Развитие коммерческой недвижимости в региональных...

Развитие коммерческой недвижимости в региональных центрах:

Применение в Украине опыта стран Восточной Европы

Аркадий ВершебенюкДиректорИнвестиционные услугиПромышленная недвижимость

Одна из ведущих мировых консалтинговых компаний в

области коммерческой недвижимости

480 офиса в 61 стране мира, свыше 15 000 сотрудников

Более 732 000 000 кв. метров находится в управлении

Сумма трансакций в 2009 году составила свыше 1,9

миллиарда долларов

Colliers International на международном рынке

Агентство недвижимости года в Центральной и Восточной Европе – Индустриальная и Логистическая недвижимость, Инвестиции на CEE Quality Awards 2010

Colliers International (Украина) – обладатель премии CP Awards 2008 в

номинации «Консультант года» Colliers International признана одной из 100 лучших аутсорсинговых

компаний мира согласно рейтингу International Association of Outsourcing

Professional в 2006, 2007, 2008 и 2009 годах;

Офисные проекты стали обладателями наград CRE Awards 2007 Ведущее Агентство Недвижимости в Центральной и Восточной Европе

согласно CEE Real Estate Quality Awards в 2004 году; Награда CEE Industrial & Logistics Development в 2005;

Награда CEE Агентство Года 2005;

Международные награды Colliers International

Год открытия офиса: 1997

40 сотрудников

Ключевые услуги:

Агентские услуги

офисная недвижимость

торговая недвижимость, разработка концепции

промышленная и складская недвижимость

Корпоративные услуги (офисная недвижимость)

Инвестиционный консалтинг

Оценка объектов недвижимости

Исследование рынка

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

Colliers International в Украине

ВНЕШНЯЯ ВНУТРЕННЯЯ

НОВЫЙ РЫНОК

Россия, Польша, Румыния, Казахстан

НОВЫЙ РЫНОК

Киевдругие региональные города

ОБЪЕМ ИНВЕСТИЦИЙ ПРИОРИТЕТ РАЗВИТИЯ

УДЕРЖАНИЕ КВАЛИФИЦИРОВАННЫХ КАДРОВ

Западная Европа и СШАСтраны ЦВЕ

ПРИВЛЕЧЕНИЕ КВАЛИФИЦИРОВАННЫХ КАДРОВ

Киев

Ключевое слово: конкуренция

Основные цифры: Польша и УкраинаУКРАИНА ПОЛЬША

Население 45 млн 38,5 млн

Территория 603,700 кв.км 312 650 кв.км

Столицы Киев (2,9 млн) Варшава (1,8 млн)

Крупнейшие города

Харьков (1,6 млн)Днепропетровск (1,17 млн)Одесса (1,11 млн)Донецк (1,10 млн)Запорожье (0,88 млн)Львов (0,76 млн)

Лодзь (0,8 млн) Краков (0,75 млн)Вроцлав (0,64 млн)Познань (0,58 млн)Гданьск (0,46 млн)Щецин (0,42 млн)

Главные отрасли

Металлургическая промышленностьПищевая промышленностьМашиностроениеДобывающая промышленность

МашиностроениеПищевая промышленностьМеталлургическая промышленностьДобывающая промышленность

Основные цифры: Польша и Украина

Cтолица VS регионы: Польша – УкраинаРаспределение торговых помещений

Cтолица VS регионы: Польша – УкраинаРаспределение складских помещений

Cтолица VS регионы: Польша – УкраинаРаспределение офисных помещений

Существующий потенциал регионов

РИТЕЙЛ ОФИСЫ

внутренний спрос BPOвнутренний спрос незначителен

города-миллионники – сейчас Второй (третий) эшелон – через

2 – 4 года города-миллионники – 5 – 10 лет

Существующий потенциал регионов

СКЛАДЫ ПРОИЗВОДСТВО

внутренний спрос региональная дистрибуция и международная логистика

внутренний спросрегиональное производство

города-миллионники – 1 – 2 года региональные хабы – 2 – 5 лет

центры с развитой производственной, интеллектуальной базой

особые экономические зоны

Торговая недвижимостьУкраина VS Польша, объем предложения

Торговая недвижимостьКраков VS регионы Украины

Примеры ТЦ в регионах Польши

«Bonarka City Center», КраковВвод в эксплуатацию: 4 Кв, 2009GBA: 234,000 кв. метровGLA: 91,000 кв. метровКлючевые арендаторы: Auchan (hypermarket), Zara, C&A, H&M, Reserved, Peek & Cloppenburg, Mega Avans, Leroy Merlin, Cinema City

«Manufaktura», ЛодзьВвод в эксплуатацию: 2 Кв, 2006 GBA: 270,000 кв. метровGLA: 110,000 кв. метров Ключевые арендаторы: Leroy Merlin, Zara, C&A, H&M, Van Graaf, Euro RTV AGD, Real (гипермаркет), Empik

«Port Lodz», ЛодзьВвод в эксплуатацию: 4 Кв, 2009/ 1 Кв. 2010 GBA: 127,000 кв. метровGLA: 100,000 кв. метровКлючевые арендаторы IKEA, Piot&Pawel (супермаркет), Saturn, Leroy Merlin, C&A, Zara, H&M

Примеры ТЦ в регионах Польши

«Renoma», ВроцлавВвод в эксплуатацию: 2 Кв, 2009GBA: 99,500 кв. метров GLA: 31,000 кв. метровКлючевые арендаторы: Empik, Zara, Smyk, Charles Vogele, TK Maxx, New Look, Hugo Boss, Alma (супермаркет)

Складская и промышленная недвижимость

Локомотив – торговля Огромный транзитный потенциал Порты – имеется существенный потенциал для

модернизации и увеличения объемов грузоперевозок

Перенос производства (либо определенных функций производства) в регионы Украины

Транзитный и внутренний опыт: Польша

Центральная Польша,Внутренний рынок

Западная Польша Западная Европа

Юг и юго-запад Чехии и Словакии,

ВенгрияАвстрия

100-км зона покрытия

Russia

Slovakia

Czech Republic

UkraineЮжная ПольшаЧехия

Словакия

Транзитный и внутренний потенциал: Украина

КлайпедаВильнюс(Литва)

КовельЛюблин (Польша)

Кале (Франция)Брюссель (Бельгия)Дрезден (Германия)

Краков (Польша)

Брест (Франция)Париж (Франция)

Нюрнберг (Германия)Прага (Чехия)

Бухарест (Румыния)Александруполис

(Греция)

Варна (Болгария)Анталия (Турция)

Волгоград (Россия)Астрахань (Россия)

Ташкент (Узбекистан)Риддер (Казахстан)

Ростов-на-Дону (Россия)Махачкала (Россия)

Киркенес (Финляндия)Санкт-Петербург (Россия)

Москва (Россия)

Санкт-Петербург (Россия)

Гомель (Беларусь)

100-км зона покрытия

Офисная недвижимость

За счет чего можно увеличить емкостьрегионального рынка аренды офисной

недвижимости?

Внутреннее потреблениеBPO

Внутреннее потребление: Потенциал ограничен

Что такое BPO?

ВРО (Business Process Outsourcing) – Вынос определенных функций предприятия в другие страны по соображениям стоимости и/ или наличия необходимого количества профессионалов.

ПРИМЕР: Компании из США требуются 100 математиков для проведения исследований. Математик из Индии (условно) стоит $500, из США - $5,000; поэтому данную функцию имеет смысл перенести в Индию, снизив тем самым затраты в 10 раз. Это является классическим примером BPO.

Рейтинг мест для BPO

Основной потенциал:

Повышениепривлекательности для иностранных компаний

№4 - Краков

№50 - Киев

Критерии

Концентрация профессиональной рабочей силы

Стабильность экономической и банковской системы страны

Наличие соответствующей инфраструктуры

Поддержка на государственном и местном уровне

Сравнительно низкая стоимость труда

Культурное и языковое сходство

Краков: срез офисного рынка

Case study: Краков и украинские центры

Население Доход на жителя в месяц ($) Количество студентов

Краков 0,75 млн 1010 210 тыс

Харьков 1,6 млн 330 170 тыс

Днепропетровск 1,17 млн 380 55 тыс

Одесса 1,11 млн 340 150 тыс

Донецк 1.10 млн 410 180 тыс

Львов 0,76 млн 310 н/д

Case study: Краков - секрет успеха

Создана специальная экономическая зона, где инвесторам предлагаются подготовленные площадки под строительство бизнес парков, а так же налоговые льготы вплоть до 50% (при условии соблюдения определенных критериев).

Наличие академической платформы - в Кракове ежегодно выпускается порядка 45 000 специалистов более чем 400 специальностей.

Наличие инфраструктуры – международный аэропорт с пропускной способностью более 3 млн пассажиров в год.

Тесное взаимодействие между университетами и компаниями, при котором одни получают необходимое количество кадров, а другие готовят на 100% востребованных специалистов и корректируют образовательные программы согласно духу времени.

Сравнительно низкие затраты на труд - так, зарплаты в Кракове в среднем на 25-30% ниже, чем в Варшаве.

Украина: потенциал для развития

Что есть:

Наличие нескольких крупных образовательных и промышленных центров

Наличие профильных специалистов в области физики, химии, приборостроении, машиностроении и авиастроении

Низкая стоимость труда Удачное географическое положение

Украина: потенциал для развития

Чего нет / требует улучшения:

Стабильная экономика Прозрачность ведения бизнеса Инфраструктура – ПОТЕНЦИАЛ для девелоперов и

городов (та же проблема в Польше – секрет успеха Кракова)

Постоянная поддержка уровня образования

ГОРОД ВОЗМОЖНАЯ СПЕЦИАЛИЗАЦИЯХАРЬКОВ Научно -исследовательские работы (наличие

технических специалистов по физике, самолетостроению, приборостроению) Бухгалтерия и Финансы Колл- центры

ОДЕССА Научно -исследовательские работы (наличие специалистов по медицине, химии и физике)Бухгалтерия и Финансы ITКолл- центры

ДОНЕЦК Научно -исследовательские работы (наличие специалистов по приборостроению)Колл- центры

ДНЕПРОПЕТРОВСК Научно -исследовательские работы (наличие специалистов по химии)Бухгалтерия и Финансы Колл- центры

ЛЬВОВ Бухгалтерия и ФинансыIT Процессинговые центрыКолл-Центры

Возможные сферы BPO для Украины

КИЕВ РЕГИОНЫ

Международное позиционирование Более низкая стоимость

Развитая инфраструктура Несколько крупных образовательных центров

Центр притяжения «таланта» Улучшение инфраструктуры(особенно в контексте Евро 2012)

Установившийся центр бизнеса Потребность в увеличении поступлений в бюджет

Конкуренция: Киев VS регионы

Выводы: потенциал BPO в Украине

Сектора BPO/SSC являются рынком потенциального роста Украины (особенно недорогие объемные работы)

Поглощение площадей развивалось на протяжении 10 лет - следственно, быстрого развития не будет

Арендаторы обычно начинают с небольших помещений, затем стремительно развиваясь (основываясь на успехе первоначального проекта, 1-2 года). После снова следует медленное расширение

Ввиду большего культурного сходства с Россией, нежели с западными странами, возможно, стоит рассматривать арендаторов этих рынков

Выводы

Офисная недвижимость: BPO – города-миллионники / центры концентрации интеллектуальных ресурсов

Складская недвижимость: региональная дистрибуция – города миллионники и региональные хабы

Торговая недвижимость:

города миллионники → города 2 эшелона

Спасибо!

COLLIERS INTERNATIONAL

Тел.: +380 44 499-00-00Факс: +380 44 499-00-09

e-mail: colliers@colliers.com.uawww.colliers.com