Правовые и методические основы

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 35 от 29.07.1998г.

Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316"Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель"

Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель водного фонда ( утвержденные Приказом Минэкономразвития РФ от 14.05.2005г. №99)

Приказ Федеральной службы земельного кадастра России от 26.08.2002 N П/307 «Об утверждении методики государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений».

Федеральные стандарты оценки № 1, 2, 3, 4 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», «Цель оценки и виды стоимости», «Определение кадастровой стоимости»

Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Межрегиональный союз оценщиков», утвержденные Наблюдательным советом  НП «МСО», Протокол № 15 от 07.06.2012.

Основные этапы определения кадастровой стоимости земель водного фонда

Формирование перечня земельных участков водного фонда

Группировка перечней земельных участков водного фонда

Расчет кадастровой стоимости земельных участков водного фонда

Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельныхучастков водного фонда

Формирование перечня земельных участков водного фонда

Группировка перечней земельных участков Водного фонда

Расчет кадастровой стоимости земельных участков Водного фонда

Составление отчета об определении кадастровой стоимости Земельных участков Водного фонда

Формирование перечня земельных участков Водного фонда

Формируется территориальным управлением федерального органа исполнительной власти,

осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель,

по субъекту Российской Федерации в виде Кадастрового плана территории по состоянию на дату

начала работ

Перечень земельных участков –

описание оцениваемых земельных участков в разрезе количественных и качественных характеристик

Распределение земельных участков водного фондаРеспублики Бурятия

Кабанский район: 16 участков

Республика Бурятия

17 участков

Северо-Байкальский

район: 1 участок

1-ая группа - земельные участки, занятые обособленными водными объектами, находящимися в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2-ая группа - земельные участки, занятые: обособленными водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; сооружениями, предназначенными для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; сооружениями (дамбами), ограждающими хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройствами от размывов на каналах, а также другими сооружениями, предназначенными для предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов

3-я группа - земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые: объектами водоснабжения, объектами рыбного и охотничьего хозяйства, гидротехническими сооружениями (за исключением сооружений, предназначенных для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; сооружений (дамб), ограждающих хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройств от размывов на каналах, а также других сооружений, предназначенных для предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов), водозаборными, портовыми и иными водохозяйственными сооружениями и объектами.

4-ая группа- земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые древесно-кустарниковой или иной растительностью.

5-ая группа - земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, предоставленные садоводческим, огородническим и дачным объединениям.

6-ая группа - земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые объектами рекреации.

Группировка перечней земельных участков водного фонда

Распределение количества земельных участков водного фондаРеспублики Бурятия по видам разрешенного использования

Результаты расчета удельного показателя кадастровой стоимости земель, отнесенных к 2 группе вида использования

№ п/п Муниципальное образованиеУПКС земель, отнесенных к 2

группе1 Кабанский район 4,43

УПКС установлен исходя из среднего значения УПКС

земельных участков сельскохозяйственного назначения,

утвержденных Постановлением Правительства РБ от

06.12.2012 № 738 «Об утверждении государственной

кадастровой оценки земель сельскохозяйственного

назначения Республики Бурятия» в пределах МО «Кабанский

район».

Результаты расчета удельного показателя кадастровой стоимости земель, отнесенных к 3 группе вида использования

№ п/п Муниципальное образованиеУПКС земель, отнесенных

к 3 группе

1 Кабанский 0,24

УПКС установлен исходя из среднего значения УПКС земельных участков промышленности и иного специального назначения, отнесенных к 4 группе (ЛЭП, ж/д, автодороги, линейные объекты ), утвержденных Постановлением Правительства РБ от 08.09.2010 №393 «Об утверждении государственной кадастровой оценки земель промышленности ,энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в Республике Бурятия» в пределах МО «Кабанский район».

Результаты расчета удельного показателя кадастровой стоимости земель, отнесенных к 6 группе вида использования

№ п/п Муниципальное образованиеУПКС земель, отнесенных к 6

группе

1 Кабанский 334,962 Северо-Байкальский 118,82

УПКС установлен исходя из среднего значения УПКС

земельных участков особо охраняемых территорий объектов,

утвержденных Постановлением Правительства РБ от

08.09.2010 №394 «Об утверждении государственной

кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и

объектов в Республике Бурятия» в пределах МО «Кабанский

район» и МО «Северо-Байкальский район»

Результаты определения УПКС земель водного фонда по всем группам

№ п/пМуниципальное

образование1 группа 2 группа 3 группа 4 группа 5 группа 6 группа

1 Кабанский - 4,43  0,24  - - 334,96

2 Северо-Байкальский - - -  - -  118,823 Республика Бурятия -  4,43 0,24 -  -  226,89

Основные выводы по государственной кадастровой оценке земель водного фонда Республики Бурятия:

Изменение кадастровой стоимости земель вызвано актуализацией

кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального

назначения, земель сельскохозяйственного назначения, земель особо

охраняемых территорий и объектов по сравнению со стоимостью,

действовавшей на дату проведения предыдущего тура кадастровой

оценки.

Основные этапы определения кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений

Сбор рыночной информации

Расчет кадастровой стоимости земельных участков

Составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки

Анализ качества модели оценки

Построение модели оценки

Группировка объектов оценки

Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки

Определение ценообразующих факторов объектов оценки

Сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости

Количество земельных участков и объединений в муниципальных образованиях Республики Бурятия

№ п/п Наименование МО Номер кадастрового района

Количество земельных участков Количествообъедине-ний

Количество поселений

По всем видам объединений

По садоводческим, огородническим объединениям

По дачным объединениям

1 Улан-Удэ 03:24 8 8 0 2 1

2 Баргузинский 03:01 138 122 16 1 4

3 Бичурский 03:03 1 1 0 1 1

4 Заиграевский 03:06 11 965 9233 2732 59 8

5 Закаменский 03:07 1 1 0 1 1

6 Иволгинский 03:08 13 003 1735 11268 97 10

7 Кабанский 03:09 2 262 1559 703 27 12

8 Кижингинский 03:10 62 0 62 1 1

9 Муйский 03:13 20 20 0 1 1

10 Прибайкальский 03:16 2 042 554 1488 13 6

11 Северо-Байкальский 03:17 721 719 2 10 6

12 Селенгинский 03:18 915 821 94 19 3

13 Тарбагатайский 03:19 11 546 952 10594 50 5

14 Тункинский 03:20 2 1 1 1 2

15 Всего 42686 15726 26960 262 61

Распределение количества земельных участков по видам объединений

Перечень факторов кластеризации для государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических объединений

Республики Бурятия 2013года

№ п/п

Наименование фактора кластеризацииЕдиницы

измерения

1 Расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ км

2 Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района, городского округа км

3 Расстояние от населенного пункта до ближайших ж/д вокзала, станции, платформы км

4 Численность населения в населенном пункте чел.

5 Численность населения в муниципальном районе, городском округе чел.

6 Среднемесячная заработная плата в муниципальном районе, городском округе руб.

7 Наличие в населенном пункте или вблизи (до 1 км) водного объекта да/нет

УПКС земельных участков садоводческих и огороднических объединений в районах с развитым предложением на соответствующем рынке земли определен корреляционно-регрессионным методом на основе двух ценообразующих факторов:

1)расстояние от населенного пункта до ближайших ж/д вокзала, станции, платформы;

2)среднемесячная заработная плата в муниципальном районе (городском округе).

Перечень факторов кластеризации для государственной кадастровой оценки земель дачных объединений Республики Бурятия 2013года

№ п/п

Наименование фактора кластеризацииЕдиницы

измерения

1 Расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ км

2 Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района, городского округа Км

3 Расстояние от населенного пункта до ближайших ж/д вокзала, станции, платформы Км

4 Численность населения в населенном пункте чел.

5 Численность населения в муниципальном районе, городском округе чел.

6 Среднемесячная заработная плата в муниципальном районе, городском округе руб.

7 Наличие в населенном пункте или вблизи (до 1 км) водного объекта да/нет

8 Расстояние до ближайшего места массового отдыха на оз.Байкал км

УПКС земельных участков дачных объединений в районах с развитым предложением на соответствующем рынке земли определен корреляционно-регрессионным методом на основе двух ценообразующих факторов:

1) среднемесячная заработная плата в муниципальном районе, городском округе;

2) расстояние до ближайшего места массового отдыха на оз.Байкал.

Определение УПКС объединений, входящих в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах земельных

участков

УПКС земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений в районах с недостаточной развитостью соответствующего рынка земель был проведен по альтернативной оценке:

для дачных участков - на основе кадастровой оценки, проведенной для земель населенных пунктов, предназначенных для размещения домов, малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой (2 группа), по состоянию на 01.01.2012г.

для садоводческих и огороднических участков - на основе кадастровой оценки, проведенной для земель сельскохозяйственного назначения по состоянию на 01.01.2012г.

Средний удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков в составе земель садоводческих, огороднических и дачных

объединений на территории Республики Бурятия

№ пп

Наименованиемуниципального

образования

Удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м

садоводческих, огороднических

объединений

дачных объединений

1 Баргузинский район 66,03 244,03

2 Бичурский район 235,29 -

3 Заиграевский район 235,88 381,36

4 Закаменский район 80,07 -

5 Иволгинский район 185,96 272,97

6 Кабанский район 186,79 413,83

7 Кижингинский район - 221,21

8 Муйский район 34.53 -

9 Прибайкальский район 179,6 304,02

10 Северо-Байкальский район 46,3 222,28

11 Селенгинский район 252,25 220,42

12 Тарбагатайский район 168,51 229,08

13 Тункинский район 93,36 214,65

14 город Улан-Удэ 286.44 -

15 Республика Бурятия 216,82 271,77

Сравнительный анализ актуализированной кадастровой стоимости с кадастровой стоимостью, действующей по состоянию

на 01.01.2009

Проведение сравнительного анализа было затруднено значительными изменениями в составе земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, а именно:

в предыдущем туре оценки отсутствовали земли соответствующего вида использования в Баргузинском, Бичурском, Закаменском, Муйском, Тункинском районах и городе Улан-Удэ, отсутствовали участки земель дачных объединений в Заиграевском и Кабанском районе

в период с 2009 по 2012 год образовалось значительное количество дачных объединений

в период с 2009 по 2012 год часть земельных участков садоводческих и огороднических объединений была переведена в земли дачных объединений

Сравнения среднего уровня УПКС земель садоводческих и огороднических объединений по муниципальным образованиям со средними значениями кадастровой

стоимости предыдущего тура кадастровой оценки

№ п/п

Наименование муниципального

образования

Средний уровень кадастровой

стоимости 1 кв.м. земель

садоводческих и огороднических объединений по

состоянию на 01.01.2009г.,

руб. /кв.м

Средний уровень кадастровой

стоимости 1 кв.м. земель садоводческих

и огороднических объединений по

состоянию на 01.01.2013г.,

руб. /кв.м

Изменение

Абсолютный прирост, руб.

Темп роста

1 Заиграевский район 56,36 235,29 178,93 4,162 Иволгинский район 65,08 185,96 120.88 2,863 Кабанский район 65,05 186,79 121,74 2,874 Прибайкальский район 52,83 179,6 126,77 3,45 Северо-Байкальский район 11,72 46,3 34,58 46 Селенгинский район 52,86 252,25 199,39 4,777 Тарбагатайский район 53,73 168,51 114,78 3,28 Республика Бурятия 54,98 216,82 161,84 3,94

Сравнения среднего уровня УПКС дачных объединений по муниципальным образованиям со средними значениями кадастровой стоимости предыдущего

тура кадастровой оценки

№ п/п

Наименование муниципального

образования

Средний уровень кадастровой

стоимости 1 кв.м земель дачных объединений по

состоянию на 01.01.2009г.,

руб. /кв.м

Средний уровень кадастровой

стоимости 1 кв.м земель дачных объединений по

состоянию на 01.01.2013г.,

руб. /кв.м

Изменение

Абсолютный прирост, руб.

Темп роста

1 Иволгинский район 156,13 272,97 116,84 1,752 Кижингинский район 85,00 221,21 136,21 2,63 Прибайкальский район 198,06 304,02 106,02 1,534 Селенгинский район 114,27 220,42 106,15 1,935 Тарбагатайский район 150,19 229,08 78,89 1,536 Республика Бурятия 149,16 271,77 122,61 1,82

Основные выводы по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений

Республики Бурятия:в среднем по Республике Бурятия наблюдается увеличение кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений

минимальный удельный показатель кадастровой стоимости земель садоводческих и огороднических объединений составил 34.53 руб./кв.м в Муйском районе, максимальный – 286,44 руб./кв.м в г. Улан-Удэ

минимальный удельный показатель кадастровой стоимости земель дачных объединений составил 214,65 руб./кв.м в Тункинском районе, максимальный – 413,83 руб./кв.м в Кабанском районе

средний удельный показатель кадастровой стоимости в субъекте составил 216,82 руб./кв.м для земель садоводческих и огороднических объединений и 271,77 руб./кв.м для земель дачных объединений

Основные выводы по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных

объединений Республики Бурятия:

средний темп роста кадастровой стоимости в субъекте по муниципальным образованиям, вошедшим в предыдущий и новый туры кадастровой оценки, составил 3,94 для земель садоводческих и огороднических объединений и 1,82 – для дачных

средний абсолютный прирост среди муниципальных образований, вошедших в предыдущий и новый туры кадастровой оценки, отмечен в составил 161,84 для земель садоводческих и огороднических объединений и 122,61 – для дачных