I.本报告所含信息仅供参考，具体以集合信托计划的信托文件、投资文件为准。

II.受托人在此特别说明，“预期年化收益率”、“业绩比较基准”等仅为对受益人可能取得的信托收益数额的预估，

并非受托人对受益人可取得的信托利益及信托收益所作的任何承诺和保证。本信托计划不保本也不保收益。受益

人之信托利益仅以信托财产扣除信托费用、信托税费和债务后的剩余部分对应的价值为限。

III.本报告及其内容均为保密信息，未经事先书面同意，本报告不可被复制或分发，本报告的内容亦不可向任何第三

者披露。一旦阅读本报告，每一潜在阅读者应被视为已同意此项条款。

01

02

01 · 产品要素

02 · 交易结构

03 · 风控措施

04 · 产品亮点

05 · 主要风险揭示

06 · 受托人介绍

光大•安景1号集合资金信托计划

03

产品类型 工商企业（融资人：恒鹏健康产业有限公司（“恒鹏健康”））

资金投向 信托资金用于受让恒鹏健康持有的淄博恒越健康产业有限公司（“恒越健康”或“标的公司”）100%股权收益权，用于淄博恒大养生谷项目医疗养生产业板块（简称”标的项目“）建设。

产品规模 4.65亿元

产品期限 12个月，满6个月可提前结束。

受托人 光大兴陇信托有限责任公司

托管行 恒丰银行股份有限公司

起购金额 【100】万

预期收益率1、100万（含）-300万 8.0%/年2、300万（含）-1000万 8.2%/年3、1000万（含）以上 协定

收益分配方式 半年/到期分配

04

光大信托发起设立光大·安景1号集合资金信托计划

信托资金用于受让恒鹏健康产业有限公司（“融资人”或“恒鹏健康”）

持有淄博恒越健康产业有限公司（“恒越健康”或“标的公司”）100%

股权收益权，最终用于用于淄博恒大养生谷项目医疗养生产业板块（简

称“标的项目”，土地编号为淄博市2019（增量）-文003号地块）建设，

融资人到期对股权收益权进行溢价回购。

担保：中国恒大集团（3333.HK）（“中国恒大”或“担保人一”，主

体信用评级AAA）及恒大健康产业集团有限公司（境内）（“恒大健康”

或“担保人二”）为融资人溢价回购义务提供连带责任保证担保；

住宅用地抵押：淄博恒越房地产开发有限公司（“淄博恒越”或“抵押

人”）以其名下【淄博市2019（增量）-文004号】、【淄博市2019（增

量）-文005号】、【淄博市2019（增量）-文006号】三块不低于24.84

万方用地（简称“抵押物”，地价款含税不低于7.75亿）为融资人溢价

回购义务提供抵押担保，抵押率不高于60%。

股权质押：恒越健康100%股权质押担保，淄博恒越在土地抵押办理完成

前100%股权质押担保。

融资方介绍——恒鹏健康产业有限公司（“融资人”或“恒鹏健康”）

恒鹏健康于2017年12月21日在南京市六合区成立，注册资本50000万元。

融资人恒鹏健康实际控股股东为中国恒大集团（股票代码HK.3333）。

恒鹏健康以发展医疗养生项目为核心业务之一，下设多个项目公司，项目公司均为具有独立法人资格的有限公司，以提供医疗、养生等高端服务，同

时承担租赁、服务等职能，并建立内部独立核算机制，在执行集团公司的总体目标的前提下，拥有一定的经营自主权。目前在辽宁、内蒙古、河北、

湖南、陕西、四川、海南等地设有项目公司负责当地医疗养生项目建设开发。

截至2019年5月末，恒鹏健康总资产规模47.61亿元。

担保人一介绍——中国恒大集团（3333.HK）（“中国恒大”或“担保人一”，主体信用评级AAA）

中国恒大集团于2006年6月26日设立，注册资本10亿美元，截止2019年6月30日总资产2.10万亿元，净资产0.35万亿元。

2019年中国恒大经营规模适度增长，效益显著提升，负债总额、负债率接连下降，《财富》世界500强排名位列138位，中国500强第22位，跻身全

球品牌100强，在中国房地产开发企业500强、中国房地产百强企业排行榜中蝉联第一。

中国恒大为香港上市公司，中国恒大主体信用等级为AAA，评级展望为稳定。穆迪公司给予集团B1正面维持国际评级，惠誉国际信用评级有限公司

给予集团B+正面国际评级。

05

担保人二介绍——恒大健康产业集团有限公司（境内）（“恒大健康”或“担保人二”）

恒大健康是中国恒大集团积极践行“健康中国”的国家战略、借鉴国际养生养老的先进经验并结合中国的实际国情于2015年成立的一家从事大健康产业的香港上市公

司（HK.00708 恒大健康）的国内主体公司，实际控制人为中国恒大集团。

截止2019年7月末，恒大健康总资产规模为400.42亿元，净资产规模63.15亿元。

标的公司介绍——淄博恒越健康产业有限公司（“恒越健康”或“标的公司”）

恒越健康成立于2019年5月17日，公司直接股东为恒鹏健康。

恒越健康的设立是为了淄博文昌湖恒大养生谷项目医疗养生板块部分的建设与开发。

抵押人介绍——淄博恒越房地产开发有限公司（“淄博恒越”或“抵押人”）

淄博恒越成立于2019年5月17日，公司直接股东为恒鹏健康。

淄博恒越主要负责淄博文昌湖恒大养生谷项目住宅部分的建设与开发，将提供其名下【淄博市2019（增量）-文004号】、【淄博市2019（增量）-文005号】、【淄博

市2019（增量）-文006号】三块不低于24.84万方住宅用地（简称“抵押物”，地价款含税总额不低于7.75亿）为融资人溢价回购义务提供抵押担保，抵押率不高于60

%。

06

区域介绍——山东省淄博市

项目所在地为山东省淄博市。淄博市域面积5965平方公里，占山东省总面积的3.8%；其中，市辖区面积2989平方公里。淄博市辖张店区、淄川区、博山区、周村区、

临淄区5个市辖区和桓台、高青、沂源3个市辖县，以及1个国家级高新技术产业开发区（淄博高新技术产业开发区）、1个省级旅游度假区（文昌湖旅游度假区，暨

项目所在区）。

淄博是齐文化的发祥地、国家历史文化名城、全国文明城市、中国城市GDP40强，根据6月24日中国社会科学院和经济日报社共同发布的《2018年中国城市竞争力报

告》，淄博市位列综合竞争排名第43位。淄博是一座组群式城市，城镇化率位居山东省第三位，为中华人民共和国国务院批准具有辖县权的“较大的市”和山东半岛

经济开放区城市，是山东区域性中心城市之一、山东半岛城市群核心城市之一和省会城市群经济圈次中心城市。

综合经济指标：

还款来源

第一来源为淄博恒大养生谷健康产业板块项目未来经营收入；

第二来源为融资人自身经营收入；

第三来源为中国恒大集团（3333.HK）及恒大健康为融资人溢价回购提供连带责任担保。07

抵押

本次拟抵押于信托计划的土地为淄博恒越于2019年9月2日摘牌的位于山东省淄博市文昌湖旅游度假区（省级旅游度假区）的三块城镇住宅用地，地块编号为淄博市2019（增量）—文004至006号，根据根据淄博市国有建设用地使用权公开出让公告（淄自然交告字〔2019〕43号），相应地块的起拍价共计74510万元，含契税价格约77490万元。针对本次融资本金的抵押率为60%，该项目根据规划楼面价为1,531.49元/平方米。

淄博文昌湖恒大养生谷项目地块位于山东省淄博市文昌湖旅游度假区（省级旅游度假区），邻环湖路，北至S102，南至环湖路，西至正阳路以西，东至正阳东四路；距淄博市政府车距25.5km，距文昌湖管委会车距0.5km，距主商业中心(万象汇商圈)车距25km，距区域商业中心（古商城商圈）车距12.5km，距滨莱高速路口5km，距淄博市火车站车距24km，距济南遥墙机场车距88.5km，距淄博恒大帝景项目车距22.5km。

项目地块位于文昌湖旅游度假区（省级旅游度假区），自然环境优美，发展潜力大，周边配套成熟，通达性佳，且淄博市养老市场需求大，养老服务业仍处于起步阶段。项目定位清晰，且项目土地获取价格较市场价格低，整个项目利润空间较好，同时未来去化前景良好，抵押地块对应总货值34.58亿元，其中住宅货值29.09亿元。

08

质押

恒越健康100%股权质押担保，淄博恒越在土地抵押办理完成前100%股权质押担保。

担保

中国恒大集团（3333.HK）（主体信用评级AAA）及恒大健康产业集团有限公司（境内）为融资人溢价回购义务提供连带责任保证担保。

中国恒大集团为香港上市公司，中国恒大主体信用等级为AAA，评级展望为稳定。穆迪公司给予集团B1正面维持国际评级，惠誉国际信用评级有限公司给予集团B+正面国际评级。世界财富500强第138位，中国500强第22位。截止2019年6月30日总资产2.10万亿元，净资产0.35万亿元。

恒大健康产业集团有限公司（境内）中国恒大集团积极践行“健康中国”的国家战略、借鉴国际养生养老的先进经验并结合中国的实际国情于2015年成立的一家从事大健康产业的香港上市公司（HK.00708 恒大健康）的国内主体公司。截止2019年7月末，恒大健康总资产规模为400.42亿元，净资产规模63.15亿元。

综上，该项目担保人担保实力较好。

09

（1）本项目担保人一为香港上市公司中国恒大集团，中国恒大集团为财富世界500强排名第138位，中国500强第22位，有AAA主体国内评级，担保人二恒大健康产业集团有限公司是恒大集团医疗养老板块上市公司恒大健康（ HK.00708 ）最重要的境内主体，担保人实力雄厚，担保能力较强，二者为恒鹏健康的溢价回购进行担保，担保效力较好。

（2）本次信托计划抵押物为位于山东省淄博市的住宅用地，抵押物土拍价值（含契税）为不低于7.75亿，抵押率为60%，预计对应货值达34.58亿元。对本项目本息安全有较好的覆盖。抵押人100%股权在抵押办理前质押我司。抵质押物均具有很好的变现能力且价值足额，担保效力较好。

（3）本项目交易结构清晰且所投资行业为国家近年来大力支持鼓励发展的大健康行业，行业前景明朗且市场空间较大，未来项目收益可期。

10

提示：本产品包括但不限于以下风险,具体请以《信托合同》和《信托计划说明书》为准。

正文：

1. 受托人管理、运用或处分信托财产过程中，可能面临各种风险，包括但不限于信用风险、政策风险与市场风险、交易主体经营风险、担保风险、受托人管理风险及保管人风险、信托产品不成立风险、信托受益权提前终止和信托计划延期风险、流动性风险、信息传递风险、各期信托单位不同时到期的风险、其他风险；受托人对管理、运用和处分信托财产的盈亏不提供任何承诺。有关参与本信托计划可能面临的各种风险，详见《信托合同》及《认购（申购）风险申明书》。

2.受托人依据《信托合同》约定管理信托财产所产生的风险，由信托财产承担。受托人因违背信托文件的规定、管理、运用、处分信托财产不当，导致信托财产遭受损失的，由受托人以固有财产赔偿；但受托人赔偿以信托财产的实际损失为上限，并不得超过信托财产本身。受托人固有财产不足赔偿时，由投资者自担。

3.受托人承诺以受益人的最大利益为宗旨处理本信托计划的信托事务并谨慎管理信托财产，但不承诺信托财产不受损失，亦不承诺信托财产的最低收益。

11

中国光大集团注册资本600亿元，由财政部和中央汇金投资有限责任公司发起设立。经过36年的发展，集团已经成为横跨金融与实业、香港与内地，机构与业务遍布海内外，拥有金融全牌照和环保、旅游、健康、高科技等特色实业，具有综合金融、产融合作、陆港两地特色优势的国有大型综合金融控股集团。2015－2018年，中国光大集团连续四年蝉联世界500强，目前位列第289位。截至2019年6月末，集团总资产达到5.1万亿元，营业收入992亿元、净利润270亿元，拨备前利润达到561亿元。

控股股东

光大兴陇信托有限责任公司（以下简称公司）于2014年经中国银监会批准重组后成立，注册资本64.18亿元，是中国光大集团金融板块中与银行、证券、保险并列的四大核心子公司之一。自成立以来，公司坚持回归信托本源，服务实体经济，截至2019年6月末，公司管理资产规模达到6485.75亿元，固有资产规模为121.59亿，实现营业收入17.44亿元，净利润8.61亿元，公司ROE（净资产收益率，年化）为18.32%；2019年上半年，公司为委托人实现收益165.50亿元，各项核心经营指标全面进入行业前十，并荣获信托业协会组织的2018年度行业A类评级。

公司经营

光大信托发展战略的总体框架是：以“光大信托，助力社会更美好”为愿景，以“全方位领先，具有可持续竞争能力的中国一流信托公司”为十年战略目标，以围绕业务组合、运营模式、支撑体系、发展方式四大战略发展主线，聚焦“受人之托、代人理财”的信托主业，资金端聚焦财富管理，资产端打造综合化服务能力，布局财富管理、消费金融、资产管理、投资管理、投资银行五大业务领域，实现高质量发展。

发展战略

12

业务综合化 发展协同化

风控精细化 产品创新化

公司将努力实现综合化、多元化经营模式，深入挖掘信托制度优势和服务对象的需求，充分利用集团联动资源，灵活使用各种金融工具，创造性地为客户提供综合金融服务方案，满足客户多元化和个性化的金融需求。

公司以风控的核心专业能力统筹推进风险管理的精细化、系统化，通过健全风险管理组织架构、完善制度流程、强化监督机制、培育风险文化和提升信息化水平，精细化管理各类风险，为客户提供优质高效服务。

公司将采取协同化发展的策略来建立新的商业模式，全面加强与商业银行、证券公司、资产管理公司等金融机构建立策略联盟，开展不同层次的业务合作，以达成优势互补、竞合共赢的效应，不断提升业务联动和协同的水平。

公司将积极推动财富管理综合化，资产管理多元化，产融结合特色化，投融资模式标准化，探索发展具有组合管理性质的基金化投资信托产品，具有品牌效应的“全市场配置型”资产管理产品，促进业务结构的不断丰富和优化。

13