Estate Lokaler 09-15

PLUSS:Oppdaterte leiepriser

Slik flytter duEiendomsoversikten

Leiepriser og statistikk

Helhetlig byutvikling

på Økern

Aktuelt område:

Oslo vest

Nytt signalbygg på Skøyen

Magasinet for deg som leier og søker lokaler | Nr 09, desember 2015 | www.estatelokaler.no ESTATE MEDIA

Breakfast:

Nye lokaler ble en åpenbaring

FremtidensAdvokatfabrikk

Aktuelt område:

Tøyen

84SIDER

NÆRINGS-EIENDOM!

PLUSS:Oppdaterte leiepriserSlik flytter duEiendomsoversiktenLeiepriser og statistikk

THE FULL SERVICEPROPERTY HOUSEIN NORTHERN EUROPE

Newsec – The Full Service Property House in Northern Europe – er det største spesialiserte eiendomsselskapet i Nord-Europa. Newsec er den største aktøren som tilbyr samlet tjenester innen forvaltning, transaksjoner, utleie og verdivurderinger

i Nord-Europa. Selskapet har i dag over 600ansatte på over 20 kontorer og dekker alle områder innen kommersiell eiendomsforvaltning. Vi utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesittere, investorer og eiendomsselskaper i denne regionen.

NEWSEC UTLEIE-TEAMET

RING OSS23 00 31 00

newsec.no

JAN W. ROLLDirektør Utleie/Partner905 33 [email protected]

CATHRINE THORBERGMarkeds-/adm.sekretær977 49 [email protected]

GUDMUND HARLEMSeniorrådgiver922 27 [email protected]

BENT ROAR EKSESeniorrådgiver934 92 [email protected]

VIBECKE FALSTERNæringsmegler907 84 [email protected]

THE FULL SERVICEPROPERTY HOUSEIN NORTHERN EUROPE

Newsec – The Full Service Property House in Northern Europe – er det største spesialiserte eiendomsselskapet i Nord-Europa. Newsec er den største aktøren som tilbyr samlet tjenester innen forvaltning, transaksjoner, utleie og verdivurderinger

i Nord-Europa. Selskapet har i dag over 600ansatte på over 20 kontorer og dekker alle områder innen kommersiell eiendomsforvaltning. Vi utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesittere, investorer og eiendomsselskaper i denne regionen.

NEWSEC UTLEIE-TEAMET

RING OSS23 00 31 00

newsec.no

JAN W. ROLLDirektør Utleie/Partner905 33 [email protected]

CATHRINE THORBERGMarkeds-/adm.sekretær977 49 [email protected]

GUDMUND HARLEMSeniorrådgiver922 27 [email protected]

BENT ROAR EKSESeniorrådgiver934 92 [email protected]

VIBECKE FALSTERNæringsmegler907 84 [email protected]

TOTALRENOVERT I ASKERSOLBRÅVEIEN 11-23350-575 KVM

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Eiendommen har vært gjennom omfattende total-renovering inne som ute, med bl a ny og inspirerende fasade. Bygget er inndelt i moduler gjennom et skrånet terreng og er knyttet godt sammen. Flere solide selskaper har etablert seg i dette bygget

• De ledige arealene er i 2., 3. og 4. etg., og er fra 350-575 kvm BTA

• Lokalet i 4. etasje har store flotte vinduer med unike lysforhold, samt egen takterrasse med utsikt mot Oslo

• Planløsningen skreddersys etter leietakernes ønsker og behov

• Flott kantine hvor maten leveres fra Annerledes personalrestauranter

• Treningsrom med tilhørende dusj- og garderobemuligheter

• Lokalene er svært arealeffektive. I all hovedsak er bygget søylefritt, noe som gir stor fleksibilitet

Bent Roar Ekse+47 93 49 20 55

[email protected]

Jan W. Roll+47 90 53 33 69

[email protected]

KONTORLYSAKER TORG 6-12190-435 KVM


Lysaker Torg 6-12 er meget sentralt plassert på Lysaker-lokket og tilbyr fleksible lokaler med store vindusflater og hyggelige fellesområder. Lokalene er godt egnet til både cellekontorer og åpent landskap. Egne terrasser i 5. etg. og hyggelig grøntområde i bakkant av bygget.

• 345 kvm i 2. etg, 435 kvm i 4. etg (kan deles ca 190+ 245 kvm) og 525 kvm i 5. etg

• Lokalene leies ut etter å ha blitt totalrenovert etter leietakers behov.

• Lokalet i 5. etasje leies ut as is på kort basis.• Egen kantine i bygget drevet av Brest AS

med lunsj buffet• God parkeringsdekning• Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet

og vedlikeholdt eiendom• Leietaker kan påvirke utforming etter

egne behov

Vibecke Falster+47 90 78 42 99

[email protected]

Jan W. Roll+47 90 53 33 69

[email protected]


[email protected]

LEDIG PÅ BYENS TAKTOLLBUGATA 35300-1560 KVMNå har din bedrift mulighet til å leie toppetasjene like ved Stortinget. Også mulighet for å leie hele etasjer, evt kan disse deles opp. Lokalene er planlagt oppgradert, men kan leies «as is».

• Ledige lokaler fra ca 300 kvm til 1560 kvm, etasjeflater 630 kvm

• Ledige fra 1.1.16 (fra 2Q16 om de skal oppgraderes)

• Alt av offentlig kommunikasjon i nærheten• Kantine og møterom i 1. etasje• Inngansgparti er betydelig oppgradert• Store vinduer og mye bruk av glass

gir lyse lokaler• Passer for både cellekontor og åpent

landskap


Jan W. Roll+47 90 53 33 69

[email protected]



[email protected]

Jan W. Roll+47 90 53 33 69

[email protected]

HØVIKSANDVIKSVEIEN 26150+237 KVMEiendommen ligger på Høvik i grønne og rolige omgivelser. Nær all kommunikasjon som buss og tog. Enkel adkomst av og på E18.

• I Sandviksveien 26 har vi følgende ledige lokaler - 2. etasje på ca 237 kvm - 1. etasje på ca 150 kvm m/ egen inngang fra bakkeplan

• Lokalene i 2. etasje har god standard med meget bralysforhold. Flott utsikt mot store grønt- og friarealer

• Lokalet i 1. etasje passer for kontor / utsalg• Felles kantine i 1. etg med hyggeligspise-

plass ute, dusj/garderobe i kjeller• Ca. 10 minutter fra Oslo sentrummed bil• Enkel adkomst av og på E18

08 Leder

10 Nyhet

12 Hovedsak: Nye lokaler ble en åpenbaring

22 Miljø: Dyrk byen

24 Alle ut av cellekontoret?

28 Finnes morgendagens markedssjef i dag?

32 Tre er trendy

34 En reise gjennom kontorlandskapet

38 Juss: Fremleie av lokaler – når kan utleier si nei?

50 Nybygg: Fremtidens advokatfabrikk

58 Skal vi dele?

Markedet

60 Nybygg tabell

62 Markedspuls

68 Aktuelt område: Tøyen

Faste spalter

40 Utleier har ordet

44 Interiør: Arbeidsplassens grønne lunger

Lokaler/innhold/desember 2015

12 En gammel kirke i Tønsberg er forvandlet til et spennende kontor, reklamebyrået Breakfast, har tatt det helt ut.

40 Vi har gitt ordet til Leif Arne Røsnes, administrerende direktør i Braathen Eiendom – en utleier som tenker utenfor boksen.

«Urban farming» er fremtiden. Tenk nytt – er dette noe som kan fylle Oslos tak? 22

Trenger din bedrift mer areal?Vi har ledige lokaler!

For mer informasjon kontakt oss på tlf: 05554eller les mer på www.klpeiendom.no

Universitetsgata 8

Trenger din bedrift mer areal?Vi har ledige lokaler!

For mer informasjon kontakt oss på tlf: 05554eller les mer på www.klpeiendom.no

Universitetsgata 8

www.sparebank1eiendom.no

• 2.200 kvm kontorlokaler på ett plan

• Meget god beliggenhet i Oslo sentrum

• Topp moderne kantine med felles møterom og auditorium

• Alt av offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet

• Bygget er rehabilitert i 2014 med hyggelig uteplass i lysgård

• Mulighet for parkering i byggets parkeringsanlegg

HAMMERSBORGGATEN 9 Sentralt beliggende i et av byens travleste handelsstrøk

Lokaler til leie

Randi Haeselich, Sparebank 1 Eiendom. Tlf: 954 23 553. [email protected]

Utleie ved Colliers International:Joakim Kaspersen - Mobil: 481 95 150Christian Prebe - Mobil: 958 71 039

8 | Nr. 09–2015/Lokaler

Lokaler/leder/desember 2015

«One size fits nobody»Har du tenkt på hvordan trender styrer livene våre – bevist eller ubevist? Og gjør oss mindre kritiske. Særlig på områder hvor vi har begrenset kunnskap. Ser vi på utviklingen i kontorlokalet fra 90-tallet frem til i dag, har vi fulgt trendene ganske slavisk. Fra å flytte ut av «cellene», rive ned vegger til uhåndterlige designermøbler, og sosiale soner. Uavhengig virksomhet, størrelse og bransje har vi valgt mange av de samme løsningene. På side 34, tar vi en reise gjennom kontorlokalets historie, for å forstå utviklingen og konsekvensene av valgene vi har tatt.

Kampen har stått mellom cellekontor og åpne landskap, der arbeidstakere og bransjen på den ene siden argumenterer for bedre informa-sjonsflyt og sosiale relasjoner. Motstanderne derimot opplever støy og avbrytelser som de største utfordringene. Samtidig er det påvist at misnøyen øker proporsjonalt med størrelsen på kontorlandskapet – betyr det at alle skal ut av cellekontoret? Jan Kristian Karlsen gir oss svaret på side 24.

I dag har mange kontor landet på en løsning midt imellom – et åpent landskap med en rekke bru-

kertilpassede rom, såkalt aktivitetsbasert kontor. Men, det stopper ikke her – hele tiden kommer det nye møbler, innredninger og meninger om hvordan vi bør arbeide for å bli mer effektive – nye arbeidsformer basert på mye synsing og lite forskning, med en motivasjon om at vi stadig kan bli bedre, ved å kjøpe mer… Vi snakker gjerne om fremtidens arbeidsplasser, ofte handler det om «brannslukking» fra tidligere innredningsfeil. Hvorfor har det blitt så populært med støydempende møbler? Er dette en reaksjon på svakheter ved det åpne landskapet? At folk ikke får konsentrert seg.

I dag finner vi litt av alt – kontoret skal dekke de fleste behov og arbeidsformer. Nå skal kontoret også ligne mer på hjemmet, og det begynner å oppføre seg ganske likt. Vi innreder og fornyer hjemmene våre jevnt, og det samme gjør vi på kontoret. Nordmenn er noen av de som bruker mest penger på interiør i verden.

Det er flere grunner til at trender oppstår. Enten det er en motreaksjon, en kulturell eller politiske endring i samfunnet, dreier det seg ofte om

planlagt trendutvikling. For hvilken virksomhet ønsker seg et produkt til evig tid? Det ville vært kollektivt selvmord for bransjen.

For å overleve i dag, må virksomheten fremstå moderne og signalisere dette utad – å være gammeldags er nesten et skjellsord. Hver dag kommer det nye produkter som trigger oss. Kjøperen, deg og meg, vil gjerne følge med «i tiden» – så vi biter på.

Det er lov å tenke selv. Hvilket behov har din bedrift? Hvordan ønsker dere å jobbe? Inkluder de ansatte i prosessen. Ta valg basert på virk-somheten, forskning og erfaring – løft hodet, og ikke la deg trekke ned i dragsuget av nye trender, møbler og arbeidsformer.

Alle bransjer og bedrifter er forskjellige, det fin-nes ikke én løsning som passer alle – det gjelder også på arbeidsplassen.

ESTATE MEDIA ASRådhusgata 26, 0151 OsloTlf: (+47) 2242 [email protected]

REDAKTØRSilje Rønne,Tlf: 9082 [email protected]

JOURNALISTERTore Årdal,[email protected]

FOR BESTILLING AV [email protected]

CEO / PARTNER Trond ValleTlf: 9112 3334 [email protected]

LAYOUT OG PRODUKSJON Estate Reklame:Marion Nævestad,grafisk designer, Tlf: 93239282 [email protected]

DISTRIBUSJON: Posten Norge ASOPPLAG: 10.000COPYRIGHT: Estate mediaUTGIVER: Estate media ASwww.estatemedia.no

Forside: BreakfastIllustrasjon: Andris Søndrol Visdal, A New Type of Imprint

SALGJan Erik PedersenTlf: 9015 8211 – [email protected] NessemTlf: 9583 5865 – [email protected] BoisenTlf: 9513 7283 – [email protected] Skouverøe MathesonTlf: 9513 7283 – [email protected]

TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

ESTATE MEDIA

« VI SNAKKER GJERNE OM FREMTIDENS ARBEIDS-PLASSER, OFTE HANDLER DET OM «BRANNSLUK-KING» FRA TIDLIGERE INNREDNINGSFEIL. HVORFOR HAR DET BLITT SÅ POPULÆRT MED STØYDEMPENDE MØBLER? ER DETTE EN REAKSJON PÅ SVAKHETER VED DET ÅPNE LANDSKAPET? AT FOLK IKKE FÅR KONSENTRERT SEG. »Silje Rønne/redaktør Lokaler

NESTE UTGAVE: 27.JANUAR

10 MIN. FRA SENTRUM

KANTINE OG KAFFEBAR

TRENINGSSENTER

UTLÅN AV EL-BIL

FRILUFTSOMRÅDEKOLLEKTIVTRANSPORT

BETJENT RESEPSJON VAKTMESTERTJENESTE

10 MIN. FRA SENTRUM

KANTINE OG KAFFEBAR

TRENINGSSENTER

UTLÅN AV EL-BIL

FRILUFTSOMRÅDEKOLLEKTIVTRANSPORT

BETJENT RESEPSJON VAKTMESTERTJENESTE

Vulkan BigårdPå taket mellom Mathallen og Dansens Hus står noen flotte bikuber. Disse bringer flere bier til byen, og bidrar i den verdensomspennende dug-naden om å redde biene. De siste årene har mil-liardevis av bier dødd – et stort problem fordi bier er blant de viktigste matprodusentene i verden.Langs Akerselven, i Telthusbakken og rundt Gam-le Aker Kirke finner biene gode kilder til pollen, nektar og vann, som er deres mat, og som i løpet av sommersesongen blir til Vulkanhonning. Hon-ningen kan i løpet av høsten bli kjøpt på Torget i Mathallen. Mer kortreist blir det ikke!Initiativtaker og birøkter er Alexander Heier Du Ritz. Bikubene er designet av Snøhetta.Foto: Finn Ståle Felberg

NÅ:BYGG

10 | Nr. 09–2015/Lokaler

MangfoldEtter en omfattende prosess med høringer og dialog med myndighetene, har Entra nå levert inn det endelige forslaget til utvikling av nytt byuniversitet i Tullinkvartalet. Entra vil dyrke mangfoldet i Oslo sentrum samtidig som det bygges videre på historiske tradisjoner. Planforslaget skal revitali-sere Tullinkvartalet og dermed gi nytt liv og aktivitet til et sentralt og viktig område av hovedstaden.Illustrasjon: MAD arkitekter

Hurdal økolandsbyNorges første økolandsby er under byg-ging i Hurdal. Økolandsbyen er en hel-het av hus bygget i pustende naturma-terialer, en levende gård og et økologisk næringssenter et steinkast fra boligtu-nene. Arkitektkontoret Helen & Hard er involvert i prosjektet.Illustrasjon: Helen & Hard

Lokaler/09–2015 | 11

NÅ: DESIGNFoto: Produsentene

Tips: Juletre Lei store juletrær, som tar opp mye plass? Kjøp små grantrær og putt de i potter – det gir hint av jul, men nok til å skape den gode stemningen. Foto:Ferm Living

MinimalistiskKlassisk julelysestake som både kan henge og stå på bordet. Pas-ser godt til et stilfullt og «stramt» interiør. Foto: Ferm Living

Lun stemningFyll rommet med ny-delige dufter. Nyheten Prosecco Rose fra Voluspa har en eks-klusiv innpakning og herlig lukt.

Til festenMange velger å ha julebordet på kontoret, med et lekkert oppdekket bord og deilig mat – ikke «kjip» på glassene. Ikea har fått inn noen lekre hånd-lagde champagneglass til festen.Foto: Ikea

JuleglamI år slår Ikea til med en spennende julekolleksjon bestående av pasteller, metallfarger og minimalistiske motiver. Foto: Ikea

12 | Nr. 09–2015/Lokaler

NYE LOKALER BLE EN ÅPENBARING

AV SILJE RØNNE FOTO: ANDRIS SØNDROL VISDAL, A NEW TYPE OF IMPRINT

Breakfast Reklamebyrå var på jakt etter et bygg som ga inspirasjon til skapekraft, og med stor takhøyde for kreative

prosesser – den gamle metodistkirken ble løsningen.

Lokaler/09–2015 | 13

n Nye lokaler/Breakfast/

14 | Nr. 09–2015/Lokaler

Lokaler/09–2015 | 15


K ommunikasjonshuset ønsket et kontor som gjenspeilet dem, og samtidig ville fremme kreative pro-sesser. I juni i fjor flyttet Tønsberg-byrået ut av gamle lokaler på torvet

og inn i kirkebygget Spiret. – Omgivelsene gjør noe med hvordan vi jobber.

Selv om det er menneskene som bærer kulturen i en bedrift, er det like viktig at alle trives i omgi-velsene. Derfor må vi som arbeidsgivere lage gode rammer. Jeg mener at lokalet, stedet vi jobber, er en av de viktigste faktorene for at folk skal trives, sier Christian Braathen, kreativ leder og partner i Breakfast Reklamebyrå.

Bedriften huser kreatører og lever av å selge idéer, strategier og kreativitet på høyt nivå – de er nærmest forpliktet til å ha inspirerende lokaler.

Rask informasjonsflyt– Noen bedrifter har åpne landskap i tillegg til cellekontorer. Vi har kun åpent landskap. Alle som én sitter der. Ikke én eneste av oss har kontor. Vi er en moderne organisert bedrift som har behov for ekstrem informasjonsflyt – raskt. Den mest ef-fektive måten å organisere dette på er ikke gjennom sosiale medier eller samhandlings-apper, sier han.

Fasiten ifølge Braathen er å rive ned vegger, det får folk til å snakke sammen.

– Siden vi holder til i en nedlagt kirke hvor alle er lokalisert i det store kirkerommet (skipet) så slapp vi å rive ned vegger, men vi falt heller ikke for fristelsen å sette dem opp, forteller han.

I Breakfast har de soner, men de er mer imagi-nære enn fysiske. Totalt åpent landskap fungerer godt for dem og gjør bedriften bedre rustet til å håndtere rask informasjonsflyt. Det tillater dem å holde færre bookede møter og dermed bruke mer tid på å løse oppgaven.

Alter som Dj-buHos Breakfast spiller de felles musikk, og ganske høyt. Man kan faktisk ikke velge å ikke høre på musikken, når man sitter i det åpne landskapet. Dette er helt bevisst.

– Musikk er en god stemningsskaper og derfor bruker vi det hver dag. Det har blitt en del av vår identitet å spille høy musikk i lokalene. Hvis man trenger stillhet for en telefonsamtale eller arbeidsro så kan man selvsagt sette seg i et av smårommene å jobbe, men mesteparten av tiden befinner folk seg i det åpne landskapet som er fylt av musikk og god energi, forklarer den kreative lederen.

Rent praktisk har de byttet ut alteret med en DJ-enhet, og der kan man være DJ for noen san-ger hvis man ønsker et avbrekk fra skjermen. De har også installert AirPlay slik at alle kan streame akkurat hva de vil utover høyttalerne.

Egen kokk Selv om reklamebyrået kun har 14 sultne medar-beidere til lunsj, har de egen kokk eller matmor – som Hilde titulerer seg selv.

– Dette høres sikkert råflott ut, men regne-stykket er enkelt og ganske usnobbete. For omtrent samme sum som vi brukte på at ansatte skulle handle, tilberede og rydde av til lunsj så hyret vi matmor Hilde til å lage mat. God og sunn mat, som gir oss masse energi, forteller han.

Dessuten har denne nye lunsjordningen ført til at alle i Breakfast spiser samtidig, og dette er dagens viktigste internmøte.

– Her diskuterer vi privatliv, prosjekter og alt mellom himmel og jord. Enkelte kunder og gjester har også beskrevet lunsjen vår som en italiensk storfamilie som spiser sammen. Da har vi oppnådd noe riktig tenker jeg.

Tid til lek og moroHos Breakfast finner du Shuffle board og bord-tennis.

– Leketøy for voksne sier mange. Et sunt og morsomt avbrekk fra skjermen sier vi. Stort mer komplisert er det ikke. At det ble nettopp Shuffleboard og bordtennis er litt tilfeldig. En av våre kunder trengte oppbevaring av et syv meter langt shuffleboard. Med en kirke som lokale så var vi den perfekte shuffelboard-keeper, forteller Braathen.

16 | Nr. 09–2015/Lokaler

Til et av sine møterom hadde de behov for et bord på størrelse med et bordtennisbord, derfor kjøpte de nettopp det. Breakfast har malt bordtennisbordet i sine farger og installert strømuttak for Mac og kobling til storskjerm. Nettet står oppe hele tiden, slik at de når som helst kan vi ta en kort pause i et møte med litt aktivitet. Det fungerer godt, og de har til gode at noen ikke kommenterer bordet første gang de ser det – en «ice breaker» av dimensjoner før et viktig møte.

På kjøkkenetHos Breakfast er de glad i kaffe og de drikker mye av det.

– Noe man konsumerer mye av, bør ha bra kvalitet. Slik er det også med kaffe. Kaffe er i visse miljøer blitt ganske så trendsettende, vi setter også pris på godt håndbrygg, men for å få kaffekonsumet til å fungere både praktisk og økonomisk så trakter vi butikk-kaffe på gode traktere. I tillegg har vi investert i en god kvern og vekt. På den måten får vi alltid et perfekt resultat, forteller Braathen og legger til at de ved noen anledninger spanderer på seg noen ekstra flotte kaffebønner.

I samme rom som det åpne kontorland-skapet har de også installert et godt utstyrt kjøkken, og med skapstammer fra Ikea og fronter fra Superfront ser kjøkkenet ut som en utstillingsmodell fra møbelmessen i Mi-lano. Foruten at Hilde lager lunsj her, så er det hesteskoformede kjøkkenet et samlings-sted for morgenmøter, uformelle stå-møter gjennom dagen og noe av det første kunder møter når de besøker byrået.

– Først får de kaffe, så begynner vi å jobbe. Kjøkkenet øker bruksverdien av lo-kalet, sier han.

Kjøkkenet gir også de ansatte mulig-heten for å benytte lokalet ti l private arrangement etter arbeidstid – noe som er svært populært.

På budsjett– Jo større bedriftene er, jo dyrere er kunsten på veggen. For noen av de største bedriftene i Norge er det faktisk et samfunnsansvar å kjøpe inn kunst. Vi som driver mindre bedrifter må tenke annerledes. For oss ble løsningen å samarbeide med noen vi alle-rede jobber med. Vi er heldige å ha mange


SAMHOLD: På spiserommet til Søylen Eiendom sitter alle de ansatte sammen i lunsjen, det bidrar til et godt miljø.

Lokaler/09–2015 | 17

18 | Nr. 09–2015/Lokaler

Lokaler/09–2015 | 19


ALT I ETT: Hos Breakfast jobber alle i åpent landskap.

20 | Nr. 09–2015/Lokaler


av Norges aller flinkeste fotografer på leve-randørlisten, forteller Braathen.

Én av de er Marcel Leliënhof. Sammen med fotografen plukket Breakfast ut to mo-tiver fra hans portefølje som passet inn hos dem. Et foto av en Jomfru Maria figur fra Mexico, er tapetsert på den over fem meter høye altertavlen.

– For oss ble det en fin og overkommelig løsning som setter særpreg på våre lokaler, og som gir oss inspirasjon.

De ansatte i Breakfast er opptatt av det estetiske, men hadde ikke de store budsjet-tene til nye designmøbler. Løsningen ble å kjøpe mye brukt. Lampene deres er fra et konkursbo, Vitra-stoler fra et nedlagt kon-tor og en dansk designperle av sofa fikk de kjøpt på finn.no. De har også fått en lokal blikkenslager til å kle inn et kjøkkenskap fra Ikea i gullplater.

– Med en «coffee table« bok på toppen så er den som tatt ut av en Dolce & Gabbana flagship store, sier Braathen og råder andre til å tenke kreativt også i innkjøp av innred-ning. For inspirasjon har de brukt Pinterest.

– Mye er mulig selv med små budsjet-ter. Skap noe unikt. Skap noe naboen, med større budsjett enn deg, ikke kan kopiere sånn helt uten videre, avslutter han.

Christian Braathen, kreativ leder og partner i Break-fast Reklamebyrå.

www.engebretsen.no

BORA benkeventilator gir deg den perfekte kjøkkenopplevelsen. Stillegående og effektivt trekker den av dampen direkte fra koketoppen, slik at klær og hår ikke lukter av stekeos fra grytene. Du slipper også en ventilasjonshette som forstyrrer utsikten.

Noe for dere å tenke på i deres nye kontorlokaler eller på ditt nye kjøkken?

VIS MEG VIFTEN DIN OG JEG SKAL SI DEG HVEM DU ER!

22 | Nr. 09–2015/Lokaler

n Aktuelt/Urban Farming/

Dyrk byen«Urban farming» spirer verden over – byhagene

har kommet for å bli. I Oslo er potensialet stort,

med mange tomme tak og åpne plasser.

I nteressen for «urban farming» har eksplodert i storbyer som New York, London og København. Vi har mer fo-kus på sunn kortreist mat, miljøet og mulighetene dette gir bymennesker til

å komme i kontakt med naturen. I Oslo er vi fortsatt i startgropen, men ser vi på

USA har de kommet langt i utviklingen. Brooklyn Grange er ledende på «urban farming» på tak i USA. To av deres gårder i New York City gjør dem til verdens største produsent av grønnsaker på tak. Her vokser det over 22 679 kilo økologisk dyrket grønnsaker og urter i året, som selges til lokale restauranter, butikker og privatpersoner – gjennom sitt ukentlige marked. Målet er å benytte tomme tak for å skape en bærekraftig modell for urbant landbruk, og å kunne produsere kortreist sunne grønnsaker i lokalsamfunnet.

Miljøbevisste nordmennMindre, men svært viktige prosjekter er igang-

satt i Oslo by. På taket til Manglerud kirke blant annet finner du tomater, epletrær, urter, jordbær, bringebær og spiselige blomster.

– Det er en enorm global interesse for «urban farming» og utforming av fellesarealer med økologisk og miljøvennlig profil. Å plante spiselige planter i fellesområder som parker, sørge for å plante slik at bier og humler kan leve og trives og dugnadsarbeide innad i by-deler er en sterk trend, sier Lena Andreassen i Dyrk Oslo.

400 meter av korridoren i bydel Østensjø vil fremstå som et utstillingsvindu for resten av Oslo med en tilnærming til grønn byutvikling som gjør bydel Østensjø helt unik.

– Dette er et inkluderende prosjekt der alle typer mennesker i befolkningen kan være med på dugnad. Slike prosjekter gir mange positive ringvirkninger for byen, bydelen og menneskene som bor her. Å være med på å gjøre sitt eget boområde vakrere og sunnere

AV: SILJE RØNNE FOTO: BROOKLYN GRANGE

Dyrk byenFå maksimalt ut av dine ansatte.Flytt dem til Frogner.Folk som sover godt, jobber bedre. Frogner House Apartments har de 300 fineste leilighetene på de 10 beste adressene i Oslo.

Alle med høyhastighets internett og en skreddersydd bedriftsavtale som gir deg god nattesøvn også: Jo lengre du leier, desto bedre priser får du.

Vi er tilgjengelige 24 timer i døgnet, og du får din egen personlige kontaktperson. Flytt rett inn i fullt møblerte leiligheter, for en natt, en uke eller for et år.

Så enkelt er det å få fornøyde ansatte. Bare send dem hjem til oss.

www.frognerhouse.no Tel: 930 10 009 [email protected]

gir ansvars- og mestringsfølelse og samhold, forsetter Andreassen.

Fordelene er mangeDe sosiale og helsemessige fordelene støttes av forskningen.

– Å grave i jord er i seg selv helsefremmede – det gir en biokjemisk positiv effekt i hjernen og det er god mosjon som passer alle. Her er det lav terskel for å delta. Vi får bedre helse, sosiale forhold, turområder, inkludering, miljø, biologisk mangfold og inspirasjon til å tenke på hvordan bydeler skal fungere i fremtiden, sier hun

Ifølge The American Community Gardening Association (ACGA), er fordelene med såkalt «community gardening», altså dugnadsplanting ikke bare begrenset til å dyrke og spise egen mat, mange andre effekter gjør seg gjeldende: økt sosial omgang, økt livskvalitet og lavere kriminalitet.

24 | Nr. 09–2015/Lokaler

n Aktuelt/Arbeidsmønster/

Det er godt dokumentert at brukere av åpne kontorlandskap er mer misfornøyde enn fornøyde. Misnøyen øker nærmest proporsjonalt med størrelsen på «landskapet». Så hva er løsningen?

Alle ut av cellekontoret?

AV: JAN KRISTIAN KARLSEN

Diskursen om cellekontor eller åpne kontorlandskap har pågått nærmest kontinuerlig i det norske arbeidslivet siden millenniumskiftet, og særlig i kjølvannet av Telenors innflytting på Fornebu i 2002. Etter dette har stadig flere bedrifter valgt ulike varianter av åpne kontorlandskap fremfor cellekontor, teamkontor og kombinasjonskontor («den skandinaviske kontortypen»). I dag har anslagsvis mer enn halvparten av kontorarbeidsstokken i Norge arbeidsplass i åpne kontorland-skap. De bedrifter som nå er på vei til åpne kontorlandskap tilhører «sen-majoritet», og de øvrige bedriftene blir da et-ternølere. Spørsmålet man kan stille seg er om vi alle er på vei ut av cellekontoret?

Bakgrunnen for denne kontortrenden er at bedrifter søker etter optimal arealeffektivitet og bedre fleksibilitet i den fysiske arkitekturen, samt troen på at åpne kontorlandskap bidrar til bedre samarbeid og kunnskapsdeling i organisasjonen. Trenden må sies å være svært arkitekturoptimistisk, i og med den sterke troen om at kontorfasiliteter former våre arbeidsprosesser, og fortrinnsvis til det bedre.

Åpne kontorlandskap er dessuten et uttrykk for vår tids tiltagende delingsøkonomi, hvor særlig yngre mennesker er mindre opptatt av å ha mest mulig for seg selv, og heller vil ha tilgang til mer ved å dele med andre. Det gjelder både deling av kontorfasiliteter og deling av kunnskap. Imidlertid kan man ikke slå fast at dagens unge vil beholde sitt standpunkt og verdigrunnlag. Ofte inntreffer en såkalt alderseffekt. Etter hvert som alderen øker vil mange ønske å ha mer for seg selv, og derigjennom være mindre villig til dele å med andre.

Hva viser forskningen om åpne kontorlandskap?Det kan inntas to forskjellige tilnærminger til åpne kontorland-skap med utgangspunkt i epidemiologisk forskning, det vil si studier av befolkningshelse. Den positive tilnærmingen er basert på at åpne kontorlandskap gir bedre sosiale relasjoner mellom medarbeidere, og derfor større arbeidsglede, og at økt tilgjengelighet til hverandre tilbyr bedre samarbeid. Den negative tilnærmingen bygger på at personer som arbeider i åpne kontorlandskap ikke får arbeidsro, og derfor får færre

Fem råd til ledere om åpne kontorlandskap:• Kartlegg arbeidsmønsteret og skaff fakta om utfordringer og tidstyver i kontorlokalene. Ikke stol på magefølelsen. Det er bedre å vite enn å tro.• Legge stor vekt på å skape effektivitet, fordi effektive arbeidsdager også er det beste for medarbeiderne. • Gi riktig opplæring til medarbeiderne, og ikke glem lederne!• Ikke overlat «den nye arbeidsdagen» til interiørarkitekten og møbelleverandøren. De kan sitt fag, men de kan lite om IT, effektiv arbeidsdag og om nye måter å jobbe på.• Husk å måle arbeidsmønsteret over tid, fordi mønsteret endrer seg, også som følge av endringer i bemanningen, IT-endringer og endringer i måter å jobbe på.

Lokaler/09–2015 | 25

JAN KRISTIAN KARLSEN er daglig leder i analyse- og rådgivings-selskapet Company Pulse AS. Han har stor kunnskap om den fleksible arbeidsdagen, om effektiv arbeids-dag og metoder for utvikling av gode arbeidsplasser, både i private og of-fentlige virksomheter i inn- og utland. Karlsen arbeider også med forskning og metodiske undersøkelser innen temaet nye arbeidsformer og tids-bruksanalyser.

I TID TIL ARBEID – tid til overs belyser Jan Kristian Karl-sen viktige forhold som fremmer og hemmer produktivitet i kunnskapsor-ganisasjoner. Fremstillingen er basert på internasjonal og nasjonal forskning og analyse, og på forfatterens erfaring og tallmateriale.

Foto: Shutterstock

26 | Nr. 09–2015/Lokaler

sosiale relasjoner og har en lavere tilfredshet i arbeidsdagen. Årsaken er da frykten for å forstyrre hverandre når det ikke er hensiktsmessig, og at medarbeidere kan føle seg overvåket i åpne kon-torlandskap.

Ekspertuttalelsene spriker, men etter hvert er det blitt godt dokumentert at brukere er mer mis-fornøyde enn fornøyde med åpne kontorlandskap. Misnøyen øker nærmest proporsjonalt med stør-relsen på «landskapet». Det er verdt å merke seg at misnøyen ofte er knyttet til opplevde problemer og utfordringer på arbeidsplassen, hvor avbrytelser og forstyrrende støy er de to største. Det viser seg at disse to problemene, og særlig avbrytelser i utførelse av arbeidsoppgaver, er store tidstyver i arbeidsdagen. Hyppige og uhensiktsmessige avbrytelser gjør at mange ikke får konsentrert nok seg om å jobbe. Konsentrasjon er viktig for å kunne samarbeide godt med andre. Å kunne lytte til andres innspill og kunnskap er mer krevende dersom man plages av støy og avbrytelser. En annen problemstilling er inneklima i kontorbygg.

Et dansk forskningsprosjekt blant 2 300 kon-toransatte i 22 kontorbygninger med forskjellige kontortyper – «Indeklima og psykosocialt arbeids-miljø i celle-, flerpersons- og storrumskontorer (Det Nationale Forskningscenter for Arbejdsmiljø, 2014), viste at medarbeidere i åpne kontorlandskap har betydelig mer problemer med støy, konsentrasjon og inneklima, enn medarbeidere som har cellekontor. Dette skyldes ikke at det er spesielt dårlige lokaler i Danmark, eller at dansker nyter snaps til frokost og bayer på jobb, for den kulturen er for lengst på hell. Kontorlokalenes kvalitet i Danmark er på høyde med de øvrige nordiske land, EU, USA, Canada, Australia, Sør Korea og så videre, hvor det finnes tilsvarende forskningsresultater.

Hva med lederne? Ledere forholder ganske ulikt til problemstillinger knyttet til åpne kontorlandskap, men generelt er ledere lite faglig oppdatert og lite interessert. Det er vanlig å glatte over medarbeidernes misnøye. Mange ledere tror også at klager på avbrytelser og støy er prisen man må betale for å bli mer moderne, og dessuten håper mange ledere på at det dreier seg om en tilvenningsperiode. Det er en ganske så riktig betraktning, for etterhvert som tiden går slutter de fleste å klage og innpasser seg så godt de kan. Dessverre kan det vise seg at organisasjonen tilvenner seg mindre effektive arbeidsdager, noe som ledere bør være svært oppmerksomme på.

Dersom arbeidsgiver tillater det, er det også vanlig at medarbeidere velger å jobbe mer fra «hjem-mekontor» i primærarbeidstiden, nettopp for å skjerme seg mot forstyrrende støy, avbrytelser og eventuelt dårlig inneklima i kontorlokalene.

Ledere bør også være oppmerksomme på at syke-fraværet kan øke i åpne kontorlandskap, fortrinnsvis som følge av forstyrrende støy og dårlig inneklima. Konsekvensene av dårlig inneklima i lokalene kan

være vanskelig å påvise, fordi de fleste av oss bruker vesentlig mer av døgnets 24 timer utenfor kontoret. Dårlig inneklima er utbredt i norske boliger, hvor vi oppholder oss ti til femten timer i døgnet.

Stole på magefølelsen?I og med at kunnskapsmedarbeidere er kostbare res-surser er det hensiktsmessig å se på sammenhengen mellom problemer i kontorlokalene og tidsbruk/gjennomføringsevne. Mange blir mindre effektive når de avbrytes mye og ikke får konsentrert seg om arbeidet og samarbeidet. Dette er lite ønskelig i en organisasjon, men dersom lederne ikke er klar over dette er det også lett å lukke øyne og ører.

Dersom målet er å skape effektivearbeidsdager i organisasjonen, og det bør det jo være, kan man dessverre ikke stole må magefølelsen. For å kunne unngå ulemper og oppnå fordelene med åpne kon-torlandskap, trengs det faktabasert kunnskap om egen organisasjonen. Utfordringer i kontorlokalene kan ikke generaliseres, fordi arbeidsdager er så ulike, også innad i en og samme organisasjonen. Det er av stor betydning om kontorlandskapene er store eller små, hvor mye tid brukerne er til stede i kon-torlokalene, mobilitetsmønsteret, hvilke personer som jobber der, hvilke arbeidsoppgaver de utfører, og hvem som er plassert sammen. Det handler også mye om IT-betingelsene i lokalene og om brukernes arbeidsformer. Ikke kun organisasjonskultur, men vel så mye om hvordan den enkelte bruker sine personlige ferdigheter i forhold kommunikasjon, bruk av IT-verktøy og datasystemer, smart mobili-tet/bevegelsesmønster i lokalene, og hvordan man styrer sin tilgjengelighet.

Det er viktig å holde fast ved at de aller fleste av oss ønsker å gjøre en god jobb, og få jobben gjort uten å måtte jobbe for lenge. De fleste av oss misliker å hele tiden være på etterskudd med arbeidsoppgaver. Dette enkle men svært viktige tankesettet har lett for å falle mellom stolene i «oppussing» – og relokaliseringsprosjekter. Mange medarbeidere har behov for hjelp til kunnskaps-heving for å mestre endrede fysiske omgivelser og nye arbeidsformer. Dette gjelder i høyeste grad også for ledere, som er bedriftenes mest kostbare medarbeidere.

Hvordan blir framtiden? Skal alle ut av cellekon-toret? Svaret på det spørsmålet er at et mindretall av virksomhetene nok vil holde fast ved cellekontorer og teamkontorer, mens nær sagt alle bedrifter vil rette fokus mot å redusere kontorrelaterte kostna-der, og prøve å skape attraktive arbeidsplasser og møteplasser for medarbeidere, samarbeidspartnere og kunder. Mange virksomheter lykkes med å skape moderne og attraktive møteplasser, men man kan med fordel riste av seg litt «arkitekturoptimisme» og sette mer fokus på å skape effektive arbeids-dager. Det vil lønne seg for bedriften, og det er jo også slik at effektive arbeidsdager er det beste for medarbeiderne.

n Aktuelt/Arbeidsmønster/

Til utleiere ognæringsmeglere: • Prøv å inkludere kartlegging av leietakernes arbeidsdag i «pakken» til kunden. Leietakere som lykkes med effektive arbeidsdager i lokalene er mer fornøyde, og da er gjerne kundene mindre opptatt av å presse ned leieprisen.

• Husk at åpne kontorlandskap/aktivitetsbasert arbeidsplass er en «mobil løsning». Det fordrer gode mobile og fleksible IT-løsninger i bygget. Det betyr stabile datalinjer med muligheter til å etablere sikre og brukervennlige trådløse nett. Jo mer sentralt plasserte bygget er, jo mer utfordringer med «nabonett» som forstyrrer.

• Husk at åpne kontorlandskap kre-ver at leietakeren endrer/fornyer sine arbeidsformer. Det vil si å skape ny bevissthet og økte ferdigheter i nye måter å jobbe på (kommunikasjons-former, tilgjengelighetsstyring og smart intern mobilitet). Fortell dette til kunden, slik at leietaker gis et for-varsel og kan gå utenom fallgruvene, og derigjennom bli en mer fornøyd og lønnsom kunde.

• Hva med å tilby kundene en opp-læringspakke? Bruk gode fagfolk og god metode, og styr unna «land-skapspredikanter».

Foto: Shutterstock

FØRSTEINNTRYKKET AVGJØR HVA KUNDENE TENKER OM BEDRIFTEN DIN.

Med nye kontorer i et av Oslos mest moderne bygg midt på Majorstua trenger du ikke tenke på det.

ampereoslo.no

AM

PER

E

Sørkedalsveien 8 er utviklet av Stor-Oslo Eiendom. Kontakt Union v/Frithjof Foss: 900 89 559 / [email protected]

SØRK

EDA

LSVEIEN

8

28 | Nr. 09–2015/Lokaler

Markedsføring har de siste årene utviklet seg til å bli en av de viktigste funksjonene i en virksomhet. Nå spiller teknologien en avgjørende rolle. Deri-mot føles det nok ikke slik for de fleste virksom-heter. Mesteparten av markedsføringen er fortsatt tradisjonell (og analog). De fleste markedssjefer kommer fortsatt sist til ordet på ledermøter, og toppsjefene ser nok fortsatt på salgsfunksjonen som nøkkelen til suksess;

…det er jo tross alt salgsavdelingen som genererer inntekter, mens markedsavdelingen genererer kostnader.

Det er med vilje satt litt på spissen, men ser vi på hvordan virksomheter fortsatt er organisert i siloer, og hvor lite siloene samhandler seg i mel-lom, det er grunn til å anta at dette fortsatt er et bilde mange vil kjenne seg igjen i. Men, bildet er (heldigvis) i ferd med å endre seg – og det må det, skal virksomhetene «henge med», og forbli konkurranse- og levedyktige.

Spørsmålet er bare om disse «nye» markeds-sjefene finnes; de som forstår markedsføring, men også teknologi. De som evner å samhandle på tvers i organisasjonen de jobber for, samtidig som de har tilstrekkelig «buy in» fra toppledelsen. På samme måte som PR- og kommunikasjonsbyråer har begynt å nærme seg markedsføringsdisipliner, har også reklamebyråene begynt å nærme seg PR- og kommunikasjonsbyråene.

Trigger er muligens det beste eksemplet på denne nye trenden. De har forstått de nye spil-lereglene, og er i dag et av verdens mest kreative

kommunikasjonsbyråer. De skriver selv på sin nettside;

– Vi lager kommunikasjon som engasjerer mennesker i hverdagen.

De har «slått» sammen PR, kommunikasjon og reklame (som fungerer) i en og samme miks. Det er i dag en utfordring for mange selskaper, som har adskilte PR og reklame-budsjetter – fordelt på kommunikasjons- og markedssjefen. Legg så til IT-sjefen, så begynner de fleste å se utfordringene. I dag sitter mange på tre forskjellige kontorer, med tre forskjellige budsjetter, og snakker sjeldent med hverandre. Markedssjefen vet antagelig ikke hva IT-sjefen kan hjelpe til med og IT-sjefen vet kanskje ikke hvordan markedsføringsbehovene kan dekkes gjennom teknologi.

Digital og tradisjonell markedsføring må in-tegreres – med IT.

Sagt også på en annen måte; markedsføring og kommunikasjon er ikke enten analog eller digital. Hvis markedsføring (inkludert PR og kom-munikasjon) har til hensikt å endre noe, må mar-kedsføringen tilpasses publikum – uavhengig av kanal (analog eller digital), og på målgruppens premisser. Transformasjonen må skje først og fremst internt i virksomheten – fra separate (og gjerne digitale) siloer, til integrerte team. Med morgendagens markedssjef som har det holis-tiske perspektivet. Morgendagens markedssjef må med andre ord ha en dyp teknologiforståelse (og interesse) i tillegg til PR, kommunikasjon og markedsføring.

Finnes morgendagens

markedssjef i dag?Morgendagens markedssjef – som egentlig er i dag

– bør være like mye opptatt av teknologi som markedsføring.

Finnes hun, eller må vi finne henne opp?

AV: HANS-PETTER NYGÅRD-HANSEN FOTO: INGAR NÆSS

HANS-PETTER NYGÅRD-HANSENHans-Petter ble ikke født med ski på bena, men med et tastatur i hånden. Fra tidlig alder ble det bestemt – det var «data» han skulle jobbe med.Han er en populær foredragsholder og for mange er han kjent som @hpnhan-sen. Etter 16 år i IT-bransjen, de fleste i Cisco, flyttet Hans-Petter seg over til PR- og kommunikasjonsbransjen hvor han jobbet mellom 2011 og 2014 hos Gambit Hill + Knowlton Strategies og Geelmuy-den Kiese. Juni 2014 ble han gründer av kommunikasjonsbyrået KommFrem.

Lokaler/09–2015 | 29

n Aktuelt/Teknologi/

Foto: Shutterstock

30 | Nr. 09–2015/Lokaler

n Aktuelt/Teknologi/

For 2016 og videre, tror jeg (blant annet) at morgendagens markedssjef bør ha en klar formening om hvordan de skal forholde seg strategisk til blant annet følgende utviklingstrekk og -trender:

Overgangen fra papir til pixel, og fra desk-top til mobil: Mobilveksten ser ikke ut til å bremse opp, tvert i mot. Det betyr også at markedsføring på mobile plattformer vil være en viktig trend å følge med på videre. Mesteparten av det vi produserer av innhold blir produsert på store skjermer (desktop/laptop), men blir i økende grad konsumert på mobile enheter. Vi har lenge snakket om overgangen fra «desktop first», «til mobile first». Når over halvparten av Internettbru-ken kommer fra mobile plattformer, over halvparten av alle Google-søk, over 60% av Facebook, Twitter og andre sosiale medier kommer fra mobile plattformer, blir «mobile only» i økende grad svaret.

Big data-drevet personorientert markedsfø-ring: Forstyrrende massekommunikasjon er akkurat det. Forstyrrende og med ett budskap til alle. Markedsførere bør snart innse at «one size does not fit all» og at markedsføring i større grad må fokusere på å utvikle nære relasjoner gjennom sine markedsføringstiltak. Relasjoner som skaper tillit. Tillit som skaper lojalitet. Lojalitet som skaper mer butikk….repeterende butikk.

Markedsføring gjennom opinionsledere / innflytelsesrike personer og personligheter: Sosiale medier er «here to stay». La oss være enige om å ikke diskutere det. Sosiale medier er her i dag, og vil være her i morgen. Dagens forbrukere googler ser frem til andre som er lik dem selv for hjelp og råd, men ikke minst inspirasjon fra «likesinnede». I økende grad er disse «likesinnede» bloggere, som de identifiserer seg med. Tidligere United Bloggers, nå United Influencers kapitaliserer på denne trenden. Deres forretningsmodell er å samle innflytelsesrike personer under en paraply – og tilby merkevarer et sted å markedsføre seg, hvor de treffer målgruppene deres, på målgruppens premisser. Dette er opinionsledere i sin bransje eller nisje, og representerer store muligheter for merkevarer å knytte seg nærmere til forbrukere på en mer direkte måte. Caroline Berg Eriksen er ett eksempel på slike opinionsledere som har millioner av sidevisninger hver måned, og som flere og flere merkevarer knytter seg til, for å få ut historier (fortalt av personen selv) om deres varer, produkter og tjenester til «riktig» målgruppe. Gjør et Google-søk etter for eksempel «Get inspired» eller «Story-tel», så vil du med stor sannsynlighet finne

bloggen til Caroline Berg Eriksen på enten side 1 eller 2. Den Internettrafikken noen av disse opinionslederne genererer, kan de fleste merkevarer (og nettaviser) drømme om – og spesielt hvis man tenker at leserne (ofte) er en definert målgruppe – som kommer tilbake hver eneste dag for å lese neste bloggpost.

Lokasjons-basert markedsføringsteknologi: Hørt om Beacons eller nettvarder? Hvis sva-ret er nei, bør du definitivt lese deg opp på det. Dette er i korte trekk små Bluetooth-enheter som kan kommunisere med din smarttelefon, og kommunisere med deg via telefonen eller større skjermer i nærheten av hvor du befinner deg. I Norge er det spesielt Unacast og fluxLoop som er godt kjent for sitt arbeide med beacon-teknologi. Denne «nærhets»-teknologien knytter det som skjer offline, med online – og motsatt. Butikker i dag vet egentlig veldig lite om kundene som kommer inn i butikken, men kan gjennom beacons få vite mye mer. Og motsatt. Kunder kan gjennom beacons få vite mye om butik-ken, leverandøren, eventet de deltar på eller restauranten de vurderer å spise på….for å nevne noen eksempler.

Internet of Things (eller Internet of everyt-hing): Alt tilkobles Internett om dagen, og vi bærer og kler oss med et stadig større antall enheter som på en eller annen måte vil være tilkoblet Internett. I 2015 så vi utbredelsen av en femte skjerm markedsførere må forholde seg til, og som er bortimot umulig om man ikke har teknologi-interesse og -kunnskap. TV, laptop, nettbrett og smarttelefon som de fire første. Den femte har du på armen din. Smartklokken din. Nesten hver tredje av oss vil kle oss med ett eller annet produkt i 2016 som er tilkoblet Internett, og da snakker jeg ikke om smarttelefonen. IoT er muligens et begrenset område for mange markedsførere å tenke på i dag, men tro ikke at du kan ignorere IoT i tiden fremover. Desto flere produkter som vil være tilkoblet Internett, desto flere muligheter vil du ha til å engasjere deg direkte med ditt publikum…. Hvis du ikke gjør det, vil konkurrenten din gjøre det.

Marketing Automation: Tenk deg mulighe-ten til å utføre spesifikke markedsførings-aktiviteter som utløses gjennom spesifikke handlinger. Tanken bak er å frigjøre tiden til å produsere innhold, samtidig som man øker sannsynligheten for å generere leads,

samtidig som man reduserer salgssyklusen. Abonnerer du på mitt nyhetsbrev, får du en epost fra meg hvor jeg takker deg for at du har valgt å abonnere på mitt nyhetsbrev. Det hele er automatisk. Utført av MailChimp. Marketing Automation-verktøy kan gjøre det enklere og smartere å planlegge utsendelse av nyhetsbrev og poster til forskjellige sosiale nettverk, segmentere kontakter og overvåke hvor i kjøpssyklusen dine kunder befinner seg i. I sanntid. Når kundene har sine øyeblikk, ikke når du kjører dine kampanjer.

Kjenner du morgendagens markedssjef?Dette er ikke alt morgendagens markedssjef bør forstå og forholde seg til. Hvor mange markedssjefer i dag forstår viktigheten av analyse; som forstår hva alt i Google Ana-lytics betyr? Hvor mange markedssjefer forstår hvordan remarketing/retargeting fungerer, eller hva Content Marketing og Native Advertising innebærer? Hvor mange markedssjefer har begynt å eksperimentere med programmatisk annonsering? Hvor mange markedssjefer overvåker varepraten om egen merkevare – og konkurrentenes? Og som ikke bare overvåker varepraten i egne, men også utenfor? Og til syvende og sist skal de tiltak, aktiviteter og virkemid-ler som markedsavdelingen står bak, støtte virksomheten økonomisk. Ingen bruker i dag markedsbudsjettene sine fordi det er hyggelig å «svi» av noen kroner på synlig-het. Markedsføringen skal være lønnsom, og bidra til økt inntekter og smart markedsføring (integrert med IT, kundeservice og salg) skal også bidra til reduserte kostnader. Hva er så det beste med Internett? At alt kan bevises. Alt kan dokumenteres. Ingen trenger å stole på magefølelsen, hvis teknologien blir brukt på skikkelig måte. Da kan man heller stole på dataen.

Hvor mange markedssjefer og -førere vet hva CPM, CTR, CTA, PPC, RTB eller SEO betyr, og hvorfor det er viktig å vite? Christine Calvert har skrevet en ordliste med begreper og for-kortelser som alle (digitale) markedsførere bør forstå, og vite hvordan de skal forholde seg til.

Jeg tror ikke det finnes så mange slike markedssjefer i dag, og finner du en, bør du ta godt vare på henne. Markedsførere med kunnskap og interesse for teknologi og analyse vokser ikke på trær.

Kjenner du noen? Jeg vet at mange jakter på de i alle fall…

• Fra 800 - 5.400 kvm BTA

• Ledig fra 01.01.2017

• 1. etasje har kantine og møterom

• Idyllisk beliggende ved Akerselva

• Meget god teknisk standard

Sandakerveien 24CLedig areal: 800 - 5.400 kvm BTABygg Golf Sør

Tlf: 2287 1900Epost: [email protected]

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen0401 OSLO

• Enkel adkomst fra Ring 2

• Sentralt beliggende nær offentlig kommunika sjon

• God parkeringsdekning

• I midten av en pulserende næringspark

MYRENSVERKSTEDLyse, moderne kontorlokaler

#

#

#

&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

& &

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&&

&

&

&

& &

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

& &

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

& &

&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

& &

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&&

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

# #

#

#

#

#

#

#

##

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

##

##

##

##

##

##

##

##

##

##

##

## ##

##

##

##

##

##

##

##

##

##

##

##

##

####

##

##

##

##

##

##

##

##

##

####

##

##

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

##

#

42

42

42

42

42

42

42

42

42

42

42

42

42

ULLEVÅL

SAGENE

TORSHOVSINSEN

GREFSEN

GRÜNER-LØKKA

BLINDERN

BJØLSEN

DISEN

ILA

HASLE

SOGN

LOFTHUS

LØREN

FAGERBORG

SØNDRE HOVIN

Gamle Aker

Vestre Aker

Grefsen

Grefsen

Berg Tåsen

Ullevål stadion

St Hans-haugen

Storoveien

Trondheimsveien

Be

rgljots v

Bergsli

a

Biskop Heuchs vei

Blåsbortveien

Christian Michelsens gate

Colletts

gate

Dælenenggata

Einars v

ei

Fagerheimgata

Faye

s gt

Gre

fsen

allé

Grefse

nkollv

eien

Gre

fsen

veie

n

Gøte

borg

gata Haslevangen

Hasleveien

Hek

kvn

Helgesens

Holtegat

a

Industrigata

Irisveien

Jacob Aalls gate

Kaj Munks vei Kapellvei

Kirkeveien

Kj

Kyrre

Gre

pps

gate

Lillogata

Lofthusveien

Markveien

Mogata

Nils Bays veiNordlys ve

ien

Nyd

alsv

n

Ogm

unds

v

Ol a

Olaf Scho u

s

Oscars gatePi

lest

rede

t

Probl

Sagvn

Sannergata

Sinse

n

So�enberggata

So�es gateSognsveien

Sorgenfrig

ata

Stavan gergata

Thorleifs allé

Toftes g ate

Uelands gate

Uglevn

Ullevålsveien

Åke

røve

ien

Åsengt

Åsensvingen

Thulstrups g

ate

150

© Kartagena / Statens kartverk0 1 km

Sandakerveien

RING 3

RING 2

Golf Sør

32 | Nr. 09–2015/Lokaler

Den nordiske stilen har for lengst inntatt kontoret,

og trespiler er mer populært enn noen gang.

Tre er trendy

AV: SILJE RØNNE ILLUSTRASJON: MONDULVEGGER

n Aktuelt/Trespiler

MV-TRESPILER FOR HIMLING OG VEGG• Standard dimensjon bredde 34 mm, høyde 27 mm med 26 mm spalte• Andre dimensjoner kan leveres på forespørsel• Leveres i modul 600x600/1200/1500/1800/2400 og 3000 mm• Kan også leveres som hengslede elementer i korridorer• Himling monteres i T-35 bæresystem med sort eller hvit utførelse

• Kan leveres i uklasset og brannimpregnert iht. Klasse B-s1, d0• Himling er CE deklarert og testet iht. produktstandard NS-EN 13964• Tilfredsstiller krav for bruksområder som stilles i TEK 10• Sertifisert ytelse kl. 1 for moduler gir mulighet for tilleggs montering av armaturer o.l.

Tre er mye brukt i dagens kontorbygg, og er et etter-traktet formspråk blant arkitekter. Himlinger, vegger og skillevegger kles opp med trespiler i ulike nyanser – et dekorelement som samsvarer med den norske kvaliteten og miljøfokuset.

– Trespiler gir rommet liv og et moderne uttrykk. Arkitektene og brukerne av kontorene er opptatt av den «varmende» effekten og de gode akustiske egenskapene som dette produktet gir med en bakenforliggende ab-sorbenten. Det skaper et lunt og behagelig arbeidsmiljø, sier Wenche Wikstrøm i Modulvegger.

Modulvegger AS produserer sine egne MV-trespiler på fabrikken i Åmot – kortreist og norskt. Produktet er miljø-godkjent og kan benyttes i BREEAM NOR-sertifiserte bygg.

FleksibeltTrespiler er et praktisk materiale, det er like enkelt å montere og demontere som en vanlig himlingsplate, og tilfredsstiller krav for bruksområder som stilles i TEK 10. Samt at de også kan leveres i uklasset og bran-nimpregnert utførelse. De siste årene har Modulvegger levert trespiler i ulike varianter til både næringsbygg, flyplasser og skoler. Pro-duktet fås i heltre furu, eik, ask, bjørk, hvitpigmentert, samt med sort og hvit akustisk duk.

– Trespilene kan leveres i flere dimensjoner på fore-spørsel, og er et godt og kostnadseffektivt grep for å løfte bygget. Det forvandler tradisjonelle bygge til et spennende og godt sted å være, avslutter Wikstrøm.

TRIVSEL OG ENTUSIASME PÅ ARBEIDSPLASSEN BIDRAR TIL GOD LØNNSOMHET!Det er enkelt å flytte en bedrift fra et sted til et annet, men det viktigeste er resultatet av flyttingen. Ingen bedrifter er like og vi mener derfor at de ikke skal behandles likt. Vi skaper morgendagens arbeidsplass utfra hvilken bedrift det er, hvilken kultur de har, hvordan selskapet arbeider og bruker lokalene. Vi mener at det er viktig at lokalene tilpasses bedriften – over hele leieperio-den. Trivsel og entusiasme på arbeidsplassen bidrar til god lønnsomhet. Det er målet hver gang vi flytter en bedrift. Vi har flyttet flere bedrifter enn noen andre i vår bransje, vi har løst alle utfordringer minst en gang tidligere, og er desidert markedsleder.

Derfor kan vi trygt si Totalreform utgjør den store forskjellen.

Lokaler/09–2015 | 33

TRIVSEL OG ENTUSIASME PÅ ARBEIDSPLASSEN BIDRAR TIL GOD LØNNSOMHET!Det er enkelt å flytte en bedrift fra et sted til et annet, men det viktigeste er resultatet av flyttingen. Ingen bedrifter er like og vi mener derfor at de ikke skal behandles likt. Vi skaper morgendagens arbeidsplass utfra hvilken bedrift det er, hvilken kultur de har, hvordan selskapet arbeider og bruker lokalene. Vi mener at det er viktig at lokalene tilpasses bedriften – over hele leieperio-den. Trivsel og entusiasme på arbeidsplassen bidrar til god lønnsomhet. Det er målet hver gang vi flytter en bedrift. Vi har flyttet flere bedrifter enn noen andre i vår bransje, vi har løst alle utfordringer minst en gang tidligere, og er desidert markedsleder.

Derfor kan vi trygt si Totalreform utgjør den store forskjellen.

34 | Nr. 09–2015/Lokaler

n Aktuelt/Kontor/

Muuto Under The Bell er ikke bare en lampeskjerm, nei den skaper sitt eget rom i rommet. Stolen Nerd fra Muuto er designet av David Geckler.

Lokaler/09–2015 | 35

«Fremtidens arbeidsplass», «New Ways of Working», «Co-Working», «Co-create» og lignende, er typiske termer som vitner om at vår

arbeidsplass hele tiden er i endring. For at vi skal forstå morgendagens kontor, må vi spole tilbake i tid å se på utviklingen de siste årene.

En reise gjennom kontorlandskapet

AV: JENS MATHIASEN BEARBEIDET AV: SILJE RØNNE FOTO: MUUTO

90-talletPå 90-tallet var det mye snakk om «New Ways of Working» og mange virksomheter begynte å gå fra cel-lekontor til åpne landskap. Veggene ble revet ned i eksisterende kontor og alle nybygg ble utstyr med glass-fasader og åpne kontorlandskap – så man kunne se og kommunisere med kollegaene sine.

Det å dele kunnskap og kommu-nisere med hverandre sto i høysetet. Utmerket for noen kulturer og arbeids-grupper, men en stor redsel og kultur-sjokk for andre. Arkitekter ble innleid for å analysere kontorets «workflow», såkalt «space management» og få designet arbeidssoner – etter daglig arbeidsflyt. Heve-senkebord gjorde sitt inntog og alle ansatte krevde et juster-bart bord og ergonomisk kontorstol.

År 2000Da IT-boblen var på sitt største, hand-let det mye om vekst. Det skulle se «smart» ut, vi skulle kjøpe dyre de-signermøbler og lage stilige kostbare logoer til fasaden, og være «kule» og ha det gøy på arbeidsplassen. Det ble kjøpt inn sorte og hvite kontormøbler, og masse fotballbord. Det var ikke mye fokus på ergonomi, men derimot på ansattes fordeler, lojalitetsprogram og firmafester.

I dag handler det kanskje litt mer om den «riktige» beliggenheten.

År 2010Nedgangen i økonomien gir tid til re-fleksjon. Nå tenkes det «på livet løs». Det «gnager» i de fleste virksomheter – hva er det riktige? Hvordan løser vi innredningsfeilene vi har gjort de siste 20 årene, hva er god innredning og kan vi forutse de neste trendene og frem-tidens arbeidsplass? Vi ønsker ikke å gjøre flere feil.

Møbelindustrien reagerer mest på historiske problemer, og siden det gjerne tar noen år før nye møbler kommer ut i markedet, er ikke dette stedet å se på fremtiden – men få et øyeblikksbilde. Møbelfirmaer produserer støydempende møbler som aldri før. Høye sofaer, kuber, lukkede sittemoduler og stoler med øre-klaffer og skjermer. Dette er altså noen av problemene fra slutten av 90-tallet som løses nå, og reaksjonen på at folk har klaget over dårlig akustikk, har konsen-trasjonsvansker, får hodepine av dårlig varmestyring og alle de åpne rommene.

Det blir ikke solgt så mange heve-senkbord, derimot blir det produsert møbler til sosiale rom og bærekraftige kontormøbler.

36 | Nr. 09–2015/Lokaler

n Aktuelt/Kontor/

Fremtidens arbeidsplassI dag ser vi at fremtidens arbeidsplass er sosial, mobil og meget fleksibel. Det har selvfølgelig kommet i takt med en rask utvikling av teknolo-giske hjelpemidler, sterke IT-verktøy og trådløse nettverk som betyr at vi nå kan sitte med Laptop eller iPad hvor som helst å jobbe.

Hvordan ser arbeidsplassen ut for de kom-mende år? Det vil si hva bør du tenke på i dag, hvis du skal investere i nye arbeidsplasser? Skal det være ett skrivebord til hver person eller skal kontoret være helt åpent, skal vi tilbake til cel-lekontoret – eller en miks av de to. Til syvende og sist handler det for deg som leder å tenke over produktivitet og hvordan du kan utnytte ressursene 100 prosent.

Litt av altDe trendene vi ser akkurat nå er at det er litt av alt. Det skal være plass til alle tenkelige ar-beidsformer og særlig sosial samhandling. Ikke mystiske møbler som ikke kan sittes på. For kule møbler gir ikke kule ideer, men fremtiden ligger i å skape rammer som understøtter virk-somheten, verdier og prosesser nettopp dere har. Hver medarbeider kan, men trenger ikke å ha sin faste pult, den tiden er forbi – men det

skal være mange pulter og bord – som de deler og dekker dagens behov for tiltenkt oppgave.

Ditt kontor for dine ansatteVi ser at kontoret vil ligne bedriften og medar-beiderne. Kontoret skal bli mer som hjemmet og spekket med muligheter for å gå på nettet og arbeide hvor du vil, og sitte sammen med de du ønsker og får energi av.

Naturen og det personlige touchet rykker innNaturen integreres og alle kontor vil også fysisk bli mer bæredyktige og tenke over sitt sosiale ansvar. Trær, planter, mose og lignende gjør sitt inntog nettopp nå. Hvorfor ikke la dine med-arbeidere også ta med noen personlige ting på kontoret som gir dem mer energi?

Et samfunnFølg selskaper som Airbnb, Twitter, Facebook og Pinterest. De skaper liv på kontoret, med arbeidsplasser der man kan overnatte – for å ikke avbryte en innovasjonsprosess. Her er det skapt et eget samfunn. Det er det de lever av. Hva skal bringe deg frem de neste årene? De riktige medarbeiderne – så da må du også designe et kontor hvor de har lyst til å jobbe.

Navn: Jens MathiasenStilling: Eier av 2RETHINKPå nett: www.2rethink.dk

Visu er en elegant og tidløs lenestol med god ergonomi som leveres i flere farger og utførelser, også fra Muuto.Loom pledd fra Muuto.

God design er ergonomisk utformet for å holde folk friske. God design gir økt trivsel og velvære, som igjen fører til mer kreativitet og e� ektivitet. Og vi legger til at god design tar hensyn til miljøet i alle ledd av produksjonsprosessen. Og best av alt, god design har høy kvalitet og holder både form og funksjon ekstra lenge. Det er bra for lommeboken også. Les mer på kinnarps.no

Les mer om våre nyheter på kinnarps.no

Det handler om så mye mer enn å skape et vakkert arbeidsmiljø.

Making life better at workWe believe in making life better at work. At Kinnarps, we do more than just sell furniture. With products and services to match your needs, we deliver inspiring and e�ective workspace solutions to help your organisation prosper.

God møbeldesign er

en vinn-vinn-vinn-

vinn-situasjon

38 | Nr. 09–2015/Lokaler

n Aktuelt/Juss/

Fremleie av lokaler – når kan utleier si nei?

Leietaker kan av ulike årsaker ønske å fremleie hele eller deler av sine lokaler. Det kan være seg behov for mindre plass, fleksibel nedtrapping ved bytte av lokaler, eller muligheten til å fraflytte lokalene i sin helhet før leieperiodens utløp.

Ulike problemstillinger Ved fremleie av lokaler oppstår en rekke pro-blemstillinger, som i hovedsak relaterer seg til leietakers oppfyllelse av hovedleiekontrakten. Vi skal her begrense oss til å se på hvilke muligheter utleier har til å nekte leietaker å fremleie lokalene.

Husleieloven og meglerstandardenUtgangspunktet i husleieloven, som også gjelder leie av lokaler dersom ikke annet er avtalt, er at utleier på fritt grunnlag vil kunne nekte fremleie. Utgangspunktet får imidlertid begrenset anven-delse ved næringsleie, da dette kun gjelder for tidsubestemte leiekontrakter. For tidsbestemte leiekontrakter opererer loven med samme ut-gangspunkt som meglerstandarden: Fremleie av lokaler krever utleiers samtykke, men slikt samtykke kan bare nektes dersom det foreligger saklig grunn.

Har man en leiekontrakt som følger megler-standarden, eller en tidsbestemt leiekontrakt som

ikke regulerer fremleie overhodet, må utleier vise til saklig grunn for å nekte leietaker å fremleie.

Forhold hos fremleietaker Slik saklig grunn må knytte seg til forhold hos ny fremleietaker. Utleier kan således ikke påberope seg at fremleie av ulike årsaker vil være upraktisk eller uhensiktsmessig for utleier selv.

Forbud mot diskriminering Utleier vil heller ikke kunne påberope seg for-hold i strid med husleieloven § 1-8, som forbyr diskriminering i leieforhold. Det vil dermed aldri kunne anses som saklig grunn dersom utleier viser til forhold som kjønn, etnisitet, religion, nedsatt funksjonsevne mv. som grunnlag for å nekte fremleie.

Avtalt bruk Derimot vil det alltid være saklig grunn for nek-telse dersom fremleietaker driver virksomhet utenfor det formål som er definert i hovedlei-ekontrakten. Hvor snevert avtalt bruk av loka-lene er definert i leiekontrakten vil derfor sette klare begrensinger for leietakers rett til fremleie. Mange leiekontrakter inneholder imidlertid en regulering om at utleier også må ha ”saklig

AV: ANETTE ISTRE OG JØRGEN LINDBOE

Som leietaker er det ikke alltid enkelt å argumentere mot utleier som nekter fremleie av lokalene.

Hva anses egentlig som ”saklig grunn” for nektelse?

Lokaler/09–2015 | 39

grunn” for å nekte å samtykke til skifte av bran-sje eller virksomhet. I disse tilfellene må man vurdere om utleier både har saklig grunn til å nekte skifte av virksomhet og om han har saklig grunn til å nekte fremleie.

Fremleietakers økonomiske stillingMan kan tenke seg at fremleietakers økono-miske stilling vill kunne være en saklig grunn utleier får gehør for. Dette begrenses likevel i stor grad gjennom leietakers ansvar for beta-ling av husleien. At fremleietaker formodentlig vil være en dårlig betaler, vil således være et forhold mellom fremleietaker og fremutleier, all den tid hovedutleier vil kunne snu seg mot hovedleietaker med sitt krav på betaling av leie. Dersom fremleietakers økonomiske stilling er så svak at man må anta at fremleietaker vil gå konkurs, vil dette likevel kunne være et forhold som må antas å utgjøre saklig grunn.

Bråk og slitasje Dersom utleier har berettiget grunn til å anta at fremleietaker vil påføre eiendommen skade eller ualminnelig høy slitasje, eller forstyrre ro og orden på eiendommen, vil dette kunne utgjøre saklig grunn til å nekte fremleie.

Eiendommens renomméGenerelle henvisninger til at fremleietaker ikke passer inn i byggets profil eller lignende, er det i midlertid vanskelig å bli hørt med, såfremt fremleietakere opererer innenfor rammene av fremleiekontraktens avtalte bruk. Grensen for når henvisninger til eiendommens renommé må antas å være en saklig grunn går trolig ved fremleieforhold som må antas å medføre dårlig publisitet og negativ omtale utad, men også her settes terskelen normalt høyt.

Advokatfullmektig Anette Istre, assosiert partner Jørgen Lindboe, jobber begge i næringseiendomsteamet til Simonsen Vogt Wiig.

Foto: Shutterstock

40 | Nr. 09–2015/Lokaler

n Utleier har ordet/Leif Arne Røsnes/Braathen Eiendom

– Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden?– Det vibrerer helt klart mest for kontorbygg som har ”grønn beliggenhet”. ”Grønn beliggenhet” gir betydelige gevinster, og kjennetegnes av miljømessig drift av arealeffektive og høyproduktive arbeidsplasser i umiddelbar nærhet til de mest sentrale kollektivknutepunkt.

– Er det mange større kontorer til leie på markedet nå?– Ledigheten er vel på rundt 8,5 posent, der det er stor varia-sjon innenfor de ulike segmenter. Fremover tror jeg markedet blir enda mer selektiv.

– Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot?– Fokuser på verdiskapning per ansatt og analyser inngå-ende de faktorer som påvirker dette nøkkeltall. Oppsøk suk-sessbedrifter i Norge og utlandet, og se hvordan de bruker

kontoret – det er ikke tilfeldig at de lykkes i sin bransje. Jeg er rimelig sikker på at kontoret har en betydning for grad av suksess som oppnås.

– Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leietaker stille til utleier på miljøsertifisering? Leietakerne bør velge lokasjon ut fra det totale miljøregn-skapet og ikke bare hvordan bygget er bygget. Dagens krav til energimerking og miljøsertifisering ivaretar ikke dette på en tilfredsstillende måte.

– Hva er den største fallgruven for leietakere?– Å feilansette folk blir ansett som å være en svært kostbar affære, men dersom leietaker velger feil lokasjon er det min påstand at deler av verdiskapningen blir borte. Derfor råder jeg alle til å bruke god tid og sette seg ordentlig inn i de ulike alternativene før de tar et valg. Lokasjonen skal bidra til trivsel, rekruttering, bedriftskultur, profilering og ikke minst produktiviteten – bygg som ikke har disse egenskaper bør velges bort.

– Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste medarbeiderne?– Det ble i vår gjort et studie blant Norges Business-studenter om hvilke drømmearbeidsgivere de har, og blant topp fire har tre lokasjoner som har ”grønn beliggenhet”. Min vurdering er at dette ikke er tilfeldig. Jeg vil si det så enkelt, bedrifter som tar samfunnsansvar gjennom konkrete handlinger vin-ner kampen om de beste hodene.

– Hva er den største feilen leietaker gjør?– Fra mitt ståsted opplever jeg ofte et for stort fokus på leiepris per kvm. Det er forståelig nok da eiendomsbransjen selv legger opp til dette, da alle prisstatikker har leiepris per kvm som utgangspunkt. Velges en lokasjon i for stor grad ut fra leiepris per kvm er sannsynligheten for feil beslut-

Grønn beliggenhet

LEIF ARNE RØSNES, ADMINISTRERENDE DIREKTØR I BRAATHEN EIENDOM

Utdannet siviløkonom fra Norges Handelshøy-skole og Siviløkonomutdanningen i Bodø 1996. Han har også graden Executive Master of Ma-nagement ved Handelshøyskolen BI fra 2005.Røsnes hadde sin første jobb som revisor og rådgiver for Ernst &Young etter studiene. Der-etter jobb han i Forsvaret, hvor han arbeidet med lokalisering av den nye militære hovedfly-stasjonen på Gardermoen. Begynte i Braathen Eiendom i 2001.Bosatt på Oppsal i Oslo.

AV: SILJE RØNNE FOTO: EVEN SCHJENKEN

En fremtidsrettet kontorlokasjon skal skape merverdier i bedriften, mener Leif Arne Røsnes, administrerende direktør i Braathen Eiendom.

42 | Nr. 09–2015/Lokaler

ning høy. Eiendomsbransjen bør utarbeide statistikker som dokumenterer de egenskaper ved lokasjonen som bidrar til leietakers verdiskapning. Det er eksempelvis to helt forskjellige ting om du får 60 personer som er sånn passe fornøyd på 1800 kvm kontra 100 fornøyde personer på samme areal.

– Hvorfor valgte dere å pusse opp kantinen i DEG16 etter kun fire år?– DEG16 ble bygget som et enbruker bygg i 2011 som gradvis er blitt konvertert til et flerbrukerbygg som nå huser 22 leietakere. Oppussingen av kantinen må sees i denne sammenheng.

Mitt håp er at «kjøkkenet» som kantinen heter, skal bli byggets midtpunkt og «leve» også utover lunsjen. Vi ønsker å skape et sted hvor man effektivt kan møtes for det uformelle møte, arrangere middag for kunder og ansatte,

bespisning eller rett og slett bare nyte en fersk god kaffe fra kaffebaren i fremtidsrettede omgivelser.

– Har valg av gårdeier stor betydning for leietaker?– Generelt har gårdeiere blitt flinkere med årene, men det er fortsatt stor forskjell. Leietakerne bør kartlegge hvordan gårdeier «tenker» eiendom. Hentes det ut stordriftsfordeler eller markeds- og driftsmessige synergier? Fremstår bygget og fellesarealet fremtidsrettet? Er arealene kostnadseffektive? Hva er miljøbelastningen per ansatt? Er gårdeier gode på kundeservice? Det er mange forhold en leietaker bør avklare for valg av gårdeier gjøres.

n Utleier har ordet/Leif Arne Røsnes/Braathen Eiendom

Skap et kreativt miljø med moseveggerVelg selv rammestørrelse og material.Vedlikeholdsfrie som ikke trenger mye lys.

Opplev Ambius selv l 23 00 66 03 l ambius.no

44 | Nr. 07–2015/Lokaler

n INTERIØR/Grønne lunger

Arbeidsplassens grønne lunger

3D: DRØM DEG BORT PÅ EN GRØNN KAFÉ: Inspirerende omgivelser gir medarbeiderne energipåfyll mellom arbeidsøktene (3D: Ramsøskar Interiørarkitekter)

Lokaler/07–2015 | 45

Arbeidsplassens grønne lunger

Vi lever i et kunnskapssamfunn. Bedriftenes viktigste ressurser går på to bein, hevder noen. Sett fra et arbeidsgiversynspunkt er slike ressurser sårbare. De kan rett og slett gå sin vei. I kunnskapssamfunnet er det derfor viktig å bli oppfattet som en attraktiv arbeidsgiver. Å tiltrekke seg de beste medarbeiderne er en suksessfaktor. Like viktig er det å beholde dem.

M edarbeidere etterspør interessante arbeidsoppgaver, gode utviklingsmu-ligheter, konkurransedyktige betin-gelser og godt arbeidsmiljø. Mange arbeidsgivere tilbyr dette, så hva skal

man gjøre for å skille seg ut? I organisasjonspsykologien brukes begrepet ”organizational committment” – eller forpliktende tilknytning til bedriften. Jeg tror det er en av flere viktige nøkler til å lykkes i kunnskapssamfunnet. Medarbeiderne skal være stolte av arbeidsplassen sin. De skal kjenne ”vi-følelse” og bygge solide relasjoner til kollegene sine. Det krever tilrettelegging og innsats. Medarbeidernes tilknytning til bedriften kan ikke vedtas.

Mange står i en arbeidssituasjon som krever mye av dem. De arbeider lange dager i en prestasjonspreget atmosfære. Fristene er knappe og forventningene høye. Derfor må vi sørge for at det er gøy å være på jobb. Behovet for hygge, avkobling og restitusjon må tas like alvorlig som for eksempel ergonomi og inneklima.

Kontorsektoren har mye å lære av hotellnæringen, skrev jeg i forrige utgave av Estate Lokaler. I kontor-sektoren har det ofte vært et mål at interiøret skal ha et enhetlig preg. Baksiden av den medaljen er at det meste blir likt. Spissformulert: Når folk går til lunsj, beveger

3D: DRØM DEG BORT PÅ EN GRØNN KAFÉ: Inspirerende omgivelser gir medarbeiderne energipåfyll mellom arbeidsøktene (3D: Ramsøskar Interiørarkitekter)

Trond RamsøskarRamsøskar Interiørarkitekter er et firma med solid og bred erfaring innen interiørarkitektur og design.www.ramsoskar.no

46 | Nr. 09–2015/Lokaler


de seg bare til en annen del av kontorlandskapet. For å få den nødvendige variasjon gjennom arbeidsdagen, må medarbeiderne ta seg en tur ut av bedriften.

Hotellsektorens interiører er bygget på et annet prinsipp – prin-sippet om variasjon. Utgangspunktet er at gjestene har mange behov. De ulike delene av lokalene må derfor innredes på forskjel-lige måter. Loungene som har vokst frem, gir gjestene mulighet for å slappe av i komfortable omgivelser uten å gå til hotellrommet. Har du ledig tid mellom avtaler, kan du sette deg i loungen for å arbeide, ha små møter, spise litt, lese aviser eller ikke gjøre noe som helst. Det legges stor vekt på bekvemmelighet og estetikk. Du skal ikke mangle noe, og når du går videre til neste gjøremål, skal du føle deg oppkvikket.

Dette konseptet passer som hånd i hanske for arbeidstakere som står på i en travel hverdag. De har nøyaktig samme behov for avbrekk som hotellgjestene. Derfor må vi legge stor omtanke i utforming av de sosiale sonene på arbeidsplassene. Gjør vi det, forsterker vi tilknytningen til arbeidsplassen, tror jeg.

Differensiering er nødvendig når mange ulike behov skal dekkes. Kanskje er det smart å tenke som byplanleggerne? En by er mye mer enn boliger, næringsliv, offentlig virksomhet og gode trans-portsystemer. Ingen byplanlegger hopper bukk over grønne lunger, sosiale samlingssteder og bomiljøtiltak. Arbeidsplassen kan også betraktes som et bysamfunn. Ingen arbeidsgiver bør hoppe bukk over arbeidsplassens grønne lunger - de sosiale sonene. Medarbeiderne må ha friminutt fra hverdagen. Da øker trivselen og arbeidsgleden.

THON HOTEL FOSNAVÅG : Jobbloungen bør signa-lisere hva bedriften står for. Dette interiøret speiler lokalsamfunnet som hotellet betjener. Det maritime fargevalget gjør at kystkulturen lever på begge sider av vindusglasset. Bølgemønsteret på gulvteppene reflek-terer den værharde kysten, og tynne gardiner sørger for kontakt med livet på utsiden. Romskiller av kjetting er nytt og uventet – samtidig som kjettingen er velkjent i kystkulturen. (Foto: Espen Grønli)

THON HOTEL GYLDENLØVE: Viltre mønstre og spreke fargekombinasjoner passer godt når medarbeiderne skal ha friminutt. Med slik møblering er det lite som minner om kontorlandskapet. Legg merke til de gamle portrettmaleriene og den store spennvidden i møbelstil. Hovedvirkemiddelet her er kontraster. Sofaen er en oransje energibombe. (Foto: Espen Grønli)

Vi gir deg valgmuligheten til å skreddersy leieforholdet etter ditt behov.• Resepsjonstjenester• Møteromssenter• Renholdstjenester• Parkering

• Sykkelparkering• Møblering og design• IT-tjenester• Videokonferanserom

• Fasilitetsstyring• Trimrom• Garderobe anlegg• Business lounger

Martin Linges vei 25, 1364 Fornebu

www.technopolis.no

Hvordan kan vi hjelpe deg?

Lokaler/09–2015 | 47

Vi gir deg valgmuligheten til å skreddersy leieforholdet etter ditt behov.• Resepsjonstjenester• Møteromssenter• Renholdstjenester• Parkering

• Sykkelparkering• Møblering og design• IT-tjenester• Videokonferanserom

• Fasilitetsstyring• Trimrom• Garderobe anlegg• Business lounger

Martin Linges vei 25, 1364 Fornebu

www.technopolis.no

Hvordan kan vi hjelpe deg?

48 | Nr. 09–2015/Lokaler


Bruk fantasien og lag en lounge som fungerer i akkurat din bedrift. Legg til side ideen om det enhetlige preget. Hvis du forventer av medarbeiderne at de skal strekke seg og våge seg ut av den jobb-messige komfortsonen, bør du tilby dem en sosial komfortsone der de kan hente seg inn mellom slagene.

En næringslivsleder fortalte meg at han ønsket å innrede en del av lokalet etter mønster av en britisk herreklubb. Arkitekten svarte: ”En slik løsning har ingenting i dette glassbygget å gjøre”. Jeg kunne ikke vært mer uenig. Variasjon og overraskelsesmomenter er krydder i hverdagen. Vis at du tar medarbeidernes ulike behov på alvor. Tenk deg medarbeidere som er stolte over å vise frem arbeidsplassen til vennene sine. Tenk deg medarbeidere som tar lønningspilsen i jobbloungen i stedet for å gå på byen. Tenk deg

medarbeidere som legger små møter til den innbydende jobbloun-gen og ikke til stillerommene.

Jeg er ikke så naiv at jeg tror folk unnlater å skifte jobb på grunn av en flott jobblounge. Men jeg er helt sikker på at engasjementet og tilknytningen til arbeidsplassen øker når medarbeiderne opp-lever at arbeidsgiveren er opptatt av hele mennesket – ikke bare behovet for godt IKT-utstyr og heve/senke-pulter.

De interiørene jeg presenterer her er hentet fra fire av våre ulike hotellprosjekt. De kunne like gjerne ha vært sosiale soner på fire arbeidsplasser. Det er bare å la seg inspirere.

THON HOTEL ROSENKRANTZ, OSLO: I øverste etasje finnes det en lounge som skiller seg ut fra resten av hotellet. Den er gjestenes egen oase – ingen andre har adgang. Her kan man arbeide, slappe av, spise kveldmat eller ha med seg gjester. Alle behov er tenkt på. (Foto: Espen Grønli)

THON HOTEL ROSENKRANTZ, OSLO: : Interiøret er bygget opp rundt en metafor: Det skal være en oase som gir hvile og påfyll til travle kvinner og menn. Fargene er mange og sterke. Ørelappstolenes som-merfuglmønster på sort bunn står i kontrast til de øvrige møblenes enkle preg og friske farger. Legg spesielt merke til det stormønstrete teppet. En god tommelfingerregel er at gulvtepper tåler mye farge. Her blir det mange hyggelige samtaler med gode kolleger. (Foto: Espen Grønli)

Lokaler/09–2015 | 49

Tenk preventivt! Behandling med Fiber ProTector øker tekstilets slitestyrke og forlenger dets levetid. Selv etter lang tids bruk vil tekstiler se ut som nye.Vi har også spesialkompetanse innen rens av tepper og møbler, alle tekstiler og skinn.

Fiber ProTector Norge AS (etablert 1996) har mange års erfaring både nasjonalt og internasjonalt innenfor preventivt vedlikehold for kunder innen forretningsbygg, sykehus, offentlig transport, hoteller, kinoer, cruise og flyindustrien.www.fiberprotector.com / Tlf. 23 23 15 55

Fiber ProTector danner en usynlig molekylær beskyttelse rundt hver fiber. Dette virker som en effektiv beskyttelse mot at alle typer organisk væske, smuss eller støv som ellers ville trengt inn i selve fiberen og dannet varige flekker. Behandlingen beskytter også mot UV-stråler og fysisk slitasje.

Impregnering og rens av

alle typer tekstiler og skinn

FiberProtector_ad_.indd 1 19.05.15 14:56

TONE K. MJØLNERØDNÆRINGSMEGLER

M: 90 62 38 34 E: [email protected]

AXEL EIDEDAGLIG LEDER

M: 90 82 82 25 E: [email protected]

KONTAKT Lekre og arealeffektive lokaler

Kan leie opptil 2.050 kvm på én flate

Sentral beliggenhet Høy parkeringsdekning

All offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet

Flott kantine, dusj/garderobe, sykkelparkering

Flott terrasse/hage i eiendommens 3. etg

BRYNSALLÉEN 4 550–11.892 kvm

50 | Nr. 07–2015/Lokaler

Fremtidens advokatfabrikk AV SILJE RØNNE ILLUSTRASJON: DIIZ/MELLBYE/LEMON

Våren 2017 flytter Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange inn i nye lokaler i Cort Adlersgate 33. Vika Utvikling AS er byggherre og prosjektet er allerede i full gang.

Lokaler/07–2015 | 51

n Nybygg/Cort Adlersgate 33/

Fremtidens advokatfabrikk

52 | Nr. 07–2015/Lokaler

Lokaler/07–2015 | 53


B ygget, som opprinnelig var utformet for Den kvindelige Industriskole i 1875, skal totalrehabiliteres – og i tillegg oppføres et moderne tilbygg. Når bygget står ferdig, vil det ha mange fellestrekk med leietakeren som skal flytte inn.

– Firmaet går igjennom en fornyelsesprosess der vi er opptatt av å ta vare på de gode kvalitetene som allerede ligger i firmaet – samtidig som vi tenker nytt og blir enda mer fremoverlent enn tidligere. Innflyttingen i nye lokaler vil på mange måter bli et syn-lig bevis på at Steenstrup Stordrange har tatt et stort skritt fremover og at det har skjedd noe med oss, sier Ernst Ravnaas, nylig valgt til Managing Partner i firmaet.

Det er et generasjonsskifte i firmaet. Bare i 2015 har firmaet hittil ansatt 11 advokater og tatt opp seks nye partnere – og det blir mer enn antydet at det er flere i kikkerten. Bak ligger en klar plan om å ta opp kampen med de største maskinene.

– Vår rekruttering har allerede gitt gode resultater. De vi har fått med på laget trigges av muligheten til å få delta i å forme et firma – av å være i et miljø hvor kabalen ikke er ferdig lagt. Hos oss blir ikke spørsmål besvart med at «sånn har det alltid vært», sier Ravnaas. Et nytt hovedkontor går hånd i hanske med en slik satsing og utvikling.

KonkurransefortrinnEn annen nykommer er Ingrid Høstmælingen som skal lede firmaets satsning på næringseiendom. Hun gleder seg til å ta fatt på oppgaven og trekker særlig frem fordelen av å ha flere kontorer. Steenstrup Stor-drange har nemlig tilstedeværelse også i Tønsberg, Bergen, Ålesund, Trondheim og Tromsø. Oslokontoret er det største, og det er derfor naturlig at hovedkontoret ligger her. Nærheten til flytoget på Vika sikrer enkel tilgang både for egne ansatte og besøkende.

– Jeg er overbevist om at vi har et konkurransefortrinn med advo-kater på flere strategisk spennende steder. Vi ser at klienter verdsetter lokalkunnskap og lokal tilstedeværelse, særlig i kombinasjon med et større fagmiljø i Oslo hvor vi har enda mer spisset fokus, typisk innenfor eiendomstransaksjoner, sier hun.

Ernst Ravnaas. Foto: Sturlason

54 | Nr. 09–2015/Lokaler


Lokaler/09–2015 | 55

Ambisjoner utenfor kontorveggene Advokatkontoret tror at tiden er inne for å forme et firma som hviler på noe alternative verdier. De har blant annet ikke tro på at en advokat som på det jevne jobber 60 timer i uken nødvendigvis leverer den ypperste kvaliteten – forskning viser at det i noen tilfeller kan være motsatt. Det engelske uttrykket, «Work hard, play hard» treffer godt og da må man ha tid til begge.

– Vi skal ha treningsrom i kjelleren som et lite bidrag til tidsutfor-dringen. I tillegg er vi opptatt av å rigge oss for å få tak i de største talentene, og blant dem er det mange dyktige advokater med ambisjoner også utenfor kontorveggene. Vi tror rett og slett at produktet vi kan levere med en litt annen modell, er til klientenes beste, både når det gjelder responstid og kvalitet, sier Ravnaas.

Oslos nye «advokatgate» På samme måte som Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange og ei-endommen Cort Adelersgate 33 er i transformasjon er «hovedgaten» mellom Nationaltheateret, Filipstad og Tjuvholmen inne i en meget spennende utvikling.

– Ruseløkkveien og Vika Terrassen stenges for trafikk, Storebrand oppgraderer Vika terrassen, Ruseløkkveien 14, Haakon VIIs gate 10 og Ruseløkkveien 26. Vika Eiendomsforvaltning er i full gang med å oppgradere Dronning Maudsgate 11 og Platou er allerede på plass i «eget hus» i Munkedamsveien 62 C. Ruseløkkveien blir Oslos nye «advokatgate» med navn som Thommessen, Kvale & Co, Schjødt, Wikborg Rein, Brækhus Dege, sier Ole-Jacob Leirskar i Akershus Eiendom AS, som har vært rådgiver i utviklingsprosjektet.

Når eiendommen Cort Adelersgate 33 er ferdig utviklet i 2017 og Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange flytter inn, faller enda én brikke på plass i Oslos positive utvikling.

Signalbygg i VikaHøy kvalitet og skreddersøm, har vært prosjektets refreng.

– Det å kunne få lov til å realisere et prestisjebygg midt i Vika sto øverst på vår ønskeliste. Gjennom dette leieforholdet har vi på mange måter fått alt vi ønsket oss, sier Lars Windfeldt, fra Vika Utvikling Winta Eiendom AS, og legger til: «Vi er sikre på at dette blir et signalbygg som kommer til å få mye positiv oppmerksomhet. Bygget skreddersys ned i minste detalj til Steenstrup Stordrange. Vi har jobbet intenst med å få på plass løsninger som gjør at leietakers ønske om å fremstå som et «state of art-firma» også realiseres gjennom topp moderne lokaler.»

Et eksempel er auditoriet, med direkte utgang til egen privat hage og takterrasse med utsikt over fjord og by, det vil gi en unik mulighet til å tilby spennende klientarrangementer.

– For et firma som er tunge på tvisteløsning er det også naturlig å kunne huse voldgiftsforhandlinger – dette legger vi selvfølgelig også til rette for, sier Windfeldt.

Ingrid Høstmælingen. Foto: Sturlason

56 | Nr. 09–2015/Lokaler

Ifølge han skal Cort Adelersgate 33 bli noe av det ypperste innen advokatkretser, det vil også være en viktig del av den pågående og dramatiske oppgraderingen og forskjønningen av denne delen av Vika.

Gammelt og nyttAjas Mellbye fra Mellbye arkitekter, har også klare visjoner for bygget.

– Særpreget ved prosjektet er at vi har rehabilitering av et eksiste-rende bygg med et nybygg på begge sider og ikke bare et eksisterende bygg med tilbygg. Eksisterende bygg er et teglbygg, trygt forankret i sin murale og historiske arkitektur. Nybyggene vil stå på som «wingmen» på begge sider av eksisterende bygg. Dette vil styrke både eksisterende byggs formalitet og prosjektets identitet, forklarer han.

Nybyggene vil i kontrast til eksisterende bygg bli bygget med lette stål- og aluminiumsfasader.

– Denne kontrasten vil også kjennetegne interiøret. Der hvor nybyg-genes planløsning vil være ekstremt rasjonelle, vil eksisterende byggs patinerte overflate stå i flott kontrast mot nybyggets modernitet. Nybyg-gene vil ha den samme høye etasjen som eksisterende bygg, noe som er en fantastisk luksus i disse tider hvor man slåss om hver centimeter

i høydeforskjell. Forskjellen i overflater vil gi prosjektet en særegen og spennende karakter. Kanskje litt som leietakeren, sier Mellbye.

SamstemteTrekløveret byggherre, arkitekt, og leietaker er altså samstemte. Høy kvalitet i alle ledd skal prege prosjektet fra første spadetak.

– For oss som advokatfirma er kvalitet bærebjelken i alt vi gjør – helt ned til minste detalj. Derfor har det vært viktig at vårt nye hovedkontor gjenspeiler nettopp dette. Mens vi i dag til tider opplever sprengt møterom-skapasitet, får vi nå et bygg som er tilpasset et firma i vekst, sier Ravnaas.

Bygget skal ivareta advokatkontorets klienter og deres medarbeideres behov for funksjonalitet, men det skal også være et bygg det er godt å være i. Materialvalg, farger og møbelvalg skal vise det firmaet står for: Kvalitet, profesjonalitet og imøtekommenhet. Det skal være et godt bygg å jobbe i.

– Vi vil sikre at arbeidshverdagen til de ansatte blir så enkel som mulig og vil legge til rette for godt samarbeid. Dette har vært helt sentralt ved utformingen av kontorløsningene. I tillegg har vi sterk tro på trivsel som «hard currency». Dette har preget mange av valgene vi har tatt gjennom prosessen, avslutter han.


Ajas Mellbye Ole-Jacob Leirskar

Arkitekt: LOF Arkitekter Illustrasjon: RIFT AS

Et sted for alt

Ønskes ytterligere informasjon, kontakt utleiesjef: Christian Geelmuyden, mob. 930 96 855

Med svært god eksponering mot Økernveien og Ring 3 (Økernkrysset) fører vi opp et passivhus med BREEAM-sertifisering “Excellent”. Bygget blir over åtte plan, der 8. etg. blir felles kantine med utgang til felles takterrasse med utsikt over byen og fjorden. Det ledige arealet utgjør 6.000 kvm fordelt over 5., 6. og 7. etg. (toppetasjene). Én kontoretasje utgjør 2.000 kvm BTA. Bygget ferdigstilles sommer 2015.

Arealeffektivt – miljøvennlig – god eksponering kollektivknutepunkt (t-bane/buss) – tett på hovedveinettet

1.000 - 6.000 kvm kontorlokaler ledig i nytt miljøbygg på Hasle

Les mer: www.haslelinje.no

Jonas MyhreMobil: 998 69 900E-post: [email protected]

Ole Christian IversenMobil: 920 46 033E-post: [email protected]

Lars Windfeldt

Arkitekt: LOF Arkitekter Illustrasjon: RIFT AS

Et sted for alt

Ønskes ytterligere informasjon, kontakt utleiesjef: Christian Geelmuyden, mob. 930 96 855

Med svært god eksponering mot Økernveien og Ring 3 (Økernkrysset) fører vi opp et passivhus med BREEAM-sertifisering “Excellent”. Bygget blir over åtte plan, der 8. etg. blir felles kantine med utgang til felles takterrasse med utsikt over byen og fjorden. Det ledige arealet utgjør 6.000 kvm fordelt over 5., 6. og 7. etg. (toppetasjene). Én kontoretasje utgjør 2.000 kvm BTA. Bygget ferdigstilles sommer 2015.

Arealeffektivt – miljøvennlig – god eksponering kollektivknutepunkt (t-bane/buss) – tett på hovedveinettet

1.000 - 6.000 kvm kontorlokaler ledig i nytt miljøbygg på Hasle

Les mer: www.haslelinje.no

Jonas MyhreMobil: 998 69 900E-post: [email protected]

Ole Christian IversenMobil: 920 46 033E-post: [email protected]

58 | Nr. 09–2015/Lokaler

n Aktuelt/Økonomi/

«Deleøkonomi er en ny forretningsmodell – ikke en hippiekultur som vil forandre vårt syn på jobb og business.»

SKAL VI DELE?

– De deleøkonomiske plattformene har blitt tydeligere globalt, men her i Skandinavia har vi ikke erkjent hvordan fenomenet kan forandre verden. Våkner vi ikke opp av tor-nerosesøvnen, vil vi i fremtiden sende en stor del av vår lønn til amerikanske ventu-rekapitalister, fordi vi ikke fikk laget vår egen plattform for deleøkonomi, sier Claus Skytte. Han er entreprenør og forfatter av Danmarks første bok om deleøkonomi.

Formannen for World Economic Forum, Klaus Schwab, innledet årets forum i Davos med temaet «Sharing & Caring». England har på Downing Street-nivå besluttet at Storbritan-nia skal være sentral for deleøkonomi i verden.

– I Australia viser en ny undersøkelse at halvparten av arbeidsstyrken vil lete etter nye jobber i år, og to tredjedeler av dem vil søke på jobber innen deleøkonomi. I Danmark viser en Gallup-undersøkelse laget for Nordea, at danskene ikke aner hva deleøkonomi er, forteller Skytte og legger til at man kan ta sikte på at det samme gjelder i Norge.

– Det franske instituttet for bærekraft under den franske regjering antar at en hus-

stand kan spare 7 prosent i året ved å bruke de allerede eksisterende deleøkonomiske plattformene. Las Olsen fra Danske Bank sier at vi i Danmark kan spare enda mer på grunn av våre høye bilpriser. Jeg har regnet meg frem til, at en dansk husstand kan spare omkring 80 000 kr årlig ved å benytte seg av deleøkonomiske plattformer som GoMore og AirBnB. Men, vi gjør det bare ikke, un-derstreker han.

I dette øyeblikket vokser deleøkonomi eksplosivt i land som Storbritannia, USA og Australia. Ifølge Skytte skyldes dette landenes sikkerhetsnett.

– Blir du arbeidsledig, må man klare seg og de deleøkonomiske plattformene gjør at man raskt kan tjene penger, ved å for eksempel leie ut hjemmet eller bilen sin – når man ikke bruker det, forklarer han.

Mange tilbyr også sin kunnskap og arbeidskraft gjennom plattformer som TaskRabbit eller Mechanical Turk – man blir mikroentreprenør.

Bli en mikroentreprenørDeleøkonomi er en teknologisk plattform for mikroentreprenører mener Skytte, selv om mange her hjemme tror det er en form for hippiekultur og felleseie – det er galt! Han forklarer mikroentreprenørskap som det å ha flere små jobber, fremfor én og til sammen sikrer dette inntjening.

– TaskRabbit skryter av at noen av deres beste «rabbits» tjener opp til 25 000 dol-lars i måneden. Kritikerne av for eksempel TaskRabbit sier at deleøkonomier er i ferd med å gjenoppta slaveriet, da man ikke har

noen rettigheter eller forsikringer, når man melder seg som «rabbit». Og at de som får et skap montert eller en leilighet malt av en «rabbit» ikke har noe som helst sikkerhet for at jobben blir utført er faglig forsvarlig, forteller han.

Grunnen til at «arbeidsgiverne» allike-vel benytter seg av disse nye deleøkonomi plattformene er at både «arbeidsgiver» og «arbeidstager» bedømmer hverandre via poengsystemer. «Arbeidsgiveren» gir «arbeidstakeren» poeng etter hvorvidt opp-draget ble levert som avtalt. På denne måten kan begge parter lese hverandres score, og dermed vurdere om man skal inngå et samarbeid. Et slik system har finn.no under sin tjeneste «småjobber» og du finner det også hos mittanbud.no.

– Dette er en helt ny form for økonomi. Vi kunne kalt det rykte– og renomméøkonomi. For hvis du skulle malt min garasje, ville jeg først sett om de andre du har malt for var fornøyde. Og hvis jeg skulle malt for deg, ville jeg sett hvordan tidligere arbeidstakere har vurdert deg, forklarer han.

Internett er katalysatorSkytte mener deleøkonomi er den tredje internetrevolusjonen. På 90-tallet lærte vi å «gå online» og bruke internett, i 2000 og frem til nå har vi lært å dele alt digitalt med hverandre (bilder, musikk, film, nyheter, selfies). Nå skal vi ifølge eksperten dele med hverandre via nettet (offline-online).

– Men vi har ikke det økonomiske ini-tiativet til å gjøre det enda, for vi har det i grunn ganske godt her i sosialismens

AV: SILJE RØNNE

Lokaler/09–2015 | 59

Claus Skytte er entreprenør og forfatter av Danmarks første bok om deleøkonomi – Skal vi dele? Boken er utgitt både på engelsk og dansk, og fås kjøpt hos Amazon. Han har også sammen med sin kone grunnlagt verdens første kjolebytte-butikk, Resecond.

Faksimile: www.Airbnb.com

mønsterby. Så hvorfor kan vi ikke bare ignorere deleøkonomien og la de uor-ganiserte «rabbits» løpe i vei, spør han.

Problemet ifølge eksperten er at deleø-konomien (offline-online) er nøkkelen til automatiseringen og Internet of Things (IoT). Alt blir til internett og alt får inter-nett innebygd. Automatiseringen vil – om vi protesterer eller ei – gjøre at mange mennesker blir arbeidsløse.

– Husker du da du lærte å sjekke inn på flyplassen? Nå sjekker du selv inn kof-ferten din. Snart vil du nesten ikke møte personell på din reise. Til gjengjeld kan reisen din bli billigere, og det er poenget. Vi velger alltid det beste tilbudet, og det som gjør vår hverdag enklere. Det hjelper automatiseringen oss med. Men samtidig overtar «robotene» også jobben vår. Så vi kommer alle til å løpe raskere for mindre penger, poengterer han.

Klondike venter– Mens verden ruster seg til fremtiden og lager deleøkonomiske plattformer, som vi kommer til å ta i bruk, går vi og hygger oss i våre sosiale sikkerhetsnett, hvor vi ikke trenger å løpe av sted som ville kaniner, når oppsigelsen kommer, sier Skytte.

Han er sikker på at vi kommer til å be-nytte oss av de deleøkonomiske plattfor-mene og konsekvensene vil da bli ifølge

han at vi vil sende store deler av lønnen vår til amerikanske venturekapitalister, fordi vi ikke tidsnok oppdaget at vi skulle ha laget våre egne deleøkonomiske plattformer med respekt for skandinavisk faglighet og ordnede forhold – og høye lønn.

– Jeg vil ikke avskaffe vårt sosiale sikkerhetsnett. Tvert imot. Jeg vil at vi skal skape noen virksomheter, som kan sikre inntjening til å finansiere våre so-siale sikkerhetsnett fremover. Det er ikke for sent, vi har kun sett de første spade takene av deleøkonomien og automatise-ringen. AirBnB og Uber er bare starten, tror eksperten.

– Det er mange mennesker i verden som misunner vårt system og drømmer om de samme rettighetene og finmasket sikkerhetsnett. Derfor skal vi finne opp og utvikle våre egne deleøkonomiske mikro-entreprenørplattformer, som vi kan tilby verden, forsetter Skytte.

Han ønsker å importere nordiske mo-deller til verden og med forankring i sam-virkebevegelsen mener han at vi burde være de helt rette til å gjøre det.

– Dette krever dog at vi får øyne opp for fremtiden og lærer den å kjenne. Vi kunne startet med bijobber for 80 000 ekstra kroner i året, og lært deleøkonomien å kjenne, avslutter han.

60 | Nr. 09–2015/Lokaler

Økt nybygg fremoverEiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum viser at 573 000 kvm står ledig, hvilket er en nedgang på 91 000 kvm fra i fjor. Arealledigheten utgjør ved dette 5,8 prosent av den totale massen av kontorbygg, mot 6,7 prosent i fjor.

n Nybygg/statistikk/

Adresse/prosjekt-navn

Størrrelse (kontor)

Område År ferdig Utbygger Bruker Ledig?

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 9 400 Økern 2014 Höegh Eiendom Aller Media Nei

Fridtjof Nansens vei 16 8 600 Majorstuen 2015 Reimers-familien POD Nei

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 16 000 Økern 2015 Höegh Eiendom Bymiljøetaten ja

Lysaker Polaris BT 1 18 000 Lysaker 2015 NCC Technip ja

Munkedamsveien 62 5 000 Sentrum Vika-Aker Brygge

2015 RS Platou & Fabritius

RS Platou Nei

Nesøyveien 4-6 20 000 Slependen-Billing-stad

2015 Varner Gruppen Varner Gruppen Nei

USAs Ambassade Huseby 5 000 Oslo ytre vest 2015 Amerikas Forente Stater USA Nei

Fornebuporten bygg A 29 500 Fornebu 2016 Aker AKSO+Kværner Nei

Veritasveien 1 30 000 Høvik 2016 Det Norske Veritas Veritas ja

Drammensveien 131 10 800 Skøyen 2014 Berner Gruppen Yara Nei

Drammensveien 134 26 000 Skøyen 2015 Norwegian Property ASA Statens Pensjonskasse Minimalt

Akersveien 26 16 500 Aker 2014 KS v/Pareto SSB Nei

Eilert Smiths vei 2 10 000 Kalbakken 2014 Brick AS NG Data Minimalt

Ullernchausseen 56 20 000 Ullern 2015 Oslo Cancer Cluster Inovationspark

Ullern Videregående skole+

Ja

Aller Media 10 000 Hasle 2015 Höegh Eiendom Aller Media Nei

Frontbygget 16 000 Hasle 2015 Höegh Eiendom Bymiljøetaten + Ja

Silurveien 2 18 000 Ullern 2015 Selvaag Selvaag + Ja

Fornebuporten, trinn 1 30 000 Fornebu 2015 Fornebuporten AS Ja

Schweigaardsgate 16 12 900 Sentrum øst 2015 Entra Eiendom Statoil Fuel & Retail Nei

Diagonale 12 000 Sentrum øst 2016 Hav Eiendom/ Olav Thon Gruppen

Ja

Portalbygget 13 000 Hasle 2016 Höegh Eiendom Cowi Ja

Fornebuporten, trinn 2 29 500 Fornebu 2016 Fornebuporten AS Ja

Storgata 12-14 8 500 Sentrum 2016 Olav Thon Gruppen Riksrevisjonen Nei

Nye større kontorbygg i Oslo 2014-2016

Her er noen av konklusjonene i rapporten:Absorbsjonen av arealer var i 2014 på samme nivå som i 2013 og utgjorde 184 000 kvm mot 186 000 kvm i 2013.

Antall prosjekter som blir ferdigstilt i 2015 er 218 000 kvm, en betydelig økning fra 2014 hvor det kun ble ferdigstilt 93 000 kvm (+134 prosent). Dette vil innebære økt arealledighet.

I 2016 og 2017 forventes noe reduksjon i ferdigstilte arealer sammenlignet med 2015 og nivåene vil trolig ikke være høyere enn at arealbalansen isolert sett vil kunne forbli rimelig konstant. Det er imidlertid grunn til å frykte at svekket oljepris vil kunne innebære svekkelse av arealabsorbsjonen, hvilket vil innebære økt arealledighet i flere år fremover.

Kilde: Akershus Eiendom

MV-Panorama Alu MV-Trespiler

Modulvegger– din komplette innredningsleverandør fra A til Å

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller [email protected]

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD

Møbler for millioner?

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt. ConfidonMetoden® halverer totalkostnadene i møbelprosjektet, uten å redusere kvaliteten.

Se www.confidon.no for referanser.

62 | Nr. 09–2015/Lokaler

n Områder / MARKEDSPULS

Pulsen på

leiemarkedet

NÅ

Svakhetstegn i leiemarkedet

Ledigheten har vært meget stabil i Oslo de siste kvartalene. Vår ferskeste tellingen viser at det er totalt 715 000 kvadratmeter ledig i Oslo, en margi-nal nedgang på 3 000 kvm fra forrige kvartal. Etter et meget høyt nivå på hele 720 000 kvadratmeter ledig i 1. kvartal har ledigheten sunket marginalt de to siste kvartalene og er i øyeblikket er på 8,38 prosent. Hvorvidt de marginale fallene i ledig-het de siste kvartalene er tegn på at ledigheten skal fortsette nedover er tvilsomt. Vi forventer at ledigheten skal fortsette å stige opp mot 8,75 prosent i 2016 i Oslo.

Flere søk Er utleiemarkedet like kaldt og grått som som-meren var i år? Vel, det avhenger av hvor man var i landet (eller i utlandet). Vi er nå ferdig med 3. kvartal, og det lignet mye på slik 1. kvartal

var – relativt stille. Heldigvis var det bra fart i utleiemarkedet i våres, og 2. kvartal endte bra for mange. Det har kommet en del søk i marke-det etter sommeren, og en god del av disse har søk med forfall/innflytting vår/sommeren 2017. Arealstørrelsene er ca. 1000-1500 kvm. Dette er for noen case nesten to år frem i tid – hva kan dette tyde på?

Søkemeglere er mer ”på” for å finne oppdrag de kan få løst (selv om mange ikke er beslut-ningsklare ennå)?

Leietakere er ute etter å reforhandle og starter å presse prisene allerede nå ( i en mulig kom-mende reforhandling)?

Usikkert markedDe store leieforfallene kommer ikke før 2017-2019, så det er fortsatt begrenset aktivitet for

Tross stabil ledighet i Oslo siste kvartal, forventer Newsec at ledigheten skal fortsette å stige i 2016.

Foto: Shutterstock

AV: MARTIN NYBERG

Lokaler/09–2015 | 63


Svakhetstegn i leiemarkedet

Foto: Shutterstock

de store prosjektene. Olje/gass-virksomhet er fortsatt preget av usikkerhet – en virkning vil det bli, men omfanget er fortsatt usikkert. En del selskaper snakker om ytterligere nedbeman-ninger, noe som kan føre til ytterligere fremleie. Andre selskaper snakker om å samlokalisere i andre byer de har kontorer, og da gjerne vekk fra de store byene.

OppturIT-selskap ser ut til å være en sektor som klarer seg ganske bra. Her hører vi ofte at leietakers behov er at de kommer til å vokse de nærmeste årene. Noen vokser såpass fort at de ikke klarer å estimere hvor mange de vil være de neste 6-18 månedene frem i tid. Fremleiecase kan for mange av disse selskapene være en god løsning. I hvert fall der man kan leie for kortere perioder enn de

ordinære leieperiodene (5/10 år). Dette kan også være et lite bidrag til å fange opp fremleie-case fra markedet.

Advokatene fortsetter å samle seg i de beste lokalene i Vika, der det er både fokus på egne bygg og med høy standard. Transaksjonsmarkedet er fremdeles veldig aktivt, og oppdragsmengden hos advokatene er fortsatt så bra at de kan betale for de beste lokalene. Flere totalrenoverings-prosjekter er nå løst og blir gjennomført, nettopp grunnet advokatenes ønske om «eget hus». Det ble skrevet flere store kontrakter i forrige kvartal, blant annet flytter Wikborg Rein til eget bygg i Dronning Mauds gate 11 sommeren 2016. Det er inngått en 10 årskontrakt og advokatfirmaet opptar ca. 8 500 kvm av totalt 11 000 kvm. Et annet advokatfirma som flytter er Steenstrup

64 | Nr. 09–2015/Lokaler


Foto: Trond Isaksen

Stordrange. De flytter til Cort Adelers gate hvor de skal leie 6 500 kvm.

Forventer økt ledighet Til tross for at leiemarkedet har vist svakhets-tegn de sistekvartalene og volumet er relativt lavt ser vi gode nivåer på leieavtaler som blir signert. Ledigheten har vært stigende de siste månedene, men sank forrige kvartal. Hvorvidt dette er tegn på at ledigheten skal fortsette nedover er tvilsomt. Til tross for de marginale fallene de siste kvartalene mener vi utviklingen vil være annerledes på lang sikt. Vi forventer at ledigheten, på lang sikt, skal fortsette å stige opp mot 8,75 prosent i Oslo. Den er per dags dato 8,38 prosent. Etter et fall i leienivået i indre by sentrum og CBD i begynnelsen av 2015 har prisene tatt seg opp igjen og er nå henholdsvis 2 900 kr/kvm og 2 100 kr/kvm. Samtidig ser vi relativt høye leienivåer på for eksempel Skøyen

og Lysaker, men disse er fallende og har sunket gradvis gjennom hele 2015. Som vi har påpekt tidligere er det ekstra viktig å se bak tallene i disse områdene. Gjennomsnittlig leienivå på Skøyen og Lysaker hadde mest sannsynlig vært lavere dersom de mindre gode lokalene hadde blitt leid ut. Sannheten er at mindre gode lokaler ikke blir leid ut og drar dermed ikke ned gjennomsnittlig leienivå, men ligger «gjemt» i ledigheten som er henholdsvis 9 prosent og 20 prosent på Skøyen og Lysaker. Dette gir et unaturlig høyt gjennomsnittlig lei-enivå i disse områdene. Vi forventer en økende ledighet og fall i leienivå i disse områdene den kommende tiden.

NAVN: Martin NybergSTILLING: Direktør Advice/Partner/REVSELSKAP: Newsec AS

www.ramsoskar.no in [email protected]

66 | Nr. 09–2015/Lokaler

n Områder / OSLO OG OMEGN

Skøyen

CBD

Fornebu

Høvik

Lysaker

Sandvika

Økern

Bjerke

Stovner

Alna

Ullevåll Nydalen

Gamle Oslo

Østensjø

Bryn

Ryen/Manglerud

Helsfyr

Carl BernerMajorstuen

Nordstrand

Sentrum

OSLO ØST*Gamlebyen · Tøyen

Topp standard/beliggenhet: 2200 kr/kvmNormalt god standard: 1150 kr/kvmArealledighet: 8,8 %

Flere bygg i Gamlebyen og på Tøyen står foran større oppgraderinger.+ Byutviklingsgrep knytter nå området bedre sam-men med resten av sentrum. God kollektivdekning med buss og t-bane. ÷ Mange opplever området som belastet. Store leietakere: NAV, SV, Skattedirektoratet.

* Egen sak om Tøyen følger over de neste sidene

ASKER OG BÆRUMTopp standard/beliggenhet: 1850 kr/kvm Normalt god standard: 1250 kr/kvm Arealledighet: 6,6 %

+ Opplever en positiv utvikling som kontorom-råde. En høyt utdannet befolkning, Billingstad og Sandvika skal fornyes. God togdekning og flytoget stopper i Asker og Sandvika. Bran-sjekluster for oljenæringen.÷ Kan oppleves usentralt, fragmentert. Store leietakere: Kongsberg Gruppen, Aibel, Asplan Viak, Norconsult, Telecomputing.

NYDALENTopp standard/beliggenhet: 2300 kr/kvm Normalt god standard: 1750 kr/kvm Arealledighet: 8,3%

Rundt 200 bedrifter holder til i Nydalen, og ca. 18.000 mennesker har sitt daglige virke her.Halvparten er tilknyttet BI som student eller ansatt. Flere byggeprosjekter er planlagt.+ God infrastruktur med tog, t-bane og buss. Kontor- og bransjekluster. Bygges flere boliger.÷ Mangler bylivet man får ellers i sentrum. Store leietakere: BI, Egmont, Tv2, TvNorge, Get, NetCom, PST, Statnett.

FORNEBUTopp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1350 kr/kvm Arealledighet: 10,1 % (inkl. Lysaker)

Vil ha rundt 25.000 arbeidsplasser og mellom 12 og 15.000 beboere innen 2020.+ Nytt kjøpesenter åpnet høsten 2014. Hotell med konferansefasiliteter. Kort avstand til Ly-saker Stasjon og hyppige bussavganger. Fine omgivelser. Bransjekluster.÷ Mye frem og tilbake rundt den planlagte t-banen. Rushtidstrafikk. Store leietakere: Statoil, Telenor, Aker Solutions, Accenture, HP.

CBDAker Brygge · Tjuvholmen · Vika

Topp standard/beliggenhet: 4700 kr/kvm Normalt god standard: 3400 kr/kvm Arealledighet: 5,5 %

Prestisjeområde preget av en del mindre lei-etakere og lokaler på opp til 1500 kvm. Lav nybyggaktivitet i området, men flere store rehabiliteringsprosjekter er igangsatt og på trappene.+ Alle fasiliteter i umiddelbar nærhet. Mange representative lokaler. ÷ Lite og dyr parkering. Høyt leieprisnivå. Store leietakere: Arctic Securities, Blystad Grup- pen, Handelsbanken, BA-HR, Danske Bank, Wiersholm.

DRAMMENTopp standard/beliggenhet: 2000 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 12 %

+ Logistikknutepunkt for Buskerud. Revital-isert sentrum og moderne Kunnskapspark på Papirbredden. God kollektivdekning og flytog.÷ Lav ledighet i sentrumsnære lokaler med god standard. Store leietakere: Toyota Norge, Eltek, Nofas, ABB Kraft, Aas Bryg-geri. Leiemarkedet preges av lokale aktører.

OSLO SENTRUMSentrum · Kvadraturen · Bjørvika

Topp standard/beliggenhet: 3300 kr/kvm Normalt god standard: 2650 kr/kvm Arealledighet: 6,1 %

Flere nybygg reises nær Oslo S. Bjørvika har flere store hovedkontor og boliger. 30.000 vil bo eller jobber her når utbyggingen er ferdig i 2025.Transformasjonen i Kvadraturen er i gang, men vil ta tid.+ Adkomst og kollektivdekning. Alle byfunksjoner i umiddelbar nærhet. ÷ Lite parkering. Få store lokaler. Stigende leie-priser. Store leietakere: Tine, YS, NSB, PWC, DNB, KLP, Norges Bank, SSB, Oslo Børs og flere departementer.

Drammen

Lokaler/09–2015 | 67

n Områder / OSLO OG OMEGN

Skøyen

CBD

Fornebu

Høvik

Lysaker

Sandvika

Økern

Bjerke

Stovner

Alna

Ullevåll Nydalen

Gamle Oslo

Østensjø

Bryn

Ryen/Manglerud

Helsfyr

Carl BernerMajorstuen

Nordstrand

Sentrum

**Leiepriser og ledighetstall er hentet fra UNION Gruppens siste markedsrapport eller fra meglerintervju.

OSLO VESTSkøyen · Ullern · Frogner · Majorstuen

Topp standard/beliggenhet: 2650 kr/kvm Normalt god standard: 1950 kr/kvm Arealledighet: 10,7 % (eks. Skøyen)Leiepriser Skøyen: 3100/2750

+ Sentralt. Byliv med handel, serverings- og spisesteder. Meget god kollektivdekning. Flytoget stopper på Skøyen. Over 10.000 arbeider i umiddelbar nærhet til stasjon-sområdet på Skøyen.÷ Lav ledighet og press på de beste loka-lene Store leietakere: Orkla, Yara, KPMG, NHO, Politidirektoratet, Dark Arkitekter, Rambøll, Multiconsult.

OSLO NORDØkern · Hasle · Ulven · Løren

Topp standard/beliggenhet: 2150 kr/kvm Normalt god standard: 1500 - 1700 kr/kvm

+ Infrastrukturen utbedres og ny t-banelin-je åpner i 2017. Store utviklingsplaner i områdene Hasle, Økern og Groruddalen. Godt tilbud av kombinasjonsbygg.÷Mange bygg med dårlig standard. Store deler av området vil preges av høy byggeaktivitet fremover. Store leietakere: Siemens Norge, Nets, Lånekassen, Tele2, Miljødirektoratet, Statens vegvesen.

OSLO SYDRyen · Oppegård · Skullerud · Ski

Topp standard/beliggenhet: 1650 kr/kvm Normalt god standard: 1450 kr/kvm Arealledighet: 8 %

Ryen har blitt tilført flere nye kontorbygg hvor leiekontrakter har blitt inngått på gunstige avtaler. Arbeidet med å legge dobbelt jernbanespor til Ski har begynt. Dette åpner nye muligheter for regionen.+ Ryen har enkel tilgang fra E6 og Ring 3. Buss- og T-banedekning. Godt tilbud av kombinasjons-lokaler og mange logistik-kvirksomheter. ÷ Utspredt område, Siggerud – Ski uten bykvaliteter. Store leietakere: GK Norge, Schneider Electrics, Canon Norge, IBM.

LYSAKERTopp standard/beliggenhet: 2300 kr/kvm Normalt god standard: 1600 kr/kvm Arealledighet: 10-11 % (inkl. Fornebu)

I en radius på 800 meter fra Lysaker stasjon ligger rundt 2.000 bedrifter og 25.000 arbeidsplasser. Ytterligere 5.000 arbeidsplasser er planlagt.+ God adkomst og meget god kollek-tivdekning. Flytog. Bransjekluster.÷ Homogent kontorområde som mangler puls etter kontortid. Store Leietakere: Mi-crosoft, Oracle, Statkraft, Wilh. Wilhelm-sen, Storebrand, Petroleum Geo-Services.

ROMERIKERomerike/Gardermoen

Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1100 kr/kvm Tendens: Utflating

De fleste kontorarbeidsplassene ligger i Lillestrøm, Lørenskog og Jessheim. På Gardermoen er store utviklingsprosjekter i støpeskjeen og i Lillestrøm er flere nye kontorbygg på planleggingsstadiet.+ Attraktivt for bedrifter med lager- og produksjonsvirksomhet. God togdekning og nærhet til flyplass.÷ Kan oppleves usentralt. Store leietakere: DHL Express, TNT Norge, Coca Cola Norge, Norges Varemesse.

Romerike/Gardermoen

Illustrasjon: Bjørn Ivar Thommasen

68 | Nr. 09–2015/Lokaler

n Aktuelt område /Tøyen

Tøyen, neste bydel ut

–Tøyen er under utvikling og begynner å bli et veldig spennende område der det skjer mye i disse dager. Politikerne har igjennom «Tøyensatsningen» igangsatt flere tiltak for å utvikle Tøyen til et trygt og levende sted å bo, jobbe og besøke, forteller Axel F. Meyer, utleiemegler i UNION Norsk Næringsmegling.

Satsningen består i et områdeløft for å bedre levekårene, og en ny plan for Tøy-enparken, som vil få et bad, vitensenter og friluftscene.

– Den offentlige transporten er fantas-tisk god. I dag er det seks T-banelinjer som stopper her samt flere sentrale busslinjer, som for eksempel 20-bussen. Kommunale

bygg rundt torget er konvertert til stu-dentbygg og selveierleielighter sier Meyer, og legger til at boligprisene har begynt å stige i området. Næringsmegleren tror Tøyen vil få den samme transformasjonen som Grünerløkka gjennomgikk for flere år tilbake.

–Det er spennende å se transformasjo-nen – og se en bydel våkne til liv. Øyafes-tivalen har fått meget god mottakelse her, og har virkelig satt Tøyen på kartet. Torget har fått en rekke nye brukere, som gir liv til området fra tidlig morgen til sen kveld. Man har startet å restaurere torget – og dette skal stå helt ferdig på nyåret 2016, forteller han.

«Wow»-opplevelseMeyer jobber med å leie ut Hagegata 22-23 – to nyoppussede næringsbygg rett på T-banen.

– Det er helt fantastisk utsikt i de øver-ste etasjene. Når vi har folk på visning i lokalene blir de veldig overrasket. Byggene i Hagegata ligger på en høyde – og man har en fantastisk utsikt med Holmenkollen mot vest, Bjørvika og fjorden i syd, Ekeberg mot øst og Østmarkseteren mot nord! Du har Oslo i 360 grader når du går rundt i lokalet, og alle ansatte får en fantastisk utsikt fra sin arbeidsplass – uansett hvor man blir plassert i etasjen, sier næringsmegleren.

Når man ser utover bydelen får man virkelig et overblikk over hvor mange mennesker som bor i nærområdet. Kam-pen og Lille Tøyen Hageby utgjør store boareal. Utfordringen har vært at en del ser området som noe belastet, men der-som man skal sammenlikne Tøyen med kjente gater i Oslo sentrum – kommer Tøyen heldig ut.

– Det er mye høyere kriminalitet i Rosenkrantz’ gate, Tordenskiolds gate, Tollbugata og Torggata – for å nevne noen av gatene i sentrum, fortsetter han.

Sistnevnte går også for å være Oslos «hippeste» gate akkurat nå.

– Bedrifter som ønsker å signalisere at de er fremtidsrettet bør etablere seg her.

Tøyen kommer aldri til å bli likt noe an-

AV: SILJE RØNNE FOTO: ENTRA

Mange spår Tøyen til det «nye» Grünerløkka, men området vil i tillegg få

svært god infrastruktur for kontor- og næringsvirksomhet.

Sonja Horn, regiondirektør i Entra ASA.

Lokaler/09–2015 | 69

Tøyen, neste bydel ut

70 | Nr. 09–2015/Lokaler

n Aktuelt område /Tøyen

net sted, derfor kommer dette til å bli veldig spennende. God byutvikling er å bygge ut det særegne i byen. Dette er et område i en spen-nende utvikling, og jeg er sikker på at Tøyen er det «nye» som kommer, påpeker han.

Kultur – en viktig ingrediens Entra samarbeider med Oslo kommune og øvrige gårdeiere om en oppgradering og revita-lisering av Tøyen Torg. I løpet av det siste året er det kommet til mange nye konsepter på torget som bidrar til å skape aktivitet. Det er etablert nye serveringssteder som representer en bred kulinarisk palett med sushi, italiensk, kortreist norsk, thai og tyrkisk kjøkken.

– På nyåret åpner Deichmanske sitt første bibliotek for barn og ungdom mellom 10-15 år. Arealet blir mer enn et ordinært bibliotek – her har man spurt de unge i bydelen om hva de trenger og resultatet er et opplevelsesrom hvor man kan lese, gjøre lekser, lage mat, spille spill, gå på konsert, ha arrangementer og lignende, forteller Sonja Horn, regiondirektør i Entra ASA.

Entra samarbeider også med Oslo kom-mune og IKT Norge for å se nærmere på mu-ligheten for etableringen av «Tøyen start up village» – et innovasjons og inkubatormiljø for tech-selskaper.

– De grepene vi har gjort på torget har

bidratt til økt interesse for Tøyen, og vi har opplevd god interesse fra aktører som ønsker å etablere seg på Tøyen det siste året. På Tøyen finner du både offentlige og private aktører –virksomheter som ønsker et urbant kontor-miljø og ser verdien av å ha et pulserende og multikulturelt liv utenfor kontor døren, påpeker regiondirektøren.

Pulserende byliv– Tøyen har allerede mange av de kvalitetene som kjennetegner et pulserende byliv. På Tøyen har vi en god balanse mellom folk som bor, lever og arbeider. I tillegg er det flere store grønne lunger med botanisk hage og Tøyenparken som bidrar med gode kvaliteter. Tøyen er også et av Oslos mest sentrale kollektivknutepunkter – samt-lige T-baner stopper på Tøyen og det tar kun tre minutter med T-bane fra Oslo S, sier Horn.

Horn mener at Tøyen skiller seg ut fra for eksempel Grünerløkka ved at det – i tillegg til å ha gode bokvaliteter også har svært god infrastruktur for kontor- og næringsvirksomhet.

– Tøyen er også en bydel med etnisk mang-fold og et multikulturelt miljø som er unikt i norsk sammenheng, avslutter hun.

Axel F. Meyer, utleiemegler i UNION Norsk Næringsmegling.

Ta kontakt med Artur Broks, for et uforpliktende tilbud eller mer informasjon.

[email protected]: 40 40 34 22

Skal du trykke magasin, brosjyre, bok eller kalender? UnitedPress trykkeri ligger i Latvias hovedstad Riga. Vi har topp moderne utstyr, dyktige fagfolk, spennende tekniske og manuelle løsninger, og velutviklet logistikk- nettverk. Vi garanterer lavere priser både på store og små opplag, topp kvalitet og levering til Norge i løpet av et par dager!

Bladet du holder i hånden, er ett eksempel!

72 | Nr. 09–2015/Lokaler

Foto: Shutterstock

Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du?

TORE ÅRDAL [email protected]

Slik finner du nye lokaler

n Flyttehjelp/Råd for valg av lokaler/

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administre-rende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen md sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert.

Lokaler/09–2015 | 73

Positive endringer? Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på flyttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør Margrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte flyttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at flyttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap.

Involver de ansatte. Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere de ansatte. Sett sammen en brukergruppe med personer som er knyttet til kjernevirksomheten. Få med både typiske JA-mennesker og folk som er mer skeptiske av natur for å få spennvidde i synspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at mis-nøyen vil spre seg raskt.

– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

Tenk på signaleffekten. Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig kommu-nikasjon? Finnes det parkeringsmuligheter? Hvordan er servicetilbu-det i nærområdet?

Det er også bra hvis lokalene gir nærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften flytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult.

For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt om-råde, sier hun.

Ha god tid. Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekon-trakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibili-tet å være tidlig ute.

Hvis man er sent ute, blir det for eksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun.

Den største utfordringen er kanskje å finne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har kompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk kompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige spørsmålene. I tillegg kan vedkommende bidra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris.

En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

«Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent»Ina Grieg Eide, Multiconsult

Dette sjekker du på visning:• Lokalenes fleksibilitet Det er dyrt å legge inn en

buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsle-delsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulig-hetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

• Akustikk Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et audito-rium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

• Inneklima Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjen-nom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

• Lys Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

• Energisparing Er det lagt opp til et system for ener-gisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere momenter som må vurderes.

• Elektrisitet/data Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc?

• Sikkerhet Er det nødvendig å foreta en sikkerhetsana-lyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

74 | Nr. 07–2015/Lokaler

n Flyttehjelp/Flytteprosessen steg for steg/

AV: SILJE RØNNE, KILDE: ANDREAS IRGENS I TOTALREFORM

Flytteprosessen steg for stegNår en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og kommer på toppen av andre primæroppgaver. Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter.

3 år før leiekontrakten utløper

1,5 år før leiekontrakten utløper

9 måneder før flytting

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt virksomheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte. Hvilket behov har dere?Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesifikasjon.

Signer ny leiekontrakt

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Avtal tidspunkt for overtagelse

Bestem layout av kontorlokalene

Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet. Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og

dermed utforme lokalene på en hensiktsmessig måte.

Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme

seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et fler-bruksbygg, se hvilket avtaler gårdeier kan tilby. Ta en total gjennom-gang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og

avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle avdelinger er plassert.

Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg

fri for tilbakestillinger og hovedrenhold.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetnin-gen? Identifiser dette tidlig, det vil legge føringen til et godt prosjektet.

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle?Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor?

Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften behov for?Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT.Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremti-dige behov.

IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må plan-legges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte.Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilba-kelevering av eksiterende lokaler som koster mest.Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt.

Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris.Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme.

Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken kompetanse og ansvarsom-råder de ulike deltagerne skal ha, og målsettingen. Et hvert flyttepro-sjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister.

Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan.Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

Lokaler/07–2015 | 75

n Flyttehjelp/Flytteprosessen steg for steg/

Vanlige feil i flytteprosessen:1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse.2. Kommer for sent i gang med prosessen – ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

6 måneder før innflytting

1-3 uker

3 måneder før flytting

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Leveranseperioden: Levring og montering av nytt utstyr.Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en funge-rende leveranseperiode.

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag.

Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet.

Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksys-tem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Kast og rydd i egne lokaler

Forbefaring

To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen er

ryddig er som oftest prosjektet i rute.

1 års befaring:

Overtagelse

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status.Tips: avtal denne ved overtagelse.

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt.

Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

2 uker etter flyttingTilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold. Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte løsningene. I løpet av denne pe-rioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder. Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

76 | Nr. 09–2015/Lokaler

Leesman Office tar et røntgenbilde av dine kontorlokaler og gir en "diagnose" på hvor effektiv din arbeidsplass er!

For informasjon om undersøkelsen, kontakt: Per [email protected] / 90 55 87 05

Lokaler/09–2015 | 77

Oversikt over eiendomsaktører

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

Leesman Office tar et røntgenbilde av dine kontorlokaler og gir en "diagnose" på hvor effektiv din arbeidsplass er!

For informasjon om undersøkelsen, kontakt: Per [email protected] / 90 55 87 05

78 | Nr. 09–2015/Lokaler

eiendomsaktører

Eiendomsspar AS

Fridtjof Nansens plass 4Postboks 1350 Vika0113 OSLO Tlf: 22 33 05 50E-mail: [email protected]

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

EiendomsInvestor AS

Postboks 1131300 SandvikaTlf: 67 55 69 95E-mail: [email protected]

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

EIENDOMSINVESTOR

BRYN EIENDOM AS

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: [email protected]

Største utleier på Bryn!

Braathen Eiendom

Haakon VIIs gt. 2Vika Oslo24/7 + 47 23 12 23 12E-mail: [email protected]

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAPER/UTVIKLEREADVOKATER

BANK

Arntzen Legal

P.O. Box 7051St. Olavs plass, 0130 OsloTlf: 67 55 69 95www.arntzenlegal.com

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

arntzenlegal

Hammervoll PindOsloHolbergs gate 19, 0166 OsloSentralbord 22 94 40 00

BergenBryggen 3-5, 5003 BergenPostboks 343 Sentrum, 5804 BergenSentralbord 55 69 99 50

[email protected] - www.hammervollpind.no Kunnskap. Engasjement. Resultater.

EY AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaks-joner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskom-petanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

DNB Næringseiendom AS

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika0021 OsloTlf: 815 44 100 E-mail: [email protected]

Din suksess er vår suksess

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering.de får mye mer enn det.Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo.24 02 81 20 • [email protected]

Advokatfirmaet Grette DABesøksadresse: Filipstad Brygge 2Postboks 1397 Vika, 0114 OsloTlf.: 22 34 00 00Epost: [email protected]

Fast eiendom er et stort og viktig område for Grette. Vi har bevisst bygget et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Lokaler/09–2015 | 79

eiendomsaktører

SOSIALE ENTREPENØRER

Ferd Eiendom

Strandveien 501366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00E-mail: [email protected] www.ferd.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendoms-virksomhet i Ferd-konsernet.

FORTIN AS

Sommerrogata 13-15Pb. 2500 Solli, 0202 OsloTlf: 23 08 41 60E-mail: [email protected]

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Fabritius Gruppen AS

Ulvenveien 1110504 OsloTlf: 23 17 24 50E-mail: [email protected]

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor Oslo.

Fram Eiendom

Karenslyst Alle 20278 OsloTlf: 22 12 25 [email protected]

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Höegh Eiendom

Parkveien 550256 Oslo Tlf: 22 22 10 00www.hoegheiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

OXER Eiendom

Asker PanoramaDrengsrudbekken 12, 1383 AskerPostboks 420, 1373 Askerwww.oxer.no Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Myren Eiendom AS

Sandakervn. 24C, Bygg B,0401 OsloTlf: 22 87 19 00E-mail: [email protected] www.myreneiendom.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Rom Eiendom AS

Schweigaards gate 230048 OsloTlf: 47 62 05 00 E-mail: [email protected] www.romeiendom.no

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Loe Utvikling ASSjølyst Plass 4, 0278 OsloTlf: 911 91 669 eller 991 11 090E-mail: [email protected]

-skaper nytt ved å utfordre det etablerte!Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Sparebank1 Forsikring ASKapitalforvaltning - Eiendom

Hammersborggate 20106 OsloTlf: 21 02 50 [email protected]

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

80 | Nr. 09–2015/Lokaler

Fazenda Asset Management AS

Stranden 3A,0250 Oslo Email: [email protected]: 23012121www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

Colliers Property Management ARS AS

Hegdehaugsveien 310352 OsloTlf: 22 06 62 80E-mail: [email protected]

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

ForvaltningsCompagniet AS

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen0195 OsloTlf: 815 55 100E-mail: [email protected] www.fcas.no

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

Aberdeen Asset Management

Henrik Ibsens gate 100, 0230 OsloTlf: 22 01 27 00E-mail: [email protected], www.aberdeen-asset.no

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Basale AS

Trondheim – OsloStavanger – BergenTlf: 06760E-mail: [email protected]

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Thon Eiendom

Stenersgata 20105 OsloTlf: 23 08 00 00E-mail: [email protected]

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor bolig-prosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2014 var på kr 4,6 milliarder kroner.

Telenor Eiendom Holding AS

Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

Braathen Eiendom

Haakon VIIs gt. 2Vika Oslo24/7 + 47 23 12 23 12E-mail: [email protected]

En annen standard.

EIENDOMSFORVALTERE

EIENDOMSFORVALTERE

Stor-Oslo Eiendom

Kirkegata 17, 0153 OsloPostadresse: Postboks 666, Sentrum0106 OsloTlf: 21 60 52 20Fax: 21 60 52 21E-mail: [email protected]

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjeneste- spekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

ON Property AS

Askerveien 611384 AskerTlf: 66 98 72 40E-mail: [email protected]

Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

eiendomsaktører

Lokaler/09–2015 | 81

EIENDOMSFORVALTERE

Basale Næringsmegling AS

Trondheim – OsloStavanger – BergenTlf: 06760E-mail: [email protected]

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Thon Eiendom

Stenersgata 20105 OsloTlf: 23 08 00 00E-mail: [email protected]

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor bolig-prosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2014 var på kr 4,6 milliarder kroner.

NÆRINGSMEGELERE

eiendomsaktører

CONFIDON AS

Besøksadresse:Bogstadveien 6, 0355 OsloTlf. +47 47 35 48 [email protected]

Markedsekspertise: KontormøblerConfidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

Besparende mellomledd

ANSKAFFELSESBISTAND

FIRESAFE AS

Robsrudskogen 15,1470 LørenskogTlf: 09110e-post: [email protected]

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

BRANNVERN

Hvem leverer hva til leietaker

HJELLNES CONSULT AS

Plogveien 1, 0679 OsloTlf: 22 57 48 00www.hjellnesconsult.noe-post: [email protected]

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

EIENDOMSRÅDGIVERE

GK NORGE AS

Ryenstubben 12Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.Tlf: +47 22 97 47 00e-post: [email protected]

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, le-dende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

Gårdpass AS

Verkseier Furulundsv. 120668 OsloTlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10e-post: [email protected]

Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge hender året rundt...

EIENDOMS SERVICE

SNØRYDDING - STRØING

FEIING - SPYLING

GRESS - GRØNTANLEGG

ENTREPRENØRTJENESTER

CONTAINERUTLEIE

VAKTMESTERTJENESTER

Tlf. 982 83 605 www.gaardpass.no

SNØRYDDING - STRØINGFEIING - SPYLINGGRESS - GRØNTANLEGGCONTAINERUTLEIEVAKTMESTERTJENESTER

• • • ••

www.gaardpass.no23 17 85 00

EIENDOMSSERVICE

82 | Nr. 09–2015/Lokaler

eiendomsaktørereiendomsaktører

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med [email protected]

ÅNGTVÄTTBILEN

Ullern Alle 20 0311 OsloTlf: 22 52 21 00e-post: [email protected] Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

EIENDOMSSERVICE

NEAS

Haslevangen 150579 OsloTlf: 67 40 11 00www.neasdrift.no

Teknisk Drift • FasaderenholdLandscaping • Håndverk

Norges ledende facility management selskap!

ISS

Kundesenter 05155Sentralbord 815 55 155www.isst.no

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere aveiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje,fordelt på mer enn 6.500 bygg.

Alliero

Nydalsveien 30B 0484 OsloTlf: 23 26 54 00e-post: [email protected] Totalleverandør av kvalitetshåndverk

HÅNDVERKSTJENESTER

ENERGIRÅDGIVNING

HJELLNES CONSULT AS

Plogveien 1, 0679 OsloTlf: 22 57 48 00www.hjellnesconsult.noe-post: [email protected]

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

HØYDEN AS

Hasleveien 15E, 0571 OSLOTlf: +47 22 22 66 00e-post: [email protected] Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

FLYTTETJENESTER

RELOKATOR AS

Sandakerveien 138, 0484 OsloTlf:40 49 03 00e-post: [email protected]

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av le-verandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Hvem leverer hva til leietaker

GK NORGE AS

Ryenstubben 12Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.Tlf: +47 22 97 47 00e-post: [email protected]

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, le-dende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

RADONTILTAK AS

www.radontiltak.org [email protected]: 22699200Adr: Forskningsveien 1b, 0373 Oslo Radontiltak AS utfører de aller fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i store deler av landet. Tiltak med maksimal effekt utføres i eksisterende bygg, nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt for befaring og pristilbud.

Lokaler/09–2015 | 83

eiendomsaktørereiendomsaktører

AMBIUS ASEn del av Rentokil Initial Norge AS

Frysjaveien 400884 OsloPostboks 24 Økern/0508 OsloTlf. 23 00 66 00e-post: [email protected]

Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

MODULVEGGER OSLO AS

Gladengveien 14Tlf. 23 24 22 00E-mail: [email protected] www.modulvegger.no Glassvegger – kontorskillevegger – himlingerSe våre produkter på www.modulvegger.no

RELOKATOR AS

Sandakerveien 138, 0484 OsloTlf:40 49 03 00e-post: [email protected]

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av le-verandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Fra ledig til utleid

merkevarebygging av bygg

www.kominn.comtlf 22 74 17 71

MERKEVAREBYGGING

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, [email protected], www.efg.no

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring.

Innredning til møterom og sosiale soner.

ÅNGTVÄTTBILEN

Ullern Alle 20 0311 OsloTlf 22 52 21 00e-post: [email protected] Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

RADONLAB AS

[email protected]: 21 96 03 50Adr: Forskningsveien 1B, 0313 Oslo

Radonlab AS er spesialister innen radonproblematikk og utfører både langtids- og korttidsmålinger av radon i boliger, næringsbygg og alle typer arbeidsplasser. Vi tilbyr rådgivning, opplæring og kurs innen fagfeltet. Radonlab AS har eget radon laboratorium og målingene har sporbarhet til internasjonale standarder. Ta kontakt for god faghjelp vedr. radon kartlegging eller tiltak i deres bygg!

EnviroPac AS

Kakkelovnskroken 1 0954 OsloTlf: 06130E-mail: [email protected]

Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

MILJØTILTAK

HÅNDVERKSTJENESTER

NITO TAKST SERVICE AS

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: [email protected] Nettside: www.nitotakst.no NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisa- sjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

[email protected] tel: 480 03 181 www.kubik.no

INTERIØRARKITEKTER AS MNIL

Vi utrykker firmaidentitet og -kultur gjennom interiørarkitektur og romutforming

TAKSERING

En annen standardbraatheneiendom.no

23 12 23 12Etablert 1952

ReturadresseEstate MediaRådhusgata 260151 Oslo

B

Documents

Estate Lokaler 09-15