1

Перспективы развития рынка недвижимости

г.Ульяновска

З А К Р Ы Т О Е А К Ц И О Н Е Р Н О Е О Б Щ Е С Т В О

г.Ульяновск, 2009

2

Вторичный рынок жильяЗа С декабря 2007 года по декабрь 2008 года цена 1 кв.м

квартир в Ульяновске выросла с 32400 рублей до 34400 рублей или на 6,2%. Рост цен на рынке жилья в 2008 году заметно уступал инфляции на потребительском рынке Ульяновской области, которая, по данным Ульяновскстата, за такой же период времени составила 14,1%.

Динамика изменения средней цены предложения 1 кв.м общей площади квартир на вторичном рынке жилья г.Ульяновска с

декабря 2007г. по декабрь 2008г.

32,432,7 32,8 33,3 33,5

33,8 33,833,9

34,2 34,3 34,4 34,4 34,4

32,0

32,5

33,0

33,5

34,0

34,5

35,0

месяцы

цен

а 1

кв

.м,

тыс.р

уб

.

Первичный рынок жильяС декабря 2007 года по декабрь 2008 года средняя цена 1 кв.м квартир-новостроек повысилась с 33 100 рублей до 36 200 рублей или на 9,4%. Темп роста цен на первичном рынке в 2008 году был несколько выше, чем на вторичном.

Динамика изменения средней цены предложения 1 кв.м общей площади квартир на первичном рынке жилья г.Ульяновска с декабря 2007г. по

декабрь 2008г.

35,436,236,0

34,634,5

34,6

34,934,6

34,233,932,732,7

33,1

32,0

33,0

34,0

35,0

36,0

37,0

годы

цен

а 1

кв.м

, ты

с.р

уб.

4

Отложенный спрос

В целом по городу средняя цена 1 кв.м к концу 2008 года стабилизировалась. Цены на жилье не повышались, главным образом, из-за снижения платежеспособного спроса горожан. Спрос на жилье снизился:

- в результате сокращения ипотечного кредитования;

- из-за выжидательной позиции, которую заняли многие потенциальные покупатели в надежде снижения цен, в результате чего образовался «отложенный спрос».

5

Сокращение предложения

• Между тем, многие продавцы также заняли выжидательную позицию, не желая существенно снижать цены на свои квартиры. Как следствие - объем предложения на рынке в ноябре 2008 года стал снижаться, а в декабре 2008 года относительно октября 2008 года, по данным Ульяновской мультилистинговой системы, сократился на 12%.

6

Стабилизация цен

Получается, что параллельно со снижением покупательского спроса на жилье снижалось и предложение квартир на продажу. В результате цены на квартиры не росли, но и не падали, ситуация с ценами стабилизировалась. Между тем, темп роста цен относительно 2007 года снизился многократно (с 41,5% в 2007 году до 6,2% в 2008 году).

7

Цена за квадрат

В настоящее время самый дешевый квадратный метр у 4-х комнатных хрущевок (28 500 руб. в среднем по городу), самая высокая цена квадратного метра - у 3-х комнатных квартир улучшенных планировок, которая в среднем по городу составляет 42 500 руб.

Структура предложения вторичного рынка

жилья В продаже преобладают однокомнатные квартиры новых серий (их удельный вес в общем объеме предложения квартир составляет 21,1%), на долю двухкомнатных квартир «хрущевок» приходится 18,6% всего предложения, трехкомнатные и двухкомнатные квартиры новых серий занимают примерно одинаковую долю рынка – 17,7% и 17,3% предлагаемых на продажу квартир соответственно.

предложение, (декабрь, 2008 г.)

2-комн.хрущ. 18,6%

1-комн. нов. 21,1%

3-комн. нов. 17,7%

3-комн.хрущ. 8,8%

2-комн. нов. 17,3%

1-комн.хрущ. 10,3%

4-комн.хрущ. 1,8%

4-комн.нов. 4,3%

Структура предложения первичного рынка жилья

Основной объем предлагаемых на продажу квартир-новостроек приходится на двухкомнатные квартиры улучшенных планировок, их доля составляет около 30% предложения первичного рынка.

Структура предложения на первичном рынке жилья (декабрь 2008г.)

29,6%; 2-комн. Улучш.

3,3%; 3-комн.нов.

5,3%; 2-комн.нов.

26,3%; 1-комн. Улуч.

6,6%; 1-комн.нов.

2%; 4-комн.улуч.27%; 3-комн.

Улуч.

Вас

ИнформацияИнформация по вводу жилья в Ульяновской области за период 1992 – 2008 гг. по вводу жилья в Ульяновской области за период 1992 – 2008 гг.

421

501

385

326300

308294

234214,2

242,1

180,3182,2

157,2

292,7

340

429,4

506,7

0

100

200

300

400

500

600

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

11

Нагнетание обстановки снижения цен

В октябре-ноябре 2008 года особо острое внимание к рынку жилой недвижимости проявляли средства массовой информации. Искусственное нагнетание обстановки снижения цен на жилье со стороны СМИ способствовало ситуации, при которой как покупатели, так и продавцы заняли выжидательную позицию. Все это осложняло проведение операций купли-продажи жилья риэлторскими компаниями, особенно по альтернативным сделкам.

12

Спрос на жилье - потребительский

С точки зрения инвестиционной привлекательности жилой недвижимости Ульяновской области, можно сказать, что спрос на жилье у нас, в основном, потребительский, то есть квартиры покупаются для проживания.

13

Выгодны ли сейчас инвестиции в недвижимость?

Это зависит от цели и срока вложения средств.Долгосрочное вложение (больше года) в недвижимость всегда выгодно. Ведь жилье – это надежный, ликвидный актив, который в долгосрочной перспективе только растет в цене и обеспечивает тем самым стабильный уровень дохода владельцу (как правило, выше уровня инфляции).

14

Выгодны ли сейчас инвестиции в недвижимость?

Уровень годового дохода, который обеспечивала жилая недвижимость, начиная с 1997 года.

Динамика прироста средней цены предложения 1 кв.м общей площади квартир на вторичном рынке жилья г. Ульяновска с 1997 по 2008гг.

12,0%6,2%

24,8%22,5%

8,5%

22,3%

47,7%

22,2%

16,7%

38,1%

24,1%

68,4%

41,5%

5,0

15,0

25,0

35,0

45,0

55,0

65,0

дек.1997 дек.1998 дек.1999 дек.2000 дек.2001 дек.2002 дек.2003 дек.2004 дек.2005 дек.2006 дек.2007 дек.2008 дек.2009

годы

проц

ент

прир

оста

,%

15

Инвестировать средства в недвижимость на краткосрочный период (до одного года) сейчас невыгодно. Так как в связи с кризисом цены на жилье стабильны, а на отдельные категории квартир растут медленно. Доход от вложения средств может не превысить уровня инфляции.

Выгодны ли сейчас инвестиции в недвижимость?

16

Если цель вложения средств – покупка первого жилья для собственного проживания, то в настоящее время наиболее подходящий момент для покупки такой квартиры. Выбор объектов на рынке достаточно большой, цены стабильны, продавцы охотно идут на уступки в цене, так как спрос на жилье низкий. Но это больше относится к приобретению жилья за собственные средства. Покупка жилья в кредит сейчас стоит дорого. Однако, если есть возможность оформить кредит на жилье сейчас, лучше это сделать сегодня, так как ставки по ипотеке, в основном, продолжают расти.

Выгодны ли сейчас инвестиции в недвижимость?

17

Если необходимо изменить жилищные условия – приобрести квартиру, продав собственное жилье, то начинать решать проблему можно сейчас, держа под контролем изменение цен на квартиры, отслеживая рост или снижение ставок по ипотеке (при необходимости привлечения кредита).

Выгодны ли сейчас инвестиции в недвижимость?

18

Анализируя развитие ситуации на рынке жилья с 1997 года (практически с момента его образования), можно сделать вывод, что рынок жилья в Ульяновске развивается циклически. То есть общий спад рынка сменяется последующим ростом, достигая пика своего развития, после чего следует новый спад.

Цикличность развития рынка недвижимости

Динамика прироста средней цены предложения 1 кв.м общей площади квартир на вторичном рынке жилья г. Ульяновска с 1997 по 2008гг.

12,0%6,2%

24,8%22,5%

8,5%

22,3%

47,7%

22,2%

16,7%

38,1%

24,1%

68,4%

41,5%

5,0

15,0

25,0

35,0

45,0

55,0

65,0

дек.1997 дек.1998 дек.1999 дек.2000 дек.2001 дек.2002 дек.2003 дек.2004 дек.2005 дек.2006 дек.2007 дек.2008 дек.2009

годы

пр

оц

ент

пр

ир

ост

а,%

19

Прогнозные оценкиКоррекция цен

По нашим оценкам, в первом квартале 2009 года вероятна коррекция цены предложения 1 кв.м квартир в сторону снижения в пределах 3-5% за квартал. Основными предпосылками для этого послужат: - увеличение среднего срока экспозиции квартир с 2,5 месяцев до 3 месяцев;- длительная затянувшаяся стадия стабилизации средней по городу цены предложения 1 кв.м квартир на вторичном рынке жилья на уровне 34 400 рублей (с октября 2008 по декабрь 2008г.); - существование неявной (скрытой) коррекции цен на рынке жилья в виде торга, уступок, скидок и других преференций покупателям со стороны продавцов (с октября 2008 по декабрь 2008г.);- низкий платежеспособный спрос, связанный с сокращением кредитования, а также снижением доходов населения.

20

Весной, когда деловая активность на рынке традиционно возрастает, оживление спроса приведет к стабилизации цен.

Прогнозные оценкиСтабилизация цен

21

Причины•Земельное законодательство. Не сохранен порядок выделения земель под строительство на заявительной основе, а только аукционы. Это значительно затягивает подготовку участков к застройке.•Участки должны быть инженерно подготовленными и с готовыми техническими условиями, а возможности инфраструктуры очень ограниченны, средств на ее развитие нет, поэтому у строителей в заделе на 2010 и поздние годы участков практически не остается.

Прогнозные оценкиВозможно сокращение нового

строительства

22

Причины• схемы финансирования, долевка сжались;• доходы людей резко упали, нет гарантий по работе;• потребительское и ипотечное кредитование резко сократились; • эпоха агрессивного банковского кредитования заканчивается;• банки не кредитуют застройщиков, так как инвестиционный цикл очень длинный - 3-4 года

Прогнозные оценкиВозможно сокращение нового

строительства жилья

23

коммерческие объекты высокой степени готовности (23 объекта, среди которых САБ-Миллер - пивзавод, два завода МАRS, Хенкель-баутехник, Шварц-верке, Мордовцемент, Красный Восток-агро, Алев и т.п.) будут

введены в эксплуатацию;• более 30-ти коммерческих проектов приостановлены до момента понимания «дна» кризиса;• стройиндустрия новых коммерческих объектов также приостановлена. Причины те же, что и в жилищном строительстве, добавим несколько специфических: - основной тенденцией остается падение потребления в мире, ускоряемое инфляцией, сокращением зарплат и рабочих мест. В 2009 году эта тенденция усилится; - после кризиса объем производимой товарной массы резко снизится и будет равен ППС (паритетной покупательской способности); - сокращение темпов роста инвестиций в Ульяновскую область (по прогнозу Министерства экономики области на 2009 год - прирост инвестиций в область составит не более 15%).

Прогнозные оценкиВозможно сокращение строительства

коммерческих объектов

24

Осенью, с наступлением очередного делового сезона, наиболее вероятно повышение цены 1 кв.м жилья. На это есть ряд причин:-сокращение в среднесрочной перспективе предложения на первичном рынке жилья в результате прекращения кредитования застройщиков;- накопленный неудовлетворенный спрос, который откладывался с 2008 года;- существенные преимущества инвестирования средств в недвижимость наряду с банковскими депозитами, фондовым рынком; -инфляция на потребительском рынке.

При этом, темп роста цен на жилье в 2009 году может превысить темп роста цен в 2008 году. Возможно, он будет не ниже уровня инфляции на потребительском рынке. По последним данным, инфляция в РФ на 2009 год прогнозируется на уровне, не менее 13%.

Прогнозные оценкиПовышение цен

25

Развитие ценовой ситуации на рынке недвижимости в 2009-2010 гг. во многом будет зависеть от глубины и продолжительности макроэкономического кризиса. Между тем, высокая потенциальная потребность населения Ульяновской области в жилье, а также низкие темпы жилищного строительства в регионе, и, как результат, ограниченный объем предложения на рынке жилья, приведут к дальнейшему росту цен на квартиры, что обеспечит новый период подъема рынка.

Прогнозные оценки Подъем рынка

26

Прогнозные оценки Среднесрочный период

В течение последующих 2-3-х лет (2011-2012гг.) темпы роста цен на квартиры относительно 2009 года могут возрасти, причем верхний пик роста, который, скорее всего, придется на 2011-2012г.г. предположительно будет выше предыдущего пика роста цен на рынке жилья 2006 года, который составил тогда по нашим данным 68,4%.