i

요약 및 정책건의

1. 연구개요

(1) 배경

◦ “청계천 복원에 따른 서울 도심부 발전계획(2004)” 이후 민선4기의 서울시는 도심재창조 사업을

꾸준히 전개하고 있으며, 용산국제업무지구 개발이 가시화되면서 도심부를 둘러싼 여건이 변화

하고 있어, 도심부에 대한 관리정책을 점검할 필요가 있음.

◦ 각종 지표를 중심으로 도심부 현황과 관리정책의 효과에 대한 세부적인 진단이 보강될 필요가

있으며, 이에 근거한 정책 결정이 필요함.

◦ 토지이용(도시계획), 산업, 역사 ․ 문화 등 부문별 도심부 정책들의 연계와 종합화가 필요하며, 특

히 토지이용(도시계획)과 산업부문의 정책이 통합될 필요가 있음.

(2) 목적

◦ 이 연구의 목적은 ① 현 시점에서 도심부 내외의 여건 변화가 도심부에 미치는 향을 분석하고

이에 따른 계획과제 및 정책방안을 제시하고, ② 향후 도심부관리계획의 수립을 지원하기 위해

서 도심부를 면밀히 분석하고 진단하며 ③ 토지이용, 산업, 문화 ․ 역사를 종합적으로 다루는 공

간계획을 수립하는데 있음.

◦ 이 연구는 도심부를 관리하는 새로운 계획을 마련하는 것이 아니라, 도심부에 대해 분석 및 진

단을 하고, 기존 계획의 틀을 보완하여 향후 도심부와 관련된 정책과 계획을 지원하는 것임.

(3) 범위

◦ 이 연구에서 다루는 주요 공간적 범위는 서울 사대문안 도심부로 한정하되, 연구부문에 따라 사

대문안 주변지역으로 연구범위를 확장함. 또한 도심부를 동질한 특성을 갖는 85개 블록으로 세

분화하여 도심부 공간분석단위로 삼음.

◦ 시간적 연구범위는 서울에 정도한 조선 초부터 현재까지를 분석대상으로 삼되, 특히 청계천 복

원 이후 현재까지의 변화에 주목함. 목표 시점은 2030년으로 설정함.

◦ 자료접근이 가능한 2000~2007년 과세자료, 2007년 건축물관리대장 및 토지대장, 2006년 토지

이용특성자료 등을 이용함.

ii

(4) 구성

◦ 관련계획 및 해외사례 검토

◦ 문헌 검토 및 각종 지표 분석을 통해 도심부의 현황, 변화과정, 도심부 내외의 여건변화 검토

◦ 도심부의 공간정책 방향을 설정하기 위해 쟁점별로 도심부 진단 및 SWOT분석을 통한

계획과제 및 정책방향 제시

◦ 도심부 미래상 구현을 위한 구상

2. 도심부 관련계획 및 해외사례 검토

◦ 도심부와 직접 관련된 계획들인 “서울도시기본계획 2020(2006)”, “서울 도심부 관리 기본계획

(2000)”, “청계천 복원에 따른 도심부 발전계획(2004)”, “서울시 도시및주거환경정비기본계획-도

시환경정비사업부문(2004)”, “도심재창조 종합계획(2007)”, “도시기본계획에 따른 권역별 발전계

획(2007)” 등을 검토함. 기타 문화재 보전 ․ 관리를 위한 각종 계획 및 사업을 검토하여 계획과제

와 기존 계획을 요약 정리함.

◦ 해외 도심부 계획 및 관리사례들인 도쿄, 시카고의 “Chicago Central Area Plan 2020”, 런던의

“Sub-Regional Development Framework: Central London”, 애틀랜타의 “Central Atlanta

Action Plan(CA2P)”를 검토함. 기타 북경의 “북경 역사문화명성 보호계획”, 도쿄의 “문화제 보호

법제”를 살펴보았고, 교토의 쿄마치야와 상해 신천지 사례를 통해 전통건축물과 근대건축물의

보전과 활용사례를 요약함.

3. 도심부 현황, 변화 및 여건변화

(1) 인구 및 가구

◦ 도심부의 인구는 지속적으로 감소하고 있음.

-1985년 약 13만 5,000명에서 2005년 5만 6,000명으로 약 59% 감소함.

◦ 40대 미만의 인구는 감소하고 있고, 50세 이상의 인구는 유지 또는 증가하고 있으며, 자녀가 없

는 노동인구 또는 노령인구 중심의 인구구조로 바뀜.

-1985년에 20세 미만의 인구의 비중이 가장 높았으나, 2005년에는 그 비중이 가장 낮음.

-20세 미만을 제외한 모든 연령대별 인구 비중이 비슷함.

◦ 도심부의 가구는 지속적으로 감소하고 있으며, 특히 가구원수가 뚜렷한 감소를 보임.

-서울시 가구원수는 1985~2005년까지 4.13명/호에서 2.92명/호로 29% 감소한데 비해, 도심부는 같은 기

간 3.77명/호에서 2.32명/호로 39%나 감소함.

◦ 도심부의 주택수도 감소하고 있음.

iii

-서울시 주택수는 1985~2005년에 약 114만 6,000호가 증가한데 비해, 도심부는 같은 기간 6,000호가 감

소함.

(2) 토지이용 등

◦ 도심부의 용도별 건축물 총면적 변화 추세를 살펴보면, 업무시설이 차지하는 비중이 가장 높아

도심부의 주요 용도가 업무임을 알 수 있음. 그리고 근린생활시설 즉 소규모판매시설의 증가세

가 두드러짐(2000~2007년 37% 증가). 또한 단독주택은 감소하고 공동주택이 증가하면서 주거

용 건축물의 총면적은 유지되고 있음. 반면 대규모판매시설은 2003년부터 급증함.

◦ 도심부의 지구단위계획구역, 도시환경정비구역, 뉴타운지구, 재정비촉진지구 지정현황을 살펴보

면, 몇몇 구역은 계획 및 사업수단이 설정되지 않은 채 관리되고 있음.

(3) 산업

◦ 도심부의 산업현황과 변화는 서비스업 중심 산업구조로의 전환과 산업기능 위축으로 요약될 수

있음.

■ 현황 및 변화

◦ 도심부의 산업은 사업체 기준으로 서울시에서 차지하는 비중이 감소하고 있으며, 종사자 기준으

로 절대적으로 감소하고 있음.

-2005년 현재 도심권 사업체는 127,362개로, 서울시 전체 사업체의 17.2%를 차지하고 있으며, 부도심을

포함한 동남권(26.3%), 서남권(25.8%)에 비해 낮은 수준임. 1993~2005년 서남권과 동남권은 사업체가

각각 20.6%, 30.3% 성장한 반면, 도심권은 6.5% 성장하는데 그쳤으며, 특히 2000년 이후에는 4.3% 감소

하여 사업체 성장이 저조한 편임.

-2005년 도심권 종사자는 서울시 전체 종사자의 17.9%인 686,531명으로, 1993~2005년 동안 무려 30.7%

나 감소하여 5개 대생활권 가운데 가장 큰 폭으로 감소함.

◦ 도심부의 산업은 서비스업 중심으로, 제조업의 비율이 높음. 그러나 서비스업의 도심부 비중은

감소하고 있으며, 제조업은 절대적으로 감소하고 있음.

-사업체 기준으로 도심권의 산업구조는 서비스가 전체의 85.2%(05년)를 차지하는 서비스 중심의 산업구조

를 나타내고 있지만, 도심권의 서비스업 비중은 서울시 전체의 87.8%(제조업 9.4%)로, 동남권

90.2%(5.1%), 서남권 86.7%(10.4%) 등과 비교해 볼 때 상대적으로 낮은 수준임.

-종사자를 기준으로 하면, 도심권은 서비스업이 86.1%, 제조업이 13.7%를 차지해, 서울시 전체나 동남권에

비해 서비스업과 제조업 비중이 모두 상대적으로 높음.

-제조업 사업체수는 서울시 전체 사업체수가 감소 추세인 가운데 2001년~2005년 동안 8.3% 감소하였으

며, 서비스업도 3.6% 감소함.

◦ 도심부의 서비스업은 증가 추세를 보이고 있지만, 최근 금융보험업에서 감소추세를 보이고 있음.

-서비스업의 경우에는 전체적으로 사업체가 증가 추세인 가운데 93~05년 기간 동안 금융보험업에서 유일

하게 5.8%의 감소세가 나타남.

◦ 도심부에는 인쇄출판업, 섬유의류업, 목재가구종이업, 금속기계업 등 4개의 전통제조업이 주요

제조업종으로 특화되어 있음. 특히 인쇄출판업과 섬유의류업은 전체 제조업의 70%를 차지함.

iv

◦ 2001~2005년 기간 대부분의 제조업에서 사업체수가 감소하고 있으며, 특히 특화업종인 섬유의

류업과 인쇄출판업에서도 같은 현상이 벌어져, 도심권의 제조업 경쟁력이 약화되고 있음을 엿볼

수 있음.

■ 도심부 산업구조와 특성

◦ 도심부의 산업을 선도산업군/특화산업군/일반산업군/기타산업군 등 4개의 산업군으로 구분하고

각 산업군의 사업체수, 종사자수, 공간적 분포 등을 검토함.

-선도산업군 : 정보통신산업/바이오산업/정밀기기 ․ 화학산업/금융보험업/사업서비스업

-특화산업군 : 문화관광산업/섬유의류산업/귀금속보석산업/인쇄출판업

-일반산업군 : 근린산업/관리형산업

-기타산업군 : 1차산업/건설업/전기가스수도사업/공공행정, 국방 및 사회보장행정 등

◦ 특화산업군과 일반산업군이 전체 사업체의 대부분인 92%를 차지하고 있는데, 1993~2005년 기간

선도산업군과 특화산업군은 사업체수가 증가한 반면, 일반산업군은 정체, 기타산업군은 감소함.

◦ 도심경제의 특징과 변화는 ① 높은 경제적 위상과 고차기능의 중심지, ② 지식집약적 생산자서비

스 집적지, ③ 도심특화형 산업의 집적지, ④ 문화콘텐츠 산업 및 관련 산업의 성장과 확산, ⑤ 다원화된 산업클러스터 공존과 이종교배로 요약할 수 있음.

(4) 도심부의 역사문화자원 현황

◦ 도심은 역사가 살아 숨 쉬는 공간, 전통과 현대가 공존하는 장소로 역사적 정체성을 간직하고

있음. 도심부의 역사도시 구성요소는 내사산, 물길, 성곽과 성문, 궁궐 및 주요 건축물, 가로,

공간구조, 시장 등임.

◦ 사대문안의 부동산 유형의 문화재는 총135건으로, 국가지정문화재는 66건, 시지정문화재는 44

건, 등록문화재는 22건임. 2004년 서울시에서 수행한 근대문화유산 자료 및 목록화 사업의 내

용을 보면, 종로구와 중구에 소재하고 있는 문화재는 64건인데 반해, 지정되지 않는 근대건축물

들은 366건에 달함.

◦ 도심의 문화재는 주로 양궁이 위치하고 있는 종로 이북지역, 특히 양궁사이 북촌, 인사동

지역 일대에 집중되어 있으며, 종로 이남지역에서는 덕수궁 및 남대문로 일대가 근대문화재

중심으로 남아있음. 종로이남 동쪽지역인 충무로 일대는 일제강점기 일본인에 의하여 상업,

경제 중심지로 개발되면서 문화재가 많이 소멸되어 현재는 거의 남아있지 않음.

◦ 지정문화재와 등록문화재로 관리되고 있는 개별적인 문화재 외에도 서울 사대문안에는 역사적으

로 가치 있는 한옥주거지, 골목길과 물길 등이 상당수 남아 있음.

v

(5) 도심부내 여건변화 및 계획과제

vi

구분 주요 계획 계획과제

도심부내여건변화

행정기관 이전-옛 경기여고 및 미공사부지의 역사 ․ 문화자원화 전략 마련의 필요성

-문화관광부와 미대사관 건축물 유지의 필요성

미공병단, 국립의료원,경찰기동대 이전

-이전예정지의 바람직한 활용방향 검토 및 주변지역 포함한 지역일대 정비방안 마련

-현 도심부에 필요한 시설 공급 및 주변지역과의 연계개발로 거점공간으로서의 역

할 이행

-도심부발전계획의 정비지침 수용하되, 일부 지역은 지구단위계획 등 별도 수립

-특별계획구역으로 지정하여 도심에 필요한 시설 도입 및 보행공간 확충 등 공공

성 확보가 가능토록 계획

청계천 복원

-청계천 복원 이후 도심부의 보행활동이 주요 명소를 따라 증가

-주변지역의 산업구조 변화에 대한 장기적인 대응방안과 바람직한 토지이용 변화

유도

-청계천으로의 접근성 향상을 위한 대중교통 서비스 개선

서울시내 통과교통우회도로 신설 및 도심부

도로 확충 계획

-기존 도로 기능 강화, 권역 간 연계성 향상, 만성정체구간 해소를 위한 도로 확장

과 지하도로 개설로 소통의 원활화 기대, 진 ․ 출입구 개설로 도로 결절점의 연결

성 증진

-도심부내 대중교통 및 보행체계 확보를 위한 버스중앙차로제 확대 및 환승센터 신

설 검토

도십부주변여건변화

용산 국제업무지구개발

-서울시 대형오피스 수요 중 상당 부분이 용산에 공급

-도심부의 차별화된 업무기능의 입지 유도 필요

-도심-용산-여의도로 이어지는 오피스권역 형성을 위한 도심부 철도기준 서측 시가

지로 업무회랑 조성 및 도심부와 용산 업무시설의 기업들 간 네트워크 형성을 위

한 공간전략 필요

인천경제자유구역개발-국제금융 및 업무수요 분산의 개연성이 높아 서울 전체의 업무수요에 영향

-인천경제자유구역과 서울 업무권역 간의 역할 분담, 상생 방안의 고려 필요

서울특별시 도시철도체계 개선

-광역철도의 개설로 도심 중심 기능이 더욱 강화될 수 있는 기회로 활용 가능

-신안산선, 신분당선의 용산역 종점으로 인해 대중교통 통한 도심부로의 접근성을

용이하게 하기 위한 방안 마련

-서울역⟷도심부 무료 셔틀버스 운행, 경전철 등 교통수단 마련

-숙박시설 및 컨벤션센터, 관광코스 등을 마련하여 도심으로의 인구 유입 방안 마련

유비쿼터스 서울(u-seoul)

-도심부의 업무, 관광, 상업 등 종합적인 서비스 제공 필요

4. 도심부 주제별 진단 및 정책제언

(1) 도심부 성장진단

◦ 건축물 공급 측면에서 도심부는 성장하고 있음.

-신축, 멸실, 증축, 대수선 등 다양한 건축행위로 도심부의 건축물 총면적은 2000년 이후 증가추세에 있는

것으로 판단됨. 2000~2007년 동안 서울시 건축물 총면적 증가율은 36.6%이며, 도심부는 같은 기간 동안

다소 높은 38.0%가 증가함. 도심부의 건축물 총면적이 서울시에서 차지하는 점유율도 3.75%로 나타나고

있어 도심부가 서울시의 성장세보다 뒤쳐진다기보다 병행하여 증가하고 있음.

vii

◦ 산업 측면에서 도심부는 성장세가 둔화되고 있거나 위축되고 있음. 선도산업군은 성장하고 있는

반면, 비선도산업군은 정체, 쇠퇴하고 있다고 판단됨.

◦ 공공은 공간정책과 산업지원정책을 병행할 필요가 있음.

(2) 도심부의 개발 수요와 공급가능성 진단

■ 도심부 건축물 총면적 수요추정 방법

◦ 2030년의 도심부 건축물 총면적 수요는 2000~2007년 서울시 과세자료를 토대로 세 단계를 거

쳐 추정함.

-1단계：2030년 서울시의 건축물 총면적 수요 추정

-2단계：2030년 도심부 건축물 총면적이 서울시에서 차지하는 점유율 추정

-3단계：1, 2단계의 결과값을 이용하여 도심부 2030년 건축물 총면적 수요 추정

◦ 장래의 불확실한 여건을 감안하여 현재 증가추세가 지속될 것이라는 낙관적인 전망과 2000년에

서 2007년까지 연도별로 증가한 건축물 총면적 중 최소값으로 증가추세가 이어질 것이라는 보

수적인 전망을 시나리오로 구성함.

◦ 2000~2007년 동안 서울시의 건축물 총면적에서 도심부의 건축물 총면적이 차지하는 점유율이

지속될 것이라는 전망과 용산국제업무지구, 상암DMC, 인천경제자유구역 등 도심부의 공급수요

대체지 개발을 감안하여 점유율이 감소할 것이라는 전망을 사니리오로 구성함.

■ 도심부 건축물 총면적 증가추이 및 추정결과

◦ 도심부 건축물 총면적 공급추이

-2007년 현재 도심부의 건축물 총면적은 약 1,620㏊로, 2000~2007년 동안 연평균 약 65㏊ 증가함.

viii

-연도별로 보았을 때 도심부의 건축물 총면적 증가율은 서울시 전체에 비해 높으나, 2003~2005년에는 낮

아짐.

-도심부의 건축물 총면적 점유율은 2000~2007년 3.75%를 평균값으로 진동하는데, 점차 평균값에 근접하

고 있음.

연도서울시 건축물 도심부 건축물 도심부

점유율총면적(㏊) 증가면적(㏊) 증가율 총면적(㏊) 증가면적(㏊) 증가율

평균 - 1,650 4.6% - 64 4.7% 3.75%

2000 31,564 - - 1,174 - - 3.72%

2001 32,856 1,291 4.1% 1,229 56 4.7% 3.74%

2002 34,821 1,965 6.0% 1,367 138 11.3% 3.93%

2003 36,635 1,814 5.2% 1,381 14 1.0% 3.77%

2004 38,469 1,834 5.0% 1,449 68 4.9% 3.77%

2005 40,297 1,828 4.8% 1,497 48 3.3% 3.71%

2006 41,790 1,493 3.7% 1,564 67 4.5% 3.74%

2007 43,115 1,325 3.2% 1,620 55 3.5% 3.76%

`00-`07비교

- 11,551 36.6% - 446 38.0% -

■ 도심부 건축물 총면적 수요추정결과

◦ 2030년에 도심부에 약 2,300~2,700ha의 건축물 총면적 수요가 있을 것으로 예상되며, 2007년을

기준으로 하 을 때 2030년까지 도심부에 약 700~1,100ha의 추가수요가 있을 것으로 예상됨.

연도

서울시총면적(㏊) 도심부점유율 도심부총면적(㏊)

낙관적인전망(A)

보수적인전망(B)

유지전망(a)

감소전망(b)

시나리오1(A×a)

시나리오2(B×a)

시나리오3(A×b)

시나리오4(B×b)

`07~`30증가량

39,395 27,600 - - 1,475 1,032 1,100 711

`07~`30연평균증가

량1,712.8 1,200 - - 64.1 44.9 47.8 30.9

2000 31,564 31,564 3.718% 3.718% 1,174 1,174 1,174 1,174

2005 40,297 40,297 3.715% 3.715% 1,497 1,497 1,497 1,497

2007 43,115 43,115 3.756% 3.756% 1,620 1,620 1,620 1,620

2010 48,554 46,715 3.750% 3.696% 1,821 1,752 1,795 1,727

2015 57,075 52,715 3.750% 3.596% 2,140 1,977 2,053 1,896

2020 65,574 58,715 3.750% 3.496% 2,459 2,202 2,293 2,053

2025 74,053 64,715 3.750% 3.396% 2,777 2,427 2,515 2,198

2030 82,510 70,715 3.750% 3.296% 3,094 2,652 2,720 2,331

주： ’00~ ’07년은 현황

ix

■ 개발가능용량 분석과정 및 추정결과

◦ 개발가능용량 분석은 2007년 1월 기준 건축물관리대장을 토대로 공공개발과 민간개발로 나누어

검토함.

-도시환경정비구역, 뉴타운지구, 재정비촉진지구의 경우 현 계획을 반영하여 개발가능용량을 산정함.

-민간의 자율적인 신축, 증축, 철거가 이루어지는 지역에서는 노후건축물이 있는 필지, 건축물 용적률이 낮

은 저이용 필지, 나대지 등 현격한 용적률의 증가가 예상되는 필지를 대상으로 추가공급량을 산정하였으며,

국가 및 서울시 지정 문화재, 초 ․ 중 ․ 고등학교, 공원 및 광장, 주요청사 및 대사관 등의 필지는 제외함.

◦ 도심부의 개발가능용량은 약 586㏊로 분석되었는데, 이중 도시환경정비구역, 뉴타운 및 재정비

촉진지구 등에서 약 75%에 해당하는 442㏊, 기타 지역에서 약 25%에 해당되는 143㏊가 개발

가능한 것으로 추산됨.

■ 개발가능용량 및 수요 비교

◦ 2030년까지 도심부의 건축물 총면적 수요는 도심부의 개발가능용량보다 크게 나타나고 있음.

-수요추정 결과 2030년 도심부 건축물 총면적의 수요는 약 2,600~3,000ha로 예상됨.

-2007년 기준 도심부의 개발가능용량은 약 586ha로 분석되었으며, 같은 해 도심부 건축물 총면적이 약

1,620㏊임을 감안하면 도심부 건축물 총면적 용량(현재공급면적+개발가능용량)은 약 2,200㏊로 판단됨.

◦ 향후 도심부의 수요를 충족시키기 위해서는 [대안 1] 도심부내 허용용적률 완화나 도시환경정비

사업 확대 등으로 개발가능용량을 확대하는 방안이나 [대안 2] 도심부내 부족한 수요를 다른 지

역에 분산 수용하는 방안을 모색해야 함.

◦ [대안 1]는 도심부의 역사, 문화, 다양성 등 도심부의 가치를 훼손할 가능성이 높으므로 부적절

하다고 판단되며, 도심-서울역-용산으로 이어지는 업무회랑권을 조성하는 [대안 2]가 바람직함.

(3) 도심부 업무기능의 위상

◦ 도심부의 업무기능 위상은 양적으로 위축되지 않았고 오히려 강화되고 있음.

-업무시설의 건축물 총면적 공급 측면에서 도심권이 강남권에 뒤쳐진다는 지적이 있었지만, 2000년 이후

도심부의 업무 중심성은 강화되고 있으며 주변부로 오피스 공급이 확산되고 있는 현상도 확인됨.

◦ 오피스 권역별로 보았을 때 강남권의 오피스 건축물 총면적 점유율이 가장 높게 나타나고 있음.

그러나 도심권, 강남권, 여의도권 등 서울 3대 업무권역에서 각 권역의 중심이라고 할 수 있는

명동, 역삼1동, 여의도동을 중심으로 네트워크 거리상 5㎞ 이내 업무시설의 면적을 살펴보면,

명동을 중심으로 반경 5㎞ 범위내 업무시설이 가장 많이 공급되고 있음.

x

◦ 도심부에서 오피스시장은 중소형 오피스가 감소하고 대규모 오피스 위주로 재편되고 있음.

◦ 용산 국제업무지구가 2016년 조성될 경우 도심과 용산의 업무기능 분담이 필요하다고 판단됨.

-도심은 행정, 중앙은행, 대기업 본사 등 국가의사결정의 중추핵이 집중되어 있고 역사 ․ 문화 ․ 개방공간 자

원이 풍부한 이점을 살려 도심 특성에 맞는 의사결정기능 위주의 업무시설을 유도하고, 용산은 수변공간

을 조성하고, 고층랜드마크를 구축하며, 서울시에서 입지 및 교통 측면의 중심이므로 금융 및 외국기업의

입지를 유도하여 도심과 용산이 상생하는 듀얼코어 전략이 필요함. 이 때 도심과 용산이 상생하기 위해서

두 권역이 상호 격리되는 것을 방지하는 업무회랑 조성이 필요함.

(4) 도시환경정비사업과 자율갱신의 비교

◦ 자생적인 신축이 도시환경정비사업에 비해 도심부의 성장에 기여하는 바가 큼.

-2001년에서 2006년까지 신축, 증축, 개축 및 재축 등 도심부의 신축행위에 해당하는 건축허가 건수지표와

건축허가별 건축물 총면적 지표를 도시환경정비구역과 비도시환경정비사업구역으로 나누어 비교할 때, 비

도시환경정비구역에서 건축허가 건수나 공급 건축물 면적이 높게 나타남.

◦ 향후 도심부의 공간관리에 있어 자생적인 신축을 촉진하는 정책이 필요함. 특히 장기미시행 도

시환경정비구역을 해제하는 방안을 적극적으로 고려할 필요가 있음.

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(5) 도시환경정비사업의 주택확보시책 효과

◦ 도시환경정비사업으로 주택이 공급된 사직동에서 인구감소를 억제하는 효과를 확인할 수 있으

나, 그 이외 지역은 현재 공급된 주택과 인구감소율 저하와 크게 연관짓기는 어려워 보임. 특히

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2000년에서 2005년까지 20세 미만 인구는 감소하고 있으므로, 자녀를 둔 가구를 대상으로 하여

초등학교 주변에 주택공급을 추진하는 주택확보정책의 효과가 크다고 보기 어려움.

◦ 돈의문 뉴타운사업, 세운 재정비촉진지구로 인한 상주인구 유입 효과가 현 시책보다 주택증가에

더 큰 향을 미칠 것이라고 판단됨. 돈의문 뉴타운 사업과 세운 재정비촉진지구는 현재 도심부

의 인구인 5만 6,000명의 약 50%에 해당되는 2만 7,000명의 유입 효과를 가져올 것으로 예상됨.

◦ 일부 도시환경정비사업에서의 주택 확충 효과는 확인되나, 특수한 계층의 인구 증가에만 효과를

보임. 돈의문 뉴타운사업, 세운 재정비촉진지구 등으로 도심부에 현재 인구의 50%에 해당하는

2만 7,000명이 유입될 것으로 예상되는 바, 도시환경정비사업을 통한 주택확보 정책은 재고할

필요가 있음.

(6) 산업입지의 토지이용특성

◦ 선도산업군의 경우 일부지역에서 미접도필지 비율이나 필지규모 측면에서 선도산업군의 발전에

부합하지 않는 토지이용 양상이 관측됨.

◦ 특화산업군의 경우 노후건축물 비율과 미접도필지 비율이 높아 산업활동 여건이 열악한 지역에

대해서는 중점적인 관리가 필요함.

(7) 도심부의 산업구조 개편 방향

◦ 도심부의 산업구조는 창의문화산업으로 개편될 필요가 있음. 도심권 산업입지 패턴을 분석한 결

과, 다음과 같은 창의문화산업 클러스터를 발견할 수 있으며, 이를 진흥하는 전략이 필요함.

-정보통신 클러스터: 사직동, 소공동, 회현동 일대

-문화콘텐츠 클러스터: 사직동, 종로1,2,3,4가, 명동, 창신 1동 일대

◦ 공공은 산업및특정개발진흥지구의 지정 등으로 창의문화산업을 선도할 수 있는 주요시설을 이들

클러스터에 입지하도록 유도할 필요가 있음.

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(8) 도심부 역사문화자원 보전 정책의 보완점

◦ 문화재 보존 대상을 확대할 필요가 있음.

-문화재가 집중된 종로이북 지역의 경우, 개별적인 문화재 보전 및 관리보다는 면적단위의 보전 및 관리 계

획 마련이 요구되며 이미 계획이 수립된 지역에 대해서는 지속적으로 사업을 추진해야 함.

-종로이남 지역은 덕수궁 주변을 제외하고는 문화재가 남아있지 않아 과거 서민들의 주거지였던 지역으로

써 역사적인 정체성을 회복하기 위해서는 도시조직, 골목 등 역사적 가치가 있는 요소들을 역사자원으로

적극적으로 발굴해야 함.

◦ 문화재로 지정되지 않은 역사문화유산의 관리부재

-서울시 사대문안에는 문화재로 지정되지 못하였지만 문화재적 가치가 있는 역사문화유산이 상당수 남아

있어 이에 대한 관리가 시급함.

-대부분의 서울시 문화재는 종로이북의 고궁을 중심으로 그 주변지역에 면적으로 분포되어 있으나 현재는

북촌 및 인사동 지역을 제외하고는 면적 문화재에 대한 보전 및 관리계획이 세워져 있지 않음.

◦ 개별문화재 관리 위주 정책에서 나아가 문화재 주변지역을 종합적으로 관리할 필요가 있음

-문화재보호법은 역사적 가치가 있는 문화재들을 개별적으로 지정, 관리하고 있어 한옥주거지와 같이 지역

단위로 밀집되어 있는 문화재에 대해서는 문화재 지정 및 보존·관리가 어려운 실정임. 도시계획법에서

역사문화미관지구로 북촌을 지정하고 있긴 하지만 이외에는 지역단위로 지정된 사례가 없음.

◦ 제도의 실효성을 높이기 위한 제도적 보완이 필요함

-서울시 도시계획조례에서는 역사문화유산과 관련한 지역단위의 보존을 위하여 문화재주변경관지구, 문화

자원보존지구, 사적건축보전지구 등을 지정하도록 명시하고 있음. 그러나 법조항이 신설된 2002년 이후로

단 한 건도 지정된 사례가 없으며, 세부적인 지침도 마련되지 않았으므로, 도심부의 실정에 맞게 지구를

지정하고 이를 관리할 수 있는 지침과 기준이 필요함.

-문화재 주변으로부터 일정거리 떨어진 지역내의 건축행위에 대해서는 문화재보호법의 문화재주변 건축허

가 사전승인제도에 따라 건축 허가 시 앙각규제 등 문화재의 경관 및 조망훼손에 대한 심의를 하고 있으

나, 실질적인 경관관리 가이드라인이 마련될 필요가 있음.

-문화재보호법과 도시계획법 간의 연계부재로 다양한 도시계획적인 기법들이 문화재보호를 위하여 활용되

지 않고 있는 실정이므로, 높이, 용적률, 건폐율, 도시경관, 가로경관, 색채 등의 도시계획 및 경관관리의

기법이 활용될 수 있도록 제도적 보완이 시급함.

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(9) 도심부 SWOT분석

내적요인

강점 약점

-600년 역사의 품격을 지닌 다양한 역사문화자원 분포

-중앙정부, 한국은행, 서울시청 및 의회 등 행정기관 집중

-대기업본사, 외국공관 입지에 의한 국제교류의 중추핵

-업무 제1중심지로서의 위상 강화

-업무, 쇼핑, 문화, 여가, 관광이 복합된 매력적인 도시공간

-남대문, 동대문시장 등 전국상권 입지

-지하철 6개노선, 버스중앙차로 등 대중교통망의 집중

-경부고속철도 중앙역사 입지에 따른 전국의 교통 결절점

-청계천 복원에 따른 보행인구 증가로 도심활력 증가

-청계천 복원, 도심재창조 사업 등 공공투자 확대에 따라

민간 투자 활성화

-도심부내 자생적인 신축 활발

-도심부내 오피스 부족으로 도시환경정비사업 활성화추세

-동대문 주변 미공병단 등 4개 기관의 이전적지

-문화관광부, 미대사관 이전, 미공사부지 반환에 따라 도심

부내 역사유산의 확보

-남북녹지축 조성

-도심부와 비도심부로 구별되어 있는 토지이용 관리

-상주인구 및 자녀를 둔 가구가 감소하는 등 주거기능이

쇠퇴

-도심부 노령인구 비율이 증가하지만 이를 지원하는 시설

미흡

-도심부에 대한 수요에 비해 개발가능한 용지의 부족

-영세필지 및 복잡한 토지소유관계에 따른 도시환경정비사

업의 추진 지연

-도심부의 지속적인 물리적 쇠퇴현상이 국지적으로 발생

-도심부의 개발에 따른 문화재 훼손이 심각하며, 장기적이

고 체계적인 역사문화자원 보전방향 부재로 역사성 훼손

-도심부의 열악한 물리적 환경, 산업구조 개편에 따라 도심

부의 경제적인 위상 위축

-통과교통과 도심부로 목적 통행의 중첩으로 상습적인 교

통정체 발생

외적요인

기회 위협

-신공항철도 및 고속도로에 의한 국제적 접근성 강화

-용산 미군기지의 이전에 따른 대규모 공원 조성 기회

-중추기능의 이전으로 중심성 약화 우려

-국가 행정기관 및 공공기관 등 중추기능의 지방이전

-업무기능 및 산업의 다른 지역 이전

-용산국제업무지구, 인천경제자유구역 개발에 따라 업무수

요의 분산

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5. 2030년 서울 도심부 미래상과 부문별 정책제언

■ 600년 역사의 품격과 다양한 문화가 살아 숨 쉬며

■ 걷고 싶고 인간적인 분위기를 간직하며, 다양한 기능과 형태가 조화롭게 공존하여

■ 번영의 기운과 활력이 넘쳐나는, 시민생활의 중심공간이자

■ 세계와 만나는 글로벌 서울의 중추

(1) 토지이용

◦ 도심부의 토지이용은 도심과 용산부도심 간 기능분담에 기초를 둘 필요가 있음. 즉 도심부를 전

반적으로 고층고밀화하는 정책을 지양하고, 용산부도심 개발 시 업무기능을 분담토록 하며 도심

과 용산을 연결하는 업무회랑을 조성하여 도심과 용산이 듀얼코어로 기능할 수 있도록 함.

◦ 도심부는 지역별 특성에 따라 차등적이고 구체적인 공간관리 정책을 유지하는 것이 바람직함.

(2) 산업

◦ 금융 및 비즈니스클러스터를 고도화할 필요가 있음.

◦ 집객과 네트워킹을 위한 기반시설을 확충함으로써, 지속가능한 성장을 위한 신규 클러스터를 조

성해야 함.

◦ 국제교류를 선도하는 정책지원체계를 구축해야 함.

◦ 도심권 산업입지 패턴을 분석한 결과, 다음과 같은 창조산업 클러스터가 급성장하고 있으므로,

이를 중심으로 5대 창조산업 전략클러스터를 육성하는 것이 바람직함.

-의류패션 클러스터 : 회현동과 명동 일대, 광희동, 창신1동, 신당1동 일대

-인쇄출판 클러스터 : 을지로와 광희동 일대

-귀금속보석 클러스터 : 돈암문로 일대와 소공동 일대

-문화콘텐츠 클러스터 : 사직동, 종로1,2,3,4가, 명동, 창신 1동 일대

◦ 5대 전략클러스터에 대해 공간적 정책수단과 산업경제적 정책수단을 결합한 진흥정책을 추진함

으로써 클러스터의 정체성 및 상징성을 강화하고, 산업환경(인프라)을 정비하며, 산업 활성화를

도모할 필요가 있음.

◦ 저동1·2가, 충무로3가동 일대를 화산업진흥지구로, 동숭동, 이화동 일대를 공연예술산업진흥

지구로 지정하여 해당 산업을 집적·육성해야 함.

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(3) 역사 ․ 문화

◦ 역사도시의 축보존: 중심가로축을 중심으로 선적인 역사문화공간을 창출할 필요가 있음.

-조선시대의 중심가로축

-중심가로축의 복원을 통한 도심 남북 4대축의 보완

-종로변 피맛길 보존 및 활성화

◦ 역사도시의 면적보존: 역사문화자원이 면적으로 분포한 지역은 역사문화보전지구(가칭)로 지정하

고 지역별 성격에 적합한 보전 대책을 제시하는 것이 바람직함.

-북촌, 인사동 일대: 전통문화를 체험할 수 있는 상업 및 주거지 형성

-경복궁 서측 체부동 일대: 생생한 삶이 묻어 있는 한옥주거지 조성

-덕수궁 주변: 근대문화유산의 정취를 느낄 수 있는 지역으로 정비 ․ 관리

-서울의 남촌, 남산한옥마을 일대: 도시조직의 보존과 서민들의 생활 박물관 조성

◦ 네트워크를 통한 역사도시의 종합적인 보전: 개별적으로 존재하는 주요 역사문화자원을 연결하

여 도심부의 정체성과 장소성을 강화해야 함.

-율곡로 개선사업 및 창덕궁-종묘 연결

-성곽 복원 및 연결

-문화시설과 연계된 역사문화 탐방로의 개발

(4) 종합 구상도