Planiranje PLAŽA

Horwath i Horwath Consulting Zagreb d.o.o. Petra Hektorovia 2, Grand Centar 10000 Zagreb Hrvatska tel. +385 (0)1 48 77 200 fax. +385 (0)1 48 77 205 www.horwath.hr

Partneri: Dr.sc. Miroslav Dragievi, Dr.sc. Sanja imar, Rubinka Vlahov Petrovi dipl.ing., Ruica Herceg dipl.oec. Direktorica: Dr.sc. Sanja imar Naziv tvrtke: Horwath i Horwath Consulting Zagreb d.o.o Matini broj: 00484075; ifra djelatnosti: 74140; Raun: 2360000-1101208153, Zagrebaka banka Zagreb

18. svibanj 2009.

Plan razvoja plae u Makarskoj

Izvjetaj

NARUITELJ:

Turistika zajednica Splitsko-dalmatinske upanije Prilaz Brae kaliterna 10/1 21000 Split

2009. sva prava pridrava HORWATH CONSULTING ZAGREB Sva prava pridrana; niti jedan dio ovog izdanja ne moe biti ponovo izdan, pohranjen u sustav za pretraivanje ili prenesen bilo kojim sredstvom: elektronskim, mehanikim, preslikom, snimanjem ili kakvim drugim nainom bez prethodnog pismenog odobrenja Horwath Consultinga Zagreb ili bez dozvole za ogranieno umnoavanje. Ovo izdanje se ne moe posuditi, ponovo prodati, iznajmiti niti se njime moe trgovati na bilo koji nain u bilo kakvom uvezu osim u onom u kojem je originalno izdano, bez prethodnog pismenog pristanka Horwath Consultinga Zagreb.

TZ SPLITSKO-DALMATINSKE UPANIJE HORWATH HTL

Sadraj I

Sadraj

A. POLAZNE OSNOVE .............................................................................................................................................1 1. PROJEKTNI ZADATAK ...........................................................................................................................................1 2. PROCEDURE RADA ..............................................................................................................................................1

B. TURISTIKA DESTINACIJA MAKARSKA ..........................................................................................................3 1. OPE INFORMACIJE .............................................................................................................................................3 2. STANOVNITVO ...................................................................................................................................................4 3. TURIZAM MAKARSKE POSTOJEE STANJE ..........................................................................................................5

3.1. Karakteristike destinacije ......................................................................................................................5 3.2. Smjetajni kapaciteti Makarske.............................................................................................................5 3.3. Turistiki promet....................................................................................................................................6

4. ZAKLJUAK .........................................................................................................................................................7

C. PLAE U MAKARSKOJ .......................................................................................................................................9 1. PLAN UPRAVLJANJA PLAAMA MAKARSKE RIVIJERE .........................................................................................9

1.1. Fiziki pokazatelji ..................................................................................................................................9 1.2. Procjena kapaciteta nosivosti (optereenja) plaa Makarske rivijere ..................................................10 1.3. Kljuni prijedlozi Plana upravljanja plaama Makarske rivijere............................................................11

2. CENTRALNA PLAA U MAKARSKOJ POSTOJEE STANJE.....................................................................................12 2.1. Kvalifikacija centralne plae u Makarskoj kljuni parametri ..............................................................13

Granice Pomorskog dobra .......................................................................................................................................................14 Koncesije za gospodarsko koritenje plaa .............................................................................................................................14

2.2. Trenutna situacija................................................................................................................................15 Sveti Petar................................................................................................................................................................................18 Gradska plaa..........................................................................................................................................................................18 Prostor plae ispred hotela ......................................................................................................................................................19 Prostor plae ispred hotela Biokovka.......................................................................................................................................20 Plaa ireg prostora Bube........................................................................................................................................................21 Prostor prirodne plae Biloevac .............................................................................................................................................22 Sanitarna oprema cjelokupnog prostora centralne plae.........................................................................................................22

2.3. Kapacitet nosivosti (optereenje) centralne plae u Makarskoj...........................................................23 2.4. Kljune mogunosti i ogranienja........................................................................................................24

3. ZAKLJUAK .......................................................................................................................................................25

D. KONCEPT PLAE U MAKARSKOJ...................................................................................................................26 1. POLAZITE ........................................................................................................................................................26 2. STRATEKI KONTEKST .......................................................................................................................................26 3.OGLEDNI PRIMJERI U PRAKSI...............................................................................................................................27

3.1. Italija upravljanje plaama...............................................................................................................28 3.2. Francuska upravljanje plaama.......................................................................................................29 3.3. Kljuni parametri modela upravljanja analiziranih destinacija..............................................................29 3.4. Sadraji i usluge na plaama ..............................................................................................................30

4. MODEL UPRAVLJANJA ........................................................................................................................................36 4.1. Opcija 1...............................................................................................................................................36 4.2. Opcija 2...............................................................................................................................................37 4.3. Opcija 3..............................................................................................................................................37


Sadraj II

4.4. Odabir optimalnog modela upravljanja................................................................................................38

E. KONCEPT OBLIKOVANJA PLAE....................................................................................................................39 1. PRETPOSTAVKE.................................................................................................................................................39 2. PRIJEDLOG ZONA...............................................................................................................................................40 3. PRIJEDLOG TEMATIZACIJE PLAE I PROIZVODA ....................................................................................................41

3.1. Sveti Petar ..........................................................................................................................................41 3.2. Gradska plaa.....................................................................................................................................44 3.3. Plaa hotela ........................................................................................................................................47 3.4. Plaa Biokovka ...................................................................................................................................50 3.5. Plaa Buba..........................................................................................................................................52 3.6. Plaa Biloevac...................................................................................................................................55

4. PRIJEDLOG SADRAJA I KAPACITETA...................................................................................................................58 4.1. Polazite .............................................................................................................................................58 4.2. Sveti Petar ..........................................................................................................................................59 4.3. Gradska plaa.....................................................................................................................................62 4.4. Plaa hotela ........................................................................................................................................64 4.5. Plaa Biokovka ...................................................................................................................................67 4.6. Plaa Buba..........................................................................................................................................69 4.7. Plaa Biloevac...................................................................................................................................71

5. PROCJENA INVESTICIJE......................................................................................................................................72

F. EKONOMSKI UINCI..........................................................................................................................................76 1. POSLOVNI PLAN PROJEKTA PLAE ......................................................................................................................76

1.1. Projekcije poslovanja plae................................................................................................................76 1.2. Zakljuak............................................................................................................................................81

2. VANJSKI EKONOMSKI UINCI ..............................................................................................................................82

G. KLJUNI PROVEDBENI KORACI .....................................................................................................................83

H. ZAKLJUNE NAPOMENE .................................................................................................................................84

I. PRILOZI ................................................................................................................................................................86 1. EKONOMSKI POKAZATELJI MAKARSKE ................................................................................................................86 2. KLJUNE KARAKTERISTIKE PROSTORA PLAE......................................................................................................88

2.1. Prostorni plan ureenja Grada Makarska Plan namjene povrina ...................................................88 2.2. Prostorni plan ureenja Grada Makarska Zatita prostora...............................................................89

3. OBJEKTI NA PLAI ..............................................................................................................................................90 3.1. Hoteli na plai .....................................................................................................................................90 3.2. Ugostiteljski i ostali objekti ..................................................................................................................98


A. POLAZNE OSNOVE 1

A. POLAZNE OSNOVE

1. Projektni zadatak Pitanje upravljanja plaama u turistikim destinacijama predstavlja pitanje od javnog interesa, a koje takoer odraava strukturu turistike ponude i potranje destinacije, dok s druge strane mora dati odgovor na zahtjeve i potrebe njenih gostiju. Osim toga, odrivo upravljanje plaama poluga je za poveanje atraktivnosti destinacije, a u konanici slui na dobrobit svim kljunim subjektima destinacije i lokalnoj zajednici.

Turistika zajednica Splitsko-dalmatinske upanije je krajem 2008. godine donijela Plan upravljanja plaama Splitsko-dalmatinske upanije, a koji je izraen na primjeru Makarske rivijere.

Sljedei korak Turistike zajednica i svih kljunih subjekata podrazumijeva operacionalizaciju predloenih strategija i pravila, pa je u tom smislu Turistika zajednica Splitsko-dalmatinske upanije 17.03.2009. godine sklopila ugovor sa tvrtkom Horwath Consulting Zagreb (Horwath HTL) o izradi Plana razvoja (centralne) plae u Makarskoj. Ovaj Plan e takoer posluiti kao pilot projekt za ostale destinacije u upaniji.

Kljuni ciljevi Plana su sljedei:

Definirati program ureenja plae Predloiti koncept i program sadraja i proizvoda koji osiguravaju trinu i

ekonomsku opravdanost projekta

2. Procedure rada Sa ciljem dobivanja to pouzdanijih rezultata i prijedloga ovog Plana, Horwath HTL je proveo standardna istraivanja i radne procedure za ovakvu vrstu projekata:

Primarna istraivanja o Interaktivna radionica sa kljunim subjektima javnog i privatnog

sektora, u svrhu predstavljanja kljunih rezultata analize, identificiranja kljunih problema vezanim uz razvoj plae u Makarskoj, utvrivanja stavova o kljunim koracima i konceptu razvoja plae, itd.

o Specijalistiki strukturirani intervjui sa predstavnicima javnog sektora i gradskih vlasti Grada Makarske (Gradonaelnik, Dogradonaelnik, Voditelj komunalnog redarstva, Direktor Turistike zajednice Makarske, Direktor Makarskog komunalca, itd.), u svrhu utvrivanja stavova i prikupljanja informacija o trenutnoj situaciji


A. POLAZNE OSNOVE 2

vezanoj za razvoj centralne Makarske plae, kao i u svrhu utvrivanja stavova o kljunim koracima i konceptu razvoja predmetne plae.

o Specijalistiki semi-strukturirani intervjui sa predstavnicima privatnog sektora u turizmu (Predstavnici / Direktori hotela) u svrhu utvrivanja stavova i interesa prema prostoru plae kojem hoteli gravitiraju, zbog prikupljanja informacija o trenutnoj situaciji vezanoj za razvoj centralne Makarske plae, kao i u svrhu utvrivanja stavova o kljunim koracima i konceptu razvoja predmetne plae.

o Terensko istraivanje / obilazak plae u svrhu provjere i ocjene prostornih mogunosti i ogranienja vezanih uz razvoj centralne plae u Makarskoj

Sekundarna istraivanja (desk research) svih relevantnih dokumenata, statistikih podataka i baza podataka

o Analiza relevantne dokumentacije i statistikih podataka vezanih na turistiku destinaciju Makarska

o Analiza Prostornog plana SD i Grada Makarske o Analiza svih za turizam vanih statistikih baza podataka Republike

Hrvatske

o Analiza istraivanja Tomas Ljeto 2007 Stavovi i potronja turista u Hrvatskoj

o Analiza oglednih primjera iz prakse drugih slinih destinacija na Mediteranu, te njihovi modeli upravljanja i razvoja plaa

o Analiza raspoloive kartografske i prostorno-planerske osnove


B. TURISTIKA DESTINACIJA MAKARSKA 3

B. TURISTIKA DESTINACIJA MAKARSKA

Za prijedlog optimalnog modela razvoja centralne plae u turistikoj destinaciji Makarska, nuno je dati pregled trenutne situacije u smislu opih informacija kao i pregleda trenutnog stanja u turizmu destinacije (ponuda i potranja), a to je prikazano u ovom poglavlju. U Prilozima ovog Plana takoer je dan pregled ekonomskih pokazatelja Grada Makarske.

1. Ope informacije

Grad Makarska je smjeten u srednjoj Dalmaciji u Splitsko-dalmatinskoj upaniji. Nalazi se podno planine Biokovo, oko podruja prirodne luke zatiene sa

jugoistoka rtom Osijava, a sa sjeverozapada poluotokom sv. Petar.

Udaljenost od Zagreba iznosi oko 430 km, od Ljubljane oko 590 km, od Bea oko 760 km, od Mnchena oko 900 km, od Milana oko 960 km, te od Praga oko 1100 km.

Zrana luka Split u Katelima udaljena je svega oko 70 km, a zrana luka Dubrovnik oko 170 km.

Prevladava mediteranska (sredozemna) klima sa blagim zimama i dugim i toplim ljetima sa srednjom temperaturom zimi oko 9 C, a ljeti oko 25 C, a godinja insolacija iznosi oko 2.750 sati.



2. Stanovnitvo Grad Makarska s 13.716 stanovnika (prema podacima iz 2001. Godine) sudjeluje u ukupnom stanovnitvu Makarske rivijere s preko 50%. Pripada rijetkim jedinicama koje gotovo kontinuirano biljee blagi rast stanovnitva. Demografski porast (prirodni i mehaniki) poklapao se s gospodarskim rastom, naroito s razvojem turizma te je najvei bio izmeu 1971. i 1991.

Godine 1981. je prema popisu DZS-a Makarska imala 9.556 stanovnika, odnosno 1991. g. 11.958 stanovnika.

Izvor: HCZ 2009, prema Popisu stanovnitva 2001

S 360 stanovnika na km2 Makarska je najgue naseljen prostor Makarske rivijere. Ukoliko se promatra samo stvarno naseljen ui obalni obalni prostor uoava se jo vea koncentracija stanovnitva koja je gotovo pet puta vea od prosjeka Makarske rivijere.

Makarskarivijera

GradMakarska

Uee

Ukupniteritorij

Povrinakm2 261,2 37,9 14,50%

Stanovnika2001. 26.673 13.716 51,40%

Gustoanaseljenostist/km2 102,1 361,5

Obalnipojasirine1km

Povrinakm2 55,7 7,04 12,60%

Stanovnika2001. 26.673 13.716 51,40%

Gustoanaseljenostist/km2 479 1.948,10

Pretpostavka je da e se u periodu do 2015. godine broj stanovnika kretati izmeu 14.000 i 15.000.

Kao povremeni stanovnici prisutni su i korisnici stanova za odmor kojih je 2001. godine bilo oko 1.000 (13 % u odnosu na Makarsku rivijeru).



3. Turizam Makarske postojee stanje

3.1. Karakteristike destinacije

Grad Makarska je glavni turistiki centar Makarske rivijere koja se prostire od Brela na sjeverozapadu do Gradca na jugoistoku. Makarska rivijera kao destinacija ostvaruje najvie turistikih noenja u Splitsko dalmatinskoj upaniji (oko 4 milijuna od ukupno 9,3 milijuna noenja u 2008.g).

Grad Makarska je popularna turistika destinacija hrvatskog priobalja, a njeni kljuni turistiki resursi / atrakcije su plae, more i park Biokovo.

Oko 69% gostiju u destinaciju dolazi zbog pasivnog odmora i oputanja, a glavne aktivnosti tijekom boravka su plivanje i kupanje (TOMAS 2007).

Gosti detinacije su najzadovoljniji ljepotom prirode i krajolika, a najmanje su zadovoljni opremljenou i ureenou plaa (TOMAS 2007).

3.2. Smjetajni kapaciteti Makarske

Ukupan smjetajni kapacitet grada Makarske za 2007. godinu iznosi 13.847 kreveta.

U Makarskoj dominiraju privatni smjetajni turistiki kapaciteti, koji ine preko 80% ukupnih smjetajnih kapaciteta destinacije, odnosno 11 tisua kreveta

Oko 70% hotelskih kapaciteta Makarske su kategorizirani sa 2* i 3* Dioniko drutvo Hoteli Makarska d.d. vlasnik je dva hotela i turistikog

naselja u Makarskoj, sa ukupnim brojem od oko 1.500 kreveta te tako dominira hotelskom ponudom grada.

Destinacija u prosjeku nudi jedan turistiki leaj po stanovniku. Struktura smjetajnih kapaciteta Makarske jest kako slijedi:



Izvor: DZS Republike Hrvatske, 2009.

Smjetajni kapacitet Makarske u 2007.

Ostali objekti4%

Privatni smjetaj

81%

Hoteli i slini objekti15%

3.3. Turistiki promet

Podaci za 2008. godinu pokazuju da je u Makarskoj zabiljeeno ukupno oko 112 tisua turistikih dolazaka i 738 tisua turistikih noenja.

Trend dolazaka i noenja turista u Makarskoj

Izvor: DZS, Republike Hrvatske, 2009.

84.678 96.915 97.429 107.345112.176

516.769

640.353 649.021

769.356738.292

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

2004 2005 2006 2007 2008

DolasciNoenja

Prosjeni rast noenja u periodu od 2004. do 2007. godine iznosi 14%, dok se u 2008. Godini biljei lagani pad.

2008. godine, prosjena duljina boravka u Makarskoj iznosi 6,6 dana, to je vie od upanijskog prosjeka (5,3 dana).

TipobjektaSobei

apartmaniBr.

Kreveta%

Hoteliisliniobjekti

916 2.076 15%

Kampovi 0 0 0%

Privatnismjetaj

4.701 11.197 81%

Nautikeluke 0 0 0%

Ostaliobjekti 280 574 4%

Ukupno 5.897 13.847 100%


StrukturasmjetajauMakarskoju2007.g




Pregled sezonalnosti noenja po mjesecima u 2008. u Makarskoj

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Makarska je destinacija koju karakterizira visoka sezonalnost, to pokazuje podatak da je u samo dva ljetna mjeseca 2007. godine (srpanj i kolovoz) ostvareno priblino 70% ukupnog godinjeg broja noenja.

Prema tome, Makarska je destinacija koja svoju ponudu temelji gotovo iskljuivo na proizvodu sunca i mora, te kao glavni resurs koristi plau.


Noenja turista prema zemlji prebivalita u 2007. godini

Ostale zemlje42%

Hrvatska9% UK

6%

Poljska7%

Slovaka9%

Njemaka8%

Italija7%

eka12%

U 2007. godini tri glavna emitivna trita Makarske su bila eka, Slovaka i

domae trite, a kao vrlo bitna trita po broju noenja se jo istiu Njemaka, Italija i Poljska. Ovakva struktura gostiju uvjetovana je tradicionalnim modelom razvoja ljetnog odmorinog turizma.

4. Zakljuak Makarska je turistika destinacija koja svoju ponudu temelji na proizvodu

'sunca i mora', pa se stoga moe rei da je ukupni poslovni model Makarske temeljen na eksploataciji prirode (kupanje u moru sunanje na plai)

Makarska je turistika destinacija sa izrazito visokim udjelom privatnih smjetajnih kapaciteta u ukupnim smjetajnim kapacitetima (preko 80%), to se



reflektira u strukturi cjelokupne ponude destinacije, pa tako i na njenim plaama

Oko 70% hotela u Makarskoj je nieg standarda kvalitete (2* i 3*), a iako su neki od hotela prethodnih godina obnovljeni, jo uvijek nisu trino repozicionirani.

Turistika infrastruktura destinacije i novi turistiki proizvodi destinacije nisu razvijeni, to je takoer razlog za trenutnu poziciju destinacije i njenu orijentaciju na proizvod 'sunca i mora'

Makarska je turistika destinacija iji se kljuni interesni subjekti suoavaju sa problemom nedostatka jasne vizije i zajednikog dogovora oko smjera razvoja, profila i naina upravljanja ovom destinacijom, a to direktno i indirektno utjee i na pitanje razvoja i upravljanja plaama ove destinacije.


C. PLAE U MAKARSKOJ 9

C. PLAE U MAKARSKOJ

Radi stvaranja pragmatinog okvira upravljanja plaama, krajem 2008. godine izraen Plan upravljanja plaama Splitsko-dalmatinske upanije, kojim su definirani strateki, regulacijski i upravljaki uvjeti za optimalno upravljanje plaama Makarske rivijere, a kao osnova za upravljanje plaama cijele upanije.

Kao polazina toka za prijedlog modela razvoja centralne plae za turistiku destinaciju Makarska, u ovom se poglavlju daje pregled relevantnih kljunih rezultata i prijedloga tog Plana, a zatim slijedi kvalifikacija centralne plae u Makarskoj, koja je predmet ovog Plana.

1. Plan upravljanja plaama Makarske rivijere

1.1. Fiziki pokazatelji

Makarska rivijera karakteristina je po dugakim, ljunanim plaama, na koje se naslanjaju guste ume borova, a pogled se prua prema planini Biokovo u njihovom zaleu.

Popularne su za kupae i u ljetnim mjesecima na glavnim destinacijskim kupalitima javlja se problem napuenosti prostora.

Duina morske obale Makarske rivijere iznosi oko 63.322 m i obuhvaa povrinu od 1.583.149 m2 (pod pretpostavkom da pojas irine obale iznosi 25 m). U tablici su prikazani rezultati provedene analize i odnos obalnog / kupalinog prostora Grada Makarske prema ukupnom prostoru Makarske rivijere.



Makarskarivijera

GradMakarska

Ucece

Morskaobala(pojas irine25m)

Duinam 63.322 9.616 15,2%

Povrinam2 1.583.149 240.386 15,2%

Kupalita iprirodneuredeneineuredene plae

Duinam 57.765 7.900 16,0%

Povrinam2 809.776 92.190 11,4%

Kupalita iuredeneplae

Duinam 37.375 4.459 11,9%

Povrinam2 602.291 44.040 7,3% Izvor: HCZ, 2008

1.2. Procjena kapaciteta nosivosti (optereenja) plaa Makarske rivijere

Temeljem rezultata Popisa stanovnitva 2001., statistikih podataka o smjetajnim turistikim kapacitetima, procjenama lokalne zajednice o neregistriranom broju turista i dnevnim posjetiteljima izraena je procjena vrnog optereenja prostora Grada, odnosno njegovog obalnog prostora.

Procjena istovremenog koritenja plae od strane pojedinih kategorija korisnika, i procjena dnevnih posjetitelja, kojih je u Makarskoj, a i cijeloj njenoj rivijeri znatan broj, pokazuje da je kupalini prostor Makarske koristi cca 25.000 osoba dnevno.

Makarska

Lokalno stanovnitvo 5.352

Korisnici vikendica (procjena) 997

Dnevni posjetitelji iz okolnih podruja 4.000

Turisti smjeteni u destinaciji (vrni dan) 9.449

Neregistrirani (procjena) 5.330

UKUPNO 25.128

DESTINACIJA

Procjena dnevnog koritenja kupalita u

vrhu sezone (br. osoba dnevno)

Povrina kupalita po kupau (m2)

1,75

Vrno optereenje kupalita

Izvor: HCZ, 2008

Uz raspoloivi plani prostor, koritena povrina je cca 1,75 m2 po korisniku, to je najloije na itavoj Rivijeri (prosjek 6,54 m2/korisniku) i daleko ispod uobiajenih svjetskih standarda.



Brela 59,036 7,380 9,839 13,179 4.48 7.83 13.94

Baka Voda 48,027 6,003 8,005 15,498 3.10 4.47 7.67

Promajna 23,500 2,938 3,917 3,244 7.24 13.31 29.56

Krvavica i Bratu 8,514 1,064 1,419 1,755 4.85 8.19 20.13

Makarska 44,040 5,505 7,340 25,128 1.75 3.82 4.66

Tuepi 36,870 4,609 6,145 15,497 2.38 4.19 5.80

Podgora 38,085 4,761 6,348 8,971 4.33 9.42 9.79

Dranice 13,125 1,641 2,188 1,984 6.61 11.71 26.68

Igrane 27,190 3,399 4,532 3,674 7.40 16.63 18.33

ivogoe 50,100 6,263 8,350 7,454 6.72 10.66 13.99

Gradac 66,195 8,274 11,033 8,020 8.25 19.36 21.67

Brist 15,320 1,915 2,553 2,210 6.93 18.09 26.88

Drvenik 100,229 12,529 16,705 6,201 16.16 47.30 51.16

Podaca 48,310 6,039 8,052 4,060 11.90 25.96 34.09

Zaostrog 23,750 2,969 3,958 3,927 6.05 15.99 24.84

UKUPNO MAKARSKA RIVIJERA 602,291 75,286 100,382 120,802 6.54 9.61 13.41

Napomena: * Procjenjena kvadratura po osobi 8 m 2 Izvor: Horwath Consulting Zagreb, 2008 ** Procjenjena kvadratura po osobi 6 m2

Povrina kupalita u

(m2)

Procjena dnevnog koritenja kupalita u vrhu sezone (br.

osoba dnevno)


Povrina kupalita po tur.

postelji (m2)

Povrina kupalita po tur.

noenju (m2, kolovoz)

Kapacitet kupalinih zona Makarske rivijere

Prihvatni potencijal kupalita (br osoba

istodobno) **DESTINACIJA

Prihvatni potencijal kupalita (br. osoba

istodobno) *

1.3. Kljuni prijedlozi Plana upravljanja plaama Makarske rivijere

Prijedlozi Plana upravljanja plaama Makarske rivijere definirani su u okviru tri kljuna podruja (strateki okvir, institucionalno-pravni okvir i operativni okvir), a obzirom na znaaj turizma na ovom podruju, kljune aktivnosti usmjeravaju se na destinacijski menadment, strateko usmjeravanje i konceptualizaciju svake destinacije, provedbu procesa regulacije prostora plaa, te oblikovanje i implementaciju operativnih aktivnosti vezanih uz razvoj plaa:



U tom smislu, za svako od ova tri podruja okvira za upravljanje plaama, definiran je niz koraka i aktivnosti koje bi svaka destinacija Makarske rivijere trebala realizirati.

Grad Makarska je, sljedei navedene prijedloge, ovim Planom razvoja (centralne) plae pokrenula vlastiti proces formuliranja i implementacije optimalnog modela upravljanja plaom i razvoja njenih tema, sadraja i proizvoda.

2. Centralna plaa u Makarskoj postojee stanje Centralna plaa Makarske (jo se naziva i plaa Donja luka) nalazi se u blizini gradskog sredita Makarske. Administrativno plaa zapoinje poluotokom Sv.Petar, a zavrava kod teniskih terena Makarska, gdje se nalazi granica katastarskih opina Makarska i Veliko Brdo, te je ukupne duine oko 3 km.

Fiziki se ova plaa nastavlja i dalje, zbog ega je u ovom projektu u obzir uzeta ira obalna linija iste plae od ukljuujui poluotok Sv.Petar, preko zone Biloevac ukljuujui prirodne plae, te se tako obuhvaa ukupna obalna duina od 4,16 km (podruje obuhvata Plana prikazano je na sljedeoj slici).



2.1. Kvalifikacija centralne plae u Makarskoj kljuni parametri

Ukupna duina plae koja je obuhvaena ovim Planom je 4.166 m, a zauzima povrinu od 69.408 m2.

Obzirom na duinu cjelokupnog prostora plae, te uslijed razliite postojee namjene objekata i sadraja na predmetnom prostoru uz plau, pa tako i interesa prema njenom neposrednom prostoru, za potrebe analize trenutne situacije i prijedloga ovog Plana plaa je podijeljena na nekoliko cjelina, kao to je prikazano na sljedeoj mapi:

Sveti Petar

Gradska plaa

Plae ispred hotela

Plaa Biokovka

Plaa (ireg prostora) Buba

Plaa Biloevac



Granice Pomorskog dobra

Preduvjet za upravljanje plaama, odnosno pomorskim dobrom jest utvrivanje granica pomorskog dobra, a nadalje i izrada neophodnih prostorno-urbanistikih planova i procedura koje omoguavaju njegovo koritenje.

Sljedee tabele prikazuju do sada utvrene granice pomorskog dobra na predmetnom podruju projekta (prema podacima Dravne geodetske uprave).

m m2 m

Ukupno 3.001 65.007 21,7

Pomorskodobro NazivDuina Povrina Dubina

KatastarskaopinaMakarska

1 SvetiPetar(prijedloggranice) 923 13.448 14,6

2 Gradskaplaa(prijedloggranice) 405 18.431 45,5

16,9

4IzmeuhotelaParkiLuicehotelaMeteor

747 10.756 14,4

3 IzmeuhotelaMeteoriPark 208 3.520

29,5

6 HotelBiokovka 194 4.962 25,6

5 ZapadnoodhotelaDalmacija 152 4.490

41,2

8TeniskicentariautokampRivijera

299 6.392 21,4

7 Granicanijeodreena

1.600

73 3.008

KatastarskaopinaVelikoBrdo

9 Biloevac(granicanijeodreena) 1.165 24.202 20,8

27.210

UKUPNOPODRUJEPLANA

18,8

Prijedloggranice 1.328 31.879 24,0

Donesenorjeenje

Granicanijeodreena

Ukupno

30.120

22,0

21,44.166 89.209

1.238

Pom

Pomorsko dobro nalazi se u dvije katastarske opine. U katastarskoj opini Makarska odreena je gotovo itava granica, dok za prostor katastarske opine Veliko Brdo utvrivanje granice jo nije zapoet.

Za bilo kakve zahvate na pomorskom dobru neophodno je utvrditi njegovu granicu.

Koncesije za gospodarsko koritenje plaa

Koncesije na podrujima plae izdane / vaee do 2009. Godine prikazane su u sljedeoj tabeli (prema podacima Splitsko-dalmatinske upanije).

Statuspomorskogdobra Duina Povrina IzvorUtvrenagranicaidonesenorjeenje 38% 34% DGUIzraenprijedloggranice 32% 36% DGUNijeutvrenagranicaprocjenaHCZ 30% 30% HCZ



Duina Povrinam m2

C Javnaplaa 44 536

E Javnaplaa 58 682

H Luica 326 2.524

6 J HotelBiokovka BolnicaBiokovka 194 4.146

7 K 73 2.585

210 2.908Makarskikomunalacd.o.o. 1.077 22.284BolnicaBiokovka 194 4.146

2.685 40.0704.166 69.408

Koncesijedo2009. Naziv

1.146

Gradskaplaa

IspredhotelaMeteor 105

A

B

3

1 PrirodnaplaaSv.Petar 923 9.360

2

G

F

Ostalo

Plaa

5 IspredhotelaDalmacija 152 3.794

4

I

105 1.762HoteliMakarskad.d.

HoteliMakarskad.d.

405 14.544

316

8 L 299

N9

BiloevacJavnaplaa 613 7.640

4.969

553 10.936

Makarskikomunalacd.d.

4.784Javnaplaa

IspredhotelaDalmacija

IspredautokampaDalmacija

D

IspredTeniscentraiautokampaRivijera

Ukupno

M

Koncesija

HoteliMakarskad.d.

Makarskikomunalac

Najveim dijelom koncesioniranog prostora raspolagao je Makarski komunalac (76% )

Prostor predmetne plae takoer je reguliran Prostornim planom ureenja Grada Makarska, kojim se definira namjena povrina, zatita prirodne i kulturne batine, planske mjere, te zatita mora, a to je detaljnije prikazano u tabelama u prilozima ovog Plana.

2.2. Trenutna situacija

Centralna plaa Makarske nalazi se u blizini centra grada i predstavlja glavnu ljunanu plau ove destinacije.

Na samoj plai ili na prostoru koji joj direktno gravitira smjeteni su hotelski, ugostiteljski i komercijalni objekti i sadraji, kako je prikazano u tabelama u nastavku. Detaljniji prikaz svih objekata i njihovih kapaciteta sadran je u Prilozima ovog Plana.

Pokrivenostkoncesijama Duina Povrina Izvor

Koncesijeizdateprije2009.godine 39% 44% SD

Bezkoncesije 61% 56% SD



Kategorija KategorijaBroj soba Broj sobaBroj leaja Broj leaja



Kategorija KategorijaBroj soba Broj sobaBroj leaja Broj leajaIzvor:HCZ2009,premapodacimadobivenimodhotelaiTZMakarska

56 soba i apartmana

90 leaja

HOTEL BIOKOVO

200 leaja

HOTELSKI KAPACITETI (na plai ili gravitiraju prema plai)

HOTEL BONACA2 * 42 soba i apartmana

3 *

250 soba i apartmana480 leaja

HOTEL LAV3 *21 soba i apartmana50 leaja

HOTEL PARK4 *79 soba i apartmana194 leaja

HOTEL BIOKOVKA3 *

190 soba i apartmana420 leaja

TURISTIKO NASELJE RIVIJERA2 *258 soba i apartmana508

HOTEL METEOR4 *275 soba i apartmana568 leaja

HOTEL DALMACIJA3 *

Imehotela Brojobjekata Vrsta Kapacitet*

1 Meteor 1 snackbar 2402 Dalmacija 2 restoranicaffebar 2703 Rivijera 1 caffebar 5004 Park 1 beachbar 805 Biokovka 2 restoranicaffebar 2206 Lav 1 restoranicaffebar 250

Imeobjekta Brojobjekata Vrsta Kapacitet*

1 Plaa 1 restoran,noniklub 2602 Skupinakioska 14 brzaprehrana 5603 Rivijera(utakua) 2 bistro,slastiarna 3084 Irena 1 bistro,slastiarna 815 Sunshine,Boss,Oz,Mirakul 4 restoranicaffebar 409

6 Nedovrenazgrada,BettyBlue,Mirela 3bistro,slastiarna,brza

prehrana100

7 IlGofo,Berlin,Mukrum,Ankora,Tramuntana,Krokodil 6caffebar,restoran,

slastiarna490

8 Matteo,Libertas,Gajeta,Kalifati 4caffebar,restoran,

slastiarna192

9 SC04,Femagrill,Petra 3 restoran,brzaprehrana 19010 PlaniobjektBiokovka 1 restoran 40011 Amadeus 2 bistro 7012 DDM 1 brzaprehrana 6013 Buba 1 brzaprehrana 16814 Borik,Kubano,Neverin,Havana,Mozart 5 brzaprehrana,caffebar 13615 PRDArbun 1 caffebar 90

Imeobjekta Brojobjekata Vrsta Kapacitet*

1 Skupinakioska 46 trgovina,suveniri

103 5.074

Ukupnikapacitetiostalihobjekata

*Kapacitetiseodnosenasjedeamjestauobjektuinaterasi,temeljemRjeenjaominimalnimtehnikimuvjetimaobjektaIzvor:UreddravneupraveuSD,SlubazagospodarstvoispostavaMakarska,telefonskiintervjusadirektorimahotela,2009.

PONUDAIKAPACITETIUGOSTITELJSKIHIOSTALIHOBJEKATAUZPLAU

Ukupnikapacitetihotelskihugostiteljskihobjekata

Ukupnikapacitetiugostiteljskihobjekata

UKUPNO



Prikaz odabranih objekata cjelokupnog prostora plae:

RestoraniiCafebarovi

ObjektinakonhotelaPark Obnovljeniobjektuvlasnitvu

BiokovkeObjektSC04

RestoraniiCafebarovi

ObjektiprijehotelaMeteor ObjektizmeuhotelaMeteori

hotelaParkObjektPlaa

Nedovreni/zaputeniobjektiiznadplae

Objektuzgradskiparkicentralnu

plauObjektprijehotelaDalmacije Objekt'Taverna'uvlasnitvu

BiokovkeObjektibrzeprehrane

Kioskobjektikodcentralneplae ObjektprijeBiokovke ObjektprijeBube



Analiza i kvantifikacija objekata i sadraja na plai (ili u njenoj neposrednoj blizini) dovodi do zakljuka da je ovoj prostor centralno mjesto aktivnosti u ljetnim mjesecima, na kojem je najvea koncentracija gostiju i optereenje ove destinacije i koji stoga zahtjeva reorganizaciju i adekvatno ureenje.

Osim toga, uz plau se nalaze objekti koji zahtijevaju ureenje, rekonstrukciju ili pak izmjetanje na druga podruja, kako bi se oplemenio i funkcionalno poboljao cjelokupni prostor plae.

U nastavku je dan prikaz osnovnih karakteristika cjelokupnog prostora centralne plae u Makarskoj, odnosno svake prethodno definirane cjeline ponaosob.

Sveti Petar

1. Opis prostora Sveti Petar je poluotok koji predstavlja prirodnu 'granicu' centra Makarske, odnosno gradske luke i rive te predmetne plae. Poluotok ima status zatienog krajolika (detaljni prikaz zatienih prostora prirodne i kulturne batine nalazi se u Prilozima ovog Plana), te je njegovo koritenje u smislu aktivnosti na plai time i ogranieno. Obala Sv. Petra je uglavnom stjenovita, a na prostoru postoji djelomice ureena etnica. U ljetnim mjesecima gosti destinacije koriste se ovim prostorom za kupanje i sunanje, iako na njemu ne postoje ureeni plani sadraji. Objekti na prostoru Sv. Petra su svjetionik, crkva Sv. Petra, te dva objekta (komunalni i komercijalni). Pristup Sv. Petru mogu je promenadom sa strane gradske luke / rive, kao i promenadom sa strane glavne gradske plae.

2. Prikaz prostora

Sv.Petar

ObjektnaSv.Petru etnicanaSv.Petru Pogledsastranemora

Gradska plaa

1. Opis prostora Zona gradske plae je dio cjelokupne centralne plae Makarske koja se nastavlja na poluotok Sv.Petar, a u ljetnim mjesecima je najfrekventnija plaa za turiste i lokalno stanovnitvo. Omeena je promenadom cijelom svojom duinom, na koju se prema unutranjosti plae nastavlja red borovih nasada. to se objekata tie, na samu plau se naslanja prostor od oko 60 objekata brze prehrane, suvenira i sl. (kiosci) koji zahtijevaju postepeno premjetanje na druga podruja, ime se omoguava reorganizacija ovog prostora i njegovo optimalno koritenje za potrebe lokalne zajednice (tokom cijele godine) i turista (osobito u ljetnim



mjesecima). Na samom sredinjem dijelu se nalazi ugostiteljski objekt (Rivijera/uta kua). Povrine za rekreaciju ukljuuju gradski park i igralite za djecu, koje se nalaze iznad promenade, a njihovo trenutno ureenje zahtjeva poboljanje i stavljanje u funkciju lokalne zajednice i turista. Prilaz gradskoj plai mogu je promenadom iz pravca gradske luke / rive, odnosno Biloevca, te na razliitim mjestima iz smjera naselja na istonom dijelu. 2. Prikaz prostora

Gradska(glavna)plaa

PlaasaobjektomRivijera Unutranjidioplaeprekriven

borovimaGradskiparksaigralitemza

djecu

Prostor plae ispred hotela

1. Opis prostora Prostor plae ispred hotela u nastavku je dijela gradske plae, te predstavlja najui dio plae ogranien promenadom iznad koje se nalaze hoteli i ostali ugostiteljski i komercijalni sadraji. Hoteli koji se nalaze u neposrednoj blizini ovog dijela plae su hotel Meteor, hotel Park, hotel Dalmacija, i hotel Lav. Pristup do ovog dijela plae mogu je promenadom i to na nekoliko razliitih mjesta, koja zahtjeva ureenje i proirenje. Uz promenadu se nalaze ugostiteljski objekti, koje svoje poslovanje ire i na plau (terase i sl.). Na ovom dijelu se takoer nalaze rekreacijski sadraji (aquagan i sl.) za koje postoji mogunost premjetaja na drugi dio plae, te adekvatno ureenje ovog prostora sa sadrajima i aktivnostima prikladnim za ciljne skupine korisnika. Osobito je vano urediti dio fronte promenade, koja je neureena i nesigurna za prolaznike / korisnike plae (na nekim dijelovima nalaze se potkopi za izgraene objekte koji predstavljaju opasnost od uruavanja). U blizini hotela Dalmacija smjetena je luica, koju je takoer potrebno urediti i koristiti kao dio planog prostora ove zone plae. 2. Prikaz prostora



Plaaispredhotela

PlaaispredhotelaMeteor PlaaispredhotelaPark PlaaispredhotelaDalmacija

Luica'Dalmacija'ipredioispredhotelaLav

Luica'Dalmacija' PlaapokrajhotelaLav Terasaispredugostiteljskih

objekata

Prostor plae ispred hotela Biokovka

1. Opis prostora Zona plae ispred hotela Biokovka nastavlja se na dio plae ispred ostalih hotela, te se profilira kao plaa za hotelske goste sa posebnim potrebama, to je takoer izraeno u opremanju plae (pristup prilagoen osobama sa posebnim potrebama i sl.). Plaa je omeena promenadom, sa koje je omoguen pristup do nje, a koju je takoer potrebno proiriti i urediti. Postojei ugostiteljski objekti zahtijevaju reorganizaciju / ureenje. 2. Prikaz prostora

Plaaispredspecijalnebolniceihotela'Biokovka'

Plaa Pristupprilagoenosobamasa

posebnimpotrebamaUgostiteljskiobjektispred

hotela



Plaa ireg prostora Bube

1. Opis prostora Ova zona plae ve se profilira kao plaa za rekreaciju i aktivnosti za mlade, a uzme li se u obzir iri prostor (nakon prostora ispred hotela Biokovka), ovaj dio plae ima potencijal i mogunost pozicioniranja upravo za ovu ciljnu skupinu. Trenutno se uz plau nalazi nekoliko ugostiteljskih objekata (uglavnom montanih) loije kvalitete, te ugostiteljski objekt i rekreacijski klub Jedro. Pristup plai mogu je sa promenade koja zahtjeva ulaganje u proirenje i opremanje. Poloaj plae ini je idealnom za rekreaciju i aktivnosti na moru i plai. 2. Prikaz prostora

PlaaizmeuHotelaBiokovkaiRivijera

irokidioplae aloispredplae irokaidugakaplaa

PlaaispredhotelaRivijere

Poglednaplau Uskidioetnice Objektispredhotela

PlaaispredteniskihterenaiBube

etnicaiugostiteljskiobjekti Poglednaplau Bubaiplaakojojgravitira



Prostor prirodne plae Biloevac

1. Opis prostora Zona plae nakon ireg prostora plae Buba ine prirodne plae koje nisu opremljene sadrajima, a ograniene su etnicom, koja zahtjeva proirenje i adekvatno opremanje. Objekti koji gravitiraju ovom dijelu plae su montanog tipa, te ih je potrebno reorganizirati i unaprijediti razinu kvalitete. Pristup plai mogu je etnicom, te ostalim pristupnim putevima iz pravca naselja (sjeverno-istoni dio). Iako ovaj dio plae u Makarskoj ne pripada inicijalno definiranom podruju obuhvata projekta, on se uzima u podruje planiranja jer njegova upotreba omoguava rastereenje najoptereenijih dijelova cjelokupne plae, a paljivim opremanjem ne naruava se prirodni karakter i vrijednost ovog prostora. 2. Prikaz prostora

Prirodneplae'Biloevac'

Poglednaplau Poglednaplau Poglednaplauipostojei

objekt

Sanitarna oprema cjelokupnog prostora centralne plae

Prema informacijama dobivenim iz poglavarstva Grada trenutno se na plai nalaze tri javna sanitarna vora.

Sanitarni vor kod objekta 'Plaa' na gradskoj plai, koji sadri dvije muke i dvije enske kabine sa zasebnom kabinom prilagoenom za osobe sa posebnim potrebama;

Sanitarni vor izmeu objekta 'Rivijera' i hotela Meteor, koji sadri dvije muke i dvije enske kabine sa dvije zasebne kabine za osobe sa posebnim potrebama;

Sanitarni vor kod hotela Dalmacija koji je nedavno obnovljen, a koji sadri etiri muke i etiri enske kabine.

Postoje jo dva sanitarna vora iza plae 'Buba' koji posljednjih nekoliko godina nisu u upotrebi.

Obzirom na kapacitet i intenzitet koritenja cijele plae, jasno je da su postojei kapaciteti sanitarne opreme nedostatni i loe kvalitete, te ispod svjetskih standarda opremanja planih prostora.



2.3. Kapacitet nosivosti (optereenje) centralne plae u Makarskoj

Za ocjenu trenutnog stanja, a kasnije i za planiranje kapaciteta centralne plae u Makarskoj, neophodna je procjena vrnog optereenja prostora plae. Ova procjena izvrena je temeljem informacija dobivenih od strane javnih vlasti i kljunih subjekata, te koritenjem statistikih podataka za Grad Makarsku.

Izraun vrnog optereenja prikazan je u sljedeoj tabeli, a temelji se na sljedeim pretpostavkama:

40% domicilnog stanovnitva dnevno koristi plae u Makarskoj 90% korisnika vikendica dnevno koristi plae Broj dnevnih posjetitelja iz okolnih podruja koji koristi plae u vrnom danu

rezultat je procjene lokalnih kljunih subjekata u turizmu Makarske i Horwath HTL-a

Broj neregistriranih turista u Makarskoj rezultat je procjene lokalnih kljunih subjekata u turizmu i Horwath HTL-a

Dnevni broj turista smjetenih u destinaciji odnosi se na mjesec kolovoz Ukupnom broju dnevnih korisnika oduzima se procijenjeni broj korisnika koji

koriste druge plae u destinaciji Makarska (npr. Nugal i sl.)

Lokalno stanovnitvo 5.352

Korisnici vikendica (procjena) 997

Dnevni posjetitelji iz okolnih podruja 4.000

Turisti smjeteni u destinaciji (vrni dan) 8.021

Neregistrirani (procjena) 4.500

UKUPNO 22.870

Procjena korisnika ostalih plaa u Makarskoj 3.000

UKUPNO 19.870Izvor: HCZ 2009

3,49

Vrno optereenje centralne plae u MakarskojProcjena dnevnog koritenja kupalita u vrhu sezone (br.

osoba dnevno)


Procjena vrnog optereenja centralne plae u Makarskoj u vrhu sezone, a koja se odnosi na broj osoba koja u vrnom danu koriste prostor centralne plae, jasno pokazuje da se radi o plai sa velikim pritiskom, a prosjena povrina od 3,49 m2 po kupau, daleko je ispod standarda koju diktiraju svjetski standardi planiranja planog prostora (prenapuene plae = 3m2 po osobi, javna plaa u blizini grada = 5m2 po osobi, javna plaa (prosjek) = 8m2).

Problem optereenja planog prostora predstavlja kljuni problem destinacije Makarska u smislu kvalitete ponude, pa je stoga i jedna od kljunih motivacija za planiranje optimalnog koritenja, adekvatnih sadraja i kapaciteta plae.



2.4. Kljune mogunosti i ogranienja

Plan razvoja plae u Makarskoj, kako je definirano projektnim zadatkom, predstavlja koji prije svega treba dati racionalne odgovore na pitanja strukturiranja i razvoja proizvoda i sadraja ovog planog prostora. U skladu s time, definiranje kljunih prednosti i nedostataka destinacije u kontekstu plae, a koji su izvedeni temeljem analize postojee situacije, predstavlja polazinu toku u oblikovanju razvojnog koncepta plae.

Kljune prednosti i kljuni nedostaci centralne plae u Makarskoj izvedeni su temeljem:

Analize ponude destinacije Makarska Analize sadraja plaa u obuhvatu projekta Provedene radionice sa kljunim interesnim subjektima u turizmu Makarske Individualnih intervjua sa kljunim interesnim subjektima javnog i privatnog

sektora Makarske Baza podataka i ekspertize Horwath HTL-a

Sljedea tabela daje pregled identificiranih kljunih prednosti i nedostataka: KLJUNEPREDNOSTI

Prepoznatljiviimiddestinacijezaodmoruzmore

CentralnadestinacijaMakarskerivijere

ParkprirodeBiokovo

Potencijalzarazvojproizvodakojiomoguujuirenjeposlovanjatijekomcijelegodine

Promenada

Dobarpoloajplaaunutardestinacije

Dijeloviplaesa'Plavomzastavom'

Potencijalirenjaprostoraplaa(vrstimiliprivremenimstrukturama)

Potencijalirenjaprostoraplaanadijeloveizvannaselja

Inicijativajavnogsektorazaureenjemplanogprostora(Planrazvojaplae)

KLJUNINEDOSTACI

Nedostatakkvalitetnoghotelskogsmjetaja(preko80%privatnihsmjetajnihkapaciteta)

Nedostatnarazinakvaliteteuslugaisadrajanaplaama

Nedostataksuradnjejavnogiprivatnogsektoraukreiranjuvizijerazvojadestinacije

Neprimjerenaizgradnjanekihobjekata(neskladsaokruenjem)

Orijentacijanaproizvod'sunceimore'

Nedovoljnodiversificiranaisofisticiranaponudadestinacije

Nedostatakturistikeinfrastrukture

Infrastruktura(promet,parkiranje,isl.)

Kapacitetnooptereenjedestinacije/plaa



3. Zakljuak Makarska se danas nalazi pred ozbiljnim izazovima, a kao rezultat

globalizacijskih procesa u turizmu. Interesni subjekti turizma Makarske, zajedno sa politikom strukturom imaju pred sobom zadatak donoenja odluke o dugoronom profilu ove turistike destinacije, odnosno moraju odluiti izmeu dosadanjeg razvojnog i poslovnog modela i ozbiljnog restrukturiranja i trinog repozicioniranja prema cjelogodinjem poslovanju.

Trenutni model poslovanja u turizmu destinacije Makarska temeljen je na proizvodu 'sunca i mora', odnosno 70% ukupne koncentracije potranje ostvaruje se u srpnju i kolovozu, sa dodatnim pritiskom jednodnevnih dolazaka, to je osobito izraeno tijekom vikenda.

Makarska je dosadanji turistiki razvoj temeljila na modelu gdje je unutar njene urbane strukture dolo do proliferacije izgradnje smjetajnih sadraja, a u posljednjih petnaestak godina, Makarska je, poput drugih destinacija rivijere, doivjela snaan rast privatnih smjetajnih kapaciteta i kua za odmor, to danas predstavlja kljuan razlog ve izraenih konflikata interesa, odnosno postupnog smanjenja vrijednosti koju Makarska moe isporuiti turistikom tritu.

Plae Makarske su kljuni atraktor trenutnog poslovnog modela u turizmu ove destinacije i zbog svega navedenog kljuni su temelj paljivog odabira modela razvoja po principima odrivosti, ime se determinira i daljnji razvoj destinacije.

Trenutna ponuda sadraja i usluga na centralnoj plai Makarske reflektira profil destinacije i njenih gostiju, koji su vie orijentirani na niu cijenu usluge nego na kvalitetu ponude plaa, pa i cjelokupne destinacije

Plae Makarske odreene su prirodnim kapacitetom prostora ove destinacije i zauzimaju ogranieni prostor, a njihovo kapacitiranje nuno zahtjeva inteligentna i odriva rjeenja irenja planog prostora (nasipavanjem, postavljanjem privremenih/montanih struktura kao produetak plae i slino).

Uslijed svega navedenog, kljuni problem centralne Makarske plae jest kapacitetno optereenje prostora, to je razlog potrage javnih i privatnih subjekata turizma destinacije za optimalnim rjeenjem razvoja i upravljanja planim prostorom.


D. KONCEPT PLAE U MAKARSKOJ 26

D. KONCEPT PLAE U MAKARSKOJ

1. Polazite Centralna plaa Makarske identificirana je kao jedan od kljunih elemenata

turistike infrastrukture ove destinacije, koji zahtjeva postupan proces rehabilitacije i planiranog razvoja

Planirani razvoj centralne plae u Makarskoj kljuni je izazov za javni i privatni sektor u turizmu destinacije u smislu prvog koraka razvoja cjelokupne destinacije

Planom razvoja plae predlae se najprimjereniji i integrirani karakter plae, odnosno njenih zona, gdje se takoer uzimaju u obzir uvjeti trenutne i potencijalne turistike potranje, kao i interesi lokalne zajednice

Plan razvoja plae u Makarskoj obuhvaa prostor centralne plae, koja se jo naziva Donja luka. Meutim, analiza trenutne situacije pokazala je nunost proirenja obuhvata projekta u svrhu prijedloga optimalnog razvoja modela. Prema tome, prostor plae koji je obuhvaen ovim projektom podrazumijeva dio plae koji ukljuuje poluotok Sveti Petar, cjelokupni prostor plae Donja luka, te dio prirodne plae Biloevac

Plan razvoja plae Makarske za gore navedeni prostor plae daje prijedlog oblikovanja koncepta razvoja, ukljuujui prijedlog zona, pozicioniranje plae, tematsko oblikovanje, te prijedlog odgovarajuih proizvoda, sadraja i usluga. Ovim planom se takoer predlae optimalni model upravljanja plaom, ime se omoguava konzistentan i primjeren razvoj u skladu sa potrebama i interesima lokalne zajednice i interesnih skupina Makarske.

Plan razvoja plae u Makarskoj temelji se na trendovima odrivog razvoja, odnosno, zatite okolia i poboljanja kvalitete ivota lokalne zajednice, kao i gostiju ove destinacije, a to je potrebno uzeti u obzir kod implementacije daljnjih aktivnosti razvoja.

2. Strateki kontekst Pitanje razvoja plae u Makarskoj potrebno je sagledati sa aspekta razvoja i upravljanja planim prostorom, i sa aspekta stratekog upravljanja destinacijom. Naime, zbog odabranog poslovnog modela, Makarska se suoava sa problemom visokosezonalnog poslovanja i strukture modela poslovanja koji ne daje odgovore na zahtjeve modernog gosta dananjice. Dakle, nedostaje jasna vizija razvoja destinacije, koja u prvom redu podrazumijeva dogovor i suradnju svih kljunih subjekata u smislu dogovora o novim



turistikim proizvodima koje e destinacija nuditi, o strukturi i kapacitetima smjetaja, turistikoj infrastrukturi, ali i o upravljakom modelu.

Pitanje razvoja plae u stvari je rezultat ovakve situacije, pa je stoga neophodno da se odabir optimalnog modela sagleda u tom kontekstu.

Turistika zajednica Splitsko-dalmatinske upanije takoer je donijela Glavni plan razvoja turizma upanije, u kojem je za svaki turistiki klaster integralne destinacije Srednja Dalmacija dan prijedlog vizije i pozicioniranja, kao i prijedlog kljunih turistikih proizvoda. Oslanjajui se na kljune atribute Makarske i njene rivijere, kao i na njene materijalne i nematerijalne atrakcije, Glavni plan razvoja turizma SD, dakle, za Makarsku i njenu rivijeru predlae cjelovito pozicioniranje destinacije, a iji su plae sastavni dio:

Otok Vis

Otok skrovite

Otok Hvar

Otok lavande

DalmacijaJadranska inspiracijaSplitska rivijera

Doivljaj povijestii stila ivljenja

Otok BraOtok bijelog /

brakog kamena

Makarska rivijeraDoivljaj plae

i planine

Dalmatinska ZagoraDoivljaj tradicije, kulture

i neotkrivene prirode

Srednja Dalmacija

Jadranska inspiracija

Makarska rivijeraDoivljaj plae

i planine

Izvor: Glavni plan turizma SD, 2007

Imajui u vidu navedene prijedloge, a temeljem razumijevanja razvojnih pitanja plaa i pripadajuih sadraja i proizvoda, prijedlozi Plana razvoja plae u Makarskoj koji slijede temelje se na definiranom prijedlogu vizije i pozicioniranja ove destinacije.

3.Ogledni primjeri u praksi Uzimajui u obzir oekivane procese repoziciniranja i restrukturiranja predmetne plae ovog projekta, te novih upravljakih procesa u svezi s tim, provedena je analiza oglednih primjera destinacija na Mediteranu, kao kvalitetnih primjera upravljanja te ponude sadraja na plaama.



Analiza oglednih primjera u praksi za potrebe ovog projekta izvrena je sa fokusom na dva kljuna podruja:

Analizu zakonske regualtive, odnosno modele upravljanja pomorskim dobrom, to jest plaama u odabranim destinacijama Mediterana

Analizu proizvoda, sadraja i aktivnosti na plaama uspjenih mediteranskih destinacija Analizirane su turistike destinacije mediteranske Europe Italija i Francuska.

3.1. Italija upravljanje plaama

1 Plaesaslobodnimpristupom

2 PlaesaslobodnimpristupomnakojimasenudeosnovnisadrajiJavnakupalita

3 PlaekojimaupravljajuprivatnisubjektiPrivatnakupalita

ITALIJA

Tipoviplaadefiniranizakonom

Javnopomorskodobronakojemnijedanakoncesijaikojejavnostkoristislobodnoibesplatno.Opinabrineoienjuiodravanju.

Javnopomorskodobrokojejedanoukoncesijujavnimpoduzeima,kojagarantirajuosnovnebesplatneuslugekaoienje,osiguranje,spaavanje,sanitarneusluge,itd.

Izborkoncesionarasevriputemjavnognatjeaja,direktnompogodbomkadaseradiodrutveniminstitucijamailiprivatnimlicitacijama.Povrinekojezauzimajuobjekti(kiosci,kabinezapresvlaenje,tueviiostalo)nesmijuprelaziti20%ukupnepovrinepodkoncesijom,tepojedinanoobjektnesmijeprei50m2zatvorenepovrine(moesepoveatiuspecifinimsluajevima).Opinskiuredodreujemaksimalnucijenuuslugaiznajmljivanjalealjki,suncobrana,tuevaislino.Nekioduvjetazadobivanjekoncesijesusljedei:

uklapanjeuambijentnesmijesezaklanjatipogledsakopnapremamorufunkcionalnostobjekta

Dozvoljavasezatvaranjepristupadijeluplaepodkoncesijom,poduvjetomdaseomoguavaslobodanpristuplinijimoraupojasuod1do5m.Izmeuprostoradanihukoncesijumorapostojatiprolazkojisvimkorisnicimaomoguavaslobodanpristupmoru.

Upravljanje

Plaamaupravljauredzaupravljanjeplaamapriopini.Ureddajekoncesijeilipodkoncesije(prekojavnihpoduzea)naplae.Koncesijom/podkoncesijomsemoeupravljatisamojavnimiprivatnimkupalitima.Opinamoraosiguratibarem20%plaaprvogtipa,odnosnosaslobodnimpristupomkorisnikaplai.

Koncesije

predloenainvesticijaIzvor:MinistarstvoprijevozaipomorstvairegionalnizakoniLigurije2009.

upotrebamaterijala(prirodnimaterijalikaodrvo,kamenimajuprednost)sistemizatiteokoliaprethodnekvalifikacijekoncesionarauposlovanjuinovacijeupredloenimaktivnostima(poboljanjeponudeplae)



3.2. Francuska upravljanje plaama

1 Prirodneplae

2 Umjetneplae

TipoviplaadefiniranizakonomFrancuskiobalnizakonsezalaezaslobodnokoritenjeipristupsvakojplai.Dekretiz2006.pozivasenaravnoteuizmeuzatiteobaleikoritenjaplaeuviduraznihaktivnosti.Plaesesmijuzatvoriti,nosamonapovrinamakojesuukoncesijitesemoenaplaivatiiulaznaplau.Plaesedijeleprematipovimakojisedefinirajupremanastankunaprirodneiumjetne.

FRANCUSKA

iznimkeseradezaopinekojesujaketuristikedestinacijepaseperiodkoritenjaplaemoepoveatina8ili12mjeseci

Upravljanje

PlaamauFrancuskojseupravljanalokalnomnivou,odnosnoupravljajuopine,kojesuodgovornepremaDravnojupravizatrgovinu,zanate,malaisrednjapoduzea,teturizamiusluge.Dravnaupravapropisujeregulativeirevidiraplanoveupravljanjaplaamakojeizraujuopine,tesvakojopinidajepravokoritenjaplaaucijelosti.Opinenatemeljupravakoritenjaplaadajuodreenedjeloveplaeukoncesijuprivatncima(potujuigorenavedenekriterije(20%prirodneplaei50%umjetneplae).

Koncesije

Izborkoncesionaraodreenogdijelaplaevriseputemjavnognatjeaja.Koncesijesedajuuzimajuiuobzirsljedee:

Izvor:Dravnaupravazatrgovinu,zanate,malaisrednjapoduzea,teturizamiusluge,2009.

Umjetneplaeseeksploatirajuuveempostotku.Najviedo50%odukupneduineido50%odukupnepovrineplaemoebitipodkoncesijom.

Najviedo20%odukupneduineido20%odukupnopovrineprirodneplaemoebitipodkoncesijom.

nakonistekakoncesijenaddijelomplae,plaasemoravratitiusvojeprvotnostanjenaelnikopinejeodgovoranzarazvojiatraktivnostplaeusvojojopinidavanjedjelaplaeukoncesijumorabititransparentnojavninatjeaj

naplaimogubitisamomontaniobjektikoncesijesedajuutrajanjudonajvie12godinanaplainesmijebitinikakvihaktivnostibarem6mjesecigodinje

3.3. Kljuni parametri modela upravljanja analiziranih destinacija

Drava zakonima definira osnovne smjernice koritenja i komercijalizacije plae koje lokalna samouprava mora koristiti u upravljanju plaom;

Plaama upravljaju opine kroz projekte upravljanja plaama; U Italiji provincije donose dio zakonskih regulativa vezane uz upravljanje

plaama;

Korisnicima se osigurava pravo na slobodno koritenje plae kroz definiranje tipa plaa u Italiji (minimalno 20% plaa sa slobodnim pristupom) i maksimalnu prostornu komercijalizaciju plaa u Francuskoj (duine i irine plae);

Koncesije na dijelovima plae daju se putem javih natjeaja;



Doputa se zatvaranje dijelova plae pod koncesijom i naplaivanje ulaza; Na koncesioniranim dijelovima plaa uglavnom se mogu postaviti samo

montani objekti. Postoje iznimke u sluaju kada plaama upravljaju drutvene institucije i kada su usluge koje se nude od javne koristi.

3.4. Sadraji i usluge na plaama

Sadrajiiusluge Zahtjevi Sadrajiiusluge ZahtjeviBeachbar Festivalinaplai

PogodnamjestauzetnicuubliziniplaeUskladusatrendovimauponudipiaDizajnerskiifunkcionalno

LokacijajeiliplaailinekoposebnomjestousklopuplaePozornicaStrunoljudstvoGlazbenaopremaInfrastruktura(struja,voda,sanitarije)

Beachklub ZabavaApresbeachNalaziseuzsamomoreVeepovrineodbaraUponudisenalaziihranaipieVrloestousklopuklubapostojimanjibazenMjestazasunanje

ApresbeachsusmjeteninarubnimdjelovimaplaePonudabrzeprehraneipiaAudioopremaOsoblje

Marinaklub Koncertinaotovrenom

Spojrestorana,beachklubaicaffebaraNalaziseuzmarinuUkljuujeibazenMjestozasunanjeokobazenaPrimarnozagostemarine

PozornicamontanaStrunoljudstvoGlazbenaopremaInfrastruktura(struja,voda,sanitarije)

Restorannaplai Kinonaotvrenom

PonudahraneipiaUslugavisokerazineNalazisenanajatraktivnijimdjelovimaplaaDirektanpogledizrestorananamore

KinoopremaInfrstruktura(struja,voda,sanitarije)Prateaoprema(stolice)Bar

Dnevnibarsunalite Kazalitenaotvorenom

UpotpunostinaotvorenomUblizinimoraKoristisekaoproduetakplaegdjesegostikojielevieuslugamogusunati,kupati,aliinaruitilaganuhranuipia

SpecifinaivizualnoprivlanalokacijaProstornodovoljnovelikazapostavljanjesceneigledalitaGlazbenaopremaInfrastruktura(struja,voda,sanitarije)Bar

Sadrajiiuslugeugostiteljstva,kultureizabave



Sadrajiiaktivnosti Opisizahtjevi Sadrajiiaktivnosti Opisizahtjevi

MinigolfzadjecuGolfterenPaliceilopticePreprekeInfrastruktura(voda,struja)Osobazaduenazaupravljanjeterenom

ProstorizatvoreniogradamaKacigeiPaliceLopticeStrojzaispaljivanjelopticaStrujaOsobazaduenazavoenjeobjekta

VirtualneIgre Tvornicaplianihigraaka

AparatizaigruZatvoreniprostorInfrastruktura(struja,voda,plin)Osobazaduenazaupravljanjeobjektom

ProstorzaizraduStrojevizaizraduObuenoosobljeMaterijalzaizraduAnimatoriStruja,voda

GoKarts OznaavanjeiigralaserimaStazazavonuVozila(motornailielektrina)KacigeSpremitezagorivoInfrastruktura(struja,voda)Instruktori/Kontrolori

OgraeniizatvoreniprostorzaigruLaserskepukePreprekeStruja,voda,plinAudioopremaInstruktori

WOWtvornica IgraonicaizgradnjadvoracaodpijeskaZatvoreniiograeniprostornanapuhavanjeLopticepunjenepjenomPreprekenanapuhavanjeInfrastruktura(struja,voda)OpremazaigruNagradeAnimatori

PjeanikPlastinekanticeiostalipriborVodaVoditeljiigraonice

Eudkativneradionice ZmajarenjezadjecuSaraznimtemama:Morskeivotinje,biljkeiivotinjesaBiokova,GusarinaJadranu,itd.NaotvorenomilizatvorenomusluajurunogvremenaOsmiljavajeprieiaudiovizualnihpomagala

DesetakplastinihzmajevaOsobakojaedjecuiroditeljeuputitkakoupravljatizmajem

Stolnitenis Igraonicanatemuvode

StolovizastolnitenisReketiiloptice

IgrasavodenimbalonimaPlutanjenavodisaraznimigrakamazanapuhavanjeNatjecanjeuskakanjuuvoduzadjecuUtrkauplivanjuPrskanjesapukamanavoduPotrebanjebazeniliograenidiomorauzplau

Ograeniprostorizaudaranjeloptice

Sadajiiaktivnostizaobiteljisadjecom



Aktivnostiisadraji Zahtjevi Aktivnostiisadraji ZahtjeviJedrenje Skijanjenavodi

amcisajedrimaiostalomopremomProstorzaspremanjeamacaprekonoiizimi(manjihangar)RampazasputanjeamacaiulazakumoreBovezaoznaavanjePrslukzaspaavanjeiostalasigurnosnaopremaInstruktorjedrenja

MotorniamacSkijezavoduUesadraemzaskijaaOdjelozavoduPrslukzaspaavanjeOstalasigurnosnaopremaVozagliseraiosobakojaiznamjlujeopremu

Jedrenjenadasci Banana

DaskesajedrimaProstorzaspremanjedasakaijedraProstorzaulazakuvodusaopremomOdjelozavoduPrslukzaspaavanjeiostalasigrurnosnaopremaInstruktorzaradsapoetnicima

MotorniamacBananaUezavezanjesagliseromOdjelozavoduPrslukzaspaavanjeOstalasigurnosnaopremaVozagliseraiosobakojakoordinirakorisnikenaobali

Kitesurfing Skuterinavodi

Wakeboard(daska)Zmaj(jedro)ipageOdjelozavoduPrslukzaspaavanjeOstalasigurnosnaopremaMjestozaulazakuvoduInstruktorkitesurfa

SkuterzavoduOdjelozavoduPrslukzaspaavanjeOsobakojaiznajmljuje

Odbojkanapijesku Ronjenje

TerenzaodbojkusamreomioznaenimoutlinijamaLoptezaodbojkunapijeskuOsobakojasebaviodravanjemiiznajmljivanjemterenaiopreme

Opremazaronjenje:maska,peraje,bocesakisikom,remeniolova,itd.OdjelozaronjenjeamaczaprijevozroniocaBovezaoznaavanjeManjemjestozapospremanjeopremeCertificiraniinstruktorronjenja

Nogometnapijesku Ronjenjesadihalicom

TerenzanogometsagolovimaOznaavanjeterenaLoptezanogometzapijeskuOsobazaodravanjeiiznamljivanje

MaskasadihalicomOdjelozaronjenje(opcionalno)OrganiziranjemalihkolaronjenjazadjecuOrganiziranjemalihnatjecanjazadjecu

Tenisnaplai Pecanje

ReketiilopticaOsobakojaiznajmljujeopremu

tapzapecanjeOlovaiudiceOrganiziranprijevozamcemDozvolazapecanjeOsobazaiznamljivanjeopremeiprijevozljudi

Sportskeaktivnostivezaneuzplauiokruenje



Aktivnostiisadraji Zahtjevi Aktivnostiisadraji ZahtjeviKoarkauvodi 'Biggamefishing'pecanjevelikeribe

Prostorumirnomdjelumoragdjemorskodnonijeotro,pomogunostipijesakilioblutciJedandodvakoailopte

VeiamaczaprijevoznaotovrenomoreOpremanaamcuzalovnaveuribuVeitapovizapecanjesajaimflaksomOsobakojapoznajeovajtippecanjaipozicijenamoru

Kanuikajaknamoru Hodanjeuzobalu

KajakikanuamciVeslapricdeke(opremazaamac)PrslukzaspaavanjeOstalasigurnosnaopremaVodikojibipratioturisteiorganiziraoture

Oznaeniputeviuzobalu(posebnopogodnonazapadnomdjeluokoBiloevca)Izradakartesapjeakimstazama

Veslanje Penjanje

amcizaveslanje(jednostavniji)VeslaSigurnosnaoprema

"Penjanjeiznadmora"SlobodnopenjanjeiskusniPenjanjepovepostavljenojstazipoetniciirekreativciOpremazapenjanje(pojas,obua,magnezij)Postavljanjestazesaspitovima(dijelovikojiiduustijenu)iliipkamapokojimsehodaSigurnosnaoprema

Paragliding HodanjepovodiKrilozaletenjeRezervnipadobranInstrumentivariometariGPSsatelitskanavigacijaMjestozapoljetanjeisljetanjeIskusnipilotsakojimseleti

LoptaDiomorakojijezatienodvjetrovaSpremiteOsobakojaiznajmljujeopremu

Parasailing etnjepovodi

amacsajaimmotornimpogonomPadobranzajednu,dveilivieosobaUekojimseveepadobranzagliserPrslukzaspaavanjeOstalasigurnosnaoprema

Dvaproduenastopala(kaomaliamci)Sigurnosnaoprema(prslukzaspaavanje)

Sportskeaktivnostivezaneuzplauiokruenje



Sadrajiiusluge Zahtjevi Sadrajiiusluge ZahtjeviMasaanaplai Kutakzaoputanje

LeajkojijeplahtamazatienodpogledaProfesionalnimaserPreparatizamasau

MjestonaplaikojejemaloprivatnijeNekavrstavelikihleajasajastucimaizatitomodsuncaZvuniciprekokojihseputalaganaglazbaMogunostponudezdravihsokova(voeipovre)imanjihzdravihobroka(svjeevoe,salate,itd.)

Voenajoga Talasoterapija

Mirnomjestonaplai(ranoujutrokadasevjebanemaguve)ProstirkezavjebanjeJogainstruktorkojivodisat

UpotrebamorauzdravstvenesvrheKoritenjemoraimorskihpreparatazaljeenjebolestidinihputeva,zglobova,koe,srcaikrvoilnogsustavaStrunjaciiljenicikojivodetretmane

Fitnessnaplaiiliuvodi Kozmetikitretmaninaplai

VoenitreningtjelovjebeuodreenimterminimaUgodnaodjeaUtezi,page,elastineopruge,strunjae,itd..Osobakojavodiprogram

Mjestokojejenanekinainzatienoodpogleda(plahtama,drvenimzidovima)KozmetikeuslugeuljepavanjalicaitijelaMazanjekremamazasmanjenjeopeklinaodsunca,peelingtijela(odpijeska,morskihalgi)Kozmetiar(ilivienjihpremapotrebi)

Tranje/brzohodanje Morskibazennaplai

VoenitreningtranjaibrzoghodanjapoplaiOrganiziraseuranojutarnjimsatimailipredveerkadanaplainemaljudiSportskaobuaInstruktorkojivodiprogram

UkopanilinovoizgraenidioobaleokomoraOpremljensamlaznicamazamasau(nekolikomanjihjacuzzimjesta)zaoputanjekorisnikaplaeGrijanipasemoekoristitiiprijesezonekupanjazapotrebeTalasoterapijeiostalihtretmana

Sadrajiiuslugezdravljaiblagostanja



Oprema Zahtjevi Oprema ZahtjeviZaienjekopna(plae) Policijaiambulantanaplai

SluizaienjepjeanihiljunanihplaanakonkoritenjaTraktorilimanjevoziloPrikljuciOsobakojaupravljavozilom

ObjektnaplaiukojemsupolicijaiambulantaOsiguravasesigurnostkorisnikaplaeibraintervencijaDajeseprvapomokorisnicimaZaposlenicipolicijeimedicinskoosoblje

Zaienjemora Rampazaprilazplaiosobasaposebnimpotrebama

MotorniamacPrikljuak(koarasamreomzaskupljnjeotpada)Hidraulinepominerukekojekontrolirajunagibidubinuprikljuka(koare)

RampakojasesputapremaplaiIzraenaodprirodnihmaterijalakojiseuklapajuuambijentOsiguravaslobodanpristuposobamasaposebnimpotrebamaprikretanjuplai

Opremazaodlaganjesmeanaplai Opremazaplivanjezaosobesaposebnimpotrebama

Mjestazazasebnoodlaganjebiolokogotpada,papira,stakla,aluminija,itd.Obloenoudrvuradiestetikeisamivanjazagrijavanjaotpadaiirenjaneugodnihmirisa

SpecijalnakolicazaulazakumorePrilagoenulazumorerampomkojaomoguavaguranjekolicauvoduMjestogdjekolicakorisnicipreuzimajuigdjesespremaju

Opremazahitnupomo Lungomare(etnicauzmore)

Vozilokojimsemoelakoibrzopristupitiplaiusluajuhitneintervencijeuvrnomoptereenjuplae(velikaguva)

UreenaetnicauzmoredovoljneirineOpremljenaklupicama,malimvidikovcima,koevimazaodlaganjeotpada.UreenahortikulturaModernoosvijetljenje

Montanisanitarnivorovi Brodzagaenjepoarailiienjeplae

MontanisanitarnivoroviEstetskiseuklapajuuambijentjersuodprirodnihmaterijalaRadenaprincipukemijskogWCa

BrodzagaenjepoarakojimoesluitiizaienjeplaeOsobakojaupravljabrodom

Osnovnaisanitarnaopremanaplai



4. Model upravljanja Uzimajui u obzir trenutnu situaciju, dosadanje upravljake procese i rezultate razvoja plae u Makarskoj, te inicijative javnog i privatnog sektora za uspostavom optimalnog razvojnog modela ovog kljunog destinacijskog resursa, prvi korak u formulaciji modela razvoja jest definiranje upravljakog modela planim prostorom.

Obzirom na zadatke i odgovornosti za razvoj i upravljanje planim prostorom u Makarskoj, mogue su tri opcije, od kojih svaka ima svoje prednosti i nedostatke, a koji se detaljnije elaboriraju u nastavku:

Upravljanje od strane Grada(Makarski komunalac) i hotela sa koncesijom Upravljanje od strane Grada (Makarski komunalac) Osnivanje novog poduzea za upravljanje i razvoj plaa (PPP)

4.1. Opcija 1

Plaom upravlja Grad i hoteli sa koncesijom Hoteli koji se nalaze u blizini plae, odnosno uz samu plau, dobivaju koncesije nad dijelom plae u njihovoj neposrednoj blizini. Grad Makarska upravlja dijelovima plae koji nisu dani u koncesiju hotelima.

a. Prednosti ovog modela

i. Hotelima koji su smjeteni na samoj plai omoguava se koritenje i opremanje prostora plae u neposrednoj blizini plae, to im daje mogunost zadovoljavanja potreba gostiju i ponude dodane vrijednosti

ii. Grad oprema i upravlja onim dijelovima plae koji nisu u koncesiji hotela, te razvija posebne teme i proizvode za svaki od tih dijelova

iii. Model upravljanja je jednostavan (koncesionirani dijelovi i javni dijelovi plae)

b. Nedostaci ovog modela

i. Koncesije hotelima razbijaju kompaktnost prostora plae unutar urbane jezgre Makarske, to oteava opremanje prema predloenim temama i vrstama proizvoda koje pojedini dijelovi plae trebaju nuditi;

ii. Grad ima potencijalno teak zadatak kontrole opremanja / koritenja plaa koje su u koncesiji hotela. Postoji mogunost nesrazmjernog razvoja razliitih dijelova plae. Npr. Grad e javne dijelove plae tematizirati i adekvatno opremiti, a oekuje se da isto rade i hoteli i to prema prijedlogu tematizacije, proizvoda i sadraja. Postoji mogunost da hoteli nee provesti ovu tematizaciju i opremanje. Usprkos mogunosti postavljanja jasnih kriterija za dobivanje koncesija (npr. nain opremanja plae, usluge i sadraji koji e se nuditi, materijali koji e se koristiti pri izgradnji/opremanju, itd.), Grad se zapravo nalazi u situaciji nemogunosti kontrole razvoja i sadraja plaa u koncesiji. U razgovorima sa kljunim subjektima hotelskog sektora Makarske, izraeni su stavovi koji indiciraju manji interes hotelijera prema znaajnijim ulaganjima u opremanje plaama ispred hotela (uglavnom bi nastavili nuditi usluge iznajmljivanja lealjki).

iii. Javni dijelovi plae su malih povrina, malih kapaciteta i ne ine kompaktnu cjelinu, to znai da njihovo tematiziranje i nakon toga opremanje nee gostima pruiti jedinstven i cjelovit doivljaj plae. Upravo zbog ovakvog stanja, Grad



se nalazi u nezavidnoj situaciji pokuaja uspostave modela upravljanja nad cjelovitim prostorom, nad kojim zapravo nema kontrolu.

iv. Destinacija Makarska i dalje je suoena sa problemom pritiska na plau, osim ako na odreenim njenim dijelovima ne pristupi modelu naplaivanja koritenja (bilo usluga, bilo ulaza). Iako je zakonom doputena ovakva mjera upravljanja planim prostorom, kljuni subjekti u turizmu i javnom sektoru Makarske nisu u potpunosti suglasni sa ovakvim pristupom.

4.2. Opcija 2

Plaom upravlja Grad (Makarski komunalac) Grad Makarska preko Makarskog komunalca dobiva koncesiju nad cjelokupnom plaom, koju restrukturira, tematizira i oprema adekvatnim sadrajima. Grad nadalje daje podkoncesijska odobrenja hotelima i ostalim subjektima za koritenje.


i. Ovim modelom omoguava se kompletna kontrola Grada nad cijelim prostorom plae, tematizacijom, opremanjem, proizvodima, sadrajima i uslugama koji e se nuditi na svim njenim dijelovima, kao i kontrola nad odabirom subjekata kojima e se odreeni prostori dati u podkoncesiju

ii. Hoteli koji su zainteresirani za prostor plae ispred hotela i ponudu proizvoda / sadraja / aktivnosti u mogunosti su od Grada zatraiti koncesijsko odobrenje i na plai kreirati ponudu / sadraje u dogovoru sa Gradom


i. Grad Makarska, odnosno Makarski komunalac nema adekvatne kapacitete za implementaciju ovog modela (financijski, upravljaki i ljudski kapaciteti)

ii. Implementacija ovog modela podrazumijeva restrukturiranje plae, odnosno njeno opremanje po prijedlozima ovog plana, to iziskuje odreena ulaganja te je stoga upitan kapacitet Grada da ova ulaganja samostalno financira

iii. Obzirom na dosadanje potekoe u upravljanju dijelovima plae koji su bili u koncesiji Makarskog komunalca (problemi napuenosti i sl.) te nedostatkom ljudskih potencijala u smislu ekspertize, pretpostavka je da implementacijom ovog modela grad nee dosei oekivane rezultate

4.3. Opcija 3

Plaom upravlja novo Poduzee za upravljanje i razvoj plaa (destinacijska menadment kompanija za plae) koje je potrebno osnovati po principu javno-privatnog partnerstva, to znai da se sastoji od lanova javnog sektora (Grad) i privatnog sektora (hoteli, ugostitelji i sl.). Poduzee razvija plau i njene cjeline iznajmljuje (ili podkoncesionira) zainteresiranim subjektima po odreenim kriterijima i pravilima pruanja unaprijed odreenih sadraja i usluga. Dakle, cjeloviti prostor plae ima javni karakter, a iznajmljuju se (ili 'podkoncesioniraju') usluge i sadraji.




i. Poduzee za upravljanje i razvoj plaa preuzima odgovornost za razvoj plae po prijedlogu zona, tema, proizvoda, sadraja i usluga, i to za cjeloviti prostor centralne plae, to znai da je u mogunosti implementirati najbolji koncept i plau razviti u okviru zona sa razliitim aktivnostima

ii. Mogunost konceptualiziranja cjelokupnog prostora plae omoguava otvoreni pristup svim njenim dijelovima, odnosno, zbog jedinstvenog interesa ne zahtijeva ograivanje ili ograniavanje pristupa, a naplauju se samo usluge na plai

iii. Privatni sektor (prvenstveno hoteli, pa onda i ugostitelji i sl.) imaju punu odgovornost za odabir i provoenje modela razvoja plae, to uvruje njihov interes prema plai i ojaava njihovu poziciju (upravljaku i interesnu)

iv. Grad, kao kljuni subjekt u ovom partnerstvu ima potpunu kontrolu nad odabirom modela i provoenjem svih koraka njegove implementacije (od dizajna i opremanja plaa do odabira 'podkoncesionara')

v. Poduzee zapoljava i/ili surauje sa urbanistima, arhitektima, ekolozima, projektantima i ostalim strunjacima za planiranje i razvoj plaa, to garantira kvalitetan i odriv konani rezultat

vi. Razvoj cijelog prostora plae po principima planiranja


i. Potencijalna nesigurnost kljunih subjekata uslijed primjene novog modela suradnje i donoenja odluka (PPP javno/privatno partnerstvo)

4.4. Odabir optimalnog modela upravljanja

Izbor optimalnog modela razvoja i upravljanja plae u Makarskoj definiran je sljedeim: Politikim stavom Grada Makarske i upanije u vezi potencijala, znaaja i

prioriteta kvalitetnog razvoja i koritenja planog prostora u Makarskoj, kao kljunog resursa turistike ponude Makarske

Trenutnim stanjem kao rezultatom upravljakih odgovornosti kljunih subjekata razvoja plaa u Makarskoj

Trenutnim stanjem u smislu zakonskih mogunosti i ogranienja vezano uz koritenje i upravljanje pomorskim dobrom

Trenutnim kapacitetom u smislu ljudskih potencijala podruja koji mogu preuzeti odgovornost za profesionalno provoenje novog razvojnog koncepta plae

Trenutnim kapacitetom u smislu financijskih i investicijskih mogunosti i interesa kljunih interesnih subjekata plaa Makarske

Upravo zbog ovih razloga odabir optimalnog modela pretpostavlja onu opciju koja u smislu navedenih injenica na kratki / srednji rok daje mogunost ostvarivanja najboljih rezultata, odnosno profesionalnu implementaciju predloenog razvojnog koncepta. Na prijedlog upravljakog modela oslanja se na treu opciju, odnosno osnivanje novog Poduzea za razvoj i upravljanje plaa Makarske.


E. KONCEPT OBLIKOVANJA PLAE 39

E. KONCEPT OBLIKOVANJA PLAE

1. Pretpostavke Prijedlog razvoja centralne plae Makarske temelji se na svim prethodnim analizama, detaljnoj analizi prostora, obavljenim intervjuima i rezultatima odrane radionice sa kljunim subjektima javnog i privatnog sektora Makarske, u nastavku se predlau razvojne zone plae, koncept njihove tematizacije, kao i prijedlog proizvoda, sadraja i usluga. Detaljniji grafiki prikazi kompletnog koncepta razvoja plae daju se kao prilog ovoj studiji.

Kljune pretpostavke za uspjean razvoj predloenog koncepta cjelokupne plae su sljedee:

Osnivanje Poduzea za upravljanje plaom koja preuzima odgovornost za implementaciju ovih prijedloga u svrhu koherentnog i integriranog razvoja plae, to u konanici doprinosi cjelokupnom razvoju destinacije

Izrada daljnjih detaljnih planova u skladu sa prijedlozima Plana, u svrhu odrivog razvoja plae

Fazni pristup razvoju cjelokupnog plana, za period od sljedeih pet godina Integracija planih prostora podruja poluotoka Sv. Petar i Biloevac, u svrhu

poveanja kapaciteta, odnosno u svrhu kreiranja integriranog koncepta centralne destinacijske plae sa zadovoljavajuim sadrajima za sve ciljne skupine destinacije

Rekonstrukcija / izgradnja promenade itavim dijelom predmetne plae Restrukturiranje prostora u neposrednoj blizini gradske plae (montani objekti

sa ponudom gastronomije), koji je potrebno funkcionalno i sadrajno opremiti na nain da integrira potrebe lokalnog stanovnitva (tijekom cijele godine) i gostiju (osobito u ljetnim mjesecima)

Osiguravanje adekvatnih parkirnih kapaciteta, adekvatno potranji u vrnim periodima

Poboljanje interne mobilnosti unutar same destinacije (regulacija prometa, poboljanje/ureenje pristupa plai, novi modeli transporta poput organiziranog prijevoza turista, prijevoz brodicama, itd.)

Nunost odabira materijala i struktura pri ureenju plae u skladu sa prirodnim uvjetima prostora

Potreba uvoenja proizvoda i usluga koji kreiraju kompletan lanac vrijednosti destinacije u cilju poveanje njene atraktivnosti.



2. Prijedlog zona Prijedlog zona centralne plae u Makarskoj, sa tematizacijskim konceptom jest kako slijedi:

SvetiPetar Plaaaktivnostiisporta;Romantinaplaa;Mjestokultureidogaanja

Gradskaplaa Gradskaplaadestinacije

Plaa(ispred)hotela Beachclub;Marinaclub

PlaaBiokovka Plaazdravljaioputanja

PlaaBuba Plaaaktivnosti,rekreacijeizabave

PlaaBiloevac Prirodnaplaa

Detaljni prijedlog tematizacije, proizvoda, sadraja i usluga predstavlja se u nastavku.



3. Prijedlog tematizacije plae i proizvoda

3.1. Sveti Petar

SVETIPETAR

Trinopozicioniranje

Plaazasportskorekreacijskeaktivnostinavodiipotpuniuitaknamjestususretakultureirelaksacijeuzmore.Plaakojaspajagradimore,pretoenaudoivljajaktivnogodmora,relaksacijeteodmoraizabavenaplai.

Temaplae

Konceptplaeutritematskiodvojenadijela:- Plaaaktivnostiisporta(sportskisadrajinavodiveslanje,vaterpolo,itd.)- Mjestokultureidogaanja(Kulturnisadrajiuunutarnjemdijelupoluotoka)- Romantinaplaa(doivljajromantineplaeudnevnomiveernjemperiodu)

Imid

- Aktivnaizabavna- Oputajua,romantina- Mjestosusretaikulturnihdogaanja

Karta

Dostupnostipristup

Izgraditi / rekonstruirati etnicu oko poluotoka (sa strane gradske plae i sa strane luke) i do njegovogsredinjegdijela

Sustavpristupa'zasve'ukljuujuiipristupzaosobesinvaliditetom Prostorzapristajanjebrodicazaprijevoz(taxinavodi)



Infrastruktura

Povezatiplausaetnicompremagradskojplaiipremagradu Poveatikapacitetplaestavljanjemplatformi(pontonanamoruiplatforminastjenovitomdijeluobale) Udizajniranjuplaekoristitiodgovarajuematerijalekojisetrebajuintegriratisaokoliem Ureditietnicunacijelompoluotoku Opremitiunutranjidiopoluotokasasadrajimazaljetnokino,predstaveisl. Vidikovcisaterasamakaodijelomplanihsadraja Odgovarajuituevi/sanitarnaopremanaplai(montanogtipa) Adekvatnaplanaopremairekviziti Spasiteljskaslubanaplai Redovitoodravanjeistoe,odvoenjeotpada,zatitaodpoara Opremanjeplaevisokokvalitetnomplanomgalanterijom Briga o postojeoj vegetaciji i hortikulturno ureenje sjeverne strane poluotoka (u skladu sa pravilima i

kriterijimazatiteovogprostora)

Plaazaaktivnostiisport

Proizvodiiusluge

Veslaki centar / klub

Vaterpolo centar / klub kola ronjenja

Restoran sa barom

Prijevoz brodicama (taxi

na vodi)

Bazen za treninge i teajeve

Trgovina sa opremom za

aktivnosti

Centarzaveslanje Centarzavaterpolo Uslugebrodicazauspostavljanjevezeizmeudijelovaplae(Buba,hotelDalmacija,Sv.Petar) kolaronjenjaibazenzatreningeiteajeve Organiziranjenatjecanja(aktivnosti,veliinaiintenzitetnatjecanjaovisiorazdobljugodine/sezoni) Restoranibarsazdravom,mediteranskomhranom Usluge komplementarne sportskom nainu ivota, kao to su specijalni meniji, dijete, zdrava prehrana,

trening,specijaliziranakupovinaitd Trgovinainajamopremezasportskorekreativneaktivnosti

Romantinaplaa

Proizvodiiusluge

Beach bar i restoran sa terasom

Prostor za sunanje (lealjke i suncobrani) Vidikovci

Beachbarirestoransaterasomalacarteponuda,gdjesenudiirokispektarlokalnihimeunarodnihjelau

dnevnimiveernjimsatima Terasazauivanjeuromantinimveerimauzsvijeesakvalitetnomponudomhraneipia Prostorzasunanjesamogunouiznajmljivanjalealjkiisuncobrana Vidikovcisamanjimterasamakaodijelomplanihsadrajazauitakupogledimanamore,Biokovo,plauitd.



Mjestokultureidogaanja(unutranjidioSv.Petra)

Proizvodiiusluge

Ljetna pozornica na otvorenom

Filmskifestivalnaotvorenom(kinonaotvorenom,ljetnapozornica) Kazalitenaotvorenom Koncertinaotvorenom Bar/restoransaterasom ItinerarkrozunutranjidioSv.Petra,usvrhuintegriranjaplaeiparka Osigurati pristup moru / unutranjosti poluotoka sa stepenicama, etnicom i ogradom u skladu za

predloenimpozicioniranjem

Ogledniprimjeriizprakse

BarirestorannaplaiRomantinidoivljajplaenaterasi(uveernjimsatima)

DogaajiIfestivaliKinonaotvorenomKoncertinaotvorenom

etnicauzmoreVaterpoloklubVeslakiklub



Kljunifaktoriuspjeha

Strukturiranafunkcijaidizajn Komfor Personaliziranausluga Organizacijaimenadmentplae

Ciljneskupine

Turisti Lokalnostanovnitvo Sportaiiaktivnigosti

Mladiiurbaniljudi Obiteljisdjecom

3.2. Gradska plaa

GRADSKAPLAA

Trinopozicioniranje

Makarskasredinjaurbanaplaa,mjestokojespajagradimoreipruapotpuniuitakuodmoruirelaksacijinaplai.

Temaplae

Zabavno,sigurnoiistomjestozarelaksacijuidruenjeuzmorezadjecuiodrasle

Imid

Zabavna,oputajua,sigurnaidrueljubivaplaa

Karta



Dostupnostipristup

Proiritietnicukrozplau Sustavpristupa'zasve'ukljuujuiipr

Documents

Planiranje PLAŽA