практикум_оценка недвижимости

1

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ»

КАФЕДРА ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ И ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Т.Г. КАСЬЯНЕНКО, Г.А. МАХОВИКОВА

ПРАКТИКУМ

ПО КУРСУ

«ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»

ИЗДАТЕЛЬСТВО САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИВЕРСИТЕТА

ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ 2012

2

ББК 65.422

К 28

Касьяненко Т.Г.

К 28 Практикум по курсу «Оценка недвижимости» / Т.Г. Касьянен-

ко, Г.А. Маховикова. – СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 2012. – 82 с.

Данный практикум составлен в соответствии с учебником «Оценка не-

движимости» (авторы Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова и др. – М.: Изд-во

КноРус, 2011). Содержит типовые задачи и задачи для самостоятельного реше-

ния по основным темам курса «Теория и практика оценки недвижимости», ч и-таемого для магистрантов программы «Оценка бизнеса и оценочная деятель-

ность». Может использоваться на практических занятиях и для самостоятель-

ной работы при подготовке к экзамену.

ББК 65.422

Рецензент д-р экон. наук, проф. Л.А. Мясникова

© СПбГУЭФ, 2012

3

ОГЛАВЛЕНИЕ

Тема 1. ОСНОВЫ ТЕОРИИ СТОИМОСТИ ДЕНЕГ ВО ВРЕМЕНИ ...................4

Тема 2. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ............6

2.1. Использование земли как условно свободной ...................................6

2.2. Наиболее эффективное использование недвижимости

как улучшенной .................................................................................8

Тема 3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ....................13

3.1. Расчет восстановительной стоимости .............................................13

3.2. Оценка предпринимательской прибыли ..........................................25

Тема 4. ОЦЕНКА ИЗНОСА И УСТАРЕВАНИЙ УЛУЧШЕНИЙ

В ЗАТРАТНОМ ПОДХОДЕ ...............................................................................37

4.1. Оценка совокупного обесценения улучшений ................................37

4.2. Оценка физического износа.............................................................38

4.3. Оценка устранимого функционального устаревания (УФУ)...........42

4.4. Оценка неустранимого функционального устаревания (НФУ) .......46

4.5. Методы оценки внешнего (экономического) устаревания ..............49

Тема 5. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ

УЧАСТКОВ ........................................................................................................50

Тема 6. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ .........56

Тема 7. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ....................74

4

Тема 1. ОСНОВЫ ТЕОРИИ СТОИМОСТИ ДЕНЕГ ВО ВРЕМЕНИ

Типовые задачи

Задача 1. Определить, какая сумма будет накоплена на счете к концу

второго года, если сегодня положить на счет, приносящий 14% годовых, 1000 долларов.

Вариант А. Начисление процента осуществляется в конце каждого года: РV = 1000 долл.; i = 14%; n = 2.

FV = 1000 x 1,2996 = 1299,6 долл. Вариант Б. Начисление процента осуществляется в конце каждого месяца:

PV = 1000 долл.; i = 14%; n = 2; k = 12. FV = 1000 x 1,3209871 = 1320,99 долл.

Вариант В. Начисление процента осуществляется в конце каждого квар-тала:

PV = 1000 долл.; i = 14%; n = 2; k = 4. FV = 1000 x 1,316809 = 1316,8 долл.

Задача 2. Определить текущую стоимость 1000 долл., которые будут по-лучены в конце года при 10%-й ставке дисконта.

Вариант А. Начисление процента осуществляется в конце года: FV = 1000 долл.; i = 10%; n = 1.

PV = 1000 х 0,909091 = 909,09 долл. Вариант Б. Начисление процента осуществляется в конце каждого месяца:

FV = 1000 долл.; n = 1; k = 12; i = 10%. РV = 1000 х 0,905212 = 905,21 долл.

Задача 3. Договор аренды офиса составлен на один год. Определить те-

кущую стоимость арендных платежей при 11%-й ставке дисконтирования. Вариант А. Арендная плата в размере 6 000 долл. выплачивается в конце

года:

РМТ = 6000 долл.; i = 11%; n = 1. PV = 6000 х 0,9009 = 5 405,4 долл.

Вариант Б. Арендная плата в размере 500 долл. выплачивается в конце каждого месяца:

РМТ = 500 долл.; i = 11%; n = 1; k = 12. PV = 500 х 11,314565 = 5 657,28 долл.

Задача 4. В течение 8 лет недвижимость будет приносить доход в разме-

ре 20 000 долл. Ставка доходности – 14% годовых. В конце 8-го года объект не-движимости будет продан за 110 000 долл. Определить его текущую стоимость.

Текущая стоимость платежей РМТ = 20 000 х 4,63886 = 92 777,28 долл. Текущая стоимость реверсии составит 110 000 х 0,350559 = 38 561,49

долл.

5

Текущая стоимость недвижимости равна 92 777,28 + 38 561,49 = 131 338,77 долл. или, округленно, 131 000 долл.

Задача 5. Какими должны быть ежемесячные выплаты по самоамортизи-рующемуся кредиту в 200 000 руб., предоставленному на 25 лет при номиналь-

ной годовой ставке 12%? РМТ = 200 000 х 0,015322 (колонка 6; n = 25; i = 12%) = 3 064,4 руб.

Задача 6. В течение пяти лет требуется накопить 15 000 руб., депонируя

ежемесячно равные денежные суммы. Ставка по вкладу составит 11%, процент будет начисляться каждый месяц. Определить величину месячного депозита.

РМТ = 15 000 х 0,0125758 (фактор колонки 3; i = 11%; n = 5) = 188,64 руб.

Задачи для самостоятельного решения

1. Стоимость земельного участка, купленного за 5000 долл., ежегодно увеличивается на 7%. На какую сумму по сравнению с первоначальной стоимо-стью возрастет стоимость земельного участка через 8 лет?

2. Рассчитайте текущую стоимость перепродажи участка земли со

строениями, если через 4 года предполагается продать его за 250 тыс. руб. Ставка дисконтирования равна 12% годовых.

3. Какую сумму предприятию необходимо один раз перечислить на счет

в банк, начисляющий 16% годовых ежеквартально, чтобы через 4 года приоб-рести земельный участок за 400 тыс. руб.?

Задача 4. Земельный участок с административным зданием стоимостью

300 млн руб. куплен в рассрочку на 5 лет под 10% годовых. Какую равновели-кую сумму необходимо в конце каждого года направлять на погашение долга?

6

Тема 2. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ Типовые задачи

2.1. Использование земли как условно свободной

Задача 1. Рассмотрим участок земли, предназначенный, в соответствии с

генеральным планом развития города, для индивидуального жилищного строи-тельства. В качестве возможных вариантов использования анализируются два

типа домов, аналогичных окружающей застройке. Первый вариант предполагает возведение на участке большого дома, ры-

ночная стоимость которого вместе с участком земли оценивается в 150 000 ден. ед. (издержки на строительство – 110 000 ден. ед.).

Второй вариант предусматривает строительство дома меньшего размера,

рыночная стоимость которого оценивается в 120 000 ден. ед. (издержки на строительство – 88 000 ден. ед.).

С учетом стоимости нового строительства расчет рыночной стоимости земли имеет следующий вид:

Таблица 1

Показатели Вариант 1 Вариант 2

Рыночная стоимость, ден. ед. 150 000 120 000

Стоимость нового строительства, ден. ед. 110 000 88 000

Стоимость земли, ден. ед. 40 000 32 000

Результаты расчета показывают, что больший дом является наиболее эф-

фективным из двух рассмотренных вариантов, так как он создает большую стоимость земли.

Задача 2. Рассмотрим участок земли, расположенный в районе, предна-

значенном под коммерческое использование. Финансово целесообразными аль-

тернативами будут два варианта использования: - строительство офисного здания;

- строительство торгового здания. С учетом строительных издержек, потенциального чистого операционно-

го дохода и норм возврата для этих использований, последовательность опре-деления рыночной стоимости земли имеет следующий вид:

Таблица 2


Потенциальный чистый операционный доход, ден. ед.

50 000 70 000

Общий коэффициент капитализации 0,10 0,12

7

Окончание табл. 2


Капитализированный чистый операционный

доход, ден. ед.

500 000 583 300

Стоимость нового строительства, ден. ед. 250 000 400 000

Стоимость земли, ден. ед. 250 000 183 000

Следовательно, наиболее эффективным использованием будет строитель-

ство офисного здания, требующего меньше инвестиций и создающего большую

стоимость земли.

Задача 3. Рассмотрим участок земли, для которого имеются три финансо-во целесообразных альтернативы использования:

- строительство жилого дома (вариант 1);

- строительство торгового центра (вариант 2); - строительство офисного здания (вариант 3).

Если в предыдущем примере стоимость земли определялась вычитанием из стоимости собственности издержек на улучшения, то здесь для определения

стоимости земли под строительство производящих доход улучшений, приме-ним технику остатка для земли.

Исходными данными для расчета являются стоимость нового строитель-ства, рыночно определенные коэффициенты капитализации для зданий и для

земли, величины потенциального чистого операционного дохода. Расчет стои-мости земли производится в следующей последовательности.

Таблица 3

Показатели (ден. ед.) Вариант 1 Вариант 2 Вариант 3

Стоимость нового строительства 1 500 000 1 300 000 1 000 000

Чистый операционный доход 200 000 170 000 130 000

Коэффициент капитализации для

зданий

0,12 0,12 0,12

Коэффициент капитализации для земли

0,10 0,10 0,10

Доход, приходящийся на здание 180 000 150 000 12 0000

Доход, приходящийся на землю 20 000 14 000 10 000

Стоимость земли 200 000 140 000 100 000

Таким образом, наиболее эффективным использованием земли будет

строительство жилого дома, так как оно создает наибольшую стоимость земли.

Задача 4. Участок 50 х 50 м2 в торговом районе оценен в 160 тыс. долл.

по методу сравнительного анализа продаж. Тенденции развития района показы-

8

вают, что наиболее перспективное использование – это либо магазин розничной торговли, либо офисное здание.

Таблица 4

Показатели, $ Магазин Офис

Потенциальный ЧОД 55 000 60 000

Коэффициент капитализации, % 11 10

Капитализированный ЧОД 500 000 600 000

Стоимость строительства (-)300 000 (-)450 000

Стоимость земли 200 000 150 000

Таким образом, НЭИ данного участка является строительство на нем ма-

газина розничной торговли, так как стоимость земли по этому проекту выше, чем при строительстве офисного здания.

Задача 5. Участок 30 х 70 м

2 зонирован под жилую или торговую за-

стройку. Оценщик должен по всем вариантам использования собрать информа-цию по стоимости строительства, чистому операционному доходу, рыночным

ставкам отдачи. Выяснилось, что рыночный коэффициент капитализации на постройки – 12%, на землю – 10%.

Таблица 5

Показатели, $ Жилой дом Офисное здание Магазин

Стоимость строительства 1 200 000 950 000 800 000

ЧОД 162 000 135 000 110 000

Доход на сооружения (12%) 144 000 114 000 96 000

Доход на землю (10%) 18 000 21 000 14 000

Стоимость земли 180 000 210 000 140 000

Вывод: НЭИ данного участка будет его застройка офисным зданием.

2.2. Наиболее эффективное использование недвижимости как улучшенной

Задача 6. Рассмотрим жилой двухэтажный дом с целью определения его

наиболее эффективного использования. Предположим, что исходя из традиций местного рынка, возможно ис-

пользование дома в двух вариантах: - сдача в аренду для проживания одной семьи; - сдача в аренду первого этажа одной семье, сдача комнат второго этажа

по отдельности.

9

При использовании недвижимости в качестве односемейного дома на ус-ловиях оплаты арендаторами всех расходов по эксплуатации, чистая арендная

плата составит 600 ден. ед. в месяц.

В случае сдачи в аренду первого этажа и комнат второго этажа, арендная

плата за первый этаж составит 500 ден. ед. в месяц, а арендная плата за каждую

из трех комнат второго этажа – по 100 ден. ед. в месяц. При этом владелец не-

сет расходы по эксплуатации в сумме 2 000 ден. ед. в год.

Пусть общий коэффициент капитализации, определенный из анализа

рынка для данного типа недвижимости, – 12%.

Последовательность расчета стоимости собственности с предполагаемы-

ми вариантами использования имеет следующий вид:

Таблица 6

Показатели (ден. ед.) Вариант 1 Вариант 2

Потенциальный валовой доход 7 200 9 600

Расходы по эксплуатации 0 2 000

Чистый операционный доход 7 200 7 600


Стоимость собственности 60 000 63 300

Следовательно, наиболее эффективным использованием недвижимости с

улучшениями будет сдача в аренду первого этажа целиком и покомнатная сдача

в аренду второго этажа.

Следует заметить, что в данном примере какие-либо расходы на дополни-

тельные улучшения, реконструкцию или ремонт не требуются.

Задача 7. В данном примере рассмотрен случай, когда для реализации вариантов использования требуются начальные расходы капитала.

Предположим, что требуется определить наиболее эффективное исполь-

зование многопролетного каркасного промышленного здания с полностью де-

монтированным производственным оборудованием и находящегося в районе

торгового порта.

Анализ рынка показывает, что финансово целесообразно использовать

данное сооружение в виде:

- таможенного склада;

- таможенного склада с оборудованием на части площади встроенных

офисных помещений.

Присутствие офисных помещений позволит поднять арендную плату за складскую площадь. При использовании по первому варианту (только склад)

чистый доход составит 90 000 ден. ед., а текущая рыночная стоимость склада с

такими же характеристиками оценивается в 700 000 ден. ед. Следовательно,

рыночная величина общего коэффициента капитализации составит 0,129.

10

При использовании по второму варианту для оборудования офисных по-мещений необходимо инвестировать 150 000 ден. ед. При этом чистый аренд-ный доход может быть увеличен до 105 000 ден. ед.

Последовательность расчета стоимости собственности при двух вариан-тах использования имеет следующий вид.

Таблица 7

Показатели (ден. ед.) Вариант 1 Вариант 2

Чистый операционный доход 90 000 105 000


Текущая стоимость будущих доходов 700 000 800 000

Затраты на реконструкцию 0 150 000

Чистая текущая стоимость (NPV) проекта 700 000 650 000

Следовательно, наиболее эффективным использованием является склад

без офисных помещений. Задача 8. Склад может быть сдан по цене, обеспечивающей владельцам

$75 000 чистого дохода в год. Владельцы задумали часть складских помещений превратить в офисные и соответственно поднять арендные платежи. Переделка

будет стоить им приблизительно $125 000 и, вероятно, повысит рыночную стоимость объекта, которая ныне составляет $600 000. Оценщик рассчитал, что с офисными помещениями годовая арендная плата может быть повышена до

$85 000, хотя площадь складских помещений и уменьшится. Определить НЭИ объекта.

Таблица 8

Показатели, $ Только склад Склад с офисом

ЧОД 75 000 85 000

Коэффициент капитализации, % 12,5 12,5

Капитализированный ЧОД 600 000 680 000

Стоимость реконструкции 0 125 000

Рыночная стоимость объекта 600 000 555 000

Вывод: НЭИ объекта – текущее.

Задача 9. Следует оценить объект, расположенный в центре города,

который в настоящий момент используется под квартиры среднего уровня. Проведенный анализ рынка показал, что у многих объектов микрорайона был

изменен вариант использования: жилые объекты стали использоваться как офисы. Однако спрос на офисы в данном районе по-прежнему неудовлетво-рен.

11

Проанализируйте нижеприведенные данные и установите, целесообразно ли изменять вариант использования оцениваемого здания:

доход от использования объекта под квартиры – $ 300 000;

ожидаемый доход после изменения варианта использования –

$ 380 000;

затраты на реконструкцию и на привлечение арендаторов – $ 100 000;

ставка дисконта на рынке – 30%.

Решение.

1. Стоимость объекта недвижимости: V01 = 300 000 / 0,3 = $ 1 000 000.

2. Стоимость объекта недвижимости после изменения варианта использо-

вания: V02 = 380 000 / 0,3 = $ 1 267 000.

3. С учетом затрат на реконструкцию: V03 = 1 267 000 – 100 000 =

$ 1 167 000. Поскольку стоимость объекта недвижимости после реконструкции боль-

ше, чем при старом варианте использования (V03 > V01), следует вывод, что

проведение данной реконструкции целесообразно.


Задача 1. Определить НЭИ нежилого помещения. Возможные виды ис-

пользования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все ва-рианты являются физически осуществимыми, законодательно разрешенными и

финансово реализуемыми, кроме организации места общественного питания.

Таблица 9

Показатели Офис Магазин Кафе

1. Площадь помещения, м2

500

2. Рыночная ставка аренды, руб./м2 в год 14000 13500 13000

3. Потери от недоиспользования, % 10 10 10

4.Операционные расходы, руб/м2 в год 2500 2000 3500

5. Коэффициент капитализации, % 15 15 15

6. Расходы на ремонт, который необхо-

димо провести до начала использования объекта по данному варианту, руб.

200 000 0 0

Задача 2. На вакантном земельном участке правилами зонирования раз-

решено строительство: вариант А – административного здания, вариант Б –

офисного здания, вариант С – торгового комплекса. Вариант А

Стоимость строительства административного здания – 420 000 долл.

12

Срок эксплуатации – 50 лет. Ставка дохода – 12% годовых. Коэффициент капитализации для земли – 0,102.

Чистый операционный доход в год равен 70 000 долл. Вариант Б

Стоимость строительства офисного здания – 460 000 долл. Срок эксплуатации – 50 лет.

Ставка дохода – 12% годовых. Коэффициент капитализации для земли – 0,102.

Чистый операционный доход в год равен 85 000 долл. Вариант С.

Стоимость строительства торгового комплекса – 625 000 долл. Срок эксплуатации – 50 лет.

Ставка дохода – 12% годовых. Коэффициент капитализации для земли – 0,102.

Чистый операционный доход в год равен 110 000 долл. Определите вариант наиболее эффективного использования земельного

участка.

13

Тема 3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ


3.1. Расчет восстановительной стоимости

В качестве объекта оценки выбрано здание (сооружение) картофелехра-

нилища расположенного в пригороде Санкт-Петербурга. Дата оценки (услов-но) – 01.01.2010 г.

Описание объекта оценки:

Объект представляет собой действующее картофелехранилище со склад-скими помещениями.

Здание отдельностоящее, имеет прямоугольную форму, год постройки – 1970 г., группа капитальности – 2, количество этажей – 1.

Общая оцениваемая площадь:

- здания в плане – 532 кв. м, - полезная площадь – 480 кв. м.

Высота здания – 4,5 м. Строительный объем – 2 394 куб. м. Сведения о конструктивных особенностях здания:

фундамент:

под колонны – ж/бетонный стаканного типа; под стены – ленточный, сборные ж/бетонные блоки;

колонны – железобетонные;

наружные стены – кирпичные;

несущие конструкции – полный ж/бетонный каркас;

перекрытия – сборные железобетонные плиты;

ворота – деревянные;

перегородки – кирпичные;

кровля – мягкорулонная в три слоя;

полы – бетонные.

Инженерные сети – электроосвещение, вентиляция (естественная).

Для рассматриваемого объекта: территориальный пояс – 1 (первый), кли-матический район – 2 (второй), отрасль – сельское хозяйство.

Рассмотрим расчет восстановительной стоимости улучшений объекта

оценки всеми четырьмя методами: Базисно-индексным методом, Ресурсным, Методом сравнительной единицы и Модульным.

В качестве приложения дадим классификацию зданий по группам капи-тальности в зависимости от материала капитальных конструкций: фундамен-

тов, стен и перекрытий (таблицы 10 и 11).

14

Таблица 10

Распределение гражданских зданий по группам капитальности ----------------------------------------------------------------

Конструк- ¦ Г Р У П П Ы К А П И Т А Л Ь Н О С Т И

тивные +--------T--------T--------T--------T---------T--------

элементы ¦ I ¦ II ¦ III ¦ IY ¦ Y ¦ YI

----------+--------+--------+--------+--------+---------+-------- Фундаменты¦ Железобетонные, бетонные, бутовые,¦Деревян. ¦Глинобит-

¦ бутобетонные, кирпичные ¦стулья, ¦ные,

¦ ¦ ¦ ¦ ¦каменные ¦грунтовые

¦ ¦ ¦ ¦ ¦столбы ¦

Стены ¦Кирпичные, из ес-¦Облегчен¦Деревян.¦Щитовые, ¦Каркасно-

¦тественного камня¦из кирпи¦и смешан¦каркасно-¦камышито-

¦крупнопанельные ¦ча и лег¦(кирпич,¦засыпные,¦вые и др.

¦ ¦ ¦ких кам-¦ дерево)¦саманные,¦облегчен-

¦ ¦ ¦ней ¦ ¦глинобит.¦ные

Перекрытия¦Железо- ¦Смешанн.¦ Д е р е в я н н ы е

¦бетонные¦(металл.¦ ¦ ¦ ¦

¦ ¦балки и ¦ ¦ ¦ ¦

¦ ¦деревян-¦ ¦ ¦ ¦

¦ ¦ное за- ¦ ¦ ¦ ¦

¦ ¦полне- ¦ ¦ ¦ ¦

¦ ¦ние) ¦ ¦ ¦ ¦

----------+--------+--------+--------+--------+---------+--------

Таблица 11

Распределение производственных зданий по группам капитальности ----------------------------------------------------------------

Конструк- ¦ Г Р У П П Ы К А П И Т А Л Ь Н О С Т И

тивные +----------T----------T----------T----------T----------

элементы ¦ I ¦ II ¦ III ¦ IY ¦ Y

----------+----------+----------+----------+----------+----------

Стены ¦ Сплошная кладка из ¦Облегчен- ¦Деревянные¦Деревянные

¦кирпича, крупных бло-¦ная кладка¦брусчатые,¦каркасные,

¦ков или ж.б.панелей ¦из кирпича¦рубленные ¦щитовые,

¦ ¦ ¦или камней¦ ¦саманные и

¦ ¦ ¦ ¦ ¦глинобитные

Заполнение¦Кирпич, шлакобетонные¦ – ¦ – ¦ -

каркасных ¦камни и другие облег-¦ ¦ ¦

стен ¦ченные блоки и камни,¦ ¦ ¦

¦крупные панели,метал-¦ ¦ ¦

¦лические или асбесто-¦ ¦ ¦

¦цементные листы ¦ ¦ ¦

Колонны и ¦Металличе-¦Железобе- ¦Кирпичные ¦Деревянные¦Деревянные

столбы ¦ские или ¦тонные или¦или дере- ¦ ¦

¦железобе- ¦кирпичные ¦вянные ¦ ¦

¦тонные ¦ ¦ ¦ ¦ Перекрытия¦ Железобетонные ¦ Д е р е в я н н ы е

междуэтаж-¦ ¦ ¦ ¦ ¦

ные и чер-¦ ¦ ¦ ¦ ¦

дачные ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

¦ ¦ ¦ ¦ ¦

Бесчердач-¦Металличе-¦Железобе- ¦ Деревянные конструкции

ные пере- ¦ские ¦тонные ¦ ¦ ¦

крытия ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

----------+----------+----------+----------+----------+----------

15

1. Расчет восстановительной стоимости базисно-индексным мето-дом

Последний раз базовые цены в строительстве в нашей стране были уста-

новлены в 1991 году (СНиП 4...-91). На практике сметные расчеты на строи-тельно-монтажные работы чаще составляются в базисных ценах 1984 года, так

как нормативная документация (СНиП IV-..-82) была разработана наиболее подробно. Кроме того, региональные индексы пересчета сметной стоимости от

базисных к текущим ценам, которые в Санкт-Петербурге разрабатывает Регио-нальный центр по ценообразованию в строительстве Санкт-Петербурга, опре-

деляются именно для пересчета от базисного уровня 1984 г. Эти индексы пуб-ликуются в ежемесячном бюллетене «Стройинформ-СПб».

Согласно нормам 1984 г. и ныне действующим, сметная стоимость строительства объекта определяется сводным сметно-финансовым расче-

том, включающим 12 глав: Глава 1. Подготовка территории строительства (норма затрат 1-10%).

Глава 2. Основные объекты строительства.

Глава 3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения.

Глава 4. Объекты транспортного хозяйства и связи.

Глава 5. Объекты энергетического хозяйства.

Глава 6. Наружные сети и сооружения.

Глава 7. Благоустройство территории строительства и озеленение (всего

инфраструктура объекта по главам 3-7 имеет ориентировоч-ную норму затрат 3-30%).

Глава 8. Временные здания и сооружения (регламентируется обычно 1-4%

от суммы глав 1-7).

Глава 9. Прочие работы и затраты (обычно 4-10% от суммы глав 1-8):

удорожание работ в зимнее время (1,5-3,5%) от суммы глав 1-8);

налог на пользование автодорогами (примерно 2,5%) от суммы глав

1-12 и др.

Глава 10. Содержание дирекции (технический надзор), авторский надзор

(от суммы глав 1-9):

Технический надзор (со стороны заказчика) 3-5% от суммы глав 1-9.

Авторский надзор (со стороны проектировщика) 3-10% от суммы

глав 1-9. Глава 11. Подготовка эксплуатационных кадров (глава присутствует, ес-

ли есть потребность в специально обученных кадрах, не нор-мируется и не регламентируется. Может отсутствовать, если

объект типовой). Глава 12. Проектные и изыскательские работы. В зависимости от суммы

прямых затрат, обычно, около 1,5-11% от суммы глав 1-11.

16

Основу расчета составляет глава 2, которая включает в себя данные локальных сметных расчетов (смет) на отдельные виды строительно-монтажных работ: земляные работы, фундаменты, стены, полы, проемы, кровля и т. д. Для составления локальных смет используются ЕРЕР-84 и сборники средних районных сметных цен на материалы, изделия и конструкции (прило-жение к СНиП IV-4-82). В настоящее время РЦЦС разработана новая база 1998-1999 годов – ПРС-98, ПРР-98, ПРМ-98, ЕРС-99, ЕРР-99, ЕРМ-99.

Последовательность расчета: 1. Данные расчетов локальных смет группируются по элементам прямых

затрат: материалам (М84), основной заработной плате основных рабочих (ЗП84) и эксплуатации машин и механизмов (ЭМиМ84).

2. Определяются прямые затраты в текущих ценах:

ПЗ99 = М84 х Км99 + ЗП84 х Кзп99 + ЭМиМ84 х Кэмим99,

где Км99, Кзп99, Кэмим99 – индексы пересчета в текущие цены соответственно по материалам, заработной плате основных рабочих и эксплуатации машин и механизмов.

3. Определяются затраты на накладные расходы и прибыль подрядчика по данному региону. Причем, накладные расходы могут определяться от пря-мых затрат или от ФОТ в процентах.

Накладные расходы в соответствии с рекомендациями Регионального центра по ценообразованию в строительстве г. С.-Петербурга от ФОТ опреде-ляются по формуле:

НР = (3с + 3м) х·Ин х Из / 100,

где 3с и 3м – заработная плата основных рабочих и рабочих, занятых эксплуа-

тацией машин и механизмов в уровне сметных цен 1984 г.;

Из – индекс текущего уровня заработной платы в строительстве по отноше-нию к уровню сметных цен 1984 г.;

Ин – норматив накладных расходов от фонда оплаты труда, рекомендован-ный Госстроем России, составляющий в зависимости от вида строительства объекта (на весь комплекс работ по видам строительства – промышленное – 102%, жилищно-гражданское – 106%, транспортное – 97%, водохозяйствен-ное – 93%, энерготехническое – 104%, сельскохозяйственное – 105%).

Норма прибыли подрядчика установлена Госстроем России в размере 12% (8% для базы 1984 года).

4. Суммированием вышеназванных затрат определяется стоимость строи-

тельно-монтажных работ (итог главы 2) Vсмр. 5. По данным проектно-сметной документации определяются затраты на

создание инфраструктуры объекта (главы 1, 3-7). 6. Затраты по главе 8 определяются по нормативам от итога по гл. 1-7

(временные здания и сооружения). 7. Затраты по главе 9 определяются по нормативам от итога по гл. 1-8

(зимнее удорожание и прочие затраты). 8. Затраты по главе 10 определяются по нормативам от итога по гл. 1-9.

17

9. Затраты по главе 12 определяются по нормативам от итога по гл. 1-11. 10. Суммированием затрат по гл. 1-12 и плюс НДС определяется стои-

мость строительства объекта Сстр. Дополнительные косвенные издержки застройщика оцениваются в диа-

пазоне 0,5–10% от затрат по гл. 1-12. Затем восстановительная стоимость улучшений объекта определяется

увеличением Сстр на величину предпринимательского дохода (ПП). При использовании базисно-индексного метода расчеты стоимости

строительства проводились в базисных ценах 1991 года на основе «Укрупнен-ных показателей базисной стоимости по видам работ» (УПБС-ВР).

Переход от цен базисного 1991 года к текущим осуществлялся с помощью индексов удорожания (индексный метод), а последние в свою очередь определя-лись с учетом фактических биржевых цен на материалы и энергоносители. При расчете индексным методом стоимостные показатели ресурсов брались по дан-ным РЦЦС (Санкт-Петербург) на дату проводимой оценки – 01.01.2000 года.

Расчеты выполнены в среде электронных таблиц «Excel» с использовани-ем программы АРМ-оценщика Аp-Pro-2.0. Результаты расчетов приведены в таблицах 12-13.

Таблица 12

Обозна-

чение Составляющие прямых издержек

Издержки –

1991 (руб.)

Индекс

2000/91

Издержки –

2000 г.

(руб.)

ОЗП Основная заработная плата (руб.) 1 761 16,2 28 531

Мат Стоимость материалов (руб.) 48 146 9,8 471 835

ЭММ Стоимость эксплуатации машин (руб.) 1 514 15,1 22 855

ЗПМ В том числе заработная плата (руб.) 202 16,2 3 274

Прямые Прямые затраты всего (руб.) 51 421 526 494

Фонд оплаты труда (ФОТ) 31 805

Накладные расходы (94% от ФОТ) 29 896

Себестоимость (ССБ) 556 391

Сметная прибыль (12% от ССБ) 66 767

Итого сметная стоимость СМР 623 158

Таблица 13

Итого сметная стоимость СМР в текущих ценах 623 158,00

Инфраструктура объекта оценки – 2% от СМР 12 463,15

Итого с инфраструктурой 635 620,74

Временные сооружения/ здания – 1,5% 9 534,31

Итого с временными зданиями 645 155,05

Прочие работы и затраты:

Дополнительные затраты на зимнее удорожание – 1,0% 6 451,55

18



Налог на пользователей автодорогами 2,5% 16 128,88

Итого прочие работы и затраты 22 580,43

ИТОГО с прочими работами 667 735,47

Проектные работы и авторский надзор – 3% 20 032,06

Итого с проектными работами 687 767,54

Резерв средств на непредвиденные затраты – 1% 6 877,68

ИТОГО полные затраты 694 645,21

Доп. косвенные издержки – 1% 6 946,45

Итого с учетом издержек 701 591,67

Предпринимательская прибыль – 25% 175 397,92

ИТОГО Восстановительная стоимость 876 989,58

Таким образом, восстановительная стоимость улучшений объекта

оценки, рассчитанная базисно-индексным методом, округленно составляет:

877 000 руб. (Восемьсот семьдесят семь тысяч рублей). 2. Расчет восстановительной стоимости ресурсным методом

Последовательность расчета восстановительной стоимости ресурсным методом:

1) по данным проектной документации, технических паспортов или на-турных обмеров определяется расход основных строительных материалов, из-делий и конструкций для данного здания;

2) определяется текущая стоимость строительных материалов изделий и конструкций на дату оценки по данным предприятий мелкооптовой и оптовой торговли г. С.-Петербурга;

3) вычисляются затраты на оплату основных рабочих и эксплуатацию строительных машин и механизмов с учетом среднестатистических данных по строительству в данном регионе. Принимается во внимание, что затраты на оп-лату труда для зданий, выполненных преимущественно из сборных элементов, ниже, чем для объектов из монолитного бетона или кирпича;

4) определяются затраты на накладные расходы и прибыль подрядчика по данному региону;

НР = (3с + 3м) х·Ин / 100,

где Ин – норматив накладных расходов от фонда оплаты труда, составляющий в зависимости от вида строительства объекта на весь комплекс работ по видам строительства – промышленное 92%, жилищно-гражданское – 94%, крупнопа-нельное и объемно-блочное жилищное строительство – 143%, транспортное – 86%, водохозяйственное – 84%, энерготехническое – 93%, сельскохозяйствен-ное – 94%, прочие отрасли – 90%.

19

Таблица 14

Код Виды работ Ед.

изм. Объем

% пря-

мых

затрат ЗТр ОЗП Мат. ЭММ ЗПМ

Прямые

затраты

10100 Земляные работы

10112 Разработка грунта бульдозером 1000 м

3

0,32 0,05 19,52 4,16 19,52

10113 Обратная засыпка грунта бульдозером 1000 м

3

0,2 0,02 8,6 1,8 8,6

10121 Разработка грунта вручную 100 м3 0,05 0,03 4,85 4,85

10122 Обратная засыпка грунта вручную 100 м3 0,05 0,02 3 3

10151 Устройство подстилающих слоев и оснований из песка м3 26 0,87 26 26 416 26 468

10153 Устройство подстилающих слоев и оснований из щебня м3 20 0,86 20 20 420 20 460

10240 Укладка сборных ж/б блоков и плит фундаментов Ленточных фундаментов весом до 0,5 т

100 м3 0,276 7,56 253,33 176,82 4002,6 386,7 54,924 4566,12

10240 Укладка сборных ж/б блоков и плит фундаментов Фундаментов под колонны весом до 1,5 т

100 м3 0,09 2,47 48,938 34,988 1271,7 126,1 17,91 1432,82

11311 Установка железобетонных колонн, стоек, рам м3 7,68 3,39 46,08 30,72 1597,4 99,84 15,36 1728

11312 Установка балок, прогонов, ригелей м3 11,5 6,03 69 57,5 2944 103,5 11,5 3105

11412 Укладка плит многопустотных 100 м2 5,32 16,5 186,2 143,64 8182,2 186,2 42,56 8512

11641 Кладка стен из керамического кирпича м3 177,7 32,1 1066,2 710,8 14927 355,4 15993

11811 Заполнение проемов деревян. окон. блоками с установкой подоконных досок промзданий

100 м2 0,028 0,19 3,696 2,52 90,58 2,044 0,392 95,144

11841 Остекление стеклом оконным Остекление стеклом оконным толщиной 3 мм одинарных переплетов

100 м2 0,028 0,03 0,602 0,42 6,622 0,03 0,0151 7,07224

11912 Установка деревянных конструкций ворот 100 м2 0,24 3,36 49,44 37,92 1648,8 43,92 5,76 1730,64

12041 Устройство кровель рулонных 100 м2 17,5 22,9 455 350 11200 87,5 35 11637,5

12211 Устройство перегородок из керамического кирпича и кам-ней

100 м2 0,516 1,26 73,788 51,6 518,06 9,804 3,096 579,468

12341 Устройство бетонных полов 100 м2 4,8 2,40 172,8 110,4 921,6 38,4 9,6 1070,4

19

20

Норма прибыли подрядчика установлена в размере для: жилищно-гражданского строительства в 11%, промышленного – 10,7%, сельскохозяйст-венного – 11%, прочих отраслей – 11% («Стройинформ», № 7, 1999 г.);

- восстановительная стоимость строительно-монтажных работ определя-ется суммированием вышеназванных затрат;

- вычисляются затраты на создание инфраструктуры объекта (наружные сети, подготовку территории строительства, благоустройство, проектно-

изыскательские работы и т. п.); - с учетом затрат на инфраструктуру и НДС вычисляется стоимость

строительства объекта; - восстановительная стоимость улучшений определяется увеличением

строительства на величину предпринимательского дохода. Результаты расчетов приведены в табл. 15–18.

Таблица 15

Код Наименование ресурса Ед.

изм. Расход

Цена

2010 г.

Стоимость

2010 г.

Трудоемкость чел.-ч. 2471 10,83 26 761,69

10101 Фундаменты м3 52,86 770 40 700,73

10102 Колонны, стойки, опоры, рамы м3 6,99 1 750 12 230,40

10104 Балки, прогоны, ригели м3 14,95 2 910 43 504,50

10109 Плиты перекрытий многопустотные м2 578,4 190 109 894,18

20101 Бетон товарный м3 15,31 490 7 502,88

20102 Раствор товарный м3 43,96 360 15 825,11

30101 Кирпич керамический тыс.

шт.

79,10 2 100 166 119,49

40101 Щебень м3 26,2 82 2 148,40

40103 Песок м3 47,23 95 4 487,04

50101 Стальные конструкции по чертежам «КМ» т 1,11 5 700 6 347,52

60201 Блоки оконные промышленных зданий м2 3,52 400 1 407,73

60203 Блоки дверные м2 37,66 250 9 414,00

60204 Доски чистых полов м3 0,041 2 300 94,02

100101 Рулонные кровельные материалы м2 8 426,3 5,7 48 029,63

110101 Стекло оконное м2 3,2 50 162,31

120202 Мастики т 9,8 3 200 31 360,00

Таблица 16

Код

машин

Наименование машин-

представителей

Кол-во

маш.

час.

Цена 2010 г.

маш. час.

Стои-

мость,

2010 г.

В том числе

зарплата

20129 Краны башенные 8 т 13,94 82,72 1 152,98 354,3141

20132 Краны башенные 25 т 5,45 113 616,21 234,3785

21244 Краны на гусеничном ходу

до 25 т

45,38 135,4 6 144,99 1 573,917

21

Окончание табл. 16 21246 Краны на гусеничном ходу

50-63 т 5,62 142,52 800,93 246,8199

70148 Бульдозеры: 59 [80] кВт [л.с] 5,29 63,78 337,52 90,7578

120202 Автогрейдеры среднего типа

99 кВт (135 л.с)

9,8 74,33 728,43 156,996

Таблица 17

ИТОГО:

Эксплуатация машин и механизмов: 9 781,08

в том числе зарплата машинистов 2 657,18

Таблица 18

Расчет стоимости СМР

Заработная плата основных рабочих 26 761,69

Заработная плата машинистов 2 657,18

Итого: фонд оплаты труда (ФОТ) 29 418,87

Материалы 499 227,94

Эксплуатация машин и механизмов: 9 781,08

Итого общие прямые затраты (ПЗ) 535 770,70

Накладные расходы (94% от ФОТ) 27 653,74

Себестоимость (ССБ) 563 424,44

Сметная прибыль (12% от ССБ) 67 610,93


Инфраструктура объекта оценки 2% от СМР 12 620,71


Временные здания и сооружения – 1,5% 9 654,84



Дополнительные затраты на зимнее удорожание – 1,0% 6 533,11

Налог на пользователей автодорогами – 2,5% 16 332,77





Резерв средств на непредвиденные затраты- 1% 6 964,62


Дополнительные косвенные издержки – 1% 7 034,27



ИТОГО Восстановительная стоимость 888 076,25

22

Таким образом, восстановительная стоимость улучшений объекта оценки, рассчитанная ресурсным методом, округленно составляет:

888 000 руб. (Восемьсот восемьдесят восемь тысяч рублей).

3. Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости еди-

ницы потребительских свойств (1 кв. м площади, 1 куб. м строительного объе-

ма, 1 стояночное место и т.д.) оцениваемого объекта со стоимостью аналогич-ной единицы измерения подобного типового объекта.

При применении данного метода для определения восстановительной стои-мости используются показатели единичных стоимостей, взятые из специальных

справочников и сборников. К нормативной базе рассматриваемого метода отно-сятся сборники «Укрупненных показателей восстановительной стоимости»

(УПВС). Эти сборники содержат данные о восстановительной стоимости типовых объектов (единицы потребительских свойств) по информации на 1969 год.

При проведении расчетов использована электронная программа (напи-санная на базе сборников УПВС) для нахождения и анализа типовых объектов,

дальнейшей корректировки на отличия по конструктивным решениям от объек-та оценки.

Корректировка на дату оценки проводилась с использованием индексов

(дефляторов), ежеквартально публикуемых Региональным центром ценообра-зования в строительстве (РЦЦС СПб). Эта корректировка производится двой-

ным пересчетом цен с 1969 г. на 1984 г. и с 1984 г. на дату оценки. Далее проведена корректировка на отличия в составе и типах инженерно-

го оборудования. Во время расчетов были выбраны и рассмотрены несколько вариантов

объектов-аналогов (теплиц), схожих по своему назначению, конструктивным решениям, по составу и типам инженерного оборудования. Из них окончатель-

но выбирался один аналог как типовой. Были проведены корректировки объекта-аналога на отличия от объекта-

оценки и приведение скорректированной стоимости 1969 года на дату оценки (01.01.2010 г.).

Таблица 19

Элемент

сравнения Объект оценки Аналог

Общее описание

Картофелехранилище. Класс капитальности – 2.

Объем – 2 394 куб.м

(Сб. № 26, т. 1, табл. 163е) Кор-неплодохранилища.

Класс капитальности – 2. Объем 2 000 – 3 000 куб. м

Основные конструктивные

элементы

Фундаменты – ленточные; стены кирпичные;

перекрытия – ж/б; полы – бетонные

Фундаменты – ленточные; стены – кирпичные;

перекрытия – ж/б совмещенные; полы – грунтовые;

кровля – рулонная

23


Элемент

сравнения Объект оценки Аналог

Инженерное оборудование

Электроосвещение Электроосвещение, вентиляция

Восстановительная стоимость ед. изм., руб. 10,8

Единица измерения куб. м Объем объекта в ед. изм.

2 394,0

Удельные веса элементов Фундаменты – 16%, стены и перегородки – 34%, покрытие и перекрытия – 31%, кровля – 2%, полы – 1%, проемы – 4%, отделочные работы – 1%, внутр. сан.-техн. и электротехн. уст-ва – 1%, прочие – 10%.

Дополнительные сведения В прочих учтены закрома – 8 %. Учтена вентиляция с/х типа и оборудование закромов.

Поправка на климатический район 1,0

Поправка на объем 1,0

Поправка на класс капитальности 1,0

Поправка на этажность 1,0 Поправка на конструктивные отличия 1,03

Скорректированная стоимость ед. измерения в ценах 1969 г., руб.

11,1

Коэффициент пересчета цен 1969/84 г.

1,17

Индекс цен на дату оценки 21,2

Стоимость строительства объекта, руб.

660 863

Предпринимательская прибыль – 25%

165 216

Восстановительная стоимость

826 079

Таким образом, восстановительная стоимость улучшений объекта оцен-

ки, рассчитанная на основе укрупненных показателей восстановительной стоимости с использованием метода сравнительной единицы, округленно со-ставляет:

826 000 руб. (Восемьсот двадцать шесть тысяч рублей).

24

4. Модульный метод

При использовании модульного метода выбранные показатели ресурсов также выбирались на указанную дату оценки.

В качестве основного конструктивного модуля для расчета стоимости рассматриваемого объекта – картофелехранилища – выбираются кирпичные

стены. Рассчитанный объем кирпичной кладки – 177,7 куб. м.

Прямые затраты рассчитаны для данного модуля ресурсным методом в ценах на дату оценки.

Таблица 20

Расчет стоимости СМР

Фонд оплаты труда (ФОТ) 11 546,95

Прямые затраты (ПЗ) 172 724,40

Накладные расходы (94% от ФОТ) 10 854,13

Себестоимость (ССБ) 183 578,53

Сметная прибыль (12% от ССБ) 22 029,42


Инфраструктура объекта оценки 2% от СМР 4 112,16


Временные сооружения/ здания – 1,5% 3 145,80



Дополнительное затраты на зимнее удорожание – 1,0% 2 128,66

Налог на пользователей автодорогами – 2,5% 5 321,65





Резерв средств на непредвиденные затраты – 1% 2 269,26


Дополнительные косвенные издержки – 1% 2 291,95



ИТОГО Восстановительная стоимость модуля (кир-

пичные стены)

289 358,65

По данным техпаспорта на рассматриваемое сооружение – картофелехра-

нилище, удельный вес рассчитанного модуля (кирпичные стены) в стоимости всего объекта составляет 32%.

25

Тогда стоимость всего объекта: 289 358 / 0,32 = 904 243 руб. Таким образом, восстановительная стоимость объекта оценки, рассчитан-

ная модульным методом, округленно составляет:

904 000 руб. (Девятьсот четыре тысячи рублей).

Сводная табл. 21 результатов расчета восстановительной стоимости

улучшений картофелехранилища имеет следующий вид.

Таблица 21

№

п/п Метод расчета

Восстанови-

тельная

стоимость, (руб.)

Относительная

погрешность, %

1 Метод сравнительной единицы

826 000 7,0

2 Ресурсный метод 888 000 -

3 Базисно-индексный метод 877 000 1,2

4 Модульный метод 904 000 1,8

На рассмотренную дату оценки – 01.01.2010 г. – наиболее точное отраже-

ние всех ценообразующих факторов, учитываемых в Затратном подходе, дают расчеты, выполненные ресурсным методом, так как используют ценовую ры-

ночную информацию на указанную дату.

3.2. Оценка предпринимательской прибыли

1. Рассмотрим расчет прибыли предпринимателя (ПП) методом невоз-мещенных инвестиций.

Экономический смысл невозмещенных инвестиций базируется на поня-тии «вмененные издержки» или «упущенная выгода от временного заморажи-

вания капитала». Капитал в денежной или материальной форме обязан «рабо-тать» или приносить доход. Если капитал временно по объективным причинам

не приносит доход, его собственник несет убытки, эквивалентные проценту на этот капитал. По истечению этого времени разумно предположить, что собст-

венник оценит свой капитал с учетом недополученных на него процентов.

Таким образом, невозмещенные инвестиции Vни – это будущая стои-

мость потока капиталовложений (расходов) на создание объекта как источ-ника доходов, или что то же самое, аккумулированная к дате эксплуатации до-

ходного актива по некоторой норме процента сумма затрат на его создание. Ве-личина невозмещенных инвестиций определяется по формуле:

r

i

irYEiVни

1

11 ,

26

где Ei – затраты в начале i-го периода, r – количество периодов создания объекта недвижимости,

Y – норма отдачи на инвестиции за период.

В свою очередь прибыль предпринимателя (ПП) можно выразить форму-

лой: r

i

EiVниПП1

.

Таким образом, прибыль предпринимателя равна величине вмененных издержек или разности невозмещенных инвестиций и прямой суммы затрат на

создание объекта недвижимости.

Общая стоимость затрат на строительство (стоимость строительства) зда-

ния Литер «АД» (до расчета ПП) составляет 376 188 000 рублей.

Типичное время строительства такого объекта (Литер «АД») определено

в 8 кварталов. Результаты расчета прибыли предпринимателя используемой при

оценке здания Литер «АД», приведены в табл. 22.

2. Рассмотрим теперь методику оценки прибыли предпринимателя на ос-нове анализа моделей поведения потенциального инвестора

1.

Допущения:

1. Стоимость объекта недвижимости, определенная на основе Затратного

подхода, равна его рыночной стоимости.

2. Предполагается, что во всех рассматриваемых проектах операции куп-

ли-продажи объекта недвижимости совершаются по рыночной стоимости.

3. Предполагается, что инвестор в момент принятия решения о покупке

или строительстве объекта располагает всей необходимой суммой для покупки

объекта по цене, равной его рыночной стоимости2.

При этом полагается, что инвестор рассчитывает инвестировать всю

имеющуюся сумму. В этом случае, при выборе варианта, предполагающего по-этапное внесение инвестиций (например, при строительстве объекта), разумный

инвестор захочет, чтобы временно не задействованные средства также прино-

сили доход.

В том случае, если величина средств, которые инвестор может и хочет

инвестировать, значительно превышает стоимость объекта, инвестор, с боль-

шой долей вероятности, сможет вложить временно свободные средства в ана-

логичный проект с той же нормой доходности.

1 Зельдин М.А. Оценка величины прибыли предпринимателя // Проблемы недвижимости. –

1999. – Вып. 3. 2 Варианты, предусматривающие возможность приобретения объекта с использованием кре-дитных ресурсов, не рассматриваются, так как для большинства объектов и инвесторов пока

не являются типичными. Тем не менее, предлагаемую далее таблицу легко распространить и на этот случай, введя некоторые дополнительные параметры, главным из которых является

рыночная ставка по кредиту.

27

Таблица 22

Расчет прибыли предпринимателя

Стоимость строительства объек-та

руб. 376 188 000

Первоначальные инвестиции в зе-мельный участок

руб. 71 524 000

Общий период строительства кварталов 8

Общий период строительства лет 2

Этапы строительства квартал 1 2 3 4 5 6 7 8

Затраты на строительство (график

инвестиций) % 5 10 20 20 15 15 10 5

Затраты на строительство по пе-риодам

руб. 18809400 37618800 75237600 75237600 56428200 56428200 37618800 18809400

Норма отдачи инвестиций за год (Y) % 15

Норма отдачи инвестиций за период (Yп)

0,0356 0,0356 0,0356 0,0356 0,0356 0,0356 0,0356 0,0356

Индекс позиционирования инвестиций в периоде 0,5

Аккумулированная стоимость строи-тельства по периодам

руб. 82 252 600 24444626 47210536 91178924 88048103 63768589 61578960 39643011 19140892

Общая аккумулированная стоимость

строительства (сумма невозмещен-ных инвестиций)

руб. 517 266 240

Вмененные издержки руб. 10 728 600 5635226 9591736 15941324 12810503 7340389 5150760 2024211 331492

Прибыль предпринимателя (общая сумма вмененных издер-

жек)

руб. 69 554 000

Относительная прибыль пред-принимателя

% 18,5

27

28

Если же начальная сумма средств сравнима с рыночной стоимостью объ-екта, то инвестировать временно незадействованные средства в проект с той же доходностью, что и у строительного, да еще на короткий срок, будет достаточ-

но затруднительно. Вероятнее всего, удастся разместить средства на депозит, периодически снимая с него суммы, необходимые для оплаты очередного

строительного этапа. При этом ставка по депозиту, в общем случае, будет отли-чаться от нормы отдачи для строительного проекта.

При расчете инвестиционной стоимости или инвестиционном консульти-ровании можно на основе информации о конкретном инвесторе выбрать значе-

ния норм отдачи для строительного проекта и для средств, размещаемых до-полнительно. При определении рыночной стоимости следует руководствоваться

типичными возможностями типичного инвестора. Как уже отмечалось, указан-ный алгоритм реализуется в виде расчетной таблицы в среде «Excel».

Комментарии к расчетной таблице

Расчетная таблица 23 состоит из трех частей. Первая содержит исходные данные и предположения, здесь же приведены результаты расчета. Вторая и третья части содержат расчеты эффективности различных моделей поведения

инвестора. Для удобства описания таблицы ее строки нумеруются. Рассмотрим по-

рядок формирования таблицы на конкретном примере.

Исходные данные и Сведение результатов Значения в строках 1 и 2 были выбраны произвольно. При необходимости

таблица легко адаптируется для расчета ПП, соответствующей проекту любой длительности и с любым числом платежных периодов в году.

Стоимости строительства и земельного участка (строки 3 и 4), а также распределение затрат на строительство по платежным периодам (строка 5)

должны быть известны до начала расчета. Так как ПП определяется в процен-тах от величины инвестиций, можно задавать в строках 3 и 4 не конкретные значения, а соотношение стоимостей земли и здания. В первой ячейке строки

5 оценщик может указать размер авансового платежа. В строке 6 оценщик имеет возможность отразить свои представления об

изменении стоимости оцениваемого объекта за период, соответствующий про-должительности строительства.

При этом предлагаемая методика расчета позволяет не учитывать физи-ческий износ объекта, накопленный за этот период. Таким образом, значение в

строке 6 отражает, главным образом, прогнозируемое изменение уровня цен на рынке.

В рассматриваемом примере считаем, что стоимость объекта не изме-нится.

В строках 9-11 задаются значения ставки по депозиту, нормы отдачи для строительного проекта и ставки дисконта для потока доходов от эксплуатации

объекта. В общем случае они должны быть разными.

29

Данная таблица не предполагает изменения ставок за время осуществле-ния проекта, хотя если возникнет такая необходимость, может быть доработана соответствующим образом.

В строке 14 перед проведением расчета нужно задать начальные значения ставки ПП для двух вариантов расчета. Можно задать нулевые значения. В предлагаемом примере для наглядности использовалась ставка ПП, равная 5%.

После проведения вычислений с использованием функции «Подбор па-раметра» в строке 14 появляются расчетные значения ставок ПП для двух вари-антов расчета.

В строке 15 отражается значение рыночной стоимости объекта, которая рассчитывается как (строка 3 + строка 4) х (1+строка 14).

Раздел «Сведение результатов» позволяет оценщику путем расстановки весовых коэффициентов выразить свое отношение к достоверности результа-тов, полученных на основе двух вариантов расчета.

Первый способ расчета Данный способ расчета основан на следующем утверждении: для того,

чтобы имело смысл инвестировать в строительный проект, показатель NPV такого проекта должен быть положительным.

В строке 23 показана первоначальная сумма средств у инвестора, которая в соответствии с указанным выше допущением принята равной рыночной стои-мости объекта (строка 15).

В строке 24 указаны суммы инвестиций в строительство в соответствии с определенным выше графиком. Затраты на приобретение земельного участка и авансовый платеж за строительство производятся в начальный момент (нулевой период в таблице).

Как уже отмечалось, предполагается, что временно не задействованные средства инвестор разместит на депозит. В строке 25 отражено изменение вели-чины средств на депозите, которые, с одной стороны, уменьшаются в связи с не-обходимостью оплачивать очередной строительный этап, а с другой – несколько увеличиваются благодаря накапливающимся процентам по депозиту. Предпола-гается, что проценты (строка 26) выплачиваются в конце каждого периода.

Активы инвестора по окончании строительства складываются из постро-енного объекта недвижимости и оставшейся суммы средств на депозите.

Рыночная стоимость объекта в конце строительства рассчитывается по формуле: строка 29 = строка 23 х (1+строка 6).

Зная стоимость активов в конце проекта, можно найти их текущую стои-мость. Ставки дисконта в этой операции для разных активов используются раз-ные и отражают риски, сопряженные с созданием актива. Соответствующие значения текущих стоимостей приведены в строках 33 и 34.

Суммарная текущая стоимость активов (строка 32) представляет собой сумму строк 33 и 34.

Чистая текущая стоимость проекта (строка 35) есть разность текущей

стоимости будущих активов (строка 32) и величины первоначальных инвести-ций (строка 23).

30

Тот факт, что NPV получилась отрицательной (= – 116) говорит о том, что ПП в размере 5% от суммы инвестиций не может заинтересовать инвестора.

Использование функции Excel “Подбор параметра” позволяет подобрать

значение ПП (в строке 14), при котором NPV (строка 35) становится равным нулю.

При заданных исходных значениях ПП составила 19,8% от суммы инве-стиций.

Второй способ расчета

В данном случае исходим из того, что инвестор обычно стоит перед вы-бором: приобрести «готовый» объект недвижимости или инвестировать средст-

ва в строительство нового объекта, обладающего равнозначной полезностью. Благоразумный инвестор предпочтет из двух альтернативных проектов

тот, у которого показатель NPV больше. При этом предполагается, что величи-ны инвестиций в проекты одинаковы, проекты имеют равную длительность, а

различия в рисках компенсируются разными ставками дисконта при расчете NPV для каждого проекта.

Определим величину ПП из предположения о равенстве NPV для строи-

тельного и альтернативного проектов. Текущая стоимость активов для варианта, связанного со строительством

объекта, определяется также как и в предыдущем способе. В варианте приобретения и сдачи в аренду годовой чистый операцион-

ный доход (ЧОД) от эксплуатации (строка 52) рассчитывается как произведение рыночной стоимости объекта (строка 49) и ставки дисконта для потока доходов

от сдачи в аренду (строка 11). Для простоты предполагается, что платежи поступают в конце каждого

периода (однако при необходимости таблицу легко адаптировать к любой сис-теме оплаты).

Следует отметить, что при расчете ЧОД в числе расходов был учтен ре-зерв на замещение. В конце срока проекта предполагается расходование резер-ва на замещение для восстановления объекта до первоначального состояния.

Это позволяет пренебречь увеличением физического износа для целей настоя-щего расчета.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта в конце проекта может быть рассчитана по формуле: строка 54 = строка 49 х (1+строка 6).

Предполагается, что появляющиеся средства, равные ЧОД за каждый пе-риод, инвестор будет немедленно размещать на депозит (строка 55).

Стоимость активов инвестора в конце срока рассматриваемого проекта (строка 58) складывается из стоимости объекта недвижимости (строка 54) и

суммы средств на депозите (строка 56). Сумма средств на депозите в конце срока (строка 56) представляет собой

будущую стоимость аннуитета, рассчитанную по ставке, указанной в строке 9. Текущая стоимость активов (строка 62) определяется с использованием

ставки дисконта, заданной в строке 11.

31

Таблица 23

20

0 1 2 3 4

1 Число платежных периодов в году 4

2 Срок завершения строительства 4

3 Стоимость строительства 800

4 Стоимость земельного участка 200

5 Распределение затрат на строительство 20% 15% 15% 30% 20%

6 Увеличение стоимости объекта 0%

7

8Нормы отдачи Доп. риски

Итоговая

ставка

9 Ставка по депозиту 15%

10 Норма отдачи для строительного проекта 10% 25%

11

Ставка дисконта для потока доходов от сдачи в

аренду 5% 20%

12

13 1 2

14 5,0% 5,0% -116 -113

15 1 050 1 050

16 Варианты расчета

17 1 вариант

18 2 вариант

19 Итоговый результат

20

21

22 Прибыль предпринимателя равна 5,0%

15,3%

0 1 2 3 4

23

Первоначальная сумма средств у инвестора (=

рыночной стоимости объекта) 1 050

24 Инвестиции в строительство и приобретение земли 360 120 120 240 160

25 Сумма средств на депозите 690 596 498 277 127

26 Проценты по депозиту 26 22 19 10

27

28Величина активов инвестора в конце периода

1 177

29 рыночная стоимость объекта 1 050 30 остаток на депозите 127 31

32 Текущая стоимость активов 934 33 рыночная стоимость объекта 824 по ставке 25%

34 остаток на депозите 110 по ставке 15%

35Чистая приведенная стоимость проекта (NPV) -116

36

Прибыль предпринимателя в % от суммы

инвестиций 5,0%

Прибыль предпринимателя (через функцию "Подбор

параметра")

Рыночная стоимость объекта

5,0%

квартала

5,0%

Сведение результатов

Прибыль

предпринимателя

1 способ расчета

5,0%

Исходные данные

1

от суммы инвестиций

Кварталы

Весовой

коэффициент

0,5

0,5

Вариант расчета

Значение для функции "Подбор параметра"

32

0 1 2 3 4

37



38 Инвестиции в строительство 360 120 120 240 160



41

42

Величина активов инвестора в конце периода,

в том числе 1 177

43 рыночная стоимость объекта 1 050

44 остаток на депозите 127

45

46 Текущая стоимость активов, в том числе 934

47 рыночная стоимость объекта 824 по ставке 25%


49



50

51 Приобретение объекта -1 050

52 Чистый опереционный доход от эксплуатации 53 53 53 53

54 Стоимость объекта в конце периода 1 050

55

Размещение свободных денежных средств на

депозит 53 53 53 53

56 Сумма средств на депозите в конце срока по ставке= 15% 222

57

58




60 средства на депозите 222

61

62 Текущая стоимость активов 1 047 по ставке 20%

63 113-

64



Значение для функции "Подбор параметра" (разность текущих стоимостей)


Кварталы

Вариант приобретения и сдачи в аренду

Денежные потоки

Определение прибыли предпринимателя (для способа 2)

Вариант строительства

33

Таблица 24

0 1 2 3 4






6 Увеличение стоимости объекта 0%

7


Итоговая

ставка



11


аренду 5% 20%

12

13 1 2

14 19,8% 19,3% 0 0

15 1 198 1 193


17 1 вариант

18 2 вариант


20

21


15,3%

0 1 2 3 4

23



24 Инвестиции в строительство и приобретение земли 360 120 120 240 160



27

28Величина активов инвестора в конце периода

1 497

29 рыночная стоимость объекта 1 198 30 остаток на депозите 299 31

32 Текущая стоимость активов 1 198 33 рыночная стоимость объекта 940 по ставке 25%


35Чистая приведенная стоимость проекта (NPV) 0

36



Значение для функции "Подбор параметра"


1


Кварталы

Весовой


0,5

0,5


19,3%


квартала

Прибыль



19,6%




19,8%

34

0 1 2 3 4

37



38 Инвестиции в строительство 360 120 120 240 160



41

42




44 остаток на депозите 293

45

46 Текущая стоимость активов, в том числе 1 189

47 рыночная стоимость объекта 936 по ставке 25%


49



50

51 Приобретение объекта -1 193

52 Чистый опереционный доход от эксплуатации 60 60 60 60

54 Стоимость объекта в конце периода 1 193

55

Размещение свободных денежных средств на

депозит 60 60 60 60

56 Сумма средств на депозите в конце срока по ставке= 15% 252

57

58




60 средства на депозите 252

61

62 Текущая стоимость активов 1 189 по ставке 20%

63 -

64



Вариант строительства

Определение прибыли предпринимателя (для способа 2)

Значение для функции "Подбор параметра" (разность текущих стоимостей)


Кварталы

Вариант приобретения и сдачи в аренду

Денежные потоки

Разность значений текущих стоимостей по двум вариантам указана в

строке 63. При этом строка 63 = строка 46 – строка 62. Использование функции Excel “Подбор параметра” позволяет подобрать

значение ПП (в строке 14), при котором значение в строке 63 становится рав-ным нулю.

Так как разность NPV для двух проектов получилась отрицательной ( = – 113), можно утверждать, что заложенная в расчетах ПП в размере 5% недоста-

точна.

35

При заданных исходных значениях ПП (по второму способу) составила 19,3% от суммы инвестиций.

Анализ результатов

Два использованных способа расчета в общем случае дают различаю-

щиеся значения ПП. С точки зрения теории, ПП нужно принять равной боль-

шему из полученных результатов. Но если нет уверенности в точности исход-

ных данных, при формировании окончательного значения ПП можно исполь-

зовать результирующие значения обоих способов, назначив им соответствую-

щие веса.

Можно также рассмотреть несколько вариантов набора исходных данных

и взять опять же средневзвешенное значение. Полученная ставка ПП, равная в приведенном примере 19,6%, рассчиты-

вается как будущая стоимость (FV) потока инвестиций в строительство с ис-

пользованием нормы отдачи для строительного проекта (в данном примере Yстр =

25% (строка 10 таблицы 23)). Прибыль предпринимателя, определенная таким

образом, указана под строкой 22 и составляет 15,3%.

Следует отметить, что если в данном методе задать одинаковые нормы

отдачи для строительного проекта, депозита и проекта, связанного с приобре-

тением готовой недвижимости, то результаты расчета полностью совпадут с ре-

зультатом использования аналитического метода3, имеющего большее количе-

ство ограничений, и представляющего, таким образом, частный случай изло-

женного.

Отдельного анализа заслуживают результаты, полученные на основе предположения о том, что стоимость оцениваемого объекта изменится за пе-

риод, соответствующий продолжительности строительства.

В таблицах 25-26 представлены результаты расчета для случаев, когда

стоимость объекта уменьшается/увеличивается на 10%.

Из таблиц видно, что на результаты, полученные вторым способом, изме-

нение стоимости практически не оказывает влияния, результаты же первого

способа меняются очень существенно. Впрочем, это достаточно очевидно. Если

инвестор прогнозирует получить дополнительную прибыль от подъема цен на

рынке, он может удовлетвориться меньшей предпринимательской прибылью.

И наоборот, прогнозируемые убытки от падения цен заставляют инвестора за-

кладывать в расчеты больший предпринимательский доход. Больший вес в таких случаях следует придавать большему результату.

Если оценщик заранее знает величину ПП, то с помощью предлагаемой табли-

цы может легко определить какой-нибудь другой расчетный параметр, напри-

мер, норму отдачи для строительного проекта.

Так, если в предложенном примере принять ПП равной 12%, соответст-

вующая норма отдачи для строительного проекта будет равна 18%.

3 Кузнецов Д.Д., Озеров Е.С. Аналитический метод определения величины прибыли пред-принимателя в затратном методе оценки недвижимости // Вопросы оценки. – 1998. – № 4.

36

Таблица 25

0 1 2 3 4






6 Увеличение стоимости объекта -10%7


Итоговая

ставка



11


аренду 5% 20%

12

13 1 2

14 33,1% 18,7% 0 0

15 1 331 1 187


17 1 вариант

18 2 вариант


20

21





33,1%

квартала

18,7%


Прибыль


30,3%


1


Весовой


0,8

0,2


Таблица 26

0 1 2 3 4






6 Увеличение стоимости объекта 10%7


Итоговая

ставка



11


аренду 5% 20%

12

13 1 2

14 8,9% 19,9% 0 0

15 1 089 1 199


17 1 вариант

18 2 вариант


20

21



1


Весовой


0,2

0,8


19,9%


Прибыль


17,7%

квартала




8,9%

37

Тема 4. ОЦЕНКА ИЗНОСА И УСТАРЕВАНИЙ УЛУЧШЕНИЙ В ЗАТРАТНОМ ПОДХОДЕ


4.1. Оценка совокупного обесценения улучшений Задача 1. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости За-

тратным подходом на основе информации, представленной в табл. 27.

Таблица 27

Показатель Величина

Восстановительная стоимость здания, долл. 990 000 Рыночная стоимость земельного участка, долл. 190 000

Эффективный возраст, определенный экспертно, лет 15

Срок экономической жизни здания, лет 60

Общая доля износа составляет 15 : 60 = 0,25. Следовательно, величина

совокупного обесценения улучшений равна: 990 000 х 0,25 = 247 500 долл. Стоимость объекта недвижимости при этом равна

990 000 – 247 500 + 190 000 = 932 500 долл.

Задача 2. Рассмотрим применение метода рыночной выборки.

Таблица 28

Показатель Аналог Х Аналог Y Аналог Z

Цена продажи объекта не-движимости, долл.

200 000 180 000 350 000

Стоимость земельного уча-стка, долл. (минус)

55 000 45 000 180 000

Стоимость зданий, долл. 145 000 135 000 170 000 Восстановительная стои-мость зданий, долл.

230 000 195 000 275 000

Сумма общего износа, долл. 85 000 60 000 105 000

Коэффициент износа, % 37,0 30,8 38,2

В приведенном примере узкий диапазон процентных значений износа от

30,8 до 38,2%, поэтому его не следует пересчитывать в годовую величину. Если восстановительная стоимость оцениваемого здания составляет 270 000 долл., а норма износа, рассчитана как среднее арифметическое на уровне 35,3% от вос-становительной стоимости, то стоимостная величина совокупного обесценения составит 270 000 х 0,353 = 95 310 долл.

38

Задача 3. Применение метода рыночной выборки для объектов с различ-ными сроками хронологического возраста.

Таблица 29

Показатель Аналог Х Аналог Y Аналог Z

Цена продажи объекта недви-жимости, долл.

900 000 600 000 800 000

Стоимость земельного участ-ка, долл. (минус)

180 000 120 000 150 000

Стоимость зданий, долл. 720 000 480 000 650 000

Восстановительная стоимость

зданий, долл.

1 050 000 950 000 1 200 000

Сумма общего износа, долл. 330 000 530 000 550 000

Коэффициент износа, % 31,4 55,8 45,8

Хронологический возраст, лет 9 18 14

Среднегодовой коэффициент

износа, %

3,5 3,1 3,3

Рассчитанный диапазон коэффициента общего износа составляет от 31,4

до 55,8%. Широкая амплитуда требует корректировки на выявленное расхож-дение в сроках хронологического возраста зданий. Для этого общий коэффици-

ент износа пересчитывается в годовой. В результате диапазон значений годовой нормы сужается (от 3,1 до 3,5%). Если фактический возраст оцениваемого зда-

ния составляет 10 лет, а годовой коэффициент износа, определенный как сред-нее арифметическое, составляет 3,3% в год, то процент общего обесценения

оцениваемого здания составит 33%.

4.2. Оценка физического износа

Пример расчета физического износа конструктивных элементов здания

приведен в табл. 30.

Таблица 30

Расчет физического износа любой i -й конструкции

Удельный вес участка к общему объему конструкции, Pi 75%

Физический износ участка конструкции, Фi 30%

Расчет средневзвешенного значения физического

износа конструкции

(75 / 100%) х 30 =

= 22,5%

Физический износ конструкции, Фki 22%

39

Аналогично устанавливают физический износ для всех конструктивных элементов здания. Удельные веса всех конструктивных элементов здания бе-рутся из Паспорта домовладения (Технического паспорта на здание или со-

оружение).

В целом для здания процент физического износа вычисляется по формуле: m

Кзд. = ai х ki х 100%, i=1

где i – номер конструктивного элемента здания, i = 1,2,3,... m; ai – удельный вес стоимости элемента в общей стоимости здания в целом, в

процентах; ki – износ конструктивного элемента в процентах, устанавливается на ос-

нове обследования фактического состояния или расчетом по формуле метода срока жизни.

Величина физического износа в абсолютном выражении (в ден. ед.):

Кзд. х Vвосс. И = ------------------- ,

100% где Vвосс. – стоимость восстановления или замещения,

Кзд. – процент износа для здания.

Задача 4. Расчет физического износа здания поэлементным методом (табл. 31).

Таблица 31

№ Конструктивные элементы здания

Удельный вес конструк-

тивного элемента в общей стоимости здания, %

Физический износ

конструкции, %

Физический

износ здания, %

1 Фундамент 7 12 0,84

2 Стены, перегородки 42 15 6,3

3 Перекрытия 12 15 1,8

4 Полы 6 20 1,2

5 Окна и двери 4 20 0,8

6 Отделка 8 40 3,2

7 Кровля 3 30 0,9

8 Технические системы 12 25 3

9 Прочие элементы 6 10 0,6

Итого: 100 20,8

(ср. знач.)

18,64

Физический износ здания равен 19%

40

Задача 4.1. Здание относится к 1-й группе капитальности, не имеет яв-ных признаков физического износа. Определить физический износ здания по формуле Росса, если оно эксплуатируется в течение 18 лет, а Tнорм = 150 лет.

1) Физический износ здания при хорошей эксплуатации:

Фи = 100 х (182 / 150

2) = 100 х (324 / 22 500) = 1,44%.

Заметим, что физический износ здания при средней (нормальной) экс-плуатации, определенный по формуле срока жизни дает:

Фи = 100 х (tхр / Tнорм) = 100 х 18 / 150 = 12%.

Суммарный физический износ рассчитывается в следующем порядке:

1. Оценивается устранимый физический износ – УФИ (он равен затратам на устранение).

2. Определяется неустранимый износ быстроизнашивающихся элементов (с коротким сроком жизни) – НФИб.

3. Определяется стоимость восстановления (замещения) элементов с дол-гим сроком жизни:

Vвосс.д. = Vвосс. зд – УФИ – Vвосс.б,

где Vвосс.б. – стоимость восстановления быстроизнашиваемых элементов. 4. Определяется процент износа элементов с долгим сроком жизни – Кзд. 5. Оценивается сумма износа элементов с долгим сроком жизни:

НФИд = Кзд х V восс.д.

6. Оценивается общий физический износ:

ФИ = УФИ + НФИб + НФИд.

Задача 5. Определить физический износ жилого здания. Исходные дан-ные будем приводить по мере проведения расчета.

1. На основании сметной документации определим стоимость нового строительства и восстановительную стоимость для оценки накопленного износа:

Таблица 32

Наименование элементов здания Восстановительная

стоимость, тыс. руб.

Прямые издержки (материалы и оборудование,

трудозатраты, накладные расходы и прибыль под-рядчика), в том числе:

устройство фундаментов 4 900

устройство наружных стен 50 000

устройство перекрытий 2 500

устройство кровли 2 500

устройство перегородок 32 500

41


Наименование элементов здания Восстановительная


устройство подвесных потолков 6 000

устройство полов 5 000

внутренняя и наружная отделка 6 000

система канализации 2 000

система электроснабжения 3 500

система отопления 13 500

вентиляция и кондиционирование 3 500

Косвенные издержки 10 000

Прибыль предпринимателя 21 500

Восстановительная стоимость 174 900

2. Определим величину устранимого физического износа

Таблица 33

Наименование

элементов

Восстановительная


Затраты на

ремонт,

тыс. руб.

Остаточная восста-

новительная стои-

мость, тыс. руб.

Кровля 2 500 2 000 500

Полы 5 000 1 000 4 000

Итого 7 500 3 000 4 500

Таким образом, величина устранимого износа составляет 3 000 тыс. руб.

3. Определим величину неустранимого физического износа для корот-

коживущих элементов, используя метод срока жизни:

Таблица 34

Наименова-

ние элементов

здания


тельная стои-

мость элемента,

тыс. руб.

Хронологи-

ческий воз-

раст, лет

Общая

физическая

жизнь, лет

Износ, %

Износ,

тыс.

руб.

Кровля 500 5 15 33,3 167

Полы 4 000 3 10 30,0 1 200

Отделка 6 000 5 5 60,0 3 600

Канализация 2 000 12 15 80,0 1 600

Система

электроснаб-

жения

3 500 12 10 80,0 2 800

42


Наименова-

ние элементов

здания


тельная стои-

мость элемента,

тыс. руб.

Хронологи-

ческий воз-

раст, лет

Общая

физическая

жизнь, лет

Износ, %

Износ,

тыс.

руб.

Система

отопления

13 500 12 15 80,0 10 800

Вентиляция

и кондицио-нирование

3 500 12 15 80,0 2 800

Итого 33 000 33,3 22 967

Величина неустранимого физического износа в короткоживущих элемен-

тах составляет 22 967 тыс. руб. 4. Определим величину неустранимого физического износа в долгожи-

вущих элементах.

Таблица 35

Наименование показателя Сумма, тыс. руб.

Восстановительная стоимость 174 900

Восстановительная стоимость устранимого физи-

ческого износа

3 000

Восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом

33 000

Восстановительная стоимость долгоживущих эле-

ментов с неустранимым износом

174 900 – 3 000 –

- 33 000 = 138 900

Хронологический возраст 12

Общая физическая жизнь 75

Неустранимый физический износ долгоживущих

элементов

(12 : 75) х 138 900 =

= 22 224

Таким образом, величина неустранимого физического износа в долгожи-

вущих элементах составляет 22 224 тыс. руб. 5. Определим величину совокупного физического износа здания:

3 000 +22 967 + 22 224 = 48 191 тыс. руб. или 27,6%.

4.3. Оценка устранимого функционального устаревания (УФУ)

Пример 1. Отсутствие элемента.

Пусть в офисном помещении отсутствует система кондиционирования

воздуха. Если ее установить, то арендная плата увеличилась бы на 2 000 долл.

43

в год. Текущий валовый рентный мультипликатор (GRM) равен 7,0 и был оп-ределен на основе изучения и анализа данного сегмента рынка аналогичных

объектов недвижимости. Текущая стоимость установки системы кондициони-

рования воздуха в эксплуатируемом здании равна 12 000 долл., а если бы эту

систему установили в период строительства, то затраты были бы равны 10 000

долл.

Решение.

Данное функциональное устаревание является устранимым, так как

увеличение доходности объекта недвижимости 2 000 х 7 = 14 000 долл.

больше, чем затраты на устранение функционального устаревания, равные

12 000 долл.

Таблица 36

1 этап Стоимость существующего элемента $ 0,00

2 этап Физический износ - $ 0,00

3 этап Стоимость демонтажа, стоимость монтажа

(устройство, установка) и (знак минус) чистая

стоимость возвратных материалов

+ $ 12 000

4 этап Стоимость элемента, как если бы он был уста-

новлен как абсолютно новый (новое строи-

тельство) на дату оценки и соответствовал бы всем современным требованиям

- $ 10 000

5 этап Функциональное устаревание $ 2 000

Пример 2. Замена элемента.

Пусть в здании существует нестандартная система электроснабжения на

напряжение в сети 127/220 в, а должно быть 220/380 в. Восстановительная

стоимость нестандартной системы электроснабжения равна 5 000 долл. Физи-

ческий износ системы (для наглядности и простоты расчета) равен 50% или

2 500 долл.

Если нестандартную систему электроснабжения привести в соответствие

с современными требованиями, то арендатор готов платить дополнительную

арендную плату, которая увеличит чистый операционный доход на 1 000 долл.

Допустим, для данного типа зданий (сегмента рынка) коэффициент капи-

тализации равен 10%. Затраты на приведение нестандартной системы электро-

снабжения в соответствие с современными требованиями составляют 8 000 долл.

В этой ситуации необходимо дополнительно учесть стоимость остаю-

щихся элементов от существующей системы электроснабжения, например,

стоимость электропроводки, в случае если она остается и не заменяется (т.е.

стоимость возвратных – повторно используемых материалов или иных других).

В данном случае их стоимость равна нулю.

44

Решение.

Таблица 37 1 этап Стоимость существующего элемента $ 5000,00

2 этап Физический износ - $ 2500,00

3 этап Стоимость демонтажа, стоимость монта-

жа (устройство, установка) и (знак ми-

нус) чистая стоимость возвратных мате-

риалов (изделий, оборудования)

+ $ 8 000

4 этап Стоимость элемента, как если бы он

был установлен (смонтирован, создан)

как абсолютно новый (новое строитель-

ство) на дату оценки и соответствовал

бы всем современным требованиям (рассчитывается стоимость замещения

элемента (конструктивного элемента,

системы) или здания (сооружения) в це-

лом)

- $ 0 000


Данное функциональное устаревание является устранимым, так как

увеличение доходности объекта недвижимости $1000 / 0,1 = $10 000 больше,

чем затраты на его устранение, равные $8 000. В этой ситуации или анало-

гичной, необходимо всегда учитывать любую стоимость, остающуюся в ста-

рой системе или вновь появляющуюся в результате повторного использова-

ния элементов, т.е. стоимость возвратных материалов, изделий, оборудо-

вания. Величина функционального устаревания на эту величину будет

уменьшена.

Пример 3. Модернизация (Сверхдостаточность).

Предположим, что в офисном здании, в его двух помещениях расположе-

ны две дровяные печи для их обогрева (отопление). Каждая из печей в состоя-

нии обогреть эти помещения в целом. Арендатору, который использует эти по-

мещения под офис, требуется дополнительная площадь и он готов платить на

$200 больше в месяц арендную плату, в случае если появится эта площадь за

счет разборки одной из печей.

Валовый рентный мультипликатор дохода равен 7,0 и определен из изу-

чения и анализа данного сектора рынка аналогичных объектов недвижимости.

Подрядчик оценивает свои затраты в $7 500 по разборке одной из печей и при-

ведения помещений в соответствие с требованиями к офисным помещениям.

Текущая восстановительная стоимость каждой из печей равна $5 000. Физиче-

ский износ одной печи равен 80%, а другой 25%.

Решение.

Заполним таблицу 38.

45

Таблица 38

Одна из печей, физический износ которой равен 80%, является элементом

«сверхдостаточности», потому что достаточно только одной печи для обогрева помещений здания. Этот элемент создает устранимое функциональное устаре-вание, поскольку мы можем убрать одну из печей, тем самым модернизировать (улучшить) помещения и получить при этом дополнительный доход, который больше чем затраты на такую модернизацию (на устранение «сверхдостаточно-сти»). Это видно из расчета дополнительного дохода:

$200 х 12 (месяцев) = $2 400 и $2 400 х 7,0 = $16 800,

а затраты составляют $7 500.

Задача 6. Определить устранимое функциональное устаревание офисно-го здания, если известно, что современные стандарты требуют установки в зда-нии кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании со-ставляет 150 тыс. руб., а стоимость установки его в этом же здании при строи-тельстве – 110 тыс. руб.

Установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб.

Физический износ существующей электроарматуры – 200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры – 100 тыс. руб., стои-мость возврата материала – 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроар-матуры – 210 тыс. руб.

В здании имеется складское помещение, и анализ наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ – 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада – 80 тыс. руб.

Решение.

1. Определим величину устранимого функционального устаревания, вы-званного недостатками, требующими добавления элементов (в нашем случае –

кондиционера):

1 этап Стоимость существующего элемента (конструктивно-го элемента или здания в целом) – ($5000 + $5000) =

$ 10 000

2 этап Физический износ – ($4 000 + $1 250) = - $ 5 250

3 этап Стоимость демонтажа, стоимость монтажа (устройст-во, установка)

+ $ 7 500

4 этап Стоимость элемента (конструктивного элемента) или здания (сооружения) в целом, если бы он был уста-

новлен (смонтирован, создан) при новом строительст-ве на дату оценки и соответствовал бы всем совре-менным требованиям

- $ 0,000


46

150 – 110 = 40 тыс. руб.

2. Определим величину устранимого функционального устаревания, вы-званного недостатками, требующими замены или модернизации элементов (в нашем случае электроарматуры):

350 – 200 – 10 + 100 + 210 = 450 тыс. руб.

3. Определим величину устранимого функционального устаревания, вы-званного «сверхулучшениями» (в нашем случае позициями, которые функцио-нально присущи складскому помещению):

800 – 50 + 80 = 830 тыс. руб.

Таким образом, величина устранимого функционального устаревания здания составляет:

40 + 450 + 830 = 1 320 тыс. руб.

4.4. Оценка неустранимого функционального устаревания (НФУ) Подобно устранимому функциональному устареванию, неустранимое

функциональное устаревание может быть вызвано отсутствием какого-либо элемента и требуется его дополнение, либо «сверхдостаточностью» элемента.

Пример 4. Отсутствие элемента («сверхнедостаточность»).

Рассмотрим случай трехэтажного офисного здания без лифта. Изучение и анализ данного сегмента рынка объектов недвижимости показал, что если бы лифт был установлен в данном здании, то арендные платы за помещения, рас-положенные на втором и третьем этажах увеличились бы на $10 000 в чистом операционном доходе. Однако в данном здании технически невозможно уста-новить лифт. Поэтому, ежегодная арендная плата за эти помещения останется неизменной, и это продлится неопределенно долго по времени. Валовый рент-ный мультипликатор дохода равен 8,0 и определен из изучения и анализа дан-ного сегмента рынка аналогичных объектов недвижимости.

Решение.

Таблица 39

1 этап Стоимость существующего элемента $ 0,000 2 этап Физический износ - $ 0,000

3 этап Стоимость потери в ценности объекта недвижимости

(через капитализацию разницы в арендных платах или через валовый рентный мультипликатор дохода)

+ $ 80 000

4 этап Стоимость элемента (конструктивного элемента) или

здания (сооружения) в целом, как если бы он был ус-

тановлен при новом строительстве на дату оценки

- $ 0,000


47

Отсутствие лифта рассматривается неустранимым устареванием, потому что не имеется технической возможности установить лифт в данном здании. Неустранимое функциональное устаревание, вызванное отсутствием лифта,

может быть оценено через валовый рентный мультипликатор дохода $10 000 х 8,0 = $80 000. Подобная оценка могла бы быть получена, при капитализации

разницы в потере чистой арендной платы за здание в год через коэффициент капитализации.

Пример 5. «Сверхдостаточность».

Функциональное устаревание, вызванное «сверхдостаточностью», как правило, является неустранимым, потому что еѐ экономически нецелесообраз-

но устранять ввиду значительных неокупаемых (неоправданных) затрат. Одна-ко любой экстраординарный расход, связанный с собственностью (объектом

недвижимости) и со «сверхдостаточностью», должен быть определен и учтен при оценке.

Пусть производственное здание имеет высоту в 24 м и его восстанови-тельная стоимость равна $1 200 000. В данном сегменте рынка недвижимости и в соответствии с современными технологическими требованиями необходимо,

чтобы аналогичное здание имело высоту 16 м. Расчеты показали, что затраты на строительство такого здания составят

$1 000 000 (стоимость замещения). В остальном здания идентичны, так как со-ответствуют всем необходимым требованиям (для упрощения задачи). Уста-

новлено, что эксплуатационные затраты для обогрева воздушного пространст-ва, образованного излишней высотой здания, больше на $5 000 в год, чем тре-

буется в сравнении со зданием высотой 16 м. Физический износ существующего здания равен 10%. Коэффициент ка-

питализации для данного сегмента рынка недвижимости равен 12,5%. Следует понимать, что затраты на изменение высоты здания с 24 м до 16

м будут существенными (демонтаж элементов и новое устройство), и естест-венно они не сопоставимы с дополнительными эксплуатационными затратами в год, поэтому данное функциональное устаревание – неустранимое (экономиче-

ская нецелесообразность устранения).

Решение.

Таблица 40

1 этап Стоимость существующего элемента (конст-руктивного элемента или здания в целом) –

($1 200 000 – $1 000 000) =

$ 200 000 2 этап Физический износ – 10% от $200 000 - $ 20 000 3 этап Стоимость потери в стоимости объекта не-

движимости (через капитализацию разницы в арендных платах или через валовый рентный

мультипликатор дохода) – ($5 000 / 0,125) =

+ $ 40 000

48


Разница в стоимостях зданий отвечает именно функциональному устаре-

ванию, вследствие разницы высот зданий. Отсюда, величину физического изно-са надо исчислять только с этой разницы, а не со всей величины восстанови-тельной стоимости существующего здания. Помимо этого, существуют допол-нительные эксплуатационные расходы, которые относятся на имеющееся не-устранимое функциональное устаревание и естественно их надо учитывать че-рез капитализацию потери в стоимости объекта недвижимости, отнесенные на их счет ($5 000 / 0,125) = $40 000.

Корректное обоснование расчета величины функционального устарева-ния зависит от квалификации и опыта оценщика.

Задача 7. Определить неустранимое функциональное устаревание офисно-

го здания, если известно, что при определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания не учитывалась установка системы пожаротуше-ния, так как в существующем здании ее нет. При этом предполагается, что чис-тая потеря дохода, вызванная отсутствием установки, составляет 20 тыс. руб., коэффициент капитализации для зданий – 10%, а стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания – 150 тыс. руб.

Оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зре-ния рынка на дату оценки является избыточной, при этом текущая восстанови-тельная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную, с точки зрения рынка, высоту этажа, равна 172 900 тыс. руб.

Физический износ определен на уровне 40%. Ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т.д.), в размере 500 тыс. руб.; существующий коэффициент капи-тализации для зданий составляет 10%.

Решение.

1. Определим величину неустранимого функционального устаревания, вы-званного недостатками, не включенными в стоимость нового строительства, но которые должны быть, исходя из рыночных данных о потерях доходов, вы-званных отсутствием оборудования (в нашем случае системы пожаротушения):

(20 : 0,1) – 150 = 50 тыс. руб.

2. Определим величину неустранимого функционального устаревания за

счет «сверхулучшений» (в данном случае – большую высоту этажа):

4 этап Стоимость элемента (конструктивного эле-мента) или здания (сооружения) в целом, если бы он был создан при новом строительстве на дату оценки и соответствовал бы всем совре-менным требованиям (стоимость замещения) – ($1 000 000)

- $ 0,000


49

(174 900 – 172 900) х (1 – 0,4) + (500 : 0,1) = 6 200 тыс. руб.

Таким образом, величина неустранимого функционального устаревания здания составляет:

50 + 6 200 = 6 250 тыс. руб.

4.5. Методы оценки внешнего (экономического) устаревания

Пример 1. Определить внешнее (экономическое) устаревание склада, ес-

ли известно, что чистый доход без учета внешних факторов после устранения устранимого физического износа и функционального устаревания составляет

25 000 тыс. руб. Текущий чистый доход после устранения этих видов износа – 21 000 тыс.

руб.; стоимость земли – 5 000 тыс. руб., коэффициент капитализации для земли – 10%, для зданий – 15%.

1. Определим потерю чистого дохода за счет внешних факторов:

25 000 – 2 100 = 400 тыс. руб.

2. Определим чистый доход, относящийся к зданию:

2 100 – 5 000 х 0,1 = 1 600 тыс. руб.

3. Определим потерю чистого дохода, относящуюся к зданию:

(1 – 500 : 2 100) х 400 = 305 тыс. руб.

Таким образом, величина внешнего устаревания склада составляет

305 : 0,15 = 2 035 тыс. руб.

Пример 2. Определить внешнее устаревание склада, находящегося вдале-

ке от вещевого рынка, если известно, что цена продажи объекта-аналога, нахо-дящегося вдалеке от вещевого рынка 600 тыс. руб., цена продажи объекта-

аналога, находящегося вблизи от вещевого рынка – 450 тыс. руб.; разница в фи-зических и других различиях объектов-аналогов составляет 60 тыс. руб.

Величина внешнего (экономического) устаревания склада составляет:

600 – 450 –60 = 90 тыс. руб.


Задача 1. Определить стоимость объекта недвижимости, если стоимость

земельного участка 750 000 руб. Суммарный накопленный износ здания со-ставляет 26%. Строительный объем здания равен 1500 м

3.

Стоимость строительства 1 м3 на 01.01.05, руб./м

3 4954, 65

Коэффициент перехода от уровня цен 01.01.2005 г. на дату

проведения оценки

1,67

Прибыль предпринимателя 25%

НДС 18%

50

Тема 5. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Задача 1. Определить стоимость участка, расположенного в районе жи-

лой застройки. Последний застроен уже на 95%, и в течение последних трех лет

здесь не было ни одной продажи свободного участка. Однако, как видно из таб-

лицы 41, в данном районе оценщик выявил несколько недавних продаж участ-

ков с жилыми домами. В ходе сбора и анализа собранных данных на основе За-

тратного подхода была проведена оценка стоимости зданий и сооружений, за

вычетом износа.

Таблица 41

Сравнимые Цена Стоимость зданий и Расчетная Стоимость

объекты участка сооружений, за вы- стоимость в проценте от

четом износа участка цены продажи

1 $85 000 - $68 425 = $16 575 19,5%

2 $78 000 - $61 620 = $16 380 21,0%

3 $93 000 - $75 795 = $17 205 18,5%

4 $91 000 - $73 710 = $17 290 19,0%

5 $87 000 - $66 600 = $17 400 20,0%

Исходя из анализа данных, представленных в табл. 40, оценщик посчитал,

что после застройки участка на землю будет приходиться примерно 20% от об-

щей стоимости объекта. Таким образом, стоимость оцениваемого участка со-

ставит 17 000 долл.

Задача 24. Площадь обследуемого массива составляет 30 акров. «Пред-

варительные» расходы оцениваются в 50 000 долл. Проведенные изыскания по-

казали, что на каждом акре могут быть разбиты три лота. Каждый лот может

быть продан за 10 000 долл. Переменные расходы на освоение каждого лота,

продажные издержки и прибыль оцениваются в 4 667 долл. Ежегодно может

продаваться 30 лотов.

Все расходы, связанные с планированием, проектированием и подготов-

кой земли к разбивке отнесены к настоящему времени, в то время как все по-

ступления от продажи и переменные расходы – к концу каждого соответст-

вующего года.

Построим денежный поток без учета затрат на приобретение земли. Те-

кущие расходы на планирование, проектирование и предварительное улучше-

ние массива – $ 50 000.

4 Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Дж. Фридман,

Н. Ордуэй. – М.: Дело, 1995 (гл. 16, стр. 10, табл. 16-2).

51

1 год: Продажи участков (30 х $10 000) $300 000

Минус: Продажные издержки, затраты на освоение и прибыль (30 х $4 667) - $140 000

= $160 000 2 год: Продажи участков (30 х $10 000) $300 000


= $160 000 3 год: Продажи участков (30 х $10 000) $300 000


= $160 000 С учетом стоимости капитала и ожидаемого риска ставка дисконта опре-

делена в 10%. Чистая текущая стоимость при ставке дисконта 10% составляет $347 996

(см. табл. 42).

Таблица 42

Год Сумма Фактор дисконта Текущая стоимость

0 - $50 000 х 1,00000 = - $50 000 1 +$160 000 х 0,90909 = +$145 555 2 +$160 000 х 0,82645 = +$132 231 3 +$160 000 х 0,75132 = +$120 210

Исходя из сделанных допущений, определяющих стоимость освоения

земли, максимальная цена, которую первичный застройщик может заплатить за землю, составляет $348 000 (за 30 акров) или, примерно, 11 600 долл. за акр.

Комплексная задача на применение Затратного подхода Задача 1. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости За-

тратным подходом, используя следующую информацию.

1. Описание объекта. Складской комплекс, состоящий из земельного участка

размером 50 х 50 м2 в собственности и здания площадью 12 х 24 м

2, высотой 7

метров, оценивается для свободной продажи на рынке. А. Здание:

хронологический возраст Тхр. = 10 лет,

короткоживущие элементы (35% стоимости здания)

условия эксплуатации хорошие Тэф.= 5 лет,

нормативный срок эксплуатации Тнорм.= 20 лет,

долгоживущие элементы (65% стоимости здания)

качество строительства низкое Тэф.= 5 лет,

52

нормативный срок эксплуатации Тнорм.= 100 лет,

эксплуатация здания возможна только при выполнении следующих ра-

бот (с указанной стоимостью их выполнения):

замена ворот 4 000 долл.,

ремонт осветительной системы 1 500 долл.,

экономически целесообразно провести следующие работы:

устройство системы охранной и противопожарной сигнализации 12

000 долл.,

перепланировка помещений с частичной разборкой перегородок

2 500 долл.,

затраты на строительство подобного здания составят из расчета на 1м3

строительного объема 40 долл./м2,

типичная для этого сегмента рынка прибыль девелопера = 20%,

коэффициент капитализации для здания Rb= 30%,

среднерыночная арендная ставка для складских помещений подобного

уровня в месяц 2 долл./м2,

Анализ рынка складских помещений позволяет сделать заключение, что в среднем в течение года только 50% предлагаемой площади сдается в аренду.

Б. Земельный участок:

площадь S = 2 500 м2,

рыночная ставка аренды земельного участка в год – 4 долл./м2,

коэффициент капитализации для земли RL = 25%.

2. Расчет

1. Стоимость нового строительства:

Vстр. = 40 х (12 х 24 х 7) = 80 640 долл.

Предпринимательская прибыль:

0,2 х 80 640 = 16 128 долл.

Таким образом, восстановительная стоимость (с учетом предпринима-тельской прибыли) равна 96 768 долл.

2. Физический износ: а) Устранимый износ (замена ворот, ремонт освещения) $5 500

предпринимательская прибыль 20% Итого: $6 600

б) Неустранимый износ:

короткоживущих элементов

восстановительная стоимость (35%) $33 868 процент износа Тэф./Тн. = 5/20 25%

сумма износа $8 467

долговременных элементов

восстановительная стоимость (65%) $62 899

53

процент износа Тэф./Тн. = 15/100 15% сумма износа $9 435 Итого: неустранимый физический износ (НФИ) $17 902 Общий физический износ: $6 600 + $17 902 = $24 502. 3. Функциональное устаревание: а) Устранимое устаревание: - установка сигнализации $12 000 - разборка перегородок $2 500 сумма $14 500 предпринимательская прибыль 20% $2 900 Итого: $17 400 б) Неустранимое устаревание: - избыточная высота помещений 40 х (2 х 24 х 12) $23 040 с предпринимательской прибылью 20% $27 648 - с учетом износа для долговременных элементов (15%) 100% – 15% = 85% $23 501 Общее функциональное устаревание: $17 400 + $23 501 $40 901 4. Внешнее устаревание:

- недополучение арендной платы: (2 долл./мес.м

2 х 12мес. х (12 х 24)м

2) х 50%

-------------------------------------------------------------- = $11 520 100% х 0,3 5. Совокупное обесценение:24 502 + 40 901 + 11 520 = $76 923. 6. Стоимость здания:

Vв = 96 768 – 76 923 = $19 845.

7. Стоимость земельного участка: - годовая арендная плата за весь участок:

4 х (50 х 50) = $10 000.

- капитализация дохода от аренды при RL = 25%:

VL = IL / RL= 10 000 / 0.25 = $40 000.

8. Стоимость объекта:

V0 = VB + VL = 19 845 + 40 000 = $59 845

или, округленно, $60 000. 9. Ставка капитализации для всего объекта:

- часть стоимости земли в стоимости объекта:

40 000 / 60 000=0,66.

RL x K3 + RB x (1-K3) = 25 x 0,66 + 30 x (1 – 0,66) = 26,7%.

10. Ежегодный доход от аренды объекта:

54

I0 – V0 x R0 = 61 000 x 0,267 = $16 287

- ежемесячный доход от объекта составляет $1 357; - ежемесячный доход от 1м

2 площади:

1 357 / (12 х 24) = 4,71 долл./мес./м2.

3. Блок-схема для оформления результатов расчета:

1. Расчет стоимости восстановления для здания:

1.1. Стоимость нового строительства 80 640 1.2. Предпринимательская прибыль 16 128

1.3. Восстановительная стоимость 96 768 2. Расчет физического износа:

2.1. Устранимый физический износ 6 600 2.2. Неустранимый физический износ

короткоживущих элементов 8 467

долгоживущих элементов 9 435

2.3. Общий физический износ 24 502

3. Расчет функционального устаревания: 3.1. Устранимое функциональное устаревание 17 400

3.2. Неустранимое функциональное устаревание 23 501 3.3. Суммарное функциональное устаревание 40 901

4. Определение внешнего устаревания: 11 520 5. Стоимость улучшений (здания): 19 845 6. Стоимость земельного участка: 40 000

7. Стоимость оцениваемого объекта недвижимости: 59 845 долл. Таким образом, стоимость оцениваемого объекта недвижимости по За-

тратному подходу составляет 60 000 долл.


Задача 1. Используя метод выделения, оцените стоимость земельного участка. Стоимость единого объекта недвижимости составляет 130 000 долл. На

земельном участке имеется жилой дом площадью 3000 м2 и гараж площадью

250 м2. Стоимость воспроизводства 1 м

2 дома составляет 40 долл., а 1 м

2 гаража –

18 долл. Общий устранимый физический износ равен 12 000 долл., неустрани-мый физический износ – 6 000 долл., устранимый функциональный износ со-ставляет 4 500 долл.

Задача 2. Определите стоимость земельного участка под строительство

многоэтажного гаража-стоянки на 150 легковых автомашин. Строительство од-ного гаражного места по типовому проекту стоит 120 тыс. руб., а годовой чис-

тый операционный доход от всего объекта прогнозируется в 3 млн руб. По ры-ночным данным, коэффициент капитализации для зданий такого типа составля-

ет 15%, а для земельного участка – 12%.

55

Задача 3. Используя метод разбивки на участки, определите стоимость

земельного массива площадью 40 соток. Планируется разбить данный массив

на 4 участка по 10 соток каждый. Предполагаемая цена продажи всех участков определена в 120 000 долл. (30 000 долл. за один участок). Издержки на освое-

ние и продажу относятся к настоящему времени и составят (долл.): прямые из-держки на освоение – 35 000; управление, охрана, контроль – 5 000; накладные

расходы – 10 000; прибыль подрядчика – 13 000; издержки по продаже – 4 000; текущие расходы (налоги, страхование) – 5 000; прибыль застройщика – 18 000.

Запланировано, что застройщик будет продавать один участок в конце каждого месяца. Месячная ставка дисконтирования для данного типа инвестиций опре-

делена в 2%.

56

Тема 6. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Пример 1. Аналитик собрал следующие данные по сопоставимым объек-

там (см. таблицу 43). Определить: 1) Корректировку на разницу в площади. 2) Корректировку на наличие сада. 3) Корректировку на наличие гаража.

Таблица 43

Объект 1

(ОС1)

Объект 2

(ОС2)

Объект 3

(ОС3)

Объект 4

(ОС4)

Площадь, кв.м 150 150 200 200

Гараж есть есть есть нет

Сад есть нет есть нет

Цена продажи, $ 32 000 30 000 45 000 40 000

Решение. Используем последовательно три раза метод парных продаж

для расчета корректировок по различиям в площади, наличию гаража и сада: 45 000 – 32 000 1) ОС1 и ОС3: ---------------------- = 260 $/м

2;

200 – 150 2) ОС1 и ОС2: 32 000 – 30 000 = 2 000 долл.; 3) ОС3 и ОС4: 45 000 – 40 000 – 2 000 = 3 000 долл. Пример 2. По полученным результатам определить рыночную стоимость

виллы «У трех камней» площадью 250 кв. м, с гаражом, но без сада. Решение.

1) ОО отличается от ОС2 только площадью: 250 – 150 = 100 кв.м.;

2) Определим величину корректировки на разницу в площади: 260 х 100 = 26 000 долл.;

3) Откорректированная цена продажи ОС2: 30 000 + 26 000 = 56 000 долл.

Следовательно, рыночная стоимость виллы «У трех камней» составляет 56 000 долл.

Пример 3

5. Оцениваемое складское помещение находится в собственно-

сти (и сооружение, и земельный участок). Похожий склад, недавно проданный за 1 млн руб., имеет площадь 4 000 м

2 и полностью сдан в долгосрочную аренду

на 5 лет (до продажи). Он расположен на арендованном у муниципалитета зе-мельном участке. Анализ данного сегмента рынка недвижимости позволил оп-ределить рыночную арендную плату – 125 руб. за 1 м

2 и ставку дисконтирова-

ния – 25%.

5 Тепман Л.Н. Оценка недвижимости. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. – С. 140-141.

57

Определить величину корректировки и скорректированную цену продажи

складского помещения.

1. Проанализируем цену продажи склада относительно сложившихся в

регионе рыночных ставок арендной платы. Для этого вычислим уровень годо-

вого арендного дохода в оставшиеся пять лет срока аренды при ставке дискон-

тирования 25% исходя из текущей стоимости склада в 1млн руб.

1 000 000 х 0,37185 = 371 850 руб.,

где 0,37185 – взнос на амортизацию денежной единицы (см. таблицы сложных

процентов).

2. Определим величину расчетной (контрактной) арендной платы за 1 м2

складского помещения при текущей стоимости склада в 1млн руб.

371 850 : 4 000 = 93 руб.

Таким образом, величина расчетной (контрактной) арендной платы за

1 м2 площади меньше рыночной на 125 – 93 = 32 руб.

3. Определим величину упущенной выгоды от продажи склада в соответ-

ствии с заниженной расчетной арендной платой:

32 х 4 000 х 2,68928 = 344 228 руб.,

где 2,68928 – коэффициент текущей стоимости единичного аннуитета (см. таб-

лицы сложных процентов).

4. Определим стоимость земельного участка, сданного в аренду, если ры-

ночное значение коэффициента капитализации – 8%, а годовая арендная плата

равна 850 руб.

850 : 0,08 = 10 625 руб.

5. Величина корректировки цены продажи склада:

344 228 + 10 625 = 354 853 руб. (округленно, 354 850 руб.).

Следовательно, величина скорректированной цены проданного склада (на

арендованном участке) относительно оцениваемого склада (право собственно-

сти на сооружение и земельный участок) составит:

1 000 000 + 354 850 = 1 354 850 руб.

Пример 4

6. Рассмотрим дом, который продается за 125 000 долл. с пер-

вым платежом в размере 25 000 долл. (собственные средства), при этом прода-

вец финансирует кредит в размере 100 000 долл. по ставке 8% (заемные сред-

ства). Кредит погашается в течение 25 лет с шаровым платежом через 8 лет.

Чтобы определить размер соответствующей скидки, оценщик проверяет ры-

ночную конъюнктуру на предмет продаж, которые финансировались по сход-

ной кредитной схеме, и находит, что вексель на 80 000 долл. со ставкой 8%

6 Оценка недвижимости. – М.: РОО: Энциклопедия оценки, 2001.

58

был продан за 65 000 долл. Скидка для такого векселя рассчитывается сле-дующим образом:

(80 000 – 65 000) : 80 000 = 0,1875 или 18,75%.

На эту скидку нужно уменьшить сумму кредита в 100 000 долл., чтобы

получить стоимость денежного эквивалента ипотечного кредита:

100 000 – (100 000 х 0,1875) = 81 250 долл.

Плюс первый платеж в 25 000 долл. Отсюда цена продажи с поправкой на

финансирование равна:

81 250 + 25 000 = 106 250 долл.

Пример 5. Оценщик должен найти сопоставимую продажу односемейно-

го дома, который был продан за 110 000 долл. с первым платежом в размере 25 000 долл. При этом кредит, предоставленный продавцом, составил 85 000

долл. на срок 20 лет по ставке 10%.

Согласно рыночной конъюнктуре, такие дома обычно находятся в собст-

венности в течение 20 лет, а рыночная ставка равняется 13%. Сделку можно

скорректировать на условия финансирования следующим образом:

Кредит – 85 000 долл., 20 лет, 10%.

Ежемесячные платежи 85 000 х 0,00965 = 820,25 долл.

Текущая стоимость 820,25 х 85,35513 = 70 012 долл. (округленно, 70 000

долл.).

Первый платеж равен 25 000 долл.

Цена продажи с поправкой на финансирование:

70 000 + 25 000 = 95 000 долл.

Пример 5.1. Рассмотрим те же условия кредитования, что были изло-

жены в предыдущем примере, за исключением того, что заемщик берет кре-

дит только на 7 лет. При этом текущая стоимость кредита рассчитывается как

сумма двух составляющих: текущей стоимости кредитных платежей по ры-

ночной процентной ставке для ожидаемого срока кредита и текущей стоимо-

сти будущего кредитного баланса (шарового платежа) по рыночной процент-

ной ставке. Чтобы получить последний показатель, необходимо сначала рас-

считать стоимость через 7 лет остающихся ежемесячных платежей в течение

13 лет по договорной ставке и затем рассчитать текущую стоимость всей

суммы. Ежемесячные платежи – 820,25 долл.

Текущая стоимость для срока 7 лет по ставке 13% равна:

820,25 : 0,01819 = 45 090 долл. (округленно, 45 000 долл.).

Текущая стоимость для срока 13 лет по ставке 10%:

820,25 : 0,01148 = 71 450 долл.

59

Текущая стоимость кредитного баланса в 71 450 долл. в 7-м году при

ставке 13%, округленно, составляет 30 000 долл.

Текущая стоимость кредита равна: 45 000 + 30 000 = 75 000 долл.

Первый платеж – 25 000 долл.

Цена продажи с поправкой на финансирование:

75 000 + 25 000 = 100 000 долл.

Пример 6. Имеются следующие данные рыночных продаж.

Таблица 44

Объект 1

ОС1

Объект 2

ОС2

Объект 3

ОС3

Объект 4

ОС4

Площадь, м2 1 000 1 000 1 200 1 200

Гараж

(кол-во машиномест)

2

2

2

1

Камин есть нет есть нет

Цена продажи, $ 78 000 76 500 83 000 80 000

Выполнив анализ рыночных данных, определить корректировку на раз-

ницу в площади, а также корректировки на разницу в количестве мест в гараже

и на наличие камина.

Решение.

1) Определяем корректировку на разницу в площади. Выбираем для срав-

нения ОС1 и ОС3 (остальные элементы сравнения у выбранных объектов оди-

наковы):

83 000 – 78 000 = 5 000 долл.

2) Определяем корректировку на разницу в количестве машиномест в га-

раже. Выбираем для сравнения ОС2 и ОС4:

Производим корректировку ОС2 по площади:

76 500 + 5 000 = 81 500 долл.

Производим корректировку на разницу между гаражами:

81 500 – 80 000 = 1 500 долл.

3) Определяем корректировку на наличие камина. Выбираем для сравне-

ния ОС1 и ОС2:

78 000 – 76 500 = 1 500 долл.

Пример 7. Определить рыночную стоимость оцениваемого объекта, если

объект сравнения был продан 6 месяцев назад за 50 000 долл. Годовая инфля-

ция – 10%.

60

Таблица 45

Элемент и вид

корректировки

Объект

сравнения (ОС) Поправка к стоимости ОС

Последовательные корректировки

Дата продажи

6 мес. назад

+ 5%

Откорректированная цена 52 500 $ Независимые

Местоположение На 8% лучше, чем у данного

- 8%

Удобства На 10% хуже, чем у данного

+10%

Состояние На 4% хуже, чем у данного

+4%

Общая поправка + 6%

Откорректированная цена 55 650 долл.

Следовательно, рыночная стоимость объекта оценки составляет

55 650 долл.

Пример 8. Определить рыночную стоимость продовольственного склада

в промзоне «Парнас», если имеется информация о другом складе, проданном за 34 000 долл.

Таблица 46

№

п/п

Характер


Величина


Откорректиро-

ванная

цена ОС в долл.

Последовательные

1 Аренда +10% 37 400

2 Ликвидация +10% 41 140

3

Рыночные условия (цены на склады падают)

-7%

38 260,20

Откорректированная цена после проведения последова-тельных корректировок:

38 260,20

Независимые

4 Состояние +3%

5 Доступ +5%

6 Охранные мероприятия -9%

Суммарная корректировка -1%

Откорректированная цена объекта

сравнения

37 877,60 долл.

61

Следовательно, рыночная стоимость объекта оценки составляет 37 877,60 долл. или, округленно, 37 880 долл.

Пример 9. Оценщик должен определить рыночную стоимость объекта

недвижимости, генерирующего ежегодно 25 000 ден. ед. потенциального дохо-да. В информационной базе данных имеются сведения о недавно проданных аналогах:

Таблица 47

Аналог Цена продажи,

ден. ед.

Потенциальный валовой


1 100 000 20 000

2 95 000 21 000 3 120 000 27 000

Рассчитаем средний GRM (валовый рентный мультипликатор) по аналогам:

(100 000 : 20 000 + 95 000 : 21 000 + 120 000 : 27 000) : 3 = 4,656.

GRM не корректируют на различия между объектом оценки и сопостави-мыми аналогами, так как в основу расчета GRM положены фактические аренд-ные платежи и цены продаж, в которых уже учтены указанные различия.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта:

25 000 х 4,656 = 116 402 ден. ед. или, округленно, 116 400 ден. ед.

Пример 10. Определить стоимость торгового центра «Атлант», если GRM

этого объекта недвижимости составляет 120 000$. Аналитик нашел следующие сопоставимые продажи:

Таблица 48

№

п/п Цена продажи ($) ПВД ($) GRM

1 600 000 100 000 6,00

2 750 000 128 000 5,86

3 450 000 74 000 6,08

Средний GRM: 5,98

Решение.

1) Находим средний GRM (= 5,98); 2) Определяем вероятную цену продажи торгового центра «Атлант»:

VO = 5,98 х 120 000 = 717 693,24 долл. или, округленно, 717 700 долл.

Пример 11. Величина рыночной арендной платы объекта оценена в

150 долл. в месяц. Используя GRM, определить стоимость объекта, если анали-

тик имеет следующие данные по сопоставимым объектам:

62

Таблица 49

№

п/п Цена продажи ($)

Арендная плата

($/мес) GRM

1 17 300 130 133,08

2 18 700 140 133,57

3 21 000 150 140,00(выброс)

4 21 000 160 131,25

5 19 300 145 133,1

Средний GRM: 132,75

Стоимость оцениваемого объекта составляет:

VO = 150 х 132,75 = 19 912,5 ($) или, округленно, 20 000 долл. Пример 12. Оценивается рыночная стоимость объекта недвижимости,

чистый операционный доход которого в прогнозном году составит 25 000 ден. ед. Информационная база данных о сделках купли-продажи представлена в таблице 50.

Таблица 50

Аналог Чистый операционный


Рыночная цена,

ден. ед.

1 21 000 115 000 2 24 000 120 000

3 30 000 150 000

OAR (общий коэффициент рентабельности/доходности) составит:

(21 000 : 115 000 + 24 000 : 120 000 + 30 000 : 150 000) : 3 = 0,18.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта равна:

25 000 : 0,18 = 138 889 ден. ед. или, округленно, 139 000 ден. ед.

Пример 13. Определить стоимость торгового центра «Атлант», если ЧОД

этого объекта недвижимости составляет 65 000 долл. Аналитик нашел следую-щие сопоставимые продажи:

Таблица 51

№

п/п Цена продажи, $ ЧОД,$ OAR

1 600 000 72 000 0,120

2 750 000 82 500 0,110

3 450 000 47 250 0,105

Среднее значение ОКР: 0,112 или 11,2%

63

Решение.

Стоимость объекта составляет: 65 000

VO = ------------ = 580 357$ или, округленно, 580 000 долл. 0,112

Комплексные примеры применения МСП

Покажем, как применяется Метод сопоставимых продаж Сравнительно-

го подхода на примере более сложных задач. Задача 1. Требуется определить наиболее вероятную цену продажи углово-

го лота № 25 в 10 000 кв. м, расположенного на Южной стороне Хорошей улицы. Известна следующая информация о продажах земельных участков.

Таблица 52 Продажа 1 – Лот 36

Цена продажи

Размер лота

Цена за кв. м


Местоположение

Расположение в блоке

Предыдущая продажа

$20 000

10 000 кв. м

$2,00

2 месяца назад

Южная сторона Хорошей улицы

Угловой лот

12 месяцев назад, продано за $19 000

Продажа 2 – Лот 55




Дата продажи Местоположение


$22 500

10 000 кв. м

$2,25

2 месяца назад Южная сторона Лучшей улицы

Угловой лот

Продажа 3 – Лот 60





Местоположение


$21 000

10 000 кв. м

$2,10

2 месяца назад

Южная сторона Лучшей улицы

Внутренний лот

Решение.

1) Определение величины поправки на рыночные условия (дату продажи).

Таблица 53

Элемент Продажа 1

(предыдущая) Продажа 1

Цена продажи, долл. 19 000 20 000

Дата продажи 12 мес. назад 2 мес. назад

64

Следовательно, за 10 месяцев цены выросли на 1 000 долл., значит, в ме-сяц цена росла на 100 долл.

2) Определение величины поправки на местоположение (улица).

Таблица 54

Элемент Продажа 1 Продажа 2


Улица Хорошая улица Лучшая улица

Следовательно, поправка на местоположение по улице составляет

2 500 долл.

3) Определение величины поправки на расположение в блоке.

Таблица 55

Элемент Продажа 2 Продажа 3


Расположение в блоке Угловой лот Внутренний лот

Следовательно, поправка на «угловой лот» при расположении участка в

углу блока составляет 1 500 долл. 4) Составим сетку корректировок:

Таблица 56

Элемент Оцениваемый

лот 25

Продажа 1

лот 36

Продажа 2

лот 55

Продажа 3

лот 60

Цена, $ 20 000 22 500 21 000

Дата продажи Сейчас 2 мес. 2 мес. 2 мес.

Корректировка, $ + 200 + 200 + 200

Местоположение Хорошая ул. Хорошая ул. Лучшая ул. Лучшая ул.

Корректировка, $ - -2 500 -2 500

Расположение лота Угловой Угловой Угловой Внутренний

Корректировка, $ - - + 1 500

Окончательная цена после коррек-

тировок, $

20 200 20 200 20 200

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого лота № 25 равна

20 200 долл.

Задача 2. Требуется оценить объект недвижимости в США. Описание

улучшений:

65

Площадь здания – 120 000 кв. футов, разделенных на три секции по 40 000 кв. футов; каждая секция – это 20% офисных помещений и 80% склад-ских. Год постройки – 1977.

В результате поиска данных о сопоставимых продажах отобраны сле-дующие три сделки. Все продажи были подтверждены покупателем, продавцом

и брокером. Была получена информация относительно условий продажи и мо-тивации покупателя:

Таблица 57

Продажа 1 (участок с улучшениями)

Адрес/местоположение Дата продажи

Цена продажи Размер здания

Цена за кв. фут Переданные права на недвижимость

Условия продажи Финансирование

Год постройки Высота потолков Чистый операционный доход

Указанный общий коэффициент доходности

2100 Индастриал Уэй 16 мес. назад

$3 225 000 150 000 кв. футов

$21,5 Абсолютная частная собственность

Обычные Обычное (наличными)

1985 24 фута нет

нет

Продажа 2 (участок с улучшениями) Адрес/местоположение

Дата продажи Цена продажи

Размер здания Цена за кв. фут

Переданные права на недвижимость Условия продажи

Финансирование

Год постройки Высота потолков Чистый операционный доход

Указанный общий коэффициент доходности

1850 Мак Кинли Драйв

2 мес. назад $2 430 000

90 000 кв. футов $27,0

Абсолютная частная собственность Обычные

Продавец предоставляет кредит с низким процентом в размере $99 000

1980 24 фута нет

нет

Продажа 3 (участок с улучшениями)

Адрес/местоположение



Размер здания Цена за кв. фут

1416 Ауте Драйв

10 мес. назад

$2 640 000

110 000 кв. футов $24,0

66

Окончание табл. 57 Переданные права на недвижимость

Условия продажи Финансирование

Год постройки Высота потолков

Чистый операционный доход Указанный общий коэффициент до-

ходности

Право аренды (не требует корректировки на права собственности)

Обычные Обычное (наличными)

1975 24 фута

$303 600

11,5%

Следующая информация была получена после проведения достаточного

объема исследований, включая: анализ парных продаж и опрос участников

рынка, в том числе брокеров по недвижимости, агентов по аренде, других оценщиков, владельцев собственности и инвесторов.

Дата продажи. Стоимость недвижимости стала (рыночные условия)

падать около 18 месяцев тому назад на 0,5 процента в месяц. После этого спада цены, как кажется, стабилизировались в течение последних шести месяцев.

Местоположение. Все сопоставимые объекты находятся в одной инду-

стриальной зоне.

Размер зданий. Данный рынок признает размер здания 90 000 кв. фу-

тов, как идеальный. Покупатели платят на 0,5 процента меньше за до-бавочные 1 000 кв. футов площади здания.

Возраст здания. Более новые здания имеют более высокую стоимость.

Рынок обычно платит на 1% меньше за каждый дополнительный год возраста.

Корректировка на условия финансирования для продажи № 2: 99 000

Кредит / площадь = ---------- = 1,1$/ф2.

90 000

Используя эту информацию, произведем оценку недвижимости методом сравнительного анализа продаж.

Решение.

Таблица 58

Сетка рыночной информации для проведения корректировок

Элемент Продажа 1 Продажа 2 Продажа 3

Цена продажи 1 кв. фута ($/ф2) 21,5 27,0 24,0

Корректировка на переданные имуще-ственные права

-

-

-

Откорректировано*, ($/ф2) 21,5 27,0 24,0

67


Элемент Продажа 1 Продажа 2 Продажа 3

Корректировка на финансирование, $

Корректировка на условия продажи (мотивация)

-

-

-1,1

-

-

-

Откорректировано**, ($/ф2) 21,5 25,9 24,0

Корректировка на рыночные условия (дата продажи),%

-5

-

-2

Откорректировано***, ($/ф2) 20,43 25,90 23,52

Корректировка на размер здания,%

Корректировка на возраст, % Суммарная корректировка, %

+15

-8 +7

-15

-3 -18

-5

+2 -3

Окончательно откорректированная цена продажи, ($/ф

2)

21,86

21,24

22,81

Для целей согласования:

Общая корректировка в долларах ($),

Общая корректировка в процентах (%)

от цены продажи

+ 0,36

+2

- 5,76

-21

-1,19

-5

* Цена продажи 1 кв. ф., откорректированная на переданные имущественные права.

** Цена продажи 1 кв. ф., откорректированная далее на финансирование и условия продажи. *** Цена продажи 1 кв. ф., откорректированная далее на рыночные условия.

Среднее арифметическое откорректированных цен продаж 1 кв. ф.:

(21,86 + 21,24 + 22,81) : 3 = 21,97($/ф2) или, округленно, 22,0 $/ф

2.

Следовательно, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимо-сти площадью 120 000 ф

2 равна

22,0 х 120 000 = 2 640 000 долл.

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта недвижимости состав-

ляет 2 640 000 долл.

Комплексная задача на применение Сравнительного подхода

Имеется следующая информация об объектах:

Таблица 59

Объект оценки Одноэтажный индивидуальный

жилой дом

Адрес ул. Лесная, 22 Размер кв. м 200

Гараж металлический Качество строительства выше среднего

68

Продолжение табл. 59


жилой дом

Размер участка кв. м 800

Крыша черепица Подвал нет

Камин есть Состояние среднее

Сопоставимые объекты продаж:

Продажа 1 Объект Одноэтажный индивидуальный жилой

дом Адрес ул. Лесная, 28

Переданные права полная собственность Финансирование обычное рыночное

Дата продажи 15 месяцев назад Размер кв.м 220

Гараж металлический Качество строительства среднее

Размер участка кв.м 700 Крыша черепица Подвал нет

Камин нет Состояние среднее


дом Адрес ул. Полевая, 80

Переданные права полная собственность Финансирование обычное рыночное

Дата продажи 12 месяцев назад Размер кв.м 170

Гараж стоянка Качество строительства выше среднего

Размер участка кв. м 1 000 Крыша металлическая Подвал нет

Камин есть Состояние выше среднего


дом Адрес ул. Лесная, 25

Переданные права полная собственность

69



жилой дом

Финансирование обычное рыночное

Дата продажи 1 неделя назад Размер кв. м 210

Гараж металлический Качество строительства хорошее Размер участка кв.м 800

Крыша черепица Подвал есть

Камин есть Состояние среднее

Пояснения к проведенным корректировкам.

После изучения ряда продаж для домов были введены следующие вели-чины корректировок:

Разница между средним, выше среднего и хорошим качеством строи-

тельства составляет 5% между двумя соседними уровнями качества.

Разница между средним, выше среднего и хорошим состоянием также

составляет 5%.

Разница в размерах участка корректируется по норме $1 за кв. метр, ес-

ли разница не менее 200 кв.м.

Местоположение по улице Лесной оценено на $500 выше, чем по По-левой.

Большие дома продаются на $15 на кв. м дороже, чем меньшие.

Вклад кирпичного отапливаемого гаража в стоимость объекта добавля-

ет $450, металлического – $250, стоянки – $100.

Вклад крыши из черепицы добавляет в стоимость дома на $300 больше,

чем металлической.

Вклад камина в стоимость составляет $150.

Анализ рыночных условий показал, что в течение последних двух лет

стоимость объектов равномерно росла на 10% в год.

Таблица корректировок:

Таблица 60

Объект

оценки Продажа № 1 Продажа № 2 Продажа № 3

Цена продажи 9 000 8 200 10 000

Переданные права Право собственности

Право собственности

Право собственности

Финансирование Обычное Обычное Обычное

70


Объект

оценки Продажа № 1 Продажа № 2 Продажа № 3

Условия продажи Обычные Обычные Обычные

Корректировка на

рыночные условия

15 мес.

$1 125

12 мес.

$1 070

Сейчас

0

Откорректиро-

ванная цена

$10 125 $9 020 $10 000

Адрес Лесная Лесная 0

Полевая ул. $500

Лесная 0

Размер кв. м 200 220 -$300

170 $450

210 $150

Гараж Металл. Металл. Стоянка Металл.

Качество строи-

тельства

Выше

сред.

Среднее

$506,2

Выше среднего

0

Хорошее

$1 000

Размер участка

кв. м.

800 700

0

1.000

-$200

800

0

Крыша Черепи-

ца

Черепица

0

Металлич.

$300

Черепица

0

Подвал Нет Нет

0

Нет

0

Есть

-$500

Камин Есть Нет $150

Есть $150

Есть 0

Состояние Сред- нее

Среднее 0

Выше среднего -$451

Среднее 0

Общая корректи-ровка

$356 $890 -$1 050

Откорректи-рованная цена

продажи

$10 481 $10 160 $8 950

Ответьте на следующие вопросы: 1. По какому объекту сделана ошибка в корректировке на рыночные ус-

ловия? 2. По какому объекту сделана ошибка в корректировке на площадь зда-

ния? 3. По какому объекту сделана ошибка в корректировке на наличие гаража?

4. По какому объекту сделана ошибка в корректировке на материал крыши? 5. По какому объекту сделана ошибка в корректировке на наличие камина?

6. По какому объекту сделана ошибка в корректировке на качество строи-тельства?

7. По какому объекту сделана ошибка в корректировке на размер земель-ного участка?

71

8. По какому объекту сделана ошибка в корректировке на состояние объ-екта?

9. По какому объекту правильно проведены корректировки?


Задача 1. Оценщику следует оценить поправку на наличие камина. В таблицу 61 заносится необходимая информация о четырех продажах. Парные продажи, используемые для определения поправки на камин:

Таблица 61

Пара 1 Пара 2 Пара 3 Пара 4

Дом с камином, $ 80 000 95 000 84 000 91 000

Дом без камина, $ 78 600 93 000 82 300 89 100

Разница, $ 1 400 2 000 1 700 1 900

Установленная поправка на наличие камина составляет:

А) $1 750. В) $1 850. С) $1 600.

Задача 2. Вас попросили оценить стоимость театра на 500 мест. На том же рынке недавно продано 3 сопоставимых объекта:

Таблица 62

Объекты Общая цена, $ Количество мест Стоимость 1 места, $

ОС1 230 000 450 511

ОС2 275 000 550 500

ОС3 195 000 375 520

ОО ? 500 505

А) $225 500. В) $250 000. С) $252 500.

Задача 3. Имеются следующие данные:

Таблица 63

Цена продажи, $

Пара 1 Пара 2 Пара 3 Пара 4 Пара 5

Дом с мезонином 53 000 40 000 65 000 48 500 58 000

Дом без мезонина 45 000 32 500 57 000 40 200 50 000

72

Затраты на пристройку мезонина составляют $12 000. Корректировка на наличие мезонина составит:

А) 7 500.

Б) 8 000.

В) 12 000.

Г) 32 500.

Обведите кружком правильный ответ.

Задача 4. Определите стоимость объекта недвижимости, если известна

информация по сопоставимому объекту, проданному за 50 000 долларов:

Таблица 64

№

п/п Характер поправки Величина поправки (%)

1

2

3 4

5

6

7

8

Льготное финансирование

Условия продажи

Рыночные условия Местоположение

Состояние

Вид из объекта

Доступ

Фикстура

-10

+5

-5 -7

+6

+3

-10

+5

Задача 5. Имеются следующие данные о продажах индивидуальных жи-

лых домов:

Таблица 65

Элемент

сравнения ОС1 ОС2 ОС3 ОС4

Площадь (кв. м) 120 120 140 140

Мезонин есть есть есть нет

Бассейн есть нет есть нет

Цена продажи, ($) 55 000 52 500 63 000 58 000

Найти корректировку (в долларах) на:

1) разницу в площади; 2) наличие мезонина;

3) наличие бассейна.

Задача 6. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые отли-

чаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 147 000 руб./м2; в

73

спальном районе – 128 000 руб./м2; рядом с промзоной – 115 000 руб./м

2. Опре-

делить коэффициентные корректировки на местоположение для различных

оценочных ситуаций и заполнить таблицу 66 корректировок:

Таблица 66

Объект оценки

Объект-аналог

в центре в спальном районе в промзоне

В центре

В спальном районе

В промзоне

74

Тема 7. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Пример 1. Определить потери дохода от неоплаты и недозагрузки, если

известно, что контрактная годовая арендная плата (плановая аренда) составляет 300 тыс. руб., скользящий доход – 200 тыс. руб.; рыночная годовая арендная

плата (рыночная аренда) – 100 тыс. руб.; прочие доходы отсутствуют; анализ местного рынка недвижимости за последние 12 месяцев выявил следующие по-

казатели:

Таблица 67

Показатель

Объект недвижимости

1 2 3 4

Коэффициент недозагрузки объектов

недвижимости данного типа (по сда-ваемым в аренду основным помеще-

ниям)

0,15 0,20 0,15 0,20

Доля помещений объектов недвижи-мости данного типа, за которые

арендная плата была не внесена в те-чение прошедшего года (по сдавае-

мым в аренду основным помещениям)

0,10 0,15 0,15 0,10

Число месяцев, за которые арендная плата была не внесена в течение

прошедшего года (по сдаваемым в аренду основным помещениям)

1,0 0,5 1,0 0,5

Весовой коэффициент, Yj 0,3 0,25 0,25 0,2

1. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода

от недозагрузки:

Кv = 1825,012

122,02,0

12

1215,025,0

12

1220,025,0

12

1215,03,0 .

2. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода

из-за неплатежей:

0085,012

5,01,02,0

12

115,025,0

12

5,015,025,0

12

11,03,0Ki

3. Определим потери дохода от неоплаты и недозагрузки:

.руб.тыс35,110)0085,01825,0(1001825,0)200300(L&V

Пример 2. В здании общей площадью 10 000 кв. м, подлежащих аренде,

из которых 400 кв. м свободны, а остальные сданы в аренду за 12$ за кв. м в год, коэффициент операционных расходов составляет 45% ПВД. Каковы будут

величины ПВД, ДВД, ЧОД?

75

Решение.

1. ПВД = 10 000 м2 х 12$/ м

2 = $120 000;

2. Потери: 400 м2 х 12$/м

2 = $4 800;

3. ДВД = $120 000 – $4 800 = $115 200; 4. ОР = 0,45 х $120 000 = $54 000;

5. ЧОД = $115 200 – $54 000 = $61 200. Пример 3. Определить стоимость объекта недвижимости с использовани-

ем техник мультипликаторов валового дохода, если известно, что ПВД и ДВД

для объекта оценки определены как 1270 тыс. руб. и 1020 тыс. руб., соответст-венно. На местном рынке зафиксированы следующие сделки с объектами не-

движимости, аналогичными оцениваемому:

Таблица 68

Показатели Сделка, тыс. руб.

1 2 3 4

Цена продажи 3 000 5 700 3 700 5 000

Потенциальный валовой доход 910 1 750 1 190 1 480

Действительный валовой доход 740 1410 910 1220

Весовой коэффициент, Y j 0,3 0,25 0,25 0,2

Определим среднерыночные величины мультипликаторов ПВД и ДВД.

063,41220

500025,0

910

370025,0

1410

570025,0

740

30003,0M

256,31480

50002,0

1190

370025,0

1750

570025,0

910

30003,0M

EGI

PGI

Определим стоимость объекта недвижимости, используя найденные зна-чения мультипликаторов:

V0 = 1 270 x 3,256 = 4 135 тыс. руб.

V0 = 1 020 x 4,063 = 4 144 тыс. руб. Результаты расчетов очень близки, поэтому в качестве окончательного

значения стоимости объекта недвижимости можно использовать среднеариф-метическую величину (4135 + 4144) : 2 = 4 140 тыс. руб.

Пример 4. Определить стоимость объекта недвижимости с использовани-

ем техники группы компонентов собственности, если известно следующее. Анализ местного рынка показывает, что аналогичный по размерам земельный

участок в ближайших окрестностях оцениваемого объекта недвижимости мож-но купить за 500 тыс. руб.; сметная стоимость строительства здания, аналогич-

ного объекту оценки, составляет 1 500 тыс. руб.; рыночная величина коэффици-

76

ента капитализации для земли – 0,3. Рыночная величина коэффициента капита-лизации для улучшений (зданий) – 0,20; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.

1. Определим долю стоимости земли в величине рыночной стоимости всего объекта:

25,01500500

500L .

2. Определим общий коэффициент капитализации:

R0 = 0,3 х 0,25 + 0,2 (1 – 0,25) = 0,225.

3. Определим стоимость объекта недвижимости:

V0 = 910 : 0,225 = 4 044 тыс. руб.


ем техники группы компонентов капитала, если известно, что сумма ипотечно-го кредита 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга – 250 тыс. руб./год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости –

2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в раз-мере 910 тыс. руб.; чистый валовой доход – 650 тыс. руб.; на местном рынке

средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет 4 300 тыс. руб.

1. Определим долю стоимости заемного капитала в величине рыночной стоимости всего объекта:

М = 1 000 : 4 300 = 0,233.


R0 = .23,0233,012900

650233,0

1000

250


V0 = 910 : 0,23 = 3 956,52 или, округленно, 3 960 тыс. руб.


ем техники коэффициента покрытия долга, если известно, что сумма ипотеч-ного кредита 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга 250 тыс. руб./год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости 2 900

тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогич-

ных оцениваемому, составляет 4 300 тыс. руб. 1. Определим общий коэффициент капитализации:

.212,0250

910233,0

1000

250R0


77

V0 = 910 : 0,212 = 4 290 тыс. руб.


ем техники сравнительного анализа, если известно, что чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; на местном рынке за-фиксированы следующие сделки с объектами недвижимости, аналогичными оцениваемому:

Таблица 69

Показатели Сделка, тыс. руб.

1 2 3 4

Цена продажи 3 000 5 700 3 700 5 000

Чистый операционный доход 625 1 090 750 1 050

Весовой коэффициент, Yj 0,3 0,25 0,25 0,2


203,05000

10502,0

3700

75025,0

5700

109025,0

3000

6253,0Ro .


V0 = 910 : 0,203 = 4 480 тыс. руб.


ем техники коэффициента операционных расходов, если известно, что мульти-пликатор ДВД составляет 4,063; ДВД и ОР для объекта оценки определен как 1 020 тыс. руб. и 110 тыс. руб. соответственно.


22,0063,4

1020

1101

R o .


Vо = 910 : 0,22 == 4 140 тыс. руб.


ем техники остатка для земли, если известно, что стоимость нового строи-тельства здания, аналогичного объекту оценки, составляет 1500 тыс. руб.; чис-тый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; величина рыночного коэффициента капитализации для земли – 0,3; величина рыночного коэффициента капитализации для зданий – 0,2.

Стоимость объекта недвижимости составит

35303,0

2,015009101500Vo тыс. руб.

78

Пример 10. Определить стоимость объекта недвижимости с использо-

ванием техники остатка для улучшений, если известно следующее. Анализ

местного рынка показывает, что аналогичный по размерам земельный уча-

сток в ближайших окрестностях оцениваемого объекта недвижимости можно

купить за 500 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки опреде-

лен в размере 910 тыс. руб.; величина рыночного коэффициента капитализа-ции для земли – 0,3; величина рыночного коэффициента капитализации для

зданий – 0,2.

Стоимость объекта недвижимости составит:

43002,0

3,0500910500Vo .

Пример 11. Стоимость недавно построенных улучшений – $ 450 000;

продолжительность их экономической жизни Тэк – 50 лет; ставка дохода на ин-вестиции – 12%; ЧОД для первого года – $ 65 000. Определить стоимость объ-

екта, применив метод прямолинейной рекапитализации.

Решение.

В этом варианте предполагается, что доход от здания ежегодно снижается

на 2% и к концу 50-го года, то есть к концу срока экономической жизни здания,

этот доход будет равен нулю.

1. Коэффициент рекапитализации для здания: 100 : 50 = 2%.

2. Общая требуемая ставка дохода для здания: 12% + 2% = 14%.

3. Улучшения требуют доход: $ 450 000 х 0,14 = $ 63 000.

4. Остаток дохода, относимого к земле: $ 65 000 – $ 63 000 = $ 2 000.

5. Так как считается, что стоимость земли с течением времени не меняет-

ся (то есть земля не обесценивается), то, предполагая возможность получения дохода от земли без ограничения во времени, капитализируем по ставке дохода

на инвестиции: $ 2 000 : 0,12 = $ 16 666.

6. Общая стоимость объекта: $ 450 000 + $ 16 666 = $ 466 666 или, округ-

ленно, $ 467 000.

Пример 11.1 Условия те же, но рекапитализация проводится по Инвуду.

Решение.

1. Коэффициент рекапитализации для здания (при определении использу-

ем формулу взноса на амортизацию единицы; N = 50, P/Y = 1, 1/Y=12%, FV = 1,

PMT = ?) получаем равным 0,00042.

2. Общая ставка дохода для здания: 12% + 0,042% = 12,042%. 3. Доход от улучшений: $ 450 000 х 0,12042 = $ 54 187.

4. Остаток дохода, относимый к земле: $ 65 000 – $ 54 187 = $ 10 813.

5. Стоимость земли: $ 10 813 : 0,12 = $ 90 104.

6. Стоимость объекта: $ 450 000 + $ 90 104 = $ 540 104 или, округленно,

$ 540 000.

79

Пример 12. Участок земли по МСП оценен в $ 50 000; ставка дохода на

инвестиции – 12%; ЧОД от объекта – $ 65 000; срок экономической жизни зда-

ния – 50 лет. Определить стоимость объекта.

Решение.

Применяем метод прямолинейной рекапитализации: 1. Коэффициент рекапитализации: 100 : 50 = 2%.

2. Коэффициент капитализации для здания: 12% + 2% = 14%. 3. ЧОД, относимый к земле: $ 50 000 х 0,12 = $ 6 000.

4. ЧОД, относимый к зданию: $ 65 000 – $ 6 000 = $ 59 000. 5. Стоимость здания: $ 59 000: 0,14 = $ 421 429.

6. Стоимость объекта: $ 421 429 + $ 50 000 = $ 471 429 или, округленно, $ 471 000.

Пример 12.1. Условия те же. Определить стоимость объекта, применив

метод равномерно-аннуитетной рекапитализации.

Решение.

1. Коэффициент рекапитализации для здания (FV=1, P/Y=1, N=50,

1/Y=12%, PMT=?) получаем равным 0,000417. 2. Коэффициент капитализации для здания: 12% + 0.0417% = 12.0417%.

3. Стоимость здания: $ 59 000 : 0.120417 = $ 489 965. 4. Стоимость объекта: $ 489 965 + $ 50 000 = $ 539 965 или, округленно,

$ 540 000. Пример 13. Срок экономической жизни объекта – 50 лет; ожидаемый

ЧОД в $ 65 000 предполагается постоянным (следовательно, должен быть при-

менен метод равномерно-аннуитетной рекапитализации); стоимость земли определена по МСП (является постоянной) – $ 50 000; ставка дохода на инве-

стиции – 12%. Определить стоимость объекта.

Решение.

1. Определим текущую стоимость дохода от объекта (P/Y = 1, 1/Y=12%,

PMT = 65 000, N = 50, PV = ?). Она составляет $ 539 792. 2. Определим текущую стоимость земли при реверсии (P/Y = 1, 1/Y=12%,

N = 50, FV = 50 000, PV = ?). Она равна $ 173. 3. Определяем текущую стоимость объекта: $ 539 792 + $ 173 = $ 539 965

или, округленно, $ 540 000.

Пример 13.1. Условия те же, но ожидается систематическое снижение

дохода от зданий. Определить стоимость объекта.

Решение.

Следует применить метод прямолинейной рекапитализации. В этом слу-

чае надо разделить доход от зданий и доход от земли и капитализировать их от-дельно.

80

1. Доход от земли: $ 50 000 х 0,12 = $ 6 000. 2. Доход от здания: $ 65 000 – $ 6 000 = $ 59 000. 3. Стоимость земельного участка (P/Y = 1, 1/Y = 12%, PMT = 6000,

N=50, PV = ?) равна $ 49 827. 4. Коэффициент рекапитализации для здания: 100 : 50 = 2% в год. 5. Коэффициент капитализации для здания: 12% + 2% = 14%. 6. Стоимость улучшений: $ 59 000 : 0,14 = $ 421 429. 7. Текущая стоимость реверсии для земельного участка (P/Y=1, 1/Y=12,

N = 50, FV = 50 000, PV = ?) равна $ 173. 8. Стоимость объекта: $ 471 429 или, округленно, $ 471 000.

Пример 14. Срок экономической жизни объекта – 50 лет; объект будет

перепродан через 10 лет; ежегодный ЧОД от объекта $ 65 000; стоимость земли по МСП определена в $ 50 000. Определить стоимость объекта.

Решение.

1. Определяем текущую стоимость дохода (P/Y = 1, 1/Y = 12%, PMT = 65 000, N = 40, PV = ?), она равна $ 535 845.

2. Определяем стоимость реверсии для земли (P/Y = 1, 1/Y = 12, N = 40, FV = 50 000, PV = ?), она получается равной $ 537.

3. Определяем стоимость реверсии объекта в целом через 10 лет:

$ 535 845 + $ 537 = $ 536 382.

Пример 14.1. Условия те же. Продолжим решение – определим текущую

стоимость объекта на начало периода (n = 0): 1. Текущая стоимость потока дохода (за 10 лет) (P/Y = 1, 1/Y = 12%, PMT =

65 000, N = 10, PV = ?) равна $ 367 265. 2. Текущая стоимость реверсии через 10 лет (P/Y = 1, 1/Y = 12, N = 10, FV =

536 382, PV = ?) составляет $ 172 700. 3. Суммарная текущая стоимость: $ 367 265 + $ 172 700 = $ 539 965 или,

округленно, $ 540 000.


ем техники остатка для собственного капитала, если известно, что сумма ипо-течного кредита составляет 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга – 250 тыс. руб./год. Сумма собственного капитала, инвестированного в объект не-движимости, равна 2900 тыс. руб. Чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; чистый валовой доход – 650 тыс. руб.

Стоимость объекта недвижимости равна:

3940

2900

6501000

2501000910

1000Vo тыс. руб.

Пример 16. Определить стоимость объекта недвижимости с использова-

нием техники остатка для заемного капитала, если известно, что сумма ипо-

81

течного кредита – 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга – 250 тыс. руб. Сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости,

равна 2 900 тыс. руб. Чистый операционный доход объекта оценки определен в

размере 910 тыс. руб.; чистый валовой доход – 650 тыс. руб.

Стоимость объекта недвижимости равна:

.3940

1000

2502900

6502900910

2900Vo тыс. руб.


Задача 1. Определите оценочную стоимость земельного участка.

Стоимость расположенного на нем здания составляет 3000 тыс. руб., срок его

экономической жизни – 25 лет. Норма возмещения капитала определяется по

прямолинейному методу. Ставка дохода на инвестиции составляет 18%. Чис-

тый операционный доход от объекта в первый год эксплуатации составил

700 тыс. руб.

Задача 2. Оцените стоимость земельного участка, на котором находит-

ся недавно построенное сооружение стоимостью 450 млн руб. Продолжи-тельность экономической жизни сооружения – 40 лет, соответствующая

ставка дохода на инвестиции равна 12%. В первый год эксплуатации земель-

ный участок с сооружением принесли чистый операционный доход в 65 млн

руб. Норма возмещения капитала для сооружения рассчитывается по аннуи-

тетному методу.

Задача 3. Определите стоимость земельного участка под строительство

автозаправочной станции на три колонки. Капитальные вложения на одну ко-

лонку составляют 40 500 долл.

Анализ эксплуатации действующих АЗС с аналогичным местоположени-

ем дает следующие данные: в течение часа с одной колонки в среднем в сутки

продают 30 л бензина; чистый доход с одного литра бензина составляет 6 цен-тов; срок экономической жизни АЗС составляет 10 лет; возмещение инвестиций

в АЗС производится по прямолинейному методу. С учетом затрат времени на

пересмену персонала и текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней

в году. Планируемый доход на инвестиции составляет 16%.

Задача 4. Рассчитайте с помощью валового мультипликатора дохода

стоимость земельного участка со складским помещением, если потенциальный

валовой доход от оцениваемого объекта составил 92 000 долл. Имеются данные

по 3 недавно проданным сопоставимым участкам с расположенными на них

складскими помещениями:

82

Таблица 70

Земельный участок Цена продажи, долл. Потенциальный

валовой доход, долл.

1-й 400 000 105 000

2-й 500 000 122 250

3-й 300 000 73 171

Задача 5. Оценить стоимость магазина со стабильным чистым операци-

онным доходом 1,5 млн руб. в год. Однако в дальнейшем прогнозируется сни-жение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет потеря стоимости объекта

составит по прогнозам 20% его первоначальной стоимости на дату оценки. Без-рисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный ме-

неджмент – 1%. Норму возврата на капитал определить по методу Ринга.

Задача 6. Оценить стоимость нежилого помещения, по которому спрог-нозированы чистые операционные доходы в тыс. руб.: 1-й год – 700; 2-й – 1100;

3-й – 1300; 4-й – 900. В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозиру-ется продажа объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка – 8%;

премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%; премия за низкую ликвид-ность – 1,5%; премия за инвестиционный менеджмент – 1,5%.

Задача 7. Рассчитать стоимость магазина как объекта коммерческой не-

движимости с годовым чистым операционным доходом 4 500 000 руб., если из-вестны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости:

Таблица 71

Показатели Объекты-аналоги

№ 1 № 2 № 3 № 4

Цена продажи, руб. 12 000 000 1 500 000 1 400 000 1 000 000

ЧОД, руб. 2 200 000 305 000 310 000 215 000

83

Учебное издание

Касьяненко Татьяна Геннадьевна

Маховикова Галина Афонасьевна

ПРАКТИКУМ

по курсу

«ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»

Редактор Т.И. Рубцова

Подписано в печать 10.04.12. Формат 60х84 1/16.

Усл. печ. л. 5,2. Тираж 70 экз. Заказ 179. РТП изд-ва СПбГУЭФ.

Издательство СПбГУЭФ. 191023, Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 21.

84

Documents

практикум_оценка недвижимости