STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52

RETTEN I RANDERS

Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 15. januar 2014 i sag nr. BS 8-1539/2012:

Inger PedersenHorstvedvej 23 A8560 KolindogAnna Mathilde HansenFærgevej 578400 EbeltoftogEdith SeverinsenKuderasvej 88400 EbeltoftogEllen Kristensen4144 McRae Park RoadRR7 Orilla Ont. L3V6H7 OntarioUSAogLauge Kjærgaard NielsenEskerodvej 1038543 HornsletmodSyddjurs KommuneHovedgaden 778410 Rønde

Sagens baggrund og parternes påstandeDenne sag, der er anlagt den 7. november 2012, angår om Syddjurs Kommu-ne i medfør af planlovens § 48 har pligt til at overtage den del af sagsøge-rens ejendom, der er omfattet af lokalplan 323, og om sagsøgte skal betaleerstatning for arealet.

Sagsøgerne har nedlagt påstand om, at sagsøgte i medfør af planlovens § 48,stk. 1 skal overtage den del af ejendommen matr.nr. 62 d Øerne, EbeltoftJorder, der er omfattet af lokalplan 323, og at sagsøgte skal betale 4.400.000kr. med tillæg af rente 0,75 % p.a. fra den 21. juli 2010 og derefter med til-læg af procesrente fra sagens anlæg.

Sagsøgtes påstand er principalt frifindelse i forhold til sagsøgernes påstandom overtagelsespligt, subsidiært frifindelse mod, at Syddjurs Kommune på-lægges at over tage den del af ejendommen matr.nr. 62d, Øerne, Ebeltoft

Side 2/22

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52

Jorder, som er omfattet af lokalplan 323 vederlagsfrit.

Sagsøgte har mere subsidiært nedlagt påstand om frifindelse mod, atSyddjurs Kommune pålægges at overtage den del af ejendommen matr. nr.62 d, Øerne, Ebeltoft Jorder, som er omfattet af lokalplan 323 med betalingaf 50.000 kr., mest subsidiært et større beløb, men mindre end 4,4 mio. kr.

Oplysningerne i sagenDenne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retspleje-lovens § 218 a, stk. 2, men den indeholder de afgivne forklaringer.

Overtaksationskommissionen for Århus og Holstebros kendelse, hvoraf ud-skrift blev bekræftet den 8. maj 2012, er sålydende:"..........Overtaksationskommisionen finder ikke, at ejerne har haft / har en berettiget forventning omat kunne få tilladelse til udstykning og bebyggelse af arealet. Kommissionen har herved lagtvægt på arealets lave beliggenhed (størstedelen af arealet i kote 1,0) med flere oversvøm-melser til følge samt de på arealet tinglyste rettigheder til ophold og færdsel for øvrige som-merhusejere.

Kommissionen bemærker endvidere, at lokalplan nr. 323 ikke udgør en hindring for, at ejer-ne anvender arealet på samme måde, som det er blevet anvendt i de seneste 40 år.

På den baggrund og med hensyn til planlovens § 48, stk. 3 finder overtaksationskommussio-nen ikke at der påhviler kommunen en overtagelsespligt efter planlovens § 48, stk. 1.

Som passende godtgørelse for nødvendige udgifter til sagkyndig bistand i forbindelse medsagens behandling for Overtaksationskommissionen, jf. vejlovens § 61 fastsættes et beløbpå 15.000 kr.

Herefter bestemmesSyddjurs Kommune har ikke pligt til at overtage ejendommen matr.nr. 62 D øerne, EbeltoftJorder..........."

Taksationskommissionen for Århus Amtsrådskreds I havde i en kendelse af22. juni 2011 truffet afgørelse om, at Syddjurs Kommune skulle overtageejendommen matr. nr. 62 D øerne, Ebeltoft Jorder med undtagelse af et veja-real på 7.165 m2 og betale 1.873.000 kr. med renter til lodsejerne. Der vardissens for at fastsætte erstatningen til 500.000 kr.

Parterne er enige om, at sagsøgeren har anlagt sagen rettidigt.

Forklaringer

Landinspektør Ole Kjær har som partsrepræsentant for sagsøgerne forkla-ret, at han er landinspektør i Grenaa og Ebeltoft. Han kom ind i sagen i2004, da han købte sin kollegas landinspektørforretningforretning. Fra 1937og frem til det tidspunkt, hvor strandbeskyttelseslinierne blev lagt fast, af-hang strandbeskyttelsesliniens placering af de biologiske forhold på kysten.En kystbeskyttelseslinie blev lagt fast fra gang til gang, og den var ikke

Side 3/22

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52

kortlagt. Kystbeskyttelseslinien lå ret tæt på skellet til de eksisterende som-merhuse. Da man byggede Ebeltoft Færgehavn, blev der ændrede strømfor-hold, og der skete en tilskylning af strand. I slutningen af 1990´erne vedtogman en ny strandbeskyttelseslinie, som blev lagt fast. Der var nedsat enstrandbeskyttelseskommission, og der blev på baggrund af luftfotos tegnetstrandbeskyttelseslinier ind på matrikelkort, og det blev meddelt til alle be-rørte lodsejere. I juni 2002 trådte bekendtgørelse om de nye strandbeskyttel-seslinier i kraft. Landinspektør Staunskjær bemærkede, at der nu var et ca.75 meter yderligere areal mellem de eksisterende sommerhuse og kystbe-skyttelseslinien, og man ønskede at udstykke dette areal. Der var på arealettinglyst servitutter, blandt andet forkøbsretter og færdsels- og opholdsrettig-heder på arealet. Der blev aflyst en forkøbsret, men der var stadig en for-købsret på arealet. De fleste andre servitutter var forholdsvis ens og angikfærdsel og ophold og i nogle tilfælde adgang til at have en båd liggende.Hvis en servitut var mere præcis, det vil sige de tilfælde, hvor en sommer-husejer havde ret til færdsel og ophold på det stykke strand, der lå ud forejendommens skellinier og ned til vandet, kunne de ikke foretage yderligereudstykning, men de mente, at det kunne lade sig gøre på resten af arealet.

De indhentede en juridisk vurdering fra advokat Skovgaard Andersen, derafgav responsum, hvoraf fremgik, at det var ok at foretage en udstykning.Arealet var udlagt som sommerhusområde. Man kan se det nærmere på bilagD. De lavede en udstykningsplan, og de var overbeviste om, at det var enformsag at få meddelt tilladelsen. De ønskede at opdele arealet i 6 parceller.Der var en kommuneplan om, at det skulle være sommerhusområde, mendet var dog begrænset af en eventuel lokalplanpligt, men ellers var der ingenrestriktioner. I hans optik havde ejerne et retligt krav på udstykning. Kom-munen redegjorde for deres betænkeligheder ved planen, men han mente, atdet ikke var nødvendigt at lave en lokalplan, når der kun var tale om udstyk-ning af 6 parceller. Han mente i øvrigt heller ikke, at det var et problem atlave en lokalplan med tilladelse til udstykning af sommerhusene. EbeltoftKommune plejede ikke at kræve lokalplan, når der kun blev udstykket så fåejendomme. Der kom imidlertid nogle voldsomme naboprotester, og derformåtte kommunen lave en lokalplan. Efter nogen korrespondance fik de et §14 forbud, hvorefter de ikke måtte udstykke, og derefter var han koblet ud afsagen.

Kommunen tilkendegav, at arealet var omfattet af naturbeskyttelseslovensom et § 3-område, og at det forhindrede en udstykning og bebyggelse afsommerhuse, men kommunen tog fejl, fordi det eneste, det betyder er, atman ikke må pløje arealet op. I udstykningsplanen havde de lavet to stiad-gange ned til stranden, så ingen af de eksisterende grundejere skulle gå mereend 30 meter for at kommer derned. Man kan se hans forslag til udstyk-ningsplanen på den sidste side som bilag i skønsrapporten. Man kunne gå adstierne og komme ned til forstranden, hvor man havde opholdsret. Planen erfra 2005. Han vidste, at Ebeltoft Kommune havde en administrativ retnings-linie om, at grundene skulle være mindst 20 meter brede. Det var ikke noget,der var skrevet ned nogen steder. Han kender arealerne temmelig godt. De

Side 4/22

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52

havde ikke drøftet med kommunen, at arealet var vandlidende, for der ermasser af lige så lavtliggende grunde, hvor der er blevet bygget sommerhu-se. Man kunne lave en sandpude i en halv meters højde for at få arealet hæ-vet lidt. Der er givet byggetilladelse til sommerhuse, der ligger mindre end200 meter fra det omstridte areal. Der har ikke været problemer med at byg-ge der. Der er heller ikke geotekniske forhold, der giver problemer. Mankunne i givet fald lave en pilotering.

Det er rigtigt, at grundejerne bagved ville miste noget udsigt, hvis der blevlagt sandpuder på arealet og bygget sommerhuse ovenpå, men de skulle i gi-vet fald opfylde nogle regler om bygningshøjde. Der blev lavet en vurderingfra ejernes side den 23. februar 2005 i bilag 8 til kommunen. Der var diskus-sion om betydningerne af de tinglyste servitutter. Alle må jo gå på stranden,men der var tinglyst en del strandrettigheder også med hensyn til at have bå-de liggende på stranden. Sådan som de fortolkede reglerne var det ikke etproblem at få udstykningen gennemført. Der var sket en tilsanding, såledesat landvegetationen var rykket længere ud mod havet. Det skete efter, at fær-geanlægget til brug for Molsfærgen var blevet færdigt. Han var ikke invol-veret i udstykningsplanen for så vidt angår matrikel nr. 63 ah. Der var pådenne matrikel en klar beskrivelse for så vidt angår servitutterne, så det kun-ne ikke lade sig gøre med en udstykning.

Landinspektør Thomas Djernæs har som partsrepræsentant for sagsøgteforklaret, at han er ansat i Syddjurs Kommune. Han er landinspektør og harsiden 1996 arbejdet med byplanlægning. Han var ansat fra 1998 til 2003 iÅrhus Amt, og han var med til at fastlægge de nye strandbeskyttelseslinier iEbeltoft Kommune. De tog rundt til kommunerne og præsenterede deres for-slag, og han var med kommissionen ude som repræsentant for amtet. Hankom ind i sagen i efteråret 2005, lige efter at han blev ansat i kommunen.Sagen blev behandlet i kommunens tekniske forvaltning. Han var selv ansati planafdelingen, der lå under borgmesterkontoret, men de hørte om sagen.Teknisk Forvaltning nedlagde et § 14 forbud. Der var før 2005 rygter i lokal-området om, at en udstykning var på vej, men kommunen havde ikke hørtnoget om det. Han overtog sagen i juni 2006 og kunne se, at der i 2003 varkommet de første henvendelser fra advokater, der gjorde indsigelse mod denudstykning, der var på vej. En jurist i direktionen havde fortalt ham, at derallerede i 2002 havde været en lokal advokat inde at spørge om udstykning,men at det var blevet afvist. Der var dog ikke noget papir på det. Der komogså en henvendelse om udstykning af 5 grunde på den matrikel, der lå ligenord for matrikel 62 d. Landinspektør Staunskjær rettede henvendelse forejerne, der slet ikke vidste noget om, at de ejede arealet, og det var landin-spektør Kjær, der indgav udstykningsanmodningen på matrikel 63 ah, somen lignende sag.

Han har selv været pennefører på lokalplan 323. Han er enig med landin-spektør Kjær i, at strandbeskyttelseslinien tidligere var labil afhængigt af,hvor landvegetationen startede. Der var imidlertid en linie, der blev benyttetsom administrationsgrundlag op til år 2000. Man kan se i lokalplanen side

Side 5/22

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52

26, at der i 1960 var friholdt et ret stort areal. Der var også tidligere et områ-de, der var ubebygget, selv om det ikke var omfattet af strandbeskyttelsen.Syd for matrikel 62 d var der blevet bygget nogle sommerhuse, som lå in-denfor det område, der var omfattet af strandbeskyttelse, men man trak lini-en udenom, så forholdene alligevel blev lovlige. Man kan i lokalplanen side13 se et gammelt kort. I mangel af de overordnede reguleringer var der lavetprivatretlige servitutter på arealet. Det var tidligere meget mere udbredt endnu. Nu bliver der lavet en planlægning på en helt anden måde med regule-ring for eksempel af fællesarealer m.v.

Kommunen sagde nej til anmodningen om tilladelse til udstykning. Mankunne se, at det var en usædvanlig sag, når man ville bygge huse foran desommerhuse, der ellers lå i første række til vandet. De skulle undersøge sa-gen og supervisere politikerne, som skulle træffe afgørelsen. Der var ansøgtom udstykning af i alt 11 grunde på de to matrikler, og hvis man gav udstyk-ningstilladelsen, ville det sige, at der også var tilladelse til at bygge, og detvar den ene mulighed, og den anden mulighed var at følge naboernes opfat-telse og fastholde, at området skulle være et rekreativt naturområde. I byrå-det var der 100% enighed om, at man skulle vælge den sidste løsning. § 14forbuddet blev givet i den tid, hvor området hørte under Ebeltoft Kommu-nen. Forbuddet skulle sikre, at området blev bevaret som rekreativt område.Tidligere kunne man godt udstykke 20 til 30 grunde uden en lokalplan, mendet var fordi, der var en ulovlig administration i Ebeltoft, og det kunne deikke fortsætte med. Der blev for eksempel lavet sådan et udstykningsområdeved Helgenæs. Man var klar over, at man også skulle tage hensyn til natur-og miljømæssige interesser, og det gjorde man. Der var i 2004 blev mulig-hed for at udstykke grunde til 8.000 nye sommerhuse, og der kom forslagom 48 nye sommerhusområder, men det endte med, at ingen af områderneblev udvalgt og godkendt som sommerhusområder. Der blev taget hensyn tilde landskabelige forhold. Derfor var det også helt usædvanligt, at man skul-le kunne få lov til at bygge de nye sommerhuse i henhold til ansøgningen i2005. Det var ikke kun, fordi naboerne protesterede og fordi, der var en delservitutter på området. De var i tvivl om, hvordan servitutterne skulle for-stås, men der var også andre hensyn, der gjorde, at man ikke ville give tilla-delse til udstykningen. Man ønskede dog at ejerne af arealet skulle redegørenærmere for servitutternes betydning, men Naturklagenævnet sagde i deresafgørelse af 13. maj 2008, at de ikke kunne stille et sådant krav om en rede-gørelse vedrørende servitutterne. Naturklagenævnet gav dem dog ret i, at derskulle laves en lokalplan. Der kom en redegørelse fra ansøgernes advokat,men de syntes ikke i kommunen, at det var så klart, at servitutterne tillod enbebyggelse. De udlagde området til et fælles rekreativt område i lokalpla-nen. De havde fået mange kontakter fra sommerhusejerne. De fleste havdeantaget advokatfirmaet Kromann Reumert, og der var også flere andre, derpersonligt gjorde indsigelse både på skrift, telefonisk og ved personligtfremmøde. Der var mange, der mente, at området var fredet, men det var detikke. Der var imidlertid mange servitutter, der havde betydning for arealetsudnyttelse. Hvis de skulle lave en lokalplan, der tillod sommerhusbebyggel-se, skulle de have brugt mange ressourcer til det, og det var ærgerligt, hvis

Side 6/22

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52

det alligevel ikke kunne realiseres på grund af forholdet til naboerne. Detville have taget i hvert fald 2 år at få lavet en plan. Der skulle muligvis lavesen VVM-vurdering, og der skulle laves en undersøgelse om der var bilagbilag IV arter efter habitatbekendtgørelsen i området. Hvis man havde laveten lokalplan om bebyggelse af sommerhuse, så var det endt i en retssag mednaboerne. Med hensyn til arealets habitatforhold kan han henvise til lokal-planens side 24 og til side 29 for så vidt angår arealets beliggenhed medoversvømmelser. Han har kendskab til en sag, hvor det ikke kunne lade siggøre at bygge tre vindmøller, fordi der var nogle beskyttede flagermus påområdet. Derfor skal det undersøges nærmere, hvilket dyreliv, der er på etområde.

De højdemæssige forhold har også betydning. Området står under vand hvervinter, og man kan se, at det er meget lavtbeliggende. Man kan se DMI´shøjtvandsregistreringer på side 30 i lokalplanen, og det var galt igen torsdagi sidste uge. Der skal laves en meget stor sandpude, hvis et hus skal sikresimod vand, der er 1,8 meter over daglig vandstand. De skal tage højde fordisse ting i planlægningen. Det fremgår af en rapport fra 2004 fra Miljømi-nisteriet, at klimaændringerne går hurtigere end selv de mest pessimistiskehar vurderet. De skal også tage landskabelige hensyn. Det vil ikke passe indmed sandpuder med bebyggelse i området.

I kommuneplanen for 2009 blev der også lavet retningslinier for bebyggelse.Det er bestemt, at der ikke må bebygges på områder, der ligger under kote 2.Der er faktisk ikke så meget areal, der ligger under kote 2. Området på ma-trikel 62 d ligger under kote 2. Kommunalplanen for 2009 blev vedtaget idecember 2009, og lokalplanen blev vedtaget i november 2009. De to planervar i høring samtidig, og planlægningen skete parallelt. I Randers Kommu-nen har man lavet tilsvarende bestemmelser om, at der ikke må bygges un-der kote 2. Alle kommuner er i gang med klimatilpasningsplaner. Den nyekommuneplan forventes vedtaget den 19. december 2013, og den indeholdersamme bestemmelse. Desuden kan man heller ikke regne med, at man kanudstykke sin ejendom mest muligt. Efter hans opfattelse ville det være helturealistisk at få tilladelse til at udstykke i 6 grunde. Der ville højst kunneforventes et meget lavere antal grunde, således at man også skulle tage hen-syn til udsigten for de ejendomme, der lå bagved. Da sagen blev behandlet iTeknisk Forvaltning i 2005, var der en artikel i avisen, hvor der stod, at dervar en sagsbehandler, der havde udtalt, at det ikke kunne lade sig gøre at fågennemført udstykningen. De bliver tit ringet op af pressen. Sagen overgiktil planafdelingen efter at der var nedlagt forbud.

Der var mange overvejelser vedrørende servitutterne. Michael Petersen, derhavde med sagen at gøre, mens han selv havde orlov, fortalte efterfølgende,at det ikke kunne lade sig gøre at få sagsøgerne til at redegøre nærmere forservitutternes betydning. De arbejdede længe med sagen og havde mangemøder om den. Der var parter på to sider med modsatrettede interesser, oguanset hvilken udgang sagen fik, ville det ende med en retssag. Det kan godtvære, at kommunen blev truet med sagsanlæg fra advokat Kromann Reu-

Side 7/22

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52

mert, men han kan ikke huske, hvem der truede med det. Naturklagenævnettilsidesatte deres krav om, at der skulle dokumenteres nærmere vedrørendeservitutterne. Det er ham selv og hans kollega, der har skrevet på side 36 ilokalplanen, at servitutterne i realiteten gør det umuligt at udstykke matr.nr.62 d til ny bebyggelse. Sådan er det efter deres opfattelse. De var nødt til attage stilling til det. Landinspektør Kjær havde selv konkluderet det sammefor så vidt angår forholdene på matr.nr. 63 ah, og servitutterne på matr.nr. 62d var stort set af samme ordlyd. Der var dog ingen vej på matr.nr. 62 d. Dervar meget lidt sandsynlighed for, at der kunne udstykkes noget i virkelighe-den, og de havde ikke en gang undersøgt nærmere vedrørende habitatforhol-dene og så videre.

De valgte, at de ikke ville gå sommerhusvejen. Det drejede sig ikke kun omøkonomiske overvejelser fra kommunens side. Der var alle de andre hensyn,der skulle tages til naturinteresser, også i forhold til Aarhus Amts naturkva-litetsplan m.v. Da de fik ansøgningen i september 2005, var der ikke nogetplanmæssigt til hinder for at give byggetilladelsen, men det var ikke bare enekspeditionssag. De skulle alligevel tage hensyn til de andre interesser.Ebeltoft Kommune havde lavet mange udstykninger i 80´erne uden lokalpla-ner, og Ebeltoft blev kaldt en sørøverkommune eller "the wild east". Dethørte han, da han var i Aarhus Amt. Ebeltoft Kommune havde det størsteantal klagesager og langt den største omgørelsesprocent i Naturklagenævnet.De har beskrevet forholdene på side 12 i lokalplanen, og han har i næstsidsteog sidste afsnit redegjort for, at der faktisk ikke forelå en fredning. Afsnittetblev skrevet for at imødegå protesterne fra naboerne. Arealet var udlagt somsommerhusområde, men med lokalplanpligt. Han ved ikke, om der var til-strækkelige fællesarealer i området. Der var tale om en tæt bebyggelse. Om-rådet er ikke blev reguleret ud fra nogen helhedstænkning. Hvis man skullehave lavet en lokalplanproces vedrørende de 6 sommerhuse, så skulle manhave taget en lang række hensyn også til naboerne. Man ville ikke have kun-net sige på forhånd, om det ville ende med 6, 3 eller 1 grund på arealet. Deter byrådet, der skal tage beslutningen. Det var legitimt at tillægge de andreinteresser til grund i forhold til muligheden for udstykning. Det er rigtigt, atde fotos, der er i lokalplanen, er optaget i forbindelse med stormflod. Dekunne godt have overladt noget af arbejdet vedrørende lokalplanprocessentil en konsulent, men så ville arbejdet ikke være blevet neutralt, og arbejdetskulle kontrolleres. Hvis de skulle have været processen igennem med for-slag om sommerhuse, så kunne lokalplanen ikke have været vedtaget før i2010, det vil sige efter kommuneplanen, og så kunne det ikke lade sig gøreat bebygge området. Ifølge den må man ikke bygge under kote 2. Det er hel-ler ikke normalt, at man udstykker helt i bund. Kommunen skulle ikke 100%varetage sagsøgernes interesser, men de skulle også varetage de andres inte-resser.

Landinspektør Kjær forklarede supplerende, at man tydeligt kan se kystli-nien i lokalplanens side 27. Forholdene i 1920 kan man se på side 14, og påside 16 kan man se, at der er sket aflejringer efter ralgravning i 1971. På side27 kan man se, at den tidligere grænse gik ved den sorte streg. Den røde

Side 8/22

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52

linie er den kystbeskyttelseslinie, der blev fastsat af amtet. Man kan tydeligtse, at administrationsgrænsen lå længere inde i landet end den nye strand-beskyttelseslinie. Området blev så stort, at der kunne ske udstykning på det.Arealet havde ikke tidligere været lagt fast på matrikelkortet, men det blevdet, også selv om arealet havde ligget der forinden. Man kunne se arealet ijuni 2002 på et kort.

Landinspektør Thomas Djernæs forklarede supplerende, at man havde etadministrationsgrundlag i stedet for at måle op hver gang, man havde brugfor det. Det indgik i sagsbehandlingen.

Birgit Frederiksen har forklaret, at hun ejer sommerhuset på matr.nr. 62 g.Der er to huse foran deres grund. De købte sommerhuset den 1. oktober2004. Der havde været tre ejere før dem. De faldt for beliggenheden ogstrandengen på stedet. Huset er fra 1970, og de har totalrenoveret huset forover en halv million kroner. De havde forinden en periode lejet sig ind påØer Maritime, og de var kommet til at holde af stedet, hvor man kan gå turbåde sommer og vinter på stranden. De er også amatørornitologer, og derforkiggede de efter et hus på stedet. Så vidt hun husker, var der slet ikke taleom yderligere bebyggelse på stedet. Der er en naturlig grænse til stranden-gen, og der er også mange servitutter på området. De fik ikke noget at videom servitutterne, da de købte huset af deres sælger, og ejendomsmæglerensagde, at han ikke vidste noget om, at der muligvis skulle bygges flere som-merhuset foran deres. Deres nabo i nummer 4 sagde, at der havde været nog-le at måle op på arealet. Deres ejendomsmægler ringede til Kirsten Kjær, dervar med i landinspektørfirmaet, og hun sagde, at det ikke ville blive til no-get, så derfor var de beroliget i første omgang. Senere hørte de om, at Kjærhavde forsøgt at få deres nabos gamle far til at sælge sin forkøbsret. De fikogså at vide, at amtet tidligere havde prøvet at få fredet området, men at om-rådet var for lille til en fredning. Ole Duun i nummer 8 kontaktede en advo-kat, og de var enige om at holde et møde for at få så mange som muligt medi sagen. De var seks ejere, der gik til advokat Kromann Reumert. De holdtmøder, og de betalte i fællesskab for advokaternes arbejde. De havde indenda haft fat i deres egen advokat, fordi de var ført bag lyset af sælgeren. Derblev sendt breve både til ejendomsmægleren og til sælgeren.

De fandt ud af, at der var i hvert fald 32 grundejere, som havde servitutter påarealet. Nogle havde færdsels- og opholdsret og forkøbsret. Hvis udstyknin-gen var blevet tilladt, ville de have ført sag mod arvingerne. De ville ikkehave givet op, hvis kommunen ikke var gået deres vej. Hun har taget fotos afstrandengen både i forbindelse med stormflod og senere. Grundvandet stårogså meget højt. Matr.nr. 62 d ligger faktisk i en sænkning. Der er megetvådt om vinteren og også om sommeren, når det har regnet kraftigt. Hvisman skal bygge på stedet, skal der lægges flere meter jord på.

Ole Duun har forklaret, at han ejer sommerhuset matr.nr. 62 f. Han har haftdet i 17 år, og det var forinden hans svigerforældres hus. Området på ma-tr.nr. 62 d blev af gårdejeren brugt til får, men det opgav han, og han fik

Side 9/22

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52

nulstillet ejendomsskatten på arealet. Derfor havde de sagt til hinanden, atder aldrig blev bygget noget på stedet. De talte slet ikke om servitutterne påstedet, da de købte. De handlede med hans svigermor, og der var ikke sagfø-rer på handlen. De fandt først ud af, at der var en forkøbsret til arealet, daman begyndte at tale om udstykning af det. De skyndte sig ned på tinglys-ningskontoret i Ebeltoft og så, at deres svigermor havde forkøbsret. Der var32 eller 36 servitutter på strandengen. Landinspektør Kjær skrev et brev tilhans svigerfar, som da boede på Samsø, om at de ville have renset jorden forservitutter, og landinspektør Kjær havde lagt en seddel ved brevet, som hanssvigerfar bare skulle underskrive og sende tilbage. Hans svigerfar var imid-lertid arkitekt og havde drevet et stort firma, så han spurgte landinspektørKjær om, hvad de havde gang i. De anede ikke selv noget om det. Hans svi-gerfar ville ikke være med til at slette forkøbsretten. De blev stævnet et pargange. Han havde i starten ikke besvaret de henvendelser, de havde fået,men han fandt ud af, at det var nødvendigt. Der kom ikke noget ud af det.

Naboerne gik sammen og tog kontakt til advokat. Han skrev et brev tilsamtlige grundejere, der havde servitut på arealet, og der var mange, derstøttede op om sagen. De havde opbakning fra alle undtagen en enkelt, dervar bosat i Schweiz. De havde først rettet henvendelse til advokat NielsSchou, som henviste dem videre. Arealet fungerer som rekreativt område for350 eller 360 parceller og hele feriebyen. De går ture, og der er et rigt dyre-liv på stedet. Det ville være synd at ødelægge det, og det ville også væresynd at tage udsigten fra dem selv.

Der er endvidere en stor oversvømmelsesrisiko på stedet. Bilag L er et foto,der er taget fra hans nabos terrasse. Fotoet er optaget kl. 17.13, hvor der sta-dig var lidt lys. Matr.nr. 62 d er reelt det dybeste sted på hele engarealet.Man kan også se på fotos, hvordan der ser ud på arealet stort set hver vinter.Man kan på bilag M se hans skelpæl, og man kan se en pæl, som sagsøgernehar sat op i forbindelse med planerne om udstykning. Der står ca. 1 1/2 me-ter vand på arealet, og han kunne ikke bunde, selv om han havde waders på.Om sommeren er området stort set altid fugtigt, også selv om der er tale omen tør sommer. Der står grundvand i deres fodspor, når de træder i jorden.Hvis man tager tre spadestik, står der grundvand. Det vil sige, at det er ca.30-40 eller 50 cm. nede. Der er i øvrigt ingen fællesarealer på stedet.

Skønsmanden Niels Winther har vedstået sin erklæring og har forklaretsupplerende, at han har været statsautoriseret ejendomsmægler i Ebeltoft i30 år. Han var godt kendt i området inden besigtigelsen. Han har tidligereudtalt sig om, hvad grunden var værd. Området er beliggende i et af de lidtbedre steder. Han vil sige, at det er det fjerdebedste sommerhusområde iEbeltoft. Ved besigtigelsen var området ikke så vådt, men hvis der er ek-stremt vejr, bliver arealet oversvømmet. Det er sket 2-3 gange indenfor desidste 25 år. Værdien af arealet i juli 2010 ville efter hans skøn være 4,4 mil-lioner kroner, jf. besvarelsen 1 a. Hvis man skulle sælge 6 grunde på engang, så måtte det være til en investor, og der skulle trækkes nogle omkost-ninger fra. En grund kunne sættes i udbud til 1,35 millioner kroner, og der

Side 10/22

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52

skulle tages hensyn til liggetid, salgsomkostninger, risikopræmie, renter oguforudsete udgifter. Han vil anslå, at liggetiden i 2010 var på ca. 1 år, førden sidste grund var blevet solgt. Han har angivet en pris på i alt 248.000 kr.til anlæg af vej og byggemodningsudgifter. Han har indhentet oplysningerfra en entreprenør om, hvad vejen ville koste. Han har også spurgt landin-spektør Kjær om udgiften til udstykning. Han har tidligere været med til atbygge i området, og selv om der kan være nogle bundforhold, der er trælse,kommer man rimelig hurtigt ned til noget, der er værd at bygge på. Der skul-le ikke laves ekstra befæstninger efter hans opfattelse. Der skulle heller ikkeandre piloteringstiltag til. Med hensyn til vejen skulle der etableres en vej-kasse, og der skulle køres noget jord til deponering, og der skulle læggesgrus ud. Han har beskrevet det nærmere i svaret på spørgsmål 3. Han har ik-ke nogen erfaring med byggeri på sandpuder. Prisen på sommerhuse er fal-det yderligere siden 2010. Det er blevet svært at låne penge til finansieringaf et projekt. I 2005 og i 2006 var priserne gode, men de var ikke toppet helt.I tiden fra 2005 til 2007 gik priserne lodret op.

Det er rigtigt, at grunden er beliggende i kote 1 til 1,5, og det er også rigtigt,at nogle af de huse, der er bygget så lavt, står under vand under ekstremevejrforhold. Han mener godt, at der kan blive råd til sandpuder indenfor deudgifter, som han har anslået. Det er rigtigt, at der skulle en lokalplan til, in-den projektet kunne realiseres, men han har lagt til grund for sin vurdering,at man gerne måtte bygge på stedet. Han har ikke beskæftiget sig med, hvor-vidt det kunne lade sig gøre. Han har bare forudsat, at der kunne bygges 6huse. Hvis ikke der var den forudsætning, ville det hele være som en lotteri-seddel. Han er sikker på, at der gerne ville være nogle, der ville bygge påstedet. Han har også ved besvarelsen set bort fra servitutterne. Hvis man ik-ke kunne bygge der, så var der ikke noget i det overhovedet. Han er sikkerpå, at hvis der kun blev udstykket 1 grund, ville der nok være en liebhaver,der ville købe ejendommen. Man kunne måske give et afslag på 100.000 kr.,hvis der skulle sandpuder på jorden. Der er mange ubekendte i sådan en sag,men han har ikke glemt nogen udgifter.

Parternes synspunkter

Sagsøgerne har til støtte for de nedlagte påstande gjort gældende,

at ejendommen, matr. 62d via den vedtagne lokalplan 323 er udlagt tiloffentligt formål,

at der dermed hindres udstykning, som kunne være tilladt førvedtagelsen af lokalplan nr. 323,

at sagsøger som ejere efter de for området dagældende planer havde etretligt krav på udstykningstilladelse,

at den lyste servitut på ejendommen ikke er til hinder for udstykning,

Side 11/22

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52

at der ikke i øvrigt foreligger hindringer for udstykningen ellersagsøgtes overtagelsespligt,

at Planlovens § 48, stk. 1 og 2 indeholder et klart udgangspunkt om,at en ejendom eller en del heraf, der i en lokalplan er udlagt alenetil offentlige formål, er omfattet af overtagelsespligten,

at betingelserne for undtagelsen i Planlovens § 48, stk. 3, hvorefterder kun er overtagelsespligt, hvis arealet ikke kan udnyttes på enøkonomisk rimelig måde i overensstemmelse med den faktiskebenyttelse af de omkringliggende ejendomme, ikke er til stede, dade omkringliggende ejendomme er sommerhuse og i en meget langårrække har været sommerhuse, hvorfor det er meget vanskeligt atse, at arealet kan udnyttes økonomisk rimeligt ved at henligge somubebygget offentligt rekreativt naturområde,

at sagsøgtes afslag på overtagelse, jf. Planlovens § 48, stk. 3, eruberettiget,

at sagsøgte, på den baggrund, er forpligtiget til overtagelse afejendommen jf. Planlovens § 48,

at sagsøger som ejere dermed er berettiget til fuldstændig erstatning,

at udgangspunktet for erstatningen skal være de berettigedeforventninger, der var knyttet til arealet, inden det ved lokalplanblev udlagt til offentlige formål,

at der har været en forventningsværdi på ejendommen, fordi arealetligger udenfor strandbeskyttelseslinjen og fordi en gennemgang afde eksisterende kortbilag helt klart giver den forventning, at der påarealet må kunne bygges sommerhuse indenfor en overskueligfremtid, også fordi arealerne ligger i en udprægetsommerhuskommune.

Det gøres sammenfattende gældende, at der efter oplysninger om arealetsbeskaffenhed, karakter og uanset de tinglyste servitutter har været en visforventning om, at arealet, eller i hvert fald en del deraf kunne udstykkes tilsommerhusgrunde, ligesom det gøres gældende, at arealet, der efterlokalplanen ikke kan udnyttes på en for lodsejerne økonomisk rimelig måde,hvorfor betingelserne for overtagelsespligt er til stede.

Til sagsøgtes anbringender i svarskriftet vedrørende overtagelsespligtanføres:

Side 12/22

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52

Det bestrides, at lokalplanen ikke har medført nogen hindring ellerbegrænsning i forhold til den hidtidige anvendelse af arealerne.

Det er netop tilfældet, at det er lokalplanen, der hindrer den ret tiludstykning, svarende til anvendelsen af de omkringliggende ejendomme,nemlig som sommerhuse.

Det fastholdes, som nævnt foran, at der forud for lokalplanen var et egentligtretligt krav på udstykningen.

Der forelå ingen hindringer overhovedet af hverken retlig eller faktuel art,for at kunne udstykke.

Såfremt sagsøgte havde behandlet udstykningsandragendet som anmodet,kunne udstykningen være godkendt i efteråret 2005.

Det bestrides, at der foreligger retlige hindringer for en ændret anvendelse afejendommen.

Det anførte omkring servitutter bestrides.

Det er således ikke korrekt, som det anføres, at de tinglyste servitutterhindrer udstykning.

Der henvises her blandt andet til bilag 8.

En eventuel tvist om forståelsen af den pågældende servitut skal dels ikkeafgøres af retten under nærværende sag, dels ikke af sagsøgte, som fejlagtiggjort under sagsbehandlingen.

En eventuel tvist vil i givet fald være en tvist mellem de bagvedliggendesommerhusejere og sagsøgerne.

Det bestrides, at ejendommens beliggenhed i øvrigt er til hinder forudstykning, f.eks. på grund af at være lavtliggende eller potentiel værestedpå beskyttede planter.

Et anbringende herom mangler enhver form for dokumentation og er i øvrigtirrelevant for problemstillingen om overtagelsespligt.

Vedrørende præcisering af det areal der påståes overtaget:

Arealet af matr.nr. 62 D Øerne, Ebeltoft Jorder udgør ifølge tingbogen64807 m2 heraf vej 7165 m2.

Vejarealet er ikke omfattet af lokalplan 323 og således ikke omfattet afovertagelsespligten.

Side 13/22

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52

Af restarealet på 57642 m2 er 38909 m2 omfattet afstrandbeskyttelseslinjen.

Restejendommen, der hverken er registreret som vej eller beskyttet afstrandbeskyttelseslinjen, udgør herefter 18733 m2.

Det gøres principalt gældende, at overtagelsespligten omfatter den del, derer omfattet af lokalplan 323, subsidiært 18733 m2.

Sagsøgte gør i svarskriftet side 6 gældende vedrørende overtagelsespligt afdet areal, der er omfattet af strandbeskyttelseslinjen 38908m:

”Overtagelsespligt kan derfor under ingen omstændigheder komme på talefor denne del.”

Dette bestrides, og der ses ikke anført anbringender til støtte for sagsøgerensopfattelse.

Vedrørende kravets størrelse:

Der er i stævningen taget forbehold om at ændre påstanden efter afholdelseaf syn og skøn.

Skønsmanden har afgivet besvarelse i sin erklæring side 7 – 9.

Når skønsmanden er blevet spurgt om værdien under forudsætning af, atarealet kan udstykkes i 6, henholdsvis 1 sommerhusgrund, beror dette på enunder Overtaksationskommissionens behandling oplysning om atbaggrunden for erstatningens udmåling på 1,8 millioner kroner var underforudsætning af den – fejlagtige – antagelse, at arealet i hvert fald kunneudstykkes i 1 sommerhusgrund.

Det gøres gældende, at prisen skal fastsættes til prisen på 6sommerhusgrunde som udstykningsforslaget viste.

Det er derfor denne pris i skønserklæringen, der er relevant.

Sagsøgerne er enige i, at erstatningen skal fastsættes efter arealets værdi ihandel vandel på tidspunktet for overtagelsesbegæringens fremsættelse, detvil sige i juni 2010.

Det forhold at ejendommen har været vurderet til kroner 0 er uden betydningfor erstatningens størrelse i nærværende sag.

Det af sagsøgte i svarskriftet side 10, de 5 sidste afsnit, anførte bestridessåledes i sin helhed.

Side 14/22

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52

Det i svarskriftet side 9 anførte bestrides.

Det dér anførte om arealet som ”værdifuldt naturområde”, ”lavtliggende ogvandlidende” og at sagsøgerens ”aldrig (har) haft nogen berettigetforventning” er ikke i nærværende sag relevante juridiske anbringender.

Det ligeledes side 9 anførte om private servitutter bestrides.

At anføre: ”En køber af grunden ville ved køb i frivillig handel skulleinddrage de bindinger, som følge af servitutten, og ville derfor anse arealetsom værdiløst.” er en hypotese uden hold i virkeligheden.

Der henvises til det ovenfor anførte om servituttens betydning – eller mangelpå samme.

Sagsøgte har overordnet gjort gældende,at sagen principalt drejer sig om, hvorvidt Syddjurs Kommune har pligt til atovertage matr.nr. 62d, Øerne, Ebeltoft Jorder, i medfør af planlovens § 48.Hvis retten måtte finde, at der foreligger overtagelsespligt, drejer sagen sig ianden række om, hvorvidt der tilkommer sagsøgerne erstatning i anledningheraf, og i givet fald erstatningens størrelse.

Ved vurderingen af disse spørgsmål er de historiske, planmæssige ogfaktiske forhold vedrørende matr.nr. 62d afgørende. Disse forhold erudførligt beskrevet i lokalplan nr. 323, bilag 5.

Ejendommen var oprindeligt ejet af Jakob Nielsen, som i sin tid forestodudstykningen af det bagvedliggende areal i sommerhusgrunde, og som iforbindelse med salget af sommerhusgrunde påtog sig de forpligtelser forrestejendommen, som følger af de fremlagte servitutter (bilag B). Ifølgetingbogsattesten (bilag A), har ejendommen siden 1984 været ejet af JakobNielsens arvinger. Det gøres i relation hertil gældende, at sagsøgerne i deresegenskab af arvinger ikke kan opnå bedre rettigheder end Jakob Nielsen idennes egenskab af oprindelig ejer af hovedejendommen og sælger af defrastykkede sommerhusgrunde.

Det gøres overordnet gældende, at betingelserne for at pålægge SyddjursKommune overtagelsespligt i medfør af planlovens § 48 ikke er til stede,hvorved der også henvises til Overtaksationskommissionens kendelse, bilag13. Der er ikke grundlag for at tilsidesætte Overtaksationskommissionensvurdering, hvor det blev lagt til grund, at sagsøgerne ikke havde haftberettigede forventninger om at kunne få tilladelse til udstykning ogbebyggelse af arealet, herunder henset til arealets lave beliggenhed og detinglyste rettigheder til ophold og færdsel for øvrige sommerhusejere.Kendelsen skal derfor stadfæstes.

Såfremt retten måtte finde, at kravet om overtagelse bør imødekommes,gøres det overordnet gældende, at dette skal ske vederlagsfrit, subsidiært for

Side 15/22

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52

et meget lavt beløb, hvilket i Syddjurs Kommunes subsidiære påstandskønsmæssigt er angivet til kr. 50.0000, mere subsidiært et større beløb,men mindre end det påståede.

Sagsøgte har vedrørende planlovens § 48 anført, at den del af matr. nr. 62d,som omfattes af Lokalplan 323, udgør 57.642 m2. Heraf er 38.909 m2omfattet af strandbeskyttelseslinjen, jf. naturbeskyttelseslovens § 15. Detresterende areal på 18.733 m2 ligger landværts strandbeskyttelseslinjen, ogdet er dette areal, som sagsøgerens tidligere ansøgninger om udstykningomfatter.

Det anerkendes i relation hertil, at den del af matr. nr. 62d, som ligger indenfor afgrænsningen af Lokalplan 323, er udlagt til offentligt formål i § 48’sforstand.

Ifølge planlovens § 48, stk. 1 og 2, kan en kommune tilpligtes at overtage enejendom eller en del af en ejendom, som i en lokalplan er udlagt til etoffentligt formål.

Kravet i § 48, stk. 1 og 2 om, at ejendommen skal være udlagt til offentligtformål i en lokalplan, er den objektive grundbetingelse for, at hel eller delvisovertagelsespligt overhovedet kan komme på tale.

Det forhold, at et areal i en lokalplan er udlagt til offentligt formål, giverimidlertid ikke i sig selv en formodning for, at der foreliggerovertagelsespligt.

Det følger af, at kommunens pligt til at overtage en ejendom er begrænset afreglen i § 48, stk. 3, hvorefter overtagelsespligten kun påhviler kommunen,hvis det pågældende areal ikke kan udnyttes på en økonomisk rimelig mådei overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omliggendeejendomme.

Ved vurderingen efter § 48, stk. 3, skal der tages udgangspunkt i ensammenligning mellem forholdene på det tidspunkt, hvor der fremsættesbegæring om overtagelse og forholdene, som de ville have været, hvis ikkeden omhandlede lokalplanlægning var gennemført.

Der skal således foreligge årsagsforbindelse.

Det gøres på baggrund heraf gældende, at der ikke foreliggerovertagelsespligt for Syddjurs Kommune, dels fordi lokalplanen ikke harmedført nogen hindring eller begrænsning i forhold til den hidtidigeanvendelse af arealerne, og dels fordi der foreligger andre retlige hindringerfor en ændret anvendelse af ejendommen.

Saagsøgte har gjort gældende, at Lokalplan 323 har ikke forhindret denhidtidige faktiske anvendelse af ejendommen, og sagsøgerne havde ikke

Side 16/22

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52

noget retskrav på en ændring heraf.

Ejendommen har i 40 år, dvs. siden sommerhusområdets etablering ogtinglysning af servitutterne, henligget som en del af et rekreativt fællesareal,og har været anvendt som sådan af ejerne af de tilstødende sommer-husgrunde, samt kommunens øvrige borgere og turister.

Det må antages, at den hidtidige udnyttelse er sket på den for ejendommensejers økonomisk set bedste måde, også henset til det historiske forløb sidenudstykningen af de tilstødende sommerhusgrunde.

Lokalplan 323 forhindrer eller indskrænker ikke, at den hidtidige faktiskeudnyttelse kan fortsætte.

Det er i denne forbindelse ikke relevant at sammenligne matr. nr. 62d medde sommerhusejendomme, som støder op til det rekreative areal. Det anførtei § 48, stk. 3, om den faktiske udnyttelse af de omliggende ejendomme

ændrer ikke herpå, hvilken passus i øvrigt ej heller tillægges afgørendebetydning i praksis. I denne sag er det afgørende forhold arealets hidtidigemangeårige anvendelse som rekreativt areal, og den særlige baggrundherfor. En økonomisk rimelig udnyttelse af arealet skal foretages isammenhæng hermed, hvor betingelserne i § 48, stk. 3, ej heller af dennegrund er opfyldt.

Det bestrides endeligt, at sagsøgerne har haft et egentligt retskrav påudstykning af 6 sommerhusgrunde henholdsvis bebyggelse af arealet medsommerhus(e), hvorved der henvises til, at den ansøgte udstykningen ihenhold til Naturklagenævnets afgørelse var lokalplanpligtig i medfør afplanlovens § 13, stk. 2, jf. bilag 1. Sagsøgerne kunne derfor ej heller havenogen berettigede eller beskyttelsesværdige forventninger til en bestemtdisponering af det omtvistede areal.

Ejendommen er lavtliggende og oversvømmelsestruet, samt potentieltværested for beskyttede planter og dyr, hvorfor sagsøgerne allerede af dengrund ikke kan have haft nogen berettiget forventning om lokalplanlægningfor sommerhusbyggeri.

Hertil kommer, at der også før lokalplanens vedtagelse forelå andre retligehindringer for en ændret udnyttelse af ejendommen, hvorforovertagelsespligt allerede af den grund er udelukket.

For så vidt angår den del af matr. nr. 62d, som ligger inden for lokalplanensafgrænsning, men som ligeledes er omfattet af strandbeskyttelseslinjen, i altca. 38.909 m2, kan der ikke ske udstykning, ændret anvendelse ellerbebyggelse uden dispensation fra naturbeskyttelseslovens § 15, hvor praksiser meget restriktiv. Det gjaldt også før lokalplanens vedtagelse, hvorforovertagelsespligt ikke kan komme på tale for dette areal.

Side 17/22

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52

Den resterende del af matr. nr. 62d (inden for lokalplanens afgrænsning)udgør som anført 18.733 m2. En ændret anvendelse af denne del afejendommen til sommerhusbebyggelse er imidlertid retligt hindret som følgeaf de servitutter, som Jakob Nielsen pålagde arealet i 1960’erne i forbindelsemed udstykning og salg af sommerhusgrunde fra hovedejendommen, hvilkeservitutter forbeholder arealet til fælles opholdsareal for de solgtesommerhusgrunde, jf. bilag B.

Det gøres gældende, at det såvel ud fra en ordlydsfortolkning som enformålsfortolkning ikke vil være muligt at udstykke sommerhusgrunde ogopføre sommerhusbebyggelse på matr.nr. 62d uden at komme i strid med depågældende servitutter. Servitutterne kan alene forstås således, at den del afmatr.nr. 62d, som ligger mellem stranden og de udstykkede grunde,udlægges som et fælles opholdsareal for de bagvedliggendesommerhusejere.

Det bestrides, at servitutterne alene er en færdselsret til stranden, og atformålet med servitutterne alene har været opfyldelse af et behov forbadeliv. Det fremgår af ordlyden af servitutterne, at disse også giver ret tilophold på matr.nr. 62 – ikke kun færdsel. Retten til badning var alleredesikret i dagældende § 23 i lovbekendtgørelse nr. 194 af 16. juni 1961 omnaturfredning. Såfremt servitutterne alene skulle sikre sommerhusejernes rettil badning fra strandbredden, havde det været unødvendigt at lysedeklarationen.

Det bestrides endvidere, at retten til ophold og færdsel kun relaterer sig tilden nuværende strand, dvs. det efter juli 1959 tilskyllede areal, altså atservitutarealerne skulle være flyttet ud i takt med tilsandingen. Der er ikke iservitutterne belæg for en sådan fortolkning, som tværtimod ville være idirekte modstrid med formålet. Det bemærkes i øvrigt, at matr.nr. 62d ikkeer vokset i nævneværdig grad siden tinglysningen af deklarationerne i 1962,jf. kortbilagene til lokalplanen. Desuden fremgår det af ordlyden iservitutterne, at disse hviler på hele arealet mellem vandet og detsommerhus, som ved udstykningen lå i første række. I en civilretlig tvist omrækkevidden af servitutterne ville der således ikke være grundlag for atfortolke servitutterne udvidende til skade for de berettigede.

Sagsøgerne har anført, at fortolkningen af servitutterne er denne saguvedkommende, men er et spørgsmål imellem sagsøgeren og depåtaleberettigede. Dette synspunkt bestrides. Når sagsøgerne gør gældende,at lokalplanen forhindrer en bestemt udnyttelse af ejendommen, er detnødvendigt, at der under denne sag foretages en præjudiciel prøvelse afservitutternes rækkevidde.

I relation til fortolkning af servitutterne følger det som anført allerede afordlyden, at en udnyttelses af matr. nr. 62d ud for de påtaleberettigedesommerhuse er udelukket. Sagsøgernes advokats redegørelse for, hvorledesservitutterne skal fortolkes, jf. bilag 8, kan ikke tiltrædes, og er ikke i

Side 18/22

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52

overensstemmelse med gældende ret. Det er fast antaget, at servitutter skalfortolkes således, at det for løftemodtageren gunstigste resultat vælges,henset til at der er formodning for, at løftegiveren har påtaget sig løftet modvederlag (aktuelt som et led i salget af de pågældende grunde).

Der henvises herudover til, at de påtaleberettigede klart afviste at medvirketil en frivillig aftale om frafald af deres rettigheder iht. servitutterne i tidenforud for vedtagelsen af lokalplanen, jf. bilag H-J.

De retlige bånd, som lokalplan 323 pålægger matr. nr. 62d, indebærer derfori sig selv, at betingelserne for pålæg af overtagelsespligt efter planlovens §48 ikke er opfyldt.

Sagsøgte har vedrørende spørgsmålet om fastsættelse af en eventuelerstatning til sagsøgerne anført, at såfremt retten måtte komme frem til, atder foreligger overtagelsespligt for en del af ejendommen, skal der tagesstilling til spørgsmålet om erstatningens størrelse.

Det gøres gældende, at erstatningen for et areal udlagt til offentligt formålefter planlovens § 48 skal ske efter samme principper, som gælder forekspropriationserstatninger.

Det indebærer således for det første, at det er sagsøgerne, som harbevisbyrden.

Erstatningen skal fastsættes efter arealets værdi i handel og vandel påtidspunktet for overtagelsesbegæringens fremsættelse, men medudgangspunkt i de forventninger, der var knyttet til arealet, da det kom indunder den lokalplan, som udlagde arealet til offentligt formål.

Der skal således ved erstatningsfastsættelsen ses bort fra det retlige bånd,som lokalplanen har lagt på arealet. I stedet skal der tages udgangspunkt i deberettigede forventninger, der var knyttet til arealet, inden det vedlokalplanen blev udlagt til offentlige formål, jf. herved også princippet iU.1981.448/2.H.

Hvis der på tidspunktet for vedtagelsen af lokalplanen ikke tidligere harværet berettigede forventninger om en mere intensiv udnyttelse tileksempelvis fritidsboliger, følger det også heraf, at arealets hypotetiskeværdi til brug for fritidsboliger er uden betydning ved erstatnings-fastsættelsen.

Hvis et areal allerede på tidspunktet for lokalplanforslagets fremlæggelse eromfattet af andre retlige bindinger, der begrænser den fremtidigeanvendelse, skal erstatning fastsættes med udgangspunkt i priser for jordmed tilsvarende begrænsninger, jf. herved også Vestre Landsrets dom iMAD 2008.1344 V.

Side 19/22

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52

Sagøgte har nærmere anført om værdien af matr. nr. 62d, anført, at dernedlægges påstand om, at erstatningen skal fastsættes til 0,00 kr., svarendetil den offentlige ejendomsvurdering, subsidiært et meget lavt beløb, som iden subsidiære påstand skønsmæssigt er opgjort til 50.000 kr.

Der henvises overordnet til, at en eventuel erstatning skal afspejle detforhold, at ejerne på tidspunktet for kommuneplantillæg 57 og lokalplan323’s vedtagelse aldrig kan have haft nogen berettiget forventning omudstykning og bebyggelse af matr.nr. 62d.

For så vidt angår den del af ejendommen, som ligger søværtsstrandbeskyttelseslinjen, henvises der til, at det også forud for lokalplanensvedtagelse var lovbestemt, at disse arealer ikke kunne udnyttes.

For så vidt angår arealet på 18.733 m2, som ligger landværtsstrandbeskyttelseslinjen henvises der særligt til følgende forhold, som alleskal indgå ved bedømmelse af erstatningsspørgsmålet:

- Områdets karakter som værdifuldt naturområde og de beskyttedeplanter og dyrearter, som ifølge lokalplanen antagelig kan findes iområdet, indebærer, at det er formodning for, at en evt. lokalplan,som muliggjorde udstykning og bebyggelse, alene ville have givetmulighed for meget begrænsede udnyttelsesmuligheder.

- Matr.nr. 62d er lavtliggende og vandlidende, hvorfor der ville værestor risiko for fremtidige oversvømmelser ved opførelse afsommerhuse på matr.nr. 62d, jf. herved også de massiveoversvømmelser, som området har været ramt af de senere år, ogdenne oversvømmelsesrisiko ville under alle omstændigheder havemedført forøgede udgifter til byggeri, herunder til undersøgelser ogetablering af sandpuder mv. samt forøgede udgifter til forsikring.

- Herudover var det som følge af de statslige udmeldinger fraMiljøministeriet mv. meget usikkert om, Syddjurs Kommune – heltbortset fra indsigelserne fra de påtaleberettigede sommerhusejere –rent faktisk ville have tilvejebragt en lokalplan, som muliggjordebebyggelse af dette lavtliggende område, jf. herved også kommunen2009, bilag G.

- Ejendommen har i en lang årrække i sin helhed i den offentligeejendomsvurdering været vurderet til 0,00 kr., hvilket ervelbegrundet, henset til ejendommens karakter og bindinger, hvorfordette forhold også taler til støtte for, at der ikke er grundlag for attilkende særskilt erstatning for arealet.

- Endelig henvises der til det ovenfor anførte vedrørende de privateservitutter. Hvis der måtte blive statueret overtagelsespligt, gøres detgældende, at vedtagelsen af Lokalplan 323 som følge af servitutterne

Side 20/22

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52

alligevel ikke medførte noget tab for sagsøgerne. En køber afgrunden ville ved køb i frivillig handel skulle inddrage de bindinger,som følger af servitutten, og ville derfor anse arealet som værdiløst.

- Der henvises herved til det ovenfor anførte om servitutternesrækkevidde, ligesom der henvises til, at det kan lægges til grund, atde påtaleberettigede sommerhusejere ikke ville frafalde deresrettigheder i henhold til servitutterne.

Det gøres herefter samlet gældende, at Syddjurs Kommunes påstand undernærværende sag om betaling af 0,00 kr. pr. m2 er udtryk for fuldstændigerstatning af arealet, subsidiært et større beløb, men fortsat medudgangspunkt i, at arealet ej heller før lokalplanens vedtagelse kunneudstykkes eller bebygges.

Sagsøgerne er arvinger efter den oprindelige udstykker, som netop havdereserveret matr.nr. 62d til brug for fælles opholdsareal i de sommerhuse,som han i sin tid udstykkede grunde til.

Udstykkeren og dermed ej heller hans arvinger har derfor aldrig haft nogenberettiget forventning om på noget tidspunkt at kunne udnytte denresterende rekreative parcel til brug for udstykning af yderligeresommerhusgrunde.

Tværtimod må det antages, at den oprindelige udstykker i forbindelse medsalg af de oprindelige sommerhusgrunde har opnået en gunstigere pris somfølge af, at han samtidig lod tinglyse en servitut om sommerhusejernes ret tilophold på og badning fra matr.nr. 62d.

Der er således ikke i denne sag særlige hensyn at tage til sagsøgerne, somafleder deres ret efter den oprindelige ejer.

Også dette forhold taler til støtte for, at erstatningsfastsættelsen tagerudgangspunkt i arealets status som strandeng til brug for fællesareal/rekreativt område for udstykningen, jf. det almindelige ekspropriations-retlige princip, hvorefter der ikke kan tilkendes dobbelterstatning.

Det gøres endvidere gældende, at det bestrides, at den fremlagteskønserklæring kan tillægges nogen bevismæssig vægt. Der henvises for detførste til, at det værdimæssige skøn ikke er nærmere underbygget.

Herudover henvises der til, at skønsmanden besvarelse tager udgangspunkt ien forudsætning om, at arealet kunne udstykkes til 6 henholdsvis 1sommerhusgrund.

Denne forudsætning svarer ikke til forholdene på tidspunktet forud forvedtagelsen af lokalplan 323, hvor der som anført ovenfor var betydeligusikkerhed om indholdet af en kommende lokalplan.

Side 21/22

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52

Det bestrides derfor, at sagsøgeren med det gennemførte syn og skøn harløftet sin bevisbyrde. En eventuel erstatning må fastsættes på mereskønsmæssigt grundlag ud fra de betydelige usikkerhedsmomenter mht.områdets fremtidige udnyttelse, som gjorde sig gældende umiddelbart forudfor, at arealet blev inddraget under lokalplanen.

Rettens begrundelse og afgørelse

Retten lægger til grund, at sagsøgernes ejendom er omfattet af lokalplan nr.323 fra oktober 2009, og at ejendommen inden lokalplanen var beliggende iet sommerhusområde. Arealet, der var til rest efter udstykning af sagsøger-nes fædrende gård, er belagt med en del servitutter om, at ejerne af de ud-stykkede sommerhusejendomme har ret til ophold og færdsel, og der er ogsånogle servitutter om tilladelse til oplæg af både.

Arealet, der ikke blev udnyttet af sagsøgerne, var vurderet til 0 kr., og area-let er i mere end 40 år blevet benyttet som rekreativt område for sommerhus-ejerne og den almindelige offentlighed.

Sagsøgerne har ikke bestridt, at der var krav om en lokalplan vedrørendeområdets udnyttelse eller at ejendommen er beliggende meget lavt.

Retten tillægger det ingen betydning om sagsøgerens ejendom er blevet størei årenes løb på grund af tilskylning af sand, idet det afgørende er, at der i for-bindelse med strandbeskyttelseslinjens fastlæggelse blev indtegnet et områ-de på ejendommen, der ikke var omfattet af de allerede foretagne udstyknin-ger, og som ikke var undtaget fra bebyggelse på grund af strandbeskyttelsen.

De omkringliggende ejendomme udgøres mod øst at den eksisterende som-mehusbebyggelse, og mod nord henligger et areal svarende til sagsøgernes.Ejeren af dette areal havde ligeledes ansøgt om tilladelse til at udstykkeejendommen i 5 sommerhusgrunde, men havde opgivet dette på grund af deservitutter, der var tinglyst på ejendommen.

Ejendommen grænser mod vest til havet og mod syd til yderligere et strand-areal i forlængelse af det, der er beliggende på sagsøgernes ejendom.

Retten finder efter de afgivne forklaringer om de forhold, der er taget hen-synsyn til i forbindelse med planlægningen, ikke at der er taget usaglige hen-syn i forbindelse hermed, og retten lægger herved navnlig vægt på, at områ-det er beliggende meget lavt og under kote 2, og at sagsøgeren ikke kunnehave nogen berettiget forventning om, at ejendommen kunne udstykkes iyderligere sommerhuse, når henses dels til de servitutter, der var tinglyst påejendommen, og dels når henses til områdets særlige karakter. Den hidtidigeanvendelse blev således ikke hindret ved lokalplanen.

Side 22/22

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D52

Retten finder derfor ikke, at sagsøgte har pligt til at overtage ejendommen,hverken helt eller delvis i medfør af planlovens § 48, og sagsøgtes frifindels-espåstand tages derfor til følge.

Med hensyn til sagsomkostningerne bemærkes, at 187.500 kr. er til dækningaf sagsøgtes udgift til advokat og 771,20 kr. er til dækning af vidnegodtgø-relser.

Thi kendes for ret:

Sagsøgte, Syddjurs Kommune, frifindes for de af sagsøgerne, Inger Peder-sen, Anna Mathilde Hansen, Edith Severinsen, Ellen Kristensen og LaugeKjærgaard Nielsen, nedlagte påstande.

Sagsøgerne, Inger Pedersen, Anna Mathilde Hansen, Edith Severinsen, El-len Kristensen og Lauge Kjærgaard Nielsen, skal in solidum inden 14 dagebetale 188.271,12 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte, Syddjurs Kommune.

Sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.

Marianne Sonnedommer

Udskriftens rigtighed bekræftes.Retten i Randers, den 22. januar 2014.

Iben Busk, kontorfuldmægtig