5. Befektetések értékelése, ingatlanbefektetések[1]

Nyugat-Magyarországi Egyetem Geoinformatikai Kar Ingatlanmenedzser

8000 Székesfehérvár, Pirosalma u. 1-3. Szakirányú Továbbképzési Szak

Szerzı: Harnos László 2008. február

Ingatlanfinanszírozás és

befektetés

5. Befektetések értékelése, ingatlanbefektetések


2

5.1 Tartalomjegyzék 5. Befektetések értékelése, ingatlanbefektetések ............................................................................................1

5.1 Tartalomjegyzék ..................................................................................................................................2

5.2 Bevezetés ............................................................................................................................................3

5.2.1 A tanulási egység célja .................................................................................................................3

5.2.2 A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz..........................................................................3

5.2.3 Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések....................................................3

5.2.4 Ajánlott irodalom ........................................................................................................................4

5.3 Az ingatlanbefektetések jellemzıi ........................................................................................................5

5.3.1 Az ingatlanbefektetésbıl várható jövedelem .................................................................................5

5.3.2 Az ingatlan várható hozama ..........................................................................................................8

5.4 A befektetések elemzése .....................................................................................................................9

5.4.1 Nettó jelenérték vizsgálat ..............................................................................................................9

5.4.2 Belsı megtérülési ráta elemzése.................................................................................................11

5.4.3 Fedezeti pont elemzés ................................................................................................................13

5.5 A finanszírozás hatása a befektetésre................................................................................................14

5.6 Összefoglalás ....................................................................................................................................14

5.7 Ellenırzı kérdések ............................................................................................................................15


3

5.2 Bevezetés 5.2.1 A tanulási egység célja A jelen egység célja megismertetni Önt az ingatlanbefektetések sajátosságaival, az ingatlanból származó jövedelmek kalkulációjával, valamint az így összegyőjtött adatok leggyakoribb elemzési technikáival. Alapvetıen arra a kérdésre keressük majd a választ, hogy milyen szempontok szerint lehet dönteni egy befektetés elfogadásáról, vagy elvetésérıl, ill. ha több lehetıség is kínálkozik, hogyan tudunk választani közülük. Az egység végén visszakanyarodunk a kurzus elején tárgyalt finanszírozáshoz és megvizsgáljuk, milyen hatással lehet a külsı finanszírozás a befektetésre, pontosabban a befektetı saját tıkéjére. 5.2.2 A tananyag elsajátítását követıen Ön képes lesz

� Meghatározni a befektetési célú ingatlan fogalmát, � Összehasonlítani az ingatlanbefektetéseket más befektetési formákkal, � Megbecsülni az ingatlanbefektetésbıl származó jövedelmeket az általánosan

elfogadott nemzetközi standardoknak megfelelıen, � Kialakítani az ingatlanbefektetéssel szembeni hozamelvárást, � Kiszámítani és elemezni a befektetés nettó jelenértékét, � Kiszámítani és elemezni a befektetés belsı megtérülési rátáját, � Kiszámítani a befektetési célú ingatlan fedezeti pontját és értékelni a kapott

eredményt, � Megvizsgálni a külsı eladósodottságot a tekintetben, hogyan hat az a befektetı

saját tıkéjének hatékonyságára. 5.2.3 Az anyagban szereplı legfontosabb fogalmak, szakkifejezések A tananyagban történı könnyebb tájékozódás érdekében ebben a pontban megtalálhatók a legfontosabb fogalmak ABC szerint összegyőjtve.

��

��


4

Adózás elıtti cash-flow Az ingatlan tiszta jövedelme a jövedelemadó kifizetése elıtt.

Adózott cash-flow Az ingatlan tiszta jövedelme a jövedelemadó kifizetése után.

Belsı megtérülési ráta Az a kamatláb, amelynél a befektetés nettó jelenértéke éppen nulla.

Cash-flow A befektetésbıl származó tiszta jövedelem.

Cash-flow modell Az ingatlanbefektetésbıl várható jövedelmek becslésére használt, általánosan elfogadott séma.

Effektív bevétel Az ingatlan tényleges éves bevétele.

Egyéb bevétel Az ingatlan minden olyan bevétele, amely nem a bérleti díjakból származik.

Fedezeti pont Az ingatlan azon kihasználtsága, mely éppen fedezi a mőködési költségeket és az adósságszolgálatot.

IRR-szabály A befektetést akkor fogadjuk el, ha r < IRR.

Kihasználtságból eredı veszteség

A tervezett bevétel azon része, melyet nem kapunk meg a kihasználatlan terület után.

Lehetséges teljes bevétel

Az ingatlan jövedelmének elméleti maximuma.

Mőködési költségek Az ingatlan tárgyévi mőködésével, üzemeltetésével összefüggı költségek, nem számítva a pótlólagos tıkeráfordítások költségét.

Negatív külsı eladósodottság

A hitel felvételével csökken a saját tıkére jutó megtérülés.

Nettó jelenérték A befektetés jövıben várható jövedelmei jelenértékének és a jelenben befektetett saját tıkének a különbsége.

NPV-szabály A befektetést akkor fogadjuk el, ha NPV > 0.

Pozitív külsı eladósodottság

A hitel felvételével nı a saját tıkére jutó megtérülés.

Refinanszírozás Egy régi hitel kiváltása egy újabb hitel felvételével.

Sajáttıke-arányos megtérülés

A CF és a befektetett saját tıke aránya.

5.2.4 Ajánlott irodalom Brealey – Myers: Modern vállalati pénzügyek, PANEM Kiadó, Budapest, 1999 Soós János (szerk.): Ingatlangazdaságtan, KJK-Kerszöv Kiadó, Budapest, 2005


5

5.3 Az ingatlanbefektetések jellemzıi Befektetési célú ingatlan alatt olyan ingatlant értünk, melyet azért építettek, vagy azért vásároltak, hogy az a tulajdonosának (befektetı) a jövıben valamilyen jövedelmet termeljen. Az ingatlanértékelés során használják még a befektetési célúvá tehetı ingatlan fogalmát, mely olyan ingatlanra utal, mely jelenleg nem befektetésként mőködik, de elvileg nincs annak akadálya, hogy a jövıben akként mőködjön. E kurzus keretei közt azonban mi csak a valódi ingatlanbefektetésekkel fogunk foglalkozni. Sok befektetı kedveli az ingatlanokat, mint befektetési eszközt. Ennek egyik legfıbb oka, hogy az ingatlant alapvetıen értékállónak tartják. Az ingatlanok értékének változása csak késleltetve követi az inflációt, hiszen ez a hatás elsısorban az építıiparon keresztül szőrıdik be az ingatlanpiacra. Az ingatlan alkotórészét képezı föld néhány kivételtıl eltekintve (pl.: bánya, tartósan veszélyes hulladék elhelyezésére használt terület, temetı) még csak nem is amortizálódik. Építési módtól függıen a felépítményrıl is elmondható, hogy hosszabb élettartamú. Összességében elmondható, hogy a tıke biztonsága szempontjából az ingatlanok jó befektetésnek számítanak. Az ingatlanbefektetés legnagyobb hátrányának a likviditás hiányát tekintik. Likviditás alatt azt az idıt értjük, ami ahhoz szükséges, hogy a befektetett tıkét ki lehessen vonni a befektetésbıl. Ráadásul ez a folyamat nem csak idıigényes, de általában elég költséges is. Problémát okoz továbbá, hogy amennyiben a tıkének csak egy részére van szükségünk, akkor a befektetés nehezen osztható fel részekre. Ismerjük ugyan a közös tulajdon fogalmát, vagy alapíthatnak pl.: társasházat, de míg az elsı nem igazán kedvelt, addig az utóbbi elég nehézkes és költséges és még mindig csak meglehetısen korlátozott módon teszi lehetıvé a befektetés felosztását. A befektetéseket szokták még minısíteni a hozam biztonsága szempontjából is. Tekintettel arra, hogy mint azt a következı pontban látni fogjuk, az ingatlanbefektetések jövıbeli jövedelmei elég jól kalkulálhatók, ill. megfelelı bérlıi garanciák esetén a legtöbb ingatlan e tekintetben is jó befektetésnek tőnik. A hozam biztonsága azonban nagymértékben függ az ingatlankezelıtıl, akinek a feladata többek között a bérleti politika kialakítása, a marketing, a bérleti szerzıdések megkötése és nem utolsó sorban, a bérlımegtartás. 5.3.1 Az ingatlanbefektetésbıl várható jövedelem Egy ingatlanbefektetésbıl alapvetıen két módon is jövedelemhez juthat a tulajdonos (befektetı). Egyrészt, mint azt ebben a pontban részletesen is megtárgyaljuk, a bérbeadással hasznosított területek után keletkezik egy rendszeres jövedelem, másrészt – mivel többnyire hosszútávú befektetésekrıl van szó – az eltelt idıszakban növekedhet az ingatlan értéke is. Ez utóbbi jövedelemhez persze csak az ingatlan eladásával lehet hozzájutni, ezért a befektetı minden idıszakban azt is vizsgálja, hogy

�� Befektetési célú ingatlan

�� Likviditás


6

érdemes-e megtartania az ingatlant a következı idıszakra, vagy van-e már akkor ez az értékbeli többlet, hogy megéri eladni azt. Ez utóbbi jövedelem becslésével e kurzus keretei közt azonban nem foglalkozunk, az majd az értékbecsléssel kapcsolatos modulok feladata lesz. Az ingatlanokból várható jövedelmek kalkulációja egy nemzetközileg elfogadott, egységes modell, az ún. Cash-flow modell szerint történik. Nagyon fontos, hogy mint azt az elnevezés is mutatja, a modellben a ténylegesen várható pénzáramlások számítanak és nem a keletkezı követelések és kötelezettségek! A jövedelmeket mindig egy-egy évre becsüljük meg a következı részletezésben: Lehetséges teljes bevétel – Kihasználatlanságból eredı veszteség + Egyéb bevétel = Effektív bevétel (EGI) – Mőködési költségek = Nettó mőködési bevétel (NOI) – Adósságszolgálat = Adózás elıtti cash flow (CF) – Jövedelemadó = Adózott cash flow Lehetséges teljes bevétel: Az ingatlan éves jövedelmének elméleti maximuma. Ekkora bevételt realizálnánk, ha a teljes bérbeadható (ún. hasznos) területet bérbe tudnánk adni az egész év során, piaci bérleti díjon. Azért elméleti ez a jövedelem, mert a piaci viszonyok ritkán teszik lehetıvé a teljes kihasználtságot, másrészt természetesen a bevételek mellett költségekkel is számolnunk kell. Kihasználatlanságból eredı veszteség: A legtöbb ingatlanbefektetés piacára elmondható, hogy sok- (vagy legalábbis több-) szereplıs, így a piaci szereplıket árelfogadóknak tekintjük, így a piaci bérleti díj számukra adottság, melyet a piaci keresleti-kínálati viszonyok alakítanak. A kereslet és kínálat alakulása azonban nemcsak a piaci bérleti díjat determinálja, hanem meghatározza azt a kihasználtságot (ún. potenciális kihasználtság), ami mellett

�� Cash-flow modell

�� Lehetséges teljes bevétel

�� Kihasználtsági veszteség


7

a piac egyensúlyba kerül. Éppen ezért reálisan a potenciális kihasználtság elérését célozhatjuk meg, így mindig lesz egy olyan része az ingatlannak, mely idılegesen kihasználatlan marad, így az erre jutó bérleti díjat sem fogjuk megkapni. Egy ingatlan kihasználtságának meghatározása a következıképpen történik: Bérbeadható (hasznos) terület az év elején (NYHT) + Év közben létrehozott új terület – Év közben megszüntetett terület (ZHT) = Bérbeadható terület az év végén Átlagos bérbeadható terület (ÁHT) = (NYHT + ZHT) / 2 Átlagos üresen állás (ÁÜ) = (Üres terület az év elején + Üres terület az év végén) / 2 Éves átlagos kihasználtság = (1 – (ÁÜ / ÁHT)) × 100 [%] Egyéb bevétel: Minden olyan bevétel, mely nem bérleti díjként kerül beszedésére (pl.: a bérlık által fizetett üzemeltetési díj). Effektív bevétel (Effective Gross Income – EGI): Az ingatlan ténylegesen várható éves bevétele. Mőködési költségek: A mőködési költségekbe többek között az alábbiak tartoznak:

� Energia költségek (áram, főtés, gáz, stb.), � Közüzemi szolgáltatások költségei (vízdíj, csatornadíj, szemétszállítás, stb.), � Karbantartási költségek (hibajavítás, tervszerő és idıszerő karbantartás), � A bérlık részére nyújtott szolgáltatások költségei (pl.: takarítás, gondnokság,

ırzés, stb.), � Menedzsment költségek (ingatlankezelı költségei), � Közös marketing költségek (bevásárlóközpont esetén), � Az ingatlanhoz kapcsolódó (nem jövedelemtípusú) adók (pl.: építményadó), � Stb.

Nagyon fontos, hogy a tárgyévi mőködés költségeit elkülönítsük az ún. tıkeköltségektıl (pótlólagos tıkeráfordítások költségei), mert ez utóbbiakat (pl.: felújítás, korszerősítés, bıvítés, bontás, stb.) nem szabad figyelembe venni a mőködési költségek között.

�� Egyéb bevétel Effektív bevétel

�� Mőködési költség


8

Nettó mőködési bevétel (Net Operating Income – NOI): A külsı finanszírozásból eredı adósságszolgálati kötelezettség pénzügyi fedezete. Jövedelemadó: Lehet személyi jövedelemadó, vagy társasági adó attól függıen, hogy a befektetı melyik hatálya alá tartozik. Kiszámítása általában a következıképpen történik: Adó = (NOI – Kölcsön tárgyévi kamata – Amortizáció) × Adókulcs Cash flow (CF): Az ingatlanból várható éves tiszta jövedelem. Befektetések elemzése során mindig az adózott CF-t használjuk, hiszen ez az a nettó összeg, amit a befektetı végül „kézhezkap”. Mivel azonban e kurzusnak nem témája az adózás, így a jelen jegyzetben és a példatárban szereplı feladatok esetén adózatlan CF-val fogunk dolgozni! 5.3.2 Az ingatlan várható hozama Ha egy múltbéli idıszakot vizsgálunk, akkor a hozamot a befektetı saját tıkéjére jutó megtérülésként értelmezzük:

100×=I

CFROE [%]

Ahol: ROE: Sajáttıke-arányos megtérülés (Return On Equity) CF: Adózott cash flow I: Befektetett saját tıke Óvatosan kell bánni azonban a múltbéli hozamokkal, mert semmi nem garantálja, hogy egy múltban produkált hozam a jövıben is meg fog ismétlıdni. Ezért akkor járunk el helyesen, ha nem a múltbéli hozamokat próbáljuk meg „kivetíteni” a jövıre, hanem minden jövıbeli idıszakra (évre) megbecsüljük a várható CF-t és abból kalkuláljuk a várható hozamot, amit aztán összehasonlíthatunk a befektetı hozamelvárásával, vagy más befektetések hozamígéretével.

�� Nettó mőködési bevétel Jövedelemadó

�� Cash-flow


9

5.4 A befektetések elemzése A befektetés elemzése során azt vizsgáljuk, hogy elfogadhatjuk-e az adott lehetıséget, ill. amennyiben több befektetési lehetıség is kínálkozik, akkor hogyan válasszunk közülük, vagy hogyan rangsoroljuk azokat. 5.4.1 Nettó jelenérték vizsgálat A fentiekben említett döntést mindig a jelenben kell meghoznunk és ha elfogadjuk az adott befektetést, akkor a saját tıkénket is többnyire a jelenben kell befektetnünk.1 Ezért az ingatlanból (vagy bármilyen más befektetésbıl) származó jövedelmeket összehasonlíthatóvá kell tennünk a jelenbeli befektetéssel, azaz a jövıben várható jövedelmek jelenértékét kell szembeállítanunk a saját tıke befektetésünkkel:

IPVNPV −= Ahol: NPV: Nettó jelenérték (Net Present Value) PV: A jövıben várható CF-k jelenértéke I: Jelenbeli saját tıke befektetés Sok szakirodalom a jelenbeli saját tıke befektetést egy nulladik évi CF-ként (CF0) értelmezi, mely értelemszerőleg negatív elıjelő. A nettó jelenérték alapján a döntést a következıképpen hozzuk meg:

� Ha NPV > 0 ⇒ a befektetést elfogadjuk, � Ha NPV ≤ 0 ⇒ a befektetést elutasítjuk.

Ha több lehetıség közül kell választanunk, akkor elıször a legnagyobb pozitív NPV-jőt fogadjuk el, majd így haladunk az alacsonyabb nettó jelenértékő projektek felé, amíg van még olyan lehetıség, melynek NPV-je pozitív, vagy el nem fogy a saját tıkénk. Nagyon fontos, hogy a nettó jelenérték vizsgálat csak akkor vezet helyes következtetésre, ha a jövedelmek számbavétele során a befektetés teljes életciklusát figyelembe vesszük. Ez bizonyos befektetések (pl.: egy fix lejáratú kötvény) nem okoz gondot, de a hosszú élettartamú befektetéseknél (pl.: ingatlanok) sem tehetjük meg, hogy a vizsgált idıszakot önkényesen választjuk meg, mindig a teljes élettartamot számításba kell venni. Egy ingatlan várható életciklusa általában a következıképpen alakul:

1 Természetesen elıfordul, hogy a befektetési idıszak hosszabb (pl.: egy komolyabb ingatlanfejlesztés esetén), amikor is több éven keresztül tart a saját tıke felhasználása. Ez esetben a befektetett összegek (saját tıke) jelenértékét vesszük figyelembe.

�� Nettó jelenérték vizsgálat


10

A fenti ábráról is látható, hogy az életciklus két jól elkülönölı szakaszra bontható:

� Az elsı idıszakban a jövedelem és a kihasználtság még nem stabil (pirossal jelölt idıszak – A),

� Míg a második (a hosszabb) idıszakban (zölddel jelölt idıszak – B) az ingatlan kihasználtsága már stabilizálódik, ezáltal a jövedelme is stabil lesz.

A jelenérték-számítás során az instabil (A) jövedelmő idıszakban minden CF-t egyesével diszkontálunk:

∑= +

=n

tt

tA r

CFPV

1 )1(

Ahol: t: Az évek sorszáma (a 0. év a jelen), n: Az elsı stabil jövedelmő év, r: A befektetéstıl elvárt megtérülési ráta. Ezt követıen gondolatban elıre megyünk az idıben egészen az elsı stabil hozamú évig (n). Ekkor a jövı a következı, az n+1. évnél kezdıdik! Innentıl a CF-k egy örökjáradékhoz hasonlóan viselkednek, így ezek jelenértékét az 1. egységben megtanult módon számíthatjuk ki:

R

CFPV n

nB1

,+=

idı

CF

A B


11

Ahol: PVB,n: Az n. év végére számított érték (ún. maradványérték2), R: Tıkésítési kamatláb (tıkésítési ráta). Ahogy az összefüggésbıl ez látható ez utóbbi még nincs jelenértéken, így azt n évre diszkontálnunk kell, majd az A idıszakra számított jelenértékkel összeadva kapjuk a teljes életciklusra vonatkozó jelenértéket:

n

nBA r

PVPVPV

)1(,

++=

Ahhoz, hogy helyes értéket kapjunk, a kamatlábakat (r, R) meglehetısen körültekintıen kell megválasztanunk, ugyanis a módszer ezekre a legérzékenyebb. Próbálja ki valamely, a példatárban szereplı nettó jelenérték számítási feladat esetén, hogy milyen mértékben változik az eredmény, ha elkezdi változtatni a tıkésítési kamatlábat nagyon pici, mondjuk 0,5%-os lépcsıvel! Mindkét kamatláb tulajdonképpen a tıke alternatíva költsége, azaz a más hasonló kockázatú (tıkepiaci-) befektetések megtérülési rátája. De amíg az elvárt megtérülési ráta (r) egy rövidtávú, addig a tıkésítési ráta (R) egy hosszútávú kamatláb. A meghatározásuk többféle módszerrel történhet, de ezeket majd a következı egységben tárgyaljuk. 5.4.2 Belsı megtérülési ráta elemzése Belsı megtérülési ráta (Internal Rate of return – IRR) azt a kamatlábat értjük, melynél a nettó jelenérték éppen nulla. Azaz tulajdonképpen az alábbi egyenletet kellene megoldanunk IRR-re:

IIRR

CF

IIRR

CF

IPVNPV

n

tt

t

n

tt

t

=+

=−+

=−=

∑

∑

=

=

1

1

)1(

0)1(

0

Ha egy hosszabb idıszakot vizsgálunk, azaz az n elég nagy, akkor az egyenlet megoldása numerikus módszerekkel meglehetısen bonyolult lehet. Ilyen esetben segíthet az Excel belsı megtérülési ráta függvénye, vagy egy olyan üzleti kalkulátor, mely IRR-t ki tudja számítani.

2 Egyes szakirodalmak a maradványértéket exit-értéknek, vagy tıkeértéknek hívják. Vigyázzunk azonban, hogy amennyiben a maradványérték elnevezést használjuk, akkor azt fogalmilag ne keverjük össze a számvitelben használt maradványértékkel!

��

�� Belsı megtérülési ráta


12

Ha semmi nincs a kezünk ügyében, amivel egyszerően kiszámíthatjuk IRR-t, akkor jó szolgálatot tehetnek a különbözı közelítı módszerek, melyek közül az iterációt mutatjuk be példaként. Példa: Tekintsük pl. azt a befektetést, amely a következı pénzáramlással jellemezhetı:

CF0 = - 4000 CF1 = + 2000 CF2 = + 4000

Ekkor a belsı megtérülési ráta (IRR) a következı egyenletbıl számítható ki:

Próbálkozzunk meg a zérus megtérülési rátával (IRR = 0). Ebben az esetben

NPV > 0 ⇒ IRR > 0. A következı lépésben próbálkozzunk meg 50 %-os ráta behelyettesítésével:

Ekkor NPV < 0 ⇒ IRR < 50. A következıkben megfelezzük az 50 %-ot, így 25

%-kal próbálkozunk:

Mivel NPV > 0 ⇒ IRR > 25%. Ekkor a 25 és 50% közti intervallumot

megfelezzük és 38%-kal próbálkozunk:

NPV < 0 ⇒ IRR < 38%. A 25 és 38 % közti intervallumot megfelezzük és 32

%-kal próbálkozunk: NPV < 0 ⇒ IRR < 32%. A 25 és 32 % közti intervallumot megfelezve 29 %-kal próbálkozunk:

NPV < 0 ⇒ IRR < 29%. A 25 és 29 % közti intervallumot megfelezzük és 27 %-kal próbálkozunk:

( )NPV

IRR IRR= − +

++

+=4000

2000

1

4000

10

2

NPV = − + + = ≠40002000

1

4000

12000 0

2

NPV = − + + = − ≠40002000

1 5

4000

15889 0

2, ,

NPV = − + + = ≠40002000

1

4000

1160 0

2,25 ,25

NPV = − + + = − ≠40002000

1

4000

1450 0

2,38 ,38

NPV = − + + = − ≠40002000

1

4000

1189 0

2,32 ,32

NPV = − + + = − ≠40002000

1

4000

146 0

2,29 ,29

NPV = − + + = ≠40002000

1

4000

155 0

2,27 ,27

��


13

NPV > 0 ⇒ IRR > 27%. A 27 és 29% közti intervallumot is megfelezzük és ekkor adódik, hogy

IRR ≈≈≈≈ 28%.

A belsı megtérülési ráta alapján a döntést a következıképpen hozzuk meg: A belsı megtérülési rátát a tıke alternatíva költségével (r) hasonlítjuk össze és amennyiben

� r < IRR ⇒ a befektetést elfogadjuk, � r ≥ IRR ⇒ a befektetést elutasítjuk.

Több lehetıség esetén a befektetéseket a két kamatláb (r, IRR) különbsége szerint rendezzük csökkenı sorrendbe és e szerint történik a választás. 5.4.3 Fedezeti pont elemzés Egy ingatlan fedezeti pontja alatt azt a kihasználtságot értjük (%-ban), mely éppen ahhoz elegendı, hogy a mőködési költségünk és az adósságszolgálat fedezve legyen. A fedezeti pontban CF nem keletkezik. A fedezeti pont kiszámítása a következıképpen történik: Fedezeti pont = ((Mőködési ktg. + ADS) / Lehetséges teljes bevétel) × 100 [%] A fedezeti pont elemzése azért szükséges, mert a befektetés tervezésekor – valamikor a folyamat legelején – elıször a várható kihasználtságot becsültük meg. A tervezés egy késıbbi szakaszában viszont el kell döntenünk, hogy elégséges lesz-e az a kihasználtság (pl.: az adósságszolgálat fedezetére). Amennyiben valamelyik idıszakban a várható kihasználtságot kisebbre becsültük, mint a fedezeti pont, akkor vissza kell lépnünk a munkában és újra át kell gondolnunk, hogy van-e valamilyen mód a kihasználtság növelésére. A fedezeti pont elemzése segíthet abban is, hogy a külsı finanszírozást idıben hozzáigazítsuk a befektetés idıbeli lefutásához (pl.: egy türelmi idıszak beépítésével a finanszírozásba, amikor csak kamatot kell fizetnünk, tıkét viszont nem és így alacsonyabb kihasználtság is elég az adósságszolgálat fedezetére).

�� Fedezeti pont


14

5.5 A finanszírozás hatása a befektetésre A külsı finanszírozás többféleképpen hathat a befektetett saját tıkére: Abban az esetben, ha a hitel felvételével növekszik a befektetı saját tıkéjére jutó megtérülés (ROE), akkor pozitív külsı eladósodottságról beszélünk. Ha a finanszírozás eredményeképpen a sajáttıke-arányos megtérülés csökken, akkor ún. negatív külsı eladósodottság keletkezik. Amennyiben van lehetıségünk úgy finanszírozni, hogy az pozitív külsı eladósodást eredményezzen, akkor az ilyen lehetıséggel élnünk kell, még akkor is ha egyébként lenne elég saját tıkénk ahhoz, hogy a hitel felvétele nélkül is megvalósítsuk a befektetést. Ilyenkor a tıként egy része persze megmarad, de azt máshol, más kockázattal szintén befektethetjük. Az olyan hitelt, mely negatív külsı eladósodást keletkeztet, csak akkor szabad felvenni, ha nincs elég saját tıkénk, azaz nincs más lehetıségünk, de mégsem szeretnénk lemondani a befektetésrıl. Ingatlanfejlesztési projektek esetén a magas induló kockázat miatt gyakran elıfordul, hogy csak nehezebben és rosszabb feltételekkel jutunk hitelhez. Ilyenkor persze kénytelenek vagyunk elfogadni a drágább finanszírozást. Késıbb azonban, ahogy a projekt idıben halad elıre, a megvalósítás kockázata csökken, ilyenkor keresni kell a kedvezıbb refinanszírozás lehetıségét. Refinanszírozás alatt egy régi hitel kiváltását értjük egy újabb hitel felvételével.

5.6 Összefoglalás Ezen egység tanulmányozása során elıször Ön megismerte, hogyan lehet megbecsülni egy ingatlanbefektetés jövıbeni jövedelmeit. Megismert két módszert (nettó jelenérték vizsgálat és belsı megtérülési ráta vizsgálata) annak eldöntésére, hogy egy befektetés elfogadható-e a befektetı számára. Ezen módszerek arra is alkalmasak, hogy az egyes befektetési lehetıségeket rangsoroljuk és így válasszunk közülük. A két módszer közül az NPV kiszámítása az egyszerőbb, ezért a gyakorlatban ezt gyakrabban alkalmazzuk, mint az IRR-t. A fedezeti pont elemzés annak eldöntésében segít, hogy a tervezés során megbecsült kihasználtság elégséges lesz-e a késıbbi mőködéshez. Ha egy ingatlan kihasználtsága idılegesen (rövid távon) a fedezeti pont körüli értékre (vagy az alá) csökken, akkor mérlegelni kell, hogy mi az olcsóbb; fenntartani ezt az állapotot, vagy eladni az ingatlant.

��

�� Pozitív külsı eladósodás Negatív külsı eladósodás

�� Refinanszírozás


15

Hosszútávon viszont semmiképpen nem fogadható el, hogy egy ingatlan a fedezeti pontján, vagy az alatt mőködjön. Végezetül megvizsgáltuk, hogyan hathat a külsı finanszírozás a befeketı saját tıkéjére. Pozitív külsı eladósodottság esetén nem szabad kihagyni az adott finanszírozási lehetıséget, míg olyan hitelt, mely negatív külsı eladósodottságot keletkeztet, csak kényszerbıl veszünk igénybe. Ha erre kényszerülünk, akkor a késıbbiekben keresnünk kell annak lehetıségét, hogy a kedvezıtlen finanszírozást egy kedvezıbbel váltsuk ki.

5.7 Ellenırzı kérdések

1. Mit értünk befektetési célú ingatlan alatt?

2. Mik az ingatlanbefektetések elınyei más befektetésekkel szemben?

3. Mik az ingatlanbefektetések hátrányai?

4. Mit értünk lehetséges teljes bevétel alatt?

5. Hogyan számítjuk ki az ingatlan kihasználtságát egy idıszakban?

6. Mik az ingatlan egyéb bevételei?

7. Milyen költségeket kell figyelembe venni a mőködési költségek között?

8. Milyen költségeket nem szabad a mőködési költségek közé sorolni?

9. Hogyan számítjuk ki a nettó mőködési bevételt?

10. Hogyan számítjuk ki a jövedelemadót?

11. Melyik CF-t használjuk a befektetések elemzése során?

12. Hogyan határozzuk meg egy ingatlanbefektetés hozamát?

13. Hogyan számítjuk ki egy befektetés nettó jelenértékét?

14. Hogyan döntünk az NPV-szabály alapján?

15. Rajzolja fel egy ingatlanbefektetés életciklus-görbéjét!

16. Hogyan lehet meghatározni a belsı megtérülési rátát?

17. Hogyan döntünk az IRR-szabály alapján?

18. Mit értünk egy ingatlan fedezeti pontján? Hogyan határozzuk meg?

19. Mit értünk pozitív külsı eladósodottság alatt?

20. Mikor keletkezik negatív külsı eladósodottság?

21. Mit jelent a befektetés refinanszírozása?

��

Documents

5. Befektetések értékelése, ingatlanbefektetések[1]