Embed Size (px)
DESCRIPTION
Eesti Panga finantsstabiilsuse osakonna spetsialistid Jana Kask ja Mari Tamm käsitlevad oma ettekandes kinnisvara hindade kiire kasvu põhjuseks olnud nõudlus- ja pakkumistegureid. Lisaks analüüsitakse laenuraha mõju kinnisvaraturule ning räägitakse finantsstabiilsust ohustavatest riskidest, mis eluaseme hindade kiire kasvuga kaasnevad.
Citation preview
Eesti eluaseme hindasid mõjutavad tegurid ja laenuturu roll
Jana Kask ja Mari TammFinantsstabiilsuse osakond
Avalik loeng07.05.2014
Ettekande struktuur
• Sissejuhatus: eluasemehindade kasv Eestis ja teistes Euroopa Liidu riikides
• Eesti eluaseme hindade kasvu mõjutavad tegurid
• Laenuturu roll eluasemetehingute finantseerimisel
• Riskid finantsstabiilsusele
Eesti eluaseme hinna kasv on viimase kolme aasta jooksul olnud Euroopa suurim
-40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40%-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
AT
BE
CY
DEDK
EE
ES
FI
FR
UK
GR
euroala
IE
IT
LT
LU
LV
MT
NL PT
SE
SISK
Eluaseme hinna kasv Euroopa Liidu riikides(2013. aasta IV kvartali andmed)
3 aasta hinnamuutus
1 aa
sta
hin
nam
uu
tus
Allikas: Euroopa Keskpank
Balti riikide pealinnade ja Stockholmi korteriturul on hinnakasv olnud erinev
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
50
100
150
200
250
300
Korterite hinnakasv pealinnades sept. 2009 = 100
Tallinn Riia Vilnius Stockholm
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
50
100
150
200
250
Korterite hinnakasv pealinnades jaan. 2005 = 100
Tallinn Riia Vilnius Stockholm
Allikad: maa-amet, Oberhaus Real Estate Advisors, Valueguard
Eesti eluasemeturg on viimastel aastatel üha elavnenudAastakasv I kv 2014: mediaanhind üle 20%, tehingute arv 13%
• Eluaseme hinnad on 2007. aasta tipuga võrreldes Eestis tervikuna 21% madalamad, Tallinnas 14% madalamad Allikas: maa-amet
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20140
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
0
200
400
600
800
1000
1200
1400Tehingute arv ja mediaanhind Eesti korteriturul
tehingute arv (vasak telg) mediaanhind (parem telg)
Eluaseme hinnad on kasvanud kiiresti suuremates linnades, sealhulgas Tallinnas suurema elanikkonnaga linnaosades
Allikas: maa-amet
2009 2010 2011 2012 2013 201480
100
120
140
160
180
200
Korteri mediaanhinna kasv Eesti suuremates linnades
2009 III kv = 100
Tartu Pärnu NarvaKuressaare Tallinn
2009
2009
III
2010
2010
III
2011
2011
III
2012
2012
III
2013
2013
III
2014
90
110
130
150
170
190
210
230
250
Korteri mediaanhinna kasv Tallinna linnaosades
2009 III kv = 100
Haabersti Kesklinn LasnamäeMustamäe Põhja-Tallinn
Välismaalaste tehingute osakaal Eestis tervikuna ei ole oluliselt muutunud
Allikas: maa-amet
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%Välismaalaste kinnisvaraostutehingute arv ja osakaal kõikides tehingutes
tehingute arv osakaal
Eluaseme nõudlust mõjutavad mitmed pikaajalised protsessidDemograafilised arengud: leibkondade arvu kasv, sündide arv, väljaränne
19
70
19
73
19
76
19
79
19
82
19
85
19
88
19
91
19
94
19
97
20
00
20
03
20
06
20
09
20
12
20
15
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000Sündide arv Eestis
sündide arv aastassündide arv + t25
Allikas: statistikaamet
Ta
llin
n
Ha
rju
ma
a,
va T
alli
nn
Ta
rtu
ma
a,
va T
art
u
Ta
rtu
Pä
rnu
ma
a
Ra
pla
ma
a
Hiiu
ma
a
Sa
are
ma
a
Lä
än
em
aa
Põ
lva
ma
a
Lä
än
e-V
iru
ma
a
Va
lga
ma
a
Võ
rum
aa
Jõg
eva
ma
a
Järv
am
aa
Vilj
an
dim
aa
Ida
-Vir
um
aa
kog
u E
est
i
-10,000
-5,000
0
5,000
10,000
15,000
20,000
Leibkondade arvu muutus 2000-2011 rahvaloenduste vahelisel ajal
Elamufondi struktuuri kohandamise vajadus püsib
enne
191
9
1919
–194
5
1946
–196
0
1961
–197
0
1971
–198
0
1981
–199
0
1991
–200
0
2001
–200
5
2006
või
hiljem
poole
liolev
tead
mat
a0%
5%
10%
15%
20%
25%
Eluruumide arvu jaotus ehitusaasta järgi
kogu Eesti Tallinn
Allikas: statistikaamet
Pakkumine on lühiajaliselt mitteelastneUute eluruumide lisandumine võtab aega
Allikas: statistikaamet
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
Ehitus- ja kasutusloa saanud eluruumide kasulik pind (tuhat m2)
ehitusload kasutusload
2011 2012 2013 20140
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Ehitamisega alustatud uute eluruumide pind (tuhat m2)
kogu Eesti Tallinn
Eluaseme hinnad on alates 2013. aasta teisest poolest kasvanud märkimisväärselt kiiremini kui sissetulekud
Allikad: maa-amet, statistikaamet2
00
4
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
Korterite ruutmeetri mediaanhinna ja keskmise brutokuupalga suhe
Tallinn Eesti
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013-50%
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Eesti korterite keskmise hinna ja palga aastakasv
korterite hind brutopalk
Laenu- ja eluasemeturu seosed
• Eluaseme soetamiseks vajab suur osa majapidamistest laenu• Kui laenutingimused muutuvad soodsamaks ja laenupakkumine kasvab, siis
muutub kinnisvara kättesaadavamaks suuremale hulgale majapidamistele• Seega nõudlus eluasemete järgi lühiajaliselt suureneb ning avaldab survet
hindadele
Teisest küljest:• Kinnisvarahindade tõus omakorda võib laenunõudlust suurendada:
– kuivõrd kõrgemate kinnisvarahindade tõttu vajavad majapidamised suuremaid laene
– kinnisvara kui tagatise turuväärtuse tõusu läbi suureneb kinnisvara omavate majapidamiste laenuvõime
Eluaseme hindade eelmine kiire kasvu periood (2005-2008)
• suuremate pankade välisomandisse minek • soodne rahvusvaheline likviidsuskeskkond• laenutingimused muutusid soodsamaks
– langetati laenuintresside marginaale – pikendati laenude tähtaegasid – leevendati omafinantseeringu nõudeid
• laenupakkumist ergutas ka tihe konkurents
Laenutsükli pöördudes intressimarginaalid tõusid, keskmine laenutähtaeg lühenes ja omafinantseeringu nõudeid karmistati
Tänane olukord: - keskmine eluasemelaenu intressimäär on tänu baasintressile kõigi aegade madalaim - samas: keskmine intressimarginaal ei ole langenud
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%6 kuu EURIBOR intressimarginaal
Pikema tähtajaga laenude osakaal eluasemelaenude käibest pole oluliselt suurenenud
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014-50
0
50
100
150
200
20%
30%
40%
50%
60%
70%
Üle 25-aastase tähtajaga eluasemelaenude osakaal uutes laenudes ja laenuportfelli kuine muutus
eluasemelaenuportfeli kuine muutus (vasak telg)üle 25-aastase tähtajaga eluasemelaenude osakaal (parem telg)
mln
eu
rot
Pangad ei ole omafinantseeringunõudeid leevendanud ja pankade roll eluasemeturul on väiksem kui eelmisel kiire kasvu perioodil
Omafinantseeringunõuet on samas võimalik täita kas osaliselt või täielikult lisatagatiste ja käenduste (sh Sihtasutus KredEx) abiga
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 20130
500,000,000
1,000,000,000
1,500,000,000
2,000,000,000
2,500,000,000
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
Aasta jooksul väljastatud eluasemelaenude maht ja eraisikute kinnisvaratehingute väärtus
eluasemelaenude käiveeraisikute kinnisvara ostu-müügitehingute väärtuseluasemelaenude käive/tehingute väärtus (parem telg)
Eluaseme hindade tõusu tõttu vajavad majapidamised suuremaid laeneKredExi roll eluasemelaenude omafinantseeringu katmisel on suurenenud
2007 2008 2009 2010 2011 2012 20130
20,000,000
40,000,000
60,000,000
80,000,000
100,000,000
120,000,000
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
KredExi käendusega eluasemelaenude käive ja selle osatähtsus eluasemelaenude kogukäibest
KredExi käendusega laenude käive KredExi käendusega laenude käive/eluasemelaenude käive
Allikas: KredEx
Kinnisvara hindade tõus on võimaldanud turule naasta majapidamistel, kelle tagatiseks seatud kinnisvara väärtus langes vahepeal allapoole laenujääki
2012 2013 2012 2013mahu alusel laenude arvu alusel
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
17% 12% 13% 9%
Eluasemelaenude portfelli jaotus LTV järgi aasta lõpus
kuni 50% 50-80% 80-100% üle 100%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 201340%
60%
80%
100%
120%
140%
160%
Kiire kasvu aastail väljastatud eluasemelaenude keskmise LTV areng
Hinnang põhineb korterite mediaanhinna dünaamikal
2005 antud laenud 2006 antud laenud 2007 antud laenud2008 antud laenud
Tagatise väärtuse tõus on suurendanud eluaseme vahetamise võimalusiEluasemeturu elavnemise ja aktiivsema laenuturu taustal on eluasemelaenude kogumahu kasv jäänud tagasihoidlikuks
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20140
1,000,000,000
2,000,000,000
3,000,000,000
4,000,000,000
5,000,000,000
6,000,000,000
7,000,000,000
0
50,000,000
100,000,000
150,000,000
200,000,000
250,000,000käive (parem telg) jääk (vasak telg)
Sissetulekute ja laenutingimuste koosmõju eluaseme soetamise võimele - eluaseme soetamise võime on täna tunduvalt suurem kui kiire kasvu aastatel - korterite hinnatõusu tõttu on eluaseme soetamise võime viimase aastaga halvenenud
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 20130
50
100
150
200
250
300
0
300
600
900
1200
1500
1800
Eluaseme soetamise võime olemasolevate laenutingimuste juures (baasindeks: 2006=100)
eluaseme soetamise võime olemasolevate laenutingimuste juures (vasak telg)Tallinna korteri m2 mediaanhind (viimane kvartal, parem telg)
Kinnisvarahindade kiirest kasvust tingitud riskid finantsstabiilsusele
Eluaseme hindade kiire kasv võib viia ülehinnatuse tekkele(mullistumisele)• Püsivalt kiire hinnatõus tekitab ootusi hinnatõusu jätkumise osas (“soov hüpata
liikuvale rongile”)• Kiire palgakasvu ja madalate intressimäärade keskkonnas on suurem oht riske
alahinnataEttevaatlik laenuturg aitab riski kontrolli all hoida:• Pankade roll eluasemetehingute finantseerimisel on möödanikuga võrreldes väiksem• Laenutingimused (intressimarginaal, tähtaeg) ei ole leevenenud• Kui laenunõudlus peaks suurenema, siis on oluline, et pangad laenutingimusi
leevendades seda ei võimendaks – laenuvõtja omafinantseering ja laenuteenindamise võime peavad olema piisavad
• Eesti Pangal on võimalus kehtestada vajadusel pankade laenutingimusi reguleerivaid nõudeid (LTV ja LTI)
Eesti finantsstabiilsust ohustavad väliskeskkonna riskid on kasvanud
Eesti finantsstabiilsust mõjutavad peamised riskid
Põhjamaade majanduse ja pankade riskihinnangute halvenemine suurendab emapangagruppide rahastamis- ja likviidsusriski
Väliskeskkonna halvenemine kärbib Eesti majanduskasvu väljavaadet ning halvendab pankade laenukvaliteeti
Eesti kinnisvara hindade kiire kasv mõjutab majapidamiste ja ettevõtete riskikäitumist ning kuhjab riske finantssüsteemis
väike risk suur risk
noole suund märgib riski muutust võrreldes eelmise, oktoobri 2013 hinnanguga
Aitäh!
vaata ka Finantsstabiilsuse Ülevaade 1/2014www.eestipank.ee
