Upload
others
View
0
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
TOIMITILOISTA ASUMISEEN- KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSISTA HELSINGISSÄ
Toimistopäällikkö Tuomas EskolaHelsingin kaupunkisuunnitteluvirasto7.2.2017
KANTAKAUPUNGIN ALUE:
Nykyinen toimistotilakanta 3,17 M k-m2
Vajaakäyttöaste keskimäärin 8,3%
Muutosten myötä toimistotilat vähenevät:- Muuttuvien osalta ~ 5%- Yhteensä, kun myös kysytyt mukana ~ 12 %
Tilanne – syksy 2017, aineisto ksv
TULEVAISUUDEN TOIMISTOTILARAKENTEEN MÄÄRITTELY - YHTEISTYÖ
- Tavoitteena kaupungin yhteinen toimintastrategia (Ksv, KV, Kanslia, rakvv)
- Toimistotilan määrän ja sijainnin määrittely - eri prosessien kehittäminen
SELVITYKSET
- Toimistojen markkinalähtöinen kysyntä ja sijoittuminen Helsingissä, toimistotilojenvajaakäytön kehittyminen (Catella 2016)
- Käyttötarkoituksen muutokset toimitiloista asumiseen, koko kaupungin tilanne30.8.2016 (ksv selvitys)
- Kantakaupungin toimitilat
- Data-analyysi: Tiivistyvätkö liiketoiminnot vai siirtyvätkö ne muualle; työpaikkojen jaasukasmäärien suhteiden vaikutukset palveluiden monimuotoisuuteen ja laatuun.(Houston Analytics 2016)
- Asiantuntijalausunto: VTT Seppo Laakso 11.11.2016(Kaupunkitutkimus TA Oy)
UUSI YLEISKAAVA (KV 26.10.2016)
– Yleiskaavamääräykset (C1, C2, toimitilat)
– Yleiskaavan alueelliset tarkastelut
TOIMITILOISTA ASUMISEEN- KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSISTA HELSINGISSÄ– mitä on tehty:
Yleiskaavamerkinnät
TOIMEKSIANTO:
- Toimistokysynnän analysointi markkinalähtöisestikeskipitkällä tarkastelujaksolla (5-20 vuotta)
- Yhteistyö: Ksv, KV/tonttiosasto, Kanslia ELO/TASO,
TAVOITE
- Arvioida tulevaisuuden toimistokysynnän määrällistäkehitystä, alueellista suuntautumista sekätoimistotilakäytön muuttumista ja kehitystäpääkaupunkiseudulla sekä sen vaikutusta kysyntään
- Identifioida tulevaisuuden toimistoalueitaHelsingissä; niiden menestystekijöitä jakiinnostavuutta
- Positioida toimistokysynnän mikroalueita keskeisillätoimistoalueilla
TOIMITILOISTA ASUMISEEN- KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSISTA HELSINGISSÄ– selvitykset
Catella 2016
SIJAINTISIDONNAISIA TRENDEJÄ:
- Liikenteen solmukohdat
- Muutot mahdollisimman lähelle entistä
- Imago
TILA- JA SOPIMUSSIDONNAISET TRENDIT
- Toimistotilan määrä työntekijää kohti vähenee
- Toimistojen vuokrasopimusten keskipituus lyhenee
SELVITYSHETKEN TOIMISTOMARKKINA HELSINGISSÄ
- Noin 5 600 000 m2
- 37% keskustan alueella (Kamppi, Kluuvi, Kaartinkaupunki)
- Muita suuria Ruoholahti, Pasila, Pitäjänmäki, Vallila
- Vapaata toimistotilaa toimistorakennuksissa 455 000m2
- Vajaakäyttöä paljon vanhoissa kevytteollisuustiloissa, jotkaselvityshetkellä toimistotiloina.
- 2000-luvulla business park-tiloja rakennettu 410 000m2 ja muita490 000 m2
- Työpaikkaomavaraisuus pienentynyt v. 2005 lähtien
Catella: Taustaa ja nykytilanne - toimistot
TOIMITILOISTA ASUMISEEN- KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSISTA HELSINGISSÄ– selvitykset
VAJAAKÄYTTÖASTE
keskimäärin 10,8%,
kantakaupungissa 8,4 %
Periaatteiden rajatulla alueella 8,3%
Vertailu:
• Pääkaupunkiseutu 13,3%
• Markkinat vaativat toimiakseenvähintään 4-6 %,
• ”terve tilanne”Eurooppa 7-8 %Amerikka 8-10%
7.2.2017Helsingin kaupunkiKaupunkisuunnitteluvirasto
TOIMITILOISTA ASUMISEEN- KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSISTA HELSINGISSÄ– selvitykset
- Catella: Toimistotilojen vajaakäyttö
Työikäinen väestö 2016 -> 2040:418 000 -> 533 000 henkilöä
Toimistotyöntekijät 2016->2040:195 000 -> 262 000 henkilöä.
Toimistotilan käyttö tehostuu -> 2030(26 m2 ->16-20 m2 )
Toimistorakentaminen:Tulevina vuosina keskimäärin50 000 k-m2
CATELLAN ARVIO V. 2040
Käytössä olevan toimistotilan kysyntä4 200 000 - 5 200 000 m2
Pitkän aikavälin vajaakäyttöarvio 7,5%,jolloin kysyntävetoinen tilantarve4 500 000- 5 700 000 m2
TOIMITILOISTA ASUMISEEN- KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSISTA HELSINGISSÄ– selvitykset
Catella: Toimistokysyntä
KOKO KAUPUNKI
Nykyistä vanhaa toimitilakantaa tulee muuttaa uuteen käyttöön tai purkaavähintään uudisrakentamista vastaava määrä.
Ø Koko kaupungin mittakaavassa toimistot vähenevät jakonversioita voidaan perustellusti sallia.
KANTAKAUPUNKI
Liikekeskusta ympäristöineen Helsingin merkittävin työpaikka-alue.Kamppi, Kluuvi, Kaartinkaupunki, Etu-Töölö, Punavuori ja Kruununhakamuodostavat Ruoholahden lisäksi Helsingin keskustan toimistotilojenmerkittävimmän keskittymän nyt ja tulevaisuudessa.
Kantakaupungissa kysyntään ei juuri voi vastata uudisrakentamisella, mikäon otettava huomioon konversioissa
Ø Jos halutuimmille alueille ei voida lisätä toimistotilaauudisrakentamisen kautta, tulee Catellan näkemyksen mukaantoimistotilojen konversioissa ottaa huomioon toimistojenvähenemisen vaikutus alueen kokonaistilakantaan.
TOIMITILOISTA ASUMISEEN- KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSISTA HELSINGISSÄ– selvitykset
Catella: Keskeiset tulokset
KESKEISIMPIÄ TULOKSIA:
- Työpaikkojen lukumäärällä on suurempi yhteys palveluiden ja erikoiskaupan määrään kuin asukkaidenlukumäärällä
Ø Työpaikat tuovat elinvoimaisuutta enemmän kuin esimerkiksi asukkaiden määrän lisääntyminen.
- Palvelut ja erikoiskauppa houkuttelevat yrityksiä. Toisaalta yritykset houkuttelevat toisia yrityksiä.
- Mitä enemmän työpaikkoja, enemmän erikoiskauppaa ja palveluja. Elinvoimaisuuden kannalta ei yhtäoptimaalista asukkaiden ja työntekijöiden suhdetta.
- Kamppi ja Kluuvi ovat poikkeavia alueita, koska niillä alueilla paljon enemmän erikoiskauppoja ja palveluitakuin muualla.
- Asukkaiden lukumäärän kasvaessa ketjujen suhteellinen osuus laskee, työpaikkojen lukumäärän kasvaessaketjujen suhteellinen osuus nousee. Ketjut sijoittuvat yritysvoittoisille alueille, missä toimitilavuokrat ovatkorkeampia.
- Tässä aineistossa ei ole löydettävissä demografisia- tai sosioekonomisia tekijöitä, jotka korreloivaterikoiskaupan tai palveluiden tiheyden kanssa.
TOIMITILOISTA ASUMISEEN- KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSISTA HELSINGISSÄ– selvitykset
Houston Analytics 2016: Data-analyysi, tarkastelualueenakantakaupunki, tarkastelujakso 2008-2013 (2015)
– Helsingin keskustalla on merkittävä rooli arvonlisäyksen jakaupunkituottavuuden näkökulmasta koko seudulle ja Suomelle
– Kantakaupunki on houkutteleva yritysten sijaintipaikkana, sekävajaakäytön että vuokratason perusteella mitattuna
– Kantakaupungin sekoittunut rakenne vahvuutena sekä asukkaiden ettätyöpaikkojen sekä kaupungin vetovoiman kannalta
– Osaamisintensiiviset alat – kasautumisedut (Seppo Laakso)
– Väestönkasvu ja uudet työpaikat -> toimistotyöpaikkojen osuus kasvaa(Catella)
Ø Kaupunkituottavuuden kasvun näkökulmasta erilaisille yrityksillesoveltuvien toimitilojen väheneminen on negatiivistä kehitystä.
Ø Muutokset vaikuttavat erityisesti pienyrittäjien toimintamahdollisuuksiin
Ø Sekoittuneen rakenteen vähenemisen vaikutukset moninaisia ja vaikeastiennustettavia, yritysten verkostot, kivijalka-liikkeet, ravintolat
Ø Kaavojen ja yleiskaavan tuleva toimitilapotentiaali palvelee erityisestisuurten yritysten toimitilatarpeita ja sijaitsee vanhan kantakaupunginulkopuolelle
TOIMITILOISTA ASUMISEEN- KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSISTA HELSINGISSÄ
Kaupunkitalouden näkökulma
TOIMITILOISTA ASUMISEEN- KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSISTA HELSINGISSÄ
Ksv:n selvitys – syksy 2016Kerrosalan keskimääräinen vuosittainen muutostahti
asumiseen tarkastelluilla ajanjaksoilla
Toimitilarakennuksetpääkäyttötarkoituksittain v. 2015 lkm k-m2
Toimistorakennukset 950 5 875 000Liike-, ravintola- ja hotellirakennukset 604 1 730 000Julkiset rakennukset 1 423 3 940 000Teollisuusrakennukset 729 2 870 000Yhteensä 3 706 14 415 000
Toimitilarakennuksetpääkäyttötarkoituksittain v. 2015 lkm k-m2
Toimistorakennukset 486 3 170 000Liike-, ravintola- ja hotellirakennukset 130 810 000Julkiset rakennukset 293 1 150 000Teollisuusrakennukset 85 640 000Yhteensä 994 5 770 000
Olemassa olevatoimitilakantakokonaismäärä v. 2015
Koko Helsinki KantakaupunkiToimitilarakennuksetpääkäyttötarkoituksittain v. 2015 lkm k-m2
Toimistorakennukset 950 5 875 000Liike-, ravintola- ja hotellirakennukset 604 1 730 000Julkiset rakennukset 1 423 3 940 000Teollisuusrakennukset 729 2 870 000Yhteensä 3 706 14 415 000
Toimitilarakennuksetpääkäyttötarkoituksittain v. 2015 lkm k-m2
Toimistorakennukset 22 158 900Liike-, ravintola- ja hotellirakennukset 0 0Julkiset rakennukset 4 13 700Teollisuusrakennukset 1 4 200Yhteensä 27 176 800
KantakaupunkiToimitilarakennuksetpääkäyttötarkoituksittain v. 2015 lkm k-m2
Toimistorakennukset 48 308 700Liike-, ravintola- ja hotellirakennukset 13 30 000Julkiset rakennukset 17 109 500Teollisuusrakennukset 17 233 100Yhteensä 95 681 300
Helsinki
Käsittelyssä olevatkäyttötarkoitustenmuutokset asumiseen
Toimitilarakennuksetpääkäyttötarkoituksittain v. 2015 lkm k-m2
Toimistorakennukset 69 349 100Liike-, ravintola- ja hotellirakennukset 10 27 700Julkiset rakennukset 36 153 800Teollisuusrakennukset 21 161 600Yhteensä 136 692 200
Alustavat kyselytkäyttötarkoituksenmuuttamisestaasumiseen
Helsinki
Toimitilarakennuksetpääkäyttötarkoituksittain v. 2015 lkm k-m2
Toimistorakennukset 40 220 100Liike-, ravintola- ja hotellirakennukset 2 15 000Julkiset rakennukset 21 79 400Teollisuusrakennukset 5 53 800Yhteensä 68 368 300
Kantakaupunki
Vajaakäyttö/ vuokrallaolevaa toimistotilaa(Catellan 2015)
Helsinki: pääkäyttötarkoituksen mukaisissatoimistorakennuksissa 436 000 k-m2, vajaakäyttöaste 9,3%
Kantakaupunki: pääkäyttötarkoituksen mukaisissatoimistorakennuksissa 213 700 k-m2, vajaakäyttöaste 8,4%
KAIKKI TOIMITILAT
TOIMISTOTILAT
Toimistot ja liiketilat280 000
Julkiset rakennukset80 000
Muut4 000
Toimistot ja liiketilat170 000
Julkiset rakennukset14 000
Muut14 000
Prosessissa olevat kohteet
Alustavat kyselyt (ei kartalla)
ASUMISEEN MUUTTUVAT JA ALUSTAVASTI KYSYTYT KOHTEET KANTAKAUPUNGIN TUTKITULLA ALUEELLA
PERIAATTEET KÄYTTÖTARKOITUKSENMUUTOKSILLE TOIMITILOISTA ASUMISEENKANTAKAUPUNGIN RAJATULLA ALUEELLA:- ESITYS KSLK 13.12.2016- KSLK-SEMINAARI 2/2013- UUDELLEEN VALMISTELTU EHDOTUS 3/2017
MENNESSÄ
KIITOS