Upload
alina-t
View
31
Download
4
Embed Size (px)
DESCRIPTION
eficienta economica investitie calcul indicatori tehnico-economici
Citation preview
STUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4ESTUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4E
CAPITOLUL 6
EFICIENŢA ECONOMICĂ A INVESTIŢIEI
7.1 Noţiuni generale
Evaluarea proiectului de investiţii reprezintă o activitate distinctă în procesul de
pregătire, de elaborare a oricărei decizii de investiţii, indiferent de anvergura proiectelor. Ea
este destinată să asigure fundamentarea tehnico-economică şi financiară a deciziilor de
investiţii, să pună în evidenţă eficienţa proiectului.
Evaluarea economică va trebui să arate în ce măsură va contribui proiectul la
dezvoltarea societăţii în general, şi dacă, sub acest aspect, se justifică resursele care se
cheltuiesc.Evaluarea proiectului oferă investitorilor şi băncilor informaţiile esenţiale şi de
detaliu necesare pentru adoptarea deciziilor în deplină cunoştinţă de cauză. Informaţiile
privind evaluarea eficienţei economice constituie suportul adoptării sau respingerii
proiectelor de investiţii
Eficienţa economică a devenit astăzi un criteriu de apreciere a activităţii în aproape
toate domeniile, deci şi în domeniul investiţiilor este o problemă esenţială sensul lingvistic al
noţiunii de eficienţă în general (adică a produce efectul util aşteptat). Aşadar eficienţa
reprezintă atributul oricărei acţiuni de a produce efectul util dorit.
În economia de piaţă, investiţia reprezintă o plasare de fonduri băneşti într-o acţiune,
într-un proiect, pentru a crea un spor de avuţie, un câştig la nivelul individului, dar şi pentru
societate. Pentru că prin investiţii se creează spor de avuţie, ele sunt în atenţia societăţii, a
întreprinderilor. În acest proces apare şi sensul contabil, adică alocarea unor sume de bani
disponibile pentru producerea unor bunuri de durată (achiziţionarea unor active fixe,
imobilizări).
Eficienţa economică a investiţiilor este o necesitate pregnantă, mai ales la nivelul
agenţilor economici, acolo unde există o idee pe deplin conturată a ceea ce trebuie realizat. Ea
necesită calcule corespunzătoare care sa reliefeze, nu numai dorinţa de investire ci, mai ales,
efectul economic şi financiar prevăzut a se obţine prin proiectare.
Accepţiunea cea mai des întâlnită pentru investiţie: cheltuială a unor sume băneşti în
momentul iniţial pentru a obţine efecte economice ulterioare în decursul timpului.
Orice activitate umană este în acelaşi timp consumatoare de resurse şi producătoare de
efecte. Pentru a fi eficientă din punct de vedere economic, o activitate trebuie să consume
resursele cât mai raţional, cu randamente cât mai mari.
163
STUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4ESTUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4E
Eficienţa economică reprezintă obţinerea efectelor economico-sociale utile în
condiţiile cheltuirii raţionale, economicoase a resurselor de toate categoriile, folosindu-se în
acest scop metode ştiinţifice de condiţionare şi organizare a activităţii productive.
Deci eficienţa economică este suportul rentabilităţii. O firmă este rentabilă dacă este
eficientă. Firma îşi asigură competitivitatea şi succesul pe piaţă dacă este eficientă.
La scara firmelor, eficienţa se exprimă prin nivelul productivităţii muncii, nivelul
costurilor unitare, deci al rentabilităţii.
Caracteristici ale eficienţei economice a investiţiilor
In domeniul investiţiilor trebuie să avem în vedere unele caracteristici ale eficienţei:
- eficienţa investiţiilor este sub impactul timpului (cheltuielile, efortul
investitional, au loc în prezent, iar efectele se obţin în perioada viitoare)
- eficienţa investiţiilor este o parte a întregii activităţi productive, ea depinzând
de fazele şi factorii procesului de producţie, cât şi de însuşi procesul investiţional
- eficienţa investiţiilor se manifestă atât în formă absolută, cât şi în formă
relativă.
Calculele de eficienţă economică şi calculele de eficienţă a investiţiilor necesită
stabilirea atât a cheltuielilor cât şi a efectelor, a rezultatelor.
Cheltuielile de investiţii se stabilesc cu rigurozitate, pentru că din momentul
concretizării lor în construcţii, ele devin ireversibile. Erorile săvârşite în privinţa estimării
cheltuielilor avute în vedere sunt costisitoare.
In domeniul investiţiilor se operează cu informaţii aproape certe privind cheltuielile
de investiţii, şi cu valori (mărimi) previzionate, referitoare la efectele ce se vor obţine.
Primele date referitoare la cheltuieli se determină cu suficientă exactitate, în timp ce
rezultatele sunt apreciate aproximativ, previzionate, avându-se în vedere incertitudinea şi
riscul lor.
Criterii de alegere a variantei de investiţii
In stabilirea variantei adoptate în proiect s-au avut în vedere o serie de criterii care, în
urma analizei, s-au dovedit a conferi investiţiei (proiectului) eficienţa maximă, şi anume:
1. perioada de construcţie (analizată atât din punct de vedere al duratei de
execuţie, cât şi a volumului fondurilor necesare investiţiei).
2. perioada de atingere a parametrilor proiectaţi
3. durata de recuperare a investiţiei
164
STUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4ESTUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4E
4. durata de serviciu a clădirii (soluţia adoptată asigură o durată de exploatare
maximă de 50 de ani, conform Normativului PI35/1999 şi a HGR 964/1998).
Indicatorii eficienţei economice a investiţiilor
În elaborarea lucrării de proiectare, proiectantul trebuie să ţină seama de o multitudine
de factori ce ar putea influenţa obiectivul proiectat, utilizând o gamă complexă de indicatori,
grupaţi după anumite criterii, pe baza cărora să poată ajunge la concluzii favorabile
investitorului.
Necesitatea utilizării unui număr adecvat de indicatori de eficienţă ce se obţin prin
calcule şi prelucrări ale informaţiilor incluse în documentaţie constituie premisa obiectivă şi
necesară deoarece un număr apreciabil de factori pot influenţa activitatea productivă a
obiectivului investit.
Priviţi, în general, ca instrumente de calcul care trebuie să analizeze raportul dintre
anumite mărimi, indicatorii economici sunt meniţi să dea o expresie cât mai exactă a oricărei
activităţi de investiţii şi a oricărei activităţi economice, din orice sector de activitate.
Conţinutul indicatorilor de eficienţă economică a investiţiilor.
Indicatorii aparţin instrumentarului folosit pentru măsura şi analiza eficienţei
economice a proiectelor de investiţii. Ei reprezintă caracteristici cantitative, mărimi cu ajutorul
cărora se exprimă nivelul eficienţei economice, în diverse modalităţi, aceştia exprimă compararea
costurilor necesare cu efectele preconizate.
Indicatorii de eficienţă economică a investiţiilor reprezintă o informaţie calitativă
nouă cu alt conţinut economic faţă de informaţia iniţială. Acest lucru permite investitorilor,
sau băncii care acodră creditul să cunoască şi să aprecieze gradul de utilizare raţională a
resurselor într-o variantă sau alta de proiect, ţinând seama de rentabilitatea financiară a
proiectului, investitorul aflând astfel durata de timp în care îşi recuperează capitalul investit.
Fără prelucrarea informaţiilor primare privind costurile şi efectele lor, fără calculul
indicatorilor de eficienţă, nu se pot analiza proiectele în mod complex, nu se poate aprecia
fiabilitatea acestora din punct de vedere economic şi financiar. Orice indicator de eficienţă
economică are o anumită capacitate de informare, şi exprimă un aspect al eficienţei
economice.
Cele mai frecvente modele pentru formularea indicatorilor de eficienţă economică a
investiţiilor sunt:
- raportul matematic EFECT/EFORT sau EFORT/EFECT
165
STUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4ESTUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4E
- diferenţa între veniturile totale şi costurile totale, luate în considerate pe
un interval de timp care să cuprindă durata de investiţie şi durata de
exploatare
- costurile totale de investiţii şi exploatare
- indicii de structură, atât pentru costuri, cât şi pentru efecte.
7.2 Calculul indicatorilor tehnici ai proiectului de investiţie
1. Gradul de ocupare al terenului
Se obţine prin raportarea suprafeţei construite la suprafaţa totala a terenului.
unde - suprafaţă construită
- suprafaţă teren
2. Gradul de utilizare a suprafeţei construite
Se calculează raportând suprafaţa desfaşurată la suprafaţa construită
unde - suprafaţă desfăşurată
- suprafaţă construită
3. Densitatea construcţiilor
Se obţine ca raport al suprafeţei desfăşurate faţă de suprafaţa terenului
unde - suprafaţă desfăşurata
- suprafaţă teren
4. Gradul de folosire a suprafeţei desfăşurate
Se obţine ca rezultat al raportului dintre suprafaţa utilă la suprafaţa desfaşurată:
166
STUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4ESTUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4E
unde - suprafaţă utilă
- suprafaţă desfăşurată
7.3 Calculul indicatorilor economici ai proiectului de investiţie
Valoarea investiţiei constituie un indicator de bază care se cuprinde în documentaţia
economică a lucrărilor de construcţii – montaj, şi în acelaşi timp o mărime de calcul pentru
stabilirea unor indicatori de eficienţă economică derivaţi.
Valoarea investiţiilor constituie un indicator de bază, fără de care calculul altor
indicatori este un non-sens.
Din calculul devizului a reieşit valoarea total general deviz TGD= 3.770.609 lei,
respectiv 919.660.92 Euro, din care valoarea instalaţiilor necesare clădirii s-a apreciat
conform tabelului de mai jos.
Terenul, în suprafaţă de 895.87 mp, se află în oraşul Constanţa. Luând în considerare
valorea investiţiei şi suprafaţa desfăşurată a construcţiei putem obţine un cost de construţie pe
mp: .
Investiţia specifică
Reprezintă un indicator valoric de bază, care poate oferi concluzii importante în
vederea luării deciziei de investiţie. Se exprimă ca raport între volumul valoric al investiţiilor
şi efectul obţinut ( in cazul de faţă numărul de apartamente)
unde - valoarea investiţiei
- număr de apartamente
Investiţia specifică / mp
unde - valoarea investiţiei
- suprafaţă desfăşurată
167
STUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4ESTUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4E
Rata de rentabilitate a proiectului de investiţie
Constituie un indicator de eficienţă a activităţii productive, exprimând capacitatea
firmei de a produce beneficii.
În experimentarea şi analiza eficienţei economice a investiţiilor, acest indicator se
foloseşte pentru compararea diferitelor variante de proiect.
Acest indicator s-a determinat pe baza valorii medii anuale a avantajului economic pe
care o conferă.
unde It - suma invesţiilor aferente proiectului de
investiţii
valoarea medie anuală a profitului
unde - beneficiul anual
Calculul se face ţinând cont de rata de actualizare de 16%.
unde P - valoarea încasărilor.
C - cheltuieli de exploatare.
- taxe asupra terenului, impozit pe cladire.
Se consideră o chirie de 625 Euro/apartament/lună
Cheltuieli de exploatare intr-un an se evalueaza astfel:
Nr
crtDenumire activitate Euro/an
1 Cheltuieli cu personalul 4000
2 Cheltuieli cu energia electrică 12900
3Cheltuieli cu materiale pentru
întreţinere a clădirii1000
4 Alte cheltuieli 2000
TOTAL CHELTUIELI 19900
- taxe asupra terenului, impozit pe cladire 7200 Euro/an
Pentru personal s-au luat in considerare două persoane angajate cu salariu de 700
lei pe lună pentru întreţinere şi curăţenie.
Nr. crt INDICATORI Valoare (Euro)
168
STUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4ESTUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4E
1. Investiţiile totale 919660.92
2. Beneficii anuale 112500
3. Cheltuieli anuale 27100
4. Durata de funcţionare (ani) 50
5. Coeficient de actualizare (%) 16%
Capitalul investit este constituit din 75% aportul beneficiarului si 25% credit bancar
cu o rată a dobânzii efectivă de 10%/an, rambursabil in 5 ani (dobânda se consideră fixă dar
în realitate va fi actualizată lunar).
Plata ratelor si a dobânzii aferente se efectueaza din primul an de la punerea în
funcţiune a obiectivului.
Valoarea sumei împrumutate: 919660.92 x 0.25 =229915.23 Euro.
Suma anuală ce trebuie rambursată se calculează cu formula:
Unde dobânda anuală efectivă
durata creditului
suma creditată
În acest caz, începând cu al 2-lea an se va plăti o rată anuală de 48520.85 euro.
Costurile anuale pe perioada rambursării vor fi de: 48520.85 + 27100 =75620.85
euro/an
Fluxul de numerar neactualizat va fi de: 112500 –75620.85 = 36879.15 euro/an
Valoarea rămasă de recuperat va fi de 919660.92 – 36879.15 x 5 = 735265.17 euro
Durata rămasă de recuperare va fi de: 735265.17/85400 = 8.6 ani
In concluzie durata de recuperare a investiţiei va fi de aproximativ 9 ani.
Profitul mediu va fi reprezentat de o medie ponderată:
Deci
Anul Costuri de
investiţii şi
anuale (€)
Valoarea
încasărilor
anuale (€)
Fluxul de
numerar
neactualizat
Factorul de
actualizare
0,16
Venitul net
actualizat sau
fluxul de
169
STUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4ESTUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4E
(€)numerar
actualizat ($)
1 -75620.85 112500 36879.15 0.862 31792.37
2 -75620.85 112500 36879.15 0.743 27407.22
3 -75620.85 112500 36879.15 0.641 23626.91
4 -75620.85 112500 36879.15 0.552 20368.03
5 -75620.85 112500 36879.15 0.476 17558.64
6 -27100 112500 85400 0.410 35051.77
7 -27100 112500 85400 0.354 30217.04
8 -27100 112500 85400 0.305 26049.17
9 -27100 112500 85400 0.263 22456.18
10 -27100 112500 85400 0.226 19358.78
11 -27100 112500 85400 0.195 16688.6
12 -27100 112500 85400 0.168 14386.73
13 -27100 112500 85400 0.145 12402.35
14 -27100 112500 85400 0.125 10691.68
Total -622004.25 1575000 952995.75 - 308055.5
*Costuri de investiţii şi anuale conţin rata + dobânda + costurile din exploatare.
**Factorul de actualizare se calculează astfel: unde a – rata de actualizare iar n –
anul de referinţă
pentru o perioada de 14 ani
Dezavantajul acestui indicator îl reprezintă faptul că profitul este considerat invariabil
pe întreaga durată de funcţionare(exploatare) a firmei, pe când în practică acesta cunoaşte
oscilaţii (de regulă mai mari la început).
Indicatorul rentabilităţii are o importanţă decisivă în luarea deciziei de investiţie,
întrucât arată dacă sunt acoperite (suportate) obligaţiile financiare în decursul funcţionării
obiectivului de investiţie. Pentru ca o investiţie să fie eficientă, trebuie ca rata rentabilităţii să
fie mai mare decât rata dobânzii, sau rata dividendelor acţiunilor, în cazul procurării
capitalului prin emiterea şi vânzarea de acţiuni.
Randamentul economic al investiţiei
170
STUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4ESTUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4E
Reprezintă randamentul economic generat de surplusul de profit care se
obţine din realizarea proiectului, după ce s-a recuperat investiţia. In cazul acestei
investiţii, surplusul de profit se obţine din al 15 an de funcţionare.
Anul Costuri cu investiţii, reparaţii şi,
întreţinere (Euro)
Valoare încasări
(Euro)15 27100 11250016 27100 11250017 27100 11250018 27100 112500.......... ........ .......
50 27100 112500Tot46
al
948500 3937500
Profitul final, R este
unde - profitul final (după recuperarea investiţiei) obţinut la 1 Euro
investit
- profitul anual
- suma investiţilor aferente proiectului
Dezavantajul ratei de profitabilitate a capitalului investit : nu evidenţiază în timp
importanţa sumelor, a valorilor privind incasările şi cheltuielile.
Durata de recuperare a investiţiei
Constituie unul din indicatorii cei mai concludenţi şi sintetici în aprecierea eficienţei
economice a investiţiei, şi reprezintă perioada de timp pe parcursul căreia suma profitului
atinge volumul investiţiilor prevăzute în proiect.
Durata de recuperare a investiţiei arată timpul în care sumele cheltuite ca investiţii vor
fi compensate prin profitul (beneficiul) anual.
unde -valoarea medie anuală a avantajului economic
- suma investiţilor aferente proiectului de investiţii
171
STUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4ESTUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4E
Angajamentul de capital
Exprimă costurile iniţiale ale investiţiei plus costurile ulterioare pentru punerea în
funcţiune şi exploatare.
Perioada de calcul a capitalului angajat este de 20-25 de ani.
Cunoaşterea angajamentului de capital prezintă interes pentru manageri, pentru a afla
răspunsurile la următoarele întrebări:
- valoarea totală actuală în raport cu angajamentul de capital (cash-flow)
- s-a investit în tehnologie performantă de execuţie şi/sau exploatare,
realizându-se astfel economii la costurile anuale de exploatare
- valoarea fondului de investiţii, şi modul de asigurare a fondurilor
necesare
AnCosturi de investiţii şi
exploatare (Euro)
Coeficient de
actualizare
Costuri de investiţii şi
exploatare actualizate (Euro)
1 27100 0.862 23362.12 27100 0.743 20139.73 27100 0.641 17361.84 27100 0.552 14967.15 27100 0.476 12902.76 27100 0.410 11123.07 27100 0.354 9588.88 27100 0.305 8266.29 27100 0.263 7126.010 27100 0.227 6143.111 27100 0.195 5295.812 27100 0.168 4565.313 27100 0.145 3935.614 27100 0.125 3392.815 27100 0.108 2924.816 27100 0.093 2521.4
172
STUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4ESTUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4E
17 27100 0.093 2173.618 27100 0.080 1873.819 27100 0.069 1615.420 27100 0.060 1392.5TOTAL 160671.6
Raportul dintre veniturile totale şi cheltuielile totale
Analiza raportului venituri/cheltuieli reprezintă concepţia fundamentală a evaluării
economice şi financiare a proiectelor de investiţii, şi permite compararea veniturilor cu
cheltuielile, prin raport sau diferenţă.
unde VTA – venituri totale actualizate
CTA – cheltuieli totale actualizate
Explicitare:
- dacă proiectul este eficient; pentru o mai mare siguranţă, se recomanda ca
întrucât s-ar putea ca pe viitor să apară conjuncturi nefavorabile
(scădere a preţurilor, concurenţă puternică, scumpiri la utilităţi)
- dacă, proiectul de investiţii nu produce beneficii, dar nici pierderi
- dacă proiectul este ineficient, şi va fi respins, situaţie în care nu se mai
elaborează celelalte analize bazate pe indicatori economici.
Nr
crt
Costuri de
investiţii şi
exploatare
anuale
Factorul de
actualizare
Costuri de
investiţii şi
exploatare
actualizate
Valoarea
încasărilor
anuale
Valoarea
încasărilor
anuale
actualizate
1 27100 0.862 23362.1 112500 96982.82 27100 0.743 20139.7 112500 83605.83 27100 0.641 17361.8 112500 72074.04 27100 0.552 14967.1 112500 62132.75 27100 0.476 12902.7 112500 53562.76 27100 0.410 11123.0 112500 46174.8
173
STUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4ESTUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4E
7 271000.354
9588.8 11250039805.8
8 27100 0.305 8266.2 112500 34315.49 27100 0.263 7126.0 112500 29582.210 27100 0.227 6143.1 112500 25501.911 27100 0.195 5295.8 112500 21984.412 27100 0.168 4565.3 112500 18952.113 27100 0.145 3935.6 112500 16338.014 27100 0.125 3392.8 112500 14084.515 27100 0.108 2924.8 112500 12141.816 27100 0.093 2521.4 112500 10467.117 27100 0.093 2173.6 112500 9023.318 27100 0.080 1873.8 112500 7778.719 27100 0.069 1615.4 112500 6705.820 27100 0.060 1392.5 112500 5780.9TOTAL 160671.6 __ 666994.6
Durata de realizare a investiţiei
Constituie un indicator natural de exprimare a eficientei economice a investiţiilor, care
se determină în funcţie de natura obiectivelor de investiţii, şi se compară cu duratele de
realizare cunoscute pentru diferite obiective. Mai exact, durata de realizare a investiţiei are în
vedere intervalul de timp de la momentul demarării etapei de proiectare, până la punerea în
funcţiune a obiectivului.
Durata de realizare a investiţiei cuprinde, într-un sens mai amplu, timpul necesar
realizării procesului in vestiţional, în ansamblul său, şi anume:
- perioada de proiectare
- perioada fluxului informaţional, avizare-decizie
- perioada de executare a lucrărilor de organizare de şantier
- perioada executării lucrărilor de construcţii-montaj
- perioada de probe tehnologice
- perioada de recepţie preliminară şi de punere în funcţiune
- perioada realizării parametrilor tehnico-economici proiectaţi174
STUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4ESTUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4E
Concret, durata de realizare a investiţiei se referă îndeosebi la perioada de timp dintre
începerea lucrărilor de organizare de şantier şi punerea în funcţiune. Aprecierea favorabilă a
duratei de realizare a investiţiei ţine de tendinţa de reducere a acesteia prin:
- pregătirea temeinică şi din timp a investiţiilor, astfel încât să se evite eventualele erori în
proiectare şi execuţie;
- dozarea corespunzătoare a forţelor de care dispune antreprenorul pentru realizarea frontului
de lucru stabilit, şi pentru asigurarea punerii în funcţiune la termenele prevăzute în proiect;
- efectuarea recepţiei în condiţii de calitate, pentru scurtarea perioadei de probe tehnologice
Conform capitolului de programare şi execuţie a lucrărilor, rezultă o durată minimă a
lucrărilor pentru realizarea obiectivului de investiţie de 12 luni.
Finanţarea şi managementul proiectului de investiţie
Metoda obişnuită de realizare a lucrărilor de construcţii-montaj este metoda
antreprizei, cea mai mare parte a lucrărilor de investiţii realizându-se sub această formă.
Întreprinderile de construcţii care execută lucrările de construcţii- montaj sunt specializate,
sunt dotate cu utilaje adecvate, personal calificat, aparat propriu de aprovizionare, factori care
le permit să realizeze lucrări optime şi la costuri reduse.
În cazul investiţiei în construcţia obiectivului „P+4E” , lucrările de construcţii-montaj
se vor executa în regie proprie. Raporturile dintre managementul societăţii şi managementul
şantierului sunt concretizate în nota de comandă, în care se cuprind condiţiile de realizare a
lucrării, obligaţia întreprinderii de a pune la dispoziţie documentaţia de proiect şi
deviz ,mijloacele materiale necesare, utilităţile necesare, să achite la timp lucrările executate.
Obligaţiile revin şefului investiţiilor care are datoria să asigure corelaţia între finanţare şi
executare.
Decontarea lucrărilor executate, se va face pe elemente de cheltuieli, adică manoperă ,
materiale , cheltuieli generale etc. Materialele incorporate în lucrări se decontează lunar, pe
baza dispoziţiilor de plată.
Folosirea metodei de decontare, pe elemente de cheltuieli, din contul titularului, se va
face pentru toate cheltuielile legate de aprovizionare cu materiale de construcţii, legate de
salarii, transport, cheltuieli de regie, pe măsura efectuării lor şi a documentelor legale ,
factură, documente de transport, ştate de salarii etc.
Managementul proiectului înseamnă programarea , organizarea , decizia , acţiunea şi
controlul activităţilor necesare realizării proiectului. În principal, activităţile au în vedere
următoarele aspecte:
-existenţa unui program de execuţie a investiţiei;
175
STUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4ESTUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4E
-supunerea aprobării de către investitor a acestui program ;
-controlul, analiza derulării programului .
Activitatea de management de proiect constituie o analiză privind oportunitatea,
prefezabilitatea şi fezabilitatea investiţiei.
Organizarea unei licitaţii necesare contractării lucrărilor. Se referă la licitaţia pentru
întocmirea proiectului cât şi la cele pentru procurarea utilajelor etc
Managementul are în vedere planificarea detaliată şi viabilă a fiecărei etape de
realizare a investiţiei. Un aspect important al activităţii de management îl constituie controlul
asupra costurilor şi abordarea unor soluţii de eficienţă maximă. Managementul proiectului se
extinde la coordonarea sistemului de execuţie, alegerea antreprenorului prin licitaţie care se
face pe baza unor criterii cum ar fi:
-probitatea profesională a firmei(cifra de afaceri), lucrări de referinţă în domeniu, lista
specialiştilor , recunoaşterea firmei pe plan naţional ;
-oferta economică(nivelul preţurilor practicate , a tehnologiilor aspect corelat cu
dotarea antreprenorului ;
-controlul asupra derulării pe parcursul execuţiei a activităţii , respectarea termenului
din ofertă . Aceasta are în vedere:
-Controlarea respectării prevederilor contractuale prevăzute până la terminarea
lucrărilor în vederea efectuării recepţiei;
-Verificarea existenţei documentelor care atestă calitatea materialelor puse în operă şi
a tehnologiilor şi cuprinderea acestora în cartea tehnică a construcţiei;
-Verificarea stadiilor fizice pe fiecare etapă conform recomandărilor din proiect şi
analiza respectării condiţiilor de recepţie;
-Sprijinirea investitorului în activitatea de organizare a recepţiei obiectivului;
-Controlul asupra activităţii de urmărire a comportării în timp a construcţiei
-Verificarea realizării indicatorilor tehnico-economici. Îndeplinirea tuturor condiţiilor
care să asigure exploatarea normală şi în condiţii de eficienţă economică;
-Urmărirea şi constatarea viciilor pe perioada de garanţie
-Asistenţa oferită investitorului pentru întocmirea cărţii tehnice a construcţiei
Urmărirea comportării în timp se întocmeşte conform Normativ P130/1999.
Cartea tehnică şi instrucţiunile de exploatare precum şi atribuţiile care revin
beneficiarului respectă HGR 766/1997.
Respectarea calităţii în construcţii se face conform legii 10/1995.
176
STUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4ESTUDIU ECONOMIC ŞI DETALII DE EXECUŢIE PENTRU CLĂDIRE DE APARTAMENTE P+4E
Lucrările vor fi supravegheate şi de un reprezentant al beneficiarului, care va urmări
buna desfşurare a acestora. Totodată, precizăm obligaţiile investitorului cu privire la
respectarea calităţii construcţiei:
a) stabilirea nivelului calitativ ce trebuie realizat prin proiectare şi execuţie pe baza
reglementărilor tehnice, precum şi a studiilor şi cercetărilor efectuate;
b) obţinerea acordurilor şi a avizelor prevăzute de lege, precum şi a autorizaţiei de
construire;
c) asigurarea verificării proiectelor prin specialişti verificatori de proiecte atestaţi;
d) asigurarea verificării execuţiei corecte a lucrărilor de construcţii prin diriginţi de
specialitate sau agenţi economici de consultanţă specializaţi, pe tot parcursul lucrărilor;
e) acţionarea în vederea soluţionării neconformităţilor, a defectelor apărute pe
parcursul execuţiei lucrărilor, precum şi a deficienţelor proiectelor;
f) asigurarea recepţiei lucrărilor de construcţii la terminarea lucrărilor şi la expirarea
perioadei de garanţie;
g) întocmirea cărţii tehnice a construcţiei şi predarea acesteia către proprietar;
h) expertizarea construcţiilor de către experţi tehnici atestaţi, în situaţiile în care la
aceste construcţii se execută lucrări de următoarele tipuri: intervenţii la construcţiile existente
(se referă la lucrări de reconstruire, consolidare, transformare, extindere, desfiinţare parţială,
precum şi la lucrări de reparaţii, care se fac numai pe baza unui proiect avizat de proiectantul
iniţial al clădirii sau a unei expertize tehnice întocmite de un expert tehnic atestat, şi se
consemnează obligatoriu în cartea tehnică a construcţiei).
177