44

信托计划概要—产品要素

交易对手 : 德州嘉泰置业有限公司

信托规模 : 总规模 40000 万元 , A 类信托单位 20000 万元， B 类信托单位 20000 万元

信托期限信托期限 : : A 类信托 12 个月， B 类信托 24 个月

退出方式： 1. 从合伙企业获得的收益，合伙企业的收益来自于尚城国际、龙溪香岸的销售回款；2. 受托人转让其持有的合伙企业财产份额获得的收入

预计收益率： A 类： 8.6%/ 年 – 9.5%/ 年B 类 9%/ 年 – 11%/ 年

资金用途：认购嘉兴鼎信汇仪投资合伙企业有限合伙份额，成为唯一有限合伙人，合伙企业将资金委托给四川信托发起嘉泰置业信托贷款单一信托，向德州嘉泰置业有限公司发放信托贷款，用于尚城国际、龙溪香岸两个项目的开发建设。

资金用途：认购嘉兴鼎信汇仪投资合伙企业有限合伙份额，成为唯一有限合伙人，合伙企业将资金委托给四川信托发起嘉泰置业信托贷款单一信托，向德州嘉泰置业有限公司发放信托贷款，用于尚城国际、龙溪香岸两个项目的开发建设。

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信托计划概要—预期收益与分配方式

100 万≤购买金额＜ 300 万（不含） 年预期收益率： 8.6% 300 万（含）≤购买金额 年预期收益率： 9.5%

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A 类

年预期收益率

100 万≤购买金额＜ 300 万（不含） 年预期收益率： 9% 300 万（含）≤购买金额 年预期收益率： 11%B 类

按年付息 到期还本

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信托计划概要—资金募集账户

信托计划资金募集账户：

账户名称：四川信托有限公司

账 号： 1248 0121 0482 8832

开户银行：哈尔滨银行成都武侯支行

信托计划资金募集账户：

账户名称：四川信托有限公司

账 号： 1248 0121 0482 8832

开户银行：哈尔滨银行成都武侯支行

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信托计划概要—交易结构

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信托计划概要—交易结构

• 信托计划拟募集资金人民币 40,000 万元，其中 A 类信托单位 20,000 万元， B 类信托单位 20,000 万元，将信托资金用于认购鼎信长城发起的嘉兴鼎信作为普通合伙人（ GP ）的嘉兴鼎信汇仪投资合伙企业有限合伙份额，成为合伙企业唯一有限合伙人（ LP ）。合伙企业在取得资金后将资金委托给四川信托发起嘉泰置业信托贷款单一信托（以下简称“单一信托”），由四川信托作为贷款人向德州嘉泰置业有限公司发放信托贷款，用于其名下尚城国际、龙溪香岸两个项目的开发建设。

• 信托到期时，由嘉泰置业偿还单一信托项下的贷款本息，四川信托将信托利益分配给合伙企业。合伙企业按照合伙协议约定将所获投资收益将分配至普通合伙人及有限合伙人。受托人以合伙企业向有限合伙人分配的利润、转让有限合伙份额获得的收入以及解散清算有限合伙企业获得的财产作为信托利益的来源，为投资者谋取信托利益。

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信托计划概要—合伙企业基本信息

基金名称 嘉兴鼎信汇仪投资合伙企业

组织形式 有限合伙制，普通合伙人按照协议约定执行合伙事务

基金募集规模 人民币 40,400 万，其中 LP40,000 万元， GP400 万元

基金期限 24 个月

基金管理人 /GP 嘉兴鼎信智赢股权投资管理有限公司 , 系鼎信长城全资子公司

投资项目

以委托贷款形式向嘉泰置业发放贷款，用于尚城国际、龙溪香岸两个项目的开发建设

备注  

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信托计划概要—信托计划优势分析

鼎信长城股东背景实力雄厚 – 长城资产 & 鼎信投资 过往业绩突出 管理团队、成员优秀 市场知名度高 基金投资针对性强 基金操作经验丰富

项目拿地成本低，楼面地价低，利润空间大 项目定位优势明显，以刚需住宅为主 项目位置选定准确，周边配套设施较齐全，适合刚需居住 销售价格定位准确，销售价格明显低于周边同品质楼盘 销售客户群体锁定准确 销售业绩突出，去化速度快，去化率极高

GP 实力优势GP 实力优势

项目优势项目优势

1111

信托计划概要—信托计划优势分析

经营思路明确，经营稳健，没有通过融资撬动高杠杆而大幅扩张趋势，基本是用资本金滚动来实现企业的良性发展

多年开发经验，稳步前进，前期开发楼盘市场反应较好，嘉泰品牌在德州房地产市场已经建立了广泛而深入的品牌影响力，为当地龙头地产企业

财务状况稳定，资产结构优良，总资产 16.9 亿元，负债率仅为 6% ，未有任何金融负债，各项财务指标均属于行业优良值

交易结构清晰 在合伙企业和贷款层面均设置较严格的增信措施 设置了土地及房产抵押 设置了项目公司 -嘉泰置业股权 100% 质押 设置了平德置业股权 100% 质押 设置了实际控制人、各股东、法人的连带责任保证担保 向项目公司委派我司认可的董事，实现一票否决制 向派驻现场监管人员，全程监管资金流入和支出、工程的

施工建设，设置比较严格的监管制度 设置了提前归集 掌握项目降价权及对借款人违约时的低价收购权

借款人优势 借款人优势

风控措施完善 风控措施完善

GP 和 LP 制度和分工明确

LP监管权限大，符合集合资金信托计划的主动管理动机

设置了投委会，行使对合伙企业事务的独占性及排他的决议权，并且 LP 在投委会中具有一票否决权，有效地防范和降低了 GP 的道德风险

投委会的议事范围广、决策力强

合伙企业将资金定向投资于四川信托发起的单一信托，单一信托风险控制力强，为本信托计划提供强有力的保障

1212

信托计划概要—信托计划优势分析

有限合伙的 内控机制 有限合伙的 内控机制

1414

公司介绍——关于鼎信长城

• 嘉兴鼎信是鼎信长城（北京）投资管理有限公司（简称“鼎信长城”）的全资子公司。

• 鼎信长城是专门从事房地产私募股权基金的投资、管理并提供相关咨询服务的房地产基金管理公司。

• 鼎信长城由中国长城资产管理公司及业界知名房地产基金团队 -- 鼎信投资共同发起设立。

1515

公司介绍——强大的股东背景

中国长城资产管理有限公司

中国长城资产管理公司是中国四大金融资产管理公司之一，国有独资金融企业，公司注册资本人民币 100 亿元，由财政部全额划拨，并由银监会直接监管。

长城资产具有雄厚的资本实力及丰富的金融资源。旗下设有租赁、信托、保险、担保、投资、咨询等全金融品类公司，是大型金融混业控股平台。

1616

鼎信投资 鼎信投资是一个专业基金管理团队，团队成员主要来自国内龙头房地产企业、各类大型金

融机构以及国内外顶尖评估机构等，自 2003 年起开始房地产基金领域研究与实践，十年来积累了专业、丰富的地产投资、运营及资产管理经验，管理了超过 20 支地产基金。

在国内声望显赫、资产管理规模大、投资管理效益高，是中国房地产基金的先行者和领路人

鼎信投资主要管理团队已先后与国内第一大投行 -- 中信证券、中国四大资产管理公司之一 -- 中国东方资产管理公司以及河北省最大房地产企业、上市公司 --荣盛发展等共同组建多支地产基金，累计投资规模近 80 亿元。

鼎信投资现为全国房地产基金联盟创始副会长单位、中国股权投资基金协会特殊资产专业委员会创始副会长单位、中国房地产协会投融资委员会会员单位、全国工商联房地产商会成员单位等，在业界享有较高的威望。

公司介绍——强大的股东背景

1717

公司业务——业务范围

1818

过往业绩（部分）

1919

过往业绩（部分）

2222

过往业绩（部分）

过往开发业绩嘉泰置业在德州当地累计开发面积逾 130 万平方米，已交付项目包括嘉泰园、嘉馨园、世纪花城、温馨家园、名仕雅居、胜利小区、嘉御园、嘉瑞园等多个小区，项目多数位于德州市德城区，定位均为普通住宅。嘉泰品牌在德州房地产市场已经建立了广泛而深入的品牌影响力，嘉泰置业已成为德州首屈一指的区域龙头。

2121

借款人介绍

借款人：德州嘉泰置业有限公司注册资本： 8000 万元

主营业务：房地产开发、建材销售开发资质：贰级

股本结构

法人及实际控制人：郭玉霞

2424

项目介绍

• 一、德州市• 德州市，位于黄河下游，山东省的西北部，是山东省的北大门，南北与济南、天津两大都市等距相望。

• 德州市辖一区两市八县和两个经济开发区，总面积 1.03 万平方公里，人口560 万。

• 2012 年德州市 GDP达到 2230.56 亿元。

二、“尚城国际”项目情况•尚城国际项目位于德州市传统的市中心区域德城区，距德州火车站仅 1.5 公里，距德州最繁华的商业中心德州百货大楼不足 2 公里。•周边配套完善，教育、医疗设施一应俱全。

2323

借款人介绍 – 财务状况

嘉泰置业总资产 169,638 万元，其中流动资产为 106,209 万元，非流动资产为 63,430 万元；负债总额 41,657 万元，其中预收账款 32,197 万元，为未结转收入的房屋预收所得款，故实际负债仅为 9460 万元，除去预收账款影响负债的因素，实际资产负债率仅为 6%。 嘉泰置业短期偿债能力指数流动比率（均大于 2 ）、标速动比率（均大于0.5）、现金比率（均大于 0.3）均属于行业优良值，而且波动幅度极小，流动性极强，公司无任何长短期借款，流动资产对流动负债的保障程度高。 公司资产负债率近年维持在 6%左右，考虑到其他地产公司均为通过融资撬动杠杆来扩到资产规模和进行开发建设，如此低的负债率体现了该公司稳健发展的思路，完全利用自有资本金来实现企业的良性发展，具有良好的资产权益结构保证良好的长短期偿债能力。

2525

项目介绍

项目二期净用地面积为 7 万平方米，土地性质为商住用地，规划总建筑面积为21.4 万平方米，其中住宅 17.3 万平方米，商业 1586平方米，幼儿园和便民市场分别为 1731平方米和 4804平方米，地下车位 3.3 万平方米，规划总户数 1184 户。

项目三期净用地面积为 2.4 万平方米，土地性质为商住用地，规划总建筑面积为3.9 万平方米，其中住宅 2.9 万平方米，商业 2158平方米，地下车位 7,501平方米，规划总户数 272 户。

2626

项目介绍

土地成交情况 尚城国际项目土地成交价格 1.4 亿元，取得土地面积 13 万方，约合 1083 元 /平方米，

规划总建筑面积为 34.8 万方，楼面地价 405 元 /平方米，土地款已经全部交清。 总投情况 项目预计总投资 8.2 亿元，目前已投入 3.5 亿元，占比 42.8%

施工情况 一期已经主体封顶，正在外立面和室内装修，二期和三期正处于地基工程 销售情况 项目一期 2012 年 8 月开盘，去化率已经 99% ，销售均价在 4850 元 /平方米 本信托用款的二期、三期共规划房源 1456套，目前未达到预售条件，但二期于 2 月份推出内部认购活动，按照 5100 元 /平米认购价，市场反响热烈，已签认购协议 500份以上，预计 2013 年 7 月取得预售许可证，实现正式签约销售。

2727

项目介绍

• 三、“龙溪香岸”项目情况• 位于德州市开发区核心居住区，减河

公园东岸，距德州高铁站 15 分钟车程；• 德州市政府及各行政服务机关均在 5

年前就已搬入开发区，距本项目不足3 公里。

• 本项目紧邻德州风景优美的减河湿地公园，交通便利；

• 距山东面积最大的商业购物中心奥德乐广场仅 2 公里，商业配套正在日趋完善；教育、医疗机构均在本项目 3公里范围内。

项目一期规划净用地面积 5.6 万方，总建筑面积 16.9 万方，其中商业面积 5374平方米，住宅面积 12.6 万平方米，幼儿园 2137

平方米，土地性质为商住用地，规划总户数1080 户。

2828

项目介绍

土地成交情况

· 龙溪香岸项目取得土地面积 13 万平方米，规划总建筑面积为 34.8 万平方米，楼面地价较低，土地款已经全部交清。

总投情况

· 本信托资金用于龙溪水岸项目一期开发建设，一期预计总投资 3.7 亿元。

施工情况

· 项目一期进入基础施工阶段，目前四证齐全，预计本年第 3 季度达到预售标准， 2014 年第一季度结构封顶。

2929

项目介绍

房源定位

规划以刚需住宅为主，户型设计有二室 70平方米— 95平方米为主占70% ，三室 101平方米— 130平方米占 30% ，销售平均定价为 4300

元 /平方米。可售面积 12.56 万平米，共计房源约 712套。

认筹情况

2013 年 1 月底对周边公安局、袁桥乡政府等各个单位推出团购活动，均价4000 元 /平米，团购定金按 5 万 -20 万不等收取。市场反响非常踊跃，目前参加团购的客户约 300 户，客群构成以项目周边的政府机关公务员及周边企业员工为主。

3131

信用增级措施（合伙企业层面）

四川信托作为 LP对合伙企业决策实现一票否决机制 合伙企业设立投资决策委员会，对合伙企业重大事项作出决议，并监督执行事务合伙人执行合伙企业管理职能。1. 投策委会的构成 投资决策委员会暂定由三名成员组成，其中一名由 LP任命，其余均由GP任命。2. 投策委会的职权 投资决策委员会有权行使对合伙企业亊务的独占及排他的决策权3. 投委会的议事规则 投资决策委员会的任何决策必须经半数以上成员通过，通过的半数中必须有 LP 委派的成员 , 实现 LP 在合伙企业投资决策委员会的所议事项决策中可行使一票否决权。

3232

信用增级措施（四川信托层面）

• 一、土地及房产抵押，抵押率不高于本信托本金 50%；• 1. 嘉泰置业将其合法持有“尚城国际”东区（项目三期）土地使用权抵押并追加在建工程抵押；

• 2. “ 龙溪香岸”项目土地使用权抵押，并追加在建工程抵押；• 3. 嘉泰置业将其合法持有“办公楼”及其对应土地使用权抵押；• 4. 龙溪香岸后期土地抵押；• 5.“ 尚城国际”西区（项目二期）土地第二顺位抵押，意在监管尚城国际二

期销售回款；• 6. 信托计划成立后，追加实华地块土地抵押，土地面积约 383.22亩，土地

总价款为 64,381 万元。• 抵押物的抵押率不高于评估价值的 50% 。• 二、股权质押• 德州嘉泰置业 100% 股权质押• 德州平德置业 100% 股权质押• 三、实际控制人、股东、法人均承担无限连带责任保证

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信用增级措施（四川信托层面）

• 四、合伙企业向嘉泰置业委派一名我司认可的董事，对重大事项具有一票否决权

• 五、资金监管• 1. 合伙企业派驻财务监管人员，资金使用全程监管，确保对信托资金的使用正常，销售回款全部用于项目开发建设

• 2. 共管嘉泰置业证照、及印鉴（公章、财务章、合同章）• 3. 嘉泰置业的银行账户预留财务监管人员印鉴• 4. 开设贷款资金使用账户和销售回款监管账户，并相应开设网银，网银开通双重审批功能，财务人员掌握网银的发起， LP掌握网银的最终审核，监管全部资金的使用。

• 六、资金提前归集

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信用增级措施（委托贷款层面）

• 七、合伙企业具有项目销售降价权

• 如资金归集无法达到既定要求时，将采用强制措施 :

• 1. 向嘉泰置业发出降价通知以尽快回笼资金，嘉泰置业需无条件执行

• 2. 要求嘉泰置业提前偿还贷款本息

• 3. 行使抵 /质押权

• 4. 要求保证人承担保证责任

• 八、合伙企业具有嘉泰置业股权的低价收购权

• 如嘉泰置业违约，合伙企业有权以 1 元对价收购嘉泰置业 100% 股权，嘉泰置业原有股东须无条件配合。

3535

风险控制—还款来源

销售收入及净现金流预测•信托期内销售预测信托期内，按 80% 的去化率预测，尚城二期和三期共可实现销售 10.3 亿元，龙溪香岸可实现预售 5.81 亿元，两项目共计可达 16.11 亿元。•净现金流A 类信托：信托满 1 年，按 80%去化率预测，可实现销售收入 10 亿元，现金流出 2.7 亿元，净现金流为 7.3 亿元，对 A 类信托本息的保证倍数为 322% ；B 类信托：信托满 2 年，按 80%去化率预测，可实现销售 6 亿元，现金流出 3.6

亿元，加之上年净现金留存 7.3 亿元，净现金流为 7.5 亿元，对 B 类信托本息保证倍数为 325% 。

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川汇沧海 信达天下

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川汇沧海 信达天下

四川信托 真我博爱 做好自我，正大为先，服务客户，臻于至善。以人为本，以客户为中心，为客户提供全方位优质服务。

四川信托 从心启程做平凡人，怀非凡心，互动交流，从心开始。服务源自内心，视客户为知心伙伴，我们与客户共成长。

四川信托 笃行致远我们致力于远大理想，以矢志不渝之精神，锐意进取。追求卓越，在金融市场的攀登中永远开拓，创新。

川汇沧海 信达天下

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