LOS REGISTROS EL REGISTRO INMOBILIARIOescribanos.org.ar/rnotarial/wp-content/uploads/2015/07/RNCba-59... · La publicidad registral de los negocios privados contribuye a conferirles

COLEGIO DE ESCRIBANOS DE LA PROVINCIA DE CÓRDOBA

REVISTA NOTARIAL 1990 - 1 Nro. 59

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LOS REGISTROS

EL REGISTRO INMOBILIARIO

Adriana S. P. López Quintero,

María Alejandra Navarro

SUMARIO:

I - Introducción. II - Desarrollo. 1) Publicidad. a) Concepto - Clases. b)

Fundamento y Fines de la Publicidad. c) Evolución Histórica. d) Principio

de Publicidad Registral. Naturaleza Jurídica. 2) El Registro. a) Distintas

acepciones del término. b) Clasificación. De Fueyo Laneri. De García Co-

ni. c) Necesidad del registro en el sistema latino y su prescindencia en el

anglosajón. d) Distintos registros en la legislación argentina. 3) El Registro

Inmobiliario. a) Concepto. b) Evolución Histórica. c) Sistemas inmobiliarios

registrales -legislación comparada. d) Antecedentes Nacionales. Fallos de

la Suprema Corte. Primeras leyes Registrales en nuestro país. e) El artí-

culo 2505 y la ley 17.801. Efectos de la registración. Ejemplo de aplica-

ción del art. 2505. Casos de Jurisprudencia. f) Registro de la Propiedad

Inmobiliaria: Fines. Nuestro sistema a la luz de la ley 17.801. Efectos de la

registración en la ley. Principios registrales: leyes 17.801, 5571 (Córdoba)

y 483, modificada por 560 (La Pampa). g) La Informatización de los regis-

tros inmobiliarios III - Conclusión. IV - Bibliografía.

I- Introducción.

En el presente trabajo nos hemos avocado a analizar las instituciones de-

nominadas: Registros Inmobiliarios.

Para ello no sólo investigamos cuál es el sistema actual, sino que también

hacemos referencia a su evolución histórica con las primeras manifestaciones

registrales, tanto en nuestro país como en el extranjero. Abordamos también la

legislación comparada de los actuales sistemas de registro.

A efectos de tener una acabada comprensión de los mismos, esbozamos,

comparativamente, cómo se realiza la registración en los demás registros en



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nuestra legislación.

Previamente, nos hemos dedicado a explicar, lo que es la base de toda

registración, esto es la Publicidad, y específicamente nos referimos a la Publici-

dad Registral.

Por último consideramos como tema central de esta monografía, lo refe-

rente al Registro Inmobiliario, haciendo mención a cómo está organizado en la

actualidad, sin por ello perder de vista sus antecedentes. Además de analizarlo,

a la luz de la Ley Nacional 17.801/68, comparamos dos regímenes provincia-

les: Córdoba y La Pampa.

Demostramos la aplicación de las normas vigentes anteriores al año 1968

y luego de esa fecha, a través de casos jurisprudenciales.

II - Desarrollo.

1. Publicidad: Introducción

Consideramos que no es posible referirse al tema de los registros (y espe-

cialmente a los inmobiliarios) sin hablar de qué se entiende por publicidad de

los derechos, ya que la misma es el objeto principal perseguido por la registra-

ción. Vale decir que la publicidad de los derechos "es el correlato natural de la

inscripción registral puesto que ésta carecería de funcionalidad y virtualidad si

la publicación no concurriera con su dinámica a darle manifestación", según lo

expresado en el II Congreso Nacional de Derecho Registral realizado en Cór-

doba, en 1976.

a) Concepto

Si bien siempre se vincula este término con una función informadora (sea

ésta integradora o constitutiva del derecho real, perfeccionadora o meramente

declarativa) el mismo no tiene un significado unívoco. Así podríamos citar las

vigentes acepciones:

* Acepciones corrientes:

Notoriedad (estado de las cosas que se han hecho de público conoci-

miento); calidad o estado de público. Conjunto de medios que se utilizan para



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divulgar o extender la noticia de las cosas o de los hechos.

Hernández Gili en sentido amplio, explica que es la actividad dirigida a di-

fundir y hacer notorio un acontecimiento.

* Acepciones jurídicas:

No significa difusión, ni propaganda, sino un medio arbitrado por el dere-

cho que permite que los que tengan un interés legítimo puedan conocer las ti-

tularidades de derecho privado (situaciones jurídicas) que necesitan hacerse

públicas.

* En relación a los derechos reales:

Lafaille expresa que es un sistema que permite obtener el conocimiento

absoluto y preciso, del estado de los derechos reales, con la seguridad de la

exactitud garantizada por el poder público.

* Publicidad registral:

"Declaración proveniente de órganos públicos (por tanto es un acto ad-

ministrativo en sentido técnico) dirigida a hacer patente la verificación de he-

chos idóneos para producir modificaciones jurídicas que pueden interesar a la

generalidad de los ciudadanos" (Lacruz Berdejo, Derecho Inmobiliario registral,

Barcelona, 1968, pág. 11).

Entonces, si partimos de la base de que la publicidad es una firma de pro-

vocar conocimiento y que la misma es una manera de exteriorización de los de-

rechos reales, debemos referimos a su doble sentido: material y formal.

- Publicidad material: Implica la oponibilidad a los terceros, de los actos.

Esta función tiene lugar mediante las Certificaciones expedidas por el re-

gistrador (o por funcionario especialmente autorizado al efecto) cuya caracterís-

tica esencial es la de ser instrumentos públicos que gozan de la misma plena fe

que los documentos originales.

- Publicidad formal: Presunción de cognoscibilidad: el Registro se hace

público en razón de facilitar, por distintos medios, el conocimiento de su con-

tenido a los interesados, arbitrando reglas tendientes a evitar su adulteración,



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pérdida o deterioro.

Clases de publicidad

Se puede tratar este tema, de acuerdo al siguiente cuadro:

De hecho o voluntaria

a) No registral

1 - Publicidad noticia

- Constitutiva

Publicidad II - Legal b) Registral 2 – Publicidad carga

- Declarativa

I - Publicidad de hecho o voluntaria:

Es la que se realiza concretamente, a través de carteles, volantes, prego-

nes, murales, etc., con el fin de divulgar un hecho jurídico. El ejemplo típico es

el de un remate particular de inmueble. Este tipo de publicidad responde a un

interés meramente particular. Es voluntaria pues no está impuesta por el orde-

namiento jurídico.

II - Publicidad legal:

Tiene lugar en virtud de una imposición del derecho positivo, por tanto su

omisión trae aparejado algún tipo de sanción. Según el modo de realizada, este

tipo de publicidad puede ser:

a) Publicidad no registral: Se hace por cualquier medio, que no sea el

de insertar el contenido del acto jurídico en libros registrales. Como ejemplo se

puede citar a la tradición, exigida por nuestro derecho, para la constitución de

algunos derechos reales.

b) Publicidad registral: El contenido del acto jurídico en libros re-

gistrales, es legal ya que es un procedimiento impuesto por el derecho positivo.

Según el tipo de sanción que trae aparejado la omisión de la misma, se puede



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distinguir en:

1 - Publicidad - Noticia: Consiste en la divulgación de un hecho, que

hace posible en todo momento, el conocimiento por parte de cualquiera que

tenga interés.

Responde a una exigencia de orden general, de certeza de los hechos ju-

rídicos en general, pero sin que la observancia de ello implique perjuicio para la

existencia y para la eficacia del acto. Por lo general, implica la irrogación de pe-

nas pecuniarias (y no sanciones de derecho privado sustancial).

Ejemplo: Inscripciones de nacimientos y defunciones de las personas en

los Registros Civiles.

2 - Publicidad - Carga: En estos casos la publicidad es necesaria. Pero

puede ser:

- un elemento indispensable para la existencia del negocio: Publicidad

Constitutiva. En el supuesto de no haberse dado cumplimiento a la carga, se

sigue que el negocio o acto carece de un requisito indispensable para su vali-

dez y eficacia. Como ejemplo se puede citar la establecida por el decreto Ley

6582/58 (ratificado por Ley 14.467) que organiza el Registro Nacional del Au-

tomotor.

- si es la publicidad, algo esencial para su eficacia: es declarativa: si no se

ha dado cumplimiento a la carga, se sigue que el negocio o acto es válido y efi-

caz entre las partes, pero está limitado en la eficacia, es decir, es inoponible a

los terceros en general.

Por ejemplo: la establecida para el régimen de los derechos reales inmo-

biliarios. El artículo 2505 del Código Civil establece que la inscripción perfec-

ciona el derecho real inmobiliario y lo hace oponible a los terceros. En conse-

cuencia, antes de hacerse la inscripción, un derecho real inmobiliario "imperfec-

to" o "inoponible" a la generalidad de los terceros, es válido y eficaz "para las

partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del docu-

mento, como el funcionario autorizante y los testigos en suceso... " (Artículo 20,

Ley 17.801).



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b) Fundamento y fines de la publicidad

La publicidad registral de los negocios privados contribuye a conferirles

certeza, porque es el resultado de un procedimiento de competencia adminis-

trativa (por emanar de organismos del Estado: los Registros Públicos). El mis-

mo comienza con la petición de los interesados y sigue en diversas etapas que,

por lo general, se cumplen en sede registral, hasta concluir con la declaración

de la inscripción, produciendo, a partir de ahí sus efectos propios.

Su fin es el de favorecer la circulación de la riqueza: - amparar la buena fe

y dar seguridades al tráfico;

- puede llegar a conferir una legitimación, con fe pública registral y particular

protección para los terceros.

Pero, si vemos que en un negocio jurídico particular, mediante la publici-

dad se logra certeza, ampliando su campo a la comunidad toda, obtendremos

orden social, cuya consecuencia es la seguridad jurídica.

Así, dentro de dicha sociedad quedará eliminada toda clase de anarquía y

se asegurará un mínimo de condiciones para la coexistencia.

"Precisamente, la publicidad en general (y la registral en especial), hace

que las relaciones jurídicas se transformen en públicas, ciertas y notorias,

arrancándolas de su clandestinidad, para garantizar y tutelar los intereses de

los terceros: asegurando al mismo tiempo su consecuencia más inmediata: la

oponibilidad a esos terceros"1

Cabe aclarar que publicitar un acto jurídico es fundamentalmente exte-

riorizado con relación a terceros; esto va de suyo: la publicidad entre las partes

está dada por el sólo hecho de ser protagonista del acto jurídico.

Se suele decir que el Registro es la forma perfeccionada de la publicidad;

incluso que es una ficción, en el sentido de suponer que por publicitado (esto

es, estar inscripto en el Registro) es conocido por todos. Es una consecuencia

del fenómeno del urbanismo y la aglomeración de personas en las ciudades.

1 FRONTERA, Rodolfo. Revista Notarial, Nro. 32 - 33,1978, pág. 247



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En síntesis: El Registro cumple con la cognoscibilidad de las relaciones

jurídicas llevadas a su ámbito y también con el hecho de facilitar los medios

para que dichas relaciones superen el anonimato.

c) Evolución histórica

Los actos y contratos jurídicos, en cuanto se traducen por la expresión de

voluntad de las partes producen efectos para quienes los otorgan y para sus

sucesores a título universal. La ley respeta la autonomía de la voluntad tratán-

dose de asuntos privados.

Pero el acto o contrato, además de interesar a las partes, concierne a la

comunidad porque la relación de derecho continúa vinculum iuris en cuanto al

objeto del negocio jurídico porque tanto sea por circunstancias inter vins o mor-

tis causa, la propiedad no permanece estable, siendo motivo de sucesivas mu-

taciones que es necesario asegurar dentro de un régimen legal de protección

mediante la Publicidad2.

Así la publicidad es el "medio merced del cual la instrumentación jurídica

se hace pública, vale decir notoria, conocida por todos"3.

La evolución de las instituciones jurídicas y el aumento progresivo de la

contratación sobre la propiedad raíz, obligó a adoptar el sistema de la inscrip-

ción como único medio probatorio de la publicidad, siendo como un signo o

marca erga omnes determinando la certeza de las contrataciones e instituyen-

do un sistema de orden y seguridad de derechos.

El registro ha resultado ser indispensable y plenamente factible teniendo

en él la verdadera y única posibilidad de que los interesados puedan conocer la

situación jurídica de un inmueble.

La organización y sistema de estos registros varían según las leyes de

cada país, ya que no en todos se le atribuye el mismo alcance respecto a la

eficacia de la formalidad de la inscripción pensando en la consolidación del de-

recho de propiedad.

2 CAMMAROTA, Derecho Hipotecario, pág. 241, Nro 3553 NERI, Tratado de Derecho Notarial, T 6, pág. 449.



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La inscripción en el registro implica promulgar un derecho adquirido, signi-

fica publicar formalmente el acto o contrato referido al dominio de un inmueble

o de un derecho real impuesto.

El registro inmobiliario satisface dos imperativos: la autenticidad y la pu-

blicidad; autenticidad referida al instrumento público notarial o judicial que se

presenta par~ la toma de razón; y a la dación de fe del acto o contrato registra-

do, esto es la certificación de verdad de su contenido en cuanto a la afirmación

del oficial o encargado de la anotación; el registrador asevera que la anotación

efectuada es auténtica, válida de fe pública. La publicidad está dada por el in-

terés público que encierra la autenticidad de tales asientos en virtud de la exte-

riorización de la toma de razón de todo acto jurídico que se hubiere asentado, y

también porque se puede examinar pidiendo informes sobre toda materia que

él abarca, consultando los términos de un acto o el contenido de un contrato,

saber de la constitución de derechos reales o saber de la existencia de un man-

dato, o el estado de capacidad de una persona, etc.

La publicidad puede tomarse en sentido material y en sentido formal. Si

hablamos de la publicidad de los actos de constitución, modificación y extinción

del dominio y derechos reales sobre fincas, como fin primordial del registro alu-

dimos a la publicidad material. En cambio la publicidad formal es la facultad

que se concede a los interesados para conocer el contenido de los asientos

registrales; esta publicidad es una exigencia necesaria para que el registro

cumpla su cometido, abriéndose a todo el que tenga un interés legítimo en co-

nocer el estado de la propiedad y sus gravámenes. Así lo determina por ejem-

plo el art. 286 de la Ley Orgánica de la Capital: "El registro será público para el

que tenga interés justificado en averiguar el estado de los bienes inmuebles o

derechos, reales inscriptos".

Dado que este tema se relaciona con la evolución de los Registros inmobi-

liarios, lo profundizaremos en el apartado 3 punto b.

d) Principio de Publicidad registral

Este principio es fundamental porque hace al propósito básico de la re-

gistración: se registra para dar publicidad.



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Como ya lo expresáramos, su objeto es la seguridad en el tráfico y se ex-

terioriza, fundamentalmente, por las certificaciones registrales.

Refiriéndonos específicamente al Registro inmobiliario, la ley 17.801 en

sus artículos 21 y 22, expresa que:

"El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el

estado jurídico de los bienes..."

- "La plenitud, limitación o registración de los derechos inscriptos y la liber-

tad de disposición sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las Certifi-

caciones..."

Así se distinguen:

A - Certificación literal o absoluta;

B - Certificación por referencia o relativa;

C - Informes literales y por referencia.

Nos referimos a cada uno de ellos:

A - Certificación literal o absoluta: Los medios que se utilizan para el

despacho de las solicitudes de certificaciones de origen notarial son:

Con fotocopiadoras:

Es el más usado. Consiste en extraer una copia fotográfica de la matrícula

(contenido de folio) previo asiento de la nota de prevención o reserva de priori-

dad por medio de máquina de escribir.

En el asiento de reserva se hace constar el número de certificado y la fe-

cha de expedición, el funcionario que lo solicita y la naturaleza del acto a rea-

lizar.

Siempre este asiento resulta sumamente breve.

La fotocopia obtenida lleva una atestaci6n que indica que se trata de una

reproducción del original.

En este procedimiento queda descartada toda posibilidad de error u omi-

sión en la certificación.



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Cabe recordar, que la publicidad refleja lo inscripto o anotado y que toda

registración culmina al cabo de un proceso compuesto de varios momentos que

aseguran una inscripción segura. En un primer momento se califica el docu-

mento, éste pasa luego a un inscriptor y termina por ser verificado por un equi-

po de registradores que efectúa la labor con todos los elementos a la vista.

Por computadora:

Este procedimiento es de mayor efectividad y rapidez ya que sólo requie-

re efectuar los asientos de las reservas de prioridad en las fichas del folio. El

computador se encarga de imprimir en un breve lapso todas las certificaciones.

Además, permite extender los certificados reflejando lo que estuviera vigente,

logrando una certificación exenta de asientos innecesarios.

Podemos concluir diciendo que en ambos casos se comprende la historia

jurídica nominal de los inmuebles.

B - Certificación por referencia o relativa: En este caso no se refleja la

integridad de los asientos, sino lo que resulta de ellos. Es una tarea de carácter

manual no mecánica, por lo que él registrador encargado de extenderla está

obligado a efectuar numerosas consultas.

Deberá cuidar no omitir gravámenes ni medidas cautelares; efectuar los

asientos de las reservas y no olvidar las prevenciones sobre otras certificacio-

nes expedidas con anterioridad.

La certificación por referencia es la más delicada y riesgosa tarea de los

Registros por las omisiones en que pudieran incurrir, pueden crear difíciles si-

tuaciones por las que deberá responder el Estado. Por ello, es necesario que

los despachan te s sean idóneos.

C - Informes: Tiene características totalmente distintas a la certificación

que es privativa del notario e incluye, por lo general una reserva de prioridad

registral. Además, en la certificación el Registro ratifica que lo solicitado es

exacto en cuanto al estado jurídico del inmueble, porque el profesional peticio-

nante ya lo conoce a través del título que se le allega para concretar determi-

nado acto.



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En cambio, el informe no produce los efectos antes mencionados.

Puede ser expedido, también por medio mecánico (es más simplificada la

tarea) o bien por medio de una relación (es más lenta y laboriosa).

Naturaleza jurídica de la publicidad registral:

En algunas leyes provinciales (como la 6435/68 de la provincia de Santa

Fe) se establece que la anotación o inscripción de los documentos es obligato-

ria.

Consideramos que la publicidad registral no es una obligación sino que su

naturaleza consiste en ser una carga. Es decir un comportamiento impuesto

por el derecho positivo, como requisito para conseguir un efecto: la oponibilidad

contra los terceros.

Podríamos decir que tanto el concepto de carga como el de obligación

expresan la necesidad de observancia.

Pero en la obligación:

- el sujeto está obligado frente a quien tiene el derecho de hacer, entregar

o no hacer alguna cosa, con la consecuencia de que si no cumple la obligación

podría ser constreñido al cumplimiento o sufrir una ejecución forzada sobre los

bienes, o la condena al resarcimiento de los daños.

- en el caso de la carga: el sujeto no está obligado a ninguna cosa (la car-

ga no es coercible). El puede también no hacer, pero si quiere conseguir un

cierto efecto jurídico (adquirir o ejercitar un derecho) tiene la necesidad de cum-

plir la carga.

2. El Registro.

A) Distintas acepciones del término.

Podríamos estudiar al registro desde tres puntos de vista: como ins-

titución, como oficina y como conjunto de libros.

- Como institución: Su objeto será la publicidad de los actos de constitu-

ción, modificación, transmisión y extinción del dominio y derechos reales sobre



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fincas.

Los medios de publicidad han variado a través del tiempo, pero hoy por

hoy se considera al Registro de la Propiedad como el único medio adecuado

para conseguir la publicidad.

Según Sanz Fernández el fin del registro es la legitimación estableciendo

una presunción iuris tantum de sus asientos registrales y iuris et de iure cuando

se intenta proteger a los contratantes de buena fe en base al principio de la fe

pública registral. Pero en nuestra legislación opera en forma débil la presunción

iuns tantum; el principio de la fe pública registral es de gran importancia en le-

gislaciones de desenvolvimiento técnico avanzado como Alemania, Suiza, Es-

paña.

- Como oficina: El registro puede organizarse territorialmente en una sola

oficina o en varias. Por lo general se admiten múltiples registros acorde a cir-

cunscripciones territoriales excepto en el sistema australiano.

En Argentina, Capital Federal y provincias tienen sus propios registros te-

niendo limitada su jurisdicción en sus respectivos territorios.

A su vez el registro se divide en secciones, por ejemplo, el decreto 6571/

61, establece para el Registro de la Propiedad de la Capital Federal, las si-

guientes dependencias: departamento de inscripciones, departamento de certi-

ficaciones, división bien de familia y división administrativa.

- Como conjunto de libros: En cada sección se llevan libros diferentes en

los cuales se conservan los asientos registrales (luego del decreto 104.961/37,

en general, los libros registrales se forman con los extractos de los títulos, se-

gún modelos oficiales).

La registración puede efectuarse mediante "inscripciones" o "anotaciones

preventivas", estos son los asientos de carácter principal. Los asientos acce-

sorios son las cancelaciones y notas marginales que pueden afectar tanto a las

inscripciones como a las anotaciones preventivas y a los asientos de presenta-

ción.

La registración es diferente a la inscripción: la registración es el género y



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abarca cualquier asiento que se efectúe, la inscripción en cambio se refiere

únicamente a uno de los asientos, esto sin perjuicio de que determinados as-

pectos de las inscripciones sean aplicables a las anotaciones preventivas y a

veces a las cancelaciones, notas marginales y asientos de presentación.

Acotemos respecto al Derecho Inmobiliario: Teóricamente podemos ha-

blar del mismo desde el momento en que se dictaron normas tanto para bienes

muebles como para bienes inmueble s luego de que se admitió la división.

Esta división fue tenuemente insinuada en el derecho romano clásico, pe-

ro fue en el derecho medieval la suma divisio rerum perdurando hasta nuestros

días. Hoy no tiene la división el sentido económico social que tuvo en la Edad

Media, las cosas muebles ya no son res vilis por contraposición a las hereda-

das; la distinción apunta a la posibilidad que se da preferentemente a los in-

muebles. Así de esta manera, el derecho inmobiliario quedó íntimamente co-

nectado con el registro de la propiedad, dando lugar a la aparición de una nue-

va rama jurídica, el derecho inmobiliario registral o simplemente, derecho regis-

tral.

B) Clasificación de los Registros:

Las crecientes necesidades sociales, de organización económicas, de ins-

titucionalización, de planificación, etc., han hecho marcar una tendencia ex-

pansionista de los registros.

La gran gama de registros lleva a algunos autores, entre ellos Fueyo La-

neri a desear conformar una teoría general de los registros "...crecimiento

numérico -que es más bien expansión multifacética- conduce una vez más a

reafirmar la conveniencia de una teoría general de los registros..." 4

Por lo expuesto se intenta agrupar a los registros en siete ramas:

a) En cuanto a la jerarquía de la cual depende la organización del registro:

judicial, administrativa o privada: Esta clasificación se entenderá según se trate

de algún tribunal de justicia ordinario ya sea para el control de la función nota-

rial o sea para conocer del contencioso registral a partir de la primera instancia

4 FUEYO LANERI, Fernando: Teoría general de los registros, Editorial Astrea, pago 156.



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que será administrativa -como puede ser una Dirección General- teniendo en

cuenta que los recursos siempre serán entendidos por el tribunal ordinario de

justicia.

La instancia administrativa, sostenida por la gran mayoría de países

-también el nuestro- no es apoyada por muchos autores, así hubo mociones en

contra de la misma en el IV Congreso Internacional de Derecho Registral de

Méjico realizado en 1980.

b) En cuanto al sujeto encargado del Registro: Respecto al encargado,

será o un funcionario público nombrado por la Administración que lo controla y

remunera; o bien un sujeto nombrado por el Estado que ejerce funciones pú-

blicas, el Estado remunerará y controlará al sujeto pero los gastos del servicio

correrán por cuenta del cobro a los usuarios; se podría pensar también en un

sujeto de una organización privada pudiendo o no perseguir fines de lucro, res-

pondiendo ante organismos del Estado, obedeciendo a mandatos de la ley.

De la primera forma son ejemplos el Registro de la propiedad inmueble,

Registro de la Propiedad Intelectual, etc. La dependencia de este funcionario

público podrá ser ante el Ministerio de Justicia, educación, economía, defensa,

obras públicas, salud pública y otros.

De la segunda categoría es ejemplo el notariado público en la mayor parte

de los países pertenecientes al notariado latino. El notario y también el regis-

trador de la propiedad inmueble pueden estar organizados jerárquicamente

ante el Poder Judicial pudiendo el contencioso sustanciarse ante este mismo

poder; o bien ambas cosas bajo la autoridad y dependencia del Poder Ejecuti-

vo.

En la tercera categoría tenemos muchos ejemplos, se puede citar al en-

cargado del registro de accionistas de la sociedad anónima como ejemplo.

Debemos acotar también un sujeto especial, cual es el Secretario General

de las Naciones Unidas quien debe llevar el Registro de los objetos lanzados al

espacio ultra terrestre de acuerdo al Convenio Internacional de 1975 celebrado

en New York. Tenemos en este caso al orden público internacional de por me-



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dio no pudiendo introducirse pues en ninguna de las tres categorías señaladas.

c) En cuanto al objeto sobre el cual recae el acto de registro: Se pueden

clasificar en: 1) Bienes, cosas y Derechos en general, sobre cosa o patrimonio;

actuales o futuros, eventuales, etc.; 2) Bienes que perduran indefinidamente,

como el suelo, o bienes expuestos a menoscabo como son los automotores; 3)

Del estado civil de las personas; 4) De actos o contratos; 5) De negocios com-

plejos como por ejemplo el "leasing" que aunque no es frecuente ha sido pro-

puesto en congresos como el III Congreso Internacional en Puerto Rico en

1977; 6) De asociación de personas para un fin determinado, persiga o no fines

de lucro; 7) De objetos, personas o grupos de personas que se dan a publici-

dad por razón de peligro, por ejemplo control de armas de guerra por terroristas

en formación, pesticidas y materiales inflamables, etc.; 8) De animales de se-

lección -de pura sangre- que se controlan por razón de orden biológico, valor

de mercado nacional e internacional; 9) Declaraciones judiciales sobre el ejer-

cicio de derechos sobre bienes determinados, o de la capacidad de obrar de

las personas; 10) Declaraciones judiciales definitivas o provisionales sobre

conductas humanas afectadas por el fuero penal o penal administrativo; 11)

Declaraciones judiciales o administrativas que establecen la quiebra de una

persona o sociedad, su vecindad, ausencia, profesión religiosa, título nobiliario,

etc.; 12) Declaraciones de aptitud legal para hacer algo como lo es conducir un

vehículo, adquirir, portar y usar armas, fabricar y distribuir sustancias peligro-

sas, etc.; 13) De objetos lanzados al espacio ultraterrestre cuya publicidad y

control deben tener un carácter de internacionalidad.

d) En cuanto al efecto jurídico de fe pública plena o fe pública semiplena

que emana del registro: Ya dijimos que en esta clasificación clásica han queda-

do comprendidos los registros, incluso los no tradicionales que se llevan por su-

jetos particulares ajenos a la atribución de la fe pública notarial o la fe pública

registral. Pero así como no es posible atribuirle fe pública notarial a un parti-

cular encargado de un registro no tradicional, tampoco es posible no atribuirle

al registro convicción o capacidad de infundir confianza o fe como cualquier

otro registro; es por esto que cabe hablar de fe pública plena y semiplena.



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e) En cuanto a la materialidad en donde se practica la inscripción: registro

con o sin duplicado original: En algunas materias es aconsejable que la ins-

cripción en un registro tenga duplicado inicial, por razones de orden adminis-

trativo; es lo que se conoce como registro por partida doble. Es ejemplo, el Re-

gistro del Estado Civil de las Personas de la legislación chilena, donde uno de

lo ejemplares se encuentra en la Oficina del Registro Civil y el otro se destina a

la Dirección General en la Capital de la República. Esto facilita y da rapidez al

otorgamiento de certificados de las inscripciones y brinda seguridad para el

caso de pérdida o destrucción. También se da la duplicación en los casos en

que se observa el sistema computacional y de microfilmación.

C) Necesidad del Registro en el sistema latino y su prescindencia en el

anglosajón:

Prescindir del registro o hacer de él algo necesario depende de una nor-

ma que así lo disponga para el cumplimiento de políticas del Estado.

Referirse al mundo anglosajón es referirse a Gran Bretaña, a Norteaméri-

ca y demás zonas de influencia: "los anglófonos (opuestos a los francófonos),

no eran solamente los ingleses y norteamericanos, sino también curiosamente

los alemanes, los austríacos, y, por supuestos, los escandinavos. Poco a poco,

casi todo el mundo"5.

La creación de un notariado con registro permanente y funcionario pro-

fesional a su cargo no existe en el sistema anglosajón de un modo general.

Para el instrumento privado la asistencia de uno o más testigos que apoyan su

valor, es suficiente. La regla general la constituye la confianza y la buena fe.

Las formalidades cambian según las leyes de los distintos Estados pero

se generaliza que conste un contrato por escrito con la presencia de varios tes-

tigos y que el transferente reconozca su firma en el acto de traspaso ante un

escribano público; el título a la propiedad se transmite cuando la escritura es

entregada por el transferente y aceptada por el adquirente; la escritura no sólo

debe ser entregada sino también aceptada para que el título se traspase, aun-

5 DIAZ-PICAZO, Luis (Prólogo al libro de Fernando Baz Izquierdo, Derecho Inmobiliario e hipotecarioinglés).



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que la aceptación se presume salvo prueba en contrario6.

"Cuando compramos o vendemos 'property' no podemos hacer la entrega

como si se tratara de un piano, cuya entrega material consuma los fines tenidos

en vista por el comprador y el vendedor. La propiedad -tratándose de 'property'

- no se identifica con los ladrillos o el cemento utilizado en la construcción de la

casa sino por los 'title·deeds', escrituras que legalmente constituyen el derecho

de propiedad o el título de la finca. Si no se poseen tales 'deeds' no se tiene, en

términos generales, derecho alguno sobre la 'property'. Incluso en el supuesto

que tengamos el pleno dominio de la misma finca, no tendremos derecho a

usar de ella según nuestra libérrima voluntad"7.

Existe en Gran Bretaña un precedente de 1777 donde se inicia una gene-

ralización del sistema registral de cargas o gravámenes mediante la ley de car-

gas inmobiliarias de 1925 constituyéndose en piedra angular del sistema de

investigación y contratación inmobiliaria.

La tendencia es lograr una gradual implantación de un sistema registral

de contratación individual que se irá logrando según los recursos económicos

permitidos por el Estado para tal fin. Se puede observar una evolución registra-

lista, aproximándose a nuestro sistema según ciertas materias y zonas territo-

riales.

A su vez, en el sistema latino, debemos recordar la ley española del nota-

riado de 1862 y el reglamento de la organización y régimen del notariado. El

art. 1 de la citada ley nos da el concepto del notario y su función: "El notario es

el funcionario público autorizado para dar fe, conforme a las leyes de los con-

tratos y demás actos extrajudiciales"; y el art. 1 del reglamento expresa: "los

notarios son a la vez profesionales del derecho y funcionarios públicos, co-

rrespondiendo a este doble carácter la organización del notariado. Como pro-

fesionales del derecho tienen la misión de asesorar a quienes reclaman su mi-

nisterio y aconsejarles los medios jurídicos más adecuados para el logro de los

6 PEREZ MONTERO, Hugo, La transferencia inmobiliaria en el régimen anglosajón y en el régimen latino,Montevideo, Asociación de Escribanos del Uruguay.7 RUBINSTEIN, Ronald. Iniciación al Derecho inglés. Barcelona.



[18]

fines lícitos que aquéllos se proponen alcanzar. Como funcionarios ejercen la fe

pública notarial, que tiene y ampara un doble contenido: a) En la esfera de los

hechos, la exactitud de lo que el notario ve, oye o percibe por sus sentidos, b) y

en la esfera del derecho, la autenticidad y fuerza probatoria de las de-

claraciones de voluntad de las partes en el instrumento público redactada con-

forme a las leyes". Y el art. 147 nos dice: "los notarios redactarán los instru-

mentos públicos interpretando la voluntad de los otorgantes, adaptándola a las

formalidades jurídicas necesarias para su eficacia".

Todo este círculo de actividades, conductas y efectos de la labor notarial

del sistema latino constituye la "tarea social del notariado de tipo latino".

Le corresponde al notario: 1) labor de consejo y asesoramiento en rela-

ción con las normas de derecho, 2) una interpretación necesaria de la voluntad

empírica o práctica de los otorgantes, 3) adaptar dichas voluntades a las forma-

lidades jurídicas, 4) prever y prevenir los medios jurídicos más adecuados para

el logro de los fines lícitos que los interesados desean alcanzar, 5) tienen la la-

bor de redactar el instrumento público conforme a las leyes, 6) otra función es

la de calificar la legalidad del negocio jurídico documentado dándole presunción

de legitimidad y validez, debe hacer un juicio de capacidad en relación con la

calificación del negocio jurídico, la acreditación de las representaciones, exa-

men de títulos con conocimiento de lo que conste en el Registro de la Pro-

piedad, 7) otra función es la de darle autenticidad y fuerza probatoria a las de-

claraciones de voluntad de las partes en el instrumento público redactado con-

forme a las leyes. "La intervención notarial resulta dotada de la mayor eficacia

en orden a la seguridad jurídica. La función notarial garantiza también la segu-

ridad jurídica mediante la guarda y conservación de las escrituras públicas en

el protocolo"8.

El notariado ejerce otras funciones que la ley le ha encomendado como

por ejemplo levantar actas en relación con hechos que el notario conoce por

sus

8 VIEITEZ, Romero, Font Boix, Otero Peón, Vallet de Goytisolo Problemas que afectan al principio deseguridad jurídica, pág. 19.



[19]

8.

sentidos, legitimar firmas, asistir y dar fe a hechos y actos, levantar inven-

tario s solemnes, etc. La legislación chilena consagra una actuación notarial de

"numerus apertus", para dar fe de actos bastando sólo el requerimiento, "en

general, dar fe de los actos para que fueran requeridos y que no estuvieren

expresamente encomendados a otros funcionarios"9.

La labor que emprende el notario de tipo latino es de enorme trascenden-

cia, constituye una tarea de la cual dependen actuaciones importantes naciona-

les e internacionales, estando comprometida la normal marcha y desarrollo de

la colectividad. Así no es posible encontrar un sustituto capaz de cumplir la fun-

ción que desarrolla el notario, es insustituible el notario de tipo latino que ejerce

función pública bajo la vigilancia y control jurisdiccional y sin embargo no es

funcionario del Estado; aunque algunos exponen que debería, el notario, ser un

funcionario del Estado marcando con ello una tendencia socializante.

El modo de ser de cada sistema, sus técnicas, principios fundamentales y

los modos de pensar de cada derecho va más allá de una referencia a diferen-

cias y contrataste s de un método comparativo. Porque, asimismo en todo Es-

tados Unidos no existe un solo derecho, hay un derecho para cada Estado,

existen más de 50 derechos, cada uno de ellos complejo, combinado y evoluti-

vo. Por esto no se puede marcar una tajante diferencia entre un sistema y otro

porque las instituciones y el derecho no son estamentales sino armónicamente

evolucionables, tanto se refiera al sistema latino como al sistema anglosajón,

pereciendo instituciones de un sistema que nacen en el otro y viceversa.

D) Distintos Registros en la Legislación Argentina:

En este apartado analizaremos, a través de los distintos Registros exis-

tentes en nuestro ordenamiento jurídico, cómo se hace la inscripción y qué fun-

ción cumple, todo en relación con el tipo de publicidad que realizan. Así te-

nemos los siguientes casos:

a) Registro de existencia, estado, etc., personas visibles: Registro de Es-

9 Art. 401, Nro. 6, del Código Orgánico de Tribunales.



[20]

tado Civil: (D.L. 8204/63) y Registro Nacional de las Personas (ley

17.671).

b) Registro Nacional de Personas de existencia ideal: Ley 18.805.

c) Registro de Mandatos y representaciones.

d) Registro de existencia de bienes (Catastro: ley nacional 14.159 y D.L.

5756/58).

e) Registro de derechos sobre bienes:

1) Inmuebles: Registro Propiedad Inmobiliaria: debe absorber ins-

cripciones ordenadas por varias leyes:

14.005 (venta de lotes), art. 35.

14.394 (bien de familia)

13.264 (art. 1: expropiaciones)

19.724 (prehorizontalidad)

2) Automotores: (D.N. 6582/58 y 5120/63).

3) Derechos Intelectuales:

a) Patentes de Invención (Ley 111)

b) Diseños Industriales (L.L. 6673/63)

c) Obras científicas, literarias, artísticas (Ley 11.723)

4) Créditos Prendarios (D.L. 15.348/46· Ley 12.962)

f) Registro Público de Comercio:

I) De sociedades: Ley 19.550

II) De comerciantes: Código de Comercio

Nos referiremos suscintamente a algunos de ellos de acuerdo a los si-

guientes aspectos básicos:

a) Medios por los que se realiza la publicidad;

b) Sujetos legitimados para obtenerla;



[21]

c) Elemento registrable;

d) Efectos jurídicos que produce;

e) Existencia de emplazamiento;

f) Función de la Inscripción;

g) Tipo de publicidad.

A) REGISTRO DE INMUEBLES

(Sobre el mismo remitimos al apartado 3 referido al Registro Inmobilia-

rio)

1) Normativa aplicable: Ley 17.801.

2) Medios por los que se realiza:

- Informe (art. 27)

- Copias de asientos (art. 7)

- Consulta directa del asiento (art. 21)

- Certificación (art. 22/26)

3) Elemento Registrable: (art. 2) Documentos que

- constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos re-

ales sobre inmuebles;

- los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cau-

telares;

- los establecidos por otras leyes.

4) Efectos:

- El informe: el de todo instrumento público administrativo.

- La consulta: ningún efecto.

- Las copias de asientos: si son certificadas las de instrumentos auten-

ticados, si no su valor es indicativo.

- Certificación (con reserva de prioridad: su efecto fundamental: el man-



[22]

tenimiento de la situación registra! informada, durante un plazo deter-

minado a favor del requirente (art. 25 y 17).

- Efecto complementario: acredita frente a terceros la situación de los

derechos inscriptos y la libertad de disposición (art. 22).

5) Existencia de emplazamientos:

Sólo hay plazos para las certificaciones con reserva de prioridad (arts. 24,

17 Y 25).

6) Función de la Inscripción:

Perfecciona la transmisión de derechos reales sobre inmuebles: los

hace oponible a terceros.

Respecto de las partes, sus herederos y los que han intervenido en la

formalización del instrumento, el derecho documentado se considera regis-

trado.

7) Tipo de publicidad:

Carga legal declarativa.

b) Sujetos legitimados: En general, quienes tengan interés legítimo. En

especial, para la certificación con reserva de prioridad, los escribanos y funcio-

narios autorizantes de documentos transmisivos.

B) REGISTRO MERCANTIL:

1) Normativa aplicable:

- Código de Comercio;

- Ley 19.550 (sociedades)

2) Medios por los que se realiza: - Informes.

- Consulta directa del asiento.

3) Elemento Registrable:

- Registro de comerciantes: Por el hecho de profesar el comercio es

obligación la inscripción en el Registro Público, tanto de la matrícula



[23]

como de los documentos exigidos

- Registro de documentos: La inscripción de convenciones matrimonia-

les; sentencias de divorcio o separación de bienes; escritura de socie-

dad mercantil; poderes otorgantes por comerciantes (para que se dirija

su negocio); reforma o ampliación de contrato social; rescisión parcial

del contrato de sociedad; disolución de sociedades; transmisión de es-

tablecimientos industriales o comerciales, etc.

4) Sujetos legitimados:

Quienes tengan interés legítimo. En especial: los titulares de derechos en

las sociedades.

5) Efectos:

- El informe: como todo instrumento público.

- La consulta: ninguno. No hay certificación con reserva de prioridad.

6) Existencia de emplazamiento:

La publicidad mercantil es de naturaleza material: no hay vehículo por-

tador de la misma como sería un certificado.

El ámbito en que hay emplazamientos es por edictos, puesto que me-

diante él se arriba a la inscripción.

7) Función de la inscripción:

- Registros de comerciante: la matrícula le brinda una protección que

consiste en la fe que merecen sus libros, derecho a solicitar el concor-

dato, etc.

- Registro de documentos:

* Una sociedad se considera regularmente constituida con su ins-

cripción.

* Para la transmisión de estados industriales y comerciales: si se

omiten las partes, escribano o martillero serán responsables solida-

riamente por el monto de los créditos impagos y hasta el monto del



[24]

precio de lo vendido.


Carga registral constitutiva.

C) REGISTRO DE AUTOMOTORES:

1) Normativa aplicable: D.L. 6582/58.

2) Medios por los que se realiza:

- Informes;

- Certificado;



- En general: quienes tengan interés legítimo.

- En especial: titular o autoridad judicial.

4) Elemento registrable:

- Inscripción inicial: es obligatoria. De automóviles, camiones, inclusive

los tractores para semirremolque y camionetas, rurales, jeeps, furgones

de reparto, ómnibus, microómnibus, colectivos.

- Inscripciones posteriores: contratos de transferencia, cambio de radi-

cación de automotores; cambio de motor. Embargos; prendas dispues-

tas por el Poder Ejecutivo Nacional.

5) Efectos:

El certificado posee "reserva de prioridad" por el término de 6 días y, por

tanto, produce la "anotación preventiva" del acto. En ese término, las inscrip-

ciones y anotaciones referidas a la titularidad, serán "condicionadas".


Sólo poseen plazo las certificaciones siendo, el plazo de 6 días uniforme

para todo el país.



[25]


- Validez y eficacia: de la transmisión del dominio de los automotores

(entre partes y respecto de terceros)

- Fe pública registral: "La inscripción de buena fe de un automotor en el

Registro confiere al titular de la misma, la propiedad del vehículo y el

poder de repeler cualquier acción de reivindicación si el automotor no

hubiere sido robado o hurtado" (art. 2).


Carga registral constitutiva y convalidante.

D) REGISTRO NACIONAL DE BUQUES:


- Ley 2009 (de la Navegación).

- Decreto 9/73: Digesto Marítimo y Fluvial.

- Ley Reglamentaria creadora del Registro Nacional de Buques:

19.170.

2) Medios por los que se realiza: - Informe.

- Copias de asientos.


- Certificación.



- En especial: para la certificación con "reserva de prioridad", los escri-

banos y funcionarios autorizantes de documentos transmisivos, modifi-

cativos o constitutivos de derechos reales sobre naves.


- Llevar el Registro de Matrícula Nacional que comprenderá el de la

Matrícula Mercante Nacional y el Registro Especial de datos, donde



[26]

obligatoriamente se inscriben los buques, embarcaciones o artefactos

navales de propiedad privada o del Estado.

- Tomar razón de todo documento que disponga embargos, interdiccio-

nes u otra afectación de dominio que re caiga sobre buques.

- Tomar razón de todo documento por el que se constituya, transmita,

declare, modifique o extinga derechos reales sobre buques, etc.

5) Efectos jurídicos que produce:

- El informe: el de todo instrumento público administrativo.

- La consulta: ninguno.

- Las copias de asientos: si son certificadas, la de un documento auten-

ticado; de lo contrario su valor es indicativo.

- La certificación tiene efectos de "anotación provisoria". Acredita frente

a terceros la situación de los derechos inscriptos.

6) Existencia de emplazamientos:

Sólo los hay con relación a las certificaciones con "reserva de prioridad

7) Función de la inscripción:

Todos los actos o contratos tendrán efectos frente a terceros desde la fe-

cha del asiento. Además, los asientos del registro, servirán como título su-

pletorio en los casos que se hubieran extraviado los protocolos o escrituras ma-

trices.


Carga registral declarativa con función probatoria.

E) REGISTRO DE AERONAVES:


Código Aeronáutico. Ley 17.285 - Decreto 4907, creador del Registro Na-

cional de Aeronaves.

2) Medios por los que se realiza: - Informes;



[27]

- Certificados;

- Consulta directa de asientos.



- En especial: el titular del derecho inscripto o el funcionario intervinien-

te.


Actos o contratos que acrediten la propiedad de las aeronaves; embargos

y medidas precautorias; matrículas; cesación de actividades; con· tratos de lo-

cación; motores de aeronaves; estatuto o contrato social y el nombre de sus

directores.

5) Efectos jurídicos que produce:

Los informes: conforme todos los instrumentos administrativos.

- Las copias de asientos: no existe un servicio permanente, salvo casos

excepcionales.

- El certificado: La ley establece su exigibilidad para la inscripción, pero

en la práctica carece de virtualidad ya que llegan para su registro los

actos o contratos ya realizados y recién allí las partes solicitan la certifi-

cación.


Decreto 4907/73: establece un plazo de vigencia de 5 días para los actos

celebrados en Capital Federal y de 10 días para los celebrados en el interior

del país.


La inscripción produce la oponibilidad frente a terceros de actos relativos

a la transferencia de dominio de las aeronaves. También le confiere la naciona-

lidad argentina, y cancela toda matrícula anterior.




[28]

Carga registral:

- Declarativa: con respecto a actos jurídicos.

- Constitutiva: con respecto a la nacionalidad de la aeronave.

F) REGISTRO DE MINAS:

- Normativa aplicable: Ley 1919. Código de Minería. Leyes reglamentarias

locales.

- Medios por los que se realiza:

Con carácter nacional no existe un vehículo específico de la publicidad.

Se manifiesta a través de la inscripción por lo que se la puede considerar con-

juntamente con el principio de inscripción.

Existe la posibilidad de consulta personal de los asientos. Según los usos

y normas locales más generalizados se expiden certificaciones respecto de los

asientos existentes destinados a acreditar la registración y el plazo por el cual

la misma esté vigente.

- Sujetos legitimados:

- En general: quien tuviere interés.

- En particular: el titular de un derecho minero que quisiere disponer

del mismo. Se exige como recaudo formal el instrumento público o

privado (según los casos), para la hipótesis de transmisión o grava-

men.

- Efectos jurídicos que produce:

Es una publicidad esencialmente material. Integra el mismo derecho mi-

nero hasta el punto de no existir el derecho mientras no exista el registro.

Los certificados e informes previstos por las legislaciones locales no pro-

ducen reserva alguna de derecho o prevención en cuanto al principio de priori-

dad pura que está consagrado por la legislación de fondo. Por lo tanto poseen

los efectos "meramente informativos y acreditativos".



[29]

- Existencia de emplazamientos:

Al no existir certificaciones a la usanza inmobiliaria, los emplazamientos

existentes se refieren a la publicidad. Sus términos se encuentran legislados

con cada una de las figuras en que específicamente se imponen.

G) REGISTRO DE CREDITOS PRENDARIOS:

- Normativa aplicable: Ley 12.962, 15.348.

- Medios por los que se realiza:

Se expiden certificados y se suministran informaciones a requerimiento

judicial, de establecimientos bancarios, escribanos públicos con registro y de

quien acredite un interés ante el Registro.

- Elementos registrables:

Contrato prendario: Este se transmite por endoso, el cual también deberá

ser inscripto en el Registro para producir efectos frente a terceros.

- Función de la inscripción:

El contrato prendario (y el endoso) producen efectos entre las partes des-

de su celebración y, con respecto a terceros, desde su inscripción.

- Tipo de publicidad:

Carga registral declarativa.

H) REGISTRO NACIONAL DE PROPIEDAD INTELECTUAL:

- Norma aplicable: Ley 11.723.

- La ley dispone un tipo de publicidad muy especial mediante anuncios en

el Boletín Oficial con un detalle de las obras entradas y pasado un mes desde

su aplicación, se otorgará el título definitivo.

La publicidad formal no está contemplada y el decreto reglamentario

agrega disposiciones referidas a la seguridad que confiere la inscripción a los

autores.



[30]

- Elemento registrable:

Las obras científicas, literarias y artísticas. También todo contrato de edi-

ción, traducción, compraventa, cesión, participación y cualquier otro vinculado

con el derecho de propiedad intelectual.

- Función de la inscripción:

La falta de inscripción trae como consecuencia la suspensión del derecho

del autor hasta el momento en que lo efectúa, recuperándose dichos derechos

en el acto mismo de la inscripción.

- La enajenación o cesión de una obra literaria, científica o musical de· be

inscribirse en el Registro Nacional de Propiedad Intelectual, sin cuyo requisito

no tendrá validez.

- El titular de un derecho de traducción tiene sobre ella el derecho de pro-

piedad en las condiciones convenidas con el autor siempre que los contratos

de traducción se inscriban en el Registro Nacional de Propiedad Intelectual de-

ntro del año de la publicación de la obra traducida. La falta de inscripción del

contrato trae como consecuencia la suspensión del derecho del au tor o sus

derechohabientes hasta el momento en que la efectúan, recuperándose los

mismos en el acto mismo de la inscripción.

- Tipo de publicidad:

Carga registra! declarativa.

I) REGISTRO DEL ESTADO CIVIL y CAPACIDAD DE LAS PERSONAS:

- Norma aplicable: D. L. 8204/63. Ley Nacional Nro. 17.671. Todos los ac-

tos y hechos que den origen, alteren o modifiquen el estado civil y la capacidad

de las personas, deberán inscribirse en los correspondientes Registros de las

provincias y de la Nación (art. 10).

Los mismos realizan tres tipos de publicidad:

- Publicidad Noticia: Se da con respecto a nacimientos, reconocimientos y

defunciones.



[31]

- Nacimientos: Se prueban por certificados auténticos extraídos de los

asientos de los registros públicos, o por lo que conste en los libros parroquia-

les, por el modo que el Gobierno Nacional (en la capital) y los Gobiernos de

Provincias determinen en sus respectivos reglamentos.

No habiendo registros públicos, o por falta de asiento en ellos, puede pro-

barse por otros documentos o medios de prueba. A falta absoluta de prueba de

la edad, por cualquiera de los modos declarados, y cuando su determinación

fuere indispensable, se decidirá por la fisonomía, a juicios de facultativos, nom-

brados por el juez.

- Las defunciones se prueban como el nacimiento. A falta de tales do-

cumentos, las pruebas podrán ser suplidas por otros medios en los que conste

el fallecimiento o declaraciones de testigos que sobre él depongan.

- Sanción por omisión: de tipo pecuniario o privación de la libertad.

- Publicidad - Carga declarativa: En un libro especial que se llevará en la

Dirección General: las declaraciones judiciales de insanía; interdicciones judi-

ciales por sordomudez; incapacidad civil de los penados; inhibiciones genera-

les; las rehabilitaciones.

Efectos: Los actos producirán efectos frente a terceros, desde la fecha de

su inscripción.

- Publicidad - Carga constitutiva: Se da con respecto al matrimonio, el cual

es un acto eminentemente solemne.

La omisión de la publicidad es omisión de la forma. El acto jurídico se ce-

lebra ante el registrador. Rigen respecto al mismo, las disposiciones relativas a

la validez y nulidad de los actos jurídicos.

III- El Registro Inmobiliario

a) Concepto:

En un sentido lato la palabra Registro equivale a la acción de registrar, es-

to es examinar y reconocer diligentemente una cosa para su anotación o trans-

cripción, sea por literalidad o por brevedad o extracto del resultado que se



[32]

hubiere obtenido y según lo que la ley obligue para cada caso.

En sentido restringido el vocablo registro se usa para referirse a la oficina

en donde se hacen constar debidamente ciertos hechos o acontecimientos que,

tanto sea en forma voluntaria como involuntaria, suceden en la vida cotidiana

procediendo la adquisición, modificación, o extinción de derechos y obliga-

ciones.

Los registros han sido y serán una necesidad en todos los tiempos. Los

Estados están interesados en su existencia por una cuestión de necesidad y de

ordenamiimto jutí{lico ya que los mismos son una fuente de comprobación de

mucha utilidad.

Su modo de regirse debe ser amplio con lo que responden a todas las ne-

cesidades que demanda su carácter de público; y porque es público, irradia pu-

blicidad. El registro es custodio de todos los actos o hechos registrados.

Es un órgano certificador ya que presta informes a las autoridades o fun-

cionarios públicos o interesados que los soliciten.

La institución del registro aparece en todas las ramas del derecho, así hay

registros de carácter civil, penal, comercial o de minería.

Así como en el registro civil, el objeto es la persona humana en sus as-

pectos esenciales, desde su nacimiento hasta su muerte; en el registro inmobi-

liario el objeto son las cosas inmuebles primero y muebles después. Tal vez

podría ya denominarse "registro de bienes" o "registro de bienes o actos jurídi-

cos".

La función esencial del registro inmobiliario tiene su fundamento en la pu-

blicidad, por una necesidad jurídica, privada, pública, económica, social, esta-

tal, vinculada también con el principio de la Seguridad; dando a conocer las

titularidad es reales sobre los vienes inmuebles y también de determinadas titu-

laridades mobiliarias.

Este organismo publica la situación jurídica de una determinada finca y re-

tiene por tiempo indefmido esa publicidad, señalando también las mutaciones o

cambios que en ella se producen, tanto en su integridad física como en su titu-



[33]

laridad.

La publicidad retenida por tiempo indefmido permite deducir consecuen-

cias jurídicas fundamentales. Si no existiera este registro que da publicidad a

los derechos reales que recaen sobre inmueble s serían imposibles los contra-

tos referidos a fincas y no se podrían probar las transmisiones de dichos in-

muebles.

El acto de la registración produce fe pública sobre su autenticidad y sobre

la efectividad de haberse hecho las declaraciones por las partes otorgantes en

la escritura pública.

b) Evolución histórica:

A fin de comprender la importancia del registro de la publicidad inmobi-

liaria, partimos de antecedentes históricos que demuestran la necesidad que

siempre hubo en proteger la propiedad y el Derecho de posesión, esto es por-

que desde siempre el dominio y su correlativa posesión ha sido no sólo un pro-

blema de interés particular sino también de interés general.

La propiedad implica una apreciación en dinero, la propiedad nos da a en-

tender un interés, una utilidad que ha obligado al Estado a sistematizar un con-

junto de medios dándole una protección jurídica otorgando con ello la se-

guridad jurídica y consecuentemente la seguridad pública. Uno de estos me-

dios es el Registro de la Propiedad, esto es una repartición estatal que goza de

la fe pública.

Sin la publicidad inmobiliaria no sería posible el crédito ya que el patri-

monio del deudor es considerado como garantía colectiva. Tampoco los titula-

res de los derechos reales sobre la cosa ajena llegarían a conocer su rango; ni

los capitalistas a conceder anticipos con seguridad sobre la cosa.

Así vemos que el problema es de seguridad pública: ofrecer una informa-

ción pública respecto del inmueble que se pretende vender o gravar, "porque

cuando se opera la constitución o transmisión de un derecho sobre una cosa

de esta clase, el adquirente de él debe disponer de medios de información sufi-

ciente, que le permitan comprobar en la medida de lo posible la existencia y



[34]

condiciones del derecho de la persona que lo constituya o transmite ... "10. Esto

se traduce en una sola cuestión que es la seguridad en las operaciones sobre

inmuebles; seguridad jurídica respecto de la cosa y la persona; seguridad

económica ya que las operaciones sobre inmueble s dan . lugar a inversión de

dinero; interés social porque el afianzamiento de las operaciones trae una in-

tensa actividad económica implicando un beneficio social, y también se afianza

el recurso fiscal a través de las tasas impositivas sobre las operaciones que se

realicen.

Los primeros atisbos de publicidad inmobiliaria aparecieron en la antigua

Grecia, existiendo registros públicos llamados "anagrafe"; se empleaba también

la manifestación por medio de un cartel puesto en el predio entendiéndose así

que el inmueble estaba afectado al cumplimiento de las obligaciones contraídas

por su dueño. La venta de inmueble s era anunciada por pregones en procla-

mas públicas y los gravámenes se individualizaban en libros y también por sig-

nos exteriores fijados en forma de avisos. La costumbre que existió de grabar

en piedras llamadas "oroy", el nombre del acreedor y el monto de la deuda no

representaba un requisito de solemnidad sino un medio de prueba entre partes.

En Roma la propiedad se transmitió por medio de dos instituciones: 1) La

moncipatio como primitiva forma de transmisión de las res moncipi o sea de las

tierras que el estado había obtenido por conquistas, y 2) la in iure cessio como

medio de demanda del comprador para reivindicar el inmueble. Estas dos for-

mas eran de riguroso procedimiento, si no se cumplían, no se producía efecto

jurídico alguno. Así en la mancipatio, Ía realización del acto per aes et libram

llegó a d~mandar la presencia de cinco testigos y dellibrepens. Luego, libre de

solemnidades apareció la traditio, importando la transmisión de la posesión pa-

ra lograr la posibilidad material de la cosa para gozada, no importaba como un

medio de publicidad puesto que era necesario el acto material de entrega por

medio de voluntades recíprocas del tradens y del accipiens; más tarde no fue

necesario trasladarse hasta el fundo para producir la transmisión, podía efec-

10 SALVAT, Derechos Reales, T. 2, pág. 677, Nro. 2723.



[35]

tuarse a distancia esto es la traditio longa manu11.

Actualmente la tradición no es un medio de publicidad, es pura ceremonia

aparente y no real de publicidad; así el objetivo de la tradición se encuentra

limitado observándose una simple representación de partes que entregan y

reciben la cosa contratada teniendo efecto sólo entre partes, siendo que por

encima de ellos se encuentra el interés público que obliga a efectivas garantías

para los terceros.

Por esto la traditio de los romanos no importó ninguna solución en materia

de publicidad; sus solemnes formalidades no fueron más que un medio privado

de transmitir el dominio prescindiendo del interés que podría mediar para los

terceros. Esto demandó un régimen más adecuado de publicidad en un pie de

igualdad con el derecho griego.

Con todo, entonces, "la tradición no responde a las exigencias de la vida

moderna, tan sólo representa una publicidad en estado bruto e inorgánico"12

La importancia del registro de la propiedad, entonces, considerado como

un organismo publicitario, puede decirse que importa en tanto es un Instituto

jurídico que complementa los derechos reales. Desde un punto de vista técni-

co, el registro es una institución de naturaleza jurídica y de dependencia admi-

nistrativa creado por la ley, avalado por el reglamento dictado por su propia

autoridad directiva y bajo el asesoramiento del poder judicial que coadyuva en

la interpretación de sus normas estatutarias. Como oficina pública, organiza y

reglamenta, cumple con la toma de razón de los actos y contratos inscribibles a

través de los libros o protocolos, consignándolos a través de asientos.

Como un departamento o lugar donde están instaladas sus dependencias,

también puede ser entendido el registro, allí los empleados tienen cada cual su

cargo, obligados bajo imperativo legal, consignando los asientos las mutacio-

nes y gravámenes que pudiere sufrir un inmueble, haciendo constar nombre,

apellido y demás atributos del propietario del inmueble, la determinación preci-

sa del inmueble, la legitimidad del título, la naturaleza jurídica del acto, el

11 BUSSO, Código Civil anotado, T. 4, pág. 50, Nro. 219 a 223.12 NERI, Tratado de Derecho Notarial, T. 6, pág. 444.



[36]

número de padrón y avalúo de la propiedad inmueble en el departamento de

geodesia y catastro, etc.

Al ser una oficina públicas las anotaciones del registro representan una

publicidad, dan acto público de sus asientos no queriendo decir con ello que

deba divulgarse a través de avisos en boletines oficiales. Por esto la publicidad

no debe ser entendida como un "aviso publicitario" sino que es una garantía

que otorga el Estado permitiendo a los terceros interesados en las registracio-

nes compenetrarse de la verdad de los asientos registrales.

A su vez el registro hace de tabulador jurídico, pero aunque tenga el

carácter de fe pública, no es absolutamente convalidante porque no tiene efica-

cia sustantiva ya que en nuestro sistema el registro no realiza en forma previa

un diagnóstico jurídico del instrumento público sino que sólo cumple una tarea

copista describiendo en lo sustancial de los documentos que son de obligatoria

inscripción. Se cerciora que el mismo reúna los requisitos legales de solemni-

dad y califica si el acto o contrato que contiene es registrable.

El registrador realiza un quehacer técnico, es revisor de los instrumentos

públicos que se presentan y compulsa los mismos, no así con los judiciales ya

que el registrador está subordinado a los mandamientos judiciales en los cua-

les prescinde de la observación e interpretación. El registrador da fe, por la

presentación, de la existencia formal del instrumento público y del extracto del

mismo sea judicial o extrajudicial, de la exactitud e integridad de la inscripción.

c) Sistemas Inmobiliarios registrales - Legislación comparada:

En el derecho Francés: El Código de 1804 establece el sistema de la

transmisión causal, no teniendo en cuenta la tradición sino solamente el con-

sentimiento. En el Derecho Romano clásico y justiniano para efectivizar un con-

trato se hacía necesaria la traditio, pero este elemento sufrió transformaciones

en Roma; primeramente la tradición era la entrega efectiva de la cosa, luego

surgieron formas ficticias como la traditio simbólica, la longa manu, la brevi ma-

nu y el constitutum possessionis; así RICCOBONO sostuvo que la compilación

bizantina inicia ya el sistema de la transmisión de la propiedad por el simple



[37]

consentimiento13.

Fue entonces de uso francés la tradición simbólica. Los notarios, llevaron

a sus últimas consecuencias la evolución.

Los redactores del Código Civil recogieron esta orientación admitiendo el

principio de la transmisión de la propiedad por el simple consentimiento. Para el

Código francés el contrato no es solamente fuente de las obligaciones (como

en el derecho romano) sino también traslativo de la propiedad.

PLANIOL y RIPERT entienden que la tradición, según el precepto legal,

se ha de considerar efectuada en el momento en que las partes hayan entendi-

do hacerlo. La doctrina francesa en general, entiende que la tradición debe en-

tenderse dada desde el día mismo en que se celebra un contrato; por supuesto

que hay casos especiales, como lo es la compra venta de cosa futura donde no

se puede transferir la propiedad sino hasta el momento de su existencia.

Respecto a la registración los actos registrales no registrados no se

podrán hacer valer contra terceros esto es no le son oponibles; la inscripción es

entonces perfeccionadora de la transmisión.

Los efectos de la inscripción en la legislación francesa son débiles, actúa

el principio de la legitimación con escasa intensidad; la inscripción de un dere-

cho implica la presunción de su existencia en favor de la persona del titular, la

cancelación de un derecho inscripto implica la presunción de su inexistencia; es

una presunción juris tantum sujeta a prueba en contrario.

En el derecho Español: Pertenece al derecho español la teoría del título y

el modo que se aplica a las adquisiciones por contrato tanto para la propiedad

como para los demás derechos reales con algunas excepciones por ejemplo el

derecho de hipoteca, las servidumbres negativas, las cosas adjudicadas en los

tres juicios divisorios y las adquisiciones por última voluntad.

Para que se produzca el desplazamiento patrimonial a manos del adqui-

rente, se necesita un contrato de finalidad traslativa seguido de la tradición de

la cosa; luego de estos dos actos será posible la inscripción en el registro, esto

13 RICCOBONO, V. citado por ARIAS RAMOS J., Derecho Romano, Madrid,1947, pág. 228.



[38]

quiere decir que la inscripción no suple la tradición. La inscripción produce el

perfeccionamiento de la enajenación.

En el derecho español la inscripción hipotecaria es constitutiva por ser

elemento indispensable para el nacimiento de este derecho real y también para

su transmisión.

Se presume la veracidad de los asientos registrales en virtud del llamado

principio de legitimación. Las inscripciones se presumen exactas juris et de jure

en favor del tercero adquirente, destinatario de la fe pública registral, con ca-

rácter absoluto, adquiriendo las inscripciones, de esta manera, carácter sus-

tantivo.

En el derecho Alemán: Este derecho restaura el sistema romano clásico

justiniano, influido por la corriente de SAVIGNY.

Respecto a los inmuebles será necesaria la voluntad de los derecho-

habientes para que se de la transmisión de la propiedad y también para la ins-

cripción a no ser que la ley establezca lo contrario.

Según la doctrina alemana los negocios jurídicos pueden ser: negocios

obligacionales o de disposición, la finalidad de los primeros es crear obligacio-

nes, la de los segundo constituir, modificar o extinguir derechos reales. Por

ejemplo en la compraventa, tenemos primero el acto de la compra-venta como

causal o negocio obligacional. Tenemos luego el acuerdo de transferencia que

es el acuerdo entre el transmitente y el adquirente dirigido a efectuar directa-

mente la transferencia, este es un acto nuevo e independiente al primero, es un

convenio para la realización de un desplazamiento patrimonial, forma parte del

negocio de disposición. Luego está la inscripción en el registro, éste es el acto

que pone fin al procesado formando parte del negocio de disposición.

La transmisión se da por el principio de consentimiento por medio del

acuerdo real seguido de la inscripción por la sobre virtualidad del negocio de

disposición. La transmisión debe crear relaciones claras y definitivas.

Generalmente el negocio de disposición no se· tiene en cuenta si no va

seguido, el acuerdo, por la inscripción. Por tanto cuando se trata de adquisicio-



[39]

nes derivadas del negocio jurídico bilateral, la inscripción es constitutiva o sea

que forma parte de la entraña misma del acto transmisivo. La inscripción,

cuando protege a los adquirentes de buena fe, toma un valor sustantivo, en

virtud del principio de la fe pública registral.

En el derecho Australiano: Es el sistema conocido como el sistema del

ACTA TORRENS, por el creador del mismo sir Roberto Richard Torrens, apli-

cado por primera vez en Australia en 1858 en virtud de la Real Property Act.

Es un sistema simple, es suficiente que los contratantes llenen un impreso

de modelo oficial y lo remitan, junto con el título, a la oficina del registro.

El registrador, previa calificación, expedirá un nuevo título que atribuirá la

propiedad ex novo, como adquirida por simple, ocupación y que hará fe en

cuanto a la realidad física y jurídica de la finca.

El título será inatacable, la inscripción tendrá entonces un carácter sus-

tantitvo. En este sistema no existen los principios de legitimación y fe pública,

porque prevalecen siempre las constancias del registro.

Para reparar los perjuicios que pudieran sufrir los verdaderos titulares, se

adopta un régimen de seguro, formado por un recargo del dos por mil del valor

de los bienes que se inscriben.

Otros sistemas transmisivos: En el Derecho Italiano se adoptan las moda-

lidades del derecho Francés teniendo efecto el consentimiento, pero para que

la transferencia pueda producir efectos contra terceros, se necesita el requisito

de la inscripción denominada por el Código Civil "transcripción" que perfecciona

la enajenación.

En el Derecho Suizo se sigue la teoría del título y el modo; o sea la fina-

lidad traslativa seguido por la tradición; esto para los bienes muebles, y para

los bienes raíces, la tradición ha sido sustituida por la inscripción, es así la ins-

cripción constitutiva siempre que se refiera a inscripción de adquisiciones deri-

vadas de negocios jurídicos inter vivos.

d) Antecedentes Nacionales:

Hacia el año 1968 se sancionaron dos leyes importantes: la 17.711, que



[40]

introduce reformas al Código Civil, y la 17.801 que se refiere al Registro de la

Propiedad inmueble. A partir de allí se produce un cambio de la magnitud que

algunos autores distinguen dos etapas, en cuanto al desenvolvimiento histórico

de la publicidad inmobiliaria: antes y después de esa fecha.

1- Antes de 1968: Se registran los siguientes antecedentes:

- Año 1795: el Virrey Melo de Portugal y Villena, instituye por las "Instruc-

ciones", el Oficio Público de Hipotecas en las colonias Hispánicas del Río de la

Plata.

- Año 1802: Real cédula dada por el Rey de España para la Real Audien-

cia de Buenos Aires, fue configurando el funcionamiento de los "Oficios de Hi-

potecas" - Declaración de la Independencia de la Provincia del Río de la Plata y

creación de la República de la Nación Independiente: se modifica el funciona-

miento de los Oficios de Hipotecas, continuando su existencia.

- En algunas Provincias se sancionan leyes que dan nacimiento a los Re-

gistros Publicitarios en materia de derechos reales. En 1855 en Córdoba se

sanciona la ley referida al "Registro de Propiedades, capellanía, hipotecas y

censos".

- Año 1869: sanción del Código Civil, que entraría a regir en 1871.

En el mismo, eran requisitos para la adquisición de derechos reales: la

escritura (título) y la tradición ("modo" de adquirir el dominio), constituyendo

ésta la forma de publicidad.

Pero Vélez rechazó el sistema de Registros salvo para la hipoteca en la

cual era necesario dado que no hay tradición siendo la registración la única for-

ma de exteriorizar el gravamen (art. 3203). Así, en la nota final al título de la

extinción de las hipotecas, el codificador se manifestó contrario a los Registros,

dando las siguientes razones:

1) La reglamentación de los registros es tan compleja, que constituye có-

digos que hacen nacer más cuestiones que las que procuran evitar.

2) No se gana nada con el registro, pues si los títulos inscriptos son vicio-

sos, pueden ser anulados por defectos de forma o de fondo.



[41]

3) No existe todavía experiencia sobre el resultado del sistema del Regis-

tro, ni puede calcularse su complejidad y extensión en pueblos en que puede

ser tonta la subdivisión de la propiedad por la ley de las sucesiones.

4) En su mayor parte, los títulos de nuestro país son defectuosos, lo que

generaría problemas para el registro.

5) En diversas provincias, sería difícil encontrar personas capaces para

llevar esos registros y organizar catastro s de propiedades.

Expresa Vélez en la última parte de la nota: "en un país como el nuestro...

el mayor valor que vayan tomando los bienes territoriales irá regularizando los

títulos de propiedad, y puede llegar un día en que podamos aceptar la crea ción

de los registros públicos". Efectivamente, los Registros se hicieron tan in-

dispensables que las provincias empezaron a creados por su cuenta. La prime-

ra ley provincial fue la de Buenos Aires, creó el Registro en 1879; en 1886 la

Ley nacional lo organizó para la Capital Federal.

- En 1869 se establece en la Pcia. de Córdoba, que en el Departamento

Topográfico se abrirá un Registro de títulos de propiedad particular en el que se

inscribirían todas las escrituras de bienes raíces de la provincia.

- En el año 1896 se sanciona la Ley Orgánica de los Tribunales, en la que

se legisla lo referente al Registro de la Provincia. En las demás provincias ar-

gentinas sucedió algo semejante: los registros no se referían sólo a las hipote-

cas, sino a todos los derechos reales. Todas estas leyes tenían en común la

disposición de que los actos que debían inscribirse en el Registro no producían

efectos respecto de terceros sino desde la fecha de su inscripción.

Desde el primer momento de su creación fueron tachados de inconstitu-

cionales porque imponían un requisito para la transmisión del dominio que no

estaba establecido en el Código Civil; al ser ordenado por Leyes Provinciales,

éstas habían violado lo prescripto por el art. 67, inciso 11 de la Constitución

Nacional.

Así, parte de la doctrina e incluso ciertos fallos de la Corte Suprema de

Justicia de la Nación, se pronunciaron sin vacilación por la inscontitucionalidad.



[42]

La Corte lo hizo en dos casos: "Jorba Juan y otro c/Bambicha y otro", año

1935, con referencia a la Ley de Registro de la Pcia. de Catamarca; y "Papa

José c/Sociedad Compagno Hermanos" con referencia a la Ley del Registro de

la Pcia. de Mendoza (año 1938).

Otros autores como Salvat, se manifestaron apoyando el sistema de Re-

gistro. Este autor sostiene que constituye una medida de seguridad y garantía

en el ejercicio o goce de los derechos de sus habitantes, lo cual encuadra en el

concepto de poder de policía cuyo ejercicio corresponde a las Provincias.

2· Año 1968:

Como ya se señalara al comenzar el presente tema, en esta fecha se

sanciona la Ley 17.711 que modifica el artículo 2505 del Código Civil, quedan-

do con ella superada la objeción constitucional (Artículo que será objeto de

análisis en el siguiente punto a tratar). Además, en el mismo año, se pone en

vigencia la primera Ley Nacional Registral Inmobiliaria, 17.801.

A partir de aquí, el sistema es el siguiente:

Con la Ley 17.711 se establece el sistema del Registro declarativo (y no

constitutivo del derecho real). La inscripción de los títulos, por tanto, no es obli-

gatoria, pero sí necesaria para la perfección del derecho real, (es decir, para

que tal derecho produzca la plenitud de sus efectos). Todo lo cual guarda rela-

ción con lo prescripto por la Ley 17.801.

Este tema será analizado con mayor profundidad en apartado e) referido

al art. 2505 y la ley 17.801.

A continuación, consideramos oportuno sintentizar algunos Fallos de la

Suprema Corte de la Nación anteriores a 1968, en donde observamos la exis-

tencia en las provincias de los registros inmobiliarios, con sus leyes organizati-

vas, como así también las distintas posiciones asumidas por la Corte en cada

caso.

Jurisprudencia: Fallos de la Suprema Corte.

1) "El Congreso, actuando como legislatura local, en ejercicio del poder de

policía, no puede aumentar la exigencia impuesta por el Código Civil (título y



[43]

tradición) para la transmisión del dominio. La ley 1893, en cuanto impone la

necesidad del registro de los actos tras1ativos del dominio para que surtan

efectos respecto de terceros, es violatoria de los arts. 67, inc. 11 y 31 de la

Constitución Nacional (voto del Dr. Luis María Boffi Boggero) Fallos T. 251,

p.293".

2) Caso: Tomkinson, Doña Ana Blamey de, y otros contra Don Francisco

A. Bambicho y Jesús P. Olivera, sobre reivindicación y daños y perjuicios. -

Sentencia de Ira. Instancia: "Catamarca, Diciembre 23 de 1930".

- Sentencia de la Corte de Justicia: Agosto 5 de 1933 (Catamarca).

- Reseña: La Ley de Registro de la Propiedad de la Provincia establece

que "no se admitirá en los Juzgados o Tribunales de cualquier clase, y en las

oficinas de Gobierno, ningún documento o escritura de que no se haya hecho

razón en el Registro, por el cual se constituyeren, reconocieren o modificaren

derechos sujetos a inscripción. Según la misma ley, si el objeto de la presenta-

ción fuere hacer efectivo en perjuicio de terceros el derecho que debió ser ins-

cripta" (art. 91).

- Art. 3, inc. 4to: "Deberán inscribirse en el Registro... las sentencias eje-

cutorias de que por herencia, prescripción u otra causa reconocieren ad-

quiriendo el dominio o cualquier otro derecho real sobre inmuebles".

- Fallo de la Corte Suprema: Buenos Aires, Noviembre 25 de 1935:

"Y Vistos:

El recurso extraordinario deducido por la parte de don Juan Jorba y doña

Anita B. de Tomkinson contra la Sentencia de la Suprema Corte de Justicia de

Catamarca, pronunciada en el juicio reivindicatorio seguido por las personas

nombradas contra don Francisco A. Bambicha y don Jesús P. Olivera; y

Considerando:

Que el título de propiedad invocado por la señora de Tomkinson sobre la

finca; objeto de la reivindicación ha sido rechazado en la sentencia recurrida,

por no estar protocolizada y registrado en Catamarca, donde se encuentra ubi-

cado el inmueble, de acuerdo a lo dispuesto por la Ley de Registro en su art.



[44]

91. ..

( ... )

(Fallos: Tomo 170, pág. 320· Tomo 174, pág. 105).

"En lo que se refiere a la formalidad del registro, en esta causa se ~a dis-

cutido si los títulos de propiedad de la finca constantes de escritura de transfe-

rencia de propiedad presentada por la demandante, señora de Tomkinson, pa-

ra acreditar su dominio sobre esa misma propiedad, podían ser tomados en

cuenta como fundamento de la acción reivindicatoria, al no estar registrada en

la provincia de Catamarca.

La sentencia apelada los rechaza, por faltarles ese requisito establecido

por una ley local.

El Congreso de la Nación, en ejercicio de la facultad conferida por el art.

67, inc. 11 de la Constitución Nacional, dictó el Código Civil para toda la Re-

pública, y de acuerdo a sus principios estableció las formas y requisitos nece-

sarios para la transmisión del dominio. Dispuso que esta operación debían con-

siderarse consumada por la concurrencia de dos condiciones: el título, que po-

día ser cualquiera de los que la ley reconoce como medio de transmisión de

derechos constantes de la correspondiente escritura pública y la tradición (arts.

2524, inc. 4, 2601 y 2602, correlacionados con el 1184, inc. 1).

Al legislar el Congreso sobre materia que le es propia, naturalmente es

excluyente de toda otra autoridad.

El Congreso no ha establecido el requisito del registro como condición pa-

ra que el acto tenga todos los efectos jurídicos que las partes le han querido

dar. Pero, no tan sólo no lo ha establecido, sino que le ha repudiado expresa-

mente, ilustrando sus preceptos con una nota del codificador en que "in exten-

so" analiza el sistema de la implantación de los registros tendientes a asentar

la propiedad territorial y todas sus desmembraciones a través del tiempo, sobre

bases claras y seguras, y después de hacer su análisis y crítica, llega a la con-

clusión de que es preferible la tradición como medio de exteriorización material

del derecho que el del registro, el cual, por diversos motivos, puede traer más y



[45]

mayores dificultades que las que con él se pretende evitar (nota del codificador

puesta al pie del art. 2203).

Esta expresión de ideas categóricas del codificador, ratifica conceptos

análogos ya formulados en la nota en que glosaba el art. 577 (...)

Esto no importa suprimir ni limitar la órbita propia de la legislación pro-

vincial que es la de los poderes no delegados a la Nación.

Como esta corte lo ha decidido, constantemente, las provincias pueden

dictar leyes y estatutos que juzguen conducentes a su bienestar y prosperidad

(tomo 7, pág. 373; tomo 131, pág. 212), leyes de policía interior, de orden ad-

ministrativo, en las que puede encontrar traducción la variedad de sus intereses

y condiciones locales y también leyes adjetivas que instrumenten las funda-

mentales dictadas por la Nación (art. 67, inc. 11, Constitución Nacional).

(Fallos: Tomo 210, pág. 460).

Manteniéndose en los límites de los poderes no delegados (arts. 104 y

107, Constitución Nacional) pueden ser valederas las leyes en vigencia en mu-

chas provincias, llamadas del Registro de Propiedad, siempre que no alteren ni

modifiquen las que ha dictado la Nación en uso de su potestad soberana (arts.

7 y 31 de la Constitución Nacional) y Que las sanciones establecidas para

hacerlas efectivas no invadan el campo propio de las últimas.

En su mérito, se revoca la sentencia apelada en la parte Que ha podido

ser materia del recurso y, de acuerdo al art. 16 de la Ley 48, devuélvase la

causa al Tribunal de origen, para que sea fallada de nuevo.

Roberto Repetto - Antonio Sagama - Luis Linares - B. A. Nazar Anchorena

- Juan B. Terón.

3) Caso: Amador Femández y CIA. contra Pablo Lorenzi - Buenos Aires,

31 de marzo de 1948.

( ... ) Las Provincias están facultad as para organizar los registros inmobi-

liarios en la forma que estimen conveniente, siempre que al hacerlo no oculta-

ren las disposiciones de las leyes nacionales dictadas por el Congreso en uso

de sus atribuciones.



[46]

En ejercicio de su potestad para organizar los registros inmobiliarios, la

Provincia de Tucumán ha podido establecer válidamente que sus jueces sólo

podrán decretar la inhibición general de bienes cuando se halle estahlecida por

leyes especiales para casos en que exista un interés público.

El Tribunal ha reconocido la facultad de las provincias para organizar los

registros inmobiliarios en la forma que estimen convenientes (Fallos: 174, 105)

siempre que al hacerlo no alteren las disposiciones de las leyes nacionales dic-

tadas por el Congreso en uso de sus atribuciones.

Tomás D. Casares - Felipe J. Pérez - Justo L. Alvarez Rodríguez.

4) Caso: Carolina Zemba de Framberti y otro.

Declaratoria de Herederos.

Fallo de la Corte Suprema: Buenos Aires, 15 de febrero de 1939:

"( ... ) la interpretación de que las provincias argentinas son estados inde-

pendientes entre sí y por consiguiente la escritura de venta celebrada en una

de ellas no es suficiente para transferir el dominio de bienes situados en otra; o

la de que es un principio de derecho de gentes que cada estado posee poder

exclusivo de legislación sobre los bienes situados en su territorio.

( ... )

La ley que ordena la inscripción en el Registro de la Propiedad, mientras

no haya sido derogada se encuentra en la condición de cualquier otra sancio-

nada por el Congreso y promulgada por el Poder Ejecutivo (Fallos: Tomo 183,

pág. 76).

- Tribunales de Córdoba:

Caso: "Moreno de Valdez, Blanca Rosa contra Gobierno de la Provincia

Ordinario", Cámara 2 de Apelaciones en lo Civil y Comercial. Córdoba, Año

1967”.

"Siendo la inscripción en el Registro de Propiedades y los informes por él

expedidos, un servicio público sobre el cual el Estado tiene la exclusividad o

monopolio, es responsable extracontractualmente por los actos ilícito s de los



[47]

funcionarios, empleados o agentes en ejercicio de sus cargos, y debe reparar

el perjuicio producido a terceros, por un informe erróneo, que permitió la venta

de un inmueble sujeto a una medida judicial precautoria".

(Jurisprudencia: "Comercio y Justicia" - Año 1967, Tomo XX, pág. 14).

- Primeras leyes registradas en nuestro país:

Las primeras leyes en materia registral, en nuestro país se encuentran en

1879. La provincia de Buenos Aires sancionó en 1879 la ley de creación del

"Registro de Propiedad, Embargos e Inhibiciones". Cuando Buenos Aires se

encontraba federalizada se dicta la ley Nro. 1144, ley orgánica de Tribunales,

en el año 1881, donde se encontraba un título sobre "Registro de la Propiedad,

de hipotecas, de embargos e inhibiciones".

Por estas leyes sabemos que los registros se instalaron con carácter par-

ticular en 1882.

La posterior ley orgánica de tribunales de la Capital Federal de 1886, la

Nro. 1893 en el título XIV transcribe las disposiciones registrales que constaban

en la anterior ley, produciendo muy pocas modificaciones y se hizo extensiva a

todos los territorios nacionales.

En 1902 la ley 4087 oficializó el Registro de la Propiedad que en lo suce-

sivo debía ser administrado por el Estado.

Las provincias fueron creando sus registros de la propiedad, embargos e

inhibiciones a la misma manera Que la Capital Federal, salvo pequeñas modali-

dades de diferencia -según lo dice Salvat14 trayendo aparejado una consi-

derable uniformidad registral en nuestro país.

Fue fuente legislativa de las leyes registrales de la Capital Federal la ley

hipotecaria española del 8 de febrero de 1861 -que fuera fuente legislativa para

la mayoría de las legislaciones registrales de América Latina; dicha ley se ins-

piró especialmente en el régimen prusiano que estaba vigente por aquella épo-

ca, este es el Código de Derecho común de 1794 y la ordenanza registral de

14 SALVAT, ob. cit., pág. 471.



[48]

1783.

La ley española de 1861conte-nía 416 artículos distribuidos en 15 títulos.

El 21 de junio de 1861 se dictó un reglamento general para la ejecución de la

ley hipotecaria que sirvió de fuente en algunos artículos de las leyes argenti-

nas.

Tanta ha sido la influencia de la ley hipotecaria española que de los 71

artículos que contiene el título XIV de la ley 1893 de la Capital Federal, título

destinado al Registro de la Propiedad, que 59 artículos están inspirados direc-

tamente en la ley hispana.

e) El artículo 2505 y la ley 17.801:

Como ya expresáramos anteriormente, Vélez había establecido un siste-

ma distinto del que rige actualmente. Así, según el artículo 577, para adquirir el

dominio de un bien inmueble se necesitan dos elementos:

1) Título: documento que acredita el acuerdo de voluntades, vale decir, la

causa jurídica (contratos de compraventa, permuta, etc.)

2) El modo: (de adquirir el dominio) vale decir la tradición o entrega de la

cosa.

Entonces, la transferencia de los inmuebles, se operaba sólo con el cum-

plimiento de la existencia de título suficiente (la escritura pública era la for-

malidad) y tradición.

Podríamos esquematizar este sistema de la siguiente manera:

Tradición - Escritura Pública - Transmisión de la propiedad

Aquí, la tradición cumplía dos funciones:

1- Constitutiva del derecho real en sí (su falta impide tener por operada la

transmisión del dominio)

2- De publicidad: (extremo necesario frente a terceros)

En la nota de este artículo el codificador expone los motivos por los cua-

les adopta el sistema de la tradición y reconoce que en la época era imposible



[49]

instalado, por ello sugiere como el más adecuado el de la tradición. Pero exige

el requisito de la inscripción en el registro para el caso de la hipoteca, en el cual

no hay tradición de la cosa.

En el artículo 3135 expresa que: "La Constitución de la hipoteca no per-

judica a terceros, sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en los re-

gistros tenidos a ese efecto…".

Pero en el año 1968 se sancionó la ley 17.711, lo que, entre sus más im-

portantes reformas recalcamos la del artículo 2505 que expresa: "La adquisi-

ción o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará

perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros

inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmi-

siones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas" .

Si esquematizamos el nuevo sistema tendríamos:

Título· Tradición - Escritura· Inscripción =Oponibilidad a terceros

Aclaramos que en este tema seguiremos lo desarrollado por Jorge Joa-

quín Llambías15, quien afirma que con el artículo citado, y la ley 17.801 (que

también comenzó a regir en 1968) se logró superar "las cuestiones vinculadas

con la discutida constitucionalidad de las leyes registrales locales que imponían

la inscripción registral para la oponibilidad a terceros". Estas pretendían agre-

gar otro elemento para la transmisión de los derechos reales sobre in· muebles,

además de los ya impuestos por el Código Civil (título y tradición) quedando

sujeta la oponibilidad a terceros, a la condición de que el respectivo derecho

fuera inscripto.

Así, surgen tres posiciones en torno a este tema:

a) La que tacahaba como inconstitucionales esas previsiones de las leyes

locales, posición en la que se enrrolaba la mayoría de la doctrina.

La misma se fundamentaba en que la Constitución Nacional había facul-

tado al Congreso para el dictado del Código Civil (art. 67, inc. 11) en el que se

15 LLAMBIA, Código Civil Anotado - Tomo IVA: Derechos Reales. Ed. Abeledo Perrot. Buenos Aires, 1981,pág. 287 y sgtes.



[50]

organiza el régimen inmobiliario, y según el artículo 31 los estados provinciales

estaban asumiendo facultades que eran propias del Congreso Nacional.

b) Autores como Salvat V Bernard, sostuvieron la constitucionalidad de

las leyes registrales locales, dado que habían sido dictadas en ejercicio del po-

der de policía correspondiente a las provincias.

c) Por último, otros autores entendieron que las leyes nacionales posterio-

res al Código, al aludir a la inscripción habrían realizado una especie de con-

validación. Esas leyes especiales modificaban en órbitas específicas el sistema

del Código, quedando vigente todo aquello que estas leyes no hubiesen modifi-

cado.

Efectos de la registración:

Si nos referimos sólo al art. 2505 (antes del dictado de la ley 17.801). Su

texto generó una disputa en la doctrina puesto que no goza de toda la claridad

y precisión necesarias, incluso autores como Falbo propone otro texto en su

reemplazo:

"Los títulos por los que se constituyen, adquieren, transmiten, declaran,

modifican o extingan derechos reales sobre inmuebles, son oponibles a terce-

ros a partir de su inscripción en los registros inmobiliarios públicos de la juris-

dicción donde están situados los mismos" .

Pero la mayoría de la doctrina optó por captar en el art. 2505 la consigna-

ción de una inscripción con efectos Declarativos, tomando relevancia el párrafo

final de la norma. Incluso luego con la 17.801 en el artículo 2 indica que el re-

gistro se hace con fines de "publicidad y oponibilidad a terceros". En el art. 20

establece Que "las partes, sus herederos y los que han intervenido en la forma-

lización del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su ca-

so, no podrán prevalerse de la falta de inscripción y respecto de ellos el dere-

cho documentado se considerará registrado".

Cabe ahora preguntarse si la inscripción es un nuevo requisito o se trata

de un mero perfeccionamiento de la tradición.

Aquí también encontramos discrepancias en cuanto a su interpretación: a)



[51]

Algunos consideran que con el 2505 queda derogado automáticamente el sis-

tema del "título" y el "modo" implantado por Vélez Sarsfield. Es decir que queda

introducido el requisito de la inscripción en el Registro de la Propiedad como

elemento constitutivo de la adquisición de los derechos reales sobre inmuebles,

aún entre las partes.

h) Otros autores estiman que la reforma no deroga los principios de la

transmisión inmobiliaria en lo que se refiere a la tradición. Por lo tanto:

- Tradición = Modo de Adquisición

- Publicidad = Oponibilidad a terceros

Entonces la validez y eficacia de un derecho adquirido por un título que no

ha sido inscripto, no quedan afectadas.

Por su parte Llambías16 opina que "no se perfecciona el título ni el modo

(tradición), sino que el perfeccionamiento a través de la inscripción registral es

de la adquisición o transmisión, y tales adquisiciones y transmisiones no son

factibles si no se conjugan ambas exigencias del título y del modo".

Por otra parte conviene recordar que el sistema argentino no es un regis-

tro de derechos, sino de títulos, de documentos o de instrumentos, que contie-

nen los derechos.

Otra cuestión es si la tradición es un presupuesto de la inscripción: no

existe disposición alguna que condicione la inscripción de esos títulos a la pre-

via tradición. Pero claro está que esta situación podría traer como consecuen-

cia que se publicite un derecho real inexistente, o sea, que se publicite un de-

recho real no configurado como tal por faltarle el requisito de la tradición. "No

es imposible -dice Llambías17- que personas que figuren en los asientos regis-

trales como dueños dé inmuebles por tener inscriptos a su favor los respectivos

títulos, no lo sean por faltarles la tradición...".

Podríamos aquí dar un ejemplo de aplicación del artículo 250518:

16 LLAMBIAS, op. cit., pág. 29517 LLAMBIAS, op. cit. pág. 296.18 Rev Notarial, op cit. pág 181



[52]

- " 'A' propietario no inscripto de un inmueble, enajena el mismo a 'B',

quien no inscribe su título en el Registro de la Propiedad. Con posterioridad 'A',

enajena nuevamente en favor de 'C', formalizándose la escrituración, en-

tregándose la posesión mediante tradición, e inscribiendo 'C' el título de su ad-

quisición. La enajenación de 'A' en favor de 'B' es inoponible a 'C' (2505) y, por

lo tanto, respecto de 'C', 'A' es propietario. Si en cambio 'A' no hubiera sido

propietario, el alcance de la norma del art. 2505 no tornaría eficaz la segunda

enajenación por la limitación que formula el artículo 4 de la ley 17.801".

Sintetizando, concluimos en afirmar que el término para calificar la ins-

cripción exigida por el artículo 2505 es de integrad ora, término que surge de

trabajos registrales de los cuales se la estudia como una composición de un

todo por sus partes distintas que lo integran (o sea, integradora del derecho

real pertinente). El fin inmediato de la registración es para publicitar, es decir,

para lograr la eficacia del derecho real con respecto a terceros, para obtener la

seguridad en las transacciones jurídicas.

Casos de Jurisprudencia (citados por Llambías)

1) Finalidad de la publicidad registral:

La formalidad de la inscripción en el registro pertinente, agregada por el

art. 2505 reformado, es el medio necesario para posibilitar la publicidad de los

derechos reales y dar seguridad jurídica al comercio sobre inmuehles

(S.C.B.A., ED, 33-47).

2) Subsistencia de la necesidad de la tradición:

La exigencia de la tradición en los casos establecidos por la ley, se man-

tiene en las condiciones establecidas antes de la reforma del art. 2505, que no

modificó los requisitos para la adquisición del derecho real de domino y sólo

agregó la formalidad de la inscripción en el registro pertinente, como medio ne-

cesario para posibilitar la publicidad de los derechos reales y dar seguridad al

comercio sobre inmuebles (S.C.B.A., LL 114-768, 24.704-S)".

3) La reforma del artículo 2505 en nada modificó lo vinculado con la ad-

quisición y la prueba del mismo, limitándose a reglar la publicidad de los de-



[53]

rechos reales y a establecer en la legislación sustantiva un requisito para que

sean oponibles a terceros (S.C.B.A., LL Rep. XXXI-661, sumo 6; id., LL Rep.

XXXIV-601, sumo 16; ED 33-47; id., Cám. Civ., Sala C, LL 1977-A-518, ED 72-

383;CJ.Salta, LLRep.XXXIV-60;SUID.6;C.1 Córdoba, JA 24-1974-629).

4) La inscripción del derecho real en el Registro de la Propiedad es un re-

quisito que hace a su perfeccionamiento y a su oponibilidad a terceros, desde

que el sistema incorporado al Código Civil, por la Ley 17711, sobre las mutacio-

nes reales inmobiliarias es el de la inscripción declarativa, sin subordinar la

existencia del derecho real en la inscripción en el Registro (C. Civ., Sala B. ED

45-198).

5) La inscripción de los títulos en el Registro de la Propiedad, constituye

una condición de eficacia necesaria para que el derecho real pueda producir la

plenitud de sus efectos, pero este derecho preexiste al acto de inscripción, des-

de que se hayan cumplido las exigencias de "título y modo" requeridas por la

ley, pues la inscripción no tiene carácter constitutivo sino declaratorio-perfec-

cionador (S.C.B.A., LL Rep. XXXIX-893, sum. 11).

6) Es un requisito para la oponibilidad a terceros la adquisición y trans-

misión del dominio, y en general de los derechos reales sobre inmuebles, no

puede ser opuesta a terceros sino a partir de la fecha de la inscripción del título

respectivo en el Registro de la Propiedad (C. Civ., Sala A, ED 27-849; LL 137-

671; S.T. Misiones, Sala I, LL. Rep. XXXIl-547, sum. 9).

7) Aplicabilidad del actual sistema registral: A la fecha en que se produjo

el conflicto que motiva las presentes actuaciones, no se habían sancionado las

leyes 17.711 y 17.801 y estaban en vigencia las normas del Código Civil, por el

cual las leyes locales no podían aumentar tales exigencias o condiciones sin in-

vadir la facultad expresamente conferida al Gobierno Nacional por el art. 67,

inc. 11 de la Constitución, de dictar códigos comunes (C.S.N. Fallos 276-175).

f) Registros de la Propiedad Inmobiliaria: Fines

Principios registrales (Leyes 17.801 ·5771; 483 - Modif. por 560).

Sabido es que con relación a los derechos reales pesa sobre la sociedad



[54]

toda, un deber de respeto. Es decir, hay dos aspectos que constituyen la base

de la publicidad: por un lado se encuentra el deber de respeto hacia los mismos

por parte de la comunidad y del Estado; y por el otro, el titular del derecho tiene

la facultad de hacerlo conocer.

Vélez Sarsfield, en la nota del artículo 577 del Código Civil expresa, ci-

tando a Freitas: "...por el interés de la seguridad de las relaciones privadas a

que se liga la prosperidad general, se comprende desde el primer momento

que el derecho real debe manifestarse por otros signos, otros caracteres que

no sean los del derecho personal, y que esos signos deben ser tan visibles y

tan públicos cuanto sea posible. No se concibe que una sociedad esté obligada

a respetar un derecho que no conoce.

Con ese propósito, se crean los Registros de la Propiedad Inmobiliaria,

que al decir de Lanfranchi19 "son verdaderos instrumentos de seguridad" ya

que su finalidad es la protección del tráfico jurídico, haciendo conocer quiénes

son los titulares de los derechos sobre inmuebles. Esta garantía se da princi-

palmente con respecto al adquirente de un bien: tiene la certeza de que lo ob-

tiene de su verdadero titular. Pero la protección también tiene eficacia con re-

lación a terceros porque sino tuvieron la posibilidad de conocer las circunstan-

cias en que se encuentra la cosa, carecerían de seguridad todo tipo de transac-

ciones que versaran sobre los derechos.

Es decir, que en la organización de la publicidad sobre derechos reales,

se deben tener en cuenta tres intereses, según Lafaille20:

a) El derecho del titular: Para que pueda oponer su derecho a los terce-

ros, es indispensable que estos puedan adquirir un conocimiento exacto sobre

los mismos.

b) Las conveniencias de dichos terceros, pues contra ellos son exigibles

tales derechos en virtud de las acciones reales, persecutorias por su naturale-

za. c) El interés social: que está vinculado a la rapidez y seguridad de las tran-

19 LANFRANCHI, Domingo. Derecho Registral Inmobiliario, Marcos Lemer Editora Córdoba. Córdoba.1988. pág. 12.20 LAFAILLE, Héctor, Curso de Derechos Reales, Tomo IV, pág. 7 a 10.



[55]

sacciones sobre bienes raíces.

O sea que con el fin de brindar seguridad y garantía de los intereses de la

generalidad se establece el principio de publicidad que permite que las situacio-

nes jurídicas de los inmuebles (titularidad y gravámenes que pesan sobre los

mismos) puedan ser conocidas por todos aquellos Que tengan interés de

hacerlo, siempre de acuerdo con las modalidades establecidas por las leyes

registrales.

Cabría aquí aclarar por qué nos estamos refiriendo a los derechos reales

específicamente. Y es así porque de la misma forma en que puedan ser cono-

cidos por todos, también pueden ser infringidos por todos, lo cual adquiere sin-

gular relevancia si tenemos en cuenta el valor económico de los bienes en jue-

go.

Domingo Lanfranchi21 habla de una protección defensiva y ofensiva del

Registro. La primera hace referencia a la presunción de exactitud de la que go-

zan los asientos registrales. De tal presunción deriva la certeza de que el titular

registral lo es efectivamente. De esta forma, cuando el Registro emite las certi-

ficaciones en las cuales consigna el estado jurídico de un bien y su subsisten-

cia, se está presumiendo la exactitud de lo expresado en ellos. Tal circuns-

tancia se corrobora con el art. 22 de la ley 17.801 que expresa: "La plenitud,

limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de disposición,

sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones...".

Dicha presunción se mantiene hasta tanto no se demuestre la discordan-

cia entre el Registro y la realidad.

Respecto a la eficacia ofensiva se refleja en la protección que el Registro

ofrece al adquirente, en forma tal que éste pueda obtener una titularidad firme o

inatacable. La misma se manifiesta a través de la reserva de prioridad indirecta

(cuando se solicita el certificado a los fines del negocio en gestación) y el prin-

cipio de prioridad directa que funciona cuando ya se ha inscripto el respectivo

título.

21 LANFRANCHI, op. cit., pág. 77.



[56]

Por su parte Guillermo Borda22 establece los siguientes fundamentos en

lo que hace a publicidad (mediante su inscripción en el Registro) de los dere-

chos reales:

"a) Los inmuebles y los muebles de relevancia económica son una impor-

tante fuente impositiva; un correcto registro permite identificar a los titulares del

dominio y demás derechos reales, así como verificar las transmisiones gra-

vadas.

b) La planificación está en la médula del Estado moderno, y ella se funda

en una completa información, que en materia de propiedad sólo pueden brin-

dada los registros.

c) Los registros permiten conocer con facilidad el patrimonio de una per-

sona, impidiendo la ocultación de bienes en perjuicio de los acreedores, a quie-

nes los registros les facilitan el embargo de los bienes del deudor.

d) Los registros constituyen un régimen de publicidad que permite a ter-

ceros adquirentes de derechos reales sobre un bien, conocer el estado en que

es bien se encuentra, quién es su dueño, qué derechos lo gravan".

Se observa que estos fundamentos adquieren con el transcurso del tiem-

po, mayor importancia si tenemos en cuenta el paulatino crecimiento de las

sociedades y, como resultante una evolución e importancia económica de las

transacciones referidas a los inmuebles. De allí, que se comienza a hablar con

más frecuencia de un Derecho Inmobiliario Registral. En España se lo denomi-

nada Derecho Hipotecario, debido a que la ley que regula la hipoteca es la

misma que regula todo lo que se refiere al Registro de la Propiedad. En nuestro

país, la ley 17.801 obligó a los autores a profundizar sobre sus principios a fin

de coordinados con todo el ordenamiento jurídico, de tal forma que se configuró

una especie de rama del derecho con cada vez más significación. La misma se

refiere a la "regulación del Registro de la Propiedad y su influencia en la diná-

mica y conservación de los derechos reales sobre inmuebles y de algunos de-

22 BORDA, Guillermo, Manual de Derechos Reales, Ed. Perrot, Buenos Aires, 1981, pág. 607.



[57]

rechos personales en especial"23.

Por su parte, Sanz Fernández lo define como "el conjunto de normas que

regulan las formas de publicidad de los actos de constitución, transmisión, etc.,

de los derechos reales sobre fincas, y las garantías de ciertos derechos de

crédito, a través del Registro de la Propiedad".

Nuestro sistema a la luz de la ley 17.801:

En cuanto a las tareas básicas relativas a la publicidad inmobiliaria, son:

1) Inscripción de documentos notariales, judiciales, administrativos que

portan derechos reales sus mutaciones, transformaciones, etc.

2) Anotaciones de las medidas cautelares dictadas por el poder jurisdic-

cional, sus levantamientos, cancelaciones, etc.

3) Publicidad material (certificaciones e informes) y publicidad formal (ex-

hibición de inscripciones y asientos).

4) Dejar expresamente determinado el orden de entrada o por medio del

régimen de reserva legal (anotación preventiva) las prioridades y rangos regis-

trales que correspondan a los derechos reales contenidos en los documentos.

Si quisiéramos caracterizar o tipificar el sistema no podríamos hacerla sin

referimos a lo dicho en el tema de la legislación comparada, en el cual hay sis-

temas registrales:

- aquél en el cual el registro es constitutivo el acto no tiene valor sino has-

ta el momento de su inscripción en el Registro. En cambio en el sistema decla-

rativo, la transmisión queda firme entre las partes, pero la inscripción viene 3

perfeccionar el acto en relación a terceros.

Nuestra ley ha seguido el sistema declarativo, conforme lo establece en el

artículo 2505 del Código Civil, que será motivo de análisis en el apartado “r” del

presente trabajo.

En suma, en nuestro derecho los requisitos esenciales de la transmisión

de un derecho real son la escritura pública y la tradición; pero ellos no son opo-

23 LANFRANCHI, op. cit., pág. 39.



[58]

nibles a terceros sino desde que están registrados.

- Por otra parte la inscripción no convalida el título ni subsana los defectos

de que adoleciere según las leyes (artículo 4, ley 17.801). Así no se ad· mite la

inscripción definitiva de títulos que tuvieren defectos.

- En otro aspecto, nuestros registros inmobiliarios eran personales, es de-

cir que la registración se hacía teniendo como base la persona del titular de los

derechos. Algunos autores como Borda24 expresan que este tipo de registra-

ción lleva en sí un "elemento de desorden", puesto que el titular del derecho es

el elemento más variable de la misma.

Pero sucedió que en el decreto ley 11.643/63 de la Pcia. de Buenos Aires,

estableció otra forma: la del folio real; sistema que fue adoptado para el Regis-

tro de la Capital Federal por ley 17.417 del año 1967, y se extendió a todo el

país en 1968 con la ley 17.801.

Según este sistema, la base de la registración era la matriculación de ca-

da inmueble, siendo éste un factor más estático y, por lo tanto, más idóneo pa-

ra el ordenamiento registral.

Entonces, otra de las características del registro organizado por la ley

17.801 es la del folio real, o sea, un folio especial para cada uno de los inmue-

bles. El mismo puede consistir en una hoja de un libro de registro, o bien en

tarjetones separados (como se realiza en el registro de la Capital Federal).

Lo cierto es que la ley habla de folio en general, pero como todo lo ati-

nente a organización y funcionamiento de los registros, es delegado a cada una

de las leyes provinciales, ellas serán las que reglamentarán las características

de los folios.

La ley 17.801 se limita a determinar cuáles son las constancias que deben

figurar en aquellos. El artículo 12 los enumera:

1) "Ubicación y descripción del inmueble: sus medidas, superficies y linde-

ros y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa indi-

24 BORDA, Guillermo, op. cit., pág. 620.



[59]

vidualización.

2) Nomenclatura catastral, se identificará en el plano de mensura corres-

pondiente.

3) Expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos

personales que se requieren para las escrituras públicas.

4) Proposición en la copropiedad, o en el momento del gravamen, el título

de adquisición, su clase, lugar y fecha del otorgamiento y funcionario au-

torizante.

5) Número y fecha de presentación del documento en el Registro.

La idea es reflejar en cada folio la historia jurídica del inmueble, la cual

comienza en el momento mismo de su matriculación, que importa asignar a

cada inmueble, el folio, fijándole una característica de ordenamiento que luego

servirá para designarlo.

De esta matriculación quedan exentos los inmuebles del dominio público,

según el artículo 10 de la mencionada ley. Borda nos explica que esta dis-

posición tiene razón de ser por cuanto estos bienes ( de dominio público) están

fuera del comercio y no se concibe respecto de ellos ningún acto de enajena-

ción, constitución de derechos reales, embargos, etc.

Efectos de la registración en la Ley 17.801

Podemos enumerar los siguientes:

1) Inscripción "integradora" o perfeccionadora.

2) Retroactividad de los efectos de la publicidad a la fecha de la instru-

mentación por escritura pública (artículo 5).

3) Necesidad de la inscripción para su oponibilidad frente a terceros. La

falta de inscripción implica que el derecho está registrado para las partes, sus

herederos e intervinientes (artículos 2; 20; 22 y 23).

4) Reserva de· prioridad indirecta: prioridad cronológica y horaria me-

diante certificación registral (artículos 19; 22 y 25) sólo la certificación del Re-

gistro produce estos efectos, por lo que los interesados en ella. Quedan a res-



[60]

guardo de que no se alterará la situación registral (artículo 25).

5) Con la anotación preventiva se produce el bloqueo registral que neu-

traliza todo embargo y toda certificación concurrente.

6) Posibilidad de adjudicar prioridad, por autonomía de las partes (artículo

19, última parte).

7) Términos perentorios, los establecidos en los artículos 24 y 25. Son

improrrogable s y perentorios, en consecuencia, por el simple transcurso del

tiempo se produce la caducidad del derecho si no se lo ejercita durante el lapso

establecido en cada caso25.

Principios registrales:

No podríamos referimos al Registro Inmobiliario sin explicar o al menos,

esbozar cuáles son las reglas o directrices que informan todo su procedimiento;

o, como expresan autores españoles las ideas fuerzas que lo impregnan. Con-

sideramos oportuno realizarlo teniendo en cuenta la ley nacional y, a la par, las

normas de las provincias de Córdoba y La Pampa, dado que son las que rigen

la registración en las jurisdicciones en donde desarrollamos nuestras respecti-

vas actividades.

1) Principio de Inscripción

Significa que el registrador tomará razón de aquellos instrumentos que la

ley le indique y con las formalidades que la misma señala.

Al respecto, la ley 17.801 señala (en el art. 2) que deben inscribirse o ano-

tarse que: "a) constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan de-

rechos reales sobre inmuebles; b) los que dispongan embargos, inhibiciones y

demás providencias cautelares; c) los establecidos por otras leyes provinciales

o nacionales".

Con relación a los requisitos que deben reunir, tales son: "a) estar cons-

tituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según le-

galmente corresponda; b) tener las formalidades establecidas por las leyes y

25 Revista Notarial, op. cit., pág. 207



[61]

estar autorizados sus originales o copias por quien esté facultado para hacerlo;

c) revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros com-

plementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración... " (artí-

culo 3).

- Ley 5771 (Córdoba): Artículo 2º

"En el Registro General, se inscribirán o anotarán todos los documentos

previstos en el Decreto Ley Nro. 17.801, los en que por ley se imponga ese re-

quisito, las resoluciones judiciales que establezcan el carácter litigioso de los

bienes, los mandatos referidos a derechos reales y a actos de comercio, y las

respectivas cancelaciones".

- Ley 483 modificada por Ley 560 (La Pampa): Art. 2º

"En él se inscribirán o anotarán, según corresponda los documentos refe-

ridos en los inciso s siguientes, con el fin de dar publicidad al estado jurídico de

los inmuebles o complementar la que tuvieren y producir los demás efectos que

establezcan las leyes vigentes:

a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o estingan el

dominio y demás derechos reales sobre inmuebles;

b) Los que dispongan embargos ejecutivos o medidas cautelares".

2) Principio de autenticidad

Sólo pueden inscribirse en el Registro aquellos documentos que revistan

el carácter de auténticos, vale decir, que hagan fe por sí mismos. Se encuentra

dispuesto en el inciso c) del artículo 3 ya producido.

3) Principio de especialidad

Significa que el bien sobre el cual recae la inscripción debe estar perfec-

tamente individualizado o determinado. De esta forma nunca podría referirse a

un número indefinido de inmuebles, o a un patrimonio en su totalidad, por

ejemplo.

El artículo 12 de la Ley Nacional expresa que el asiento de matriculación

"...se redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y



[62]

descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especi-

ficaciones resulten necesarias para su completa individualización".

Ley 5771: Artículo 22: "El folio de matriculación consistirá en una hoja con

las medidas y características que determine la Dirección del "Registro, de ma-

nera tal que permita contener los siguientes asientos y anotaciones:

a) Número de matrícula que asigne al inmueble y su nomenclatura ca-

tastral cuando exista;

b) Nombre del Departamento y número de orden que al mismo le corres-

ponda según la ubicación del inmueble;

c) Medidas perimetrales, superficie, linderos y demas detalles con que

deben describirse los inmuebles y que faciliten su individualización y especiali-

zación siempre que los contenga el título o plano que sirva de antecedentes;

d) Antecedentes dominiales o matrícula de origen en caso de Subdivisión

o de unión;

e) Nombre del o de los titulares de dominio y demás natos que requieran

las escrituras públicas, así como sus posteriores transmisiones;

f) Hipotecas, otros derechos reales o personales, afectaciones o regíme-

nes especiales y las limitaciones y restricciones que se refieren al dominio;

g) Cancelaciones o extinciones que correspondan a los derechos inscrip-

tos señalados en el inciso anterior;

h) Certificaciones que con reserva de prioridad se expidan de conformidad

con lo previsto en la ley.

La Ley de la Provincia de La Pampa lo expresa en el artículo 8 que reza:

"La petición será redactada en la forma que determine la Dirección Gene-

ral, firmada y sellada por quien corresponda, según el artículo anterior. Estas

solicitudes quedarán archivadas en sus originales o por medios de reproduc-

ción que aseguren su conservación y calidad de indelebles.

Y el artículo 9: "Cuando la inscripción o anotación se refiera a inmuebles,

se presentará una solicitud para cada uno de ellos redactada en la forma, con



[63]

las copias y demás requisitos que establezca la Dirección General. Según surja

de los documentos respectivos, en la solicitud constará:

a) Especie del o de los derechos;

b) Titulares de los derechos registrados y, por registrar, con los datos de

filiación o identificatorios que surjan del título respectivo. Para las sociedades u

otras personas jurídicas, se consignará su nombre o razón social, clase de so-

ciedad, domicilio y su inscripción en los organismos que ordenen las normas;

c) Ubicación y descripción del inmueble objeto de la inscripción o ano-

tación, con las medidas perimetrales, superficie, parcelas linderas y cuantas es-

pecificaciones resulten conducentes a su completa individualización;

d) Nomenclatura Catastral, y de la protocolización del plano de mensura

correspondiente, debidamente aprobado o registrado por el Organismo com-

petente;

e) Número de "Partida" asignado al bien para el pago del Impuesto In-

mobiliario;

f) Mención de la proporción en la copropiedad, o en el monto del o de los

gravámenes;

g) Número de matrícula asignado por la repartición al inmueble, y demás

referencias a los antecedentes dominiales hipotecarios y otros derechos reales;

h) Monto de la operación, forma de pago, plazos, condiciones y sus parti-

cularidades;

i) Número y fecha de IiiS certificaciones;

j) Lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante;

k) La naturaleza de los actos, la carátula y número de los expedientes,

juzgado y secretaría, y monto del capital, intereses y costas según correspon-

da, en los oficios judiciales.

Cuando las circunstancias y los medios técnicos adoptados lo permitan, la

Dirección General podrá disponer la simplificación de los términos de la so-

licitud y reemplazo de los datos mencionados, por elementos de determinación



[64]

que hagan las veces de dicho detalle".

4) Principio de tracto sucesivo

Por medio del mismo se trata de lograr una concatenación entre los dis-

tintos asientos, de manera tal que cada nueva inscripción se sustente en la otra

anterior, que es su antecedente legítimo y necesario. Por ejemplo, para que se

inscriba la venta de un inmueble, es indispensable que el que vende figure en

la matrícula como propietario. Este principio se encuentra consagrado en el

artículo 14: "Matriculado el inmueble, en los lugares correspondientes del folio,

se registrarán:

a) Las posteriores transmisiones del dominio;

b) Las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se rela-

cionen con el dominio;

c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan;

d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dis-

puesto en los artículos 22, 24 y concordantes.

Los asientos mencionados en los incisos precedentes, se llevarán por es-

tricto orden cronológico que impida intercalación entre los de su misma espe-

cie…”

Artículo 15: "No se registrará documento en el que aparezca como titular

del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente.

De los asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto enca-

denamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así

como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones

o extinciones".

- Artículo 26 de la Ley 483 modificado por ley 560:

En el artículo 16 se permite el llamado tracto abreviado y por el cual se

dispone que: "No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos

de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los

siguientes casos:



[65]

a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos de-

clarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones

con· traídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a

su nombre.

b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o ce-

dieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge.

c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de

bienes hereditarios.

d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma si-

multánea y se refieran a negocios jurídicos Que versen sobre el mismo inmue-

ble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos fun-

cionarios”.

5) Principio de rogación

Las anotaciones o inscripciones deben ser siempre hechas a pedirlo de

parte interesada, entendiéndose por tal:

a- "El autorizante del documento o su reemplazante legal.

b- Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar"

(artículo 6).

La ley 5771 enumera las siguientes:

a) El Titular Registral, o quien justifique representado;

b) Quienes ejerzan las profesiones de Abogados, Escribanos, Procurado-

res, Martillero, Ingeniero o Agrimensor;

c) Los representantes de instituciones crediticias Oficiales, los Poderes

Públicos y sus organismos;

d) Los terceros interesados que justifiquen, a criterio de la Dirección, el in-

terés relacionado con la consulta".

En la Provincia de La Pampa se establece por ley según el art. 7 que:

"Los documentos formados en extraña jurisdicción deberán ser presenta-



[66]

dos por abogados o procurador con su matrícula local o escribano del Registro

de la Provincia. Cuando esos documentos tengan su origen en un acto jurisdic-

cional, su inscripción o anotación deberá disponerla la justicia provincial".

6) Principio de prioridad

Significa que una inscripción anterior tiene prioridad sobre una posterior, y

que inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o an-

terior fecha que se le oponga o sea incompatible.

La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones se establecerá

por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos (artículo

19).

7) Principio de legalidad

El registrador tiene la atribución de examinar el título con el fin de verificar

si reúne todos los requisitos exigidos por la ley, para ingresar al Registro. De

acuerdo con el art. 8 se limitará a analizar la legalidad de las formas extrín-

secas.

Artículo 10 de la Pcia. de La Pampa: "El Registro analizará las formas

extrínsecas de los documentos confrontándolos con los antecedentes Que sur-

jan de los asientos respectivos",

g) La Informatización de los Registros Inmobiliarios26

"Considerando al Registro General como un sistema destinado a publicitar

informaciones, es indudable que cuando el volúmen de éstas superan los me-

canismos destinados a su tratamiento, se producen atrasos e inconvenientes,

lo cual conspira contra la eficiencia y seguridad del mismo"; así expresa la doc-

tora Ana Servidio de Mastronardi, al referirse en el citado Congreso sobre el

Registro Informatizado. En efecto, la aplicación de la Informática en el ámbito

registralle otorga a su actividad mayor rapidez, eficiencia y seguridacl.

En la Capital Federal y en la Pcia. de Buenos Aires ya se ha comenzado

con esta actividad, demostrando que se facilita la organización y funcionamien-

26 Tema basado en lo expuesto en el "III Coloquio de docencia e Investigación en Informática y Derecho".Córdoba, 6, 7 y 8 de abril de 1989.



[67]

to de los Registros, Pero dado que cada Registro c~enta con características

propias tales como el volumen de la documentación, espacio físico, capacita-

ción del personal, etc., es necesario que cada uno adopte la tecnología más

acorde a sus necesidades, "lo cual permitirá la realización computarizada del

procedimiento registral en sus fases de inscripción y publicidad".

Pero sucede que en este tema se encuentran numerosas resistencias,

que cierta forma consideramos injustificadas. A tal fin, incorporamos cuáles son

las pautas que nos llevan a emitir tal opinión (vertida en el V Congreso Nacio-

nal de Derecho Registral realizado en La Rioja del 30 de mayo al 2 de junio de

1984):

- Las funciones básicas de la actividad registral son:

- Registración: incorporación material al Registro de datos que integrarán

los archivos.

- Calificación: valoración jurídica.

- Archivo: guarda de información registrada.

- Publicación: expresión del contenido de los asientos registrales.

Las mismas pueden ser realizadas mediante la técnica informática.

- Los medios informáticos aumentan la eficiencia y eficacia de las funcio-

nes de registración, archivo y publicidad, ya que es más segura la información

contenida en la computadora, que la documentación en papel; permite, también

un estricto control de acceso a los datos; permite obtención de la información

en espacios de tiempo brevísimos, a la par del costo menor que la información

obtenida en materiales tradicionales (papel, cartulina, etc.).

-Permite perfeccionar la función de calificación rescatando recursos

humanos agobiados de tarea burocrática.

- Los Registros computarizados posibilitan conexiones con otros sistemas

de la Administración Pública, del Poder Judicial, Colegios de profesionales, etc.

- Son aplicables al efecto las mismas normas que exigen interés legítimo

a quienes pretendan conocer el contenido de los registros.



[68]

- Los documentos de publicidad registral emitidos por equipos computari-

zados reúnen las mismas garantías de autenticidad y fehaciencia que los emiti-

dos por medios tradicionales.

- El concepto de Folio Real no debe ser entendido, solamente, como una

hoja de papel o cartulina, sino como registros que contienen toda la información

relacionada con el objeto de las relaciones jurídicas.

- Por otra parte, hay quienes basan su resistencia en el mayor costo que

implica la utilización de los servicios computarizados. Como respuesta a ello,

encontramos la experiencia del Registro de la Propiedad de la Pcia. de Buenos

Aires. El mismo cuenta con tres Delegaciones con las cuales se comunica (Mar

del Plata, Junín y Bahía Blanca). En ellos se obtuvo un superávit en el año

1988, pero que, como contrapartida, tuvo una desventaja: el alquiler de tecno-

logía. Aunque se estima que en un lapso de dos años se adquirirá la tecnología

necesaria, evitándose así los gastos.

Si hay una gran ventaja para los usuarios es el bajo precio de las tasas

por servicios, con respecto a otros organismos (por ejemplo: Registro de la Pro-

piedad Inmueble de la Capital Federal).

Podemos establecer el siguiente cuadro comparativo27:

Registro de la Propiedad - C Federal( sin sistema informático )

Registro de la Propiedad – Pcia deBuenos Aires( con sistema informático )

Certificado de Dominio

Simple A 120Urgente A 460

A 3324 hs. A 98En el día 160

Certificados de Inhibiciones

Simple A 50Urgente A 230

A 3324 hs. A 98En el día 160

27 Información dada por Ulises LUGANO: Coordinador del Comité de Informatización de los Registros dela Propiedad de la Secretaría de Justicia de la Nación en el Coloquio Nacional citado.



[69]

Refiriéndonos concretamente al Registro General de la Pcia de Córdoba,

desde el año 1976, se han desarrollado distintos sistemas de computación que

comprenden determinados sectores· del Registros, encontrándose en la si-

guiente situación:

- Gravámenes: Ingresan al sistema las siguientes medidas, embargos, in-

hibiciones, providencias cautelares, hipotecas, bien de familia. En este archivo

existe información no procesada que abarca 67.000 medidas desde el año

1986 a la fecha y las correspondientes cancelaciones de gravámenes. El mis-

mo se halla en desarrollo.

- Titularidades reales: Está en funcionamiento contando ya con 520.000

registros, entre titulares y condominios, que van desde el año 1981 a la fecha,

registrándose un atraso de 4 meses en el sistema cronológico.

- Mesa de ordenamiento diario: Se iniciaron estudios para formalizar el

proyecto de peticiones normatizadas y folio real electrónico.

Estos sistemas se realizaron con el apoyo del sistema de computación de

la Dirección de Procesamiento Electrónico de Datos de la Provincia de Córdo-

ba, adquiriendo el Registro Central en el año 1986 equipamiento de computa-

ción.

III - Conclusión

Coincidimos con la doctrina en sostener que los Registros son un instru-

mento al servicio de la SEGURIDAD JURÍDICA, ya que todos tienden a "pu-

blicitar" una situación determinada. Entendiéndose por tal el llevar a conoci-

miento de la generalidad, hechos o actos, relativos no sólo a las partes, sino

también a terceros.

Específicamente, refiriéndonos a los Registros Inmobiliarios, vemos que la

necesidad de publicidad es imprescindible, principalmente por el valor econó-

mico de los bienes en juego, haciendo factible la aplicación de medidas sobre

los mismos o sobre su titular.



[70]

Pero también observamos que el sistema adecuadamente estructurado

por la ley, en la práctica se toma complejo y sujeto a posibilidades de errores

por parte del personal que cumple con la tarea de registración (por ejemplo en

el tema de los plazos, las prioridades o también manifestaciones... sino dolo-

sas... al menos negligentes).

Por eso, quizá lo más idóneo sería una agilización eficiente lograda a

través de la incorporación de tecnología avanzada, con lo cual los márgenes de

error se reducirían, el archivo de los documentos (folio) sería más fácil y más

rápida su consulta.

Esperamos que este objetivo, que ya está en marcha, se tome una reali-

dad acabada en un futuro mediato.

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