Finansijski i poreski okvir posredovanja u prometu

i zakupu nepokretnosti

Mr Saša Stefanović

Sadržaj prezentacije• Finansijski sistem i institucije• Isplata kupoprodajne cene• Devizno poslovanje • Platni promet i instrumenti plaćanja• Sprečavanje pranja novca i finansiranja terorizma• Porezi

– Porez na dodatu vrednost– Porez na prenos apsolutnih prava– Porez na kapitalni dobitak– Porezi na nasleđe i poklon– Porez na imovinu

2

Finansijski sistem i institucije

• Finansijski sistem – tržišta, insitutcije, instrumenti• Više različitih tipova institucija• Banke

– Osnovni pojmovi– Krediti za kupovinu nepokretnosti

• Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita (NKOSK)

3

Isplata kupoprodajne cene

• Način i rok isplate kupoprodajne cene određuju se samim ugovorom.

• Prema važećim zakonskim propisima kupoprodajna cena za nepokretnost može biti isplaćena u dinarima ili u devizama.

4

Devizno poslovanje

• Zakonom o deviznom poslovanju data je mogućnost da se plaćanja i naplaćivanja po osnovu prodaje i kupovine nepokretnosti u Republici, između rezidenata, vrši u devizama.

• Nerezidenti - Uputstvo za sprovođenje odluke o uslovima i načinu obavljanja platnog prometa sa inostranstvom

5

Platni promet i instumenti plaćanja• Platni promet podrazumeva plaćanja na svim relacijama između

fizičkih i pravnih lica. Sa aspekta pozicije u kojoj se nalaze fizička ili pravna lica koja uspostavljaju platni promet – isti može biti unutrašnji i međunarodni.

• Plaćanja i naplate se obavljaju propisanim instrumentima platnog prometa:– Nalog za uplatu– Nalog za isplatu– Nalog za prenos– Nalog za naplatu

• Pored toga postoje i specifični instrumenti plaćanja, odnosno instrumenti za raspolaganje sredstvima sa računa na osnovu kojih se ispostavljaju osnovni instrumeni platnog prometa. To su ček, platna kartica i akreditiv.

6

Sprečavanje pranja novca i finansiranja terorizma

• Svaku gotovinsku transakciju u iznosu od 15.000,00 evra pa naviše treba prijaviti Upravi za sprečavanje pranja novca odmah, a najkasnije u roku od tri dana od dana izvršenja transakcije, u skladu sa Zakonom

• Ako kupac nepokretnosti plaća kupoprodajnu cenu preko banke, ne postoji obaveza prijavljivanja gotovinske transakcije, jer će to učiniti banka, što praktično znači da će se obaveza posrednika uglavnom svoditi na prijavu tzv. sumnjivih transakcija, odnosno transakcija za koji postoji osnov sumnje da se radi o pranju novca ili finansiranju terorizma (ili ako za lice koja obavlja transakciju postoji takav osnov sumnje). Takve transakcije se prijavljuju Upravi bez obzira na iznos (dakle, i kada je transakcija u iznosu koji je niži od 15.000 evra).

7

Porez na dodatu vrednost

• Porez na dodatu vrednost plaća se prilikom isplate kupoprodajne cene novoizgrađenog stana. Ako kupac kupuje stan prvi put, a između 1. jula 2006. godine i dana overe kupoprodajnog ugovora nije posedovao stan (ili bio suvlasnik) na teritoriji Republike Srbije i prodavcu isplatio stan u potpunosti, ima pravo na povraćaj (refundaciju) PDV-a.

8

Porez na prenos apsolutnih prava• Ovaj porez po zakonu plaća prodavac, ali je u praksi

uobičajeno da to, kupoprodajnim ugovorom, na sebe preuzme kupac.

• Porez se plaća na ugovorenu kupoprodajnu cenu nekretnine, osim ako Poreska uprava oceni da je ta cena niža od tržišne. U tom slučaju ona ima rok od 60 dana da odredi tržišnu cenu, a ako to ne uradi, porez se ipak plaća na cenu navedenu ugovoru.

• Kupci prvog stana oslobođeni su plaćanja, kao i oni koji otkupljuju stan u društvenoj ili državnoj svojini po osnovu stanarskog prava.

9

Porez na kapitalni dobitak• Plaća ga prodavac nekretnine, na razliku između cene po kojoj je nabavio

(kupio ili izgradio) nekretninu i one po kojoj ju je prodao, po stopi od 10 odsto. Ako su nabavna i prodajna cena iste, ili je prodajna cena niža od nabavne, porez se ne plaća. Nabavnu cenu dokazuje obveznik poreza, a ako nema dokaza, utvrđuje je Poreska uprava.

• Svi koji su stekli nekretninu pre 24. januara 1994. godine oslobođeni su plaćanja ovog poreza i ne podnose poreske prijave. Porez se ne plaća ni pri prenosu nekretnine na bračnog druga i srodnike u pravoj liniji (deca, roditelji, babe, dede, unučići…), kao ni pri prenosu na bivšeg supružnika, ako je taj prenos u vezi s razvodom, odnosno podelom zajedničke imovine.

• Ni prodavac koji je uložio novac u kupovinu druge nekretnine kojom rešava sopstveno stambeno pitanje ili stambeno pitanje članova svoje porodice, ne plaća ovaj porez, ali mora da podnese poresku prijavu. Ukoliko kupi novu nekretninu u roku od 90 dana od prodaje, uopšte neće morati da plati porez, a ako propusti ovaj rok, ali kupi nekretninu u roku od 12 meseci od prodaje, porez će mu biti vraćen. Ako u novu nekretninu ne uloži sav novac od prodaje, platiće porez na kapitalni dobitak srazmerno nepotrošenom delu.

10

Porez na nasleđe i poklon• Osnovica poreza na nasleđe je tržišna vrednost

nasleđene imovine, umanjena za iznos dugova, troškova i drugih tereta koje je obveznik dužan da isplati ili na drugi način izmiri iz nasleđene imovine, na dan nastanka poreske obaveze.

Osnovica poreza na poklon je tržišna vrednost na poklon primljene imovine, na dan nastanka poreske obaveze, koju utvrđuje nadležna organizaciona jedinica Poreske uprave.

• Stope poreza na nasleđe i poklon su proporcionalne.

11

Porez na imovinu• Osnovica poreza na imovinu kod nepokretnosti, osim

poljoprivrednog i šumskog zemljišta, poreskog obveznika koji ne vodi poslovne knjige u skladu sa propisima u Republici Srbiji, je vrednost nepokretnosti na dan 31. decembra godine koja prethodi godini za koju se utvrđuje i plaća porez na imovinu, ako zakonom nije drukčije uređeno.

• Visinu vrednosti nepokretnosti utvrđuje organ jedinice lokalne samouprave nadležan za utvrđivanje, naplatu i kontrolu izvornih prihoda jedinice lokalne samouprave

• Za nepokretnost poreskog obveznika, izgrađenu, odnosno stečenu u toku godine, za koju se utvrđuje i plaća porez na imovinu, osnovica poreza je vrednost odgovarajuće nepokretnosti na dan 31. decembra godine koja prethodi godini za koju se utvrđuje porez na imovinu, utvrđena u skladu sa zakonom. 12

HVALA NA PAŽNJI!

13