PROJEKTNO FINANCIRANJE IZGRADNJE HOTELA · Projektno financiranje izgradnje hotela Podjetja se odlo čijo za projektno financiranje v primeru kapitalno intenzivnih projektov, na primer

UNIVERZA V MARIBORU FAKULTETA ZA ORGANIZACIJSKE VEDE

Diplomsko delo visokošolskega strokovnega študija

smeri Organizacija in management delovnih procesov

PROJEKTNO FINANCIRANJE IZGRADNJE HOTELA

Mentor: mag. Štefan Kadoič Kandidatka: Tatjana Mlakar

Kranj, december 2008

Izjava Spodaj podpisana Tatjana Mlakar izjavljam, da sem avtorica tega diplomskega dela, ki sem ga napisala pod mentorstvom mag. Štefan Kadoič. Ljubljana, 23.12.2008 Podpis:

Zahvala Zahvaljujem se mentorju, mag. Štefan Kadoiču, za pomoč pri izdelavi diplomskega dela in vsem, ki so mi pomagali z nasveti. Hvala odgovornim v podjetju Prava naložba d.o.o., ki so mi omogočili raziskovalno nalogo.

Povzetek in ključne besede

Projektno financiranje izgradnje hotela Podjetja se odločijo za projektno financiranje v primeru kapitalno intenzivnih projektov, na primer v primerih financiranja infrastrukture (cestninske ceste, letališča in tuneli, čistilne naprave itd.), energetike (elektrarne, alternativni energetski projekti itd.) in industrijskih projektov. Cilj je, da se zagotovi samostojna gospodarska investicija, ki je zmožna preživeti v okviru posebne, za projekt ustanovljene organizacijske enote z lastno pravno podobo, ki se imenuje projektna družba. Bistvo tovrstnega financiranja je, da je edini indikator za povračilo kredita denarni tok projekta, ki mora zadostovati za poravnavo vseh nastalih obveznosti, tako lastniških kot dolžniških. Sredstva projekta pa služijo le zavarovalnemu namenu. Projektno financiranje zahteva, da se najprej definirajo vsi potrebni udeleženci v nekem projektu ter da se uredijo njihovi pogodbeni odnosi na način, ki je za projekt najbolj koristen in uporaben. Za organizacijo projektnega financiranja je potrebna tudi primerna finančna struktura. Tveganja, povezana z realizacijo nekega projekta, se v primeru projektnega financiranja porazdelijo med vse udeležence v projektu. Za zavarovanje pa banka največkrat sprejme hipoteko nad nepremičnino ter si zagotovi še dodatno podporo s strani delničarjev projektne družbe.

Ključne besede: projekt, financiranje, kredit, denarni tok, udeleženci, finančna struktura, tveganje, zavarovanje. Project financing of a hotel construction Companies decide for project financing in the case of capital-intensive projects, such as in cases of financing infrastructure (toll roads, airports and tunnels, waste water treatment plants, etc.), energy (power plants, alternative energy projects, etc.), and industrial projects. The aim is to ensure independent economic investment, which is able to survive in the context of a specific project created organizational unit with its own legal image, called the project company. The essence of this type of funding is that the only indicator for the reimbursement of the credit is cash flow of the project, which should be sufficient to settle all liabilities incurred, such as debt or equity. Funds of the project serve the purpose of the guarantee. Project financing requires first to define all the participants in a project and also to arrange their contractual relations in a way that is most beneficial and useful for the project. For the organization of project finance is also required appropriate financial structure. Risks, associated with the realization of a project, should be, in the case of project financing distributed in all participants in the project. For the protection banks accepts the mortgage over property and ensure themselves further support by the shareholders of the project.

Keywords project, financing, credit, cash flow, participants, financial structure, risk, protection.

Kazalo

1 UVOD ……………………………………………………………………….. 1 1.1 Opredelitev oz. opis problema, ki je predmet raziskovanja……………… 2 1.2 Namen, cilj in trditve diplomskega dela ……………………………….... 2 2 OSNOVE PROJEKTNEGA FINANCIRANJA ……………………………... 3 2.1 Koncept projektnega financiranja ter njegov pomen v svetu in v Sloveniji 3 2.2 Razlika med projektnim in podjetniškim načinom financiranja projektov 4 2.3 Udeleženci v projektnem financiranju ………………………………….. 6

2.3.1 Projektno podjetje.......................................................................... . 8 2.3.2 Sponzorji projekta........................................................................... 8 2.3.3 Posojilodajalci………..................................................................... 9 2.3.4 Drugi investitorji............................................................................. 9 2.3.5 Finančni svetovalec……................................................................. 10 2.3.6 Gradbeni izvajalci, dobavitelji opreme in tehnologije ter surovin 10 2.3.7 Kupci ………….............................................................................. 11 2.3.8 Upravljavec projekta ……………………...................................... 11 2.3.9 Država............................................................................................. 11 2.3.10 Drugi udeleženci .......................................................................... 12

2.4 Dejavniki uspešnosti projektnega financiranja............................................. 12 2.4.1 Kriteriji za oceno uspešnosti projekta............................................. 12 2.4.2 Ključni koraki za uspešnost izvedbe projektnega financiranja…... 13

Korak 1: Izdelava predhodnih študij o ekonomski upravičenosti projekta……………………………………………….. 13 Korak 2: Načrtovanje projekta...................................................... 14 Korak 3: Organizacija financiranja............................................... 14 Korak 4: Nadzor nad potekom financiranja.................................. 15

2.5 Finančna struktura projekta …………………………….………………… 15 2.5.1 Analiza ekonomsko-finančne upravičenosti projekta....................... 15

2.5.1.1 Osnovne informacije o projektu in izhodišča za poslovanje projektnega podjetja …………………………… 16

2.5.1.2 Finančne informacije, vezane na izvedbo projekta........... 17 2.5.1.3 Informacije v zvezi z regulativo in vplivom na okolje … 18

2.5.2 Vrste kapitala, finančna struktura in instrumenti financiranja …… 19 2.5.2.1 Lastniški kapital................................................................. 20 2.5.2.2 Dolžniški kapital…............................................................ 21

Posojila komercialnih bank……........................................ 22 Sindicirano posojilo …………………………………….. 22 Obveznice ………………………………………………. 23 Financiranje s pomočjo tretje stranke ……….………….. 23

2.5.3 Organizacija financiranja …............................................................ 23 2.6 Pogodbena struktura projektnega financiranja ……...…………………… 25

2.6.1 Pogodbe, ki urejajo razmerja med sponzorji projekta....................... 25

2.6.2 Pogodbe, povezane s pripravo, razvojem in izgradnjo projekta........ 26 2.6.3 Pogodbe o svetovanju in opravljanju storitev (konzultantske pogodbe) 26 2.6.4 Pogodbe, povezane s poslovanjem in upravljanjem projekta........... 27 2.6.5 Finančne pogodbe............................................................................. 27

2.7 Tveganja in njihova porazdelitev med udeleženci …………………............ 28

2.7.1 Tveganja v fazi razvoja in priprave projekta................................... 28 2.7.2 Tveganja v fazi izgradnje…….…..…………........................... ...... 29 2.7.3 Tveganja v fazi poslovanja............................................................... 29

3 PROJEKTNO FINANCIRANJE V PRAKSI ………………………………… 31 3.1 Predstavitev udeležencev v projektnem financiranju ……..……………… 31 3.2 Finančna struktura projekta ………………………………………………. 32 3.2.1 Opis projekta ………………………………………………………. 32 3.2.2 Viri sredstev in predvideni stroški ………………………………… 33

3.2.3 Analiza ekonomske upravičenosti projekta izgradnje hotela ……... 34 3.2.3.1 Izračun NSV …………………………………………….. 37 3.2.3.2 Izračun lastne cene oz. območje ekonomičnega poslovanja 38 3.2.3.3 Izračun praga dobička ali kritične točke gospodarnosti za prva 4 leta poslovanja poslovnega sistema ……………………… 39

3.3 Analiza tveganj …………………………………………………………… 42 3.3.1 SWOT-analiza …………………………………………………….. 43 3.4 Sklep ……………………………………………………………………… 44 4. LITERATURA IN VIRI………………………………………………………. 45 5. KAZALO SLIK ………………………………………………………………. 45 6. KAZALO TABEL ……………………………………………………………. 45 7. PRILOGE …………………………………………………………………….. 46

Univerza v Mariboru – Fakulteta za organizacijske vede, diplomsko delo visokošolskega strokovnega študija

Tatjana Mlakar: Projektno financiranje izgradnje hotela 1

1 Uvod V nenehno spreminjajočem se okolju se pojavlja oster konkurenčni boj. Podjetja morajo to upoštevati pri oblikovanju strategij za svojo rast in razvoj. Svoje strategije podjetja uresničujejo s projekti. Gre tako za projekte rasti in razvoja kot projekte z neposrednimi in posrednimi ekonomskimi učinki. Projekti so enkratni procesi, za katere praviloma nimamo predhodnih izkušenj in pri katerih se srečujemo z novimi izzivi. Na voljo imamo odločanje, na katerem temelji projektno vodenje, ter nepopolne informacije, oblikovane na podlagi predvidevanja dogodkov v prihodnosti. Vse projekte je potrebno financirati. Projektno financiranje zajema širok spekter različnih struktur financ. Pri projektnem financiranju se subjekti, ki v projekt vložijo svoja sredstva kot dolžniški kapital, v veliki meri zanašajo na uspešnost delovanja projekta. V politiki razvoja podjetja si moramo zastaviti čim bolj realne in izvedljive cilje razvoja posameznih področij. Pri presoji realnega sedanjega in prihodnjega poslovanja je smotrno uporabiti čim bolj pester, sodoben instrumentarij analize na primernem časovnem intervalu opazovanja. Možnosti financiranja izhajajo iz njegove bonitete za zagotavljanje notranjega financiranja iz pozitivnega denarnega toka in iz možnosti pridobitve zunanjega financiranja, pri katerem moramo proučiti stroške preskrbe različnih oblik zunanjega financiranja. Pri projektnem financiranju je pomembna predvsem prva faza priprave zagona projekta, v katerem se poleg vsega ostalega, kar je potrebno za zagon izvajanja (vsebina, taktika, izvedbe, plani itd.), pripravi plan stroškov in financiranja. Odločamo se lahko med različnimi možnostmi financiranja, izmed katerih moramo izbrati najoptimalnejšo. V diplomskem delu se bomo osredotočili ravno na prvo fazo projektnega financiranja, to je fazo zagona projekta. Diplomsko delo je razdeljeno na tri poglavja. V prvem poglavju bomo predstavili namen in cilj diplomske naloge. V drugem poglavju sledijo, za lažje razumevanje tovrstnega financiranja, teoretične osnove projektnega financiranja, kjer bomo predstavili vse udeležence, dejavnike uspešnosti projektnega financiranja, finančno strukturo, pogodbeno strukturo ter tveganja, povezana s projektnim financiranjem. V tretjem poglavju bomo na praktičnem primeru prikazali zagon projekta. Predstavili bomo projekt, ki je resničen in je trenutno v fazi izbora vira financiranja oz. kreditorja, prestavili bomo investitorja projekta, katerega ime je izmišljeno, izdelali bomo analizo ekonomske upravičenosti projekta ter opredelili morebitna tveganja projekta.



1.1 Opredelitev oz. opis problema, ki je predmet raziskovanja Projektno financiranje se nanaša na financiranje oz. preskrbo potrebnih finančnih sredstev za financiranje projektov podjetja. Pri projektnem financiranju se subjekti, ki v projekt vložijo svoja sredstva kot dolžniški kapital, v veliki meri zanašajo na uspešnost delovanja projekta, saj so prihodki projekta glavni vir za odplačevanje vseh obveznosti. Ker je projektno financiranje zahtevnejše od klasičnega financiranja in zahteva od posameznika veliko več strokovnega znanja, se običajno investitorji odločajo za strokovno pomoč. Pri projektu, ki je predmet raziskovanja, se je investitor sprva odločil, da si sam priskrbi vire klasičnega financiranja izgradnje hotela. Dela se je lotil nestrokovno, zato mu je nekje na polovici projekta zmanjkalo finančnih sredstev in situacija je postala brezizhodna. Investitor je tako poiskal strokovno pomoč finančnega svetovalca, s pomočjo katerega je bila narejena študija ekonomske upravičenosti projekta ter financiranje preoblikovano v projektno financiranje.

1.2 Namen, cilji in trditve diplomskega dela Namen izdelave diplomskega dela je, da spoznamo, ali je skozi izdelavo projekcije denarnih tokov ter študij ekonomske upravičenosti projekta konkretni projekt sploh zanimiv in sprejemljiv za udeležence projektnega financiranja. Cilj diplomske naloge je spoznati projektno financiranje, dokumente pri projektnem financiranju, vire, pravila in temeljna načela financiranja, udeležence projektnega financiranja, osnove o projektu, metode za oceno uspešnosti projekta ter tveganja, ki jih morajo udeleženci sprejeti. Moja trditev je, da morajo udeleženci projekt zelo dobro preučiti, preden se odločijo za izvedbo le-tega.



2 Osnove projektnega financiranja 2.1 Koncept projektnega financiranja ter njegov pomen v svetu in v Sloveniji Gre za obliko financiranja projekta, kjer je finančna struktura organizirana na način, da bodoči prihodki projekta predstavljajo glavni vir servisiranja in kjer premoženje projekta predstavlja glavno obliko zavarovanja. Projektno financiranje je strukturno financiranje (angl. structured finance); zahteva strukturiranje lastniškega kapitala in dolga na način, da denarni tok projekta zadošča za poplačilo vseh njegovih obveznosti. Specifične potrebe posameznega projekta so torej tiste, ki opredeljujejo strukturiranje finančne konstrukcije projekta, medtem ko kompleksnost pogodbenih razmerij med udeleženci v projektu, in tveganj, ki se skrivajo v posameznih fazah izgradnje ter obratovanja projekta, narekuje izdelavo zelo natančnih študij ekonomske upravičenosti. Projektno financiranje torej ni enako kot financiranje projektov, saj je le-te mogoče financirati na zelo različne načine. Tradicionalno so bili večji infrastrukturni projekti javnega sektorja financirani s proračunskimi sredstvi in z zadolževanjem države, projekti zasebnega sektorja pa s klasičnimi podjetniškimi krediti, ki so temeljili na bilančni moči kreditojemalca. S pospešenimi trendi privatizacije in deregulacije se je tudi tradicionalni način financiranja infrastrukturnih projektov začel spreminjati, in to v oblike, pri katerih je zasebni sektor začel prevzemati bistveno večjo vlogo tako pri financiranju kot pri prevzemanju tveganj. Ključni faktor, ki opredeljuje, ali je določen projekt primeren za projektno financiranje ali ne, je stopnja zanesljivosti bodočih prihodkov projekta. Za projektno financiranje so primerni zlasti tisti projekti, kjer financerji projekta lahko dokaj natančno predvidijo, kaj se bo dogajalo s prihodki projekta v prihodnosti, bodisi na osnovi dolgoročne pogodbe o odkupu (na primer pri proizvajalcih električne energije) bodisi na osnovi koncesije (na primer čistilne naprave) ali na neki tretji osnovi (na primer cestnina). Projektno financiranje se uporablja za financiranje projektov v zelo različnih sektorjih gospodarstva. Po modelu projektnega financiranja se tako običajno zapirajo finančne konstrukcije projektov s področij rudarstva, naftne in plinske industrije, zelo pogosto pa tudi projektov s področij telekomunikacij in turizma. Projektno financiranje, kombinirano s koncesijsko pogodbo, pa se vse bolj uveljavlja tudi pri financiranju objektov gospodarske in socialne infrastrukture. Obstajata dva osnovna tipa projektnega financiranja:

� »brez pristopa« (angl. non-recourse1

); upniki in drugi vlagatelji do sponzorjev projekta nimajo nobenih direktnih pravic oziroma posebnih jamstev, kot je to običajno v primeru, ko gre za klasičen odnos dveh povezanih podjetij; nimajo torej dostopa do sredstev matičnega podjetja niti posredno v obliki garancij ali jamstev.Toliko bolj je zato pomembno, da bolj tvegan prihodnji denarni tok zahteva večji obseg lastniškega kapitala, pri čemer mora biti finančna konstrukcija projekta

1 “Recourse” je mogoče vsebinsko prevesti kot odgovornost za plačilo.



opredeljena in jasna, še preden projekt pritegne potencialne investitorje, saj je le to dejansko zagotovilo, da je projekt izvedljiv tako z ekonomskega kot s tehničnega in okoljskega vidika ter da bo v celotni življenjski dobi sposoben servisirati dolg in generirati finančne donose, primerne sprejetim tveganjem;

� »z omejenim pristopom« (angl. limited recourse); tveganja se delijo med udeležence v projektu na način, da obstaja določeno jamstvo sponzorja projekta, običajno v obliki garancij za dokončanje izgradnje projekta v začetni – konstrukcijski fazi ter ostale oblike zagotovil, ki predstavljajo podporo projektu s strani sponzorja. Seveda se upniki in investitorji zavedajo, da je sposobnost vračanja vloženih sredstev oziroma zagotavljanje primerne stopnje donosa prvenstveno odvisno od uspešnosti samega projekta. V praksi je zato uporaba te oblike pogostejša.

Projektno financiranje infrastrukture je v svetu uveljavljena oblika financiranja projektov, v Sloveniji pa smo praktično še povsem na začetku.

Razlogov za to je več, med najpomembnejšimi pa so zlasti naslednji: � projektno financiranje je v svoji osnovi bolj zahtevno od klasičnega financiranja

projektov, saj zahteva od vseh udeležencev bistveno natančnejšo oceno ekonomske in finančne upravičenosti projekta. Žal so tovrstna znanja v Sloveniji še vedno dokaj omejena;

� čeprav je država na načelni ravni zelo podpirala vključevanje zasebnega kapitala v financiranje infrastrukturnih objektov, dejansko ni vzpostavila ne konceptualnih ne zakonskih in tudi ne institucionalnih pogojev, ki so potrebni za aktivno promoviranje te oblike financiranja;

� relativno dober javnofinančni položaj Slovenije, ki se je odražal v še vedno dokaj enostavnem dostopu do državnih garancij, ni stimuliral javnega sektorja, da bi si posebno prizadeval za pritegnitev netradicionalnih oblik financiranja.

2.2 Razlika med projektnim in podjetniškim načinom financiranja projektov Pri podjetniškem načinu financiranja (angl. on-balance sheet financing) je osnovni vir za vračanje s strani upnikov in investitorjev v podjetje investiranih sredstev podjetje – sponzor, ki za vračilo teh obveznosti odgovarja s svojim celotnim premoženjem, in ne projekt sam. Upniki, zlasti banke, pri svoji odločitvi za kreditiranje sicer upoštevajo uspešnost projekta, da ta ne bi ogrozil sposobnosti podjetja za poravnavanje njegovih obveznosti oziroma vračanje izposojenih sredstev, vendar je za odločitev o financiranju najpomembnejše splošno finančno stanje podjetja, torej uspešnost poslovanja, premoženje, denarni tokovi, nezanemarljiv pa je tudi potencial nadaljnje rasti prihodkov. Upniki so tako v primeru, če projekt propade, v precejšnji meri zaščiteni pred neplačilom, kar je sicer odvisno od splošne finančne slike podjetja oziroma od tega, ali je podjetje kljub propadlemu projektu sposobno nadaljevati s poslovanjem; pri projektnem financiranju pa



je drugače, saj lahko tu tako investitorji kot upniki v primeru propada projekta pričakujejo velike izgube. krediti b zavarovanje Slika 1: Klasičen način financiranja

Vir: Lasten.

Projektno financiranje (angl. off-balance sheet financing) predstavlja posebno obliko financiranja dolgoročnih projektov s pomočjo zasebnega kapitala, katerega motiv je predvsem ekonomski.

Ključni element za izvedbo projekta je pozitiven denarni tok na dolgi rok, ki zadošča za poplačilo vseh stroškov poslovanja, obveznosti iz financiranja in izplačilo donosov. Uporaba te tehnike financiranja je zato tesno povezana s študijami ekonomske upravičenosti projekta, katerih rezultati morajo biti v smislu izkazovanja pozitivnih učinkov več kot spodbudni, saj je odplačevanje posojil in drugih obveznosti projekta vezano zgolj na denarni tok, ki ga ta ustvarja, in na njegova sredstva. Na povsem podoben način kot pri klasičnem načinu financiranja investicij v okviru podjetja finančne analize in študije upravičenosti temeljijo na izdelavi projekcij poslovanja v prihodnosti, ki so za razliko od klasičnega projektnega načrtovanja finančnih učinkov investicije znotraj podjetja izrazito dolgoročne narave, saj zajemajo obdobje oziroma ročnosti tudi do 25 let in več. Ključna razlika pri tovrstnih projekcijah poslovanja je tudi v tem, da predpostavljajo izvenbilančno financiranje projekta oziroma izločitev financiranja le-tega iz bilanc za projekt zainteresiranega(-ih) podjetja(-ij). Pri tem je pomemben kriterij primernosti projekta za projektno financiranje njegova zmožnost, da deluje in obstane kot samostojna poslovna celica oziroma ekonomska enota, katere sredstva, denarni tokovi in pogodbene obveznosti, ki izhajajo iz posameznega projekta, niso izkazane v bilancah sponzorja projekta, pač pa so izločeni v samostojni ekonomski oziroma pravni subjekt.

Shema projektnega financiranja tako v bistvu predpostavlja vzpostavitev novega, t. i. projektnega podjetja, ki ga ustanovijo za projekt zainteresirani vlagatelji oziroma sponzorji projekta in na ta način izločijo financiranje investicije iz svojih bilanc; projektno podjetje kot samostojna pravna oseba s sredstvi, pridobljenimi iz poslovanja v obdobju trajanja projekta, ustvarjenim dobičkom, kapitalom in pozitivnim denarnim tokom jamči za vračilo virov financiranja in zahtevano donosnost, kar morajo po predvidenih scenarijih izkazovati tudi projekcije poslovanja projektnega podjetja.

banka podjetje projekt



Slika 2: Projektno financiranje brez oz. z omejenim pristopom kredit zavarovanje lastniški kapital

Slika 2: Projektno financiranje Vir: Lasten.

Prednosti projektnega financiranja v primerjavi s klasičnimi, podjetniškimi financami gre tako iskati zlasti v večjem dostopu do virov financiranja ter v zmanjšanju tveganj na sprejemljivo raven. S projektom povezana tveganja se izločijo iz poslovanja obstoječega podjetja – sponzorja, da v primeru, če projekt propade, to ne ogrozi finančne integritete oziroma delovanja matičnega podjetja. Z alokacijo tveganj in potreb po virih financiranja med skupino za projekt zainteresiranih strank je tako mogoče izpeljati projekte, ki bi v nasprotnem primeru predstavljali preveliko tveganje za enega samega izvajalca in najverjetneje ne bi bili izvedeni. Uporaba tehnike projektnega financiranja je najbolj aplikativna v dejavnostih, kjer je projekt mogoče vnaprej strukturirati kot od sponzorja ločeno celoto. Običajno gre za relativno velike projekte, katerih postavitev in izvedba zahtevata čas, precejšnje transakcijske stroške, zaradi specifičnosti opreme in potreb po izredno dolgoročnem financiranju pa tudi velike kapitalske izdatke. Projektno financiranje je lažje izvedljivo v panogah, kjer so prihodki vnaprej predvidljivi oziroma jih je možno napovedati z relativno gotovostjo (na primer v dejavnostih, kjer se podeljujejo koncesije); temu navkljub pa izkušnje s projektnim financiranjem v svetu kažejo, da je to tehniko financiranja moč uspešno izvajati tudi na manjših projektih v zelo različnih dejavnostih. 2.3 Udeleženci v projektnem financiranju Projektno financiranje je tako po pravni kot po finančni strukturi bistveno bolj kompleksno in s tem tvegano od klasičnega principa financiranja, saj pomeni predhodno postavitev celotne sheme udeležencev v projektu, od sponzorjev oziroma investitorjev v projekt do

podjetja (sponzorji)

projektna družba

banka

projekt



gradbeno pod.

kupci

upravljavec

sponzorji

posojilodajalci

drugi investitorji

Finančni svetov. finančni svet

PROJEKTNO

PODJETJE

Razni svetovalci

zavarovalnice

država, državne agencije

dobavitelji

posojilodajalcev, dobaviteljev, kupcev, operaterjev, gradbenih podjetij, zavarovalnic, raznih državnih agencij in drugih subjektov, katerih medsebojni odnosi morajo biti predhodno pogodbeno do potankosti urejeni, njihov nastop v projektu pa časovno natančno opredeljen in usklajen. Tveganja, povezana z izvedbo projekta, se tako delijo med projektne udeležence, zato investitorji (sponzorji) niso edini, ki nosijo breme poslovnih in drugih tveganj, pač pa se ta porazdelijo med vse udeležence v približnem sorazmerju z njihovimi finančnimi vložki. Slika 3 predstavlja tipično strukturo projekta, strukturirano po principu projektnega financiranja. V projektu poleg projektnega podjetja, ki je ustanovljeno kot t. i. »special purpose vehicle«, nastopa vrsta drugih udeležencev, ki jih lahko v grobem delimo v tri osnovne skupine:

• v prvo skupino sodijo tisti udeleženci projekta, ki zagotavljajo vire financiranja ter preostale finančne storitve, potrebne za uspešno postavitev in delovanje projekta, torej sponzorji projekta, posojilodajalci in drugi investitorji, finančni svetovalci in drugi;

• druga skupina udeležencev predstavlja komercialno bazo vzpostavitve in delovanja projekta: to so poslovni partnerji projektnega podjetja, upravljavec projekta, dobavitelji opreme in tehnologije ter surovin, kupci proizvodov/storitev projektnega podjetja, ki jih je lahko več ali pa je le eden, gradbena podjetja idr.;

• v tretjo skupino udeležencev lahko uvrstimo državo ter razne državne agencije in institucije (sem štejemo tudi občine in mesta) ter zavarovalnice, ki preko sklenitve zavarovanj, z garancijami ali v obliki jamstev sodelujejo v projektu ter s tem znižujejo obseg projektnih tveganj.

PRIPRAVLJALNI DEL PROJEKTA

FINANČNI DEL PROJEKTA KOMERCIALNI DEL PROJEKTA

Slika 3: Udeleženci v projektnem financiranju Vir: Prirejeno po UNIDO BOT Guidelines, Vienna, 1996, str. 9.



Seveda so v projektu zlasti v pripravljalni fazi ter v fazi izgradnje udeleženi še drugi ekonomski subjekti, kot so razni pravni in tehnični svetovalci, agencije za ocenjevanje tveganj in drugi. Število udeležencev v projektnem financiranju je zaradi kompleksnosti tovrstnih projektov lahko zelo veliko. 2.3.1 Projektno podjetje Projektno podjetje običajno ustanovijo projektni sponzorji z namenom realizacije določenega projekta. Projektno podjetje je ključni element v celotni shemi projektnega financiranja. Je samostojna pravna oseba, ustanovljena z namenom, da zgradi zasnovani projekt ter skrbi za njegovo izvedbo in upravljanje. Delnice/deleži podjetja so v lasti sponzorjev projekta, ki s posebno pogodbo o solastništvu ali skupnem vlaganju (angl. joint venture) urejajo svoje medsebojne pravice in obveznosti. Projektno podjetje je primarno zadolženo za ustvarjanje dobička oziroma zagotavljanje primerne stopnje donosa na vloženi kapital. Projektno podjetje ima svojo upravo in neodvisno sprejema osnovne poslovne odločitve; neposredno nastopa na finančnem trgu, kjer najema posojila ali izdaja dolžniške in lastniške vrednostne papirje. To lahko zanj počno tudi projektni sponzorji v njegovem imenu, pri čemer je obveznost sponzorja do posojilodajalca iz naslova zadolževanja za potrebe projekta navadno pogodbeno vnaprej omejena

2

.

Po zaključku projekta se projektno podjetje običajno razpusti.

2.3.2 Sponzorji projekta Sponzorji so gonilna sila projekta, saj lahko največjo podporo projektu nudijo ravno tisti, ki so projekt razvili in oblikovali in ki bodo od njega tudi imeli največje koristi. V vlogi sponzorjev poleg idejnega ustanovitelja projekta velikokrat nastopajo ključni pogodbeni partnerji v projektu, na primer dobavitelji, gradbena podjetja, družba, ki bo projekt upravljala, končni uporabnik storitev oziroma kupec proizvoda, banke oziroma mednarodne finančne institucije idr., to vlogo pa lahko nenazadnje prevzame tudi država. Vsak projekt potrebuje močno kapitalsko osnovo. Sponzorji skupaj z ostalimi zainteresiranimi strankami v projekt investirajo lastni kapital, s čimer postavijo zdravo kapitalsko bazo projekta. Po potrebi, zlasti v fazi izgradnje projekta, sponzorji projektu zagotavljajo tudi dodatne finančne vire in ostalo potrebno pomoč, v obdobju poslovanja pa projektu nudijo še tehnično in menedžersko podporo. S tem ko sponzorji zagotovijo del finančnih sredstev za izvedbo projekta, prevzamejo nase določeno tveganje, saj je njihova odgovornost običajno definirana z višino vloženega kapitala. Njihov vložek je lahko stvaren, lahko je v obliki vpisanega kapitala, možne pa so

2 Gre za t.i. “limited recourse contracts", kjer posojilodajalec v primeru stečaja projektnega podjetja ne more zahtevati likvidacije sponzorja ali s tožbo od sponzorja doseči poravnave svojih terjatev do projektnega podjetja.



tudi razne oblike subordiniranega dolga z opcijo konverzije. Običajno sponzorji v odnosu do tretjih oseb, ki se vključujejo v projekt, zagotavljajo razne vrste garancij za izvedbo oziroma dokončanje investicije, s čimer se tudi finančno zavezujejo za podporo projektu. Največji kapitalski delež v projektnem podjetju, ki je običajno v lasti glavnega sponzorja, je najpogosteje tudi večinski delež. Kapitalski vložek kot finančna zaveza glavnega sponzorja pripomore k uspešnosti projekta, saj je jasno, da sponzorji ne morejo izstopiti iz projekta brez velikih stroškov/izgube, zato je njihov interes za iskanje rešitev v primeru, če pride do težav, zelo velik, zaradi večinskega lastništva nad podjetjem pa tudi ne prihaja do nepotrebnih zamud pri sprejemanju odločitev, s čimer se povečuje zaupanje preostalih strank v projekt.

2.3.3 Posojilodajalci Posojilodajalci se za sodelovanje v projektu odločajo na osnovi kapitalskih vložkov projektnih sponzorjev oziroma drugih investitorjev in šele po temeljiti preučitvi projektne dokumentacije. Za zagotovitev potrebnih virov sredstev posojilodajalci od sponzorjev ali državnih institucij navadno zahtevajo vrsto garancij in jamstev, s čimer se v največji možni meri zavarujejo pred nevračilom glavnice in pripadajočih obresti. Najpogosteje se kot zasebni posojilodajalci v projektnem financiranju pojavljajo banke. Potrebno je razumeti, da bank, ki projektu posojajo sredstva, ni mogoče obravnavati kot delničarje, čeprav so tudi one soočene z izrazito spremenjenim razmerjem med tveganjem in donosnostjo, kot ga navadno poznajo. Banke namreč posojajo denar z namenom, da zaslužijo na obrestni marži, in so tudi, če je projekt izjemno uspešen, deležne le vračila glavnice in pripadajočih obresti, medtem ko je t. i. »upside« za njih običajno nedosegljiv, saj je namenjen izključno investitorjem – delničarjem. Zaradi tega dejstva in regulacije bančnega poslovanja v svetu so banke tveganju izrazito nenaklonjene in so tudi v projektnem financiranju pripravljene sprejemati zgolj omejen obseg tveganj. Posojilodajalci običajno podpišejo poseben sporazum (angl. inter-creditor agreement), s katerim uredijo svoje medsebojne odnose. Za vsak finančni aranžma, ki vključuje večje število posojilodajalcev, je tak sporazum praktično obvezen del v organizaciji financiranja. Posojila različnih posojilodajalcev so običajno različna tako po tipu posojila kot po ročnosti, poleg tega pa je lahko ena skupina posojilodajalcev drugi podrejena, zato mora sporazum v takem primeru opredeliti tudi pogoje subordiniranosti. 2.3.4 Drugi investitorji Z investitorji mislimo na pravne in fizične osebe, ki svoja sredstva investirajo v lastniške in dolžniške vrednostne papirje. Sem uvrščamo predvsem institucionalne investitorje, torej razne vzajemne in pokojninske sklade ter zavarovalnice.



Pri projektnem financiranju so sponzorji projekta lahko hkrati tudi investitorji, saj ti običajno projektu zagotavljajo potrebno kapitalsko bazo. Sponzorje uvrščamo tudi v skupino drugih investitorjev, ki projekt po potrebi »oskrbujejo« tudi z lastnimi posojili, največkrat v obliki podrejenega dolga. 2.3.5 Finančni svetovalec Udeležba finančnega svetovalca v projektu je stvar poslovne odločitve sponzorjev projekta in temelji na razmerju med dodano vrednostjo, ki jo finančni svetovalec s svojo ekspertizo nudi podjetju, in stroški, povezanimi z njegovo udeležbo v projektu. V projektnem financiranju koristi udeležbe finančnega svetovalca skoraj vedno pretehtajo stroške. Finančni svetovalci so za organiziranje virov financiranja plačani v obliki provizij, zato je jasno, da so zainteresirani za dokončanje in izvedbo projekta. Brez pomoči izkušenega finančnega svetovalca lahko postane uspešnost realizacije projekta vprašljiva. Sponzorji projekta se zavedajo pomembnosti finančnega svetovalca pri organiziranju projektnega financiranja, zato le-tega iščejo med komercialnimi in investicijskimi bankami, glavnimi pogodbenimi strankami v projektu, drugimi finančnimi družbami ter neodvisnimi svetovalci. Najpogosteje kot finančnega svetovalca izberejo banko ali vodilno finančno družbo, ki je poznana in ima ugled, ki je pomemben akter na finančnem trgu, pozna dejavnost in ima dobre odnose s sponzorji, razpolaga s tehničnim znanjem in ji deželna tveganja niso tuja. Zaradi potencialnega konflikta interesov banka težko nastopa v obeh funkcijah, torej kot finančni svetovalec in kot posojilodajalec, na kar morajo biti sponzorji pri svoji izbiri pozorni 2.3.6 Gradbeni izvajalci, dobavitelji opreme in tehnologije ter surovin Gradbeni izvajalci ter dobavitelji opreme in tehnologije sodelujejo v fazi izgradnje projekta, v kateri je terminska usklajenost udeležencev ključnega pomena za uspešen in pravočasen začetek poslovanja projekta. Od njihove zanesljivosti je odvisno, ali bo projekt dokončan do v terminskem načrtu določenega roka in kdaj bo sposoben začeti generirati prihodke ter s tem poravnavati obstoječe obveznosti do vlagateljev. Zanesljivost gradbenih izvajalcev in dobaviteljev je moč doseči z izborom tehnično izkušenih in finančno močnih podjetij z referencami ter z zavezujočo pogodbo, dopolnjeno z garancijami za dobro in pravočasno izvedbo del. Za zanesljivost in uspešnost projekta je izrednega pomena tudi poznavanje procesov in opreme, zaradi česar naj bi se v projektu uporabljala že poznana in preizkušena tehnologija.

3

Ostali dobavitelji se v pogodbi s projektnim podjetjem zavežejo, da bodo projektu od trenutka začetka poslovanja dobavljali potrebne materiale oziroma surovine po vnaprej

3 To je pomembno s stališča posojilodajalcev, saj gre v primeru uvajanja nove tehnologije za izpostavljenost ne le kreditnemu, ampak tudi drugim tveganjem. Posojilodajalci, ki se zanašajo na denarne tokove projekta kot osnovo za servisiranje dolga, brez primernih garancij niso pripravljeni zagotavljati finančnih virov po modelu projektnega financiranja za nepreizkušene procese in tehnologije. Ta problem je moč premostiti z jamstvom subjekta z dobrim kreditnim ratingom, npr. s strani državne agencije ali finančno močnega podjetja, ki posojilodajalcu v obliki eksplicitne garancije jamči za vračilo njegovega vložka (in obresti).



dogovorjenih cenah. Zgodi se celo, da je na osnovi dolgoročne pogodbe dobavitelj pripravljen zagotavljati projektu surovine skozi vso življenjsko dobo po fiksnih cenah.

2.3.7 Kupci Kupci od projektnega podjetja kupujejo njegove proizvode/storitve od trenutka, ko so objekti izgrajeni oziroma ko projekt začne z rednim poslovanjem ... Njihova vloga je izredno pomembna, saj kupci, s katerimi projektno podjetje že v fazi priprave na projekt stopi v poslovni odnos, predstavljajo (včasih edini) vir prihodkov podjetja, ko to začne normalno poslovati. Tudi tu je uspešnost mogoče zagotoviti le s podpisom dolgoročne pogodbe, kar pa ni vedno izvedljivo. Mnogo je primerov, ko projekti v začetku nimajo zagotovljenih dolgoročnih odkupnih pogodb, zaradi česar je izkupiček od prodaje odvisen od trenutnih tržnih cen oziroma obsega povpraševanja, s tem pa postaja bolj negotova tudi usoda oziroma uspešnost poslovanja projektnega podjetja.

4

2.3.8 Upravljavec projekta Zahtevnejši projekti potrebujejo za uspešno poslovanje projektnega podjetja upravljavca projekta. Družba, ki projekt upravlja, je pogosto eden izmed sponzorjev in v zameno za upravljanje prejema določeno nadomestilo. Upravljavec projekta mora biti finančno in tehnično dovolj izkušen, da projekt vodi skladno s predvidenimi stroški in drugimi specifikacijami, ki tvorijo osnovo za finančno izvedljivost projekta. Več kot ima upravljavec izkušenj, manjša so tveganja, povezana z izvedbo projekta. Upravljavec je lahko tudi povsem neodvisno podjetje, specializirano za opravljanje storitev vodenja projektov. Tu je ključnega pomena izkušeno osebje, ki je kot ekipa že sodelovalo v podobnih projektih. 2.3.9 Država

Država, v kateri je projekt lociran, in njene agencije pogosto igrajo pomembno vlogo v projektu, oblika in obseg udeležbe države pa variira od primera do primera. Najpogosteje se države in njihove agencije v projektnem financiranju pojavljajo v naslednjih vlogah: kot vlagatelj kapitala; posojilodajalec; izdajatelj garancij

5

; dobavitelj potrebnih resursov za poslovanje projekta; kupec končnega produkta/storitve; izvajalec davčnih olajšav; podeljevalec koncesij. Vloga države v projektnem financiranju je lahko aktivna ali pasivna; aktivno lahko država nastopa kot udeleženec v financiranju, kot javno podjetje ali podeljevalec koncesij, v pasivni vlogi pa kot usmerjevalec oziroma regulator.

Logično je pričakovati, da bo državna podpora projektu odvisna od percepcije potencialnih koristi za javni interes. Njena vloga se kaže tako v eksplicitni kot implicitni podpori

4 Tudi v primeru, če dolgoročna pogodba obstaja, je v njej izredno težko določiti model spreminjanja cen na dolgi rok, zato se pojavlja vprašanje, kako in ali sploh določati ceno za npr. 10, 15 ali 20 let vnaprej.

5 Zlasti za prevzemanje političnih tveganj.



projektu, in sicer pri prevzemanju političnih tveganj, vzpostavitvi primernega pravnega in ekonomskega okvira za delovanje projekta, oblikovanju enotnega sistema procedur in postopkov za pridobitev raznih dovoljenj za vzpostavitev in delovanje projekta idr. 2.3.10 Drugi udeleženci Med drugimi udeleženci v projektnem financiranju lahko navedemo še izvozno-kreditne agencije, zavarovalnice in druge svetovalce, ki nastopajo zlasti v začetni konstrukcijski fazi projekta. Prisotnost vseh udeležencev v celotni življenjski dobi projekta in pogodbena

usklajenost njihovih medsebojnih odnosov sta nujni sestavini ekonomske

uspešnosti projekta. Medsebojna razmerja med udeleženci morajo biti predhodno

dogovorjena, kar pomeni, da je potrebno že na samem začetku vzpostaviti tako

pogodbeno strukturo projekta, da so vnaprej definirane koristi in obveznosti vsakega

izmed njih.

2.4 Dejavniki uspešnosti projektnega financiranja Vsak projekt se odvija v specifičnem ekonomsko-političnem okolju. Ocena posameznega projekta temelji na identifikaciji vseh s projektom povezanih tveganj, ki skupaj s študijami tehnične in okoljske izvedljivosti izhajajo iz ekonomske analize upravičenosti projekta. Bistvo projektnega načina financiranja preko identifikacije in analize različnih s projektom povezanih tveganj je torej v njihovi razporeditvi med udeležence na način, da določeno vrsto tveganj prevzame tisti udeleženec v projektu, ki jih je najbolj sposoben odpravljati oziroma jih najučinkoviteje obvladuje. Pogodbeno to pomeni uporabo določenih mehanizmov in instrumentov zaščite pred tveganji, med katerimi prednjačijo zlasti garancije

6

, zavarovanja

7

, pogodbene kazni in penali, pogodbe o dobavi surovin in materialov ter prodaji outputa, opcije

8

, posebni ločeni računi9

in zastava ostalega premoženja. 2.4.1 Kriteriji za oceno uspešnosti projekta Za uspešnost projektnega financiranja je pomembno, da so tveganja v celotnem obdobju trajanja projekta primerno obravnavana, nadzorovana in v čim večji meri odpravljena, da je projekt lahko »bankable«, torej primeren za financiranje s posojili, pri

6 Garancije ščitijo predvsem pred dvema vrstama tveganj: predstavljajo jamstvo za primer neplačila pogodbene obveznosti in neizvedbe oz. slabe izvedbe dogovorjenega posla. 7 Večinoma za primere človeških nesreč in političnih tveganj. 8 S prodajno opcijo je investitorjem dana možnost, da od sponzorjev zahtevajo, da ti po določeni ceni in običajno po preteku določenega časa (ali ob nastopu nekega dogodka, ki zanje predstavlja tveganje) odkupijo njihovo naložbo v projekt (dolg ali kapital). Opcije se lahko uporabljajo tudi v kontekstu zavarovanja drugih udeležencev v projektu in imajo različne oblike. 9 Ločeni računi (angl. escrow accounts) se uporabljajo z namenom, da se posameznemu udeležencu v projektu (običajno posojilodajalcu) zaradi jamstva za neko pogodbeno obveznost omogoči prioritetni dostop do določenih sredstev projekta, v tem primeru do depozitov, ki se nalagajo na ločenem računu.



čemer so kreditorji izpostavljeni le kreditnemu tveganju, ki so ga sposobni obvladovati. Projekt mora biti seveda komercialno zanimiv, da ga je sploh smiselno izvesti. Odločitev udeležencev za sodelovanje v projektu pa je odvisna od dostopnosti in kvalitete informacij, ki so na voljo; financiranje projekta ne bo izvedljivo vse dotlej, dokler vlagatelji ne bodo razpolagali z vsemi potrebnimi informacijami za odločitev v zvezi s tveganji, ki jih prevzemajo, in urejeno dokumentacijo, ki predstavlja pravno podlago realizacije projekta.

Kriteriji uspešnosti projekta Vzroki neuspešnosti projekta

Kapitalsko tveganje spremeniti v kreditno Zamude pri izgradnji projekta

Priprava zadovoljive študije o ekonomski upravičenosti investicije in finančnih planov

Prekoračitev stroškov financiranja

Ni novih tehnologij

Nastop težav zaradi uporabe nove tehnologije

Izkušenost in zanesljivost gradbenega podjetja Finančne težave gradbenega podjetja zaradi neizkušenosti

Upoštevanje različnih tveganj projekta Neupoštevanje tveganj projekta

Primerno zavarovalno kritje za škode Nezavarovanje nesreč pri delu

Opredeljen in določen strošek proizvodov in surovin za uporabo v projektu

Povečanje cen in pomanjkanje surovin

Primerna izkušenost udeležencev v projektu Neizkušenost udeležencev v projektu

Obstoj trga za proizvod oz. storitev projekta Izguba konkurenčnega položaja na trgu

Ni tveganja razlastitve premoženja Razlastitev premoženja ali nacionalizacija

Izvedenost zadovoljive ocene virov in premoženja

Preveč optimistične ocene vrednosti zastavljenega premoženja

Zadostna razpoložljivost premoženja za zastavo Premajhna razpoložljivost premoženja za zastavo

Tabela 1: Kriteriji za oceno uspešnosti projekta ter vzroki za neuspešnost projekta Vir: Lasten.

2.4.2 Ključni koraki za uspešnost izvedbe projektnega financiranja Da bi sponzorji projekta že v samem začetku zagotovili izhodišča za uspešno izvedbo projekta v smislu nujnih kriterijev uspešnosti in vnaprej eliminirali možne razloge za propad, je potrebno v pripravah na izvedbo projekta predhodno obravnavati in proučiti nekatere vidike finančne in ekonomske narave. Govorimo o štirih ključnih korakih v pripravah na projekt, ki vodijo k uspešni izvedbi projekta, katerih elementi so naslednji: Korak 1: Izdelava predhodnih študij o ekonomski upravičenosti projekta Namen te faze je ugotoviti, ali je projekt komercialno zanimiv in ali je model



projektnega financiranja primeren način izvedbe projekta. Gre za uvodne analize, ki morajo dati odgovor na to, ali pozitivni vidiki projekta opravičujejo stroške investicije. Pomembno je, da že v samem začetku v projektu sodelujejo izkušeni strokovnjaki, saj so poznani ne tako redki primeri podjetij, ki so porabila milijone dolarjev za študije tehnične izvedljivosti projekta, medtem ko ta finančno ni bil izvedljiv. Pogosto se celo zgodi, da je projekt že izgrajen, ko sponzorji šele poiščejo pomoč svetovalcev, da bi raziskali možnosti financiranja s strani alternativnih virov. Tu gre zlasti za možnost financiranja s strani dobaviteljev opreme, izkoriščanje davčnih olajšav, lizinga opreme, sodelovanje v posebnih vladnih programih za spodbujanje gospodarstva idr. Posledica tega je bistveno dražje financiranje, saj je zelo težko in drago spreminjati številne že sklenjene pogodbe, da bi se zadostilo ciljem projektnega financiranja. Korak 2: Načrtovanje projekta Ta faza obsega številne storitve od začetnega svetovanja do organizacije financiranja. Svetovanje se nanaša na izdelavo celostne študije s predlogi glede predvidenih ekonomskih spremenljivk projekta, kot so obrestne mere, devizni tečaji, inflacijske stopnje idr., ki lahko spremenijo pričakovano donosnost projekta. Skladno z načrtovanimi stroški projekta, predvideno ekonomiko poslovanja in prihodnjimi denarnimi tokovi se ugotovi najboljši način financiranja glede na valuto stroškov in prihodkov, ki jih bo projekt generiral, in predlaga posojilne pogoje za bančne in druge kredite. Načrtovanje predpostavlja tudi testiranje občutljivosti finančnega modela z vidika ključnih spremenljivk poslovanja ob upoštevanju različnih možnih scenarijev. Korak 3: Organizacija financiranja Ta faza se osredotoča na iskanje potencialnih investitorjev in kreditorjev za pridobitev primernega obsega in vrst finančnih virov še pred začetkom projekta. Predstavitev projekta za potrebe zagotovitve virov financiranja je lahko formalno narejena tudi v obliki informacijskega memoranduma (prospekta), ki vsebuje vse ključne informacije o projektu, zlasti če je organizacija financiranja zaupana banki/-am, ki v pogajanjih z drugimi investitorji iščejo in opredelijo najugodnejše ponudnike posojil in nastopajo kot vodilni posojilodajalec. Da bi sponzorji projekta zbrali zadovoljiv obseg finančnih virov za normalno poslovanje projektnega podjetja, morajo upoštevati tako potrebe projekta po financiranju, zlasti v kontekstu specifičnih tveganj projekta in razpoložljivih oblik zavarovanj v različnih fazah razvoja projekta, kot tudi privlačnost investicije za potencialne investitorje. S kombiniranjem različnih virov kot so sredstva bank, lastniški kapital večjih in manjših investitorjev, med katerimi ima vsak svoje zahtevano razmerje med tveganjem in donosnostjo, je mogoče relativno poceni oblikovati potreben finančni paket. K tovrstnemu zbiranju finančnih virov je močno pripomogla tudi globalizacija finančnih trgov, ki so dandanes sposobni ponuditi spekter raznovrstnih finančnih instrumentov ter nove in nove razrede investitorjev.



Korak 4: Nadzor nad potekom financiranja Ta faza se bo izvajala v treh različnih časovnih periodah poteka projekta, in sicer v času izgradnje, ob začetku proizvodnje in v obdobju normalnega poslovanja projektnega podjetja. Namen nadzora je preprečiti presenečenje na strani upnikov in tistih, ki so v projektno podjetje investirali svoja sredstva, če v kateri koli fazi projekta pride do težav. Nadzor je faza, ki se dejansko začne izvajati v trenutku, ko je odločitev za izvedbo projekta že sprejeta, vendar je zaradi organizacije celotnega projekta v vseh njegovih fazah smiselno, da to funkcijo sponzorji opredelijo in načrtujejo že v sami pripravi na projekt ter se s tem izognejo morebitnim kasnejšim oviram, ki bi, gledano z vidika finančne komponente projekta, lahko povzročile težave ali resno ogrozile nadaljevanje projekta. 2.5 Finančna struktura projekta Projekt je zanimiv za investitorje, če je tehnično, tehnološko, ekonomsko, finančno, pravno, ekološko ter drugače izvedljiv. Vlagatelji lastniškega in dolžniškega kapitala, ki imajo interes za sodelovanje v projektu, želijo projekt predhodno analizirati z vidika vseh potencialnih tveganj na način, ki razkriva jasno razvidno sliko finančne konstrukcije in pogodbene strukture projekta, smiselno podaja namen in cilje projekta ter omogoča odločanje na podlagi celostnega prikaza projekta, kar daje osnovo za finančno participacijo v investiciji. V ta namen je potrebno predhodno izdelati analizo ekonomsko-finančne izvedljivosti projekta, kjer izhodišča za odločanje predstavljajo izkazane potrebe projektnega podjetja po finančnih sredstvih in pričakovani donosi v prihodnosti, sponzorji projekta v sodelovanju z izkušenimi finančnimi svetovalci (po možnosti takimi, ki so projekt pripravljeni podpreti tudi z lastnimi sredstvi) pripravijo razdelan projektni predlog v obliki in na način, da ta že v fazi priprave projekta olajša t. i. skrbni pregled (angl. due dilligence) s strani potencialnih vlagateljev in s tem pospeši proces pridobivanja finančnih virov za projekt. 2.5.1 Analiza ekonomsko-finančne upravičenosti projekta Predstavitev projekta v obliki študije ekonomske upravičenosti, ki povzema vsebino in elemente vseh predhodno predstavljenih področij analize, od informacij tržne narave do finančnih prikazov, vrednotenj in ocen donosnosti projekta ter prikazov specifik lokalnega okolja in regulative, tvori osnovo za samostojno analizo projekta s strani potencialnih investitorjev. Namen prikazanega je investitorjem omogočiti, da potencialno naložbo čim natančneje ovrednotijo ter predvidijo prihodnje denarne tokove v kontekstu obstoječih tveganj projekta in izračunajo donosnost naložbe. Zaradi običajno dolgih ročnosti projektov, ki se financirajo po principu projektnega financiranja, so ti denarni tokovi precej negotovi, njihovo napovedovanje pa tvegano.



Vsak investitor mora projekt ovrednotiti, pri tem pa upoštevati smernice študije ekonomske upravičenosti investicije po določenih elementih projektnega predloga, ki jih lahko v grobem delimo na tri v nadaljevanju predstavljena področja:

� osnovne informacije o samem projektu in izhodišča za poslovanje projektnega podjetja,

� finančne informacije, vezane na izvedbo projekta, � informacije v zvezi z regulativnim okoljem projekta.

2.5.1.1 Osnovne informacije o projektu in izhodišča za poslovanje projektnega podjetja Predstavitev projekta običajno zajema naslednje elemente:

� Opis projekta Kratek uvod navadno obsega opis projekta in panoge oziroma področja delovanja in prikaže, ali gre za povsem nov projekt ali za nadgradnjo obstoječega poslovanja ter ali gre za nakup, združitev, pripojitev ali prevzem, za privatizacijo državnega podjetja ali za t. i. »joint venture« pogodbo. Ta uvodni del vsebuje tudi kratek povzetek pričakovane porabe sredstev za izgradnjo projekta, kaže potrebe po obratnem kapitalu itd. Smiselno povzema tudi morebitno zgodovino in trenutni status projekta, prikaz ocene terminskega plana za dokončanje projekta, vključno z vgradnjo opreme in začetkom proizvodnje, kot tudi razloge za udeležbo potencialnih investitorjev in financerjev v projektu.

� Predstavitev sponzorjev projekta V kratki predstavitvi so potrebne osnovne informacije o vlogi sponzorjev projekta in njihova lastniška struktura, pomembni so finančni rezultati in obseg finančne podpore projektu, porazdelitev moči odločanja oziroma nadzora znotraj projektnega podjetja, njegovo poznavanje posla in dejavnosti, njegovo pripravljenost tveganja lastnega kapitala, predhodne izkušnje iz sorodnih, že uspešno izvedenih projektov ter njegov potencialni prispevek k projektu. Pomembno vlogo igra tudi finančno stanje sponzorja, čeprav se projekt izvaja povsem ločeno (izvenbilančno), zato so revidirani računovodski izkazi sponzorja na tem mestu zelo dobrodošli.

� Proizvod Ta del vključuje podroben opis proizvoda/ storitve, ki je rezultat proizvodnje oziroma procesa dela projektnega podjetja; na tem mestu je predstavljen tudi raziskovalno-razvojni program projekta z opisom načrtov v zvezi z novimi proizvodi/ storitvami. Na osnovi specifikacije proizvoda predstavitev podaja tudi razlago, zakaj bodo kupci raje kupovali nov izdelek namesto obstoječih, podrobna SWOT-analiza izdelka pa prikaže, kako bo ta proizvod izboljšal, preoblikoval oziroma nadomestil konkurenčne izdelke. Povsem običajno je tudi, da potencialni vlagatelji zahtevajo neodvisno oceno izdelka s strani tretje osebe, zato je pomembno, da so tu opisane ključne značilnosti omenjenega produkta, poudarjene njegove koristi za potencialne kupce ter narejena primerjava s ponudbo konkurence.

� Proizvodnja Opis proizvodnje zajema predvsem naslednje kategorije: lokacijo, objekte in opremo, proizvodni proces, inpute in stroške ter delovno silo.



� Trg Predstavitev trga je pomemben del analize projekta. Tržna analiza obsega zlasti naslednje elemente: opredelitev ciljnih trgov, tržni delež in obseg prodaje, konkurenco, cenovna strategijo ter trženje.

� Poslovna tveganja Analiza mora opozoriti in pojasniti vsa ključna poslovna tveganja, ki jim je podjetje izpostavljeno in ki bi lahko vplivala na uspešnost projekta ter hkrati navesti, kaj namerava narediti vodstvo projekta, da bo ta tveganja minimiziralo. V zvezi s tem je smiselno predpostaviti morebitne bodoče obveznosti podjetja, ki bi bile lahko na primer rezultat tožb, in načine njihovega »pokrivanja«.

� Vodstvo/zaposleni Predstavitev mora vsebovati število vseh zaposlenih po nivojih izobrazbe in potrebah po strokovnosti kadrov po različnih poslovnih funkcijah, število in opredelitev različnih vrst pogodb o zaposlitvi, opis vodstvene strukture

10

in povezave oziroma odnose med različnimi sektorji/področji ter posamezniki/ funkcijami, vključujoč opis in diagram formalne organizacijske strukture podjetja, opisati mora poslovno funkcijo vsakega izmed področij, prikazati potek toka informacij med njimi in vodstvom ter razložiti, kako poteka nadzor nad poslovanjem podjetja za doseganje ustreznih poslovnih rezultatov.

2.5.1.2 Finančne informacije, vezane na izvedbo projekta Ta del analize povzema elemente ekonomsko-finančne narave za celotno življenjsko dobo projekta (kolikor jih je pač moč oceniti). Oceno stroškov investicije ter projekcije stroškov poslovanja in financiranja lahko naredimo na podlagi že pridobljenih ponudb oziroma sklenjenih pogodb z dobavitelji opreme, tehnologije ali surovin/materiala, kooperanti za določene specifične storitve, bankami v zvezi s financiranjem ter ponudniki drugih finančnih storitev (zavarovanja, lizing, svetovanje idr.). Ocene določenih stroškov je moč narediti kar na podlagi trenutnih cen na trgu, za druge je potrebno upoštevati tržne trende in dolgoročnejše projekcije razvoja posameznega trga, kar velja zlasti za trg surovin, energije ipd., ali se poslužiti terminskih cen. Šele na podlagi natančnih ocen stroškov in realnih projekcij prihodkov v času lahko vlagatelji ugotovijo potrebe po kapitalskih izdatkih v začetni fazi in dodatnih virih financiranja v fazi poslovanja projektnega podjetja ter na tej osnovi izračunajo oceno bodoče donosnosti projekta preko preračuna različnih finančnih kazalnikov oziroma pokazateljev uspešnosti investicije, na primer donosa na vloženi kapital, neto sedanje vrednosti projekta oziroma interne stopnje donosa ipd.

11

10 Za ključne člane kot so direktor podjetja, finančni, komercialni in tehnični direktor ali direktor proizvodnje je smiselno priložiti kratke življenjepise z dosedanjimi izkušnjami in področji dela ter način nagrajevanja, vključno z navedbo višine plač.

11 Način izračuna kazalnikov donosnosti investicije se pri projektnem financiranju ne razlikuje dosti od klasičnega ocenjevanja upravičenosti naložbe znotraj podjetja, vendar so pri določenih kazalnikih (kot je npr. izračun neto sedanje vrednosti) potrebne določene prilagoditve izračunov.



2.5.1.3 Informacije v zvezi z regulativo in vplivom na okolje Čedalje pogosteje se za projekte zahteva, da podpirajo okolju prijazen in stabilen razvoj regij. S tega vidika je zelo pomembno, da predstavitev projekta že v projektnem predlogu zajema vse tiste informacije, vezane na regulativo in okoljevarstvene vidike, ki omogočajo primerno obravnavo tega vprašanja. Za investitorje je pomembno razumevanje celotnega regulativnega okolja, v katerem se bo projekt odvijal. Te informacije morajo med drugim prikazati specifiko lokalne regulative in predpisov v zvezi z zahtevami po pridobitvi raznih licenc in dovoljenj, ki jih projekt mora imeti oziroma pridobiti še pred izvedbo, in predstaviti možnosti in načine pridobitve le-teh, hkrati pa podati oceno časa, potrebnega za njihovo pridobitev. Predstavitev mora podati tudi informacijo, ali obstajajo kakšne subvencije s strani države za nakup določenih surovin, ali se podjetje morda srečuje z omejitvami pri uvozu določene vrste opreme, kakšne so uvozne tarife in kvote ter nenazadnje, ali na izvoznih trgih, kamor podjetje namerava izvažati, obstajajo kakršne koli omejitve za uvoz blaga in storitev. Nenazadnje pa je v okviru tega podpoglavja poleg mikro lokacije projekta potrebno navesti še preteklo in trenutno uporabo zemljišča oziroma lokacije projekta, podati opis vseh gradbenih aktivnosti in fizičnih sprememb, ki so oziroma bodo posledica izvedbe projekta, predlagati merila in načine za izboljšanje kvalitete okolja, predložiti izjavo o odgovornosti v zvezi z morebitnim onesnaženjem okolja ter pojasniti strategijo podjetja v zvezi z varovanjem okolja.



2.5.2 Vrste kapitala, finančna struktura in instrumenti

Slika 4: Najbolj pogosti financerji v projektnem financiranju Vir: Lasten. Nekatere med njimi prispevajo zgolj kapital v obliki dolgoročnih posojil, druge so pripravljene investirati lastniški kapital, medtem ko tretje omogočajo kombinacijo raznih vrst in oblik financiranja ali pa sodelujejo v financiranju zgolj z izdajo garancij.

Glavnino dolgoročnih virov financiranja v obliki posojil projektnemu podjetju pa nedvomno zagotavljajo banke. Po drugi strani se mednarodne agencije v financiranje najpogosteje vključujejo kar z garancijami, pa tudi s posojili ali s kombinacijo posojil in kapitalskih vložkov, medtem ko razne vladne agencije in države gostiteljice sodelujejo v projektu z lastniškim kapitalom ter podpirajo projekt z olajšavami in subvencijami. Institucionalni investitorji so predvsem imetniki dolžniških, drugi udeleženci na trgu kapitala pa tudi lastniških vrednostnih papirjev.

Financerji v

projektnem financiranju

izvozno-uvozne banke

zavarovalnice, pokojninski in vzajemni skladi

multilateralne finančne agencije

vladne agencije za financiranje, pospeševanje in zavarovanje izvoza

komercialne banke

investicijske hiše

lizing družbe

podjetja, ki dobavljajo surovine in materiale

podjetja, kupci proizvoda/storitev projektnega podjetja

države gostiteljice projekta in njihove agencije



Za projektno financiranje je tako značilna uporaba številnih finančnih instrumentov, ki jih lahko razvrščamo po različnih kriterijih:

� po ročnosti – kratkoročni, ki sodijo na trg denarja, in dolgoročni, ki se uvrščajo na trg kapitala,

� po obličnosti – posojila in vrednostni papirji, � po vrsti kapitala – lastniški, dolžniški in kvazi-lastniški, � po tipu vrednostnega papirja – navadne in prednostne delnice, zamenljive

obveznice, obveznice z nakupnim bonom, navadne obveznice, komercialni zapisi in drugo,

� po načinu izdaje – zasebni plasma ali javna prodaja, � po izvoru kapitala – po tem, kdo sredstva prispeva in plasira finančni instrument.

V praksi se finančni instrumenti največkrat analizirajo po vrstah kapitala. Pri postavitvi finančne konstrukcije v projektnem financiranju gre običajno za kombiniranje naslednjih treh vrst kapitala:

� lastniškega kapitala v obliki denarnih in stvarnih vložkov zainteresiranih investitorjev, ki so lahko sponzorji projekta ali pa institucionalni lastniki,

� dolžniškega kapitala, pretežno v obliki dolgoročnih posojil finančnih institucij pa tudi dolžniških vrednostnih papirjev, ki jih kot portfeljsko naložbo prevzamejo institucionalni investitorji ter

� kvazi-lastniškega kapitala, tj. vmesne kategorije, ki jo včasih označujemo tudi kot »mezzanine« kapital oziroma subordiniran dolg, ki ga prispevajo bodisi sami sponzorji projekta bodisi drugi udeleženci v projektu.

Finančni instrumenti v projektnem financiranju se po svojih značilnostih večinoma ne razlikujejo od tistih, ki jih poznamo pri klasičnem financiranju podjetij; v nadaljevanju tako navajamo najpomembnejše finančne instrumente po posameznih kategorijah kapitala, ki se pojavljajo kot del finančne strukture projektnega podjetja, in opisujemo posebnosti, vezane na pogoje in način zagotavljanja virov financiranja v projektnem financiranju. 2.5.2.1 Lastniški kapital

Lastniški kapital zagotovijo različni investitorji z vplačilom delnic, bodisi navadnih bodisi prednostnih. Vplačila potekajo najpogosteje preko javne izdaje delnic na domačem ali pa na mednarodnem trgu kapitala. Lastniški kapital je kapital, ki ustvarja lastništvo v projektu. Ta kapital je dražji od dolžniškega kapitala zaradi dejstva, da morajo investitorji lastniškega kapitala nase prevzeti večje tveganje kot pa tisti, ki posojajo kapital. Imetniki delnic podjetja dobivajo donose v obliki dividend ali v obliki kapitalskih dobičkov oz. izgub na osnovi čistega letnega dobička podjetja. Le-ti prevzamejo tudi tveganje, da se donos v obliki dividend ne bo izplačal, če bo podjetje poslovalo z izgubo. Največja prednost financiranja z lastniškim kapitalom je ta, da je tovrstno financiranje lahko dostopno vsem, največja pomanjkljivost pa so, kot že rečeno, veliki stroški.

Večji delež lastniškega kapitala zmanjšuje breme dolga v denarnem toku projekta in s tem tveganje projekta; v nasprotju z izplačili dividend, ki se izplačujejo v odvisnosti od



uspešnosti poslovanja podjetja, gre pri obrestih za fiksne obveznosti, ki izhajajo iz stanja zadolženosti podjetja in v fiksnem znesku obremenjujejo denarni tok projekta. Manjši kot je delež dolga v strukturi kapitala, manjše je tudi tveganje za posojilodajalce. Lastniški kapital delno ščiti posojilodajalce tudi z nižjo prioriteto pravic do realiziranih prihodkov projekta, kar pomeni, da v kolikor pride do izpada poslovnih prihodkov, to izgubo krijejo investitorji v breme svojega lastniškega vložka. Struktura kapitala projektnega podjetja se običajno giblje med 50–85% v korist dolžniškega financiranja in je različna od primera do primera ter odvisna predvsem od ocene posamezne panoge oziroma industrije ter ostalih dejavnikov, kot so na primer tržna pričakovanja, prihodnji denarni tokovi projekta idr. Fiksno razmerje med dolgom in kapitalom je zaradi tega težko določiti, saj ta med drugim temelji tudi na dogovoru med sponzorji in glavnimi posojilodajalci v projektu. Posojilodajalci so na primer v primeru, ko razpolagajo z določenimi garancijami ali jamstvi s strani tretjih oseb, pripravljeni sprejeti tudi višjo stopnjo zadolženosti projektnega podjetja kot običajno. 2.5.2.2 Dolžniški kapital Dolžniški kapital v projektnem financiranju navadno predstavlja glavnino finančnih sredstev za izvedbo projekta. Pri tem imamo v mislih predvsem t. i. dolg najvišjega reda (angl. senior debt), ki ni podrejen nobeni drugi obveznosti

12

; je na prvem mestu za poplačilo v primeru finančnih težav posojilojemalca in ima prioritetno pravico do denarnih tokov projekta. Ta oblika financiranja, ki je značilna zlasti za posojila bank, običajno predstavlja največji delež v finančni strukturi projekta. Pri dolžniškem financiranju je posojilodajalec tisti, ki ima fiksno terjatev do premoženja dolžnika, medtem ko je terjatev lastnikov v zvezi z njihovim kapitalskim vložkom le pogojna. Posojilodajalci za posojeni denar prejmejo obresti, nimajo pa pravice odločanja oziroma pravice do udeležbe v dobičku.

Visok delež dolga v strukturi kapitala projektnega podjetja in dolgoročni angažma posojilodajalcev v projektnem financiranju lahko povzročita, da postane terjatev posojilodajalca za posojena sredstva naenkrat zelo podobna terjatvi sponzorja za vloženi kapital. Področje, ki med sponzorji in posojilodajalci v zvezi s tem povzroča največ težav, je donos na dolgoročno posojena sredstva ter obseg zavarovanja le-teh. Dolg najvišjega reda delimo na posojila, ki so zavarovana, in na tista, ki niso. Posojila, ki so zavarovana, imajo v primeru stečaja dolžnika višjo prioriteto in so poplačana pred drugimi obveznostmi. Zagotovitev vračila posojenih finančnih sredstev pa se ne izvaja le z zastavo različnih vrst premoženja, pač pa predvsem preko raznih pogodbenih klavzul in določil v kreditnih pogodbah.

12 Poleg dolga z najvišjo prioriteto se v kategorijo dolžniškega kapitala šteje tudi navaden dolg, ki v primeru stečaja posojilojemalca stoji na drugem mestu za poplačilo, vendar je poplačan pred vračilom preostanka lastniškega kapitala. Sem prištevamo še dolg iz naslova lizinga, hipoteke in posojila dobaviteljev za opremo.



Posojila komercialnih bank Pri dolžniškem financiranju prevladujejo zlasti posojila bank; banke so tiste, ki znajo oceniti kreditno tveganje ter razumejo svojo izpostavljenost pri tovrstnih, ne povsem običajnih posojilnih transakcijah. Posojila, ki so lahko zavarovana

13

ali pa ne, so pretežno srednjeročna in dolgoročna z ročnostjo od 5 do 15 let ali več in s spremenljivo obrestno mero, imajo različno namembnost ter značilnosti, možna pa so tudi razna kratkoročna premostitvena posojila. Navkljub tveganju in morebitnim stroškom finančne stiske podjetja banke v podjetje raje investirajo v obliki dolžniškega kot lastniškega kapitala. Razloga sta predvsem dva:

� odplačevanje posojil in zaveze iz kreditnih pogodb omogoča strožji nadzor nad podjetjem kot manjšinski delež v podjetju in

� dolg je manj tvegana oblika investiranja, zato institucije z visokim finančnim vzvodom (banke, zavarovalnice) raje plasirajo glavnino svojih naložb kot posojila in manj v obliki delnic.

Sindicirano posojilo Projektno posojilo lahko odobri ena sama banka, vendar pa je pri obsežnejših poslih pogostejša situacija, ko je posojilodajalcev več in je posojilo sindicirano. Sindicirana posojila so eden najpomembnejših in z vidika porazdelitve kreditnega tveganja najučinkovitejših instrumentov zagotavljanja zlasti dolgoročnih finančnih sredstev velikega obsega. Trg sindiciranih posojil predstavlja stalen vir dolžniškega kapitala projektom in je agresiven posojilodajalec za ročnosti, ki jih zahteva ekonomika projektnega financiranja. Sindicirano posojilo je posojilo, ki ga posojilojemalcu hkrati ter na podlagi skupne pogodbe o rkreditiranju, pod upravljavskim vodstvom banke agenta, zagotavlja več bank pod enakimi pogoji vseh bank udeleženk, ne glede na znesek njihove udeležbe v sindikatu. Banke so glede na obseg sredstev, s katerim sodelujejo v sindikatu, razdeljene v različne razrede, ki določajo status posamezne banke in višino prejetih provizij.

Sindicirano posojilo predstavlja tehniko porazdelitve kreditnega tveganja med vse udeleženke sindikata, zato je kljub temu, da je organizirano kot enotno bančno posojilo, vsaka sodelujoča banka po podpisu kreditne pogodbe odgovorna le za tisti del posojila, ki ga je sama plasirala ter ne prevzema kreditnega tveganja za preostali del sindikata. Glavne prednosti sindiciranih posojil za posojilojemalca so zlasti naslednje:

� tu je možno zbrati skoraj neomejene zneske dolžniškega kapitala, � cenovno so sindicirana posojila konkurenčna pridobitvi finančnih sredstev na

kapitalskih trgih, � posojilo je lahko odobreno v praktično kateri koli valuti, � črpanje posojila je fleksibilno, amortizacijska shema posojila pa prilagojena

13 Najpogosteje je zavarovanje posojil pogojeno z izdajo garancije za vračilo posojila s strani neke druge specializirane (lokalne) banke, ki izda garancijo (samostojno ali sindicirano) na osnovi zastave premoženja, ali pa zastavi prihodnje denarne tokove projektnega podjetja.



konkretnim potrebam posojilojemalca, kjer so predplačila običajno dovoljena, � število bank udeleženk sindikata je lahko zelo veliko, a se posojilojemalec kljub

temu dogovarja le z eno banko, kar daje možnost hitre izvedbe posla in združitve administrativnih postopkov organizacije posojila,

� zanesljivost razpolaganja z dogovorjenimi finančnimi sredstvi v nekem trenutku in večja zaupnost posojila v primerjavi z izdajo vrednostnih papirjev,

� v vsakem trenutku je jasno, kdo so posojilodajalci in kakšna so medsebojna razmerja z dolžnikom,

� banke v sindikatu imajo potrebno znanje in so sposobne razumeti ter zato prevzemati del kompleksnega kreditnega tveganja, ki je specifičnost projektnega financiranja.

Obveznice

Projektna družba lahko izda tudi obveznice. Prednost obveznic pred bančnim dolgom je odvisna od več faktorjev. Nekateri verjamejo, da je lažje pridobiti dolgove z daljšo dospelostjo na trgih kot pa pri bankah, ki ne dajejo rade kreditov z daljšimi dospelostmi, kot je 12 ali 15 let. Nekateri kot prednost navajajo tudi fleksibilnost. Na ta način pridobljena sredstva so bolj fleksibilna, bolj mobilna, saj se s tovrstnimi dolžniškimi vrednostnimi papirji trguje na sekundarnem trgu vrednostnih papirjev, večji pa je tudi krog investitorjev. V nekaterih primerih projektna podjetja lahko s pomočjo obveznic pridobijo finance po enakih stroških kot pri bankah, vendar z mnogo manj omejitvenimi sporazumi. Ostali pa pravijo, da so lastniki obveznic veliko manj zaskrbljeni nad tem, če se stvari odvijajo tako, kot je dogovorjeno na dnevni ravni, kot pa je banka sama. Glavna slabost financiranja projektov preko obveznic pa je ta, da ne omogočajo kreditiranja po obrokih, saj izdajatelj dobi po zaključeni prodaji vsa sredstva naenkrat. Kreditiranje po obrokih pa seveda nudijo bančni krediti. Glavna prednost obveznic pred sindiciranim bančnim dolgom je večja fleksibilnost. Financiranje s pomočjo tretje stranke

Če je v primeru nekega projekta nemogoče zbrati zahtevani kapital s pomočjo lastniških in dolžniških vložkov ali če niso pripravljeni prevzeti vseh tveganj, povezanih s tema načinoma financiranja projekta, se lahko poslužijo financiranja s pomočjo tretje stranke. S tem načinom financiranja se sponzorji projekta odrečejo določenim ekonomskim prednostim. Tretja stranka lahko postane odgovorna za zbiranje sredstev, za izvršitev projekta, Za sistemsko delovanje itd. Pomanjkljivosti financiranja s pomočjo tretje stranke vključujejo kompleksnosti v računovodstvu in obveznicah ter možnosti izgube davčnih koristi sponzorjev projekta. 2.5.3 Organizacija financiranja Organizacijo financiranja sponzorji običajno zaupajo izkušenim finančnim svetovalcem, katerih naloga je, da za potrebe pritegnitve potencialnih investitorjev in posojilodajalcev pripravijo in zainteresiranim strankam predstavijo informacije v zvezi s projektom in predvidenim načinom financiranja, v nadaljevanju pa sodelujejo tudi pri pogajanjih s posojilodajalci in opredelitvi najugodnejših ponudnikov posojil.



Najpomembnejše finančne informacije, ki so zbrane v obliki prospekta, so naslednje: � Informacije o lastniškem kapitalu

Med temi so zlasti pomembne: • kdo vlaga lastniški kapital in za kakšno dobo, • kako in na kakšni osnovi je razdeljeno lastništvo projektnega podjetja s

podrobno razčlenitvijo ustanovnega kapitala po deležih (kakšen odstotek imajo v lasti direktorji, zaposleni, večji finančno močni lastniki) in tipu lastništva (navadne, prednostne delnice),

• oblika vloženega lastniškega kapitala v denarju in v obliki stvarnega vložka,

• v kolikor finančna struktura predvideva vključitev multilateranih in drugih mednarodnih finančnih institucij v obliki trajnih vložkov, kako in kdaj sponzor predvideva izstop le-teh (banke običajno niso trajni lastniki v tovrstnih investicijah) in kako se ta sredstva kombinirajo z vložki zasebnih investitorjev.

� Informacije o posojilih

Pomembne so naslednje informacije: • kdo zagotavlja posojila projektu, kdo so glavni in kdo podrejeni

posojilodajalci, • zneski, ročnosti in namen posojil, • tip posojil (na primer nezavarovano oziroma zavarovano posojilo,

lizing opreme, subordiniran dolg, zamenljiv dolg, dolg z nakupnimi boni idr.),

• opis predvidenih zavarovanj, • predvidena obrestna mera, • predvidena valuta posojila, • pričakovane ročnosti in amortizacijske sheme odplačevanja posojil, • kratek opis zavez iz kreditnih pogodb, • navedba, ali je katero izmed posojil vezano na kakšne posebne pogoje

(kot je na primer subvencioniranje obrestne mere ali obvezen nakup opreme, materiala idr.) in

• katera in kakšna so ostala posojila in pogoji le-teh (oziroma morebitna že obstoječa posojila).

� Ključne pogodbe, povezane s financiranjem in izvedbo projekta

Gre za predstavitev vseh pogodb, ki lahko vplivajo na finančno strukturo projekta, med drugim zlasti:

• pogodbe o prodaji proizvoda/storitve, • garancijske pogodbe s strani sponzorjev/ostalih, • druge pogodbe, ki predstavljajo jamstvo za izvedbo projekta, in • pogodbe o državni podpori (subvencije, davčne olajšave).

� Zavarovanje posojil Potrebno je opisati naravo premoženja, ki je na voljo posojilodajalcem za



zavarovanje njihovih posojil. Zlasti je pomembno podrobno predstaviti že obstoječe hipoteke in drugo že zastavljeno premoženje. Razčlenitev obstoječih in načrtovanih finančnih virov ter projekcije le-teh, kar kot del analize projekta vstopa v ponudbeni prospekt in odraža potrebe po dodatnih finančnih virih v naslednjih obdobjih projekta, izhaja iz predvidenih ekonomskih predpostavk o poslovanju podjetja v prihodnosti.

Vloga finančnega svetovalca pa se z izdelavo prospekta ne konča, saj finančni svetovalec običajno sodeluje tudi pri organizaciji virov financiranja, iskanju najugodnejših ponudnikov finančnih sredstev, pogajanju s posojilodajalci itd., s čimer pripomore k hitrejši in uspešnejši izvedbi projekta. 2.6 Pogodbena struktura projektnega financiranja Pogodbeno strukturo projektnega financiranja je mogoče v osnovi razdeliti na pet osnovnih kategorij oziroma skupin:

� pogodbe, ki urejajo razmerja med sponzorji projekta – podpoglavje 2.6.1 � pogodbe, ki urejajo odnose med sponzorji in vlado oziroma državnimi ali

lokalnimi oblastmi v državi gostiteljici – podpoglavje 2.6.2. � pogodbe, ki se nanašajo na pripravo, razvoj, izgradnjo projekta – podpoglavje

2.6.3 � pogodbe, povezane s poslovanjem in upravljanjem podjetja – podpoglavje 2.6.4 in � pogodbe o financiranju projekta – podpoglavje 2.6.5.

2.6.1 Pogodbe, ki urejajo razmerja med sponzorji projekta Projekti se med seboj razlikujejo po lastniški in organizacijski strukturi, kar pa posledično vpliva na število in vsebino pogodb. Pri izbiri posamezne lastniške in organizacijske strukture projekta in projektne družbe sponzorji poleg značilnosti in potreb samega projekta največkrat upoštevajo različne prednosti, ki jim jih nudi izbrana lastniška in organizacijska struktura. Odločilne med njimi pa so prav gotovo predvsem možnosti izkoriščanja davčnih ugodnosti, ki se razlikujejo med posameznimi oblikami oziroma strukturami projekta in projektne družbe.

Pogodbe, ki urejajo odnose med sponzorji projekta, lahko glede na čas njihove sklenitve razdelimo v dve večji skupini:

� pogodbe, sklenjene pred oblikovanjem projektne družbe; določene dogovore je potrebno izpeljati že prej, to je v začetni fazi projekta, ko se izvajajo študije tehničnih zmožnosti in finančne sposobnosti projekta, na podlagi katerih postane jasno, ali bo projekt mogoče uspešno izpeljati. Sponzorji zato še pred začetkom projekta podpišejo t. i. razvojni sporazum (angl. pre-development, project development agreement), katerega namen je ureditev odnosov med njimi samimi;

� pogodbe, sklenjene med in po ustanovitvi družbe, vključno s samo ustanovitveno



pogodbo; najpogosteje se za potrebe projektnega financiranja oblikuje posebno podjetje oziroma družba, ki sponzorjem omogoča, da s projektom povezana tveganja izločijo iz poslovanja svojih obstoječih podjetij (sponzorjev). To pomeni, da v primeru, če projekt propade, takšen propad ne ogrozi finančne integritete oziroma delovanja matičnega podjetja. Projektna družba je običajno ustanovljena kot družba z omejeno odgovornostjo ali kot delniška družba in ena prvih pogodb, s katerimi se srečamo v okviru projektnega financiranja, je tako pogodba o ustanovitvi projektne družbe.

2.6.2 Pogodbe, povezane s pripravo, razvojem in izgradnjo projekta

Sklop pogodb, ki se nanašajo na pripravo, razvoj, izgradnjo, upravljanje in vzdrževanje projekta, je sestavljen iz najrazličnejših pogodb, ki jih sklepa projektna družba ali posamezni udeleženci projekta za potrebe projekta, izvedbe posamezne projektne faze ter izpolnjevanja svojih obveznosti iz koncesijske pogodbe. Čeprav sta med temi pogodbami gotovo najpomembnejši gradbena pogodba in pogodba o upravljanju projekta, vse ostale pogodbe oblikujejo podporno strukturo, ki omogoča ustrezno in nemoteno delovanje projekta. Oblike in vrste posameznih pogodb se razlikujejo od projekta do projekta. 2.6.3 Pogodbe o svetovanju in opravljanju storitev (konzultantske pogodbe)

Tu velja omeniti naslednje pogodbe: � Pogodba o svetovanju

Storitve, za katere posamezni udeleženci najemajo zunanje svetovalce, vključujejo med drugim pripravo tehničnih in ekonomskih študij, finančno ter pravno svetovanje in pripravo pogodb. Osnovna naloga različnih svetovalcev je ugotoviti donosnost in varnost projekta. V vsakem primeru pa mora biti izbira svetovalcev opravljena izredno skrbno, ob upoštevanju njihovega ugleda, kvalifikacij in primernosti za posamezen projekt. Le na takšen način je namreč mogoče zagotoviti storitve ustrezne kvalitete, na podlagi katerih lahko projektni udeleženci informirano in pravilno oblikujejo nadaljnje odločitve v zvezi s projektom.

� Gradbena pogodba Vsebina gradbene pogodbe je relativno enostavna: ena stranka (konstruktor) se zaveže, da bo proti plačilu za neko drugo stranko v določenem obdobju izgradila objekt. Ta enostavna definicija pušča precej prostora za različno interpretacijo v posel vpletenih strank, zaradi česar se izvajalci v gradbeni industriji danes najpogosteje poslužujejo kar standardnih tipov pogodb, ki karseda enakopravno zastopajo interese obeh strani. Ključna vprašanja, ki jih ureja gradbena pogodba v modelu projektnega financiranja, so povezana predvsem s strukturo izvedbe gradbenih del, njihovo ceno ter dokončanjem del.

� Pogodba o dobavi opreme Projektna družba se neposredno ali posredno preko gradbene pogodbe pogodi za dobavo opreme velikih dimenzij z različnimi dobavitelji.



� Zavarovalne pogodbe Veliki projekti potrebujejo široko zavarovalno kritje, od zavarovanja odgovornosti in poškodbenega zavarovanja do zavarovanja za primer strojeloma ali prekinitve poslovanja. Na mednarodnem zavarovalniškem trgu je na voljo vedno več instrumentov zavarovanja, ki so prilagojeni prav potrebam takih projektov, stranke pa se morajo same odločiti oziroma oceniti, ali so stroški takega zavarovanja upravičeni. Pri tem je smiselno, da se stranke pred dokončno odločitvijo posvetujejo s specialisti s področja zavarovalništva.

2.6.4 Pogodbe, povezane s poslovanjem in upravljanjem projekta

� Pogodbe o dobavi; tu gre za pogodbe o dobavi surovin in materialov v fazi poslovanja projekta oz. o dobavi surovin za proizvodnjo outputa

14

. � Pogodbe o prodaji outputa; tu velja omeniti dve vrsti pogodb, in sicer t. i. »take and

pay« pogodbe, ki zavezujejo kupca, da plača proizvod projektnega podjetja le, če je ta dobavljen oz. če je storitev opravljena, in t. i. »take or pay« pogodbe, ki zahtevajo od kupca plačilo ne glede na to, ali je bil proizvod izdelan oz. storitev opravljena. Ta pogodba lahko nadomešča garancijo, ki jo za odobritev posojila zahtevajo posojilodajalci.

15

� Pogodba o upravljanju in vzdrževanju projekta; ta pogodba je potrebna v primeru, če projektna družba projekta ne upravlja sama, ampak poslovanje zaupa tretji osebi.

2.6.5 Finančne pogodbe Finančne pogodbe pri projektnem financiranju so oblikovane na način, ki omogoča porazdelitev tveganj, odgovornosti in denarnega toka, od ostalih projektnih pogodb pa jih loči značilnost, da so narejene tako, da njihove zaveze prenehajo v trenutku, ko so sredstva odplačana. Ker dolžniški kapital predstavlja večino finančnih sredstev za izvedbo projekta, so v celotni strukturi projekta ene izmed najpomembnejših. Običajno se srečujemo s petimi kategorijami finančnih določil:

• Redna odplačila Ta določila opisujejo amortizacijski načrt posojila, ki je lahko zelo raznolik. Glede tega vprašanja so posojilodajalci običajno zelo fleksibilni, seveda v okviru svoje investicijske politike in ob upoštevanju predvidenih denarnih tokov podjetja. • Predčasna odplačila brez kazni

Večina kreditnih pogodb posojilojemalcu brez pogodbene kazni omogoča predčasna vračila posojila, najpogosteje ob vnaprej predvidenih dnevih zapadlostih posameznih

14 Dobavo opreme in tehnologij uvrščamo v konstrukcijsko fazo projekta; kljub temu da gre za drug predmet pogodbe, je vsebina teh pogodb podobna kot pri gradbeni pogodbi, zato jih podrobneje ne bomo obravnavali. 15 Posebna oblika pogodbe o odkupu proizvoda, ki ima značaj garancije, je sporazum o vnaprejšnjem nakupu (angl. forward purchase agreement). Posebno podjetje, ki ga ustanovi banka, sklene pogodbo s projektnim podjetjem o predčasnem odkupu in plačilu proizvoda/storitve projektne družbe. Tako pridobljena sredstva projektna družba uporabi za izgradnjo projekta, katerega output pripade bančnemu podjetju. Ta proizvode proda po tržni ceni, projektno podjetje pa pokrije razliko med tržno ceno in predčasnim plačilom za proizvode/storitve in plača obresti. Gre torej za neke vrste posojilo v obliki predčasnega plačila, ki se v finančnih izkazih projektnega podjetja izkazuje kot komercialna in ne kot finančna postavka.



obrokov glavnice. Možnost predčasnega odplačila je s tem vnaprej definirana in navadno omejena z višino odplačila (na primer v višini naslednjega obroka posojila).

• Prepoved refinanciranja To določilo prepoveduje posojilojemalcu vračilo posojila v določenem obdobju z namenom, da bi ta najel posojilo drugje. V kolikor je podjetje najelo posojilo v obdobju, ko so bile obrestne mere visoke, si ob znižanju obrestnih mer seveda prizadeva posojilo refinancirati in znižati stroške financiranja. • Predčasna odplačila v posebnih okoliščinah

To določilo omogoča posojilojemalcu, da v celoti predčasno poplača posojilo brez plačila pogodbene kazni, v kolikor mu posojilodajalec ne dovoli izpeljati določene aktivnosti, ki sicer s kreditno pogodbo ni dovoljena.

16

• Predčasna odplačila proti plačilu pogodbene kazni S tem določilom je posojilojemalcu dovoljeno, da delno ali v celoti odplača posojilo proti plačilu pogodbene kazni. Višina kazni je običajno definiran kot obrestna mera na znesek predčasno vrnjene glavnice.

2.7 Tveganja in njihova porazdelitev med udeleženci Definicija tveganja za potrebe projektnega financiranja pojmuje tveganje kot možnost izgube, pri čemer pa lahko različni udeleženci projekta pod tem pojmom razumejo različne stvari. Medtem ko možnost izgube za sponzorje običajno pomeni, da projekt iz kakršnih koli razlogov ne bo ustvarjal pričakovanih donosov na vloženi kapital, je pomen možnosti izgube za posojilodajalce običajno povezan z odpisom dolga. Druga enako sprejemljiva definicija tveganja je odmik dejanskih od pričakovanih rezultatov. V praksi se takšna definicija le malo razlikuje od prve, saj je edina večja razlika med njima le v tem, da takšna definicija projektna tveganja pojmuje relativno in ne absolutno tako kot prva. Projektno financiranje omogoča razporejanje projektnih tveganj med posamezne udeležence projekta, kar je eden izmed odločujočih elementov za sponzorje, ki izbirajo med projektnim in klasičnim dolžniškim načinom financiranja. Preden se posamezni udeleženci odločijo za sodelovanje v projektu, je tako potrebno najprej identificirati in oceniti vsa tveganja, povezana s projektom, ter predvideti načine in postopke za njihovo zmanjšanje oziroma čim bolj učinkovito obvladovanje. Pri ocenjevanju tveganj si lahko pomagamo z razčlenitvijo projekta na posamezne faze, kjer pri večini projektov ločimo naslednje tri faze:

� faza razvoja in priprave, � faza izgradnje, � faza poslovanja.

2.7.1 Tveganja v fazi razvoja in priprave

V tej fazi se srečujemo s tveganji, povezanimi s prvo projektno fazo, v kateri nastopijo številni tehnični, finančni, pravni in drugi svetovalci. Tu si sponzorji prizadevajo za

16 Običajno se to nanaša na zavezo o omejevanju dolgoročne zadolženosti podjetja ali v primeru združevanja. Podjetje želi imeti možnost odplačati posojilo, če mu posojilodajalec ni pripravljen zagotoviti dodatnega dolgoročnega dolga.



pridobitev vseh potrebnih dovoljenj, licenc oziroma koncesij s strani države in njenih institucij ter za pridobitev novih investitorjev, ki bi pomagali pri nadaljnjem financiranju projekta. Tveganje v tej fazi je vezano predvsem na tehnično pripravo projekta ter na morebitno neuspešno konkuriranje projektnega podjetja na razpisu v procesu zbiranja ponudb za projekt oziroma na neuspeh pogajanj za sklenitev koncesijske pogodbe. 2.7.2 Tveganja v fazi izgradnje

V fazi izgradnje projekta največje tveganje predstavlja možnost, da projekt ni zgrajen, da gradnja ni pravočasno dokončana ali da so dejanski stroški višji od predvidenih. Malo verjetno je, da bi nedokončan projekt lahko ustvarjal zadostne denarne tokove za poplačilo obveznosti posojilodajalcem in investitorjem, večje zamude pri izgradnji pa lahko dodatno povzročijo precejšnje povečanje stroškov in s tem ogrozijo celotno finančno strukturo projekta. Prekoračitev predvidenih stroškov lahko resno ovira dokončanje izgradnje, v kolikor ti stroški v večji meri presegajo prvotne postavke iz finančnega načrta. Povečanje stroškov po eni strani pomeni zmanjšanje donosa na vloženi kapital, po drugi strani pa v primeru, da jih ni mogoče financirati, predstavljajo grožnjo dokončanju izgradnje in lahko vodijo k opustitvi projekta. Uspešno dokončanje projekta v skladu z zahtevami dogovorjenega testa je izredno pomembna prelomnica za udeležence projekta, saj so od tega trenutka dalje sproščene vse zaveze in garancije, dane za fazo izgradnje projekta. Projekt tako preide v fazo, v kateri imajo posojilodajalci v primeru neizpolnjevanja pogodbenih obveznosti oziroma neplačila posojila omejene možnosti poplačila.

2.7.3 Tveganja v fazi poslovanja

Tveganja v fazi poslovanja so večinoma posledica neučinkovitosti poslovanja, nezadostnih finančnih prilivov, neučinkovite dobave materiala, večjih stroškov poslovanja od pričakovanih in podobno ter so običajno posledica spremenjenih pogojev poslovanja v času od izgradnje projekta. Dolgoročnost projekta namreč pomeni, da se lahko v tem času ekonomske in druge okoliščine tako spremenijo, da to vpliva na učinkovitost poslovanja in znižuje donosnost. Delimo jih v:

� Tehnično tveganje Projektno financiranje se običajno ne uporablja za nove tehnologije, ker se podjetje, ki opravlja novo dejavnost ali posel, zlasti v okolju, ki ga sponzorji projekta ne poznajo dovolj dobro, srečuje s tehničnimi težavami in problemi upravljanja. Posojilodajalci so pripravljeni prevzeti tehnološko tveganje v primeru poznanih in preverjenih tehnologij, ki naj bi ostale tehnološko konkurenčne, pri čemer je načrtovana življenjska doba projekta daljša od časa financiranja. Tehnično tveganje je v takih primerih vezano zlasti na odpravljanje napak pri oblikovanju projekta ali prikritih napak projektne opreme.

� Tveganje upravljanja Že v fazi razvoja in priprave projekta je potrebno preveriti in oceniti razpoložljivost primerno izobražene in izkušene delovne sile, kajti tudi najbolje



zastavljen in oblikovan projekt ne bo ustvaril želenih finančnih rezultatov, če bo slabo organiziran in voden.

� Tržno tveganje Tržno tveganje lahko v grobem razdelimo na dve podvrsti, in sicer:

• tveganje povpraševanja oziroma prodaje in

• tveganje ponudbe oziroma dobave. Tveganje povpraševanja oziroma prodaje se nanaša zlasti na možnost, da outputov projekta ne bo mogoče prodati po ceni, ki bi zadostovala za pokrivanje stroškov delovanja projekta in servisiranja posojil ter bi hkrati zagotavljala investitorjem potrebno stopnjo donosa. Pogosto so prav spremembe v povpraševanju glavni razlog za težave, povezane z realizacijo prihodkov oziroma profitabilnostjo projektnega podjetja. Projekti se glede tveganj povpraševanja med sabo zelo razlikujejo, saj je negotovost bodoče prodaje odvisna od tega, ali obstaja dolgoročna pogodba o odkupu outputa ali pa so prihodki projektnega podjetja vezani na neposredno prodajo outputa na odprtem trgu oziroma končnim uporabnikom. Prav tako je z razpoložljivostjo surovin in materialov ter njihovimi cenami, saj se tudi tveganje dobave le-teh nanaša na njihovo količino, ceno in kakovost. Tveganje ponudbe oziroma dobave torej izvira iz negotovih, nezadostnih ali kakovostno neustreznih dobav, saj je urejenost le-teh osnova za nemoteno proizvodnjo. Kot podvrsta tržnega tveganja ima tudi tveganje dobave dve osnovni komponenti – količino in ceno, seveda pa je pri tem potrebno upoštevati tudi kvaliteto inputov. Nekateri projekti se soočajo s tveganjem negotove dobave surovin, ki jih nujno potrebujejo za svoje delovanje. Če je dobava potrebnih surovin negotova, nezadostna ali nekvalitetna glede na potrebe projekta, bo s tem ogrožena sposobnost projekta dosegati zastavljene cilje glede obsega proizvodnje, kar bo imelo za posledico znižanje prihodkov. Pri drugih ekonomskih tveganjih velja omeniti predvsem omejenost finančnih sredstev, zlasti kratkoročnih, do katere lahko pride v nekem trenutku zaradi razmer na mednarodnih finančnih trgih. Takšnemu tveganju se je mogoče v precejšnji meri izogniti z najemanjem posojil primerne ročnosti ter s strukturiranjem odplačil posameznih posojil na način, da se ta odplačila časovno uskladijo in tako dodatno ne obremenjujejo denarnih tokov projektnega podjetja. Zavarovanje pred tovrstnimi tveganji nudijo tudi t. i. »stand-by« aranžmaji.



3 PROJEKTNO FINANCIRANJE V PRAKSI V nadaljevanju sledi opis poteka pridobitve projektnega financiranja, ki je narejen za slovenski gospodarski prostor. Temelji na podatkih za projekt, ki je bil dejansko izveden v Sloveniji, natančneje v okolici Ljubljane, vendar so zaradi tajnosti podatkov imena nekateri podatki spremenjeni ter prikrojeni. Ker osnovni scenarij temelji na študiji finančne strukture projekta, bomo v praktičnem delu podrobneje raziskali prav to poglavje, opredelili pa bomo tudi morebitna tveganja.

3.1 Predstavitev udeležencev v projektnem financiranju Podjetji INVESTITOR, d. o. o., in SOINVESTITOR, d. o. o., imata v lasti objekt na lokaciji izgradnje hotela in ker le ta ni bil v celoti prostorsko izkoriščen sta se na podlagi raziskav odločili, da razširita svojo dejavnost poslovanja in trgu ponudita hotelske storitve. Osnovna dejavnost podjetja INVESTITOR, d. o. o., je proizvodnja otroške tekstilne opreme in konfekcije. Pod lastno blagovno znamko šivajo že od leta 1986 dalje (predhodno je delovalo kot s. p.). Poslovni prostori, proizvodnja in skladišče podjetja se nahajajo v objektu, kjer je predvidena izgradnja hotela. V septembru 2004 je podjetje razširilo svojo proizvodnjo še na notranji interier: izdelovanje zaves od svetovanja, izmer, šivanja in končne montaže pri strankah (individualne stranke, hoteli, vrtci …). V letu 2000 je podjetje INVESTITOR, d. o. o., ustanovilo še podjetje SOINVESTITOR, d. o. o., ki se ukvarja z maloprodajo otroških oblačil v 8 trgovinah po Sloveniji. Določen del investicije v izgradnjo hotela se že izvaja preko obeh podjetij, ki sta lastnika vsak ca. 50 % deleža objekta izgradnje hotela. Projekta sta se lotili brez predhodnega posveta s finančnimi svetovalci ter s pomanjkljivo predhodno študijo del. Ker sta nekje na polovici gradnje ostali brez finančnih sredstev za nadaljevanje, sta se za pomoč dokončanja objekta obrnili na strokovnjake za svetovanje pri financiranjih. Po nasvetu finančnega svetovalca se je sponzor projekta odločil za t. i. projektni pristop izgradnje hotela. K dokončanju projekta izgradnje hotela bo kot investitor pristopilo samo podjetje SOINVESTITOR, d. o. o., ki se bo v namen projektnega financiranja preimenovalo v podjetje HOTEL, d. o. o., njegova edina dejavnost pa bo vodenje in trženje hotela. Podjetje INVESTITOR, d. o. o., pa ostane še naprej lastnik 57 % deleža objekta in bo svojo polovico hotela po dokončanju izgradnje oddajalo v najem podjetju HOTEL, d. o. o. Obstoječa klasična financiranja, pridobljena v namen izgradnje hotela, se bodo zaradi neugodnih pogojev refinancirala.



Slika 5: Delež lastništva objekta izgradnje hotela

Vir: Lasten.

3.2 Finančna struktura projekta 3.2.1 Opis projekta

Pri projektu gre za izgradnjo dvonadstropnega hotela s 160 ležišči za potrebe predvsem gostov v tranzitu, mogoč pa bo tudi zakup sobe za najmanj mesec dni ali več, in sicer v mestu z velikim povpraševanjem po tovrstnih storitvah. Ker bo v hotelu ponujena storitev nočitev z zajtrkom, bo jedilnica primerna za ca. 60 oseb. V popoldanskem času bo možnost oddaje prostora za razne sestanke, seje, seminarje – eno- ali večdnevne, odvisno od organizatorja in programa. V objektu hotela bo tudi avtopralnica in bar z letnim vrtom. Avtopralnica je v lasti drugega podjetja, medtem ko se bo bar oddal v najem in upravljanje. Celoten projekt je ocenjen na približno 6,09 mio EUR. Projekt bo financiran s pomočjo 2.054.291,00 € (34 %) lastnega kapitala (v obliki zemlje in denarja) ter 4.035.708,00 € (66 %) s pomočjo dolžniškega kapitala celotne vrednosti projekta.

Financerji % Znesek v EUR

Lastna sredstva 34 % 2.054.291,00 €

Bančni kredit 66 % 4.035.708,00 € SKUPAJ vrednost objekta 100 % 6.090.000,00 € Tabela 2: Struktura financiranja projekta izgradnje hotela Vir: Lasten.

Objekt

izgradnje hotela

43% delež podjetje

SOINVESTITOR d.o.o.

57% delež podjetje

INVESTITOR d.o.o.



Družba za posebne namene ali projektna družba je Hotel, d. o. o. Projektni stroški ter znesek odobrenega kredita so predstavljeni v tabeli 2.

3.2.2 Viri sredstev in predvideni stroški

Določen del investicije v izgradnjo hotela se že izvaja preko obeh podjetij Investitor, d. o. o. in Soinvestitor, d. o. o.

Stanje kreditov obeh podjetij je sledeče:

1. Investitor, d. o. o.

- kratkoročni kredit = 41.666,66 EUR

- dolgoročni kredit = 1.725.187,04 EUR

- kratkoročni kredit = 208.333,33 EUR

____________________________________________________________

SKUPAJ = 1.975.187,03 EUR

2. Soinvestitor, d. o .o. (Hotel, d. o. o.)

- Lizing = 395.959,64 EUR

- Lizing = 121.207,60 EUR

- Kredit = 293.354,15 EUR

SKUPAJ: = 810.521,39 EUR K dokončanju projekta izgradnje hotela bo pristopilo samo podjetje Soinvestitor, d. o. o.(v nadaljevanju Hotel, d. o. o.). Podjetje si je že pridobilo, brez predhodnega posveta s finančnim svetovalcem, klasične kratkoročne in dolgoročne kredite ter lizing pri treh različnih financerjih. Zaradi nepravilnega pristopa k projektu (prevelika razpršenost zadolževanja, slaba izdelava predvidenih stroškov gradnje) je nekje na polovici gradnje hotela ostalo brez finančnih sredstev za nadaljnjo gradnjo. Nova projekcija finančnih sredstev za podjetje Hotel, d. o. o., je sledeča: Skupna zadolženost podjetja Hotel, d. o. o., znaša 810.521,39 EUR. Za dokončanje celotne investicije in začetne stroške obratovanja so potrebna še dodatna sredstva v višini 1.250.000 EUR, kar je razvidno tudi iz projektantskega predračuna s strani izvajalcev ali dobaviteljev opreme. Finančna konstrukcija za skupni znesek v višini 2.060.521,39 EUR:

- refinanciranje obstoječih kreditov v znesku 810.521,39 EUR - nova zadolžitev z znesku ca. 1.250.000 EUR, vendar je v tem znesku zajet tudi DDV v

višini ca. 210.000 EUR.



Na osnovi projektantskega predračuna se predstavlja naslednja rekapitulacija del:

Vrsta dela Ocena

projektantskega

biroja

Še potrebna

finančna sredstva

Razlaga trenutnega

stanja

A – Gradbena dela 227.487 EUR 0,00 Storitev že opravljena

B – Obrtniška dela 540.356 EUR 284.737 EUR Storitev del. opravljena

C – Elektro instalacije 292.893 EUR 192.103 EUR Storitev del. opravljena

D – Strojne instalacije 331.297 EUR 216.107 EUR

E – Kanalizacija 7.536 EUR 0,00 Storitev že opravljena

F – Zunanja ureditev 30.120 EUR 15.022 EUR Storitev del. opravljena

G – Drugo 0,00 256.635 EUR

Skupaj: 1.429.689 EUR 964.604 EUR

Nepredvidena dela

(8 % celotne vrednosti)

114.375 EUR

77.168,32 EUR

Skupaj: 1.544.064 EUR 1.041.772 EUR

DDV (20 %): 308.812 EUR 208.354 EUR

SKUPAJ 1.852.876 EUR 1.250.126 EUR Tabela 3: Predvideni stroški

Vir: Lasten.

3.2.3 Analiza ekonomske upravičenosti projekta izgradnje hotela v Domžalah V nadaljevanju bomo prikazali kalkulacijo prihodkov in odhodkov pri določeni zasedenosti kapacitet za prihodnja 4 leta. Osnovni scenarij temelji na študiji, ki je izvedena s strani projektne družbe. Ta študija predvideva, da bo v prvem letu zasedenost hotela 30 %, v drugem 45 %, v tretjem 60 % ter v četrtem in vsa nadaljnja leta 80 %. Upoštevali smo večino stroškov in tudi stroške financiranja, ki predstavljajo največjo obveznost podjetja tako na mesečni kot tudi na letni ravni. V izračun smo vzeli zadolževanje v EUR.



PROJEKCIJA DENARNIH TOKOV PO LETIH (od 1 do 4 leta)

Predpostavke: - zadolženost: 20 let v EUR - zasedenost po letih 1. leto 30 % zasedenost

2. leto 45 % zasedenost

3. leto 60 % zasedenost

4. leto 80 % zasedenost - število razpoložljivih kapacitet (postelj): minimalno 160 - število sejnih dvoran: 2

Hotel Kat. Lokacija Cena v EUR Opomba

Hotel d.o.o. *** Obrobje

Ljubljane

34 enoposteljnih sob

30 dvoposteljnih sob

6 troposteljnih sob

12 štiriposteljnih sob

enoposteljna

soba 35–60 NZ Povp. cena na sobo 45 EUR

dvoposteljna


troposteljna


štiriposteljna


Tabela 4: Predvidene cene hotelskih sob

Vir: Lasten



Leto 2008 2009 2010 2011 Zasedenost v %: 30 % 45 % 60 % 80 %

v EUR v EUR v EUR v EUR PRIHODKI

Oddaja sob – 160 postelj 788.400 1.182.600 1.927.200 2.569.600 1*

Oddaja jedilnice v najem 5.008 5.008 5.008 5.008 2*

Oddaja bara v najem 5.008 5.008 5.008 5.008 3*

Oddaja konf. dvoran 8.346 8.346 8.346 8.346

PRIHODKI SKUPAJ 806.761 1.200.961 1.945.561 2.587.961

ODHODKI v EUR v EUR v EUR v EUR

Fiksni stroški

Plače zaposlenih 138.107 138.107 191.788 191.788 4*

Tekoče vzdrževanje 40.060 40.060 62.594 62.594 5*

Amortizacija 50.075 50.075 50.075 50.075

Najemnina za polovico hotela 122.880 122.880 122.880 122.880 8*

Stroški stavbnega zemljišča 5.813 5.813 5.813 5.813

Stroški financiranja 74.194 180.874 176.969 173.064 9*

SKUPAJ Fc 431.129 537.809 610.118 606.213

Variabilni stroški

Obratovalni stroški 288.688 360.941 475.678 576.372 6*

Stroški prehrane (zajtrk) 70.080 105.120 140.160 186.880 7*

SKUPAJ Vc 358.768 466.061 615.838 763.252

SKUPAJ Ss 789.897 1.003.870 1.225.956 1.369.466

POSL. IZID PRED DAVKI

(prihodki–odhodki) 16.864 197.091 719.605 1.218.495

Tabela 5: Predvideni prihodki in stroški

Vir: Lasten.

Vsak projekt mora biti komercialno zanimiv, da ga je sploh smiselno izvesti. Smisel projektnega financiranja je, da denarni tok projekta zadošča za poplačilo vseh obveznosti. Odločitev udeležencev za sodelovanje v projektu pa je odvisna od informacij, ki so jim na voljo.



V nadaljevanju bo predstavljenih nekaj izračunov, s katerimi utemeljujemo upravičenost naložbe v izgradnjo hotela. 3.2.3.1 Izračun NSV Izračun temelji na filozofiji, da je znesek denarja, ki ga dobi poslovni sistem kot donos v 1. leto, vreden več kot enak donos v drugem letu. To pomeni, da denar, ki ga prej dobimo, lahko prej vložimo v delovni proces. Neto sedanjo vrednost izračunamo tako, da donose posameznih let diskontiramo na sedanjo vrednost in od te odštejemo nabavno vrednost objekta.

NSV = SUM (df * D) - NV df = 1/ (1+O)n

Leto Obrestna mera df Donos posameznega leta df * D 2008 5,361 % 0,949 16.864 16.006 2009 5,361 % 0,901 197.091 177.544 2010 5,361 % 0,855 719.605 615.254 2011 5,361 % 0,811 1.218.495 988.790 2012 5,361 % 0,770 1.218.495 938.479 2013 5,361 % 0,731 1.218.495 890.727 2014 5,361 % 0,694 1.218.495 845.405 2015 5,361 % 0,659 1.218.495 802.388 2016 5,361 % 0,625 1.218.495 761.561 2017 5,361 % 0,593 1.218.495 722.811 2018 5,361 % 0,563 1.218.495 686.033 2019 5,361 % 0,534 1.218.495 651.126 2020 5,361 % 0,507 1.218.495 617.995 2021 5,361 % 0,481 1.218.495 586.550 2022 5,361 % 0,457 1.218.495 556.705 2023 5,361 % 0,434 1.218.495 528.379 2024 5,361 % 0,412 1.218.495 501.494 2025 5,361 % 0,391 1.218.495 475.977 2026 5,361 % 0,371 1.218.495 451.758

2027 5,361 % 0,352 1.218.495 428.772

SKUPAJ 12.243.756

Tabela 6: Izračun NSV

Vir: Ekonomika poslovnega sistema, Štefan Kadoič, 1992, stran 45

NSV = 12.243.756 - 6.090.000 = 6.153.756 Količnik NVS = 0,497 Ker je NSV pozitivna, je ta naložba pri taki obrestni meri sprejemljiva.



3.2.3.2 Izračun lastne cene oz. območje ekonomičnega poslovanja

Skupni stroški so vsi stroški, ki se pojavljajo v poslovnem procesu pri različnem obsegu dejavnosti. Z delitvijo skupnih stroškov s količino nočitev dobimo povprečne stroške na enoto ali lastno ceno poslovnega učinka.

Celotni in skupni stroški Povprečni stroški / e

Leto Obseg

poslovanja Št.

nočitev Fc Vc Ss Fc/e Vc/e Ss/e = Lc

1. 30 % zasedenost

17.520

431.129 358.768 789.897 24,61 20,48 45,09

2. 45 % zasedenost

26.280

537.809 466.061

1.003.870 20,46 17,73 38,20

3. 60% zasedenost

35.040

610.122 615.838

1.225.960 17,41 17,58 34,99

4. 80 % zasedenost

46.720

606.214 763.252

1.369.466 12,98 16,34 29,31

Tabela 7: Skupni stroški in lastne cene nočitve

Vir: Ekonomika poslovnega sistema, Štefan Kadoič, 1992, stran 107–112.

Skupni stroški

-

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1.600.000

1 2 3 4

leto

Str

oški

Fc

Vc

Ss

Stroški na enoto

0,00

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

30,00

35,00

40,00

45,00

50,00

1 2 3 4

Leto

Stro

ški Fc/e

Vc/e

Ss/e

Slika 6: Skupni stroški Slika 7: Stroški na enoto

Vir: Lasten. Vsak poslovni sistem stremi k temu, da posluje v takšnem obsegu, da so stroški na enoto učinka najmanjši. Pri izračunu območja ekonomičnega poslovanja je pomembno širše območje poslovanja. Pri izračunu prihodkov v tabeli 4 smo izhajali iz predpostavke, da bomo 1. in 2. leto poslovanja tržili nočitve v višini 45 €, 4. in 5. leto poslovanja pa v višini 55 €.



Glede na podatke o lastni ceni je iz tabele 6 razvidno, da je lastna cena 1. leto višja od povprečne prodajne cene, nadaljnja leta pa se počasi z obsegom poslovanja znižuje pod prodajno ceno.

Gibanje prodajne in lastne cene v prvih 4 letih je razvidno iz slike 8.

Gibanje Lc in Pc

-

10

20

30

40

50

60

1 2 3 4

Leto

Ce

na Pc

Lc

Slika 8: Gibanje prodajne in lastne cene v prvih štirih letih

Vir: Lasten.

3.2.3.3 Izračun praga dobička ali kritične točke gospodarnosti za prva 4 leta poslovanja poslovnega sistema Za udeležence v projektu so pomembne tudi informacije o količini ali vrednosti prodaje, pri kateri bodo pokriti stroški poslovanja. Prag dobička ali tudi pokritje stroškov je torej kritična točka med izgubo in dobičkom. Za poslovne sisteme, ki proizvajajo različne poslovne učinke, izračunamo prag dobička na naslednji način: CP= Fc + dobiček/ 1-(Vc/Cp) Pri izračunu izhajamo iz podatkov o Vc, Fc in Ss, ki so navedeni v tabeli 4. Kadar računamo prag dobička, vstavimo v enačbo za dobiček 0. 1. leto poslovanja

SUM Vc 1. leto = 358.768 € SUM Fc 1. leto = 431.129 € Dobiček 1. leto = 0 €

Vc/e = 0,63

Cp



Vrsta nočitve Št. sob Št. zasedenih

sob/leto Vc/e v € Pc

enoposteljna soba 1/1 34 (21 %) 3723 20,24 45

dvoposteljna soba 1/2 30 (38 %) 3.285 41,5 60

troposteljna soba 1/3 6 (11 %) 657 60,07 85

štiriposteljna soba 1/4 12 (30 %) 1314 81,91 110

100 % 8979

Tabela 8: 1. leto – 30 % zasedenost


CP = 1.165.231 € Izračun je pokazal, da je prag pokritja stroškov v 1. letu poslovanja pri 1.165.213 € ustvarjenih prihodkov, kar pomeni, da bo podjetje glede na podatke o prihodkih iz tabele 4 (predviden prihodek 806.761 €) prvo leto ustvarilo izgubo. 2. leto poslovanja SUM Vc 2. leto = 466.061 € SUM Fc 2. leto = 537.809 € Dobiček 2. leto = 0 €

Vc/e = 0,55

CP

Vrsta nočitve Št. sob Št. zasedenih sob/leto Vc/e v € Pc

enoposteljna soba 1/1 34 (21 %) 5.584 17,53 45


troposteljna soba 1/3 6 (11 %) 985 52,05 85

štiriposteljna soba 1/4 12 (30 %) 1.971 70,94 110

100 % 13.467



CP = 1.195.131 € Izračun za 2. leto poslovanja je pokazal, da je prag pokritja stroškov poslovanja pri 1.195.131 € ustvarjenih prihodkov, kar pomeni, da bo podjetje glede na podatke o prihodkih iz tabele 4 (predviden prihodek 1.200.961 €) že ustvarilo manjši dobiček.



3. leto poslovanja SUM Vc 3. leto = 615.838 € SUM Fc 3. leto = 610.122 € Dobiček 3. leto = 0 €

Vc/e = 0,54

CP

Vrsta nočitve Št. sob Št. zasedenih/leto Vc/e v € Pc



troposteljna soba 1/3 6 (11 %) 1.314 51,55 85


100 % 17.958



CP = 1.326.352 € V 3. letu poslovanja je prag pokritja stroškov poslovanja pri 1.326.352 € ustvarjenih prihodkov, kar pomeni, da bo podjetje glede na podatke o prihodkih iz tabele 4 (predviden prihodek 1.954.561 €) ustvarilo dobiček. 4. leto poslovanja SUM Vc 4. leto = 763.252 € SUM Fc 4. leto = 606.214 € Dobiček 4. leto = 0 €

Vc/e = 0,50

CP

Vrsta nočitve Št. sob Št. zasedenih

sob/leto Vc/e v € Pc



troposteljna soba 1/3 6 (11 %) 1.752 47,92 85


100 % 23.944





CP = 1.212.428 € V 4. letu poslovanja se je prag pokritja stroškov poslovanja nekoliko zmanjšal in znaša 1.212.428 € ustvarjenih prihodkov, kar pomeni, da bo podjetje glede na podatke o prihodkih iz tabele 4 (predviden prihodek 2.587.961 €) ustvarilo dobiček. V grafikonu na sliki 9 so ponazorjeni primerjalni podatki o višini potrebno ustvarjenih prihodkov za pokritje praga stroškov ter o višini predvidenih prihodkov iz tabele 4 za posamezno leto. Iz grafikona je razvidno, da bo projekt v 1. letu ustvarjal z izgubo, drugo leto se s svojimi predvidenimi prihodki že približa pragu pokritja stroškov, tretje, četrto in vsa nadaljnja leta pa bo ustvarjal prihodek.

0,00

500.000,00

1.000.000,00

1.500.000,00

2.000.000,00

2.500.000,00

3.000.000,00

CP

1 2 3 4

Leto

Primerjava predvidenega in dejanskega CP

Prag dobička

Predviden CP

Slika 9:Primerjava predvidenega in dejanskega CP

Vir: Lasten.

3.3 Analiza tveganj Tveganje nedokončanja gradnje ne obstaja, saj banka sprejema garancijo za dovršitev projekta (angl. completition guarantee) od podjetja Hotel, d. o. o. Tveganje prekoračitve stroškov (do dokončanja projekta) je zmanjšano zaradi dejstva, ker je bila tokrat narejena študija finančne izvedljivosti projekta. Tržno tveganje je omejeno. Regija, v kateri se gradi tovrstni projekt, je še nerazvita z vidika hotelskih storitev in ima zelo velik tržni potencial. Investitorji bodo v času začetnega delovanja in verjetno tudi še nekaj časa za tem uživali monopolni položaj.



Tveganje izhoda je tudi omejeno. Glede na dejstvo, da je ocenjena tržna vrednost gradbenega zemljišča ocenjena višje kot pa obstoječi dolg, banka ocenjuje, da v primeru likvidacije projektne družbe ne bo velikih problemov s prodajo tega zemljišča v vrednosti, ki bo enaka vrednosti nastalih dolgov. Tveganje obrestne mere je tudi omejeno, a nadzorovano.

3.3.1 SWOT-analiza

Prednosti (angl. strenght) Slabosti (angl. weaknesses)

- dobra lokacija projekta

- konkurenčne cene nočitve

- višja kakovost notranje opreme hotela

- možnost nočitve večjega št. gostov oz.

možnost organiziranja seminarjev,

konferenc ipd.

- možnost daljšega zakupa sob (nižja

cena zakupa v hotelu kot najema

stanovanja v bloku)

- bližina prometne infrastrukture

- kupna moč obiskovalcev v tej regiji je

manjša kot v glavnem mestu, zato je

projekcija denarnih tokov vprašljiva

- hotel nima lastne kuhinje, ampak bo

hrano naročal pri podjetju za catering

- možnost prekoračitve stroškov

Priložnosti (angl. opportunities) Grožnje (angl. threats)

- ta regija je še nerazvita glede

nočitvenih storitev

- trend migracij populacije je v porastu;

to so eno-, dvo- ali tridnevni gostje,

športniki (petek, sobota, nedelja),

seminarji (skozi ves teden)

- sodelovanje s turistično agencijo pri

prodaji namestitev

- bližina športnega parka (500 m)

- v neposredni bližini se bo zgradila

zasebna klinika; možnost nočitve

izvajalcev gradnje, kasneje obiskovalcev

pacientov klinike

- možnost izgradnje podobnega objekta

v bližini ter posledično znižanje cen

nočitev

Vir: Lasten.



3.4 SKLEP Namen diplomskega dela je predstavitev projektnega financiranja in njegovega razlikovanja od klasičnega načina financiranja ter poskus prikaza tega načina financiranja v slovenskem bančnem prostoru. Projektno financiranje se močno razlikuje od klasičnega financiranja. V primeru klasičnega financiranja kreditodajalec odobri kredit na osnovi celotne podjetniške dejavnosti, v primeru projektnega financiranja pa kredit temelji na ocenah, ali bo generirani denarni tok projekta zadostoval za servisiranje dolga sponzorjem projekta. Pomembna razlika je tudi pri delitvi tveganj, saj se v primeru projektnega financiranja tveganja porazdelijo med vse udeležence v projektu ter projektna družba ne nosi celotnega tveganja, kot je to običajno pri klasičnem financiranju. Pomembna ločitev je vidna tudi v načinu zavarovanja, ko je v primeru projektnega financiranja kredit zavarovan s sredstvi projekta, z aktivo ter s projektno družbo, ne pa s premoženjem sponzorjev. Pri klasičnem financiranju pa je kredit zavarovan s sredstvi celotnega podjetja ter tudi z lastnim premoženjem lastnikov. Ker so tovrstni projekti zelo kompleksni ter obsežni, se seveda poraja veliko možnosti za nastop številnih tveganj. Vsi stremijo k uspešni strukturi projektnih financ, ki uspešno porazdeli tveganja na tiste, ki ta tveganja najlažje prevzamejo in imajo največ možnosti za zmanjšanje le-teh. Največji delež posameznih tveganj v fazah projekta nosijo vlagatelji lastniškega kapitala oziroma sponzorji. Banka kot kreditodajalec sme prevzeti le kreditno tveganje. Če se projekt zaradi uresničitve katerega koli tveganja ne izpelje do konca ali propade, sponzorji ne morejo bankrotirati, saj kreditodajalec od njih ne more zahtevati nobenega dodatnega kritja, razen premoženja projektne družbe. Hipotezo, ki sem jo postavila v začetku diplomske naloge, da morajo podjetja projekt preučiti, preden se odločijo za njegovo financiranje, lahko potrdim. To storijo s pomočjo metod za ocenjevanje uspešnosti naložbenih projektov. Projektno financiranje morajo osebe pri projektu ustrezno preučiti in se šele nato odločiti za financiranje projekta. V našem konkretnem primeru projektnega financiranja izgradnje hotela je razvidno, da je investicija smiselna, saj na to kažejo vsi rezultati ocenjevalnih metod.



4 LITERATURA IN VIRI

1. Gazvoda, Maja. Vloga poslovne banke v projektnem financiranju. Ljubljana: Ekonomska fakulteta, magistrsko delo, september 2001.

2. Hrovatin, Nevenka. Prestrukturiranje infrastrukturnih dejavnosti. Slovenska ekonomska revija, Ljubljana, 1997, št. 1–2.

3. Kadoič, Štefan. Ekonomika poslovnega sistema. Kranj: Fakulteta za organizacijske vede, december 1995.

4. Lenič, Jože. Analiza ekonomskih tveganj v procesu vključevanja privatnega sektorja v gospodarsko infrastrukturo. Ljubljana: Ekonomska fakulteta, magistrsko delo, december 1999.

5. Mrak, Mojmir, Mrak, M., Gazvoda, M. Priročnik o projektnem financiranju, januar 2005.

6. UNIDO BOT guidelines. Vienna: UNIDO, 1996.

5 KAZALO SLIK Slika 1: Klasičen način financiranja ……………………………….............. 5 Slika 2: Projektno financiranje ……………………………………………. 6 Slika 3: Udeleženci v projektnem financiranju ……………………………. 7 Slika 4: Najbolj pogosti financerji v projektnem financiranju ...................... 19 Slika 5: Delež lastništva objekta izgradnje hotela …………………………. 32 Slika 6: Skupni stroški ……………………………………………………… 38 Slika 7: Stroški na enoto ……………………………………………………. 38 Slika 8: Gibanje Lc in Pc …………………………………………………… 39 Slika 9: Primerjava predvidenega in dejanskega CP ……………………….. 42

6 KAZALO TABEL Tabela 1: Kriteriji za oceno uspešnosti projekta ter vzroki za

neupravičenost projekta ……………………………………………. 13 Tabela 2: Struktura financiranja projekta izgradnje hotela …………………… 32 Tabela 3: Predvideni stroški …………………………………………………… 34 Tabela 4: Predvidene cene hotelskih sob ……………………………………… 35 Tabela 5: Tabela predvidenih prihodkov in stroškov ………………………….. 36 Tabela 6: Izračun NSV ………………………………………………………… 37 Tabela 7: Tabela skupnih stroškov in lastne cene ……………………………... 38 Tabela 8: 1. leto 30% zasedenost ………………………………………………. 40 Tabela 9: 2. leto 45% zasedenost ………………………………………………. 40 Tabela 10: 3. leto 60% zasedenost ………………………………………………. 41 Tabela 11: 4. leto 80% zasedenost ………………………………………………. 41



7 PRILOGE Priloga k tabeli 5, str, 36 1* Zasedenost sob: 1 LETO: izračun ob 30% zasedenosti (za sobo v povprečju iztržimo 45 EUR/ nočitev) (160 * 30% * 45 eur *365 dni) = 788.400 € 2 LETO: izračun ob 45% zasedenosti (za sobo v povprečju iztržimo 45 EUR/ nočitev) (160 * 45% * 45 eur *365 dni) = 1.182.600 € 3 LETO: izračun ob 60% zasedenosti (za sobo v povprečju iztržimo 55 EUR/ nočitev) (160 * 60% * 55 eur *365 dni) = 1.927.200 € 4 LETO: izračun ob 80% zasedenosti (za sobo v povprečju iztržimo 55 EUR/ nočitev) (160 * 80% * 55 eur *365 dni) = 2.569.600 € 2* Oddaja jedilnice v najem – družbi, ki bo skrbela za prehrano 417,33 € * 12 mesecev = 5.008 € 3* Oddaja v najem hotelskega bara. Obstaja tudi možnost dogovora z najemnikom da bo plačeval določen % od prometa, kar lahko občutno zviša prihodke . 417,33 € * 12 mesecev = 5.008 € 4* Mesečne bruto plače zaposlenih bodo sledeče ( 8 zaposlenih): - 1x DIREKTOR Bruto plača = 2.503.75 € - 1x RECEPTOR – vodja recepcije Bruto plača = 1.543,98 € - 2x RECEPTOR Bruto plača = 1.168,42 € - 2x ŠTUDENT – pomočnik receptorja Bruto plača = 751,12 € - 1x VARNOSTNIK Bruto plača = 1.168,42 € - 1x SNAŽILKA Bruto plača = 834,58 € - 2x SOBARICA Bruto plača = 834,58 €

Mesečni strošek za bruto plače znaša: 11.558,97, kar na letnem nivoju znaša 138.107,64 €. Pri tem je potrebno upoštevati še stroške prehrane in prevoza zaposlenih. Prehrana: (8 zaposlenih * 83,45 € * 12 mesecev = 1.001,50 €) Prevoz: (8 zaposlenih * 41,73 € * 12 mesecev = 500,75 €) Nabavna služba, vzdrževalec in tajnica bodo sodelovali v kombinaciji z obstoječim delom v podjetju. Morebitni primanjkljaj zaposlenih – ob polni zasedenosti hotela - bomo pokrili še z dodatnimi kadri. V tretjem in četrtem letu se predvideva zaposlitev 3 dodatnih oseb. 5*Tekoče vzdrževanje: Pranje, likanje, menjava žarnic, manjša popravila , vrtnarska dela … ( v prvem in drugem letu). Vsa zgoraj našteta dela in pleskanje po potrebi, menjava dotrajane posteljnine in brisač po potrebi, uniforme zaposlenih, itd… (v kasnejših letih). 6* Obratovalni stroški (mesečno):



1 LETO: - Voda, kanalizacija 11.216,85 €

- Snaga 5.007,48 € - Elektrika 20.030,00 € - Ogrevanje na plin + prezračevanje 150.225,33 € - Zavarovanje 8.345,85 € letne premije - Telefon, internet: 5.408,11 € - Pisarniški in potrošni material 4.172,92 € - marketing in prodaja (10% letnih prihodkov) 80.676,08 € na leto

2 LETO: - Voda, kanalizacija 14.421,63 € - Snaga 5.007,51 € - Elektrika 25.037,55 € - Ogrevanje na plin + prezračevanje 175.262,89 € - Zavarovanje 8.345,85 € - Telefon, internet: 9.013,52 € - Pisarniški in potrošni material 4.172,92 € - marketing in prodaja (10% letnih prihodkov) = 119.678,79 €

3 LETO: - Voda, kanalizacija 19.228 €

- Snaga 10.015,02 € - Elektrika 30.045 € - Ogrevanje na plin + prezračevanje 200.300 € - Zavarovanje 8.345,85 € - Telefon, internet: 9.013,52 € - Pisarniški in potrošni material 4.172,92 € - marketing in prodaja (10% letnih prihodkov) 194.556 €

4 LETO: - Voda, kanalizacija 25.638,45 € - Snaga 10.015 € - Elektrika 35.052 € - Ogrevanje na plin + prezračevanje 225.338 € - Zavarovanje 8.345,85 € - Telefon, internet: 9.013,52 € - Pisarniški in potrošni material 4.172,92 € - marketing in prodaja (10% letnih prihodkov) = 258.796 €

7* Stroški prehrane (zajtrk za goste). Skladno z dogovorom z podjetjem za prehrano bo zajtrk na posamezno osebo stal 4 EUR. Izračun stroška na letnem nivoju: 1 LETO: (160 * 30% * 4 EUR * 365 dni) = 70.080 € 2 LETO: (160 * 45% * 4 EUR * 365 dni) = 105.120 € 3 LETO: (160 * 60% * 4 EUR * 365 dni) = 140.160 € 4 LETO: (160 * 80% * 4 EUR * 365 dni) = 186.880 € 8* Najemnina za polovico hotela; v dolgoročni najem za 20 let se vzame 1.280 m2 (560 + 560 + 160 m2) po 8 EUR/ m2. Izračun: (1280m2 * 8 EUR * 12 mesecev ) = 122.880 €.



9* Program financiranja

Stranka: Investitor d.o.o.

Znesek: EUR 2.060.521,39 0,44% Skupno plačilo:

Tečaj OM na leto:

TOM: 0,00% OM na mesec:

3M EURIBOR: 3,561%

Realna obrestna mera: 1,80%

Skupna obrestna mera: 5,361% 0,44%

Datum od:

Moratorij (mes.): 12

Obdobje (mes.): 240 20 v letih

Datum do:

Plačilo obrokov (na leto): 12 1 na vsak mesec

Število obrokov: 228

Plačilo obresti (na leto): 12 1 na vsak mesec Stroški odobritve: EUR 0,25%

Stroški vodenja (na leto): 0,00% min 0,00 max Plačilo stroškov vod. (na leto) 1 12 na vsakih 12 mesecev

v EUR Perioda Obrok Obresti r Obresti R Plačilo skupaj Ostanek

Skupaj 2.060.521,39 1.136.810,98 0,00 3.197.332,37

0 0,00 2.060.521,39

30.11.2008 1 0,00 8.986,65 0,00 8.986,65 2.060.521,39

31.12.2008 2 0,00 8.986,65 0,00 8.986,65 2.060.521,39

31.1.2009 3 0,00 8.986,65 0,00 8.986,65 2.060.521,39

28.2.2009 4 0,00 8.986,65 0,00 8.986,65 2.060.521,39

31.3.2009 5 0,00 8.986,65 0,00 8.986,65 2.060.521,39

30.4.2009 6 0,00 8.986,65 0,00 8.986,65 2.060.521,39

31.5.2009 7 0,00 8.986,65 0,00 8.986,65 2.060.521,39

30.6.2009 8 0,00 8.986,65 0,00 8.986,65 2.060.521,39

31.7.2009 9 0,00 8.986,65 0,00 8.986,65 2.060.521,39

31.8.2009 10 0,00 8.986,65 0,00 8.986,65 2.060.521,39

30.9.2009 11 0,00 8.986,65 0,00 8.986,65 2.060.521,39

31.10.2009 12 0,00 8.986,65 0,00 8.986,65 2.060.521,39

30.11.2009 13 9.037,37 8.986,65 0,00 18.024,02 2.051.484,02

31.12.2009 14 9.037,37 8.947,23 0,00 17.984,61 2.042.446,64

31.1.2010 15 9.037,37 8.907,82 0,00 17.945,19 2.033.409,27

28.2.2010 16 9.037,37 8.868,40 0,00 17.905,78 2.024.371,89

31.3.2010 17 9.037,37 8.828,99 0,00 17.866,36 2.015.334,52

30.4.2010 18 9.037,37 8.789,57 0,00 17.826,95 2.006.297,14

31.5.2010 19 9.037,37 8.750,16 0,00 17.787,53 1.997.259,77

30.6.2010 20 9.037,37 8.710,74 0,00 17.748,12 1.988.222,39

31.7.2010 21 9.037,37 8.671,33 0,00 17.708,70 1.979.185,02

31.8.2010 22 9.037,37 8.631,91 0,00 17.669,29 1.970.147,64

30.9.2010 23 9.037,37 8.592,50 0,00 17.629,87 1.961.110,27



31.10.2010 24 9.037,37 8.553,08 0,00 17.590,46 1.952.072,90

30.11.2010 25 9.037,37 8.513,67 0,00 17.551,04 1.943.035,52

31.12.2010 26 9.037,37 8.474,25 0,00 17.511,63 1.933.998,15

31.1.2011 27 9.037,37 8.434,84 0,00 17.472,21 1.924.960,77

28.2.2011 28 9.037,37 8.395,42 0,00 17.432,80 1.915.923,40

31.3.2011 29 9.037,37 8.356,01 0,00 17.393,38 1.906.886,02

30.4.2011 30 9.037,37 8.316,59 0,00 17.353,97 1.897.848,65

31.5.2011 31 9.037,37 8.277,18 0,00 17.314,55 1.888.811,27

30.6.2011 32 9.037,37 8.237,76 0,00 17.275,14 1.879.773,90

31.7.2011 33 9.037,37 8.198,35 0,00 17.235,72 1.870.736,53

31.8.2011 34 9.037,37 8.158,93 0,00 17.196,31 1.861.699,15

30.9.2011 35 9.037,37 8.119,52 0,00 17.156,89 1.852.661,78

31.10.2011 36 9.037,37 8.080,10 0,00 17.117,47 1.843.624,40

30.11.2011 37 9.037,37 8.040,69 0,00 17.078,06 1.834.587,03

31.12.2011 38 9.037,37 8.001,27 0,00 17.038,64 1.825.549,65

31.1.2012 39 9.037,37 7.961,85 0,00 16.999,23 1.816.512,28

29.2.2012 40 9.037,37 7.922,44 0,00 16.959,81 1.807.474,90

31.3.2012 41 9.037,37 7.883,02 0,00 16.920,40 1.798.437,53

30.4.2012 42 9.037,37 7.843,61 0,00 16.880,98 1.789.400,15

31.5.2012 43 9.037,37 7.804,19 0,00 16.841,57 1.780.362,78

30.6.2012 44 9.037,37 7.764,78 0,00 16.802,15 1.771.325,41

31.7.2012 45 9.037,37 7.725,36 0,00 16.762,74 1.762.288,03

31.8.2012 46 9.037,37 7.685,95 0,00 16.723,32 1.753.250,66

30.9.2012 47 9.037,37 7.646,53 0,00 16.683,91 1.744.213,28

31.10.2012 48 9.037,37 7.607,12 0,00 16.644,49 1.735.175,91

30.11.2012 49 9.037,37 7.567,70 0,00 16.605,08 1.726.138,53

31.12.2012 50 9.037,37 7.528,29 0,00 16.565,66 1.717.101,16

31.1.2013 51 9.037,37 7.488,87 0,00 16.526,25 1.708.063,78

28.2.2013 52 9.037,37 7.449,46 0,00 16.486,83 1.699.026,41

31.3.2013 53 9.037,37 7.410,04 0,00 16.447,42 1.689.989,03

30.4.2013 54 9.037,37 7.370,63 0,00 16.408,00 1.680.951,66

31.5.2013 55 9.037,37 7.331,21 0,00 16.368,59 1.671.914,29

30.6.2013 56 9.037,37 7.291,80 0,00 16.329,17 1.662.876,91

31.7.2013 57 9.037,37 7.252,38 0,00 16.289,76 1.653.839,54

31.8.2013 58 9.037,37 7.212,97 0,00 16.250,34 1.644.802,16

30.9.2013 59 9.037,37 7.173,55 0,00 16.210,93 1.635.764,79

31.10.2013 60 9.037,37 7.134,14 0,00 16.171,51 1.626.727,41

30.11.2013 61 9.037,37 7.094,72 0,00 16.132,10 1.617.690,04

31.12.2013 62 9.037,37 7.055,31 0,00 16.092,68 1.608.652,66

31.1.2014 63 9.037,37 7.015,89 0,00 16.053,27 1.599.615,29

28.2.2014 64 9.037,37 6.976,48 0,00 16.013,85 1.590.577,92

31.3.2014 65 9.037,37 6.937,06 0,00 15.974,44 1.581.540,54

30.4.2014 66 9.037,37 6.897,65 0,00 15.935,02 1.572.503,17

31.5.2014 67 9.037,37 6.858,23 0,00 15.895,61 1.563.465,79

30.6.2014 68 9.037,37 6.818,82 0,00 15.856,19 1.554.428,42

31.7.2014 69 9.037,37 6.779,40 0,00 15.816,78 1.545.391,04

31.8.2014 70 9.037,37 6.739,99 0,00 15.777,36 1.536.353,67

30.9.2014 71 9.037,37 6.700,57 0,00 15.737,95 1.527.316,29

31.10.2014 72 9.037,37 6.661,16 0,00 15.698,53 1.518.278,92



30.11.2014 73 9.037,37 6.621,74 0,00 15.659,12 1.509.241,54

31.12.2014 74 9.037,37 6.582,33 0,00 15.619,70 1.500.204,17

31.1.2015 75 9.037,37 6.542,91 0,00 15.580,28 1.491.166,80

28.2.2015 76 9.037,37 6.503,50 0,00 15.540,87 1.482.129,42

31.3.2015 77 9.037,37 6.464,08 0,00 15.501,45 1.473.092,05

30.4.2015 78 9.037,37 6.424,67 0,00 15.462,04 1.464.054,67

31.5.2015 79 9.037,37 6.385,25 0,00 15.422,62 1.455.017,30

30.6.2015 80 9.037,37 6.345,83 0,00 15.383,21 1.445.979,92

31.7.2015 81 9.037,37 6.306,42 0,00 15.343,79 1.436.942,55

31.8.2015 82 9.037,37 6.267,00 0,00 15.304,38 1.427.905,17

30.9.2015 83 9.037,37 6.227,59 0,00 15.264,96 1.418.867,80

31.10.2015 84 9.037,37 6.188,17 0,00 15.225,55 1.409.830,42

30.11.2015 85 9.037,37 6.148,76 0,00 15.186,13 1.400.793,05

31.12.2015 86 9.037,37 6.109,34 0,00 15.146,72 1.391.755,68

31.1.2016 87 9.037,37 6.069,93 0,00 15.107,30 1.382.718,30

29.2.2016 88 9.037,37 6.030,51 0,00 15.067,89 1.373.680,93

31.3.2016 89 9.037,37 5.991,10 0,00 15.028,47 1.364.643,55

30.4.2016 90 9.037,37 5.951,68 0,00 14.989,06 1.355.606,18

31.5.2016 91 9.037,37 5.912,27 0,00 14.949,64 1.346.568,80

30.6.2016 92 9.037,37 5.872,85 0,00 14.910,23 1.337.531,43

31.7.2016 93 9.037,37 5.833,44 0,00 14.870,81 1.328.494,05

31.8.2016 94 9.037,37 5.794,02 0,00 14.831,40 1.319.456,68

30.9.2016 95 9.037,37 5.754,61 0,00 14.791,98 1.310.419,31

31.10.2016 96 9.037,37 5.715,19 0,00 14.752,57 1.301.381,93

30.11.2016 97 9.037,37 5.675,78 0,00 14.713,15 1.292.344,56

31.12.2016 98 9.037,37 5.636,36 0,00 14.673,74 1.283.307,18

31.1.2017 99 9.037,37 5.596,95 0,00 14.634,32 1.274.269,81

28.2.2017 100 9.037,37 5.557,53 0,00 14.594,91 1.265.232,43

31.3.2017 101 9.037,37 5.518,12 0,00 14.555,49 1.256.195,06

30.4.2017 102 9.037,37 5.478,70 0,00 14.516,08 1.247.157,68

31.5.2017 103 9.037,37 5.439,29 0,00 14.476,66 1.238.120,31

30.6.2017 104 9.037,37 5.399,87 0,00 14.437,25 1.229.082,93

31.7.2017 105 9.037,37 5.360,46 0,00 14.397,83 1.220.045,56

31.8.2017 106 9.037,37 5.321,04 0,00 14.358,42 1.211.008,19

30.9.2017 107 9.037,37 5.281,63 0,00 14.319,00 1.201.970,81

31.10.2017 108 9.037,37 5.242,21 0,00 14.279,59 1.192.933,44

30.11.2017 109 9.037,37 5.202,80 0,00 14.240,17 1.183.896,06

31.12.2017 110 9.037,37 5.163,38 0,00 14.200,76 1.174.858,69

31.1.2018 111 9.037,37 5.123,97 0,00 14.161,34 1.165.821,31

28.2.2018 112 9.037,37 5.084,55 0,00 14.121,93 1.156.783,94

31.3.2018 113 9.037,37 5.045,14 0,00 14.082,51 1.147.746,56

30.4.2018 114 9.037,37 5.005,72 0,00 14.043,10 1.138.709,19

31.5.2018 115 9.037,37 4.966,31 0,00 14.003,68 1.129.671,81

30.6.2018 116 9.037,37 4.926,89 0,00 13.964,26 1.120.634,44

31.7.2018 117 9.037,37 4.887,48 0,00 13.924,85 1.111.597,07

31.8.2018 118 9.037,37 4.848,06 0,00 13.885,43 1.102.559,69

30.9.2018 119 9.037,37 4.808,65 0,00 13.846,02 1.093.522,32

31.10.2018 120 9.037,37 4.769,23 0,00 13.806,60 1.084.484,94

30.11.2018 121 9.037,37 4.729,81 0,00 13.767,19 1.075.447,57



31.12.2018 122 9.037,37 4.690,40 0,00 13.727,77 1.066.410,19

31.1.2019 123 9.037,37 4.650,98 0,00 13.688,36 1.057.372,82

28.2.2019 124 9.037,37 4.611,57 0,00 13.648,94 1.048.335,44

31.3.2019 125 9.037,37 4.572,15 0,00 13.609,53 1.039.298,07

30.4.2019 126 9.037,37 4.532,74 0,00 13.570,11 1.030.260,69

31.5.2019 127 9.037,37 4.493,32 0,00 13.530,70 1.021.223,32

30.6.2019 128 9.037,37 4.453,91 0,00 13.491,28 1.012.185,95

31.7.2019 129 9.037,37 4.414,49 0,00 13.451,87 1.003.148,57

31.8.2019 130 9.037,37 4.375,08 0,00 13.412,45 994.111,20

30.9.2019 131 9.037,37 4.335,66 0,00 13.373,04 985.073,82

31.10.2019 132 9.037,37 4.296,25 0,00 13.333,62 976.036,45

30.11.2019 133 9.037,37 4.256,83 0,00 13.294,21 966.999,07

31.12.2019 134 9.037,37 4.217,42 0,00 13.254,79 957.961,70

31.1.2020 135 9.037,37 4.178,00 0,00 13.215,38 948.924,32

29.2.2020 136 9.037,37 4.138,59 0,00 13.175,96 939.886,95

31.3.2020 137 9.037,37 4.099,17 0,00 13.136,55 930.849,58

30.4.2020 138 9.037,37 4.059,76 0,00 13.097,13 921.812,20

31.5.2020 139 9.037,37 4.020,34 0,00 13.057,72 912.774,83

30.6.2020 140 9.037,37 3.980,93 0,00 13.018,30 903.737,45

31.7.2020 141 9.037,37 3.941,51 0,00 12.978,89 894.700,08

31.8.2020 142 9.037,37 3.902,10 0,00 12.939,47 885.662,70

30.9.2020 143 9.037,37 3.862,68 0,00 12.900,06 876.625,33

31.10.2020 144 9.037,37 3.823,27 0,00 12.860,64 867.587,95

30.11.2020 145 9.037,37 3.783,85 0,00 12.821,23 858.550,58

31.12.2020 146 9.037,37 3.744,44 0,00 12.781,81 849.513,20

31.1.2021 147 9.037,37 3.705,02 0,00 12.742,40 840.475,83

28.2.2021 148 9.037,37 3.665,61 0,00 12.702,98 831.438,46

31.3.2021 149 9.037,37 3.626,19 0,00 12.663,57 822.401,08

30.4.2021 150 9.037,37 3.586,78 0,00 12.624,15 813.363,71

31.5.2021 151 9.037,37 3.547,36 0,00 12.584,74 804.326,33

30.6.2021 152 9.037,37 3.507,95 0,00 12.545,32 795.288,96

31.7.2021 153 9.037,37 3.468,53 0,00 12.505,91 786.251,58

31.8.2021 154 9.037,37 3.429,12 0,00 12.466,49 777.214,21

30.9.2021 155 9.037,37 3.389,70 0,00 12.427,08 768.176,83

31.10.2021 156 9.037,37 3.350,29 0,00 12.387,66 759.139,46

30.11.2021 157 9.037,37 3.310,87 0,00 12.348,24 750.102,08

31.12.2021 158 9.037,37 3.271,46 0,00 12.308,83 741.064,71

31.1.2022 159 9.037,37 3.232,04 0,00 12.269,41 732.027,34

28.2.2022 160 9.037,37 3.192,62 0,00 12.230,00 722.989,96

31.3.2022 161 9.037,37 3.153,21 0,00 12.190,58 713.952,59

30.4.2022 162 9.037,37 3.113,79 0,00 12.151,17 704.915,21

31.5.2022 163 9.037,37 3.074,38 0,00 12.111,75 695.877,84

30.6.2022 164 9.037,37 3.034,96 0,00 12.072,34 686.840,46

31.7.2022 165 9.037,37 2.995,55 0,00 12.032,92 677.803,09

31.8.2022 166 9.037,37 2.956,13 0,00 11.993,51 668.765,71

30.9.2022 167 9.037,37 2.916,72 0,00 11.954,09 659.728,34

31.10.2022 168 9.037,37 2.877,30 0,00 11.914,68 650.690,97

30.11.2022 169 9.037,37 2.837,89 0,00 11.875,26 641.653,59

31.12.2022 170 9.037,37 2.798,47 0,00 11.835,85 632.616,22



31.1.2023 171 9.037,37 2.759,06 0,00 11.796,43 623.578,84

28.2.2023 172 9.037,37 2.719,64 0,00 11.757,02 614.541,47

31.3.2023 173 9.037,37 2.680,23 0,00 11.717,60 605.504,09

30.4.2023 174 9.037,37 2.640,81 0,00 11.678,19 596.466,72

31.5.2023 175 9.037,37 2.601,40 0,00 11.638,77 587.429,34

30.6.2023 176 9.037,37 2.561,98 0,00 11.599,36 578.391,97

31.7.2023 177 9.037,37 2.522,57 0,00 11.559,94 569.354,59

31.8.2023 178 9.037,37 2.483,15 0,00 11.520,53 560.317,22

30.9.2023 179 9.037,37 2.443,74 0,00 11.481,11 551.279,85

31.10.2023 180 9.037,37 2.404,32 0,00 11.441,70 542.242,47

30.11.2023 181 9.037,37 2.364,91 0,00 11.402,28 533.205,10

31.12.2023 182 9.037,37 2.325,49 0,00 11.362,87 524.167,72

31.1.2024 183 9.037,37 2.286,08 0,00 11.323,45 515.130,35

29.2.2024 184 9.037,37 2.246,66 0,00 11.284,04 506.092,97

31.3.2024 185 9.037,37 2.207,25 0,00 11.244,62 497.055,60

30.4.2024 186 9.037,37 2.167,83 0,00 11.205,21 488.018,22

31.5.2024 187 9.037,37 2.128,42 0,00 11.165,79 478.980,85

30.6.2024 188 9.037,37 2.089,00 0,00 11.126,38 469.943,47

31.7.2024 189 9.037,37 2.049,59 0,00 11.086,96 460.906,10

31.8.2024 190 9.037,37 2.010,17 0,00 11.047,55 451.868,73

30.9.2024 191 9.037,37 1.970,76 0,00 11.008,13 442.831,35

31.10.2024 192 9.037,37 1.931,34 0,00 10.968,72 433.793,98

30.11.2024 193 9.037,37 1.891,93 0,00 10.929,30 424.756,60

31.12.2024 194 9.037,37 1.852,51 0,00 10.889,89 415.719,23

31.1.2025 195 9.037,37 1.813,10 0,00 10.850,47 406.681,85

28.2.2025 196 9.037,37 1.773,68 0,00 10.811,06 397.644,48

31.3.2025 197 9.037,37 1.734,27 0,00 10.771,64 388.607,10

30.4.2025 198 9.037,37 1.694,85 0,00 10.732,22 379.569,73

31.5.2025 199 9.037,37 1.655,44 0,00 10.692,81 370.532,36

30.6.2025 200 9.037,37 1.616,02 0,00 10.653,39 361.494,98

31.7.2025 201 9.037,37 1.576,60 0,00 10.613,98 352.457,61

31.8.2025 202 9.037,37 1.537,19 0,00 10.574,56 343.420,23

30.9.2025 203 9.037,37 1.497,77 0,00 10.535,15 334.382,86

31.10.2025 204 9.037,37 1.458,36 0,00 10.495,73 325.345,48

30.11.2025 205 9.037,37 1.418,94 0,00 10.456,32 316.308,11

31.12.2025 206 9.037,37 1.379,53 0,00 10.416,90 307.270,73

31.1.2026 207 9.037,37 1.340,11 0,00 10.377,49 298.233,36

28.2.2026 208 9.037,37 1.300,70 0,00 10.338,07 289.195,98

31.3.2026 209 9.037,37 1.261,28 0,00 10.298,66 280.158,61

30.4.2026 210 9.037,37 1.221,87 0,00 10.259,24 271.121,24

31.5.2026 211 9.037,37 1.182,45 0,00 10.219,83 262.083,86

30.6.2026 212 9.037,37 1.143,04 0,00 10.180,41 253.046,49

31.7.2026 213 9.037,37 1.103,62 0,00 10.141,00 244.009,11

31.8.2026 214 9.037,37 1.064,21 0,00 10.101,58 234.971,74

30.9.2026 215 9.037,37 1.024,79 0,00 10.062,17 225.934,36

31.10.2026 216 9.037,37 985,38 0,00 10.022,75 216.896,99

30.11.2026 217 9.037,37 945,96 0,00 9.983,34 207.859,61

31.12.2026 218 9.037,37 906,55 0,00 9.943,92 198.822,24

31.1.2027 219 9.037,37 867,13 0,00 9.904,51 189.784,86



28.2.2027 220 9.037,37 827,72 0,00 9.865,09 180.747,49

31.3.2027 221 9.037,37 788,30 0,00 9.825,68 171.710,12

30.4.2027 222 9.037,37 748,89 0,00 9.786,26 162.672,74

31.5.2027 223 9.037,37 709,47 0,00 9.746,85 153.635,37

30.6.2027 224 9.037,37 670,06 0,00 9.707,43 144.597,99

31.7.2027 225 9.037,37 630,64 0,00 9.668,02 135.560,62

31.8.2027 226 9.037,37 591,23 0,00 9.628,60 126.523,24

30.9.2027 227 9.037,37 551,81 0,00 9.589,19 117.485,87

31.10.2027 228 9.037,37 512,40 0,00 9.549,77 108.448,49

30.11.2027 229 9.037,37 472,98 0,00 9.510,36 99.411,12

31.12.2027 230 9.037,37 433,57 0,00 9.470,94 90.373,75

31.1.2028 231 9.037,37 394,15 0,00 9.431,53 81.336,37

29.2.2028 232 9.037,37 354,74 0,00 9.392,11 72.299,00

31.3.2028 233 9.037,37 315,32 0,00 9.352,70 63.261,62

30.4.2028 234 9.037,37 275,91 0,00 9.313,28 54.224,25

31.5.2028 235 9.037,37 236,49 0,00 9.273,87 45.186,87

30.6.2028 236 9.037,37 197,08 0,00 9.234,45 36.149,50

31.7.2028 237 9.037,37 157,66 0,00 9.195,04 27.112,12

31.8.2028 238 9.037,37 118,25 0,00 9.155,62 18.074,75

30.9.2028 239 9.037,37 78,83 0,00 9.116,20 9.037,37

31.10.2028 240 9.037,37 39,42 0,00 9.076,79 0,00



Documents

PROJEKTNO FINANCIRANJE IZGRADNJE HOTELA · Projektno financiranje izgradnje hotela Podjetja se odlo čijo za projektno financiranje v primeru kapitalno intenzivnih projektov, na primer