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INTRODUCCIN
Esta concepcin unitaria del arrendamientoherenciadel derecho
romano, que bajo una misma denominacin engloba el arrendamiento
de
cosas, deserviciosy de obra, resulta inadecuada para el
derecho
moderno, ya que en la actualidad no se tipifica como
arrendamiento ms
que el que recae sobre cosas, siendo consideradas las otras
dos
especies previstas por el Cdigocomo contratode obra o
empresaycontrato de trabajo, respectivamente ambas con regulacin y
autonomas
propias.
En este orden de ideas pude definirse el arrendamiento como el
contrato
en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a
conceder el
goce de una cosa y la otra a pagar por este goce un
preciodeterminado.
Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales
e
incorporales, que pueden usarse sin consumirse, ecepto aquellas
que
la leyprohbe arrendar, y los derechosestrictamente personales,
como
los de habitacin y uso. !a parte que concede el goce del bien se
llama
arrendador y la parte que da el precio, arrendatario.
Son de la esencia del contrato de arrendamiento las
estipulaciones o
acuerdos entre las partes sobre el goce de la cosa arrendada, el
precio y
el consentimiento sobre uno y otro.
1
http://www.monografias.com/trabajos54/arrendamiento-urbano/arrendamiento-urbano.shtmlhttp://www.monografias.com/trabajos13/heren/heren.shtmlhttp://www.monografias.com/trabajos14/verific-servicios/verific-servicios.shtmlhttp://www.monografias.com/trabajos12/eticaplic/eticaplic.shtmlhttp://www.monografias.com/trabajos6/cont/cont.shtmlhttp://www.monografias.com/trabajos11/empre/empre.shtmlhttp://www.monografias.com/trabajos34/el-trabajo/el-trabajo.shtmlhttp://www.monografias.com/trabajos16/fijacion-precios/fijacion-precios.shtml#ANTECEDhttp://www.monografias.com/trabajos4/leyes/leyes.shtmlhttp://www.monografias.com/Derecho/index.shtmlhttp://www.monografias.com/trabajos13/heren/heren.shtmlhttp://www.monografias.com/trabajos14/verific-servicios/verific-servicios.shtmlhttp://www.monografias.com/trabajos12/eticaplic/eticaplic.shtmlhttp://www.monografias.com/trabajos6/cont/cont.shtmlhttp://www.monografias.com/trabajos11/empre/empre.shtmlhttp://www.monografias.com/trabajos34/el-trabajo/el-trabajo.shtmlhttp://www.monografias.com/trabajos16/fijacion-precios/fijacion-precios.shtml#ANTECEDhttp://www.monografias.com/trabajos4/leyes/leyes.shtmlhttp://www.monografias.com/Derecho/index.shtmlhttp://www.monografias.com/trabajos54/arrendamiento-urbano/arrendamiento-urbano.shtml
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OBJETIVOS
GENERAL:
Estudiar los contratosde arrendamiento en su etensin total, para
lograr
un buen entendimiento y a la ve" un eficiente desenvolvimiento
en el
campo civil.
ESPECFICOS:
#esarrollar en su totalidad el tema para mejorar en el campo
de
estudio de derecho civil.
2
http://www.monografias.com/trabajos6/cont/cont.shtmlhttp://www.monografias.com/trabajos10/evco/evco.shtmlhttp://www.monografias.com/trabajos6/cont/cont.shtmlhttp://www.monografias.com/trabajos10/evco/evco.shtml
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$prender a aplicar la norma en relacin con el arrendamiento.
%ener la capacidad de aplicar todo lo estudiado con relacin
al
arrendamiento.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTOY CONTRATO DE EMPRESA
3
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Definicin de !!end"ien#$%&
El contrato de arrendamiento es &un contratopor el cual una
de laspartes, llamada arrendador, se obliga a transferir
temporalmente el uso y
goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada
arrendatario, quien a su ve" se obliga a pagar por ese uso o
goce un
precio cierto y determinado.
El preciopuede consistir en una suma de dineropagada de una sola
ve",
o bien en una cantidad peridica, que en este caso recibe el
nombre
de renta. %ambi'n puede pagarse la renta en cualquier otra
cosa
equivalente, con tal de que sea cierta y determinada, por
ejemplo, con los
frutos que produce la cosa arrendada (renta en especie)* que a
la ve"
puede ser una cantidad fijada previamente o un porcentaje de la
cosecha
(aparcera). Estos tipos de renta de la tierrano deben
confundirse con los
t'rminos renta fijay renta variableaplicados a los activos
financieros).
C#e'$!()%&
+uestro Cdigo Civil en los artculos de -/ al /0, nos habla de
dos
categoras de arrendamientos1 El $rrendamiento de Cosas y el
$rrendamiento de 2bras.
C!c#e!e) de* c$n#!#$ de !!end"ien#$ de c$))%&
El articulo -3 del Cdigo Civil #ominicano, define contrato
de
arrendamiento de cosa como1 &un contrato por el cual una de
las partesse obliga a dejar go"ar a la otra una cosa durante cierto
tiempo, y por un
4
http://es.wikipedia.org/wiki/Contratohttp://es.wikipedia.org/wiki/Preciohttp://es.wikipedia.org/wiki/Dinerohttp://es.wikipedia.org/wiki/Rentahttp://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Renta_en_especie&action=edit&redlink=1http://es.wikipedia.org/wiki/Aparcer%C3%ADahttp://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Renta_de_la_tierra&action=edit&redlink=1http://es.wikipedia.org/wiki/Renta_fijahttp://es.wikipedia.org/wiki/Renta_variablehttp://es.wikipedia.org/wiki/Activos_financieroshttp://es.wikipedia.org/wiki/Contratohttp://es.wikipedia.org/wiki/Preciohttp://es.wikipedia.org/wiki/Dinerohttp://es.wikipedia.org/wiki/Rentahttp://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Renta_en_especie&action=edit&redlink=1http://es.wikipedia.org/wiki/Aparcer%C3%ADahttp://es.wikipedia.org/w/index.php?title=Renta_de_la_tierra&action=edit&redlink=1http://es.wikipedia.org/wiki/Renta_fijahttp://es.wikipedia.org/wiki/Renta_variablehttp://es.wikipedia.org/wiki/Activos_financieros
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precio determinado que 'sta se obliga a pagarle4. El
arrendamiento de
cosas est contemplado en los artculos -0 al --/ y - al /0.
A!!end"ien#$ de C$))%&
Eisten varias categoras de arrendamientos de cosas. #e acuerdo
al
artculo - que establece1 Estas dos clases de locacin se
subdividen
adems en muchas especies particulares. Se llama alquiler, el de
casas y
muebles* arrendamiento, el de las haciendas rurales* salario, el
del
trabajo o servicio* aparcera, el de los animales, cuyo provecho
se divide
entre el propietario y aquel se les confa* los jornales,
destajos o ajustes
al"ados, para ejecutar una obra mediante un precio determinado,
son
tambi'n locacin, cuando se suministra el material por la persona
que
hace la obra.
!a cosa, objeto del arrendamiento, puede ser un bien mueble o
un
inmueble, seg5n lo establece el articulo - del Cdigo Civil,
que
tetualmente dice as1 &Se puede alquilar o arrendar cualquier
clase de
bienes, muebles o inmuebles.
El precio debido por el arrendatario como contrapartida del goce
de la
cosa arrendada se llama alquiler en los arrendamientos de
viviendas,
para usos profesionales y para usos comerciales* y renta, en
los
arrendamientos r5sticos* para el arrendamiento de muebles,
sedenomina generalmente el precio de la locacin.
A!!end"ien#$) de O+!)%&
El articulo - del Cdigo Civil #ominicano, define el
arrendamiento de
obras como1 &un contrato por el cual una de las partes se
obliga a hacer
una cosa por la otra.
5
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!a aproimacin entre estas dos categoras de arrendamientos se
eplica histricamente1 en una 'poca en la cual los
trabajadores
asalariados estaban en una condicin social cercana a la de la
mano deobra servil, se confundan los servicios prestados por la
actividad del
hombre y los resultantes de usos de la cosa arrendada* se
alquilaba un
hombre como se alquilaba un animal o una cosa inanimada.
&6ero, en el Cdigo Civil, esa aproimacin no posee sino una
ra"n
histrica, sin corresponder a la menor realidad las reglas que se
aplican a
las dos categoras de arrendamiento son diferentes, y la
legislacin del
trabajo, como la de alquileres, han acentuado mas aun la falta
de
paralelismo.
C$n)ec,enci) de* c!-c#e! .e!)$n* de* de!ec/$
de*!!end"ien#$%&
Como el derecho del arrendatario es un derecho de cr'dito, es
temporal,
y se transmite como un cr'dito* por la misma ra"n, un arrendador
puede
arrendar vlidamente la cosa ajena.
El derecho del arrendatario es un derecho de cr'dito* pero un
derecho de
cr'dito particular (jus ad rem). #e ello resultan dos series
deconsecuencias.
C$n)ec,enci) de* c!-c#e! .!#ic,*! de* de!ec/$
de*!!end#!i$%&
6
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El contrato de arrendamiento de cosas es un contrato consensual,
a titulo
oneroso, sinalagmtico, de cumplimiento sucesivo. 6or
consiguiente, se
observa que presenta con la compraventa, salvo su carcter
sucesivo,
algunas analgicas* se comprobara que difiere de ella sobre todo
por lanaturale"a del derecho del arrendamiento.
A!!end"ien#$) ,!+n$) 0 !!end"ien#$) !1)#ic$)%&
El Cdigo Civil distingue dos categoras de arrendamientos de
inmuebles1 7 !os &arrendamientos de casas4 o
&alquileres4* 87 !os
&arrendamientos de bienes rurales4 o &arrendamientos
agrcolas4 y
&aparceras agrcolas4. Si la distincin se justifica, la
terminologa no es
del todo eacta* porque podra llevar a creer que el arrendamiento
rural
no recae jams sobre las casas o edificios, cuando comprenden
casi
siempre, con las tierras dadas en cultivo, una casa de
labor.
C#e'$!() de *$) !!end"ien#$) ,!+n$)%&
Eisten tres categoras de arrendamientos urbanos1
. !os arrendamientos de locales para vivienda o
&arrendamientos de
habitacin4, cuya finalidad consiste en asegurar el alojamiento
del
arrendatario*
8. !os arrendamientos para uso profesional o
&arrendamientos
profesionales4, que permiten el ejercicio de una profesin no
mercantil, ni de artesana (m'dicos, abogados, notarios, etc.)*
y
0. !os arrendamientos de locales para uso comercial, industrial
o de
artesana, o &arrendamientos mercantiles4, concluidos para
el
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Sobre el inquilino pesan tres categoras de obligaciones1 pagar
el alquiler,
usar el inmueble alquilado seg5n el destino previsto, conservar
el
inmueble alquilado y devolverlo al terminar el
arrendamiento.
C$".!cin en#!e * c$".!2en# 0 e* !!end"ien#$%&
El contrato de arrendamiento coincide en muchas cosas con el
contrato
de compraventa, pero hay una diferencia esencial entre la
compraventa y
el arrendamiento1 &En el contrato de compraventa, el
vendedor se obliga
a que el comprador tenga la cosa a titulo de propietario* y a
transmitirle
todo el derecho que tenga. En contrato de arrendamiento, el
locador no
se obliga a que el locatario tenga la cosa, sino solamente a que
disfrute
de ella, a que la utilice4* aunque esa diferencia se atenu'
&porque el
contrato de arrendamiento encierre, en cierto modo, no por el
tiempo que
deba durar el arrendamiento4.
!a venta de un bien que est' fuera del comercio es nula* en
tanto que el
arrendamiento de una cosa que est' fuera del comercio es
posible. Sin
embargo, si se trata de bienes de dominio p5blico, el mismo
arrendamiento est prohibido1 hay que acudir a una
&concesin4, por la
cual la administracin se reserva poderes que ecedan de los
del
derecho com5n.
E* C$n#!#$ de E".!e) en * Edificcin%&
&El contrato de empresa es el contrato por el cual una
persona, el
contratista o locador, se obliga contra otra, el due:o de la
obra, a ejecutar
contra remuneracin un trabajo con plena independencia y sin
representarlo4.
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El art. -/ enuncia claramente los dos tipos de contrato de
arrendamiento que hay1 el de cosas y el de obra, este ultimo
siendo el de
anlisis en esta oportunidad.
El contrato de empresa en la edificacin, que es con el contrato
clave
que trabajare en este caso, conlleva a ciertos n5meros de
reglas
particulares, como son para el contrato de empresa de
construccin.
Re'*) .!#ic,*!e)%&
!as reglas especiales de responsabilidad establecidas por el
Cdigo Civil
#ominicano contra los arquitectos y contratistas no rigen sino
en las
relaciones entre arquitectos y contratistas de obra, de una
parte, y
propietarios, de la otra. Con respecto a los terceros, la
responsabilidad
de los arquitectos y de los contratistas es eigibles
delictualmente en lost'rminos del derecho com5n* por tanto, la
prescripcin es treinta:al (0
a:os). Se eaminara 5nicamente la responsabilidad contractual de
los
arquitectos y de los contratistas en relacin con el due:o de la
obra.
!os artculos -38 al -33 y el 88- de CC#, contienen las
reglas
particulares para el contrato de empresa de construccin, de
instalacin
o de conservacin de los edificios. (;er CC#).
El $rt. -38 crea una presuncin de responsabilidad en contra de
los
arquitectos y de los contratistas, presuncin que solamente se
destruye
mediante la prueba de una causa ajena.
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Re).$n)+i*idd de *$) !3,i#ec#$) 0 de *$) c$n#!#i)#)%&
6ara que rija esa presuncin de responsabilidad, debe tratarse de
unajuste de precio al"ado, de trabajos de construccin de un
edificio* es
preciso igualmente que la cosa haya perecido en su totalidad o
en parte.
Cuando no se hayan reunido esos requisitos, la jurisprudencia
eige,
adems de la prueba de un o defecto de la construccin, la de una
culpa.
(;er $rt. -38, CC#).
C$n2enci$ne) de !e).$n)+i*idd%&
!a jurisprudencia no admite, en principio, las convenciones que
supriman
o disminuyan la responsabilidad de los arquitectos o
contratistas, en
ra"n del peligro que presentan para el p5blico los vicios de
la
edificacin. Sin embargo, permite la limitacin de la
responsabilidad en eltiempo, con la condicin de que el pla"o
concedido sea suficiente para
permitirle al due:o cerciorarse de la solide" de la
construccin.
L ccin di!ec# de *$) $+!e!$) de* c$n#!#i)#%&
!os obreros del contratista, cuando no se les abonen sus
salarios,
pueden ejercer la accin oblicua contra el due:o de la obra, el
deudor de
su propio deudor, contratista (art. del Cdigo de%rabajo.
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Estos artculos designan a los beneficiarios de esta 5ltima accin
a1 los
alba:iles, carpinteros y dems operarios.
Esta accin, accin directa, por tener un carcter ecepcional, se
les
niega a los subcontratistas que no trabajen por si mismos* por
que no
proceden &con un pensamiento de especulacin y con vista a
reali"ar una
operacin comercial4, haciendo &ejecutar la obra por su
propia cuenta con
la finalidad de conseguir un beneficio con la ejecucin de los
trabajos4
estn protegidas, pues las ganancias provenientes del trabajo, y
no los
dems beneficios.
L$) ),+c$n#!#i)#)%&
!a contrata de segunda mano es peligrosa para los obreros1 por
recibir
una remuneracin del contratista seg5n la importancia de los
trabajosejecutados, tiene tendencia a eigirle a los obreros un
trabajo agotador
por un salario reducido. 6or eso, el decreto del 8 de mar"o del
/=/ (art.
0, inciso ?, y el art. 0 del !ibro > del Cdigo de %rabajo)
prohibi la
contrata de segunda mano1 &queda prohibida4 la eplotacin de
los
obreros por medio de subcontratistas o de contratas de segunda
mano.
6ero, sin embargo, la Corte de Casacin, etrayendo literalmente
el teto
legal, considera como ilcita no la contrata de segunda mano en
si, sino
solamente el hecho de que el cuadrillero, jefes de obreros,
obtenga
&provecho abusivo del trabajo que emplee4.
+o se origina ninguna relacin contractual entre el due:o y
los
subcontratistas, salvo que trabajen manualmente el mismo, el
subcontratista no tiene accin directa con el due:o. El
contratista es el
5nico obligado con respecto al due:o* este ignora al
subcontratista. $s
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medio del cual las personas libremente regulan sus intereses.
#ebe
insistirse que es en las figuras contractuales donde cobran
vida
las institucionesestudiadas en los cursos de bienes y
obligaciones, ra"n
por la cual, el curso se convierte en piedra angular para el
estudio delderecho privado.
!a regulacin de los contratos no es propia del cdigo civil*
otras
legislaciones que conforman el derecho privado, particularmente
en
nuestro caso, el Cdigo de comercio, se han encargado de
introducir normasespeciales para las figuras jurdicas
contractuales,
teniendo en consecuencia una doble regulacin de las mismas.
En cuanto a los contratos en materia civil la legislacin a
incurrido en
hacer o fijar una normatividad para la preservacin o conservacin
de las
buenas relaciones sociales.
ANE4O N$% 5CONTRATO DE AL6UILER
ENTRE1 DEuna parte, el se:or
&&&&&&&&&&&&&dominicano,
mayor de edad,
casado, portador de la c'dula de identidad y electoral
N$%&&&&&&&&&&&&&7con
domicilio y residencia @@@@@@@@@@@@@@@, Aepublica #ominicana, el
cual en loque sigue del siguiente contrato se denominar EL
PROPIETARIOy*
14
http://www.monografias.com/trabajos13/trainsti/trainsti.shtmlhttp://www.monografias.com/trabajos13/civil/civil.shtmlhttp://www.monografias.com/trabajos16/acto-de-comercio/acto-de-comercio.shtmlhttp://www.monografias.com/trabajos4/leyes/leyes.shtmlhttp://www.monografias.com/trabajos13/trainsti/trainsti.shtmlhttp://www.monografias.com/trabajos13/civil/civil.shtmlhttp://www.monografias.com/trabajos16/acto-de-comercio/acto-de-comercio.shtmlhttp://www.monografias.com/trabajos4/leyes/leyes.shtml
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PARRAFO I1 LA IN6UILINA entrega en calidad de depsito la suma
de
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
c$n 99599 ;RD
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6UINTO: LA IN6UILINA se compromete a no hacer ning5n cambio
o
distribucin nueva en el inmueble, sin la previa autori"acin por
escrito
de EL PROPIETARIOy en caso de obtenida 'sta, las mejoras hechas
en
dicha propiedad, incluyendo instalaciones el'ctricas que se
hagan, contodo su material, quedarn a beneficio de EL PROPIETARIO,
sin
compensacin de ninguna especie.
SE4TO1 El pago de los servicios p5blicos y privados tales como
energa
el'ctrica, tel'fono y televisin por cable, recogida de basura,
agua
potable sern por cuenta de EL IN6UILINO% LA IN6UILINA no ser
responsable de cuentas pendientes que hayan sido incurridas
previos a
la contratacin de alquiler del inmueble referido en el presente
contrato.
SEPTIMO: LA IN6UILINA presenta como su FIADOR SOLIDARIOpara
alquiler a la compa:a
&&&&&&&&&&&&&&&&&&,
con RNC
no.&&&&&&&&&&&&&
debidamente representada por su presidente el se:or
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&,
dominicano, mayor de edad, portador de la C'dula 6ersonal
+o.
&&&&&&&&&&&&&&&&&
con los tel'fonos (/3) @@@@@@@@@@@@ y (/3) @@@@@@@@@@@,
domiciliado y residente en esta ciudad de Santo #omingo. El
Sr.
&&&&&&&&&&&&&&&&&&*
se obliga en calidad de FIADOR SOLIDARIOseg5n los
t'rminos de este contrato, como si fuera LA IN6UILINA mismo.
EL FIADOR SOLIDARIO sin recurrir a la ecusin se compromete a
continuar siendo FIADOR SOLIDARIO hasta el momento de
laterminacin del presente contrato, con sus respectivas
renovaciones
preconductivas y queda formalmente convenido entre las partes
que EL
FIADOR SOLIDARIO continuar en esta calidad obligado frente a
EL
PROPIETARIO, en lo que respecta al pago de los alquileres y
al
cumplimiento de las dems obligaciones de LA IN6UILINA sin
ecepciones de ning5n g'nero por todo el tiempo que contin5e
vigente el
presente contrato y hasta la completa desocupacin del
apartamento
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alquilado y entrega de sus llaves a . !as obligaciones que
conforme al
presente contrato contraen LA IN6UILINAY EL FIADOR SOLIDARIO
son indivisibles entre ellos, lo mismo que entre sus herederos
y
causahabientes frente a EL PROPIETARIO%
OCTAVO1 6ara todos los fines y consecuencias del presente
contrato, LA
IN6UILINA elige domicilio con todas las consecuencias legales de
tal
eleccin, en la casa alquilado mientras lo ocupe y presenta
como
domicilio alterno el del FIADOR SOLIDARIO, precedentemente
se:alados en este contrato, y EL PROPIETARIO en el domicilio
anteriormente epuesto en la ciudad de Santo #omingo,
#istrito
+acional.
Fecho y firmado en tres (0) originales, en la ciudad de Santo
#omingo,
#istrito +acional, Aep5blica #ominicana, el da @@@@@@@@@@@@@@@@@
(@@@@@@) del
mes de @@@@@@@@@@@@@ del a:o @@@@@@@@@@@@@@@@@ (@@@@@@@@).
EL PROPIETARIO EL IN6UILINO
GGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGG GGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGG
SR%&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
SRA%&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
GGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGGG
L
c$".?(&&&&&&&&&&&&&&&&&&
De+id"en#e !e.!e)en#d .$! e* )e?$!
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&FIADOR
SOLIDARIO
Ho, LCDO% BENITO ROSARIO CANDELIER, +otario 65blico con
matricula +o. 800< del Colegio de $bogados +otarios de los
del +5mero
del #istrito +acional, certifico y doy fe de que las firmas que
anteceden
han sido puestas en mi presencia de manera libre y voluntaria
por los
Se:ores,
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&cuyas
generales y calidades constan y
quienes me han declarado que esas son las firmas que acostumbran
a
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TABLA DE CONTENIDO
>+%A2#9CC>K+...........................................................................................................
2?JE%>;2S...................................................................................................................8
LE+EA$!1....................................................................................................2
ES6ECMN>C2S1..............................................................................................2
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Y CONTRATO DE EMPRESA
#efinicin de
arrendamiento.@..........................................................................3
Categoras.@..................................................................................................
3
Caracteres del contrato de arrendamiento de
[email protected]
$rrendamiento de
Cosas.@...............................................................................4
$rrendamientos de
2bras.@..............................................................................4
Consecuencias del carcter personal del derecho del
[email protected]
Consecuencias del carcter particular del derecho del
[email protected]
$rrendamientos urbanos y arrendamientos
[email protected]
Categoras de los arrendamientos
[email protected]
Normacin y prueba de los arrendamientos para la vivienda o
profesionales...........6
Efectos del arrendamiento para la vivienda o
[email protected]
2bligaciones del inquilino y obligaciones del
[email protected]
Comparacin entre la compraventa y el
[email protected]
El Contrato de Empresa en la
Edificacin.@........................................................8
Aeglas
particulares.@.......................................................................................8
Aesponsabilidad de los arquitectos y de los
[email protected]
Convenciones de
responsabilidad.@...................................................................9
!a accin directa de los obreros del
[email protected]
!os
subcontratistas.@.....................................................................................10
C2+C!9S>K+.............................................................................................................8
$+EO2 +2.
C2+%A$%2 #E $!D9>!EA
?>?!>2LA$NM$.@..........................................................................................................3
22
