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调整周期中的价值发现 ——2011 年上海市土地市场观察与分析

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2012 年第一期

总编：丁亚明

副总编：王敏 陈剑（执行）

编辑：李斯璐 和亮 吴伶琳

2011 年 1-10 月上海市土地市场观察与分析 2011 年第一期

本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。

本期要点

近几年上海土地市场整体呈现增长态势，但在房地产宏观调控大背景下，2011 年上海

土地一级市场尤其是商品住宅用地受到了较大冲击。

2011 年无论从成交量、成交金额，还是溢价率方面，住宅和商业用地的市场发展都有

明显的不平衡，各个区域在总成交中的份额也有进一步分化趋势。

尽管政府在今年下半年加大了供应，但市场反应冷热不均，住宅用地冷、商业用地热。

2011 年的上海住宅用地成交仍集中在嘉定、青浦、奉贤等区域中的市郊新城。

住宅用地尽管不乏规划热点区域，但 2009、2010 年的过度追捧导致政府对土地价格的

不合理预期，开发商的拿地风险开始凸显。

2011 年的上海商业用地热点集中，其中虹桥商务区、莘庄商务区、浦江镇是成交的三

个热点，这些热点区域受到规划利好的不断落实以及相对可控的土地价格，是受到众多

开发商青睐的主要原因，而开发商的集中布局又为区域的发展前景增添了筹码。

引言

2010 年全国土地市场经历了一场盛宴，土地出让总价款高达 2.7 万亿元，其中上海土

地出让金收入逾 1500 亿，均创下历史新高。但是随着房地产市场调控的强化特别是重点城

市“限购令”的出台，2011 年全国 33 个大中城市的土地成交量及金额均出现不同程度的

调整，土地市场逐渐冷却。在这岁末年初之际，我们试图通过回顾近年来特别是 2011 年上

海土地市场的交易数据，希望能为明年的投资策略带来一些启示。

市场综述 —— 调整中的不均衡

解读之一：近年上海土地供需总量基本保持增长

2004 年-2010 年，上海市土地供需总量整体呈现持续增长的态势。2008 年受金融危机影

响土地成交金额略有萎缩，但 2009 年的大幅增长可以算是回补了这一缺口，2010 年则更上

一个台阶，出让金收入达到了 1500 亿的规模。

2011 年 1-10 月上海市土地市场观察与分析 2011 年第一期

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2011 年 1－10 月，上海市整体供应逾 2500 万平米，成交约 2400 万平米，全年整体供需

总量都有望超过 2010 年（2010 年供应 2683 万平米，成交 2647 万平米）。

从结构上看，各类型土地供需面积占比基本保持一致。工业用地占 50%以上，住宅用地

占约 40%，商业用地占剩余 10%。

解读之二：2011 年上海土地出让金缩水明显

2011 年 1-10 月土地出让金收入为 937 亿，相比 2010 年同期收入大幅下降 32%（2010 年

1－10 月土地出让金为 1370 亿），我们预计 2011 年全年土地出让金收入约在 1100 亿左右（以

2011 年前十月平均值推算），相比 2010 年全年 1521 亿的总收入缩水接近 30%。

图表 1：2004－2010 年上海土地市场整体情况

注：07 年后数据含工业用地

图表 2：2011 年 1－10 月上海土地供应 图表 3：2011 年 1－10 月上海土地成交

图表 4：2009－2011 年前 10 月上海土地成交金额

2011 年 1-10 月上海市土地市场观察与分析 2011 年第一期

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不均衡之一：商品住宅用地从“夏天”进入“冬天”

商品房住宅用地从来都是政府土地财政的“急先锋”；经过 2009、2010 两年的火爆场面，

2011 年住宅用地市场却继 2008 年之后再次遭遇寒冬，出让金收入比同比大幅下降 47%。

不均衡之二：宏观调控下商业用地市场依然稳中有升

2009 年以前，上海商业用地似乎总是忽冷忽热，但在这几年住宅用地大起大落的背景

下，商业用地市场反而是稳中有升。2011 年土地出让金收入比同比大幅增加 49%。

出让金溢价率：住宅、商业用地表现不一

自 2011 年 2 月上海市开始限购后，住宅用地的成交溢价率急转直下，从年初的超过 100%

降到 50%以下，更有 5、7、9、10 四个月份溢价率几乎为零（4 月份没有成交）。

图表 5:2004－2010 年上海商品房住宅用地 图表 6:2009－2011 年前 10 月上海商品房住宅用地

图表 8: 2009－2011 年前 10 月上海商业用地 图表 7: 2004－2010 年上海商业用地

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反观商业用地，虽然也受到了调控的影响，但低迷时间相对较短，5 月份以后仍保持了

较高的溢价率，8、9 月份更是量价齐升。

出让金总额：成交热点区域相对集中

嘉定、闵行、原浦东新区是上海近几年土地出让收入最高的三个区域。

小结：在本次调控中，尽管土地市场从整体供需总量上仍基本呈现增长态势，但土地成交金

额缩水明显。同时，无论从成交量、成交金额，还是溢价率方面，2011 年住宅和商业用地

的市场发展都有明显的不平衡，各个区域在总成交中的份额也有进一步分化趋势。

住宅用地 ——局部区域、风险凸显

图表 9: 2011 年前 10 商品房住宅用地溢价率及成交幅数 图表 10: 2011 年 1－10 月商业用地溢价率及成交幅数

图表 11: 上海市近三年土地出让总成交额

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住宅用地热点区域：嘉定、青浦、奉贤市场相对活跃

2011 年 1－10 月，上海市商品住宅土地供应成交前三强分别是嘉定区、奉贤区，青浦区，

成交活跃的背后体现着城市规划的政策推手作用。

“十二五”期间，上海城建重心将转向郊区，以打造长三角地区综合性节点城市为目标，

有重点、有步骤、有层次地将区域重点新城建成生态宜居的中心城市。

嘉定新城初步确立长三角地区综合性节点城市地位，聚集 100 万左右人口，将成为上海

都市圈西北翼的区域性核心城市。青浦新城、奉贤南桥新城具备较高能级的城市综合集聚辐

射功能，聚集 60 万－80 万人口。

作为“十二五”期间上海市重点建设的三个郊区新城，在这样的背景下，开发商对于土

地一级市场的积极参与也就不足为奇了。

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嘉定新城：市场降价“重灾区”，凸显高溢价拿地风险

根据政府规划， 嘉定新城将按照经济发达、功能完善、宜居创业的要求，打造一个与

市中心城区形成同城效应、产城融合、具有综合辐射能力的组合型、综合性现代化新城。嘉

定新城规划占地面积 220 平方公里，规划人口 80～100 万，分为主城区和安亭、南翔 3 个组

团。

2011 年 1－10 月，嘉定区共成交 21 幅住宅用地，主要集中于嘉定新城（11 幅）、南翔

镇（5 幅）。在政府的规划引导下，尽管已经有龙湖、新城、保利、金地、中信泰富、绿地

等知名开发商进驻，但考虑到土地获取时较高的楼面价，目前的一手房市场价格显然已经不

够“给力”（嘉定新城土地平均楼板价 8000－8500 元/平米、南翔土地平均楼板价 9000－10000

元/平米，嘉定新城一手房住宅平均售价 13000－14000 元/平米、南翔一手房住宅平均售价

14000-15000 元/平米）。

图表 12: 2011 年前 10 月各区商品房住宅用地供给 图表 13: 2011 年前 10 月各区商品房住宅用地成交

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青浦淀山湖新城：土地市场骤冷，形势不容乐观

青浦区在“十二五”规划中提出“一城两翼”。“一城”指淀山湖新城，是青浦的政治、

经济、文化中心。淀山湖新城建设将秉承“产城一体、水城融合”的城市发展理念。 青浦

淀山湖新城规划总面积为 119 平方公里规划，人口规模为 70 万人。 轨道交通 17 号线（原

20 号线）规划于“十二五”期间建成通车。淀山湖新城区域内将设 4 个站点，这将进一步

拉近青浦区与中心城区的交通联系。

2011 年 1－10 月，青浦区共成交 8 幅住宅用地，主要集中于淀山湖新城（4 幅）。 区

域内已经有中信泰富、上实、康桥半岛、上置集团、嘉华、古北等开发商出手住宅用地。目

前淀山湖新城住宅用地楼板价 7000－8000 元/平米，这也意味着 2010 年以 15000 左右楼板价

拿地的开发商有可能已被“套牢”。

图表 14: 2011 年前 10 月嘉定区商品房住宅用地成交

图表 15: 2011 年前 10 月青浦区商品房住宅用地成交

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奉贤南桥新城：地方政府预期合理，土地市场相对稳定

南桥新城将打造为奉贤区的政治、经济、文化中心，成为上海服务长三角南翼以及大

浦东开发的重要门户枢纽以及上海杭州湾北岸地区的综合性服务型核心新城。规划至 2020

年，南桥新城的建设用地规模为 61 平方公里，人口 75 万。地铁 5 号线奉贤段的建成及通车，

将进一步拓展上海轨道交通网络的辐射范围，加强南桥新城与中心城区的联系。

2011 年 1－10 月，奉贤区共成交 11 幅住宅用地，2/3 以上在南桥新城（8 幅）。区域内

地价近两年相对比较稳定（4000－6000 元/平米），绿地、招商地产、恒盛、中粮等开发商都

有所斩获。 相比起嘉定以及青浦两区，南桥新城的地方政府对于地价的预期相对合理。

小结：2011 年的上海住宅用地成交仍集中在嘉定、青浦、奉贤等区域中的市郊新城，但住

宅用地市场持续几年的“火爆”使部分区域的地价一定程度上已经透支了新城建设规划的利

好，“房价打折、地价打折”的状况开始出现。

商业用地 —— 热点清晰、价值浮现

商业用地热点清晰：闵行、浦东占据半壁江山

2011 年 1－10 月，上海市商业用地供应和成交一半以上集中在闵行区和原浦东新区。

图表 17: 2011 年前 10 月各区商业用地

图表 18: 2011 年前 10 月各区商业用地

图表 16: 2011 年前 10 月奉贤区商品房住宅用地成交

2011 年 1-10 月上海市土地市场观察与分析 2011 年第一期

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闵行商业用地成交热点区域：虹桥商务区、浦江镇、马桥镇

2011 年 1－10 月，闵行区共成交 15 块商业用地，主要集中于虹桥商务区（属于华漕镇、

6 幅）、浦江镇（4 幅）马桥镇（2 幅）。

我们注意到，马桥镇的地块成交带有政府相关企业收储并后期联动开发的色彩；相对来

说，华漕、浦江的成交数据更能代表当前闵行商业用地的成交热点，体现区域成交特征。

虹桥商务区：重大规划利好带动下的商办投资热点

虹桥商务区的发展目标是成为未来上海西部的 CBD，同陆家嘴商务区互相呼应，成为

城市东西核心轴线延安路沿线的新坐标。随着核心区土地供应基本结束，虹桥商务区的规划

和政策利好预计将很快辐射到周边区域，如闵行七宝及莘庄商务区、青浦西虹桥商务区、嘉

定江桥等。

虹桥商务区核心区一期从 2010 年 10 月开始供地，至 2011 年 11 月推出全部 10 幅地块，

总占地面积逾 50 万平米，成交率 100%，成交楼板价在 1 万元/平米左右，且基本上都被知

名房企获得。众多实力企业在短时间云集于此，除了对于区域的发展一致看好外，政府相对

合理可控的地价也是重要因素。我们认为，对于商业地产领域，不同开发商的聚集会带来规

模效应，加速带动区域商业氛围升级，并且在竞争中形成优势互补的格局。

图表 19: 2011 年前 10 月闵行区商业用成交

图表 20:虹桥商务区商业用地成交明细

2011 年 1-10 月上海市土地市场观察与分析 2011 年第一期

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地块编号 土地属性 占地面积(㎡) 容积率 楼板价(元/㎡) 受让人 成交日期

06 号 其他商服用地 62299.40 3.74 13674 瑞安集团 2010-10-08

08 号 其他商服用地 89805.60 3.17 11308 地产集团 2010-10-08

01 号 其他商服用地 45282.10 2.63 12100 丽宝建设 2011-03-18

04 号 其他商服用地 27893.80 3.68 15099 北京万通 2011-03-31

09 号 其他商服用地 15052.60 2.23 15658 三湘股份 2011-04-27

05 号 其他商服用地 78751.70 3.19 12150 龙湖地产 2011-08-03

07 号 其他商服用地 8203.20 2.65 13000 冠捷投资 2011-08-05

02 号 其他商服用地 92133.00 3.66 9094 红星美凯龙 2011-08-30

03 号南块 其他商服用地 32176.60 3.43 13398 万科 2011-11-15

03 号北块 其他商服用地 51294.70 3.85 12060 金臣 2011-11-15

莘庄商务区：大虹桥的有效辐射区

莘庄商务区是以《上海市闵行区区域总体规划实施方案（2006-2020 年）》和《上海市闵

行区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》为依据，依托上海发展现代化服务和虹桥

枢纽建设而规划的商务中心。规划总用地面积 123.73 公顷，规划地上总建筑面积 186 万平方

米。莘庄商务区将打造集办公、商务、商业、会议、酒店、公寓、休闲、文化功能为一体的

开放式、现代化、景观型商务区。 在大虹桥概念的影响下，该区域的成交也逐渐趋热，2011

年成交三幅土地。其中 11 月 11 日，新加坡丰树集团以 19 亿元获取了莘庄商务区 C/B01/B02

约 179 亩商办用地，成交楼面价在 6000 元以上，显示了大型外资机构在当前市场环境下对

于上海商办项目的长期看好。

地块编号 土地属性 占地面积(㎡) 容积率 楼板价(元/㎡) 受让方 交易日期

C/B01/B02 办公;商业 119442 2.5 6,444 堡创投资有限公司 2011-11-11

H 办公; 22,370 3.1 4,036 西子联合投资有限公司 2011-4-15

M02 办公;商业 8,066 3.1 13,798 强劲置业股份有限公司 2011-2-12

浦东商业用地热点相对缺乏

原浦东新区商业用地的成交分布于下辖各镇、街道的商业中心，相对比较分散，缺乏明

显热点区域。

图表 21:莘庄商务区商业用地成交明细

图表 22: 2011 年前 10 月浦东区商业用成交

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小结：虹桥商务区、莘庄商务区、浦江镇是 2011 年上海商业用地成交的三个热点，区域规

划利好的不断落实以及相对可控的土地价格，是上述区域受到众多开发商青睐的主要原因。

而开发商的集中布局又为区域的发展前景增添了筹码。

总结：2011 年 1-10 月份的上海土地市场总量平稳，其中住宅用地明显“退烧”，成交集中地

区前期高价拿地的风险开始显现；商业用地则显示出了更好的消化宏观调控的能力，在虹桥

商务区等热点区域的带动下成交金额持续放大，市场发展相对“稳健”。

风险提示：

联系人：

丁亚明

董事总经理

E-mail: dingyaming@forte.com.cn

王敏 陈剑

执行副总经理 总监 投资及业务发展

E-mail: wang-min@forte.com.cn E-mail：chenjian@forte.com.cn

2011 年 1-10 月上海市土地市场观察与分析 2011 年第一期

本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。

李斯璐 和亮

副总监 基金管理 副总监 投资及业务发展

E-mail：lisilu@forte.com.cn E-mail：he-liang@forte.com.cn