Andelsbolig Nyt - November 2010

Andelsbolig NytKØBENHAVN | NOVEMBER 2010 | 3. ÅRGANG | NR. 5

NYHED: Løn til bestyrelsen

SE SIDE 2

TEMA: Sandheden om renteswap

SE SIDE 4-5

Det er svært at spå om fremtiden. Alligevel for-udser flere eksperter, at 2011 bliver endnu et hårdt år for andelsbo-ligmarkedet. Flere for-eninger kan risikere at komme i så voldsomt økonomisk uføre, at de må give op.

Fra 2005 til 2008 var boligmar-kedet én lang succeshistorie. I den periode blev der stiftet 16.245 nye andelsboliger, og de nye andelshavere følte, at de nu var blevet en del af den histori-ske optur på boligmarkedet.

Men nu har virkeligheden æn-dret sig. Boligmarkedets nedtur har i særdeleshed ramt mange af de nystiftede andelsboligfor-eninger, og flere bevæger sig på randen af konkurs.

Især de foreninger, der har trap-pelån med renteswap, er i pro-blemer, og de skal ikke forvente,

at tiderne bliver lysere i 2011. For de hårdest ramte andels-boligforeninger kan det ende i konkurser.

- Det er der bestemt en mulig-hed for, for der er ikke noget, der tyder på, at problemerne på an-delsboligmarkedet vil lette næ-ste år, vurderer Curt Liliegreen, der er sekretariatschef for Bolig-økonomisk Videnscenter.

TILBAGE TIL LEJEBOLIGERFlere af de andelsboligforenin-ger, der blev stiftet i perioden fra 2005 til 2008, var oprinde-ligt foreninger med lejeboliger. De skiftede så til andelsboliger, fordi beboerne kunne ane en økonomisk gevinst ved skiftet, men de hårde tider for de nyere foreninger kan betyde, at nogle af dem må skifte tilbage til at være lejeboliger igen.

- Der vil være en række forenin-ger, der får problemer i 2011, og jeg tror, at vi vil opleve nogle, som kaster håndklædet i rin-gen og går tilbage til at være lejeboliger, vurderer Torben Christensen, der er direktør for Ejendomsforeningen Danmark.

Han understreger dog, at det langt fra er alle andelshavere i de nyere andelsboligforeninger,

der skal være bange for konkur-ser i det nye år.

- Det bliver ikke hundredevis af foreninger, der går tilbage til leje, men mit gæt er, at de vil kunne tælles på to hænder, siger Torben Christensen til An-delsbolig Nyt.

Du kan læse meget mere om baggrunden for de far-lige lån i vores tema på side 4 og 5.

Flere foreninger i fare i 2011

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

[email protected]ønderholmvej 158

8361 Hasselager

Udfører - ALT i malerarbejdeReparation & vedligeholdelseRenoveringsarbejdeFacadeløsninger Fuldspartling af væggeRestaurering Flyttelejligheder

Nu på

8 sider

>>Der vil være en række foreninger, der får problemer i 2011.<<

KØBENHAVN | NOVEMBER 2010 | 3. ÅRGANG | NR. 5



De fleste andelsboligforeninger kender proble-met. Flere medlemmer i den eksisterende besty-relse vil stoppe, men ingen nye vil træde til. En af løs-ningerne kan være at betale løn til sine bestyrelsesmed-lemmer.

Boye Jensen tjener 2200 kroner om måneden på at være for-mand i sin andelsboligforening. Med 116 andele er der dog også meget at se til, og Boye Jensen vurderer, at han bruger 1-2 ti-mer hver eneste dag på sit virke som formand. Derfor ender ti-

melønnen da også på et niveau, der gør, at han ikke er formand for pengenes skyld.

- For at gå ind i en bestyrelse skal man først og fremmest have lyst til det, for selvom man får betaling, så bliver det aldrig rig-tig mange penge i forhold til det arbejde, der skal udføres, siger Boye Jensen, der er formand for A/B Venneminde, til Andelsbo-lig Nyt.

ANNONCERER IKKE MED DETA/B Venneminde, der ligger på Østerbro i København, har dog ikke lettere ved at finde besty-

relsesmedlemmer end så mange andre foreninger. De bruger nemlig ikke lønnen som et mid-del til at få andelshaverne ind i bestyrelsen.

- Vi annoncerer ikke så meget med det, for man skal kun gå med i bestyrelsen, hvis man er klar til at yde et stykke arbejde og har nogle kompetencer, man kan bruge i bestyrelsesarbejdet, siger Boye Jensen.

A/B Venneminde betaler 26.400,- kroner årligt til deres formand. De øvrige seks med-lemmer i bestyrelsen modtager

3300,- kroner om året, så for-eningens samlede udgift til be-styrelsen er på 46.200,- kroner. Det svarer til, at hver enkel an-delshaver betaler 33 kroner om måneden til deres bestyrelse.

HVORDAN GØR I I DIN FORENING?Får I løn, spiser bestyrelsen en årlig middag eller er der ingen goder?

Læs hvad andre gør og deltag i debatten på Andelsportal.dk/forum.

Boye får løn som formand

Nyheder

RedaktionenCasper Vestereng (ansv.)

Magnus KrabbeAndelsbolig Nyt udgives afAB Gruppen A/SKristen Bernikows Gade 41105 København K.

Telefon: 77 33 40 00E-mail: [email protected].

Oplag: 3600 ekspl.

Skal man have penge for at sidde i bestyrelsen i en an-delsforening? Det blev der spurgt om på Andelspor-tal.dk’s debatforum for et par uger siden. Det skabte en del debat på siden, men er det egentlig ikke helt i orden, at man giver en skilling til foreningens ildsjæle?

Mange foreninger oplever, at det bliver sværere og sværere at finde beboere, der vil påtage sig det kæmpe arbejde, det kan være at sidde i bestyrelsen.

Det er vigtigt at understrege, at man ikke skal stille op til besty-relsen for at tjene kassen, men det tror jeg helt ærligt heller

ikke på, at nogen gør. Og hvis de endelig gjorde, ville de hurtigt sande, at den beskedne betaling nogle foreninger vælger at betale bestyrelsesmedlemmerne slet ikke står mål med den arbejds-indsats, der skal leveres.

DET RIGTIGE HOLDMan skal gå med i bestyrelsen, fordi man har lyst. Det er nem-lig vigtigere end nogensinde, at man formår at samle forenin-gens bedste kræfter.

Som man kan læse i vores tema på side 4 og 5, er ikke alle lånty-per lige gode, og derfor skal man som bestyrelse bruge meget energi på at styre økonomien.

Jeg har sagt det før, og jeg vil

helt sikkert sige det igen: Få fat i en professionel uvildig rådgiver og vælg ham med omhu!

Det er jeres sikkerhed mod at havne i den økonomiske suppe-das, som adskillige andelsfor-eninger lige nu har fødderne alt for solidt plantet i.

SPYT I KASSENBestyrelsen har et ansvar over-for andelshaverne, blandt andet omkring valg af låntyper. Derfor er det set ud fra min optik yderst rimeligt, at bestyrelsesmedlem-merne får en skilling for deres arbejde som et klap på skulde-ren for at bruge deres tid på fæl-lesskabets bedste.

- Martin Borgstrøm

Adm. Direktør AB Gruppen A/S

E-mail: [email protected]

KL

UM

ME

Giv bestyrelsen et klap på skulderen

2

>>For at gå ind i en bestyrelse skal man først og fremmest have lyst til det.<<Boye Jensen


Hver tumbler koster 5.000 kroner mindre i drift om året, tøjet bliver hurti-gere og bedre tørt, man skal vente kortere tid på at komme til, og man ud-leder 2,5 tons mindre CO2 om året per tumbler. Der

er mange gode grunde til at overveje, om foreningens nye tørretumblere skal køre på gas.

Beboerne i boligforeningen på Enghavevej 118 får nu tørret deres tøj hurtigere, bedre og

billigere på en mere miljøvenlig måde, takket være to nye tørre-tumblere, der kører på gas.

- Vi sparer både CO2, penge og tid. Med de nye gas-tumblere har vi tørt tøj på en halv time – før tog det op til en time. Og

når vi tager tøjet ud, er det ikke længere krøllet, fordi tumblerne kører med kold luft de sidste mi-nutter, forklarer Sara Von Meh-ren-Marx.

Hun bor i boligforeningen på Enghavevej 118, hvor beboerne siden jul har tørret tøj i fæl-lesvaskeriets to nye gas-tørre-tumblere.

MANGE SKIFTER TIL BYGASInteressen for at skifte til gas er også stor i andre boligforenin-ger i Københavns Kommune. Det sidste halvandet år har 50 store og små boligforeninger fået installeret gas i deres fæl-lesvaskerier.

- I de fleste tilfælde kan det betale sig, også for små bolig-foreninger. Gas er billigere end elektricitet og udleder mindre CO2, så de fleste foreninger kan få nye gas-tørretumblere, uden at det bliver dyrere for beboerne at vaske, forklarer miljøkonsu-lent Ole Kristensen fra Køben-havns Energi.


Tør tøjet med gas og spar penge og CO2

Læs flere nyheder på Andelsportal.dkNyheder

3



Tema: Foreningens lån og økonomi

Skrækhistorier om andelsbo-ligforeninger, der på grund af dårlig økonomi hænger med bagtrappen i vandskorpen, har fyldt medierne det sidste års tid.

Finanskrisen og et uigennem-skueligt lånemarked har nemlig gjort, at mange nyere foreninger har valgt at finansiere forenin-

gen på lån, der set i bagklog-skabens lys har været alt for risikable.

For håbet om et hurtigt afkast forsvandt med et trylleslag, da den globale finanskrise be-gyndte at rulle ind over det danske boligmarked i efteråret 2008.

Det betød for flere andelsfor-eninger, at tomme usælgelige lejligheder trak hårdt på fæl-leskontoen. Samtidig reage-rede renten med voldsomme udsving, og det har især ramt nystiftede andelsforeninger, som har optaget billige lån med stor risiko.

En stor del af forklaringen skal findes i de såkaldte renteswap-lån. Renteswap er en slags ren-tesikring for de foreninger, som eksempelvis har et variabelt forrentet lån og ønsker at bytte deres variable rente på lånet ud med en fast rente, som er kendt i hele swap-aftalens løbetid. Til gengæld kan lånet ikke konver-teres.

PASSER IKKE TIL ANDELSFORENINGERDet er uigennemskueligt, risika-belt og ifølge flere eksperter hø-rer låntypen slet ikke hjemme på andelsboligmarkedet.

- Når andelsboligforeninger indgår lån med renteswap, er

Mange andelsforeninger har indgået risikable lån uden at vide, hvad de i realiteten skrev under på. Andelsbolig Nyt giver dig hele historien om en lån-type, der nok aldrig skulle have været tilbudt på andelsboligmarkedet, og samtidig et bud på, hvilke lån I bør vælge i stedet.

>>Når andelsboligforeninger indgår lån med renteswap, er det eksempel på dårlig rådgivning, og det burde de aldrig have gjort.<<

4

5 TIPS TIL AT VÆLGE DE RIGTIGE LÅNTejs Carstensen rådgiver gennem virksomheden Konvestor andelsboligforeninger om realkreditlån. Han giver her fem gode råd, når foreningen skal ud at låne penge.

Tænk langsigtet – også længere end det kommende regnskabsår.

Lån med fast rente giver en tryg nattesøvn - lån med variabel rente er billigere, men risikoen er større. Benyt kun finansiering, som I selv forstår.

Søg uvildig rådgivning, det betaler sig.

Billigst er sjældent bedst.

Renteswap – lånty pen ingen forstår


Tema: Foreningens lån og økonomi

det eksempel på dårlig rådgiv-ning, og det burde de aldrig have gjort. Renteswap skal kun bruges af virksomheder, der kan gennemskue farerne og har råd til et eventuelt tab, det går ikke for andelsboliger, siger Curt Li-liegreen, der er sekretariatschef i Boligøkonomisk Videnscenter, til Andelsbolig Nyt.

RISIKER IKKE MERE END DU KAN TÅLE AT TABEI stedet bør man holde sig til fastforrentede lån eller de så-kaldte T-lån med variabel rente og fast ydelse. Det mener Tejs Carstensen, der driver firmaet Konvestor, som rådgiver andels-

boligforeninger om økonomi- og risikostyring. Han vurderer, at det bedste man kan vælge lige nu, er en kombination af fastfor-rentede og T-lån.

- Hvis man kan kombinere de to slags lån, har man et godt produkt. Ulempen er, at hvis renten går amok i morgen, så koster det kassen. Til gengæld får man afdraget på gælden, og når markedet er negativt, er det vigtigt, at man afdrager på sin gæld, siger Tejs Carstensen, der dog ikke helt afskriver lån med variable renter.

- De variable lån er billige og

kan være gode for ældre for-eninger med økonomien i orden, der har råd til at risikere mere, siger han.

FÅ HJÆLP AF EN RÅDGIVERRealkreditinstitutterne og ejen-domsadministratorerne er ofte rigtig gode til at håndtere for-eningernes økonomi, men det er altid er en god idé at få ekstern professionel hjælp, hvis man er i tvivl om, hvorvidt man foreta-ger de rigtige valg for forenin-gens økonomi.

ABF, der er interesseorganisa-tion for landet andelsboligfor-eninger, får ofte henvendelser

fra foreninger, der ønsker råd-givning om lån og økonomi. De anbefaler, at foreninger søger grundig individuel rådgivning.

- Man skal være godt oplyst om, hvad konsekvenserne og forde-lene ved de forskellige låntyper er i forhold til foreningens øko-nomi. Man bør som bestyrelse søge rådgivning flere steder, for man kan desværre ikke udeluk-kende stole på den rådgivning, man får fra sin bank eller sit re-alkreditinstitut, siger Jan Han-sen, der er direktør i ABF.

5

5 TIPS TIL AT VÆLGE DE RIGTIGE LÅNTejs Carstensen rådgiver gennem virksomheden Konvestor andelsboligforeninger om realkreditlån. Han giver her fem gode råd, når foreningen skal ud at låne penge.

Tænk langsigtet – også længere end det kommende regnskabsår.

Lån med fast rente giver en tryg nattesøvn - lån med variabel rente er billigere, men risikoen er større. Benyt kun finansiering, som I selv forstår.

Søg uvildig rådgivning, det betaler sig.

Billigst er sjældent bedst.

Renteswap – lånty pen ingen forstår

FASTFORRENTEDE LÅNHer låner man med en på forhånd aftalt rente og fa-ste afdrag. Fastforrentede lån er ofte de dyreste, men også de sikreste, fordi an-delskronen ligger fast.

Fastforrentede lån kan konverteres, hvilket bety-der, at et fald i renten giver foreningen mulighed for at konvertere til et lån med la-vere rente.

T-LÅNT-lån er et lån med variabel rente, hvor ydelsen er fast. Forskellen mellem renteud-giften og ydelsen benyttes til at afdrage på gælden.

Risikoen er, at renten stiger til et niveau, som er højere end ydelsen. Det vil med-føre, at andelsboligforenin-gen skal forlænge lånet eller betale en højere ydelse.

VARIABLE LÅNVariable lån bliver også ofte kaldt flexlån. Her fastsætter man renten over en bestemt periode typisk et, tre eller fem år. Når perioden er af-sluttet, skal renten fastsæt-tes igen.

Variable lån er de billigste, men man løber en stor risiko, for hvis renten er steget, når lånene skal refinansieres, kan det blive meget dyrt.

RENTESWAPEn renteswap er en finan-siel kontrakt. Man finder en modpart, som man byt-ter betalinger med.

Foreningen indgår en af-tale med banken som mod-part, hvorefter foreningen fremover modtager en va-riabel rente hvert år, og til gengæld forpligter forenin-gen sig til at betale en fast rente.

Resultatet er, at foreningen hermed har omlagt sit lån fra variabel rente til fast rente. Udgiften bliver altså fast for foreningen, mens udsving i renten kommer til udtryk i andelskronen. Aftalen kan ikke konver-teres.

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk 5

Nyrenoverede badeværel-ser og køkkener står højt på boligsøgeres ønskeliste, så værdien af din bolig stiger betragteligt, hvis du har et lækkert køkken eller bade-værelse.

Det er bare sjovere at gå i bad el-ler lave mad i gode omgivelser. Hvis din bolig skal have et løft, er det ofte køkkenet eller bade-værelset, der er værd at kaste lidt penge efter. Og ofte behøver det faktisk ikke at koste de helt vilde summer at lave en ny læk-ker bruseniche eller en kogeø.

Til gengæld er renovering af køkkenet eller badeværelset ofte svært at renovere på egen hånd. Der er mange ting, man skal være opmærksom på, hvis man vil opdatere de gamle køk-ken- eller badeelementer. Både brusere, håndvaske, toiletkum-mer og vaskemaskiner skal til-kobles bygningens afløb, fald-

stammer og vandrør. Derfor er det vigtigt at være opmærksom på den gældende lovgivning og have styr på, hvordan det rent faktisk fungerer. Med de rette fagfolk ved hånden kan man føle sig i trygge hænder, og det må derfor anbefales at rådføre sig med nogle professionelle.

Forbedringer af køkken og bad går ind under forbedringer af andelsboligen, og derfor stiger værdien af andelsboligen, når de rum bliver renoveret. Både i attraktivitet men altså også i reel værdi.

Øg værdien med nyt køkken eller bad



Fokusemne: Bad og køkken

Martin GlitzkyAut. VVS installatør

Mobil 27 84 00 [email protected] VVS apS

Mileparken 142740 Skovlunde

Tel. 36 11 00 64Fax 36 11 00 65

www.dannebrogvvs.dk

4 Vi har blik for rør

26841_Dannebrog-vk.indd 1

19/08/10 14:07:21


Mobil 27 84 00 [email protected]

Dannebrog VVS apSMileparken 142740 SkovlundeTel. 36 11 00 64Fax 36 11 00 65www.dannebrogvvs.dk


26841_Dannebrog-vk.indd 1 19/08/10 14:07:21











v/ Jan Nielsen tel: 23723231 e-mail: [email protected]

Alt tømrerarbejde udføres:

Derudover udføres alt inden for murer, VVS, elektriker og malerfaget wwwmannebyg dk

Renovering/opsætning af køkkner og bad

Renovering/udskiftning af døre og vinduer

Renovering/pålægning og afslibning af gulve

Montering af inventar - f.eks. garderober, lister og paneler

Tlf. 4828 6240 - Fax: 4828 5247www.murerfirmaet.dk - [email protected]

Badeværelser

Køkkener

Facaderenoveringer

Til-/ombygninger

Vi udfører almindeligt MURERARBEJDE | FLISEARBEJDE | TOTALENTREPRISER

Email : [email protected]: www.dz-entreprise.dk

Priorvej 8 th.2000 Frederiksberg

6



Fokusemne: Låseservice

Den søde juletid er des-værre også sød for ind-brudstyvene. Derfor er det nu ved at være tid til at kigge på sikkerheden om-kring ejendommens dørte-lefoner og låse.

Gaver, grantræer og gris på gaf-

len er synonymt med julen. Men en anden tilbagevendende begi-venhed i december er de mange indbrud. I dagene omkring julen får fem gange så mange dan-skere uanmeldt besøg af ind-brudstyve som normalt.

Det kan være en slem oplevelse

at komme hjem, efter en ind-brudstyv har været på besøg. Men der er en del, man som husejer selv kan gøre, for det er ikke tilfældigt, hvor tyvene væl-ger at slå til. Den bedste måde at holde ubudne gæster væk er ved at sikre sin ejendom effektivt ved samtlige indgange.

Alle ejendommens yderdøre bør være solide og have gode og sikre låse. Det er ikke nok med hoveddøren, for hvis kælder-døren eller bagdøren er dårligt sikret, finder tyven hurtigt ud af det. En god dør skal være solid og slutte tæt til karmen. Mindre modstandsdygtige døre som fi-nerdøre eller fyldningsdøre kan forstærkes med en metalplade eller en krydsfinerplade.

FÅ HJÆLP AF EN PROFESSIONELEn låsesmed kan hjælpe med råd og vejledning til, hvordan I optimerer sikkerheden omkring døre og vinduer i foreningen.

Alle ejendomme er forskellige, og det er behovet for sikring også. Derfor er det en fordel at invitere en låsesmed til at gen-nemse sikkerheden i jeres for-ening.

Hvis en investering i god låse-sikring kan få bare en enkelt indbrudstyv til at køre videre, har det allerede været pengene værd.

Julen og indbrudstyven står for døren

Deres Låsesmed tilbyder kvalitetsbevidst arbejde til konkurrencedygtige

priser.

Vi er hurtigt ude i hele København og på resten

af Sjælland.www.dereslaasesmed.dk

SAFETY LÅSE & SIKRING ApSFørende inden for mekanisk og elektronisk sikring · Postkasser · Adgangskontrol· Privatsikring · Gitterløsninger· Låsesystemer · Alarm

www.safety-laas.dk · Tlf. 22 21 32 32 · [email protected] Rolighedsvej 20 · 1958 Frederiksberg C

DØGNVAGT : 22 21 32 32

Logo No: VNV141251284Height:

Width:

• Montering og reparation af låse• Oplukning af låse• Omlægning af låse• Elektriske låse• Pengeskabe• Montering af postkasseanlæg

døgnvagt 43 52 99 66 • www.dk-laaseservice.dk

dK-låseservice

Hos Mejlshede Gruppen A/S er vi specialister i porttelefoner og anden elektronisk aflåsning. Vi kan reparere din eksisterende installation eller installere en helt ny porttelefon.

Vi servicerer de fleste mærker, og sælger bl.a. Siemens, Videx og Siedle.

w w w. m e j l s h e d e . d k ☎ 3 5 3 9 3 9 3 9N ø r r e b r o ∂ ø s t e r b r o Va l by

P o r t t e l e fo n i

7

CUBUSADMINISTRATION

STOR ERFARING MED ANDELSBOLIGFORENINGER

Cubus Administration er en professionel administrator for andelsboligforeninger.Vi klarer alle større administrationsopgaver men er også gerne behjælpelige med de mindre ting som for eksempel ansættelse af vicevært og salg af vaskemønter.

Cubus Administration har fire advokater tilknyttet, som alle har stor erfaring med andelsbolig-foreninger. Samlet set har vi mere end 20 års erfaring med at administrere både større og mindre andelsboligforeninger. Ingen forening er hverken for stor eller for lille for Cubus Administration, og vi arbejder ud fra grundprincipperne om grundighed og professionalisme.

- Vi leverer altid til tiden, og vi overholder alle de aftaler, vi laver med vores foreninger.Steen Skals, direktør

Kunder hos Cubus Administration kan desuden få login til et onlinesystem, hvor I altid har adgang til for eksempel referater og regnskaber.

Cubus AdministrationDronningens Tværgade 30Postboks 90601022 København KTelefon.: 33 23 10 10

Documents

Andelsbolig Nyt - November 2010