Embed Size (px)
Citation preview
1
БИЗНЕС-ПЛАН СОЗДАНИЕ СКЛАДСКОГО
КОМПЛЕКСА
Разработчик бизнес плана:
Консалтинговая компания «БизпланиКо»
www.bizplan5.ru
+7 495 645 18 95
Москва г.
2
Оглавление Резюме ...................................................................................................................................... 3
1 Инициатор проекта ............................................................................................................ 5
1.1 Информация об инициаторе проекта ....................................................................... 5
1.2 Руководство и высший менеджмент .......................................................................... 5
2 Концепция проекта ............................................................................................................. 6
2.1 Характеристика объекта недвижимости .................................................................... 6
2.2 Характеристика месторасположения ......................................................................... 6
2.3 Организационный план .............................................................................................. 7
2.3.1 Организационная структура предприятия .......................................................... 7
2.3.2 Описание бизнес-процессов ............................................................................... 7
2.4 Календарный план осуществления проекта ............................................................ 10
2.4.1 Текущее состояние проекта .............................................................................. 10
2.4.2 План осуществления работ по дальнейшей реализации проекта .................. 10
2.5 Цели бизнеса ............................................................................................................ 11
2.6 SWOT-анализ ............................................................................................................ 12
3 Маркетинговый анализ .................................................................................................... 13
3.1 Рынок складской недвижимости Московского региона ........................................... 13
3.1.1 Тенденции развития рынка складской недвижимости в году ..................... 13
3.1.2 Характеристика предложения ........................................................................... 14
3.1.3 Анализ спроса .................................................................................................... 16
3
Резюме В рамках рассматриваемого проекта предполагается строительство первой очереди
складского комплекса «Свистуха» площадью тыс. кв.м.
Проектом определен объем инвестиций – млн. руб. На осуществление СМР и
благоустройство территории будет направлено млн. руб ( % инвестиций), на покрытие
дефицита оборотных средств – , млн. руб. ( %).
Направления инвестиционных
вложений Всего
в том числе
В % к итогу Кредит
Собственные средства
СМР р. р. р. %
Благоустройство р. р. %
Покрытие дефицита
оборотных средств р. р. %
Всего инвестиции р. р. р. %
В % к итогу % % %
Таблица 1. Инвестиционный план
Финансирование предполагается за счет двух источников: банковского кредита и
собственных средств инициатора проекта. За счет собственных средств будет покрыто
% от общей потребности в инвестициях ( млн. руб.).
Предполагается привлечение банковского кредита в сумме млн. руб. сроком на лет, с
процентной ставкой – % годовых. Отсрочки по оплате процентов и возврату основной
суммы не предусматривается. Возврат кредита предполагается траншами по млн. руб. в
месяц.
Доходы по проекту начинают поступать с января года, по мере сдачи в эксплуатацию
помещений. При выходе на запланированный объем, ежемесячный уровень продаж
составит , млн. руб., расходов – , млн. руб.
Проект обладает рыночной привлекательностью – рынок складской недвижимости
динамично развивается, на ближайшие годы эксперты прогнозируют высокий уровень
поглощения площадей, сохранение высокого спроса, возникновение дефицита
качественных складских помещений. Выгодное месторасплоложение, отстутствие вблизи
крупных складских комплексов повышает конкурентоспособность комплекса.
Технологическая привлекательность определяется выбором современных технологий
проектирования и строительства, и, как результат, высокими потребительскими
свойствами складских помещений (расположение самого комплекса, удобный съезд на
шоссе, расположение объектов внутри комплекса, качество помещений).
Эффективность проекта рассчитывалась при ставке дисконтирования , %.
4
Показатели эффективности проекта. Показатели продаж:
Точка безубыточности, % %
Точка безубыточности, ежемесячных продаж р.
Операционный рычаг %
Показатели рентабельности: Средние значения по проекту
Рентабельность продаж %
Рентабельность активов %
Показатели основной деятельности Средние значения по проекту
Объем продаж, в мес. р.
Объем текущих расходов, в мес. р.
Чистая прибыль, в мес. р.
Денежный поток, в мес. р.
Инвестиционные показатели
ВНД, % в год. %
Объем инвестиций р.
Чистый Дисконтированный Доход р.
Инвестиционный период, мес.
Срок окупаемости, мес.
Индекс доходности за период прогноза % Таблица 2. Сводные показатели эффективности проекта
Анализ финансовых прогнозов свидетельствует о высокой инвестиционной
привлекательности проекта:
Высокий среднемесячный уровень продаж (без НДС) - тыс. руб.
Высокий уровень рентабельности продаж – %.
Высокий уровень внутренней нормы доходности – % в год.
Проект окупается за , года, чистый приведенный доход за планируемый период
достигнет уровня , млн. руб.
Таким образом, проект обладает рыночной, технологической и финансовой
привлекательностью.
Совокупность приведенных показателей свидетельствует о перспективности
рассматриваемого проекта.
5
1 Инициатор проекта
1.1 Информация об инициаторе проекта
Инициатором проекта выступает два юридических лица:
ООО «СК «ХХХХХХ»
1. Функционирует на строительном рынке Москвы и Подмосковья с г. За время
работы осуществлен целый ряд крупных проектов:
2. Проектирование строительства завода по производству кабельной продукции ЗАО
«Завод Энергокабель» площадью более м с подготовкой документации в ГАУ
МО «Мособлэкспертиза».
3. Перенос хозбытовой канализации г. Электроугли ф мм для расширения пятна
застройки ЗАО «Завод Энергокабель».
4. Монтаж наружного электроснабжения и уличного освещения жилого дома по
адресу: г. Лобня, ул. Калинина д. .
5. Строительство жилого дома площадью м в коттеджном поселке «Лазурный
Берег».
6. Монтаж наружного и внутреннего электроснабжения в ООО "Студия Двести+", г.
Долгопрудный.
7. Строительство здания площадью м для изготовления спортивного инвентаря
по адресу: Долгопрудный, Лихачёвское шоссе д. .
8. Реконструкция наружного и внутреннего электроснабжения в коттеджном поселке
«Новомышецкое», д.Мышецкое Московской области.
9. Проектирование и строительство наружного электроснабжения ОАО «Вертикаль»,
Мытищинский р-н, Дмитровское шоссе.
10. Реконструкция главного корпуса чаеразвесочной фабрики «Ахмад-Чай».
ООО «ХХХХХХ»
Компания завершила строительство и приступила к эксплуатации складского комплекса
класса В+ площадью м . На Дмитровском шоссе, пос. Виноградово.
1.2 Руководство и высший менеджмент
Руководителями проекта являются:
Дулотин Борис (ген. Директор ООО «СК «ХХХХХХ»),
Лагиев Магомед (ген. Директор ООО «ХХХХХХ).
Высший менеджмент проекта располагает более чем -ти летним опытом в сфере
строительства и девелопмента.
6
2 Концепция проекта
2.1 Характеристика объекта недвижимости
В рамках рассматриваемого проекта предполагается строительство первой очереди
складского комплекса «Свистуха», класса В+. Комплекс будет возводиться в две очереди,
по тыс. кв.м каждая. Общая площадь комплекса, после полного окончания работ,
составит тыс. кв.м.
Участок строительства с запада примыкает к Рогачёвскому шоссе, есть оформленный
сьезд с Рогачёвского шоссе на участок
2.2 Характеристика месторасположения
Комплекс расположен в Дмитровском районе Московской области (д.Свистуха), в
северном направлении, на рассотоянии км от МКАД.
Рисунок 1. Месторасположение объета на карте Московской области
7
2.3 Организационный план
2.3.1 Организационная структура предприятия
Инициатором проекта являются специализированные компании, обладающии
необходимыми трудовыми и материальными ресурсами (парк спецтехники и
автотранспорта) для успешной реализации проекта.
В рамках рассматриваемого проекта предполагается одно направление деятельности –
девелопмент на рынке складской недвижимости.
Схема 1. Организационная структура первого уровня
2.3.2 Описание бизнес-процессов
Для девелоперской компании характерно наличие трех групп бизнес-процессов:
основные, обеспечивающие и управленческие бизнес-процессы (Схема).
8
Схема 2. Бизнес-процессы
В таблице представлено распределение ответственности за бизнес-процессы согласно
организационной структуре первого уровня.
9
Бизнес-процессы/ Организационная
структура
Генеральный директор
Департамент девелопмента и недвижимости
Финансовый департамент
Юридический департамент
Административный департамент
Основные бизнес-процессы
Поиск объектов девелопмента
Х
Поиск инвесторов Х
Реализация девелоперского проекта
Х
Продажа жилой недвижимости
Х
Возврат инвестиций Х
Обеспечивающие бизнес-процессы
Административно-хозяйственное обеспечение
Х
IT-обеспечение и связь Х
Обеспечение безопасности
Х
Юридическое обеспечение
Х
Выполнение функций заказчика
Х
Технический надзор Х
Внутренний контроль и аудит
Х Х
Управленческие бизнес-процессы
Стратегическое управление
Х
Управление финансами Х
Управление маркетингом
Х
Управление бизнес-процессами
Х
Управление персоналом
Х
Инвестиционное сопровождение
Х
Таблица 3. Распределение ответственности за бизнес-процессы
Ряд бизнес-процессов будет осуществляться в сотрудничестве со сторонними
компаниями (аутсорсинг): реализация объектов недвижимости, охрана строящегося
объекта.
Для осуществления ряда работ, связанных со строительством объекта, будут
привлекаться субподрядчики.
10
2.4 Календарный план осуществления проекта
2.4.1 Текущее состояние проекта
На настоящий момент инициатором проекта провден ряд предварительных работ:
закончены проектные работы по внесению земельного участка с кадастровым
номером : : : площадью , га в границы д. Свистуха.
получены технические условия на подключение к водопроводу в д. Свистуха.
подана заявка в ОАО «МОЭСК» на получение технических условий для
подключения электроэнергии.
ведутся геологические работы для определения несущей способности грунтов.
2.4.2 План осуществления работ по дальнейшей реализации проекта
Начало реализации проекта планируется на июнь года. Ввод в эксплатацию площадей
предполагается поэтапно, начиная с января года – по кв.м в месяц. Все площади
первой очереди комплекса будут введены в действие к декабрю года.
Мероприятия июн. июль-
декабрь январь-декабрь
январь -июнь
Организация финансирование
Осуществление строительства
Ввод в эксплуатацию помещений
Возврат вложенных средств
Выход на запланированный объем продаж
Таблица 4. План-график работ по дальнейшей реализации проекта
11
2.5 Цели бизнеса
Основной целью бизнеса в рамках рассматриваемого проекта является успешная
реализация проекта по строительству складского комплекса и последующей передачи
помещений в аренду, в результате чего должен быть обеспечен следующий уровень
ключевых финансовых показателей1:
Доходы от продаж (без НДС) – , млн. руб.
Чистая прибыль – , млн. руб.
Рентабельность продаж – %.
Для достижения стратегической цели должно быть обеспечено решение следующих
задач:
Привлечение финансирования, необходимого для начала реализации проекта.
Своевременное получение всей необходимой проектно-разрешительной
документации.
Обеспечение качества строительно-монтажных работ и соблюдение сроков
строительства.
Проведение необходимых маркетинговых мероприятий, сотрудничество с
риэлтерскими агентствами для выполнения плана продаж.
1 При выходе на прогнозируемый объем продаж
12
2.6 SWOT-анализ
Проведенный анализ состояния отрасли, анализ конкурентной обстановки и
потребительской среды позволяет сделать вывод о сильных и слабых сторонах
бизнеса, возможностях и угрозах со стороны внешней среды.
Параметры оценки Сильные Слабые
Организация Все этапы реализации проекта
будут осуществлять
специализированные компании,
располагающие серьезным
опытом работы на рынке.
Управление проектом будет
осуществлять команда
профессиональных менеджеров,
обладающая опытом в сфере
реализации инвестиционных
проектов.
Существует риск увеличения сроков реализации
проекта в связи с затягиванием сроков согласований
и др. (административный ресурс).
Производство Строительство будет
осуществляться
специализированными
компаниями с использованием
современных технологий.
Для обеспечения качества строительства необходим
постоянный надзор за процессом.
Финансы Высокий уровень рентабельности
складской недвижимости
обеспечивает эффективность
проекта.
Высокая степень зависимости от партнеров проекта,
подрядных организаций.
Маркетинг Продуманная стратегия продаж,
совмещающая выгодные ценовые
предложения, возможность
поэтапного инвестирования,
система скидок.
Сильная зависимость эффективности проекта от
сроков реализации требует дополнительных
вложений в маркетинговые мероприятия.
Параметры оценки Возможности Угрозы
Факторы спроса Рынок складской недвижимости
восстанавливается после
кризиса, наблюдается рост
уровня поглощения площадей, на
ближайшие годы прогнозируется
сохранения дефицита
качественных складских
помещений.
Снижение спроса в случае неблагоприятного
развития экономической ситуации. В настоящее
время, исходя из макроэкономической ситуации,
возможность такого сценария в ближайшие годы
представляется маловероятным.
Факторы
конкуренции
Растущий спрос опережает
предложение на рынке, что
позволяет новым игрокам
беспрепятственно занять
рыночную нишу.
Выход на рынок значительного количества новых
девелоперских проектов, «размораживание» старых
проектов влечет за собой насыщение рынка. Однако
растущий спрос снижает негативное влияние
фактора конкуренции.
Таблица 5. SWOT-анализ
Таким образом, проект обладает неоспоримыми сильными сторонами,
главные из которых – высокий спрос на объекты складской недвижимости в
выбранном сегменте рынка.
13
3 Маркетинговый анализ
3.1 Рынок складской недвижимости Московского региона
3.1.1 Тенденции развития рынка складской недвижимости в году «Рынок офисных помещений
В году рынок складской недвижимости Московского региона демонстрировал
уверенный рост спроса на складские площади. Как следствие наблюдался рост арендных
ставок на складские площади и увеличение количества предварительных соглашений
аренды в строящихся проектах.
Анализ позволяет выделить основные тенденции развития рынка складской
недвижимости московского региона в году:
Низкий уровень ввода в действие новых площадей: минимальный с года объем
нового строительства складов - тыс. кв.м.
Высокий уровень заявленного на год ввода площадей - более млн. кв.м.
Высокий уровень объема сделок - объем сделок аренды и покупки складов
конечными пользователями в г. превысил , млн. кв.м и приблизился к
рекордному г., когда было реализовано , млн. кв.м.
Увеличение уровня инвестиционных сделок - на %.
Увеличение дефицита складских площадей: уровень вакантных площадей в
складских комплексах класса А снизился с - % до менее чем %, класса В – до -
%, в черте Москвы – приближается к нулю.
Основные тенденции года привели к ситуации, когда рынок складской
недвижимости Московского региона стал «рынком арендодателя».
По данным участников рынка2, прирост предложения качественных складов в г.
составил тыс. кв.м, что на % меньше, чем в г. ( тыс. кв.м), и более, чем в два раза
меньше показателя года ( тыс. кв.м). Общее предложение складов класса А в
Московском регионе к концу г. составило , млн кв.м. В сегменте складов класса В, по
оценкам, функционирует около , млн кв.м. Согласно планам девелоперов в г. в
Московском регионе может быть введено в эксплуатацию более млн кв.м складских
площадей.
Важной тенденцией года стало увеличение объема инвестиционных сделок. Сумма
сделок покупки складских объектов в России в году превысила $ млн – на % больше,
чем в году.
В течение года уровень вакантных площадей в складских комплексах класса
А снизился с - % до менее чем % в конце. В сегменте складов класса В свободно в
целом по рынку около - %, в черте Москвы доля вакантных площадей приближается к
нулю.
В результате активного поглощения площадей в строящихся проектах на конец года
доля свободных площадей в складских комплексах, ожидаемых к вводу в первой
половине года, составила менее %. В ряде проектов на высокой стадии готовности
2 Источник: http://zdanie.info/ / /news/
14
уже практически нет свободных площадей. Средняя ставка аренды склада класса А в
году выросла с $ - до $ за кв.м в год – более, чем на %. Заявляемые
собственниками арендные ставки нередко превышают $ за кв.м в год. Уровень ставок
зависит от близости к МКАД, в черте Москвы собственники складов запрашивают $ за
кв.м и больше.
Ярко выраженный дефицит качественных складских площадей в Московском
регионе не позволяет прогнозировать снижения арендных ставок даже в случае выхода
на рынок всех заявленных на год складских проектов.
Среди крупнейших введенных в г. объектов можно назвать новые фазы
следующих складских комплексов:
PNK-Внуково (введедно тыс.кв.м, девелопер – PNK group);
PNK-Чехов ( тыс.кв.м, PNK group);
Климовск ( тыс.кв.м, Raven Russia)
«Белая Дача Логопарк» ( тыс. кв.м, «Белая Дача», Hines);
«Крекшино» ( тыс. кв.м, «РосЕвро-Девелопмент»);
«Инфрастрой Быково» ( тыс. кв.м, «Инфрастрой Быково»).
Активизация спроса на складские площади, наблюдаемая в - годах, привела к
возрождению девелоперской деятельности в сегменте складов, результаты которой
начнут проявляться в году. Ввод части запланированных на наступивший год проектов
(заявлен ввод более млн. кв.м складских площадей) может быть перенесен на более
поздний период.
На рынке складской недвижимости все большую популярность приобретают сделки
формата builttosuit. так, в квартале года была заключена крупнейшая в России
сделка такого рода: ГК «дикси» и девелоперская компания PNК Group подписали
соглашение о строительстве складского комплекса площадью кв.м.
На фоне стабилизирующейся ситуации на складском рынке постепенно активизируются
девелоперы, которые, однако, пока действуют довольно осторожно. Ряд компаний
объявили о вводе в эксплуатацию новых складских комплексов и о начале строительства
следующих фаз уже существующих объектов. например, среднерусский банк Сбербанка
России и ООО «МЛППодольск» заключили договор об открытии кредитной линии с
лимитом $ , млн. с целью направить часть средств на финансирование строительства
второй очереди складского комплекса класса А «МЛППодольск».
3.1.2 Характеристика предложения
К концу года общее предложение складов класса А в Москве и области составило ,
млн. кв. м, класса В - около , млн. кв. м. По прогнозам аналитиков, в году
в Московском регионе будет введено в строй более млн. кв. м складов, а реальный
прирост предложения составит около тыс. кв. м, тыс. кв. м из которых - площади
класса А.
15
Диаграмма 1. Объем ввода и поглощения качественных складских помещений в Московском регионе, тыс. кв.м.
Структура предложения по классам складов
На настоящее время среди строящихся складских помещений
Диаграмма 2. Структура строящихся складских помещений по классам
Структура предложения по направлениям
Наибольшее число строящихся складских помещений расположено в направлении
наиболее развитых транспортных потоков: Юг и Юго-Запад. В северном направлении
строится % складских помещений.
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012П
Динамика ввода и поглощения складских помещений, тыс. кв.м
Объем ввода, кв.м
Объем поглощения, кв.м
Доля вакантных помещений (класс А)
класс А 86%
класс Б 14%
Структура строящихся площадей по классам
16
Диаграмма 3. Распределение строящихся складских помещений по направлениям
3.1.3 Анализ спроса
Характеристика спроса в году
В году наблюдался стабильный интерес потенциальных арендаторов и покупателей к
качественным складским площадям. Это проявилось в заключении ряда сделок как в
московской области, так и в регионах. Заметную активность проявили дистрибьюторские
и торговые компании. так, например, холдинг «алвиса», крупнейший европейский
производитель алкогольной продукции, арендовал кв.м в складском комплексе
«Гема», а продуктовый ритейлер X retail Group выкупил помещения ООО «Тера», среди
которых кв.м складских площадей. Фармацевтическая компания «Пульс» арендовала
кв.м складских площадей комплекса «Вашутино» класса в+.
Следует заметить, что объем сделок, заключаемых на московском рынке складской
недвижимости, составляет в среднем примерно % от общероссийского объема. Среди
регионов по данному показателю лидирует СанктПетербург: по прогнозам, к концу
года на долю северной столицы будет приходиться примерно % объема сделок на
рынке.
Структура потребительской среды
Сложившаяся на настоящий момент структура рынка является следствием сложившейся
структуры потребительской среды для складских помещений.
Сегментация потребителей выглядит следующим образом:
0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500
Северо-Восток
Запад
Восток
Север
Юго-Восток
Юго-Запад
Юг
тыс. кв.м
Распределение строящихся складских помещений по направлениям
17
Диаграмма 4Струткура потребительской среды по типу деятельности
Поскольку основная доля потребителей – логистические операторы и сети розничной
торговли, возрастают потребности в аренде складских помещений значительной
площади, расположенных на трассах, обеспечивающих значительный грузопоток, при
этом предпочтителен высокий уровень пропускной способности трассы.
Среди логистических и торговых операторов основные потребители складов высокого
класса (А и А+) – зарубежные компании, предъявляющие повышенные требования не
только к качеству строений, но и качеству управления складом.
Тенденция роста спроса на современные качественные склады в последние годы
предполагает наличие:
полного комплекса услуг по хранению и обработке грузов, таможенному
оформлению и транспортировке на одной территории;
современной техники и технологии обработки грузов;
многоярусного хранения, позволяющего экономно расходовать имеющиеся
площади;
достаточного количества погрузочно-разгрузочных зон и зон комплектации;
совершенной системы управления складом, позволяющей генерировать любые
виды отчетов о товарах клиента и проводить инвентаризацию остатков;
страхования груза за счет логистического оператора;
системы видеонаблюдения, контроля доступа, физической и противопожарной
охраны;
коммуникаций и связи.
Основное отличие между сегментами потребителей – торговые операторы лучше знают
свой товар и все больше предпочитают строительство складов «под себя».
Характеристика спроса по размеру сделки
В году наблюдался значительный – более % – рост объема средней сделки. В -
гг. увеличение общего объема сделок происходило за счет увеличения их количества.
А в г. средний размер сделки в Московском регионе составил , тыс. кв. м против ,
тыс. кв. м годом ранее. При этом количество сделок на рынке качественных помещений
практически не изменилось по сравнению с г.
8%
25%
31%
16%
20%
Структура потребительской среды по типу деятельности
Автопроизводители
Розничная торговля
Логистические операции
Дистрибьюторы
FMCG
