Mitä asuntolainan ottajan tulisi tietää lyhennystavoista, -vapaista ja lainakatosta?

Finanssivalvonta | Finansinspektionen | Financial Supervisory Authority ■ ■

Mitä asuntolainan ottajan tulisi tietää lyhennystavoista, -vapaista ja lainakatostaSijoitus-Invest 2015, Wanha Satama

Jukka Aaltonen11.11.2015


Takasinmaksusuunnitelma, lyhennyssitoumus

■ Takaisinmaksusuunnitelma, lyhennyssitoumus– Velkakirjan liite, sitoo kumpaakin

osapuolta– Asiakas ja pankki sopivat maksuerien

suuruudesta, maksuerien eräpäivistä ja maksutavasta.

– Olennainen osa luottosopimusta■ Tarjousvaiheen tiedonantovelvollisuus

Pankin velvollisuus, pakottavaa lainsäädäntöä– Hyvissä ajoin ennen luottosopimuksen

tekemistä tieto mm.– luoton takaisinmaksusta ja

maksuerien määrä– Vakiomuotoiset eurooppalaiset

kuluttajaluottotiedot -lomake, jossa oma kohtansa lyhennyseristä

– (KSL 7 luku 8 ja 9 §§, LLL 15 luku 2 §)

2Jukka Aaltonen11.11.2015


Tarjousvaihe, asiakkaan näkökulma

■ Luottotarjous useammasta pankista– luoton kustannukset – lyhennystavat– korko, todelliset vuosikustannukset – vakuutta koskevat vaatimukset– lainaehtojen muutostilanteet,

■ Pankkien verkkosivut, Finanssivalvonnan verkkosivut, lainalaskurit, tarjoukset eri lyhennysmuodoin



Luottoneuvottelu pankissa

■ Pankkeja velvoittavaa sääntelyä– Luotonantajan velvollisuus menetellä vastuullisesti (KSL 13 §, hyvä

luotonantotapa, LLL 15 luku 1§ sekä Finanssivalvonnan määräykset ja ohjeet 15/2013 ja 16/2013)

– Annettava kuluttajalle riittävät ja selkeät selvitykset sen arvioimiseksi soveltuuko luotto kuluttajan tarpeisiin ja hänen taloudelliseen tilanteeseensa

– Asiakkaan maksukyvyn arviointi (KSL 14 § Finanssivalvonnan määräys ja ohje 4.4a)– Luottoa ei myönnetä vain vakuuksia vastaan– Tuloja jäätävä myös muuhun elämiseen– Maksukyvyn kestettävä myös korkojen mahdollinen nousu



Lyhennystavat

■ Yleisimmät lyhennysmuodot– Tasaerä: sisältää sekä lyhennyksen että koron, maksuerä pysyy samana

korkojen muuttuessa, laina-aika pitenee korkojen noustessa, lyhenee laina-ajan alussa hitaammin, kulut ennakoitavissa.

– Tasalyhennys: lyhennyksen osuus on aina sama, korkojen osuus muuttuu, laina-aika pysyy samana koron muuttuessa, lyhenee alussa nopeammin, maksuerät pienenevät vähitellen.

– Annuiteetti: sisältää lyhennyksen ja koron, maksuerä muuttuu korkojen muuttuessa, laina-aika ei muutu, maksuerä pieni matalien korkojen aikana, korkojen noustessa maksuerä kasvaa.

■ Lyhennysmuodon valinta asiakkaan tarpeiden ja maksukyvyn mukaisesti



Lyhennysvapaat

■ Takaisinmaksusuunnitelman (lyhennyssitoumuksen) muutos– Pitkät laina-ajat, elämäntilanne muuttuu, varmuusvara– Suositeltavaa on, että lyhennysvapaiden ehdoista ja kustannuksista

sovitaan selkeästi jo etukäteen luottoa myönnettäessä■ Maksuohjelman olennaiset muutokset

– Finanssivalvonnan kirje pankeille 26.3.2013– Asiakkaan aloitteesta huomattavia muutoksia, esimerkiksi laina-ajan

huomattava pidennys – Asiakkaan maksukyvyn arviointi– Luottopäätös– Mahdollinen luottoehtojen muutos (marginaali)– Pankin palveluhinnaston mukainen palkkio

■ Tilanteet joissa luottoehdot joudutaan neuvottelemaan uudelleen– Maksuviiveet ja luoton irtisanomisperusteet (KSL 34 §) – Vastuullinen luotonanto: koron tai marginaalin korotus ehtona

lyhennysvapaan myöntämiselle, ei saa johtaa kohtuuttomaan lopputulokseen

– Finanssivalvonnan kirje pankeille 26.3.2013



Pankkien lyhennysvapaatarjoukset

■ Kannattavaa liiketoimintaa pankeille tässä markkinatilanteessa

■ Miten lyhennysvapaat vaikuttavat?– Nouseeko jäljellä olevien

maksuerien määrä?– Jatkuuko laina-aika ja kuinka

paljon?– Miten paljon korkojen mahdollinen

nousu lisää luottokustannuksia?■ Onko aitoa tarvetta varmuusvaran

käyttämiseen tässä tilanteessa?■ Luotto on kuitenkin maksettava

kokonaan



Mitä asuntolainan ottajan tulisi tietää lyhennystavoista, -vapaista ja lainakatosta

Jukka Aaltonen11.11.2015


Mitä enimmäisluototussuhde tarkoittaa

■ Enimmäisluototussuhteella (lainakatto) tarkoitetaan myönnettävän asuntolainanenimmäismäärää suhteessa luoton vakuudeksi annettujen vakuuksien käypään arvoon luoton myöntämishetkellä.– Esimerkki: ostettavan asunnon

hankintahinta on 100 000 euroa, enimmäisluototussuhde 90 %, asuntolainan määrä asunnon ostoon voi enimmillään olla 90 000 euroa



Mitä enimmäisluototussuhde tarkoittaa?

■ Miksi asuntolainanantoa halutaan säännellä? – Erityisesti asuntomarkkinoiden

ylikuumenemisen hillitseminen– Hillitä kotitalouksien liiallista

velkaantumista ■ Sääntelyn muita tavoitteita ovat

– edistää asunnon hankinnan ennakkosäästämistä

– ehkäistä ennalta tilanteita, jossa asuntolaina-asiakkaan velkojen määrä ylittää vakuuden arvon asuntojen hintojen mahdollisesti laskiessa (negative equity)

■ Osa makrovakaussääntelyä– SP, VM



Enimmäisluototussuhde, perusteet ja tavoitteet

■ Enimmäisluototussuhde (Laki luottolaitostoiminnasta 15 luku 11 §)– Astuu voimaan 1.7.2016– Pankki saa myöntää kuluttajansuojalain 7 luvun 7 §:n 4 kohdassa tarkoitettua

asuntoluottoa enintään 90 % vakuuksien käyvästä arvosta luoton myöntämishetkellä

– Poikkeus: ensiasunnon hankintaa varten otetun luoton määrä saa kuitenkin olla enintään 95 prosenttia vakuuksien käyvästä arvosta luoton myöntämishetkellä.

■ Hyväksyttävät vakuudet– Vakuudeksi huomioidaan ostettavan asunnon lisäksi myös kaikki

reaalivakuudet– Henkilötakaus on rajattu hyväksyttävien vakuuksien ulkopuolelle

■ Esimerkki: ostettavan asunnon hankintahinta on 200 000 euroa, vakuudeksi asunto-osakkeen lisäksi kesämökki 20 000, asuntolainan enimmäismäärä voi olla 198.000 euroa.

■ Keitä säännös koskee?– Luonnollisia henkilöitä, jotka hakevat asuntolainaa asunto-osakkeiden ja

asuinkiinteistön hankintaan riippumatta siitä, onko hankittava asunto tarkoitettu omaan käyttöön vai ei.

– Koskee myös vapaa-ajan asuntoja ja peruskorjauslainaa.



Luoton käyttötarkoitus ratkaisee

■ Luoton käyttötarkoitus ratkaisee– Enimmäisluototussuhde asettaa

enimmäismäärän myönnettävälle luotolle silloin, kun asiakas hakee pankista lainaa asunto-osakkeiden tai asuinkiinteistön hankintaan

– Kulutus- ja muuhun tarkoitukseen myönnettyjen luottojen osalta enimmäisluototussuhdetta koskevia säännöksiä ei sovelleta

■ Ei muuta vakuuksia, panttausta tai velkakirjaehtoja koskevaa juridiikkaa

■ Nostettavalle asuntolainalle lasketaan luototussuhde, eli ns. loan to value -arvo



Ohje ja määräys pankeille

■ Miten luototussuhde eli loan to value -arvo lasketaan?■ Fivan määräys ja ohje valmisteilla

– Voimaan 1.7.2016– Laskentakaava pankeille, poikkeukset ja erityistapaukset

– Luottoriskin hallintaa koskeva ohjeistus jää ennalleen – Luottopäätös perustuu edelleen asiakkaan maksukyvyn arviointiin, ei

vakuuden arvoon– Pankkien harkintavalta vakuusarvojen arvioinnissa säilyy ennallaan,

yleensä 60–80% vakuuden käyvästä arvosta■ Enimmäisluototussuhde lasketaan siis vain silloin, kun asiakas hakee

asuntolainaa asunto-osakkeiden tai asuinkiinteistön hankintaan



Vakuustyypit

■ Laskennassa huomioitavat vakuustyypit – Ensisijainen asuntopantti (asunto-osakeyhtiön osakekirjat, kiinteistön

panttikirjat, asumisoikeussopimuksen pääoma-arvo, osaomistussopimuksen pääoma-arvo)

– Muut asuntopantit ml. vapaa-ajan asunnot– Talletusvakuudet– Muut reaalivakuudet (esim. osakkeet, rahasto-osuudet)– Saadut vierasvelkapantit– Valtion, vakuutusyhtiön tai toisen luottolaitoksen myöntämät takaukset tai

vastaavat luottovakuutukset

■ Vakuustyypit, joita ei huomioida laskennassa– Henkilötakaukset

■ Laskennassa vakuudet kohdistetaan tarkasteltavaan luottoon. Yhteen luottoon voi kohdistua useita vakuuksia ja takauksia

■ Luototussuhde lasketaan yksittäiselle luotolle luoton myöntämishetkellä ■ Luottoon liittyvien velallisten määrällä ei ole vaikutusta laskentaan



Poikkeukset

■ Asunnonvaihtotilanteet, joissa uusi asunto ostetaan osin tai kokonaan myönnettävällä lyhytaikaisella välirahoituksella– Lyhytaikaisuudella tarkoitetaan alle

1 vuoden laina-aikaa (maturiteettia)■ Asunnon rakentamista tai

peruskorjausta varten annetut lyhytaikaiset välirahoitusluotot– Lyhytaikaisuudella tarkoitetaan alle

1 vuoden laina-aikaa (maturiteettia)– Pankilla on lisäksi oltava arvio

lopputilanteesta, jonka on oltava enimmäisluototussuhteen mukaisissa rajoissa



Poikkeukset

■ Vakuuden käypä arvo on laskenut ja velallisen olemassa olevia asuntoluottoja järjestellään yhdeksi uudeksi luotoksi siten, että luoton määrä ei kasva järjestelyä edeltävään tilanteeseen nähden, eikä velallisella ole mahdollisuutta uuteen lisävakuuteen

■ Useampi henkilö nostaa asuntolainan yhdessä ja osa on ensiasunnon ostajia mutta kaikki eivät, pankki voi soveltaa ensiasunnon hankintaa varten otetun luoton enimmäismäärää



Esimerkkejä

■ Asunto, joka on ostettu hintaan 100 € ja rahoitettu 90 € pankkilainalla sekä 10 € omarahoitusosuudella:

𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿 = 90100

= 90 %

■ Asunto, joka on ostettu hintaan 50 €, rahoitettu 40 € pankkilainalla sekä 10 € omarahoituksella, ja lisäksi on 50 € yhtiölaina (velaton hinta = 100):

𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿 = 40+5050+50

= 90100

= 90 %

■ Sijoitusasunto, joka on ostettu hintaan 100 € pankkilainalla 100 €, lisävakuutena jälkipantattu omassa käytössä oleva asunto arvoltaan 200 €, johon kohdistuu aiemmin myönnetty asuntolaina 150 €:

𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿 = 100100+(200−150)

= 100150

= 67 %



Finanssivalvonnan rooli

■ Finanssivalvonta voi rahoitus-vakauteen kohdistuvien riskien poikkeuksellisen kasvun rajoittamiseksi päättää alentaa luoton enimmäismääriä enintään 10 prosenttiyksiköllä– Fiva voi myös rajoittaa muiden

vakuuksien kuin esinevakuuksien huomioon ottamista luototussuhdetta laskettaessa, jos se on tarpeen riskien hallitsemiseksi – Fivan on neljännesvuosittain

tehtävä päätös raja-arvon muuttamisesta tai voimassaolon jatkamisesta

– Fivan on verkkosivuillaan julkistettava periaatteet, joita se noudattaa poikkeuspäätösten soveltamisedellytysten arvioinnissa



Yhteystiedot

Finanssiasiakas.fiFinanssivalvonta.fi

@FIN_FSA

11.11.2015 19Jukka Aaltonen

http://www.finanssivalvonta.fi/fi/finanssiasiakas/Pages/Default.aspx

http://www.finanssivalvonta.fi/fi/Pages/Default.aspx

https://twitter.com/FIN_FSA


Economy & Finance

Mitä asuntolainan ottajan tulisi tietää lyhennystavoista, -vapaista ja lainakatosta?