40
ANALIZA KREDITIRANJA POTICANE STANOGRADNJE I STANDARDNIH STAMBENIH KREDITA Bilan, Zdravka Undergraduate thesis / Završni rad 2018 Degree Grantor / Ustanova koja je dodijelila akademski / stručni stupanj: University of Split, Faculty of economics Split / Sveučilište u Splitu, Ekonomski fakultet Permanent link / Trajna poveznica: https://urn.nsk.hr/urn:nbn:hr:124:077866 Rights / Prava: In copyright Download date / Datum preuzimanja: 2021-10-06 Repository / Repozitorij: REFST - Repository of Economics faculty in Split

ANALIZA KREDITIRANJA POTICANE STANOGRADNJE I STANDARDNIH

  • Upload
    others

  • View
    2

  • Download
    0

Embed Size (px)

Citation preview

ANALIZA KREDITIRANJA POTICANE STANOGRADNJE ISTANDARDNIH STAMBENIH KREDITA

Bilan, Zdravka

Undergraduate thesis / Završni rad

2018

Degree Grantor / Ustanova koja je dodijelila akademski / stručni stupanj: University of Split, Faculty of economics Split / Sveučilište u Splitu, Ekonomski fakultet

Permanent link / Trajna poveznica: https://urn.nsk.hr/urn:nbn:hr:124:077866

Rights / Prava: In copyright

Download date / Datum preuzimanja: 2021-10-06

Repository / Repozitorij:

REFST - Repository of Economics faculty in Split

SVELEUČILIŠTE U SPLITU

EKONOMSKI FAKULTET

ZAVRŠNI RAD

ANALIZA KREDITIRANJA POTICANE

STANOGRADNJE I STANDARDNIH

STAMBENIH KREDITA

Mentor: Student:

prof. dr. sc. Zoran Babić Zdravka Bilan

Split, kolovoz 2018.

Sadržaj

1. UVOD ............................................................................................................................. 4

1.1. Definiranje problema rada ............................................................................................... 4

1.2. Cilj rada ........................................................................................................................... 4

1.3. Metode rada ..................................................................................................................... 5

2. VRSTE KREDITA I MODEL OTPLATE ..................................................................... 6

2.1. Pojmovno određenje kredita ........................................................................................... 6

2.2. Kreditne institucije .......................................................................................................... 9

2.1.1. Banke ........................................................................................................................... 9

2.1.2. Štedne banke ............................................................................................................. 10

2.1.3. Stambene štedionice .................................................................................................. 11

2.3. Vrste kredita .................................................................................................................. 11

2.3.1. Kratkoročni kredit ...................................................................................................... 11

2.3.2. Dugoročni kredit ........................................................................................................ 12

2.4. Namjenski krediti ...................................................................................................... 13

2.4.1. Stambeni krediti ......................................................................................................... 13

2.4.2. Auto kredit ................................................................................................................. 15

2.4.3. Krediti za obrazovanje .............................................................................................. 15

2.5. Nenamjenski krediti ....................................................................................................... 16

2.5.1. Lombardni krediti ..................................................................................................... 16

2.5.2. Hipotekarni kredit ..................................................................................................... 16

3. POTICANA STANOGRADNJA U REPUBLICI HRVATSKOJ ................................ 18

3.1. Standard stanovanja ....................................................................................................... 18

3.2. Kvaliteta stanova u Hrvatskoj ........................................................................................ 21

3.3. Stambene politike kroz povijest ..................................................................................... 22

3.4. Poticana stanogradnja .................................................................................................... 23

4. KOMPARATIVNA ANALIZA KREDITIRANJA Ž STANOGRADNJE I

STANDARDNIH STAMBENIH KREDITA .......................................................................... 26

4.1. Komparativni prikaz istraživanja .................................................................................. 26

4.1.1. Ponuda i izračun kredita Splitske banke ................................................................ 26

4.1.2. Ponuda i izračun kredita Zagrebačke banke .......................................................... 28

4.1.3. Ponuda i izračun Privredne banke Zagreb ............................................................. 30

4.1.4. Ponuda i izračun kredita Hrvatske Poštanske banke .............................................. 32

5. ZAKLJUČAK ................................................................................................................ 35

LITERATURA ......................................................................................................................... 37

SAŽETAK ................................................................................................................................ 38

1. UVOD

1.1. Definiranje problema rada

Problematika ovog rada je Poticana stanogradnja u Republici Hrvatskoj i njezino kreditiranje

putem stambenih kredita u bankama. Kroz rad ćemo definirati pojmovno i teoretski što su to

krediti i zašto su nam važni. Istražit će se stanogradnja koja je posljednjih godina u vidu

projekta POS stanovi dobila zamaha u cijeloj državi. To je proces kojim se izgrađuju stanovi,

tj. smještajne jedinice za obitelji koje putem natječaja dobivaju pravo na stan, ako ispunjavaju

uvjete.

Također, u radu ćemo definirati sve čimbenike od kojih se sastoji kreditiranje putam banaka

za stambeno zbrinjavanje. Također, naglasit će se važnost poticane stanogradnje u ovim

vremenima kada obitelji s djecom teško mogu kupiti stan po tržišnoj cijeni. Ovakva vrsta

poticaja može imati pozitivne populacijske rezultate.

U radu je osnovni zadatak da definira pojam kredita i definira kroz koje oblike se oni javljaju

prilikom kreditiranja kupnje stana iz poticajnih projekata. Kroz rad ćemo navesti i primjere

poticane stanogradnje.

1.2. Cilj rada

Osnovni cilj ovog rada je pojmovno definirati stambene kredite putem kojih ljudi kupuju

stanove iz poticanih projekata. U radu ćemo također iskazati opće podatke o stanogradnji u

Republici Hrvatskoj te ostale čimbenike koji su važni za taj projekt. Poticana stanogradnja je

jedan od projekata populacijske i demografske obnove kojom država želi osigurati mladim

obiteljima stanove na jeftiniji način, odnosno sufinanciranjem izgradnje što se na kraju

odražava na nižoj cijeni.

1.3. Metode rada

U radu je korišteno nekoliko različitih metoda pomoću kojih je rad dovršen:

- Metoda komparacije,

- Metoda dokumentacije,

- Metoda analize,

- Metode kompilacije,

- Metode sinteze,

- Metode intervjuiranja.

2. VRSTE KREDITA I MODEL OTPLATE

U ovom dijelu rada definirat će se pojmovno i teoretski krediti koje nalazimo na tržištu,

putem kojih financiramo otplatu stanova iz poticane stanogradnje.

2.1. Pojmovno određenje kredita

Krediti su danas postali nezaobilazni čimbenik u privatnom i poslovnom životu.

Nemogućnost samofinanciranja dovodi do toga da se financiranje riješi uzimanjem kredita u

financijskim institucijama. Nažalost, danas je nemoguće početi nekakav posao ili ostvariti

svoj cilj bez kreditiranja. Pravna ili fizička osoba svoj kredit traži na financijskom tržištu, gdje

on traži bolji i povoljniji kredit prema kriterijima.

Krediti kao pojava, dijele se na nekoliko različitih oblika i vrsta. Naravno riječ je o

modeliranju od strane financijskih institucija koje žele privući što veći broj korisnika ili

klijenata kredita.

Navedene karakteristike i funkcije kredita stvorile su u toku njegovog djelovanja različite

vrste kredita. Podjelu kredita na vrste možemo izvršiti prema različitim kriterijima od kojih su

najvažniji:1

1. Prema predmetu na koji glase i u kojem moraju biti podmireni,

2. Prema subjektima koji odobravaju kredit,

3. Prema duljini trajanja,

4. Prema svrsi za koju se daju,

5. Prema namjeni za koje se daju,

6. Prema načinu osiguranja kredita,

7. Prema državnom domicilu davatelja kredita.

Bankovni kreditni poslovi predstavljaju drugu grupu glavnih bankovnih poslova kojima ona

mobiloizirana i kod nje akumulirana novčana sredstva pozajmljuje raznim nositeljima

privredne aktivnosti zbog izvršenja određene proizvodnje i prometa. Ovisno o načelu

bankovnog poslovanja i ročnosti izvora sredstava iz kojih banka odobrava kredite bankovno

1 Katunarić, A. (1988): Banka – principi i praksa bankovnog poslovanja, CIP,Zagreb, str. 253. – 254.

se kreditiranje dijeli na dvije osnovne grupe kreditiranja:2

1. Kratkoročno kreditiranje, i

2. Dugoročno kreditiranje.

Kredit je ustupanje određene svote novčanih sredstava od strane banke kao kreditora

(vjerovnika, zajmodavca) nekoj osobi (dužniku zajmoprimcu), uz obvezu da mu ih ovaj vrati

u određenom roku i uz određenu kamatu. Općenito: pojam obuhvaća profesionalne novčane

bankovne kredite, pozajmljivanje imovine u bilo kojem obliku, dužničke vrijednosne papire –

obveznice, blagajničke zapise, komercijalne zapise, nenovčane kredite u obliku akcepata i sl.

kreditna pisma, "otvorene račune", međusobne poslovne aranžmane poduzeća s prodajom

robe, usluga i izvođenja radova uz odgođenu naplatu.3

Bez kreditiranja danas teško se mogu ostvariti svoje želje i potrebe, kako u svom privatnom

životu tako i u poslovnom. Kako nemamo dovoljno financijskih sredstava, sredstva moramo

namaknuti kreditiranjem. Kredit je posuđivanje novca u financijskoj instituciji od strane

fizičke ili pravne osobe koja uz garancije dobiva taj navedeni novac, dok se financijska

institucija npr. banka pokriva s garancijama i jamstvima dotične osobe. Kreditna veličina opet

ovisi o mogućnostima onog koji ga diže.

Važno je istaknuti kako kredit mogu dignuti osobe koje imaju uvjete za to, s tim da banka

diktira uvjete vraćanja kroz kamate i obroke što je definirano zakonom. Naravno bilo je

nekada i negativnih primjera, najbolji primjer iz prakse jesu krediti u švicarskoj valuti gdje je

dosta građana prošlo jako loše prilikom vraćanja kredita uz promjenjivu kamatnu stopu.

Otplaćivanje kredita se odvija prema dogovorenim uvjetima između korisnika kredita i

financijske institucije. Plan otplate sadrži iznos anuiteta, stopu, otplatnu kvotu te ostatak duga.

Takav plan se naziva otplatni plan, u nekim financijskim institucijama i otplatna tablica. Ona

je praktički dokument koji prikazuje cjelokupni otplati proces jednog kredita.

Kamata je važna stavka u procesu otplate, ona je zapravo cijena banke za davanje kredita,

putem kamate banka zapravo zarađuje na posuđeni novac. Može biti fiksna ili promjenjiva,

kao što smo maloprije kazali promjenjiva se pokazala u slučaju „švicaraca“ jako lošom.

2 Tomašević, J. (2004): Novac i kredit, Dom i svijet, Zagreb, str. 189.

3 Tomašević, J. (2004): Novac i kredit, Dom i svijet, Zagreb, str. 187.

Otplaćivanje kredita se odvija prema dogovorenim uvjetima između korisnika kredita i

financijske institucije. Plan otplate sadrži iznos anuiteta, stopu, otplatnu kvotu te ostatak duga.

Takav plan se naziva otplatni plan, u nekim financijskim institucijama i otplatna tablica. Ona

je praktički dokument koji prikazuje cjelokupni otplati proces jednog kredita.

Kamata je važna stavka u procesu otplate, ona je zapravo cijena banke za davanje kredita,

putem kamate banka zapravo zarađuje na posuđeni novac. Može biti fiksna ili promjenjiva,

kao što smo maloprije kazali promjenjiva se pokazala u slučaju „švicaraca“ jako lošom.

Kamatna stopa je relativni broj p koji pokazuje koliki prinos donosi svota od 100 novčanih

jedinica u određenom vremenskom razdoblju (obračunsko razdoblje ili termin), odnosno

kamatna stopa je iznos kamata za 100 novčanih jedinica, za određenu vremensku jedinicu.4

Riječ kredit potječe od latinskog glagola credere, što znači vjerovati. Kredit ima trojako

značenje:5

- Vjerovanje u sposobnost dužnika da vrati vjerovniku, po njegovu zahtjevu ili u roku,

novac koji je dan u vidu kredita,

- Produljenje nekog dobra ili kapitala čije su pretpostavke: platežna sposobnost dužnika,

volja da plati i mogućnost da plati to dobro ili vrati kapital,

- Prenošenje dobra ili kapitala u imovinu dužnika.

Pod kreditom uopće razumijevamo privatno-privredni akt kojim neki gospodarski subjekat

prepušta u vlasništvo drugome privrednom subjektu za određeno vrijeme i s pravom na kasniji

povrat, a uz određenu odštetu (interes) izvjesna realna ekonomska dobra ili novac, odnosno

pravo kojim on može doći do realnih ekonomskih dobara. Tu se, dakle, radi o

intertemporalnoj razmjeni. Ukoliko se kod toga prepuštaju stvarna ekonomska dobra u pitanju

je stvarni kredit, na pr. kad se daje u zajam žito, stoka, alat, itd., a kad se prepušta slobodna

kupovna snaga pretstavljena u bilo kojoj vrsti novca, dakle u metalnom, notalnom ili žiralnom

novcu, radi se o novčanom kreditu. O novčanom kreditu se radi i onda kad se daju realna

dobra, ali je predmet kredita njihova vrijednost izražena u novcu što je redovno slučaj kod

trgovačkog ili liferantskog kredita.6

4 Domančić, P., Nikolić, N.(1994): Monetarne financije i financiranje razvoja, Ekonomski fakultet Split, Split,

str. 70. 5 Ibid., str.104.

6 Tomašević, J. (2004): Novac i kredit, Dom i svijet, Zagreb, str. 187.

2.2. Kreditne institucije

U Hrvatskoj postoje tri vrste kreditnih institucija:7

1. banke,

2. štedne banke i

3. stambene štedionice.

2.1.1. Banke

U privredi jedne države postojanje novca i mogućnosti kreditiranja predstavljaju vrlo važne

čimbenike. U kontekstu prethodne rečenice, banke imaju posebno mjesto i ulogu u državi,

odnosno one su specijalizirane institucije čija je osnovna funkcija da privredi i proizvodnji

omoguće neprestan priliv novca. 8

Bankarstvo kao jedna cijelina je specifična djelatnost, koja u svom poslovanju ima

sveobuhvatno poslovanje, odnosno velika lepeza financiranja poslovanja subjekata i građana.

Osnutak banke se definira odredbama iz Zakona o bankama i drugim financijskim

organizacijama, proces osnivanja se definira ugovorom o osnutku i osiguravanjem sredstava

za osnivački kapital banke. Banke su po zakonu ali i po prirodi poslovanja pravne osobe, a

osnovati je mogu domaće ali i strane fizičke ili pravne osobe.

Kada se osniva banka, u ugovoru se definiraju stavke kao što su:9

- naziv i sjedište osnivača banke;

- naziv i sjedište banke;

- iznos ukupnog osnivačkog kapitala banke u novčanom i nenovčanom obliku,

- kao i udio svakog osnivača u tom kapitalu;

- rok do koga su osnivači banke dužni uplatiti i prenijeti novčana i nenovčana sredstva

u osnivački kapital banke;

- prava, obaveze i odgovornosti osnivača banke za obaveze banke;

- uvjeti za sticanje i prestanak prava osnivača;

- poslovi koje banka obavlja;

- način raspoređivanja dijela dobiti na osnivače banke;

7 Zakon o financijskim institucijama koje imaju pravo djelovanja i poslovanja na teritoriju RH.

8 Šonje, V., Veza koja nedostaje: Kako povezati razvoj tržišta kapitala i gospodarski rast, Zagreb: Arhivanalitika

, 2012., str. 54. 9 Prema Zakonu o osnivanju banaka.

- način snošenja rizika i pokrića gubitaka banke;

- uvjeti i način povećanja osnivačkog kapitala i rezervi banke;

- način rješavanja sporova među osnivačima banke;

- uvjeti za prestanak rada banke ako ne postoji ekonomski interes;

- način odlučivanja o statusnim promjenama banke i prava osnivača banke u slučaju

statusnih promjena banke.

Banka obavlja bankovne i ostale financijske usluge. Bankovne usluge su primanje novčanih

depozita i odobravanje kredita i drugih plasmana iz tih sredstava u svoje ime i za svoj račun,

kao i izdavanje sredstava plaćanja u obliku elektronskog novca.

Danas se banke suočavaju s novim problemima kao što je financijska kriza posljednjih godina

gdje ih državni sustavi sve više pritišću da i one podnesu teret krize na svojim leđima.

2.1.2. Štedne banke

Jedna od vrsta kreditne institucije jesu i štedne banke, a glavna razlika je što je štednoj banci

potrebno samo 8 milijuna inicijalnog kapitala za osnivanje, također ima smanjeni obujam

poslova i djelovanje samo unutar RH.

U osnovi, najveći dio zakonskih odredbi, uz nužne iznimke, jednako tretira poslovne i štedne

banke. Štedne banke regulirane su (Zakonom o kreditnim institucijama, Narodne novine, br.

159/13, 19/15, 102/15) i predstavljaju relativno novi oblik financijske institucije na tržištu u

RH, zbog potrebe veće likvidacije dosadašnjih štedno kreditnih zadruga i preoblikovanje u

kapitalne depozitne institucije barem jednog njihovog dijela.10

Jednostavno rečeno to su banke kojim je cilj prikupljanje depozita malih štediša, te se depoziti

po viđenju mogu povlačiti samo u određenom postotku. Bitna značajka je da štedne banke na

obavljaju poslove koji su povezani s privredom niti ne pružaju usluge prijenosa novca.

10

Zakon o kreditnim institucijama.

2.1.3. Stambene štedionice

Zakon o stambenoj štednji i državnom poticanju stambene štednje obuhvatio je stambene

štedionice te su postale element našeg financijskog sustava početkom 1998. godine kada je

zakon stupio na snagu.11

Njihove usluge se odnose na prikupljanje štednih depozita sa svrhom financiranja stambenog

zbrinjavanja klijenata, kao što je izgradnja obiteljskih kuća ili stanova, najam stambenog

prostora te kupnje i opremanja građevinskog zemljišta. osnivaju ih banke, a dobivaju državnu

potporu putem premiranja štednje iz državnog proračuna. Postoje mnoge prednosti ovih

kreditnih institucija, od kojih su najvažnije davanje povoljnih kredita, unapređenje stambenog

standarda, stjecanje navike štednje te, u konačnici, unapređenje financijskog tržišta.12

Stambene štedionice mogu primati novčane depozite samo u domaćoj valuti kao i odobravati

kredite u domaćoj valuti. Za rad je potrebno odobrenje HNB-a, koje je dobilo pet stambenih

štedionica. U usporedbi s veličinom banaka, stambene štedionice su male institucije.

2.3. Vrste kredita

Kredite prema roku otplate dijelimo na kratkoročne kredite, kredit sa dospijećem manjim od

jedne godine, i dugoročne kredite, kredita sa dospijećem iznad jedne godine.

2.3.1. Kratkoročni kredit

Kratkoročni krediti imaju rokove dospijeća do godine dana, financiraju tekuću aktivnost i

likvidnost subjekata i pokriveni su kratkoročnim izvorima. U ove kredite spadaju: krediti po

tekućim računima, eskontni, lombardni, akceptni, rambursni i avalni kredit.

Kratkoročnim aktivnim poslovima banka svojim komitentima stavlja na raspolaganje

odgovarajuća sredstva plaćanja za obavljanje njihovih tekućih transakcija, a mogu imati

fiksirane rokove dospijeća ili klauzulu "na zahtjev" (on demand basis) kada se moraju

otplaćivati na zahtjev banke, što predstavlja znatno oštrije uvjete financiranja.13

11

Leko, V. (2008.) Financijske institucije i tržišta. Zagreb: Ekonomski fakultet sveučilišta u Zagrebu, str. 56. 12

Ibid. 13

Ibid.

2.3.2. Dugoročni kredit

Dugoročni krediti imaju rokove dospijeća iznad jedne godine, financiraju krupne investicijske

i razvojne programe i alimentiraju se isključivo iz dugoročnih financijskih potencijala. U ove

kredite spadaju: hipotekarni, građevinski, industrijski i investicijski krediti.

Ovi su krediti uglavnom vezani za financiranje sektora privrede i dijelom za financiranje

stambene gradnje, gdje se velikom obujmu angažiranja resursa i drugih perioda aktivizacije

ulaganja prilagođavaju rokovi i ostali uvjeti kreditiranja.

Aktivnim dugoročnim poslovima banka svojim komitentima osigurava vrijednost, odnosno

kapital i platežna sredstva zajedno.14

Prosječni rokovi dospijevanja ovih kredita su od dvije do tri godine, pri čemu je uvjet da

ukupno zaduženje ne može probiti razinu originalno ugovorenog duga. Najčešće se koriste za

financiranje odgovarajućih privrednih organizacija, a zbog svojih se karakteristika nazivaju

kontinuiranim zaduženjem.

S obzirom na različite ekonomske implikacije navedenih vrsta bankovnih kredita, pitanje

njihovih izvora predstavlja izuzetno važan aspekt stabilnosti novca.

Dugoročno kreditiranje je u funkciji razvoja, ne povećava novčanu masu budući da se radi o

prenošenju kupovne snage u načelu u profitabilne sektore. Da bi se donijela isplativa odluka

uz najmanji mogući rizik (optimalizacija rizika) davatelji kredita trebaju raspolagati

mogućnošću kompletne analize poslovanja tražitelja kredita, trebaju istražiti mogućnosti

plasmana robe ili usluga koje su predmet kreditiranja i drugo.15

Pored toga davatelj kredita mora raspolagati s nizom analiza vezanih za troškove kreditirane

proizvodnje, treba poznavati okruženje tražitelja kredita odnosno mora raspolagati podacima

koji će garantirati sigurno, Profitabilno, racionalno poslovanje i povrat uloženih sredstava.

Ujedno ovi krediti za razliku od kratkoročnih imaju i različitu kamatnu stopu i drukčija

pokrića. Uobičajeno je s obzirom na njihove osobine, dugoročne kredite dijeliti na

hipotekarne i investicijske.16

S obzirom na namjenu razlikujemo dvije vrste kredita namjenske i nenamjenske kredite.

14

Domančić, P., Nikolić, N.(1994): Monetarne financije i financiranje razvoja, Ekonomski fakultet Split, Split,

str. 70. 15

Ibid. 16

Ibid, str. 71.

2.4. Namjenski krediti

Namjenski krediti se odobravaju za točno određenu namjenu i s obzirom da je namjena

unaprijed određena i kao takva ugovorena, kreditna institucija može provjeravati da li su

sredstva kredita namjenski utrošena.

Za ovakav kredit je potrebno kreditnoj instituciji dostaviti dokumentaciju koja je potrebna za

dokazivanje namjene kao što su npr kupoprodajni ugovor za stambeni kredit s namjenom

kupnje nekretnine, ponuda za kupnju vozila za auto kredit, za studentski kredit s namjenom

plaćanja školarine.

Kreditna institucija može dozvoliti i u slučaju namjenskih kredita da se dio sredstava koristi

isplatom na račun korisnika kredita, ali u svakom slučaju ima pravo provjeriti da li su

sredstava namjenski utrošena prema dokumentaciji koja je prezentirana prilikom podnošenja

zahtjeva za kredit.

Neispunjenje bilo koje obveze iz ugovora o kreditu, može imati za posljedicu otkazivanje

ugovora o kreditu i o tome treba voditi računa. Kad se ugovor o kreditu otkaže, takav se kredit

učini dospjelim i korisnik kredita ga je dužan podmiriti.17

Namjenski krediti koji se najčešće pojavljuju su:18

- stambeni kredit

- krediti za vozila/plovila

- krediti za obrazovanje

- potrošački krediti

2.4.1. Stambeni krediti

Stambeno zbrinjavanje građana i modeli stambenog financiranja su područje interesa šire

javnosti u svakom društvenom uređenju neovisno o njegovu stupnju razvijenosti. Temeljni

uzrok socijalnog nezadovoljstva je neprimjereno stambeno stanje u nekoj državi jer svaki

čovjek za sebe želi vlastiti dom, što potrebu za stambenim rješenjem svrstava u prioritet

pojedinca.

17

Tomašević, J. (2004): Novac i kredit, Dom i svijet, Zagreb, str. 189. 18

Ibid.

U svrhu lakšeg financiranja stambenog prostora države i njihova tijela vrlo često aktivno

sudjeluju u rješavanju pitanja stambenog prostora i razvoja modela koji će poticati stambeno

financiranje. U Hrvatskoj su u svrhu rješenja stambenog potanja stvoreni zakonski preduvjeti

za realizaciju različitih modela stambenog financiranja. Međutim, stambeno financiranje u

Hrvatskoj, pomoću aktualnih modela, nije adekvatno. Financiranje stambene gradnje, pod

utjecajem rata i gospodarske krize, postalo je jedan od najkritičnijih elemenata stambenog

sustava. Stambeni krediti su skupi, i uz visoke cijene stanova, oni su neprihvatljivi za

domaćinstva koja su podstanari.19

Stambeni kredit je kredit koje nude banke, štedne banke i stambene štedionice a odobravaju se

u svrhu kupnje, izgradnje, dogradnje ili uređenja nekretnine, adaptacije, među financiranje itd.

Bitan su faktor u rješavanju stambenog pitanja ljudi svih dobnih skupina. Stambeni kredit je

odnos zajmoprimaca (banke) koja daje na raspolaganje određenu svotu novca zajmodavcu, ali

zajmoprimac da se ne dovede u situaciju neplaćanja od strane zajmodavca zahtjeva različite

instrumente osiguranja kao npr. police osiguranja, jamce i založno pravo na imovinu.

Oni su u interesu države te se kamate na stambene kredite subvencioniranju, kako bi se

poboljšala kvaliteta života u zemlji. U običajni rok dospijeća je od 20 do 30 godina. Kod

stambenih kredita kao osiguranje uzima se sama imovina, a kamate mogu biti promjenjive ili

fiksne te se mijenjaju periodično sa specifičnom baznom stopom.20

Stambeni krediti mogu imati više različitih namjena:21

- kupnja nekretnine,

- adaptacija nekretnine,

- poboljšanje energetske učinkovitosti,

- rekonstrukcija nekretnine,

- izgradnja nekretnine,

- dogradnja nekretnine,

- dovršenje nekretnine,

- nadogradnja nekretnine.

19

Tomašević, J. (2004): Novac i kredit, Dom i svijet, Zagreb, str. 190. 20

Ibid. 21

Ibid, str. 191.

Kod namjene kupnja nekretnine, ugovorom treba biti regulirano da kupac mora platiti

kupoprodajnu cijenu, a prodavatelj mora izdati tabularnu ispravu koja služi za upis vlasništva

nad nekretninom koja se kupuje. Isto tako treba biti navedena obveza da se preda nekretnina.

Često puta se, osim nekretnine/garaže/parkirnog mjesta, kao dio kupoprodajnog ugovora, a

time i ukupne kupoprodajne cijene nekretnine pojavljuju: namještaj, oprema, kućanski aparati

i dr. stavke, stoga je dobro prethodno provjeriti s kreditnom institucijom da li se ta namjena

može financirati iz stambenog kredita.

Stambeni rediti se najčešće odobravaju uz uvjet zasnivanja založnog prava na nekretnini u

potrebnom omjeru, a kao dodatni instrumenti osiguranja mogu se pojaviti jamci i/ili police

osiguranja života i/ili depozit.22

2.4.2. Auto kredit

Auto krediti su krediti za kupnju vozila novih ili rabljenih. Kreditna institucija može odrediti

koja vozila ne želi kreditirati po kriteriju starosti. Kod podizanja auto kredita za kupnju vozila

bitno je provjeriti sve uvjete, te koje troškove je moguće pokriti iz krediti i do kojeg iznosa.

Također je važno provjeriti koja dokumentacija je potrebna. Uz dokumentaciju za utvrđivanje

kreditne sposobnosti treba provjeriti i koju dokumentaciju je potrebno dostaviti za pravdanje

namjene kredita te za korištenje kredita.

2.4.3. Krediti za obrazovanje

Ova vrsta kredita najčešće je namijenjena studentima (do)diplomskog, specijalističkog ili

poslijediplomskog studija u zemlji i inozemstvu.

S obzirom da su korisnici kredita osobe koje studiraju i najčešće nemaju redovna primanja,

stoga se roditelji ili drugi članovi obitelji najčešće traže kao solidarni dužnici i trebaju

ispunjavati uvjet potrebne kreditne sposobnosti. Status studenta korisnici dokazuju potvrdom

o upisanoj godini studija koju izdaje referada fakulteta. Iznos ovog kredita koji se koristi za

22

Ibid.

plaćanje školarine je namjenski, a za plaćanje troškova studiranja se odobrava isplata na

račun.23

2.5. Nenamjenski krediti

Nenamjenski krediti su krediti koji nemaju utvrđenu namjeru. Ova vrsta kredita se isplaćuje

na račun, a instrumenti osiguranja ovise o iznosu kredita.

Spadaju u opće kredite kod kojih banke ne vrše kontrolu trošenja sredstava nego zajmoprimac

sam odlučuje kako će trošiti dobivena sredstva. Banka nema upliva u njegovo krajnje trošenje

jer to ostaje na korisniku kredita, zato se on i naziva nenamjenski jer nema prirodu trošenja u

samom začetku kao drugi krediti.

Nenamjenski krediti uključuju lombardne kredite, umirovljeničke kredite, gotovinske te

hipotekarne kredite. Postoje i specijalizirani oblici kredita. Tako u pružanju financijske

podrške izvozu postoje krediti kupcu, krediti banke banci i krediti dobavljača.

2.5.1. Lombardni krediti

Lombardni krediti se odobravaju temeljem zaloga na depozitu, udjelu u određenom fondu ili

polici osiguranja života. Kod pozajmica odobrenih na temelju depozita, najčešće su krajnji

rok povrata pozajmice i krajnji rok dospijeća depozita usklađeni, tj. rok povrata pozajmice ne

može biti dulji od roka dospijeća depozita.

Kod odobravanja kredita na temelju udjela u fondu, važno je prije provjeriti koji fond kreditna

institucija prihvaća za odobrenje ovog proizvoda.24

2.5.2. Hipotekarni kredit

Posebna vrsta dugoročnog kredita (s rokom dospijeća od deset do dvadeset godina) koji je

osiguran upisom hipoteke, odnosno založnoga prava na nekretnini.

Hipotekarni vjerovnik (banka ili druge specijalizirane financijske institucije) vraćanje kredita

23

Tomašević, J. (2004): Novac i kredit, Dom i svijet, Zagreb, str. 191. 24

Tomašević, J. (2004): Novac i kredit, Dom i svijet, Zagreb, str. 187.

osigurava pravnim postupkom uknjižbe založnoga prava na nekretnini, temeljem kojega

dospjela nenaplaćena potraživanja može namiriti iz vrijednosti zaloga.

Predmet hipoteke može biti; stambeni ili poslovni prostor, zemljište, gospodarske zgrade,

skladišta i druge nekretnine nad kojima se založno pravo stječe upisom u zemljišne knjige, ali

i pojedini oblici pokretnina, primjerice brodovi i zrakoplovi, nad kojima se založno pravo

stječe upisom u zemljišne knjige, ali i pojedini oblici pokretnina. Rokovi vraćanja ovog

kredita su od 10 do 30 godina.25

25

Tomašević, J. (2004): Novac i kredit, Dom i svijet, Zagreb, str. 202.

3. POTICANA STANOGRADNJA U REPUBLICI HRVATSKOJ

U ovom dijelu rada definirat ćemo problematiku poticane stanogradnje. Ovaj model poznatiji

pod imenom POS, zaživio je prije nekoliko godina, a u svom procesu ima izgradnju stanova,

sufinanciranima od strane države kako bi mlade obitelji mogle kupiti stanove po jeftinijoj

cijeni, naravno uvažavajući natječaje i uvjete kupovine.

3.1.Standard stanovanja

Stanovi se razlikuju s obzirom na kvalitetu, odnosno unutarnje uređenje, opremu i kvalitetu

dizajna. U izboru stana, važno je obilježje mjesto stanovanja. Kupac bira stan ovisno o tome

koliko je udaljen od posla, trgovine, škole i drugo (najviše zbog troškova putovanja). Također,

zanima ga i okruženje, da li je ekološki prihvatljivo, kakvi su mu susjedi i slično.

Standard stanovanja prema različitim pokazateljima ponajbolje svjedoči o razvijenosti neke

zemlje.

Standard stanovanja u Hrvatskoj nepovoljniji je u velikim gradovima nego u manjim

naseljima. U velikim je gradovima najizraženija stambena kriza. Aspekti stambene krize

prepoznatljivi su u manjku stanova. Važan aspekt stambene krize je i rast cijena stanova. Sve

manji broj kućanstava može si priuštiti kupnju stana u kojem će imati odgovarajući standard

stanovanja.

Stan i stanovanje su i dio javne potrošnje, te država naročito pomaže onim kućanstvima koja

nisu u stanju od svojih prihoda doći do pristojnog stana. Kako bi odgovorila različitim

potrebama slabije imućnijih slojeva stanovništva, država gradi socijalne stanove. U modernim

se zemljama stambena potrošnja povezuje sa veličinom obitelji zbog broja djece, pa se tada

povećava i stambeni prostor. Kad djeca idu od roditelja, kao radno aktivno stanovništvo, sele

u manje stanove koji će biti primjereni njihovim novim potrebama i platežnim

mogućnostima.26

Standard stanovanja kao važna komponenta životnog standarda podrazumijeva fizičke

pokazatelje stambenog fonda (stambeni status i vlasništvo, površinu, sobnost, starost,

26

Puljiz V., Bežovan G., Matković T., Šućur Z., Zrinščak S., Socijalna politika Hrvatske, Pravni fakultet

Sveučilišta u Zagrebu, Zagreb 2008., str. 372.

komunalnu opremljenost), a sve to u odnosu na demografske pokazatelje. Stambena kvaliteta

širi je pojam koji uz različite pokazatelje (analizu postojećih stambenih prilika, budući

koncept/ planiranje, proizvodnju, raspodjelu i upotrebu stambene sredine, stambene troškove,

cijene stanova, subvencije, infrastrukturu, okoliš i slično) iskazuje i standard stanovanja.

Stambeni fond (odnosno njegova struktura, način upotrebe i prosječne površine stanova)

temeljni je pokazatelj standarda stanovanja.

Vlastiti stan ili kuću u Hrvatskoj ima 92 posto građana, što nas svrstava na vrlo visoku, treću

poziciju među državama članicama Europske unije (EU); tako velik udio vlasništva nad

nekretninama specifičan je za manje razvijene i siromašnije članice EU, a razvijenije i

bogatije članice, primjerice Njemačka, imaju znatno niži udio vlasništva nad nekretninama.

Razlog tomu najčešće je u tradicionalnom stajalištu o tome da je ulaganje u nekretnine

najsigurniji oblik ulaganja, odnosno štednje, budući da vrlo često drugi oblici ulaganja u tim

zemljama nisu ni bili dostupni ili su bili visoko rizični. U razvijenijim zemljama članicama

EU puno je razvijenije tržište kapitala u smislu alternativnih oblika ulaganja novca. Dodatno

je na odnos prema vlasništvu, unatoč standardu, utjecala i duga tradicija izvrsno razvijenog i

uređenog tržišta najma stanova. Prosječno gledano, u vlastitim nekretninama živi nešto više

od 70 posto stanovnika Unije.27

U odnosu na razvijene zemlje Europe u Hrvatskoj je standard stanovanja još uvijek na

skromnoj razini i njegovo povećanje može se očekivati tek uz aktivniju ulogu države. U

Hrvatskoj višak stanova u seoskim područjima ili na otocima nije u stanju nadoknaditi manjak

stanova u gradu. Očito je problematika nestašice stambenog prostora prisutna uglavnom u

većim i velikim gradovima gdje živi i većina biološki reproduktivnog stanovništva, pa se u

tom smislu neodgovarajući standard stanovanja javlja kao ograničenje poželjnog rasta

stanovništva. S obzirom da je u Republici Hrvatskoj većina potražnje za radnom snagom u

županijama koje su smještene duž obale tj. u županijama koje se više bave turizmom, sve više

mladih odlazi iz unutrašnjosti u potragu za poslom.28

27

Puljiz V., Bežovan G., Matković T., Šućur Z., Zrinščak S., Socijalna politika Hrvatske, Pravni fakultet

Sveučilišta u Zagrebu, Zagreb 2008., str. 372. 28

Ibid.

Tablica 1: Trenutačne tržišne cijene stanova po gradovima (Cijene u eurima).

Izvor: Prema portalu: www.poslovni.hr/cijene-stanova (Pristupljeno 20.08.2018.)

Prema podacima iz tablice 2., možemo vidjeti veliku razliku u cijenama kvadrata stana i kuće

između unutrašnjosti Republike Hrvatske i Jadrana koja nije razmjerna sa primanjima što

narušava standard stanovanja. Vidimo da je cijena kvadrata stana u Sisku 763 €/m2 koji je po

ovoj tablici najjeftiniji, dok je po ovoj tablici najskuplji u Dubrovniku te iznosi 3.097 €/m2.

Grad

Prodaja stanova

Prodaja kuća

Dubrovnik 3.097 4.382

Split 2.459 2.759

Zadar 1.872 1.499

Zagreb 1.762 1.270

Rijeka 1.456 1.328

Šibenik 1.395 1.237

Varaždin 1.139 789

Čakovec 1.062 693

Koprivnica 1.018 605

Krapina 934 558

Osijek 931 685

Karlovac 850 561

Slavonski brod 804 636

Sisak 763 578

3.2. Kvaliteta stanova u Hrvatskoj

Bez obzira na to kako doživljavamo arhitekturu, kvaliteta izgrađenog prostora zbog svoje sve

prisutne prirode utječe na kvalitetu života i time postaje najočitije fizičko svjedočanstvo

kulture i prihvaćenih vrijednosti određenog društva.29

Jedna od ključnih dimenzija za ocjenjivanje kvalitete stanovanja jest dostupnost dovoljno

životnog prostora.

Kvaliteta stanovanja ostvarena je u manjim gradovima gdje dominiraju obiteljske kuće. Što su

gradovi veći, kvaliteta stanovanja je skromnija. Procjena je pokazala specifičan položaj naša

tri veća grada - Osijeka, Rijeke i Splita, koji se izdvajaju skromnim stambenim standardom. U

Zagrebu je standard bogatiji jer je više obiteljskih kuća i gradili su se veći stanovi nego u

spomenutim gradovima. Problem je i opremljenost stanova, iako je riječ o primjetnom

poboljšanju. Tako je sustav grijanja problem za 15 posto kućanstava, 12,7 posto ih ima

nekvalitetne električne instalacije, a vodovodne su instalacije problem za 13,2 posto

kućanstava. No, zabrinjavajuće je to što 5,1 posto još uvijek nema vodovod, WC u kući nema

3,4 posto, a kupaonicu nema 1,5 posto.30

Standard stanovanja u Hrvatskoj je skroman, osobito u većim gradovima, što je ozbiljna

prepreka razvoju društva. S kvalitetom stanova nezadovoljna je oko četvrtina stanovništva, a

posebne skupine koje ističu više problema su udovice i udovci, razvedene osobe, samci,

podstanari te mlađi u većim gradovima. U usporedbi, pak, sa zemljama srednje Europe,

imamo niži standard stanovanja od Slovenije i Češke, a donekle sličan Mađarskoj.

Također mora se napomenuti kako je većina stambenih objekata izgrađena za vrijeme bivše

države, gdje je državna politika bila industrijalizacija zemlje uz kretanja i migracije

stanovništva sa sela u grad. Te je došlo do napučavanja gradova bez smještajnih kapaciteta,

izgradnjom stambenih jedinica riješilo se pitanje radnika koji su bili usmjereni u

industrijalizaciju.

29

Društvo arhitekta Zagreb, dostupno na: http://www.d-a-z.hr/hr/vijesti/kakva-je-kvaliteta-stanovanja-u-

hrvatskoj,1174.html, 2018. 30

Ibid.

3.3. Stambene politike kroz povijest

Austro-Ugarska monarhija, a time i Hrvatska, početkom 20. stoljeća imala je jedan od

najnaprednijih zakona kojim su bili uređeni problemi socijalnog stanovanja u tadašnjem

zapadnom svijetu (List državnijeh zakona, 1902.). Međutim, zbog relativne nerazvijenosti i

malog udjela urbanog stanovništva taj zakon nije imao praktički većeg značenja za stambenu

politiku u Hrvatskoj. Već počekom 20. stoljeća problemi stanovanja u Zagrebu, koji u to

vrijeme bilježi značajniji rast stanovnika, dolaze na dnevni red gradskih vlasti. U tom su

vremenu ostvarivani i prvi pokušaji učenja iz iskustva većih gradova koji su imali razvijenu

stambenu politiku.31

U doba socijalizma bio je razvijen sustav subvencioniranja stanarina i troškova stanovanja.

Stanarine u društvenim stanovima bile su veoma niske i njih gotovo nije bilo potrebno

subvencionirati. Težište je bilo na subvencijama troškova stanovanja (struja, voda, grijanje)

koji su donekle imali ekonomsku cijenu. Sustav subvencija vodio se na lokalnoj razini i

podrazumijevao je provjeru prihoda i imovinskog stanja (means test). Ideološki su subvencije

bile opravdavane kao briga za standard pripadnika radničke klase. Subvencije su uglavnom

ostvarivali i onako povlašteni stanari u društvenim stanovima. Subvencije nisu mogli ostvariti

podstanari u privatnim stanovima jer nisu imali ugovor o najmu.32

Tek krajem 1980-ih otvorene su rasprave o potrebi da i kućanstva koja stanuju u vlastitim

stanovima mogu dobiti subvencionirane troškove stanovanja. Međutim, zakon nije izmijenjen

u tom smislu. Krajem 1980-tih u Hrvatskoj su postojali sljedeći programi stambene politike:

gradnja društvenih stanova, gradnja stana solidarnosti za građane s nižim prihodima,

subvencioniranje stanarina i troškova stanovanja te stambeni krediti po povoljnim uvjetima.33

Prva je Vlada Republike Hrvatske najavila provođenje opsežne stambene reforme i

preispitivanje stambenih prava. Ukidaju se stambeni doprinosi i uloga radnih organizacija

(poduzeća) u stambenom zbrinjavanju zaposlenika. Tu promjenu prati i promjena

institucionalnog okvira stambene politike. Umjesto samoupravnih interesnih zajednica,

osnivaju se stambeni fondovi ustanovljeni na tadašnjoj općinskoj razini.

31

Puljiz V., Bežovan G., Matković T., Šućur Z., Zrinščak S., Socijalna politika Hrvatske, Pravni fakultet

Sveučilišta u Zagrebu, Zagreb 2008., str. 378. 32

Ibid. 33

Ibid, str. 379.

S druge strane, u Ustavu Republike Hrvatske ne navodi se izričita obveza države da pomogne

građanima u podmirenju stambenih potreba. Ovaj propust nije popravljen niti u više izmjena

Ustava koje su poslije uslijedile. Ta činjenica ima dalekosežne negativne utjecaje na razinu

stambenih prava i stambenu politiku u Hrvatskoj.34

Najznačajniji dio stambene reforme donesen u Hrvatskoj tijekom 1990-ih godina jest prodaja

društvenih stanova na kojima postoji stanarsko pravo. Ovaj se projekt počeo ostvarivati

sredinom 1991. godine. Od ukupno 393.242 društvena stana koliko ih je 1991. godine bilo

(24,96% stambenog fonda), moglo se prodavati oko 249.000 stanova ili oko 63% toga

fonda.35

3.4. Poticana stanogradnja

Zakonom o društveno-poticanoj stanogradnji, krajem 2001. godine, pokrenut je projekt

gradnje stanova u pravilu u višekatnim zgradama. Kupci ovih stanova su građani i jedinice

lokalne samouprave. Jedinice lokalne samouprave ove stanove mogu kupovati radi osiguranja

stanova zaštićenim najmoprimcima koji koriste stan u vlasništvu fizičkih osoba.36

U ovom programu sredstva se osiguravaju u državnom proračunu, a određena je i najviša

cijena stanova koji se mogu financirati u ovom programu. Jedinice lokalne samouprave u

ovom programu osiguravaju građevinsko zemljište te troškove koji se odnose na komunalnu

infrastrukturu i priključke. One mogu osigurati i financirati sredstva za pokriće dijela troškova

građenja. Ukupan udjel sredstava jedinica lokalne samouprave u prodajnoj cijeni stana ne

može biti viši od 30% prema podatku o etalonskoj cijeni građenja.

U ovom projektu investitor je Agencija za pravni promet i posredovanje nekretnina, odnosno

Vlada Republike Hrvatske. Kupci stana uz obročnu otplatu osiguravaju vlastiti udjel u

najmanjem iznosu od 15% vrijednosti stana. Kupac dozvoljava Agenciji upis založnoga prava

na kupljeni stan radi otplate duga s pripadajućim kamatama. Prednost u kupnji stanova imaju

građani koji prvi put stječu stan u vlasništvo za potrebe stanovanja. Kupci stanova trebaju biti

34

Puljiz V., Bežovan G., Matković T., Šućur Z., Zrinščak S., Socijalna politika Hrvatske, Pravni fakultet

Sveučilišta u Zagrebu, Zagreb 2008., str. 380. 35

Ibid. 36

Zakon o društvenoj stanogradnji.

platežno sposobni za podizanje bankarskih kredita.37

Ukupan rok otplate kredita, uzimajući u obzir i mogući poček, ne može biti duži od 31 godine.

Kamata na vrijednost javnih sredstava sadržanih u cijeni stana po povoljnoj kamatnoj stopi,

iznosi od 4% do 4,5%. Stan kupljen uz obročnu otplatu može se prodati samo ako se otplati

preostali iznos dugovanja s kamatama. Jedan od važnijih argumenata prilikom pokretanja

ovoga projekta bila je gradnja stanova s unaprijed određenom cijenom i povoljnim uvjetima

kreditiranja, kako bi se otplatna rata kredita izjednačila s najamninom na slobodnom tržištu.

Uz obilnu potporu države i interes većih gradova ovaj se projekt počeo ostvarivati krajem

2000. godine. Loše strane ovoga projekta što je on centraliziran i ostvaruje se odlukom Vlade,

na stambeno tržište se uvode kućanstva bez stanova i grade se uglavnom manji stanovi te se

njihov broj povećava.38

Slika 1: Prikaz POS projekta u Splitu.

Izvor: https://slobodnadalmacija.hr/novosti/biznis/clanak/id/283697/rijesite-svoje-stambeno-

pitanje-unajmite-pos-ov-stan-u-splitu--kila(Pristupljeno (25.08.2018.).

37

Zakon o društvenoj stanogradnji. 38

Bežovan G., Stambena prava u Hrvatskoj i problemi njihova ostvarenja, dostupno na:

https://hrcak.srce.hr/30278

Društveno Poticana stanogradnja bila je dobra ideja za pomoć mladima prilikom kupnje

nekretnine ali nažalost u većini gradova nije zaživjela u svome pravom smislu. Nerijetko

imamo primjere da su cijene stanova POS-a slične cijeni stanova na slobodnom tržištu, da

stanove ne dobivaju ljudi koji su se prijavili te da uvjeti potrebni za ispunjenje prava na stan

nisu realni. Izgradnja zgrada je često povezana sa mnogim zaprekama, tehničkim

nedostatcima i kašnjenjem što ljudima stvara osjećaj nesigurnosti.

Planirana cijena četvornog metra prvotno je iznosila od 900 do 950 eura, da bi do danas

porasla do 1.100 eura, čime pulski stanovi društveno ž stanogradnje prestaju biti stanovi koji

se prodaju po posebnim uvjetima. Podsjećamo kako je tada cijena stanova bila viša na tržištu

nekretnina, a danas, nakon dvije godine je niža, pa se po ovoj cijeni mogu naći stanovi bilo

gdje. Građani su saznali da je jedan od uvjeta za kupnju stana, kupovina parkirnog mjesta, što

iznosi oko 3.200 eura dodatno za jedno parkirno mjesto, ili kupnja garažnog prostora po cijeni

od 7.400 do 10.000 eura, pa su građani počeli odustajati od projekta, razočarani ovakvim

odnosom prema njima, ali i dodatnim financijskim opterećenjem.39

Pravilo da svaki stan mora imati i parkirno mjesto ne vrijedi za stanove koji su davno

sagrađeni, jer je to jednostavno nemoguće.

39

Ibid.

4. KOMPARATIVNA ANALIZA KREDITIRANJA POTICANE

STANOGRADNJE I STANDARDNIH STAMBENIH KREDITA

U ovom dijelu rada ćemo uz prikaz nekoliko različitih banaka i njihovih ponuda, definirati

problematiku uzimanja kredita i njihove otplate uz navedene uvjete.

4.1.Komparativni prikaz istraživanja

U tablicama koje će se prikazati u nastavku slijede kreditni uvjeti (kamatne stope, namjena

kredita, rok otplate i iznos kredita) stambenih kredita za mjesec srpanj u 2018. godini vodećih

banaka u RH.

4.1.1. Ponuda i izračun kredita Splitske banke

Tablica 1: Prikaz ponude Splitske Banke.

IZNOS

KREDITA

Od 15.000. do 2.000.000.

HRK

NAMJENA - kupnja stambenog prostora (stana, kuće, apartmana),

- izgradnja, dogradnja, rekonstrukcija te dovršenje i

održavanje stambenog prostora,

- kupnja građevinskog zemljišta i komunalno uređenje,

- kupnja/izgradnja garaže, spremišta ili parkirnog

mjesta,

- refinanciranje stambenog kredita u drugim bankama

ROK OTPLATE Od 3 do 30 godina

GODIŠNJA KAMATNA STOPA - Fiksna: Rokovi otplate do 10 godina - od 5,85% do

7,95% uz status klijenta,

- od 5,35% do 8,95%, bez statusa klijenta

- Promjenjiva: (vezana uz 6M NRS2 za HRK)

NAKNADA - 1% iznosa kredita

- maksimalno 600 HRK,

1.200 HRK za kredite uz hipoteku

- Bez naknade uz online obradu kredita

Izvor: Podaci preuzeti sa službenih stranica Splitske banke, www.splitskabanka.hr (Pristupljeno

25.08.2018.)

Tablica 2: Prikaz otplate kredita u Splitskoj banci.

Iznos zajma 101000 eura

Godišnja kamatna stopa 7,50%

Broj anuiteta n 36

m 12

Relativni kamatnjak 0,625

Anuitet 3141,73 eura

JEDNAKI ANUITETI, RELATIVNI KAMATNJAK

Razdoblje Anuitet Kamata Otplatna kvota Ostatak duga

0 — — — 101000,00

1 3141,73 631,25 2510,48 98489,52

2 3141,73 615,56 2526,17 95963,35

3 3141,73 599,77 2541,96 93421,39

4 3141,73 583,88 2557,85 90863,54

5 3141,73 567,90 2573,83 88289,71

6 3141,73 551,81 2589,92 85699,79

7 3141,73 535,62 2606,11 83093,69

8 3141,73 519,34 2622,39 80471,29

9 3141,73 502,95 2638,78 77832,51

10 3141,73 486,45 2655,28 75177,23

: : : : :

30 3141,73 134,08 3007,65 18444,81

31 3141,73 115,28 3026,45 15418,36

32 3141,73 96,36 3045,37 12372,99

33 3141,73 77,33 3064,40 9308,59

34 3141,73 58,18 3083,55 6225,04

35 3141,73 38,91 3102,82 3122,22

36 3141,73 19,51 3122,22 0,00

Σ 113102,28 12102,28 101000,00

Splitska banka

Izvor: Samostalna izrada prema dobivenim podacima.

4.1.2. Ponuda i izračun kredita Zagrebačke banke

Tablica 3: Prikaz ponude Zagrebačke banke.

IZNOS KREDITA Od 15.000 do 2.000.000 HRK

NAMJENA kupnja nekretnine,

izgradnja nekretnine,

dogradnja, dovršenje i rekonstrukcija stambenih objekata,

unutarnje uređenje / adaptacija stambenih objekata,

refinanciranje kredita,

komunalno uređenje građevinskog zemljišta,

legalizacija stambenih objekata

ROK OTPLATE Od 3 do 30 godina

GODIŠNJA KAMATNA STOPA Model A – fiksna kamatna stopa

Redovna kamatna stopa je fiksna i iznosi:

Kamatna stopa Rok otplate Efektivna kamatna stopa (EKS):

4,80%, godišnje 5 godina 4,90%

5,00%, godišnje 7 godina 5,12%

5,20%, godišnje 10 godina 7,33%

Model B – promjenjiva kamatna stopa

Kamatna stopa promjenjiva i sastoji se od varijabilnog i fiksnog dijela:

Varijabilni dio: 6 mjesečni NRS1 za HRK (do 30.06.2017.

iznosi 1,15%)

Fiksni dio: 3,83%

Umanjenje za status klijenta; 0,25 %

Kamatna stopa bez statusa klijenta: 4,98%

Kamatna stopa sa statusom klijenta: 4,73%

Efektivna kamatna stopa (EKS)³ uz status klijenta iznosi

4,84%, a bez statusa klijenta 5,10%.

Kamata se obračunava primjenom dekurzivne metode i

proporcionalnog kamatnjaka.

Model C - kombinacija fiksne i promjenjive kamatne stope

Fiksna kamatna stopa 4,80% - 5 godina, EKS 4,87% uz status

klijenta, 5,00% bez statusa klijenta

Fiksna kamatna stopa 5,00% - 7 godina, EKS 5,01% uz status

klijenta, 5,11% bez statusa klijenta

Fiksna kamatna stopa 5,20% - 10 godina, EKS 5,23% uz

status klijenta, 5,28% bez statusa klijenta

Promjenjiva kamatna stopa 6M NRS1 za HRK + 3,83 p.p.- do

25 godina, EKS³ 4,87% uz status klijenta, 5,00% bez statusa

klijenta

Promjenjiva kamatna stopa 6M NRS1 za HRK + 3,83 p.p.- do

BEZ NAKNADE 23 godina, EKS³ 5,01% uz status klijenta, 5,11% bez statusa

Izvor: Podaci preuzeti sa službenih stranica Zagrebačke banke, www.zaba.hr (Pristupljeno

25.08.2018.).

Tablica 4: Prikaz izračuna kredita Zagrebačke banke.

Iznos zajma 100700 eura

Godišnja kamatna stopa 6,95%

Broj anuiteta n 36

m 12

Relativni kamatnjak 0,579

Anuitet #########

JEDNAKI ANUITETI, RELATIVNI KAMATNJAK

Razdoblje Anuitet Kamata Otplatna kvota Ostatak duga

0 — — — 100700,00

1 3106,93 583,05 2523,88 98176,12

2 3106,93 568,44 2538,49 95637,63

3 3106,93 553,74 2553,19 93084,44

4 3106,93 538,96 2567,97 90516,47

5 3106,93 524,09 2582,84 87933,63

6 3106,93 509,14 2597,79 85335,84

7 3106,93 494,09 2612,84 82723,00

8 3106,93 478,97 2627,96 80095,04

9 3106,93 463,75 2643,18 77451,86

10 3106,93 448,45 2658,48 74793,38

: : : : :

30 3106,93 123,06 2983,87 18269,57

31 3106,93 105,78 3001,15 15268,42

32 3106,93 88,40 3018,53 12249,89

33 3106,93 70,93 3036,00 9213,89

34 3106,93 53,35 3053,58 6160,31

35 3106,93 35,67 3071,26 3089,04

36 3106,93 17,89 3089,04 0,00

Σ 111849,48 11149,48 100700

Zagrebačka banka

Izvor: Samostalna izrada prema dobivenim podacima.

4.1.3. Ponuda i izračun Privredne banke Zagreb

Tablica 5: Prikaz ponude Privredne banke Zagreb.

IZNOS KREDITA Od 75.000 do 2.300.000 HRK

NAMJENA za kredite za kupnju stambene nekretnine,

kupnju s adaptacijom,

izgradnju, dogradnju, nadogradnju, dovršenje ili rekonstrukciju

stambene nekretnine,

kupnju građevinskog zemljišta s izgradnjom ili samo kupnju

građevinskog zemljišta uz zasnivanje založnog prava na

nekretnini

ROK OTPLATE Od 3 do 30 godina uz hipoteku

Od 3 do 15 godina bez hipoteke

GODIŠNJA KAMATNA STOPA Promjenjiva: sastoji se od 3,75 p.p. (fiksni dio) i 6M NRS1 za

HRK Visina kamatne stope i EKS od 4,90% godišnje,

promjenjivo (EKS od 5,02%) Kamatna stopa može se umanjiti

ukoliko korisnik kredita ostvaruje status klijenta za 0,30 p.p. te

ista iznosi od 4,60% godišnje promjenjivo (EKS od 4,71%)

Fiksna: do 5 godina od 4,99% godišnje (EKS od 5,15%)

Kamatna stopa može se umanjiti ukoliko korisnik kredita

ostvaruje status klijenta za 0,30 p.p. te ista iznosi od 4,69%

godišnje, fiksno (EKS od 4,83%).

Preko 5 do 7 godina: od 5,19% godišnje, fiksno (EKS od

5,34%) Kamatna stopa može se umanjiti ukoliko korisnik

kredita ostvaruje status klijenta za 0,30 p.p. te ista iznosi od

4,89% godišnje, fiksno (EKS od 5,03%)

Preko 7 do 10 godina: od 5,39% godišnje, fiksno (EKS od

5,55%) Kamatna stopa može se umanjiti ukoliko korisnik

kredita ostvaruje status klijenta za 0,30 p.p. te ista iznosi od

5,09% godišnje, fiksno (EKS od 5,23%)

NAKNADA 1,00% od iznosa kredita - za kredite s namjenom kupnja,

kupnja s adaptacijom i za kredite za plaćanje/refundaciju

učešća

2,00% od iznosa kredita - za ostale namjene

Maksimalni iznos je 1.900 HRK

Bez naknade za prijevremenu djelomičnu ili definitivnu otplatu

kredita.

Izvor: Podaci preuzeti sa službenih stranica Privredne banke, www.pbz.hr (Pristupljeno 25.08.2018.).

Tablica 6: Izračun kredita u Privrednoj banci.

Iznos zajma 100600 eura

Godišnja kamatna stopa 5,10%

Broj anuiteta n 36

m 12

Relativni kamatnjak 0,425

Anuitet 3019,59 eura

JEDNAKI ANUITETI, RELATIVNI KAMATNJAK

Razdoblje Anuitet Kamata Otplatna kvota Ostatak duga

0 — — — 100600,00

1 3019,59 427,55 2592,04 98007,96

2 3019,59 416,53 2603,06 95404,90

3 3019,59 405,47 2614,12 92790,78

4 3019,59 394,36 2625,23 90165,56

5 3019,59 383,20 2636,39 87529,17

6 3019,59 372,00 2647,59 84881,58

7 3019,59 360,75 2658,84 82222,73

8 3019,59 349,45 2670,14 79552,59

9 3019,59 338,10 2681,49 76871,10

10 3019,59 326,70 2692,89 74178,21

: : : : :

30 3019,59 88,10 2931,49 17850,84

31 3019,59 75,87 2943,72 14907,11

32 3019,59 63,36 2956,23 11950,88

33 3019,59 50,79 2968,80 8982,08

34 3019,59 38,17 2981,42 6000,66

35 3019,59 25,50 2994,09 3006,58

36 3019,59 13,01 3006,58 0,00

Σ 108705,24 8105,24 100600

Privredna banka

Izvor: Samostalna izrada prema dobivenim podacima.

4.1.4. Ponuda i izračun kredita Hrvatske Poštanske banke

Tablica 7: Prikaz ponude Poštanske Banke.

IZNOS KREDITA Od 75.000 do 2.000.000 HRK

NAMJENA Kupnju, kupnju i adaptaciju, izgradnju stambenih prostora -

stanova, kuća, garaža i parkirnih mjesta

ROK OTPLATE

Od 24 mjeseca do 360 mjeseci. Mogućnost počeka** do 12 mjeseci. Poček je uključen u rok otplate

kredita

GODIŠNJA KAMATNA STOPA

Varijabilni dio: 6M NRS1 za HRK***

Fiksni dio: 3,98%

Kamatna stopa: 5,13%

NAKNADA Za korisnike kredita koji imaju status klijenta Banke: 1,50%

od iznosa kredita (maksimalno 2.500 kn) za klijente

Za korisnike kredita koji nemaju status klijenta Banke:

1,90% od iznosa kredita (maksimalno 3.000 kn) za ostale

Izvor: Podaci preuzeti sa službenih stranica Poštanske banke, www.hpb.hr (Pristupljeno

29.08.2018.)

Tablica 8: Izračun kredita u Privrednoj banci.

Iznos zajma 100.750,00

Godišnja kamatna stopa 4,15%

Broj anuiteta n 36

m 12

Relativni kamatnjak 0,3458

Anuitet 2981,25

JEDNAKI ANUITETI, RELATIVNI KAMATNJAK

Razdoblje Anuitet Kamata Otplatna kvota Ostatak duga

0 — — — 100750

1 2981,25 348,39 2632,86 98117,14

2 2981,25 339,29 2641,96 95475,18

3 2981,25 330,15 2651,10 92824,09

4 2981,25 320,99 2660,26 90163,82

5 2981,25 311,79 2669,46 87494,36

6 2981,25 302,56 2678,69 84815,66

7 2981,25 293,29 2687,96 82127,71

8 2981,25 284,00 2697,25 79430,45

9 2981,25 274,67 2706,58 76723,87

10 2981,25 265,31 2715,94 74007,94

: : : : :

30 2981,25 71,18 2910,07 17672,99

31 2981,25 61,11 2920,14 14752,85

32 2981,25 51,02 2930,23 11822,62

33 2981,25 40,88 2940,37 8882,25

34 2981,25 30,71 2950,54 5931,71

35 2981,25 20,51 2960,74 2970,98

36 2981,25 10,27 2970,98 0,00

Σ 107325 6575 100750

HPB

Izvor: Samostalna izrada prema dobivenim podacima.

Iz prikazanih tablica možemo zaključiti kako iznosi odobrenih kredita kod Splitska i

Zagrebačke banke su identični dok HPB ima odstupanja u donjoj granici odobravanja kredita

koja iznosi minimalno 75.000 HRK, a kod ostalih promatranih banaka iznosi 15.000 HRK.

PBZ odobrava kredit u najvećem iznosu od svih promatranih banaka i iznosi 2.300.000 HRK.

Kod svih banaka rok otplate kredita je od 3 do 30 godina, osim kod HPB-a gdje je rok otplate

od 2 do 30 godina i sa mogućnošću počeka do godine dana.

Kamatne stope na stambene kredite u prikazanim bankama se međusobno razlikuju, a ovise o

godinama otplate kredita, statusu klijenta i fiksnom dijelu (najmanji i najveća je u PBZ banci).

Naknade za obradu stambenih kredita ne naplaćuju Zagrebačka banka, Splitska banka i dok

kod PBZ banke plaća se naknada s maksimalnim iznosom od 1.900 HRK bez naknade za

prijevremenu djelomičnu ili definitivnu otplatu kredita, HPB također naplaćuje naknade na

stambene kredite od 1,50% za klijente (maksimalno 2.500 kn) odnosno 1,90% za one koji

nemaju status klijenta banke (maksimalno 3.000 kn). Možemo kazati kako su ponude sve

četiri banke vrlo slične, tek se detalji i nijanse razlikuju u poslovanju kao što su naknade,

trošak obrade i slični detalj.

5. ZAKLJUČAK

U ovom radu smo definirali problematiku kreditiranja poticane stanogradnje i stambene

politike. Kroz rad smo teorijski i pojmovno definirali kreditne institucije, kredite i vrste

kredita, zatim smo definirali problematiku stambene politike i povijesni prikaz kroz koji smo

željeli dočarati cjelokupan proces početaka u smislu izgradnje stambenih jedinica.

Stambene zgrade su se počele graditi još u doba Austro-Ugarske, potom je došlo do masovne

izgradnje stambenih objekata diljem bivše države. Kada je došlo do implementacije

socijalističkog upravljanja iza drugog svjetskog rata, došlo je do politike industrijalizacije

zemlje. Tim procesom došlo je do kretanja i migracije stanovništva iz ruralnih krajeva prema

gradskim sredinama i došlo je do problematike nedostatka stambenih jedinica za smještaj

novog pučanstva. Zbog toga je došlo do velike gradnje stambenih objekata diljem Jugoslavije

gdje su smještani radnici koji su došli iz ruralnih krajeva, njihova izgradnja je imala i poztivne

učinke kroz vid izgrađivanja infrastrukture i povećanaj gradskih sredina. Također ti stanovi su

uglavnom bili manje kvadrature, nije se gradilo glomazno već po potrebama, pa je iz statistike

vidljivo da je većina stanova kvadraturom varirala od 34 m2 do 60 m2.

Danas, u doba kapitalizma i prilagodbe na taj sustav poslovanja, došlo je do nedostatka

financijskih sredstava. Danas čovjek ne može više jeftino ili „besplatno“ dobiti stan kao

nekada. Uvidjevši taj problem država je počela sa politikom poticane stanogradnje 2001.

godine, koja je imala za cilj rješavanje stambenih pitanja, ali i da mlade obitelji mogu doći

brže do stana na lakši način. Poticana stanogradnja je danas model koji svake godine sve više

napreduje što se vidi iz gradnje u Republici Hrvatskoj. Procijenjeno je da je stan iz poticane

stanogradnje jeftiniji za 1/3 u odnosu na tržišne cijene. Prilikom prijave za kupovinu stana

postoje pravilnici i propisi u natječaju kako ne bi došlo do manipuliranja stanovima. Svatko

tko želi kupiti stan od POS-a mora priložiti vjerodostojne dokumente iz kojih se vidi potreba

za stanom te na kraju slijedi rangiranje i odabir stana od strane korisnika.

Smatram da je poticana stanogradnja kvalitetan i dobar vid rješenja problema smještaja i

stanovanja, pogotovo mladih obitelji koje nemaju naslijeđeni stan ili dovoljno novaca za

kupovinu stana po tržišnoj cijeni. Samim time se rješava problem demografske prirode i

zadržava domaće stanovništvo, što je sada jedan od gorućih problema u Republici Hrvatskoj.

Stanogradnja se iskazala kao kvalitetan model rješavanja problema, naravno uvijek postoje

iznimke u građevinskim radovima i kvaliteti njihove izvedbe no to nije pravilo, to je nažalost

samo pojedinačni slučaj.

Putem stanogradnje mnoge su obitelji riješile svoj problem, uz nisku cijenu i nisku kamatu

omogućili su sebi rješenje životnog problema. Program i projekt POS-a se treba nastaviti jer

smatram da je on rješenje za stambenu problematiku u Republici Hrvatskoj.

LITERATURA

1. Bežovan G., Stambena prava u Hrvatskoj i problemi njihova ostvarenja, dostupno na:

https://hrcak.srce.hr/30278

2. Domančić, P., Nikolić, N.(1994): Monetarne financije i financiranje razvoja,

Ekonomski fakultet Split, Split,

3. Leko, V. (2008.) Financijske institucije i tržišta. Zagreb: Ekonomski fakultet

sveučilišta u Zagrebu,

4. Katunarić, A. (1988): Banka – principi i praksa bankovnog poslovanja, CIP,Zagreb,

str. 253. – 254.

5. Puljiz V., Bežovan G., Matković T., Šućur Z., Zrinščak S., Socijalna politika

Hrvatske, Pravni fakultet Sveučilišta u Zagrebu, Zagreb 2008.,

6. Tomašević, J. (2004): Novac i kredit, Dom i svijet, Zagreb,

7. Marković, I: Financiranje: Teorija i praksa financiranja trgovačkih društava, RRiF,

Zagreb

8. Nikolić, N., Pečarić, M. (2012): Uvod u financije, Ekonomski fakultet u Splitu, Split

9. Šonje, V., Veza koja nedostaje: Kako povezati razvoj tržišta kapitala i gospodarski

rast, Zagreb: Arhivanalitika , 2012.,

10. Vidučić, Lj.: Financijski menadžment, Sveučilište u Splitu, Zagreb, 2008.,

SAŽETAK

U ovom radu definirao se problem poticane stanogradnje, odnosno analizirali smo uvjete koji

se nude na hrvatskom tržištu financija što se tiče kreditiranja od strane banaka. Poticana

stanogradnja je u Hrvatskoj zaživjela prije desetak godina te je u posljednje vrijeme došlo do

njezinog izražaja. Takva vrsta stanogradnje daje priliku mladim obiteljima da kupe stan po

jeftinijoj varijanti od one tržišne, za koju realno nemaju novaca. Na ovakav način država

sufinancira izgradnju stanova kako bi spriječila odlazak mladih obitelji izvan države, ali i

poboljšavanje socijalnog statusa. Na kraju rada smo kroz uvjete kreditiranja četiri banke

prikazali uvjete koje oni nude te izračunali kredite kako bi oni u praksi zapravo izgledali kada

bi se prihvatili.

Ključne riječi: poticana stanogradnja; otplatni plan; financijska matematika

SUMMARY

In this paper, the problem of stimulated housing construction was defined, ie we analyzed the

conditions offered on the Croatian market of finance in terms of lending by banks.

Encouraged housing construction has come to life in Croatia a decade ago and has recently

come to its resemblance. Such a type of housing construction gives younger families the

opportunity to buy an apartment at a cheaper option than a market one, for which they really

do not have money. In this way, the state co-finances the construction of apartments to

prevent the departure of young families outside the state, as well as improving the social

status. At the end of the work, through the terms and conditions of lending, the four banks

showed the conditions they offer and calculated the loans so that in practice they would

actually look when they accepted.

Keywords: encouraged housing; repayment plan; finacial math