بسم الله الرحمن الرحيم

التجمعات السكنية المتكاملةالمشروع اإلرشادي

للدكتور عبد الباقي إبراهيم

هـ1398رمضان م1978أغسطس

ABE-2012-024-RA

التجمعات السكنية الشاملة

المشروع اإلرشادي

/ مقدمة:1 تواجه التجمعات الس��كنية الجدي��دة في الم��دن الس��عودية مش��كلة ع��دم تكام��ل 1-1

المراف��ق والخ��دمات العام��ة فيه��ا س��واء في مج��ال اإلس��كان أو الخ��دمات التجاري��ة أو التعليمية أو الترفيهية. ويرج��ع ذل��ك إلى أن عملي��ة تط��وير المن��اطق تقتص��ر على أع��داد مخططات وتخصيص مواقع الخ��دمات على أس��اس نظ��ام خ��اص بتقس��يم األراض��ي ك��ان الهدف منه توفير أراضي البن��اء ل��ذوي ال��دخل المح��دود. وم��ع اس��تمرار نفس األس��لوب وتطبيقه على مختلف المناطق الصالحة للتعمير حول المدن ثم تستكمل الل��وائح والنظم التي تساعد على بن��اء وتعم��ير ه��ذه المن��اطق بش��كل متكام��ل يتم في��ه توف��ير الخ��دمات والمرافق العام��ة واإلس��كان على مراح��ل زمني��ة مح��ددة تض��من ظه��ور األحي��اء بص��ورة متكاملة وعامرة بالسكان مع توفير احتياجاتهم اليومية من الخدمات التجاري��ة والتعليمي��ة والترفيهية . فالمناطق الجديدة الحالية تتطور في الوقت الحاضر تبعاً لت��وفر اإلمكاني��ات سواء بالنسبة إلنش��اء المراف��ق العام��ة أو للبن��اء الخ��اص أو لبن��اء الم��دارس أو المن��اطق الترفيهية المحلية . وهكذا تسير عجلة التعم��ير في كث��ير من المن��اطق الجدي��دة الحالي��ة

% من المن��اطق ال��تي اعتم��دت30ببطء ش��ديد . ففي مدين��ة ج��دى ن��ري أن ح��والي % وباقي المناطق وهو ح��والي25% و 1مخططاتها يتم فيها التطوير بنسبة تتراوح بين

ه���( ، وهك��ذا ينخفض المع��دل1398% ) ع��ام 1% يتم فيها معدل التعمير بأق��ل من 70 الحقيقي إلستغالل األرض الصالحة للتعمير وتظه��ر المض��اربات العقاري��ة وترتف��ع القيم��ة االسمية لألرض تبعاً لقربها من وسط المدينة فيلجأ راغبي البناء بعد ذل��ك إلى البحث عن أراضي أخرى أرخص سعراً فيتجهون إلى خارج المناطق الع��امرة فيزي��د بالتبعي��ة اإلقب��ال على المناطق البعيدة نسبياً وبالتبعية ت��زداد أس��عار األرض فيه��ا . ثم يلج��أ راغ��بي البن��اء الج��دد إلى من�اطق أك�ثر بع�داً بحث�اً عن أراض�ي أرخص . وهك��ذا تتح�رك العملي�ة وتبقى معظم األراضي حول قلب المدينة دون تعم��ير مض��يفة ب��ذلك أعب��اء كث��يرة على األجه��زة التنفيذي��ة للدول��ة من حيث توف��ير المراف��ق والخ��دمات العام��ة ال��تي ال يمكن أن تغطى المساحات الشاسعة من األراضي الصالحة للتعمير في الوقت الذي تنخفض فيه معدالت

التعمير . ومن ناحية أخرى ومع عدم وجود التكامل في التنمية العمرانية ومع التباين الثقافي 1-2

السائد فقدت التجمع�ات الس��كنية الجدي��دة مقوماته�ا الحض��ارية كم�ا فق�دت قيمه�ا المعمارية اإلسالمية. األمر الذي يكاد يفقد المدن السعودية تراثها الحضاري كنتيج��ة حتمية لتطبيق النظريات الغربي��ة في التص��ميم الحض��ري وال��تي ال تعطي أي اعتب��ار للمقومات الدينية واالجتماعية والثقافية والمناخية السائدة فتفاقمت بذلك المش��اكل التخطيطي��ة في المدين��ة الس��عودية وتفككت األواص��ل االجتماعي��ة ال��تي ك��انت من س��مات اإلحي��اء الس��كنية القديم��ة األم��ر ال��ذي يس��تدعي البحث عن نظري��ة جدي��دة لتخطيط وتصميم التجمعات الس��كنية الحديث��ة تحف��ظ المدين��ة المعاص��رة مقوماته��ا

ABE-2012-024-RA

الحض��ارية واإلس��المية م��ع األخ��ذ بك��ل مس��ببات التق��دم العلمي الح��ديث في البن��اء والتشييد وذلك في ص��وره متكامل��ة يت��وفر فيه��ا االس��كان المناس��ب لفئ��ات ال��دخل

المتجانسة باإلضافة إلى المرافق والخدمات العامة . والنظري��ة الجدي��دة الب��د وأن ت��راعى مش��اركة رؤؤس األم��وال العام��ة والكب��يرة 1-3

والخاص��ة وفي عملي��ة البن��اء والتعم��ير ليس فق��ط لزي��ادة مع��دل اس��تغالل األرض والمرافق ورفع نسبة التعمير في أقرب وقت ممكن ولكن أيضاً إلمكانية التحكم في أسلوب البناء وأحياء التراث المعماري اإلسالمي بحيث يتم هذا التحكم في المناطق العام��ة وخاص��ة في وس��ط الحي أو على ط��ول مح��وره األساس��ي . ويظه��ر في المجموع��ات الس��كنية الكب��يرة ثم في من��اطق الفيالت الخاص��ة . وتنعكس مواق��ع التقسيمات الثالثة السابقة على الهيك��ل الع��ام لتخطي��ط المنطق��ة الس��كنية لترس��م المالمح األساسية لتصميم الحي السكني أو التجمع السكني المتكامل في��أتي وس��ط الحي في منتصف المحور األساس للتجمع السكني حيث تمتد على طول��ه الخ��دمات التجاري��ة والمك��اتب المهني��ة والوح��دات الس��كنية الص��غيرة وعلى ج��انبي المح��ور األساسي تأتي المجموع��ات الس��كنية لالس��تثمار الخ��اص الكب��ير ثم تليه��ا تقس��يمات األراضي حيث يمكن أن يساهم المواطنون في بناء مساكنهم الخاص��ة تحت ش��روط معينة ال تسمح بتعطيل عملية التعمير المتكامل . وعلى طول المحور المتعامد تق��ع المرافق التعليمية والثقافية وعند طرفية ت��أتي المن��اطق الترفيهي��ة . وهك��ذا تت��وفر المرافق والخ��دمات العام��ة واإلس��كان بج��انب المراف��ق الترفيهي��ة ال��تي تجع��ل من التجمع السكني وحده معيش��ة متكامل�ة والترفي�ة هن��ا يأخ�ذ الط�ابع المم�يز للمدين��ة اإلسالمية حيث تتمكن العائالت من قضاء أوقات فراغها في خصوصية كاملة وتتمت��ع بما يوفره التخطيط لها من عناصر ترفيهية تناس��ب فئ��ات الس��ن والجنس المختلف��ة األمر الذي يس��توجب دراس��ة متسفيض��ه لتوف��ير النوعي��ات المختلف��ة من الخ��دمات

الترفيهية التي تناسب المجتمع اإلسالمي. وتفرض النظرية التخطيطية الجديدة للتجمع السكني المتكام��ل أس��لوباً جدي��داً في 1-4

تخطيط طرق المرور والمشاة ثم سيارات شبكات المرافق العامة. فطرق الم��رور الداخلية أو الخارجية يجب أال تتحمل أكثر من انسياب الس��يارات عليه��ا أم��ا المش��اة فلهم ش��بكة ط��رق خاص��ة بهم موازي��ة لش��بكة م��رور الس��يارات يت��وفر فيه��ا األمن والحماية من العوامل المناخي��ة األم��ر ال��ذي يتطلب معالجته��ا بأس��لوب جدي��د بحيث تتحمل في باطنها شبكات المرافق العامة حتى يسهل تشغيلها وص��يانتها دون أعاق��ة ألي م��رور للس��يارات . وإذا ك��ان المح��ورين الرئيس��يين للحي هم��ا أساس��ا لحرك��ة المشاة فيتحمال في باطنهما الخطوط الرئيسية لشبكات المرافق العامة بحيث تم��ر في أنفاق خاصة تتفرع منها التفريعات المختلفة على الجانبين مارة هي األخ��رى في باطن الطرق الفرعي��ة للمش��اة . وهك��ذا تتط��ابق ش��بكة ط��رق المش��اة م��ع ش��بكة المرافق العامة من مجاري وكهرباء ومياه وهاتف بعيداً عن شبكة الط��رق الرئيس��ية

والفرعية المخصصة لمرور السيارات. وتفرض النظرية التخطيطية الجديدة وضعاً خاصاً بالنسبة لتوزيع الكثافات السكانية 1-5

على أجزاء الحي المختلفة فهي تزداد تبعاً للنظرية الجديدة في الوسط وعلى ط�ول

ABE-2012-024-RA

المحور الرئيسي للحي وتقل تدريجياً على جانبي��ة في االتج��اه الخ��ارجي وت��ؤثر ه��ذة الظاهرة على معدل استغالل األرض ومن ثم على سعرها فيق��ل تبع��اً ل��ذلك الس��عر على األطراف ويزداد تدريجياً إلى ال��داخل وي��وازن ه��ذا االتج��اه أس��عار األرض ال��تي تفرض��ها المخطط��ات التقليدي��ة ال��تي تس��اعد على زي��ادة س��عر األرض على ط��ول الشوارع الرئيسية المحيطة بالحي السكني نظراً لزيادة استغالل األرض عليها وتق��ل تدريجياً إلى الداخل حيث تقل نسبة استغالل األرض تدريجيا . وهكذا توازن النظرية الجديدة في التخطيط بين معدل استغالل األرض وسعرها ون��وع االس��تثمار العق��اري عليها حسب الشرح السابق األمر الذي يوفر أكبر كفاءة اقتصادية ممكن��ه للمش��روع وترتبط الكثافات السكانية من ناحية أخرى بالمستوى االقتصادي واالجتماعي للفئات الثالث��ة المتجانس��ة لس��كان التجم��ع الس��كني الواح��د فتزي��د الكثاف��ات كلم��ا قلت المستويات االقتصادية واالجتماعية وتنخفض كلما ارتفعت هذه المستويات وإذا ك��ان

12000 إلى 10000العدد األمث��ل لس��كان التجم��ع الس��كني المتكام��ل ي��تراوح بين نسمة فأن مساحته الكلية تقل مع زيادة الكثافة وتزيد م�ع نقص الكثاف�ة الس�كانية . وهك��ذا تختل�ف مس�احة التجم�ع الس�كني المتكام�ل من جه�ة إلى أخ�رى تبع�ا له�ذه الظروف كم��ا أن مس��احته تمي��ل إلى الزي��ادة كلم��ا بع�د موقع�ه عن منطق��ة وس��ط المدين��ة نظ��راً لعوام��ل اقتص��ادية أخ��رى ترتب��ط بأس��عار األراض��ي واالعتم��اد على المواصالت السريعة للتردد على الخدمات التعليمية والترفيهي��ة والتجاري��ة واإلداري��ة بخالف أماكن العمل وهذا ما يدخل في اقتص��اديات التخطي��ط العم��راني ، وتختل��ف هذه العوامل باختالف حجم المدينة ووجود مراكز تجارية وإداري��ة مس��اعدة لمنطق��ة الوس��ط ف��إذا زاد حجم المدين��ة عن ح��د معين يص��عب مع��ه االعتم��اد على المرك��ز الرئيسي أو المراكز المساعدة يتجه التعمير إلى أقامة تجمعات سكنية مكتفية ذاتي��ا بكل مقومات الحياة اليومية واألسبوعية ويقل االعتماد على المراكز الرئيسية بدرجة

كبيرة. وعلى أساس النظرية الجديدة لتخطيط وتص��ميم المن�اطق الس��كنية في المدين��ة 1-6

الس��عودية تح��دد االتج��اه لتط��وير أح��د المواق��ع في مدين��ة ج�ده كمش��روع إرش��ادي للتجمع السكني المتكامل . وكلما بعد الموق��ع عن المرك��ز الرئيس��ي للمدين��ة كلم��ا كان أنس��ب إلى االكتف��اء ال��ذاتي بالخ��دمات العام��ة التجاري��ة والتعليمي��ة والترفيهي��ة واإلسكانية بجانب المرافق العامة من كهرباء ومي��اه ومج��اري وه��اتف . وق��د أخت��ير

غ��رب موق��ع المط��ار الجدي��د وعلى72له��ذا المش��روع اإلرش��ادي المنطق��ة رقم كورنيش جده وق��د تم تخطي��ط الموق��ع على أس��اس النظري��ة التخطيطي��ة الجدي��دة وعلى ضوء نت��ائج الدراس��ة االس��تطالعية ال��تي أج��ريت على ه��ذا الموق��ع الس��تنباطً إمكانياته التخطيطية عن طريق بعض المرادفات التي أخت��ير أنس��بها ليك��ون أساس��ا

لتخطيط الموقع./ الموقع :2

من المخط��ط الع��ام72يطابق الموق��ع المخت��ار للدراس��ة اإلرش��ادية المرب��ع رقم 2-1 للمدينة وهو بذلك يخضع إلى اللوائح التخطيطية التي يفرضها هذا المخطط .كم��ا أن

يق��ع على الطري��ق الرئيس��ي الموص��ل إلى المدين��ة المن��ورة في72الموق��ع رقم

ABE-2012-024-RA

الشمال ويحدده من الغرب ك��ورنيش ج��دة . كم��ا يتص��ل الموق��ع مباش��رة بم��داخل المطار الجديد من الناحي��ة الغربي��ة . والموق��ع في نفس ال��وقت يق��ع خ��ارج نط��اق المخروط الصوتي أو التأثير المزعج لهبوط الطائرات وإقالعها كم��ا يتض��ح من نت��ائج الدراسات التخطيطية الحديثة للمدينة والموقع عبارة عن مس��تطيل ح��دة الش��مالي

م��تر وح��ده الغ��ربي طري��ق الك��ورنيش بط��ول1050طريق رئيسي بط��ول ح��والي م وح��ده الش��رقي700 متر وح��ده الجن��وبي طري��ق رئيس��ي بط��ول ح��والي 2000

متر ، هذا ولم تعتمد على ه��ذا الموق��ع2030طريق المدينة المنورة بطول حوالي أي مخططات سابقة وهو بذلك يمكن أن يخضع ألي ل��وائح تنظيمي��ة جدي��دة تتمش��ى

22مع النظرية التخطيطية المطبقة عليه والموقع فى هي هذا المكان يبع��د ح��والي دقيق��ة بالس��يارة20كيلومتر من منطقة وسط مدينة جدة يمكن قطعها في ح��والي

وهي مسافة مناسبة للحركة إلى وسط المدينة./ تخطيط الموقع :3

تحددت أسس التخطيط المستنبطة من المرادفات األربعة التي وردت في الدراسة 3-1 االستطالعية السابقة على النظرية التخطيطية الجدي��دة لتط��وير المن��اطق الس��كنية المتكاملة حيث يمثل المسجد المركز الرئيسي للحي والذي ت��دور حول��ه النش��اطات التجارية واإلدارية والسكنية بل ويرتبط ارتباط��ا وثيق��ا بالخ��دمات الثقافي��ة والص��حية والتي تتمثل في المكتبة العام��ة وقاع��ة المحاض��رات والوح��دة الطبي��ة . والمس��جد كبناء معماري يلتحم بالمباني التي تستوجب الخدمات الثقافية والص��حية وال ينفص��ل عنها في كيان معماري مستقبل تأكيدا لدور المسجد في حياة المجتم��ع ، وارتباط��ه الوثيق بتلك الخدمات وتأتي ساحة المسجد في وسط العمود الفقري للحي السكني والذي تمتد على طوله الخ��دمات التجاري��ة واإلداري��ة الخاص��ة والس��كنية لمتوس��طي الدخل ويتعامد على المح��ور الرئيس�ي للحي عن��د س��احة المس��جد مح��ور الخ��دمات التعليمي��ة ال��تي تتح��د نوعيته��ا وحجمه��ا تبع��ا للحجم المق��در لس��كان الحي . وتض��م مساحة المسجد من ناحية أخرى باقي الخدمات اإلدارية من بلدية وش��رطة وإطف��اء مع مكاتب البريد والبرق والهاتف والسوق المركزي ) سوبر ماركت ( وإقام��ة مقهى ومطعم. وهك��ذا تمث��ل س��احة المس��جد القلب الن��ابض للحي الس��كني حيث تلتقي عندها محاور المكونات المختلفة للحي . وق��د روعى في تص��ميم المب��اني المكون��ة للعمود الفقري للحي أعط��اء أك��بر كمي��ة من الظ��ل على طري��ق المش��اة الرئيس��ي وذلك بت��درج ب��روزات األدوار المختلف��ة للمب��اني على الج��انبين إلى الخ��ارج لتش��كل قمعاً مقلوبا يساعد على حركة اله��واء من أس��فل إلى أعلى وي��وفر ق��دراً كب��يرا من

الظالل . وعلى جانبي العمود الفقري للحي تقع الملكي��ات الكب��يرة ال��تي يمكن أن تس��اهم 3-2

رؤوس األموال الكبيرة في تعميرها على هيئة مجموعات سكنية منفصلة تلت��ف ك��ل منها حول فناء كبير ال تدخله السيارات فيتوفر فيه األمان والظالل ومالعب األطف��ال

وحده سكنية متوسطة الحجم تبعا للتقسيمات لتناسب42وتتكون كل مجموعة من األحجام المتوسطة من األسر . وتتجه الحياة في كل مجموع��ة إلى ال��داخل مؤك��ده بذلك مبدأ االتجاه إلى ال��داخل في حي��اة المس��كن أو المجموع��ة الس��كنية على ح��د

ABE-2012-024-RA

سواء وتتحدد المالمح المعمارية الرئيسية لهذه المجمعات بحيث تعطى المصمم في نطاقها حرية الحركة في التصميم على أس��اس القيم األساس��ية للعم��ارة اإلس��المية وهنا يمكن تطبيق مب��دأ االختالف في الل��ون أو الش��كل في ك��ل مجموع��ة ولكن في نطاق وحدة القيم المعمارية اإلسالمية ومب��دأ االختالف في نط��اق الوح��دة ه��و مب��دأ أساسي في التشكيالت المعمارية والفنية اإلسالمية كم��ا أن��ه تعب��ير آخ��ر عن تع��اليم ال��دين بالنس��بة لحي��اة الف��رد والمجموع��ة . وتنس��اب في أفني��ة ه��ذه المجموع��ات السكنية شرايين طرق المشاة التي تتصل بالشرايين الرئيسية للمشاة على محوري طرق المش��اة في الحي والمتجه��ة إلى س��احة المس��جد وتتح��دد المالمح المعماري��ة الرئيسية للمجموعات الس��كنية المختلف��ة بنفس األس��س الس��ابقة من حيث ال��بروز المتدرج إلى أعلى حول الفناء الكبير موفرة ب��ذلك أك��بر ق��در من الظالل في الفن��اء مع ما به من أشجار ومظالت وتؤكد المالمح المعماري��ة للمش��روع القيم المعماري��ة المحلية لمدينة جده دون دخول أي عناصر مستمدة من عمارات المناطق اإلسالمية

األخرى تأكيدا للحفاظ على التراث المحلي للمنطقة . ولما كان من الصعب عمليا تحديد المتطلبات الفنية والمعيش��ية لألس��رة الكب��يرة 3-3

ففي مناطق تقسيمات األراضي متسع لحري��ة التعب��ير الف��ني والمعيش��ي للف��رد م��ع وضع بعض القواعد التنظيمي��ة األساس��ية ال�تي تحاف��ظ على الط��ابع الرئيس��ي للحي س��واء بتحدي��د نس��بة المب��اني وارتفاعاته��ا واألل��وان الممكن اس��تعمالها م��ع أعط��اء الفرصة ألصحاب هذه المساكن بالبناء على ح�دود األرض كامل��ة دون ت��رك فراغ��ات بين المساكن كما هو معمول ب��ه في ال��وقت الحاض��ر ولكن م��ع ض��رورة ت��رك ه��ذه الفراغات داخل المباني كأحواش كبيرة وص��غيرة تبع��ا لوظيف��ة ك��ل منه��ا م��ع توف��ير المرابط المغطاة للسيارات الخاصة في كل مبنى من ناحية طريق الم��رور الف��رعي للس��يارات ال��ذي يخ��دم ص��فين من المس��اكن . أم��ا م��داخل المس��اكن من الناحي��ة األخرى المطلة على الطريق للمشاة المحلي فيعطي له��ا معالج��ات معماري��ة تم��يز ك��ل مس��كن عن اآلخ��ر. وم��ع ذل��ك يمكن ألص��حاب ه��ذه المس��اكن االس��تفادة من الوحدات المعماري��ة أو اإلنش�ائية النمطي�ة ال�تي يتم به�ا بن��اء المجموع�ات الس�كنية الكبيرة أو التي تستعمل في تشييد مباني المحور الرئيسي للحي أو كما يتف��ق علي��ه مع مرفق البناء الخاص بالحي. ويتم تقسيم األراضي في هذه المنطقة على أساس

م ( قرب محور الخدمات التعليمية والترفيهي��ة20x30تدريجي من مساحات صغيرة ) 25xوتتزاي��د كلم��ا اتجهن��ا إلى أط��راف الحي إلى ) 30xم ( ثم ) 30 35xم ( ثم ) 30

x 45م ( إلى ) 30 م ( مع السماح باالرتف��اع إلى دورين في القط��ع الص��غيرة ثم30 دورين ونصف بالقطع المتوسطة ثم إلى دور واحد في القطع الكب��يرة وذل��ك بخالف

غرف السطح وخزانات المياه . وإليجاد التوازن بين حركة مرور السيارات وحركة المشاة فقد تم فصلها فصال تام�ا 3-4

باعتبار أن الشرايين الرئيسية لمرور الس��يارات تحي��ط ب��الموقع وتنتق�ل منه��ا حرك�ة السيارات تدريجيا إلى شوارع الخدمة الموازية لشرايين المرور الرئيسية عن طريق مدخل ومخرج واحد لكل منها ثم إلى الشوارع المحيطة في اتج��اه واح��د على هيئ��ة شوارع عائده تتفرع من شوارع الخدمة حتى الشريان الرئيسى للخ��دمات التعليمي��ة و الترفيهية حيث تتوفر المواقف المناسبة للسيارات ، وبعض هذه الشوارع العائدة

ABE-2012-024-RA

ك�ذلك تخ�دم مب��اني المح��ور الرئيس�ي ثم مب��اني المجموع�ات الس�كنية الكب��يرة ثم المس��اكن الخاص��ة في من��اطق التقس��يم وينتهي طرف��ا مح��ور الحي عن��د م��وقفين رئيس��يين للس��يارات على الش��ارعين الرئيس��يين للم��رور مؤك��دة ب��ذلك الم��دخلين الرئيس��يين لمح��ور الحي الس��كني على الش��وارع الرئيس��ية حيث تب��نى البواب��ات

التقليدية للطرق الرئيسية للمشاة على محور الحي . أما المسافات التي بين شوارع الخدمة وشوارع المرور الرئيس��ية ح��ول المواق��ع 3-5

مترا فقد تركت كمنطقة خضراء تزرع بأش��جار عالي��ه تحي��ط50وهي بعرض حوالي بالحي السكني كحزام أخضر له فاعليت��ه الحقيقي��ة لحماي��ة الحي من العواص��ف من ناحية ومن تلوث البيئة الناتج عن الحركة الرئيسية لم��رور الس��يارات على الش��وارع الرئيسية حول الحي السكني من ناحية أخرى وهذا مبدأ تخطيطي جدي��د في تحدي��د األحزمة الخضراء لحماية البيئة يهدف إلى تركيز الكثاف��ة الس��كانية في وس��ط الحي بعيدا عن مصادر هذا التلوث في شرايين الم��رور الرئيس��ية بعكس م��ا تس��اعد علي��ه النظريات التخطيطي��ة التقليدي��ة وال��تي تس��عى إلى زي��ادة الكثاف��ات الس��كانية على الشرايين الرئيسية حول األحياء السكنية باإلضافة إلى أن ه��ذا االتج��اه ي��دخل حرك��ة المرور ومواقف السيارات الخاصة بالحي إلى داخله حتى ال تتفاقم مش��اكل الم��رور ومواقف الس��يارات على ط��ول ش��وارع الم��رور الرئيس��ية وم��ع وج��ود ه��ذا الح��زام األخضر يمكن توفير المسافات الالزمة لتوسيع الشوارع الرئيسية المحيطة ب��الموقع

مستقبال إذا تطلب األمر ذلك . أما ش�بكة المش�اة فتتف�رع في اتج�اه عكس�ي لش�بكة م�رور الس�يارات وت�وازي 3-6

التجاهاته�ا فتزي�د كثاف�ة م�رور المش�اة في س��احة المس�جد في قلب الحي ثم على طول المحورين الرئيسيين للمشاة وتقل على طول الط��رق المحلي��ة للمش��اة ال��تي تصل المحور الرئيسي للحي صفوف المساكن الخاصة في مناطق تقسيم األراض��ي على الجانبين . ويم��ر تحت ش��بكة م��رور المش��اة بنفس الت��درج ش��بكات المراف��ق العامة للمياه والكهرباء والهاتف والمجاري حيث يمر المحور الرئيسي للمش��اة م��ارا بساحة المسجد. وإذا علمنا أن طرق المش��اة تنش��أ من م��واد أق��ل ص��البة من تل��ك التي تنشأ بها طرق السيارات سوءا من بالطات خرسانيه أو ما يماثلها لعلمن��ا م��دى س��هولة تش��غيل وص��يانة ش��بكة المراف��ق الداخلي��ة للحي بعي��دا عن حرك��ة م��رور

السيارات التي ال تنقطع نتيجة لذلك . ه��ذا باإلض��افة إلى أن توجي��ه مي��ول القط��اع العرض��ي لطري��ق المش��اة إلى مح��ور الطري��ق على ش��كل قن��وات ص��غيرة ض��حلة يمكن أن ت��ؤدي دوره��ا التقلي��دي في تصريف مياه السيول ب�دالً من إنش��اء األن��ابيب تحت س��طح الطري��ق . وي��راعي في

م�تر األم�ر ال�ذي350ط�ول ش�بكة م�رور المش�اة أال يزي�د ط�ول الف�رع منه�ا عن يتناسب مع الظروف المناخية السائدة حتى ولو وفرت فيها المناطق المظللة وذل��ك مع االهتمام البالغ بتنسيق هذه المم��رات ح��تى تك��ون وس��يله ج��ذب للمش��اة وت��رك السيارة للمسافات الطويلة . وهكذا يمكن تطوير طرق المشاة وتشجيع المواطنين على المشى كرياض��ة هام��ة خاص��ة في عص��ر الس��يارة بالنس��بة للص��غار من األوالد

والكبار على حد سواء.

ABE-2012-024-RA

أما المنطقة الترفيهية الخاصة بالتجمع السكني فتأخذ موقعها عند نهايتي المح��ور 3-7 الرئيسي للخدمات التعليمية بحيث يخدم كل قسم النص��ف المج��اور ل��ه من الحي. والترفيه في الحي السكني ينقسم إلى ثالثة أقسام يخدم القسم األول جميع أفراد العائلة الواحدة األمر الذي يتطلب تحديدا أك��ثر للخصوص��ية والقس��م الث��اني يخ��دم

سنه في مالعب خاصة قريبة من مس��اكنهم.12الصغار من سن ستة سنوات إلى س��نه وذل�ك في منش�آت20 س��نه ح�تى 12والقسم الث�الث يخ�دم الش�باب ف�وق

رياضية خاصة عند أطراف الحي وال يتطلب األمر وجودها في منطقة متوسطه منه اللهم إال إذا استعملت المنش��آت المرتبط��ة بالم��دارس له��ذا الغ��رض . وإذا دخلت البحيرات الصناعية في الحي فسوف تضيف عامال أساسيا لزيادة الكفاءة الترفيهية

لمرافق الحي. وتستخدم البحيرتان الصناعيتان مياههما مباشرة من البح��ر في كاف��ة أوق��ات الم��د 3-8

والجزر وذلك عن طريق الفتحات والمرشحات التي تستبعد ما يعلق في المياه من مواد تضر بالصحة العامة. ويمكن أن توفر البحيرات الص��ناعية أنواع��ا مختلف��ة من أن��واع الترفي��ه س��واء االس��تحمام في أم��اكن تت��وفر فيه��ا الخصوص��ية وقريب��ة من االستراحات البحرية الخاصة أو في أماكن عامة للش��باب أو بتوف��ير الم��رافئ ال��تي ترسو عليها الزوارق الشراعية أو البخاري��ة وم��ا يس��تفاد منه��ا في رياض��ة ال��تزحلق على المياه . وذلك بجانب المطاعم أو الن��ادي البح��ري . وق��د تظه��ر في البح��يرة الصناعية بعض النافورات التي تتحرك مع الموسيقى واألضاءه والبح��يرة الص��ناعية في ه��ذا الوض��ع تحت��اج إلى س��ياج أخض��ر يحيطه��ا وتتخلل��ه األن��واع المختلف��ة من النباتات الصحراوية والزهور والحيوانات والطيور البرية ويقدر اتساع البح��يرة بق��در م��ا ت��وفره من نش��اطات رياض��ية وترفيهي��ة . ولتوف��ير الخصوص��ية في اس��تعمال البحيرة لالستحمام يجب إنشاء حواجز خرسانيه تمت��د في المي��اه مس��افات تس��مح بإنشاء شواطئ خاصة األم��ر ال�ذي يس��تدعي زي��ادة محي��ط البح��يرة لمواجه�ة ه��ذا

االتجاه . وض��عت محط��ات المراف��ق العام��ة في موق��ع منفص��ل عن المن��اطق الس��كنية أو 3-9

الترفيهي�ة بحيث يس��هل تش�غيلها وص�يانتها س��واء للتخلص من الفض��الت أو إلع�ادة استعمال مياه المجاري في ري األحزمة الخضراء حول الموق��ع أو ح��ول البح��يرات الصناعية ويستوعب نفس الموقع كذلك محطات المياه وتوليد الكهرباء أو التك��ييف المركزي إذا ثبت صالحيته وكذلك محطات ضخ الغاز إلى المساكن إذا أحتاج األم��ر إلى ذل��ك باإلض��افة إلى ورش ص��يانة الس��يارات الخاص��ة واألجه��زة الكهربائي��ة والبخارية مع توفير السكن المناسب للعاملين في هذه الحرف والصناعات الخفيفة . والموقع المختار لمحطات المرافق يحتل شريطا من األرض جنوب الموقع العام بعكس اتجاه الرياح السائدة والتي تهب من الش��مال والش��مال الغ��ربي والش��رقي على المنطقة وتصبح هذه المنطق��ة ب��ذلك منطق��ة للخ��دمات والص��ناعات الخفيف��ة للصيانة واإلصالح . وقد تستوعب معه�ا مس�احة ص��الحة للزراع�ة بواس��طة ف�ائض المياه المتخلفة من الصرف الصحي للمنطقة وقد تتط��ور ه��ذه العملي��ة باس��تعمال األساليب التكنولوجي��ة في الزراع��ة أو بإقام��ة محط��ة لل��دواجن تك��ون ق��ادرة على

ABE-2012-024-RA

توفير االحتياجات الغذائية لسكان الحي محققة بذلك هدفاً آخر من أهداف التكام��لالمعيشي للسكان .

/ عناصر المشروع :4ينقسم المشروع إلى المناطق المميزة التالية : 4-1منطقة المركز الحضري .(1المحور الرئيسي للخدمات التجارية واإلدارية.(2المحور الرئيسي للخدمات التعليمية والثقافية.(3المجموعات السكنية الكبيرة.(4مناطق تقسم األراضي.(5المنطقة الترفيهية وبها الفندق المحلي.(6منطقة الخدمات ومحطات المرافق العامة .(7المساحات الخضراء.(8

ويخضع كل عنصر من العناص��ر المتكامل��ة للمش�روع للنم�و العض��وي في التص��ميم 4-2 بحيث تكون في مجموعها على مد المراحل التنفيذية المختلف��ة هيكال متك��امال األم��ر الذي يستوجب تحديد هذه المراحل بحيث تمثل ك��ل منه��ا وض��عا متك��امال من ناحي��ة الخدمات والمرافق واإلسكان وبحيث ينمو المشروع في ص��ورة عض��وية تض��من ل��ه مقومات الحياة واالستمرار. وق��د روعي في الوح��دات المكون��ة للعناص��ر الرئيس��ية للمشروع أمكانية نمو كل منها نموا عضويا بحيث أمكن التوصل إلى النم��و العض��وي للحي بأكمله األمر الذي تطلب دراسة الجزئيات في أطار الكليات ثم توجيه الكليات بم��ا يتناس��ب م��ع الجزئي��ات. وتعت��بر ه��ذه الدراس��ة من أهم الدراس��ات األساس��ية االقتصادية للمشروع في المراحل التنفيذية المختلفة األمر الذي يتطلب إع��دادا فين��ا محكما للبرامج التنفيذية مع ما يتصل بها مع اعداد المواقع وتوفير المواد واس��تعمال طرق اإلنشاء المناسبة ثم إعاشة الع�املين أثن��اء مراح�ل التنفي�ذ ثم ت��أتي بع�د ذل�ك مرحلة التسكين واإلدارة والتشغيل والص�يانة م�ع ك�ل م�ا يرتب�ط به�ذه الن��واحي من

التزامات مالية ونظم إدارية .المركز الحضري: 4-3

يشتمل المركز الحضري على الوحدات التالية :4-3-12م900المسجد الرئيسي بمركز الحي ومساحته حوالي (1

2م800المكتبة العامة الملحقة بالمسجد ومساحتها حوالي (2

2م700قاعة المحاضرات الملحقة بالمسجد ومساحتها حوالي (3

صالة العرض والمركز االجتم��اعي الملحقين بقاع��ة المحاض��رات ومس��احتها ح��والي(42م400

2م700الوحدة الصحية الملحقة بمجموعة المسجد ومساحاتها حوالي (5

2م700المطعم والبوفيه الملحق بقاعة المحاضرات ومساحته حوالي (6

2م400مكتب البريد والهاتف واشتراكات الكهرباء والمياه حوالي (7

2م800فرع البلدية وإدارة الحي والتخطيط ومساحته حوالي (8

ABE-2012-024-RA

2م800مركز الشرطة والنجدة والمرور ومساحته حوالي (9

(2م2000) 2م1000السوق المركزي في ساحة المسجد ومساحته حوالي (10 مص��لي من2000وتجدر اإلشارة هنا إلى أن المسجد المركزي يتسع لح��والي 4-3-2

نس��مة ، ه��ذا باإلض��افة إلى توف��ير10400مجم��وع س��كان الحي الب��الغ ح��والي م��تر مرب��ع400 نسمه ومساحته ح��والي 3200مسجدين آخرين يخدم كل منهما

نسمه في4000على أساس أن المسجد المركزي سوف يخدم الباقي وعددهم أوقات الصالة اليومية بخالف وظيفته كمسجد للحي كله أيام الجمع .

المحور الرئيسي للحي : 4-4 يتكون المحور الرئيسي للحي الذي يمتد من شرق الموق��ع إلى غرب��ة من 4-4-1

جانبين من المباني تشكل فيما بينها الممر الرئيسي للمشاة الذي ينصفه المرك��ز الحض��ري وس��احة المس��جد المرك��زي للحي . وتنتهي أطراف��ة عن��د الش��ارعين الرئيسيين حيث توجد مساحة مناسبة لمواقف السيارات ويختل��ف ع��رض المم��ر الرئيسي للمشاة من مكان آلخر تفاديا لالستقامة التقليدية والتي هي في األص��ل مرتبطة بحركة مرور الس��يارات ، وذل��ك إلض��افة الناحي��ة اإلنس��انية على طري��ق

م على سطح األرض وم��ا15م إلى 10المشاة ويتراوح عرض طريق المشاة من م بين البروزات العليا للمباني التي تطل عليه مشكلة بذلك قمعا10م إلى 5بين

مقلوبا للمساعدة على حركة الهواء الساخن من أسفل إلى أعلى . وعلى جانبي طري��ق المش��اة توج��د سلس��له من العق��ود اإلس��المية وخلفه��ا سلس��لة المحالت التجارية الصغيرة التي تكون المنطق��ة التجاري��ة للحي ويمكن التخ��ديم عليه��ا من الخلف بواسطة الشوارع الرادة التي تخدم األجزاء الداخلية للحي وتعلو المت��اجر أربع��ة أدوار تس��تعمل األول منه��ا للمك��اتب الخاص��ة للمحاس��بين والمهندس��ين وغيرهم من المهن��يين أو ق��د تس��تعمل ك��إدارات أو أدوار علي��ا للمحالت التجاري��ة نفسها. أما األدوار الث��اني والث��الث والراب��ع فتس��تعمل كوح��دات س��كنية ص��غيرة للعاملين في مجاالت الخدمة العامة للحي مثل المدرسين واألطب��اء والم��وظفين وغيرهم من العاملين المحليين أو المتعاقدين ، ويمكن تنس��يق المم��ر الرئيس��ي

للمشاة باألشجار والزهور إلضافة عناصر جذب جديدة لطابعة اإلسالمي. يختلف عدد المحالت التجارية الالزمة للحي باإلضافة إلى السوق المركزية في 4-4-2

ساحة المسجد باختالف نمط االس��تهالك المحلي للس��كان من ناحي��ة وبع��د الحي عن المنطقة التجارية المركزية للمدينة األمر الذي يحتاج إلى دراس��ة مستفيض��ة

نوع��ا من المحالت التجاري��ة17عند اإلعداد للمشروع ، وم��ع ذل��ك يمكن تحدي��د الالزمة للحي مع تقدير أولى لعدد كل نوع وذلك على الوجه التالي :

وحدات (8) محالت بقاله وخضروات وفواكه.(1) وحدتين (صيدليه.(2 وحدات (4) جزاره وأسماك ودجاج.(3) وحدتين (مكتبة وأدوات مكتبية.(4) وحدتين (لعب أطفال.(5

ABE-2012-024-RA

وحدات (4) مالبس سيدات وخردوات.(6) وحدتين (مالبس رجالي.(7) وحده واحده (محل هدايا.(8) وحدتين (أدوات منزلية.(9) وحده واحده ( أدوات كهربائية.(10 ) وحدتين ( مخبز صغير.(11)وحدتين ( غسيل وكوي.(12) وحدتين ( إصالح أحذية.(13) وحده واحده ( سباك.(14) وحده واحده ( خياط.(15) وحده واحده ( مخزن بوتوجاز.(16) وحدتين ( محالت أكل.(17

ويمكن أن تت��وفر المخ��ازن الالزم��ة له��ذه المحالت في ال��دور تحت األرض المتص��ل إنشائيا بالفندق أسفل المم��ر الرئيس��ي للمش��اة وال��ذي يمكن إس��تعمالة ك��ذلك في

حالة الطوارئ األمنية. تحتل الوحدات السكنية الصغيرة األدوار العليا بمباني المحور الرئيسي بحيث يتم 4-4-3

االتصال بها من الخلف حيث الشوارع الرادة ويتراوح مسطح الوحدة الس��كنية بين ، وتبنى هذه الوحدات من مباني متالصقة طول كل منها حوالي2م168 و 2م120 ويمكن بناء المحور الرئيس��ي للحي بواس��طة إدارة المش��روع ح��تى يمكن2م100

التحكم في معالم��ه المعماري��ة والتخطيطي��ة وذل��ك باإلض��افة إلى مب��اني المرك��زالحضري والمباني التعليمية والخدمات والمرافق العامة.

الخدمات التعليمية: 4-5 تتحدد المتطلبات من الخدمات التعليمية على أس��اس المراح��ل الدراس��ية المطلوب��ة4-5-1

في مث��ل ه��ذا الحي المتكام��ل وم��دى أمكاني��ة توف��ير النوعي��ات المختلف��ة من التعليم نسمة يستوعب أربعة مدارس للحضانة بمعدل واحد لكل10400والحي يضم حوالي

نسمة.2600 تلمي��ذ1560% من الس��كان هم في س��ن الدراس��ة االبتدائي��ة ف��إن 15وإذا ق��درنا أن

فص��ل15 تلمي�ذ م��وزعين 430وتلميذه يحت�اجون إلى مدرس��تين ب��نين في ك�ل منه�ا

ABE-2012-024-RA

تلمي��ذه350 تلمي��ذ لك��ل فص��ل وك��ذلك مدرس��تين بن��ات في ك��ل منهم��ا 30بمع��دل . فصل بنفس المعدل12موزعين على

% من الس��كان هم في س��ن الدراس��ة اإلعدادي��ة وأن مع��دل حض��ور12وإذا ق��درنا من معدل حضور التلمي��ذات في ه��ذه الف��ترة التعليمي��ة ف��إن1,5التالميذ هو حوالي

10 تلمي��ذ في 300الحي سوف يتطلب مدرستين أعدادي بنين تستوعب ك��ل منهم��ا فص��ول . وق�د10 تلمي�ذة في 250فصول وأثنين أعدادي بنات تستوعب كل منهم�ا

روعى في التخطي��ط ض��م ك��ل مدرس��تين ابتدائي��ة وإعدادي��ة في كي��ان مش��ترك وانأستقل كل منهما باإلدارة والفصول الدراسية.

وإذا كانت التقديرات الس��ابقة على أس��اس االس��تيعاب الكام��ل لع��دد الس��كان في 4-5-2 المراحل النهائية للمشروع فإن النمو التدريجي للسكان يتطلب تنظيما خاص��ا لتوف��ير الخدمات التعليمية على مراحل النمو بحيث يمكن توف��ير األم��اكن الالزم��ة الس��تيعاب تالميذ وتلمي��ذات المرحل��ة االبتدائي��ة في المراح�ل األولى لبن��اء الحي الس��كني بحيث تتداخل مع متطلبات المرحلة اإلعدادية ثم الثانوية إذا تطلب األمر ذل��ك في المرحل��ة النهائية لبناء الحي األمر الذي يتطلب دراسة خاصة لتحديد االحتياج��ات التعليمي��ة في المراحل المختلفة للبن��اء والتعم��ير ، ولمواجه��ة ه��ذه العملي��ة ف��أن توف��ير الخ��دمات التعليمية يتطلب بناء المدرس��ة من وح��دات دراس��ية يمكن تكراره��ا اذا تطلب األم��ر وذلك لمواجهة االحتياجات المتغيرة بمعنى أن تصميم المدراس يتطلب كذلك أس��لوبا عضويا في التصميم يسمح باالمتداد والنمو وهي نفس أسلوب التص��ميم ال��ذي يمكن أن يشمل بن��اء كاف��ة المراف��ق والخ��دمات العام��ة للحي الس��كني في مراح��ل نم��وه

المختلفة بحيث تتوفر في التخطيط العام المساحات الكافية لهذه االمتدادات. لك��ل من2م15000وق��د ق��درت المس��احة المطلوب��ة للخ��دمات التعليمي��ة بح��والي

المدارس المشتركة ) ابتدائي وإعدادي ( للبنين والم��دارس المش��تركة للبن��ات حيث يتصال اتصاال قويا بالمركز الحضري للحي حيث يمكن اس��تعمال المراف��ق المش��تركة بينهما مث��ل المكتب��ة العام��ة وقاع��ة المحاض��رات ومن ناحي��ة أخ�رى يمكن لم��دارس

بج��وار2م8100الب��نين أن تس��تعمل المالعب الرئيس��ية للحي على مس��احة ق��درها مدارس البنين.

ويقضي التخطي��ط الع��ام توف��ير المس��اجد الص��غيرة مالص��قة للم��دارس بحيث يمكن استخدامها من قبل التالميذ من الداخل ومن قبل المواطنين من الخارج. والم��دارس في هذا الوض�ع التخطيطي ترتب��ط ارتباط��ا وثيق��ا بقلب الحي وب��المواطنين وال تعت��بر

كيانات منفصلة عن المجتمع الذي تقام فيه.:المجموعات السكنية الكبيرة 4-6

تتكون المجموعات السكنية من وحدات سكنية تناس��ب األحج��ام المتوس��طة 4-6-1 من األسر المنتفعة به��ذا الن��وع من اإلس��كان. ويبل��غ متوس��ط مس��طح الوح��دة

وتتكون المجموعة السكنية من أربعة أدوار في كل دور حوالي2م140السكنية وحدة في المجموعة السكنية الواحدة التي32 وحدات سكنية بمجموع قدره 8

تبنى على شكل عم�ارات متالحم�ة تلت�ف ح�ول فن��اء كب��ير تأكي�دا لمب�دأ توجي�ه

ABE-2012-024-RA

الحي��اة الس��كانية إلى ال��داخل كأح��د المالمح األساس��ية للعم��ارة اإلس��المية. ،2م6000وتغطى المجموع���ة الس���كنية الواح���دة مس���احات ق���درها ح���والي

نسمة بمعدل خمسة أفراد للوحدة160والمجموعة السكنية بذلك تضم حوالي السكنية الواحدة األمر الذي يتطلب مالعب داخلية لألطفال في كل مجموعة.

ويرتبط عدد الوحدات السكنية الكب��يرة بط��ول المح��ور الرئيس�ي للحي فهي 4-6-2 تقع على جانبية وتخدمها شبكة الطرق الرادة الداخلية مع توف��ير أم��اكن انتظ��ار الس��يارات له��ذه المجموع��ات وك��ذلك للمب��اني على ج��انبي المح��ور الرئيسي للحي. هذا ويمكن زيادة األدوار في هذه المجموعات تبعا القتصاديات المش��روع وتحدي��د نوعي��ة المنتفعين بواح��داتها الس��كنية. ويمكن بن��اء ه��ذه

المجموعات بواسطة رؤوس األموال الكبيرة نسبيا.:مناطق تقسيم األراضي 4-7

تستوعب هذه المناطق النوعيات الخاص��ة من اإلس��كان وي��ترك ش��أن بنائه��ا 4-7-1 ألصحاب ك�ل قطع�ة تبع�ا الحتياج�اتهم المعيش�ية وفي نط�اق ل�وائح ونظم بن��اء خاصة تحددها إدارة المشروع بما يتناس��ب م��ع اقتص��اديات المش��روع وأهداف��ه ويمكن تمويل هذا النوع من اإلسكان أما بواسطة أصحاب األراضي مباش��رة أو عن طريق صندوق التنمية العقارية لمجموعة أصحاب األراضي المتجاورة األمر الذي يتطلب تنظيما خاص��ا من قب��ل إدارة المش��روع. وق��د ي��راعى في تقس��م األراض��ي أعط�اء الفرص��ة لتوف��ير المس��احات المختلف��ة من التقس��يمات بحيث

xم 20يمكن أن تك��ون ) م ( ب��القرب من مح��ور الخ��دمات التعليمي��ة للحي30 م40( ثم إلى )x30م35م( ثم إلى )x30م30م( ثم إلى )x30م25وتزي������د إلى )

x30( ثم إلى )م45مx30م( عند األطراف البعي��دة للحي. وه��ذا االتج��اه يس��اعد على حري��ة االختي��ار تبع��ا لالحتياج��ات المعيش��ية واإلمكاني��ة االقتص��ادية لألس��ر المنتفعة. ويراعى في هذه الحالة زيادة استغالل مسطح القطع الصغيرة ويق��ل ه��ذا االس��تغالل ت��دريجيا كلم��ا زادت مس��احات القط��ع بحيث يمكن بن��اء دورين ونصف على القطع الصغيرة ثم دورين على القطع األصغر ثم دور ونص��ف على األصغر ودور واحد على القطع الكبيرة وذلك بخالف خزانات المي��اه والخ��دمات األخ��رى واس��تغالل مس��طحات القط��ع يتطلب دراس��ة تفص��يلية خاص��ة ترتب��ط بالدراسة االقتصادية واالجتماعية والتخطيطية للمشروع مع محاول��ة المحافظ��ة

على الطابع المعماري العام لبناء الحي المتكامل. تطل القطع المختلفة في مناطق التقسيمات على الشوارع ال��رادة الخاص��ة 4-7-2

بمرور الس��يارات من ناحي��ة وعلى طري��ق المش��اة من ناحي��ة أخ��رى. وتفص��ل الشوارع الرادة بعد ذلك بش��وارع الخدم��ة ثم بالش��وارع الرئيس��ية ح��ول الحي. كما يتصل طريق المشاة من الناحية العكسية بالشريان الرئيسي للمش��اة على ط��ول مالعب ص��غيرة لألطف��ال بعي��دا عن حرك��ة الم��رور الس��ريع للس��يارات. وتنسق هذه المالعب في صورة متكاملة مع تنسيق طرق المشاة نفسها بحيث يوفر عناصر أكبر لجذب السكان الستعمال ط��رق المش��اة وأحي��اء ه��ذه الع��ادة

الصحية وتوفير السيارات للمسافات الطويلة.

ABE-2012-024-RA

:المنطقتين الترفيهيتين 4-8 تلتف المنطقتين الترفيهيتين حول بحيرتين صناعيتين توفرا مجموعة من األنشطة 4-8-1

الترفيهية المفيدة سواء االستحمام وما يحتاجه من شواطئ خاص��ة للع��ائالت أو ال��تزحلق على المي��اه وه��و م��ا يس��تدعى ط��ول مناس��ب للمي��اه أو الم��راكب الشراعية أو القوارب البخارية وهو ما يحتاج إلى مراسي خاصة. ذلك باالضافة إلى توفير بعض محال المرطبات والمأكوالت حول البحيرة وفي مناطق مميزة وربم��ا تق��ام في ك��ل بح��يرة كج��زر ص��ناعية. وتس��تمد البح��يرتين الص��ناعيتين مياههما من البحر بطريقة منتظمة تحتاج إلى دراسة المشروع خاص��ة بالنس��بة

للنواحي التالية: سهولة جريان المياه من بحيرة إلى أخرى عن طريق قناة ص�ناعية مناس��بة منع�ا(1

لركود المياه.آثار األمواج والبخر والترسيب على طريقة إنشاء البحيرتين.(2زحف الرمال الموجودة في الموقع وأثرها على تلوث المياه.(3مستوى المد والجزر على عمق المياه في البحيرتين.(4نظافة المياه من الشوائب والتلوث.(5تأثير المياه الجوفية للبحيرتين على اإلنشاءات العمرانية للحي السكني.(6استعمال المياه في النافورات الموسيقية.(7

تخدم كل من البحيرتين جانبا من جوانب الحي بحيث تص��ل بين البح��يرتين قن��اة 4-8-2 تمر بطول محور الخدمات التعليمية ثم تعبر بالمركز الحض��ري للمنطق��ة مض��يفة بذلك إلى المشروع عنصرا هاما من عناصر تنسيق الموقع. ويساعد هذا االتج��اه على سهولة جري��ان المي��اه بص��فة مس��تمرة مم��ا يض��من تجدي��دها وتنظيفه��ا من الشوائب. كما أن هذا الوضع يوفر الخصوصية لسكان كل ناحية من نواحي الحي السكني مع وجود العناصر الترفيهية األخرى التابعة. وأن كان هذا الحل ال يساعد على إدخال رياضات التزحلق على المياه أو استعمال القوارب البخارية الس��ريعة وهو ما يحتاج إلى مساحات أوس��ع من المي��اه. ويعم��ل ه��ذا الوض��ع على تحدي��د الطول المتناسق للمحور التجاري للحي وكذلك العدد المتناسق من المجموع��ات الس��كنية الكب��يرة وه��و م��ا يس��اعد على توف��ير الت��وازن التخطيطي بين العناص��ر

المختلفة للمشروع. تشتمل كل منطقة ترفيهية على موقع لفندق سياحي يستغل العناص��ر الترفيهي��ة 4-8-3

التي يوفرها الموقع. ويمكن الوص��ول إلي��ه مباش��رة من خ��ارج الحي الس��كني أومن داخله حيث تأتي كل فندق عند نهاية المحور المفتوح للحي.

:منطقة الخدمات 4-9 تعت��بر منطق��ة الخ��دمات منطق��ة هام��ة لتوف��ير التكام��ل التخطيطي للتجم��ع 4-9-1

السكني البعيد عن وسط المدين��ة حيث يمكن أن ي��وفر ل��ه االس��تقالل ال��ذاتي في الخدمات والمرافق العامة. فهذه المنطق��ة يمكن أن تس��توعب محط��ات المياه ومحطات المجاري ومولدات الكهرباء، كم��ا يمكن أن تس��توعب الع��دد المناسب من الورش الخاصة بالصيانة وإصالح السيارات ويمكن أن تقام فيه��ا محطة للبنزين خاصة بالحى. وقد اختير لهذه المنطقة موقعا في جنوب الحي

ABE-2012-024-RA

بعي��دا عن مهب الري��اح الس��ائدة في المنطق��ة, ويمكن دراس��ة التخطي��ط التفص��يلى له��ذه المنطق��ة على ض��وء االحتياج��ات الفني��ة لمحط��ات المراف��ق العامة بحيث تضم ك��ذلك مس��اكن الع��املين في ه��ذه المحط��ات. كم��ا يمكن دراسة إمكانية اس��تغالل المي��اه الفائض��ة في الص��رف الحي لتط��وير مس��احة للزراعة المحلية ال��تي يمكن أن تغ��ذي الحي الس��كني باحتياجات��ه اليومي��ة من خضروات أو بيض أو دج��اج مض��يفة ب��ذلك ع��امال إض��افيا للتكام��ل التخطيطي

للحي. ويمكن تطوير هذه المنطق��ة ك��ذلك لتك��ون حقال علمي��ا وفني��ا ألطف��ال الحي 4-9-2

وشبابه لالطالع على أحدث األساليب الفنية المس��تعملة في تش��غيل المراف�ق العامة أو في تطوير الزراعة وتربية الدواجن وغير ذلك. األمر الذي يس��توجب إعطاء هذه المنطقة أهمية خاصة ليس فق��ط من ناحي��ة الوظيف��ة ولكن أيض��ا من ناحية تنسيق المواقع والتشجير. ومع أنها تستوعب استعماالت ت��ؤثر على الصحة العامة إال أن اإلمكانيات التكنولوجية لن تعجز عن المحافظة على نقاء

جوها سوءا بالتغطية أو باستعماالت المواد المناسبة.:المساحات الخضراء 4-10

تلتف المساحات الخضراء حول الموقع بالكامل بحيث تزيد كثافتها في 4-10-1 المنطق��تين الترفيهي��تين وت��زرع ه��ذه المس��احات باألش��جار المناس��بة كمص��دات لله��واء للحف��اظ على الج��و الص��حي للمنطق��ة وذل��ك بج��انب

األشجار التي توفر الظالل بصفة دائمة. توزع المس��احة الخض��راء ك��ذلك على مس��احات متن��اثرة داخ��ل الحي 4-10-2

حيث تتوفر مالعب األطفال كما توزع على طول المشاة موفرة الظالل ومشجعة على ممارسة رياض�ة الس�ير على األق�دام في اتج��اه المح�ور الرئيس��ي للحي. وتحت��اج دراس��ة المس��احات الخض��راء إلى البحث في

النواحي التالية:طبيعة التربة التي تتكون منها الموقع وتحليلها وكمية الرطوبة فيها.(1 مص��ادر المي��اه المناس��بة لل��ري في المراح��ل األولى لالس��تطالع ثم(2

لالستزراع فيما بعد. نوعيات األشجار المناسبة لجو المنطقة وتربتها ومياه الري المتوفرة(3

أو المياه الجوفية المتواجدة في الموقع. دراسة العناصر المكملة لتنسيق المواق��ع س��واء من نوعي��ات أخ��رى(4

من النباتات أو باستعمال عناصر التنسيق الجافة من أحجار وحص��ى وقيشاني ملون وحوائط حاجزه وأرضيات مختلفة السطح مما ي��وفر من المساحات المنزرعة بالنباتات بقدر اإلمكان ويعطي ميزات بيئية

محلية للمنطقة.

الكثافـات الســكانية واسـتعماالت األراضــي على أســاس عـدد الســكان/ـ 5: نسمه 9000 المقيمين حوالي

ABE-2012-024-RA

تختل��ف الكثاف��ة الس��كانية في المنطق��ة الس��كنية ب��اختالف نوعي��ات اإلس��كان 5-1 المناسبة لها والتي ترتبط في نفس الوقت بالمستوي المعيشي لفئ��ات الس��كان المنتفعين ب��الحي الس��كني. وهن��اك فئ��تين من الس��كان ، الفئ��ة األولى تقطن المنطقة الس��كنية وتعم��ل خارجه�ا والفئ��ة الثاني�ة تقطن بالمنطق�ة وتعم�ل فيه�ا وتتك�ون الفئ�ة األخ�يرة من قس�مين من المواط�نين والع�املين س�واء مواط�نين محليين أو متعاقدين. وتحتاج كل فئة من الفئات السابقة إلى نوعي��ة خاص��ة من اإلسكان. فالفئة األولى التي تسكن المنطقة وتعمل خارجها تحتاج إلى نوعي��ات مختلفة من الفيالت أو إلى مس��اكن من المس�توى ف�وق المتوس��ط بينم�ا تحت�اج الفئة الثانية إلى مساكن متوسطة التكاليف أو شقق في عمارات سكنية وتحتاج الفئة الثالث��ة إلى ش��قق في عم��ارات س��كنية أو إلى مس��اكن عم��ل في منطق��ة الخدمات. ويعني ذلك أن هناك مزيج اجتماعي من س��كان الحي لك��ل فئ��ة من��ه متطلبات��ه اإلس��كانية ، ولك��ل كثافات��ه الس��كانية األم��ر ال��ذي يحت��اج إلى دراس��ة اجتماعية واقتصادية ترتبط بمستويات الدخول المختلف��ة واالحتياج��ات المعيش��ية

لكل مستوى. وهذا ما يدخل في إطار الدراسة الشاملة للمشروع. ويمكن تقدير عدد العاملين في خ��دمات الحي الس��كني من واق��ع االحتياج��ات 5-2

الفعلية في مراحل التشييد المختلفة األمر الذي يحتاج إلى دراس��ة مستفيض��ة،ومع ذلك يمكن تقدير عدد العاملين في المشروع اإلرشادى على الوجه التالي:

عام��ل من مدرس��ين50تحت��اج المدرس��تين االبت��دائيتين للب��نين إلى ح��والي (1 آخ��رين ويص��بح50وإداريين وعمال والمدرستين االبتدائيتين للبناء إلى حوالي

موظف.100عدد العاملين في المدارس االبتدائية حوالي عام��ل من مدرس��ين40تحتاج المدرس��تين المتوس��طتين للب��نين إلى ح��والي (2

موظف.80 آخرين بمجموع قدرة 40وإداريين وعمال ومدرستي البناء إلى عامل وموظف.15تحتاج الوحدة الصحية إلى حوالي (3 عمال.5يحتاج المركز الثقافي إلى حوالي (4 عامل.15تحتاج الخدمات البلدية واإلدارية إلى حوالي (5 10يحت��اج مرك��ز البري��د واله��اتف واش��تراكات البري��د واله��اتف إلى ح��والي (6

عاملين. عاملين.10تحتاج خدمات األمن والشرطة إلى حوالي (7 عاملين.7تحتاج الخدمات الدينية إلى حوالي (8 عامل.20تحتاج محطات المرافق العامة إلى حوالي (9 عاملين.10السوق المركزي يحتاج إلى حوالي (10 عامل وموظف.64المحالت التجارية تحتاج إلى حوالي (11 عامل وموظف.15أعمال الصيانة تحتاج إلى حوالي (12 عامل وموظف.12أعمال الزراعة والتشجير تحتاج إلى حوالي (13 عامل وموظف.12خدمات مساعدة تحتاج إلى حوالي (14

ش��خص،368وبذلك يصبح عدد العاملين في المرافق والخدمات العامة ح��والي أشخاص ) وهو4 ) عائلة ( وإذا كان متوسط العائلة حوالي 350أي بعدد حوالي

أقل من المعدل العام ( فيصبح عدد السكان المنتس��بين للع��املين في الخ��دمات 300 نس��مة يقيم منهم في مرك��ز الحي ح��والي 1400العامة والمرافق حوالي

ABE-2012-024-RA

عائلة في منطق�ة الخ�دمات. أي أن مجم�وع الع�املين50عائلة والباقي وقدره % من العدد الكلي للسكان وهذه نسبه مناسبة.15,4يمثل حوالي

ومعنى ذلك أن عدد السكان المتوقع إقامتهم في المنطق��ة ويعمل��وا خارجه��ا هم نس��مة م��وزعين بين الفيالت والمس��اكن ذات المس��توى ف��وق المتوس��ط7600

على ف��رض أن الع��املين في المراف��ق والخ��دمات يحت��اجون إلى ش��قق فيالعمارات على جانبي المحور الرئيسي للحي أو في منطقة الخدمات.

الس��ابقة هي مج��رد تص��ور ع�ام يرتب��ط ب��الخبرة التخطيطي��ة في إن التقديرات 5-3 المملكة األمر ال��ذي يس��توجب وض��عه في دراس��ة مستفيض��ة للوص��ول إلى أدق التقديرات. ومع ذلك فيمكن اتخاذ هذه التقديرات كقاعدة لتصور عدد الوح��دات الس��كنية الالزم��ة للفئ��ات الثالث��ة من االس��كان على أس��اس نس��بة من الم��زج

ويصبح ب��ذلك ع��دد الوح��دات الس��كنية في ك��ل ن��وع على3:5:9االجتماعى هي الوجه التالي:

وحده سكنية.900الفيالت في أراضي التقسيم حوالي (1 وحدة سكنية.500المساكن الخاصة في المجموعات السكنية حوالي (2 وحدة سكنية.300الشقق في المحور الرئيسي للحي (3

أما باقي أسر العاملين والمقدر أعاش��تهم في منطق��ة الخ��دمات فيحت��اجون إلى وحدة سكنية خارج المنطقة السكنية ويمكن بهذه التق��ديرات العام��ة50حوالي

أعطاء التصور العام لحجم المشروع في هذه الدراسة اإلرشادية وأن كان األم��ر يحت��اج بطبيع��ة الح��ال إلى دراس��ة أك��ثر واقعي��ة عن��د وض��ع الدراس��ات األولي��ة

للمشروع. ويمكن بعد ذلك تحديد الكثاف��ات الس��كانية لك��ل ن��وع من أن��واع اإلس��كان على 5-5

الوجه التالي:1

) الفيالت في أراضي التقسيم:

نسمه.5400= أفراد للعائلةx 6 وحده 9005400متوسط الكثافة السكانية

2)

المســـاكن الخاصـــة في المجموعـــاتالسكنية:

نسمه.2500= أفراد للعائلةx 5 وحده 5002500متوسط الكثافة السكانية

3)

الشقق في عمارات المحور الرئيسي:

نسمه.1200= أفراد للعائلةx 4 وحده 300

ABE-2012-024-RA

1200متوسط الكثافة السكانية x عائله 50هذا بخالف ) نسمه ( تس��كن منطق��ة الخ��دمات وب��ذلك200 أفراد = 4

نس��مه يمكن أن تص��ل9300يبلغ مجموع الس�كان ال�ذي يس�توعبه الموق��ع ح�والي نس��مه ويمكن أن11460% كزي��ادة متوقع��ة على الم��دى البعي��د إلى 20بإض��افة

نسمه كتقدير مرتفع.12000تحتسب المرافق على أساس التحليل التخطيطي لمكونات المشروع اإلرشادي:/ 6

وض��عت األس��س التخطيطي��ة للمش��روع اإلرش��ادي على أس��اس نت��ائج الدراس��ة 6-1 االس��تطالعية وعلى ض��وء الخ��برات الس��ابقة في ه��ذا المج��ال وم��ع ذل��ك ف��أن النظريات والمعايير التخطيطي��ة ال ب��د وأن تخض��ع إلى ح��د م��ا إلمكاني��ات الموق��ع وطبيعته. وعلى ه��ذا األس��اس ال ب��د من الرج��وع إلى نت��ائج النظري��ات والمع��ايير

التخطيطية المقارنة. هذا وبقياس طول الرحلة في التخطيط اإلرشادي يتضح أن أقصى ط��ول الرحل��ة 6-2

م��تر، وأن أقص��ى ط��ول للرحل��ة400لتالميذ المرحلتين االبتدائية واإلعدادية ه��و متر، وأن معدالت مواقف السيارات ه��و س��يارة لك��ل1000إلى مركز الحي فهو

عشرة أفراد.وبتحليل المكونات األساسية للمشروع اإلرشادي يتضح ما يأتي: 6-3 440 م��تر مرب��ع ( أي 1,850,000 هكت��ار ) 185المس��احة الكلي��ة للمنطق��ة -

فدان.2م180,000 قطعة بمساحة كلية 300م ( x 20م 30عدد القطع الثالث ) -

2م201,000 قطعة بمساحة كلية 268م ( x 25م 30عدد القطع الثالث ) -

2م277,200 قطعة بمساحة كلية 308م ( x 30م 30عدد القطع الثالث ) -

2 م51,750 قطعة بمساحة كلية 45م ( x35م 30عدد القطع للفيالت ) -

فدان.167 أو 2م709,950وبذلك تصبح القطع المخصصة لقطع الفيالت = قطع�ة مس�احة ك�ل16عدد القطع المخصصة للمجموعات الس�كنية الكب��يرة -

)�� 2م8100منها 30 أي 2م129,600م ( أي مس��احة كلي��ة ق��درها x90م 90 فدان.

فدان.9,5 أي حوالي 2 م40,300مساحة مباني المحور التجاري: - فدان.4,3 أي 2م18,200مساحة المركز الحضري للحي : - مساحة القطعة المخصصة للمدرسة المشتركة الواحدة ) إبت��دائي وإع��دادي (-

م(x70م140 ) 2م8900م (x 70م 110 ) 2 وعددهم 2م15400مساحة المالعب ) كرة القدم ( -م(x 70م60 ) 2م4200مساحة مركز الحضري الفرعي: -

2م8400ومساحة المركزية الفرعيين:

مس��احة ك��ل4 موزع��ة على ع��دد 2م9200مساحة حض��انة األطف��ال : -م(.x70م40 ) 2م4800منها

ABE-2012-024-RA

م (x 450م 210 ) 2م 94500مساحة المناطق الترفيهية الرئيسية: أ ( - م (x 350م 170 ) 2م59500 ب (

م (x 70م 60 ) 2م4200مساحة المناطق الترفيهية الفرعية: أ ( - م ( x 70 م 60 ) 2 م4200 ب (

فدان36,2 أي 2م152,400 المساحة الكلية للمناطق الترفيهية فدان49,1 أي 2م206,550مساحة الحزام األخضر حول الموقع - فدان11,4 أي 2 م48,000مساحة منطقة الخدمات ومحطات المرافق - فدان33 أي 2م140,500مساحة طرق السيارات - فدان11,8 أي 2 م49,600مساحة مواقف السيارات -

سيارة 1984تستوعب % من المس��احة الكلي��ة والش��وارع2,6وب��ذلك تبل��غ مس��احة مواق��ف الس��يارات

% من10,1% ، أي أن المس���احة المرص���وفة تس���اوي 7,5الداخلي���ة للس���يارات المسطح الكلي للمنطقة.

أما بالنسبة لمسطحات الوحدات السكنية وأعدادها فبيانها كالتالي: 6-4=143أ ( مساحة الوح��دة الس��كنية في المجموع��ات الس��كنية الكب��يرة =

2 م1432 م1264 وحدات سكنية شامالً الساللم = 8أي أن مساحة الدور المكون من

2 م5056 المساحة المبنية في المجموعة السكنية من أربعة أدوار =

x 2 م5056وتصبح المساحة المبنية في المجموعات الس��كنية مجموع�ة ح��والي16 2 م80,000

% من المساحة الكلية للمنطقة.15,6وتغطى المجموعات السكنية الكبيرة 2 م112,5ب ( مساحة الوحدة السكنية في المحور التجاري )أ(

2 م21254المساحة الكلية للوحدات السكنية في المحور التجارى

وحدة (x 188 م 113,5 ) 2 م111,5ج ( مساحة الوحدة السكنية في المحور التجاري )ب(

2 م20962المساحة الكلية للوحدات السكنية في المحور التجاري

( 111,5 x 188) وحدة

:الدور األرضيد (

ABE-2012-024-RA

وحدة (x 188 م 111,5 ) 2 م10152مساحة امحالت التجارية -2 م3760مسامحة مواقف السيارات مع المحالت التجارية -

2 م2914مساحة المداخل والخدمات -

2 م4512مساحة الممرات المسقوفة -

2 م3724ه�( المسطحات المبنية في المدرسة الواحدة في مرحلتها النهائية

2 م14896وبذلك تبلغ المساحة المبنية الكلية للمدارس األربعة

2م7200و( المساحة المبنية من المركز الحضري الرئيسي

2م600المساحة المبنية من المركز الحضري الفرعي

2م1200أي أن مجموع مساحة المركزية

:المرافق العامة/ 7:شبكة مياة الشرب 7-1

تمت الدراسة األولية لشبكة مي��اه الش��رب على أس��اس أن الحجم الكلي 7-1-1 نس�مه ، وق�در متوس�ط12000للسكان س�وف يبل�غ في مرحل�ة التش�بع

1800 لتر / يوم وبذلك بلغ إجمالي االستهالك الي��ومي 150أستهالك الفرد س��اعة20 متر مكعب في الس��اعة على أس��اس 90متر مكعب أي بمعدل

م�تر مكعب في الس�اعة أي135يوميا. كما قدر استهالك ال�ذروه الي�ومي لتر في الثانية.20بمتوسط

كما تمت دراسة مختلف خطوط مواسير المياه سواء للتوزيع على مختلف 7-1-2 الوحدات والفروع الرئيسية على أساس المع��دالت الس��ابقة م��ع األخ��ذ في األعتبار االستهالك الخاص بكل خ�ط على ح�ده وب��ذلك أمكن تحدي��د أقط��ار الخطوط المختلفة المبينة على المخطط الخاص بش��بكة المي��اه. ه��ذا ولم يؤخ��ذ في األعتب��ار اس��تهالك المي��اه ل��ري الح��دائق والمن��اطق الخض��راء أو مناطق التشجير على أعتبار أن يستعمل لذلك مياه المجاري بع��د معالجته��ا وتنقيتها. وأن كان كمية مياه المجاري المنقاة تفوق الكمية المطلوبة للري وعلى ذل��ك يمكن تص��ريف الزائ��د إلى مص��ارف عام��ة أو إلى المن��اطق

الترفيهية والخضراء على طول الكورنيش بجدة. يلزم المشروع أقامة محطة تنقية للمياه من مياه البحر قدرتها ال تقل عن 7-1-3

م�تر مكعب يومي��ا ، كم�ا يس�تلزم األم�ر أقام�ة خ�زان مي��اة أرض�ي2000 م��تر مكعب أي500لمواجهة حاالت ال��ذروه واألعط��ال ال تق��ل س��عتة عن

% من االستهالك اليومي.25مايوازي حوالي تتطلب ش��بكة المي��اه أقام��ة محط��ة مخض��ات رف��ع لرف��ع كمي��ة المي��اة 7-1-4

135المرشحة الالزمة للوحدة يقدر صرف المخض��ات به��ا بم��ا ال يق��ل عن

ABE-2012-024-RA

م��تر مكعب في الس��اعة وتش��تمل على وح��دة أحتياطي��ة يفض��ل أن ت��داربموتور ديزل.

تتطلب شبكة المياه كذلك أقامة خزان علوي لموازنة الضغط في الشبكة 7-1-5 30 متر مكعب وبإرتف��اع ال يق��ل عن 50على أن يكون بسعة قدرها حوالي

م��تر ويق��ام في موق��ع محط��ة التنقي��ة والمنش��آت األخ�رى الخاص��ة بعملي��ة متر مربع.5000التغذية والذي يبلغ مجموع المسطحات الالزمة لها

من الدراسة األولية لشبكة المياه أمكن قي��اس أحتياج��ات المش��روع من 7-1-6أنابيب بيانها على الوجه التالي:

م11000 بوصة الطول األجمالي لها 3األنابيب التي قطرها م7000 بوصة الطول األجمالي لها 4األنابيب التي قطرها م1500 بوصة الطول األجمالي لها 6األنابيب التي قطرها م3000 بوصة الطول األجمالي لها 8األنابيب التي قطرها م300 بوصة الطول األجمالي لها 10األنابيب التي قطرها

وهذه الخطوط ال تشمل خطوط توزيع مياه الري الوارده من مخلفات مياه المجاري بع��د تنقيته��ا ومعالجته��ا وتوزيعه��ا على ال��دائر الخ��ارجي للمنطق��ة وعلى الش��رايين الرئيس��ية ال��تي تق��ع على المس��طحات الخض��راء أو في

6 م��تر وبقط��ر 7000المنطقتين الترفيهيتين . ويبلغ طول شبكة مياه الري بوصه.

هذا ويمكن أستعمال األنابيب من النوع األسمنتي األسبستوس أو البالستيك أو الزهر اليونيفيرسال الذي يوجد منه نوع مبطن داخليا بمادة البول��ييورثين ال�تي تقي األن��ابيب من الص��دأ ومن ترس��ب األمالح على ج�درانها كم��ا أنه�ا

تسمح بتصريف مياه أكبر لنفس القطر وبفاقد أقل. كيلــووات وضــغط منخفض وأنــارة11: ) ضغط عــالي شبكة الكهرباء 7-2

شوارع (. تم حساب األحمال من الطاقة الكهربائي�ة الالزم�ة للمش�روع على أس��اس7-2-1

احتياجات الوحدات السكنية المختلفة والمحالت التجارية وذل��ك بالمع��دالتالتالية:

كيلووات20الفيالكيلووات10الشقة

المح�������لالتجاري

كيلووات20

كيلووات30 المب�������نى

ABE-2012-024-RA

العام كما أخذ في أعتبار حساب األحمال م��ا س��وف تس��تهلكة أعم��دة األن��ارة في ط��رق السيارات والمشاة ومحطات المياه ومحطات رفع المجاري وق��د وض��ع للمش��روع

وحدتين للتوليد تتكامل مع بعضها بإعتبار أحداهما رئيسية والثانية أحتياطي. هذا مع العلم بأن استهالك المحطات مستمرا طوال ال��وقت في حين أن اس��تهالك الوحدات السكنية والمحال التجارية والمباني العامة من الكهرباء يتعادل على مدى س��اعات الي��وم األم��ر ال��ذي يجب أخ��ذه في األعتب��ار عن��د إع��داد الدراس��ة األولي��ة

للمشروع. من��اطق رئيس��ية تغ��ذي من كاب��ل يحيطه��ا ويرتب��ط6قسم المشروع إلى 7-2-2

بالمحط��ة الرئيس��ية بمفت��احين وب��ذلك يبل��غ ع��دد المف��اتيح ال��تي تربطه��ا مفتاح. ثم تغذي أجزاء المناطق الرئيسية عن طريق12بالمحطة الرئيسية

خطوط تغذي من عدد من األكشاك المبنية على المخطط الرئيسي لش��بكةالكهرباء تستمد طاقتها من الكابالت المحيطة بالمناطق الرئيسية.

وبحس�اب األس��تهالك الع�ام من الكهرب��اء يتض��ح أن المش��روع يحت��اج إلى 7-2-3 ميج��اوات20 ميجاوات مكونة من وحدتين كل منها 40محطة توليد قدرها

كيلوفولت كاملة بلوحات التوزيع.11وبجهد كشكا بكل منها40كما يحتاج المشروع إلى عدد من أكشاك التحويل يبلغ 7-2-4

كيلوف��������������ولت أمب��������������ير750محم��������������ول قدرت��������������ه ) ك.ف.أ. ( كامل بلوحات التوزيع.

كما تحتاج شبكة الكهرباء إلى األطوال التالية من الكابالت:- 7-2-5( نحاس2مم3x240 ك.ف. ) 11كيلو متر من الكابالت جهد 25 X 3 ف��ولت ) ½ 1000 كيلو متر من الكابالت الضغط المنخفض الجهد 35

(2مم2404x كيلو متر من ك��ابالت الض��غط المنخفض ) 80 نح��اس ( ألن��ارة2 مم 16

الشوارع.كما تحتاج إنارة الشوارع إلى ما يأتي: 7-2-6

وات ) زئبقي ( توض��ع على125م بلمب��ة 5ع��امود أن��ارة بإرتف��اع 1500م على طول طرق المشاه.20مسافات

وات ) زئبقي ( على مس��افات400م بلمب��ة 10عامود أنارة بإرتفاع 700م على طول الطرق الداخلية.30

وات ) زئبقي ( على مس��افات400 م بلمب��ة 16 عامود أنارة بإرتفاع 500م على طول الشوارع الرئيسية المحيطة بالموقع.30

ABE-2012-024-RA

هـــذا بخالف متطلبـــات الشـــبكة من علب التوصـــيل للفيالتوالعمارات.

تبنى منشآت محطات التوليد في منطقة الخدمات جنوب المنطقة السكنية 7-2-7 وتوفر له��ا المب��اني المناس��بة للمول��دات واالدارة والمخ��ازن ويح��اط موقعه��ا بسور سلكي بحيث يوفر األمن واألمان على أن تؤخذ جميع االحتياط��ات ض��د

من2 م3500الحري�ق أو الح��وادث ... وتحت��اج محط�ات التولي�د إلى ح�والي منطقة الخدمات.

شبكة الصرف الصحي: 7-3 وضعت التصميمات األولية لمشروع المجاري على أساس تصورات أفتراضية 7-3-1

أكثر أحتماال للموقع المنتخب للمشروع األرشادي وذلك بهدف تقدير العناصر الرئيسية لشبكة المجاري التي تساعد على تقدير التكاليف الكلي��ة للمش��روع ومن ثم جدواه االقتصادية. ونظراً لعدم وجود الخرائط الكنتورية أو الميزاني��ة الشبكية التي يمكن على أساس��ها تحدي��د مس��ارات ومي��ول ش��بكة المج��اري للمنطقة لتتمشى مع أتجاه ميول الطرق وحتى يمكن أستغالل طبيعة الموقع في توجية مسارات الشبكة باالنحدار الطبيعي ق��در المس��تطاع دون اإللتج��اء إلى أقامة محطات رفع داخل المنطقة حتى تصل مياه المج��اري إلى محط��ة الرفع الرئيسية ثم بعد ذل��ك معالج��ة المج��اري والتخلص منه��ا ، نظ��راً له��ذه األعتبارات فقد أف��ترض التص��ميم األولى لش��بكة المج��اري أن طبيع��ة األرض

تنحدر من الشمال إلى الجنوب ومن الشرق للغرب. وضعت التصميمات األولية لشبكة المجاري على أساس الحد األقص��ى لع��دد 7-3-2

نسمه وذل��ك12000السكان الذي يمكن أن يستوعبة المشروع مستقبال هو % من ع��دد الس��كان المق��در أق��امتهم في الوح��دات20بع��د زي��ادة ق��درها

السكنية الموزعة على أجزاء المنطقة. وضع التخطيط العام لشبكة المجاري على أساس تقسيم المنطق��ة بواس�طة 7-3-3

المحورين الشرقي غربي والشمالي جنوبي وبيانها كالتالي:- المنطق��ة األولى وتض��م الفيالت والعم��ارات وج��زء من المح��ور التج��اريأ (

هكت��ار58ومركز الحي في الجزء الشمالي شرقي من المنطقة ومساحتة نس��مه والكثاف��ة الس��كانية3600% ه��و 20وعدد السكان في��ه بع��د زي��ادة

نسمه للهكتار.63قدرها المنطقة الثاني��ة وتض��م الفيالت والعم��ارات وج��زء من المح��ور التج��اريب (

49ومركز الحي في الجزء الجنوبي الغربي من المنطقة ومساحتة ح��والي نسمه وبكثافة سكانية قدرها3280% هو 20هكتار وعدد سكان بعد زيادة

نسمه للهكتار.67

ABE-2012-024-RA

( المنطق��ة الثالث��ة وتض��م الفيالت والعم��ارات وج��زء من المح��ور التج��اريجـ 49ومركز الحي في الجزء الشمالي الغربي من المنطقة ومساحتة حوالي

نس��مه أي بكثاف��ة س��كانية2900% ه��و 20هكتار وعدد سكانة بع��د زي��ادة نسمه للهكتار.59قدرها

المنطق��ة الرابع��ة وتض��م الفيالت والعم��ارات وج��زء من المح��ور التج��اريد( ومركز الحي في الجزء الجن�وبي الش�رقي من المنطق�ة ومس�احتة ح�والي

نسمه أي بكثافة س��كانية2700% هو 20 هكتار وعدد سكانه بعد زياده 41 نسمه للهكتار.65قدرها

ملليمتر15 تم أفتراض أن أقصى أرتفاع لسقوط األمطار على المنطقة هو 7-3-4 ه��ذا المق�دار إلى المج��اري العمومي�ة من على األس��طح المبني��ة6/1يصل هذا المقدار من الشوارع المرصوفة والمتصلة بالمجاري. كما أفترض4/1

أن معظم الرياح في أغلب أيام السنة تهب من الشمال وأن أقلها تهب من الجن��وب الغ��ربي األم��ر ال��ذي يؤك��د مناس��بة منطق��ة الخ��دمات لمحط��ات

المجاري. كذلك أفترض أن المنطقة المختارة للمش��روع االرش��ادي رملي��ة به��ا نس��بة 7-3-5

قليلة من الحي وأن مياه الرشح فيها ش��بة منعدم��ة وعلى ذل��ك لم يحس��ب ) عامل التسرب ( في التصميم األولى ألقطار مواسير الش��بكة. وإذا ت��بين بعد ذلك وجود مياه رشح فيلزم مناسيب هذه المياة ونوعية طبق��ات األرض خاص��ة بالنس��بة لموق��ع المنش��آت الص��ناعية أو المب��اني العام��ة أو الموق��ع

المنتظر تركيب رافع المجاري عليه أو موقع المحطة الرئيسية للمجاري. ومن واق�ع التخطي��ط الع�ام للمنطق�ة وص��ل مس��طح الش�وارع المرص�وفة 7-3-6

% من المس��طح الكلي25وطرق المش��اة مواق��ف الس��يارات إلى ح��والي % من أراض�ي البن�اء كم�ا50للمنطقة وأن األسطح المبينة ق�درت بنس�بة

ل��تر / ش��خص /200أفترض أن متوسط أستهالك الشخص من المي��اه ه��و لتر / ش��خص / ي��وم . وأن أدنى اس��تهالك240يوم وأن أقصى استهالك هو

لتر / شخص / يوم.160هو من البيانات األفتراضية السابقة ومن واقع التخطيط العام للموق��ع المخت��ار 7-3-7

هكت��ار197للمشروع االرشادي تم تقدير المساحة الكلية للمنطقة بحوالي موزعة على المناطقة االربعة السابقة كما تم حس��اب مس��طحات الح��دائق

هكت��ار موزع��ة على نفس المناطق��ة وأن المس��احة29والبحيرات بح��والي هكتار وبذلك يكون أجمالي مس��طح األس��طح114الكلية ألراضي البناء هو

نس��مه12000% ه��و 20 هكت��ار وأجم��الي الس��كان بع��د زي��ادة 57المبنية نسمه للهكتار.63بكثافة متوسطة قدرها

ABE-2012-024-RA

وعلى أساس البيانات السابقة أمكن حساب التصرفات في كل منطقة من 7-3-8المناطق األربعة السابقة على الوجه التالي:-

المنطقةالتصرفاألولى

المنطقةالثانية

المنطقةالثالثة

المنطقةالرابعة

المجموعللمنطقة

أقصى تص��رفللسكان

/3م15يوم/ه�

/ي���وم/3م16ه�

/3م14,16يوم/ه�

/3م15,6يوم/ه�

/ي�����وم/3م15,12هكتار

أدنى تص����رفللسكان

/3م10يوم/ه�

/3م10,7يوم/ه�

/3م9,44يوم/ه�

/3م10,4يوم/ه�

/ي�����وم/3م10,08هكتار

التصرف منمطر الشوارع

/3م9,7يوم/ه�

/3م9,63يوم/ه�

/3م10,00يوم/ه�

/3م8,97يوم/ه�

م9,62/يوم/هكتار3

التصرف منمطر األسطح

/3م7,7يوم/ه�

/يوم3م8,97/ه�3

/3م6,00يوم/ه�

/3م0,86يوم/ه�

/ي�������وم/3م7,42هكتار

التصرف الكلي لمياة

السيول

/3م14,8يوم/ه�

/3م18,6يوم/ه�

/3م16,00يوم/ه�

/3م15,82يوم/ه�

/ي�����وم/3م17,00هكتار

أقصي تص��رف الطقسالجاف

م0,95/س/ه�3

م1,000/س/ه�3

م0,885/س/ه�3

/3م0,975س/ه�

/3م0,945ساعة/هكتار

أدنى تص����رف الطقسالجاف

م0,32/س/ه�3

م0,335/س/ه�3

م0,295/س/ه�3

/3م0,325س/ه�

/3م0,315ساعة/هكتار

أقصى تص��رف الطقسالممطر

م1,57/س/ه�3

/3م1,78س/ه�

/3م1,55س/ه�

/3م1,634س/ه�

/3م1,655ساعة/هكتار

أقصى تص��رف الطقس

الممط����������ر

/3م0,025ثانية

/3م0,024ثانية

/3م0,211ثانية

/3م0,188ثانية

/ثانية3م0,905

ABE-2012-024-RA

للمنطقة. أدنى تص����رف

الطقسالممطر

م0,94/س/ه�3

/3م1,11س/ه�

م0,963/س/ه�3

/3م0,984س/ه�

/3م1,025ساعة/هكتار

أدنى تص����رف الطقس

الممط����������رللمنطقة

/3م0,015ثانية

/3م0,015ثانية

/3م0,013ثانية

/3م0,011ثانية

/ثانية3م0,077

ه� = هكتار س= ساعة هذا وقد احتسبت التصرفات بالمتر المكعب في الثانية على الوجه7-3-9

التالي: المجموعالمنطقة المنطقة المنطقة المنطقة البيان

الكلي أقصى تصرف جاف

/ثانية(3)م0,015180,013630,0120360,00210,0517

أدنى تصرف جاف ) م/ثانية(3

0,005060,004540,0040120,003730,01724

أقصى تصرف ممطر/ثانية(3)م

0,02530,024140,021120,018790,09058

وبفرض أن مناسيب األرض الطبيعية تسمح بميول األنابيب بالسير7-3-10 باالنحدار الطبيعي وبفرض أن المنطقة األولى تصرف على المنطقة الرابعة

فعلى ذلك يكون أقصى تصرف ممطر للمنطقتين األولى والرابعة = 12متر مكعب/ثانية. وبذلك فأنهما يصرفان على أنبوب واحد بقطر 0,441

تبعا للحسابات الهيدرولوكيه وعلى أساس أن المواسير500:1بوصة بميل بوصة ممتلئة.4/3

وبفرض أن المنطقة الثالثة تصرف باالنحدار الطبيعي على المنطقة الثانية التي تسمح لها طبيعتها بالصرف باالنحدار الطبيعي فيكون أقصى تصرف

/ثانية ، وأن األنبوب قطر3م0,0462ممطر للمنطقتين الثانية والثالثة = تصلح أيضا لصرف المنطقتين تبعا للحسابات500:1 بوصة وميل 12

ممتلئة.4/3الهيدرولوكيه على أساس أن المواسير وعلى أساس أقصى وأدنى تصرف جاف وأقصى تصرف ممطر للمنطقة7-3-11

دقائق6كلها أمكن حساب حجم حوض الراسب الرملي على أساس سعة وسعة الحوض ألقصى تصرف ممطر3م6,2ألدنى تصرف جاف بحوالي دقيقة1,42 أى أن سعة الحوض هي 3 م5,4لمدة دقيقة واحدة بحوالى

م/ثانية فأن مساحة القطاع0,05وبافتراض أن سرعة الماء في الحوض هي م0,84م وعرضه 0,80 وعلى ذلك يبلغ ارتفاع الحوض 3 م0,348تبلغ

ABE-2012-024-RA

م على أن يتوفر حوضين من هذا الحجم حتى يمكن18وأقصى طول له هو تنظيف أحدهما أثناء تشغيل اآلخر.

أما أح��واض التحلي��ل والترس��يب فق��د وض��عت تص��ميماتها االبتدائي��ة على 7-3-12 /ثاني��ة ، وبف��رض س��عة األح��واض3م0,0517أساس أقصى تصرف ج��اف =

8 ساعات من أقصى تص��رف ج��اف أو من تص��رف المض��خة م��دة 10لمدة . وبحساب حجم الرواسب لع��دد3م1862ساعات أيهما أكبر تبلغ هذه السعة

لكل شخص مواد صلبه ، وأن فترة إزال��ة الرواس��ب3سم70السكان باعتبار وب��ذلك يبل��غ حجم3م6,11 أي��ام فيك��ون الحجم الكلي للرواس��ب 7هي ك��ل

م ،3 على أعتب��ار أن عمقه��ا 2م622,6 بمس��احة 3م1868األحواض بح��والي )�� 3م192وبفرض أن مساحة الح��وض الواح��د هي م( فيك��ون ع��ددx8م24

أي أربع��ة أح��واض يض��اف إليه��ا ح��وض خ��امس3,24األح��واض المطلوب��ة xعرض x 8م طول 24 أحواض 5أضافي بنفس األبعاد فيكون المطلوب عدد

متر ارتفاع. وقد أحتس��ب قط��ر الماس��ورة ال��واردة للمي��اه على ف��رض أن3 / ثاني��ة وب��ذلك يبل��غ قط��ر0,75س��عة المي��اه ال��واردة في الماس��ورة هي

12 بوصة أي أن الماس��ورة ال��واردة تك��ون بقط��ر 11,67الماسورة حسابيا بوصة.

ولحساب قطر ماسورة صرف الرواسب افترض أن مدة الصرف تس��تغرق7-3-13 ثالث س��اعات ، وأن الرواس��ب الص��لبة تخ��رج ومعه��ا مي��اه مج��اري ت��وازي

فتك��ون3 م6,113أضعاف حجم الرواسب. ولما كان حجم الرواسب هو 10 وأن الحم��أة ال��تي3م61كمية الحمأة الس��ائلة ال��تي تص��رف في الس��اعة =

/ساعة .. وعلى ذلك يبلغ قط��ر ماس��ورة2م20,375تصرف في الساعة هي بوصة.4بوصة أي 3,86صرف الرواسب

ولما كان موقع محطة المجاري في الحيز العام للمنطقة فأنه يجب معالجة7-3-14 مياه المجاري وتنقيتها في الموقع قب��ل اس��تعمالها في ري األش��جار ) وليس أي نوع من الخضروات ( حول المنطق��ة والتخلص من الكمي��ة الفائض��ه عن الحاجة على المصارف العمومية حول المنطقة. ويحتاج األمر قبل ذل��ك إلى مرشحين من الحصى والرمل دائريين لهذا الغرض قب��ل المعالج��ة الكيمائي��ة وقتل البكتري��ا ح��تى تك��ون ص��الحة لالس��تعمال. ويمكن زي��ادة نس��بة التنقي��ة

والمعالجة حتى تكون المياه صالحة لزراعة أي نوع من النباتات.ويمكن حصر احتياجات شبكة المجاري في المنطقة على الوجه التالي: 7-3-15

م1050أطوالها بوصة5المواسيرم13250أطوالها بوصة7المواسيرم2800أطوالها بوصة9المواسيرم1330أطوالها بوصة12المواسير

ABE-2012-024-RA

م50أطوالها بوصة15المواسير 30 مطب��ق وع��دد البالوع��ات 623هذا باإلضافة إلى عدد من المط��ابق يبل��غ

18بالوع��ة ألمط��ار الس��يول. ه��ذا بخالف محط��ة الرف��ع ومواس��ير الط��رد ) بوص��ة( وك��ذلك المنش��آت الخاص��ة بالتنقي��ة وح��وض راس��ب رملي تص��فية وأحواض التحليل والترسيب ثم مرش��حات الحص��ى والرم�ل وع�ددها أث��نين.. هذا وقد تمت الدراسة األولية لمشروع مجاري المنطقة في دراسة تفص��يلية

متصلة بها المواصفات الفنية لألعمال.:التشجير 7-4

:الحزام األخضر الخارجي للمنطقة 7-4-1 تحاط المنطقة بحزام من األشجار بعرض أربعون مترا عبارة عن تسعة أحزمة من

األشجار لتخفيف حدة الرياح ومنع العواصف الرملية عن المدينة. تزرع هذه األشجار في صفوف وعلى بعد خمسة أمتار من بعضها وبين كل شجرة وأخرى خمسة أمتار

م إلى ما يأتي:x40م40أيضا وبالتبادل. ويلزم لزراعة مربع من السياج :األشجار وأصنافها ( 1

شجرة أكاسيا18سالجنا

Acacia Salinga،للحزام األول 9

للحزام الثاني،Tamarix articulate شجرة عبل168

للحزام الثالث،Casuarina شجرة كازورينا187

6،5،4للحزام Cirnnamomun Comphora كافور شجرة25 شجرة77

تربة زراعية (2 لكل جوره من3م1 زراعية منقولة إذا كانت األرض رملية فقيرة بمعدل 3م77

م(.x1مx1م1جور األشجار ) : شبكة المياه(3

3م طولي مواسير 40 بطول متر1,5 قائم مواسير 2 حنفية ري2 متر20 بطول 1,5 خرطوم 2

ABE-2012-024-RA

العمالة:(4 عامل لحفر جور األشجار وزراعتها ) يومية ( بمعدل ثالث حفر ) جور (26

للعامل الواحد. عامل للري.2

:الطرق الداخلية المخصصة للمشاة 7-4-2 تزرع هذه الطرق باألشجار المزهرة أو أشجار الظل أو النخيل بحيث ينفرد كل شارع بصنف واحد من األشجار أو من النخيل وتزرع على بعد عشرة أمتار من بعضها في وسط نهر الشارع ال تتعارض مع ش�بكات الص��رف الص��حي والمي��اهوغيرها من الشبكات . ويفضل أن يزرع كل شارع بصنف من هذه األصناف:-

Melia azedanach- 1 زنزلخت -1 Albizzia-� 2لبخ -2

Lehhek Douhinia variegate- 3خف الجمل -3 Ficus-��� 4 فيكس نت��دا -4

nitida Ficus religiosa- 5فيكس رليجوزا -5 Dalbergia- 6سرسوع -6 Jacaranda mimosaefolia- 7جاكرندا -7 -8ص���نوبر -8

Pinus Poinciana regia- 9بوانسيانا -9 Khaya- 10كايا -10 Tipuana speciosa-11مكاريوم -11 -12نخي���ل ف���ونكس -12

Phoenix Cocas- 13نخيل كوكس -13 Pritchardia- 14نخيل بريتشاريا -14 Brahea-�� 15نخي��ل براهي��ا -15

glauca Sabal palmetta- 16نخيل سابال -16Washingtonia filifera- 17 نخيل واشبختنيا -17

م مايلي: 400ويلزم شارع بطول : األشجار(1

شجرة أو نخلة من األصناف الموضحة بعالية.41 تربة زراعية:(2

لكل حفرة3م1 م تربة زراعية منقولة إذا كانت األرض رملية فقيرة بمعدل 41) جوره (.

الري:(3تخصص عربة فنطاس لكل عشر شوارع

ABE-2012-024-RA

: البردورات(4 شيكارة أسمنت2م طولي بردورات حدائق لوضعها حول جور األشجار مع عدد 164

للحام البردورات.: العمالة(5

عامل فحر جور األشجار وزراعتها ) يومية (. 14: النوادي والمناطق الترفيهية 7-4-3

تكثر بالنوادي األبسطة الخضراء من مسطحات النخيل كما تزرع باألشجاروالشجيرات المزهرة والمظلة وكذلك الزهور الحولية

إلى اآلتي:2م1000والمستديمة وبعض نباتات التربية الخاصة .... ويحتاج كل : النباتاتأ(

شجرة100(1 شجرية100(2 نباتات أسوار115(3 متسلقات8(4 شتله زهور حولية شتوية أو صيفية حسب موسم الزراعة.2000(5 شتلة زهور مستديمة.500(6 ورد بلدي أجناس مختلفة.50(7 فل.50(8 شتلة قرنفل100(9 ك. بذور نجيل ) سايل (10(10 ورد شماسي5(11

وسييين بكشف مرفق أسماء وإعداد هذه النباتات.: شبكة المياهب(

بوصة3 م طولي مواسير 60(1 بوصة1,5 حنفية صندوق 3(2 بوصة1,5 قائم مواسير 3(3

متر20 بطول 1,5 خرطوم 1( 4:البرجوالتج( خشب لعمل برجوالت3, م25

نجار لمدة خمسة أيام1 جالون بوية أخضر للدهان1

:البردوراتد( م طولي بردورة حدائق300

شيكارة أسمنت للحام البردورة4 بناء لمدة يوم1

:تربة زراعية منقولةهـ( سم للمسطحات الخضراء25 تربة زراعية منقولة تغرس بسمك 3م 400

لجور األشجار والشجيرات.3م 1 سم ألحواض الزهور و50و:العمالةو(

ABE-2012-024-RA

عامل لعمل الجور وفرش التربة الزراعية ثم زراعتها لمدة يوم واحد.25 (1( عالم للصيانة بعد الزراعة.2

أما حدائق المدارس فيراعى فيها ما جاء في حدائق النوادي . كما أن حدائق7-4-4 الميادين يراعى فيها ماجاء بحدائق النوادي ما عدا البرجوالت وتخفيض عدد األشجار

.والشجيرات إلى النصف:شبكة الهاتف 7-5 خ��ط لألس��تعمال الم��نزلي و3500يتم توريد وتركيب سنترال أوتوماتيكي لع�دد 7-5-1

خ��ط ت��ورد على4000 خط لالستعماالت االدارية أي بطاق��ة أجمالي��ة ق��درها 500 خ��ط1000 خط والمرحلة الثانية 2000مراحل يكون نصيب المرحلة األولى منها

خط. على أن تعطى للمنطقة رقم خاص يتم منه االتصال1000والمرحلة الثالثة بالخطوط الداخلية، كما يمكن االتصال الخارجي للمنطقة على أساس نظام خاص

يوضع لذلك الغرض. تمتد كابالت الهاتف تحت ط��رق المش��اة في المخط��ط الع��ام وال��تي يبل��غ طوله��ا 7-5-2

م��تر ط��ولي وذل��ك بخالف التفريع��ات الخاص��ة بالمن��ازل والمب��اني20000ح��والي من��اطق فرعي��ة بنفس تقس��يم المن��اطق6العام��ة على أن تقس��م المنطق��ة إلى

666الفرعية لشبكة الكهرباء ويوضع لكل منطقة مجم��ع للخط�وط يس�ع ك�ل منه�ا خط بالمواصفات العالمية مع وضع مأخذ لكل بلوك من المخطط العام.

أم��ا خط��وط التلكس والالس��لكي فتؤخ��ذ في االعتب��ار أثن��اء الدراس��ة التفص��يلية 7-5-3 لمكونات المشروع حيث أنها ال تخضع إلى الشبكات العامة للمرافق وأن ك��انت من

المستلزمات الضرورية لتوفير الخدمات في المنطقة.:اإلدارة والتنظيم/ 8

يحت��اج مث��ل ه��ذا المش��روع إلى تنظيم دقي��ق لإلدارة ش��امال الج��وانب الفني��ة 8-1 واإلدارية والمالية وذلك باعتب��ار المش��روع حي متكام��ل تت��وفر في��ه كاف��ة الخ��دمات اليومي��ة على مس��توى ع��الي من الكف��اءة والتنظيم ح��تى يش��عر الس��كان أنهم في منطقة تختل�ف ك�ل االختالف عن األحي��اء الجدي�دة ال�تي تق�ام عش�وائيا في من��اطق امتدادات المدن. فهن��ا تت��وفر وس��ائل األمن والطمأنين��ة على األطف��ال في ذه��ابهم وإي��ابهم من المدرس��ة االبتدائي��ة أو اإلعدادي��ة كم��ا تت��وفر لجمي��ع فئ��ات الس��ن في المستويات االجتماعية مختلف وسائل الترفيه التي تتناسب مع القيم اإلسالمية. كما تتوفر للسكان كافة النوعيات من البضائع االس��تهالكية اليومي�ة. ب�ل وأن حجم الحي السكني يمكن أن يس�اند جمعي�ة اس��تهالكية تعاوني��ة ت�وفر ألعض��ائها البض�ائع بس��عر المجلة. كم��ا أن إدارة الم��دارس ال��تي تعم��ل تحت إش��راف وزارة التربي��ة والتعليم يمكن أن تتم تحت مجالس إدارة من سكان الحي ، ه��ذا فض��ال على أن إدارة الحي نفس��ه تخض��ع هي األخ��رى لمجلس إدارة من س��كان الحي يعم��ل على توف��ير كاف��ة الخدمات الترفيهية والبيئية من صيانة ونظاف��ة وتش��جير تق��وم به��ا األجه��زة المحلي��ة للحى سواء كانت الصيانة داخل المساكن أو خارجها شاملة جمي��ع االجه��زة الص��حية والكهربائي��ة وتك��ييف اله��واء واله��اتف واألث��اث والترميم��ات وال��دهانات وغ��ير ذل��ك بأسلوب تعاوني يخفف عن األعباء المالية للسكان على توفير كاف��ة وس��ائل الج��ذب

لسكان الحي.

ABE-2012-024-RA

أما في أثناء المراحل التنفيذية للمشروع ف��أن ب�رامج العم��ل تحت�اج إلى تنظيم8-2 دقيق بحيث يتم بناء هذه المراحل على فترات تكون كل منه�ا وض�عا متك��امال تت��وفر فيه كافة الخدمات للسكان األمر الذي يحت��اج إلى تنظيم دقي��ق في ط��رق اإلنش��اء الذي يراعيه التخطي��ط الع��ام للمنطق��ة. وبحيث ال يش��عر الس��كان في ك��ل مرحل��ة بمشاكل اإلنشاءات للمراحل التالية وهذا يستدعي مرونة كافي��ة في تط��وير عناص��ر المنطقة يظهر في التصميم العضوي لهذه العناصر بحيث يخفف من األعب��اء المالي��ة في المراحل اإلنشائية األولى للمشروع. وقد روعي هذا االتجاه في التقس��يم الع��ام للموقع ثم في التصميم المعماري لمكوناته وعناص��ره المختلف��ة وش��بكات المراف��ق

والطرق التي تخدمه. وتبدأ المرحلة األولى من التنظيم اإلداري للمشروع بإنشاء إدارة عامة بها مكتب فنى 8-3

خاص لإلشراف على ما يأتي:إعداد الدراسات األولى ودراسة الجدوى للمشروع.(1إعداد الدراسات االبتدائية والتفصيلية وتحديد المراحل التنفيذية المختلفة.(2إعداد المواصفات والعقود الخاصة بطرح المشروع للتنفيذ.(3 تنسيق العمل بين االستشاريين والمقاولين بما يضمن التكامل العضوي للمشروع(4

في مراحل إنشاءه.تنظيم و توفير العمالة والمواد الالزمة للمراحل الزمنية لإلنشاءات.(5إدارة الموقع وتنظيمه على مدى المراحل الزمنية.(6متابعة األعمال الجارية بأسلوب علمى يساعد على دفع عجلة التنفيذ.(7 وضع القواعد التنظيمية واللوائح التخطيطية لإلنشاءات العامة والخاصة والمرافق(8

والخدمات.إعداد وإدارة مرفق البناء في مكان مناسب بالموقع.(9االتصال بالجهات الفنية في البلديات واإلسكان والمالية والتنسيق بينها.(10 ينشأ في اإلدارة العامة للمشروع مكتب إداري ومالي يقوم باإلشراف على ما 8-4

يأتي: وضع النظم المالية لتمويل المكونات المختلفة للمشروع سواء عن طريق(1

الدولة أو البنوك أو صندوق التنمية العقارية. وضع النظم المالية الخاصة بالبيع أو التأجير أو التمليك والتسجيل بالنسبة(2

للمنتفعين. وضع النظم المالية واإلدارية لتشغيل السوق التعاونية أو النوادي الترفيهية أو(3

مجمع الصيانة والخدمات التعاونية أو المدارس االبتدائية واإلعدادية.تنظيم التحصيل الخاص باستهالك المياه أو الكهرباء أو الهاتف.(4 تنظيم حمالت النظافة للمساكن والشوارع مع تنظيم تشغيل األجهزة واآلالت(5

وصيانتها. رعاية تشجير الشوارع والمساحات الخضراء واستعمال المياه المعالجة من(6

المجاري.تأمين أسباب الحراسة واألمن للمناطق السكنية والمباني والمرافق العامة.(7

ABE-2012-024-RA

تنظيم العالقات العامة وطبع المطبوعات الخاصة بالمشروع وشروط البيع أو(8 التأجير أو التمليك ومزايا المجتمعات المتكاملة ثم استقبال المنتفعين وتنظيم

زيارة الموقع واالطالع على المنشآت. تنظيم انتقال السكان من المشروع إلى مركز المدينة عن طريق وسائل نقل(9

خاصة شامال وصول الطلبة إلى المدارس الثانوية أو الجامعات. توظيف العاملين والفنيين الالزمين للمشروع ورعايتهم وتنظيم معيشتهم(10

ووسائل انتقالهم. بعد االنتهاء من المشروع يتم تنظيم إدارة المشروع للقيام بأعمال المتابعة الفنية 8-5

للمنش��آت وص��يانة المراف��ق وتش��غيل الخ��دمات العام��ة بج��انب الش��ئون المالي��ة توضح أس��لوب العم��ل فيManualsواإلدارية للمشروع. ويوضع لذلك كتيبات عمل

النواحي الس��ابقة والتوص��يف ال��وظيفي للع��املين والش��روط وااللتزام��ات الخاص��ة بالشراء والبناء أو التأجير أو التمليك ونظم المحاسبة والتحصيل وتش��غيل المراف��ق

والخدمات العامة وصيانتها. تعد إدارة المشروع كتيبات تح��دد الل��وائح التنظيمي��ة للمب��اني والمنش��آت في ك��ل 8-6

منطقة من المشروع سواء من النواحي اإلجرائية والتصميمية واستخراج التراخيص واحتياطات األمن والحريق وشروط البناء واالرتفاعات والردود ومواد التش��طيب أو الشروط الصحية والبيئية والمواصفات العام��ة إلنش��اء الط��رق والمراف��ق ومواق��ف السيارات والتشجير وتنسيق المواقع واستعماالت المياه ومعالجتها ثم المواص��فات

العامة ألعمال الكهرباء والتكييف والعزل والحرارة والصوت. يتولى إدارة المشروع مجلس إدارة يض��ع السياس��ات العام��ة للخط��وات التنفيذي��ة 8-7

ويعتمد اللوائح التنظيمية ويضع الميزانيات السنوية ويت��ابع التق��ارير النص��ف س��نوية ويعين المحاس��ب الق��انوني كم��ا يعتم��د تع��يين الم��دير الع��ام للمش��روع ويعطي��ه الصالحيات التي تساعد على حسن سريان العمل واتخاذ القرارات وذل��ك في ض��وء

التوصيف الوظيفي والصالحيات اإلدارية والمالية التي يعتمدها مجلس اإلدارة. يق��وم الم��دير الع��ام للمش��روع بتع��يين الع��املين في إدارة المش��روع من فن��يين 8-8

وإداريين ومحاسبين وعمال تشغيل وصيانة باألسس وسلم المرتبات ال��تي يعتم��دها مجلس اإلدارة. ويقوم باإلشراف على مستوى األداء للعاملين س��واء في اإلنت��اج أو بالنسبة لبيئة العمل والسلوك والمظهر العام للمشروع مع إيجاد الصلة الوثيق��ة بين إدارة المش���روع والمنتفعين من الس���كان والس���هر ال���دائم على راحتهم وتأدي���ة

الخدمات لهم بسرعة وبإتقان. فى المراح��ل المتقدم��ة من المش��روع يمكن أن يض��م مجلس اإلدارة ممثلين عن 8-9

السكان والبلدية واإلسكان وذلك بهدف تدعيم العالقة بين السكان وإدارة المشروع والتعب��ير عن رغب��اتهم المتج��ددة وزي��ادة مس��اهماتهم فى الخ��دمات التس��ويقية والترفيهي��ة ووس��ائل اإلنتق��ال مم��ا ي��وفر عليهم كث��يراً من الجه��د والم��ال ويض��من

الرعاية المستمرة للمشروع .:دراسة الجدوى االقتصادية/ 9

ABE-2012-024-RA

أن الهدف من دراسات الجدوى االقتصادية هو حصر كافة التكاليف الضرورية لتنفيذ 9-1 المشروع والفوائد الناجمة عنه لمعرفة عما إذا كان المشروع سوف يكون مجديا من

الناحية االقتصادية أو أن تكاليف تنفيذه تفوق العائد منه وبذلك يثبت عدم جدواه. تنقسم التكاليف والفوائد إلى تكاليف وفوائد مادية ملموسة وأخرى غير ملموسة أو 9-2

غير مباشرة فالتكاليف المباش�رة هي التك��اليف األولي��ة الض��رورية إلقام��ة المش�روع وإقامة المنشآت وتوفير المعدات وخالفة. وهناك تكاليف الصيانة والتشغيل التي ق��د يتطلبها المشروع أثناء فترة قيامه وتوفيره للخدمات التي من أجله��ا أقيم ونف��ذ وهي ضرورية الستمرارية تلك الخدمات وعلى مستوى معين. أما التكاليف الغير مباش��رة فهي التي قد تنجم عن تنفيذ المشروع في صورة غير مباشرة وهي ال��تي تظه��ر في صورة اآلثار االجتماعية التي تنتج عن تنفيذ المشروع وهو م��ا يجب حص��رها في ه��ذه الدراسات حتى يمكن تقييم المشروع بصورة واقعية. وتظه��ر ه��ذه اآلث��ار في توف��ير احتياج��ات الس��كان من ض��روريات الحي��اة والتزاماته��ا األساس��ية وك��ذلك في رف��ع وتحس��ين مس��توى البيئ��ة وم��ا ينتج عن ذل��ك من فوائ��د أخ��رى الب��د من أخ��ذها في الحسبان وقياسها في دراسة الجدوى هذا ولم تؤخ��ذ المس��احة المخصص��ة للمن��اطق الترفيهية في االعتبار في دراسة الجدوى وذلك ألن حساب تك��اليف إنش��اء المن��اطق الترفيهية وتشغيلها وصيانتها سوف يعتمد إلى حد كبير على نوعية المنش��أت وطبيع��ة

الموقع األمر الذي يستدعي دراسة خاصة أضافية تختلف باختالف الموقع. لما كان المشروع اإلرشادي للمنطقة السكنية ق��د ب��نى على أس��اس مجموع��ة9-3

من االفتراضات في حدود المعايير التخطيطية التي تتناسب م��ع م��دن المملك��ة العربي��ة الس��عودية فق��د تم وض��ع االفتراض��ات الخاص��ة بس��عر األرض خ��ارج المنطقة المخططة أو المبنية للمدن وك��ذلك تك��اليف المب��اني فيه��ا على النح��و

التالي: متوس���ط س���عر الم���تر المرب���ع لألرض في

أطراف المدينة ريال150

ريال350تكاليف المتر المربع للمرافق العامة والطرق تك��اليف الم��تر المرب��ع للمب��اني الس��كنية في

المحور التجاري ريال3000

تك��اليف الم��تر المرب��ع للمب��اني الس��كنية فيالمجموعات الكبيرة

ريال3500

ريال4000تكاليف المتر المربع من المباني العامة. ريال500سعر بيع المتر المسطح من أراضي الفيالت

س���عر بي���ع الم���تر المس���طح من أراض���يالمجموعات السكنية

ريال600

سعر بيع المتر المس��طح من أراض��ي المح��ورالتجاري

ريال700

سعر بيع المتر المس��طح من أراض��ي المب��انيالعامة.

ري���������������������ال ري���������������������ال1000

ABE-2012-024-RA

هناك عدة مرادفات لتمويل المشروع وتنفيذه واإلشراف على أدارته وتشغيله وصيانته: 9-4:المرادف األول 9-4-1

أن تق��وم الدول��ة ممثل��ة في وزارتي اإلس��كان والبل��ديات بش��راء األرض وم��د المراف��ق العام��ة وإنش��اء مب��اني الخ��دمات والمب��اني العام��ة في مرك��ز الحي والمب��اني التعليمي��ة وك��ذلك بن��اء اإلس��كان في المح��ور التج��اري والمجموع��ات السكنية الكبيرة ثم تقوم ببيع قطع األراض��ي المخصص��ة للفيالت باعتب��ار س��عر

ري�ال ثم بع�د ذل�ك توك�ل المش�روع إلى ش�ركة متخصص�ة500الم�تر المرب�ع إلدارته وصيانته.

في هذه الحالة سوف تبلغ تكاليف المشروع على ضوء التقديرات السابقة كما يأتي: ريالx 150 254,640,000م1,697,600ثمن األرض بخالف مناطق الترفيه

ريالx 350 564,160,000م1,697,600تكلفة المرافق العامة ريال7200x4000= 28,800,000تكلفة مباني المركز الحضري

ريال1200x4000= 4,800,000تكلفة مباني المركزين الفرعيين ريال14896x4000= 59,588,000تكلفة بناء المدارس

ريال63554x3000= 190,662,000تكلفة إسكان المحور التجاري ريال80,000x3500= 280,000,000تكلفة المجموعات السكنية الكبيرة

ري����ال1,412,650,000مجموع التكاليف)أ(

ريال709,950x500= 354,975,000العائد من بين القطع المخصصة للفيالت العائد من بي��ع المب��اني الس��كنية في المح��ور التج��اري

% من التكاليف =20بزيادة ريال228,794,400

ريال40300x700 = 28,210,000العائد من بيع أراضي المحور التجاري العائ��د من بي��ع المجموع��ات الس��كنية الكب��يرة بزي��ادة

% من التكاليف20 ريال336,600,000

ريال129600x600= 77,760,000العائد من بيع أراضي المجموعات السكنية ري����ال1,026,339,400مجموع العائد

)ب( معنى ذلك أن قيم��ة م��ا تتحمل��ه الدول��ة في المش��روع

) أ- ب( = ريال386,310,600

% من ســعر األرض المباعــة تــدفع5أما إدارة المشروع وصيانته فتقدر بنســبه سنوياً كرسوم بلدية تعود للدولة تبلغ قيمتها:

ريال354,975,000x5%=17,747,750ثمن ارض الفيالت ريال28,210,000x5%=1,410,500ثمن أراضي المحور التجاري

ريال77,760,000x5%=3,888,000ثمن أرض المجموعات السكنية

ABE-2012-024-RA

مجم���وع العائ���د س���نوياً كعوائ���دلإلدارة

ريال23,045,250

عاما وتتحمل الدولة تشغيل17وهو يغطي ما تتحمله الدولة في إنشاء المشروع على مدى وصيانة المباني العامة.

المرادف الثاني:9-4-2 أن تقوم الدولة ممثلة في وزارتي اإلسكان والبلديات بشراء األرض وم��د المراف��ق وإنش��اء مباني الخدمات والمباني العامة في مركز الحي ومب��اني اإلس��كان في المح��ور التج��اري ثم تق��وم ب��بيع قط��ع األراض��ي المخصص��ة للفيالت والمجموع��ات الس��كنية الكب��يرة ثم مب��انيوأراضي المحور التجاري ثم بعد ذلك توكل المشروع إلى شركة متخصصة إلدارته وصيانته.

=280,000,000-1,412,650,000في ه��ذه الحال��ة س��وف تبل��غ التك��اليف الكلي��ة للمش��روع: ريال )أ(1,132,650,000

وسوف يبلغ العائد من بيع األراضي ما يأتي:- ريال709,950x500=354,975,000األراضي المخصصة للفيالت

ريال129,600x600=77,760,000األراضي المخصصة للمجموعات السكنية العائ��د من مب��اني المح��ور التج��اري بزي��ادة

20% ريال228,794,400

ريال28,210,000العائد من بيع أراضي المحور التجاري ريال )ب(689,739,400مجموع العائد

ومعنى ذلك أن قيمة ما تتحمل��ه الدول��ة في المش��روع س��وفتبلغ )أ- ب( =

ريال442,910,600=689,739,400 – 1,132,650,000 % من سعر األرض المباعة ت��دفع س��نويا5أما تكاليف إدارة المشروع وصيانته فتقدر بنسبة

ريال سنويا وهو يغطى ما تتحمله الدولة في23,045,250كرسوم بلدية تعود للدول وتبلغ عاماً وتتحمل الدولة تشغيل وصيانة المباني العامة.20إنشاء المشروع على مدى

:المرادف الثالث 9-4-3 أن تقوم الدولة ممثلة في وزارتي اإلسكان والبلديات بشراء األرض ومنها المراف��ق العام��ة وإنشاء المباني العامة في مركز الحي والمركزين الفرعيين ومباني المحور التجاري ثم بي��ع قطع األراضي المخصصة للفيالت وأراضي المجموعات السكنية الكبيرة ثم أراض��ي ومب��اني المحور التجاري وكذلك األراض��ي المخصص��ة للم��دارس ثم يوك��ل المش��روع بع��د ذل��ك إلى

شركة متخصصة إلدارته وصيانته.

ABE-2012-024-RA

في هذه الحالة سوف تبلغ تكاليف المشروع الكلية: ريال11,073,062,000 ( = 59,588,000 + 280,000,000 – ) 1,412,650,000

وس���وف يبل���غ العائ���د من بي���عاألراضي ما يأتي:

ريالx 500= 354,975,000 709,950أراضي الفيالت ريالx 600=77,760,000 129,600أراضي المجموعات السكنية

ريال18,100x 1000=18,100,000أراضي المدارس العائ��د من بي��ع المح��ور بزي��ادة

20% ريال228,794,400

العائ��د من بي��ع أراض��ي المح��ورالتجاري

ريال28,210,000

ريال707,839,400مجموع العائد ومعنى ذلك أن قيمة ما تتحمل��ه الدول��ة في المش��روع س��وف

تبلغ ) أ-ب(= ريال365,222,600

% من سعر األرض المباعة ) فيما عدا األراض��ي5أما إدارة المشروع وصيانته فتقدر بنسبة ري��ال وه��ذا23,045,250المباعة للمدارس ( تدفع سنويا كرسوم بلدية تعود للدولة وتبلغ:

س��نة وتتحم��ل الدول��ة تش��غيل16يغطي ما تتحمله الدولة في إنشاء المش��روع على م��دى وصيانة المباني العامة.

وهكذا يظهر أنه كلما أقتص��ر دور الدول��ة على البني��ة األساس��ية للمش��روع م��ع تأكي��د 9-5 الطابع التخطيطي والمعماري للمحور التجاري والمركز الحضري كان ذلك أكثر ج��دوى من الناحية االقتصادية. ويصبح ربح الش��ركة الوطني��ة المش��رفة على تنفي��ذ المش��روع من قبل وزارتي اإلسكان والبل��ديات مس��تمدا من بي��ع األراض��ي المخصص��ة للفيالت أو

–�� 432,635,000المجموعات السكنية الكب��يرة.. وه��و م��ا يبل��غ 254,640,000= % أو أقل من ذلك إذا إرتفع سعر المتر من70 ريال أي بنسبة حوالي 177,995,000

ري��ال للم��تر ح��تى225 ريال بحيث ال يزيد الس��عر عن 150شراء أرض المشروع عن % وذل�ك باعتب��ار أن الدول�ة ت��وفر13,3 ريال أى بنسبة ح�والى 810,000يصبح الربح

المراف��ق العام��ة في ك��ل ح��ال ه��ذا باإلض��افة إلى ال��ربح ال��ذي تحقق��ه الش��ركة منالتشغيل والصيانة وتوفير الخدمات التجارية والترفيهية.

الفوائد الغير مباشرة الناتجة عن إنشاء مشروع المنطقة السكنية: 9-6 هناك عدد من الفوائد والمزايا الغير مباشرة والغ��ير مادي��ة الناتج��ة عن إنش��اء مش��روع المنطقة السكنية وال��تي عن��د أخ��ذها في االعتب��ار ومحاول�ة ترجمته��ا إلى فوائ��د مادي��ة

ABE-2012-024-RA

ملموسة سوف تجعل من المشروع مشروعا ناجحا يعود بفائدة على المنطقة وبالتالي على المواطن السعودي وحص��ر ه��ذه الفوائ��د وتحدي��دها ض��روريا في ك��ل دراس��ة من دراسات الجدوى وال سيما في مشاريع اإلسكان والخدمات العامة والمرافق التي تقوم به��ا الدول��ة وتوفره��ا. ولكن حيث أن ع��دم توف��ير البيان��ات ال��تي تس��اعد على ترجم��ة الفوائد الغير مادي��ة الناتج��ة عن المش��روع فأنن��ا س��نكتفي بس��ردها م��ع تص��ور للقيم��ة

المادية التي قد ينتج عنها.

ويمكن حصر فوائد المشروع الغير مباشرة فيما يلي: تأثير تنفيذ المشروع على نفقــات الدولــة في إنشــاء المســاكن والمرافــق 9-6-1

:العامة س��وف ينتج عن تنفي��ذ المش��روع وف��ورات نتيج��ة لع��دم حاج��ة الدول��ة إلى توف��ير المساكن والخدمات العامة والمرافق من ش��بكات مي��اه ومج��اري وكهرب��اء والخ��دمات االجتماعية والتجارية المختلفة من م��دارس وأس��واق تجاري��ة لس��د حاج��ة مجم��وع من السكان بدال من السكان المقرر إيوائهم بالمنطقة السكنية. أن تك��اليف توف��ير األرض والمراف��ق العام��ة والمب��اني تق��ارب تل��ك ال��تي ق��درت في تك��اليف توفيره��ا لمش��روع المنطقة السكنية وبذلك يصبح المشروع ضرورة لسد حاجة السكان المتزاي��دة لمدين��ة جدة التي في حال عدم توفر مشروع المنطقة الس��كنية ف��أن على الدول�ة توف��ير تل��ك الخ��دمات على األق��ل بنفس التك��اليف ولكن غالب��ا تحت ظ��روف أق��ل من تل��ك ال��تي يوفرها مشروع المنطقة الس��كنية وال��تي ق��د ينتج عنه��ا مس��اوئ أو ع��واقب اجتماعي��ة

واقتصادية غير مرجوة.:التوفير في تكاليف االنتقال والمواصالت 9-6-2 لقد تضمن المشروع إنشاء مركز حضري ومركزين فرعيين لتوفير كافة احتياجات-

سكان المنطقة من مواد تموينية واستهالكية. كما صمم المشروع لكي ي��وفر كاف��ة احتياجات سكان المنطقة من الخدمات العامة. ويقل��ل ذل��ك من تك��اليف االنتق��ال

إلى المراكز التجارية األخرى. س��وف يت��وفر بالمنطق��ة الس��كنية كاف��ة الخ��دمات األخ��رى مث��ل الص��يدليات-

والمكتبات ... إلخ. بالمنطقة السكنية أربعة مدارس ابتدائي وإعدادي وحضانة لتوف��ير الدراس��ة ألبن��اء-

قاطني الحي من الجنسين ويوفر ذلك االنتقال إلى المدارس خارج المنطقة. يتوفر في المنطقة السكنية أماكن الترفية والمالعب التي تفتقر في معظم األحياء-

السكنية بمدن المملكة. ويوفر ذلك االنتقال والمواصالت إلى المناطق الترفيهيةأن وجدت خارج الحي السكني المتكامل.

وسوف ينتج عن ذلك:

ABE-2012-024-RA

:الوفورات في استهالك وقود السياراتأ ( إن توفر الخدمات اليومية بالمنطقة السكنية سوف يخف��ف من الض��غط ال��ذي ك��ان سيس��ببه ع��دد س��يارات ق��اطني المنطق��ة الس��كنية على ش��بكة الط��رق والمواصالت بالمدينة والذي كان سوف يتسبب في زيادة المس�تهلك من الب�نزين

وذلك يمكن تصوره من خالل المثال اآلتي: يحسب الوقت التقديري المستغرق لقطع مسافة من حي س��كني إلى وس��ط-

المدينة ومن واقع إحصائيات المدينة وأث��ر زي��ادة ع��دد الس��يارات على حرك��ة المرور يمكن التوص��ل إلى أث��ر األل��ف س��يارة ال��تي تمث��ل الزي��ادة في حرك��ة المرور في حالة عدم توفر المشروع على الضغط بوسط المدين��ة وأث��ر ذل��ك على زيادة الوقت المستغرق لقطع المسافات وبالتالي االس��تهالك الزائ��د في

البنزين. الوقت المتوفر اليومي = المدةxعدد السيارات بمدينة جده

ويمكن التوصل إلى الوفورات في اس�تهالك وق�ود الس�يارات بحس�اب مع�دل استهالك السيارة في الوقت الزائد أو اإلضافي الناتج عن تعطل حركة المرور

كم / س��اعة بوس��ط50بفترة معينة وذلك على أساس سرعة الس��يارة بواق��ع المدينة.

:الوفورات في استهالك السيارة ( ب نتيجة لسرعة حركة الم�رور الناتج�ة عن انخف�اض حرك��ة الم�رور على ش��بكة الطرق والمواصالت أن ينخفض معدل استهالك الس��يارة نفس��ها بنفس قيم��ة الوقت المتوفر يحسب ذل��ك على أس��اس مع��دل اس��تهالك الس��يارة الس��نوي

ألف كيلو سنويا وهو متوسط االستعمال25الناجم عن قطع السيارة لمسافة السنوي للسيارة وتحويل ذلك إلى قيمة مادية نقدية والتي عن طريقه��ا يمكن حساب الوقت الزائد المستغرق في قط��ع المس��افات نتيج��ة لزي��ادة الض��غط

على شبكة المرور. وبالتوصل إلى متوس��ط س��رعة الس�يارة في المدين��ة يمكن معرف��ة المس�افة التي كان يمكن قطعها في حالة انخفاض الضغط على شبكة الطرق والم��رور مض��روبا في متوس��ط اس��تهالك الس��يارة في كيلوم��تر يمكن الحص��ول على

االستهالك الزائد للسيارة الواحدة في اليوم الواحد. انه باإلضافة إلى الوفورات ال�تي س��وف تنتج عن اإلقالل في مع��دل اس��تهالك

السيارات فأن هناك عوائد أخرى يمكن اختصارها فيما يلي: التوفير في إجمالي معدل المنصرف الستيراد السيارات نتيج�ة النخف��اض مع�دل-

استهالك عدد معين من السيارات وبالت��الي ض��رورة اس��تبدالها وك��ذلك تك��اليفالخدمات المرتبطة باالستيراد من شحن ومصاريف إدارية.

تأثير انخفاض مع��دل اس��تيراد الس��يارات كس��لعة اس��تهالكية في زي��ادة إمكاني��ة- اس��تيراد اآلالت والمنتج��ات الض��رورية األخ��رى الالزم��ة النج��از وتحقي��ق خط��ط

ABE-2012-024-RA

التنمية االقتصادية والعمرانية التي تقوم بها الدول��ة نتيج��ة لتخفي��ف األعب��اء علىالمرافق والخدمات.

تأثير انخفاض حركة المرور الناتج عن إنشاء المنطقة السكنية على 9-6-3:انخفاض معدل الحوادث

نتيجة النخفاض حركة المرور بمدينة جده وما حوله بسبب جذب المنطق��ة الس��كنية نس��مه ال��ذين في حال��ة ع��دم وج��ود المش��روع واكتفائ��ه ذاتي��ا من ناحي��ة900ل

الخدمات االجتماعية واالقتصادية كان من المتوقع لهم اإلقامة بجده وما حولها ف��أن ذلك سوف يتسبب في انخف��اض حجم الم��رور بالمدين��ة وانخف��اض نس��بة االزدح��ام

والذي سوف ينتج عنه وفورات يمكن تصورها فيما يلي: الوف�ورات الناجم��ة عن اإلقالل من تك��اليف إص��الح وص�يانة الس�يارات المص��ابة في-

الحوادث. اإلقالل من إصابات األشخاص ونس��بة الوفي��ات الناتج��ة عن ح��وادث الم��رور ويتض��ح-

ذلك في القيمة المادية بج��انب المعنوي��ة ال�تي تنتج عن ذل��ك وال�تي تتمث��ل في أث��ر فقدان نسبة من أعضاء المجتمع على اإلنتاج والخسارة التي تتكب��دها الدول��ة نتيج��ة ذلك ونتيجة فقدان عنصر اقتصادي هام. وأن كانت تل��ك الخس��ارة تختل��ف بطبيع��ة الشخص المصاب نتيجة مستواه العلمي ودوره في المجتمع إال أن اآلالم االجتماعية الناتجة عن فقدان الفرد بالنسبة لعائلته والمجتمع المحيط به قائم��ه م��ع أن القيم��ة

المادية التي ترتبط بذلك يصعب حسابها. هذا باإلضافة إلى تك��اليف العالج والخ��دمات المرتبط�ة ب��ذلك على المنص��رف الع��ام-

للدولة في مجال الطب. تأثير انخفاض معدل استيراد السيارات كسلعة استهالكية في زيادة أمكاني��ة اس��تيراد-

اآلالت والمنتجات الضرورية األخرى الالزمة إلنجاز وتحقيق خطط التنمية االقتصادية والعمرانية واالجتماعية التي تقوم بها الدول��ة نتيج��ة لتخفي��ف األعب��اء على المراف��ق

والخدمات.

:تأثير المشروع على النواحي االجتماعية لسكان المنطقة 9-6-4 هناك فوائد اجتماعية سوف تنتج عن توطين مجموعة سكانية متجانسة اجتماعيا في منطقة واحدة مما له أث��ره من الناحي��ة النفس��ية والمعنوي��ة للس��كان.. وه��ذا يتض��ح كذلك في اإلقالل من الحوادث والجرائم االجتماعية التي قد تنشأ من س��اكني أس��ر

غير متجانسة اجتماعيا في حي أو في منطقة سكنية مجاوره. لحساب تلك الفوائد يمكن تقدير القيمة النقدي��ة للفوائ��د النفس��ية الناتج��ة عن ذل��ك وك��ذلك الناتج��ة عن اإلقالل من ظ��اهرة الجريم��ة في المجتم��ع وقم��ة الطمأنين��ة

واالستقرار االجتماعي الناجم عن ذلك.

الفوائد الناتجــة من اســتخدام وســائل الترفيــه المتــوفرة بالمنطقــة 9-6-5:السكنية

ABE-2012-024-RA

ينتج عن االستغالل واالستفادة من وسائل الترفيه المت��وفرة في المنطق��ة الس��كنيةما يلي:

أ ( قضاء وقت ممتع في أوقات العطالت وأوقات الفراغ. ب ( االقالل من حاالت العقد النفسية وحاالت االكتئاب التي قد يمر بها الف��رد نتيج��ة عدم توفر وسائل الترفيه سواء الحالة الصحية مما ينتج عنه ضعف إنتاجية الموظ��ف

عالوة على تكاليف العالج التي سوف تنتج عن ذلك. ج( زيادة في إنتاجية الموظف نتيجة لتخلل أوقات الترفي��ه لف��ترات العم��ل مم��ا ينتج

عن استعاده لنشاطه ومقدرته على البذل والعطاء.د( اإلقالل من احتمال قضاء اإلجازات بالخارج.

ويمكن تصور الوفورات المادية الناجمة عن ذلك فيما يلي: بالنسبة للقيمة التي يعطيها الفرد ألوقات الترفي�ه فهي تختل�ف من ف�رد آلخ�ر ولكن-

العائد المادي الذي يعود على الدولة لقاء ذلك يتضح في الفائدة الناتجة عن تحس��ن األحوال النفسية لألفراد وكذلك األحوال الصحية فيمكن حساب ذل��ك بإعط��اء قيم��ة مادية لهذه الفائدة مبنى على القيمة ال��تي يعطيه�ا المجتم��ع لص��حة وس��المة الف��رد ويمكن حساب أث��ر ذل��ك على تحس��ن ص��حة الف��رد واإلقالل من ت��ردد األف��راد على

األطباء والمستشفيات والوفورات الناتجة عن توفير نفقات العالج واألدوية ... إلخ. زيادة إنتاجية الموظف يمكن حسابها بإعطاء قيمة تقديرية لمعدل الزيادة في اإلنتاج-

التي قد يسببها الموظف المقيم بالمنطقة السكنية. إعطاء معدل النخفاض نسبة قضاء العائالت عطالتهم بالخ��ارج وم��ا ي��وفره ذل��ك من-

رأس الم��ال ال��ذي ينف��ق خ��ارج البالد عالوة على مص��اريف الس��فر والنفق��ات على المشتروات األجنبية وما قد ينتج عن ذلك من ضياع لموارد الدولة.... ويمكن أعطاء

نسبة تقديرية لمعدل االنخفاض وكذلك معدل اإلنفاق لألسرة حسب دخل األسرة.

:االقتصاديات الناتجة من زيادة حجم وتوحيد اإلنتاج 9-6-6 االقتصاديات في توفير مكونات المساكن من نوافذ وأبواب نتيجة إنتاج كميات كب��يرة منها ذات مقاييس موح��ده. ه��ذا ال يخفض من تك��اليف إنت��اج الوح��دة فحس��ب ب��ل كذلك ينتج عن اختصار الوقت الالزم إلنتاج المكون��ات وبالت��الي في الف��ترة الزمني��ة

التي سوف يستغرقها إنهاء المشروع.

أثر المشروع على تخفيف حدة التضخم بمدينة جده 9-6-7

ABE-2012-024-RA

: واالرتفاع في أسعار إيجارات الشقق وأسعار المساكن سوف يكون نتيجة إيواء المنطقة السكنية على حوالي تسعة آالف نس��مة أن يس��اهم ذل��ك في تخفي��ف الض��غط على المس��اكن والمس��اهمة في تخفي��ف ه��ذه المش��كلة وبالت��الي في المس��اعدة على تخفي��ف ح��دة ارتف��اع اإليج��ارات وأس��عار العق��ارات واألراضي الذي يؤدي بدورة إلى زيادة حدة التضخم التي تح��اول الدول��ة الح��د منه�ا. كما يساعد الدول��ة ك��ذلك على القي��ام بمش��روعات تط��وير المن��اطق الغ��ير ص��الحة

للسكن في المدينة.

ABE-2012-024-RA