安信信托 · 乐清新湖置业有限公司股权投资集合信托计划

（关爱 · 阳光三号 · 百姓爱心系列之第 7 号）

2013-09-27

目 录

受托人简介

增信措施

项目简介

融资方简介

产品交易结构

产品亮点

产品要素

一、产品要素产品名称 安信 · 关爱系列第 7 号 _ 乐清新湖置业有限公司股权投资集合信托计划

发行规模 总规模 12 亿元【分期成立】

项目期限18 个月，满 18 个月可提前结束 [ 以实际存续天数为主 ] ，满 24 个月后，受托人可据实际

情况延长不超过 12 个月；

发行机构 安信信托投资股份有限公司 认购起点 30 万起，以 10 万元整数倍递增；

投资年化

收益率 (X%)

认购金额 Y 30≤Y ＜ 50 50≤Y ＜ 100 100≤Y ＜ 300 Y≥300

X≤13%/ 年 8% 【基准】 8.5% 【基准】 9.3% 【基准】 9.8% 【基准】

X ＞ 13%/ 年 基准 + 浮动

资金用途 资金以债权和股权形式用于乐清新湖置业有限公司开发经营乐清市滨海新区地块项目

收益分配方式 信托计划成立后每年的 6 月 21 日、 12 月 21 日分配收益，到期分配剩余收益及本金

项目投资年化收益注释注释 3 ：项目投资年化收益率＝（已交付房地产实现利润 + 未交付房地产评估价值 ×0.7-

未交付房地产账面成本） / （ Σ 项目公司各方股东每笔投入的项目资金 × 资金占用天数 / 信托实际存续天数） / 信托年限。

注释 2 ：信托计划投资年化收益率（ X ）＝项目投资年化收益率 + 调整系数 I 。若项目投资年化收益率≤ 13% ，则调整系数 I=0 ；若项目投资年化收益率＞ 13% ，则调整系数 I=

（ 13%- 项目评估投资年化收益率） ×30% 。注释 1 ：超额部分年化收益率 = （ X-13% ） ×60% 。假设项目投资年化收益率为 15% 即投资率 X>13%

调整系数 I= （ 13%—15% ） x30%=-0.6%

项目投资年化收益率 =15-0.6=14.4 ，即信托计划投资年化收益率（ X ）超额浮动收益 = （ 14.4—13 ） x60%=0.84%

投资年华收益率 = 信托计划投资年化收益 + 超额部分年化收益率投资者 A 购买 100 万 =9.3+0.84=10.14%

二、项目交易结构

设立

安信•乐清滨海新区地块项目投资集合信托计划

安信信托

新湖中宝股份有限公司

股权质押新湖中宝将其持有的项目公司65% 的股权质押给安信信托

债权劣后承诺新湖中宝对项目公司的债权劣后于安信信托对项目公司的债权本息偿付。

三方财务监管上海益浩金融服务有限公司

乐清新湖置业有限公司

滨海新区项目

滨海新区项目滨海新区项目

债股权权

债权

返还

返还

返还

回购

上市公司担保上市公司新湖中宝回购其持有的项目公司债权。

三、融资方简介公司名称 新湖中宝股份有限公司

成立时间 1993 年 2 月 23 日 法定代表人 林俊波

注册资本 62.2 亿元

总资产 470 亿元 净资产 139 亿元

经营范围 房地产开发、金融投资

股本结构和主要股东

股东 持股数量 出资占股比例

浙江新湖集团股份有限公司 3,575,130,094 57.12

宁波嘉源实业发展有限公司 462,275,400 7.39

重庆卓智恒远投资中心（有限合伙） 284,922,150 4.55

中国工商银行－博时精选股票证券投资基金 65,899,824 1.05

交通银行－富国天益价值证券投资基金 58,045,774 0.93

融资方财务分析

资产负债表

项目2013 年 3 月 31 日

2012 年 12 月 31

日

2011 年 21 月 31

日

2010 年 12 月 31

日

总资产 4,743,558.19 4,645,959.98 3,530,786.26 2,845,310.60

总负债 3,348,637.09 3,254,648.36 2,395,632.64 1,947,379.08

净利润 1,394,921.09 1,391,311.61 1,135,153.62 897,931.52

单位：万元

2012 年预收账款 42.82 亿元，占负债总额 13.16% ，扣除预收款项后的资产负债率仅为60.84% 。

四、项目简介

本项目由新湖中宝股份有限公司与安信信托共同开发，项目位于乐清市滨海新区南部，其中 H-B15-1 和 H-B12 两块都处于乐清市“一心两翼”规划中的核心区位。项目地块项目地块交通便利，周边商业、医疗服务配套齐全，规划为未来的区域次级商业中心和学区中心。 项目预计总投资 45.06 亿元，开发商股东以自有资金（包含股权、债权投入）投入约 16 亿元，自有资金投入比例为 35.51% 。本项目总用地面积 186,967 平方米，综合容积率 1.39 ，地上建筑面积 259,281 平方米。土地性质为住宅（含配套商业）。将建设由高层和排屋组合而成的高档住宅小区。项目预计高层销售价格 18,000 元 / 平方米，排屋销售价格 30,000

元 / 平方米。

项目进展情况

1 、目前项目地块工人临建房已经建设完毕，部分区域挖土工作已经同步进行，预计首期 11 月底推出。 HB-15-1 地块分为两期开发推出，首期房源约 140 套，其中高层约 120 套，排屋约 20 套，项目预计于 11 月底至 12 月初取得首期预售证，开始正式对外预售。第二期房源预计明年 2 月春节期间推出，主要考虑到乐清本地人大多在外地生意或者打工，此时推出主要为吸引该部分人群。2 、项目周边楼盘的销售情况：目前项目周边可竞争楼盘主要为绿城玫瑰园（品质接近）、南虹广场（近期 11 月开盘）带及胜华嘉园（带排屋， 10.4 日开盘）、悦荣府邸（带排屋）等楼盘，因周边楼盘开盘时间不同，整体均价在 1W6-

2W之间。乐清项目目前定价在高层在 1W7左右，排屋在 2W5-2W8左右。具体定价金额需经中宝及各方股东确定，预估去化率在 80% 以上。

项目位置图

项目规划图

五、增信措施

主动管理：安信信托对项目公司派驻财务人员，从股东会、董事会、工程、财务、印章、人员及其他信托事务等多个层面对项目公司进行主动管理。

股权质押：新湖中宝股份有限公司将其持有的项目公司 65% 的股权质押给安信信托。

债权劣后承诺：新湖中宝对项目公司的债权劣后于安信信托对项目公司的债权本息偿付。

上市公司担保：上市公司新湖中宝到期回购其持有的项目公司债权。

六、受托人简介

安信信托投资股份有限公司（简称“安信信托”）是全国第一批股

份制金融机构。公司成立于 1987 年， 1992 年转制为股份制有限公

司， 1994 年在上海证券交易所上市 （股票代码： 600816 ），成为

最早一批金融类上市公司，是中国仅有的两家上市信托投资公司之

一。公司受银监会和中国证监会监管。截止 2012 年 12 月 31 日，托

管资产 460.36 亿元。

七、产品亮点

亮点一、交易对手资质优良：新湖中宝注册资本 62.59 亿元，是浙江省最大

的 A 股上市公司，总市值将近 500 亿元。

亮点二、项目地理位置优越，还款来源充足：预计信托期限内项目实现销

售收入约 26 亿元，融资覆盖率达 216% ，安全边际高。

亮点三、增信措施完善：股权质押 + 主动管理 + 上市公司担保。

亮点四、项目分层设计：投资者收益基准 + 浮动创新设计；类公益信托，

项目投资涉及公益事业。

谢 谢！

产品中心

安信信托 · 乐清新湖置业有限公司股权投资集合信托计划

（关爱 · 阳光三号 · 百姓爱心系列之第 7 号）之 Q&A

2013-10-11

• Q 1:X>13% 时，浮动收益情况？

• A 1：浮动收益是根据成本法测算，即看项目未来的运作益情况而定。

• 如有：浮动收益不会超过 1%

• Q 2 ：新湖中宝是上市公司，它的回购债权担保是否在二级市场公示 ? 是否合规合法。

• A 2：新湖中宝与安信签的是暗保 ,故二级市场不会有公示 .在上市公司也属合法合规。如银行出暗堡也不会公告。

• A 3： 1 、首先，区分温州房产市场与乐清房地产市场。其次，清楚温州出现这种状况的根本原因。

• 2 、本项目主要购买方属：

• 核心客户：乐清市区及周边乡镇私营企业高管；

• 重要客户：在外地做生意的乐清人；对于温州市房价影响较小；

• 3 、本项目是由新湖中宝与安信信托共同开发，安信全程参与项目运作。

• 4 、本项目设有增新措施，股权质押 +  新湖中宝到期回购债权收益权。

• 5 、信托期限内销售回款 26 亿元，足额覆盖。

Q 3 ：最近一周微博热点正是温州房价腰斩事件，在这风头浪尖的时刻，我们该如何给客户解释让客户相信本项目是安全的呢？

• Q 4 ：项目期限如果要延长 12 个月，如果投资者不同意，是否就不延期了？

• A 4：如项目延期是由受托人决定，不是客户。如客户不同意延期，常规解决办法是开受益人大会来决定， 2/3 人数通过方可，这类情况基本不存在。

• Q5 ：关于我们已经查到目前项目方所在地的二手房价只有 1.1-1.2 万之间，所以我们资料中提到的 1.8 万， 3 万的房价。

• A5：对于项目房价高层 1.8 万每平米、排屋 3 万的房价是未来 2 年的预估价。同时在信托期限内销售回款约 26 亿元，如未来市场后下跌 60% ，销售回款也可达 15 亿，也可足额覆盖。

• Q6: 本项目以股权和债权形式投资滨海新区项目， 65% 质押给安信， 65%

股权价值多少？

• A6：首先，项目总投资预计 45.06 亿元，本信托受益权本金总计不超过 12

亿元。开发商股东以自有资金（包含股权、债权投入）投入约 16 亿元自有资金投入比例为 35.51% 。

• Q7: 房地产项目类型，投资属性。

• A7：房地产投资包含 1 、贷款类，标准即满足 4 、 3 、 2 ，以目前推介的民生信托 _锦盛 5号武汉大湖第项目。 2 、保障房类，可以不满足以上4 、 3 、 2,贷款 + 债权。 3.拿地开发，但不属于一级土地开发类。安信巴中，股权 + 债权。

Q8 ：网银转账出现南外滩支行、北外支行，怎么选择？

A8：选中信银行上海南外滩支行

Q9 ： 30 万起，可信度、合规性？

A9：安信 _ 乐清新湖置业项目属类公益信托，信托法可界定投资门槛。有法可依。即《中华人民共和国信托法》

Q10 ：如投资这不看好此项目，如何推介。

A10：首先，可说上市公司融资，受托人管理人也是上市公司。

其次，讲项目风控。

再次，类公益信托。