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noviembre 2019
Mariana Ávila
Gerente de Análisis
Hernán López
Gerente General
Calificación
Instrumento Calificación Tendencia Acción de Calificación Metodología
Primera Emisión de Obligaciones AAA - Inicial Calificación de Obligaciones
Definición de categoría
Corresponde a los valores cuyos emisores y garantes tienen
excelente capacidad de pago del capital e intereses, en los
términos y plazos pactados, la cual se estima no se vería afectada
ante posibles cambios en el emisor y su garante, en el sector al que
pertenece y a la economía en general.
El signo más (+) indicará que la calificación podrá subir hacia su
inmediato superior, mientras que el signo menos (-) advertirá
descenso en la categoría inmediata inferior
Fundamentos de Calificación
Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A., en comité No. 268-
2019, llevado a cabo en la ciudad de Quito D.M., el día 15 de
noviembre; con base en los estados financieros auditados de los
periodos 2016, 2017 y 2018, estados financieros internos,
proyecciones financieras, estructuración de la emisión y otra
información relevante con corte septiembre 2019, califica en
Categoría AAA (-), a la Primera Emisión de Obligaciones
INVESTEAM S.A. (En Guayaquil, el día 7 de octubre de 2019, se
celebró la Junta General Extraordinaria y Universal de Accionistas
de la compañía INVESTEAM S.A. y se aprobó la Primera Emisión
de Obligaciones por un monto de USD 4.000.000.)
La calificación se sustenta el prestigio, trayectoria y crecimiento
sostenido del emisor que le han permitido ir posicionándose en
su segmento, evidenciando una tendencia creciente en los
últimos años. Al respecto:
▪ El sector construcción se ha visto afectado por la situación
económica de los últimos años, actualmente se encuentra
en una fase de recuperación, la que se estima se siga
consolidando en el corto plazo, lo que está íntimamente
ligado al sector inmobiliario el que también ha evidenciado
una recuperación.
▪ La compañía no tiene implementado Gobierno Corporativo.
Sin embargo, la administración es llevada a cabo en
conjunto por la Presidencia y la Gerencia General
manteniendo reuniones periódicas con el fin de alinearse a
los objetivos de la compañía. Además, mantiene una
estructura organizacional definida que sustenta la gestión
estratégica, administrativa y financiera de su giro de
negocio.
▪ La empresa, por tratarse de una compañía inmobiliaria,
mantiene ventas ligadas a la conclusión de proyectos. En
este sentido, mantiene en su cartera una variedad de ellos
los que se están vendiendo activamente lo que permitirá
mantener un volumen de ventas apropiado para el futuro.
▪ La emisión bajo análisis se encuentra debidamente
instrumentada y estructurada, cuenta con resguardos de
ley y adicionalmente tiene una garantía específica
compuesta por una fianza solidaria otorgada por la
empresa constructora SUMMA PROYECTOS C.A. compañía
de reconocida presencia en el mercado constructor y
solvencia financiera.
▪ El análisis de las proyecciones, en un escenario
conservador, da como resultado un flujo positivo al término
del año 2025, demostrando recursos suficientes para
cumplir adecuadamente con las obligaciones emanadas de
la presente emisión y demás compromisos financieros.
▪ Es opinión de Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A.
que INVESTEAM S.A. presenta una excelente capacidad de
pago la que mejorará en la medida en que los cambios que
se están realizando a nivel gerencial den los resultados
esperados.
Resumen Calificación Primera Emisión de Obligaciones (Estados Financieros septiembre 2019)
INVESTEAM S.A.
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 2
Objetivo del Informe y Metodología
El objetivo del presente informe es entregar la calificación de la
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. como empresa
dedicada a la compra, venta, arrendamiento, administración de
bienes inmuebles, a su corretaje, permuta y agenciamiento, así
como cualquier otro acto jurídico relacionado directamente con
bienes inmuebles; a la construcción por cuenta propia y/o ajena
de toda clase de viviendas familiares o unifamiliares y toda clase
de edificios, centro comerciales, residenciales, condominios e
industriales, inclusive en propiedad horizontal., a través de un
análisis detallado tanto cuantitativo como cualitativo de la
solvencia, procesos y calidad de cada uno de los elementos que
forman parte del entorno, de la compañía en sí misma y del
instrumento analizado.
Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A. a partir de la
información proporcionada, procedió a aplicar su metodología de
calificación que contempla dimensiones cualitativas y
cuantitativas que hacen referencia a diferentes aspectos dentro
de la calificación. La opinión de Global Ratings Calificadora de
Riesgos S.A. respecto a éstas, ha sido fruto de un análisis realizado
mediante un set de parámetros que cubren: sector y posición que
ocupa la empresa, administración de la empresa, características
financieras de la empresa y garantías y resguardos que respaldan
la emisión.
Conforme el Artículo 3, Sección I, Capítulo II, Título XVI, Libro II de
la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de
Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación
Monetaria y Financiera, la calificación de un instrumento o de un
emisor no implica recomendación para comprar, vender o
mantener un valor; ni una garantía de pago del mismo, ni la
estabilidad de su precio sino una evaluación sobre el riesgo
involucrado en éste. Es por lo tanto evidente que la ponderación
máxima en todos los aspectos que se analicen tiene que ver con
la solvencia del emisor para cumplir oportunamente con el pago
de capital, de intereses y demás compromisos adquiridos por la
empresa de acuerdo con los términos y condiciones del Prospecto
de Oferta Pública, de la respectiva Escritura Pública de Emisión y
de más documentos habilitantes. Los demás aspectos tales como
sector y posición de la empresa calificada en la industria,
administración, situación financiera y el cumplimiento de
garantías y resguardos se ponderan de acuerdo con la
importancia relativa que ellas tengan al momento de poder
cumplir con la cancelación efectiva de las obligaciones.
Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A. guarda estricta reserva
de aquellos antecedentes proporcionados por la empresa y que
ésta expresamente haya indicado como confidenciales. Por otra
parte, Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A. no se hace
responsable por la veracidad de la información proporcionada por
la empresa.
La información que se suministra está sujeta, como toda obra
humana, a errores u omisiones que impiden una garantía absoluta
respecto de la integridad de la información.
La información que sustenta el presente informe es:
▪ Entorno macroeconómico del Ecuador.
▪ Situación del sector y del mercado en el que se desenvuelve
el Emisor.
▪ Información cualitativa proporcionada por el Emisor.
▪ Información levantada “in situ” durante el proceso de
diligencia debida.
▪ Estructura del Emisor. (perfil de la empresa, estructura
administrativa, proceso operativo, líneas de productos,
etc.).
▪ Prospecto de Oferta Pública de la Emisión.
▪ Escritura Pública de la Emisión.
▪ Estados Financieros Auditados 2016 - 2018, con sus
respectivas notas.
▪ Estados Financieros no auditados con corte de máximo dos
meses anteriores al mes de elaboración del informe y los
correspondientes al año anterior al mismo mes que se
analiza.
▪ Detalle de activos y pasivos corrientes del último semestre.
▪ Depreciación y amortización anual del periodo 2016-2018.
▪ Depreciación y amortización hasta el mes al que se realiza el
análisis.
▪ Declaración Juramentada de los activos que respaldan la
emisión con corte a la fecha del mes con el que se realiza el
análisis.
▪ Acta de junta general de accionistas extraordinaria que
aprueba la Emisión
▪ Proyecciones Financieras.
▪ Reseñas de la compañía.
▪ Otros documentos que la compañía consideró relevantes
Con base a la información antes descrita, Global Ratings
Calificadora de Riesgos S.A. analiza lo descrito en el Artículo 10,
Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II de la Codificación de
Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores y Seguros
Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria y
Financiera:
▪ El cumplimiento oportuno del pago del capital e intereses y
demás compromisos, de acuerdo con los términos y
condiciones de la emisión, así como de los demás activos y
contingentes.
▪ Las provisiones de recursos para cumplir, en forma
oportuna y suficiente, con las obligaciones derivadas de la
emisión.
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 3
▪ La posición relativa de la garantía frente a otras
obligaciones del emisor, en el caso de quiebra o liquidación
de éstos.
▪ La capacidad de generar flujo dentro de las proyecciones
del emisor y las condiciones del mercado.
▪ Comportamiento de los órganos administrativos del
emisor, calificación de su personal, sistemas de
administración y planificación.
▪ Conformación accionaria y presencia bursátil.
▪ Consideraciones de riesgos previsibles en el futuro, tales
como máxima pérdida posible en escenarios económicos y
legales desfavorables.
▪ Consideraciones de riesgo cuando los activos que respaldan
la emisión incluyan cuentas por cobrar a empresas
vinculadas.
▪ Consideraciones sobre los riesgos previsibles de los activos
que respaldan la emisión y su capacidad para ser
liquidados.
Emisor
▪ INVESTEAM S.A. es una empresa creada en la ciudad de
Guayaquil, dedicada al desarrollo y promoción de
proyectos inmobiliarios en dicha ciudad y sus cantones
aledaños, como son Daule y Samborondón; teniendo
siempre la visión de expandirse hasta donde el mercado así
lo requiera.
▪ INVESTEAM S.A. fue constituida el 8 de octubre de 2004
inscrita en el Registro Mercantil en octubre 21 del mismo
año. Su actividad principal es la adquisición de terrenos
para construcción de proyectos inmobiliarios por cuenta
propia y/o ajena de toda clase de viviendas familiares o
unifamiliares para su posterior venta.
▪ INVESTEAM S.A. actualmente cuenta con 28 empleados
divididos en las distintas áreas operativas de la compañía.
Es opinión de Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A.
que el personal de INVESTEAM S.A. se encuentra altamente
capacitado, tiene una amplia experiencia, cuenta con las
competencias necesarias para ejecutar las funciones y
desempeñarse en sus cargos respectivos, y sigue los
principios y lineamientos corporativos.
▪ Actualmente la compañía no mantiene prácticas de
Gobierno Corporativo ni Directorio formalizado, se maneja
con reuniones periódicas entre el Gerente General y los
principales encargados de departamentos y proyectos.
Además, cuenta con un departamento de auditoría interna
para el área de operaciones y para el control de inventario
de todos los locales y la planta principal.
▪ En el sector inmobiliario los riesgos operativos son tantos
internos como externos, es por eso que dentro de los
riesgos internos tratan de mitigarlos con un adecuado
control interno, que van desde los controles al inicio de la
negociación.
▪ El objeto principal de INVESTEAM S.A. es dedicarse a la
compra, venta, arrendamiento, administración de bienes
inmuebles, a su corretaje, permuta y agenciamiento, así
como cualquier otro acto jurídico relacionado directamente
con bienes inmuebles; a la construcción por cuenta propia
y/o ajena de toda clase de viviendas familiares o
unifamiliares y toda clase de edificios, centro comerciales,
residenciales, condominios e industriales, inclusive en
propiedad horizontal.
▪ Las ventas de la compañía mantuvieron un
comportamiento decreciente durante el periodo analizado,
al pasar de USD 25,18 millones en 2016 a USD 10,43
millones en 2018, lo cual representó una disminución total
de 58,57%. Este comportamiento es propio de los
proyectos inmobiliarios mientras construyen nuevos
proyectos y terminan de vender los proyectos terminados.
▪ INVESTEAM S.A. percibe ingresos mediante sus diversas
líneas de negocio principalmente por la construcción y
venta de los siguientes conjuntos habitacionales: La
Romareda, La Riada, Condominios Romareda y del parque
de negocios Nexus.
▪ Entre 2016 y 2017 se evidenció una disminución de USD
14,82 millones (58,88%) en los ingresos operacionales,
alcanzando un monto de USD 10,35 millones al cierre del
año. Esta disminución viene dada por la disminución en la
facturación de las viviendas habitacionales de “La
Romareda”. En el año 2016 tuvieron una facturación a
clientes de 203 viviendas, al 2017 este monto disminuyó a
71 y en el año 2018 a 12.
▪ Para el 2018 las ventas presentaron un incremento de USD
77,61 mil (0,75%) totalizando un monto de USD 10,43
millones al cierre del año. El alza estuvo impulsada por
nuevas ventas en unidades habitacionales “La Riada” (+USD
1,59 millones) y debido a la facturación de 3 locales
comerciales y 4 terrenos en NEXUS 1 y de 2 terrenos en
NEXUS 2 (USD 4,37 millones). El proyecto Nexus es un
nuevo parque de negocios ubicado en el kilómetro 1,6 en la
Autopista Terminal Terrestre y representó el 41,92% de los
ingresos totales del año 2018. Además, al término de 2018,
las ventas de prestaciones de servicio incrementaron en
USD 95,42 mil, que, a pesar de representar una porción
marginal de los ingresos totales representan un esfuerzo de
la compañía por crecer.
▪ El costo de ventas mantuvo un comportamiento acorde al
de las ventas, con una disminución de 63,55% del 2016 al
2017 y un incremento del 8,42% del 2017 al 2018. Por lo
tanto, el costo de ventas pasó de representar el 76,85% de
las ventas en 2016, a representar el 68,11% de las ventas
en 2017 y el 73,29% de las ventas en 2018. El crecimiento
en la participación del costo de ventas durante el periodo
fue consecuencia de un alza en los costos de la materia
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Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 4
prima y materiales, de los costos de mano de obra de las
actividades de los proyectos, entre otros.
▪ El análisis interanual refleja una disminución marginal de
USD 29,08 mil en las ventas de la compañía, al pasar de USD
3,68 millones en septiembre 2018 a USD 3,65 mil en
septiembre 2019. La variación se dio por el
comportamiento que han tenido los proyectos “La
Romareda” y el parque de negocios “Nexus”.
▪ Se puede evidenciar que para el año 2019 la compañía
presentó nuevos proyectos e iniciativas como el parque de
negocios “Nexus” el cual representó aproximadamente el
40% de las ventas durante 2018 y a septiembre 2019. Esta
estrategia le permitió a la compañía incrementar sus ventas
y seguir captando más clientes y mercado. La compañía
presenta oportunidades en que su estrategia es cubrir la
demanda de ciertos nichos de mercado, ofreciendo precios
y condiciones competitivas, pero a la vez con márgenes de
rentabilidad atractivo. Por esto, complementan la venta
con servicios adicionales a la propia construcción de la
vivienda, tales como ubicación geográfica del conjunto
habitacional, seriedad de la constructora, calidez del
personal, servicio postventas, entre otras.
▪ Con respecto al costo de ventas, este presentó una
disminución de 17,15% entre septiembre 2018 y
septiembre 2019, al pasar de USD 2,76 millones a USD 2,28
millones. De esta manera, la participación del costo de
ventas se redujo de 74,99% de las ventas en septiembre
2018 a 62,62% de las ventas en septiembre 2019. La
disminución en el costo de los bienes vendidos corresponde
a la contracción de las ventas en sus viviendas de “La
Romareda”, lo que generó un menor costo para esta línea,
que tiene un costo de ventas relativamente más alto que
las demás.
▪ Para 2017, la disminución de las ventas ocasionó una
contracción en el margen bruto de la compañía, que
presentó una disminución del 43,35%. Por esta razón, el
margen bruto en términos nominales se contrajo en USD
2,53 millones, y alcanzó un monto de USD 3,3 millones al
cierre del año 2017. Al término de 2018, el incremento del
costo de ventas mantuvo la tendencia decreciente del
margen bruto el cual disminuyo en un 15,63% con relación
al año 2017. Asimismo, en términos monetarios el margen
bruto disminuyó en USD 516,30 mil, alcanzando un monto
de USD 2,78 millones al cierre del año.
▪ Entre 2016 y 2017, los gastos de operación, que incluyen
remuneraciones, honorarios profesionales,
mantenimientos, trámites, entre otros, presentaron una
tendencia decreciente, con una disminución de USD 760,11
mil, hecho que resalta la mejora en la eficiencia de la
compañía para alcanzar una mejor estructura operativa.
Para 2018, a pesar del incremento registrado en las ventas
la estructura operativa mantuvo su tendencia decreciente,
por lo cual los gastos operacionales disminuyeron en USD
122,15 mil (-7,75%). El comportamiento decreciente de los
gastos operativos para 2018 estuvo impulsado por menores
sueldos, salarios y beneficios sociales, gastos de publicidad,
gastos de mantenimientos, entre otros. A pesar de la
disminución de los gastos operativos, su participación
sobre las ventas mantuvo un comportamiento creciente, al
pasar de 9,28% en 2016 a 13,95% en 2018. Los gastos de
ventas por otro lado tuvieron una disminución marginal de
USD 38,94 mil del 2016 al 2018.
▪ Debido a la reducción del margen bruto, al cierre de 2017
la utilidad operativa se contrajo en 68,92%, alcanzando un
monto de USD 879 mil que representó el 8,49% de las
ventas (comparado con el 11,23% de las ventas a 2016). Al
cierre de 2018, a pesar de las mayores ventas y menores
gastos operativos, la utilidad operativa disminuye aún más
alcanzando un monto de USD 705,98 mil. Asimismo, la
utilidad operativa al cierre de 2018 alcanzó una
participación de 6,77% sobre las ventas.
▪ Entre septiembre 2018 y septiembre 2019, la caída en las
ventas fue compensada por la disminución de la
participación del costo de ventas, lo cual permitió
incrementar el margen bruto de la compañía, que alcanzó
un monto de USD 1,36 millones que representó el 37,38%
de las ventas en septiembre de 2019 (25,01% a septiembre
2018).
▪ Por su parte, se evidenció estabilidad en los gastos
operativos, que incrementaron en apenas USD 51,35 mil
entre septiembre 2018 y septiembre 2019 y pasaron a
representar el 26,91% de las ventas. Este incremento en los
gastos operativos fue debido al alza en sueldos y salarios,
aportes a seguridad social, entre otros.
▪ Por lo tanto, debido a la mejora en el costo de ventas
descrita anteriormente, la utilidad operativa incrementó en
USD 444,45 mil (48,26%) entre septiembre 2018 y
septiembre 2019, alcanzando un monto de USD 1,36
millones al cierre del periodo. Este rubro representó el
37,38% de las ventas, participación más alta registrada en
el análisis histórico.
▪ En cuanto a los gastos financieros, se evidenció una
estabilidad en este rubro, fruto de operaciones bancarias
similares en los dos años, representando aproximadamente
el 13% de las ventas en septiembre 2018 y septiembre
2019. Además, la compañía registró gastos no
operacionales correspondientes a una revalorización de un
edificio por USD 1,48 millones en septiembre 2019.
▪ Las cuentas por cobrar comerciales representaron, en
promedio, el 3,07% de los activos totales de la compañía
entre 2016 y 2018, y tuvieron una tendencia decreciente,
coherente con la evolución del negocio. Estas cuentas
corresponden a saldos por cobrar de clientes por ventas de
viviendas de la Urbanización La Romareda, los mismos que
son liquidados en los siguientes meses de acuerdo al
financiamiento concedido por el Banco del Instituto
Ecuatoriano de Seguridad Social o las instituciones
financieras privadas. Para 2017, las cuentas por cobrar
comerciales disminuyeron en 58,15% (USD 571 mil) frente
al cierre de 2016, totalizando un monto de USD 410,97 mil.
Esto refleja los menores créditos otorgados a los clientes en
función de la disminución de las ventas de la compañía.
Para 2018, las cuentas por cobrar comerciales
incrementaron marginalmente en USD 48,21 mil. Para
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Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 5
diciembre de 2018, las cuentas por cobrar comerciales
representaron el 4,4% de las ventas del año. Estas cuentas
por cobrar se concentraron en clientes locales, con una
participación de 99,06%, coherente con la composición de
las ventas de la compañía.
▪ Entre septiembre 2018 y septiembre 2019, las cuentas por
cobrar comerciales incrementaron en USD 471,13 mil
debido a nuevos negocios y parcialmente a la baja en las
ventas registrada durante el periodo, lo cual refleja una
menor gestión de ventas a crédito. Es importante
mencionar que la compañía no presenta saldos vencidos,
con una cartera del 100% corriente.
▪ Por otro lado, los inventarios están compuestos por
inventarios en construcción e inventarios disponibles para
la venta. Al año 2018, dentro de los inventarios en
construcción la compañía posee un terreno donde se
desarrolla los proyectos inmobiliarios de la Urbanización
“La Romareda”, Nexus y Romeria Plaza. Dentro de
inventarios disponibles para la venta, poseen casas
terminadas que corresponden a 11 unidades inmobiliarias
y 14 parqueos en el proyecto Condominios al 31 de
diciembre del 2018. Entre 2016 y 2017 los inventarios de la
compañía incrementaron en 7,67% (+USD 998,48 miles),
debido al desarrollo del proyecto de Condominios y del
proyecto La Riada. Para 2018, los inventarios de la
compañía disminuyeron en 25,98%, producto de una baja
de USD 3,64 millones en sus propiedades de condominios,
casas y terrenos consecuencia del desarrollo y las ventas de
sus proyectos. Entre septiembre 2018 y septiembre 2019 se
acentuó la tendencia decreciente en los inventarios, con
una disminución de 21,65% en los niveles de existencias,
coherente con la contracción de las ventas registrada
durante dicho periodo.
▪ La disminución de inventarios y la disminución del costo de
ventas entre 2016 y 2018 ocasionó una menor rotación de
los inventarios almacenados y, consecuentemente, un
incremento en los días de inventario de 242 a 489. Este
incremento se acentúa a septiembre 2019 donde la mayor
disminución en el costo de ventas durante el periodo,
incremento los días de inventario a 1593. Esto sugiere que
la compañía mantiene inventarios para un periodo
aproximado de casi cuatro años.
▪ Las obligaciones financieras de corto plazo presentaron un
comportamiento creciente durante el periodo de análisis,
lo cual señala una mayor estrategia de apalancamiento
financiero por parte de la compañía. Entre 2016 y 2017, las
obligaciones financieras de corto plazo incrementaron en
USD 1,47 millones, producto de nuevas operaciones con el
Banco Pichincha C.A. con vencimientos comprendidos
entre el 18 de mayo de 2017 y el 12 de junio de 2018. Por
su parte, las obligaciones de largo plazo con instituciones
financieras disminuyeron en 30,87% entre 2016 y 2017, en
respuesta a la amortización de obligaciones de largo plazo
con el Banco de Guayaquil S.A.
▪ Para diciembre de 2018, las obligaciones con instituciones
financieras de corto plazo mantuvieron su tendencia
creciente con un incremento de 14,14% (+USD 554,68 mil)
debido a nuevas operaciones con el Banco Bolivariano C.A.,
mientras que las obligaciones financieras de largo plazo
presentaron una baja de 31,97% (-USD 331,48 mil).
▪ Entre septiembre 2018 y septiembre 2019 las obligaciones
con instituciones financieras mantuvieron la tendencia
creciente en el largo plazo, con un incremento de 44,47%
(+USD 1,06 millones) y una baja de 79,12% (-USD 2,67
millones) en las obligaciones financieras de largo plazo.
Asimismo, las obligaciones financieras de corto y largo
plazo disminuyeron en 25,02% con respecto al saldo de
diciembre de 2018. Este comportamiento corresponde,
principalmente, a la amortización de las obligaciones
financieras.
▪ Por su parte, las cuentas por pagar comerciales constituyen
el 3,52% dentro del pasivo total en promedio durante el
periodo 2016-2018. Para 2017 las cuentas por pagar a
proveedores disminuyeron en 49,33%. Al cierre de 2018, las
cuentas por pagar comerciales incrementan en 45,27%
(+USD 172,47 mil), principalmente debido a mayores saldos
con Inproel S.A. y Franova S.A.
▪ El patrimonio de la compañía presentó una tendencia
creciente durante el periodo analizado, al pasar de USD
4,16 millones en 2016 a USD 4,57 millones en 2018, lo cual
representa un incremento total de 9,84%. Durante el
periodo analizado, el capital social se mantuvo constante,
con un monto de USD 300 mil. Las variaciones en el
patrimonio entre 2016 y 2018 se dieron principalmente en
función de los resultados acumulados de los ejercicios
económicos. En el año 2017 hubo una apropiación de
resultados para incrementar la reserva facultativa y una
distribución de dividendos por USD 598 mil. Para el año
2018 el patrimonio de la compañía incrementa en USD 536
mil debido al incremento en resultados acumulados
igualmente.
▪ Entre septiembre 2018 y septiembre de 2019, el
incremento fue de 78,79% o USD 2,45 millones. Al igual que
en el comparativo anual, las principales variaciones en el
patrimonio se dieron en función de los resultados
acumulados de años anteriores, así como por la mejora de
los resultados del ejercicio de la compañía.
▪ El patrimonio de la compañía pasó de financiar el 21,19%
de los activos de la compañía en 2016 a financiar el 21,39%
de los activos en 2018 y el 26,37% de los activos de la
compañía a agosto de 2019. Esto refleja la fortaleza
patrimonial de la institución para financiar sus operaciones
y actividades de crecimiento
▪ La rentabilidad sobre los activos y patrimonio presentó un
decrecimiento entre los años 2016 y 2018 como
consecuencia de la disminución en un 74,72% en la utilidad
neta para el año 2016. Al cierre de agosto 2019 estos
indicadores presentaron una recuperación alcanzado un
ROE del 23,7% y un ROA del 6,26% producto de mejores
resultados netos.
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 6
Instrumento
En Guayaquil, Guayas, República del Ecuador, el día 7 de octubre
de 2019, en la oficina de la compañía ubicadas en Avenida Juan
Tanca Marengo Marengo No. 100 y Avenida Constitución, se
celebra la Junta General Extraordinaria y Universal de Accionistas
de la compañía INVESTEAM S.A. y se aprueba la Primera Emisión
de Obligaciones por un monto de USD 4.000.000.
Según el siguiente detalle:
CLASE A B Monto USD 2.500.000 USD 1.500.000 Plazo 1.440 días 1.800 días Tasa interés 8% 8% Valor nominal USD 1,00 USD 1,00 Pago intereses Trimestral Trimestral Pago capital Semestral Semestral
La emisión está respaldada por una garantía general y amparada
por los siguientes resguardos:
GARANTÍAS Y RESGUARDOS
Mantener semestralmente un indicador promedio de liquidez o circulante, mayor o igual a uno, a partir de la autorización de la oferta pública y hasta la redención total de los valores. Los activos reales sobre los pasivos deberán permanecer en niveles de mayor o igual a uno, entendiéndose como activos reales a aquellos activos que pueden ser liquidados y convertidos en efectivo. No repartir dividendos mientras existan obligaciones en mora Mantener durante la vigencia de la emisión, la relación activos libres de gravamen sobre obligaciones en circulación, según lo establecido en Artículo 13, Sección I, Capítulo III, Título II, Libro II de la Codificación de
GARANTÍAS Y RESGUARDOS
Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera.
LIMITACIONES DE ENDEUDAMIENTO
La compañía se compromete a mantener durante el periodo de vigencia de esta Emisión un límite de endeudamiento referente a los Pasivos afectos al pago de intereses equivalente hasta el ochenta por ciento (80%) de los Activos de la empresa
RESGUARDOS ADICIONALES
El señor Luis Fernando Córdova Astudillo, Gerente General y/o Nay Arellano Samaniego, Presidente de la compañía Summa Proyectos C.A., o quienes éstos designen en su reemplazo otorgan una FIANZA SOLIDARIA por la suma de (US$ 5’000,000.00) a favor de la compañía Investeam S.A., la misma que servirá como mecanismo para garantizar la Primera Emisión de Obligaciones de dicha empresa.
La compañía presentó un monto de activos menos deducciones
de USD 12,26 millones, siendo el 80,00% de los mismos la suma
de USD 9,8 millones. El valor de la Primera Emisión de
Obligaciones de INVESTEAM S.A., así como de los valores que
mantiene en circulación representa el 35,96% del 200% del
patrimonio y el 71,9% del patrimonio.
Riesgos previsibles en el futuro
Según el Literal g, Numeral 1, Artículo 10, Sección II, Capítulo II,
Título XVI, Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias,
Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política
y Regulación Monetaria y Financiera, Global Ratings Calificadora
de Riesgos S.A. identifica como riesgos previsibles en el futuro,
tales como máxima pérdida posible en escenarios económicos y
legales desfavorables, los siguientes:
▪ Riesgo general del entorno económico, que afecta a todo
el entorno, y que se puede materializar cuando, sea cual
fuere el origen del fallo que afecte a la economía, el
incumplimiento de las obligaciones por parte de una
entidad participante provoca que otras, a su vez, no
puedan cumplir con las suyas, generando una cadena de
fallos que puede terminar colapsando todo el
funcionamiento del mecanismo, por lo que ante el
incumplimiento de pagos por parte cualquiera de la
empresas se verían afectados los flujos de la compañía. El
riesgo se mitiga por un análisis detallado del portafolio de
clientes y con políticas de cobro definidas.
▪ Cambios en la normativa y en el marco legal en el que se
desenvuelve la empresa son inherentes a las operaciones
de cualquier compañía en el Ecuador. En el caso puntual
de la compañía lo anterior representa un riesgo debido a
que esos cambios pueden alterar las condiciones
operativas. Sin embargo, este riesgo se mitiga debido a
que la compañía tiene la mayor parte de sus contratos
suscritos con clientes privados lo que hace difícil que
existan cambios en las condiciones previamente pactadas.
▪ La demora en los procesos de aprobación de créditos
hipotecarios de la banca privada o pública puede generar
un descalce en los flujos de la compañía. Sin embargo, este
riesgo se mitiga dado el continuo seguimiento en el
proceso de otorgamiento de los créditos a las personas
naturales o jurídicas beneficiarias, determinando así el
desembolso en las fechas previstas.
▪ La continuidad de la operación de la compañía puede
verse en riesgo efecto de la pérdida de la información, en
cuyo caso la compañía mitiga este riesgo ya que posee
políticas y procedimientos para la administración de
respaldos de bases de datos, cuyo objetivo es generar back
up por medios magnéticos externos para proteger las
bases de datos y aplicaciones de software contra fallas que
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 7
puedan ocurrir y posibilitar la recuperación en el menor
tiempo posible y sin la perdida de la información.
Según el Literal i, Numeral 1, Artículo 10, Sección II, Capítulo II,
Título XVI, Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias,
Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política
y Regulación Monetaria y Financiera., Global Ratings Calificadora
de Riesgos S.A. identifica como riesgos previsibles de los activos
que respaldan la emisión y su capacidad para ser liquidados los
siguientes:
Se debe indicar que los activos que respaldan la Emisión, de
acuerdo con la declaración juramentada son principalmente:
inventarios. Los activos que respaldan la presente Emisión tienen
un alto grado de liquidez, por la naturaleza y el tipo. Al respecto:
▪ Sobre las construcciones en vías de venta existe el riesgo
de que éstas sufran daños, por diversas causas,
naturales o humanas. La empresa mitiga el riesgo a
través de construcciones antisísmicas y una permanente
vigilancia y mantenimiento de las obras. En lo que
respecta a materiales y/o implementos de construcción,
se ha establecido un monitoreo cercano que impida
robos o pérdidas en estos rubros.
Al darse cumplimiento a lo establecido en el Literal h, Numeral 1,
Artículo 10, Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II de la
Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores
y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación
Monetaria y Financiera, que contempla las consideraciones de
riesgo cuando los activos que respaldan la emisión incluyan
cuentas por cobrar a empresas vinculadas:
Se debe indicar que dentro de las cuentas por cobrar que
mantiene INVESTEAM S.A., no se registran cuentas por cobrar
compañías relacionadas al 30 de septiembre 2019.
El resumen precedente es un extracto del informe de la
Calificación Inicial de la Calificación de Riesgo de la Primera
Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A., realizado con base a la
información entregada por la empresa y de la información pública
disponible.
Atentamente,
Ing. Hernán Enrique López Aguirre PhD(c)
Gerente General
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 8
Mariana Ávila
Gerente de Análisis
Hernán López
Gerente General
Calificación
Instrumento Calificación Tendencia Acción de Calificación Metodología
Primera Emisión de Obligaciones AAA - Inicial Calificación de Obligaciones
Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A., en comité No. 268-2019,
llevado a cabo en la ciudad de Quito D.M., el 15 de noviembre del
2019; con base en los estados financieros auditados de los periodos
2016, 2017 y 2018, estados financieros internos, proyecciones
financieras, estructuración de la emisión y otra información
relevante con corte septiembre 2019, califica en Categoría AAA (-),
a la Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. (Aprobada, el
día 7 de octubre de 2019 por la Junta General Extraordinaria y
Universal de Accionistas de la compañía INVESTEAM S.A. por un
monto de hasta USD 4.000.000.)
Entorno Macroeconómico
ENTORNO MUNDIAL
Las expectativas económicas globales se revisaron a la baja en
octubre de 2019, con una estimación de ralentización en el
crecimiento del 70% de la economía mundial. De acuerdo con el
informe de Perspectivas Económicas Mundiales del Fondo
Monetario Internacional1, después de un crecimiento sostenido
durante 2017 y el primer semestre de 2018, la actividad económica
mundial se ralentizó a partir del segundo semestre de 2018. La
economía mundial en 2018 creció a un ritmo de 3,6%, el cual se
reducirá a 3,0% en 2019, previsión 0,3% inferior a la de abril de 2019,
debido a una disminución en la producción y demanda industrial y a
las tensiones comerciales y políticas a nivel internacional. Se espera
una posterior recuperación en 2020, para alcanzar una tasa de
3,4%2, ritmo que se espera se mantenga en el mediano plazo. El
Banco Mundial revisó sus proyecciones a la baja en su informe de
Prospectos Económicos Mundiales, pronosticando un crecimiento
mundial de 2,6% en 2019 y de 2,8% entre 2020 y 20213, reflejando
los deterioros en el comercio internacional y la inversión durante el
primer semestre de 2019, y las perspectivas favorables en los
mercados financieros emergentes en el mediano plazo.
Al cierre de 2019, se espera que las políticas de estímulo en China,
las mejoras en los mercados financieros internacionales, el
debilitamiento de resistencias al crecimiento de la zona euro, y la
estabilización en las condiciones de las economías emergentes
impulsen la economía mundial al alza. Se pronostica una
ralentización del crecimiento mundial en los próximos años, como
1 Fondo Monetario Internacional. (2018, octubre). World Economic Outlook: Challenges to Steady Growth. Washington D.C. 2 Fondo Monetario Internacional (2019, octubre). World Economic Outlook: Global Manufacturing Downturn,Rising Trade Barriers. Washington D.C.
consecuencia de una moderación en la inversión y el comercio
internacional, y de presiones en los mercados financieros en
economías emergentes. Se estima un crecimiento disparejo entre
países, en respuesta a la volatilidad en los precios de los
commodities, tensiones comerciales, presiones de mercado sobre
ciertas monedas e incertidumbre geopolítica internacional.
Gráfico 1: PIB Real – Variación anual porcentual. Fuente: World Economic Outlook (oct. 2018) - Fondo Monetario Internacional
Elaboración: Global Ratings
Las economías avanzadas (principalmente la Zona Euro, EE. UU.,
Japón, Suiza, Suecia, Noruega y Australia), cerraron el año 2018 con
un crecimiento estimado de 2,20%, el cual se estabilizó durante el
primer semestre de 20192. El Banco Mundial prevé una ralentización
3 Banco Mundial. (2019, junio). Global Economic Prospects: Heightened Tensions, Subdued Investment. Washington D.C.
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
1997 2002 2007 2012 2017 2022
Mundo Economías Avanzadas Economías Emergentes
Informe Calificación Primera Emisión de Obligaciones (Estados Financieros septiembre 2019)
INVESTEAM S.A.
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 9
en el crecimiento de estas economías a 1,5% para los próximos años,
para alcanzar niveles previos a la crisis financiera de 2008. Se espera
que los impulsos de los estímulos fiscales en Estados Unidos se
debiliten. Por su parte, el FMI proyecta un crecimiento de 1,9% en
2019 y de 1,7% en 2020 para estas economías. El crecimiento de las
economías europeas registró un crecimiento más fuerte en el primer
semestre de 2019, en comparación con el mismo periodo de 2018.
Se espera un crecimiento más bajo para los próximos años, dada la
normalización en su política monetaria, la volatilidad de los precios
de la energía y los combustibles y el debilitamiento de las
exportaciones, lo cual disparó las expectativas de inflación y
desincentivó el consumo privado.
Sin embargo, de acuerdo con el FMI, existe un debilitamiento en la
inflación generalizada a nivel mundial2, en línea con la disminución
de los precios de la energía y el crecimiento económico moderado.
En muchas de las economías avanzadas, la inflación se mantiene por
debajo de los objetivos de los Bancos Centrales, lo cual ocasiona el
incremento en los tipos de interés, y por ende en los costos de
endeudamiento de las economías emergentes (principalmente
China, Tailandia, India, América Latina, Turquía y África
Subsahariana). Al cierre de 2018, estas economías alcanzaron un
crecimiento estimado de 4,2%, cifra inferior a las proyecciones
previas debido a caídas en actividad y a presiones financieras en
países con déficits fiscales elevados.
La actividad económica en los países importadores de commodities
se ha desacelerado durante el último año, debido a la moderación
de la demanda exterior y a restricciones en el incremento de su
capacidad productiva. Por su parte, se pronostica un debilitamiento
en el crecimiento de países exportadores de commodities, quienes
han mantenido una actividad menor a la esperada2, debido a un bajo
nivel de inversión. Los precios de la energía a nivel mundial afrontan
un declive sostenido a partir de octubre de 2018, como
consecuencia de la caída en los precios del petróleo. Por su parte,
los precios de los metales incrementaron a partir del segundo
semestre de 2018, debido a presiones de demanda.
Gráfico 2: Crecimiento Económico en Países Exportadores Fuente: Global Economic Prospects, junio 2018 – Banco Mundial
Elaboración: Global Ratings
4 Fondo Monetario Internacional. (2019, abril). World Economic Outlook: Growth Slowdown, Precarious Recovery. Washington D.C.
En los mercados emergentes y economías en desarrollo, el crecimiento estará limitado por un monto de inversión moderado y
políticas desfavorables3. En 40% de las economías emergentes y en
desarrollo presentarán una desaceleración en su crecimiento para
20193, alcanzando una tasa de crecimiento estimada de 3,9% para
2019. Se espera que el crecimiento económico promedio se estabilice en torno al 5% en el mediano plazo, con diferencias significativas entre países y continentes. En general, el crecimiento en estas economías estará determinado por las variaciones en la actividad asiática, los altos niveles de endeudamiento y las condiciones financieras ajustadas4.
La tasa de producción industrial a nivel mundial afrontó una desaceleración a partir de 2018, reflejando menor gasto de las firmas y hogares en bienes de capital y de consumo. En respuesta, el crecimiento del comercio internacional durante los dos próximos años será moderado, a pesar del incremento en la demanda mundial interna, debido a las recientes políticas comerciales que generaron
tensión entre los países avanzados y las economías emergentes4.
Gráfico 3: Crecimiento porcentual de indicadores de actividad económica.
Fuente: Fondo Monetario Internacional; Elaboración: Global Ratings
Las tarifas comerciales que se introdujeron durante 2018 afectaron a alrededor del 2,5% del comercio internacional, y el Banco Mundial estima que, si todas las tarifas y aranceles bajo consideración se implementaran, podrían disminuir el nivel de comercio internacional en alrededor de un 5,0%, afectando así a distintas cadenas de valor internacionales y deteriorando la disposición de las firmas para invertir y exportar. Por su parte, Estados Unidos incrementó la imposición de tarifas arancelarias a ciertas importaciones provenientes de China, medida que tuvo como represalia la imposición de aranceles a un conjunto de importaciones provenientes de Estados Unidos por parte de China. Esto generó una amenaza para las cadenas productivas,
especialmente en el sector de tecnología2. De igual manera, habrá
una desaceleración global en el crecimiento de la inversión privada, relacionado con las presiones y disrupciones en los mercados financieros internacionales y las crecientes tasas de interés. La inversión y demanda de bienes de consumo duraderos disminuyeron en las economías avanzadas y emergentes, debido a que las firmas y hogares se resisten al gasto de largo plazo, lo cual debilitó el comercio internacional y causó una disminución de 0,5% durante el primer semestre de 2019.
-2%
-1%
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1%
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5%
6%
7%
2017 2018 2019 2017 2018 2019 2017 2018 2019 2017 2018 2019
Exportadores deCommodities
Exportadores deEnergía
Exportadores deMetales
ExportadoresAgrícolas
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ene
abr
jul
oct
ene
abr
jul
oct
ene
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jul
oct
ene
abr
jul
oct
ene
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2015 2016 2017 2018 2019
Producción industrial Volumen de comercio
Índice de gestión de compras
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 10
Gráfico 4: Crecimiento del volumen de comercio e inversión Fuente: Global Economic Prospects, junio 2018 – Banco Mundial
Elaboración: Global Ratings
En respuesta a esta tendencia, el monto total de deuda corporativa en las economías emergentes mantuvo una tendencia creciente durante la última década, alcanzó niveles similares a los de la deuda pública y presionó al alza las tasas de interés. Esta tendencia refleja la profundización de los mercados de capitales en las economías en desarrollo, pero impone un riesgo a la estabilidad de los mercados financieros y aumenta la vulnerabilidad del sector privado y bancario ante choques externos. Adicionalmente, el incremento sostenido de la deuda corporativa puede mermar la expansión de la capacidad productiva debido a la proporción significativa de las ganancias destinadas al pago de intereses, lo cual reprimiría el crecimiento económico en dichas economías.
Los mercados financieros internacionales afrontaron una flexibilización durante los primeros meses de 2019. La tendencia mundial está marcada por la reducción de la tasa de fondos federales en Estados Unidos, que se dio en el mes de julio, por primera vez en la última década, como medida preventiva para proteger a la economía estadounidense de la ralentización en el crecimiento de las economías en China y Europa, y de los efectos de la guerra comercial antes descrita. El rendimiento promedio de los Bonos del Tesoro Americano a 10 años para septiembre de 2019 fue de 1,70%, y la tasa al cierre de 2018 fue de 2,70%5. Por su parte, el rendimiento promedio de los Bonos del Gobierno alemán fue de 0,57% durante el mes de septiembre de 20196. Asimismo, debido a políticas en Japón y en ciertas economías europeas, alrededor de USD 13 billones de deuda en circulación se cotizan a tasas negativas en los mercados internacionales.
Por su parte, la tasa de interés en las economías emergentes regresó
a los niveles de octubre de 2018, tras sufrir una presión al alza en el
último trimestre, en respuesta a las presiones inflacionarias y de tipo
de cambio ocasionadas principalmente por la apreciación del dólar
durante 2018. Según el Fondo Monetario Internacional, algunos
bancos centrales en economías emergentes recortaron las tasas de
interés entre abril y octubre de 2019. De acuerdo con el Banco
Mundial, los precios en el mercado bursátil internacional
disminuyeron durante el último trimestre de 2018, lo cual refleja el
deterioro en las percepciones de mercado acerca de la actividad
global y las tendencias comerciales. Sectores como
telecomunicaciones, servicios públicos e industria impulsaron los
índices al alza, mientras que los retrocesos de los sectores petróleo
y gas, tecnología y servicios al consumidor llevaron a los mercados a
la baja. Según el FMI, los flujos de capital hacia las economías
emergentes disminuyeron durante el último año, reflejando el alza
en la percepción de riesgo. Para septiembre de 2019, los principales
índices bursátiles alcanzaron los siguientes valores promedio:
ÍNDICE VALOR CAMBIO
MENSUAL CAMBIO ANUAL
DJIA 26.900,21 3,23% 2,54% S&P 500 2.982,16 2,92% 2,78% NASDAQ 8.087,70 2,23% 1,31%
NYSE 13.013,64 3,04% -0,32% IBEX 35 9.051,95 3,69% -3,68%
Tabla 1: Cotizaciones de los principales índices del mercado bursátil Fuente: Yahoo Finance; Elaboración: Global Ratings
La nómina estadounidense incrementó en 136.000 posiciones
laborales durante el mes de septiembre de 2019, mientras que la
tasa de desempleo en E.E.U.U se redujo 3,5%.7 La desaceleración en
el crecimiento de la fuerza laboral y la disminución del desempleo
sugieren que la economía estadounidense está alcanzando el pleno
empleo. El fortalecimiento de la fuerza laboral, junto con las
políticas monetarias internacionales, suponen una presión positiva
para el dólar durante los próximos meses. No obstante, expectativas
de disminución en la tasa de interés en Estados Unidos pueden
generar una devaluación para la moneda.
CO
LOM
BIA
PER
Ú
CH
ILE
REI
NO
UN
IDO
U.E
.
CH
INA
RU
SIA
JAP
ÓN
Peso Nuevo Sol Peso Libra Euro Yuan Rublo Yen
jul-18 2.870,26 3,27 638.20 0,76 0,85 6,81 62,23 110,94
ago-18 3.031,22 3,31 677,97 0,77 0,86 6,84 68,12 111,18
sep-18 2.985,97 3,30 659,63 0,76 0,86 6,89 65,32 113,39
oct-18 3.206,16 3,36 693,39 0,79 0,88 6,97 65,56 112,99
nov-18 3.236,25 3,38 669,21 0,78 0,88 6,94 66,21 113,42
dic-18 3.249,92 3,37 693,10 0,79 0,87 6,88 69,47 110,35
ene-19 3.162,56 3,35 667,24 0,76 0,87 6,72 65,48 108,96
feb-19 3.069,37 3,30 650,58 0,75 0,88 6,68 65,76 111,05
mar-19 3.175,61 3,32 683,20 0,77 0,89 6,74 64,95 110,59
abr-19 3.250,98 3,31 679,35 0,77 0,89 6,73 64,46 111,68
may-19 3.362,47 3,36 709,02 0,79 0,90 6,90 65,15 109,58
jun-19 3.195,91 3,29 679,76 0,79 0,88 6,88 63,07 107,75
jul-19 3.300,33 3,29 700,62 0,82 0,90 6,88 63,60 108,66
ago-19 3.454,23 3,39 719,58 0,82 0,90 7,14 66,53 106,49
sep-19 3.469,81 3,39 726,48 0,81 0,91 7,12 64,56 107,96
Tabla 2: Cotizaciones del Dólar estadounidense en el mercado internacional Fuente: Banco Central Ecuador; Elaboración: Global Ratings
5 Departamento del Tesoro de Estados Unidos. Daily Treasury Yield Curve Rates. https://www.treasury.gov/resource-center/data-chart-center/interest-rates/Pages/TextView.aspx?data=yieldYear&year=2019
6 Germany 10-year Bond Yield Historic Data. https://www.investing.com/rates-bonds/germany-10-year-bond-yield-historical-data 7Bureau of Labor Statistics. Current Employment Statistics. https://www.bls.gov/ces/
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018* 2019* 2020*
Comercio Inversión
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 11
ENTORNO REGIONAL
De acuerdo con el informe de Global Economic Prospects del Banco
Mundial, el crecimiento mundial en los próximos dos años estará
impulsado por la región de Asia del Sur, seguido de Asia del Este y
Pacífico, al ser regiones con un mayor número de importadores de
commodities3.
Gráfico 5: Tasa de crecimiento económico, por región.
Fuente: Global Economic Prospects, junio 2019 – Banco Mundial Elaboración: Global Ratings
En Asia del Este y Pacífico, el crecimiento económico se
desacelerará entre 2019 y 2021, principalmente por el enfriamiento
de la manufactura y las exportaciones en China dadas las crecientes
restricciones comerciales. Adicionalmente, la región se caracterizará
por la existencia de economías altamente apalancadas y con
necesidades de financiamiento crecientes.
La región de Europa y Asia Central afrontará una ralentización en su
crecimiento, pasando de 3,10% en 2018 a 1,6% en 2019, debido
principalmente a la actividad moderada en Turquía y en las
economías de Europa Central. La actividad económica en esta región
se caracterizará por el ajuste en las condiciones financieras de
economías con amplios déficits externos3.
En el Medio Oriente y África del Norte, se espera un crecimiento
tenue en la región, debido a la debilitación en la actividad del sector
petrolero y las sanciones impuestas por E.E.U.U. en países de la
región. Los países importadores de petróleo de la región afrontan un
escenario frágil, pero se beneficiarán de reformas políticas y
administrativas en la región. Las tensiones y conflictos geopolíticos
y la volatilidad en los precios del petróleo representan una amenaza
para la región3.
El crecimiento económico en Asia del Sur estará impulsado por el
fortalecimiento de la demanda interna en India, conforme se
evidencien los efectos de reformas estructurales como la
recapitalización bancaria. No obstante, se espera un incremento en
la deuda externa y en los déficits de cuenta corriente de la región,
así como una erosión de las reservas internacionales,
incrementando la vulnerabilidad externa3.
Se espera una recuperación en las tasas de crecimiento de la región
de África Sub-Sahariana en los próximos dos años, pasará de 2,70%
en 2018 a 2,9% en 2019, impulsada por una menor incertidumbre
política y una mejora en la inversión privada en la región3.
La región de América Latina y el Caribe alcanzó un crecimiento de
1,6% en 2018, inferior a las proyecciones, debido a la crisis
monetaria y a la sequía en el sector agrícola en Argentina, a los paros
de trabajadores en Brasil y a las condiciones económicas en
Venezuela. La economía Latinoamericana también se vio afectada
por la caída en los precios de los commodities, mientras que el
incremento en los precios del petróleo impulsó el crecimiento en los
países exportadores de crudo durante 2018, a pesar de la caída en
los precios a finales del año. El debilitamiento en la economía de
América Latina se extendió durante el primer trimestre de 2019.
El Fondo Monetario Internacional disminuyó su previsión de
crecimiento para la economía de América Latina y el Caribe a 0,2%
durante 20192, debido a una desaceleración en las economías más
grandes de la región, que incluyen a México y Brasil, y a las tensiones
políticas a nivel regional. Por su parte, el Banco Mundial espera una
recuperación económica en la región durante los próximos años,
alcanzando una tasa estimada de crecimiento de 1,70% en 2019,
2,50% en 2020 y 2,70% en 2021, que se mantendrá por debajo del
crecimiento mundial. De acuerdo con este último organismo, las
condiciones en las economías más grandes de la región son
desiguales. Los indicadores de actividad en Brasil se mantienen
lentos, la actividad en Chile y México se ralentiza, y la economía
argentina continúa en proceso de contracción. Por el contrario, la
economía colombiana presenta señales de expansión continua3.
Estas perspectivas de crecimiento pueden verse afectadas por los
ajustes de los mercados financieros, la ruptura en la negociación de
tratados comerciales, el proteccionismo impuesto por Estados
Unidos y las consecuencias de fenómenos climáticos y naturales. No
obstante, durante el primer semestre de 2019 las exportaciones de
la región incrementaron a pesar del declive en el comercio mundial.
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
20
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20
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021
Asia del Estey Pacífico
Europa yAsia Central
AméricaLatina y el
Caribe
MedioOriente yÁfrica del
Norte
Asia del Sur África Sub-Sahariana
Promedio 1990-2018
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 12
Gráfico 6: Crecimiento Económico
Fuente: Global Economic Prospects (junio 2019) – Banco Mundial;
Elaboración: Global Ratings
Los países exportadores de materia prima y commodities de la
región, principalmente Brasil, Chile y Argentina, afrontaron un
incremento significativo en la producción industrial durante la
primera mitad de 2018, medido por los volúmenes de ventas. Sin
embargo, el incremento en la volatilidad de mercado deterioró la
actividad industrial en el segundo trimestre de 2018. La actividad de
manufactura se desaceleró durante el primer semestre de 20193. De
igual manera, los países exportadores de servicios, ubicados
principalmente en Centroamérica y el Caribe, se vieron beneficiados
por el fortalecimiento de la demanda externa, alcanzando niveles de
turismo récord para la región. La actividad en el sector de servicios
presentó un crecimiento significativo durante el último año3. En
cuanto a los países importadores de commodities, como México, se
pronostica un crecimiento moderado del consumo privado dado el
estancamiento en los volúmenes de ventas.
Gráfico 7: Crecimiento del PIB Real en América Latina y el Caribe. Fuente: Global Economic Prospects, junio 2018 – Banco Mundial
Elaboración: Global Ratings
El consumo privado es el principal motor del crecimiento de la
economía de América Latina, e incrementó a un ritmo aproximado
de 1,3% en 2018. Su fortalecimiento durante los últimos años ha
sido consecuencia de reducciones en las tasas de interés y, con
excepción de Argentina y Venezuela, de la estabilidad en las tasas de
inflación.
Gráfico 8: Crecimiento porcentual del consumo en América Latina y el Caribe
Fuente: Global Economic Prospects (junio 2019) – Banco Mundial;
Elaboración: Global Ratings
Esto ha reactivado la inversión privada en la región, que, sin
embargo, fue inferior a la esperada al cierre de 2018. La inversión
total en la mayoría de los países de la región se sitúa por debajo de
la media de economías emergentes en Europa, Asia y Medio
Oriente. Esto se explica por la falta de ahorro nacional y de
oportunidades de inversión rentables.
Gráfico 9: Inversión en América Latina y El Caribe
Fuente: Global Economic Prospects (enero 2019) – Banco Mundial;
Elaboración: Global Ratings
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
América Latina y El Caribe Economías Emergentes Mundo
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
Manufactura Minería Servicios
-1%
0%
1%
1%
2%
2%
3%
3%
4%
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Consumo privado Consumo público
-10%
-5%
0%
5%
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15%
20%
17%
18%
19%
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21%
22%
23%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Ratio Inversión/PIB (Eje izq.) Crecimiento de inversión (Eje der.)
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 13
Gráfico 10: Tasa de inversión total como porcentaje del PIB, 2017. Fuente: Informe Macroeconómico de América Latina y el Caribe 2018 – BID
Elaboración: Global Ratings
La cuenta de capitales de la región ha presentado, históricamente, saldos negativos, impulsados principalmente por inversiones netas negativas, compensados parcialmente por cambios en los montos de reservas. La región de América Latina presenta un déficit de cuenta de capitales superior al del resto de regiones en desarrollo, principalmente debido a montos menores de inversión directa.
Gráfico 11: Inversión extranjera directa neta (miles de millones USD)
Fuente: Fondo Monetario Internacional; Elaboración: Global Ratings
Durante 2018, el crecimiento de las exportaciones de la región fue
inferior al esperado, en respuesta a las tendencias de comercio
mundiales y a la desaceleración en la producción agrícola. Las
perspectivas comerciales de los países de la región de América
Latina y el Caribe son favorables, considerando que sus principales
socios comerciales, Estados Unidos, Europa y China, han visto
revisadas al alza sus previsiones de crecimiento. Asimismo, el
fortalecimiento de la demanda mundial ha impulsado las
exportaciones y contribuido hacia la reducción de los déficits en
cuenta corriente en varios de los países de la región. Durante la
primera mitad de 2019, los términos de comercio en la región se
fortalecieron, con un crecimiento en las exportaciones impulsado
por la imposición de ciertas tarifas bilaterales en Estados Unidos y
China, lo cual benefició a algunos países en la región.
Gráfico 12: Crecimiento de exportaciones e importaciones en América Latina y el Caribe
Fuente: Global Economic Prospects, junio 2019 – Banco Mundial Elaboración: Global Ratings
Debido al fortalecimiento del dólar estadounidense, la mayoría de
los países en la región afrontaron una depreciación de su moneda,
la cual, a su vez, impulsó la inflación al alza. No obstante, las tasas
de inflación, con excepción de las de la economía en Venezuela y
Argentina, se mantuvieron relativamente estables. Se espera que las
decisiones de política monetaria de la región presionen la tasa de
inflación durante los próximos meses. En cuanto al mercado laboral,
la tasa de desempleo ha mantenido una tendencia creciente durante
el último año. Asimismo, el empleo informal constituye una de las
problemáticas más importantes de la región. Se estima que el
tamaño del sector informal en la región es de cerca del 40% del PIB.
Gráfico 13: Inflación y Desempleo en América Latina y el Caribe Fuente: Global Economic Prospects, junio 2018 – Banco Mundial.
Elaboración: Global Ratings
En cuanto a los mercados financieros de la región, los rendimientos
de los bonos soberanos incrementaron durante 2018, al igual que
en el resto de los mercados emergentes a nivel mundial. No
obstante, existió una disminución general en los rendimientos de los
bonos y en los spreads de las permutas de incumplimiento crediticio
(CDS)3 durante los últimos meses. La deuda pública alcanzó niveles
récord en algunos países de la región, dados los déficits fiscales
elevados en los países exportadores de commodities. Durante el
-5% 5% 15% 25% 35% 45%
PanamáSurinam
NicaraguaHaití
BahamasHondurasColombia
EcuadorRep. Dominicana
MéxicoPerúChile
BoliviaCosta RicaParaguay
BeliceJamaica
UruguayBrasilOtros
-350
-250
-150
-50
50
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Asia - Países en desarrollo Europa - Países en desarrolloAmérica Latina y el Caribe Medio Oriente y Asia CentralÁfrica Subsahariana
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
ene-
14
may
-14
sep
-14
ene-
15
may
-15
sep
-15
ene-
16
may
-16
sep
-16
ene-
17
may
-17
sep
-17
ene-
18
may
-18
sep
-18
ene-
19
Exportaciones Importaciones
0%
2%
4%
6%
8%
10%
20
14Q
1
20
14Q
2
20
14Q
3
20
14Q
4
20
15Q
1
20
15Q
2
20
15Q
3
20
15Q
4
20
16Q
1
20
16Q
2
20
16Q
3
20
16Q
4
20
17Q
1
20
17Q
2
20
17Q
3
20
17Q
4
20
18Q
1
DesempleoInflación Exportadores de CommoditiesInflación importadores de commodities
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 14
primer semestre de 2019, los índices de los mercados accionarios de
la región alcanzaron valores superiores a los del cierre de 2018,
reflejando una mejora en el clima de inversión3.
ENTORNO ECUATORIANO
La economía ecuatoriana atraviesa un periodo de ralentización. El
Banco Mundial estimó un crecimiento económico de 1,0% para el
año 2018, y revisó a la baja su pronóstico de crecimiento para el país
en 2019, situándolo en 0,0%8. Asimismo, el organismo pronostica un
crecimiento de la economía ecuatoriana inferior al de la región en
los próximos años, con una variación anual de 0,4% en 2020 y 0,8%
en 2021. Este comportamiento será consecuencia de la disminución
en el volumen de ventas y el consumo privado3. El gobierno estimó
un crecimiento de 1,90% en 2019.
Gráfico 14: Crecimiento del PIB real.
Fuente: Banco Mundial; Elaboración: Global Ratings
Según datos del Banco Central del Ecuador, en 2016 el PIB real del
Ecuador totalizó USD 99.937 millones, mientras que en el 2017
alcanzó los USD 104.295 millones. Para 2018, el PIB ecuatoriano
alcanzó los USD 108.398 millones9, lo cual refleja un crecimiento real
de 1,38% durante el último año. Para el segundo trimestre de 2019,
el PIB nacional alcanzó los USD 27.487,81 millones en términos
constantes. Esta cifra supone un incremento real de 0,36% con
respecto al primer trimestre de 2019 y un incremento de 0,27% en
comparación con el mismo periodo de 2018.
8 World Bank. Global Economic Prospects: Heightened Tensions, Subdued Investment, junio 2019. 9 Banco Central del Ecuador. Boletín No. 107 de Cuentas Nacionales Trimestrales del Ecuador. 10 Banco Central del Ecuador. Serie bruta del Índice de Actividad Económica Coyuntural (IDEAC).
Gráfico 15: PIB Real del Ecuador a precios constantes de 2007 (millones USD) y
tasa de variación interanual (%) Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: Global Ratings
Por su parte, el Índice de Actividad Coyuntural (IDEAC), que describe
la variación de la actividad económica a través de la medición de
variables de producción en las distintas industrias, refleja una
estabilidad en la economía durante el último año. Específicamente,
a agosto de 2019, el IDEAC alcanzó un nivel de 164,8 puntos10, lo cual
refleja estabilidad frente al mismo período de 2018, pero supone un
alza de 2,01% frente al mes de julio de 2019.
La proforma presupuestaria para el 2019, alcanzó los USD 31.318
millones, cifra que demuestra una disminución de USD 3.534
millones frente al presupuesto aprobado para 2018. La proforma
para el presupuesto de 2019 se elaboró bajo los supuestos de un
crecimiento económico de 1,43%, una inflación anual de 1,07%, un
precio promedio del petróleo de USD 58,29 por barril y una
producción de 206,21 millones de barriles de petróleo11.
Para marzo de 2019, la deuda pública alcanzó un monto de USD
51.214,80 millones, lo cual representó el 45,30% del PIB. De este
monto, alrededor de USD 37.080,30 millones constituyeron deuda
externa con Organismos Internacionales, Gobiernos, Bancos y
Bonos, mientras que los restantes USD 14.134,50 millones
constituyeron deuda interna por Títulos y Certificados y con
Entidades del Estado como el Instituto Ecuatoriano de Seguridad
Social y el Banco del Estado12.
11 Ministerio de Economía y Finanzas. Pro Forma Presupuestaria 2019. 12 Ministerio de Economía y Finanzas, Subsecretaría de Financiamiento Público. Deuda Pública al 31 de marzo de 2019.
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Crecimiento real Proyección
-4%
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
16.600
16.800
17.000
17.200
17.400
17.600
17.800
18.000
18.200
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 15
Gráfico 16: Deuda Pública (millones USD) y Relación Deuda/PIB (Eje der.). Fuente: Ministerio de Finanzas del Ecuador; Elaboración: Global Ratings
Por su parte, la inversión extranjera directa al término de 2018
incrementó en 127,46% frente a 2017, alcanzando un monto de USD
1.407,7 millones al cierre del año. De esta, el 33,38% correspondió a
nuevos capitales, el 16,49% a utilidades reinvertidas, y el 50,13% a
préstamos de capital de empresas relacionadas con sus afiliadas.
Estos recursos se destinaron principalmente a actividades de
explotación de minas y canteras, servicios prestados a empresas,
comercio, industria manufacturera, construcción, agricultura,
silvicultura, caza y pesca, transporte, almacenamiento y
comunicación. La inversión extranjera directa en el Ecuador durante
2018 se convirtió en la cifra más alta registrada históricamente en el
país. Durante el segundo trimestre de 2019, la inversión extranjera
directa fue de 257,89 millones, monto que representó el 0,94% del
PIB nacional.
Gráfico 17: Evolución Inversión Extranjera Directa (millones USD) y porcentaje
de participación en el PIB.
Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: Global Ratings
Durante el segundo trimestre de 2019, la mayor cantidad de
Inversión Extranjera Directa provino de países de Europa, entre los
cuales se encuentran principalmente Holanda, España, Alemania,
Francia, Suecia, Italia, entre otros. La inversión proveniente de estos
países incrementó significativamente en comparación con el
segundo trimestre de 2018. Por su parte, la inversión proveniente
13 Vistazo. (2019, enero 16). Récord de Recaudación Tributaria en el 2018. https://www.vistazo.com/seccion/pais/actualidad-nacional/record-de-recaudacion-tributaria-en-el-2018
de América afrontó una disminución significativa entre el segundo
trimestre de 2018 y el segundo trimestre de 2019, al pasar de USD
136,32 millones a USD 90,82 millones. Existió una desinversión por
parte de países asiáticos por USD 11,59 millones durante el segundo
trimestre de 2019.
Gráfico 18: Origen de IED (millones USD).
Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: Global Ratings
Por otro lado, la recaudación tributaria durante 2018 fue de USD
15.145 millones, lo cual representa un aumento de 14,41% frente al
periodo de 2017 y constituye el monto de recaudación más alto
desde el año 2000. Las cinco actividades que impulsaron el
incremento de la recaudación fiscal durante el último año fueron la
explotación de minas y canteras, la agricultura, el sector financiero
y de seguros, el comercio y las actividades de salud13. Entre enero y
septiembre de 2019, la recaudación acumulada alcanzó los USD
11.044,99 millones, cifra similar a la del mismo periodo de 2018.
Durante el mes de septiembre, el monto de recaudación disminuyó
en 3,46% en comparación con agosto de 2019, y en 6,34% en
comparación con septiembre de 2018. El impuesto con mayor
contribución a la recaudación fiscal es el Impuesto al Valor
Agregado, que representa 45,89% de la recaudación total. Durante
septiembre de 2019, la recaudación del Impuesto al Valor Agregado
fue de USD 542,04 millones, lo cual constituye un incremento de
1,72% frente a septiembre de 2018, y una disminución de 4,47% en
la recaudación del mes de septiembre frente a la del mes de agosto
de 2019. Adicionalmente, el Impuesto a la Renta recaudado durante
septiembre de 2019 fue de USD 328,78 millones, lo cual representa
el 34,90% de la recaudación fiscal14. Este monto es 19,52% inferior a
la recaudación de Impuesto a la Renta de septiembre de 2018.
14 Servicio de Rentas Internas del Ecuador. Estadísticas de Recaudación del Periodo Julio 2019.
44%
44%
44%
44%
44%
45%
45%
45%
45%
45%
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
Deuda Interna Deuda Externa Deuda /PIB
0,0%
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
0
100
200
300
400
500
600
700
IED % PIB
-200
20406080
100120140160180
2017.II 2018.II 2019.II
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 16
Gráfico 19: Recaudación Fiscal (millones USD)
Fuente: Servicio de Rentas Internas del Ecuador; Elaboración: Global Ratings
Adicional a los ingresos tributarios, los ingresos petroleros
constituyen la principal fuente de ingresos para el Ecuador, al ser el
quinto mayor productor sudamericano de crudo. Sin embargo, su
producción en los mercados internacionales es marginal, por lo cual
no tiene mayor influencia sobre los precios y, por lo tanto, sus
ingresos por la venta de este commodity están determinados por el
precio internacional del petróleo. Para agosto de 2019, el precio
promedio mensual del barril de petróleo (WTI) fue de USD 54,84,
cifra 4,64% inferior a la del mes de julio de 201915, lo que sugiere
una disminución en los ingresos disponibles para el Estado.
Esta condición se refleja en el riesgo país, que mide la probabilidad
de incumplimiento de las obligaciones extranjeras. Según cifras del
Banco Central, el Riesgo País del Ecuador, medido a través del Índice
Bursátil de Economías Emergentes (EMBI), presentó una tendencia
decreciente durante el primer semestre de 2019, fruto de una mejor
percepción de los inversionistas sobre el Plan Económico del
Ecuador y una mayor apertura hacia el exterior. No obstante, para
septiembre de 2019 el riesgo país cerró con 677 puntos15 y al 23 de
octubre de 2019 se ubicó en 816 puntos. Este incremento en el
riesgo país se explica por la baja del precio del petróleo, la reducción
de metas de extracción de crudo hasta 2021, la lenta aplicación del
Programa Económico acordado con el Fondo Monetario
Internacional, el fortalecimiento del dólar que afecta a las
exportaciones ecuatorianas, la volatilidad en los mercados locales y
la coyuntura política que afectó al país durante el último mes. La
tendencia creciente en el riesgo país implica menores
oportunidades de inversión rentable para el país, así como mayores
costos de financiamiento en los mercados internacionales. La subida
en el riesgo país podría incidir de manera negativa en el nivel de
empleo y en el crecimiento de la producción. Cabe destacar que, con
fecha 21 de agosto 2019, Fitch Ratings mejoró la perspectiva de
15 Banco Central del Ecuador. Información Estadística Mensual No. 2011 – Agosto 2019. 16 https://www.fitchratings.com/site/pr/10086917 17 Instituto Nacional de Estadística y Censos. (2019, julio). Índice de Precios al Productor de Disponibilidad Nacional – Septiembre 2019 18 Instituto Nacional de Estadística y Censos. (2019, agosto). Índice de Precios al Consumidor – Septiembre 2019.
Ecuador de negativa a estable, la firma del acuerdo con el FMI ayudó
a mitigar los riesgos de financiamiento soberano a corto plazo. Sin
embargo, el incumplimiento de emisor en moneda extranjera (IDR)
se mantuvo en B (-) por posibles riesgos financieros que podrían
reaparecer, políticas o “shocks” económicos.16
Gráfico 20: Riesgo País (eje izq.) y Precio del Barril de Petróleo (USD) (eje der.)
Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: Global Ratings
Durante 2018, los precios generales en el país se mantuvieron
estables, con una inflación acumulada a diciembre de 2018 de
0,27%, la cual constituye, con excepción del mismo periodo de 2017,
el menor porcentaje desde 2005. La inflación mensual para
septiembre de 2019 fue de -0,01%, mientras que la inflación con
respecto al mismo mes de 2018 fue de -0,07%, y la inflación
acumulada a septiembre de 2019 fue de 0,13%. Entre enero y
septiembre de 2019, el índice de precios al productor incrementó en
0,59%17. El incremento mensual en los precios para septiembre de
2019 fue impulsado por los precios de los alimentos y bebidas no
alcohólicas, el transporte y la salud18.
La estabilidad de precios, a su vez, permitió mantener una
estabilidad relativa en el mercado laboral, que reacciona de manera
inversa a los cambios en el índice de precios. El porcentaje de la
población en el desempleo para septiembre de 2019 fue de 4,86%,
cifra similar a la reportada en el mismo periodo de 2018. De acuerdo
con el Instituto Ecuatoriano de Estadística y Censo, no se registraron
variaciones significativas en el desempleo de las principales
ciudades del país entre septiembre 2018 y septiembre 201919. El
deterioro en el mercado laboral en la ciudad de Quito se dio como
consecuencia de la inserción de nuevas personas a la fuerza laboral,
la disminución en la actividad del sector privado, y la desvinculación
de personal que se ocupaba en el Estado20. Entre diciembre de 2018
y febrero de 2019, alrededor de 11.820 personas fueron
desvinculadas en el sector público21. El Gobierno pretende vincular
a 5 millones de desempleados y subempleados a través de políticas
que generen plazas de empleo y dinamicen el mercado laboral.
19 Instituto Nacional de Estadística y Censos. Encuesta Nacional de Empleo, Desempleo y Subempleo – Junio 2019. 20 El Comercio. (2019, abril). Tres factores explican el incremento del desempleo en Quito. https://www.elcomercio.com/actualidad/factores-incremento-desempleo-quito-economia.html 21 Bolsa de Valores de Guayaquil. http://noticiasbvg.com/unas-11-820-personas-han-sido-desvinculadas-desde-diciembre-segun-el-ministro-de-trabajo/
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
Recaudación Total 2017 Recaudación Total 2018
Recaudación Total 2019-40
10
60
110
160
-
200
400
600
800
1.000
jul-
17
sep
-17
no
v-1
7
ene-
18
mar
-18
may
-18
jul-
18
sep
-18
no
v-1
8
ene-
19
mar
-19
may
-19
jul-
19
sep
-19
Riesgo país (al cierre de mes)
Riesgo país (promedio mensual)
Precio del barril de petróleo WTI (USD)
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 17
Gráfico 21: Tasa de Inflación Anual (eje izq.) y Tasa de Desempleo (eje der.)
Fuente: Banco Central del Ecuador e Instituto Nacional de Estadística y Censos Elaboración: Global Ratings
En cuanto a la distribución del empleo, según los datos del Instituto
Nacional de Estadística y Censos, la mayor proporción de la
población goza de un empleo adecuado. Para septiembre de 2019,
la tasa de empleo adecuado alcanzó un nivel de 38,53% de la
población nacional, mientras que la tasa de subempleo para
septiembre de 2019 fue de 19,68%, inferior a la registrada en junio
del presente año. El comportamiento de los índices de
empleabilidad concuerda con las tendencias regionales de
informalidad.
Gráfico 22: Evolución de Indicadores de Empleo Nacionales
Fuente: Instituto Nacional de Estadística y Censos, Elaboración: Global Ratings
En cuanto al sector externo, durante 2018 la balanza comercial
registró un déficit de USD -514,50 millones, con exportaciones por
USD 21.606 millones e importaciones por USD 22.121 millones22. Las
exportaciones petroleras representaron el 40,74% de las
exportaciones, mientras que las exportaciones no petroleras
representaron el 59,26% del total de exportaciones. Para diciembre
de 2018, la balanza petrolera mantuvo un saldo positivo de USD
4.444 millones. Por el contrario, la balanza comercial no petrolera
presentó un déficit de USD -4.959 millones, con exportaciones por
USD 12.804 millones e importaciones por USD 17.763 millones23. El
saldo negativo en la balanza comercial no petrolera fue
22 Banco Central del Ecuador. Evolución de la Balanza Comercial – Enero-Diciembre 2018.
consecuencia de la elevada importación de materias primas y bienes
de capital utilizados como insumos productivos, así como la
importación de bienes de consumo. Entre enero y agosto de 2019,
la balanza comercial registró un saldo de USD 303,5 millones, con
exportaciones por USD 14.978,9 millones e importaciones por USD
14.675,4 millones24. Del total de exportaciones, el 40,35% fueron
exportaciones petroleras.
Gráfico 23: Balanza cxc omercial petrolera y no petrolera (millones USD)
Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: Global Ratings
La siguiente tabla resume los principales indicadores de interés
económico publicados por los diferentes organismos de control y
estudios económicos:
MACROECONOMÍA PIB per cápita (2018) USD 6.293,60 Inflación anual (septiembre 2019) -0.07% Inflación mensual (septiembre 2019) -0,01% Salario básico unificado USD 394 Canasta familiar básica (septiembre 2019) USD 713,75 Tasa de subempleo (septiembre 2019) 19,68% Tasa de desempleo (septiembre 2019) 4,86% Precio crudo WTI (agosto 2019) USD 54,84 Índice de Precios al Productor (julio 2019) 103,56 Riesgo país (promedio septiembre 2019) 648 puntos Deuda pública como porcentaje del PIB (marzo 2019) 45,30% Tasa de interés activa (agosto 2019) 8,79% Tasa de interés pasiva (agosto 2019) 6,03% Deuda pública total, millones USD (marzo 2019) 51.214,80
*Última fecha de información disponible
Tabla 3: Principales indicadores económicos del Ecuador Fuente: BCE, INEC, Ministerio de Finanzas; Elaboración: Global Ratings
Para agosto de 2019, el sistema financiero nacional totalizó un
monto de captaciones a plazo igual a USD 30.338,05 millones. Este
monto es similar al de julio de 2019, y constituye un incremento de
10,86% con respecto a agosto de 2018, lo cual refleja la recuperación
de la confianza de los inversionistas y de los cuenta ahorristas. Los
depósitos a plazo fijo constituyeron el 56,13% de las captaciones a
plazo, seguidas de los depósitos de ahorro, cuya participación en el
total de captaciones a plazo fue de 37,72%. Asimismo, los bancos
privados obtuvieron el 64,73% de las captaciones a plazo, seguido
de las cooperativas, que obtuvieron el 29,90% de las mismas. Por su
parte, los depósitos a la vista en agosto de 2019 cayeron en 2,63%
con respecto a agosto de 2018, de USD 12.409 millones a USD
23 Banco Central del Ecuador. Evolución de la Balanza Comercial – Enero-Diciembre 2019. 24 Banco Central del Ecuador. Evolución de la Balanza Comerial – Enero-Junio 2019.
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
-2%
-1%
0%
1%
jun
-17
ago
-17
oct
-17
dic
-17
feb
-18
abr-
18
jun
-18
ago
-18
oct
-18
dic
-18
feb
-19
abr-
19
jun
-19
ago
-19
Inflación anual Desempleo
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Empleo Adecuado/Pleno Subempleo
Otro empleo no pleno Empleo no remunerado
6.043,8
2.950,4 3.093,40
8.935,1
11.725,0
-2.789,90-4.000
-2.000
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
Exportaciones Importaciones Balanza Comercial
Petrolera No petrolera
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 18
12.082 millones. Los bancos privados captaron el 71,96% de los
depósitos a la vista, mientras que el Banco Central captó el 27,01%
de los mismos15.
Gráfico 24: Evolución de las Captaciones del Sistema Financiero Ecuatoriano
(millones USD) Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: Global Ratings
La oferta monetaria (M1) se entiende como la cantidad de dinero a
disposición inmediata de los agentes para realizar transacciones y es
la suma de las especies monetarias en circulación y los depósitos en
cuenta corriente. Para agosto de 2019, la oferta monetaria fue de
USD 25.034 millones, monto que representa un incremento de
3,03% con respecto a agosto de 2018. Por su parte, la liquidez total
del sistema financiero incluye la oferta monetaria (M1) y el
cuasidinero. Para agosto de 2019, la liquidez total del sistema
financiero alcanzó los USD 55.372 millones, monto que representa
un incremento de 7,18% con respecto al mismo periodo del año
anterior.
Gráfico 25: Oferta Monetaria (M1) y Liquidez Total (M2).
Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: Global Ratings
25 Banco Central del Ecuador. Información Estadística Mensual No. 2009 – Julio 2019.
Para agosto de 2019, el volumen de colocación de crédito particular
del sistema financiero alcanzó los USD 42.959 millones25, lo cual
constituye un incremento de 12,77% con respecto a agosto de 2018.
Este incremento representa la creciente necesidad de
financiamiento del sector privado para actividades destinadas al
consumo y a la inversión durante el último año. La cartera por
vencer del sistema financiero ecuatoriano representa el 93,38% del
total de colocaciones, mientras que la cartera vencida representa el
3,82%.
Gráfico 26: Evolución de las colocaciones del sistema financiero ecuatoriano
(millones USD) Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: Global Ratings
La tasa de interés activa referencial incrementó de 8,65% en
septiembre de 2019 a 8,79% en octubre de 2019. Por su parte, la
tasa de interés pasiva referencial incrementó de 5,98% en
septiembre de 201 a 6,03% en octubre de 201915. Los techos a las
tasas de interés en el país impactaron en el microcrédito, por lo cual
el Gobierno revisará estas regulaciones durante el segundo
semestre del año26.
Gráfico 27: Evolución de tasas de interés referenciales
Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: Global Ratings
Las reservas internacionales en el Banco Central del Ecuador
alcanzaron un total de USD 5.130 millones en septiembre de 201915,
monto que representa un incremento de 90,51% con respecto a
septiembre de 2018, y de 34,71% frente a agosto de 2019. Ecuador
acordó con el FMI terminar el año 2019 con un monto de reservas
26 Bolsa de Valores de Guayaquil. (2019, junio). Techos a tasas de interés impactaron en microcrédito en el Ecuador. http://noticiasbvg.com/techos-a-tasas-de-interes-impactaron-en-microcredito-en-el-ecuador/
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
Depósitos de ahorro Depósitos a plazo fijo Depósitos restringidos
Otros depósitos Depósitos a la vista
0,0
10.000,0
20.000,0
30.000,0
40.000,0
50.000,0
60.000,0
2018.I 2018.II 2018.III 2018.IV 2019.I 2019.II
Cuasidinero Depósitos a la vista
Dinero Electrónico Moneda Fraccionaria
Especies Monetarias en Circulación
M2
M1
31.000
33.000
35.000
37.000
39.000
41.000
43.000
ago
-18
sep
-18
oct
-18
no
v-1
8
dic
-18
ene-
19
feb
-19
mar
-19
abr-
19
may
-19
jun
-19
jul-
19
ago
-19
Cartera por vencer Cartera vencida
Títulos valores (repos) Otros activos
0%
2%
4%
6%
8%
10%
Tasa Activa Tasa Pasiva
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 19
internacionales de USD 4.999 millones, cifra que se redujo a USD
4.679 millones en el mes de junio. No obstante, el Banco Central del
Ecuador estima que se alcanzarán reservas internacionales por USD
3.500 millones al cierre de año, incumpliendo la meta acordada. El
monto de reservas internacionales actual supone el cumplimiento
de la meta establecida.
Por su parte, las reservas bancarias en el Banco Central del Ecuador
para septiembre de 2019 fueron de USD 3.892, millones15, cifra
inferior al monto de reservas bancarias en el BCE de septiembre de
2018 en 19,68%, y 11,12% inferior al mes de agosto de 2019. Esta
situación evidencia un menor riesgo de liquidez en el sistema
financiero, y un mayor respaldo ante las reservas de los bancos
privados en el Banco Central, pues las reservas internacionales
presentaron, después de varios meses, un comportamiento al alza y
un monto superior a las reservas bancarias, que se encuentran
cubiertas en un 131,80%.
Gráfico 28: Reservas Internacionales y Reservas Bancarias en el BCE (millones
USD) Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: Global Ratings
En cuanto al mercado bursátil, a julio de 2019, existieron 313
emisores, sin incluir fideicomisos o titularizaciones, de los cuales 77
fueron pymes, 206 fueron empresas grandes y 30 pertenecieron al
sector financiero27. Los emisores se concentraron en actividades
comerciales, industriales, de servicios, agrícolas, financieras, de
construcción, e inmobiliarias. Los montos negociados en el mercado
bursátil nacional estuvieron compuestos por un 98,65% de
instrumentos de renta fija y un 1,35% de instrumentos de renta
variable. El 89,49% de las negociaciones corresponde al mercado
primario y el 10,51% al mercado secundario. En este mes de análisis,
se registró un monto total negociado a nivel nacional de USD
1.291,51 millones28.
Con lo antes expuesto se da cumplimiento a lo establecido en el
Numeral 1, Artículo 11, Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II de
la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores
y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria
y Financiera, es opinión de Global Ratings Calificadora de Riesgos
S.A., que el entorno mundial, regional y del Ecuador presentan
tendencias de crecimiento conservadoras de acuerdo a las
estimaciones realizadas y publicadas por el Fondo Monetario
Internacional, Banco Mundial, CEPAL y Banco Central del Ecuador,
puntualmente la economía ecuatoriana tiene expectativas de un
crecimiento moderado para el presente año e ingresos suficientes
para cubrir las obligaciones en lo que resta de 2019.
Sector Inmobiliario
Un análisis del sector hipotecario conlleva directamente a analizar
el comportamiento del sector de la construcción, que a su vez se
encuentra directamente ligado al sector inmobiliario y de vivienda
en general. El sector de la construcción es dinamizador de la
economía, puesto que genera encadenamientos con gran parte
de las ramas industriales y comerciales de un país, en
consecuencia, su efecto multiplicador es amplio. El Estado
participa en esta actividad a través de la inversión en obras de
infraestructura básica, vial, recreación, deportes y educación;
mientras que el sector privado participa especialmente en la rama
edificadora o de vivienda, por lo que se hace necesario una
revisión del comportamiento de cada una de estas actividades
(construcción, inmobiliaria y vivienda), las cuales en su mayoría se
financian con operaciones de crédito hipotecario.
27 Bolsa de Valores de Quito. INFORME BURSÁTIL MENSUAL SOBRE LAS NEGOCIACIONES A NIVEL NACIONAL – septiembre 2019.
La construcción es considerada un motor de desarrollo para la
economía y actualmente afronta el desafío de recuperarse tras la
crisis que afectó al sector desde 2015. A pesar de las expectativas
reservadas de los agentes económicos respecto a la sostenibilidad
del sector debido a reducciones en el gasto público, la
construcción presenta perspectivas favorables para 2019.
Dentro de la industria de la construcción se incluyen las
actividades corrientes y especializadas de construcción de
edificios y obras de ingeniería civil, sean nuevas, reparaciones,
ampliaciones o reformas, las estructuras prefabricadas y la
construcción de obras temporales. De acuerdo con la clasificación
industrial del Instituto Nacional de Estadística y Censos, las
actividades corrientes de construcción incluyen la construcción
completa de viviendas, edificios de oficinas, locales de almacenes
28 Bolsa de Valores de Quito. Pulso Bursátil Mensual - septiembre 2019
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
Reservas Internacionales Reservas Bancarias
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 20
y otros edificios públicos y de servicios. Por otro lado, la
construcción de obras de ingeniería civil incluye carreteras, calles,
puentes, túneles, líneas de ferrocarril, aeropuertos, puertos y
proyectos de ordenamiento hídrico, sistemas de riego, redes de
alcantarillado, instalaciones industriales, tuberías, líneas de
transmisión de energía, instalaciones deportivas, entre otras. Por
su parte, las actividades inmobiliarias incluyen a actividades de
arrendadores, agentes y/o corredores en operaciones de venta o
compra de bienes raíces, alquiler de bienes raíces y prestación de
servicios inmobiliarios. Estas actividades pueden realizarse con
bienes propios o arrendados, o a cambio de una retribución o por
contrato29.
El sector de la construcción creció sostenidamente durante la
década de 2004 a 2014, periodo en el cual mantuvo una tasa de
crecimiento promedio de 6,94%, y alcanzó un PIB real de USD
6.893,46 millones. Sin embargo, a partir de 2015, la industria de
la construcción mantuvo una tendencia decreciente, impulsada
por la recesión del ciclo económico y la disminución de los
ingresos del Estado, que frenó los proyectos de inversión pública
en infraestructura y contrajo la inversión privada en edificaciones.
Entre 2015 y 2017, el sector de la construcción se contrajo en USD
733,6 millones en términos constantes, y llegó a los USD 6,159,9
millones en 2017, lo cual constituye una caída de 4,41% frente a
201630. Al término de 2018, el sector de la construcción alcanzó
un PIB real de USD 6.198,28, monto que constituye un
crecimiento de aproximadamente 1% durante el último año.
Gráfico 29: Producto interno bruto (millones USD) y tasa de variación anual
del sector construcción.
Fuente: Banco Central del Ecuador. Elaboración: Global Ratings.
Tras 13 trimestres consecutivos de decrecimiento, el sector de la
construcción presentó una recuperación durante el primer
trimestre de 2018, en que creció a una tasa trimestral de 1,18% y
alcanzó un PIB real de USD 1.554,48 millones. Durante el segundo
trimestre de 2018, el PIB real de la industria de la construcción
alcanzó los USD 1.557,23 millones. Esta recuperación en el sector
fue impulsada por la derogatoria de la Ley de Plusvalía, que
fomentó la reanudación de proyectos que se encontraban
paralizados, lo cual generó plazas de empleo. Asimismo, la
recuperación del sector fue impulsada por la Ley de Fomento
Productivo, que busca reactivar la producción y el empleo de los
distintos sectores Para el cuarto trimestre de 2018, el PIB real del
29 Instituto Nacional de Estadística y Censos. Manual de Usuario CIIU – Clasificación Industrial Internacional Uniforme
sector alcanzó los USD 1.528,93 millones30, monto que representa
una disminución de 1,83%, con respecto al tercer trimestre de
2018, y es similar a la cifra alcanzada durante el mismo periodo
de 2017.
Gráfico 30: Producto interno bruto (millones USD) y tasa de variación
trimestral del sector construcción.
Fuente: Banco Central del Ecuador. Elaboración: Global Ratings.
Hace 15 años, la industria de la construcción ocupaba el octavo
lugar entre los sectores con mayor importancia dentro del PIB
nacional. Diez años atrás, en 2007, alcanzó la sexta posición, con
una participación de 6,35% dentro del PIB. Sin embargo, tras el
boom inmobiliario, para 2013 el sector de la construcción se
consolidó como la tercera rama más importante de la economía.
Para 2017, el PIB de la industria de la construcción fue de USD
12.087,37 corrientes, representando el 11,59% del PIB nacional.
En términos nominales, este porcentaje convirtió al sector de la
construcción en la segunda industria con mayor participación en
la economía ecuatoriana, antecedido únicamente por el sector de
la manufactura, y seguido por el sector del comercio, con
participaciones de 13,29% y 9,55%, respectivamente. Esta
tendencia se mantuvo al cierre del año 2018, en que la
participación del PIB de la construcción dentro de la economía
nacional fue de 11,29%30.
Gráfico 31: Evolución PIB y participación por sector (2016-2018)
Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: Global Ratings
30 Banco Central del Ecuador. Boletín de Cuentas Nacionales Trimestrales No. 106.
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
-
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
PIB Nominal PIB Real Tasa de variación anual
-4%
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
PIB Nominal PIB Real Tasa de variación trimestral
0%
5%
10%
15%
0
5.000
10.000
15.000
2016 2017 2018 2016 2017 2018 2016 2017 2018
Manufactura Construcción Comercio
PIB Nominal Tasa de participación
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 21
Entre 2002 y 2017, el número de permisos de construcción
incrementó en 51,42%. De acuerdo con el Instituto Nacional de
Estadística y Censos, en el 2017 se concedieron 33.717 permisos
de construcción por parte de los municipios alrededor del país. De
estos, el 85% fueron permisos otorgados para la construcción de
edificaciones residenciales, el 8% para construcciones no
residenciales, y el 7% restante fueron otorgados para la
construcción de viviendas mixtas. De los permisos para
construcciones no residenciales, 1.823 fueron otorgados a
construcciones con propósitos comerciales, 247 a construcciones
industriales, 18 para edificios administrativos, 42 para
establecimientos de salud, 17 para infraestructura de transporte
y telecomunicaciones, 70 para edificios con fines educativos, y
133 a construcciones con otros fines no residenciales. Del total de
permisos de construcción en 2017, el 88% se concedió a nuevas
construcciones representaron, el 9% a ampliaciones de
construcciones ya existentes, y el 2% a proyectos de
reconstrucción. La provincia con mayores permisos de
construcción fue Guayas, con 8.979 permisos concedidos, seguido
de Pichincha, con 5.859 permisos otorgados, y Manabí, con 2.501
permisos concedidos31.
Gráfico 32: Evolución de permisos de construcción en Ecuador, según tipo de
construcción.
Fuente: INEC; Elaboración: Global Ratings
El número de viviendas a nivel nacional mantuvo una tendencia
decreciente entre 2013 y 2017, año en el que totalizaron las
59.456 viviendas. De este total, el 46,08% fueron viviendas para 3
o más familias, el 33,55% fueron residencias para una familia, el
10,44% fueron viviendas para 2 familias y el 9,94% restante fueron
viviendas mixtas con funciones residenciales y comerciales. El
número de residencias para 3 o más familias impulsó el
decrecimiento del número de viviendas a nivel nacional entre
2013 y 2017, con una caída del 52,04% durante dicho periodo31.
31 Instituto Nacional de Estadística y Censos. Encuesta de Edificaciones 2017.
Gráfico 33: Evolución número de viviendas. Fuente: INEC; Elaboración: Global Ratings
Tras la derogación de la Ley de Plusvalía, la eliminación del techo
del pago de las utilidades a los trabajadores y el anuncio de
facilidades para la compra de vivienda en octubre de 2008, se
inició un nuevo ciclo para el sector inmobiliario en el país. Para
agosto de 2019, el número de unidades de vivienda reservadas
decreció en un 11,40% frente al mes de julio de 2019. No
obstante, el número de viviendas reservadas presentó una
disminución de 15,50% frente al mes de agosto de 2018,
relacionada con la desaceleración económica en el país. El crédito
otorgado por instituciones financieras privadas en los primeros
ocho meses del 2019 fue por USD 760,3 millones y registró una
variación negativa del 4,8% con respecto al mismo periodo del
2018. Al analizar el destino financiero del crédito otorgado, se
evidencia que la mayor parte del crédito fueron destinados para
vivienda terminada nueva (31,8%), seguido por vivienda
terminada usada (18,8%).
Las reservas de viviendas durante los últimos meses estuvieron
impulsadas por las reservas registradas en el rango de precio
entre USD 70.000 y USD 100.000. Por el contrario, las reservas en
el rango de USD 0 y USD 40.000 presentaron señales de
contracción32.
Gráfico 34: Evolución de unidades reservadas netas (periodo enero-marzo).
Fuente: APIVE; Elaboración: Global Ratings
32 Asociación de Promotores Inmobiliarios de Vivienda del Ecuador (APIVE). Encuesta Marzo 2019.
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Permisos De Construcciones Mixtas*Permisos De Construcciones No ResidencialesPermisos De Construcciones Residenciales
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
2013 2014 2015 2016 2017
Mixtas (residencial y comercial) Residencia para 3 o más familias
Residencia para 2 familias Residencia para 1 familia
2.255
1.794 1.7371.603
858
1.1621.303
1.100
0
500
1000
1500
2000
2500
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 22
Por su parte, el número de viviendas ofertadas en el país refleja la
mejora en las condiciones y perspectivas en el sector. Para marzo
de 2019, la mayor parte de viviendas ofertadas se encontraron en
un rango de precios superior a los USD 100.000.
Gráfico 29: Evolución oferta de vivienda.
Fuente: APIVE; Elaboración: Global Ratings
El Índice de Nivel de Actividad Registrada (INAR) mide el
desempeño económico-fiscal de los sectores productivos de la
economía. Para el mes de agosto de 2019, el sector de la
construcción obtuvo un INAR de 106,36 puntos, cifra inferior a la
de agosto de 2018, y 5,01% superior a la alcanzada en el mes de
julio de 2019. Por su parte, el Índice de Nivel de Actividad
Registrada para las actividades inmobiliarias alcanzó los 107,73
puntos, lo cual constituye un incremento de 6,68% frente a julio
de 2019, pero una caída de 5,53% en comparación con agosto de
2018. Este índice señala una recuperación en la actividad del
sector de la construcción y las actividades inmobiliarias durante
los últimos meses.
Gráfico 36: Índice de Nivel de Actividad Registrada
Fuente: INEC; Elaboración: Global Ratings
En cuanto a los indicadores laborales, según la encuesta de
empleo del Instituto Nacional de Estadística y Censos, el nivel de
33 Instituto Nacional de Estadística y Censos. Encuesta Nacional de Empleo, Desempleo y Subempleo – Marzo 2019.
empleo en el sector de la construcción se contrajo durante el
último trimestre, coherente con la contracción en la actividad del
sector. Para junio de 2019, el 5,80% de la población empleada se
ocupó en este sector, manteniendo el cuarto lugar en la
generación de empleo del país.
SECTOR jun-18 sep-18 dic-18 mar-19 jun-19
Agricultura, ganadería, caza, y silvicultura y pesca
29,40% 29,30% 28,30% 30,11% 29,77%
Comercio 18,00% 18,00% 18,10% 17,52% 18,30%
Manufactura 11,10% 10,30% 10,70% 10,48% 10,26%
Construcción 6,50% 6,10% 6,80% 6,15% 5,80%
Enseñanza y servicios sociales y de salud
6,20% 6,80% 6,70% 6,50% 6,45%
Tabla 4: Porcentaje de generación de empleo por sector. Fuente: INEC; Elaboración: Global Ratings
A partir de la contracción de la construcción desde 2015, el
empleo total generado por actividades de construcción y venta de
bienes inmuebles mantuvo una tendencia decreciente. De igual
manera, el nivel de empleo adecuado en el sector disminuyó
desde 2015 a 2018, señal de informalidad creciente en el sector.
Dada la tendencia anterior, la participación del sector de la
construcción en la provisión de empleo a nivel nacional disminuyó
de 6,50% en junio del 2018 a 5,80% en junio del 2019. No
obstante, esta última cifra presenta una reducción frente al
cuarto trimestre de 2018.33
El Índice de Precios de la Construcción (IPCO) es un indicador que
mide mensualmente la evolución de los precios de los materiales,
equipo y maquinaria de la construcción, a nivel de productor y/o
importador. A septiembre de 2019 este indicador se ubicó en
244,01, cifra que se mantuvo estable con respecto al mes de
agosto de 2019, y que constituye un aumento de 2,50% frente al
IPCO de septiembre de 2018. Entre los productos que impulsaron
el índice al alza se encontraron los combustibles, el acero en
barras, los equipos de aire acondicionado, los ladrillos comunes
de arcilla, los aditivos para hormigones asfálticos, los materiales
pétreos, los equipos para tratamientos de aguas residuales, la
madera aserrada, cepillada y/o escuadrada y las pinturas
anticorrosivas. Por el contrario, entre los materiales que
impulsaron el índice a la baja se encontraron ascensores, los tubos
y accesorios de cobre, el acero estructural, las centrales
telefónicas, los alambres y cables, los materiales pétreos y los
bloques de hormigón34.
34 Instituto Nacional de Estadística y Censos. Índice de Precios de la Construcción – Abril 2019
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
mar
-17
may
-17
jul-
17
sep
-17
no
v-1
7
ene-
18
mar
-18
may
-18
jul-
18
sep
-18
no
v-1
8
ene-
19
mar
-19
0
50
100
150
200
Construcción
Obras de ingeniería civil
Acondicionamiento de edificios
Alquiler de equipo de construcción
Actividades inmobiliarias
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 23
Gráfico 37: Índice de precios de la construcción.
Fuente: INEC; Elaboración: Global Ratings
La determinación de la demanda de los productos y servicios en
el sector de la construcción es complicada dado el costo, tamaño,
durabilidad y naturaleza de la inversión en el sector. La
sensibilidad de la demanda del sector de la construcción ante el
incremento de precios depende, por lo tanto, del nivel y
naturaleza del producto o servicio demandado dentro de esta
industria. Por otro lado, la oferta de la industria de la construcción
se caracteriza por ser inelástica a los precios en el corto plazo,
dado a que los proyectos de construcción no se pueden planificar
con poca anticipación, y estos están limitados a la cantidad de
terrenos y a los recursos disponibles para la construcción. Por lo
tanto, en el corto plazo, los precios en el sector de la construcción
están determinados por la demanda.
Con respecto al financiamiento del sector, el gobierno
ecuatoriano destinará USD 2.750 millones en créditos para
constructores, proveedores y constructores de viviendas, con la
finalidad de reactivar la actividad del sector, a través de seis líneas
de financiamiento que incluyen un Fideicomiso, así como créditos
por parte del Banco del Pacífico, la Corporación Financiera
Nacional, el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social
(BIESS) y el Banco de Desarrollo de Ecuador. Entre 2013 y 2016,
los créditos desembolsados por el BIESS mantuvieron una media
de 61%. Para 2017, los préstamos decrecieron considerablemente
y alcanzaron un porcentaje de 45,89% de los solicitados. Este
decremento fue causado por la compleja tramitología, la
inestabilidad laboral y la imposición de normativas35.
Durante el primer trimestre de 2019, 9% de las empresas que
operan dentro del sector de la construcción demandaron crédito.
Si se analizan las empresas según su tamaño, el 12% de las
empresas grandes presentaron solicitudes de crédito durante el
primer trimestre de 2019, en comparación con el 6% de las
pequeñas y medianas empresas, y el 9% de las microempresas. De
las empresas del sector que no solicitaron créditos durante el
primer trimestre de 2019, el 37% no tuvo necesidad de
financiamiento, el 31% se financió con recursos propios, el 14%
no lo hizo porque ya posee un crédito vigente y el 12% no lo hizo
porque la situación actual del negocio durante el periodo no se lo
permitió. El 79% de la demanda de crédito en el sector de la
35 Revista Ekos, No. 294. Octubre 2018
construcción fue destinado para capital de trabajo, el 11% para
inversiones y adquisición de activos, y el 11% para restructuración
y pago de deudas. Se prevé que, para el segundo trimestre de
2019, entre el 13% y el 19% de las solicitudes de crédito
provengan por parte del sector de la construcción.
Entre enero y diciembre de 2018, el BIESS transfirió un total de
USD 762.661,20 millones en un total de 18.039 operaciones. De
estas, la mayoría fueron destinadas a la compra de viviendas
terminadas, a la compra de terrenos y a la construcción36. Por otro
lado, el crédito otorgado por el BIESS en los primeros siete meses
del 2019 por USD 388,60 millones registró una desaceleración de
14,7% con respecto al mismo periodo del 2018. Vale destacar que
el crédito otorgado en los siete meses del 2019 representa el 43%
del total de crédito proyectado a colocar en el presente año según
pronunciamientos oficiales.
Gráfico 38: Valor Transferido Neto por el BIESS.
Fuente: BIESS; Elaboración: Global Ratings
El volumen de crédito colocado entre los meses de enero a
diciembre de 2018 en el sector de la construcción fue de USD
2.091,20 millones, lo cual representó un incremento del 27,62%
frente al mismo periodo de 2017. Esto señala la necesidad
creciente de financiamiento del sector, y, por lo tanto, el
incremento en los niveles de actividad. Entre enero y septiembre
de 2019, se colocaron USD 1.110,64 millones en créditos para la
construcción, monto que constituye una disminución de 31,85%
frente al mismo periodo de 2018, y que representa el 46% del
monto total colocado en 2018. Los principales créditos de
construcción se destinaron a actividades de construcción de
carreteras, construcción de edificios, obras de ingeniería civil,
proyectos de servicios públicos, fontanería, preparación de
terreno, entre otras actividades de construcción. Por otro lado, el
volumen de crédito colocado por el sistema financiero para las
actividades inmobiliarias en 2018 alcanzó los USD 593,58
millones. Este monto constituye una caída de 6,24% frente a
2017. Entre enero y septiembre de 2019, se colocaron USD 474,13
millones, lo cual constituye un incremento de 16,10% frente al
mismo periodo de 2018 y representa el 80% del monto total
36 Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social. Reporte Estadístico Octubre 2010 – Diciembre 2018.
234
236
238
240
242
244
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-18
oct
-18
no
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-18
ene-
19
feb
-19
mar
-19
abr-
19
may
-19
jun
-19
jul-
19
ago
-19
sep
-19
Vivienda terminada
76%
Construcción de vivienda
6%
Sustitución de hipoteca
2%
Terrenos y construcción
11%
Otros bienes imuebles
1%
Vivienda hipotecada
4%
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 24
colocado en 2018. Entre las principales actividades inmobiliarias
destacan las actividades de compra, venta, alquiles y explotación
de bienes inmuebles, la promoción de proyectos de construcción,
las actividades de intermediación en la compra y venta de bienes
inmuebles, las actividades de agentes corredores inmobiliarios,
entre otros37.
Gráfico 39: Montos de crédito colocados (millones USD)
Fuente: Superintendencia de Bancos del Ecuador; Elaboración: Global
Ratings
En cuanto a las fuerzas competitivas del sector de la construcción,
existe un bajo poder de negociación de proveedores,
considerando que la industria utiliza materia prima de alta
disponibilidad y bajo valor agregado. Asimismo, los proveedores
no tienen capacidad para abastecer de manera más barata más
de un componente para la construcción. Por otro lado, el poder
de negociación de los compradores privados es bajo, mientras
que el poder de negociación del sector público es elevado
considerando los montos, así como la adjudicación de proyectos
futuros a las empresas dentro de la industria.
Los créditos hipotecarios son en su gran mayoría créditos a largo
plazo, involucrando otros segmentos del crédito como el
Corporativo, Empresarial y PYMES, los mismos que a septiembre
de 2019 registraron un desembolso en operaciones crediticias por
un monto total de USD 1.584,77 millones en el Sector Financiero
Nacional38.
Las operaciones activas realizadas en el mes de septiembre de
2019 a largo plazo, en las que influye la figura de crédito
hipotecario son analizadas a continuación:39
Productivo Corporativo
Del total del monto de las operaciones activas otorgado en el
segmento Productivo Corporativo, el 33% fue pactado con plazo
de 4 a 6 años y el 31% con un plazo de 2 a 4 años y se destinó
mayoritariamente para la compra de activos fijos tangibles:
terrenos, edificios y construcción de infraestructura para fines
productivos y comerciales con un monto de USD 1.046,39
millones.
Productivo Empresarial
Del total del monto de operaciones activas otorgado en el
segmento Productivo Empresarial, el 60% fue pactado con plazo
de 2 a 4 años y el 20% con un plazo de 4 a 6 años, este tipo de
operaciones se destinó mayoritariamente a activos fijos tangibles:
terrenos, edificios y construcción de infraestructura para fines
productivos y comerciales con un monto de USD 263,92 millones.
PYMES
Del total del monto de operaciones activas otorgado en el
segmento Productivo PYMES, el 26% fue pactado con plazo de 2 a
4 años y el 23% con un plazo de 4 a 6 años, este tipo de
operaciones se destinó mayoritariamente a activos fijos tangibles:
terrenos, edificios y construcción de infraestructura para fines
productivos y comerciales con un monto de USD 178,99 millones.
Vivienda de interés público
Del total del monto de operaciones activas, el 100% fue pactado
a un plazo mayor a 20 años. Por su parte el valor comercial de la
vivienda se encuentra en promedio en USD 59.639 mientras que
el metro cuadrado se ubicó en USD 613,30 en promedio.
Inmobiliario
Del total del monto de operaciones activas, el 66% fue pactado a
un plazo mayor a 12,8 años y el 16% a un plazo de 10 a 12,8 años.
El principal destino del crédito fue para compra de vivienda nueva
con un monto de USD 25,8 millones, mientras que USD 18,7
millones se destinaron a la compra vivienda usada.
El valor comercial de la vivienda en el segmento inmobiliario se
encuentra en promedio en USD 111.200,00, mientras que el
metro cuadrado se ubica en USD 1.965 en promedio.
Con lo antes expuesto se da cumplimiento a lo establecido en el
Numeral 1, Artículo 11, Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II
de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de
Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación
Monetaria y Financiera, es opinión de Global Ratings Calificadora
de Riesgos S.A. que la compañía mantiene una posición estable en
su sector y se espera ésta mejore.
37 Superintendencia de Bancos. Portal Estadístico – Volumen de Crédito. 38Incluye Instituciones controladas por la Superintendencia de Economía Popular y
Solidaria
39https://contenido.bce.fin.ec/documentos/Estadisticas/SectorMonFin/BoletinTasasInt
eres/ect201812.pdf
-
500,00
1.000,00
1.500,00
2.000,00
2.500,00
2015 2016 2017 2018 ene - sep2019
Construcción Actividades inmobiliarias
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 25
La Compañía
INVESTEAM S.A. es una empresa creada en la ciudad de
Guayaquil, dedicada al desarrollo y promoción de proyectos
inmobiliarios en dicha ciudad y sus cantones aledaños, como son
Daule y Samborondón; teniendo siempre la visión de expandirse
hasta donde el mercado así lo requiera.
INVESTEAM S.A. fue constituida el 8 de octubre de 2004 inscrita
en el Registro Mercantil en octubre 21 del mismo año. Su
actividad principal es la adquisición de terrenos para construcción
de proyectos inmobiliarios por cuenta propia y/o ajena de toda
clase de viviendas familiares o unifamiliares para su posterior
venta.
A la fecha del presente informe, la compañía cuenta con un capital
social de USD 300.000, dividido entre 2 accionistas. Las acciones
de la compañía son ordinarias y nominativas de USD 1,00 cada
una.
ACCIONISTA NACIONALIDAD CAPITAL (USD) PARTICIPACIÓN
Córdova Astudillo Luis Fernando
Ecuador 231.750 77,25%
Sisbrocorp Cía. Ltda.
Ecuador 68.250 22,75%
Total 300.000 100,00% Tabla 5: Estructura accionarial
Fuente: SCVS.; Elaboración: Global Ratings
La composición accionarial de Sisbrocorp Cía. Ltda. se detalla a
continuación:
ACCIONISTA NACIONALIDAD CAPITAL (USD) PARTICIPACIÓN
Cacao Meléndez Carlos Antonio
Ecuador 100 25%
Cacao Meléndez Carlos Ernesto
El Salvador 100 25%
Cacao Meléndez Celia Cristina
Ecuador 100 25%
Cacao Meléndez Maria Jose
Francia 100 25%
Total 400 100,00% Tabla 6: Estructura accionarial
Fuente: SCVS.; Elaboración: Global Ratings
En lo que respecta al compromiso de los accionistas, es opinión
de Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A. que éstos están
comprometidos ya que el principal accionista es además quien
lleva la administración de la empresa, por lo que es posible colegir
que éste tiene como principal ocupación su labor en ella, lo que
evidentemente acentúa su compromiso.
En cuanto a la referencia de empresas vinculadas, según lo
establecido en el Artículo 2, Numeral 3, Sección I, Capítulo I, Título
XVIII del Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias,
Financieras de Valores y Seguros expedidas por la Junta de Política
y Regulación Monetaria y Financiera se detalla las compañías que
presentan vinculación representativa en otras compañías, ya sea
por accionariado o por administración.
Al 30 de septiembre del 2019 INVESTEAM S.A. no mantiene
participación en el capital de otras sociedades.
La compañía presenta vinculación por accionariado, ya que sus
accionistas presentan participación accionarial en otras
compañías de acuerdo con el siguiente detalle:
EMPRESA ACCIONISTA PARTICIPACIÓN ESTADO
Summa Proyectos
C.A.
Córdova
Astudillo Luis
Fernando
81% Activa
Bona Fide Agencia
Colocadora de
Seguros S.A.
Córdova
Astudillo Luis
Fernando
77%
Bajo
Control
S.B.E
Tabla 7: Compañías relacionadas por accionariado Fuente: SCVS; Elaboración: Global Ratings
La compañía mantiene como empresas vinculadas por
administración, ya que sus accionistas son administradores o
representantes legales en las siguientes compañías:
EMPRESA VINCULADO CARGO Summa Proyectos C.A. Córdova Astudillo Luis Fernando RL Empresa Pesquera Polar S.A. Cacao Meléndez Carlos Ernesto SRL Predios Navales Prenavlsa S.A. Cacao Meléndez Carlos Ernesto RL Pesquera Oromantique C.A. Cacao Meléndez Carlos Ernesto SRL Pesquera Ilopango C.A. Cacao Meléndez Carlos Ernesto RL Argu-Astillero Rio Guayas Sociedad Anónima
Cacao Meléndez Carlos Ernesto RL
Sisbrocorp Cía. Ltda. Cacao Meléndez Carlos Ernesto RL Tabla 8: Compañías relacionadas por administración
Fuente: SCVS; Elaboración: Global Ratings
De acuerdo con los estatutos sociales, la compañía está
gobernada por la Junta General de Accionistas y administrada por
el Presidente y el Gerente General; cada uno con las atribuciones
y deberes que les concede la Ley de Compañías y los presentes
Estatutos. La Junta General de Accionistas es el Órgano Supremo
de la Compañía, se reunirá una vez al año, dentro de los tres
meses posteriores a la finalización del ejercicio económico y de
manera extraordinaria cuando lo exigen las circunstancias
determinadas por la Ley. Entre las principales atribuciones de la
Junta General de Accionistas se encuentran: a) Designar al
Presidente, al Gerente General , un Comisario Principal y uno
suplente, nombrar a los funcionarios que considere convenientes,
fijar sus remuneraciones y removerlos por causas justificadas b)
Conocer y resolver todos los informes que presenten los órganos
de administración y fiscalización, como los relativos a balances,
reparto de utilidades, formación de reservas, y administración c)
Resolver sobre el aumento y disminución de capital. A
continuación, se presenta un extracto de la estructura
organizacional de la compañía:
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 26
Gráfico 30: Extracto estructura organizacional
Fuente: INVESTEAM S.A.; Elaboración: Global Ratings
La empresa dispone de un equipo de personas cuyos principales
funcionarios poseen amplia experiencia y competencias
adecuadas en relación con sus cargos. Los principales ejecutivos
de la compañía son:
CARGO APELLIDOS Y NOMBRES
Gerente General Córdova Astudillo Luis Fernando
Presidente Cacao Meléndez Carlos Ernesto
Tabla 9: Principales ejecutivos. Fuente: INVESTEAM S.A.; Elaboración: Global Ratings
INVESTEAM S.A. actualmente cuenta con 28 empleados divididos
en las distintas áreas operativas de la compañía. Es opinión de
Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A. que el personal de
INVESTEAM S.A. se encuentra altamente capacitado, tiene una
amplia experiencia, cuenta con las competencias necesarias para
ejecutar las funciones y desempeñarse en sus cargos respectivos,
y sigue los principios y lineamientos corporativos.
Con la finalidad de mantener un adecuado manejo de sus
procesos e información, INVESTEAM S.A. dispone de diversos
sistemas operativos. Por un lado, la empresa cuenta con el
software Microsoft SQL 2008 R2 el cual facilita el almacenamiento
y analizar información para conocer patrones de comportamiento
de los clientes y tomar decisiones oportunas que mejoren la
eficiencia en distintos procesos. Además, cuentan con el sistema
inmobiliario contable Panacea Soft V6.5, el programa de cliente
servidor CAPA 3 y el desarrollador Microsoft Visual Basic 6.0.
Asimismo, la compañía emplea Windows 2008 como su servidor
y en sus estaciones de trabajo.
Con todo lo expuesto en este acápite, Global Ratings Calificadora
de Riesgos S.A. sustenta que se da cumplimiento a la norma
estipulada en los Literales e y f, Numeral 1, Artículo 19 y en los
Numerales 3 y 4, Artículo 11, Sección II, Capítulo II, Título XVI,
Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias,
Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política
y Regulación Monetaria y Financiera respecto del
comportamiento de los órganos administrativos. Es opinión de
Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A. que la compañía
mantiene una adecuada estructura administrativa y gerencial,
que se desarrolla a través de adecuados sistemas de
administración y planificación que se han ido afirmando en el
tiempo.
BUENAS PRÁCTICAS
Actualmente la compañía no mantiene prácticas de Gobierno
Corporativo ni Directorio formalizado, se maneja con reuniones
periódicas entre el Gerente General y los principales encargados
de departamentos y proyectos. Además, cuenta con un
departamento de auditoría interna para el área de operaciones y
para el control de inventario de todos los locales y la planta
principal.
En el sector inmobiliario los riesgos operativos son tantos internos
como externos, es por eso que dentro de los riesgos internos
tratan de mitigarlos con un adecuado control interno, que van
desde los controles al inicio de la negociación.
Con todo lo expuesto en este acápite, Global Ratings Calificadora
de Riesgos S.A. sustenta que se da cumplimiento a la norma
estipulada en Numeral 4, Artículo 11, Sección II, Capítulo II, Título
XVI, Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias,
Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política
y Regulación Monetaria y Financiera.
INVESTEAM S.A. cuenta con valores corporativos, los cuales
buscan inculcar en todo su personal para alinearlos a la cultura
organizacional de la compañía. Estos valores son:
▪ COMPROMISO: La dedicación plena al trabajo, el
sentido de responsabilidad, tiempo y pasión para
desarrollar iniciativas alineadas a la consecución de
objetivos; el sencillo hecho de dar un espacio para
escuchar a los colaboradores y clientes permite afinar
las estrategias de competitividad, dando la milla extra
para mejorar el propio trabajo, y por consecuencia los
resultados de toda la empresa.
▪ INTEGRIDAD: Trabajan bajo los principios de justicia,
verdad y respeto a los compromisos contraídos con ellos
y los demás. La coherencia, y la transparencia de los
negocios se enfocan a ganar la confianza de los clientes
y socios estratégicos cultivando relaciones auténticas,
que aporten a la credibilidad de la organización.
Junta de Accionistas
Gerente General
Gerencia Planificación y
Control
Gerencia Financiera
Jefatura de Negocios
Jefatura Legal
Jefatura Administrativa
Comité de Cumplimiento
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▪ CALIDAD: Más que hacer bien los productos y brindar un
buen servicio, buscan la excelencia en todo lo que
ofrecen; es la manera en que hacen la diferencia con un
alto nivel de profesionalidad confiando en el desarrollo
y capacidad de quienes los representan para superar
expectativas de los clientes, socios y accionistas.
El Emisor se encuentra regulado por el Servicio de Rentas
Internas, Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros,
Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, Ministerio de
Relaciones Laborales, entre otros, entidades que se encuentran
vigilando el cumplimiento de las distintas normas y procesos.
La compañía necesita contar con los permisos correspondientes
de construcción de todos los proyectos que se inician, para lo cual
la parte legal se encarga de la obtención de aprobaciones de
anteproyectos, para luego obtener los permisos definitivos que
dan paso al inicio de obra y posteriormente a la venta del
producto. El sector inmobiliario siempre tiene nuevas
especificaciones que van siendo requeridas en el transcurso del
desarrollo del proyecto, pues siempre hay nuevos requerimientos
que cumplir para obtener las aprobaciones finales por parte del
municipio, tanto de Guayaquil como de Daule.
A la fecha del presente informe la empresa presenta deudas
firmes con el Servicio de Rentas Internas de USD 24.958,01
correspondientes a renta de anticipos. Además, ha presentado
certificados de cumplimiento de obligaciones con el sistema de
seguridad social y un certificado del buró de crédito, evidenciando
que la compañía se encuentra al día con las instituciones
financieras, no registra demandas judiciales por deudas, no
registra cartera castigada ni saldos vencidos. Cabe mencionar que
a la fecha la compañía no mantiene juicios laborales,
evidenciando que bajo un orden de prelación la compañía no
tiene compromisos pendientes que podrían afectar los pagos del
instrumento en caso de quiebra o liquidación, dando
cumplimiento al Literal c, Numeral 1, Artículo 10, Sección II,
Capítulo II, Título XVI, Libro II de la Codificación de Resoluciones
Monetarias, Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la
Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera.
OPERACIONES Y ESTRATEGIAS
El objeto principal de INVESTEAM S.A. es dedicarse a la compra,
venta, arrendamiento, administración de bienes inmuebles, a su
corretaje, permuta y agenciamiento, así como cualquier otro acto
jurídico relacionado directamente con bienes inmuebles; a la
construcción por cuenta propia y/o ajena de toda clase de
viviendas familiares o unifamiliares y toda clase de edificios,
centro comerciales, residenciales, condominios e industriales,
inclusive en propiedad horizontal.
Su misión es “Promover y desarrollar eficientemente planes
habitacionales y/o comerciales que optimizando los recursos
cumplan con los requerimientos técnicos de las entidades de
control y logren satisfacer las necesidades de sus clientes
superando las expectativas y generando rentabilidad para los
accionistas”.
Su visión es “Ser reconocidos como una de las promotoras más
confiables de la ciudad por su seriedad y transparencia”.
La empresa cuenta con una amplia línea de proyectos adaptados
a las necesidades de sus clientes.
▪ La Romareda: Casas de 2 plantas de 3, 4 y 5 dormitorios desde 106 a 165 m2 de construcción. Área de parqueo para dos vehículos y amplias áreas de patio frontales como posteriores.
▪ La Riada: Conjunto exclusivo de villas ubicado dentro de la Urb. La Romareda; conformado por 28 unidades, algunas de ellas gozan de una hermosa vista al Río Daule.
▪ Condominios Romareda: (2013-2017) Con el fin de cubrir las necesidades de las diversas familias se concibe dentro de la urbanización a "Condominios Romareda" ubicados frente al Club Social con vista al río.
Multifamiliares de 5 pisos con ascensor, con un total de 50 departamentos con acceso a todos los beneficios que presta la urbanización.
▪ Nexus: El nuevo parque de negocios para empresas con visión. El proyecto está ubicado en el kilómetro 1,6 en la Autopista Terminal Terrestre, un sector estratégico de Guayaquil, contará con áreas especialmente diseñadas para empresas grandes, medianas y pequeñas con visión de expansión.
▪ Los Prados: El lugar perfecto para ver crecer a tus hijos. Con cerramiento perimetral por cada etapa, vías internas de etapas adoquinadas y amplias, avenida principal asfaltada con parterre central arborizado, área recreativa infantil y áreas verdes. Club social con administración, salón de eventos y piscina, cancha de usos múltiples, garita de control por cada etapa con guardianía 24 horas. Cableado subterráneo, área comercial vendible (futuro desarrollo).
INVESTEAM S.A. no mantiene clientes recurrentes, pues cada
cliente es diferente, todos son principales e importantes, en lo
que respecta a unidades inmobiliarias. En cuanto al proyecto
Nexus 2, los clientes más importantes fueron Primax del Ecuador,
pues adquirió un lote de 4.460 mts2 y la Iglesia de Jesucristo de
los Santos de los Últimos Días con un terreno de 4.808,63 mts2,
siendo estos dos clientes quienes generaron el 100% de las ventas
del año 2018.
INVESTEAM S.A. realiza muy pocas inversiones financieras. Su
mayor inversión es la adquisición de terrenos para desarrollo de
proyectos inmobiliarios. Las fuentes de financiamiento se
obtienen a través de recursos propios, de endeudamiento con la
banca tradicional y mediante el mercado de valores. Con esta
emisión la compañía busca, realizar pagos a proveedores,
noviembre 2019
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financiamiento de activos para el giro propio de la empresa y
desarrollo de proyectos (incluido relleno de terrenos y demás). y
reestructurar su pasivo con costo en mejores condiciones.
Su principal fortaleza es contar con 25 años de experiencia en el
mercado, lo que le ha permitido su posicionamiento como
empresa sólida que ofrece excelentes proyectos inmobiliarios y
con decenas de clientes satisfechos.
La empresa ha sabido satisfacer plenamente las exigencias y
necesidades de sus clientes a través del desarrollo excelentes
proyectos inmobiliarios en ubicaciones estratégicas, sus
proyectos están dirigidos a los segmentos donde existe la mayor
demanda de unidades y a los que las entidades financieras
ofrecen las mayores facilidades crediticias.
INVESTEAM S.A. participa en uno de los sectores de mayor
atractivo en las condiciones presentes de la economía
ecuatoriana. Sus proyectos están dirigidos a los segmentos donde
existe la mayor demanda de unidades y a los que las entidades
financieras ofrecen las mayores facilidades crediticias.
El desarrollo y estrategia de la compañía es cubrir la demanda de
ciertos nichos de mercado, ofreciendo precios y condiciones
competitivas, pero a la vez con márgenes de rentabilidad
atractivos. Por ello complementario a la venta, el cliente observa
características como servicios adicionales a la propia construcción
de la vivienda, tales como ubicación geográfica del conjunto
habitacional, seriedad de la constructora, calidez del personal,
servicio postventas, entre otras.
Con lo antes expuesto se da cumplimiento a lo establecido en el
Numeral 2, Artículo 11, Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II
de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de
Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación
Monetaria y Financiera., es opinión de Global Ratings Calificadora
de Riesgos S.A. que la compañía mantiene una adecuada posición
frente a sus clientes, proveedores, manejando portafolios
diversificados, mitigando de esta manera el riesgo de
concentración. A través de su orientación estratégica pretende
incrementar su participación en el sector donde desarrolla sus
actividades
PRESENCIA BURSÁTIL
Hasta la fecha del presente informe INVESTEAM S.A. no mantiene
instrumentos en el mercado de valores.
RIESGOS Y DEBILIDADES ASOCIADOS AL NEGOCIO
Según el Literal g, Numeral 1, Artículo 10, Sección II, Capítulo II,
Título XVI, Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias,
Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política
y Regulación Monetaria y Financiera, Global Ratings Calificadora
de Riesgos S.A. identifica como riesgos previsibles en el futuro,
tales como máxima pérdida posible en escenarios económicos y
legales desfavorables, los siguientes:
▪ Riesgo general del entorno económico, que afecta a todo
el entorno, y que se puede materializar cuando, sea cual
fuere el origen del fallo que afecte a la economía, el
incumplimiento de las obligaciones por parte de una
entidad participante provoca que otras, a su vez, no
puedan cumplir con las suyas, generando una cadena de
fallos que puede terminar colapsando todo el
funcionamiento del mecanismo, por lo que ante el
incumplimiento de pagos por parte cualquiera de la
empresas se verían afectados los flujos de la compañía. El
riesgo se mitiga por un análisis detallado del portafolio de
clientes y con políticas de cobro definidas.
▪ Cambios en la normativa y en el marco legal en el que se
desenvuelve la empresa son inherentes a las operaciones
de cualquier compañía en el Ecuador. En el caso puntual
de la compañía lo anterior representa un riesgo debido a
que esos cambios pueden alterar las condiciones
operativas. Sin embargo, este riesgo se mitiga debido a
que la compañía tiene la mayor parte de sus contratos
suscritos con clientes privados lo que hace difícil que
existan cambios en las condiciones previamente pactadas.
▪ La demora en los procesos de aprobación de créditos
hipotecarios de la banca privada o pública puede generar
un descalce en los flujos de la compañía. Sin embargo, este
riesgo se mitiga dado el continuo seguimiento en el
proceso de otorgamiento de los créditos a las personas
naturales o jurídicas beneficiarias, determinando así el
desembolso en las fechas previstas.
▪ La continuidad de la operación de la compañía puede
verse en riesgo efecto de la pérdida de la información, en
cuyo caso la compañía mitiga este riesgo ya que posee
políticas y procedimientos para la administración de
respaldos de bases de datos, cuyo objetivo es generar back
up por medios magnéticos externos para proteger las
bases de datos y aplicaciones de software contra fallas que
puedan ocurrir y posibilitar la recuperación en el menor
tiempo posible y sin la perdida de la información.
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 29
Según el Literal i, Numeral 1, Artículo 10, Sección II, Capítulo II,
Título XVI, Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias,
Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política
y Regulación Monetaria y Financiera., Global Ratings Calificadora
de Riesgos S.A. identifica como riesgos previsibles de los activos
que respaldan la emisión y su capacidad para ser liquidados los
siguientes:
Se debe indicar que los activos que respaldan la Emisión, de
acuerdo con la declaración juramentada son principalmente:
inventarios. Los activos que respaldan la presente Emisión tienen
un alto grado de liquidez, por la naturaleza y el tipo. Al respecto:
▪ Sobre las construcciones en vías de venta existe el riesgo
de que éstas sufran daños, por diversas causas,
naturales o humanas. La empresa mitiga el riesgo a
través de construcciones antisísmicas y una permanente
vigilancia y mantenimiento de las obras. En lo que
respecta a materiales y/o implementos de construcción,
se ha establecido un monitoreo cercano que impida
robos o pérdidas en estos rubros.
Al darse cumplimiento a lo establecido en el Literal h, Numeral 1,
Artículo 10, Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II de la
Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores
y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación
Monetaria y Financiera, que contempla las consideraciones de
riesgo cuando los activos que respaldan la emisión incluyan
cuentas por cobrar a empresas vinculadas:
Se debe indicar que dentro de las cuentas por cobrar que
mantiene INVESTEAM S.A., no se registran cuentas por cobrar
compañías relacionadas al 30 de septiembre 2019.
Análisis Financiero
El informe de calificación se realizó con base a los Estados
Financieros auditados bajo NIIF para el año 2016, 2017 y 2018 por
MOORE STEPHENS. Además, se analizaron los Estados Financieros
no auditados al 30 de septiembre de 2018 y 30 de septiembre de
2019. El último informe de auditoría no contiene observaciones
respecto a la razonabilidad de su presentación bajo normas NIIF.
CUENTAS 2016 2017 sep-18 2018 sep-19 Activo 19.635 19.825 22.052 21.370 21.090
Activo corriente 17.640 16.320 18.564 13.137 14.610 Activo no corriente 1.995 3.504 3.488 8.233 6.480
Pasivo 15.473 15.789 18.942 16.798 15.529 Pasivo corriente 9.773 11.399 11.964 14.039 12.839
Pasivo no corriente 5.700 4.390 6.977 2.760 2.690 Patrimonio 4.162 4.035 3.110 4.571 5.561
Capital Social 300 300 300 300 300 Ventas 25.182 10.355 3.682 10.433 3.653
Costo de ventas 19.351 7.053 2.761 7.647 2.288 Utilidad neta 1.995 484 (925) 504 990
Tabla 10: Principales cuentas (miles USD) Fuente: Estados Financieros auditados 2016-2018 e internos septiembre
2018 y septiembre 2019; Elaboración: Global Ratings
noviembre 2019
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ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES
Ventas y Costo de Ventas
Gráfico 31: Evolución ventas vs crecimiento de ventas (%)
Fuente: Estados Financieros Auditados 2016 - 2018; Elaboración: Global Ratings
Las ventas de la compañía mantuvieron un comportamiento
decreciente durante el periodo analizado, al pasar de USD 25,18
millones en 2016 a USD 10,43 millones en 2018, lo cual representó
una disminución total de 58,57%. Este comportamiento es propio
de los proyectos inmobiliarios mientras construyen nuevos
proyectos y terminan de vender los proyectos terminados.
INVESTEAM S.A. percibe ingresos mediante sus diversas líneas de
negocio principalmente por la construcción y venta de los
siguientes conjuntos habitacionales: La Romareda, La Riada,
Condominios Romareda y del parque de negocios Nexus.
Entre 2016 y 2017 se evidenció una disminución de USD 14,82
millones (58,88%) en los ingresos operacionales, alcanzando un
monto de USD 10,35 millones al cierre del año. Esta disminución
viene dada por la disminución en la facturación de las viviendas
habitacionales de “La Romareda”. En el año 2016 tuvieron una
facturación a clientes de 203 viviendas, al 2017 este monto
disminuyó a 71 y en el año 2018 a 12.
Para el 2018 las ventas presentaron un incremento de USD 77,61
mil (0,75%) totalizando un monto de USD 10,43 millones al cierre
del año. El alza estuvo impulsada por nuevas ventas en unidades
habitacionales “La Riada” (+USD 1,59 millones) y debido a la
facturación de 3 locales comerciales y 4 terrenos en NEXUS 1 y de
2 terrenos en NEXUS 2 (USD 4,37 millones). El proyecto Nexus es
un nuevo parque de negocios ubicado en el kilómetro 1,6 en la
Autopista Terminal Terrestre y representó el 41,92% de los
ingresos totales del año 2018. Además, al término de 2018, las
ventas de prestaciones de servicio incrementaron en USD 95,42
mil, que, a pesar de representar una porción marginal de los
ingresos totales representan un esfuerzo de la compañía por
crecer.
LÍNEA DE PRODUCTO 2018 2017 2016
Unidades habitacionales "La Romareda" 1.666 9.666 25.182
Unidades habitacionales "La Riada" 1.599 - -
Condominios Romareda 2.619 611 -
Parque de Negocios "Nexus" 4.374 - -
Prestación de Servicios 174 79 -
Total 10.433 10.355 25.182 Tabla 11: Detalle de ventas por línea de negocio (miles USD).
Fuente: Estados Financieros Auditados 2016-2018; Elaboración: Global Ratings
El costo de ventas mantuvo un comportamiento acorde al de las
ventas, con una disminución de 63,55% del 2016 al 2017 y un
incremento del 8,42% del 2017 al 2018. Por lo tanto, el costo de
ventas pasó de representar el 76,85% de las ventas en 2016, a
representar el 68,11% de las ventas en 2017 y el 73,29% de las
ventas en 2018. El crecimiento en la participación del costo de
ventas durante el periodo fue consecuencia de un alza en los
costos de la materia prima y materiales, de los costos de mano de
obra de las actividades de los proyectos, entre otros.
Gráfico 32: Evolución ventas y costo de ventas (miles USD) Fuente: Estados Financieros internos septiembre 2018 y 2019; Elaboración:
Global Ratings
El análisis interanual refleja una disminución marginal de USD
29,08 mil en las ventas de la compañía, al pasar de USD 3,68
millones en septiembre 2018 a USD 3,65 mil en septiembre 2019.
La variación se dio por el comportamiento que han tenido los
proyectos “La Romareda” y el parque de negocios “Nexus”.
Se puede evidenciar que para el año 2019 la compañía presentó
nuevos proyectos e iniciativas como el parque de negocios
“Nexus” el cual representó aproximadamente el 40% de las ventas
durante 2018 y a septiembre 2019. Esta estrategia le permitió a la
compañía incrementar sus ventas y seguir captando más clientes
y mercado. La compañía presenta oportunidades en que su
25.182
10.355 10.433
-58,88%
0,75%
-70,00%
-60,00%
-50,00%
-40,00%
-30,00%
-20,00%
-10,00%
0,00%
10,00%
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
2016 2017 2018
Ventas Costo de ventas Crecimiento ventas %
3.682 3.653
2.7612.288
0
1.000
2.000
3.000
4.000
SEPTIEMBRE 2018 SEPTIEMBRE 2019
Ventas Costo de ventas
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 31
estrategia es cubrir la demanda de ciertos nichos de mercado,
ofreciendo precios y condiciones competitivas, pero a la vez con
márgenes de rentabilidad atractivo. Por esto, complementan la
venta con servicios adicionales a la propia construcción de la
vivienda, tales como ubicación geográfica del conjunto
habitacional, seriedad de la constructora, calidez del personal,
servicio postventas, entre otras.
LÍNEA DE PRODUCTO Sept 19 Sept 18 Unidades habitacionales "La Romareda" 601 1.666 Unidades habitacionales "La Riada" 825 923 Condominios Romareda 235 978 Parque de Negocios "Nexus" 1.463 - Prestación de Servicios 530 115 Total 3.653 3.682
Tabla 12: Detalle de ventas por línea de negocio (miles USD). Fuente: INVESTEAM S.A.; Elaboración: Global Ratings
Con respecto al costo de ventas, este presentó una disminución
de 17,15% entre septiembre 2018 y septiembre 2019, al pasar de
USD 2,76 millones a USD 2,28 millones. De esta manera, la
participación del costo de ventas se redujo de 74,99% de las
ventas en septiembre 2018 a 62,62% de las ventas en septiembre
2019. La disminución en el costo de los bienes vendidos
corresponde a la contracción de las ventas en sus viviendas de “La
Romareda”, lo que generó un menor costo para esta línea, que
tiene un costo de ventas relativamente más alto que las demás.
Es importante mencionar que las ventas y el costo de ventas de la
compañía no es estrictamente comprable en el tiempo ya que
dependen altamente de los proyectos que la compañía se
encuentre desarrollando.
COSTOS SEPT 19 PARTICIPACIÓN SEPT 18 PARTICIPACIÓN La Romareda 379 17% 1.109 40% La Riada 642 28% 684 25% Condominios Romareda 185 8% 860 31% Nexus 876 38% - 0% Prestación de Servicios 205 9% 108 4% Total 2.288 100% 2.761 100%
Tabla 13: Detalle de costo de ventas por línea de negocio. Fuente: INVESTEAM S.A.; Elaboración: Global Ratings
Resultados
Gráfico 33: Evolución utilidad (miles USD)
Fuente: Estados Financieros Auditados 2016 - 2018; Elaboración: Global Ratings
Para 2017, la disminución de las ventas ocasionó una contracción
en el margen bruto de la compañía, que presentó una disminución
del 43,35%. Por esta razón, el margen bruto en términos
nominales se contrajo en USD 2,53 millones, y alcanzó un monto
de USD 3,3 millones al cierre del año 2017. Al término de 2018, el
incremento del costo de ventas mantuvo la tendencia decreciente
del margen bruto el cual disminuyo en un 15,63% con relación al
año 2017. Asimismo, en términos monetarios el margen bruto
disminuyó en USD 516,30 mil, alcanzando un monto de USD 2,78
millones al cierre del año.
Entre 2016 y 2017, los gastos de operación, que incluyen
remuneraciones, honorarios profesionales, mantenimientos,
trámites, entre otros, presentaron una tendencia decreciente,
con una disminución de USD 760,11 mil, hecho que resalta la
mejora en la eficiencia de la compañía para alcanzar una mejor
estructura operativa. Para 2018, a pesar del incremento
registrado en las ventas la estructura operativa mantuvo su
tendencia decreciente, por lo cual los gastos operacionales
disminuyeron en USD 122,15 mil (-7,75%). El comportamiento
decreciente de los gastos operativos para 2018 estuvo impulsado
por menores sueldos, salarios y beneficios sociales, gastos de
publicidad, gastos de mantenimientos, entre otros. A pesar de la
disminución de los gastos operativos, su participación sobre las
ventas mantuvo un comportamiento creciente, al pasar de 9,28%
en 2016 a 13,95% en 2018. Los gastos de ventas por otro lado
tuvieron una disminución marginal de USD 38,94 mil del 2016 al
2018.
Debido a la reducción del margen bruto, al cierre de 2017 la
utilidad operativa se contrajo en 68,92%, alcanzando un monto de
USD 879 mil que representó el 8,49% de las ventas (comparado
con el 11,23% de las ventas a 2016). Al cierre de 2018, a pesar de
las mayores ventas y menores gastos operativos, la utilidad
operativa disminuye aún más alcanzando un monto de USD
705,98 mil. Asimismo, la utilidad operativa al cierre de 2018
alcanzó una participación de 6,77% sobre las ventas.
Por su parte, los gastos financieros presentaron una tendencia
creciente entre 2016 y 2018, asociada con el incremento
constante en las obligaciones financieras de corto y largo plazo.
De esta manera, los gastos financieros pasaron de representar el
1,92% de las ventas en 2016 a representar el 7,03% de las ventas
en diciembre de 2018. No obstante, es importante destacar que
con la presente emisión de obligaciones la empresa busca
sustituir parte de sus deudas actuales.
Consecuentemente, tras descontar los gastos por participación a
trabajadores y por impuesto a la renta, la utilidad disminuyó en
5.830
3.3032.7862.829
879 706
1.995
484 504
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
2016 2017 2018
Margen bruto Utilidad operativa Utilidad neta
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 32
un 75,73% del 2016 al 2017, al pasar de USD 1,99 millones en 2016
a USD 484,32 mil en 2017. Asimismo, esta pasó de representar el
7,92% de las ventas en 2016 a representar el 4,68% de las ventas
en 2018. Para el año 2018, la utilidad neta incrementa llegando a
USD 504,36 mil.
Gráfico 34: Evolución de la utilidad (miles USD) Fuente: Estados Financieros internos septiembre 2018 y 2019; Elaboración:
Global Ratings
Entre septiembre 2018 y septiembre 2019, la caída en las ventas
fue compensada por la disminución de la participación del costo
de ventas, lo cual permitió incrementar el margen bruto de la
compañía, que alcanzó un monto de USD 1,36 millones que
representó el 37,38% de las ventas en septiembre de 2019
(25,01% a septiembre 2018).
Por su parte, se evidenció estabilidad en los gastos operativos,
que incrementaron en apenas USD 51,35 mil entre septiembre
2018 y septiembre 2019 y pasaron a representar el 26,91% de las
ventas. Este incremento en los gastos operativos fue debido al
alza en sueldos y salarios, aportes a seguridad social, entre otros.
Por lo tanto, debido a la mejora en el costo de ventas descrita
anteriormente, la utilidad operativa incrementó en USD 444,45
mil (48,26%) entre septiembre 2018 y septiembre 2019,
alcanzando un monto de USD 1,36 millones al cierre del periodo.
Este rubro representó el 37,38% de las ventas, participación más
alta registrada en el análisis histórico.
En cuanto a los gastos financieros, se evidenció una estabilidad en
este rubro, fruto de operaciones bancarias similares en los dos
años, representando aproximadamente el 13% de las ventas en
septiembre 2018 y septiembre 2019. Además, la compañía
registró gastos no operacionales correspondientes a una
revalorización de un edificio por USD 1,48 millones en septiembre
2019.
Debido a la disminución de la participación del costo de ventas
que permitió hacer frente a la disminución en los ingresos, así
como a la importante revalorización, la utilidad neta incrementó
en 207% (USD 1,91 millones) entre septiembre 2018 y septiembre
de 2019. Al cierre del periodo alcanzó un monto de USD 989 mil
que representó el 27,09% de las ventas de la compañía, lo cual
refleja una mejora en la rentabilidad del negocio.
ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA
Activos
Gráfico 35: Evolución del activo (miles USD)
Fuente: Estados Financieros auditados 2016-2018; Elaboración: Global Ratings
Entre 2016 y 2018, el activo mantuvo un comportamiento
creciente, al pasar de USD 19,63 millones en 2016 a USD 21,37
millones en 2018, con un crecimiento de 8,83% durante el periodo
analizado. Al cierre de 2016, el activo corriente representó el
89,84% del activo, participación que descendió a 82,32% para
2017, debido a mayores propiedades de inversión y propiedad,
planta y equipo. Para diciembre 2018, la participación del activo
corriente continuó disminuyendo, llegando a representar el
61,47% del activo total.
Entre 2016 y 2017 los activos totales incrementaron en apenas
189 mil, fruto de un aumento de 75,66% en los activos no
corrientes, fundamentado principalmente en un incremento en
propiedades de inversión y un incremento en el rubro de
propiedad, planta y equipo debido a adiciones en muebles de
oficina y equipo electrónico. Por su parte, los activos corrientes
tuvieron una disminución de USD 1,32 millones debido a una
disminución en el efectivo y equivalente (-USD2,36 millones),
921
1.365
-443
-2
-925
990
-1.500
-1.000
-500
0
500
1.000
1.500
SEPTIEMBRE 2018 SEPTIEMBRE 2019
Margen bruto Utilidad operativa Utilidad neta
19.635 19.82521.370
17.64016.320
13.137
1.9953.504
8.233
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
2016 2017 2018
Activo Activo corriente Activo no corriente
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 33
menores cuentas por cobrar comerciales (-USD 571,10 mil),
compensadas parcialmente por un incremento en inventarios
(+USD 998,48 mil) y en cuentas por cobrar a compañías
relacionadas (+USD 621,29 mil).
Para 2018 el activo total presentó un incremento de 8,83% (-USD
1,54 millones) en respuesta a variaciones negativas en los activos
corrientes (-USD 3,18 millones). La contracción del activo entre
2017 y 2018 se produjo por un menor aprovisionamiento de
inventarios (-USD 3,64 millones) contrarrestada por el incremento
en propiedades de inversión (+USD 4,77 millones).
El análisis interanual delata una disminución de 4,36% (-USD
961,74 mil) en los activos totales, producto de una baja de 21,30%
en el activo corriente. Este comportamiento se dio
fundamentalmente en respuesta a una reducción de USD 3,73
millones en la cuenta de inventarios. Por su parte, los activos no
corrientes presentaron un incremento de 85,81% (-USD 2,99
millones) debido a un incremento en propiedades de inversión
por USD 3,08 millones.
Gráfico 36: Evolución del activo (miles USD) Fuente: Estados Financieros internos septiembre 2018 y septiembre 2019;
Elaboración: Global Ratings
Las cuentas por cobrar comerciales representaron, en promedio,
el 3,07% de los activos totales de la compañía entre 2016 y 2018,
y tuvieron una tendencia decreciente, coherente con la evolución
del negocio. Estas cuentas corresponden a saldos por cobrar de
clientes por ventas de viviendas de la Urbanización La Romareda,
los mismos que son liquidados en los siguientes meses de acuerdo
al financiamiento concedido por el Banco del Instituto
Ecuatoriano de Seguridad Social o las instituciones financieras
privadas. Para 2017, las cuentas por cobrar comerciales
disminuyeron en 58,15% (USD 571 mil) frente al cierre de 2016,
totalizando un monto de USD 410,97 mil. Esto refleja los menores
créditos otorgados a los clientes en función de la disminución de
las ventas de la compañía. Para 2018, las cuentas por cobrar
comerciales incrementaron marginalmente en USD 48,21 mil.
Para diciembre de 2018, las cuentas por cobrar comerciales
representaron el 4,4% de las ventas del año. Estas cuentas por
cobrar se concentraron en clientes locales, con una participación
de 99,06%, coherente con la composición de las ventas de la
compañía.
Entre septiembre 2018 y septiembre 2019, las cuentas por cobrar
comerciales incrementaron en USD 471,13 mil debido a nuevos
negocios y parcialmente a la baja en las ventas registrada durante
el periodo, lo cual refleja una menor gestión de ventas a crédito.
Es importante mencionar que la compañía no presenta saldos
vencidos, con una cartera del 100% corriente.
Por otro lado, los inventarios están compuestos por inventarios
en construcción e inventarios disponibles para la venta. Al año
2018, dentro de los inventarios en construcción la compañía
posee un terreno donde se desarrolla los proyectos inmobiliarios
de la Urbanización “La Romareda”, Nexus y Romeria Plaza.
Dentro de inventarios disponibles para la venta, poseen casas
terminadas que corresponden a 11 unidades inmobiliarias y 14
parqueos en el proyecto Condominios al 31 de diciembre del
2018. Entre 2016 y 2017 los inventarios de la compañía
incrementaron en 7,67% (+USD 998,48 miles), debido al
desarrollo del proyecto de Condominios y del proyecto La Riada.
Para 2018, los inventarios de la compañía disminuyeron en
25,98%, producto de una baja de USD 3,64 millones en sus
propiedades de condominios, casas y terrenos consecuencia del
desarrollo y las ventas de sus proyectos. Entre septiembre 2018 y
septiembre 2019 se acentuó la tendencia decreciente en los
inventarios, con una disminución de 21,65% en los niveles de
existencias, coherente con la contracción de las ventas registrada
durante dicho periodo.
La disminución de inventarios y la disminución del costo de ventas
entre 2016 y 2018 ocasionó una menor rotación de los inventarios
almacenados y, consecuentemente, un incremento en los días de
inventario de 242 a 489. Este incremento se acentúa a septiembre
2019 donde la mayor disminución en el costo de ventas durante
el periodo, incremento los días de inventario a 1593. Esto sugiere
que la compañía mantiene inventarios para un periodo
aproximado de casi cuatro años.
Gráfico 37: Días de inventario. Fuente: INVESTEAM S.A. Elaboración: Global Ratings
INVENTARIOS 2018 2017 Inventarios en construcción
Terrenos 4.813,52 7.174,68 Obras en curso 4.293,30 2.744,63
Inventarios disponibles para la venta Casas terminadas 98,22 743,40 Condominios 1.059,86 3.166,44 Riada 115,38 251,49 Provisión por VNR - (55,38) TOTAL 10.380,28 14.025,25
Tabla 9: Detalle de inventarios. Fuente: Estados Financieros Auditados 2018-2017 Elaboración: Global
Ratings
22.052 21.09018.564
14.610
3.488
6.480
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
SEPTIEMBRE 2018 SEPTIEMBRE 2019
Activo Activos corrientes Activos no corrientes
242
716
1685
489
1593
0
500
1000
1500
2000
2016 2017 sep-18 2018 sep-19
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 34
En cuanto a la propiedad, planta y equipo, INVESTEAM S.A.
mantuvo una tendencia creciente, debido a adiciones en muebles
de oficina, instalaciones y equipo electrónicos. Este rubro
constituye el en promedio el 3,63% sobre el total de activos
durante el periodo analizado. Al 30 de septiembre de 2019 se
mantuvo esta tendencia, con una disminución marginal de 8,54%
en el saldo de propiedad, planta y equipo en relación con el mismo
periodo del año 2018.
INVENTARIOS sep-19 sep-18 Obras en Ejecución 7.537,38 7.104,09
Obras en Construcción 2.443,16 7.525,15 Obras terminadas 2.436,70 2.607,62
(-) Provisión de VNR - (7,27) TOTAL 12.417,24 17.229,59 Tabla 9: Detalle de inventarios.
Fuente: Estados Financieros internos septiembre 2018 y 2019 Elaboración: Global Ratings
Durante el periodo de análisis comprendido entre 2016 y agosto
de 2019, la compañía mantuvo propiedades de inversión
correspondientes principalmente a terrenos y edificios. En el año
2018 existió una activación del terreno y edificio de la Plaza
Comercial “Romería Plaza”. Su participación dentro del activo
total es del 34,59% a diciembre 2018 y tiene un monto de USD
7,39 millones. Para septiembre 2019 este rubro presentó una
disminución llegando a USD 5,69 millones que incluyen una
revalorización de un edificio por USD 1,48 millones.
Pasivos
Gráfico 38: Evolución del pasivo (miles USD)
Fuente: Estados Financieros Auditados 2016 – 2018; Elaboración: Global Ratings
El pasivo total exhibió un comportamiento creciente entre 2016 y
2018, y pasó de USD 15,47 millones a USD 16,79 millones, lo cual
representa un incremento de 8,43%. Durante el periodo
analizado, el pasivo total se concentró en el corto plazo, con una
participación promedio de 72,97% del pasivo corriente sobre el
total de pasivos entre 2016 y 2018. Para agosto de 2019 se
mantuvo este comportamiento, con una concentración de
72,92% sobre el pasivo corriente.
Entre 2016 y 2017 el pasivo total incrementó en 2,04% (+USD 316
mil), al pasar de USD 15,47 millones a USD 15,79 millones. Este
comportamiento se dio en respuesta a un alza de 16,64% en los
pasivos corrientes, impulsada por mayores cuentas por pagar
relacionadas, que reflejan una mayor estrategia de
apalancamiento operativo. Por su parte, los pasivos de largo plazo
se contrajeron en 22,98% (-USD 1,31 millones) a causa de una
reducción de USD 1,04 millones otras cuentas por pagar
correspondientes a valores adeudados por las compras de
terrenos ubicados en la Parroquia Las Lojas, cantón Daule.
Al cierre de 2018 los pasivos totales presentaron un incremento
de 6,39% (-USD 1,01 millones) fruto principalmente de mayores
pasivos de corto plazo. Se registraron movimientos significativos
en las cuentas por pagar relacionadas (+USD 831,80 mil), en las
obligaciones financieras (+USD 554,68 mil) y en los anticipos de
clientes (+USD 446,32). Por su parte, el pasivo de largo plazo
presentó una disminución de 37,14%, impulsada por una
reducción en cuentas por pagar relacionadas.
El pasivo total disminuyó para septiembre de 2019, con una baja
de 18,02% con respecto a septiembre de 2018, alcanzando un
monto de USD 15,53 millones. Este comportamiento se dio en
respuesta a una baja de 61,45% en el pasivo no corriente, debido
a menores obligaciones financieras (-USD 2,67 millones) y a
menores saldos de cuentas por pagar comerciales a proveedores
locales y del exterior. Los pasivos corrientes prestaron un alza
entre agosto 2018 y agosto 2019, con variaciones en las
obligaciones financieras (+USD 1,08 millones) y en otros pasivos
(+USD 650,76 mil).
Gráfico 39: Evolución del pasivo (miles USD) Fuente: Estados Financieros internos septiembre 2018 y 2019; Elaboración:
Global Ratings
15.473 15.78916.798
9.77311.399
14.039
5.7004.390
2.760
0
5.000
10.000
15.000
20.000
2016 2017 2018
Pasivo Pasivo corriente Pasivo no corriente
18.942
15.529
11.964 12.839
6.977
2.690
0
5.000
10.000
15.000
20.000
SEPTIEMBRE 2018 SEPTIEMBRE 2019
Pasivos Pasivos corrientes Pasivos no corrientes
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 35
Las obligaciones financieras de corto plazo presentaron un
comportamiento creciente durante el periodo de análisis, lo cual
señala una mayor estrategia de apalancamiento financiero por
parte de la compañía. Entre 2016 y 2017, las obligaciones
financieras de corto plazo incrementaron en USD 1,47 millones,
producto de nuevas operaciones con el Banco Pichincha C.A. con
vencimientos comprendidos entre el 18 de mayo de 2017 y el 12
de junio de 2018. Por su parte, las obligaciones de largo plazo con
instituciones financieras disminuyeron en 30,87% entre 2016 y
2017, en respuesta a la amortización de obligaciones de largo
plazo con el Banco de Guayaquil S.A.
Para diciembre de 2018, las obligaciones con instituciones
financieras de corto plazo mantuvieron su tendencia creciente
con un incremento de 14,14% (+USD 554,68 mil) debido a nuevas
operaciones con el Banco Bolivariano C.A., mientras que las
obligaciones financieras de largo plazo presentaron una baja de
31,97% (-USD 331,48 mil).
INSTITUCION FINANCERA 2016 2017 2018 Banco Internacional S.A. 2.378 1.331 22 Banco Guayaquil S.A. 1.500 2.323 1.431 Banco Pichincha C.A. - 1.201 3.057 Banco Bolivariano C.A. - - 297 Total 3.878 4.855 4.807 (-) Menos porción corriente (2.378) (3.818) (4.102) Total largo plazo 1.500 1.037 705
Tabla 14: Detalle de obligaciones financieras (USD). Fuente: Estados Financieros Auditados 2016-2018; Elaboración: Global
Ratings
Entre septiembre 2018 y septiembre 2019 las obligaciones con
instituciones financieras mantuvieron la tendencia creciente en el
largo plazo, con un incremento de 44,47% (+USD 1,06 millones) y
una baja de 79,12% (-USD 2,67 millones) en las obligaciones
financieras de largo plazo. Asimismo, las obligaciones financieras
de corto y largo plazo disminuyeron en 25,02% con respecto al
saldo de diciembre de 2018. Este comportamiento corresponde,
principalmente, a la amortización de las obligaciones financieras.
Por su parte, las cuentas por pagar comerciales constituyen el
3,52% dentro del pasivo total en promedio durante el periodo
2016-2018. Para 2017 las cuentas por pagar a proveedores
disminuyeron en 49,33%. Al cierre de 2018, las cuentas por pagar
comerciales incrementan en 45,27% (+USD 172,47 mil),
principalmente debido a mayores saldos con Inproel S.A. y
Franova S.A.
2018 2017 Inproel S.A. 245,290 38,620 Giodani S.A. 95,860 173,178
Advisecorp S.A. 90,519 86,825 Industrias de Concreto Roca C.A. 3,344 13,813
Franova S.A. 36,059 12,358 Nova Novaseg Cía Ltda. Calidad y Excelencia 15,259 -
Chubb Seguros Ecuador 14,564 9,914 Aguirre Diaz Jimmy Dario 12,240 -
Otros Menores 40,333 46,294 Total 553,468 381,002
Tabla 15: Detalle cuentas por pagar comerciales. Fuente: INVESTEAM S.A. Elaboración: Global Ratings
Al 30 de septiembre de 2019, las cuentas por pagar comerciales
se contrajeron en 27,23% (-USD 955 mil) con respecto a
septiembre de 2018 fruto del menor aprovisionamiento de
inventarios durante el periodo que generó menos saldos con
proveedores locales e internacionales.
Gráfico 40: Días de cartera y días de pago.
Fuente: INVESTEAM S.A.., Elaboración: Global Ratings
Entre 2016 y 2018, la compañía mantuvo días promedio de pago
de cuentas por pagar superiores a los días promedio de
recuperación de cartera, lo cual le permitió generar un calce de
flujos adecuado para financiar sus actividades operativas. Esto
debido a que la compañía mantiene sus cuentas por pagar
corrientes y no tiene saldos vencidos.
Gráfico 41: Evolución de la solvencia Fuente: Estados financieros auditados 2016 – 2018 e internos a septiembre
2018 y 2019; Elaboración: Global Ratings
A cierre de septiembre 2019, la deuda con costo financiero
alcanzo el 26,7% de los pasivos totales, de tal manera que los
pasivos pasaron a financiar el 7,63% de los activos de la compañía,
apalancándose en mayor medida con proveedores e instituciones
financieras.
Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A. con la información
antes señalada ha verificado que el Emisor ha cancelado
oportunamente los compromisos pendientes propios de su giro
de negocio, según lo establecido en el Literal a, Numeral 1,
Artículo 10, Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II de la
Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores
y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación
Monetaria y Financiera.
16 37 11
49 470
200
400
600
2016 2017 sep-18 2018 sep-19
Días de cartera Días de pago
0%
20%
40%
60%
80%
100%
65%
70%
75%
80%
85%
90%
2016 2017 sep-18 2018 sep-19
Pasivo total / Activo total
Pasivo corriente / Pasivo total
Deuda financiera / Pasivo total
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 36
Patrimonio
Gráfico 42: Evolución del patrimonio (miles USD)
Fuente: Estados Financieros Auditados 2016 – 2018; Elaboración: Global Ratings
El patrimonio de la compañía presentó una tendencia creciente
durante el periodo analizado, al pasar de USD 4,16 millones en
2016 a USD 4,57 millones en 2018, lo cual representa un
incremento total de 9,84%. Durante el periodo analizado, el
capital social se mantuvo constante, con un monto de USD 300
mil. Las variaciones en el patrimonio entre 2016 y 2018 se dieron
principalmente en función de los resultados acumulados de los
ejercicios económicos. En el año 2017 hubo una apropiación de
resultados para incrementar la reserva facultativa y una
distribución de dividendos por USD 598 mil. Para el año 2018 el
patrimonio de la compañía incrementa en USD 536 mil debido al
incremento en resultados acumulados igualmente.
Gráfico 43: Evolución del patrimonio (miles USD)
Fuente: Estados Financieros internos septiembre 2018 y 2019; Elaboración:
Global Ratings
Entre septiembre 2018 y septiembre de 2019, el incremento fue
de 78,79% o USD 2,45 millones. Al igual que en el comparativo
anual, las principales variaciones en el patrimonio se dieron en
función de los resultados acumulados de años anteriores, así
como por la mejora de los resultados del ejercicio de la compañía.
El patrimonio de la compañía pasó de financiar el 21,19% de los
activos de la compañía en 2016 a financiar el 21,39% de los activos
en 2018 y el 26,37% de los activos de la compañía a agosto de
2019. Esto refleja la fortaleza patrimonial de la institución para
financiar sus operaciones y actividades de crecimiento.
PRINCIPALES INDICADORES FINANCIEROS
El análisis de la combinación de activos corrientes y pasivos
corrientes demostró que el capital de trabajo fue positivo hasta
septiembre 2018, alcanzado un capital de trabajo negativo de USD
902 mil al cierre del periodo fiscal 2018 y un índice de liquidez de
0,94.
Gráfico 44: Capital de trabajo e índice de liquidez
Fuente: Estados Financieros Auditados 2016 – 2018 e internos a septiembre 2018 y 2019; Elaboración: Global Ratings
4.162 4.035
4.571
300,00 300,00 300,00
1.995
484 504
1.988 1.988
2.473
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
2016 2017 2018Patrimonio Capital social
Resultado del ejercicio Resultados acumulados
3.110
5.561
300 300
2.1312.635
-925
990
-2.000
-1.000
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
SEPTIEMBRE 2018 SEPTIEMBRE 2019
Patrimonio Capital social
Resultados acumulados Resultado del ejercicio
0
1
1
2
2
-2.000
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
2016 2017 sep-18 2018 sep-19
Capital de trabajo Prueba ácida
Índice de liquidez anual
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 37
Para agosto de 2019 el escenario fue similar presentando un
capital de trabajo de USD 1,7 millones y un índice de liquidez de
1,14 evidenciando la liquidez suficiente para cubrir las
obligaciones financieras y no financieras.
Gráfico 45: Índice de liquidez semestral
Fuente: INVESTEAM S.A.; Elaboración: Global Ratings
El índice de liquidez semestral entre abril 2019 y septiembre de
2019 promedia el 1,08, siendo agosto y septiembre su punto más
alto (1,14).
Gráfico 46: ROE – ROE
Fuente: Estados Financieros Auditados 2016 – 2018 e internos a septiembre 2018 y 2019; Elaboración: Global Ratings
La rentabilidad sobre los activos y patrimonio presentó un
decrecimiento entre los años 2016 y 2018 como consecuencia de
la disminución en un 74,72% en la utilidad neta para el año 2016.
Al cierre de agosto 2019 estos indicadores presentaron una
recuperación alcanzado un ROE del 23,7% y un ROA del 6,26%
producto de mejores resultados netos.
Gráfico 47: Apalancamiento
Fuente: Estados Financieros Auditados 2016 – 2018 e internos a septiembre 2018 y 2019; Elaboración: Global Ratings
El grado de apalancamiento total fue de 367% a diciembre 2018 y
de 279% para agosto 2019, es decir que por cada dólar de
patrimonio la compañía tiene USD 2,79 de deuda con sus
acreedores. Mientras que el grado de apalancamiento financiero
fue de 185% en el 2018 y de 75% a agosto de 2019.
Con lo antes expuesto se da cumplimiento a lo establecido en el
Numeral 3, Artículo 11, Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II
de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de
Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación
Monetaria y Financiera. Es opinión de Global Ratings Calificadora
de Riesgos S.A. que la compañía mantiene una adecuada
administración financiera, optimizando sus costos y generando
flujos adecuados que, junto a financiamiento externo, permiten
un óptimo desarrollo de la empresa.
El Instrumento
En Guayaquil, Guayas, República del Ecuador, el día 7 de octubre
de 2019, en la oficina de la compañía ubicadas en Avenida Juan
Tanca Marengo Marengo No. 100 y Avenida Constitución, se
celebra la Junta General Extraordinaria y Universal de Accionistas
de la compañía INVESTEAM S.A. se aprueba la Primera Emisión
de Obligaciones por un monto de USD 4.000.000.
INVESTEAM S.A. Monto de la emisión USD 4.000.000
Unidad monetaria Dólares de los Estados Unidos de América
Características
CLASES MONTO PLAZO TASA FIJA ANUAL PAGO DE CAPITAL PAGO DE INTERESES A USD 2.500.000 1.440 días 8% Semestral Trimestral
B USD 1.500.000 1.800 días 8% Semestral Trimestral
Tipo de emisión Títulos desmaterializados Garantía General
0,91
1,121,10 1,09
1,14
1,14
0,00
0,20
0,40
0,60
0,80
1,00
1,20
abr-
19
may
-19
jun
-19
jul-
19
ago
-19
sep
-19
47,94%
12,00%
-39,65%
11,03%
23,73%
10,16%2,44%
-5,59%
2,36%6,26%
-50%
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
2016 2017 sep-18 2018 sep-19
ROE ROA
-700
-600
-500
-400
-300
-200
-100
0
100
0
1
2
3
4
5
6
7
2016 2017 sep-18 2018 sep-19
Apalancamiento total Apalancamiento financieroApalancamiento operativo
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 38
INVESTEAM S.A.
Destino de los recursos
Los recursos captados servirán en un 78% para financiar el capital de trabajo de la empresa: adquisiciones, compras, pago a proveedores, financiamiento de activos para el giro propio de la empresa y desarrollo de proyectos (incluido relleno de terrenos y demás). 22% restante se utilizará para sustituir pasivos con instituciones financieras y terceros.
Valor nominal USD 1,00 Base de cálculos de
intereses 30/360
Sistema de colocación Bursátil
Rescates anticipados Los valores correspondientes al capital de la emisión de obligaciones no serán rescatables anticipadamente, ni sorteables y no serán convertibles en acciones.
Underwriting No existe contrato de underwriting. Estructurador
financiero y agente colocador
Casa de Valores Advfin S.A.
Agente pagador Depósito Centralizado de Compensación y Liquidación de Valores DECEVALE. Representantes de
obligacionistas Estudio Jurídico PANDZIC & ASOCIADOS S.A.
Resguardos
▪ Mantener semestralmente un indicador promedio de liquidez o circulante, mayor o igual a uno (1), a partir de la autorización de la oferta pública y hasta la redención total de los valores
▪ Los activos reales sobre los pasivos exigibles deberán permanecer en niveles de mayor o igual a uno (1), entendiéndose como activos reales a aquellos activos que pueden ser liquidados y convertidos en efectivo.
▪ Mantener durante la vigencia de la emisión, la relación activos libres de gravamen sobre obligaciones en circulación, según lo establecido en Artículo 13, Sección I, Capítulo III, Título II, Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera.
▪ Reparto de dividendos en efectivo hasta el 50% de los resultados acumulados.
Garantía Específica Contará con Garantía Específica consistente en la Fianza solidaria otorgado por la compañía Summa Proyectos C.A., la misma que servirá para garantizar el pago de las Obligaciones que vaya a contraer la compañía INVESTEAM S.A. producto de la presente emisión de obligaciones
Tabla 16: Características del instrumento Fuente: INVESTEAM S.A., Elaboración: Global Ratings
A continuación, se detalla la o las tablas de amortización:
FECHA VENCIMIENTO
CAPITAL INICIAL
PAGO DE CAPITAL
PAGO DE INTERESES
TOTAL PAGO
SALDO DE CAPITAL
29/06/2020 2.500.000 50.000 50.000 2.500.000 26/12/2020 2.500.000 50.000 50.000 100.000 2.450.000 24/06/2021 2.450.000 49.000 49.000 2.450.000 21/12/2021 2.450.000 100.000 49.000 149.000 2.350.000 19/06/2022 2.350.000 47.000 47.000 2.350.000 16/12/2022 2.350.000 300.000 47.000 347.000 2.050.000 14/06/2023 2.050.000 41.000 41.000 2.050.000 11/12/2023 2.050.000 350.000 41.000 391.000 1.700.000 08/06/2024 1.700.000 34.000 34.000 1.700.000 05/12/2024 1.700.000 350.000 34.000 384.000 1.350.000 03/06/2025 1.350.000 27.000 27.000 1.350.000 30/11/2025 1.350.000 400.000 27.000 427.000 950.000 29/05/2026 950.000 19.000 19.000 950.000 25/11/2026 950.000 475.000 19.000 494.000 475.000 24/05/2027 475.000 9.500 9.500 475.000 20/11/2027 475.000 475.000 9.500 484.500 -
Tabla 17: Amortización Clase A (USD) Fuente: INVESTEAM S.A. Elaborado: Global Ratings
FECHA VENCIMIENTO
CAPITAL INICIAL
PAGO DE CAPITAL
PAGO DE INTERESES
TOTAL PAGO
SALDO DE CAPITAL
29/06/2020 1.500.000 30.000 30.000 1.500.000 26/12/2020 1.500.000 30.000 30.000 60.000 1.470.000 24/06/2021 1.470.000 29.400 29.400 1.470.000 21/12/2021 1.470.000 60.000 29.400 89.400 1.410.000 19/06/2022 1.410.000 28.200 28.200 1.410.000 16/12/2022 1.410.000 105.000 28.200 133.200 1.305.000 14/06/2023 1.305.000 26.100 26.100 1.305.000 11/12/2023 1.305.000 105.000 26.100 131.100 1.200.000 08/06/2024 1.200.000 24.000 24.000 1.200.000 05/12/2024 1.200.000 105.000 24.000 129.000 1.095.000 03/06/2025 1.095.000 21.900 21.900 1.095.000 30/11/2025 1.095.000 105.000 21.900 126.900 990.000 29/05/2026 990.000 19.800 19.800 990.000 25/11/2026 990.000 105.000 19.800 124.800 885.000 24/05/2027 885.000 17.700 17.700 885.000
FECHA VENCIMIENTO
CAPITAL INICIAL
PAGO DE CAPITAL
PAGO DE INTERESES
TOTAL PAGO
SALDO DE CAPITAL
20/11/2027 885.000 105.000 17.700 122.700 780.000 18/05/2028 780.000 15.600 15.600 780.000 14/11/2028 780.000 390.000 15.600 405.600 390.000 13/05/2029 390.000 7.800 7.800 390.000 09/11/2029 390.000 390.000 7.800 397.800 -
Tabla 18: Amortización Clase B (USD) Fuente: INVESTEAM S.A. Elaborado: Global Ratings
Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A. verificó que la escritura
de Emisión no presenta inconsistencias desde el punto de vista
legal. Al ser la calificación inicial todavía no se cuenta con
información necesaria para evaluar la liquidez de los títulos a
emitirse, se analizará en las revisiones de la presente calificación.
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 39
ACTIVOS MENOS DEDUCCIONES
La presente Emisión de Obligaciones está respaldada por Garantía
General, lo que conlleva a analizar la estructura de los activos de
la compañía, al 30 de septiembre de 2019, La compañía posee un
total de activos de USD 21,09 millones, de los cuales USD 12,26
millones son activos menos deducciones.
Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A. verificó la información
del certificado de activos menos deducciones de la empresa, con
información financiera cortada al 30 de septiembre de 2019,
dando cumplimiento a lo que estipula el Artículo 13, Sección I,
Capítulo III, Título II, Libro II de la Codificación de Resoluciones
Monetarias, Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la
Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera, que señala
que el monto máximo de las emisiones amparadas con Garantía
General no podrán exceder el 80,00% del total de activos libres de
todo gravamen, esto es: “Al total de activos del emisor deberá
restarse lo siguiente: los activos diferidos o impuestos diferidos;
los activos gravados; los activos en litigio y el monto de las
impugnaciones tributarias, independientemente de la instancia
administrativa y judicial en la que se encuentren; el monto no
redimido de obligaciones en circulación; el monto no redimido de
titularización de derechos de cobro sobre ventas futuras
esperadas en los que el emisor haya actuado como originador; los
derechos fiduciarios del emisor provenientes de negocios
fiduciarios que tengan por objeto garantizar obligaciones propias
o de terceros; cuentas y documentos por cobrar provenientes de
la negociación de derechos fiduciarios a cualquier título, en los
cuales el patrimonio autónomo este compuesto por bienes
gravados; saldo de los valores de renta fija emitidos por el emisor
y negociados en el mercado de valores; y, las inversiones en
acciones en compañías nacionales o extranjeras que no coticen en
bolsa o en mercados regulados y estén vinculadas con el emisor
en los términos de la Ley de Mercado de Valores y sus normas
complementarias”.
ACTIVOS MENOS DEDUCCIONES Activo Total (USD) 21.090.120,00 (-) Activos diferidos o impuestos diferidos (-) Activos gravados. 8.783.584,00 Inventarios 2.591.121,00 Propiedades de inversión 5.698.873,00 Propiedad, planta y equipo 493.590,00 (-) Activos en litigio - (-) Monto de las impugnaciones tributarias. 42.622,00 (-) Saldo de las emisiones en circulación (-) Saldo en circulación de titularizaciones de derechos de cobro sobre ventas futuras esperadas. - (-) Derechos fiduciarios que garanticen obligaciones propias o de terceros. (-) Cuentas y documentos por cobrar provenientes de la negociación y -
ACTIVOS MENOS DEDUCCIONES derechos fiduciarios compuestos de bienes gravados. (-) Saldo de valores de renta fija emitidos y negociados en REVNI. - (-) Inversiones en acciones en compañías nacionales o extranjeras que no coticen en bolsa o mercados regulados y estén vinculados con el emisor. - Total activos menos deducciones 12.263.914,00 80 % Activos menos deducciones 9.811.131,20 Pasivo Total 15.529.111,26 0,79
Tabla 19: Activos menos deducciones (USD) Fuente: INVESTEAM S.A.; Elaborado: Global Ratings
Una vez determinado lo expuesto en el párrafo anterior, se pudo
apreciar que la compañía, con fecha 30 de septiembre de 2019,
presentó un monto de activos menos deducciones de USD 12,26
millones, siendo el 80,00% de los mismos la suma de USD 9,81
millones, cumpliendo así lo determinado en la normativa.
Adicionalmente, se debe mencionar que, al 30 de septiembre de
2019, al analizar la posición relativa de la garantía frente a otras
obligaciones del emisor, se evidencia que el total de activos
menos deducciones ofrece una cobertura de 0,79 veces sobre las
demás obligaciones del Emisor.
Según lo establecido en el Artículo 9, Capítulo I, Título II, Libro II
de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de
Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación
Monetaria y Financiera .“El conjunto de los valores en circulación
de los procesos de titularización y de emisión de obligaciones de
largo y corto plazo, de un mismo originador y/o emisor, no podrá
ser superior al 200% de su patrimonio; de excederse dicho monto,
deberán constituirse garantías específicas adecuadas que cubran
los valores que se emitan, por lo menos en un 120% el monto
excedido”.
Una vez determinado lo expuesto en el párrafo anterior, se pudo
evidenciar que el valor de la Primera Emisión de Obligaciones de
INVESTEM S.A., así como de los valores que mantiene en
circulación representa el 35,96% del 200% del patrimonio al 30 de
septiembre de 2019 y el 71,9% del patrimonio, cumpliendo de
esta manera con lo expuesto anteriormente.
200% PATRIMONIOi Patrimonio 5.560.996,54 200% patrimonio 11.121.993,08 Saldo Titularización de Flujos en circulación - Saldo Emisión de Obligaciones en circulación - Nueva Emisión de Obligaciones 4.000.000,00 Total emisiones 4.000.000,00 Total emisiones/200% patrimonio 35,96%
Tabla 20: 200% patrimonio Fuente: INVESTEAM S.A.; Elaboración: Global Ratings
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 40
GARANTIAS Y RESGUARDOS
Mientras se encuentran en circulación las obligaciones, las
personas jurídicas deberán mantener resguardos a la emisión,
según lo señala el Artículo 11, Sección I, Capítulo III, Título II, Libro
II de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de
Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación
Monetaria y Financiera, por lo que la Junta General de Accionistas
resolvió:
GARANTÍAS Y RESGUARDOS
Mantener semestralmente un indicador promedio de liquidez o circulante, mayor o igual a uno, a partir de la autorización de la oferta pública y hasta la redención total de los valores. Los activos reales sobre los pasivos deberán permanecer en niveles de mayor o igual a uno, entendiéndose como activos reales a aquellos activos que pueden ser liquidados y convertidos en efectivo. No repartir dividendos mientras existan obligaciones en mora Mantener durante la vigencia de la emisión, la relación activos libres de gravamen sobre obligaciones en circulación, según lo establecido en Artículo 13, Sección I, Capítulo III, Título II, Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera.
Tabla 21: Garantías y resguardos de ley Fuente: INVESTEAM S.A.; Elaboración: Global Ratings
LÍMITE DE ENDEUDAMIENTO
La compañía se compromete a mantener durante el periodo de vigencia de esta Emisión un límite de endeudamiento referente a los Pasivos afectos al pago de intereses equivalente hasta el ochenta por ciento (80%) de los Activos de la empresa
Tabla 22: Límite de endeudamiento Fuente: INVESTEAM S.A.; Elaboración: Global Ratings
GARANTÍA ESPECÍFICA
La Fiadora Solidaria (SUMMA PROYECTOS C.A.) a través de su representante legal, declara en este instrumento que es su voluntad constituirse, como en efecto se constituye, en fiadora solidaria e indivisible y, por lo tanto, en llana pagadora de todas las obligaciones que haya contraído y vaya a contraer la compañía INVESTEAM S.A., producto de la emisión de obligaciones. El señor Luis Fernando Córdova Astudillo, Gerente General y/o Nay Arellano Samaniego, Presidente de la compañía Summa Proyectos C.A., o quienes éstos designen en su reemplazo otorgan una FIANZA SOLIDARIA por la suma de (US$ 5.000,000.00) a favor de la compañía Investeam S.A., la misma que servirá como mecanismo para garantizar la Primera Emisión de Obligaciones de dicha empresa.
Tabla 23: Garantía específica Fuente: INVESTEAM S.A.; Elaboración: Global Ratings
La fianza solidaria es otorgada por SUMMA PROYECTOS C.A., que
se dedicada a la construcción de proyectos inmobiliarios y cuenta
con más de 20 años de experiencia en el sector, tiene el 98% de la
satisfacción de sus clientes y ha construido más de 115 mil metros
cuadrados en más de 800 viviendas. Actualmente incursiona en
más de 12 proyectos comerciales, particulares y urbanísticos.
De acuerdo con los estados financieros internos a septiembre
2019 SUMMA PROYECTOS C.A., contaba con activos totales por
USD 5,37 millones y pasivos totales por USD 1,9 millones; por su
parte, las ventas alcanzaron los USD 1,1 millones y un resultado
de ejercicio por USD 34,51 mil.
Los activos corrientes fueron de USD 3,34 millones, siendo las
cuentas por cobrar comerciales por USD 2,16 millones e
inventarios por USD 932,05 mil sus cuentas más representativas,
mientras que, en el activo no corriente, las cuentas por cobrar de
largo plazo fue la que registró una mayor participación con un
valor total de USD 1,49 millones.
Los pasivos corrientes tienen un valor de USD 926,97 mil,
correspondiente principalmente a cuentas por pagar (USD 593,13
mil) y obligaciones bancarias (USD 115,16 mil). El patrimonio
asciende a USD 3,41 millones.
Al analizar los activos libres de gravamen de SUMMA PROYECTOS
C.A. con corte septiembre 2019, cuentan apenas con USD 189,91
mil en activos gravados, correspondientes a propiedad, planta y
equipo y activos intangibles, luego de las deducciones de acuerdo
con la normativa legal vigente, la empresa registra activos menos
deducciones por USD 5,17 millones siendo el 80,00% de los
mismos la suma de USD 4,14 millones, presentando una cobertura
de 1,04 veces sobre el monto total de la emisión en análisis.
Cabe señalar que el incumplimiento de los resguardos antes
mencionados dará lugar a declarar de plazo vencido todas las
emisiones, según lo estipulado en el Artículo 11, Sección I,
Capítulo III, Título II, Libro II de la Codificación de Resoluciones
Monetarias, Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la
Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera.
PROYECCIONES
El análisis de los flujos refleja un escenario conservador donde se
prevé que la compañía alcanzara ingresos por USD 8,46 millones
para el 2019 y unos ingresos de USD 11,8 millones a finales del
2024, con una participación del 64% del costo de ventas sobre las
ventas totales al 2019, 60% para el 2020 y 61% para el 2021 al
2025. Con las premisas antes informadas se realizó la proyección
del estado de resultados integrales de forma anual, anexo
adjunto, obteniendo un resultado neto positivo de USD 1,01
millones al cierre del periodo fiscal del año 2019.
La proyección del flujo de caja de forma trimestral da como
resultado un flujo positivo al término del año y al cierre del
periodo fiscal 2025, luego de cubrir el último pago de la Primera
Emisión de Obligaciones.
Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A. da así cumplimiento al
análisis, estudio y expresa criterio sobre lo establecido en los
Literales b y d, Numeral 1, Artículo 10, Sección II, Capítulo II, Título
XVI, Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias,
Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 41
y Regulación Monetaria y Financiera, señalando que la empresa
posee una aceptable capacidad para generar flujos dentro de las
proyecciones establecidas con respecto a los pagos esperados;
adicionalmente, dichas proyecciones señalan que el emisor
generará los recursos suficientes para cubrir todos los pagos de
capital e intereses y demás compromisos que adquiere con la
presente emisión.
Definición de Categoría
PRIMERA EMISIÓN DE OBLIGACIONES INVESTEAM S.A.
CATEGORÍA AAA (-)
Corresponde a los valores cuyos emisores y garantes tienen
excelente capacidad de pago del capital e intereses, en los
términos y plazos pactados, la cual se estima no se vería afectada
ante posibles cambios en el emisor y su garante, en el sector al que
pertenece y a la economía en general.
El signo más (+) indicará que la calificación podrá subir hacia su
inmediato superior, mientras que el signo menos (-) advertirá
descenso en la categoría inmediata inferior
Conforme el Artículo 3 Sección I, Capítulo II, Título XVI, Libro II de
la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de
Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación
Monetaria y Financiera, la calificación de un instrumento o de un
emisor no implica recomendación para comprar, vender o
mantener un valor; ni una garantía de pago del mismo, ni la
estabilidad de su precio sino una evaluación sobre el riesgo
involucrado en éste. Es por lo tanto evidente que la calificación de
riesgos es una opinión sobre la solvencia del emisor para cumplir
oportunamente con el pago de capital, de intereses y demás
compromisos adquiridos por la empresa de acuerdo con los
términos y condiciones de los respectivos contratos.
El Informe de Calificación de Riesgos de la Primera Emisión de
Obligaciones INVESTEAM S.A., ha sido realizado con base en la
información entregada por la empresa y a partir de la información
pública disponible.
Atentamente,
Ing. Hernán Enrique López Aguirre PhD(c)
Gerente General
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 42
2016 2017 2018
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rizon
tal
%
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ACTIVO 19.635,04 100,00% 0,00% 19.635,04 19.824,59 100,00% 0,97% 189,55 21.369,68 100,00% 8,83% 1.545,09
ACTIVOS CORRIENTES 17.640,08 89,84% 0,00% 17.640,08 16.320,22 82,32% -7,48% (1.319,86) 13.136,73 61,47% -19,51% (3.183,50)
Efectivo y equiva lentes de efectivo 3.283,58 16,72% 100,00% 3.283,58 926,09 4,67% -71,80% (2.357,50) 978,58 4,58% 5,67% 52,49
Activos financieros mantenidos hasta el vencimiento 154,18 0,79% 100,00% 154,18 0,00 0,00% -100,00% (154,18) 0,00 0,00% 100,00% -
Cuentas por cobrar comercia les 982,07 5,00% 0,00% 982,07 410,97 2,07% -58,15% (571,10) 459,18 2,15% 11,73% 48,21
Cuentas por cobrar compañías relacionadas 23,10 0,12% 0,00% 23,10 644,38 3,25% 2689,66% 621,29 542,87 2,54% -15,75% (101,52)
Otras cuentas por cobrar 80,80 0,41% 0,00% 80,80 0,09 0,00% -99,89% (80,71) 420,09 1,97% 477273,86% 420,00
Inventarios 13.026,07 66,34% 0,00% 13.026,07 14.024,55 70,74% 7,67% 998,48 10.380,28 48,57% -25,98% (3.644,27)
Anticipo proveedores 88,84 0,45% 0,00% 88,84 292,93 1,48% 229,74% 204,09 342,35 1,60% 16,87% 49,42
Gastos anticipados 0,00 0,00% 0,00% - 12,97 0,07% 100,00% 12,97 10,77 0,05% -16,95% (2,20)
Activos por impuestos corrientes 1,45 0,01% 0,00% 1,45 8,24 0,04% 468,67% 6,79 2,61 0,01% -68,37% (5,63)
ACTIVOS NO CORRIENTES 1.994,96 10,16% 0,00% 1.994,96 3.504,37 17,68% 75,66% 1.509,41 8.232,95 38,53% 134,93% 4.728,58
Propiedad, planta y equipo 637,98 3,25% 0,00% 637,98 815,00 4,11% 27,75% 177,02 752,39 3,52% -7,68% (62,61)
Activos intangibles 7,30 0,04% 0,00% 7,30 23,14 0,12% 217,07% 15,84 45,81 0,21% 97,96% 22,67
Propiedades de invers ión 1.194,58 6,08% 0,00% 1.194,58 2.616,12 13,20% 119,00% 1.421,55 7.392,13 34,59% 182,56% 4.776,01
Activos por impuestos di feridos 155,10 0,79% 0,00% 155,10 50,11 0,25% -67,69% (105,00) 42,62 0,20% -14,94% (7,48)
PASIVO 15.473,40 100,00% 0,00% 15.473,40 15.789,40 100,00% 2,04% 316,00 16.798,50 100,00% 6,39% 1.009,09
PASIVOS CORRIENTES 9.773,02 63,16% 0,00% 9.773,02 11.398,91 72,19% 16,64% 1.625,89 14.038,51 83,57% 23,16% 2.639,60
Obl igaciones financieras 2.452,12 15,85% 0,00% 2.452,12 3.923,19 24,85% 59,99% 1.471,07 4.477,87 26,66% 14,14% 554,68
Cuentas por pagar comercia les 751,95 4,86% 0,00% 751,95 381,00 2,41% -49,33% (370,95) 553,47 3,29% 45,27% 172,47
Cuentas por pagar relacionadas 598,50 3,87% 0,00% 598,50 2.865,85 18,15% 378,84% 2.267,35 3.697,65 22,01% 29,02% 831,80
Anticipo de cl ientes 3.660,44 23,66% 0,00% 3.660,44 1.975,44 12,51% -46,03% (1.685,00) 2.421,76 14,42% 22,59% 446,32
Pas ivo por impuesto corrientes 373,10 2,41% 0,00% 373,10 123,95 0,79% -66,78% (249,15) 182,92 1,09% 47,57% 58,97
Provis iones socia les 552,78 3,57% 0,00% 552,78 189,28 1,20% -65,76% (363,49) 145,34 0,87% -23,21% (43,94)
Otros pas ivos corrientes 1.384,14 8,95% 0,00% 1.384,14 1.940,20 12,29% 40,17% 556,06 2.559,51 15,24% 31,92% 619,31
PASIVOS NO CORRIENTES 5.700,38 36,84% 0,00% 5.700,38 4.390,49 27,81% -22,98% (1.309,89) 2.759,98 16,43% -37,14% (1.630,51)
Obl igaciones financieras 1.500,00 9,69% 0,00% 1.500,00 1.036,89 6,57% -30,87% (463,11) 705,42 4,20% -31,97% (331,48)
Cuentas por pagar relacionadas 2.390,34 15,45% 0,00% 2.390,34 2.461,77 15,59% 2,99% 71,43 1.141,70 6,80% -53,62% (1.320,08)
Otros pas ivos no corrientes 1.184,65 7,66% 0,00% 1.184,65 141,22 0,89% -88,08% (1.043,42) 219,82 1,31% 55,65% 78,60
Pas ivo por impuesto di ferido 557,45 3,60% 0,00% 557,45 651,04 4,12% 16,79% 93,59 602,08 3,58% -7,52% (48,96)
Provis iones socia les 67,94 0,44% 0,00% 67,94 99,57 0,63% 46,55% 31,62 90,97 0,54% -8,63% (8,59)
PATRIMONIO 4.161,63 100,00% 0,00% 4.161,63 4.035,18 100,00% -3,04% (126,45) 4.571,18 100,00% 9,84% 536,00 Capita l socia l 300,00 7,21% 0,00% 300,00 300,00 7,43% 0,00% - 300,00 6,56% 0,00% - Reserva lega l 150,00 3,60% 0,00% 150,00 150,00 3,72% 0,00% - 150,00 3,28% 0,00% - Reserva facultativa 67,79 1,63% 0,00% 67,79 1.464,47 36,29% 2060,24% 1.396,68 1.464,47 32,04% 0,00% - Reserva de capita l 0,00% 0,00% - 0,00% 100,00% - 0,00% 100,00% -
Aporte a futuras capita l i zaciones -341,57 -8,21% 0,00% (341,57) -341,57 -8,46% 0,00% - -341,57 -7,47% 0,00% -
Superávi t por rava lorización 1,88 0,05% 0,00% 1,88 (10,32) -0,26% -649,65% (12,19) 21,32 0,47% -306,65% 31,64 Resultados acumulados 1.988,28 47,78% 0,00% 1.988,28 1.988,28 49,27% 0,00% 0,00 2.472,60 54,09% 24,36% 484,32 Resultado del ejercicio 1.995,26 47,94% 0,00% 1.995,26 484,32 12,00% -75,73% (1.510,93) 504,36 11,03% -74,72% 20,04
PASIVO MAS PATRIMONIO 19.635,03 100,00% 0,00% 19.635,03 19.824,59 100,00% 0,97% 189,55 21.369,68 100,00% 7,79% 1.545,09
Elaboración: Global Ratings
INVESTEAM S.A.
ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA
(miles USD)
Fuente: Estados Financieros Auditados 2016, 2017 y 2018 del Emisor.
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 43
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ACTIVO 22.051,85 100,00% 21.090,11 100,00% -4,36% -961,74
ACTIVOS CORRIENTES 18.564,30 84,18% 14.609,96 69,27% -21,30% -3.954,34
Efectivo y equiva lentes de efectivo 110,75 0,50% 2,35 0,01% -97,88% -108,40
Cuentas por cobrar comercia les 152,27 0,69% 623,40 2,96% 309,40% 471,13
Otras cuentas por cobrar 2,00 0,01% 11,24 0,05% 462,00% 9,24
Inventarios 17.229,59 78,13% 13.499,98 64,01% -21,65% -3.729,61
Anticipo proveedores 959,05 4,35% 365,24 1,73% -61,92% -593,81
Gastos acticipados 32,72 0,15% 8,77 0,04% -73,21% -23,95
Impuestos corrientes 77,92 0,35% 98,97 0,47% 27,01% 21,05
ACTIVOS NO CORRIENTES 3.487,55 15,82% 6.480,15 30,73% 85,81% 2.992,61
Propiedad, planta y equipo 770,16 3,49% 704,40 3,34% -8,54% -65,76
Propiedades de invers ion 2.616,12 11,86% 5.698,87 27,02% 117,84% 3.082,75
Activo intangible 51,16 0,23% 34,26 0,16% -33,03% -16,90
Activo por impuesto di ferido 50,11 0,23% 42,62 0,20% -14,94% -7,48
PASIVO 18.941,54 100,00% 15.529,11 100,00% -18,02% -3.412,42
PASIVOS CORRIENTES 11.964,23 63,16% 12.839,33 82,68% 7,31% 875,10
Obl igaciones financieras 2.381,33 12,57% 3.440,23 22,15% 44,47% 1.058,89
Cuentas por pagar comercia les 3.509,06 18,53% 2.553,66 16,44% -27,23% -955,40
Provis iones 21,10 0,11% 46,88 0,30% 122,17% 25,78
Anticipo cl ientes 3.095,10 16,34% 3.231,00 20,81% 4,39% 135,90
Impuestos por pagar 516,57 2,73% 484,78 3,12% -6,15% -31,79
Otros pas ivos 188,86 1,00% 839,62 5,41% 344,58% 650,76
Otros pas ivos financieros 2.252,21 11,89% 2.243,17 14,44% -0,40% -9,04
PASIVOS NO CORRIENTES 6.977,31 36,84% 2.689,78 17,32% -61,45% -4.287,53
Obl igaciones financieras 3.378,48 17,84% 705,41 4,54% -79,12% -2.673,07
Cuentas por pagar comercia les 1.277,97 6,75% 210,58 1,36% -83,52% -1.067,39
Pas ivo di ferido 652,94 3,45% 613,62 3,95% -6,02% -39,32
Provis iones socia les 96,56 0,51% 81,82 0,53% -15,27% -14,74
Otros pas ivos no corrientes 1.571,36 1.078,35
PATRIMONIO 3.110,31 100,00% 5.561,00 100,00% 78,79% 2.450,69
Capita l socia l 300,00 9,65% 300,00 5,39% 0,00% 0,00
Reserva lega l 150,00 4,82% 150,00 2,70% 0,00% 0,00
Reserva facultativa 1.464,47 47,08% 1.464,47 26,33% 0,00% 0,00
Superávi t por rava lorización (10,32) -0,33% 21,32 0,38% -306,65% 31,64
Resultados acumulados 2.131,03 68,52% 2.635,39 47,39% 23,67% 504,36
Resultado del ejercicio -924,88 -29,74% 989,82 17,80% -207,02% 1.914,69
PASIVO MAS PATRIMONIO 22.051,84 100,00% 21.090,11 100,00% -4,36% -961,73
Elaboración: Global Ratings
INVESTEAM S.A.ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA
(miles USD)
Fuente: Estados Financieros no Auditados septiembre 2018 y septiembre 2019 entregados por el Emisor.
SEPTIEMBRE 2018 SEPTIEMBRE 2019
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 44
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Ventas 25.181,77 100% 10.355,43 100% -58,88% (14.826,34) 10.433,04 100% 0,75% 77,61 Costo de ventas 19.351,46 76,85% 7.052,64 68,11% -63,55% (12.298,82) 7.646,55 73,29% 8,42% 593,91
Margen bruto 5.830,31 23,15% 3.302,79 31,89% -43,35% (2.527,53) 2.786,49 26,71% -15,63% (516,30) (-) Gastos de operación (2.337,15) -9,28% (1.577,04) -15,23% -32,52% 760,11 (1.454,89) -13,95% -7,75% 122,15 (-) Gastos de ventas (664,56) -2,64% (846,71) -8,18% 27,41% (182,15) (625,61) -6,00% -26,11% 221,10
Utilidad operativa 2.828,60 11,23% 879,03 8,49% -68,92% (1.949,57) 705,98 6,77% -19,69% (173,05) (-) Gastos financieros (483,67) -1,92% (626,88) -6,05% 29,61% (143,21) (733,20) -7,03% 16,96% (106,32) Ingresos (gastos) no operacionales 259,15 1,03% 643,71 6,22% 148,39% 384,56 593,52 5,69% -7,80% (50,18)
Utilidad antes de participación e impuestos 2.604,08 10,34% 895,86 8,65% -65,60% (1.708,22) 566,31 5,43% -36,79% (329,55) Participación trabajadores - 0,00% - 0,00% 0,00% - - 0,00% 0,00% -
Utilidad antes de impuestos 2.604,08 10,34% 895,86 8,65% -65,60% (1.708,22) 566,31 5,43% -36,79% (329,55) Gasto por impuesto a la renta (608,83) -2,42% (411,54) -3,97% -32,41% 197,29 (61,95) -0,59% -84,95% 349,59
Utilidad neta 1.995,26 7,92% 484,32 4,68% -75,73% (1.510,93) 504,36 4,83% 4,14% 20,04 Otros resultados integrales 16,49 0,07% (12,19) -0,12% -173,95% (28,68) 31,64 0,30% -359,45% 43,83 Resultado integral del año, neto de impuesto a la renta 2.011,74 7,99% 472,13 4,56% -76,53% (1.539,62) 536,00 5,14% 13,53% 63,87
Depreciación 54,68 0,22% 66,07 0,64% 20,83% 11,39 114,36 1,10% 73,09% 48,29
EBITDA anualizado 2.883,28 11,45% 945,10 9,13% -67,22% (1.938,18) 820,34 7,86% -13,20% (124,76)
Fuente: Estados Financieros Auditados 2016, 2017 y 2018 del Emisor.
Elaboración: Global Ratings
2016 2017 2018
INVESTEAM S.A.ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES
(miles USD)
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 45
Valor
An
álisis
vertical %
Valor
An
álisis
vertical %
An
álisis
ho
rizon
tal
%
Variació
n
en
mo
nto
Ventas 3.682,31 100,00% 3.653,22 100,00% -0,79% (29,08)
Costo de ventas 2.761,35 74,99% 2.287,82 62,62% -17,15% (473,53)
Margen bruto 920,96 25,01% 1.365,40 37,38% 48,26% 444,45
(-) Gastos de adminis tración (931,80) -25,30% (983,15) -26,91% 5,51% (51,35)
(-) Gastos de ventas (432,57) -11,75% (384,60) -10,53% -11,09% 47,97
Utilidad operativa (443,42) -12,04% (2,34) -0,06% -99,47% 441,07
(-) Gastos financieros (491,91) -13,36% (492,49) -13,48% 0,12% (0,58)
Ingresos (gastos) no operacionales 10,45 0,28% 1.484,65 40,64% 14103,63% 1.474,20
Utilidad antes de participación e impuestos (924,88) -25,12% 989,82 27,09% -207,02% 1.914,69
Participación trabajadores - 0,00% - 0,00% 0,00% -
Utilidad antes de impuestos (924,88) -25,12% 989,82 27,09% -207,02% 1.914,69
Gasto por impuesto a la renta - 0,00% - 0,00% 0,00% -
Utilidad neta (924,88) -25,12% 989,82 27,09% -207,02% 1.914,69
Depreciación y amortización 52,34 1,42% 68,86 1,88% 31,55% 16,52
EBITDA (391,07) -0,106203 66,52 1,82% -117,01% 457,59Fuente: Estados Financieros no Auditados septiembre 2018 y septiembre 2019 entregados por el Emisor.
Elaboración: Global Ratings
INVESTEAM S.A.
ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES
(miles USD)
SEPTIEMBRE 2018 SEPTIEMBRE 2019
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 46
Cierre 2016 2017 sep-18 2018 sep-19Meses 12 12 9 12 9
Costo de Ventas / Ventas 76,85% 68,11% 74,99% 73,29% 62,62%Margen Bruto/Ventas 23,15% 31,89% 25,01% 26,71% 37,38%
Util. antes de part. e imp./ Ventas 10,34% 8,65% -25,12% 5,43% 27,09%Utilidad Operativa / Ventas 11,23% 8,49% -12,04% 6,77% -0,06%
Utilidad Neta / Ventas 7,92% 4,68% -25,12% 4,83% 27,09%
EBITDA / Ventas 11,45% 9,13% -10,62% 7,86% 1,82%EBITDA / Gastos financieros 596,13% 150,76% -79,50% 111,89% 13,51%
EBITDA / Deuda financiera CP 117,58% 24,09% -21,90% 18,32% 2,58%EBITDA / Deuda financiera LP 192,22% 91,15% -15,43% 116,29% 12,57%
Activo total/Pasivo total 126,90% 125,56% 116,42% 127,21% 135,81%Pasivo total / Activo total 78,81% 79,65% 85,90% 78,61% 73,63%
Pasivo corriente / Pasivo total 63,16% 72,19% 63,16% 83,57% 82,68%Deuda financiera / Pasivo total 25,54% 31,41% 30,41% 30,86% 26,70%
Apalancamiento financiero 0,95 1,23 1,85 1,13 0,75Apalancamiento operativo 2,06 3,76 -2,08 3,95 -583,35
Apalancamiento total 3,72 3,91 6,09 3,67 2,79
ROA 10,16% 2,44% -5,59% 2,36% 6,26%ROE 47,9% 12,0% -39,6% 11,0% 23,7%
Índice de endeudamiento 0,79 0,80 0,86 0,79 0,74
Días de inventario 242 716 1685 489 1593Rotación de la cartera 23,19 9,81 31,83 7,34 7,68
Capital de trabajo 7.867 4.921 6.600 -902 1.771Días de cartera 16 37 11 49 47
Días de pago 70 291 470 254 332Prueba ácida 0,47 0,20 0,11 0,20 0,09
Índice de liquidez anual 1,80 1,43 1,55 0,94 1,14
Elaboración: Global Ratings
FINANCIAMIENTO OPERATIVO
INVESTEAM S.A.ÍNDICES
(miles USD)
MÁRGENES
SOLVENCIA
RENTABILIDAD/ ENDEUDAMIENTO
EFICIENCIA
LIQUIDEZ
Fuente: Estados Financieros Auditados 2016 , 2017 y 2018 del Emisor. Estados Financieros no Auditados septiembre 2018 y septiembre 2019 entregados por el Emisor.
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 47
ESTADO DE RESULTADOS PROYECTADOS
2019 2025
IV TRIM I TRIM II TRIM III TRIM IV TRIM I TRIM II TRIM III TRIM IV TRIM I TRIM II TRIM III TRIM IV TRIM I TRIM II TRIM III TRIM IV TRIM I TRIM II TRIM III TRIM IV TRIM I TRIM
Romareda - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Departamentos 1.453.155 179.758 164.127 226.652 211.021 - - - - - - - - - - - - - - - - -
Riada 686.693 304.172 277.722 383.521 357.071 - - - - - - - - - - - - - - - - -
Of. Romería Plaza 709.493 54.394 49.665 68.584 63.854 - - - - - - - - - - - - - - - - -
Concesiones - 90.273 82.423 113.822 105.972 85.554 65.184 73.332 183.330 143.021 111.735 107.266 84.919 102.796 129.613 89.388 125.143 157.747 113.381 113.381 108.451 -
Nexus 1 1.360.403 1.086.980 992.460 1.370.540 1.276.020 992.460 756.160 850.680 2.126.700 1.334.400 1.042.500 1.000.800 792.300 575.460 725.580 500.400 700.560 - - - - -
Nexus 2 694.107 1.359.365 1.241.160 1.713.982 1.595.777 455.092 346.737 390.079 975.197 - - - - - - - - - - - - -
Los Prados - - - - - 1.512.000 1.152.000 1.296.000 3.240.000 5.632.000 4.400.000 4.224.000 3.344.000 4.452.800 5.614.400 3.872.000 5.420.800 3.737.600 2.686.400 2.686.400 2.569.600 2.312.640
Remodelación - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
TOTAL INGRESOS 4.805.774 2.982.694 2.723.330 3.760.788 3.501.424 2.953.753 2.250.478 2.531.788 6.329.470 6.896.138 5.387.608 5.172.104 4.094.582 4.977.125 6.275.505 4.327.934 6.059.108 3.778.487 2.715.787 2.715.787 2.597.710 2.243.261
Costo de ventas 4.116.464 1.896.385 1.731.482 2.391.095 2.226.191 1.784.287 1.359.456 1.529.388 3.823.471 4.194.142 3.276.674 3.145.607 2.490.272 3.027.236 3.816.949 2.632.379 3.685.330 2.258.335 1.623.178 1.623.178 1.552.605 1.397.345
UTILIDAD BRUTA 689.310 1.086.309 991.847 1.369.694 1.275.232 1.169.466 891.022 1.002.400 2.505.999 2.701.996 2.110.934 2.026.497 1.604.310 1.949.889 2.458.556 1.695.556 2.373.778 1.520.152 1.092.609 1.092.609 1.045.105 845.916
Gastos administrativos 412.565 327.434 298.962 412.852 384.380 304.941 232.336 261.378 653.445 473.966 370.286 355.474 281.417 340.663 429.531 296.229 414.720 473.966 340.663 340.663 325.851 342.144
Gastos de ventas 220.607 143.373 130.906 180.774 168.307 134.833 102.730 115.571 288.927 211.623 165.331 158.717 125.651 156.667 197.537 136.232 190.725 224.511 161.367 161.367 154.351 162.069
UTILIDAD OPERATIVA 56.137 615.502 561.980 776.067 722.546 729.692 555.956 625.451 1.563.626 2.016.407 1.575.318 1.512.305 1.197.242 1.452.559 1.831.487 1.263.095 1.768.332 821.675 590.579 590.579 564.902 341.703
Gastos financieros 41.743 235.750 215.750 215.750 214.150 214.150 210.950 217.855 211.718 211.114 201.407 200.794 191.077 157.500 129.300 111.200 81.500 63.400 33.700 15.600 7.800 7.800
Revalorizaciones - 11.500 10.500 14.500 13.500 6.300 4.800 5.400 13.500 6.400 5.000 4.800 3.800 4.600 5.800 4.000 5.600 6.400 4.600 4.600 4.400 -
Otros ingresos 31.422 7.227 6.599 9.112 8.484 5.880 4.480 5.040 12.600 9.600 7.500 7.200 5.700 6.900 8.700 6.000 8.400 9.600 6.900 6.900 6.600 -
Otros egresos 20.000 2.300 2.100 2.900 2.700 2.100 1.600 1.800 4.500 3.200 2.500 2.400 1.900 2.300 2.900 2.000 2.800 3.200 2.300 2.300 2.200 -
UTILIDAD ANTES DE IMP. 25.816 396.179 361.228 581.030 527.679 525.622 352.686 416.236 1.373.509 1.818.093 1.383.912 1.321.111 1.013.764 1.304.259 1.713.787 1.159.895 1.698.032 771.075 566.079 584.179 565.902 333.903
Part. Trabajadores 3.872 59.427 54.184 87.154 79.152 78.843 52.903 62.435 206.026 272.714 207.587 198.167 152.065 195.639 257.068 173.984 254.705 115.661 84.912 87.627 84.885 50.085
Imp. A la Renta 5.486 84.188 76.761 123.469 112.132 111.695 74.946 88.450 291.871 386.345 294.081 280.736 215.425 277.155 364.180 246.478 360.832 163.854 120.292 124.138 120.254 70.954
UTILIDAD NETA 16.458 252.564 230.283 370.406 336.396 335.084 224.837 265.350 875.612 1.159.034 882.244 842.208 646.275 831.465 1.092.539 739.433 1.082.496 491.561 360.875 372.414 360.762 212.863
(miles USD)
INVESTEAM S.A.
PROYECCIÓN ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES
2020 2021 2022 2023 2024
noviembre 2019
Primera Emisión de Obligaciones INVESTEAM S.A. globalratings.com.ec 48
2019 2025
IV TRIM I TRIM II TRIM III TRIM IV TRIM I TRIM II TRIM III TRIM IV TRIM I TRIM II TRIM III TRIM IV TRIM I TRIM II TRIM III TRIM IV TRIM I TRIM II TRIM III TRIM IV TRIM I TRIM
FLUJO INICIAL 2.353 302.353 4.910.577 6.032.167 5.374.643 5.286.606 4.595.839 2.171.557 (47.219) 2.581.673 7.605.417 11.583.961 14.889.590 15.921.947 17.067.132 19.825.171 20.459.788 20.973.563 20.920.800 20.605.538 20.823.375 21.381.457
ACTIVIDADES OPERACIONALES 346.256 1.488.224 1.121.590 (577.524) (88.037) (530.767) (2.424.282) (1.761.088) 2.709.415 5.561.089 4.062.754 3.846.745 1.120.425 2.555.185 3.663.039 2.119.617 1.418.775 1.432.238 589.738 607.838 558.082 1.204.500
Ingresos 1.694.449 2.444.813 2.228.365 3.072.081 2.826.196 3.041.388 2.289.668 2.607.428 6.491.015 8.095.297 6.427.254 6.056.506 4.885.719 4.279.783 5.359.436 3.797.915 5.197.412 3.062.735 2.190.535 2.190.535 2.190.535 1.971.482
Egresos 1.266.220 720.839 891.025 3.433.854 2.023.616 3.358.005 4.503.000 4.150.661 2.602.713 2.323.093 2.163.093 2.008.966 1.567.098 1.567.098 1.567.098 1.567.098 1.567.098 1.567.098 1.567.098 1.567.098 723.030 759.182
Intereses 41.743 235.750 215.750 215.750 214.150 214.150 210.950 217.855 211.718 211.114 201.407 200.794 191.077 157.500 129.300 111.200 81.500 63.400 33.700 15.600 7.800 7.800
Impuestos 40.230 - - - 676.467 - - - 967.169 - - - 2.007.119 - - - 2.130.040 - - - 901.623 -
ACTIVIDADES DE INVERSIÓN - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
ACTIVIDADES DE FINANCIAMIENTO 200.000 3.120.000 - (80.000) - (160.000) - (457.688) (80.522) (537.345) (84.210) (541.117) (88.067) (1.410.000) (905.000) (1.485.000) (905.000) (1.485.000) (905.000) (390.000) - (390.000)
Emisión de obligaciones - 4.000.000 - (80.000) - (160.000) - (405.000) - (455.000) - (455.000) - (505.000) - (580.000) - (580.000) - (390.000) - (390.000)
Instituciones financieras 200.000 (880.000) - - - - - (52.688) (80.522) (82.345) (84.210) (86.117) (88.067) (905.000) (905.000) (905.000) (905.000) (905.000) (905.000) - - -
FLUJO FINAL 548.609 4.910.577 6.032.167 5.374.643 5.286.606 4.595.839 2.171.557 (47.219) 2.581.673 7.605.417 11.583.961 14.889.590 15.921.947 17.067.132 19.825.171 20.459.788 20.973.563 20.920.800 20.605.538 20.823.375 21.381.457 22.195.957
INVESTEAM S.A.
PROYECCIÓN FLUJO DE CAJA
2020 2021 2022 2023 2024
(miles USD)
