Embed Size (px)
DESCRIPTION
Исследование рынка недвижимости. А.И.Зыкова , Сертифицированный аналитик рынка недвижимости. Структура экспертно-аналитического исследования. 1. Подготовка форм анкет по направлениям: Квартиры в многоквартирных домах; ИЖС, дачи; Торгово-офисная недвижимость; - PowerPoint PPT Presentation
Citation preview
Исследование рынка недвижимости
А.И.Зыкова,Сертифицированный аналитик рынка
недвижимости
Структура экспертно-аналитического исследования
1. Подготовка форм анкет по направлениям: Квартиры в многоквартирных домах; ИЖС, дачи; Торгово-офисная недвижимость; Производственно-складская недвижимость.
2. Обучение экспертов (разработка инструкций к анкетам)3. Заполнение анкет экспертами рынка недвижимости4. Обработка полученной информации и расчёт показателей5. Проверка экспертной группой результатов исследования (проверка на рыночность результатов)6. Все работы по исследованию ведутся на основе методологии, согласованной НП РГР, НП РГУД, ООО РОО.
Применение результатов исследования
• Прозрачность рынка для профессионалов;• Принятие управленческих решений;• Использования при подготовке
инвестиционных проектов;• Использование оценщиками;• Создание калькулятора стоимости (в т.ч. для
публичного пользования в сети интернет);• И т.д.
Структура анкет исследования
1. Экономическиехарактеристики объекта
2. Параметрические характеристики объекта
3. Индивидуальные особенности объекта
Качественные показатели исследования
• Состав экспертов: АналитикиРиэлторыБрокеры коммерческой недвижимостиОценщикиУправляющие объектами недвижимости
•Средний стаж работы интервьюируемых на рынке недвижимости - 8 лет
Корректировка на уторговывание
Наименование объектаСреднее
значение, %
Диапазон значений,
%Наименование объекта
Среднее значение,
%
Диапазон значений,
%
1-комн.квартиры 3 1 - 10 Коттедж 10 1 - 10
2-комн.квартиры 3 1 - 10 Торговые помещения 7 5 - 10
3-комн.квартиры 3 1 - 10 Офисные помещения 9 5 - 10
более 3-комн.квартиры 4 1 - 10 Земля ВРИ 5,7,17 18 10 - 40
квартиры "элита" 6 3 - 10 Производство, склады 9 5 - 20
Земля ИЖС 5 1 - 10 Земля ВРИ 9,11,12 12 5 - 30
Частный дом 5 1 - 10
кв. (1 к) кв. (2 к) кв. (3 к) кв. (>3 к) кв. (элита) З/у ИЖС Ч/д Кот торг офис з/у ВРИ 5,7,17
Пр-скл З/у ВРИ 9,11,12
0
5
10
15
20
25
30
35
40
1 1 1 13
1 1 1
5 5
10
5 53 3 3 4
6 5 5
107
9
18
9
1210 10 10 10 10 10
15 15 15
20
40
20
30
минсрмакс
кв. (1 к) кв. (2 к) кв. (3 к) кв. (>3 к) кв. (элита)
З/у ИЖС Ч/д Кот торг офис з/у ВРИ 5,7,17
Пр-скл З/у ВРИ 9,11,12
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
1 1 1 1
34
3 3 3 3
6
4
6
23
4
6
8
7
4
6
5 5
10
7
9
6 6 6
12
18
12 12 12
9 9
12
9
12
минсрмакс
Период экспозиции
Наименование объекта Среднее значение, мес.
Диапазон значений, мес.
Наименование объекта Среднее значение, мес.
Диапазон значений, мес.
1-комн.квартиры 2 1 - 6 Коттедж 6 3 - 12
2-комн.квартиры 3 1 - 6 Торговые помещения 5 3 - 9
3-комн.квартиры 4 1 - 6 Офисные помещения 5 4 - 9
более 3-комн.квартиры 6 1 - 12 Земля ВРИ 5,7,17 10 6 - 12
квартиры "элита" 8 3 - 18 Производство, склады 7 4 - 9
Земля ИЖС 7 4 - 12 Земля ВРИ 9,11,12 9 6 - 12
Частный дом 4 3 - 12
Кв. Земля ИЖС Ч/д Кот торг офис з/у ВРИ 5,7,17
Пр-скл З/у ВРИ 9,11,12
-10
-8
-6
-4
-2
0
2
4
6
8
10
01 1 1
0
-5
-10
0 0
54
54 4 4
-2
21
10 10
7
10 10 10
5
10 10
минсрмакс
Ожидаемый рост цен
Наименование объекта Среднее значение, %
Диапазон значений, %
Наименование объекта Среднее значение, %
Диапазон значений, %
квартиры 5 0 - 10 Офисные помещения 4 (-5) - 10
Земля ИЖС 4 1 - 10 Земля ВРИ 5,7,17 -2 (-10) - 5
Частный дом 5 1 - 7 Производство, склады 2 0 - 10
Коттедж 4 1 - 10 Земля ВРИ 9,11,12 1 0 - 10
Торговые помещения 4 0 - 10
Квартиры ИЖС Производство, склады
Торговля, офисы
-40
-35
-30
-25
-20
-15
-10
-5
0
50 0 0 0
-2
-5
-2
-3
0
0
0 00 0 0 0
-15 -15
-30
-11
-15
-25
-36
-16
кирпичныепанельныеблочныемонолитныерубленные/брусовыекаркасно-засыпные
Материал стен объектов
Наименование объектаКирпичные,
%Панельные,
%Блочные,
%Монолитные,
%Рубленные/ брусовые,
%
Каркасно- засыпные,
%Квартиры 0 -2 0 0 -15 -15ИЖС 0 -5 0 0 -15 -25Производство, склады 0 -2 0 0 -30 -36Торговля, офисы 0 -3 0 0 -11 -16
Вид отделки Жилая недвижимость Торгово-офисная недвижимость
Производственно-складская недвижимость
Среднее, руб.
Диапазон, руб.
Среднее, руб.
Диапазон, руб.
Среднее, руб.
Диапазон, руб.
без отделки0 0 0 0 0 0
Удовл.(эконом) 1 400 1 000 - 1 500 2 100 500 - 4 000 1 180 500 - 1500
Хорошая(стандарт) 2 900 1 500 - 3 500 3 800 2 000 - 7 000 1 870 1 000 - 3 000
Дизайн(улучшенная)
6 200 3 000 – 10 000 6 500 5 000 - 10 000 3 450 1 500 - 6 000
Люкс 7 300 5 000 – 12 000 11 700 8 000 - 15 000 - -
Влияние вида отделки на стоимость
Параметр Значение, %Различие в стоимости угловой и неугловой квартиры 1Различие квартир с совмещенным с/у по отношению к раздельному 4Различие в стоимости квартиры на среднем и первом этаже 4Различие в стоимости квартиры на верхнем и первом этаже 1
Увеличение стоимости квартиры в случае замены системы коммуникаций: электроводка 1,5
водопровод 2канализация 2Влияние на стоимость квартиры при наличии организованной парковки 2Влияние на стоимость квартиры наличия огороженного и охраняемого двора 2,5Надбавка к стоимости квартиры при проведении капитального ремонта дома 8
Влияние на стоимость квартиры площади кухни до 7 кв.м 0от 7 до 11 кв.м 3более 11 кв.м 5
Параметр Значение, %
Различие в стоимости угловой и неугловой квартиры -1
Различие стоимости квартир с совмещенным с/у по отношению к раздельному -4
Различие в стоимости квартиры на среднем и первом этаже 4
Различие в стоимости квартиры на верхнем и первом этаже 1
Увеличение стоимости квартиры в случае замены системы коммуникаций:
электропроводка 1,5 водопровод 2 канализация 2
Влияние на стоимость квартиры при наличии организованной парковки 2
Влияние на стоимость квартиры наличия огороженного и охраняемого двора 2,5
Надбавка к стоимости квартиры при проведении капитального ремонта дома 8
Влияние на стоимость квартиры площади кухни
до 7 кв.м 0 от 7 до 11 кв.м 3 более 11 кв.м 5
Индивидуальные характеристики квартир
Разлиичие в стоимости объектов разной этажности (по сравнению с 1-этажными объектами) 2-этажный дом 23-этажный дом 2более 3 этажей 5Инженерные коммуникации электроснабжение 3холодное водоснабжение 5канализация 4отопление 5газоснабжение 5
ГВС 4слаботочное обеспечение 2Влияние элементов охраны огороженная территория 4наличие сторожа 7наличие вооруженной охраны 12наличие видеонаблюдения 12Влияние на стоимость площади земельного участка частные дома коттеджи
до 6 соток 3 06-10 соток 3 410-15 соток 5 615-20 соток 7 820-50 соток 9 10свыше 50 соток 15 16
Параметр Значение, %Различие в стоимости земельных участков ВРИ 2 и ВРИ 4 25
Различие в стоимости дачных участков на землях с/х и землях н/п -30Различие в стоимости земельных участков на новообразованных улицах и внутри имеющейся застройки -14
Различие в стоимости объектов разной этажности (по сравнению с 1-этажными объектами)2-этажный дом -23-этажный дом -2более 3 этажей -5
Инженерные коммуникации электроснабжение 3холодное водоснабжение 5канализация 4отопление 5газоснабжение 5ГВС 4слаботочное обеспечение 2
Влияние элементов охраны огороженная территория 4наличие сторожа 7наличие вооруженной охраны 12наличие видеонаблюдения 12
Влияние на стоимость площади земельного участка частные дома коттеджидо 6 соток 3 06-10 соток 3 410-15 соток 5 615-20 соток 7 820-50 соток 9 10свыше 50 соток 15 16
Индивидуальные характеристики объектов ИЖС
Параметр Значение, %
Величина годовой прибыли при инвестициях в строительство многоквартирных жилых домов 17
Величина годовой прибыли при инвестициях в строительство офисных зданий 15
Величина годовой прибыли при инвестициях в строительство зданий торгового назначения 15
Валовый рентный мультипликатор для торговых объектов 8
Валовый рентный мультипликатор для офисных объектов 8
Процент недозагрузки торговых помещений 7
Процент недозагрузки офисных помещений 14 Транспортная доступность неудовлетворительная 0 удовлетворительная 7 хорошая 17 Обеспеченность парковочными местами Офисные Торговыенедостаточная -9 -9удовлетворительная 0 0хорошая 10 10отличное 13 13Наличие инженерных коммуникаций Водоснабжение 5 4ГВС 3 2Центр.отопление 17 19Газоснабжение 3 4Канализация 5 2Вентиляция 3 2
Тел/интернет 2 4Пожарная сигнализация 3 3Охранная сигнализация 2 2
Параметр Среднее значение, %Величина годовой прибыли при инвестициях в строительство многоквартирных жилых домов 17
Величина годовой прибыли при инвестициях в строительство офисных зданий 15Величина годовой прибыли при инвестициях в строительство зданий торгового назначения 15
Валовый рентный мультипликатор для торговых объектов 8
Валовый рентный мультипликатор для офисных объектов 8
Процент недозагрузки торговых помещений 7
Процент недозагрузки офисных помещений 14Транспортная доступность
неудовлетворительная 0удовлетворительная 7хорошая 17
Обеспеченность парковочными местами Офисные ТорговыеНедостаточная -9 -9Удовлетворительная 0 0Хорошая 10 10отличное 13 13
Наличие инженерных коммуникаций Водоснабжение 5 4ГВС 3 2Центральное отопление 17 19Газоснабжение 3 4Канализация 5 2Вентиляция 3 2Телефон/интернет 2 4Пожарная сигнализация 3 3Охранная сигнализация 2 2
Индивидуальные характеристики объектов торгово-офисной недвижимости
Параметр Среднее значение, %Величина годовой прибыли при инвестициях в строительство производственных объектов 13
Величина годовой прибыли при инвестициях в строительство складских объектов 11Различие в стоимости застроенных и незастроенных участков 7,5Эффективная плотность застройки 0,56Корректировка на транспортную доступность
Ж/д подъездные пути отсутствуют 0Ж/д подъездные пути проходят в 1 км от объекта 6Ж/д подъездные пути проходят в непосредственной близости от объекта 20Неудовлетворительная транспортная доступность (автомагистраль далее 1
км) 0
Удовлетворительная транспортная доступность (автомагистраль ближе 1 км) 8Хорошая транспортная доступность (объект на магистрали, в
непосредственной близости) 16
Наличие инженерных коммуникацийПроизводственн
о-складские здания
Земельные участки ВРИ
9,11,12Водоснабжение 4 9Электроснабжение 15 17ГВС 2 7Центральное отопление 16 10Газоснабжение 6 8Канализация 4 8Вентиляция 3 1Телефон, интернет 0 0Пожарная сигнализация 1 0Охранная сигнализация 1 0
Индивидуальные характеристики объектов производственно-складской недвижимости
Теперь анкеты исследования доступны в электронном виде
по адресу:http://npese.coob.ru/
Данные об эксперте
5 направлений анкет
Наличие подсказок по данным исследования прошлого периода
Отправка анкеты и переход к заполнению следующей
Преимущества новой формы анкетирования
Возможность вести анкетирование в разных регионах; Отсеивание экспертов по качеству; Возможность оперативно принимать предложения по
группировке/перегруппировке анкет, формулировкам вопросов и т.д.;
Отображение результатов предыдущего периода анкетирования;
Исследование ведется в постоянном режиме в течении всего календарного года;
Результаты анкетирования ежеквартально отправляются участникам исследования в виде аналитического отчета;
