Nordhalla årsredovisning 2014

ÅRSREDOVISNING

2014

2

3

INNEHÅLL • NORDHALL A 2014

• Hyresintäkterna uppgick till 297 mkr, varav bostäders andel svarade för 88 %.

• Uthyrningsgraden för bostäder uppgick per bokslutsdagen till 99,8 %.

• Driftnettot uppgick till 164 mkr.

• Årets resultat uppgick till 117 mkr inklusive realiserade och orealiserade värdeförändringar.

• Fastigheter har under 2014 förvärvats för ett sammanlagt fastighetsvärde om 1 013 mkr.

2014 i korthet

NYCKELTAL KONCERNEN

Resultat 2014 2013

Hyresintäkter, mkr 297 136

Driftnetto, mkr 164 77

Resultat före finansiella poster, mkr 153 72

Finansnetto, mkr -119 -59

Förvaltningsresultat, mkr 35 13

Årets resultat, mkr 117 123

Fastighetsrelaterade nyckeltal per 31/12 2014 2013

Uthyrningsbar area, kvm 375 887 283 217

Andel bostadsyta, % 86 81

Antal bostadslägenheter 5 965 4 524

Uthyrningsgrad bostäder (antal), % 99,8 99,9

Finansiella nyckeltal 2014 2013

Belåningsgrad, % 60 62

Soliditet, % 37 38

Eget kapital och ägarlån, mkr 1 511 1 195

Genomsnittlig räntebindningstid lån, år 2,0 3,3

Genomsnittlig kapitalbindningstid lån, år 3,5 3,8

Genomsnittlig ränta per 31/12, % 2,5 3,3

Räntabilitet före skatt, % 14,4 17,4

Marknadsvärde fastigheter, mkr 4 019 2 968

2014 i korthet 3

Förvaltningsberättelse 4–13

Om Nordhalla 4

Mål 4

Värdegrunder 5

Miljöarbete 5

Bostadssocialt ansvar och boendeinflytande 5

Organisation 5

Fastighetsförvaltning 5

Transaktioner 6

Värderingsmetodik 7

Finansiering 8

Hot och möjligheter 11

Väsentliga händelser efter balansdagen 12

Förslag till vinstdisposition 12

Koncernen i sammandrag 13

Finansiella rapporter 14–35

Rapport över totalresultat – Koncernen 14

Rapport över finansiell ställning – Koncernen 15–16

Rapport över kassaflöden – Koncernen 17

Noter – Koncernen 18–27

Resultaträkning – Moderbolaget 29

Balansräkning – Moderbolaget 30–31

Kassaflödesanalys – Moderbolaget 32

Noter – Moderbolaget 33–35

Årsredovisningens undertecknande 36

Revisionsberättelse 37

Definitioner 38

Fastighetsförteckning 39–42

Innehållsförteckning

Bild till vänster: Felsteget 8, Vetlanda.

4

NORDHALL A 2014

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för Nordhalla Fastigheter AB

(publ), org nr 556864-0873, får härmed avlämna följande

årsredo visning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2014.

OM NORDHALLA FASTIGHETER AB

Vision

”Våra hem – Hyresgästens harmoni och livsnerv”

Vår vision är att erbjuda ett hem där hyresgästen upplever har-

moni och trygghet och där familj och vänner umgås och hemmet

utgör en livsnerv. Visionen är helt avhängig den produkt med till-

hörande service vi erbjuder våra hyresgäster. För att nå visionen

arbetar vi målrelaterat och med gemensam värdegrund, där våra

ledord är långsiktighet, lyhördhet, omtanke och nyfikenhet.

Nordhallas vision om bostadsmarknaden i de orter man opererar

kommer att karaktäriseras av urbanisering, liten nybyggnation

och underskott på hyresbostäder. Detta kommer fortsätta att

driva en hyresutveckling som långsiktigt överstiger inflationen

och ger en bra värdetillväxt. De inledande steg som tagits på

avreglering av hyressättning av hyreslägenheter kan ytterligare

påskynda den positiva hyresökningen och värdestegringen som

Nordhalla förutser.

Affärsidé

Nordhalla Fastigheter AB erbjuder i huvudsak bostäder som är

väl anpassade efter hyresgästernas önskemål och ger de boende

valmöjlighet i form av standard, pris och flexibel servicegrad.

Vi gör det i ett fastighetsbestånd som underhålls och utveck-

las långsiktigt och ansvarsfullt.

Nordhalla skall äga bostadsfastigheter:

• i orter/regioner med stabil och positiv befolkningstillväxt och

med diversifierad arbetsmarknad

• i orter/regioner där vi eftersträvar en stark ställning

• i centrala lägen

• i orter med långsiktig vakansgrad på mindre än 3 %

• med gott tekniskt skick

Nordhalla skall långsiktigt äga bostäder.

MÅL

Övergripande mål

Verksamhetens övergripande mål är att ge en uthållig värdetillväxt

och stabil löpande avkastning genom fokus på goda kassaflöden

och långsiktigt underhåll. Övergripande mål skall nås med hjälp

av verksamhetsmål samt med stöd av bolagets finanspolicy.

Verksamhetsmål

Hyresgästservice

Nordhallas bostäder och bostadsområden skall tillgodose de

boendes behov av trygghet, trivsel och service. Vi skall erbjuda

förvaltning av toppklass och därmed bygga starka och långsik-

tiga relationer. En av de viktigaste uppgifterna enligt vårt synsätt

är att behålla företagets befintliga hyresgäster, dvs. skapa ett

långt kvarboende.

Miljö

Inom Nordhalla verkar vi för ett samhälle med hållbar tillväxt där

vi förvaltar och utvecklar fastigheter med långsiktig hänsyn till

människor och miljö. Företagets i särklass största miljöpåverkan

kommer från fastigheterna som förbrukar stora mängder energi.

Därför är energieffektiviseringar, som leder till förbruknings-

minskningar på fastigheterna, det mest prioriterade i miljöarbetet.

Inom företagets tre miljöfokusområden - förbrukningsmedia, av-

fall och ekologi- står förbrukningsmedia för mer än 90 % av den

totala miljöpåverkan.

Uthyrning

Hyresintäkter är Nordhallas huvudsakliga intäkt och den väsent-

ligaste posten i verksamheten. Av affärsidén framgår att vi skall

leva på avkastningen av en långsiktig förädling och förvaltning.

Företaget skall således fokusera på en effektiv och lokalt förank-

rad uthyrningsapparat. Vikten av ett långsiktigt kvarboende får

aldrig åsidosättas. Vi har som mål att över en konjunkturcykel ha

en genomsnittlig uthyrningsgrad som inte understiger 99 % på

bostäder och 93,0 % på lokaler. Kortsiktigt kan dessa nivåer

underskridas vid exempelvis fastighetsköp och förädlingsprojekt.

Utveckling

Investeringar i fastigheterna skall ske löpande för att understödja

det Övergripande Målet. En årlig investeringsbudget skall fast-

ställas som bas för detta.

Uppdragstagare

Nordhalla ska vara en attraktiv uppdragsgivare som stimulerar

och värnar om sina uppdragstagare. Därigenom skall vi säkra

att företaget anlitar kompetent, lokalt förankrad och engagerad

personal, som är delaktig i företagets utveckling. Våra samarbets-

partners verkar utifrån vår gemensamma värdegrund.

5

NORDHALL A 2014

VÄRDEGRUNDER

Alla delar i Nordhallas verksamhet skall lyda under följande

värdebegrepp:

• Långsiktighet

• Lyhördhet

• Omtanke

• Nyfikenhet

MILJÖARBETE

Miljöarbetet i Nordhallas dagliga verksamhet är inriktat på tre

områden, mediaförbrukning, avfall och ekologi, vilka är identif-

ierade utifrån de nationella miljömål regeringen satt upp.

Mediaförbrukning

Förbrukningsmedia kännetecknas av en ekonomisk såväl som

en ekologisk hantering av de olika former av energi som före-

kommer i våra fastigheter - till exempel uppvärmning, vattenför-

brukning och elförbrukning.

Avfall

Avfall avser restprodukter som vi människor åstadkommit och

inte längre behöver. Våra fastigheter skall ha tillgång till käll -

sor tering för återvinning av fraktionerna glas, hårdplast, metall,

pappersförpackningar, tidningar och wellpapp.

Ekologi

Ekologi avser hur vi människor, djur, mikroorganismer och växter

är beroende av varandra. För oss innebär detta miljövänlig fastig-

hetsskötsel, byggnation och underhåll samt fastigheter med

sund inomhusmiljö fri från miljöfarliga ämnen.

BOSTADSSOCIALT ANSVAR OCH BOENDEINFLYTANDE

Nordhalla skall aktivt motverka boendesegregation, främja

jämställdhet och bekämpa diskriminering.

Nordhalla skall sträva efter ett väl fungerande medinflytande

för de boende. Våra hyresgäster skall ha möjlighet till självför-

valtning, genom att själv sköta trappstädning och/eller träd-

gårdsskötsel och därigenom påverka sin boendekostnad och

sitt boendeinflytande. Självförvaltning leder till en större omsorg

av boendemiljön, skadegörelse minimeras och trygghet ökar.

Nordhalla skall även vara en aktiv aktör i stads- och samhälls-

utvecklingen på de orter vi verkar i.

ORGANISATION

Nordhalla har som uppdragsgivare valt att teckna ett manage-

mentavtal samt ett komplett förvaltningsavtal med Heimstaden-

koncernen, vilket ger Nordhalla skalekonomiska fördelar och till-

gång till en lokalt förankrad och kunnig organisation, vilken verkar

utifrån våra värdegrunder.

Förvaltningsavtalet är ett fullserviceavtal där förvaltaren tar

ansvar för alla driftsrelaterade frågor inklusive utförande.

FASTIGHETSFÖRVALTNING

Den administrativa och tekniska förvaltningen sköts av Heimstaden

Förvaltnings AB.

Vi har en 5 årig underhålls- och investeringsplan med ut-

gångspunkt från den tekniska besiktningen som gjordes vid

förvärvet av fastigheterna i Nordhalla. Arbetet med förvaltningen

fortskrider enligt denna plan.

Förvaltningen arbetar löpande med dagliga insatser för att se

till att det alltid är rent, helt, funktionellt och tryggt. Den upplevda

tryggheten i våra fastigheter har ökat i och med extra satsning på

bl a säkerhetsdörrar, kameraövervakning i garage m.m.

Mjölner 18, Växjö.

Flogast 13, Uppsala.

6

NORDHALL A 2014

Fastighetsteknik

Arbetet med energi- och miljöförbättringar har pågått under hela

året. På samtliga fastigheter finns det genomförda energideklara-

tioner, dessa ligger till grund för våra energibesparingsåtgärder.

Möjligheten till energieffektivisering av fastigheterna med hjälp

av personal från Heimstaden Förvaltnings AB har givit gott utslag.

Vi har god uppföljning av energianvändningen i alla våra

fastigheter och arbetar löpande med att testa ny teknik inom

övervakning och styrteknik.

Som fastighetsägare finns ett antal åtgärder att vidta för att

minska energianvändningen.

Att välja rätt byggnadskonstruktion och design är något vi

kan göra vid ny- och ombyggnationer. Ett annat område är arbetet

med den vardagliga fastighetsdriften och optimeringen av denna.

En byggnads verkliga påverkan på energianvändningen uppstår

först när hyresgästen med sin verksamhet börjar nyttja bygg-

naden. Vi samarbetar därför med våra hyresgäster för att med

gemensamma krafter minska energianvändningen.

Planerat underhåll

Under 2014 har en mängd planerade underhållsinsatser gjorts

på fasader, fönster, tak, balkonger, gårdar, trapphus och instal-

lationer. Planerat underhåll med trygghets- och säkerhetsåtgär-

der har fortsatt.

TRANSAKTIONER

2014 blev ett rekordår för svensk fastighetsmarknad. Transaktions-

volymen uppgick till 156 miljarder svenska kronor, varav bostäder

svarade för en dryg fjärdedel. En tydlig tendens är det fortsatt

ökade intresset för marknader utanför storstadsområdena.

Transaktionerna på 156 miljarder kronor innebär en ökning med

cirka 50 procent jämfört med 2013, och en miljard över det tidi-

gare rekordåret 2008. Den svenska fastighetsmarknaden präglas

av god tillgång på kapital till låg ränta, låg vakans och stabila

kassaflöden. Det flesta variabler pekar åt rätt håll för fastigheter,

vilket förklarar den höga omsättningen.

Bostäder utgjorde störst andel av transaktionsvolymen med

27 procent av investerat kapital under 2014, följt av kontor med

25 procent. Återigen är det storstäderna som tilldrar sig det allra

största intresset även om det inte längre bara är de bästa lägena

som gäller. Närmare 30 procent av kapitalet investerades 2014

utanför storstäderna. Bakom utvecklingen ligger goda finansie-

ringsmöjligheter och en gynnsam utveckling av vakanser och

hyror i dessa områden. Dessutom har investerarna i viss mån

ändrat fokus från låg risk till en jakt på avkastning vilket i dagens

lågräntemarknad är en bristvara.

Bostadssektorn är den stabilaste sektorn i fastighetsmarknaden,

mot bakgrund av de reglerade hyrorna som skapat och fortsätter

skapa ett utbudsunderskott. Bristen på bostäder och den positiva

befolkningsutvecklingen, främst i storstadsregioner och region

städer, bidrar till att ytterligare öka intresset för ägande av denna

typ av fastigheter.

Den svenska befolkningsökningen förklaras av såväl invandring

och urbanisering som positiva födelsenetton. Trots att bostads-

byggandet ökar ser det inte ut att kunna bidra med den mängd

bostäder som efterfrågas, i synnerhet i storstadsområden och

regionstäder.

Nordhallas samlade förvärv under 2014 uppgick till 1 013 mkr.

Katrinehem är förvärvat från Heimstaden AB.

Försäljningar 2014

Stad SegmentBostäder

kvmAntal

lägenheterLokaler

kvmAntal

lokalerTotal yta

kvmAvtalat fastighetsvärde

tkr

Växjö Småland/Blekinge 2 317 35 83 1 2 400 23 100

Vetlanda Småland/Blekinge 3 485 40 10 766 36 14 251 126 825

Summa 5 802 75 10 849 37 16 651 149 925

Förvärv 2014

Stad SegmentBostäder

kvmAntal

lägenheterLokaler

kvmAntal

lokalerTotal yta

kvmAvtalat fastighetsvärde

tkr

Ljungby Småland/Blekinge 4 578 64 45 2 4 623 24 500

Vetlanda Småland/Blekinge 1 142 18 0 0 1 142 25 124

Katrineholm Stockholm/Mälardalen 93 368 1 434 9 997 151 103 365 963 600

Summa 99 088 1 516 10 042 153 109 130 1 013 224

7

NORDHALL A 2014

VÄRDERINGSMETODIK

Nordhallas fastighetsvärdering utgår ifrån en intern värdering av

varje enskild fastighet. Dessa värderingar görs vid varje kvartals-

skifte. För att säkerställa värderingen inhämtas årligen externa

värderingar från värderingsföretag för samtliga fastigheter per

årsbokslutsdagen. Nordhalla har genom Heimstadens (Asset

Manager) transaktionserfarenhet en mycket god marknads-

och fastighetskännedom.

Marknadsvärde definieras som följer:

”Det värde vid värdetidpunkten till vilket säljaren och den mest

trolige köparen är beredda att genomföra en transaktion efter

att fastigheten under en rimlig tid marknadsförts på en öppen

marknad. Försäljning förutsätts ske på armslängds avstånd.

Om en bostadsrättsförening bedöms vara den mest sannolike

köparen tas detta således med i bedömningen.”

Förvaltningsfastigheter

– Värderingsunderlag

För bostäder utgörs värderingsunderlaget av debiterad hyra,

specificerade hyrestillägg och eventuella rabatter.

För lokaler utgörs uppgifterna av utgående hyra, avtalstid,

indexreglering samt eventuella tillägg såsom värme, vatten,

elektricitet, dock exkluderat fastighetsskatt och moms.

Uppskattningen av drifts- och underhållskostnader baseras

på fastighetens historiska kostnader samt på den externa värde-

rarens professionella kunskap om kostnader för likvärdiga objekt.

Det sistnämnda är en viktig del av värderingen då aktiva beslut

samt ägarens organisation påverkar redovisad kostnad. Därför

kan driftskostnad i en värdering skilja sig från den redovisade,

både positivt och negativt. Kostnaderna varierar för varje indivi-

duell fastighet beroende på fastighetstyp, standard och funktion.

För varje fastighet har en marknadsrelaterad (förväntad) lång-

Västra Hylte, Hyltebruk.

8

NORDHALL A 2014

Posse 18, Karlskrona.

siktig vakansgrad åsatts till vilken den aktuella ingående vakan-

sen ”normaliseras” över värderingsperioden.

Utöver ovanstående utgör värderingsunderlaget även av

ortsprisdata för fastighets- och bostadsrättsförsäljningar.

Förvaltningsfastigheter – Värderingsmodeller

Värderingen görs genom en ortprisanalys och genom en nuvär-

desberäkning av framtida kassaflöden. Dessa två (2) värderingar

ligger till grund för den helhetsbedömning av en fastighets värde

som Nordhalla gör.

Fastigheter värderas i ortprisanalysen utifrån de observerade

värden som försäljningsstatistiken innehåller. Analysen syftar till

att jämföra aktuellt objekt mot jämförbara fastigheter vad avser

typ, läge, ålder och kvalitet etc. för att få så hög träffsäkerhet

som möjligt.

Kassaflödesvärderingen baseras på respektive fastighets

driftsnetto. Utifrån angivna/bedömda driftnetton (observerade

hyresnivåer och en bedömning av långsiktiga vakanser samt

driftkostnader) sker en simulering för de kommande fem till tio

årens intjäningsförmåga och ett nuvärde beräknas (inkl. nuvärde

av en evighetskapitalisering år fem eller tio enligt nettokapitali-

seringsmodellen). Summan av de beräknade nuvärdena utgör

bedömt marknadsvärde för fastigheten.

Följande antaganden har använts vid de enskilda värderingarna:

• Hyresutvecklingen sker i huvudsak i linje med förväntad

inflationstakt, tagit i beaktande indexeringsnivån för varje

kommersiellt kontrakt.

• Diskonteringsränta och avkastningskrav baseras på analyser

av genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar

avseende risknivån och fastighetens marknadsposition.

Värdering av projektfastigheter

Projektfastigheter utgörs av fastigheter under uppbyggnad och

av obebyggd mark. Projektfastigheterna klassificeras som

förvaltningsfastigheter och redovisas till verkligt värde i balans-

räkningen enligt med IAS40.

Värdering av rörelsefastigheter

Som rörelsefastigheter avses kontors- och industrifastigheter

som används till väsentlig del för eget bruk. Rörelsefastigheter

värderas till anskaffningskostnad. Avskrivningar görs enligt

komponentmetoden. Inga rörelsefastigheter fanns i portföljen

vid bokslutsdagen.

FINANSIERING (exklusive aktieägarlån)

Koncernens räntebärande skulder, exklusive aktieägarlån, upp-

gick per den 31 december 2014 till 2 414 mkr (1 842 mkr). Dessa

var fördelade mellan fem finansiella institut.

Förändring lånevolym finansiella institut, mkr

Räntebärande lån 2013-12-31 1 842

Återbetalning lån -94

Nyupplåning 665

Räntebärande lån 2014-12-31 2 414

Räntor och bankmarknad – Nordhallas analys

Nordhalla Fastigheter AB är ett intressebolag som bildades

2013 genom ett samarbete mellan Heimstaden AB och tre

svenska pensionsstiftelser; Alecta, Ericssons- och Sandviks

Pensionsstiftelser.

Bolagets första transaktion var ett förvärv av 4 523 lägenheter

belägna primärt i Småland/Blekinge och i Uppsala från

Heimstaden AB. Under 2014 har bolaget gjort ett par tilläggsför-

värv i Småland samt förvärvat 1 434 lägenheter i Katrineholm.

Visionen är att erbjuda ett hem där hyresgästen upplever har-

moni och trygghet och där familj och vänner umgås och hemmet

utgör en livsnerv. Visionen är helt avhängig den produkt med till-

hörande service vi erbjuder våra hyresgäster.

9

NORDHALL A 2014


Lärkan 7, Vetlanda.

Bostadsmarknaden i de orter man opererar kommer att karak-

täriseras av urbanisering, liten nybyggnation och underskott på

hyresbostäder. Detta kommer fortsätta att driva en hyresutveck-

ling som långsiktigt överstiger inflationen och ger en bra värde-

tillväxt. De inledande steg som tagits på avreglering av hyres-

sättning av hyreslägenheter kan ytterligare påskynda den positiva

hyresökningen och värdestegringen som Nordhalla förutser.

Nordhallas affärsidé är att erbjuda i huvudsak bostäder som

är väl anpassade efter hyresgästernas önskemål och ger de

boende valmöjlighet i form av standard, pris och service grad.

Vi gör det i ett fastighetsbestånd som underhålls och utvecklas

långsiktigt och ansvarsfullt:

• i orter/regioner med stabil och positiv befolknings tillväxt

samt med

• diversifierad arbetsmarknad

• i orter/regioner där potentialen finns att erhålla en

stark ställning

• i centrala lägen i respektive ort

• i orter med långsiktig vakansgrad < 3 %

• med god teknisk standard

Nordhalla Fastigheter AB har tecknat ett managementavtal

samt ett komplett förvaltningsavtal med Heimstadenkon cernen,

där Heimstadenkoncernen an svarar för ledning, finansiering

samt daglig drift av bolagets fastigheter. Den admi nistrativa och

tekniska förvaltningen sköts av Heimstaden Förvaltnings AB.

10

NORDHALL A 2014


Derivatportföljen

Nordhalla använder sig i enlighet med fastlagd finanspolicy och

räntesäkringsstrategi av räntederivatinstrument i syfte att be-

gränsa ränterisken. Vid utgången av 2014 uppgick den nominella

derivatportföljen till 1 434 Mkr (1 412), varav 1 055 Mkr (1 055) avsåg

köpta swappar och 379 Mkr (357) avsåg sålda swappar. Derivat-

portföljen utgörs huvudsakligen av traditionella ränteswappar

men också stängningsbara swappar förekommer i portföljen.

Värdet av portföljen per 2014-12-31 var -70 Mkr (-4).

Förändring marknadsvärde derivat, mkr

Marknadsvärde derivat 2013-12-31 -4

Realiserad värdeförändring 0

Förändring av marknadsvärde -66

Marknadsvärde derivat 2014-12-31 -70

Låne- och derivatportföljens ränte- och kapitalbindning

Den genomsnittliga räntebindningstiden för räntebärande lån,

exklusive aktieägarlån, justerat för derivatinstrument var 2,0 år

och genomsnittliga kapitalbindningstiden på lånen var 3,5 år.

Snitträntan, per 31 december 2014 uppgick till 2,5 procent

p.a., exklusive aktieägarlån, vilket är i linje med det som budge-

terades när koncernen bildades. En momentan förändring av

STIBOR med en procent, allt annat lika, påverkar Nordhallas

resultat och likviditet i 2015 (med struktur per 31 december 2014)

med -11 mkr. Observera att tabellerna nedan omfattar ränte-

bärande lån till banker och andra finansiella institut och således

inte inkluderar aktieägarlån.

Derivat (mkr) Förfall

Förfall, år Typ Nominellt belopp Andel, % Snittränta 1), %

0-1 år Betalar fast – – –

1-2 år Betalar fast 150 14,2 1,77

2-3 år Betalar fast 200 19,0 1,97

3-4 år Betalar fast 365 34,6 2,16

4-5 år Betalar fast – – –

5- år Betalar fast 340 32,2 2,55

Summa köpta swapar 1 055 100,0 2,19

0-1 år Tar emot fast 379 100,0 0,89

1-2 år Tar emot fast – – –




5- år Tar emot fast – – –

Summa sålda swapar 379 100,0 0,89

1) Motsvarar den fasta räntan i derivatpositionen.

Kapitalbindning lån Räntebindning inkl derivat 1)

År Mkr Andel, %Ränta, inkl

marginal % Mkr Andel, %Ränta, inkl

marginal %

0-1 år 465 19,3 1,67 1 122 46,5 1,52

1-2 år 326 13,5 3,00 387 16,0 2,99

2-3 år 616 25,5 1,62 200 8,3 3,20

3-4 år – – – 365 15,1 3,39

4-5 år 627 26,0 1,22 – – –

5 år efter balansdag 379 15,7 2,13 340 14,1 3,78

Totalt 2 414 100,0 1,79 2 414 100,0 2,50

1) Kreditmarginalen är jämnt fördelad över löptider.

Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden i låneportföljen uppgår till: 0,36 år

Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden derivat inkluderat uppgår till: 2,01 år

Den genomsnittliga återstående kapitalbindningstiden uppgår till: 3,47 år

11

NORDHALL A 2014

utifrån olika scenarion gällande ränteutvecklingen. Intäkter i fastig-

hetsbolag generellt sett och i bostadsbolag i synnerhet, stiger över

tiden vilket ger en naturlig motståndskraft mot ökade räntenivåer.

De ”klimatrisker”Nordhalla koncernen utsätts för är relaterade

till effekten av ovanligt, dvs utöver ett bedömt normalår, kalla och

snörika vintrar som ökar kostnaden för snöröjning och värme. Detta

går inte att på ett trovärdigt sätt analysera varmed Nordhalla alltid

budgeterar för ett normalår.

Möjligheterna för 2015 ligger framför allt i transaktionsmarknaden

där den positiva trend som präglade 2014 förväntas fortsätta.

Med ökat intresse från bankerna att finansiera fastigheter, mer

effektiv kapitalmarknad (fortsatt positiv utveckling av finansiering

genom seniora icke säkerställda obliga tioner) samt en stabil

ekonomisk utveckling har omsättningen i fastighetsmarknaden

ökat och vi förutspår att den fortsätter förbättras ytterligare under

2015. Konkurrensen om bra bostadsobjekt/portföljer i tillväxt-

regioner i Sverige är fortsatt stor vilket skapar en stabilitet för

värdena i de svenska bostadsbolagen.

Mellanlång till lång sikt (>4 år):

De mer långsiktiga riskerna som Nordhalla förutser är precis

som föregående år:

• Vakansrisker

• Hyresättningsrisker

• Ränterisker

• Refinansieringsrisker

• Klimatrisker

Nordhallas bostadsvakans är vid slutet av 2014 nere på en nivå

som kan beskrivas som omflyttningsvakans. Nivån har fortsatt

sjunka i kölvattnet av bostadsbristen i de orter Nordhalla verkar.

Långsiktigt skall Nordhalla försöka hålla dessa nivåer genom

fortsatt aktivt uthyrningsarbete samt genom att erbjuda mark-

naden bra lägenheter i bra lägen. Utan att släppa fokus på bo-

stadsuthyrning kommer fortsatt fokus att ligga på aktivt arbete

av lokalvakanserna.

Beträffande ränterisker har detta behandlats tidigare och Nordhalla

kommer fortsätta att ha en konservativ inställning vad gäller att påta

sig denna typ av exponering. Därmed förutser vi ingen större negativ

påverkan på Nordhallas resultat i framtiden från denna typ av risk.

Låga räntor är i grunden bra för fastighetsbolag. Refinansiering

blir enklare mot bakgrund av bättre kassaflöden, vilket ligger

högt upp på bankernas önskelista vid utlåning. Nordhalla står

starkt i sina kommande refinansieringsprocesser mot bakgrund

av en låg belåningsgrad av fastighetsportföljen och ett brett

nätverk av finansiella institutioner som leverantörer av kapital.

HOT & MÖJLIGHETER

Kort sikt (1-3 år):

Både de korta och de långa räntorna föll under 2014 och uppside-

potentialen, dvs lägre räntekostnader på den icke räntesäkrade

delen av låneskulden, från sjunkande räntor närmar sig ett slut.

Nordhalla ser fortfarande inga tendenser till att vare sig de långa

eller korta räntorna de närmsta tre åren skall stiga avsevärt (låga

inflationsförväntningar både i Sverige och internationellt) men

följer löpande utvecklingen och prognostiserar, över en period av

tio år, finansiella risker och möjligheter utifrån aktuella forward-

kurser för både swap- och interbankräntor.

Marknadsvärdet för bostadsfastigheter har under året varit relativt

stabila med en stigande tendens. Vi ser ingen risk för ökade av-

kastningskrav på kort sikt och mot bakgrund av en förutspådd

stabil årlig driftnettoökning ser vi inte någon värderisk framför oss.

2014 var ett bra år klimatmässigt med relativt liten mängd snö och

en varm höst/förvinter. Nordhalla kommer fortsätta budgetera

efter ”normalår”, men följer utvecklingen löpande.

Belåningsgraderna för bostadsfastigheter baseras idag på de

nivåer som av nordiska banker och finansiella institut kan finan-

sieras genom säkerställda obligationer och har precis som under

2012 och 2013 legat kring 65–70 % av fastigheternas bedömda

marknadsvärden. Nordhallas låneportfölj är väl anpassad till

denna finansieringsstruktur med en belåningsgrad som ligger en

bra bit under detta intervall.

De kortsiktiga risker Nordhalla nu anser vara mest aktuella på

marknaden är:

• Vakansrisker

• Ränterisker

• Klimatrisker

Vakansrisker ser Nordhalla fortsatt inte som någon större risk.

Vakanserna för bostäder har under 2014 fortsatt sjunka från en

redan låg nivå mot bakgrund av proaktivt arbete med uthyrning

och mot bakgrund av en stabil ekonomisk utveckling och efter-

frågad produkt. Kommersiella lokaler i framför allt mindre orter

är ett tuffare segment som Nordhalla arbetar hårt med. Vi följer

marknaden löpande och försöker hålla en tät dialog med våra

hyresgäster och leverera en bra produkt till rätt pris. Med aktivt

arbete skall denna vakans hållas nere och då denna del inte är

den primära intäktsgeneratorn i Nordhalla blir effekten, även om

den icke är önskvärd, relativt liten. Vad gäller ränterisk så är

Nordhalla fortsatt väl räntesäkrade, varmed vi känner oss trygga

inför de kommande åren. Ränterisken analyseras kvartalsvis i en

tioårsprognos, baserad på aktuell forwardkurva på interbank-

räntan, för att se effekten på Nordhallas resultat och kassaflöde

12

NORDHALL A 2014

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN

Investorförsäljningar

Inga väsentliga händelser har inträffat sedan balansdagen.

Bostadsrättsförsäljningar

Inga väsentliga händelser har inträffat sedan balansdagen.

Förvärv

Nordhalla ingick den 8 december 2014 avtal med Skellefte-

bostäder (Skebo) där Nordhalla per den 1 april 2015 förvärvade

ett fastighetsbestånd i Skellefteå om 1 141 lägenheter fördelat

på totalt 76 685 kvadratmeter.

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

Till årsstämmans förfogande står:

Balanserad vinst 228 442 631

Årets resultat -11 161 889

217 280 742

Styrelsen föreslår att 217 280 742 kr balanseras i ny räkning.

Beträffande bolagets och koncernens resultat och ställning i

övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning med

tillhörande redovisningsprinciper och noter.

Posse 18, Karlskrona.

13

NORDHALL A 2014

KONCERNEN I SAMMANDRAG 2014

tkr 2014 2013 2012

Resultaträkning

Hyresintäkter 297 199 135 816 –

Driftkostnader -133 360 -58 554 –

Övriga rörelseintäkter och kostnader -10 367 -4 976 –

Resultat före finansiella poster 153 472 72 286 0

Finansiella intäkter 1 341 807 –

Finansiella kostnader -120 144 -60 096 –

Förvaltningsresultat 34 669 12 997 0

Värdeförändring förvaltningsfastigheter 173 218 148 715 –

Värdeförändring räntederivat -66 360 -3 505 –

Aktuell skatt -1 808 – –

Uppskjuten skatt -22 736 -35 498 –

Årets resultat 116 983 122 709 0

Balansräkning

Förvaltningsfastigheter 4 019 286 2 967 700 –

Övriga anläggningstillgångar 16 667 –

Omsättningstillgångar 74 687 143 901 1 500

Summa tillgångar 4 110 640 3 111 601 1 500

Eget Kapital 482 946 327 709 1 000

Uppskjuten skatt 52 429 29 727 –

Räntebärande skulder 3 442 158 2 709 256 –

Räntederivat 69 865 3 505 –

Ej räntebärande skulder 63 242 41 404 500

Summa skulder 4 110 640 3 111 601 1 500

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm 301 142 –

Hyresintäkter per kvm, kr 987 959 –

Driftskostnader per kvm, kr -443 -414 –

Driftskostnader exkl administration och fastighetsskatt, per kvm, kr -366 -341 –

Finansiella nyckeltal

Belåningsgrad % 1) 60 62 –

Soliditet % 1) 37 38 –

Genomsnittlig ränta per 31 december % 2,5 3,3 –

Räntebindningstid, år 2,0 3,3 –

Kapitalbidningstid, år 3,5 3,8 –

1) Aktieägarlån klassificeras som eget kapital.

14

FINANSIELL A R APPORTER • NORDHALL A 2014

RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT – KONCERNEN

Belopp i tkr Not 2014 2013

Hyresintäkter 3 297 199 135 816

Driftkostnader 4 -133 360 -58 554

Driftnetto 163 839 77 262

Övriga rörelsekostnader 5 -12 561 -5 537

Övriga rörelseintäkter 2 194 561

Resultat före finansiella poster 153 472 72 286

Finansiella intäkter 6 1 341 807

Finansiella kostnader 7 -120 144 -60 096

Förvaltningsresultat 34 669 12 997

Värdeförändring förvaltningsfastigheter 8 173 218 148 715

Värdeförändring räntederivat 9 -66 360 -3 505

Resultat före skatt 141 527 158 207

Aktuell skatt 10 -1 808 –

Uppskjuten skatt 10 -22 736 -35 498

Årets resultat 116 983 122 709

Övrigt totalresultat – –

Totalresultat 116 983 122 709

Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare.

Data per aktie

Genomsnittligt antal utestående aktier 500 000 500 000

Resultat efter skatt, kr 234 245

Ingen utspädningseffekt föreligger.

15


RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING – KONCERNEN

Belopp i tkr Not 2014-12-31 2013-12-31

TILLGÅNGAR

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Förvaltingsfastigheter 11 4 019 286 2 967 700

Andra långfristiga fordringar 16 667 –

Summa anläggningstillgångar 4 035 953 2 967 700

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Kundfordringar 12 912 1 015

Övriga fordringar 36 265

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2 887 3 483

Kassa och bank 70 852 139 138

Summa omsättningstillgångar 74 687 143 901

SUMMA TILLGÅNGAR 4 110 640 3 111 601

16


RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING – KONCERNEN

Belopp i tkr Not 2014-12-31 2013-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 13

Aktiekapital 5 000 5 000

Övrigt tillskjutet kapital 238 253 200 000

Balanserat resultat inklusive årets resultat 239 693 122 709

Summa eget kapital 482 946 327 709

SKULDER

Långfristiga skulder

Långfristiga räntebärande ägarlån 14 1 028 547 866 800

Långfristiga räntebärande skulder 14 1 948 166 1 842 456

Räntederivat 15 69 865 3 505

Uppskjuten skatteskuld 17 52 429 29 727

Summa långfristiga skulder 3 099 007 2 742 488

Kortfristiga skulder

Kortfristiga räntebärande skulder 14 465 445 –

Leverantörsskulder 15 180 10 880

Aktuella skatteskulder 5 612 893

Övriga skulder 1 116 174

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 41 334 29 457

Summa kortfristiga skulder 528 687 41 404

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 110 640 3 111 601

Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser

Ställda säkerheter 19 2 747 781 2 213 366

Ansvarsförbindelser Inga Inga

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL – KONCERNEN

Hänförligt till moderbolagets aktieägare

Belopp i tkr

Antal utestående

aktier Aktiekapital

Övrigt tillskjutet

kapitalBalanserat

resultatSumma

eget kapital

Eget kapital 2012-12-31 100 000 1 000 0 1 000

Nyemission 200 000 0 200 000

Aktieägartillskott 400 000 4 000 0 4 000


Eget kapital 2013-12-31 500 000 5 000 200 000 122 709 327 709

Aktieägartillskott 0 0 38 254 0 38 254


Eget kapital 2014-12-31 500 000 5 000 238 254 239 692 482 946

17


RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN – KONCERNEN


Den löpande verksamheten

Resultat före skatt 141 527 158 207

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet

Värdeförändering förvaltingsfastigheter -173 218 -148 715

Värdeförändring derivatinstrument 66 360 3 505

Betald skatt -1 808 –

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 32 861 12 997

Förändring rörelsekapital

Förändring av kortfristiga fordringar 928 -4 764

Förändring av kortfristiga skulder 21 838 40 904

Kassaflöde från den löpande verksamheten 55 627 49 137

Investeringsverksamheten

Förvärv av fastigheter -1 013 224 -2 822 322

Investeringar i fastigheter -10 969 -2 433

Försäljning av fastigheter 145 792 –

Förändring av finansiella tillgångar -16 667 –

Kassaflöde från investeringsverksamheten -895 068 -2 824 755

Finansieringsverksamheten

Nyemission – 4 000

Aktieägartillskott 38 253 200 000

Ökning räntebärande skulder 732 902 2 709 256

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 771 155 2 913 256

Årets kassaflöde -68 286 137 638

Likvida medel vid årets början 139 138 1 500

Likvida medel vid årets slut 70 852 139 138

Upplysningar om räntor

Betald ränta uppgår till 121 987 59 178

Erhållen ränta uppgår till 1 371 807

18


Koncernens redovisningsprinciper och noter

Not 1 Redovisningsprinciper

Allmän information

Nordhalla Fastigheter AB (publ) är ett aktiebolag registrerat i

Sverige med säte i Malmö. Nordhallas verksamhet består av att

äga, utveckla och förvalta bostadsfastigheter. Verksamheten

beskrivs mer utförligt i förvaltningsberättelsen.

Grunder för redovisningen

De finansiella rapporterna har upprättats i enlighet med Interna-

tional Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av Internatio-

nal Accounting Standards Board (IASB) såsom de har antagits av

EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation

RFR 1 ”Kompletterande redovisningsregler för koncerner” till-

lämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper

som koncernen utom i de fall som anges under avsnittet ”Moder-

bolagets redovisningsprinciper”.

Årsredovisning och koncernredovisning för bolaget avseende år

2014 har godkänts för publicering enligt styrelsebeslut från den

30 april 2015. Årsredovisning och koncernredovisning föreslås

fastställas på årsstämman den 7 maj 2015.

Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor,

vilken även utgör rapporteringsvaluta för moderbolaget och

koncernen. De finansiella rapporterna presenteras i svenska

kronor avrundade till tusen kronor om inte annat anges.

Rapporterna är upprättade baserat på anskaffningsvärde som

värderingsgrund förutom förvaltningsfastigheter och räntederivat

som redovisas till verkligt värde.

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsent-

ligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer

än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och

kortfristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas

åter vinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen.

I kortfristiga skulder till kreditinstitut ingår ett års avtalad amor-

tering samt krediter som enligt avtal skall återbetalas under det

kommande året.

Viktiga antaganden och bedömningar

För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redo-

visningssed krävs det att företagsledningen och styrelsen gör en

del väsentliga antaganden och bedömningar som påverkar redo-

visade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övriga

upplysningar. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda antaganden

och bedömningar.

Det område där antaganden och bedömningar innebära risk för

justeringar i redovisade värde avseende tillgångar och skulder

under framtida redovisningsperioder utgörs främst av värdering

av förvaltningsfastigheter. Ändrade förutsättningar kan ge en

väsentlig påverkan av koncernens resultat och finansiella ställning.

Vid rapporteringstillfället görs en uppskattning av marknadsvärdet

som redovisningsmässigt benämns verkligt värde. Ytterligare

information om värderingsunderlag och värderingsmetoder

gällande fastighetsvärderingen framgår av not 11.

Koncernredovisning

Koncernredovisningen omfattar, förutom moderbolaget, samtliga

bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande

inflytande.

Koncernredovisningen är upprättad enligt förvärvsmetoden.

Detta innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet, fast-

ställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga

värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår

därför endast den del av dotterbolagens kapital som har tillkommit

efter förvärvet. Under året förvärvade bolag inkluderas i koncern-

redovisningen med belopp avseende tiden efter förvärvet.

Ett förvärv av bolag kan utgöra ett tillgångsförvärv eller ett rörelse-

förvärv. Ett förvärv av ett bolag där syftet är att förvärva fastig-

heten och där det inte finns anställda som arbetar med förvalt-

ning utgör normalt ett tillgångsförvärv. Om förvärvet avser förvärv

av tillgång fördelas förvärvsutgiften på de enskilt identifierbara

tillgångarna och skulderna efter deras verkliga värden vid för-

värvstidpunkten, utan redovisning av goodwill och uppskjuten

skattefordran/skuld, vid förvärvet.

Ingen uppskjuten skatt redovisas vid ett tillgångsförvärv utan

fastighetens värde minskas med det belopp som vid förvärvs-

tillfället avser reducering av förvärvsavgiften hänförliga till upp-

skjuten temporär skillnad på fastigheten. Det initialt avdragna

beloppet kommer därefter vid omvärderingen vid varje rappor-

tering på så sätt att avdrag sker från det verkliga värdet med

det initialt avdragna beloppet.

Koncernen omfattar förutom moderbolaget de i moderbolagets

not 7 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner.

Intäkter

Hyrorna aviseras i förskott och periodisering av hyrorna sker

linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på perio-

den redovisas som intäkter. Förskottshyror redovisas således

som förutbetalda intäkter.

Fastighetsförsäljningar redovisas när betydande risker och för-

måner övergått till motpart. Som princip redovisas därav dessa

intäkter på tillträdelsedagen såvida det inte strider mot särskilda

villkor i köpeavtalet.

Ränteintäkter resultatförs i den period de avser.

Finansiella kostnader

Finansiella kostnader avser ränta och andra lånekostnadsutgifter

och redovisas som kostnad i den period de hänför sig till. Betal-

19


ningar enligt räntederivatavtal ingår även i denna post och kost-

nadsförs i den period de avser. Verkligt värde av räntederivaten

redovisas i balansräkningen och värdeförändringar ingår ej i

posten utan redovisas som separat post i resultaträkningen.

Utgifter för uttag av pantbrev betraktas ej som en finansiell

kostnad utan aktiveras som värdehöjande fastighetsinvestering.

Förvaltningsresultat

I IAS 1 föreskrivs vilken information som ska redovisas i resultat-

räkningen och hur informationen kan ställas upp. Det som före-

skrivs och beskrivs är inte uttömmande eller inriktat på ett fastig-

hetsförvaltande företag i Sverige. En tydlig tendens har utveck-

lats bland fastighetsförvaltande bolag där förvaltningsresultat

redovisats i ett avsnitt i resultaträkningen och värdeförändringar

på fastigheter och derivat i ett eget avsnitt mellan förvaltnings-

resultatet och resultat före skatt.

Inkomstskatter

Periodens skattekostnad/skatteintäkt består av aktuell skatt och

uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen förutom

då den underliggande transaktionen redovisas direkt mot eget

kapital varvid tillhörande skatteeffekt också redo visas direkt mot

eget kapital. Aktuell skatt beräknas utifrån gällande skattesats.

Aktuell skatt beräknas på skattepliktigt resultat för perioden.

Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade

resultat genom att det har justerats för ej skattepliktiga och ej

avdragsgilla poster. I aktuell skatt ingår även justering av aktuell

skatt hänförlig till tidigare perioder.

Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader enligt balans-

räkningsmetoden mellan en tillgångs eller en skulds redovisade

respektive skattemässiga värde. Uppskjuten skatteskuld är skatt

som hänför sig till skattepliktiga temporära skillnader och som

ska betalas i framtiden. Uppskjuten skattefordran representerar

en reduktion av framtida skatt som hänför sig till avdragsgilla

temporära skillnader, skattemässiga underskottsavdrag eller

andra skatteavdrag. Värdering av samtliga skatteskulder/skatte-

fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatte-

regler och skattesatser som är beslutade.

Uppskjutna skatteskulder i koncernen avser huvudsakligen

skillnader i bedömt verkligt värde och skattemässigt värde på

fastigheter samt skillnader mellan verkligt värde och anskaff-

ningsvärde på räntederivat.

Uppskjutna skattefordringar redovisas i balansräkningen avse-

ende underskottsavdrag och avdragsgilla temporära skillnader

i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot

framtida skattepliktiga överskott.

Leasingavtal

Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner för-

knippade med ägandet faller på leasgivaren klassificeras som

operationellt leasingavtal. Samtliga hyreskontrakt kopplade till

Nordhallas förvaltningsfastigheter har betraktats som operatio-

nella leasingavtal.

Tomträttsavtal har betraktats som operationell leasing. Tomt-

rättsavgälden redovisas som kostnad den period den avser.

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att

generera hyresinkomster eller värdestegring. Nordhallas samt-

liga fastigheter har klassificerats som förvaltningsfastigheter.

Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärdet

inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Efter den initiala

redovisningen redovisas förvaltningsfastigheterna till verkligt värde

i balansräkningen med värdeförändringen i resultaträkningen.

Verkligt värde baseras på en intern värdering av varje enskild

fastighet. Dessa värderingar görs vid varje kvartalsskifte. För att

säkerställa värderingen inhämtas årligen externa värderingar

från värderingsföretag för samtliga fastigheter per årsboksluts-

dagen. Koncernen undersöker även löpande om det finns andra

indikationer på förändringar i fastigheternas verkliga värde.

Dessa kan utgöras av till exempel större uthyrningar, uppsäg-

ningar samt väsentliga förändringar i avkastningskraven.

Värdeförändringar redovisas netto för samtliga fastigheter.

Tillkommande utgifter i samband med om- och tillbyggnader

läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de

framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången

kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan

beräknas på ett tillförlitligt sätt. En tillkommande utgift läggs till

det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av hela eller

delar av identifierade komponenter. Även utgifter för helt nya kom-

ponenter läggs till det redovisade värdet. Alla andra tillkommande

utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer.

Utgifter för reparationer och underhåll kostnadsförs i den period

de uppkommer.

Finansiella instrument

En finansiell tillgång eller en finansiell skuld tas upp i balansräk-

ningen när Nordhalla blir part i ett avtal. En finansiell tillgång tas

bort från balansräkningen när rättigheterna realiseras, förfaller

eller bolaget tappar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas

bort från balansräkningen när förpliktelsen fullgörs eller på annat

sätt utsläckts. En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas

och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast

när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det

föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller

att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.

Initialt redovisas finansiella instrument till anskaffningsvärde

motsvarande verkligt värde med tillägg för transaktionskost nader

med undantag för kategorin finansiella instrument redo visade till

verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader

inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter beroende av

kategorisering av det finansiella instrumentet. Nedan framgår

hur olika finansiella instrument kategoriseras.

Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt

värde via resultaträkningen

Kategorin avser två grupper av finansiella tillgångar och skulder,

20


dels tillgångar och skulder som utgör innehav för handelsända-

mål, dels andra tillgångar och skulder som bolaget initialt valt

att definiera i denna kategori (enligt Fair Value Option). Derivat

klassificeras som att de innehas för handelsändamål om de inte

är definierade som säkringar. Finansiella tillgångar och skulder i

denna kategori värderas till verkligt värde med värdeförändringar

redovisade i resultaträkningen. Nordhalla har inte klassificerat

några finansiella tillgångar eller skulder enligt Fair Value Option.

Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringar av

derivat redovisas via resultaträkningen.

I denna kategori redovisas räntederivat.

Räntederivat

Nordhalla använder derivat för att reducera ränteriskerna genom

att upplåning till rörlig ränta växlas till fast ränta, och motsatt,

genom ränteswapkontrakt. Koncernen redovisar räntederivaten

som finansiella instrument värderade till verkligt värde via resultat-

räkningen. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen på

kontraktsdagen till anskaffningsvärde och värderas därefter till

verkligt värde via resultaträkningen. Räntederivaten avser byte

av ränteflöden där anskaffningsvärdet är noll.

Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs, i enlig-

het med IAS 39, i den period de avser. Verkligt värde fastställs

genom användande av allmänt vedertagna beräkningsmetoder

som baseras på marknadsräntor noterade på bokslutsdagen

för de olika löptiderna. Detta innebär att verkligt värde fastställs

enligt värderingsnivå 2, IFRS 13.

Lånefordringar och kundfordringar

Finansiella tillgångar som har fastställda eller fastställbara betal-

ningar och som inte noteras på en aktiv marknad redovisas som

fordringar. Lånefordringar och kundfordringar har efter individuell

värdering upptagits till de belopp som de beräknas inflyta. Detta

innebär att de är upptagna till anskaffningsvärde reducerat med

eventuella osäkra fordringar.

Kassa och bank avser tillgodohavande i bank och redovisas till

nominellt värde.

I denna kategori ingår långfristiga fordringar, kundfordringar,

kassa och bank samt övriga finansiella fordringar.

Övriga finansiella skulder

Räntebärande skulder redovisas i balansräkningen till upplupet

anskaffningsvärde. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder

med kort löptid redovisas till nominellt värde.

I denna kategori ingår räntebärande skulder, leverantörsskulder

samt övriga finansiella skulder

Segmentredovisning

Nordhalla redovisar tre geografiska marknadsområden;

Öresund, Mälardalen och Syd. Varje marknadsområde mot-

svarar ett rörelsesegment vars intäkter och kostnader följs upp

regelbundet genom rapportering till verkställande direktören,

som är koncernens högste verkställande beslutsfattare. Kon-

cernledningen följer upp driftsresultatet samt värdeför-

ändringar för fastigheter, övriga resultatposter fördelas ej

per marknadsområde. På tillgångssidan sker uppföljning av

investeringar fastigheterna samt deras redovisade värden

Rapport över kassaflöden

Rapporter över kassaflöden upprättas enligt indirekt metod.

Nya redovisningsprinciper

Nya och ändrade IFRS standarder och tolkningar 2014

Nedan beskrivs de nya och ändrade IFRS standarder och tolk-

ningar som har trätt ikraft 2014:

IFRS 10 Koncernredovisning ersätter de delar av IAS 27 Koncern-

redovisning och separata finansiella rapporter som inriktar sig på

när och hur ett ägarföretag ska upprätta koncernredovisning.

Syftet med IFRS 10 är att det endast ska finnas en grundförut-

sättning för konsolidering av samtliga företag oavsett karaktären

på investeringsobjektet. Den grundförutsättningen är bestäm-

mande inflytande.

IFRS 11 Samarbetsarrangemang ersätter IAS 31 Andelar i Joint

Ventures. IFRS 11 klassificerar samarbetsarrangemang antingen

som en gemensam verksamhet eller som ett joint venture. Avgö-

rande för klassificeringen som en gemensam verksamhet eller ett

joint venture är parternas rättigheter och förpliktelser enligt avtal.

IFRS 12 Upplysningar om andelar i andra företag ska tillämpas

för företag som innehar andelar i dotterföretag, samarbetsar-

rangemang, intresseföretag eller strukturerade företag som inte

konsolideras. IFRS 12 fastställer mål för upplysningar och specifi-

cerar de upplysningar som ett företag måste lämna som minimum

för att uppfylla dessa mål.

Ändringarna i IFRS 10, IFRS 11, IFRS 12 har inte haft någon

påverkan på koncernens finansiella rapporter 2014.

Nya och ändrade standarder och tolkningar vilka ännu inte

trätt ikraft

De nya och ändrade standarder och tolkningar som har givits

ut men som träder ikraft för räkenskapsår som börjar efter den

1 januari 2014 har ännu inte börjat tillämpas av koncernen.

Nedan beskrivs de nya och ändrade standarder och tolkningar

som bedöms få påverkan på koncernens finansiella rapporter

den period de tillämpas för första gången.

IFRIC 21 Avgifter behandlar redovisning av avgifter och skatter

(som inte är inkomstskatter) som staten eller liknande organ

påför företaget. Tolkningen klargör vid vilken tidpunkt en skuld

för sådana avgifter och skatter ska redovisas. Den förpliktigande

händelsen som utlöser skyldigheten att betala avgiften eller

skatten som är den händelse som medför att en skuld ska redo-

visas. I det svenska sammanhanget gäller denna fastighets-

skatten, som debiteras ägaren av fastigheten vid årets ingång.

Hela årets avgift kommer därför att skuldföras i rapporteringen

för första kvartalet. För Nordhallas del innebär ändringen att

21


hela fastighetsskatteskulden kommer att redovisas i ett tidigare

skede än föregående år.

IFRS 9 Finansiella instrument kommer att träda ikraft tidigast

för räkenskapsår som påbörjas den 1 januari 2018. Hur den

bedöms påverka koncernen har därför inte utretts ännu.

IFRS 15 Intäkter av kundkontrakt kommer att träda ikraft tidigast

för räkenskapsår som påbörjas den 1 januari 2017. Hur den be-

döms påverka koncernen har därför inte utretts ännu.

Företagsledningen bedömer att övriga nya och ändrade stan-

darder och tolkningar, som inte har trätt ikraft, inte väntas få

någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter

när de tillämpas för första gången.

Not 2 Segmentredovisning

Segmentsrapportering upprättas för koncernens geografiska områden. Nordhalla har identifierat tre segment som utgörs av de geografiska områdena Öresundsregionen, Mälardelan och Syd. I segmentens resultat, tillgångar och skulder har inkluderats direkt hänförbara poster samt poster som kan för-delas på segmenten på ett rimligt och tillförlitligt sätt. Nordhalla har som affärside att äga, utveckla och förvalta bostadsfastigheter varför inga andra segment utöver geografiska områden har identifierats.

Öresund Mälardalen SydKoncernen

totalt Öresund Mälardalen SydKoncernen

totalt

tkr 2014 2013

ResultaträkningHyresintäkter 21 846 98 727 176 626 297 199 15 026 32 490 88 300 135 816

Driftkostnader -12 074 -40 649 -80 637 -133 360 -9 354 -9 649 -39 551 -58 554

Driftnetto 9 772 58 078 95 989 163 839 5 672 22 841 48 749 77 262

Övriga rörelsekostnader ofördelat – – – -12 561 – – – -5 537

Övriga intäkter och kostnader ofördelat – – – 2 194 – – – 561

Finansnetto ofördelat – – – -118 803 – – – -59 289

Förvaltningsresultat 9 772 58 078 95 989 34 669 5 672 22 841 48 749 12 997

Värdeförändring förvaltningsfastigheter 806 112 706 59 706 173 218 7 328 47 026 94 361 148 715

Värdeförändring derivat ofördelat – – – -66 360 – – – -3 505

Resultat före skatt 10 578 170 784 155 695 141 527 13 000 69 867 143 110 158 207

BalansräkningFörvaltningsfastigheter 195 920 2 001 360 1 822 006 4 019 286 191 800 923 000 1 852 900 2 967 700

Ofördelade tillgångar – – – 91 354 – – – 143 901

Summa tillgångar 195 920 2 001 360 1 822 006 4 110 640 191 800 923 000 1 852 900 3 111 601

Eget kapital – – 482 946 – – – 327 710

Skulder till kreditinstitut 74 530 1 242 751 1 096 329 2 413 610 89 449 615 832 1 137 174 1 842 455

Övriga ofördelade skulder – – – 1 214 084 – – – 941 436

Summa skulder och eget kapital 74 530 1 242 751 1 096 329 4 110 640 89 449 615 832 1 137 174 3 111 601

Investeringar i förvaltningsfastigheter 3 314 2 054 5 601 10 969 99 – 2 334 2 433

Felsteget 8, Vetlanda.

22


Not 4 Driftkostnader

I drift ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning och försäkringar. Underhållskostnaderna består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastigheternas standard. Fastighetsadministration avser kostnader för uthyrning, eko-nomitjänster samt vissa övergripande fastighetsförvaltande tjänster.

Driftkostnader, tkr 2014 2013

Drift 83 605 36 893

Underhåll 26 389 11 377

Fastighetsskatt 5 584 2 483

Fastighetsadministration 17 782 7 801

133 360 58 554

Driftkostnader kr/kvm 2014 2013

Drift 278 261

Underhåll 88 80

Fastighetsskatt 19 18

Fastighetsadministration 59 55

443 413

Not 5 Övriga rörelsekostnader

Till cental administration hör kostnader på koncernövergripande nivå som inte dirket är hänförbara till fastighetsförvaltning, såsom kostnader för koncernledning, fastighetsinvesteringar och finans. I konstnader för central administration ingår bland annat ersättning till revisorerna enlig nedan:

Ersättning till revisorer, tkr 2014 2013

Revisionsuppdrag Deloitte AB 400 350

Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget – –

Skatterådgivning – –

Övriga uppdrag – –

400 350

Not 6 Finansiella intäkter

tkr 2014 2013

Ränteintäkter övriga 1 341 807

1 341 807

Not 7 Finansiella kostnader

tkr 2014 2013

Räntekostnader 61 074 31 612

Räntekostnader, ägarlån 59 070 28 484

120 144 60 096

Felsteget 8, Vetlanda.

Not 3 Hyresintäkter

tkr 2014 2013

Bostäder 261 295 116 642

Lokaler 33 086 17 992

Garage och p-plats 2 818 1 182

297 199 135 816

Hyreskontraktens löptiderAntal

kontrakt

Bedömt kontrakts-värde 2014

Andel av värdet

2015 121 12 041 3 %

2016 102 10 259 3 %

2017 42 9 891 3 %

2018 32 3 687 1 %

2019- 8 2 677 1 %

Summa lokaler 305 38 555 10 %

Vakanta lokaler 108 3 834 1 %

Bostäder 5 502 337 256 88 %

P-plats och garage 1 630 3 631 1 %

Total 7 545 383 276 100 %

Hyresavtal avseende lokaler ingås normalt med en kontraktstid om 3 till 5 år och är normalt indexreglerade. Hyresavtal avseende bostäder, vilket utgör 88 % av det totala kontraktsvärdet, ingår normalt i tillsvidareform med en normal uppsägningstid för hyresgästen om 3 månader.

23


Not 8 Värdeförändring fastigheter

tkr 2014 2013

Orealiserad värdeförändring pga förändring av avkastningskrav 60 991 22 722

Orealiserad värdeförändring pga förändring av driftnetto 112 228 125 993

173 218 148 715

Under 2014 har avkastningskravet på investerarmarknaden för bostads-fastigheter varit oförändrat och i några fall något sjunkande i jämförelse med 2013. Intresset och efterfrågan från institutionella placerare och övriga investerare av bostadsfastigheter är fortsatt stabilt. Hyreshöjningar och fortsatt driftsoptimering har lett tillett ökat driftnetto. Avkastnings-kraven på de små kommersiella delarna av Nordhallas portfölj har under 2014 legat oförändrade.

Not 9 Värdeförändring räntederivat

tkr 2014 2013

Orealiserad värdeförändring 66 359 3 505

66 359 3 505

Räntederivat används för att begränsa påverkan av ränteförändringar. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten och redovisas ovan som orealiserad värdeförändring.

Not 10 Skatt

tkr 2014 2013

Aktuell skatt -1 808 –

Uppskjuten skatt -22 736 -35 498

-24 544 -35 498

Redovisat resultat före skatt 141 527 158 207

Skatt enligt gällande skattesats -31 136 -34 806

Skatteffekt av:

Ej avdragsgilla kostnader -14 -5

Ej skattepliktiga intäkter 6 2

Ej skattepliktigt resultat vid avyttring av andelar 6 600 -690

-24 544 -35 498

Blåsippan 4, Katrineholm

24


Antagande om avkastningskravVid värderingen har nedanstående avkastningskrav använts för de olika geografiska segmenten.

SegmentAvkastningskrav,

%Andel,

%Fastighetsvärde,

mkr

Öresundsregionen 6,79 2 83

Stockholm/Mälardalen 5,83 48 1 935

Småland/Blekinge 5,82 50 2 001

5,85 100 4 019

Genomsnittligt avkastningskrav uppgår till 5,85%.

KänslighetsanalysMarknadsvärdet på en fastighet kan endast fastställas när den säljs. Fastighetsvärderingar är estimat som bygger på vedertagna principer baserade på vissa antaganden. Värderingen innehåller således naturligt en osäkerhet i gjorda antagande. Avkastningskravet är ett väsentligt antagande och utfallet vid justerat antagande redogörs nedan.

Fastighetsvärde vid ändring av avkastningskrav, tkr0,75 % – enhet lägre 4 610 724

0,50 % – enhet lägre 4 395 143

0,25 % – enhet lägre 4 198 820

Marknadsvärde fastigheter per bokslutsdagen 4 019 286

0,25 % – enhet högre 3 854 476

0,5 0 % – enhet högre 3 702 650

0,75 % – enhet högre 3 562 331

En förändring av avkastningskravet om 0,25 procentenheter påverkar således fastigheternas värde med cirka 174 mkr.

Not 12 Kundfordringar

Kundfordringar uppgår per 2014-12-31 till 912 tkr (1 015). Nordhalla be-dömer löpande förfallna fordringar. Fordringar där sannolikheten för att betalning inte kommer att erhållas bedöms som låg och hanteras som konstaterade förluster. Någon reservering för osäkra fordringar görs således ej utan antingen bedöms fordringarna till fullt värde eller som konstaterad förlust. Per 2014-12-31 uppgår förfallna fordringar till 838 tkr (730).

Åldersfördeling kundfordringar, tkr

30 dagar 31–60 dagar 61–90 dagar 91 dagar130 203 95 410

Not 11 Förvaltningsfastigheter

tkr 2014-12-31 2013-12-31

Ingående balans 2 967 700 –

Förvärv 1 013 224 2 822 322

Investeringar 10 970 2 433

Försäljningar -145 826 –

Omvärdering skatt – -5 770

Orealiserad värdeförändring 173 218 148 715

Utgående balans 4 019 286 2 967 700

Marknadsvärde definieras som följer:”Det värde vid värdetidpunkten till vilket säljaren och den mest trolige köparen är beredda att genomföra en transaktion efter att fastigheten under en rimlig tid marknadsförts på en öppen marknad. Försäljning förutsätts ske på armslängds avstånd. Om en bostadsrättsförening bedöms vara den mest sannolike köparen tas detta således med i bedömningen.”

VärderingsmetodikNordhallas fastighetsvärdering tar sin utgångspunkt i en årlig extern vär-dering med bokslutsdagen som värdetidpunkt. Värderingen är således en intern värdering som baseras på en för varje fastighet framtagen extern värdering. Marknadsvärdet för varje fastighet korrigeras internt kvar-talsvis för faktiska driftnettoförändringar samt för bedömda förändringar av marknadens avkastningskrav. Kvartalsmässig bedömning av föränd-ring av marknadens avkastningskrav sker på ortsbas (ej fastighetsbas) i samarbete med externt värderingsinstitut.

VärderingsmodellVärdering görs primärt med hjälp av kassaflödesanalyser som baseras på respektive fastighets driftsnetto. Som komplement används netto-kapitaliseringsmetoden samt ortsprisanalys. I kassaflödesanalysen simuleras angivna/bedömda driftnetton för de kommande fem till tio åren och ett nuvärde beräknas, inklusive nuvärdet av en evighetskapita-lisering, enligt nettokapitaliseringsmetoden, år fem eller tio. Summan av de beräknade nuvärdena utgör bedömt marknadsvärde för fastigheten. Följande antaganden har generellt använts:• Hyresutvecklingen sker i huvudsak i linje med förväntad inflationstakt

dock med hänsyn tagen till indexeringsnivån för varje kommersiellt kontrakt

• Diskonteringsränta och avkastningskrav baseras på analyser av genomförda transaktioner samt individuella bedömningar avseende risknivån och fastighetens marknadsposition.

Högvakten 1, Örkelljunga.

25


Not 14 Räntebärande skulder

tkr 2014-12-31 2013-12-31

Låneförfall, år

Inom 1 år efter balansdagen 465 445 –

inom 2-5 år efter balansdagen 1 569 281 1 485 281

Senare än 5 år efter balansdagen 1 407 432 1 223 975

3 442 158 2 709 256

tkr 2014 2013

LånebeloppSnittränta,

% inkl marginal LånebeloppSnittränta,

% inkl marginal

Ränteförfall, år*

Inom 1 år efter balansdagen 2 176 611 1,60 1 605 456 2,40

inom 2-5 år efter balansdagen 237 000 3,40 1 103 800 5,80

Senare än 5 år efter balansdagen 1 028 547 6,50 – –

3 442 158 3,20 2 709 256 3,80

* inkluderar finansiella derivatinstrument

FINANSIELL RISKHANTERING Finansiella riskfaktorerNordhallakoncernen utsätts löpande för ett antal riskfaktorer. Ledningen och anställda arbetar aktivt med att kvantifiera och styra dess risker. Praktiskt hanteras all riskhantering under ett Asset Managementavtal av Heimstadens finansavdelningen i enlighet med den övergripande finans-policy som framtagits. Riskhanteringen avrapporteras och diskuteras löpande på styrelsemöten. De övergripande målen i finanspolicyn sam-manfattas enligt nedan:• Säkerställa koncernens kapitalförsörjning på kort och lång sikt genom

diversfierad upplåning i kapitalmarknaden eller hos starka motparter i bank och finanssektorn.

• Förfallostrukturen på lånens kapitalbindning skatt vara väl spridd över tiden.

• Räntebindningstiden på lånen (inkl effekter av derivat) skall vara väl spridd över tiden.

MARKNADSRISKValutarisk:Nordhalla utsätts inte för några väsentliga valutarisker. Målet är att inta ha någon valutarisk varmed större valutaexponeringar som huvudregel skall hedgas.

Prisrisk:Marknadsnoterade finansiella tillgångar kan användas för likviditetshan-tering. Inga finansiella placeringar med löptid överstigande 12 månader finns i dagsläget varmed prisrisken är låg. En del av Nordhallakoncernens lån är baserade på marknadsnoterade obligationer. Dessa utsätts för en prisrisk då lösen av ett lån måste göras till noterat pris på obligationerna. Löptiden är f.n 0 till 12 månader varmed prisrisken är relativt låg. Längre löptid på underliggande obligationer kräver bättre matchning mot affärs-plan på finansierade tillgångar. Prisrisken reduceras naturligt genom den avtalade möjligheten att överföra lånet till annat ändamål (finansie-ring av annan tillgång).

Ränterisker:Koncernens genomsnittliga räntebindning på skulder till kreditinstitut skall uppgå till minimum 30 månader. All handel med derivatinstrument görs för att säkerställa räntekostnad på de underliggande lånen. Den

genomsnittliga räntebindningstiden på låneportföljen, justerat för effekter av derivatinstrument var 2,01 år vid bokslutsdagen för skulder till kredit-institut. En momentan ökning av basräntan (Stibor 3 månader) med 1 % påverkar Nordhallas kassaflöde negativt med 11 mkr. För beskrivning av lånen och derivatens förfallostruktur se tabell ovan.

KREDITRISKNordhallas kreditrisker avser framför allt hyresfordringar samt revers-fordringar. Hyror för lokaler och bostäder erläggs i förskott, varför kredit-risken avseende hyresfordringar är liten och begränsad till mindre belopp. Viss kreditrisk kan förekomma vid förvaltning av koncernens likviditet i den utsträckning företagsrelaterade instrument (certifikat, obligationer används). Nordhallas finanspolicy begränsar löptiden och vilken typ av motpart (kreditvärdighet) likviditeten kan placeras i. Därmed anses kredit-risken i detta avseende vara låg och väl analyserad.

LIKVIDITETSRISKERNordhalla har stort fokus på likviditetsrisker och arbetar aktivt med ett intern utvecklat prognosverktyg för att minimera likviditetsrisken och samtidigt optimera avkastningen på kapitalet.

RefinansieringsriskNordhalla arbetar aktivt med att utveckla relationer till koncernens lån-givare. Målet är att ha en bra mix av både nationella och internationella stabila långivare. Nordhalla Fastigheter AB är publikt och kan därför emittera marknadsnoterade värdepapper. Refinansieringsrisken skall begränsas genom att arbeta mot målet med väl spridda kapitalbind-ningstider samt genom att diversifiera lånevolymen jämnt över ett större antal långivare.

Not 13 Eget kapital

Specifikation över förändring av Eget kapital återfinns i rapporten För-ändring Eget Kapital, vilken följer närmast efter Rapport över Finansiell Ställning.

Dockan 26, Karlskrona.

26


Not 16 Finansiella instrument per kategori och värderingsnivå

tkr 2014-12-31 2013-12-31

Låne- och kundfordringar

Tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen

Låne- och kundfordringar

Tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen

Redovisat värde Värderingsnivå Redovisat värde Värderingsnivå

Tillgångar i balansräkningenFinansiella anläggningstillgångar – – – – – –

Kundfordringar 912 – – 1 015 – –

Övriga finansiella fordringar 2 923 – – 3 748 – –

Likvida medel 70 852 – – 139 138 – –

74 687 – – 143 901 – –

Övriga finansiella

skulderTillgångar värderade till verkligt


Övriga finansiella

skulderTillgångar värderade till verkligt


Redovisat värde Värderingsnivå Redovisat värde Värderingsnivå

Skulder i balansräkningenRäntederivat – 69 865 2 – 3 505 2

Långfristiga räntebärande skulder 2 976 713 – 2 709 256 –

Kortfristiga räntebärande skulder 465 445 – – –

Leverantörsskulder 15 180 – 10 880 –

Övriga skulder 48 062 30 524 –

3 505 400 69 865 2 750 660 3 505

Beskrivning av respektive kategori framgår under not 1 – Redovisningsprinciper.

Räntederivat som värderats till verkligt värde är värderade utifrån observerbara data, dvs enligt nivå 2, IFRS 13 punkt B35.

Not 15 Räntederivat

tkr 2014 2013

TypNominellt

belopp Andel, % Snittränta, % Nominellt

belopp Andel, % Snittränta, %

Ränteförfall, år

Inom 1 år efter balansdagen Betalar fast – – –

inom 2-5 år efter balansdagen Betalar fast 715 000 67,8 2,0 715 000 67,8 2,00%

Senare än 5 år efter balansdagen Betalar fast 340 000 32,2 2,3 340 000 32,2 2,30%

Summa köpta swapar 1 055 000 100,0 2,2 1 055 000 100,0 2,20%

Inom 1 år efter balansdagen Tar emot fast 378 885 100,0 0,9 357 175 100,0 1,20%

inom 2-5 år efter balansdagen Tar emot fast – – – – – –

Senare än 5 år efter balansdagen Tar emot fast – – – – – –

Summa sålda swapar 378 885 100,0 0,9 357 175 100 1,20%

27


Apotekaren 11, Ljungby.

Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

tkr 2014-12-31 2013-12-31

Upplupen ränta 925 918

Förutbetald hyra 28 644 21 521

Övriga poster 11 765 7 019

41 334 29 458

Not 19 Ställda säkerheter

tkr 2014-12-31 2013-12-31

Fastighetsinteckningar 2 747 781 2 213 366

Pantsatta aktier i dotterbolag – –

2 747 781 2 213 366

Not 20 Närstående

NärståenderelationerUtöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moder-bolaget bestämmande inflytande över dotterbolag enligt not 9 i moder-bolagets balansräkning.

Heimstaden AB har under året sålt förvaltnings- och administrativa tjänster till koncernen uppgående till 38 mkr (13,1 mkr). Ränta på ägarlån har utgått med 59,1 mkr (28,5 mkr).

Not 21 Händelser efter balansdagen

De finansiella rapporterna utgör en del av årsredovisningen och under-tecknades av styrelsen och verkställande direktören den 30/4-2015. Nordhalla ingick den 8 december 2014 avtal med Skelleftebostäder(Skebo) där Nordhalla per den 1 april 2015 förvärvade ett fastighetsbe-stånd i Skellefteå om 1 141 lägenheter fördelat på totalt 76 685 kvadrat-meter.

Not 17 Uppskjuten skatt

tkr 2014 2013

UnderlagSkatt 22% Underlag

Skatt 22%

Uppskjuten skattefordranVid årets ingång -27 268 -5 999 – –

Årets återläggning pga försäljning 51 11 – –

Årets förändring 119 26 -27 268 -5 999

Vid årets utgång -27 098 -5 962 -27 268 -5 999

Uppskjuten skatteskuldFastigheter

Vid årets ingång 165 698 36 454 – –

Årets avskrivningar 21 379 4 703 16 983 3 736

Årets värdeförändring 173 218 38 108 148 715 32 717

Årets återläggning pga försäljning -25 215 -5 547 – –

Vid årets utgång 335 080 73 718 165 698 36 454

Räntederivat

Vid årets ingång -3 505 -771 – –

Årets förändring -66 360 -14 599 -3 505 -771

Vid årets utgång -69 865 -15 370 -3 505 -771

Obeskattade reserver

Vid årets ingång 198 44 – –

Årets förändring – – 198 44

Vid årets utgång 198 44 198 44

Netto uppskjuten skatt

Vid årets ingång 135 123 29 727 – –

Året förändring 103 192 22 702 135 123 29 727

Vid årets utgång 238 315 52 429 135 123 29 727

28


Ehnemark 1, Karlskrona.

29


RESULTATRÄKNING – MODERBOLAGET


Övriga rörelsekostnader 2, 3 -12 170 -5 456

Resultat före finansiellt netto -12 170 -5 456

Ränteintäkter och liknande resultatposter 4 982 700

Räntekostnader och liknande resultatposter 5 -67 074 -31 378

Finansnetto -66 092 -30 678

Resultat efter finansiellt netto -78 262 -36 134

Bokslutsdispositioner

Koncernbidrag 6 67 100 26 323

Resultat före skatt -11 162 -9 811

Årets resultat -11 162 -9 811

Övrigt totalresultat – –

Årets totalresultat -11 162 -9 811

30


BALANSRÄKNING – MODERBOLAGET

Belopp i tkr Not 2014-12-31 2013-12-31

TILLGÅNGAR

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i koncernbolag 7 7 972 7 922

Summa anläggningstillgångar 7 972 7 922

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Kortfristiga fordringar

Fordringar hos dotterbolag 1 083 757 1 015 485

1 083 757 1 015 485

Kassa och bank 160 228 39 266

Summa omsättningstillgångar 1 243 985 1 054 751

SUMMA TILLGÅNGAR 1 251 957 1 062 673

31


BALANSRÄKNING – MODERBOLAGET

Belopp i tkr Not 2014-12-31 2013-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDER 8

Bundet eget kapital

Aktiekapital 5 000 5 000

Fritt eget kapital

Balanserad vinst 228 442 200 000


217 280 190 189

Summa eget kapital 222 280 195 189

Långfristiga skulder

Skulder till dotterbolag – –

Övriga räntebärande skulder 9 1 028 547 866 800

Kortfristiga skulder

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 10 1 130 684

1 130 684

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 251 957 1 062 673

Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser

Ansvarsförbindelser 11 1 460 649 1 516 495

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL – MODERBOLAGET

Belopp i tkr AktiekapitalBalanserat

resultatSumma eget

kapital

Eget kapital 2012-12-31 1 000 0 1 000

Nyemission 4 000 4 000



Eget kapital 2013-12-31 5 000 190 189 195 189



Eget kapital 2014-12-31 5 000 217 280 222 280

32


KASSAFLÖDESANALYS – MODERBOLAGET


Den löpande verksamheten

Resultat efter finansiella poster -78 262 -36 134

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet – –

Betald skatt – –

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -78 262 -36 134

Förändring rörelsekapital

Förändring av kortfristiga fordringar – –

Förändring av kortfristiga skulder 446 184

Kassaflöde från den löpande verksamheten -77 816 -35 950

Investeringsverksamheten

Förvärv av dotterbolag -50 -7 422

Kassaflöde från investeringsverksamheten -50 -7 422

Finansieringsverksamheten

Nyemission – 4 000

Erhållna aktieägartillskott 38 253 200 000

Lämnade lån till dotterbolag -1 172 -988 662

Erhållna lån från aktieägare 161 747 866 300

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 198 828 81 638

Årets kassaflöde 120 962 38 266

Likvida medel vid årets början 39 266 1 000

Likvida medel vid årets slut 160 228 39 266

Upplysningar om räntor

Betald ränta uppgår till 69 924 31 148

Erhållen ränta uppgår till 982 700

33


Moderbolagets redovisningsprinciper och noter

Not 1 Redovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredo-

visningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings

rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridisk person). RFR 2

innebär att moderbolagets årsredovisning för den juridiska per-

sonen ska tillämpa samtliga av EU antagna IFRS och uttalanden

så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och

med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning.

Rekommendationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS

som ska göras.

Skillnader mellan koncernens och moderbolagets

redovisningsprinciperr

Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som

koncernen (se not 1 i koncernen) med följande undantag

och tillägg.

Uppställningsform

För moderbolaget och koncernen redovisas resultaträkning

och övrigt totalresultat i två separata rapporter. Resultaträkning

och balansräkning är för moderbolaget uppställda enligt års-

redovisningslagens scheman, medan övrigt totalresultat, rappor-

ten över förändringar i eget kapital och kassaflödesanalysen

baseras på IAS 1 Utformning av finansiella rapporter respektive

IAS 7 Rapport över kassaflöden.

Andelar i koncernbolag

Andelar i koncernbolag redovisas till anskaffningsvärde efter

avdrag för eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet inklu-

deras förvärvsrelaterade kostnader. Det redovisade värdet

prövas fortlöpande mot det verkliga värdet på koncernbolagets

tillgångar och skulder. I de fall redovisat värde på andelarna

överstiger koncernbolagens verkliga värde, sker nedskrivning

som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare ned skrivning

inte längre är motiverad sker återföring av denna.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag

redovisas om det är troligt att underskottsavdragen kommer

att kunna kvittas mot framtida skattemässiga överskott.

Ansvarsförbindelser

Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av

borgensåtagande till förmån för koncernbolag. För redovisning

av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget RFR 2 p 72,

dvs borgensåtaganden redovisas inte som en avsättning utan

som ansvarsförbindelser.

Räntederivat

Räntederivat redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden och

eftersom ingångna avtal avser byte av ränteflöden innebär detta

att anskaffningsvärdet är noll. Moderbolagets räntederivat har

per 2014-12-31 ett negativt värde om -45 199 tkr, vilket således

ej är intaget i balansräkningen.

Koncernkonto

I enlighet med RedU 5 ”Redovisning av gemensamt bankkonto

i koncernen” redovisas tillgodohavande respektive skulder på

koncernkonto som likvida medel respektive kortfristig skuld.

Koncernbidrag

Enligt RFR 2 IAS 18 p 3 och RFR 2 IAS 27 p 2 ska koncernbidrag

redovisas antingen enligt huvudregeln eller enligt alternativregeln.

Moderbolaget har valt att redovisa koncernbidrag i enlighet med

alternativregeln. Enligt alternativregeln får koncernbidrag redo-

visas som bokslutsdisposition.

Not 2 Inköp och försäljning inom koncernen

Varken inköp eller försäljning har skett mellan moderbolaget och övriga koncernbolag under innevarande eller föregående räkenskapsår.

Not 3 Övriga rörelsekostnader

Till cental administration hör kostnader på koncernövergripande nivå som inte dirket är hänförbara till fastighetsförvaltning, såsom kostnader för koncernledning, fastighetsinvesteringar och finans. I kostnader för central administration ingår bland annat ersättning till revisorerna enligt nedan.

Ersättning till revisorer, tkr 2014 2013

Revisionsuppdrag Deloitte AB 400 350

Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget – –

Skatterådgivning – –

Övriga uppdrag – –

400 350

Not 4 Ränteintäkter och liknande resultatposter

tkr 2014 2013

Övriga ränteintäkter 982 700

982 700

34


Not 5 Räntekostnader och liknande resultatposter

tkr 2014 2013

Räntekostnader, räntederivat 8 004 2 894

Räntekostnader, ägarlån 59 070 28 484

67 074 31 378

Not 6 Koncernbidrag

tkr 2014 2013

Erhållna koncernbidrag 67 100 26 323

Lämnade koncernbidrag – –

67 100 26 323

Not 7 Andelar i koncernföretag

tkr 2014-12-31 2013-12-31

Ingående anskaffningsvärde 7 922 500

Årets förvärv 50 4 472

Lämnade aktieägartillskott – 3 050

Årets försäljning – -100

Utgående anskaffningsvärde 7 972 7 922

Specifikation av moderbolagets innehav av andelar i koncernföretag

Dotterbolag Org.nr Säte Antal andelar Andel i % Bokfört värde

Nordhalla Invest 1 AB 556867-8444 Malmö 1 000 100 216


Norehalla Invest 3 AB 556871-1153 Malmö 1 000 100 5 894


Nordhalla Invest 5 AB 556910-3467 Malmö 500 100 475

Nordhalla Invest 6 AB 556989-5690 Malmö 500 100 50

7 972

Not 8 Eget Kapital

tkr AktiekapitalFritt eget

kapital Summa

Vid årets början 5 000 190 189 195 189

Nyemission – – –

Erhållna aktieägartillskott 38 253 38 253


Vid årets slut 5 000 217 280 222 280

Antal aktier 500 000

Kvotvärde kr 10

35


Not 9 Räntebärande skulder

tkr 2014-12-31 2013-12-31

Låneförfall, år

Inom 1 år efter balansdagen – –

inom 2-5 år efter balansdagen – –

Senare än 5 år efter balansdagen 1 028 547 866 800

1 028 547 866 800

tkr 2014 2013

LånebeloppSnittränta,

% inkl marginal LånebeloppSnittränta,

% inkl marginal

Ränteförfall, år*

Inom 1 år efter balansdagen – – – –

inom 2-5 år efter balansdagen 1 028 547 6,50 866 800 6,50

1 028 547 6,50 866 800 6,50

Björklunden 6, Ljungby.

Not 10 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

tkr 2014-12-31 2013-12-31

Upplupen revision 400 350

Upplupen ränta 380 230

Övriga poster 350 104

1 130 684

Not 11 Ansvarsförbindelser

tkr 2014-12-31 2013-12-31

Borgensförbindelser till förmån för koncernbolag 1 460 649 1 519 495

1 460 649 1 519 495

Not 12 Närstående

NärståenderelationerUtöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moder-bolaget bestämmande inflytande över dotterbolag enligt not 9.

Malmö den 30 april 2015

Patrik Hall Kent Jonsson

Verkställande direktör Ordförande

Magnus Nordholm Lars Take

Styrelseledamot Styrelseledamot

Claes Westlin

Styrelseledamot

Min revisionsberättelse har lämnats den 7 maj 2015

Deloitte AB

Mats Persson

Auktoriserad revisor

36

NORDHALL A 2014

Årsredovisningens undertecknande

Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella

redovisningsstandarder (IFRS), sådana de antagits av EU, samt Rådet för finansiell rapporterings

rekommendation RFR 1 och att årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen

samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2. Koncern- och årsredovisningen

har upprättats i enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande bild över koncernens

och företagets ställning och resultat, samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt

över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver

väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

37

NORDHALL A 2014NORDHALL A 2014

38

NORDHALL A 2014

Definitioner

Belåningsgrad

Räntebärande skulder till bank och andra finansiella institut

i förhållande till bedömt marknadsvärde av fastigheter.

Soliditet

Eget kapital och ägarlån i förhållande till balansomslutningen

vid periodens utgång.

Driftnetto

Hyresintäkter minus samtliga driftkostnader.

Räntabilitet före skatt

Resultat före ränta på ägarlån samt skatt i förhållande till

summa eget kapital och ägarlån före justering för årets resultat.

Sländan 28, Örkelljunga.

39

NORDHALL A 2014

Fastighetsförteckning 2014-12-31

Fastighet AdressBygg. år/renov. år

Antal lägenheter

Antal lokaler

Antal p-plats/gararge

Lgh kvm

Lokal kvm

Totalkvm

Öresund

Klippan

Drabanten 7 Torget 10 1946/1985 27 5 2 126 1 061 3 187

Drabanten 8 Storgatan 46 / Åbyplan 1950/1990 28 14 1 882 1 756 3 638

Drabanten 9 Storgatan 42,44/ Troggränd 1950/1990 8 13 18 704 1 001 1 705

Hemmet 3 Storgatan 84 1950/1995 10 4 512 15 527

Lyran 16 Bruksgatan 11 1950/1995 31 3 1 766 0 1 766

Oden 17 Odengatan 5 1924/1974 0 3 0 646 646

Oden 3 Odengatan 3 1924/1995 3 1 325 70 395

Polstjärnan 2 Järnvägsgatan 6 / Kapellgatan 1 A-B 1992 18 10 1 251 0 1 251

Fridhem 3 Generalsgatan 6-10 1991 17 1 207 0 1 207Summa 142 43 28 9 773 4 549 14 322

Örkelljunga

Björnen 14 Ängelholmsgatan 11 A-B 1992 7 434 434

Eket 1:137 Vångavägen 2 A-C 1966 18 996 996

Fagerhult 1:380 Kungsvägen 41 A-F, 43 A-F 1990 12 864 864

Högvakten 1 Gästgivaregatan 4,6,8,10 1992 15 1 227 1 227

Järnvägsstationen 1 Stockholmsvägen 2 1981 6 1 178 1 178

Korgen 2 Sonnarpsvägen 20 A-G 1968 57 23 3 723 3 723

Korgen 5 Sunnerbogatan 5 A-C 1968 24 1 716 1 716

Staren 17 Liewensgatan 23 A-C 1992 5 344 344

Sländan 28 Hallandsvägen 19 1980 8 428 0 428

Sländan 33 Hallandsvägen 13, Valhallav 7 1988 7 2 536 170 706

Västra Ringarp 8:86 Vedbyvägen 6 1970 13 1 876 169 1 045Summa 166 9 23 11 144 1 517 12 661

Stockholm / Mälardalen

Uppsala

Flogsta 13:1, 14.1, 15:1 1969-1972 2 014 27 358 50 583 2 736 53 319

Flogsta 13:2-3, 15;2-5 Tomtmark 2 0 02 014 29 358 50 583 2 736 53 319

Katrineholm

Asken 4 Bondegatan 12, Gersnäsgatan 7 1989 26 3 6 1 815 95 1 910

Aspen 12 Kyrkogatan 6, 8, 10 1968 21 2 6 1 702 119 1 821

Blåsippan 4 Fredsgatan 43 1912-1985 19 7 14 1 118 261 1 379

Blåsippan 8 Fredsgatan 41, Jungfrugatan 1-3 1948, 1965 84 2 46 5 778 414 6 192

Dahlian 10 Jägaregatan 13 1938-1979 12 3 10 912 82 994

Dahlian 9 Djulögatan 67 1950 9 3 9 595 583 1 178

Flundran 10 Tegnérvägen 37 1946-1982 12 1 11 720 70 790

Flundran 15 Djulögatan 58 1966 12 1 12 886 199 1 085

Flundran 9 Tegnérvägen 39 1970 12 924 0 924

Glasblåsaren 11 Vasavägen 36 1943-1984 8 2 5 304 12 316

Hajen 18 Jungfrugatan 21 1970 50 4 37 3 254 143 3 397

Hästhoven 13 Trädgårdsgatan 12-20, Jägaregatan 1-9, Fredsg 39, Jungfrug 8 1970 108 9 125 7 135 750 7 885

Ingenjören 21 Ölandsgatan 10 1944-1982 14 1 17 581 14 595

Ingenjören 22 Vasavägen 58 1945-1982 8 1 9 444 13 457

Kamelen 8 Hantverkarg 17-27, Tegnérv 20-24, Vasav 18-26, Linnév 25 1983-1986 148 4 46 9 824 79 9 903

Karpen 4 Linnévägen 32 1962 20 1 14 1 093 55 1 148

Kontoristen 10 Västgötagatan 27 1957 21 1 22 1 129 38 1 167

Laxen 3 Malmgatan 26 1948 12 1 2 939 120 1 059

Läraren 16 Västgötagatan 25 1952-1982 14 1 14 1 024 132 1 156

Läraren 17 Västgötagatan 23 1951-1986 22 3 19 1 030 88 1 118

Mörten 10 Tegnérvägen 44, Linnévägen 45, Jägaregatan 21 1949,198 35 6 30 2 230 316 2 546

Näckrosen 17 Fredsgatan 13,15,17, Hantverkaregatan 4 1992 83 16 30 5 935 2 825 8 760

Oxen 9 Vingåkersvägen 6 1950-1986 18 4 9 1 228 248 1 476

Pilen 10 Lasstorpsgatan 4, Kapellgatan 15 1947-1983 20 3 10 1 216 170 1 386

Pilen 9 Nyängsgatan 8, Lasstorpsgatan 2 1947-1983 22 2 15 1 249 117 1 366

Rönnen 14 Bondegatan 25 1972 18 1 1 292 92 1 384

Siken 5 Tegnérvägen 38, Jägaregatan 24, Linnévägen 43 1960, 1964 44 1 38 2 967 29 2 996

Sillen 4 Jungfrugatan 28 1939-1983 6 1 14 526 20 546

40

NORDHALL A 2014

Skogsduvan 11 Ramsjögatan 4 1988 12 1 12 670 12 682

Skogsduvan 14 Forssjögatan 5 1985 10 1 3 535 30 565

Sädesärlan 1 Bergsgatan 11 1980,1987 14 1 9 776 77 853

Sädesärlan 14 Floragatan 4 1990 16 2 15 789 100 889

Sädesärlan 2 Fixgatan 4 1947-1986 8 3 7 560 106 666

Vallmon 16 Djulögatan 59 1963 26 22 1 714 0 1 714

Vinrankan 2 Nyängsgatan 5 1949-1950 26 1 8 1 652 75 1 727

Vinrankan 3 Stensättersgatan 41 1950-1986 31 2 26 1 997 338 2 335

Vitsippan 11Jägareg 2-6, Trädgårdsg 6-10, Sibeliusg 1-9, Malmg 3-7, Fredsg 33-35 1930-1970 362 23 199 23 429 1 838 25 267

Älgen 5 Linnévägen 7 1963 15 9 1 082 0 1 082

Älgen 6 Prinsgatan 15 1952-1980 18 2 7 1 168 103 1 271

Älgen 8 Prinsgatan 13 1957-1987 18 2 12 1 185 160 1 345Summa 1 434 122 899 93 407 9 923 103 330

Småland / Blekinge

Hyltebruk

Nittebo 1:88 Storgatan 24 A & B 1947/1989 7 4 547 339 886

Västra Hylte 1:159 Löparstigen 1 - 12 1991 38 1 36 3 058 88 3 146

Västra Hylte 1:233 N Industrigatan 15,17,19,21,23 A & B 1964 83 14 44 4 962 282 5 244

Västra Hylte 1:234 N Industrigatan 25, 27 A - C 1959 40 12 18 2 387 253 2 640

Örnabäckshult 1:123 Möllegatan 14 1949 11 3 680 680

Örnabäckshult 1:168 Bäckgatan 9 Tomtmark

Örnabäckshult 1:169 Kråkbergsgatan 2 Tomtmark

Örnabäckshult 1:181 Bäckgatan 4 1957/1990 11 1 5 735 108 843

Örnabäckshult 1:484 Torggatan 3, G:a Nissastigen 59&61 1920-1983 1 18 1 215 2 516 2 731Summa 191 50 107 12 584 3 586 16 170

Karlskrona

Dockan 26 Skomakaregatan 35, 37 1988 14 9 1 046 0 1 046

Hogland 22 Ronnebygatan 42 1929/1998 21 16 1 595 2 321 3 916

Hogland 9 Norra Kungsgatan 9 1985 10 1 630 110 740

Sheldon 33 Ronnebygatan 21 A - C 1929/1980 28 7 2 267 498 2 765

Sheldon 34 Ronnebygatan 19 1929/1988 13 4 1 050 1 109 2 159

Stigbygeln 1 Riksvägen 40 A - C, 42 1987 21 5 12 1 744 291 2 035

Svarta Örn 1 Pukesgatan 12 A - B 1929/1978 12 1 658 10 668

Västanfläkten 2 Domarevägen 6 A - B 1944/1979 12 2 840 0 840

Ehnemark 1 Ö Prinsgatan 22 1930 13 2 2 035 91 2 126

Posse 18 Polhemsgatan 15 A-D, 17 A-B, 19 A-C, 21 A-C, 23 A-E 1990-1992 141 4 94 11 675 949 12 619Summa 285 40 117 23 540 5 379 28 914

Ljungby

Apotekaren 11 Skomakargränd 1-2 1988 20 1 440 1 440

Björklunden 6 Drottninggatan 13 1929/1986 27 2 249 2 249

Björklunden 9 Olofsg. 15 a-b, Kungsg. 15 1965 20 4 1 430 495 1 925

Dacke 13 Bergagatan 21,23, Drottninggatan 41-47 1990 och 1950 90 4 5 971 105 6 076

Drako 25 Norra Järnvägsgatan 12 1990 4 3 210 541 751

Gjutaren 12 Bolmstadsvägen 8 a-b, 10, 12-14 1957-60-67 38 2 9 2 427 79 2 506

Kvadraten 16 Strömgatan 9 a-b, 6 a-b 1953-68 25 5 1 1 754 113 1 867

Mossen 2 Rönnäsvägen 18-72 1972 134 2 56 10 216 309 10 525

Månen 6 Eskilsgatan 1, N Torggatan 8 1965 14 3 310 3 310

Näcken 1 Kungsgatan 17 a-b, 19 1970-94 29 1 21 1 874 56 1 930

Odlaren 20 Gängesv 12, Gjuterig 7 1990 49 1 11 476 11 476

Sländan 1 Bergag 16, Hantverkareg 12 1957-80 19 10 2 1 100 395 1 495

Solon 21 N.Järnvägsg 7 a-b, Ågårdsv 14 A-C, Fogdeg 20 1950-67-72 38 8 2 493 30 2 523

Södra Ljungkullen 4 Storgatan 1-3, S Torggatan 2-4, M Ljungbergsvägen 12 1947-55-86 43 14 3 219 1 680 4 899

Trekanten 6 Strömgatan 2 a-c 1961-62 48 2 4 2 707 40 2 747

Vinkelhaken 2 Drottninggatan 10 a-b, 12 a-b 1966-74 28 2 8 1 989 144 2 133

Vråken 2 Strömgatan 18, 20, 28 1971 72 41 5 940 5 940

Björklunden 4 Storgatan 24 1964 16 1 12 1 175 30 1 205

Vallmon 2 Drottninggatan 35 1942 12 4 775 0 775

Vallmon 8 Drottninggatan 33 1967 20 1 380 0 1 380

Iris 3 Olstorpsgatan 14-16 A-B 1954 16 3 7 1 248 15 1 263Summa 699 116 174 49 597 18 818 68 415



Antal lägenheter

Antal lokaler


Lgh kvm

Lokal kvm

Totalkvm

41

NORDHALL A 2014

Vetlanda

Apollo 6&7 Ekstigen 12 o 14 1987 8 676 676

Banken 15 Storgatan 6 1977 0 1 570 570

Björken 2 Långgatan 46 1986 8 580 580

Björnen 2 Älggatan 4 1986 7 3 1 367 80 447

Blixten 13 Stationsgatan 3-5 1955 23 3 1 308 842 2 150

Broby 4:144 Österdalsgränd 1-27 1990 14 1 1 068 1 068

Brogårdshemmet 7 Lasarettsgatan 44 1988 8 586 586

Bävern 4 Storgatan 39 1961 8 5 1 598 313 911

Falken 14 Nygatan 55 1990 0 1 365 365

Fasanen 7 Kyrkog. 2-6 Nygatan 13-15 1957 42 3 23 2 634 20 2 654

Felsteget 8 Floragatan 3, Nygatan 21 1987 16 1 010 1 010

Fenix 3 Vasagatan 62-64 1992 8 1 598 8 606

Gustav Adolf 7 Vasagatan 26 1989 4 312 312

Göken 12 Långgatan 18 A-C 1978 20 2 11 1 295 92 1 387

Kindbågen 1 Ringvägen 26-30 1953 33 13 1 860 1 860

Kitteln 1 W Petris väg 16,Upplandav 1957 25 4 13 1 613 183 1 796

Korsberga-Lönneberga 1:16 Stationsg. 1 Korsberga 1987 8 553 553

Korsberga-Lönneberga 1:35 Tovaholmsv. 5 Korsberga 1987 6 1 418 418

Laxen 10 Kullgatan 2 1952 6 1 324 324

Linne 7 Vasagatan 25 1991 5 353 353

Lunden 11 Vitalag.5,Spinnargr.2 1957 22 8 13 1 278 925 2 203

Lunden 12 Kyrkogatan 7 1957 24 6 1 624 449 2 073Lärkan 14 Smedjevägen 6 1989 4 2 273 60 333Lärkan 7 Lärkgatan 5 1941/1985 8 447 447

Lättebo 1:2, 6:2-6:5, 6:7-6:8 Allegatan 16,18,20 1988 16 1 162 1 162

Lättebo 1:278-283 Hjortv./Fasanv. 1991 12 892 892

Myresjö 1:24 Södralidsg 1/ Bäckabyv. 6 1992 4 304 304

Myresjö 2:140 Nunnev. 2 A-B, 6 A-B, 27 A-B 1991 1 130 130

Norra Emigranten 13 Missionsg 2 2001 32 2 256 2 256

Nydäld 15 Klostergatan 1-5 1986 22 20 1 712 1 712

Näktergalen 2 Missionsg./Odengatan 1967 0 0

Orion 1 Kettilsgatan 4 1992 6 394 394

Orion 21 Vasag. 53 Kettilsg. 2 Vinterg 16 1989 16 1 203 1 203

Oxenstierna 7 Tomasgatan 33 1991 6 440 440

Renen 10 Vitalagatan 15 1966 48 48 3 581 139 3 720

Skede 5:19 Brännargårdsv. 2 Skede 1990 8 540 540

Stenkilen 3 Granvägen 5 1952 6 1 2 415 12 427

Stenkilen 4 Ringvägen 19 1986 10 609 20 629

Strutsen 4 Magasinsg.15/Järnvägsg.5 1929/1989 4 5 193 346 539

Stråket 1 Promenadstigen 1-7 1987 8 608 608

Svanen 16 Borgmästargatan 4 A-F 1986 6 391 391

Toppmurklan 1 Lasarettsgatan 27,29,31 1963 90 1 42 5 991 12 6 003

Toppmurklan 2 Lasarettsgatan 33,35,37 1965 72 26 4 719 4 719

Torvan 1 Nyhagsgatan 6 o 8 1991 15 2 934 735 1 669

Trekanten 1 Vitalag. 6 1932 4 260 265 525

Vakteln 2 Svärdsgatan 2 1988 9 6 730 730

Vasa 3 Kullgatan 36 1944/1986 6 515 515

Vasa 5 Vasagatan 40 1991 4 276 276

Vega 14 Tomasgatan 41A-D 1985 4 248 248

Vega 15 Vasagatan 46 1993 0 1 1 500 500

Venus 17 Kyrkogatan 34-38 1966 36 2 28 2 836 170 3 006

Vildvinet 11 Kullgatan 38 1993 0 1 335 335

Vinkeln 5 Sköldgatan 2 A-F 1987 6 457 457

Älgen 14 Älggatan 1-5 1970 49 3 207 3 207

Älgen 15 Älggatan 7 2013 18 1 142 1 142

Älgen 16 Älggatan 11-13 1972 40 1 27 2 941 107 3 048

Ökna_Kvill 1:44 Södergatan 1 o 3 1988 8 1 600 600Summa 895 102 371 61 595 17 595 79 190



Antal lägenheter

Antal lokaler


Lgh kvm

Lokal kvm

Totalkvm

42

NORDHALL A 2014

VäxjöMjölner 16 Trädgårdsgatan 28 1993 16 7 955 0 955

Mjölner 18 Bäckaslövsvägen 2-6, S Järnvägsgatan 27-41, Trädgårdsga-tan 30-32

1989/1990 129 2 79 10 157 676 10833

Mjölner 7 S Järnvägsgatan 25, Wennerbergsgatan 2 2002 16 8 959 0 959

Summa 161 2 94 12 071 676 12 747

KONCERNEN TOTALT 5 965 464 2 079 322 160 53 732 375 887



Antal lägenheter

Antal lokaler


Lgh kvm

Lokal kvm

Totalkvm

Layout & originalproduktion: Kyoko Design, www.kyokodesign.se

Foto: Angelica Klang, Kyoko Hildingx

Nordhalla Fastigheter AB (publ), Ö Promenaden 7 A, 211 28 Malmö

Tel. 040 - 660 20 00, Fax 040 - 660 20 01

www.nordhalla.com

Documents

Nordhalla årsredovisning 2014