Бизнес недвижимости

Бизнес недвижимости

Соловьев М.М.,

д.т.н., проф.

3

Учебный план курса «Бизнес недвижимости»

1. Недвижимость: определения, характеристики, классифи-кации; бизнес недвижимости и недвижимость в бизнесе

2. Правовая среда бизнеса: сделки с недвижимостью в закон. базе; гос. регулирование бизнеса недвижимости

3. Экономическая среда бизнеса недвижимости

4. Риск-доходность; деловая игра «Формирование портфеля недвижимости»Домашнее задание : характеристики и субъекты рынка недвижимости (по секторам рынка; рос. и заруб., межд.),

Тема 3: Экономическая среда бизнеса недвижимости

Экономическая среда и др. пространства бизнеса недвижимости

Рынок недвижимости: определение, сегментация, активности, статистики

Основные активности: арендный бизнес, бизнес инвестиций в недвижимость, девелопмент

Сопряженные рынки и субъекты рынка: бизнес услуг по управлению и консультированию, риэлторы, оценщики и др.

Глобализация бизнеса и рынка недвижимости

Другие пространства (правовое, градостроительное

…)

КОМПЛЕКСНЫЙ ХАРАКТЕР

Экономическая СРЕДЫ УПРАВЛЕНИЯ

средасреда бизнеса

СубъектыСубъектыбизнесабизнеса

ОбъектыОбъектыбизнеса:бизнеса:

объекты недвижимостии права на них

Экономическая среда и другие пространства бизнеса недвижимости

Рынок недвижимости - определение

Рынок – некоторая структура, посредством которой продавец и покупатель устанавливают цену, по которой товар может быть обменен.

Рынок недвижимости – это организованное пространство, где происходит (обеспечивается) свободный оборот объектов недвижимости и прав на них.

Рынок недвижимости – многомерное пространство: информационное, территориальное, социально-экономическое, организационно-правовое и т.д.

Товар рынка недвижимости

Рыночный товар – объекты недвижимости, разрешенные к обороту, и права на них.

На рынке недвижимости собственник реализует свое правомочие свободного отчуждения, распоряжения правовой судьбой принадлежащего ему объекта недвижимости.

Оборот прав на недвижимое имущество включает право собственника передавать имущество во временное возмездное пользование, закладывать и т.д., оставаясь его собственником.

Это является правовой базой рынков аренды недвижимости, ипотеки и др.

Характеристики рынка недвижимости

• Общие характеристики с другими рынками:– спрос-предложение, – факторы влияния, – динамика показателей – «волны» рыночных циклов

• Особенности: – привязка к конкретному местоположению, – низкая динамика характеристик рынка,– сложность и длительность процедур, – требование гос. регистрации прав и сделок,– социальные противоречия в системе «спрос-предложение», между ценами и доходами покупателей,– сдвиги по фазе рыночных циклов недвижимости и др. активов, и др.

Экономические характеристики (примеры): спрос

В зависимости от площади

В зависимости от бюджета

Аренда Покупка

Residential market price factorsClasses (Elite/Business/Economy)

Location & environment (macro, micro, infrastructure)

Payable demand

Prime cost of building & supply

Economy state

Season waves

Oil prices

Legislative alters

International professional standards

Facilities & Management

Price distribution:zoning

Flat Prices Metro Line 1 : North West Moscow (2000)

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

Stations

US

$ pe

r sq

uare

met

re

Price distribution: radial

Волны на рынках недвижимости и «классические» рыночные циклы

I 4-5 лет Бизнес-цикл или торговый цикл

II 9-10 лет Длинный цикл

III ~20 лет Длинное колебание

IV ~70 лет Длинная волна (цикл Кондратьева)

Волна 1 Подъем 1970-1973 гг. Спад 1973-1977 гг.

Волна 2 Подъем 1978-1979 гг. Спад 1980-1984 гг.

Волна 3 Подъем 1985-1989 гг. Спад 1990-1993 гг.

Сегментация рынков недвижимости

• Первичный и вторичный рынки (жилой) недвижимости

• Сегментация по видам объектов недвижимости

• Сегментация по типам активностей

• Сегментация по странам, регионам, локальным территориям.

Первичный рынок – новое строительство

Ввод в действие жилых домов в Санкт-Петербурге[тыс. кв. метров]Максимов С.Н. «Экономика недвижимости»

Динамика цен первичного рынка недвижимости

(см.: Максимов С.Н.«Экономика недвижимости»)

Динамика цен вторичного рынка недвижимости

[тыс. руб. / кв.м]

Первичный рынок (офисный) в общем предложении

Жилая Нежилая Residential Commercial

Квартиры Офисы Office

Коттеджи Торговые Shops

Дачи и Производственные Industrial

земельные участки (складские)

+ Последующие внутриобъектные классификации

Объектная сегментация рынка недвижимости

Residential market price factorsClasses (Elite/Business/Economy)

Location & environment (macro, micro, infrastructure)

Payable demand

Prime cost of building & supply

Economy state

Season waves

Oil prices

Legislative alters

International professional standards

Facilities & Management

Price distribution:zoning

Flat Prices Metro Line 1 : North West Moscow (2000)

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

Stations

US

$ pe

r sq

uare

met

re

Price distribution: radial

Основные виды активностейна рынках недвижимости

• Арендный бизнес.

• Бизнес девелопмента – развитие недвижимости (Development).

• Инвестиции в недвижимость.

Взаимосвязи активностей в бизнесе недвижимости

АРЕНДА

ДЕВЕЛОПМЕНТИНВЕСТИРОВАНИЕ

(*) Виды активностей и характерная информация

Виды активностей Показатели

1. Аренда предложения по аренде, недвижимости спрос, ставки аренды,

продолжительности, количество действующих

договоров аренды.

(**) Виды активностей и характерная информация

Виды активностей Показатели

2. Инвестиции коэффициент в недвижимость капитализации (yield),

капитализированная стоимость, ставки аренды, число и цены сделок купли-продажи, ипотека (предложения, ссуды)

(***) Виды активностей и характерная информация

Виды активностей Показатели

3. Развитие стоимость земли; недвижимости число выданных плановых (Development) разрешений, начал и

окончаний строительства; загрузка проектировщиков; объемы подрядных работ; финансирование развития.

Арендный бизнес

Предмет бизнеса - получение устойчивых доходов от сдачи объектов недвижимости в аренду на разных условиях:– долгосрочная аренда - механизм обеспечения устойчивых доходов,– лизинг / финансовая аренда (с правом выкупа) как вид инвестиционной деятельности,– концессии (собственник, кроме извлечения доходов за предоставление исключительных прав, получает результаты и после срока концессионного соглашения, e.g. за счет произведенных пользователем улучшений).

Проблемы и задачи арендного бизнеса

• Мониторинг и интегральная оценка доходных потоков для объектов с многими арендаторами.

• Разделение рисков управления и учет затрат на улучшения

• Арендный бизнес с ограниченным периодом (приобретение – арендный бизнес – продажа).

• Аренда и субаренда: рыночные ставки и разделение рисков; капитализация при аренде и субаренде.

• Альтернатива сдаче в аренду – доверительное управление с передачей рисков и части результатов.

Аренда (модель оценки доходов)

Виды доходов: (1) Доходы от аренды (2) Реверсия «RC»(1)+(2) (дисконтируемые к текущему времени) (оценка стоимости к

концу срока аренды)Годыt=0 t=1 t=2 … t … t=T

k1,C1 k2,C2 ktCt kT,CT

С1 * (1/(1+k1)

С2 * (1/(1+k1)(1+k2)) … …

Ct * П(t)[(1/(1+kt)]… …

CT * П(T)

RC * П(T)П(T) = (1/(1+k1)) * (1/(1+k2)) *… (1/(1+kt)) …* (1/(1+kT)).

П – знак произведенияП(t) – обозначение для произведения t сомножителей (1/(1+kt), П(T) – обозначение для произведения Т сомножителей (1/(1+kt), где t=[1,T]

Предприниматель приобрел офисное здание за $1млн. для арендного бизнеса, имея в виду, что ожидаемый ежегодный чистый арендный доход (т.е. с учетом всех операционных и прочих расходов, степени заполняемости и т.д.) стабильно будет составлять $180 000.

Арендные платежи производятся в конце года.

1) Оцените финансовый результат предпринимателя при продаже объекта после 2-х лет за те же $1млн.

2) Как изменится результат при арендных платежах в начале года.

Показатель дисконтирования принять равным 20%.

Арендный бизнес - ЗАДАЧА

Арендный бизнес

• Уровень развития арендных отношений отражает общий уровень социально-экономического развития страны/региона

• Международные статистики аренды недвижимости в параметрах RENT-YIELD отражают инвестиционную привлекательность и риски бизнеса

• % занятости офисов отражает состояние экономики (и потребности в инвестициях)

«EuroProperty» Data

Бизнес девелопмента

• Бизнес девелопмента – получение устойчивых доходов по результатам развития объектов недвижимости

• Развитие недвижимости / девелопмент - проведение работ или иных материальных изменений на объекте недвижимости, приводящих к его качественным улучшениям – увеличению стоимости.

• Развитие недвижимости:– проведение работ (новое строительство, расширение,

модернизация)– изменение направления использования (из жилого в нежилое и

наоборот, конверсия индустриального объекта в выставочный или офисный центр)

START: cleared town site, waste ground, uncompleted or reconstructed real estate, etc. - for development

Развитие недвижи-мости / земельного участка - создание и коммерческая реали-зация нового объекта

Office Centre

Industrial & Office

FINISH

The objects arefor sale

Девелопмент и инвестиционный проект

• Принципиальным в бизнесе девелопмента является продажа объекта недвижимости сразу же после завершения работ по его созданию, улучшению.То есть, компенсация затрат на проект развития производится за счет продажи объекта.

• Инвестиционный проект выполняют, исходя из долгосрочной перспективы компенсации затрат за счет доходов от эксплуатации созданного объекта.

Бизнес девелопмента и инвестирование

• При реализации результатов развития недвижимости взаимодействуют два типа предпринимателей: девелопер и инвестор.

• Инвестор приобретает результаты развития – объекты недвижимости для последующего извлечения устойчивых доходов от их использования (например, посредством сдачи в аренду)

«EuroProperty» Data

Пример UK: крупнейшие инвесторы в недвижимость (90-е годы)

Типы инвесторов Инвестиции млрд. £ [%]

Негосударственные пенсионные фонды

24.3 31.0

Страховые фонды долгосрочного страхования

36.4 46.5

Инвестиционные и др. фонды 4.1 5.2

Зарубежные инвесторы 13.5 17.3

ВСЕГО 78.3 100.0

Активности на смежных рынках – профессиональные участники

рынка– Рынок управленческих услуг: управление недвижимым имуществом, в т.ч. по схемам аутсорсинга, доверительного управления.– Оценочная деятельность: оценка недвижимости, бизнеса.– Консалтинговая деятельность.– Риэлторская деятельность.– Рынок строительных работ и услуг.

Комбинирование направлений деятельности

Подготовил студент

группы 623 Егор Макарин

2007/2008

American Appraisal (AAR), Inc.

Образована в 1896 году.Одна из крупнейших в мире «full service» независимая оценочная компания.

American Appraisal (AAR), Inc.

Основные виды деятельностиОсновные виды деятельности * *

1. Оценка• при банкротстве• при разрешении споров• для финансовой отчётности• страховая оценка• оценка нематериальных активов• оценка оборудования• оценка объектов недвижимости• оценка для вопросов налогообложения

Основные виды деятельностиОсновные виды деятельности ** ** (продолжение)(продолжение)

2. Консультация транзакций• слияния и поглощения• приватизация и др.

3. Консультация в сфере недвижимости

4. Финансовые отчеты

5. Управление основными фондами

American Appraisal (AAR), Inc.American Appraisal (AAR), Inc.

American Appraisal (AAR), Inc.American Appraisal (AAR), Inc.

ГеографияГеография

• Более 50 офисов в 45 странах мираAlmaty Hong Kong PesaroAthens Lisbon PortoAtlanta Lisle PragueBangkok London PrincetonBarcelona Los Angeles RomeBeijing Madrid San FranciscoBilbao Majorca ShanghaiBologna Milan ShenzhenBucharest Milwaukee St. PetersburgBudapest Montreal TokyoChicago Moscow TorinoDallas New York TorontoFrankfurt Padova VancouverGuangzhou Paris Warsaw

Washington, D.C.

Глобализация

• Глобализация социально-экономических, экологических, демографических и др. проблем и процессов.

• Глобализация потоков ресурсов: финансовых, трудовых, информационных.

• Глобализация инфраструктурных систем (транспорт, связь, энергетика).

Процессы глобализации:

альтернативы экономического развитияАльтернатива развития (информационный век): крупные корпорации / сетевые организации

• Транснациональные корпорации (в секторах производства и услуг).

• Сетевые структуры и сетевой бизнес (интернет-бизнес, базы данных и знаний).

Крупные корпорации необходимы и останутся для масштабных отраслей реального сектора экономики, инфраструктурных отраслей.

Транснациональные корпорации – один из стимулов развития глобального бизнеса недвижимости

«EuroProperty» Data

Процессы глобализации

и экономическая среда для бизнеса недвижимости

(офисы банки торговля … )

• Масштабная интеграция социально-экономического и политического пространства: – Европейский Союз,– АСЕАН, – ЕВРАЗЭС,– др. сообщества.

Процессы глобализации и Россия в них: бизнес недвижимости

• Транснациональные корпорации и зарубежные компании в России в т .ч. в секторах производства и услуг.

•

• Активность российских корпораций в мировом экономическом пространстве в т.ч. проекты и приобретения за рубежом ОАО Газпром, Лукойл, РЖД и др.

Динамика включения арендного рынка Москвы в международные статистики

Типы арендных рынков Москвы

Время начала публикаций

Ставки аренды Доходность

Rent Yield

Офисная (office) недвижимость

1995

Июль

1997 Июнь

Торговая (shop) недвижимость

1995 Июль

1999 Май

Складская (industrial) недвижимость

1996

Февраль

2001 Август

«EuroProperty» Data

«EuroProperty» Data

(iii) Commercial Real Estate Market Analysis:Investments & Yield (CB R. Ellis NobleGibbons)

800

300

100 100

2003 2004 2005 2006 1/2

$ mln % Yield

15

RF

East

Eur.

10

West

Eur.

5

2001 2002 2003 2004 2005 2006

Процессы глобализации

Глобализация движения финансовых и трудовых ресурсов Глобализация информационных потоков Глобализация бизнеса / рынка недвижимости