Att värdera hållbarhet (Swedish)

8/16/2019 Att värdera hållbarhet (Swedish)

1/104


2/104

Uföra mer kvalitativa utvärderin

Förebygga fel och felaktig prissätillgångar.

Spara tid och kostnader genom fkunskap om relevanta informatio

Förbättra konkurrenskraften och konsultkompetensen.

GER ER KUNSKAP OM

DELTAGANDE I DENNA KURS


3/104

Hjälp till uppmärksamma påverkhållbarhet inom en bredare fastigoch den kritiska roll yrkesmässighar för marknadsförändringar.

En mer holistisk förståelse för fabetydelse i relation till klimatförenergimål och relevansen av det hantera risk för era kunder.

KOMMER DEN ATT

MER SPECIFIKT


4/104

Förse er med ett antal fördelar ocmöjligheter som energieffektiva/byggnader skapar för att tydligt kbeskriva affärsnyttan för era kund

Ge en överblick över aktuellahållbarhetsrelaterade riktlinjer, väoch krav för värderingsproffessiorespektive tillvägagångssätt för inenergieffektivets- /hållbarhetsövei värderingarna.

KOMMER DEN ATT

MER SPECIFIKT


5/104

Denna kurs riktar sig till värderaeller mellanliggande kunskapsnihållbarhetsaspekternas påverkanfastighetsvärderingar.

Att värderare eventuellt arbetar usammanhang, som tex i ett stort eller som enskild konsult, vilket hur långt de kan implementera d

rekommendationer som finns i kdagliga tjänsteutövande och i diaderas respektive kund.

ATT NOTERA

DET ÄR VIKTIGT


6/104

Det kan finnas nationella och lokför hur värderingar genomförs i som inte återspeglas i detalj.

Värderingar av mer komplexa tilhögre investeringsvolymer kan boch mer detaljerade metoder än anges.

För regelbundet återkommande v

för kommerciella kunder är det iatt använda den utökade "due dilprocessen som rekommenderas iutbildning.

ATT NOTERA

DET ÄR VIKTIGT


7/104

1. Introduktion2. Logisk grund och affärsexempe3. Energiprestanda4. Källor för viktig information5. Integration in i värderingsmetod

värderingsrapporter6. Slutsatser

INNEHÅLL


8/104

I denna sektion ingår följande innehåll/f

• Översikt över förekommande vägledn• Värderingens och värderarnas roll• Identifiering av nya utmaningar för v• Motivering för värderarnas övervägan

gällande ämnesområdena energieffek

hållbarhet

Lärandemål


9/104

Vid slutet detta delmoment, kommer du akunna:

• Förstå värderarnas ansvar/roll i relatioämnesområden energieffektivitet ochhållbarhet.

Lärandemål


10/104

Varför värderare haren avgörande roll iförändring avmarknaden

• Värderingar görs i näav fastighetens livscy

• Värderare är informai ofta väldigt icke trafastighetsmarknader.

• Argumenten som anvförhandlingarna mellsäljare är vanligtvis bfrån värderare som vsidor.


11/104

Värderare kan intemarknad, men de

karaktären och omderas tjänster påvefastighetsmarknad

Varför värderare haren avgörande roll iförändring avmarknaden


12/104


13/104

• En brist på empirisk lämplig jämförbarförsäljningsinformatiyrkesverksamma

värderingspersoner akvalitativ bedömningbestämma i vilken uthållbarhetsfunktionervärdet.

•

Du måste bestämma utsträckning en väliköpare förväntas ta hi den lokala fastighet

Men vad betyder det

fördin dagligautövning?


14/104

• En kvalitativ bedöminom alla värderingde flesta funktionerFunktioner för hållbundantag.

• Emellertid, genom en transparant värdeförväntas värderarederas expertutlåtandfördelar av hållbar driskerna med konvedesign.

Men vad betyder det

fördin dagligautövning?


15/104

Tillgänglig vägledandeinformation inomhållbarhet


16/104

RICS "röda" bok (2014)“Då kommersiella marknademedvetna om hållbarhetsfråkomplettera traditionella väfaktorer, såväl i termer om hpreferenser som i termer om

beteende.”Därför föreslås värderare att“[…] värdera i vilken utsträegendom för närvarande upphållbarhetskriterier och komen välgrundad uppfattning o

för att dessa påverkar värdehur en välinformerad köpareta hänsyn till dem när de tarett beslut om prispå erbjudandet, […].”

Hållbarhet som enpotentiell drivkraftoch riskfaktor!

Källa: Royal Institution of Chartered Surveyors (RRICS Valuation – Professional Standards January 2Practice Statement 4, sidan. 59


17/104

1. Introduktion2. Logisk grund och affärs3. Energiprestanda4. Källor för viktig information5. Integration in i värderingsmeto


INNEHÅLL

L


18/104

LärandemålI denna sektion ingår följande innehåll/f

•

Erkännande av rollen och betydelsen byggnader• Information om energi- och klimatmå

deras potentiella inverkan på byggsek• Fördelarna och möjligheterna med

energieffektiva/hållbara byggnader

L


19/104

Vid slutet av detta delmoment, kommer kunna:

• Förstå vikten av denna utveckling/fråderas dagliga tjänsteutövande

• Förklara relevansen av hållbar utveckdina kunder

Lärandemål

L


20/104

Din (marknad) miljöär under förändring…

Klimatförändring :Översvämningar, ExtTorka

Miljörisker:Luft-, vatten- och maföroreningarResursbrist :Energibärare,mark, vmaterial

Konsumenternas ochslutanvändares ökandmiljömedvetenhet ochvärdesystem

L


21/104

... precis somdin kunds affärsklimat …

Viktiga påverkansfak

Företagens socialaansvarstagande (CSRRapporteringskrav inHållbarhetAnsvarsfulla/hållbara

investeringsstrategieregendomar

L


22/104

Varför det är viktigt

att förbättraenergiprestandan på våra byggnader

Enligt IPCC, står bygg

~ 32 %av total global

energianvändni~ 19 %av energi relateväxthusgasutslä

~ 33 %av kol-utsläppe

Med ett “business as usual” scenadubbleras till 2050!

L


23/104

Internationella, EU

och nationellapolicyåtgärder förbyggnader

•

Allt strängare globaenergibesparande m

• EU: s fokus på att fenergieffektivitetenbyggsektorn

• EU:s direktiv om byenergiprestanda ochenergieffektivitet

Internationell nivå

L


24/104

•

Introduktion av certenergiprestanda (EP

• Ekonomiska fördelaincitament(som subventionspr

Nationell nivåInternationella, EU

och nationellapolicyåtgärder förbyggnader

L


25/104

En förbättringmotsvarande en nivåi EPC värderingenkan göra storskillnad!

Källa: Bio IntelligenIEEP, 2013, Energybuildings and their imand rents in selectedprepared for EuEnergy), p. 15.

L


26/104

• I Schweiz har hållbarenergieffektiva byggnnorm vid nyproduktio

• Framöver förväntas aprispremier för hållba

kommer att förvandlarabatter " på priset fökonventionella byggn

Exempel: Skillnader i hyMINERGIE-märkta bosSchweiz

Hantera risk ochframtidssäkra

tillgångar:från gröna premier tillbruna rabatter

L


27/104

Källa: Salvi, et. al, 2010, Der MiCenter for Corporate Responsib

Universität Zürich

Hantera risk ochframtidssäkra

tillgångar:från gröna premier tillbruna rabatter

Exempel: Skillnader i hyMINERGIE-märkta bosSchweiz

L


28/104

Hållbarhet som ett

bedömningskriterieför kreditrisk

Exempel: TEGoVA‘sFastighets och Markn

4 kriterieklasser:• Marknad (natione• Läge• Fastighet• Kvalite på fastigh

kassaflödeFastighets klassificer• Arkitektur/typ av • Hyresgästanpassn• Bärande konstruk• Tomtens läge• Ekologisk hållbar• Lönsamheten för

L


29/104

En byggnads energiprestanda påveförutsättningarna för finansiering!

L


30/104

Option 1 moroten

Högre andel hypotekslånoch förmånliga räntor för

energieffektiva byggnadermed låga koldioxidutsläpp

Lägre andel hypoch ogynnsamm

för ineffektiva bymed höga ut

Optionpiskan


31/104

1. Introduktion2. Logisk grund och affärsexempe3.Energiprestanda4. Källor för viktig information5. Integration in i värderingsmeto


INNEHÅLL


32/104


•

Typisk energianvändning för bostads-kontorsbyggnader

• Grundläggande faktorer för att förståenergiprestanda för en byggnad

•

Innehåll och viktiga delar av energice(EPC)


33/104

Vid slutet av detta delmoment, kommer

•

Läsa och förstå EPCs• Vara uppmärksam på funktionerna för

energiprestanda när platsbesök/byggnadsinspektion utförs

Lärandemål


34/104

Varför ett specifiktfokus på energi?

• Energiförbrukning/efoch tillhörande utslämest greppbara (mät

funktionerna för håll• Den mest "robusta" btillgänglig för empiri

• På grund av införandär energidata mest lä

• Kundens medvetenhän för andra funktionhållbarhet

• Energiförbrukningendirekt vidare till drift


35/104

En-familjs bostad ochkontorsbyggnad i Polen

72%

15%

6%

2%5%

[PERCENTAG

E]

[PERCENTE]

[PERCENTAGE]

[PERCENTAGE]

[PERCENTAGE]

Exempel på typiskenergianvändning ibyggnader


36/104

Vilka är de viktigaste

faktorerna sompåverkar en byggnadsenergiprestanda?

Byggnadsår och typLufttäthetMängd isolering (väUppvärmning, VentiLuftkonditionering (Varmvattenssystem

Brukarens beteendeByggnadens styr- ockontrollsystemFörnyelsebara energ


37/104

Avslöjande tecken påenergiprestanda -som du behöver hållautkik efter…

Konstruktionstyp ocIsolering av tak och Skick på byggnaden•

Utvändig? • Invändig? • Några synliga skador• Några tecken på fukt?Typ, ålder och kvalitfönstren? Typ av ljusavskärmnfinns)?


38/104

Typ och ålder för:• Värmesystem? • Källor för Värme/Ky•

Belysningssystem? • Styr och regler systemNivå av överensstämaktuell lagstiftning?Energideklaration E• Tillgänglig?• Datum?• Rekommendationer?Förnyelsebara energvind, markvärmepum

Tecken påenergiprestanda -som du behöver hållautkik på…


39/104

Byggnades

energiprestandakan beskrivasgenom

• (EPC) Energi-effeklass (A, B, C, et

Exempel på Energideklar


40/104

Graden av överensstärättsliga lagkrav (t exnationella miniminor

Köpt energi behov/föbeskriven i kWh/m ² a

Energiförbrukningsni

Tekniska parametrar klimatskalet och HVA

Byggnades

energiprestandabeskrivs genom

B i t i b äk i g


41/104

Brister i beräkningsmräknefel

Skillnader i typ av anvklimatskal, byggsyste

Kvaliteten på byggpro

Verkligt klimat

Användningsområde/intensitet

Ändring av taxorna soför mätning

Mätfel

Varför är det skillnadermellan beräknat behovochfaktisk(förbrukning) nivå?


42/104

1. Introduktion2. Logisk grund och affärsexempe3. Energiprestanda4. Källor för viktig informa5. Integration in i värderingsmeto


INNEHÅLL

Lä d ål


43/104


•

Innebörden av ett utvidgat informatiooch relaterade informationskällor

• Presentation och förklaring av möjliginformationskällor för att möta utvidginformationsbehov

Lä d ål


44/104

Vid slutet av detta delmoment, kommer kunna:

• Identifiera och extrahera relevant(byggnadsrelaterad) information från källor

• Förstå och utvärdera kvaliten av olika

informationskällor

Lärandemål

“Värderare uppmanas


45/104

Utökat informationskrav

för värderare

Värderare uppmanaslämpliga och tillräcklihållbarhetsdata som ntillgänglig sparas för f

jämförbarhet även omnärvarande inte påverkEndast i fall där bevisskulle stödja detta böhållbarhetsegenskapertas med i en

värderingsrapport.”

Källa: RICS, 2013, Sustainability andcommercial property valuation, RICSProfessional guidance, global, RoyalInstitution of Chartered Surveyors,London, p. 5

E if b k i


46/104

Energiförbrukning

(Dricks-) vattenförbru

Risker för den lokala

Byggnadens flexibilitanpassning

Byggnadens tillgängli

Brukarens komfort ocinomhusklimat

Förutom energidata , föratt värdera hållbarhetmåsteman samla ininformation om

RICS Checklista för hållbarh


47/104

Inspektion och UndersökninVilken/vilka är byggnadens:

• Utvärderad potentiellenergiprestanda, genom t.ex. EnergiAsset Rating eller liknande?

• Faktisk energiprestanda (förbrukningav icke-förnybara resurser underanvändningen)?

•

Koldioxidutsläpp?• Vilka energikällor som finns

tillgängliga och/eller används?• Reparation/service i relation till ålder

och effektivitet och framtidaförväntad livslängd?

• Potentialen för förnenergianvändning?

• Sannolika risker föden lokala miljön?

• Vattenförbrukning • Vattenbesparande å

åtgärder för att främvattenanvändning?

Läge

Byggnad

Dokumentation

Beaktandetomten

RICS Checklista för hållbarh


48/104

Inspektion och UndersökninVilken/vilka är byggnadens:

• Anläggningar som bidrar till minskadeavfallsmängder (t ex avfallssorteringpå plats för återvinning av avfallet)?

• Rimlig motståndskraft motkonsekvenserna avklimatförändringarna

(t ex stormskador, upprätthållaanvändbarhet omtemperaturförändringar inträffar )?

• Hinderfri, tillgänglig miljö till och inutibyggnaden (t.ex. för användare medfunktionshinder)?

• Säkerhet under extrförhållanden (t.ex. bstorm)?

• hälsoeffekter relatebyggnadsmaterial obyggnadsegenskapenaturlig ventilation,

• …

Läge

Byggnad

Dokumentation

Beaktandetomten

Energiprestanda certif


49/104

Viktiga

informationskällor förenergiförbrukning

(EPCs)

Gröna/Hållbarhets

certifikat/märking/bedför byggnader(BREEAM/LEED, etc

Planhandlingar

“Due Diligence” rapp

Fältinspektioner/persoundersökning

Räkningar för


50/104

Räkningar förunderhåll/verktyg – årkostnader

Information frånanläggningens förvalt

Entreprenörsavtal ochgarantier för energipre

Viktiga

informationskällor förenergiförbrukning

“Vid genomförandet av


51/104

gundersökningar bör väockså be sina kunder auppgifter (t ex omenergiprestanda).

Om kunderna inte kan tillhandahålla data, skabehandlas som en ytterpotentiell riskfaktor.”

Behandla dina kundersbrist på data sompotentiellten ytterligareriskfaktor


52/104

1. Introduktion2. Logisk grund och affärsexempe3. Energiprestanda4. ällor för viktig information5. Integration in i

värderingsmetodik ochvärderingsrapporter6. Slutsatser

INNEHÅLL

INTEGRATION IN I VÄRDERINGS

Lärandemål


53/104

I denna sektion ingår följande innehåll/f

•

Definitioner av värde och respektivetillvägagångssätt för att integreraenergieffektivitet/hållbarhet övervägavärderingar

• Olika värderingsmetoders lämplighetinmatningsparametrar för att integreraenergieffektivitet/hållbarhets överväg

• Hur man tar ett helhetsgrepp gällandevärderingsrapporternas byggnadsbesk

Lärandemål

Lärandemål



54/104

Vid slutet av detta delmoment, kommer

•

Sammanställa en utökad lista över väbyggnadsegenskaper och attribut• Förstå hur man översätter tillgänglig

information/data till specifika värderiparametrar

• Förbereda utökade/förbättradevärderingsrapporter

Lärandemål

För värderingar baserade p



55/104

Värderingarbaserade påMarknadsvärde

För värderingar baserade pMarknadsvärde , behöverinmatningsparametrarna fövara från aktuell marknads

Om hållbarhetsfaktorer hasom påverkande på värdetinkluderas i beräkningarna

välinformerad köpare svarbelägg från en marknadsan

För värderingar baserade påinvesteringsvärde är



56/104

Värderingarbaserade påinvesteringsvärde(Värde)

investeringsvärde , ärinmatningsparametrarna förspecifika för investeraren, vatt de utgår ifrån investerareförväntningar och preferens

Till vilken grad hållbarhetsfintegreras beror på de subjeinvesteringsmålen (som trolstrikta hållbarhetskrav). Där

faktorer som ännu inte reflemarknadsvärdet – men somav investerares beslutsfattanoch läggas in i beräkningen



57/104

En byggnadsenergiprestanda kanlänkas direkt till olika relevantavärdepåverkande faktorer!

En byggnads energiprestanda kan länkas direkt till olika relevanta värdepåverk



58/104

ygg g p p

Säljbarhet/Uthyrningsbarhet

Marknadsföringshastighet

Tid till uthyrd

Nivå avdriftskostnader Möjlig hyresnivå

Reducering/avdrag förmoderniserings/renoverings

behov

Tillkommandeinkomst/avkastning för leverans

av överskottsenergi tilltredjepart

Användbar

ekonomisklivslängd för enbyggnad

Ekonomiska

nyttjande ilivslängden för enbyggnad

Profil/

Varumärke(byggnaden ochägaren)

Koldioxid skatte

Grad av föråldrande/avskrivningssatser

Skatter, subventioner, tid tillerhållande av bygglov, etc.



59/104

Utvidgadehållbarhetsfaktorer som kanlänkas till värdeberäkningar

Utvidgade hållbarhetsfaktorer som kan länkas till värdeberäkningar



60/104

Energieffektivitet

Lägre drifts- och undehållskostnader

Förbättrad säljbarhet, lägre risk för vakanseroch högre stabilitet i kassaflödet

Skadeförebyggande förmåner och lägre riskför avbrott i verksamheten

Reducerad påverkanpå miljön

Minskade kostnader för ersättning ochminskad risk för rättstvister orsakade av

sjuka hus-syndrom

Ökad funktionalitet,användbarhet,tålighet och

anpassningsförmåga

Högre hyrestillväxtpotential

Användare/brukares produktivitet ochhälsovinster

Lätthet att genomföraunderhåll, service ochåtervinningsaktiviteter

Uv

Byggnadens hållbarhetsfaktorer (exempel)

F ö l j d e

f f e k

t e r



61/104

Antagen inverkan,hållbarhets referenserpå viktigavärderingsingångsvariabler

Antagen inverkan, hållbarhets referenser på viktiga värderingsingångsvariab



62/104

- Tillväxtkomponent

+ Miljö /hälsopåverkan

+ Avskrivning

+ Säljbarhet

+ Andraegendomsrisker

Riskfri ränta

KONVENTIONELL BYGGNAD HÅLLBAR BYGGNAD

PÅVERKAN PÅ RISKPREMIE

- Tillväxtkomponent

+ Miljö /hälsopåverkan

+ Avskrivning

+ Säljbarhet

+ Andraegendomsrisker

Riskfri ränta

R i s k p r e m

i e

KONVENTIONELL BYGGNAD

Driftskostnaderrelaterade tillhyresgäster

Kostnad för att finnanya hyresgäster

Underhåll

Förvaltning/Administration

Nettoinkomst

D

Kon

INVERKAN PÅ KASSAFLÖDET OCH N

M a r k n a

d s h y r a

Bild modifierad från: Ito, M., 2009, "Embodiment of added value for green real estate", rapporten presenterad vid Tokyo Workshop 2009 för "Urban Cap and Trade T

R i s k p r e m

i e

Förva



63/104

Antagen inverkan avhållbarhets referenserpå viktiga värderingsparametrar

Antagen inverkan av hållbarhets referenser på viktiga värderingsparametrar



64/104

Källa: NUWEL, 2011," Nachhaltigkeit und Wertermittlung von Immobilien – Leitfaden für Deutschland, Österreich und die Schweiz", publicerad av: CCRS, Center for Corporate Responsibility and S

Golvareal/Volym

Värmeisolering avklimatskalet

Energikälla

Typ och omfattning påanvändning av förnybar

energi

Effektiviteten hos värmeoch annan

byggnadsutrustning

…

E n e r g

i p r e s t a n

d a

b e s t ä m m a n

d e

f a k t o r e r

Möjlig hyra

Värmekostnader

Energiförbrukning/koldioxidutsläpp

Uppfyllande av lagkrav

Märkning/certifikat

Profil/säljbarhet

…

Byggnadens egenskaper

Kostnad för

byggnadskomponenter/material

Intäktsperspektivet

Jämförbaraförsäljningmetoder

Tillvägagångssätt förersättningskostnader

Risk

Marknadsjustering

Värderingsmetoder

Energiprestanda

• Beroende på metoden k



65/104

Värderingsmetoder

Be oe de på etodeöversätta den på ett ann

• Olika värderingsmetodvärderingparametrar/ "j(t ex jämförbar försäljnhyror, avkastning, avsketc.)

• Tillämpningen av olikavärderingsmetoder är föolika informationsbeho

Följaktligen finns det flera"värdera" energieffektiviteytterligare hållbarhetsaspevärderingsprocessen!



66/104

“Justeringsskruvar":Jämförbara försäljningsmeto

“Justeringsskruvar": jämförbara försäljningsmetoder



67/104

Lägre/högre driftskostnader förfastighetsägarenFärre/fler uteståendeunderhållsarbeten gällandeenerginormer

Högre jämförbara försäljningar förhållbara byggnaderLägre jämförbara försäljningar förkonventionella byggnader

Justering med engångsbelopp pågrund av högre/lägremarknadsacceptans

Förklaring:

… orrigerande faktorer (t ex för att justera för skillnader bygglov, layout, villkor, kvalitet på elektrisk installationer, osv

: Jämförbara försäljningar

: Viktning av justerade jämförbara försäljningar: Marknadskorrigeringsfaktorer (ska användas endast när vä

omständigheter inte kan relateras till andra värderingsparametr

Källa:Lorenz, D. and Lützkendorf, T., 2011, Sustainability and Property Valuation – Systeapproaches and recommendations for future action, Journal of Property Investment & Finpp. 644–676

• Följ ditt traditionella an


Praktiska


68/104

jämförbar försäljninganomfattningen/bredden aundersökning och utredtäcka ytterligare, potentvärdepåverkande faktor

• Kontrollera i vilken utsjämförbara försäljningsredan innefattar energieannan hållbarhetsrelater

•

Kontakta din lokala/anpdataleverantör för transinformation för att aktivytterligare hållbarhetsreinformation.

rekommendationer

för jämförbaraförsäljningsanalyser

PraktiskaINTEGRATION IN I VÄRDERINGS


69/104

• Ta reda på om dehållbarhetsrelaterade eoch kvalitetsattributen

är under, över eller likmarknadsgenomsni t te

• Utvärdera fastigheteninom en konkurrensutrelation till fastighetenhållbarhetsfaktorer. Deutvärdering kan baserakvantitativa och/eller pbedömningar .

rekommendationer


• Undersök i vilken utsavvikelse från det lokPraktiska



70/104

marknadsgenomsnittejusteringar av jämförbförsäljningsdata.

Om jämförbara försäl jdin lokala mar knad är oundersök jäm förelser umarknaden dvs jämfömarknader/ regioner i d

Utnyt t ja ytterligare käpublikationer, fallstudipressmeddelanden, etc

Överväg at t använda bpresenteras i det ta dokkundrådgivning och föjuster ingar / rä t te lser avförsäljningsuppgif ter ovärder ingsparametrar återståen de livslängd oåldrande/avskrivningst

rekommendationer



Praktiska


71/104

• Samarbeta med andra värfastighets-/investeringsrådatt förbättra ditt kvantitatisåväl som dina kvallitativav den lokala marknadensrelation till energieffektivihålbarhetsfunktioner som för värdeförändring och so

rekommendationer



72/104

"Justeringsskruvar": investeringsmetod



73/104

Förändringar i marknadsdeltagarnaspreferenserLägre andel av driftskostnadernaför hyresgäster

Lätthet att genomföra underhålloch service aktiviteterLägre reparationskostnader

Mer stabilt pengaflödeFörbättrad säljbarhetKortare vakans perioderProfil/förbättrat anseendeAndra faktorer

Förbättrad konkurrenskraftÖkande energikostnader"hållbarhets hajp“

Längre användbar ekonomisklivslängdLängre uppfyllelse av allt striktaremiljölagstiftning

Förklaring:

GI: Brutto inkomst från åOCT: Driftskostnad som ihyresgästerri Riskfri ränta

rp Riskpremieg Tillväxthastighetd Avskrivningar(r i + rp - g + d) Riskju

Källa:Lorenz, D. and Lützkendorf, TValuation – Systematisation of existifor future action, Journal of Propertypp. 644–676

Praktiska


74/104

rekommendationer

för angreppssättinvesteringsmetod• Följ samma grundläggande

Utvärdera fastighetenspositioneringen på enkonkurrensutsatt marknad hänsyn till fastighetenshållbarhetsfunktioner samtegenskaper (förbrukningsvav driftskostnader, komforetc.).

Praktiska


75/104

• Som en ny verksamhets rkunder om ytterligare inf

rörande fastighetsobjekteinkluderar:-• Planhandlingar, inventeri• Energicertifikat• Gällande gröna/hållbara

byggnadscertifikat/märkn

bedömningar• Årsbokslut/konton relate

förbrukningskostnader• Förbrukningsmängder

rekommendationer

för angreppssättinvesteringsmetod

• Kontakta fastighetsförvalteftersom de oftast följerförbrukningsvärden och dPraktiska


76/104

g(de brukar också ha uppgivakanser och hyresgästomsättningshastighet.

• Fråga lokala fastighetsrådmäklare om skillnader meenergieffektiva/hållbara okonventionella byggnaderupptagningshastighet , tidmarknaden och/eller försä

• Undersök om det finns belokala marknad (eller jämmarknader) för "gröna-"/hållbarhetspremier och/elrabatter när det gäller hyroavkastning.

rekommendationer


• Hur ser uppbyggnaden ahyresavtal ut i ert land?Praktiska


77/104

• Vad är - om något -vanlarrangemang för att deloch fördelar med energi

ombyggnationer mellanoch hyresgäster?

• Hur ser hyresprofilen föfastighetsobjektet ut i jämed detta?

• Representerar ditt val aoch lämplig tillväxtnivåpassande sätt fastighetemöjlighetsprofil. (särskimot de bevis/motiveringpresenteras i denna kurs

rekommendationer


• Finns det bevis i din lokmotsvarande) marknad snabbare föråldring av k

Praktiska


78/104

snabbare föråldring av kbyggnader?

•

Återspeglar ditt val avavskrivningstakt (eller åekonomisk livslängd) föfastighetsobjektet på ettsätt den föreskrivna riskbristande överensstämmsträngare miljölagstiftn

• Finns det gällande lagstplanerad) inom ditt landförbjuder hyresvärdar abyggnader med dålig pr

rekommendationer


Praktiska


79/104

• Kvantifiera det potentiemoderniserings-/renoveringsbehovet somgrund av dålig energiprrenoveringskostnader föenergieffektivisering ocav anläggningar för förn

• Överväg möjligheten menergikällor på plats, deinkludera ytterligare inthyra av takytor (solenerinmatning av överskottsnätet.

rekommendationer




80/104

ersättningskostnads inriktnin"Justeringsskruvar":


81/104

Praktiska• Undersök i vilken utstr

nationella dataleverantöbyggkostnader har info


82/104

rekommendationer för

ersättningskostnads-metoden

byggkostnader har infoersättningskostnader föenergieffektiva/hållbarasamt för energieffektiva

och för förnybar energiktillhörande utrustning. Bsådan typ av kostnadsd

• Förutsatt att dina natioavskrivningstabeller/ananvändbara tabeller förlivslängd ännu inte återenergieffektiva/hållbaragör justeringar på en kv

Praktiska


83/104

• Överväg livscykelkostnett lämpligt verktyg föröverväga ombyggnadsåbehövs för att bota olikföråldrande .

• Om det är nödvändigt,utföra kostnads-nyttoantyper av energisparåtgäinstallation av anläggniförnybar energi .

rekommendationer för

ersättningskostnads-metoden



84/104

Diskonterat Kassaflöde (DC"Justeringsskruvar":

"Justeringsskruvar": diskonterat kassaflöde (DCF)



85/104

Förändringar i marknadsdeltagarnaspreferenserLägre andel av driftskostnadernaför hyresgäster"grön hyra“

Lätthet att genomföra underh ålloch serviceaktiviteter

Förbättrad säljbarhetKortare vakansperioder

Lägre omkostnader förmodernisering

Lägre fastighetsrisker (inte ännuuttryckligen beaktat imodelleringen av fastighetenskassaflöde)

Mer stabilt pengaflödeFörbättrad säljbarhetLägre försäljningsriskerProfil/förbättrat anseendePotential för ökade hyror

Förbättrad konkurrenskraftÖkande energikostnader"hållbarhets hajp"

Längre användbar ekonomisklivslängdLängre uppfyllelse av allt striktaremiljölagstiftning

Explanation:n: tidsram i årGIe: Brutto hyresinkomstOETz: Driftskostnader som inte kaår nME: MarknadsföringskostnaderOE: Andra kostnader (t ex modernOI: Annan inkomst (t ex reklam på

: Diskonteringsränta : Brutto hyresintäkter i år n

Driftskostnader som inte kan hänf: Riskfri ränta: Riskpremie

g: Tillväxthastighetd: Avskrivningar ( – )( + − + )

: Slutvärde av byggnad

• Förutsatt att du har tillräcinformation för att modePraktiska


86/104

information för att modekassaflöden ger DCF digstörre flexibilitet) att ta hbrett spektrum av hållbarförmåner/risker genom sujusteringar av värderingsett transparent sätt.

• Utför kvantitativa sub-fianalyser (t ex kostnads-nhälso/produktivitetsfördelivscykelkostnad) som eninformationskälla för spejustering av DCF parame

rekommendationer

för DiskonteratKassaflöde (DCF)

• Överväg noga valet av räntesats eftersom alla plångsiktiga fördelar/riskPraktiska


87/104

g gåterspeglas här.

• Försök att adressera så intäkts/kostnads övervämöjligt inom kassaflödediskonteringen (ökar tra

• Överväg att utföra käns/Monte-Carlo-simulerinundvika intrycket av ornivåer för precision.

rekommendationer

för DiskonteratKassaflöde (DCF)



88/104

RICS förordning förvärderingsrapporter

• En tydlig beskrivning av hållbfastighetsegenskaper och attrib



89/104

RICS förordning för

värderingsrapporter

fastighetsegenskaper och attribsamlats in, vilka kan i förekominkludera poster som inte direslutliga rådet om värdet.

• En redogörelse för värderarensambandet mellan hållbarhetsfvärderingsresultatet, inklusivede nuvarande fördelar/risker smed dessa hållbarhetfaktorer erisker.

• Ett yttrande av värderaren om effekten av dessa fördelar och/relativa fastighetsvärden över

Källa: Royal Institutions of Chartered Surveyors (RIProfessional Standards January 2014 Valuation Pract

Utökadebyggnadsbeskrivning

• Läge och marknad

• Kassaflöde/kvalite p



90/104

byggnadsbeskrivningar som en del avförbättrade värderingsrapporter

Kassaflöde/kvalite pkassaflödet

•

Fysiska egenskaper • Prestanda/kvalitetse

Hållbarhet bör intbehandlas som en

Hur man kan strukturera information om fysiska egenskaper och attribut avbyggnaden i värderingsrapporter



91/104

Byggnadsbeskrivning A(volym och yta)• Storlek (m2) per använd zon• Volym (m3) och yta/volymförhållande (m2/m3)• Yttre ytor och orientering (väggar, fönster) (m2)

enligt typ• Interna ytor (m2) efter typ• Tak/rums höjd• Storlek/typ av rum (t ex öppen planlösning

kontor, indelat kontor)• Dörrbredd och korridorer• Storlek av anläggningar/toaletter med barriär-fri

tillgänglighet• Förhållandet mellan användbar (effektiv) golvyta

och trafikerad (vanlig) yta

Energikällor• Energikälla (fossil, förnybar) för uppvärmning• Energikällor (övriga)

Byggnadsbeskrivning B(konstruktion och produkter)• Typ av konstruktion• Bärande struktur och fundament• Bärande reserv• Typ av externa väggar/klimatskal• Typ av fönster och glas• Typ av väggar inomhus• Material i externa ytor• Material i ytor inomhus• Andra material och produkter

Teknisk utrustning• värme- och kylsystem (HVAC - del 1) inklusive

värme- och varmvattenproduktion , alstring avkyla

• Energiproduktion för internt bruk och/ellertredje part (t ex. PV, etc ..)

•

Ventilationsystem (HVAC del)• Elektriskt system inklusive belysning• Hissar och intern transport• ICT• Vattenförsörjning, distribution och

avloppsvatten (t ex effektiva vattenarmaturer,regn- och gråvatten användning, egetreningsverk, regnvatten infiltration, etc ...)

• Insamlingssystem för avfall• Distributions ledningar (t ex inom

leverans/utrustningsschakt)• Kontollinstrument• Mätinstrument

1

2

3

4


Hur man kan strukturera information om fysiska egenskaper och attribut avbyggnaden i värderingsrapporter


92/104

Teknisk kvalite• Strukturell säkerhet•

Brandskydd• Ljudskydd• Fuktskydd• Underhållbarhet• flexibilitet och anpassningsbarhet• Enkel rengöring• Varaktighet• Motståndskraft mot naturlig och

mänsklig fara• Design för dekonstruktion och

återvinning

Cultural and social quality• Estetisk kvalite•

Stadsdesign kvalite• Kulturellt värde• Hälsa och välbefinnande• Inomhusluft kvalite• Komfort (termisk, visuell,

akustisk, luktmässig)• Brukarens säkerhet• Brukarens medverkan och kontroll• Tillgänglighet (till och inom

byggnaden)

Funktionell kvalite• Service ( ändamålsenlighet,

användbarhet)•

Yteffektivitet

Miljökvalite• Energiprestanda• Resursutnyttjande•

Växhusgasutsläpp och Globaluppvärmningspotential• Annan påverkan på global och lokal

miljö inklusive risker i den lokalamiljön

• Förändring av landanvändning ochtätning

• Vattenförbrukning• Avfallsvatten• Avfall (konstruktioner och

relaterat till användare)

Ekonomisk kvalite• Livscykelkostnad

Samhället

Ekonomiskt Miljön

Miljökvalite Ekonomisk kvalite

Kulturell och socialkvalite

TechnicalQuality

FunctionalQuality



93/104

Praktisk rekommendationför värderingsrapporter

Praktisk• Börja med en utökad/

beskrivning av fastigh



94/104

Praktiskrekommendationför värderingsrapporter

• Fråga kunden om visprestandainformation

energi, vatten etc.)• Känndig inte skyldig

att generera/samla allhållbarhetsrelaterad isjälv. Om kunden inteefterfrågad informatidet i värderingsrappobehandla som en ytteriskfaktor.

• Ange informationskanvänts och deklarerdatakvalitet/tillförlitPraktisk



95/104

(t ex energiförbruknär baserade på EPC

expert år 2010).• Beskriv hur relevant

hållbarhetsfaktorer i(eller avsaknad av) ivärdet.

• Ange justeringar av parametrar i värderin


• Inkludera följande megenskaper/värderin

• Risk dokumentatPraktisk



96/104

Risk dokumentati llustre ra grafiskhållbarhetsrelate

och m öjligheter i• Känslighetsanaly

Carlo-simuleringhur föränd ringarunderl iggande anoch ram verkets vpåverka värdet vvärde ringsti l lfälllängre s ikt) .


INNEHÅLL


97/104

1. Introduktion2. Logisk grund och affärsexempe3. Energiprestanda4. Källor för viktig information5. Integration in i värderingsmetod

värderingsrapporter

6. Slutsatser

Ingen okomplicerad elleautomatiserad formel förför hållbarhetsfaktorer fivärderingen


98/104

Slutord Omfattningen och förhåför att reflektera hållbarhuppskattningar av värdeberoende av:

värderingen.

Notera: Nya vägar aoch presentera fastiginformation är nödvä

Den underliggande definTyp av fastighetRegional och lokal markn

Regionala och lokalamarknadsförutsättningarTillgänglighet av jämförb

Energieffektivitetoch andrahållbarhetsfunktioner

Möta de yrkesutövagenerella skyldighetS l fö ä d d


99/104

hållbarhetsfunktionermåste bedömassom en del av värderingsprocessenför att kunna …

Spegla förändrademarknadsförhålland

Undvika felaktig pritillgångar (dvs. värdkonventionella bygghögt och hållbara föUppfylla branschorg(t ex RICS) och beh(exempelvis Tysklanobligatoriska värderTillvarata nyaaffärsmöjligheter

Vad RENOVALUE

Användandet av fastigh


100/104

ProjektetAnvändandet av fastighär en grundläggande aspfastighetens livscykel d

främjandet av energieffeförnyelsebar energi mås

Att vara kapabel till att raffärsidén till framtida klångivare och investorernödvändig förutsättning

marknadsövergången mNollenergihus (NZEB NBuildings).

Dock är förmågan att påaffärsidé för hållbara byvad som saknas för närv


101/104

Värderare saknar såväl fkunskapen för att konserörande energieffektiviteenergi i åtanke när de råkunder.

RenoValue siktar mot atproffessions kunskapsgavärderare. Genom att ututbildningsmaterial för avärderare i att integrera energieffektivitet och föin i värderingsarbetet ockunder i enlighet därme

Projektet

artner


102/104


103/104

RenoValue är finansierat av Intelligent EneEuropé Programme of the European Unionhanterad av Executive Agency for Small anMedium sized Enterprises (EASME).

IinEinli

Hemisda www.renovalue


104/104

KontakterTwitter @renovalueEU

Documents

Att värdera hållbarhet (Swedish)