View
56
Download
0
Category
Preview:
DESCRIPTION
Fastighetsföretagande i offentlig sektor. Strategiska frågor och den samlade kunskapen Verksamhetsfastigheter. Offentligt fastighetsföretagande i ett historiskt perspektiv. Nicodemus Tessin dy. 1697 Statens byggnadsväsen Överintendent 1810 Över-intendent-ämbetet eget verk - PowerPoint PPT Presentation
Citation preview
Fastighetsföretagande i offentlig sektor
Strategiska frågor och den samlade kunskapenVerksamhetsfastigheter
Offentligt fastighetsföretagande i ett historiskt perspektiv
Kyrkan
900 –talet
1200-1500 talet2350 kyrkor
Idag C:a 3385 kyrkobyggn
Tot 18000 förvaltnings objekt
1697 Statens byggnadsväsen Överintendent
1810 Över-intendent-ämbetet eget verk
1918 Kungliga Byggnads-styrelsen
1993 Vasakronan, Statens fastighetsverk,Akademiska hus,Special-fastigheter
1635 Kungliga Fortifikationen
1948 Fortifikations-förvaltningen
1994 Fortifikationsverket
Prop 2012 Styckas Specialfastigheter, Försvarsmakten, Statens fastighetsverk
Kommuner
1862 – 2500st primärkommuner
1952-816st storkommuner
1971-282 st kommunblock
Reformrelaterat fastighetsägande
Huvudman för skola o äldreomsorgMynd för byggande, miljö,
Landsting
1863 Alla län tillskapar ett landsting
Ansvar för sjukvård,komm-unikation och kultur
Reformrelaterat fastighetsägande
NicodemusTessin dy
Fastighetsportföljen och verksamheten
• Stor fastighetsägare 90 milj kvm c:a 2/3 landsting/kommunägt 60 milj kvm
• Näst största kostnadsposten i offentlig sektor är i regel lokalerna med service. 5- 30% (> 70 mdr/år)
• Största förmögenhetsbasen (> 1800 mdr återansk)
• Verksamhetsutövningen/ansvaret styr ägande och anskaffning –strategiska fastigheter
• Stor diversifiering, hög specialisering ger få marknadsaktörer och därför hög offentlig ägarandel
De offentliga fastigheternas betydelse
• Offentliga fastigheter bidrar till den ekonomiska utvecklingen
• Fastigheter och lokaler används för att skapa service och samhällsnytta.
• Offentliga byggnader följer medborgarna genom livet och påverkar vår upplevelse av hur samhället fungerar.
• Kvaliteten på byggnaderna visar hur mycket vi gemensamt är beredda att satsa på försvar, utbildning, barns uppväxt, vuxnas ålderdom, kultur, etc.
• Fastighetsverksamheten: nyttor och kostnader måste ständigt vägas mot varandra. Krav på ökad lyhördhet och effektivitet.
Utmaning, utveckling och förändring
Teknisk fastighetsförvaltning blir fastighetsföretagande
• Stort och genuint fastighetskunnande historiskt baserat på långt eget ägande och egna organisationer för byggande och vidmakthållande
• Fastighetsförvaltning dominerandes fram till 70-talet av tekniker o jurister
• Slutet av1980, Fastighetsförvaltning graderades upp där drift, underhåll och resurshantering prioriterades
• Begreppet fastighetsföretagande lanserades under 1990-talets ekonomiska kris..
• Fastighetsföretagande signalerar att det handlar om att vara effektiv, ta hand om resurser, fokus på intäkterna och på att skapa värden för verksamheten.
• Risk! kan leda till suboptimeringar
30 års utveckling
• Kundperspektivet - kvalitetsfrågor• Miljötänkande – energi och klimat• Ekonomi – effektiva organisationer/internpriser• Lokalförsörjningsfrågor – lokalen som resurs• Fastighetsägandet - värdeorientering
30 års utvecklingFrån Fastighets till Kundperspektiv
Kundgrupper • Personalen i skolan
• Eleverna i skolan• Föräldrarna till
eleverna• Skattebetalarna• Politiker som formella
beställare• Skolförvaltningen
Fastighets-organisation
Fastighets-organisation
30 års utveckling Energi, miljö, hållbarhet
• Klimat och miljölagstiftning
• Ökad insikt
• Stark ekonomisk koppling
• Politiskt korrekt
• Minskad energianvändning ( 10 – 50%)
• Ändrade krav i byggande och förvaltning (material, metoder, teknik) – livslängdsperspektiv
• Kompetensutveckling
EffektDrivkrafter
30 års utveckling Ekonomisk hushållning
• Minskade resurser
• Ökade kostnader
• Höjda effektivitetskrav
• Bättre planering
• Lägre kostnader
• Nya metoder och incitament (ex: internpris, decentr ekonomiansvar)
• Alternativa drift/förvaltningsformer
Drivkrafter Effekt
30 års utveckling Lokalen som produktionsresurs
• Brister i funktionalitet
• Dåligt lokalutnyttjande
• Brister i planering
• Bättre och förändrad planeringsmetodik
• Bättre lokalsamordning
• Ökad funktionalitet
• Alternativa lokallösningar
Drivkrafter Effekt
30 års utveckling Utveckla eller avveckla fastighetsägandet
• Fastighetsbrister (oförutsedda kostnader, sjukahus problematik etc)
• Kompetensbrister
i egen organisation
• Dålig kunskap om fastigheternas verkliga värde
• Ökad grad av förhyrningar
• Outscourca vissa eller hela fastighetsverksamheter
• Kompetensutveckling
• Alternativa associationsformer
• Ökad insikt om marknadsvärden
Drivkrafter Effekt
Ett politiskt styrsystem
Stiftar lagar och lägger fast ramar och regler– Byggregler– Tillgänglighet– Arbetsmiljö– Miljö
– Etc.
Centrala politiska besluts påverkan på fastighetsverksamhet
• Planmonopol med översikts och detaljplanering för
stadsutveckling.
• Politiska beslut om direktiv/reglemente för fastighetsverksamheten inom ramen för ”kommunala kompetensen”.
• Olika politiska majoriteter har ofta olika syn på centrala frågor inom fastighetsverksamheten
• Viktiga fastighetsfrågor kan avgöras helt utanför tjänstemännens värld som en del av det demokratiska systemet.
Lokala politiska beslut för det offentliga fastighetsföretagandet
Den politiska organisationen
Uppdrag/Mål
Fullmäktige Nämnder FastighetsFörvaltning
Kommunstyrelse
Bolagen AB
Uppdrag/Mål
Ägardirektiv
Politiken säger
VAD! HUR
Medborgare
Medborgare/K
under
Styrelse
TNUppdrag/Mål
Uppdrag/Mål
Politikens styrsystem
Politiken styr via:• Visioner – varumärket, vad vill vi bli
kända för• Mål – vad vill vi åstadkomma• Uppdrag och direktiv -om vad som ska
göras, • Ekonomi och Kvalitet– vilka medel
som avsätts samt nivå på utförande
Vision och övergripande kommunala mål i Umeå (kommunfullmäktige)
• "Vi vinner i Umeå" - kommunens alla intressenter ska uppleva att de vinner på att bo och verka i Umeå.
• Vi samverkar över alla gränser för att nå 200 000 medborgare senast år 2050 • Vi ska förstärka vår ställning som kulturstad. • Kvinnor och män ska ha samma makt att forma samhället såväl som sina egna liv. • Alla ska oavsett etnicitet, trosuppfattning, funktionshinder, sexuell läggning, och social
bakgrund ha likvärdiga rättigheter, möjligheter och skyldigheter inom livets olika områden • Vi ska bidra till förutsättningar för en god omsorg och hälsa på lika villkor för hela
befolkningen • Jämställdhet ska uppnås och på ett konkret sätt tillämpas i alla verksamheter och led av
beslutsprocessen. • All information och rådgivning ska ha hög kvalitet och vara lättillgänglig. Grundläggande
information ska kunna ges på våra nationella minoritetsspråk, på engelska samt på andra språk vid behov
• Vi ska fortsätta stärka vår ställning som en av Sveriges ledande kvalitets- och innovationskommuner.
• Vi ska utveckla kunskapsstaden Umeå med god utbildning och ett livslångt lärande, som en förutsättning för att hantera förändringar och nå en hållbar utveckling.
• Vi ska stärka vår ställning som en energihushållande kommun där energianvändningen minskar och utgår från förnybara energikällor.
Visionen och målen bryts ner till fastighetsverksamhet –”den röda tråden”
• Vision – vad ska fastighetsföretagandet uppnå och hur vill man bli betraktad i ett längre tidsperspektiv.
• Affärsidén/verksamhetsidén svarar på frågorna; vilken verksamhet fastighetsföretaget ska bedriva, vilka områden företaget ska verka inom och hur verksamheten ska bedrivas samt vilken kundnytta som ska uppnås.
• Anpassade mål - de politiska målen bryts ner till konkreta mål för fastighetsverksamheten
Not För att nå visionen krävs att olika aktiviteter och processer fastställs och implementeras i fastighetsorganisationen.
Vision• Vi skall betraktas som de som bäst kan tillgodose Umeå
kommuns verksamheters behov av lokaler och bostäder.• Vi ska kunna mäta oss med de bästa i branschen
Verksamhetside• Vi anskaffar, förvaltar och avvecklar fastigheter. Det gör
vi som partners till kommunens verksamheter kostnadseffektivt och ansvarsfullt.
• Vi har hög kunskap i organisationen.• Vi skall i vårt arbete utveckla ett långsiktigt miljö- och
kvalitetstänkande.
Exempel på vision och verksamhetside för Fastighet i Umeå Kommun
• Tydliga direktiv med koncernperspektiv är en förutsättning för att verksamheten som helhet ska fungera väl och att fastighetsverksamheten arbetar med helhetens bästa för ögonen.
• Mål kan vara:– Uttryckta i ekonomiska termer– Relaterade till verksamhetens resultat– Relaterad till de funktioner som är viktiga för lokalförsörjningen– Relaterade till kunder och medarbetare– Samhällsrelaterade, t.ex. miljö- och energifrågor
• Inom ramen för ett övergripande ledningssystem – balanserat styrkort, där måluppfyllelsen mäts.
Målstyrning och ägardirektiv
Lokalstyrdirektiv
• Strategi för kommunens fastighetsägande - princip för ägande, försäljning/återförhyrning, byggande, strategisk
fastighetsportfölj• Lokalförsörjning - vision, policy, mål, roller/ansvar, investeringsplanering,• Lokalresursplanering - organisation, planer, arbetsprinciper och ansvar för planering och förändring• Upplåtelser - Interna, externa, andra hand, uppsägning, internpris
Exempel på politiskt beslutade direktiv och målstyrning i fastighetsverksamheten (UK)
• Målen ska vara mätbara och realistiska.
• Formulera och implementera strategier/aktiviteter för att nå målen
• Krävs:– En kultur/anda där alla medarbetare har en gemensam målbild.
– En tydlig organisation, befogenheter och ansvar.
– Ständigt lärande av den egna verksamheten –avvikelser och förbättringar samt av andra liknande verksamheter (benchmarking).
– Ett informationssystem för mätning av måluppfyllelse och effektivitet.
Målstyrning och ägardirektiv
Exempel på målstyrning med styrkort fastighetsverksamheten UK
Fullmäktigemål
Nämndsmål Resultat-mått(Fastighets mål)
Aktivitet Klart i %
Ansvarig Klart senast
Uppföljning
Vi ska stärka vår ställning som en energi-hushållande kommun där energian-vändningen utgår från förnybara energikällor.
Under 2010-2013 ska värme- och elenergi-användning-en ej överstiga 180 kWh/m², år och koldioxid-utsläppet understiga 69 kg/m².
Under 2010 ska värme/el ej överstiga 200 kWh/m², år koldioxid-utsläppet understiger 76 kg/m²
•Genomförande av EPC-projekt•Anpassa rutiner och anvisningar av de generella kraven för energianvändning på projektnivå och uppföljning•Slutföra oljekonvertering•Kompetenshöjning strategisk utveckling
NN 2010-12
Beskrivning
Generellt för en budget:• Prognos över framtida ekonomiska händelser (planperiod 1-3 år)• Plan för hur resurser ska satsas -verksamhetsplaner• Driftbudget tidshorisont vanligtvis 1 år. (ett budgetår)
Budgetarbete förutsätter :• Direkta direktiv för budgetarbetet från den politiska ledningen –
budgetdirektiv• Bra information om fastigheters och den egna verksamhetens
kostnader och intäkter.• Varje fastighet bör betraktas som ett miniföretag med sina egna
kostnader och intäkter.
Ekonomi och Budget i styrprocessenKraftfull styrparameter
Olika budgetar för en offentlig fastighetsorganisation:
• Likviditetsbudget-Hur organisationen fortlöpande klarar sina betalningar (kassaflöden/betalningsströmmar). (oftast bolag)
• Resultat och - eller kostnadsbudget (K/I) (driftbudget)-Bedömda intäkter och bedömda kostnader. Förväntat resultat
• Balansbudget-Givet tillfälle, speglar anläggningstillgångar, hur de är finansierade.
• Investeringsbudget-Ekonomisk ram för investeringar, påverkar likviditeten, balansräkningen samt förväntade kostnader och resultat.
Fastighetsverksamhetens budget i styrprocessen
Olika budgetar olika organisationsformer:
Budget visavi associationsform för fastighetsverksamheten
Bolagiserad fastighetsverksamhet
Styrelse
KF
Nämnd Nämnd KSNämndNämnd
Likviditetsbudget (finansen) Investeringsbudget Driftbudget Balansbudget
Förvaltning
Fastighet
FörvaltningFörvaltning
Förvaltning
• K/I driftbudget
• Investeringsbudget
Politik
Förvaltning
Budget
Budget
Likviditetsbudget Investeringsbudget Driftbudget Balansbudget
Budgetdirektiv Ägardirektiv
Planeringshjulet UK
Fastigheternas livscykel
• Anskaffning
• Förvaltning
• Avveckling
Fastigheternas livscykel
Fastighets-företagande
Tre centrala processer :
Anskaffningsskedet binder stora resurser för en lång tid framöver.
Verksamhetsutveckling Lokalbehovsanalys
Alternativstudier Kalkyler/Livslängd
Alternativt val/Beslut Anskaffning
I alla lokalanskaffningar krävs underlag för:
+ 10 krNybyggnad
• Skötsel – hur ska byggnaderna skötas/vad krävs/av vem ?
• Mediaförsörjning – energislag, system, förbrukningar
• Underhåll – planerat, oplanerat
• Anpassningar –verksamhetspåkallade, myndighetskrav , teknikkrav/energikrav
Här skördas frukten av en väl genomförd anskaffning i form av ekonomi och verksamhetsnytta
Förvaltningsskedet -fastighetens livsskede
Varför och när?• Byggnadens ålder• Verksamheter förändras • Befolkningsförändringar• Organisatoriska förändringar• Förändrade ägarstrategier
• Hur ?• Försäljning• Malpåse –” lokalbank/lediga lokaler”• Rivning
Avvecklingsskedet
Exempel på offentligt fastighetsföretagande
Umeå Kommun
Lite fakta om Umeå Kommun
ÖVERGRIPANDE MÅLantagna av kommunfullmäktige 2001-2012
Den långsiktiga planeringen bör inriktas på att nå en genomsnittlig befolkningstillväxt överstigande 800-1000 personer per år med mål att nå 200 000 invånare senast 2050
Umeå - störst i norra Sverige
• C.a120 000 invånare• Medelålder < 40 år • Högutbildad arbetskraft• 10 000 företag• Umeå universitet• SLU (Sveriges
Lantbruksuniversitet)• C:a 27 000 studenter• 98 % av umeborna
positiva
Tillväxt i Umeåregionen
• En av landets snabbast växande regioner med mer än 140 000 invånare
• 54 % från andra kommuner• Över3 000 nya
arbetstillfällen de senaste fem åren
• Högt bostadsbyggande minst 800 lägenheter/år
Sex kommuner
5 mil
Ålidhem 98 lgh
Berghem 126 + 153 lgh
Tvistevägen 432 lgh
Sporren 70+80 lgh Ekan 40 lgh
Höder 40 lgh (?)
V Umedalen 80 tomter
Ersmark 53 tomter (+ 30 ?)
Öst på stan 45 lgh (?)
Planering för bostadsbyggande från 2004 och framåt
Röbäck 21+ tomter
Kyrkhamnssk. 60 lgh
Brännland 10 tomter
Vittergubben 42 smh
Täfteå 45 tomterÖbacka II 600 lgh
Mariestrand 500 ? lgh
Stöcksjö 40-50 tomter
Yttersjö 12 tomter
Rovdjuret 12 smh
Kvarnvägen 48 lgh
Nymfen 20 smh
Dragonfältet 50+60 lgh Campus 500-700 ? lgh
Carlshöjd 80 lgh
Sandåkern 300
Tomtebo 1B ?? lgh
Ön mer än 1000 lgh
Umeå 2050 - ett scenario50000 nya bostäder
Lite fakta om kommunens fastigheter dess ekonomi
Fastighetsportfölj 2011Skolor/Daghem/ Inackord egna 478 000 m2
Skolor/Daghem förhyrda 19 300 m2
Servicehus/ Särskilda boenden egna 36 400 m2
Servicehus/ Särskilda boenden hyrda 49 000 m2
Fritidslokaler egna 80 800 m2
Förvaltningsfastigheter egna 70 466 m2
Förvaltningsfastigheter förhyrd 37 000 m2
Egna bostäder 38 300 m2
Förhyrda bostäder 25 600 m2
Affärs o servicelok 66 000 m2
Övriga (busstat, civförsvar, rs) 26 300 m2
Totalt c:a 929 000 m2
Egna 797 000 m2
Förhyrda 132 000 m2
• Bokförda värden
c:a 3,5 miljarder• Försäkringsvärd
en
c:a 13 miljarder
Ekonomi drift budget inkl kapital 2013
7%
13%
6%
5%
47%
22%
Skötsel, tillsynMediaförsörjning (El VÄ VA)Underhåll Adm, försäkring skatt etcExterna hyreskostnaderKapital
Budgetomslutning c:a 813 mkr inkl kapital
55 mkr
104 mkr
49 mkr
40mkr
180 mkr
389 mkr
Fastighetsinvesteringar (fastighets och verksamhetsutveckling)
120
200154
401
574
502521
774
656
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2009 2010 2011
Fastighets/reinvesteringarVerksamhetsinvesteringarTotalt
Investeringar
Lite fakta om Fastighets organisationen
Fastighets uppdrag
Gäller verksamhetslokaler
• Kommunens lokalförsörjare • Kommunens fastighetsägarföreträdare
och byggherre • Kommunens fastighetsförvaltare
Organisation/Associationsform
• Förvaltningsform: - Innebär direkt politisk styrning/ underställd politisk
nämnd
• Ekonomisk resultatenhet: -Redovisar kostnader och intäkter/ nollresultat/
• Merpart i egenregi > 50% (Skötsel/tillsyn)
Fastighets-förvaltning
Bygg och fastighetsteknik
Teknisk planering och adm
• Lokalförsörjning• Upplåtelse/Hyresvärd/
Kundansvar• Ägarföreträdare UK
• Fastighetsdrift (skötsel, AU, FU, Media,
Myndighetsbestämmelser
• Byggherrefunktion• Bygg och driftteknik
• Projektledning• Byggservice (ER bygg)• Teknisk spetskompetens
• Hyresadministration• Teknisk planering (drift o skötsel
och avhjälpandeunderhåll)• Register och byggdokumentation
(info)
Ledning och ekonom
i
• Budget
• Redovisning
• Invester-ingar
Organisation och uppgift
Kärnverksamhet
Kategori och ansvar
• Områdesansvariga förvaltare: (lokalresursplanering, kundansvar, hyresvärd, ekonomiansvar, processamordning)
• Områdesansvariga driftområdeschefer: (fastighetsskötsel och mediaförbrukning, avhjälpande underhåll, driftentreprenader, personalansvar drifttekniker/fastsköt
• Byggprojektledare: (byggherreföreträdare, byggprojektsansvar, kalkyler, upphandling)
• Administratörer: ( hyres adm, driftteknisk adm, register och byggdok, ärenderegistrering)
• Planeringsingenjörer: ( Underhåll, reinvesteringar, energifrågor, fastighetsinformationsfrågor, säkerhetsfrågor)
• Drifttekniker, hantverkare, fastighetsskötare: ( operativ verksamhet egenregi)
Soc
OLOFSDAL
LILLJANS-OMRÅDET
NYDALAHÖJDEN
MARIEHEM
NYDALAFRITIDSOMRÅDE
MARIEBERG
ERSBODAÖSTRAIND. OMR
ÖSTRA ERSBODA
ÅLIDHEM
GIMONÄS
CARLSHEMGIMONÄS
SOFIEHEM
IND.OMR
GAMMLIA
Bräntberget
Hamrins
ÖST PÅ STAN
UNIVERSITETS OMRÅDET
SJUKHUS-
berget
Lilljansberget
OMR
MARIEDAL
ERSBODA SÖDRA
VÄSTRAERSBODA
ERSBODAVÄSTRAIND. OMR
Ersmarksberget
IND. OMR
ÖST - TEGIND. OMR
Öberget
REGEMENTET
STANCENTRALA
GRISBACKA
VÄSTERSLÄTTIND. OMR
Gröna Oxen Grytan
BÖLE
I 20-OMRÅDET
VÄST PÅSTAN
ÖST - TEG
BÖLEÄNGVÄST-TEG
RÖBÄCKSSLÄTTEN
RÖBÄCKSFRITIDSOMRÅDE
RÖBÄCKSDALEN
UMEDALEN
BACKEN
VÄSTERHISKE
GRUBBE
RÖDÄNG
HAMPTJÄRNSLIDEN
Rödberget
HAGA
SAND-BACKA
MARIE-OMRÅDET
ERSBODA
STADSLIDEN
BERGHEM
NYDALA
TEG
ÅLIDHEMS-OMRÅDET
ÖN
ALVIK
TOMTEBO
KLOCKARBÄCKEN
BACKEN-OMRÅDET
VÄSTERSLÄTT
UMÅKER
RÖBÄCK
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
** *
*
*
*
**
*
*
***
*
**
*
*
**
**
**
*
****
*** *
*
***
**
*
*
*
*
*
*
**
**
* *****
*
*
*
**
*
* *** *
**
*
** **
*
*
**
*
* ***
**
****** **
* **
** *** *
*
*
*** **
*
*
***
*
******
*
*
*
***
** *
***
**
*
**
*
**
**
*
**
*
*
****
*** * *
****
**
**
****
**
**
* *
*
* ****
*
*
*
*
*** **
**
***
** ****
**
*
**
*
*
**
**
*
*
*
***
** *
**
*
*
* ***
**
******
******* *****
*
*
*
**
**
**
**
*
*
*
** ****
*
** * ***
***
*
*
*
**
**
*** **
*
**
***
*****
***
***
******
***
**
*
***
*
* *** *** * *
**
*
*
**
*****
*
*
** **** *
** *
**
* *
*
*
**
*
*
*
****
**
** *
***
*
****
**
** **
** **
** * **
**
* * *
***
*
*
**** *
** ******
****
**
*
*
** **
*
*
*
**
*
VÄSTRA FÖRVALTNINGSOMRÅDETINKL HÖRNEFORS
ÖSTRA FÖRVALTNINGSOMRÅDETINKL SÄVAR
Copyright Umeå kommun, Stadsbyggnadskontoret
SÖDRA FÖRVALTNINGSOMRÅDETINKL HOLMSUND
Fakta:Antal pers totalt:Ledning o utveckl: Ekonomi (köp): Teknik: Hyresadm: Plan o dok:FörvaltareByggservice/arbl Dromr.chefer:Driftgr Förv.omr ÖDriftgr Förv.omr S Driftgr Förv.omr V
Skolan
Fritid
Kultur
KDN
3 FÖRVALTNINGSOMRÅDEN
FörvaltareHyresassistenter
DriftområdescheferDriftledare
Övrigaförvaltn
ochExternakunder
KUND10032
14456
173
171513
Huvudprocesser• Anskaffa - innebär köp, leasing, hyra samt eget ägande)
• Förvalta - Anpassa / förädla innebär förändringar i eget bestånd
avhängigt av hyresgäst och teknikkrav - Vidmakthålla innebär driva och underhålla reinvestera,samt
upplåta
• Avveckla - innebär övergångsuthyrning sälja eller riva
Vår vision
• Vi ska betraktas som de som bäst kan tillgodose Umeå kommuns verksamheters behov av ändamålsenliga lokaler och bostäder med.
• Vi ska kunna mäta oss med de bästa i branschen
Vår verksamhetside
• Vi anskaffar, förvaltar och avvecklar fastigheter. Det gör vi som partners till kommunens verksamheter kostnadseffektivt och ansvarsfullt.
• Vi har hög kunskap i organisationen.• Vi skall i vårt arbete utveckla ett långsiktigt miljö-
och kvalitetstänkande.
Kommunens Styrprinciper
Kommunens styrmodell för det interna arbetet
Inre KvalitetMEA
Yttre KvalitetNKI
Produktivitet /effektivitetAvverkningsnyckeltal
ResultatEkonomiska nyckeltal
Verk-samhetens
ekonomiska
resultat
Verk-
samhetens
produktions
-förmåga
Kund-upplevelser
Med-
arbeta
re
Politiska direktiv för fastigheter
• Bättre styrning av lokalresursplanering • Större krav på långsiktighet, effektivisering av lokaler,
verksamhets- och fastighetsbeskrivning• Flytta upp fastighets och lokalförsörjningsfrågorna och
förstärk koncernperspektivet med lokalstyrgrupp.• Tydliggör roller och ansvar i planeringsprocessen• Beskriv ägarfilosofi vision, mål och policys• Fastställ beslutsgång i byggärenden• Strategier för kommunens fastighetsinnehav och
investeringar
Styrdokument fastigheter och lokaler
Styrdokument för kommunens lokalförsörjning
Styrdokument gäller alla verksamheter• Syfte
– Att stärka kommunen som fastighetsägare – Att styra mot hushållning och god miljö– Att åstadkomma effektiva och produktiva lokaler– Att samverka med nämnder, förvaltningar och
bolag– Att vidmakthålla fastighetskapitalet till låga
kostnader över tiden
Lokalförsörjning• Vision
– Optimalt fastighetsbestånd genom omsorgsfull planering, till lägsta kostnad och miljöpåverkan över tiden.
• Policy– Fastigheter är gemensamma resurser– Kommunnyttan ska vara vägledande
• Mål – Balans mellan innehav, nyttjande och ekonomiska ramar
• Uppföljning– Ändamålsenlighet, NKI, nyttjande, kostnaderna,
energiåtgång, miljöpåverkan
Strategi för kommunens lokalinnehav
• Fastighetsägande - långsiktigt och totalekonomiskt bästa alternativ
• Investeringar och förhyrningar– Behov av lokaler löses inom befintligt bestånd– Vid investeringar ska lokaleffektivitet prioriteras
• Byggnadstekniska investeringar och underhåll– Om de är nödvändiga för funktion, myndighetskrav, bevarandekrav,
miljökrav eller lägre D o UH - kostnader– Anpassas till nytta och för verksamheten.
• Inhyrning– Fastighetsorganisationen hyr in alla lokaler och bostäder
• Avveckling– Fastigheter, lokaler och bostäder som inte behövs långsiktigt i
kärnverksamheten• Vakanser
– Regleras särskilt ( sådana som fastighetsorganisationen inte råder över)
InvesteringsbegreppStrategiska fastighetsinvesteringar
som följd av strategiska verksamhetsbeslut och genomarbetad lokalresursplan
Investeringar för att upprätthålla värdet och funktionen av befintliga fastighetstillgångar
Lönsamhets- eller effektivitetshöjande investeringar
a) Anpassning av lokaler för effektivare verksamhet
b) Fastighetsinvesteringar som förbättrar driftekonomi
• Beslut om ny eller förändrad verksamhet som kräver investering i nya lokaler, innebär ökade hyreskostnader. Beslut måste fattas av hyresgästen och täckas av ökade ramar eller rationaliseringar
• Underhåll och reinvesteringar är ett utpräglat fastighetsägaransvar, beslut fattas av fastighetsägaren och kostnader ska i huvudsak täckas av löpande hyresavtal.
• Investeringar i syfte att effektivisera verksamhet beslutas av hyresgästen och ökad hyra ryms inom befintliga verksamhetsramar.
• Lönsamma fastighetsinvesteringar, t.ex. energibesparande åtgärder, beslutas av fastighetsägaren och kräver inte ökad hyra
Komponentvisa avskrivningar
Grupp Byggdel Avskriv
ningstid Del av kostnad Äldreboende
Del av kostnad Gruppboende
Del av kostnad Skolor
Del av kostnad Kontor
1 Stomme
60 26 28 23 26
2 Fasader, yttertak, ledningsnät, VS Kanalsystem
40 13 13 12 12
3 Fönster ,papptak, ledningar EL
30 19 16 25 20
4 Entrepartier, vent aggregat, storkök, asfaltytor
20 19 21 18 20
5 Styr o regler, driftlarm, belysning
15 14 13 1 14
6 Passagekontroll, inbrottslarm, övervakningsutr
10 1 1 6 1
6 Ytskikt in o utv
10 8 8 6 7
3 Förstudie 7 Utvärdering 6 Genomförande 5 Projektering 4 Lokalplanering 2 Behovsbeskrivning 1 Kundbehov
Beslut Beslut Beslut Beslut Beslut
Investeringsplan och beslut om anskaffning och avveckling
• Planering och beslut om investeringar, inhyrning och avveckling följer: ”Arbetsprincip för förändringar i lokalbeståndet”
• Fastighet upprättar lokalplaner och kalkylunderlag för alla fastighetsinvesteringar
Lite om Fastighets utvecklingsområden
Strategiska utvecklingsområden
• Kundrelationer och kommunikationer• Kompetensutveckling• Organisationsutveckling• Energi/miljöoptimering• Verktygsutveckling• Kvalitetsutveckling• Arbetsmiljö
Recommended