Ценовое зонирование территорий: возможности и

проблемы

Елена Ермолаева

Компания RID Analytics ведет мониторинг коммерческой недвижимости по 15 территориям:

- 8 крупных городов Сибири: Новосибирск, Красноярск, Омск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Томск, Барнаул

- 3 города Дальнего Востока: Владивосток, Тюмень, Хабаровск

- 4 региональных территории: Новосибирская область, Красноярский край, Кемеровская область, Алтайский край

Особенности анализа рынка коммерческой недвижимости:

- Небольшой объем рынка (мало данных)- Низкая степень эксклюзивности рынка, что приводит к сокрытию

информации об адресах объектов

Потребности пользователей мониторингов рынка коммерческой недвижимости:

- Возможность использования объектов-аналогов, расположенных в районах с аналогичной средней ценой (расширение географии поиска объектов-аналогов)

Задачи аналитика:

- Постараться максимально «восстановить» из базы адреса объектов, предлагаемых к продаже и аренде

- Выделить и изобразить на карте города территориальные зоны с близкой средней ценой

- Определить, какое число ценовых интервалов будет разумным и достаточным для «раскраски» ценовых зон, и выполнить эту раскраску.

Наиболее простой и понятный подход – ценовые зоны по районам или административным округам.

Новосибирск – 10 административных районов. Территория – около 500 кв.км.

Для сравнения: Москва до расширения занимала площадь примерно в 2 раза больше. При этом, население Москвы больше примерно в 10 раз.

Картазонированияс точками и ценовыми областями

Новосибирск, рынок аренды офисной недвижимости, 2013 г.

Новосибирск, рынок аренды офисной недвижимости, 2013 г.

Новосибирск, рынок аренды офисной недвижимости, 2013 г.

Новосибирск, рынок продажи производственно-складской недвижимости, 2013 г.

Недостатки «точечного» подхода:

- Объектов немного, и буферные зоны приходится увеличивать, что дает не всегда объективную картинку

- Объекты, даже близко расположенные, нередко имеют существенную разницу в цене, из-за чего картинка получается слишком «пестрой»

- Границы ценовых зон сильно «плавают» в зависимости от выбранного метода

- Методы интерполяции, применяемые в специализированных пакетах, не всегда дают верную картинку

Принципы деления на зоны:

- Зонирование проводится внутри административных районов города

- Границами зон являются естественные препятствия: реки, овраги, железнодорожные линии (особенно закрытые забором)

- Границы зон формируются вокруг городских субцентров – станций метро и электропоездов, районных субцентров.

Новосибирск: 56 ценовых зон, включая ближайший пригород

Новосибирск, рынок аренды офисной недвижимости, 2013 г.

-Было выбрано 7 ценовых зон-Зоны определялись Методом равных интервалов по цене

Ценовая группа Цвет Мин. средняя цена зоны Макс. средняя цена зоны

1   20 000 38 900

2   38 900 51 400

3   51 400 63 900

4   63 900 76 400

5   76 400 88 900

6   88 900 101 400

7   101 400 113 900

Новосибирск, рынок аренды офисной недвижимости, 2013 г.

Преимущества выделения географических зон

с жесткими границами:

- Внутри зоны ценовые «выбросы» уравновешивают друг друга

- Границы зон остаются постоянными, что облегчает отнесение исследуемого объекта к той или иной зоне. Также это облегчает и поиск объекта-аналога.

Спасибо за внимание!

RID Analytics www.ridasib.com