Агентам по недвижимости

Практика заключения договоров От аванса до успешной

сделки

Учебник из системы REALTUTOR.ru - Системный комплекс построения агентства +7 929 923 2326

2

СОДЕРЖАНИЕ

ГЛАВА I. 3НАЧАЛО СОТРУДНИЧЕСТВА С КЛИЕНТОМ. ДОВЕРИТЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ ИЛИ ЭКСКЛЮЗИВ. ..................... 3

ГЛАВА II. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ КВАРТИРЫ, ОЦЕНКА ВОЗМОЖНОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ СДЕЛКИ. .......................... 11

ГЛАВА III. ТЕХНИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ ОБЪЕКТА. ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ, ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫЕ К КВАРТИРАМ. ............... 19

ГЛАВА IV. ДОКУМЕНТЫ НА ОБЪЕКТ. ....................................................................................................................................................... 26

ГЛАВА V. ПРАВОСПОСОБНОСТЬ И ДЕЕСПОСОБНОСТЬ СТОРОН СДЕЛКИ. .................................................................................. 31

ГЛАВА VI. ТРЕБОВАНИЯ, ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫЕ БАНКАМИ К ОБЪЕКТАМ НЕДВИЖИМОСТИ В РАМКАХ ИПОТЕЧНОЙ

СДЕЛКИ. ............................................................................................................................................................................................................ 35

ГЛАВА VII. УЧАСТИЕ СОБСТВЕННИКОВ НА ПОКАЗЕ КВАРТИРЫ И ПОЛНОМОЧИЯ ИХ ПРЕДСТАВИТЕЛЕЙ. ................... 40

ГЛАВА VIII. ВНЕСЕНИЕ ПРЕДОПЛАТЫ ЗА ВЫБРАННЫЙ ОБЪЕКТ. АВАНС. .................................................................................. 43

ГЛАВА IX. СДЕЛКА РАЗВАЛИЛАСЬ, МОЖНО ЛИ ВЕРНУТЬ АВАНС? ............................................................................................... 50

ГЛАВА X. БОЛЕЕ ИЛИ МЕНЕЕ ТРЕХ ЛЕТ В СОБСТВЕННОСТИ. ЧЕМ ЧРЕВАТО ДЛЯ ПРОДАВЦА И ПОКУПАТЕЛЯ. ........... 56

ГЛАВА XI. «НЕПОЛНАЯ» СУММА В ДОГОВОРЕ – НЕОТДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ. ..................................................................... 62

ГЛАВА XII. ПОДГОТОВКА К СДЕЛКЕ. ....................................................................................................................................................... 66

ГЛАВА XIII. УСЛОВИЯ ДОСТУПА К ДЕНЕЖНЫМ СРЕДСТВАМ И РАСЧЕТЫ ПО СДЕЛКЕ. ........................................................ 75

ГЛАВА XIV. ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. ЗАКРЫТИЕ ДОГОВОРА С КЛИЕНТОМ. ................................................ 82

СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ .................................................................................................................................................................................... 84


3

ГЛАВА I

Начало сотрудничества с клиентом. Доверительные отношения или эксклюзив.

Кто такой Агент по недвижимости и чем он должен заниматься?

Ввиду того, что эта профессия не лицензирована и законодательно не закреплена, предлагаем для

начала определить круг задач, стоящих перед агентом, оказывающим услуги по продаже/покупке объекта

недвижимости.

На практике агент по недвижимости является и маркетологом, и экономистом, и юристом, и

налоговым консультантом, и судебным представителем, и регистратором, и психологом в одном лице.

Поскольку в сфере агентских услуг достаточно много заблуждений, а многие действия совершаются

агентами неосознанно и с оглядкой на опыт других агентов, то мы постараемся поэтапно рассмотреть и

понять правовой смысл некоторых моментов, возникающих в работе каждого агента.

На сегодняшний день работу агента по сделке, направленной на отчуждение объекта недвижимости

от одного лица в пользу другого условно можно разделить на несколько этапов:

1. Работа, осуществляемая агентом до подбора подходящего объекта/покупателя объекта;

2. Заключение авансовых соглашений между участниками предстоящей сделки;

3. Подготовка к заключению договора отчуждения объекта недвижимого имущества;

4. Заключение договора и регистрация перехода прав на недвижимое имущество;

5. Расчет между сторонами и закрытие сделки.

Возвращаясь к вопросу каким образом сотрудничать с клиентом - положиться на его порядочность и

надеяться, что с вами расплатятся, когда вся работа будет выполнена или все-же «посадить» на

«эксклюзив» и пустить все на самотек? В первом случае это невежество, а во втором - тунеядство.

Отношения с клиентом всегда должны быть максимально прозрачными, а права и обязанности сторон

закреплены на бумаге в соответствии с действующим законодательством.

Какой договор выбрать для работы?

На данный момент распространены следующие виды сотрудничества:

1. На основе договора возмездного оказания услуг (гл. 39 Гражданского кодекса РФ);

2. На основе договора поручения (гл. 49 ГК РФ);

3. На основе агентского договора (гл. 52 ГК РФ).

Помните, что договоры в агентствах недвижимости и у агентов, занимающихся частной практикой,

договоры могут быть поименованы по-разному (эксклюзивный договор, договор по подбору/продаже

объекта, договор на оформление в собственность/на поиск покупателей и т.д.), но все они в основном будут

регулироваться указанными тремя главами Гражданского кодекса РФ.

Не будем слишком подробно останавливаться на правовом регулировании конкретно взятого вида

договора, но рассмотрим основные различия.


4

Договор оказания услуг

Начнем с договора оказания услуг, и узнаем, что является предметом договора и что необходимо

совершить в рамках указанного договору для того, чтобы заказчик точно оплатил проделанную Вами

работу?

Под услугами, понимается совершение определенных действий, например, поиск объекта

недвижимости, поиск покупателя объекта и т.д. Оказание услуг не подразумевает достижение конкретного

материального результата (изготовленная вещь, произведенная работа), а оплата производится не за

результат, а за саму оказанную услугу.

Следует отметить, что в судебной практике при определении согласован ли предмет договора между

заказчиком и исполнителем сложились две позиции:

Позиция 1. Для того чтобы предмет договора возмездного оказания услуг являлся согласованным,

достаточно указать действия либо деятельность, которые исполнитель обязан осуществить1.

Позиция 2. В договоре должны быть указаны конкретные действия (например, вид, объем, перечень),

которые исполнитель обязан совершить для заказчика2.

И в том и в другом случае для того, чтобы претендовать на полную оплату оговоренной договором

суммы за выполненную работу, необходимо будет доказать объем проделанной работы (промежуточные

акты, подтверждение проведенных платных консультаций, подтверждение составления проектов

договоров, акты просмотра/показа объектов недвижимости и т.д.), т.е. конечная сумма в договоре за

оказанные услуги складывается из стоимости отдельно оказанных услуг.

Важно. Чтобы договор оказания услуг считался заключенным, в нем должно быть согласовано

следующее.

- Действия, деятельность либо конкретные действия, которые исполнитель обязуется

совершить для заказчика. Если в договоре или акте приема-передачи стороны указали слишком общее

определение услуг (неясно, какие конкретно действия или какую деятельность обязуется выполнить

исполнитель), то условие о предмете данного договора является несогласованным;

- Цена услуг;

- Сроки оказания услуг;

- Условия о порядке и (или) сроках оплаты услуг.

Совет. в случае, если вы для себя выбрали работу с клиентом по договору оказания услуг, то

обязательно:

1) Разберите количество и виды действий, необходимых вам для достижения конечного

результата – покупки/ продажи квартиры - это могут быть: консультации, показы объектов,

просмотры, подготовка рекламных объявлений и т.д.;

2) Оцените каждое действие – стоимость произведенных действий, может

рассчитываться, к примеру, из стоимости «норма-часа», какой-то законодательно установленной


5

стоимости нет. Агенты оценивают свои услуги исходя из опыта работы и уровня конкуренции на рынке


3) Получите подтверждение от клиента в том, что услуга им получена в оговоренных

объемах, сроках и надлежащем качестве. Нет необходимости после каждой консультации требовать

подписать передаточный акт, разделите свою работу на несколько этапов.

Условно выполнение услуг можно разделить на три этапа:

1. До аванса;

2. От аванса до сделки;

3. После регистрации и до передачи объекта.

Составьте ведомость, в которой будет указаны: вид услуги, стоимость за единицу, количество

единиц, общая стоимость оказанных услуг, дата оказания услуг и подпись клиента, что услуга получена.

В случае необходимости существенного изменения объема оговоренных услуг всегда можно

составить двустороннее дополнительное соглашение к договору, в котором будет указанно количество

действий и их окончательная стоимость.

Обратите внимание, что не следует включать в договор положения, ущемляющие законные права

заказчика услуг, поскольку такие положения изначально являются недействительными. Например,

«Стороны договорились, что оказываемые Заказчику услуги будут оценены в следующем порядке

(пропорции): 90 % выполненной работы и цены настоящего договора составляет нахождение

Исполнителем покупателя ˂…˃, 10 % выполненной работы и цены договора составляют остальные

услуги Исполнителя ˂…˃. Данный расчет (пропорцию) стороны будут использовать при расчете

денежного вознаграждения Исполнителя в случае оказания Исполнителем услуг в меньшем объеме, чем

предусмотрено настоящим договором или отказе Заказчика от настоящего договора в одностороннем

порядке».


6

Договор поручения

Согласно ст. 971 ГК РФ предметом договора поручения являются определенные юридические

действия, совершенные поверенным от имени и за счет доверителя.

Важно. Юридические действия поверенного – это действия, которые влекут для доверителя

определенные правовые последствия, связанные с возникновением, изменением или прекращением

гражданских прав и обязанностей3.

Фактические действия, то есть действия, не связанные с возникновением, изменением или

прекращением гражданских прав и обязанностей (например, поиск контрагентов, проведение переговоров,

подготовка документов), не могут быть предметом договора поручения. Они не порождают никаких

правовых последствий и, следовательно, не могут совершаться от имени другого лица в рамках отношений

по представительству.

Какие юридические действия совершаются в рамках сделки, направленной на возмездное отчуждение

объекта недвижимости? Как правило, сделка состоит из трех действий:

1) Внесение предоплаты за выбранный объект – заключение «авансовых соглашений»;

2) Заключение договора купли-продажи объекта недвижимости;

3) Регистрация перехода права собственности на объект недвижимости.

Все остальные совершаемые действия такие, как: ведение переговоров, просмотры/показы объектов,

составление проектов договоров, экспонирование объектов и т.д., являются фактически совершаемыми

действиями, оплата за которые в рамках указанных взаимоотношений, не предусмотрена.

Исходя из вышесказанного хотим заметить, что у многих возникнут возражения относительно того,

каким же образом будет заключен договор купли-продажи от имени и за счет клиента, ведь столько денег

агентам не дают, а договоры по доверенности заключаются не так часто, в связи с чем возникают

оправданные подозрения у других участников рынка. В данном случае необходимо поступить следующим

образом, организовать сделку, обеспечить заключение авансового соглашения от имени и за счет клиента,

зарегистрировать переход права собственности, но возможность заключения самого договора купли-

продажи оставьте своему клиенту.

Далее рассмотрим каким образом должны быть оформлены полномочия агента для его возможности

выполнять поручаемые действия в рамках договорных отношений и их документальном фиксировании. Из

сложившейся судебной практики можно сделать два вывода.

Вывод 1: Условия о юридических действиях, которые должен совершить поверенный, должны быть

определены достаточно конкретно. Необходимо указать весь перечень действий, которые поверенный

должен совершить. Так же прописываются все организации, в которые поверенный может обращаться в

интересах доверителя, например, действия судебного представителя по гражданским и уголовным делам. В

противном случае, договор может быть признан незаключенным4. То есть, совершаемые действия

перечисляются в самом договоре.

Вывод 2: Перечень определенных юридических действий, совершаемых по договору поручения,

может быть указан не в договоре, а в доверенности, выданной поверенному5.


7

Исходя из указанного выше, рекомендуется полномочия по договору поручения удостоверять

нотариальной доверенностью, что одновременно уменьшает количество вопросов и подозрений со

стороны других участников сделки и упрощает процесс сбора и подготовки необходимых

документов.

Совет. Разбейте работу по договору и оплату за неё на несколько совершаемых действий:

1. Заключение по поручению доверителя авансового соглашения на условиях, согласованных с

доверителем, путем принятия (передачи) от контрагента авансовых платежей за квартиру, с

последующей передачей их вашему клиенту по документу, подтверждающему факт такой передачи;

2. Зарегистрируйте от имени своего клиента переход права собственности по заключенному

договору купли-продажи. С одной стороны, такой порядок действий позволит вам доказать факт

исполнения обязательств по, заключенному с клиентом договору, с другой стороны, поможет снизить

вероятность неоплаты уже проделанной работы, в случае, если клиент откажется от дальнейшего

сотрудничества. Стоимость совершения конкретного действия может варьироваться по вашему

усмотрению.

При такой форме сотрудничества настоятельно рекомендуется оформлять нотариальную

доверенность с полномочиями о принятии (внесении) денежных средств в качестве предоплаты в счет

будущей покупки квартиры, а также возможности совершения регистрационных действий по

заключенному договору купли-продажи. При небольших затратах это намного упростит работу с точки

зрения организации сделки.

В случаях если: 1) Юридические действия, которые должен совершать поверенный, не согласованы;

2) Перечень юридических действий не согласован;


8

3) Стороны договора, не согласовали существенные условия и (или) контрагента по договору,

который должен заключить поверенный,

предмет договора поручения будет признан несогласованным, а сам договор поручения не заключенным.

Незаключенный договор не порождает для его сторон никаких прав и обязанностей.


9

Агентский договор

Агентский договор – это соглашение, в рамках которого одна сторона (агент) обязуется за

вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от

своего имени, но за счет принципала, либо от имени и за счет принципала.

Очень условно данный вид договора можно считать более расширенной версией договора поручения,

но здесь возникает спор относительно того, возможно ли отнести деятельность агентов по недвижимости к

отношениям, регулируемым нормами о договоре агентирования.

Ниже представлены несколько выводов из судебной практики.

Вывод первый: Правовой анализ и анализ документов не может быть проведен от имени другого

лица и потому не входит в предмет договора агентирования6.

Вывод второй: Выполнение работ с передачей результата заказчику не может быть предметом

договора агентирования7.

Вывод третий: Если агентский договор признан недействительным, то фактические отношения

сторон могут быть квалифицированы как отношения по возмездному оказанию услуг8.

Агентский договор весьма популярен при работе с клиентами, но многие агенты включают в него

положения, ограничивающие клиента в совершении самостоятельных действий по продаже/покупке

объекта недвижимости, а также не позволяют клиенту, заключившему такой договор, заключать

аналогичные договоры с другими агентами по недвижимости. Данными положениями агенты преследуют

цель удержать клиента, не дать ему возможность перейти к конкурентам и зачастую не задумываются о

том, что данные положения являются незаконными, тем более, незаконными являются штрафные санкции

и неустойки, применяемые к клиенту за нарушение данных положений.

Пример. «Агентским договором предусмотрено обязательство принципала не заключать

аналогичные агентские договоры с другими агентами, действующими на определенной в договоре

территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности,

аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора»9.

К сожалению (может быть к счастью), эти положения разбиваются вдребезги о суровую реальность.

В частности, примечательна позиция по данному вопросу Восьмого Арбитражного апелляционного суда10

и Пленума Верховного Суда Российской Федерации11, которые не признают законным применение данных

положений к отношениям между агентами по недвижимости и клиентами (физическими лицами),

поскольку в силу ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй

Гражданского кодекса Российской Федерации» известно, что если одной из сторон в обязательстве

является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение

приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, то он пользуется правами

согласно ГК РФ, а также Законом РФ «О защите прав потребителей», согласно которому условия договора,

ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными

правовыми актами РФ, признаются недействительными.


10

Таким образом, «эксклюзивность» отношений должна быть оформлена не на бумаге, а

компетентностью специалиста, работающего с потребителем своих услуг.

Совет. Исходя из судебной практики, в отношении агентского договора, в котором исполнителем

(агентом) выступает юридическое лицо, а заказчиком (принципалом) физическое, распространяется

действие Закона о защите прав потребителей. Из него следует, что большинство положений, которые

включают в договор, связанные с ограничением клиента по совершению самостоятельных действий по

продаже/покупке объекта недвижимости, запрет на заключение аналогичных договоров является не

законным. Целесообразнее агентский договор (договор комиссии) заключать в случае, если заказчиком

выступает другое юридическое лицо.

Итак, мы рассмотрели порядок работы агентов по недвижимости с клиентами. Какого вида

правоотношений придерживаться, зависит от стиля работы и конкретной ситуации. Исходя из этой

определенности, специалист может сформировать готовый шаблон и приложения к нему для дальнейшей

продуктивной работы, но необходимо помнить, что «стандартных» договоров не бывает, и каждый договор

уникален по своей сути и если агент использует «стандартная» форму договора, то он, возможно, не вполне

понимает зачем ему нужен договор.


11

ГЛАВА II

Предварительный анализ квартиры, оценка возможности проведения сделки.

Начав сотрудничество и оформив отношения, агент путем анкетирования начинает понимать, какой

объект недвижимости необходимо искать. Мы не будем касаться непосредственно параметров искомой

квартиры, желаемого размера кухни и спальни, территориального расположения, близости метро и т.д.,

поскольку здесь мы рассматриваем факторы, влияющие на сам процесс перехода права собственности.

Итак, какие же основные моменты необходимо выяснить у клиента?

Первое. Источник финансирования, который делится на три вида:

1) Свободные денежные средства (иногда именуют наличными) - средства, которые ничем не

обременены и, например, хранятся на счете в банке и подлежат использованию только с целью

приобретения квартиры. Они наиболее удобны в работе, т.к. не только облегчают и ускоряют проведение

сделки, но и в разумных пределах позволяют диктовать свои условия по сделке.

2) Средства от продажи квартиры. В данному случае возможны разные ситуации. Например, а)

продажа своей квартиры/нескольких квартир/нежилых помещений с добавлением собственных денежных

средств с целью покупки квартиры большей площади или с целью сменить место проживания; б) либо

продажа квартиры с последующей покупкой квартиры меньшей площадью или покупкой нескольких

квартир (так называемые разъезды). Вне зависимости от того, каким образом появляются денежные

средства от продажи квартиры, в большинстве случаев сделка становится альтернативной, то есть, для того

чтобы клиент мог купить квартиру, ему нужно, чтобы кто-то купил его квартиру. Как правило, подобные

альтернативы проводятся одной сделкой в один день в одном месте. Подобные сделки автоматически

увеличивают работу по ним, ужесточают требования к участникам сделки и к подбираемым объектам и,

соответственно, увеличивают риски.

3) Заемные средства. Это могут быть государственные или частные кредиты, но чаще всего

это, конечно, кредитные средства банков, то есть ипотечные сделки. На приобретение квартиры

выделяются деньги в необходимом размере, но для того, чтобы гарантировать возврат денежных средств,

кредитор берет квартиру в залог до тех пор, пока долг не будет выплачен в полном объеме. Делается это с

целью снизить риски кредитора (банка) в случае, если должник откажется выплачивать долг.

В данном случае обращаем внимание, что в нашем обществе есть мнение, что человека нельзя

выселить из единственного занимаемого жилья, находящегося в собственности. Это верно в соответствии

со ст. 446 ГК РФ, в которой сказано, что взыскание не может быть обращено на жилое помещение (его

части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем

помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, но здесь

же идет уточнение, что это возможно за исключением, если жилье является предметом ипотеки и на него в

соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание»12. Поэтому невозможно взять ипотечный кредит и не выплачивать его в надежде, что по закону не

выселят.


12

У ипотечного кредита, как правило, происходит два одобрения.

1. Когда заемщик обращается в банк с анкетой-заявкой по форме банка с просьбой выдать

кредит, прикладывает к заявке документы, подтверждающие его платежеспособность, иные документы по

требованию банка и указывает необходимую ему сумму. Банк рассматривает заявку и принимает решение о

выдаче кредита. При одобрении кредита указывается сумма, которую может выдать банк (она не всегда

соответствует первоначальному запросу заемщика) и процентную ставку по кредиту. Далее происходит

процесс подбора квартиры, которая обязательно должна соответствовать требованиям банка (о них

поговорим далее).

2. Одобрение проведения сделки с выбранным объектом.

Совет. В случае, когда источником финансирования являются заемные средства банка, всегда

нужно уточнять у клиента получено ли одобрение банка на выделение денежных средств. Очень часто

встречаются ситуации, когда беспечные участники заверяют, что кредит одобрен, но впоследствии,

когда объект подобран в важный момент выясняется, что банк не сказал «да» на выделение денежных

средств.

При изучении источника финансирования, следует обратить внимание не только на его вид, но и на

количество людей, формирующих его. Именно они в будущем будут участвовать в сделке.

Второе. Кто будет покупателем и их количество.

В некоторых случаях клиент выступает инвестором сделки, покупая квартиру своему ребенку или

другому родственнику, но не всегда принимает окончательное решение. В связи с этим, чем раньше

выяснится кто принимает решение по сделке, тем проще будет происходить процесс подготовки сделки.

Аналогичная ситуация с несколькими покупателями, здесь следует выяснить будет приобретаться квартира

в совместную или долевую собственность. В целом это является своего рода психологическим фактором,

но бывает, что незнание именно этой информации может поставить под угрозу проведение всей сделки.

Третье. Наличный или безналичный расчет будет проводиться по сделке.


13

На сегодняшний день практикуется два способа расчетов по сделке: 1) аккредитив (безналичный

расчет) и 2) расчет наличными денежными средствами через индивидуальный банковский сейф с особыми

условиями доступа (банковская ячейка).

1) Аккредитив, говоря простым языком, это поручение банка плательщика банку получателя.

Аккредитивы бывают отзывными и безотзывными. Разница заключается в том, что в первом случае

аккредитив может быть изменен или отменен по заявлению плательщика без согласия получателя, а во

втором случае аккредитив подлежит изменению только с согласия получателя средств.

Вне зависимости от того, является ли аккредитив отзывным или безотзывным, он может быть

покрытым (депонированный) или непокрытым (гарантированный). Соответственно, в первом случае,

средства плательщика перечисляются на счет исполняющего банка и хранятся там на весь срок открытия

аккредитива, а во втором случае, средства не перечисляются, и хранятся на счету плательщика и

списываются оттуда в нужном размере исполняющим банком в момент исполнения условий по

аккредитиву, причем средства могут списываться частями. Условия доступа к средствам, хранящимся на

аккредитиве аналогичны, условиям доступа к средствам, хранящимся в банковском сейфе. Естественно, для

расчетов по сделкам с недвижимостью удобнее использовать покрытый безотзывный аккредитив.

Преимущества данного способа расчета очевидны – это значительно меньшие риски при расчетах по

сделке, отсутствие необходимости проверять подлинность и количество купюр, отсутствие необходимости

в перевозке наличных, беспокоясь за их сохранность, особенно, когда это очень крупные суммы. Расходы

на открытие аккредитива с последующим расчетом между сторонами вполне сопоставимы с расходами,

которые несут стороны по сделке при наличных расчетах (перевозка + проверка подлинности + упаковка +

расходы на банковский сейф и залог за ключ). Также хотим отметить отсутствие споров о том, у кого

останется ключ от сейфа. В целом, это более цивилизованный способ расчетов по сделке между сторонами.

2) Наличный расчет с использованием банковского сейфа (ячейки). Этот способ является

наиболее распространенным способом расчетов между сторонами по сделке и их агентами. Происходит

передача денежных средств в данном случае следующим образом. Стороны выбирают депозитарий, в

котором будет проводиться сделка; связываются с менеджерами и бронируют сейф необходимого размера

(к примеру: как правило, в купюрах номиналом 5 000 руб., при суммах до 15 млн. руб., достаточно будет

использовать маленький сейф, но все зависит от конкретно взятого депозитария); сообщают кто будет

вкладчиком (это покупатель), кто будет выемщиком (продавец либо представитель продавца, если речь

идет о комиссионных) и условия, необходимые для доступа к банковскому сейфу (о них поговорим чуть

позже). Далее менеджер банка готовит трехсторонний договор аренды банковского сейфа с особыми

условиями доступа, которые ранее согласовали участники по сделке. В день совершения сделки стороны

встречаются в депозитарии; заключают договор купли-продажи квартиры; заключают договор аренды

сейфа (сотрудник банка приносит им контейнер для хранения вещей); продавец с покупателем совместно

пересчитывают денежные средства за квартиру, проверяют их подлинность и упаковывают и с

сотрудником банка отправляются в банковское хранилище, в котором производят закладку контейнера в

один из банковских сейфов. Далее сотрудник банка закрывает сейф своим ключом и передает на хранение

сторонам второй ключ, необходимый для открытия сейфа (в зависимости от банка количество ключей


14

может разниться от двух до трех), после чего стороны направляются в Росреестр (служба «одного окна») и

подают документы на государственную регистрацию.

Указанный способ используется в тех целях, чтобы до момента перехода права собственности на

квартиру по заключенному договору, денежные средства оставались в сохранности (поскольку в случае

чего квартиру вернуть можно, но деньги далеко не всегда). Соответственно, когда все регистрационные

действия окончены, у продавца появляется возможность, предъявив документы, получить денежные

средства, хранящиеся в сейфе.

Следует отметить некоторые неудобства данного способа расчета:

- Споры на тему того, кто из сторон должен хранить ключ у себя до момента выемки

денежных средств. Но прошу принять во внимание, что стороны забывают, что основной гарантией

сохранения денежных средств является не ключ, а правильно оформленные условия доступа к сейфу. В

некоторых банках ключ вообще является необязательным условием для вскрытия сейфа, просто, в случае

если сторона в момент выемки не предъявит ключ, придется уплатить штраф за восстановление ключа (как

правило, в районе трех-четырех тысяч рублей);

- Хроническое недоверие сторон к подлинности купюр. В частности, некоторые агенты после

получения наличных денежных средств с банковского счета, начинают «просвечивать» купюры

ультрафиолетовой лампой, что само по себе абсурдно, ведь они не являются компетентными лицами в

области проверки купюр. Но именно подобные ситуации создают нервозность и напряженность;

- Разделение суммы конвертам. Стороны совместно пересчитывают деньги и складывают их в

бумажные конверты, на которых ставят подписи со всех сторон, после чего обматывают конверты скотчем,

радуясь при этом, что сэкономили 500-1000 рублей. И все это при условии, что возможно с помощью

сотрудников банка упаковать («завакуумировать») отдельные суммы, предварительно составив опись о

количестве заложенных денежных средств и заверив её. На самом деле, это напоминает подход

Паниковского Михаила Самуиловича из «Золотого телёнка», когда он делил деньги между собой, Шурой

Балагановым и Остапом Ибрагимовичем.

- Расчет наличными всегда чреват тем, что при запутанных схемах расчетов по сделке,

особенно, когда это длинные альтернативы, при недостаточном контроле, есть риск недосчитаться в конце

денег. К сожалению, люди с нечистыми помыслами не являются редкостью.

- Транспортировка крупных денежных сумм, т.к. далеко не всегда необходимая для

проведения всей сделки сумма хранится в одном банке. Некоторые ездят на метро с суммами от шести

миллионов рублей и более. В этом случае, мнимая «экономия» может выйти боком, поскольку ограбления в

наше время не редкость, а шанс добиться возврата денежных средств в случае происшествия, стремится к

нулю. В лучшем случае, получите часть от похищенных средств, в худшем – получите «право требования».

- Те, кто внимательно читал договор аренды банковского сейфа могли заметить, что в

договоре присутствует пункт, согласно которому банк, несет ответственность лишь за то, что за период

аренды сейфа не будет произведен несанкционированный допуск к предметам, хранящимся в сейфе. Даже в

случаях, если в сейфе будет недоставать сумм, то банк за это ответственности нести не будет.

Четвертое. Свободная сделка или альтернативная.


15

Как было сказано выше, часто недвижимость продается не с целью получить денежные средства, а с

целью профинансировать приобретение другого объекта недвижимости.

Покупка квартиры, в целом, очень волнительный процесс для сторон, поскольку многие люди не

больше двух раз в жизни делают такие дорогостоящие покупки, отсюда много страхов, которыми наполнен

рынок недвижимости (этому способствуют, в том числе, сами агенты). Задача специалиста и состоит в том,

чтобы отделить мнимые страхи от реальных рисков при совершении сделки.

Альтернативы увеличивают количество участников, а как следствие, количество «компетентных»

мнений, о том, как нужно поступать в той или иной ситуации (распространенная проблема при работе с

бухгалтерами, кадровиками и прочими «юристами»). Начиная с момента, когда только планируется

зафиксировать достигнутые договоренности соглашением, заканчивая моментом совершения расчетов по

сделке, повышая тем самым уровень напряженности. Увеличивается документооборот. К сожалению, при

работе с альтернативной сделкой, часто приходится работать не только со своим клиентом, но еще и с

клиентами других агентов. Либо в силу некомпетентности, либо в силу лени они не заботятся об успешном

проведении всей сделки, соответственно, это значительно увеличивает переговорный процесс по сделке, и

тем самым затраты. На вторичном рынке недвижимости, как правило, за каждой квартирой стоит история

чьей-то семьи, и не всегда эта история положительная, а отсюда отчуждаемый объект может быть

отдельным спором между членами этой семьи. Квартира может продаваться с целью погашения каких-то

долгов, причин может быть множество, но далеко не всегда собственники рассказывают это своим агентам,

не говоря уже о контрагентах, оттягивая момент выяснения истинных мотивов продажи до последнего. При

альтернативных сделках усложняется порядок расчетов. Порой, тяжело клиенту, покупающему «первую»

квартиру в сделке объяснить, почему он должен все деньги передать не продавцам квартиры, которую он

покупает, а незнакомым ему людям - продавцам «последней» квартиры, с которыми он вообще никаких

договоренностей не имеет. Составляется куча ненужных документов вроде расписок/гарантийных писем с

обязательством передать ключи от банковского сейфа в течение одного рабочего дня с момента

осуществления регистрации перехода права собственности, расписок о том, что стороны подтверждают

подлинность и количество заложенных в сейф денежных средств. Как лица, не обладающие специальными

навыками, могут установить подлинность купюр – остается загадкой.

Увеличивается риск приостановки или отказа в регистрации перехода прав собственности на

объекты, участвующие в сделке, в случае недоработки агентов, либо в случае ошибки. Следует учесть тот

факт, что в случае если на часть объектов регистрация пройдет, тогда это действительно приведет к

резкому повышению нервозности. Проблему можно будет разрешить, а «осадок останется», но агент за

такую работу не получит хороший отзыв и, как вариант, дальнейшую рекомендацию.

Вышесказанное свойственно не только для «альтернатив», но и для квартир со свободной продажей.

Чем больше квартир участвует в сделке, тем больше интересов сталкивается, что в совокупности снижает

успех проведения сделки в целом. Поэтому на этапе первого контакта с представителями продаваемого

объекта нужно понимать с чем именно придется столкнуться и какой объем работы предстоит проделать и

стоит ли выстраивать предстоящую сделку таким образом или же целесообразнее будет рассмотреть

аналогичный объект, но с меньшим количеством участников.


16

Совет. Старайтесь не собирать сделку, в которой источниками финансирования одновременно

выступают ипотечные средства от различных банков, т.к. это увеличивает как материальные, так и не

материальные издержки сторон, а также в целом снижает вероятность успешного проведения сделки.

Пятое. Полная сумма указывается в договоре или нет.

В соответствии со ст. 207 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, получающие

доходы от источников в Российской Федерации обязаны уплачивать налоги. К таким источникам относятся

доходы от реализации недвижимого имущества в Российской Федерации13. Перечень имущества,

подпадающего под понятие «недвижимое» можно посмотреть в ст. 130 ГК РФ. На сегодняшний день

налоговая ставка на доходы физических лиц составляет 13 %14, в связи с чем при получении доходов от

продажи недвижимости, 13 % подлежащие уплате государству, превращаются в очень серьезные цифры.

Законодательно предусмотрено освобождение от обязанности уплачивать налоги с доходов,

полученных от продажи недвижимости, находящейся в собственности продавца более трех лет15(в случае

регистрации права на нее до января 2016 года) либо более пяти лет (в случае регистрации права после

января 2016 года). Выстраивая правоотношения, таким образом, законодатель стремился пресечь

спекулятивные действия со стороны участников рынка недвижимости. Что же касается недвижимости,

находящейся в собственности продавца менее трех (пяти) лет, предусмотрен имущественный вычет в

размере 1 млн. рублей. И если в отдаленных регионах страны стоимость квартир и домов зачастую не

превышает 3 млн. рублей и использование данного вычета позволяет существенно сэкономить на налогах,

то в Москве стоимость однокомнатных квартир начинается от 5 млн. рублей, в связи с чем, стремясь

сэкономить на налогах, и была придумана простая схема уклонения от уплаты налогов.

Неполная стоимость подразумевает, что объект продается по искусственно заниженной цене, с целью

скрыть от государства реальный доход от продажи квартиры, например, квартира стоит 6 млн. руб. и для

того, чтобы не платить налоги с 5 млн. рублей (6 млн. стоимость квартиры – 1 млн. налоговый вычет), а это

650 тыс. руб., в договоре купли-продажи указывают 1 млн. руб. (как раз эта сумма по закону подлежит

вычету), а остальную сумму (5 млн. руб.) передают под расписку о якобы произведенных в квартире так

называемых «неотделимых улучшениях», а проще говоря, дорогостоящий ремонт.


17

И что удивительно, покупатели идут навстречу недобросовестным продавцам, соглашаясь на такой

порядок расчетов, не отдавая себе отчет в серьезности последствий для себя. В случае признания сделки

недействительной, продавец обратно получит свою квартиру, а вот деньги вряд ли будут долго лежать без

дела. Более подробно обо всей порочности такого подхода мы поговорим далее. Можно сказать, что

законодатель, наблюдая за всем этим творящимся беспределом (а в Москве было очень много подобных

сделок, да и сейчас они проводятся), решил вопрос кардинально. Теперь с первого января 2016 года

доходы, полученные от продажи объекта недвижимости, будут оцениваться не по суммам, указанным в

договоре купли-продажи недвижимости, а исходя из её кадастровой стоимости16. Так же стоит добавить,

что за уклонение от уплаты налогов предусмотрена не только гражданская, но и уголовная

ответственность.

Из сказанного выше следует, что срок нахождения объекта в собственности, более или менее трех

(пяти) лет, влияет на то, будет ли в договоре указываться полная стоимость или нет.

Совет. Если в сделке вы представляете интересы покупателя, то при подборе объектов

стремитесь работать только с продавцами, готовыми указать реальную стоимость объекта в договоре.

Шестое. Объект в собственности более или менее трех лет.

Срок в три года - это максимальный срок исковой давности, в течение которого заинтересованные

лица могут обжаловать заключенные договоры, определяющие право собственности на объект17. Не нужно

считать, что, если 3 года с момента оформления в собственность прошло это гарантирует юридическую

«чистоту» сделки и заключенный между вашим клиентом и продавцом договор не возможно будет

оспорить, потому как срок исковой давности можно, в определенных случаях, восстановить в пределах 10

лет с момента нарушения права заинтересованного лица18.

Важно. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было

узнать о нарушении своего права.

Седьмое. Временные рамки для выхода на сделку.

Если представители или собственники продаваемого объекта не торопятся выходить на сделку и

предлагают внести аванс на пару – тройку месяцев, следует выяснить, с чем связана такая позиция. Причин

может быть много, начиная от медлительности агента, представляющего объект и занимающегося

подбором альтернативного объекта для продавцов, до «неготовности» документов. Встречаются случаи,

когда предлагают внести аванс, сопровождая примерно такой фразой: «…в принципе, на сделку выходить

готовы, но пока документы на квартиру «не готовы», вопрос уже решенный – через две недели точно

оформим в собственность, просто хотим перестраховаться…».

В итоге покупатели цепляются за объект и прекращают поиски в надежде выйти на сделку, а две

недели превращаются в полгода.


18

Обратите внимание, что средний срок выхода на сделку с учетом сложившейся практики внесения

денежных средств за приобретаемый объект в качестве аванса составляет от двух недель до месяца. Этого

времени вполне достаточно, чтобы подготовить все необходимые документы и согласовать спорные

позиции. Данную информацию тоже следует доносить до своих клиентов, которые торопятся скорее выйти

на сделку.

Итак, выше мы рассмотрели перечень основных моментов, которые следует выяснять у контрагентов.

Предварительная оценка возможности приобретения квартиры происходит в момент, когда агент начинает

звонить по объявлениям, что позволяет сложить первое впечатление об объеме предстоящей работы и

возможных трудностях, а также сразу исключить неподходящие варианты.


19

ГЛАВА III

Техническое состояние объекта. Общие требования, предъявляемые к квартирам.

Не нужно думать, что если источник финансирования у клиента наличные (свободные) денежные

средства, то к подбираемым объектам не стоит предъявлять никаких требований. Часто собственники

квартир в стремлении расширить площадь санузла/кухни/жилых комнат начинают заниматься

переустройством внутри квартиры без соблюдения установленной законом процедуры. Тут встречается все,

от объединений раздельных санузлов, до переустройства вентиляционных коробов, переноса «мокрых»

точек, и объединением лоджий с жилыми комнатами. Частичные переустройства производить можно, в

случае согласования с муниципальными властями в установленном законом порядке, но, как правило,

никто этим не занимается – мой дом, моя крепость, если придут проверяющие, я им просто дверь не

открою.

Рассмотрим основные запреты при переустройстве и перепланировке помещений.

Не допускается:

• Ухудшение условий эксплуатации дома, в том числе, затруднения доступа к инженерным

сетям, отключающим устройствам;

• Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания;

• Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;

• Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по (расчету по несущей

способности, по деформациям) проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких

материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещения дополнительного оборудования в

помещениях квартир;

• Перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего

водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы и веранды;

• Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или)

отопления;

• Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и

правил пожарной безопасности для многоквартирных домов;

• Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-

диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными

элементами;

• Устройство штраб (канавок в бетоне для прокладки, проводки коммуникации) в

горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах

перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах

типовых серий);

• Перевод технических подполий в подвалы;

• Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах;


20

• Переустройство и (или) перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к

общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме;

• Мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в

установленном порядке аварийными;

• Проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирных домов и жилых домов,

в том числе устройство мансардных окон, а также изменения габаритов жилых помещений (для объектов,

обладающих признаками объекта культурного наследия);

• Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно

закрывающейся двери;

• Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой и т.д.

То есть, как можно увидеть, имеется достаточно много оснований, запрещающих проводить

переустройство/перепланировку в помещении.

Процедура проведения перепланировки/ переустройства жилого помещения

1) Заказывается проект либо составляется эскиз переустройства/перепланировки (если того

требуют изменения). Также просим заметить, что предусмотрены типовые проекты

переустройства/перепланировки помещений в зависимости от планировки дома. В этом случае достаточно

будет указать ссылку на подходящий типовой проект;

2) Оформляется заявление о согласовании переустройства/перепланировки – заявление

оформляется либо на бумажном носителе, либо в электронном виде. С формой заявления можно

ознакомиться в службе «одного окна»;

3) Сдается пакет документов в МФЦ, либо службу «одного окна»;

4) По результатам рассмотрения заявления, принимается решение об удовлетворении, либо об

отказе в проведении переустройства/перепланировки;

5) Выполняются ремонтные работы;

6) По завершению работ необходимо пригласить приемочную комиссию из Жилищной

инспекции для подписания приемочного акта перепланировки.

Более подробно о порядке подготовки документов для проведения работ по

перепланировке/переустройству:

- Планируемые работы и порядок их оформления:

1 Мероприятия (работы) Выполняются:

1

1

Перестановка сантехнических приборов в существующих

габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь.

По эскизу

2

2 Устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь.

По проекту

3

3

Перестановка нагревательных (отопительных) и газовых

приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные

По эскизу


21

лоджии, балконы) без прокладки дополнительных

подводящих сетей

4

4

Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или

кухонных очагов

По проекту

5

5

Замена и (или) установка дополнительного оборудования

(инженерного, технологического) с увеличением энерго-,

водопотребления и (или) с заменой существующих или

прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая

устройство полов с подогревом от общедомовых систем

водоснабжения и отопления)

По проекту

6

6

Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок

(исключая межквартирные)

По эскизу

7

7

Устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая

межквартирные)

По эскизу

8

8

Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных

перегородках (при объединении помещений по

горизонтали)

По проекту

9

9

Устройство проемов в перекрытиях (при объединении

помещений по вертикали)

По проекту

1

10 Устройство внутренних лестниц

По проекту

1

11 Заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах

По эскизу

1

12

Устройство перегородок без увеличения нагрузок на

перекрытия

По эскизу

1

13

Устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и

несущих стен

По проекту

1

14 Изменение конструкции полов

По проекту

1

15

Создание, ликвидация, изменение формы оконных и

дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях

(стенах, крышах) с сохранением конструкций, отделяющих

балконы, лоджии от внутренних помещений (т.е. не

предусматривающее объединения внутренних помещений

с лоджиями и балконами и превращение остекленных

балконов и лоджий в эркеры)

По проекту

1

16 Остекление лоджий и балконов

По проекту


22

1

17

Создание входов, изменение входов и тамбуров с

устройством крылец (лестниц в цокольные и подвальные

помещения), не предусматривающее присоединение

(занятие) дополнительного земельного участка

По проекту

1

18

Ликвидация или изменение формы тамбуров без

увеличения их внешних габаритов

По проекту

1

19 Устройство лоджий, балконов

По проекту

2

20

Изменение формы (пластики) существующих лестниц

(крылец), в том числе с устройством пандусов

По проекту

2

21

Устройство самораздвижных или «карусельных» дверей и

витрин из легких быстровозводимых конструкций без

изменения внешних габаритов помещений

По проекту

2

22

Замена столярных элементов фасада (с изменением

рисунка)

По эскизу

2

23

Установка наружных технических средств на фасаде

(кондиционеров, антенн, защитных сеток и т.п.), а также

элементов, обеспечивающих беспрепятственное

передвижение маломобильных групп населения:

выжимных телескопических лифтов, двухрядных поручней

и т.д.

По проекту

2

24

Изменение материалов и пластики внешних конструкций,

балконов и лоджий

По проекту

2

25

Объединение лоджий (балконов) с внутренними

помещениями

По проекту,

согласованному в

порядке,

установленном

Москомархитекту

рой

2

26

Устройство или изменение конструкций перекрытий,

проводимые в порядке ремонта (замены) существующих

По проекту

2

27

Устройство лоджий на первых этажах, террас, устройство

(ликвидация) балконов, не предусматривающее при этом

возможность объединения внутренних помещений с

лоджиями, балконами, террасами

По проекту

Эскиз перепланировки готовится в соответствии с требованиями Мосжилинспекции и в общем

виде представляет собой план квартиры, на котором красным отмечаются демонтируемые стены или


23

сантехоборудование, а зеленым цветом – возводимые стены и устанавливаемое сантехоборудование.

Кроме того, на эскизе должна быть отражена экспликация будущих помещений.

Проект перепланировки – это документ, в котором проектной организацией, имеющей допуск к

определенному виду работ, на основании технического задания заказчика отражено желаемое

переустройство и/или перепланировка помещений для последующего согласования в инстанциях города.

- Документы необходимые заявителю для проведения переустройства/перепланировки:

Наименование документа Наименование органа,

выдающего документ

Срок выдачи

документа

1 Заявление о переустройстве/перепланировке

жилого помещения по форме, утвержденной

Правительством РФ (для нежилых помещений

и жилых помещений, переводимых в нежилые

помещения – заявка в установленной форме)

Мосжилинспекция По факту обращения

2 Правоустанавливающие документы на

переустраиваемое/перепланируемое жилое или

нежилое помещение (подлинники или

засвидетельствованные в нотариальном

порядке копии)

Многофункциональные

центры/ Территориальное

отделение Росреестра

5 рабочих дней

3 - Проект (проектная документация)

переустройства/перепланировки жилого или

нежилого помещения, подготовленный и

оформленный в установленном порядке

- Эскизы переустройства/перепланировки

жилого или не жилого помещения,

подготовленный и оформленный в

установленном порядке

Проектная

организация, имеющая

допуски СРО на

соответствующие виды

работ по проектированию

Эскиз возможно

составить самостоятельно

либо у сотрудников

соответствующей

организации

В зависимости от

площади объекта и

мероприятий (работ)

14-30 дней

4 Технический паспорт переустраиваемого

/перепланируемого жилого помещения (для

нежилого помещения – план помещения с его

техническим описанием по формам БТИ)

Многофункциональные

центры/БТИ

10 рабочих дней

5 Заключение органа по охране памятников

архитектуры, истории и культуры о

допустимости проведения

переустройства/перепланировки жилого или не

Архитектура города В зависимости от

нахождения данного

объекта и его площади


24

жилого помещения, если помещение или дом, в

котором оно расположено, является

памятником

После завершения работ по переустройству/перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых

домах, оформляется акт о произведенном переустройстве/перепланировке помещения комиссией в составе

Заявителя и следующих представителей:

- Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии);

- Территориального органа исполнительной власти (Управы района);

- Управляющего жилым домом;

- Разработчика проекта (авторского надзора);

- Исполнителя (производителя работ).

Персональный состав комиссии предварительно согласовывается с территориальным органом

исполнительной власти города Москвы и утверждается в порядке, устанавливаемом Мосжилинспекицей.

Также, допускается оформление акта на ранее выполненные без разрешения работы при

представлении технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ.

Соответственно, документом подтверждающем законность произведенной перепланировки/переустройства

является подписанный приемочный акт, и только в этом случае не следует опасаться дальнейших проблем.

Обратите внимание, что нарушение правил пользования жилыми помещениями и нарушение

правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений наказывается штрафом, от 1 000 до

50 000 руб., в зависимости от ситуации (ст. 7.21, 7.22 КоАП РФ). Но это не означает, что выплатив

единожды штраф, дальше можно не беспокоиться, в этом случае будет вынесено предписание с

требованием устранить выявленные нарушения и будет предоставлен срок для добровольного устранения.

В случае же, если в установленный предписанием срок, нарушения не были устранены, в

соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, суд по иску органа, осуществляющего контроль в данной области

принимает одно из следующих решений:

1) в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой

собственнику вырученных от продажи помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного

решения с возложением на нового собственника обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя жилого помещения – расторжение договора с возложением на

наймодателя обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние (а там уже

наймодатель в регрессном порядке предъявляет иск о возмещении ущерба к нанимателю).

В 2013 году было принято резонансное решение по делу о выселении без предоставления другого

жилого помещения в отношении собственников совершивших незаконную перепланировку, они за 3 года

до этого сломали часть несущей стены в квартире. В итоге квартира была продана с торгов в

вышеуказанном порядке, случилось это в Южном административном округе города Москвы19. До этого,

подобных прецедентов не было.


25

Совет. Перед тем как идти на просмотр квартиры (в случае если дом типовой планировки)

желательно ознакомиться с её планировкой, установленной проектом, для того, чтобы в дальнейшем

долгожданное приобретение не стало предметом вечных «головных болей».


26

ГЛАВА IV

Документы на объект.

Для начала, поговорим о правоустанавливающих документах на объекты недвижимости. В

отдельных случаях встречаются основания владения такие, с которыми мы ранее не сталкивались и иногда

до конца не уверены является ли право на объект надлежащим образом оформлено и может ли конкретно

взятое лицо продавать его.

Если совсем кратко, то правоустанавливающие документы – это документы, являющиеся основанием

для государственной регистрации, перечень которых установлен ст. 17 ФЗ №122 от 21.07.1997 «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». К ним относятся не только

документы – основания владения недвижимым имуществом, но и документы, обременяющие и

ограничивающие это владение.

Разумеется, далеко не со всеми видами правоустанавливающих документов, приходится сталкиваться

в работе, но общее представление о них все же иметь стоит.

Правоподтверждающим (правоудостоверяющим) документом на основании п. 1 ст. 14 и ст. 2 ФЗ от

21.07.1997 № 122 – ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

является свидетельство о государственной регистрации, установленной формы20.

Важно. Свидетельство не является правоустанавливающим документом на объект недвижимости и

если у собственника нет документа, на основании которого было выдано это свидетельство, следует

настоять на том, чтобы он собственными силами восстановил эти документы (это можно сделать,

обратившись с соответствующим заявлением в Росреестр) либо следует воздержаться от приобретения

такого объекта. Сюда же можно отнести и ситуацию со свидетельствами, выданными до 1998 года.

Иногда встречаются правоустанавливающие документы прошлых образцов, всевозможные

нотариально заверенные договоры купли-продажи, договоры с отметками БТИ и земельными комитетами.

Поскольку действующая система государственной регистрации была упорядочена и начала действовать с

1998 года, все еще встречаются собственники, вступившие в права собственности на объекты

недвижимости до этого момента. В те годы государственная регистрация проводилась в

нецентрализованном порядке. Как правило, в муниципальных образованиях и субъектах РФ

формировалось два регистрирующих органа – один для регистрации прав на земельные участки (в Москве

этим занимался Москомзем), другой - все остальные объекты недвижимого имущества (в Москве, в

зависимости от ситуации, Департамент муниципального жилья, Москомимущество и БТИ). Не стоит этого

пугаться, они признаются юридически действительными также, как и правоустанавливающие документы

настоящего времени21. Но все же обязательно нужно обратить внимание на то, была ли сделка оформлена в

соответствии с требованием тех норм, которые действовали на момент совершения данной сделки. То есть

просто подписанный продавцом и покупателем договор, без отметки регистрирующего органа, либо

нотариуса признается недействительным.


27

Совет. В случае если у собственника помещения правоустанавливающие документы прошлых

образцов, следует обратить внимание поставлен ли объект недвижимости на кадастровый учет для

того, чтобы избежать в дальнейшем проблем, связанных с оформлением перехода прав.

Если вам удалось при звонке по подходящему объявлению убедить контрагента выслать вам на

электронную почту сканы правоустанавливающих и правоподтверждающих документов (что случается

крайне редко), то:

Первое. Проверьте данные правообладателей объекта недвижимости, в свидетельстве и в

правоустанавливающем документе они должны быть одинаковыми, это же касается информации об

объекте недвижимости.

Проверьте наличие зарегистрированных обременений на объект, достаточно зайти на сайт

Росреестра (rosreestr.ru), в раздел «Электронные услуги и сервисы» - «Справочная информация по

объектам online» и заполнить, в зависимости от имеющейся информации, нужные поля (см. картинку

далее).


28

Сверьте номер записи регистрации в свидетельстве, с номером, указанным на сайте. Они должны

совпадать. Там же будут указаны зарегистрированные ограничения при их наличии. Далее обратите

внимание на дату выдачи свидетельства, она должна совпадать с датой регистрации права.

Если свидетельство выдано повторно, взамен первоначального, следует поинтересоваться у

контрагентов, в силу чего это произошло.

На обороте или внизу последней страницы правоустанавливающего документа должна быть

сделана регистрационная запись, в виде прямоугольного штампа, содержащая информацию о дате

регистрации, номере, органе, осуществившем регистрацию. Данные должны совпадать со сведениями,

указанными в свидетельстве (см. картинку далее).


29

Второе. Располагая данными о собственнике и его дате рождения, вы можете через сайт

Федеральной службы судебных приставов выявить наличие имеющихся исполнительных производств в

отношении его. И в случае, если он злостный неплательщик за услуги ЖКХ и прочие обязательные услуги,

предоставляемые собственникам жилых помещений, то это станет ясно, и сделка тогда будет

выстраиваться иначе.


30

Обращайте внимание на количество и возраст собственников. Если собственниками являются

несовершеннолетние дети, то обязательно нужно выяснять имеется ли возможность наделить ребенка

альтернативной собственностью, не ухудшая его жилищных условий, или же в данном случае это будет

альтернативная сделка. Даже если сделку удастся провести как «свободную», то органы опеки и

попечительства в данном случае обжалуют такую сделку, и она впоследствии, будет признана

недействительной, как нарушающая законные права несовершеннолетнего. Похожая ситуация

складывается и при работе с людьми, входящими в так называемую «зону повышенного риска» или

«социально незащищенные слои населения», то есть с людьми, чей возраст превышает 70 лет. Очень

часто в силу преклонного возраста у людей возникают изменения в умственных способностях, которые

могут сопровождаться психическими расстройствами, либо люди просто могут не отдавать себе отчет

о совершаемых действиях. Соответственно, возникает риск признания сделки, совершенной с таким

собственником оспоримой, а в последствие недействительной, что ведет к потере права собственности

на объект недвижимости.

Третье. Необходимо проверить действительность паспорта собственника, особенно, если сделку

предлагают проводить по доверенности, а собственника не удастся увидеть ни на авансе, ни на сделке.

Сделать это можно через сайт Федеральной миграционной службы.

Четвертое. При наличии скан-копий технической документации на объект (техпаспорт,

экспликация, поэтажный план), а сам дом типовой планировки, не лишним будет сверить информацию,

указанную в проекте дома с информацией, указанной в предоставленной технической документации.

Информация по планировкам домов находится в свободном доступе.

Скорее всего, с документами придется знакомиться при просмотре объекта (в особо запущенных

случаях контрагенты готовы их предоставить только при внесении аванса за объект), но в целом

алгоритм действий от этого не меняется. Совершив такие несложные шаги, вы не обезопасите себя на

100 %, но это позволяет уже на начальном этапе выявить большинство недобросовестных продавцов

либо поставить более жесткие условия выхода на сделку, либо больше не тратить на них время и

заниматься подбором иного объекта.


31

ГЛАВА V

Правоспособность и дееспособность сторон сделки.

Каждый опытный агент, не раз за время своей деятельности сталкивался с ситуацией, когда правом

собственности был наделен собственник, состоящий на учете в психоневрологическом (ПНД) или

наркологическом диспансере (НД). Обычно таких квартир боятся, как огня. Но далеко не всегда такие лица

являются недееспособными или ограничено дееспособными, так как для того, чтобы они были признаны

таковыми, должна быть соблюдена установленная законом процедура.

Разберем по порядку как лица признаются недееспособными либо ограниченно дееспособными. Правоспособность – это способность иметь гражданские права и нести обязанности.

Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК РФ).

Правоспособность гражданина выражается в том числе в возможности иметь имущество на праве

собственности, наследовать и завещать, заниматься любой деятельностью, не запрещенной законом,

совершать любые не противоречащие закону сделки и т.д.

Дееспособность – способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять

гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Полная дееспособность

возникает в момент наступления совершеннолетия (18 лет), так же предусмотрена законом процедура

эмансипации, но подробно на этом останавливаться не будем, поскольку на практике встречается не часто.

В законе предусмотрено несколько видов дееспособности граждан:

- Дееспособность малолетних – лица, не достигшие возраста 14 лет (ст. 28 ГК РФ);

- Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК РФ);

- Полностью дееспособные – лица, достигшие 18 лет (ст. 21 ГК РФ);

- Ограниченно дееспособные – лица, ограниченные в дееспособности судом по причинам, связанным

с пристрастием к азартным играм, злоупотреблением спиртными напитками и наркотическими

средствами22. Над ними устанавливается попечительство;

- Недееспособные – лица, которые вследствие психического расстройства не могут понимать

значения своих действий или руководить ими, признаются таковыми только судом, над ними

устанавливается опека23.

Поскольку агенты, а в особенности, обычные граждане, часто путают дееспособность малолетних с

дееспособностью несовершеннолетних, а ограниченно дееспособных с недееспособными, считаем

необходимым внести ясность в возможность совершения сделок, связанных с владением и отчуждением

объектов недвижимости лицами, представляющими каждую из этих категорий.

Начнем с малолетних в возрасте до 14 лет, какие сделки они могут совершать и в каком порядке.

Малолетние вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки, сделки, направленные на

безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной

регистрации, сделки по распоряжению средствами, предоставленными законными представителями или с

согласия законного представителя третьими лицами для определенной цели.


32

Представители малолетнего (родитель/опекун и их супруги и близкие родственники) не могут

совершать сделки с таким малолетним, т.е. выступать представителем малолетнего по сделке, где он

является продавцом и одновременно выступать в качестве покупателя – нельзя. Можно только подарить

имущество малолетнему, передать в безвозмездное пользование. Малолетний до 18 лет подарить свое

имущество не может.

Более того, если мы рассматриваем сделки по возмездному отчуждению объектов недвижимости

(купля-продажа, мена с доплатой), то такие сделки, совершенные малолетними от своего имени, являются

ничтожными. В данном случае, если стоит задача продать объект недвижимости (долю в таком объекте),

принадлежащий малолетнему, то необходимо действовать его родителям от имени и в интересах

малолетнего и обязательно с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Такая сделка

должна быть совершена исключительно к выгоде малолетнего (т.е. если продажа квартиры, то только с

последующим наделением собственности в квартире большей или аналогичной площади в более

современном жилом фонде). Такая же ситуация с долями24.

Аналогична ситуация и с несовершеннолетними, за тем исключением, что в данном случае они

выступают от своего имени, но с письменного согласия своих законных представителей (родители,

усыновители, попечители).

Теперь подробнее остановимся на недееспособных и ограниченно дееспособных.

Важно. Ограничение в дееспособности возможно лишь по решению суда. В зависимости от

ситуации, заявление об ограничении дееспособности, о признании недееспособности подается:

- членами его семьи;

- близкими родственниками;

- органами опеки и попечительства;

- медицинской организацией.

Наличие сведений в медицинской книжке о каких-либо психических расстройствах или перенесенной

когда-то черепно-мозговой травме не делает автоматически человека недееспособным25.

Итак, данным категориям граждан можно совершать следующие сделки.

Ограничено дееспособные:

- Мелкие бытовые сделки;

- Совершение других сделок возможно при согласии попечителя.

Недееспособные:

- Не в праве совершать никаких сделок, все сделки за него совершает его опекун в установленном

законом порядке.

Стоит отметить, что признание ограниченной дееспособности или недееспособности не является

окончательным, т.к. по решению суда гражданин может быть вновь признан полностью дееспособным.


33

Парадоксально, но сделки с недееспособными/ограничено дееспособными с юридической точки

зрения менее рискованны, чем сделки, совершаемые с простыми гражданами. Да, они технически сложны в

исполнении и схема проведения сделки подразумевает очень жесткие ограничения по источникам

финансирования и объектам, участвующим в сделке, но именно из-за того, что данная категория граждан

входит в социально незащищенную группу, законодательно предусмотрен дополнительный контроль по

подобным сделкам. Поэтому если сделка соответствует требованиям, установленным законом, то в

дальнейшем оспорить её становится значительно сложнее.

Что касается сделок, совершаемых со «здоровыми» людьми, не состоящими на учете, и не

ограниченных в дееспособности, никто не может дать гарантию, что в последствии не выяснится, что в

момент совершения сделки человек находился в длительном психическом расстройстве и пик этого

расстройства пришелся как раз на даты проведения сделки, и человек не отдавал отчет своим действиям, и

по этим признакам уже в судебном порядке сделка может быть оспорена26.

Подобная ситуация складывается при перемене места жительства (скажем, человек переехал в другой

регион страны). Лицо, которое ранее обращалось за психиатрической помощью и состоящее на учете, не

встало на учет по новому месту жительства, поскольку подобная помощь, за некоторыми исключениями,

предусмотренными законом и в случае если гражданин не ограничен в дееспособности, оказывается в

добровольном порядке27.

Агенты всячески пытаются обезопасить себя и клиента: заказывают всевозможные «юридические»

проверки, в том числе информацию из психоневрологических и наркологических диспансеров. Следует

напомнить, что данные сведения составляют врачебную тайну и охраняются по закону28. Истребование

такой информации участниками сделки любыми способами, кроме как предоставления в добровольном

порядке этой информации самим лицом, является незаконным. Так что «заказывать» справки из ПНД и НД

через фирмы, занимающиеся «юридическими проверками» - пустая трата денег, поскольку как правило,

должностные лица, имеющие доступ к данным сведениям, не будут предоставление этих услуг ставить на

поток, а прочие лица доступа к подобной информации не имеют и, как следствие, такие справки не

содержат достоверной информации.

В случае, когда гражданин-собственник объекта недвижимого имущества является ограниченным в

дееспособности, то в обязательном порядке сделка должна совершаться при участии опекуна/попечителя и

с согласия органов опеки и попечительства и только в том случае, если она будет совершена к выгоде

подопечного (территориальное расположение, качество жилого фонда, больший размер), что будет

подтверждаться разрешением органов опеки.

При работе с подобными объектами изначально нужно понимать, что на подобную сделку

автоматически накладываются серьезные ограничения, т.е. продать квартиру как «свободную» не

получится, только если разменять с условиями, что новая недвижимость по своим качествам будет лучше

прежней. Соответственно, если в силу специфики сделки не представляется возможным разменять такой

объект (временные рамки сжатые, источник финансирования не подходит и т.д.), то проще оставить эту

затею и искать более подходящий объект.

Если в силу объективных причин, собственник не вызывает подозрений (опрятно выглядит, внятная

речь, ясное сознание, готовность предоставить информацию, подтверждающую отсутствие наблюдения в


34

диспансерах по месту проживания, непреклонных лет и т.д.), то особых оснований усложнять сделку

отдельными проверками, освидетельствованиями и прочим, нет. Если все же клиенту хочется спать

спокойно, и имеются дополнительные средства, которые он готов потратить, чтобы «обезопасить сделку»,

предложите ему обратиться в страховую компанию для страхования права владения (страхования титула).

Когда уровень обеспокоенности клиента прямо пропорционален его финансовым возможностям или

же вменяемость участников сделки вызывает серьезные подозрения, то дополнительно к вышеуказанному,

можно предложить провести освидетельствование участников сделки врачами-психиатрами и наркологами.

Это даст дополнительную уверенность в том, что все стороны отдают себе отчет о совершаемых действиях

(однако, на практике может только повысить напряженность среди самих участников).

Кто должен отслеживать перемещение граждан, ограниченных в дееспособности?

В соответствии со ст. 34 ГК РФ полномочия органа опеки и попечительства в отношении

подопечного возлагаются на орган, который установил опеку или попечительство. При перемене места

жительства подопечного, полномочия органа опеки и попечительства возлагаются на орган по новому

месту жительства. При перемене места жительства подопечного орган, установивший опеку или

попечительство, обязан направить дело подопечного в орган по его новому месту жительства в течение

трех дней со дня получения от опекуна или попечителя извещения о перемене места жительства29.

Совет. В случае, если собственниками являются люди в преклонном возрасте или наоборот

несовершеннолетние, обязательно интересуйтесь есть ли у них другие жилые помещения в

собственности или им будет приобретаться что-то взамен. Порядок действий в случае участия в сделке

несовершеннолетних/малолетних мы уже обсудили, а в случае с пожилыми собственниками очень хорошо

будет, если они снимутся с регистрационного учета из продаваемого объекта и зарегистрируются по

новому месту жительства. В случае, если это невозможно в силу объективных причин, возьмите

нотариально заверенное согласие пожилого собственника (если собственников в квартире несколько) на

продажу указанного объекта. С одной стороны, это выглядит как собирание лишних бумажек, но с

другой стороны, пожилому собственнику будет труднее сослаться на то, что он не понимал, что делает.

В заключении к данной главе хотелось бы добавить, что наличие водительского удостоверения или

охотничьего билета не является доказательством того, что в момент заключения сделки человек

отдавал отчет своим действиям.


35

ГЛАВА VI

Требования, предъявляемые банками к объектам недвижимости в рамках ипотечной сделки.

Ранее мы уже затрагивали тему, связанную с использованием заемных денежных средств в качестве

источника финансирования сделки. Теперь рассмотрим основные документы, которые банки требуют

предоставить для одобрения выделения кредита с последующим залогом объекта недвижимости.

В целом, требования унифицированы, но они могут незначительно отличаться в зависимости от

банка, представляющего кредит. Рассмотрим на примере требований, предъявляемым Московскими

банками.

№ Вид документа Срок действия

Список документов при покупке/залоге квартиры:

1 Копия свидетельства о государственной регистрации права собственности

на квартиру (для объектов недвижимости, право собственности, на которые

зарегистрированы после 31.01.1998 года);

-

2 Копия свидетельства о собственности на жилище либо Регистрационное

свидетельство (для объектов недвижимости, права на которые возникли до

31.01.1998 года);

-

3 Копия правоустанавливающих документов по квартире, являющихся

основанием возникновения права собственности (перечислены в

Свидетельстве о государственной регистрации права собственности).

-

4 Копии документов технического учета:

Для Москвы:

- экспликация и поэтажный план/технический паспорт или выписка

(извлечение) из технического паспорта с поэтажным планом и

экспликацией;

- кадастровый паспорт с поэтажным планом и экспликацией (в случае, если

право собственности на квартиру не зарегистрировано в ЕГРП, возникло

31.01.1998 г.)

Для других регионов:

- технический паспорт или выписка (извлечение) из технического паспорта

с поэтажным планом и экспликацией.

- кадастровый паспорт с поэтажным планом и экспликацией (в случае, если

право собственности на квартиру не зарегистрировано в ЕГРП, возникло до

31.01.1998 г.)

-

5 Копия Единого Жилищного Документа – ЕЖД (при наличии); 1 мес.

6 Копия справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

(при наличии ЕЖД не предоставляется, поскольку ЕЖД содержит эту

1 мес.


36

информацию);

7 Копия выписки из домой книги/поквартирной карточке/выписки из

похозяйственной книги/иного документа, выданного уполномоченным

органом, содержащего сведения о зарегистрированных в квартире лицах

(при наличии ЕЖД не предоставляется, поскольку ЕЖД содержит эту

информацию);

1 мес.

8 Отчет об оценке рыночной стоимости Квартиры, составленной

независимым оценщиком (перечень и контакты аккредитованных банком

оценщиков, как правило, предоставляет сам банк);

6 мес.

9 Оригинал Выписки из Единого государственного реестра прав на

недвижимое имущество и сделок с ним.

1 мес.

Список документов при покупке/залоге жилого дома с земельным участком:

Жилой дом


на жилой дом (для объекта недвижимости, право собственности на которые

зарегистрированы после 31.01.1998 года);

-

2 Копия свидетельства о праве собственности на жилище либо

Регистрационное свидетельство, на жилой дом (для объектов

недвижимости, права на которые возникли до 31.01.1998 года);

-

3 Копия правоустанавливающих документов на жилой дом, являющихся

основанием возникновением права собственности (которые перечислены в

Свидетельстве о государственной регистрации права собственности).

-


- копия Технического паспорта/выписка их технического паспорта жилого

дома с поэтажным планом и экспликацией в случае, если данные документы

выданы до 01.03.2008 г.;

- копия Кадастрового паспорта с поэтажным планом и экспликацией в

случае, если данный документ выдан после 01.03.2008 г.;

-

5 Копия справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам; 1 мес.

6 Копия выписки из домовой книги/выписки из похозяйственной книги/иного

документа выданного уполномоченным органом, содержащего сведения о

зарегистрированных в жилом доме лицах;

1 мес.



1 мес.

Земельный участок


на земельный участок;

-

9 Копия правоустанавливающих документов на земельный участок,

являющихся основанием возникновения права собственности, (перечислены

-


37

в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности);


- копия Кадастрового плана на земельный участок / копия Кадастрового

паспорта земельного участка / копия выписки из Кадастрового плана

земельного участка с планом границ, кадастровым номером, с указанием

объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке.

-



1 мес.

1 Справка об отсутствии задолженности по оплате земельного налога – для

сделок по передаче Земельного участка в залог.

1 год

Дополнительно по жилому дому и земельному участку

1 Отчет об оценке рыночной стоимости Жилого дома с Земельным участком

(предусматривает разбивку рыночной стоимости Жилого дома и Земельного

участка), составленный оценщиком, согласованным с Банком (с даты

составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом

оценки должно пройти не более 6 месяцев).

6 мес.

Список документов по собственникам объектов недвижимости

№ Вид документа Срок действия

Документы по собственникам (физическим лицам)

1 Копии всех страниц паспортов совершеннолетних собственников квартиры

(в т.ч. незаполненные страницы), Копии свидетельства о рождении

несовершеннолетних собственников;

-

2 Копии документов, подтверждающих семейное положение собственников

(копия свидетельства о браке/ копия свидетельства о расторжении брака/

копия свидетельства о смерти супруга);

-

3 Копия брачного договора / соглашения о разделе совместно нажитого

имущества/ решение суда о разделе имущества (при наличии);

-

4 Копия Согласия (разрешения) органов опеки и попечительства на продажу

квартиры, в случае наличия среди собственников квартиры

несовершеннолетних детей или среди зарегистрированных в квартире

несовершеннолетних детей, оставшихся без родительского попечения, а

также других лиц, находящихся под опекой или попечительством.

Разрешение должно предполагать условие единовременного приобретения

на имя несовершеннолетнего, недееспособного или ограничено

дееспособного иной недвижимости;

-


38

5 Копия удостоверенного нотариусом согласия супруга (супруги)

собственника (в т.ч. бывшего супруга, если на момент приобретения

квартиры собственник состоял в зарегистрированном браке) на заключения

сделки купли-продажи/ передачи в залог на условиях по своему

усмотрению (при необходимости);

-

6 Справки из ПНД и НД по месту регистрации для каждого

совершеннолетнего собственника.

-

Документы по собственникам (юридические лица)

1 Копия Свидетельства о государственной регистрации юридического лица.

Для юридических лиц, созданных до 01.07.2002 г. – копия Свидетельства о

внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о

юридическом лице, зарегистрированном до 01.07.2002 г.;

-

2 Копия всех страниц Устава, изменения и/или дополнения в Устав (если они

были), зарегистрированные в установленном законодательством порядке;

-

3 Копия Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц,

подтверждающая дату последних зарегистрированных изменений и

дополнений в учредительные документы юридического лица, либо их

отсутствие;

1 мес.

4 Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе; -

5 Копия Протокола общего собрания акционеров/участников (выписка из

него) об избрании единоличного исполнительного органа либо решение

совета директоров (выписка из него), если уставом общества решение

вопроса об избрании единоличного исполнительного органа отнесено к

компетенции совета директоров;

-

6 Доверенности на уполномоченных лиц (в случае, если предполагается

заключение сделки от имени общества представителем по доверенности);

-

7 Письмо юридического лица о том, что сделка не является крупной,

подписанное руководителем и главным бухгалтером, с проставлением

печати юридического лица.

-

Как уже было указано ранее, банки стремятся минимизировать свои риски при выделении кредитов,

поэтому наличие подробной информации об объекте недвижимости и его собственниках позволяет

объективно оценить предстоящую сделку и перспективы дальнейшего пользования заемщиком купленным

объектом недвижимости.

Оснований в отказе в выдаче кредита не так уж много (если заемщик соответствует критериям

платежеспособности, установленным банком) кратко это:

- Перепланировки/переустройства, которые в дальнейшем будет невозможно узаконить (данный

вывод содержится в отчете, составленном аккредитованным оценщиком);


39

- Не оформленное/ненадлежащим образом оформленное право собственности на объект

недвижимости;

- Отсутствие согласия супруга, в случае, если имущество приобреталось в браке;

- Отсутствие разрешений органов опеки и попечительства на проведение сделки, если в сделке

участвуют несовершеннолетние, ограниченные в дееспособности собственники;

- Наличие судебных тяжб, оспаривающих право собственности текущих собственников на объект


- Наличие арестов на объект недвижимости;

- Обращение взыскания на объект в исполнительном порядке;

- Ненадлежащим образом оформленное право представителя собственника на отчуждение объекта;

- Аварийное состояние приобретаемого объекта недвижимости, являющегося предметом залога.

Перечень документов, в принципе исчерпывающий, но в некоторых случаях банки и страховые

компании могут истребовать дополнительные документы по объектам или по собственникам.

Совет. Начинайте процесс сбора документов по объекту и собственникам до момента внесения

различных авансовых платежей, поскольку это значительно ускоряет процесс выхода на сделку и

упрощает работу самому агенту, да и у потенциального покупателя вполне возможно источником

финансирования сделки будут кредитные средства.


40

ГЛАВА VII

Участие собственников на показе квартиры и полномочия их представителей.

Участие собственников на показе квартиры, крайне желательно, т.к. это дает возможность

предварительно оценить адекватность участников будущей сделки, выяснить причину продажи объекта и

тем самым для себя представить объем работ. Зачастую агенты-представители собственников стремятся

максимально ограничить контакты своих клиентов с другими агентами или же потенциальными

покупателями до момента заключения авансовых соглашений поскольку боятся, что собственника

«перехватит» другой агент или непосредственно покупатель, а они в итоге, останутся без вознаграждения.

Видимо, это происходит из-за неуверенности в своей квалификации, но тем не менее распространено это

повсеместно. Без покупателя многие агенты вообще отказываются показывать объекты. В случае, когда документы на квартиру у агента «на руках», а показы проходят без собственников,

просмотр вообще превращается в пустую трату времени. Поскольку максимум, что удастся выяснить - это

наличие серьезных перепланировок, вид из окна и цвет обоев. Агент вряд ли предоставит документы на

квартиру для того, чтобы снять копии, до момента заключения авансового соглашения. Будем реалистами,

компетентных агентов, которые знают историю продаваемого объекта и мотивы, движущие продавцами,

мало. В погоне за комиссией агенты скрывают информацию о своих клиентах, сознательно

дезинформируют своих контрагентов и затягивают в альтернативные сделки, лишь бы продать объект, но

после, когда аванс уже внесен, выясняется, что квартира продается не как «свободная», а с «легкой

альтернативой», которая впоследствии, превращается в едва «проходимую», или сделка и вовсе

разваливается. В особо запущенных случаях, нечистоплотные агенты начинают после просмотра объекта

«повышать» покупателя в цене, якобы собственник покупает себе взамен другую квартиру, и продавцы той

квартиры решили повысить цену, поэтому мы повышаем стоимость нашей квартиры и т.д. Верить или нет

контрагентам на слово - выбор каждого, но однозначно получить ответы на свои вопросы о том, сколько

собственников, адекватные ли они, количество наследников, причины продажи квартиры, окончательная

стоимость, временные рамки для выхода на сделку и т.д., мы можем только у собственников. В конечном

счете, авансовые соглашения и договор нам подписывать с ним, а не с его агентом.

Изредка встречаются грамотные агенты, у которых правильно оформлены отношения с их клиентом:

заключен договор, имеется доверенность, на совершение конкретных действий от имени собственника,

согласованы условия продажи объекта, готовы документы, и он не скупится на информацию, потому что

знает, что в результате его работа будет оплачена в независимости от того, имеется ли прямой контакт у

покупателей и их представителей с собственниками или нет. Но это скорее исключение, чем правило.

Остановимся подробнее на полномочиях представителей собственников, какие действия они

могут совершать от их имени и как документально это должно быть оформлено.

1) Ранее мы уже говорили об установлении правоотношений с клиентом в рамках договора на

выполнение определенной работы, направленной на продажу объекта недвижимости. Безусловно, это

основной документ, который должен быть у представителя собственника. Только на этом основании имеет

смысл вообще о чем-либо договариваться с агентом без участия собственника на показе, о совершаемой в

будущем сделке. Как правило, такой договор содержит основную информацию о продаваемом объекте и


41

условиях, при которых собственник готов будет продать его. Но показывают эти договора крайне неохотно,

поскольку кроме полномочий агента он также содержит информацию и о размере его вознаграждения и

чем «серее» схема сотрудничества, тем более размыты условия продажи объекта, полномочия агента и

размер его вознаграждения.

Пример. «Рамочные соглашения» в виде одного документа, с кучей всевозможных дополнительных

соглашений: о стоимости продаваемого объекта, односторонних актов и согласий от собственника и т.д.

Встречаются ситуации, когда один и тот же объект разом «представляют» несколько агентов и ни у

кого нет полномочий выступать от имени собственника: кто быстрее найдет покупателя, предложение

которого будет наиболее выгодным, тот и получит свой «кусок от пирога», а агенты попросту «помогают

продавать». Договариваться с таким представителем без участия собственника – занятие бессмысленное.

Высока вероятность, что к моменту заключения авансового соглашения ситуация может сильно

поменяться.

2) Доверенность на совершение действий от имени собственника. Может быть двух видов – в

простой письменной или квалифицированной, то есть нотариально удостоверенной форме30.

Совет. Изначально оформите в нотариальной форме доверенность от клиента на сбор документов,

на возможность принятия денежных средств в счет оплаты квартиры по договору, заключаемому в

будущем, и на подачу документов на регистрацию перехода права собственности с правом передоверия,

это значительно упростит процесс работы.

Несмотря на то, что аванс за квартиру можно принять и по доверенности, оформленной в простой

письменной форме, в такой доверенности должны быть указаны полномочия представителя.

Нотариальное заверение доверенности требуется только для подачи документов в госорганы

(например, подача документов на государственную регистрацию права собственности)31. Проблема в том,

что, не имея контакта с собственником, выяснить не отозваны ли полномочия у представителя по

доверенности, составленной в простой письменной форме, достаточно проблематично, в отличие от

доверенностей, удостоверенных нотариусами, у которых есть единая нотариальная база, в частности, по

отозванным доверенностям. Какой-то единой установленной формы у доверенностей нет, по сути это

простое поручение, с перечислением полномочий на совершения действий, соответственно, у каждого

нотариуса своя форма под конкретные задачи. В целом нет необходимости пытать нотариуса и настаивать

на том, чтобы форма доверенности была именно такой, какая указана у вас в образце. Главное, чтобы сама

доверенность содержала основные полномочия.

Важно. При изучении доверенности нужно обращать внимание на следующие моменты:

- Данные доверителя и поверенного, а также перечень его полномочий, т.к. нотариусы часто

допускают ошибки;


42

- Если доверенность составлена в простой письменной форме – обращать внимание на дату её

составления, поскольку в случае, если не указана дата её совершения (нотариусы обычно таких ошибок не

допускают), по закону такая доверенность является ничтожной32;

- Срок действия доверенности. Теперь доверенность можно выдавать на любой срок33. Если в

доверенности не указан срок её действия, то доверенность сохраняет силу в течение года со дня её

совершения. Прошу заметить, что поверенный за пределами сроков действия доверенности не имеет права

действовать от имени доверителя. Хотя в практике встречались ситуации, когда производилась выемка

денежных средств, из депозитария банка по доверенности, полномочия по которой истекли;

- Доверенности от имени малолетних и от имени недееспособных граждан выдают их законные

представители, граждане. Ограниченные в дееспособности могут передавать по доверенности полномочия

только с согласия их попечителей;

- Если доверенность выдана за пределами Российской Федерации, она в обязательном порядке

должна быть удостоверена должностным лицом консульского учреждения России в этой стране34;

- Если доверенность заверена нотариусом, то необходимо выяснить выдана она нотариусом с

действующими полномочиями или нет, не отозваны ли доверителем по такой доверенности полномочия у

поверенного. Информацию о действующих нотариусах и их контактные данные можно выяснить на сайте

Федеральной нотариальной палаты.

Так же, доверенности в силу неграмотности, физических недостатков или болезней доверителя,

оформляются с участием «рукоприкладчиков».

Важно. Рукоприкладчиком не может быть:

- представитель по данной доверенности;

- нотариус, удостоверяющий доверенность;

- гражданин, не обладающий дееспособностью в полном объеме;

- неграмотное лицо;

- гражданин с таким физическим недостатком, который явно не позволяет ему в полной мере

осознавать существо происходящего;

- лица, не владеющие в достаточной степени языком, на котором составлена доверенность35.

Таким образом, в случае, когда выпала удача общаться с «замкнутым» агентом, имеет смысл

выяснить хотя бы его полномочия.


43

ГЛАВА VIII

Внесение предоплаты за выбранный объект. Аванс.

Под авансом принято подразумевать различные виды сделок, совершаемые между продавцом и

покупателем или же с участием их представителей с целью закрепить достигнутые договоренности о цене,

порядке отчуждения, депозитарии, времени проведения сделки и т.д., на бумаге перед сделкой по купле-

продаже объекта недвижимости. Возможно, когда-то это так и было. Сейчас же, в большинстве случаев,

заключение аванса носит характер меморандума с передачей небольшой суммы денежных средств, якобы в

счет доказательства достигнутых соглашений по предстоящей сделке, но на самом деле, не порождает

каких-либо юридических обязательств у сторон. Разберем по порядку популярные схемы внесения

денежных средств, в качестве «аванса»:

1) Договор купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества:

- Заключается между покупателем и продавцом;

- Заключается между покупателем и юридическим лицом (представителем продавца).

2) Задаток:

- Заключается между покупателем и продавцом36;


3) Предварительный договор:

- Заключается между покупателем и продавцом37;


4) Безвозмездный договор оказания услуг:

- Заключается между покупателем и юридическим лицом (представителем продавца) безвозмездный

договор оказания услуг по оформлению объекта в собственность38.

5) Безвозмездный договор поручения:

- Заключается между покупателем и юридическим лицом (представителем продавца) безвозмездный

договор поручения39.

6) Возмездный договор оказания услуг:

- Заключается между покупателем и юридическим лицом (представителем продавца) возмездный

договор оказания услуг по оформлению объекта в собственность40.

7) Возмездный договор поручения:



44

Это основные виды правоотношений, установление которых практикуется на Московском рынке

недвижимости в рамках заключения «авансовых» соглашений, причем как на рынке вторичного жилья, так

и на рынке новостроек.

Обратите внимание, что договор может быть поименован как угодно – соглашение о стоимости с

покупателем, договор оформления в собственность, договор консалтинговых услуг, договор по подготовке

документов к сделке и т.д., но сути его это не меняет.

Все договоры можно поделить на три группы:

1) Основные договоры – договор купли-продажи, договор поручения, договор оказания услуг;

2) Дополнительные (акцессорные) договоры – находятся в непосредственной связи с основными

договорами, к ним относятся: соглашение об авансе, соглашение о задатке.

Дополнительные договоры являются юридическим продолжением основных договоров и поэтому

разделяют их юридическую судьбу (т.е. если основной договор будет признан недействительным, то и

дополнительный договор также будет являться недействительным). Дополнительные договоры, как

правило, обеспечивают исполнение обязательств по основным договорам.

3) Предварительные – непосредственно сам предварительный договор.

А также на подгруппы:

Первая подгруппа:

- Возмездные договоры – договор купли-продажи, соглашение о задатке/ авансе;

- Безвозмездные договоры – договор безвозмездного оказания услуг, договор безвозмездного

поручения.

Вторая подгруппа:

- Договоры, заключаемые между физическими лицами – продавцом и покупателем объекта


- Договоры, заключаемые между покупателем и представителем собственника объекта


Важно. Акцессорный договор является дополнением основного обязательства (основного договора) и

не считается заключенным в случае, если основной договор не заключен между сторонами. Полученные

денежные средства, по акцессорным договорам, в случае если стороны не заключили основной договор

(договор купли-продажи), признаются неосновательным обогащением, подлежащим возврату.

Теперь разберем какие правовые последствия порождает тот или иной вид правоотношений.

1) Договор купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества с условием о предоплате:

- Договор, заключенный между продавцом и покупателем:

Стороны договора: Непосредственно покупатель и продавец;

Предмет договора: Заключить в будущем, на предусмотренных настоящим Договором условиях,

основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в


45

последующем, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену

недвижимого имущества или существенную её часть.

Вид договора: Основой, простой, двусторонний, консенсуальный.

Функция: Организационная, охранительная, компенсационная.

Порядок расчетов по договору: Наличный/безналичный, с последующим подтверждением размера

полученных средств по договору. Сумма по договору входит в общую стоимость объекта недвижимости,

которую для себя обозначили стороны.

Ответственность за неисполнения договора: В случае незаключения основного договора суммы,

уплаченные по договору, подлежат возврату покупателю. В случае уклонения от возврата денежных

средств, по закону подлежит начисление процентов за пользование чужими денежными средствами41.

Порядок возврата денежных средств по договору: По соглашению сторон/ в судебном порядке.

- Заключенный между покупателем и представителем продавца:

Такая же ситуация, что и в предыдущем варианте, но следует быть внимательнее в отношении

полномочий представителя продавца, необходимо понимать, уполномочен ли представитель действовать от

имени и в интересах собственника.

2) Задаток:

- Заключенный между покупателем и продавцом:

Стороны договора: Непосредственно покупатель и продавец;

Предмет договора: Выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с неё по

договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения,

т.е. задаток дается в рамках уже заключенного договора купли-продажи.

Вид договора: Акцессорное обязательство, производно и зависимо от основного (обеспечиваемого

задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства.

Функция: Платежная, удостоверяющая и обеспечительная.

Порядок расчетов: Наличный/безналичный, задаток входит в общую сумму по договору.

Порядок возврата денежных средств: По соглашению сторон/ в судебном порядке;

Задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается,

может существовать лишь при условии действия основного обязательства. Задаток не может быть внесен в

рамках заключения предварительного договора42.

В случае незаключения договора купли-продажи, деньги, полученные по такому договору в качестве

задатка, придется вернуть43.

- Заключенный между покупателем и юридическим лицом, представителем продавца:

Аналогичная ситуация, как и в прошлом случае - при не заключении договора купли-продажи,

деньги, полученные по такому договору в качестве задатка, придется вернуть.

3) Предварительный договор:

- Заключенный между покупателем и продавцом:


46

Стороны договора: Продавец и покупатель;

Предмет договора: По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем

договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Вид договора: Предварительный, двусторонний, простой;

Функция: Обеспечительно-организационная, без платежной функции.

Порядок расчетов: В рамках предварительного договора – не предусмотрен, иначе такой договор

будет толковаться как договор купли-продажи будущей вещи44.

Порядок возврата денежных средств: По соглашению сторон/ в судебном порядке.

Предварительный договор перестает действовать в момент заключения основного договора, либо же

если основной договор не был заключен в течение действия предварительного договора или ни одна из

сторон не изъявила желания на его заключение. Соответственно, все денежные средства, переданные в

рамках предварительного договора в счет уплаты стоимости по основному договору, подлежат возврату.

Хотя в целях исполнения обеспечения обязательств по предварительному договору, суды допускают

взыскание неустойки45. Стоит заметить, что хоть законом и не предусмотрено установление

имущественных отношений между сторонами в рамках предварительного договора (передача денежных

средств в счет обеспечения договора), его обеспечительная функция установлена п. 4 ст. 445 ГК РФ,

которая предусматривает возможность понуждения стороны, уклоняющейся от заключения договора к

заключению основного договора в судебном порядке.

4) Безвозмездный договор оказания услуг:


Стороны договора: Заказчик и исполнитель;

Предмет договора: Исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать безвозмездно услуги в

рамках отчуждения определенного объекта недвижимости, в том числе осуществить передачу денежных

средств в качестве предоплаты по договору от покупателя к продавцу, зарегистрировать переход права

собственности и т.д.;

Вид договора: Основной, многосторонний, безвозмездный;

Функция: Организационно-посредническая;

Порядок расчетов: В данном случае не предусмотрен;

Порядок возврата денежных средств: В случае внесения денежных средств, в качестве предоплаты

за объект недвижимости, исполнитель обязуется эти денежные средства передать собственнику. В

противном случае, это неосновательное обогащение. Если же денежные средства переданы собственнику,

но на сделку все ровно не вышли, дальнейшая обязанность по возврату денежных средств ложится на

собственника. Как видно, данный вид договора вообще не имеет никакой обеспечительной,

организационной или иной удостоверяющей функции, влияющей на закрепление волеизъявления сторон по

договору купли-продажи, а выполняет лишь посредническую функцию, по совершению консультаций в

рамках предстоящей сделки и передачи денежных средств. Соответственно, назвать подобный договор

«Авансовым» соглашением нельзя. Хотя он относительно «безобиден» и у заказчика по такому договору не

возникает обязательств по оплате услуг исполнителя.


47

5) Безвозмездный договор поручения:


Стороны договора: Доверитель и поверенный;

Предмет договора: Совершение поверенным, по поручению доверителя определенных юридических

действий;

Вид договора: Основной, простой, многосторонний, безвозмездный;

Функция: Организационно - представительская;

Порядок расчетов: Вознаграждение по договору не предусмотрено;

Порядок возврата денежных средств: В целом, предмет, действия и правовые последствия по такому

договору очень похожи на предыдущий случай, естественно, есть и отличия, но подробно останавливаться

на них в рамках этого материала не имеет смысла. Также, как и предыдущий вариант не имеет ничего

общего с закреплением достигнутых договоренностей между сторонами сделки купли-продажи объекта

недвижимости, а потому и не порождает для сторон никаких юридических последствий.

Важно. При изучении безвозмездных договоров поручения/оказания услуг, будьте внимательны к

содержанию положений этих договоров, часто, в рамках заключения подобных договоров за их

«безвозмездностью» скрываются дополнительные соглашения и доверенности, оформляемые на третьих

лиц, с полномочием о внесении денежных средств, полученных в качестве «аванса» по своему усмотрению.

Пример:

Поверенный обязуется:

1. В случае необходимости (по усмотрению Поверенного) заключить с Продавцом Объекта (его

представителем или лицом, оказывающим услуги Продавцу Объекта) договор аванса, задатка,

предварительный договор купли-продажи, соглашение, договор оказания услуг и иной договор,

направленный на приобретение Доверителем объекта.

2. Внести из переданной Доверителем суммы по своему усмотрению аванс (задаток, предоплату и

п.р.) Продавцу Объекта (его представителю или лицу, оказывающему услуги Продавцу Объекта) или

другим способом обеспечить исполнение Продавцом обязанностей по продаже Объекта Доверителю.

Указанные денежные средства могут быть внесены как по заключенным на основании п.1 договорам, так и

по договорам, которые уже заключены между Доверителем и Продавцом Объекта (его представителем или

лицом, оказывающим услуги Продавцу Объекта).

3. Оплатить услуги третьих лиц по заключенным между Доверителем и этими лицами договорам,

производить иные выплаты, необходимые для исполнения поручения Доверителя.

И дополнительно к такому договору идет доверенность, составленная в простой письменной форме,

из которой следует, что Доверитель доверил Поверенному оплатить услуги ООО

«Вектор» по заключенному между мной и ООО «Вектор» договору, а также совершить все действия,

предусмотренные Договором поручения от «___» _______ 201_г.

6) Возмездный договор оказания услуг/ поручения:


48

Как и с безвозмездным договором, договор оказания услуг/поручения, не имеет своей целью

закрепить, достигнутые между продавцом и покупателем договоренности. Основная цель такого договора –

навязать покупателю ненужные услуги, за которые тот должен будет заплатить, а уж сам аванс по такому

договору, это дело десятое. В зависимости от жадности, в последствие, может быть несколько вариантов

развития событий:

- Сделка пройдет, и представитель продавца попросит покупателя оплатить услуги, которые на самом

деле ему не оказывал;

- Сделка не пройдет, и представитель продавца откажется возвращать аванс, уплаченный якобы за

объект недвижимости, под предлогом того, что, мол, часть работы уже выполнена, и она должна быть

оплачена.

Пример:

2. Предмет договора

2.1. Предметом договора является оказание ИСПОЛНИТЕЛЕМ ЗАКАЗЧИКУ услуг,

направленных на организацию оформления Объекта, указанного в п.1.1, в собственность следующего лица

(лиц):

_____________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________

(указать Ф.И.О. полностью)

(далее – будущий собственник) в соответствии с условиями договора …

5. Расчеты и порядок оплаты

5.1. Вознаграждение ИСПОЛНИТЕЛЯ по договору составляет сумму в размере ______ (сумма

прописью) рублей, НДС не облагается.

5.2. Документальным подтверждением факта выполнения взаимных обязательств по договору

является Акт выполненных работ (услуг). В случае не подписания ЗАКАЗЧИКОМ Акта выполненных

работ (услуг) услуга считается полностью и надлежащим образом оказанной ИСПОЛНИТЕЛЕМ и

принятой ЗАКАЗЧИКОМ по истечении одного месяца со дня государственной регистрации права

собственности на Объект.

Как правило, деньги, передаваемые по таким договорам в качестве «аванса» за объект недвижимости,

до собственников не доходят, а уходят сразу в качестве частичной оплаты услуг представителя

собственника.

Совет. 1) Вносите небольшие суммы (30 000 – 50 000 руб.);

2) Целевое назначения платежа должно соответствовать его смыслу, т.е. если деньги вносятся в

качестве предоплаты за объект недвижимости в предмете договора и (или) расписке так и должно быть

указано;

3) Не следует вносить денежные средства в качестве аванса за объект недвижимости по

возмездным договорам оказания услуг/ поручения, ни к чему хорошему это не приведет;


49

4) Вносить аванс следует в присутствии всех собственников объекта недвижимости, либо же один

из собственников должен быть надлежащим образом уполномочен действовать от имени остальных.

Если все же внесение осуществляется через представителя собственника, то следует убедиться, чтобы

представитель выдал вам документы, подтверждающие принятие денежных средств в счет оплаты

объекта, по заключаемому в будущем договору, а собственник получил эти денежные средства;

5) Заключать договор следует либо с собственниками, либо лицами надлежащим образом

уполномоченными действовать от имени собственника;

6) Передача денег должна обязательно подтверждаться документально, а не просто в рамках

заключенного договора;

7) Желательно предусмотреть в договоре неустойки, за нарушения достигнутых между сторонами

договоренностей и если, с точки зрения наступления правовых последствий, перспективы взыскания

данных неустоек еще могут быть не однозначны, то это хотя бы дисциплинирует стороны «авансового»

соглашения, иначе же заключение подобных договоров превращается в абсолютно бесполезное занятие, не

гарантирующее ничего;

8) Поскольку агенты не являются сторонами в авансовом договоре, но все же участвуют в

организации предстоящей сделки, то очень полезно будет вести протокол заключения авансового

соглашения, в котором будут отражены все присутствующие лица, поднятые в рамках обсуждения

вопросы, объем ответственности каждого из участников и сроки исполнения. Такой протокол, в случае

наступления негативных последствий, будет являться дополнительным доказательством, при

рассмотрении вопроса о том, в силу чьих действий (бездействий) стороны так и не смогли заключить

сделку. Соответственно, с его помощью можно будет дополнительно доказать издержки понесенные в

результате недобросовестности ответственной стороны.


50

ГЛАВА IX

Сделка развалилась, можно ли вернуть аванс?

Выше мы рассмотрели схемы, по которым вносятся денежные средства в рамках предстоящей

сделки. Теперь поговорим о последствиях несоблюдения подобных договоров.

Часто агенты искренне уверены в том, что заключая авансовое соглашение и внеся по нему 30 000 –

50 000 руб., стороны гарантировали себе выход на сделку и в случае, если покупатель вдруг передумает, то

деньги останутся у продавца, как справедливое возмещение за все его ожидания.

На самом деле это далеко не так. В подавляющем большинстве случаев, авансовое соглашение

вообще не порождает каких-либо обязательств (как ранее мы рассмотрели и аванс, и задаток - это

акцессорные сделки) между сторонами. Картину повального досрочного расторжения авансовых

соглашений можно наблюдать каждый год в канун новогодних праздников, в момент «оживленных торгов»

за объекты. Что касается денежных средств, удерживаемых продавцом, в случае нарушения авансового

соглашения, они признаются неосновательным обогащением, подлежащим возврату, на которое по закону

предусмотрено начисление процентов за пользование чужими денежными средствами46.

Именно поэтому крупные агентства недвижимости, придумывают различные методы удержания

денежных средств, вводя стороны сделки в заблуждение и принимая авансовые платежи за объекты по

возмездным договорам оказания услуг, ведь бесплатно работать никто не любит. Есть, конечно, и

психологический момент, поскольку сумма аванса незначительная, а добровольно эти деньги, как правило,

возвращаются редко, судиться ради таких сумм пойдет далеко не каждый, поскольку для успешного

завершения разбирательства нужно обладать соответствующими навыками, а нанимать судебных

представителей, как правило, дорого и не оправданно. Благодаря такой сложившейся практике, авансы и

оседают в карманах недобросовестных агентств и продавцов. Однако, как уже было замечено, «авансовое

соглашение» (выполненное в форме предварительного договора) все же может иметь последствия за

нарушения сторонами обязательств в виде неустойки либо судебного понуждения к заключению основного

договора. Хотя нужно оговориться, что однозначной позиции касательно включения условия о неустойке в

договор и применения его в качестве меры воздействия на стороны вызывает споры даже у судов, так что

не будем обобщать, каждый такой случай нужно разбирать индивидуально. Лучше рассмотрим

последствия досрочного расторжения/неисполнения авансового соглашения, заключенного по

распространенным схемам.

1) Договор купли-продажи недвижимой вещи в будущем с условием о предоплате.

Пример 1.

Обстоятельства дела: Покупатель (Истец) обратился в суд с иском к продавцу (Ответчику) с

требованием о взыскании денежных средств, ссылаясь на то, что между ними был заключен договор купли-

продажи недвижимой вещи в будущем с условием о задатке. Предметом договора являлась квартира. Во

исполнение договора ответчик получил по договору задаток в размере 250 000 руб. Договор купли-продажи

не был заключен. Ответчик отказался возвращать задаток, ссылаясь на то, что договор купли-продажи не

заключен по вине истца и сумма задатка по закону возврату не подлежит. Судом иск истца к ответчику


51

удовлетворен частично, взыскано в пользу покупателя 250 000 руб., указав в решении, что спорная сумма

является авансом, а не задатком. Принимая решение об удовлетворении иска, суд указал, что в силу

правовой природы, заключенного между сторонами договора, переданные истцом средства, подлежат

возврату после расторжения договора.

(Апелляционное определение ВС Республики Татарстан от 30.06.2014 по делу №33-8696/2013);

Пример 2.

Обстоятельства дела: Покупатель (Истец) обратился в суд с иском к продавцу (Ответчик) о

взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных

расходов в виде госпошлины. Между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-

продажи квартиры. Во исполнение условий предварительного договора, при его подписании истцом

ответчику в счет стоимости квартиры уплачена сумма в размере 500 000 руб. Предъявляя указанные

требования, истец ссылался на то, что основной договор купли-продажи квартиры между сторонами

заключен не был. Истец направил ответчику требование о возврате денежных средств, однако данное

требование ответчиком исполнено не было. Судом иск удовлетворен в полном объеме. Доводы ответчика о

том, что основания для возврата уплаченных по предварительному договору денежных средств

установлены положениями предварительного договора, судом признаны не убедительными. Доводы о том,

что уплаченный истцом авансовый платеж в сумме 500 000 рублей фактически является залогом, также не

был принят в виду своей несостоятельности.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 12.11.2012 по делу №11-15266).

2) Задаток.

Пример 1.

Обстоятельства дела: Покупатель (Истец) обратился в суд с иском к продавцу (Ответчику) о

взыскании задатка в размере 6 000 000 руб., и процентов за пользование чужими денежными средствами в

размере 717 750 руб. Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключено соглашение о

намерениях и задатке, согласно которому ответчик имел намерение продать, а истец купить помещение

подземного гаража, расположенного в жилом доме. Стороны предусмотрели, что в подтверждение

намерений, и в доказательство заключения предварительного договора истец обязуется уплатить ответчику

3 000 000 руб. в счет причитающихся платежей, направленных на приобретение помещений. Платеж по

соглашению сторон определен в качестве задатка. Основной договор купли-продажи не был заключен,

ответчик отказался возвращать уплаченные денежные средства. Судом исковые требования удовлетворены

частично, в пользу истца взыскано 3 358 875 руб., из них 3 000 000 руб., неосновательное обогащение,

358 875 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами, 39 794 руб. 38 коп., госпошлина.

Суд пришел к выводу, что по правовой природе денежные средства, переданные ответчику в качестве

обеспечительного платежа, не являются задатком. Судом установлено, что использовать задаток в качестве

обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применять к возникшим

правоотношениям нельзя.

(Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014 № 09АП-32108/2014 по

делу № А40-187847/2013).

Пример 2.


52

Обстоятельства дела: Покупатель (Истец) обратился в суд с иском к продавцу (Ответчик) о

взыскании задатка в двойном размере. Просил взыскать с ответчика в пользу истца, уплаченный по

предварительному договору купли-продажи задаток, в двойном размере. Между истцом и ответчиком был

заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому ответчик обязался продать истцу,

однокомнатную квартиру, а истец обязался купить. Стороны договорились, что денежная сумма при

заключении договора передается истцом ответчику в виде задатка. Передачу задатка стороны оформили

распиской и соглашением о задатке, в котором указано, что в случае отказа продавца от продажи квартиры,

деньги, уплаченные в качестве задатка, продавец обязуется вернуть в двойном размере. Основной договор

купли-продажи не был заключен. Ответчик отказался возвращать уплаченную сумму по договору, ссылаясь

на положения закона о задатке и на то, что основной договор купли-продажи не заключен по вине истца.

Исковые требования удовлетворены частично. Судом сделан вывод о том, что уплаченная истцом сумма по

договору, по сути, является авансом, так как задатком не может обеспечиваться обязательство, которое еще

не возникло между сторонами.

(Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 25.03.2014 по делу № 33-2679).

3) Предварительный договор. Мы рассмотрим не возврат денежных средств по данному виду

договоров (поскольку, как было сказано выше, возникновение имущественных отношений в рамках

данного договора законом не предусмотрено), а случаи судебного понуждения сторон к исполнению своих

обязательств по договору.

Пример 1.

Обстоятельства дела: Покупатель (Истец) обратился в суд с иском к продавцу (Ответчик) об

образовании земельного участка без объектов недвижимого имущества из состава земельного участка, в

соответствии с межевым планом, и понуждением к заключению основного договора купли-продажи

образованного земельного участка в соответствии с условиями предварительного договора, а также об

обязании Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» поставить этот земельный участок на

государственный кадастровый учет. По условиям предварительного договора купли-продажи ответчик

должен был продать вновь сформированный земельный участок, а истец в свою очередь, должен был

оплатить ответчику аванс, входящий в стоимость земельного участка. Истцом свои обязательства

выполнены своевременно. Ответчик уклонялся от постановки участка на кадастровый учет и заключению с

истцом основного договора купли-продажи. Истец считает действия ответчика незаконными, так как

предварительный договор содержит все существенные условия основного договора. Ответчик иск не

признал, указав, что времени для формирования выделенного спорного земельного участка и заключения с

истцом основного договора купли-продажи было недостаточно, он не отказывался от исполнения условий

предварительного договора. Иск удовлетворен. Суд обязал ответчика разделить земельный участок на два

земельных участка в соответствии с межевым планом, поставить их на государственный кадастровый учет

и заключить с истцом основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора. Также

суд обязал Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной

регистрации, кадастра и картографии» разделить земельный участок на два земельных участка, в

соответствии с межевым планом, на основании заявления истца, присвоить вновь образованным двум

земельным участкам кадастровые номера и поставить на государственный кадастровый учет. Судом


53

установлено, что между истцом и ответчиком, в нотариальной форме был заключен предварительный

договор купли-продажи земельного участка. Предмет договора определен сторонами и указан в п. 1

предварительного договора, а именно: земельный участок, площадью 400 кв.м, адрес местонахождения,

разрешенное использование, который будет образован в результате раздела на два земельных участка

принадлежащего продавцу по праву собственности земельного участка общей площадью 800 кв. м., с

кадастровым номером, адрес местонахождения. Цена имущества определена сторонами в окончательном

размере, из которых часть покупатель перечисляет авансом после подписания предварительного договора

на лицевой счет продавца, оставшуюся сумму денежных средств оплачивает продавцу в течение трех дней

со дня подписания основного договора. Сторонами соблюдены правила заключения предварительного

договора, установленные в п.п.1 – 4 ст. 429 ГК РФ.

(Апелляционное определение Смоленского областного суда от 05.11.2014 по делу № 33-4020/14).

Пример 2.

Обстоятельства дела: Между покупателем (истец) и продавцом (ответчик) был заключен

предварительный договор купли-продажи квартиры, передана обеспечительная сумма. При этом, сразу

после заключения предварительного договора, ответчик стал грубо нарушать взятые на себя обязательства,

а именно: разместил в сети Интернет объявление о посуточной сдаче квартиры, повесил растяжку с

номером телефона о продаже квартиры, разместил в сети Интернет объявление о продаже указанной

квартиры на тех же условиях, что и с истцом, на претензии по поводу посуточной сдачи, продажи квартиры

ответчик пояснил, что квартиру не сдает, живет в ней сам и никому не предлагает. Ответчик, не расторгая

договор с истцом, и не поставив в известность, заключил предварительный договор купли-продажи с

третьим лицом, получил от него задаток, указав, что на момент заключения договора объект

недвижимости, являющийся предметом договора, не продан, не является предметом залога, не находится

под арестом, не является предметом гражданско-правового спора. Согласно договору, он намерен продать

квартиру третьему лицу в указанный в договоре срок. Принимая решение, суд исходил из того, что,

сторонами друг другу были направлены предложения о заключении основного договора купли-продажи до

окончания срока, в который они должны заключить основной договор. Предварительный договор купли-

продажи не может считаться прекращенным, следовательно, требования истца о понуждении заключить

договор купли-продажи спорной квартиры подлежат удовлетворению, поскольку доказан факт уклонения

ответчика от его заключения. Суд обязал ответчика в течение месяца с момента вступления решения суда в

законную силу заключить с истцом и зарегистрировать в Управлении Федеральной службы

государственной регистрации, кадастра и картографии договор купли-продажи однокомнатной квартиры.

(Апелляционное определение Ростовского областного суда от 09.09.2014 по делу №33-12124/2014).

Рассмотренные выше случаи, являются одними из немногих примеров правильного применения

положений, регулирующих преддоговорные отношения сторон.

4) Возмездный договор оказания услуг/ поручения. Как уже говорили ранее, непосредственного

отношения к платежам за объект недвижимости не имеют, но, тем не менее, достаточно часто по таким

договорам принимаются денежные средства в качестве «аванса».


54

Так можно ли вернуть «аванс», внесенный по такому договору, в случае, если на сделку стороны так

и не вышли? Можно, закон предусматривает односторонний порядок расторжения подобных договоров, да

и юридические лица, заключающие подобные возмездные договора должны помнить, что их деятельность,

при установлении подобных правоотношений с гражданами, регулируется не только нормами

Гражданского кодекса РФ, но также дополнительно Законом «О защите прав потребителей»47.

Важно. Сам факт заключения договора не означает, что заказчик/доверитель автоматически

становится должником по такому договору. Нужно еще доказать момент наступления события/объем

проделанной работы, оплата за которые предусмотрена данным договором48.

Пример 1.

Обстоятельства дела: Заказчик (Истец) обратился в суд с иском к исполнителю (Ответчик), указав,

что между ответчиком и истцом был заключен договор на оказание риэлтерских услуг, предметом которого

является оказания содействия в заключение договора отчуждения объекта недвижимости. Пунктом 1.3

договора предусмотрено внесение аванса, в счет приобретаемой квартиры. Указанное условие было

исполнено истцом в день заключения договора. Вместе с тем в срок действия договора, договор

отчуждения объекта недвижимости с продавцом заключен не был, какие-либо действия, предусмотренные

договором, по исполнению обязательств по нему, ответчиком не производились. Истец полагает, что

уплаченная сумма по риэлтерскому договору в качестве аванса за приобретаемый объект, является

неосновательным обогащением ответчика и подлежит возврату. Просит дополнительно взыскать неустойки

за нарушения сроков удовлетворения требований о возврате денежных средств, компенсацию морального

вреда, убытков по оценке квартиры. Ответчик иск не признал, указав, что уплаченная истцом денежная

сумма – это оплата услуг по договору, которые были оказаны истцу в полном объеме, в связи с чем данная

сумма возврату не подлежит. Суд квалифицировал спорные отношения сторон как возникшие в сфере

возмездного оказания услуг, регулируемые нормами главы 39 ГК РФ. Суд указал, что данные

правоотношения подпадают также под действие Закона РФ «О защите прав потребителей». Установив

обстоятельства дела, что ответчик по договору принял на себя обязательства, а именно: подготовка проекта

договора отчуждения объекта недвижимости, осуществление консультирования покупателя по вопросам

предстоящей сделки, её сопровождение в УФРС, обеспечение безопасности и конфиденциальности сделки,

исполнены не были, суд пришел к выводу о том, что уплаченная истцом денежная сумма, являющаяся

вознаграждением за оказание услуги, подлежит возврату истцу. Суд постановил:

- Исковые требования истца к ответчику удовлетворить;

- Взыскать с ответчика в пользу истца в счет возврата, уплаченной по договору на оказание

риэлтерских услуг денежной суммы, неустойку, компенсацию морального вреда;

- Взыскать с ответчика штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований

потребителя в доход государства и госпошлину в доход бюджета города.

(Апелляционное определение Верховного суда Чувашской Республики от 09.07.2012 № 33-

2090/2012).

Пример 2.


55

Обстоятельства дела: Исполнитель (Истец) обратился в суд с иском к Заказчику (Ответчик) о

взыскании с него стоимости предоставленных услуг, неустойки на основании договора об оказании

агентских услуг при продаже объекта жилого фонда. Как следует из условий договора, истец оказывает

ответчику комплекс агентских услуг по организации оформления купли-продажи от ответчика к лицу,

желающему приобрести в собственность объект недвижимости. Стоимость услуг по договору была

определена дополнительным соглашением к договору в размере рублевого эквивалента 12 000 долларов

США по курсу Центрального банка РФ на день платежа.

Позднее ответчик уведомил истца о том, что фактически отношения сторон, вытекающие из

договора, являются отношениями возмездного оказания услуг, и сообщил об отказе от исполнения

договора в одностороннем порядке в соответствии с п.1 ст.782 ГК РФ с выплатой истцу фактически

понесенных им расходов в размере 200 руб. Истец полагая, что к данному договору должны быть

применены правила договора комиссии, в частности п.2 ст.991 ГК РФ, отказался от договора и обратился с

требованием о выплате вознаграждения и штрафной неустойки на основании п. 4.1 договора, в размере

12 500 долларов США, в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, которое оставлено ответчиком без

удовлетворения, что послужило основанием обращения в суд. Суд пришел к выводу, что спорный договор

является договором возмездного оказания услуг, а не комиссии. Таким образом, к данному договору

должны применяться нормы гл.39 ГК РФ. Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

(Постановление Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 14.05.2005 по делу № А56-

32221/2004).

Важно. Безосновательное использование в названии договора терминов, характерных для договора

поручения, комиссии или агентирования («поверенный», «агент», «брокер» и т.д.), может рассматриваться

как введение в заблуждение потребителей о свойствах оказываемых риелтором услуг и стать основанием

для привлечения риелтора к административной ответственности в соответствии с ч. 1 ст.14. 8 КоАП РФ.


56

ГЛАВА X

Более или менее трех лет в собственности. Чем чревато для продавца и покупателя.

Мы уже кратко касались проблем приобретения объектов недвижимости, находящихся в

собственности у последнего продавца менее трех лет, нюансы есть как для покупателя, так и для продавца.

Стоит более подробно остановиться на этом вопросе, поскольку с этим приходится сталкиваться каждый

день и от правильного понимания зависит успех предстоящей сделки. Но для начала нужно разобраться,

как все же правильно следует исчислять срок нахождения объекта в собственности.

Важно. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав,

их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином

государственном реестре49. Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают,

изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если

иное не установлено законом50.

Но присутствуют и исключения.

Рассмотрим приобретение права собственности на примере различных, наиболее распространенных

видов сделок:

- По договору купли-продажи, дарению, мены, передачи, соглашению о разделе имущества:

Право собственности возникает в момент государственной регистрации, соответственно и исчислять

срок владения стоит с этого момента51;

- По наследству:

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня

открытия наследства52;

- По договору пожизненного содержания с иждивением:

Право собственности на недвижимое имущество возникает, в момент осуществления регистрации

перехода права собственности по договору ренты, а не в момент исполнения ренты53;

- Выплаченный пай:

Право собственности на недвижимое имущество, приобретенное у жилищно-строительных

кооперативов по договору паенакопления, исчисляется с момента выполнения двух условий:

1) Полной выплаты паевого взноса;

2) Подписание акта приема-передачи квартиры (соответственно, после того, когда дом достроен и

введен в эксплуатацию)54;

- На основании участия в долевом строительстве;


57

В случае приобретения квартиры по договору долевого участия, инвестирования или уступки права

требования, срок владения квартирой исчисляется с даты получения свидетельства о регистрации права

собственности на квартиру55;

- На основании сделок отчуждения имущества, заключенных до 1 января 1998 года:

Если сделка по отчуждению (возмездному/безвозмездному) недвижимости была заключена до

момента введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», срок владения недвижимостью

отсчитывается с даты заключения договора56;

- На основании судебного акта:

Если право собственности на объект недвижимости установлено в судебном порядке, срок владения

недвижимостью следует исчислять с даты вступления в законную силу решения суда57;

- При объединении нескольких объектов недвижимости в один:

Например, при объединении двух квартир в одну в результате перепланировки или слиянии

нескольких земельных участков, право собственности на вновь созданные объекты подлежит

государственной регистрации, а период нахождения в собственности следует исчислять с даты такой

регистрации58;

- Исчисление периода нахождения в собственности имущества, доли которого приобретались в

разное время;

Встречаются ситуации, когда физическое лицо в одном периоде владеет частью (долей) имущества, а

впоследствии становится его единоличным собственником. При этом одна часть имущества может

находиться в собственности меньше трех лет, а другая – свыше этого срока.

Контролирующие органы поясняют, что в подобной ситуации срок владения недвижимостью следует

рассчитывать с даты первоначальной государственной регистрации права собственности на долю в

имуществе. Ведь изменения состава собственников не означает, что у налогоплательщика прерывается

период владения объектом недвижимости59;

- При разделе помещения на несколько помещений с последующим получением свидетельств о

праве собственности на каждое из них:

Раздел помещения без изменения его внешних границ не влечет прекращения права собственности на

объект недвижимости. Следовательно, моментом возникновения права собственности на вновь созданные

помещения нужно считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на

первоначальное помещение60;

- Исчисление периода нахождения в собственности долей в имуществе, которые приобретались

в разное время:


58

Встречаются ситуации, когда физическое лицо реализует доли в праве собственности на имущество,

одной из которых он владел более трех лет, а другой – менее данного срока.

В ситуации, когда налогоплательщик продал свои, оформленные отдельными свидетельствами доли в

праве собственности жилье, Минфин России посчитал, что срок нахождения в собственности

налогоплательщика каждой из указанных долей исчисляется отдельно на основании свидетельств о праве

собственности на них61. Однако, следует заметить, контролирующие органы дают иные разъяснения в

случае, если такой налогоплательщик продает совместно с другими собственниками квартиру,

находящуюся в долевой собственности. При этом его доля, на которую имеется свидетельство, была

образована в результате объединения других долей, приобретенных им в разное время, срок её нахождения

в собственности исчисляется с момента, когда он получил право собственности на долю в проданном

имуществе впервые62.

Чем чревато приобретение недвижимости, находившейся в собственности у последнего продавца

менее трех лет, для покупателей. Конечно, в первую очередь, это признание заключенной сделки

недействительной. При недостаточном анализе возникновения права собственности и дальнейшего

владения объектом недвижимости продавцом, несоблюдения установленных законом условий отчуждения

объекта недвижимости (например, если среди собственников есть несовершеннолетние или имеются

другие наследники, претендующие на право собственности в отчуждаемом объекте) есть вероятность того,

что в дальнейшем покупатель рискует столкнуться с серьезными судебными тяжбами за оспаривание его

права собственности. Это не всегда означает, что право собственности гарантированно будет оспорено и

квартиру заберут, но все же повлечет значительные эмоциональные и финансовые издержки по

отстаиванию своих прав.

Кратко разберем в течение какого срока и в силу чего наша сделка может быть оспорена:

Важно. По закону сделка недействительна в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка),

либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)63. Недействительность сделки означает, что

действие, совершенное в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить

те гражданско-правовые последствия. Недействительность сделки имеет место, когда нарушено одно из

условий действительной сделки, к которым относятся:

- Законность содержания;

- Способность физических и юридических лиц к участию в совершаемой сделке;

- Соответствие воли и волеизъявления;

- Соблюдение формы сделки.

Недействительные сделки подразделяются на: абсолютно недействительные (ничтожные) и

относительно недействительные (оспоримые).

К оспоримым сделкам относятся:

- Сделки, совершенные с превышением полномочий на совершение сделки (ст.174 ГК РФ);


59

- Сделки, совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей,

усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии с законом (ст.175

ГК РФ);

- Сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие

злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, без согласия попечителя (ст.176

ГК РФ);

- Сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или

руководить ими (ст. 177 ГК РФ);

- Сделки, совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст.178 ГК

РФ);

- Сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения

представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств на крайне

невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка) (ст.179 ГК РФ).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной

сделки или иным лицом, указанным в законе (Прокурор, представитель органа опеки и попечительства и

т.д.).

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о

применении последствий её недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности

начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием

для признания сделки недействительной64.

К ничтожным сделкам относятся:

- Сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности

(ст.168 ГК РФ);

- Мнимые сделки, т.е. сделки, совершенные лишь для вида, без намерения создать соответствующие

правовые последствия (ст.170 ГК РФ);

- Притворные сделки, т.е. сделки, которые совершены с целью прикрыть другую сделку (ст.170 ГК

РФ);

- Сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического

расстройства (ст.171 ГК РФ);

- Сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшем 14 лет (малолетним) (ст.172 ГК РФ);

- Сделки с пороками формы (несоблюдение нотариальной формы сделки) (п.1 ст.165 ГК РФ).

Важно. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе

предъявить сторона сделки – это, либо собственник объекта недвижимости, либо сторона, которая

приобретает данный объект, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной

сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности

начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не

являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её


60

исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае,

не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. Часто агенты путают понятие общий

срок исковой давности (который составляет 3 года) и срок для защиты нарушенного права (10 лет), т.е.

срок, в течение которого истец, теоретически может восстановить срок исковой давности, в случае если его

пропустил по уважительной причине65.

Однако, следует учитывать, что пропущенный срок исковой давности восстанавливают далеко не

всегда.

Как можно поступить, если клиент остановил свой выбор на объекте недвижимости, находящийся в

собственности менее трех лет и, тем не менее, хочет максимально обезопасить владение объектом в

дальнейшем, от возможных правопритязаний? Заключить договор титульного страхования (страхование

утраты права собственности на недвижимость).

Цель такого страхования – возместить убытки, если на недвижимость заявят обоснованные

требования иные лица и имущество будет передано им. Таким образом, можно защитить покупателя

квартиры, если договор купли-продажи будет признан недействительным и квартира перейдет иному лицу,

а продавец не вернет покупателю денежные средства. Страхователем по договору титульного страхования

является новый собственник недвижимого имущества.

Рассмотрим основные моменты договора:

1) Имущество, которое может быть застраховано:

- Жилые помещения;

- Нежилые помещения;

- Здания и строения;

- Земельные участки;

- иная недвижимость.

2) Событие, на случай наступления которого осуществляется страхование (страховой случай):

- Признание сделки недействительной;

- Истребования недвижимого имущества из незаконного владения, в том числе у добросовестного

приобретателя;

- Истребование недвижимого имущества, которое было обременено правами третьих лиц, например,

находилось у них в залоге или под арестом.

3) Размер страховой суммы:

Страховая сумма устанавливается в размере стоимости застрахованного имущества. Также она может

быть предусмотрена в размере суммы кредита, если он берется на покупку недвижимости, а недвижимость

передается в залог.

4) Срок действия договора:

Устанавливается по соглашению сторон, но рекомендуется заключать договор на три года со дня

приобретения права собственности на объект (общий срок исковой давности).


61

Стоимость титульного страхования считается индивидуально, но, как правило, вполне доступна. Это

хороший способ успокоить беспокойного клиента, если возможности позволяют.

Более подробно возможность, порядок и цены заключения договора титульного страхования можно

выяснить у страховых менеджеров.

Чем чревата продажа недвижимости, находившейся в собственности у продавца менее трех лет, для

самого продавца, ответ на поверхности – это налоги. Именно из-за нежелания платить налоги, и была

придумана схема уклонения от уплаты налогов, с указанием в договоре купли-продажи искусственно

заниженных сумм.


62

ГЛАВА XI

«Неполная» сумма в договоре – неотделимые улучшения.

Идя на поводу у своих клиентов, которые хотят продать ненужную квартиру, перешедшую по

наследству, но в то же время не хотят платить 13% от суммы дохода, некоторые агенты (и таких очень

много) впутываются в историю с уклонением от уплаты налогов, не отдавая себе отчет о возможных

негативных последствиях совершаемых действий. Мы ранее уже рассматривали эту схему, сейчас

рассмотрим судебную практику по подобным сделкам, но для начала определимся, что такое

«Неотделимые улучшения». Это понятие на рынок купли-продажи недвижимости пришло с рынка аренды,

по аналогии регулируется нормами п. 2 ст. 623 ГК РФ.

Обратите внимание, что из сложившейся судебной практики следует что, под улучшениями

понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики

объекта, то есть улучшения, связанные с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием

основного средства66.

Как правило, на практике неотделимые улучшения оформляются распиской, в которой указано, что

стороны произвели улучшения в квартире стоимостью 3 миллиона рублей, на сумму 9 миллионов рублей.

Агенты, убеждая своих клиентов, о том, что в случае если договор купли-продажи будет впоследствии

признан недействительным, наивно полагают, что денежные средства, переданные по такой расписке,

подлежат обязательному возврату покупателю. Причем не задумываются о том, что данные суммы могут

быть оспорены продавцом, и раскрывать в суде стоимость стройматериалов, используемых при улучшении,

общей стоимости произведенных работ им придется по определению.

Важно. Все произведенные улучшения объекта недвижимости, которые повышают качественные

характеристики объекта, входят в общую стоимость объекта и не должны при отчуждении рассматриваться

отдельно от объекта.

Возможно ли, применить п. 2 ст. 623 ГК РФ при возврате денежных средств?

При возврате денежных средств, переданных в рамках договора, указанные в нем как за неотделимые

улучшения имущества, при признании данной сделки недействительной, у судов существует две позиции:

Первая: п. 2 ст. 623 ГК РФ может быть применен судом при возврате исполненного по договору

купли-продажи, в случае если покупатель произвел неотделимые улучшения имущества, переданного ему

по недействительному договору купли-продажи67.

Вторая: п. 2 ст. 623 ГК РФ не применяется при возврате исполненного по договору купли-продажи, в

случае, если покупатель произвел неотделимые улучшения имущества, переданного ему по

недействительному договору купли-продажи. Стоимость данных улучшений взыскивается в соответствии с

нормами о неосновательном обогащении68.


63

Но в независимости от того, какую позицию изберет суд при разборе очередного спора, связанного с

возвратом средств, уплаченных за «произведенные» неотделимые улучшения, каждую копейку придется

доказывать, а расписка в данном случае не является безусловным доказательством. Так что, для покупателя

в случае признания такого договора купли-продажи недействительным, возврат уплаченных денежных

средств за неотделимые улучшения имеет туманные перспективы. А чем опасна для продавца данная

схема? Кроме того, что законодательно предусмотрена ответственность за такие действия (от гражданской

ст.122 НК РФ, до уголовной ст.198 УК РФ), собственно, ничем – квадратные метры вернуть проще, чем

деньги.

Рассмотрим несколько дел, связанных с доначислением неуплаченных налогов при искусственном

занижении налоговой базы.

Пример 1:

Обстоятельства дела: Инспекция обратилась с исковыми требованиями к ответчику (продавцу) о

взыскании с него задолженности в размере 152 070 руб. 88 коп., из которых налог на доходы физических

лиц составляет 124 800 руб., пени – 24 774 руб., штраф – 2 496 руб. В обосновании своих требований

указали: при проведении контрольных мероприятий установлено, что ответчиком в 2007 году продана

квартира, которая являлась его собственностью. Квартира находилась в собственности ответчика менее

трех лет, следовательно, налогоплательщик мог воспользоваться либо имущественным вычетом в размере

не более 1 000 000 руб., либо документально подтвердить свои расходы на приобретение имущества.

Документы, подтверждающие расходы на приобретение квартиры, ответчиком не представлены. В связи с

продажей имущества 28 марта 2008 г. ответчиком была представлена налоговая декларация по налогу на

доходы физических лиц за 2007 год. В представленной декларации ответчиком отражен доход от продажи

квартиры в сумме 1 000 000 руб. Однако, в ходе проверки установлено, что указанная квартира продана

ответчиком за 1 960 000 (один миллион девятьсот шестьдесят тысяч) руб. В ходе проверки также

установлено, что доход ответчика от продажи квартиры составил 1 960 000 (один миллион девятьсот

шестьдесят тысяч) руб. На основании п.п.1.1 ст. 220 НК РФ ответчику представлен имущественный

налоговый вычет по НДФЛ в связи с продажей квартиры в сумме 1 000 000 руб. Таким образом,

установлено, что ответчик занизил доход от реализации, принадлежащего ему на праве собственности

имущества. Судом исковые требования налогового органа к ответчику удовлетворены в полном объеме.

(Кассационное определение Верховного суда Удмуртской Республики от 14.03.2011 г. по делу № 33-

794).

Пример 2:

Обстоятельства дела: Ответчиком (Продавцом) 29.04.2013 года представлена в Межрайонную

инспекцию Федеральной налоговой службы №2 по Республике Алтай (Истец) налоговая декларация по

форме 3-НДФЛ за 2012 год, в которой заявлен налогооблагаемый доход в размере 1 000 000 рублей от

продажи жилого дома и земельного участка, исчислена сумма налога (НДФЛ) к уплате в бюджет 0 рублей.

В ходе камеральной проверки налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц за 2012 год по

другому физическому лицу (Покупатель по договору), для получения имущественного налогового вычета


64

на приобретенное имущество, установлено, что ответчик в налоговой декларации указал другую цену

отчужденного имущества. При приобретении жилого дома с земельным участком покупатель использовал

собственные средства и средства, представляемые банком ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк».

Также подтвержден факт перечисления суммы кредита по кредитному договору по платежному поручению

на счет продавца. В нарушении ст.225 НК РФ налогоплательщиком не начислен налог на доходы за 2012

год по ставке 13 процентов. Ответчику 13.12.2013 года было выставлено требование об уплате налога, пени

и штрафа. Данное требование ответчик не исполнил. Истец просит взыскать с налогоплательщика

недоимку по налогу на доходы физических лиц за 2012 год, пени и штраф. Исковое заявление суд

удовлетворил.

(Апелляционное определение Верховного суда Республики Алтай от 29.04.2014 г. по делу № 33-864).

Второй пример рассмотрен не случайно, поскольку в данном случае продавец пытался уклониться от

уплаты налогов при продаже имущества по сделке с участием кредитных средств банка. Если внимательно

прочитать кредитный договор и договор купли-продажи с использованием кредитных средств, то

становится понятно, что банк стоимость произведенных неделимых улучшений в квартире включает в

общую стоимость квартиры. А потому и попытки занизить размер доходов, полученных по такой сделке,

путем разделения на: доходы, полученные от продажи квартиры и доходы, полученные от произведенных

неделимых улучшений, с целью уклониться от уплаты налогов становятся абсолютно бессмысленными.

Наивно полагать, что если никому не показывать расписку о полученных денежных средствах за

неделимые улучшения, то надзорные органы не смогут установить реальную стоимость объекта. Ведь даже

если в сделке и не участвуют кредитные средства, впоследствии продавец все ровно прибегает к услугам

банков, по хранению денежных средств, полученных от продажи квартиры.

Обратите внимание, что в рассмотренном выше случае банк уведомил контролирующий орган о

количестве выделенных средств для проведения сделки, поскольку по закону эти операции подлежат

обязательному контролю, а срок предоставления подобной информации в контролирующий орган не

должен превышать три рабочих дня69.

Следует отметить, что проблемы могут возникнуть не только у сторон договора купли-продажи, но и

у их агентов, т.к. уже достаточно давно действуют положения закона ПОД/ФТ (противодействие

отмыванию доходов и финансированию терроризма) и, если в регионах не все сделки подпадают под его

действия, то в центральном регионе – практически каждая. Чуть более детально рассмотрим суть этого

закона и возможные негативные последствия за его несоблюдение:

Важно. К мерам, направленным на противодействие легализации (отмыванию) доходов, полученных

преступным путем, и финансированию терроризма относятся, в частности, действия по осуществлению

обязательного контроля по:

- Сделкам с недвижимым имуществом, результатом совершения которой является переход права

собственности на такое недвижимое имущество, если сумма, на которую она совершается, равна или


65

превышает 3(три) миллиона рублей, либо равна в сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 (трем)

миллионам рублей, или превышает её70.

К организациям, обязанным предоставлять информацию о подобных сделках, в том числе, относятся

и агентства недвижимости71.

Орган, осуществляющий надзор за соблюдением закона в этой сфере – Росфинмониторинг;

Как уже было сказано ранее, срок предоставления подобной информации – не позднее трех рабочих

дней, следующих за днем совершения операции;

Ответственность за несоблюдение закона предусмотрена как административная, так и уголовная, и в

среднем влечет наложение административного штрафа на юридические лица в размере до 100 000 (ста

тысяч) рублей, за каждый выявленный факт72.

Пример:

Решение Свердловского областного суда от 23.10.2014 г. по делу № 72-799/2014.

Агентство недвижимости было привлечено к ответственности за несоблюдение вышеуказанного

закона не смотря на то, что ответчик ссылался на тот факт, что никаких посреднических услуг по сделкам

не оказывал.


66

ГЛАВА XII

Подготовка к сделке.

Итак, когда основные условия отчуждения стороны согласовали, а объекты для проведения сделки

подобраны, наступает момент технического оформления обмена денег на недвижимость: подготовка

проекта договора отчуждения, согласование расчетов и условия доступа к денежным средствам,

регистрации перехода права собственности по заключенному договору и, место проведения сделки.

Думается, что логичным будет начать с места проведения сделки, то есть с отделения Банка, в

котором все будет происходить. Исходя из этого, уже будет понятен порядок расчетов, потому как

спрогнозировать все существенные условия проведения сделки на авансе, в случае если это альтернативная

сделка, достаточно сложно, поскольку, на этот момент окончательный состав участников еще не известен.

Позаботиться об этом следует заранее, чтобы у сторон было время перевезти денежные средства в

депозитарий ко дню сделки, а у вас возможность забронировать необходимое количество сейфов. Если в

сделке участвуют ипотечные средства, то особо выбирать не придется – сделка будет проходить в том

банке, в котором будет оформляться ипотечный кредит.

Совет. Несколько моментов, которые следует учитывать при подборе депозитария:

- Приемлемое территориальное расположение для участников сделки (для лиц, вносящих основные

суммы по договору);

- Наличие в шаговой доступности нотариуса (в случае, если кто-то из сторон забыл подготовить

необходимые заявления или доверенности);

- Наличие возможности забронировать переговорную комнату для проведения сделки (В среднем,

для «небольшой альтернативы» переговорная нужна на 2-4 часа);

- Наличие возможности предварительно забронировать банковские сейфы для проведения сделки (об

этом нужно позаботиться минимум за неделю до проведения сделки).

Далее следует подготовка проекта договора отчуждения.

В конечном итоге, не столь важно, кто из сторон проект договора будет готовить, главное, чтобы он

отражал достигнутые договоренности между сторонами, был корректно составлен и вовремя согласован.

Определенной «стандартной» формы договора нет. В законе лишь указано, что договор должен

содержать:

- В преамбуле: Информацию об участниках договора – продавце и покупателе, их количество и

паспортные данные;

- В предмете договора: Волеизъявление сторон об отчуждении объекта от продавца к покупателю,

описание отчуждаемого объекта недвижимости, позволяющего точно определить объект, основания

владения продавцом объектом недвижимости, стоимость объекта;

- Порядок расчетов между сторонами договора – путем передачи наличных денежных средств в счет

стоимости объекта по договору от покупателя к продавцу, либо безналичное перечисление денежных


67

средств на расчетный счет продавца, в какой момент, какую сумму покупатель обязан передать. Чем будет

подтверждаться переданная сумма (расписками либо платежными документами банка);

- Порядок передачи объекта недвижимости по договору – в течение какого времени продавец

обязуется сняться с регистрационного учета в проданном объекте недвижимости и в течение какого

времени обязуется физически освободить объект и передать его покупателю. Чем будет подтверждаться

передача объекта – подписанным между сторонами передаточным актом, либо совершением продавцом

фактических действий, определенных во времени;

- Положения об обременении объекта после отчуждения – возникает ли у кого-нибудь право залога в

результате отчуждения объекта или нет (условия при ипотечных сделках).

- Дополнительные условия при отчуждении объекта – сюда входят, как правило, положения с

указанием норм законодательства, регулирующих переход права собственности от одного лица к другому,

обязанности, возникающие у нового собственника помещения, а также отменительные и отлагательные

условия, и ответственность продавца перед покупателем, в случае если последний в будущем потеряет

право собственности. На них я хотел бы остановиться более подробно.

Начнем с включения отменительных и отлагательных условий в договор купли-продажи.

Что такое отменительные и отлагательные условия и для чего они практикуются на рынке

недвижимости?

Важно. Согласно п. 1 ст. 157 ГК РФ – сделка считается совершенной под отлагательным условием –

это условие, в зависимости от совершения которого, будет или нет совершена сделка. Речь идет об

обстоятельстве (условии), которое в совокупности должно обладать тремя признаками: находиться в

будущем, неизвестно, наступит оно или нет (назовем это «негарантированным обстоятельством»),

п. 2 ст. 157 ГК РФ – сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны

поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от наступления условия.

Например, гражданин предоставляет в пользование другому гражданину дачу сроком на один год с

условием, что если в течение этого срока возвратится из научной командировки его дочь, то права

арендатора прекращаются. Права и обязанности в данном случае возникают у сторон в момент совершения

сделки и прекращаются с момента возвращения дочери арендодателя.

Для чего данные положения включаются во все договоры купли-продажи объектов, участвующих в

альтернативной сделке?

При проведении альтернативной сделки, регистрация права собственности на все объекты,

участвующие в сделке, происходит одновременно (за исключением ипотечных сделок), соответственно и

момент расчетов по такой сделке будет происходить одномоментно, когда документы «выйдут с

регистрации», но так как агенты либо собственники зачастую отказываются предоставить полную

информацию по объекту в «альтернативной цепочке», допускаются ошибки при подаче документов на

регистрацию. В результате на часть объектов переход права собственности осуществился, а на часть

накладывается приостановка либо отказ в регистрации. А по условиям доступа к банковским сейфам


68

(которые зачастую арендуются на один месяц) где находятся денежные средства, необходимо, что бы все

объекты в цепочке прошли регистрацию.

В итоге к деньгам пока не закончится договор аренды сейфа либо пока не будут выполнены условия

нет доступа ни у продавца, ни у покупателя. В этом случае обстановка накаляется, потому что участники,

между которыми переход права собственности произошел, уже не охотно идут на встречу остальным.

Стороны заходят в тупик. В лучшем случае, удается пролонгировать аренду сейфов, устранить причины

приостановки и закрыть сделку. В худшем все упрется в судебные тяжбы.

Чтобы избежать такой ситуации некоторые участники «склеивают» регистрацию по «альтернативной

сделке» выше приведенным способом.

Пример. В договоре прописывается условие следующего содержания: «Регистрация перехода права

на объект «А», не может быть осуществлена без регистрации перехода права собственности на объект «В».

Нужно отметить, что в недалеком прошлом государственные регистраторы отказывали в регистрации

прав на объекты недвижимости, участвующие в «альтернативных сделках» на этом основании,

руководствуясь п. 41 «Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 №184», согласно

которому – предлагается также проверять факт исполнения данных условий, с которыми закон и (или)

договор связывают возможность проведения регистрации прав на объект недвижимого имущества

(например, исполнение отлагательных условий сделки, необходимых для перехода права73) и т.д.

Однако это никогда не являлось законным.

Обратите внимание, что поскольку регистрацию права на объект недвижимости между одними

участниками поставить в зависимость от регистрации права на другой объект недвижимости между

другими участниками нельзя. Перечень оснований отказа в государственной регистрации прав на

недвижимый объект является исчерпывающим74.

Но вследствие сложившейся практики на рынке недвижимости участники сделок крайне редко

обжалуют законность действий государственных регистраторов. В этой связи очень показательны

примеры, произошедшие в Ставропольском и Краснодарском краях:

Пример 1:

Обстоятельства дела: Заявитель обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по

Ставропольскому краю (ответчик) о признании незаконным отказа от 05.12.2011 в государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; обязании управления осуществить

государственную регистрацию права собственности истца на объекты недвижимости. Ответчик с

заявленными требованиями не согласен, ссылается на то, что сделка купли-продажи от 15.03.2010

считается совершенной с момента оплаты стоимости недвижимого имущества (отлагательное условие),

однако, заявитель не представил на государственную регистрацию документ, подтверждающий


69

произведенную оплату. Стороны изменили порядок, предусмотренного договором в отсутствии

дополнительного соглашения об этом. Ответчик также ссылается на наличие у договора купли-продажи от

15.03.2010 признаков притворности. Судом заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Согласно ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом

признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или

прекращения прав на недвижимое имущество. В соответствии со ст.16 Закона № 122-ФЗ государственная

регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для

её осуществления (правоустанавливающих документов). Не допускается истребование у заявителя

дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст.18 названного

Закона и если иное не установлено законодательством РФ (п.1 ст.17 Закона № 122-ФЗ). При проведении

государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным ст.9 и 13

Закона № 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную

регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на

регистрацию документов. Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной

регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в

соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав.

(Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.11.2012 г. по делу № А63-2321/2012).

Пример 2:

Обстоятельства дела: Заявитель обратился в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы

государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Ответчик) о признании

незаконными отказов ответчика от 18.03.2011 в государственной регистрации права собственности на

недвижимое имущество в результате проведенного аукциона, наложении обязанности на ответчика

зарегистрировать право собственности. Ответчик с заявленными требованиями не согласен, ссылается на

то что, аукцион по продаже спорных объектов недвижимости проведен с нарушениями действующего

законодательства, регистратор обязан проверять законность сделок. Заявитель неправомерно просил

обязать зарегистрировать переход права собственности. Как следует из материалов дела 25.11.2010 года

продавец и покупатель обратились к ответчику с заявлением о государственной регистрации перехода

права собственности по результатам проведенного аукциона. 15.12.2010 ответчик приостановил

государственную регистрацию перехода права собственности, по мотиву того, что в деле отсутствуют

положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества. 18.03.2011 ответчик отказал в

государственной регистрации перехода права собственности.

В силу п.6 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах,

связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для

принятия решения суда о признании ненормативного правового акта недействительным, действия

(бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных

лиц, является одновременно, как его несоответствии закону, так и нарушение указанным актом, действием

(бездействием) гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридического лица,

обратившихся в суд в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. При этом


70

действия (бездействие) могут быть признаны незаконным только при наличии одновременно двух условий:

несоответствии закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов граждан или

юридических лиц.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом

признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или

прекращения прав на недвижимое имущество. В соответствии со ст.16 Закона № 122-ФЗ государственная

регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для

её осуществления (правоустанавливающих документов). Не допускается истребование у заявителя

дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 названного

Закона и если иное не установлено законодательством РФ (п. 1 ст. 17 Закона № 122-ФЗ). При проведении

государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным ст.9 и 13

Закона № 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную

регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на

регистрацию документов. Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной

регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в

соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав. Из представленных на

государственную регистрацию документов усматривалось, что договоры купли-продажи от 20.04.2010 и от

07.07.2010 заключены по итогам торгов. Судом установлено, что на регистрацию представлены все

необходимые документы. Таким образом, у ответчика имелись сведения о том, что договоры купли-

продажи заключены предусмотренным законом способом.

Довод ответчика о том, что торги по продаже спорных объектов недвижимости проведены с

нарушением действующего законодательства, является предметом рассмотрения судов и правомерно

отклонен. По смыслу положений Закона № 122-ФЗ в системной взаимосвязи и нормативном единстве с

другими правилами действующих российских законов проверка юридической силы представленных на

государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется регистрирующим

органом только в рамках представленных ему полномочий. В силу п.1 ст.166 ГК РФ оспоримая сделка

может быть признана недействительной лишь судом и только по заявлению лиц, указанных в законе.

Другим органам государственной власти не представлена такая возможность. Поэтому регистрирующий

орган до признания оспоримой сделки недействительной в судебном порядке не может установить

отсутствие юридической силы такой сделки, а, значит, не вправе требовать от заявителя документы,

которые имеют правовое значение исключительно для установления обстоятельств, связанных с

недействительностью оспоримой сделки.

Судом требования заявителя удовлетворены в полном объеме.

(Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.03.2012 г. по делу №А32-11599/2011).

Положения в договоре купли-продажи, устанавливающие ответственность продавца перед

покупателем, в случае, если после отчуждения объекта покупатель потеряет право собственности в

виду предъявления своих прав на объект третьими лицами:


71

Достаточно часто при согласовании дополнительных условий в договоре приходится сталкиваться с

положениями в договоре купли-продажи, которые, на мой взгляд, приводят к неоправданным спорам,

примерно следующего содержания:

Пример. В случае признания судом настоящего договора недействительным по вине продавца, или

расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине продавца, или вследствие

предъявления претензий третьими лицами со стороны продавцов к покупателю, продавцы обязуются

приобрести покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе,

или предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из рыночной

стоимости квартиры, аналогичной вышеуказанной на момент подписания договора.

Важно. Законом предусмотрены последствия недействительности сделок (реституция):

«При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по

сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное

выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или представленной услуге) возместить его

стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом»75.

Можно ли в случае наступления вышеописанных событий заставить продавца купить «аналогичную»

квартиру? Вопрос весьма спорный и, с технической точки зрения, сложно реализуемый, поскольку сразу

возникает несколько моментов:

- Что подразумевает под собой термин «равнозначная» применительно к сравнению между

квартирами? «Равнозначная» с точки зрения технических или ценовых характеристик?

- Что делать продавцу, если «равнозначная» квартира найдена, но её стоимость превышает,

стоимость квартиры, взамен которой приобретается? Кто будет доплачивать? Является ли такая квартира

«равнозначной»?

- Интересный термин «аналогичная» применительно к категории домов, что делать, если подходящих

предложений в «аналогичных» домах в конкретно обозначенной локации больше нет?

- Возможно ли, принудить продавца (а в случае наступления вышеописанных обстоятельств при

возврате денег он тоже теряет право собственности на объект) безвозмездно передать покупателю

«равнозначное» жилое помещение в доме «аналогичной» категории в том же районе, что и предыдущий

объект, а самому выехать «жить на вокзал»? (Что является прямым ущемлением конституционных прав

человека) и т.д.

Соответственно, при наступлении вышеописанной ситуации, у покупателя лишь появится право

требования от продавца уплаченных по недействительному договору денежных средств, а потому и споры,

связанные с включением или нет описываемого пункта, бессмысленны – он все ровно технически не

исполним, включен он в договор или нет76.

Порядок регистрации перехода права собственности:


72

Когда пакет документов готов, а проекты соглашений согласованы, нужно определиться каким

образом будут подаваться документы на регистрацию перехода права собственности на объект


Есть три варианта – 1) стороны подают документы самостоятельно; 2) подачей документов

занимаются сторонние фирмы, оказывающие данные услуги на возмездной основе; 3) подачей документов

занимается курьерская служба при Росреестре.

Вариант первый – стороны подают документы самостоятельно:

После того, как договора отчуждения будут подписаны, продавцы совместно с покупателями

выбирают удобное для себя время и отправляются в территориальное отделение Росреестра, МФЦ или

службы «одного окна», вот краткий перечень документов, необходимых для подачи на регистрацию

перехода права собственности:

- Паспорт заявителя;

- Заключенный договор отчуждения (по количеству сторон в сделке + один экземпляр для

Росреестра);

- Правоустанавливающие документы на отчуждаемый объект;

- Свидетельство о государственной регистрации права собственности (в случае если право

собственности оформлено после 1.01.1998 г.);

- Заявление на проведение государственной регистрации (по одному от продавца и покупателя);

- Документ (Квитанция) об оплате госпошлины;

- Выписка из домовой книги / Единый жилищный документ;

- Если имущество приобреталось в браке – дополнительно потребуется согласие супруга на

отчуждение объекта недвижимости или брачный договор;

- Если среди собственников имеются несовершеннолетние/ограничено дееспособные –

дополнительно потребуется разрешение органов опеки и попечительства;

- Если в договоре возмездного отчуждения, собственник представлен в лице поверенного –

дополнительно потребуется доверенность от доверителя на распоряжение имущества и заключение

договоров отчуждения.

В случае, если сделка ипотечная дополнительно потребуется:

- Договор ипотеки (залога), вместе с указанными в договоре документами;

- Кредитный договор;

- Закладная (при её наличии);

- Нотариально удостоверенное согласие супруга на ипотеку объекта.

Документы сдаются на регистрацию, а взамен стороны получают расписку в получении документов

на государственную регистрацию за подписью сотрудника, принявшего документы, с перечислением

переданных документов, даты их принятия и ориентировочной датой окончания срока регистрации. Если

стороны не допустили ошибок при подаче документов, а перечень документов достаточный для

регистрации перехода права собственности, то через 10 дней можно будет получить договор с отметкой о

регистрации перехода права собственности, а покупатель дополнительно получает свидетельство о

государственной регистрации права.


73

Обратите внимание, что с 2015 года установлен новый порядок выдачи свидетельств, теперь

свидетельства выдаются на простом бумажном носителе, а не как раньше, на специальном защищенном

бланке77. Так что, если получите вместо желтого свидетельства со всевозможными вкраплениями в бумаге

и водяными знаками обычный листок формата А4 – пугаться не стоит.

Вариант второй – фирмы, занимающиеся подачей документов на регистрацию.

Так называемые «Регистраторы» - очень удобный способ зарегистрировать переход права

собственности и, по совместительству, дополнительный контроль корректности оформления документов. В

случае, если агент не обладает юридическими навыками или не желает тратить свое время на разъезды по

отделениям Росреестра – отличный вариант сбросить с себя головную боль, связанную с оформлением

права собственности. С регистраторами достаточно заранее связаться, передать сканы документов и

указать на основные условия по предстоящей сделке. Они самостоятельно подготовят проект договора

купли продажи и проекты доверенностей на осуществление регистрационных действий от продавца и

покупателя, проверят полноту пакета документов для подачи его на регистрацию, чтобы регистрация точно

прошла, и не было приостановок. В случае, если все же приостановка произошла, они вас известят об этом

первыми по телефону, а не государственный регистратор по средствам почты России и помогут оперативно

устранить причину приостановки.

Стороны – участники сделки достаточно часто не доверяют им, так как при фразе «доверенность на

регистрацию» начинают вспоминать все передачи про «черных риелторов», увиденные на ТВ за последние

10 лет. Следует отметить, что достаточно правильно оформить доверенность, ведь если регистраторы

добропорядочные, то им лишь потребуются полномочия для того чтобы передать пакет документов по

заключенной между продавцом и покупателем сделке, а не на переоформление собственности от имени

продавца, по своему усмотрению. Физически сделать с документами что-либо кроме того, что указанно в

доверенности они не смогут.

И когда попадаются излишне подозрительные контрагенты по сделке, это дает нам возможность

достучаться до разума и апеллировать тем, что – «Ни нашим, ни вашим. Регистрировать будет независимое,

незаинтересованное лицо». Часто такой аргумент срабатывает.

Обратите внимание, что в привлечении сторонних фирм для регистрации перехода права

собственности есть и минусы:

- Как уже сказано – это оформление доверенностей. Особенно, проблемно при работе с пожилыми

клиентами;

- Их услуги стоят денег. За комфорт приходится платить, и хоть сумма вопроса незначительная (в

сравнении со стоимостью объектов недвижимости), порой стороны из-за своей скупости готовы развалить

сделку ради каждой «излишне уплаченной» тысячи.

Вариант третий – подача документов через курьерскую службу Росреестра.

С недавних пор при Росреестре на возмездной основе начала действовать курьерская служба. Вы за

ранее звоните по телефонам, указанным на сайте Росреестра, обозначаете дату, время и место проведения


74

сделки. Оператор call-центра принимает вашу заявку и в обозначенный день сотрудник прибывает на место

проведения сделки для того чтобы принять от сторон пакет документов и сразу выдать расписку в

получении документов, стоимость услуг составляет от 1500 до 2500 руб. + госпошлина. В целом, способ

очень похож на предыдущий, однако, в таком порядке, скорее всего, никто полноту и корректность

подготовленного к регистрации пакета документов проверять не будет, допустили ошибку – получите

приостановку, не исправили причину приостановки – получите отказ.

Также, информацию о ходе регистрации можно получить на официальном сайте Росреестра –

rosreestr.ru.


75

ГЛАВА XIII

Условия доступа к денежным средствам и расчеты по сделке.

Перед осуществлением раскладки денежных средств по сейфам необходимо иметь схему расчетов

между сторонами.

Важно. При планировании расчетов с контрагентами всегда нужно помнить: Количество средств

участвующих в сделке, помещенных в банковские сейфы, должно соответствовать стоимости объектов

замыкающих цепочку + комиссия агентов участвующих в сделке, либо должна соответствовать стоимости

последнего объекта в цепочке + разница между стоимостью предпоследнего и последнего объекта +

комиссия агентов участвующих в сделке.

Также нужно помнить, что денежные средства получает собственник, объект которого замыкает всю

цепочку.

Кд = Сx + Ка1 + Ка2 + … (другие агенты),

Кд = Сx + (Сy – Сx) + Ка1 + Ка2 + … (другие агенты),

где:

Кд – это количество денег в сделке;

Сx – стоимость последнего объекта в «альтернативной» сделке;

Сy – стоимость предпоследнего объекта в «альтернативной» сделке;

Ка1, Ка2 … - размер комиссионных агентов.

Пример:

Несмотря на то, что стороны начинают проверять и пересчитывать денежные купюры до подписания

договора отчуждения, юридически расчет между продавцом и покупателем происходит в момент, когда

обязательства покупателя по уплате стоимости объекта считаются исполненными. В подтверждение этому

могут использоваться не только расписки или платежные поручения банков. Закон не устанавливает

императивной формы отчетности между сторонами договора, а лишь устанавливает требования исполнения


76

сторонами своих обязательств, а потому, и передача денежных средств может подтверждаться не только

целевыми документами, но также совокупностью фактов, подтверждающих добросовестное исполнение

покупателем своих обязанностей перед продавцом. Пересчет денежных средств перед подписанием

договора хоть и не маловажный, но все-таки больше психологический момент для продавца, поскольку

после проведения закладки продавец уверен, что это деньги уже его и нужная сумма лежит в сейфе банка, а

посторонние не имеют к ней доступа.

Чтобы посторонние не имели доступа к этим денежным средствам и был придуман порядок расчетов

с использованием услуг банков, хранящих их до момента, пока стороны договора не исполнят свои

обязательства друг перед другом. Технически это выглядит следующим образом:

Стороны встречаются в банке, покупатель снимает со своего счета денежные средства в необходимом

размере, совместно с продавцом их проверяют и пересчитывают. Далее кладут в специальный контейнер и

относят в хранилище, затем везут документы на регистрацию. С этого момента у покупателя доступа к

деньгам нет (для того чтобы не было соблазна получив недвижимость, досрочно забрать деньги из сейфа),

он есть только у продавца, но при выполнении следующего условия:

- Осуществление перехода права собственности на объект недвижимости, являющийся предметом

договора, от продавца к покупателю.

Для банка подтверждением этого служит, как правило, предъявление следующих документов:

- Паспорт выемщика (в большинстве случаев им является продавец);

- Оригинал договора купли-продажи объекта недвижимости, с отметкой регистрирующего органа о

переходе права на объект от продавца к покупателю;

- Либо выпиской из Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним,

подтверждающей, что переход права состоялся.

И в целом, неважно, используют ли стороны для расчетов аккредитив или банковский сейф. Но,

бывают и непредвиденные ситуации, когда переход права собственности не состоялся ввиду каких-то

причин: наложили арест на имущество, продавец уклоняется от обязанности передать право собственности

по договору, выявились какие-то серьезные обстоятельства по отчуждаемому объекту и т.д.). Покупатель

должен быть уверен в том, что до выполнения своих обязанностей продавцом с его деньгами ничего не

произойдет и не придется в последствие влезать в изнурительные судебные тяжбы. Именно поэтому и

устанавливается ограниченный срок хранения денежных средств, как правило, в пределах одного месяца.

Этого времени более чем достаточно, для того чтобы государственная регистрация перехода права

собственности состоялась, даже с учетом возможных выходных дней. В случае, если все же регистрация не

прошла, у покупателя появляется возможность забрать свои денежные средства из банка, в момент, когда

договор аренды банковского сейфа истекает, просто предъявив паспорт (обычно стороны

перестраховываются и указывают единоличный доступ покупателя к денежным средствам за 2-3 рабочих

дня до окончания срока аренды банковского сейфа).

Именно с точки зрения сохранности денежных средств, следует производить расчеты, после того как

переход права собственности зарегистрирован. Но в сделке участвуют не только продавец и покупатель. В

этот момент их сопровождают представители и, зачастую, эти представители стремятся как можно быстрее

получить свои комиссионные, причитающиеся им по сделке, поскольку хронически не доверяют никому,


77

так как за их длительный стаж работы в профессии, недобросовестные клиенты уже не раз оставляли их без

комиссии. Поэтому и поступают от агентов предложения часть денег передать в момент подписания

договора или за день до сделки в офисе агентства, под письмо, выданное покупателю от агентства,

гарантирующее возврат денежных средств, в случае если регистрация не пройдет. Обычно, это суммы в

пределах 200 000 руб. (как раз: сумма аванса + денежные средства, переданные под гарантийное письмо =

сумма комиссии агента по сделке). В случае, если пойти у таких агентов на поводу, то очень часто после

передачи денег они вообще выпадают из вида, и дальше особенно не заботятся о том, прошла ли

регистрация, получили ли стороны необходимые документы, состоялась ли передача квартиры,

надлежащего ли качества квартира передана и т.д.

Важно. Помните, за что покупатель отдает деньги, и кто должен давать ему подтверждение, что

деньги он получил. Расчеты между агентом по проделанной работе всегда должны осуществлять их

клиенты. Деньги, предназначенные к оплате за квартиру, за квартиру и должны передаваться.

При поступлении предложений от контрагентов отдать часть денег во время заключения договора

отчуждения под гарантийное письмо агентства в случае если от этого зависит успех проведения сделки,

нужно отвечать: «Мы частично передадим денежные средства в момент подписания договора, но только

продавцу квартиры, и только в стоимость оплаты квартиры, а он взамен нам передаст документ

подтверждающий, что эти денежные средства получил по договору купли-продажи. А уже потом можете у

своего клиента эти денежные средства «принимать на хранение» под гарантийное письмо». Обычно такие предложения со стороны агентов воспринимаются «в штыки», но тут нужно быть

непреклонным. Рекомендуется передавать таким способом суммы, не превышающие 200 000 руб.,

поскольку такие суммы еще реально взыскать с недобросовестного собственника в порядке

исполнительного производства. Но в целом расчеты должны осуществляться, после исполнения продавцом

своих обязательств по договору.

Также просим обратить внимание, что чем больше в условиях доступа к денежным средствам,

прописано различных документов, которые необходимо предъявить, тем хуже для продавца.

Встречаются ситуации, когда продавец прописывает, одним из условий допуска к части денежных

средств, то что он обязуется прописаться в новый объект, и предоставить выписку с нового места

регистрации, так как агент пообещал оперативно, после сделки, найти для приобретения альтернативную

квартиру. В итоге агент после сделки отстранился, так и не подобрав объект, а деньги так и застряли, из-за

того, что у продавца в условиях доступа к денежным средствам, значился пункт о документе,

подтверждающем постановку на регистрационный учет по новому месту жительства (ситуация не

фатальная, но неприятная).

В «альтернативных» сделках, при составлении условий доступа к денежным средствам, также

практикуется указание на необходимость предъявления выемщиком копий договоров отчуждения на

другие объекты, участвующие в цепочке, с отметкой регистрирующего органа, о переходе права

собственности (поскольку, оригиналы документов находятся только у сторон, конкретно взятого договора).

Юридическая значимость копии договора отчуждения – весьма сомнительна, но банки идут на такие

условия (что лишний раз подтверждает их отношение ко всему этому процессу). Хотя, справедливости


78

ради, нужно сказать, что последнее время крупные банки, в условиях доступа включают только

нотариально заверенные копии договоров отчуждения.

Часто у представителей покупателей возникает желание, включить в условия доступа расписку,

подтверждающую получение продавцом денежных средств для того, чтобы гарантировать своему клиенту

получение данной расписки, что достаточно часто встречает сопротивление со стороны представителя

продавца, который согласен дать расписку только после производства выемки и получения денежных

средств.

И ситуация заходит в тупик, так как стороны друг другу не доверяют. Одни боятся передать деньги,

но остаться без расписки, другие боятся передать расписку и остаться без денег. В некоторых случаях

доходит до того, что стороны арендуют отдельный сейф под хранение расписки и составляют условия

доступа к нему аналогичные тем, которые имеются на сейф с денежными средствами.

Совет. Переплачивать за свои страхи или разваливать сделку кажется бессмысленным. Всегда

можно пойти на компромисс и составить двусторонний акт, подтверждающий количество и номинал

заложенных в сейф купюр, перед закладкой. В случае возникновения спорных ситуаций, связанных с

полнотой расчетов по сделке между продавцом и покупателем, подобный акт, заверенный продавцом и

покупателем в совокупности с произведенной выемкой продавцом (информация о лицах, посещающих

хранилища всегда имеется в депозитарии), с соблюдением установленных условий доступа к банковскому

сейфу, будет иметь не меньшую юридическую силу, чем расписка, составленная продавцом и заверенная

покупателем.

Рассмотрим порядок расчетов по сделке, на примере альтернативной сделки, со следующими

условиями:

Пример. Покупатель 1 планирует приобретать объект стоимостью до 5,25 млн. руб. Агент 1,

представляющий интересы Покупателя 1 подобрал подходящий объект стоимостью 5 млн. руб. (Объект 1).

В стоимость объекта 1 входит вознаграждение Агента 2, в размере 0,15 млн. руб. Размер вознаграждения

Агента 1 составляет 0,15 млн. руб. Размер аванса за Объект 1 составляет 0,03 млн. руб. Продавец 1

(Условно назовем его Покупатель 2) взамен приобретает себе другой объект (Объект 2) стоимостью 8.5

млн. руб. Размер аванса за Объект 2 составляет также 0,03 млн. руб. Для приобретения использует доплату

собственными средствами в размере 3,65 млн. руб. В стоимость приобретаемого Объекта 2 входит

вознаграждение Агента 3 в размере 0,35 млн. руб., который представляет интересы Продавца 2. Продавец 2

(Выступает одновременно Покупателем 3 и Покупателем 4) взамен планирует приобрести два объекта

(Объект 3 и Объект 4) используя для этого средства, полученные от продажи Объекта 2 и доплату

собственными средствами в размере 5,35 млн. руб. Стоимость приобретаемых объектов составляет: Объект

3 – 6,3 млн. руб., Объект 4 – 7,2 млн. руб. Интересы Продавца 3 и Продавца 4 представляют Агент 4 и

Агент 5, соответственно. В стоимость Объекта 3 и 4 включено вознаграждение Агентов 4 и 5,

соответственно. Размер их вознаграждения у каждого составляет 0,15 млн. руб. Продавец 3 и 4 продают

свои квартиры как свободные от альтернативы. По условиям все Агенты, участвующие в сделке, свое

вознаграждение закладывают в отдельные банковские сейфы.


79

Ниже схематически изображено как выглядит эта сделка в программе sdelka.agenton.ru

См. картинку

Теперь рассмотрим, кто должен кому передать деньги в рамках такой сделки, и в каком порядке это

будет происходить:

Закладчик Номер сейфа и размер

закладываемых средств

Выемщик

Покупатель 1 №1 (4,82 млн. руб.) Продавец 3

Покупатель 1 №2 (0,15 млн. руб.) Агент 1




Покупатель 2 №6 (2 млн. руб.) Продавец 4




Итого: 14,09 млн. руб. (стоимость Объекта 3 и 4 + комиссионные Агента 1, 2, 3 в размере 0,65 млн.

руб) и + Авансы в размере 0,06 млн. руб., переданные Покупателем 1 Продавцу 1 (на практике аванс,

внесенный за первый объект, передают дальше по цепочке) и Покупателем 4 Продавцу 4 = 14,15 млн. руб.

Что касается условий доступа к банковским сейфам, его можно оформить в следующем порядке:

Сейф № 1:

- Оригинал договора купли-продажи Объекта 3 с отметкой регистрирующего органа о переходе права

собственности или выписка из ЕГРП, подтверждающая регистрацию перехода права собственности;


80

- Нотариальная копия договора купли-продажи Объекта 2 с отметкой регистрирующего органа о

переходе права собственности или выписка из ЕГРП, подтверждающая регистрацию перехода права

собственности;






собственности.

Сейф № 2:




Сейф № 3:




Сейф №4:










Сейф № 5:













81

Сейф № 6:












Сейф № 7:












Сейф № 8:




Сейф № 9:




Соответственно, на этом примере можно представить, как будут выглядеть расчеты между сторонами

по сделке с участием семи объектов и более.


82

ГЛАВА XIV

Передача объекта недвижимости. Закрытие договора с клиентом.

Законом не установлен момент передачи объекта недвижимости, лишь установлено обязательство

продавца перед покупателем, возникающее в рамках заключенного договора78.

Важно. Обязательство продавца «передать недвижимое имущество покупателю» считается

исполненным после вручения ему этого имущества и подписания сторонами соответствующего документа

о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором79.

Встречаются ситуации, когда покупатели торопятся заехать и начать ремонт, до момента, когда

документы получены из регистрирующего органа.

Важно. До подписания передаточного акта на объект, ответственность за него несет продавец,

поэтому в случае каких-либо аварий и т.д. претензии предъявляться будут к продавцу, даже если

впоследствии он передаст право собственности на этот объект покупателю. Передача объекта и до и после

регистрации должна оформляться под передаточный акт, а дальше, уже ответственность за объект будет

нести покупатель.

В момент, когда регистрация прав на объекты, участвующие в сделке прошла, а стороны произвели

расчеты, остается только документально зафиксировать передачу объекта недвижимости от продавца к

покупателю, необремененного задолженностями по коммунальным и иным платежам (для этого достаточно

представить либо справку, подтверждающую отсутствие задолженностей на момент передачи, либо ЕЖД)

во избежание последующих неурядиц. В случае, если объект приобретается с дорогим ремонтом и

техникой, в обязательном порядке это нужно отражать в предмете договора купли-продажи, так как в

случае возникновения споров касательно ухудшения состояния переданного помещения или неисполнения

своих обязательств продавцом в части передачи имущества, оговоренного ранее, у покупателя появляется

возможность либо требовать надлежащего исполнения обязательств, либо потребовать соразмерно

неисполненному обязательству снизить стоимость объекта80.

Обратите внимание, что распространенной ошибкой является подписание передаточных актов в

депозитарии, в момент, когда стороны получают документы с регистрации и производят выемку денежных

средств, поскольку неизвестно, что могло произойти с помещением за те 10-12 дней, что шла регистрация и

не ухудшил ли продавец намерено техническое состояние объекта (встречаются все: от выноса встроенных

кухонь, сантехники, вплоть до металлопластиковых окон). Для передачи лучше встретиться

непосредственно на объекте и лишний раз убедиться, что все в порядке.

Если все же пришлось столкнуться с ситуацией, когда при передаче объекта недвижимости

выясняется, что его состояние не отвечает требованиям установленным договором купли-продажи,

необходимо все выявленные существенные дефекты зафиксировать в передаточном акте, а уже потом


83

пытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке. В случае, если договориться не получилось, спор

уже будет решаться в судебном порядке.

Совет. Если продавец отказывается подписать передаточный акт, в котором отражены

выявленные недостатки, можно заактировать выявленные нарушения и отказ продавца в одностороннем

порядке, предварительно пригласив соседей поучаствовать в качестве свидетелей.

После того, как деньги получены, а объект передан, сделка фактически закрыта, и агент полностью

исполнил обязательства перед своим клиентом. Мы уже рассматривали в начале материала, различные

форматы сотрудничества между агентом и клиентом подразумевают различный итог. Либо это комплекс

оказанных услуг, либо это достижение конкретного результата, но, тем не менее, не лишним будет взять от

клиента подтверждение в том, что работа агентом проделана в полном объеме и на должном уровне,

расчеты между сторонами произведены в полном объеме и стороны друг к другу претензий материального

характера не имеют. Сделать это можно одним закрывающим актом.

Заключение:

Мы постарались рассмотреть базовые правовые моменты в агентской деятельности, представления о

которых необходимо иметь. Отдельные вопросы, возникающие в процессе работы, имеет смысл разбирать

предметно, поскольку многое зависит от обстоятельств дела и похожие ситуации могут иметь различные

последствия.


84

Словарь терминов

Агент по продаже недвижимости - с точки зрения разъяснений, данных Министерством труда

Российской Федерации в своем Постановлении от 21.08.1998 №37 «Квалификационный справочник

должностей руководителей, специалистов и других служащих»:

«Должностные обязанности. Осуществляет работу по покупке, продаже или аренде недвижимости от

имени и по поручению клиентов. Получает информацию о продаваемом или сдаваемом в аренду

имуществе и о требованиях потенциальных покупателей или арендаторов. Изучает спрос и предложения на

рынке недвижимости. Регистрирует поступающие предложения по продаже или передаче в аренду

объектов недвижимости, проводит их ознакомительный осмотр. В отдельных случаях заключает

эксклюзивные договоры между собственниками и агентством. Осуществляет поиск потенциальных

покупателей и арендаторов, устанавливает с ними деловые контакты. Организует ознакомление

покупателей или арендаторов с продаваемым или сдаваемым объектом недвижимости. Оформляет заявки

покупателей, подбирает или предлагает варианты продаж или сдачи в наем. Согласовывает договорные

условия, оформляет операции с недвижимостью. Оказывает помощь клиентам в сборе необходимых

документов и оформлении сделок. Обеспечивает своевременное получение платежных документов по

окончании сделок. Информирует клиентов о поступивших подходящих предложениях, консультирует по

вопросам, касающимся характеристики рассматриваемых объектов недвижимости и степени соответствия

их определенным требованиям. Организует подписание договоров купли-продажи или передаче в аренду

объектов недвижимости. Содействует своевременному оформлению необходимых клиентам для

заключения сделки документов, обеспечивает их сохранность. Представляет интересы клиентов при

осуществлении взаимодействия с другими специалистами агентства и иных учреждений, участвующими в

оформлении сделок. Составляет установленную отчетность о выполненной работе.

Должен знать: нормативные правовые акты, положения, инструкции, другие руководящие материалы

и документы, регулирующие операции с недвижимостью; агентства, работающие на рынке недвижимости,

и виды оказываемых ими услуг; основы рыночной экономики; правила установления деловых контактов;

условия налогообложения юридических и физических лиц; организацию осуществления операций с

недвижимостью; правила и порядок заключения договоров и оформления необходимых документов,

связанных с куплей-продажей и арендой недвижимости; методы анализа и порядок сбора, обработки и

передачи информации о рынке недвижимости; конъюнктуру рынка недвижимости; основные требования

стандартов, технических, качественных и других характеристик, предъявляемых к объектам недвижимости;

порядок проведения осмотров и методы оценки объектов купли-продажи и аренды; действующие ценники

и прейскуранты; организацию рекламной работы; приемы и методы делового общения, ведения

переговоров; основы земельного и жилищного законодательства; основы экономики, психологии и

трудового законодательства; правила внутреннего трудового распорядка; правила и нормы охраны труда.

Требования к квалификации. Среднее профессиональное образование и специальная подготовка по

установленной программе без предъявления требований к стажу работы.

То есть, у агента функции консультанта и организатора предстоящей сделки, без особых требований

к углубленному изучению профильных навыков.»


85

Аккредитив - это именной документ, адресованный банком-эмитентом своему отделению или

другому банку в той же стране либо за рубежом. В нем содержится поручение о выплате денег

предъявителю в течение указанного срока и при выполнении всех оговоренных в этом документе условий.

Доверитель – лицо, доверяющее другому доверенному лицу выполнение определенных функций,

поручений взамен себя. (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. «Современный экономический

словарь»).

Наркологический диспансер – медицинское учреждение, которое в установленном национальным

законодательством государства порядке оказывает наркологическую помощь больным наркоманией.

Неотделимые улучшения - работы капитального характера, которые повышают (изменяют)

качественные характеристики объекта недвижимого имущества, то есть улучшения связанные с

модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием.

Опекун – это законный представитель малолетних и признанных судом недееспособных граждан,

который имеет право совершать от их имени и в их интересах все юридически значимые действия;

Поверенный – лицо, уполномоченное совершать определенные действия, чаще всего от имени и по

поручению других лиц. (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. «Современный экономический

словарь»).

Переустройство жилого помещения – представляет собой установку, замену или перенос

инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующего

внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения – представляет собой изменения его конфигурации, требующее

внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Требования, определяющие условия и порядок переустройства и перепланировки жилых помещений

устанавливаются органами государственной власти Российской Федерации81, а также нормативно

правовыми актами субъектов Российской Федерации82.

Правоустанавливающие документы – документы, являющиеся основанием для государственной

регистрации возникновение, отчуждения, ограничения и прекращения прав на объекты недвижимого

имущества.

Наиболее полная разновидность правоустанавливающих документов отражена в справочнике

«Правоустанавливающих документов» Приложение №2 утверждено приказом ФНС России от 11.02.2011 N

MMB-7-11/154@. Всего делятся на восемь групп:


86

Договоры/соглашения Акты органов

государственной

власти или органов

местного

самоуправления

Свидетельства о праве

на наследство

Вступившие в силу

судебные акты

- Договор купли-продажи;

- Договор мены;

- Договор дарения;

- Договор ренты;

-Договор пожизненного

содержания с иждивением;

- Договор приватизации

(договор передачи объекта

недвижимости в

собственность);

- Договор участия в долевом

строительстве;

- Соглашение об определении

(перераспределении) долей в

праве общей долевой


- Брачный договор;

- Соглашение об отступном;

- Соглашение о разделе

имущества;

- Соглашение о выделе доли;

- Инвестиционный договор

(договор об инвестировании);

- Мировое соглашение;

- Договор аренды (субаренды);

- Договор об ипотеке;

- Договор безвозмездного

срочного пользования

земельным участком;

- Кредитный договор;

- Договор займа;

- Соглашение об установлении

сервитута;

- Федеральный закон;

- Указ Президента

Российской

Федерации;

- Постановление

Правительства


Федерации;

- Закон (закон


Федерации, закон

субъекта Российской

Федерации);

- Распоряжение;

- Приказ;

- Постановление;

- Решение.

- Свидетельство о

праве на наследство по

закону;


праве на наследство по

завещанию.

- Постановление суда.


87

- Соглашение об изменении

содержания закладной;

- Дополнительное соглашение

(соглашение об изменении

условий договора) к договору;

- Соглашение о расторжении

договора;

- Соглашение об уступке прав

требования по договору

(договор о передаче прав и

обязанностей);

- Договор простого

товарищества (договор

совместной деятельности).

Прочие

правоустанавливающие

документы

Акты (свидетельства) Документы на вновь

возведенный

(реконструированный)

объект

Документы при

упрощенном порядке

оформления прав

граждан на отдельные

объекты недвижимого

имущества

- Передаточный акт;

- Разделительный баланс;

- План приватизации;

- Правила доверительного

управления;

- Акт описи и ареста

имущества;

- Протокол о выделе

земельного участка в счет

земельной доли;

- Протокол общего собрания

собственников помещений в

многоквартирном доме;

- Отказ одаряемого принять

дар (отказ от дара);

- Соглашение о новации;

- Соглашение о разделе

наследственного имущества;

- Регистрационное

удостоверение;


праве на землю;

- Государственный акт

о праве на землю;


праве собственности.

- Разрешение на ввод

объекта в

эксплуатацию;

- Разрешение на

строительство;

- Акт ввода в

эксплуатацию.

- Выписка из

похозяйственной книги

о наличии у гражданина

права на земельный

участок.


88

- Соглашение об уплате

алиментов;

- Документ, подтверждающий

наличие, возникновение,

переход ограничения

(обременения) вещного права

на объект недвижимости в

пользу заявителя;

Иные документы.

Как видно, вышеуказанный список не является исчерпывающим.

Попечитель – это законный представитель несовершеннолетних граждан в возрасте от 14 до 18 лет и

граждан, ограниченных судом в дееспособности, который обязан оказывать таким лицам содействие в

осуществлении их прав и исполнения обязанностей, а также охранять их от злоупотребления со стороны

третьих лиц и давать согласие на совершение ими действий в случаях, предусмотренных законом83.

Психиатрический диспансер – специальное лечебно-профилактическое медицинское учреждение,

осуществляющее лечение и реабилитацию лиц с психическими расстройствами, а также выполняющее

экспертные функции, занимаясь судебно-психиатрической, военной и трудовой экспертизой.

Рукоприкладчик – это гражданин, подписывающий доверенность за представляемого (доверителя),

в случае если представляемый в силу неграмотности, физических недостатков, болезни или по каким-либо

иным причинам не может собственноручно подписать доверенность. Данное действие совершается только

в присутствии нотариуса и в доверенности указывается, в силу каких причин представляемый не смог

самостоятельно подписать доверенность.

Страхование титула – страхование риска материальных потерь, которые может понести

добросовестный приобретатель вследствие утраты прав собственности на объект недвижимости

произошедшей в результате дефекта документа, подтверждающего право собственности на недвижимость.

(Страхование и управление риском: Терминологический словарь. Сост.: В.В. Тулинов, В.С. Горин)


89

1 Постановление ФАС Уральского округа от 17.03.2010 N Ф09-1571/10-С2 по делу N А50-14201/2009 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29.09.1999 N 48 "О некоторых вопросах судебной практики,

возникающих при рассмотрении споров, связанных с договорами на оказание правовых услуг" 2 Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.04.2007 N Ф04-2259/2007(33444-А45-39) по делу N А45-

14171/2006-5/394, Определение ВАС РФ от 24.08.2010 N ВАС-10685/10 по делу N А40-77580/09-154-412. 3 Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2008 по делу № А14-2416-2007124/29,

Постановление ФАС Центрального округа от 02.12.2008 № Ф10-316/08(2). 4 Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.04.2006 N А58-2955/05-Ф02-1126/06-С1 по делу N А58-2955/05. 5 Постановление ФАС Центрального округа от 06.09.2004 N А23-2657/03Г-16-234. 6 Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2009 N КГ-А41/4010-09-П по делу N А41-К1-18198/07 Постановление ФАС Московского округа от 17.06.2008 N КГ-А41/4789-08 по делу N А41-К1-18198/07 7 Постановление ФАС Уральского округа от 22.01.2010 N Ф09-11140/09-С3 по делу N А76-10839/2009-39-84 Постановление ФАС Поволжского округа от 14.07.2005 N А55-19119/04-12 8 Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.07.2010 по делу N А53-3103/2009 9 ст.1007 ГК РФ. 10 Постановление Восьмого Арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2014 г. №08АП-3655/2014 по делу №А70-

13662/2013. 11 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами

гражданских дел по спорам о защите прав потребителей». 12 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" 13 ст.208 НК РФ. 14 ст.224 НК РФ. 15 п.17.1 ст.217 НК РФ. 16 ст.2 ФЗ №382 от 29.11.2014 «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской

Федерации». 17 ст. 181 ГК РФ. 18 ст. 196, 200 ГК РФ. 19 Дело №2-5301/2013 ~ М-4459/2013 Нагатинский районный суд г. Москвы. 20 Более подробно с порядком оформления этого свидетельства можно ознакомиться в приказе №765 Минэкономразвития

России от 23.12.2013 г. 21 ст.6 ФЗ от 21.07.1997 №122 – ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 22 ст.30 ГК РФ. 23 ст.29 ГК РФ. 24 ст. 37, 172 ГК РФ, ст.60 СК РФ, ст.19 ФЗ от 24.04.2008 № 48 – ФЗ «Об опеки и попечительстве». 25 ст.5 Закон РФ от 02.07.1992 № 3185-1 «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при её оказании» 26 п.2 ст.177 ГК РФ. Пример: апелляционное определение Алтайского краевого суда по делу №33-2595/14, апелляционное определение

Алтайского краевого суда от 03.06.2014 «Иск об оспаривании договора дарения…» 27 ст.4 Закон РФ от 02.07.1992 № 3185-1 «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при её оказании» 28 ст.8, 9 Закон РФ от 02.07.1992 № 3185-1 «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при её оказании», ст.13

ФЗ от 21.11.2011 №323 – ФЗ «об основах охраны здоровья граждан в РФ». 29 ст.9 ФЗ от 24.04.2008 № 48 – ФЗ «Об опеки и попечительстве». 30 ст.185-189 ГК РФ. 31 ст.16 ФЗ от 21.07.1997 №122 – ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 32 ст.186 ГК РФ. 33 Федеральным законом от 07.05.2013 г. №100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и

ст.1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» с 01.09.2013 г., отменено ограничение срока действия доверенности, ранее установленного ст.186 ГК РФ в пределах трех лет.

34 ч.5 ст.1, ст.38 Основ законодательства РФ о нотариате, ч.1 ст.26 ФЗ от 05.07.2010 №154 «Консульский устав Российской Федерации.

35 ст.44 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, п.п. 5.11, 5.12 Методических рекомендаций по удостоверению доверенностей – Утверждены решением Правления Федеральной нотариальной палаты Протокол № 03/03 от 7-8 июля 2003 г.

36 ст.380 ГК РФ 37 ст.429 ГК РФ 38 Возможность заключения подобных договоров: ст.779 ГК РФ, Постановление ФАС Уральского округа от 19.10.2010 №

Ф09-8056/10-С5 по делу №А50-331/2010, Определение ВАС РФ от 16.07.2010 N ВАС-9448/10 по делу №А50-20807/2009. 39 ст.971 ГК РФ. 40 ст.779 ГК РФ. 41 ст.413 ГК РФ, п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров,

возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана и приобретена в будущем». 42 Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 N 13331/09 по делу № А40-59414/08-7-583. 43 Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 10.06.2014 г. по делу № 33-9704/2014.


90

44 п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из

договоров по поводу недвижимости, которая будет создана и приобретена в будущем» 45 Постановление Президиума ВАС РФ от 12.02.2003 № 13585/12. 46 ст.1102, 395 ГК РФ. 47 Постановление Пленума ВС РФ от 28.06.2012 №17. 48 Пример: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.05.2011 по делу № А21-6716/2010. 49 Ст.131 ГК РФ. 50 Ст.8.1 ГК РФ. 51 п.2 ст.8.1, ст.131, 218, 223 ГК РФ, ст.4, п.1 ст.14 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 52 Ст.1114, 1152, 218 ГК РФ, п.11 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 «О некоторых вопросах,

возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». 53 п.2 ст. 8.1, ст. 585, п.2 ст.558, ст.218 ГК РФ, ст.4, п.1 ст.14 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 54 п.4 ст.218, ст.219 ГК РФ, ст.15, 16, 110, п.1 ст.129 ЖК РФ, п.11 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ

№22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав.

55 Ст.218, 219 ГК РФ, ст.4, 14, 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п.2 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

56 п.1 ст.6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

57 Ст.209, 210 ГПК РФ, п.2 ст.6.1 НК РФ, Письма Минфина России от 14.08.2013 № 03-04-05/32983, от 03.07.2013 № 03-04-07/25455, ФНС России от 04.07.2014 № БС-4-11/13067@.

58 Ст.219 ГК РФ, Письма Минфина России от 27.06.2012 № 03-04-05/7-786, от 07.06.2012 № 03-04-05/9-697, от 26.01.2012 № 03-04-05/7-75, от 21.04.2011 № 03-04-05/7-281, от 27.01.2011 № 03-04-05/7-38).

59 Ст.235 ГК РФ, Письма Минфина России от 01.07.2013 № 03-04-05/25012, от 17.12.2012 № 03-04-05/7-1404, от 15.11.2012 № 03-04-05/7-1312, от 01.11.2012 № 03-04-05/5-1244, от 25.10.2012 № 03-04-05/4-1220.

60 Ст.235 ГК РФ, Письма Минфина России от 23.08.2012 № 03-04-05/7-993, от 23.08.2012 № 03-04-05/7-992, от 06.07.2012 № 03-04-05/7-853, от 26.06.2012 № 03-04-08/7-166.

61 Письмо Минфина России от 20.05.2014 № 03-04-05/23772. 62 Письмо Минфина России от 04.03.2013 № 03-04-05/7-166, ФНС России от 22.10.2012 № ЕД-4-3/17824@. 63 Ст.166 ГК РФ. 64 п.2 ст.181 ГК РФ. 65 Ст.196 ГК РФ. 66 Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 № А19-14583/08-15-Ф02-2863/09 по делу №А19-

14583/08-15. 67 Постановление ФАС Уральского округа от 28.04.2010 № Ф09-2855/10-С6 по делу № А07-17393/2008. 68 Постановление ФАС Уральского округа от 08.07.2011 № Ф09-3970/11 по делу № А60-41962/2010. 69 п.4 ст.7 Федеральный закон от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных

преступным путем, и финансированию терроризма». 70 п.1.1. ст.6 Федеральный закон от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов,

полученных преступным путем, и финансированию терроризма». 71 ст.5 Федеральный закон от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных

преступным путем, и финансированию терроризма». 72 ч.1 ст.15.27 КоАП РФ. 73 п.1 ст.157 ГК РФ. 74 Ст.20 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним». 75 п.2 ст.167 ГК РФ. 76 п.5 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из

договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» 77 п.2 Приложения №5 к приказу Минэкономразвития России от 23.12.2013 г. №765. 78 п.1 ст.549 ГК РФ. 79 п.1 ст.556 ГК РФ. 80 ст.557, п.1, 2 ст.475 ГК РФ. Пример: Апелляционное определение Астраханского областного суда от 15.10.2014 г. по делу

№33-3221/2014. 81 Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного

фонда". 82Вчастности,вМосквеэтоПостановлениеПравительстваМосквыот25.10.2011г.№508–ПП«Оборганизации

переустройстваи(или)перепланировкижилыхинежилыхпомещенийвмногоквартирныхдомах».83 ст.2 ФЗ от 24.04.2008 № 48 – ФЗ «Об опеки и попечительстве»

Business

Агентам по недвижимости