Рынок коммерческой недвижимости 1 квартал 2013 г

MARKETBEAT ОБЗОР РЫНКАКОММЕРЧЕСКОЙНЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ

1 КВ. 2013 АПРЕЛЬ 2013

CUSHMAN & WAKEFIELD 1

MARKETBEATQ1 2013

МАКРОЭКОНОМИКА


MARKETBEATQ1 2013

ЭКОНОМИКА РОССИИ В 2013: ЗНАЧИТЕЛЬНОЕ СНИЖЕНИЕ

ПОЗИТИВНЫЕ ВНЕШНИЕ ФАКТОРЫ: ПЛАТНЫЕ УСЛУГИ, УСЛУГИ СВЯЗИ, СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННАЯ ПРОДУКЦИЯ И РОЗНИЧНАЯ ТОРГОВЛЯ.

ОТРИЦАТЕЛЬНЫЕ ФАКТОРЫ: РОСТ СТОИМОСТИ И СОКРАЩЕНИЕ ГРУЗОПЕРЕВОЗОК, ПАДЕНИЕ ПРОМЫШЛЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА, СНИЖЕНИЕ СЫРЬЕВЫХ ЦЕН

РОСТ ВВП vs. ИНФЛЯЦИЯ ОСНОВНЫЕ ДРАЙВЕРЫ РОСТАЭКОНОМИКИ

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Q1 2013

GDP growth, % CPI YoY, %Рост ВВП, % Инфляция, %

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

РОС

Т В

ВП

ГРУ

ЗОО

БО

РОТ

ПРО

МЫ

ШЛ

ЕНН

ОЕ

ПРО

ИЗВ

ОД

СТ

ВО

СЕЛ

ЬС

КО

Е Х

ОЗЯ

ЙС

ТВ

О

РОЗН

ИЧН

АЯТО

РГО

ВЛЯ

УСЛУ

ГИС

ВЯЗИ

ПЛ

АТ

НЫ

ЕУ

СЛ

УГИ

ПО

ТРЕ

БИ

ТЕЛ

ЬС

КИ

Е Т

ОВ

АРЫ

И

ДРУ

ГИЕ

УС

ЛУ

ГИ


MARKETBEATQ1 2013

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

2013 ПРОГНОЗ МОСКВА

НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО 700 000 кв. м

АРЕНДА 1 900 000 кв. м

СВОБОДНЫЕ ПЛОЩАДИ 15.4%

СРЕДНЯЯ АРЕНДНАЯ СТАВКА КЛАСС А 820 долларов США за кв. м в год, triple net

ИЗМЕНЕНИЯ В ПРОГНОЗЕ: УВЕЛИЧЕНЫ ОБЪЕМЫ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

с 500,000 кв. м до 700,000 кв. м


MARKETBEATQ1 2013

ПОГЛОЩЕНИЕ И НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО (млн кв. м)

СПРОСБаланс на рынке

Поглощение – показывает изменение занимаемого арендаторами офисного пространства в течении периода. Рассчитывается как: X-Y = Net Absorbtion

X = (Общее количество существующих офисных площадей – свободные помещения) в конце периодаY = (Общее количество существующих площадей в начале периода – свободные помещения) в начале периода

1.49

2.17

1.39

0.88

0.65 0.55

0.26

1.35

1.81

0.63 0.74 0.76

0.430.33

2007 2008 2009 2010 2011 2012 1кв. 2013

Новое строительство Поглощение


MARKETBEATQ1 2013

ОБЪЕМ СДЕЛОК (АРЕНДА И ПОКУПКА), тыс. кв.м

СПРОСВысокая активность арендаторов, большое количество сделок

•В течение 1 квартал было арендовано и куплено 450, 833 кв. м.

• Договора предварительно аренды заключаются редко. В 1 кв. доля договоров предварительной арендынаходилась на уровне 1% от всех арендованных площадей (такая же ситуация наблюдалась и в 2012, когда доляпредварительной аренды была менее 5% от всех арендованных площадей.

80% 83% 75%86% 86%

79% 80% 92%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 F2013 F2014 F2015

Класс А Класс ВКласс А прогноз Класс В прогнозДоля аренды в общем объеме сделок


MARKETBEATQ1 2013

ОБЪЕМ (МЛН КВ. М) И КОЛИЧЕСТВО СДЕЛОК

СПРОСКоличество небольших сделок растет

• Доля крупных сделок ( с арендуемой площадью более чем 2,000 кв. м) составляла около 50% запоследние 6 лет.

• Однако общее количество сделок возрастает. Всё чаще небольшие арендаторы (занимающиеменее чем 500 кв. м офисных помещений) закрывают сделки в качественных офисных зданиях.

• В целом, в 1 кв. заключено 797 сделок проведенных в 340 качественных бизнес-центрах.

47% 59% 66% 50% 51% 59% 47% 37%

1.14

1.501.74

0.73

1.28

1.941.99

0.44

1,0751,092

1,137

751

1,336

1,731 2,573

797

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

0

0,5

1

1,5

2

2,5

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Q1 2013

Сделки <2,000 кв. м (%) Сделки >2,000 кв. м (%)Количество сделок


MARKETBEATQ1 2013Москва-Сити

* 2013: cопутствующие торговые площади будут в Ситипойнте, в башнях Меркурий и Евразия

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

2011 2013 2014 2015 2016 2017

Апартаменты Гостиничные площади

Торговые площади (GLA) Арендуемая офисная площадь

ИМПЕРИЯБАШНЯ ИМПЕРИЯ

ИМПЕРИЯ

ЕВРАЗИЯАФИМОЛЛ Сити

МЕРКУРИЙ

МЕРКУРИЙЕВРАЗИЯ

СИТИПОЙНТ*

ЭВОЛЮЦИЯ

ЭВОЛЮЦИЯФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЦИЯ

OKO

OKO

OKO

Участок 11

Участок 11

Участок 11

Участок 15Участок 17-

18

Планы строительства 2011- 2017

ОБЪЕМ (ТЫС КВ. М) И ПРОЕКТЫ


MARKETBEATQ1 2013

Бизнес-парки за МКАДНовые популярные направления - юго-запад и север

1 Бизнес Парк Гринвуд2 Западные Ворота3 Резиденция4 Бизнес Парк Химки5 Скай Пойнт

6 Кантри Парк7 Рига Лэнд

8 Сколково Бизнес Парк9 Дудкино10 The Park11 КомСити12 Бизнес Парк К2

Существующие

Существующиеся и строящиеся новые фазы

Перспективные проекты (строящиеся и планируемые)

БИЗНЕС-ПАРКИ ЗА МКАД


MARKETBEATQ1 2013

РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

2013 ПРОГНОЗ

НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО МОСКВА 180 000 кв.м

НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО РОССИЯ 1 600 000 кв.м

ПРАЙМ РИТЕЙЛ ИНДИКАТОР 3 800 долларов

США за кв.м в год, triple net

ПРОГНОЗ БЕЗ ИЗМЕНЕНИЙ


MARKETBEATQ1 2013

Объем потребительского рынкаРоссия – № 1

*Данные 2012 г., млрд долларов США , GFK GeoMarketing

Россия 611.82

Франция 564.57

Германия 553.635

Великобритания

509.76

Италия, 341.685

Испания,258.39

Турция 187.785

Нидерланды 123.66

Швейцария 112.32

Польша , 108.27

Другие(22 страны)

799.605

В 2012 году Россия стала крупнейшим потребительским

рынком Европы

ОБОРОТ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ В ЕВРОПЕ, 2012


MARKETBEATQ1 2013

9 качественных торговых центров

• GLA 0,5 млн кв. м

• 15% всех качественных торговыхплощадей Москвы

• Во всех частях города

• 1 раз в квартал

• С 4 квартала 2009 года

МОНИТОРИНГ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ МОСКВЫЕжеквартальный


MARKETBEATQ1 2013

Индекс посещаемости, 1 кв. 2010=100%

60%

70%

80%

90%

100%

110%

120%

Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1

2009 2010 2011 2012 2013

МОНИТОРИНГ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ МОСКВЫПосещаемость

Результаты 1 квартала: тенденция или случайность?

*Мониторинг проводится Cushman&Wakefield на основе выборки из 9 качественных торговыхцентров Москвы общей GLA 0,5 млн кв.м. Эти торговые центры функционируют не менее одногогода и обладают сформировавшейся зоной охвата.


MARKETBEATQ1 2013

МОНИТОРИНГ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ МОСКВЫ

“Успешные покупатели”, %

40.3% 39.0%38.2%37.1%44.3%

40.3%39.3%38.5%34.8%

28.1%

41.2%44.0%40.9%

36.9%

Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1

2009 2010 2011 2012 2013

Посещаемость

Среднее за историю наблюдений - 38,8%

*Мониторинг проводится Cushman&Wakefield на основе выборки из 9 качественных торговыхцентров Москвы общей GLA 0,5 млн кв.м. Эти торговые центры функционируют не менее одногогода и обладают сформировавшейся зоной охвата. Доля покупателей — доля посетителей., выходящих из торговых центров с покупками, относительно всех посетителей, вошедших вторговых центр (анализируется среднее по всем торговым центрам, входящим в группумониторинга).


MARKETBEATQ1 2013

УРОВЕНЬ СВОБОДНЫХ ПЛОЩАДЕЙ, %

1.7% 3.0% 1.6% 0.8% 1.0% 1.0% 1.0% 1.0% 0.4% 0.7% 0.8% 0.4% 0.4% 1.2%

Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1

2009 2010 2011 2012 2013

МОНИТОРИНГ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ МОСКВЫСвободные площади

*Мониторинг проводится Cushman&Wakefield на основе выборки из 9 качественных торговыхцентров Москвы общей GLA 0,5 млн кв.м. Эти торговые центры функционируют не менееодного года и обладают сформировавшейся зоной охвата.


MARKETBEATQ1 2013

ИНДЕКС МАКДОНАЛЬДСА

Fashion20

Children goods4

Consumerelectronics

1

Sport goods

7

Footwear2

Variety store 3

Макдональдс присутствуетв 45 из 117

качественных торговых центровМосквы


MARKETBEATQ1 2013

Fashion20

Children goods4

Sport goods

7

Footwear2

Variety store 3В этой

очереди - 19 человек

В этой очереди - 6человек

ИНДЕКС МАКДОНАЛЬДСАОчередь в Макдональдс как индикатор посещаемости

ДЕКАБРЬ 2012 Мега Химки32 человека

МАРТ 2013 ТЦ Город4 человека

В среднем в очереди вМакдональдс находится

13 человек



MARKETBEATQ1 2013

ДЖИНСОВЫЙ ИНДЕКСТорговые центры против рынков


Джинсы мужские, классические, размер 48-50


MARKETBEATQ1 2013

ДЖИНСОВЫЙ ИНДЕКСТорговые центры против рынков


Джинсы мужские, классические, размер 48-50

699 рублей

690 рублей

600 рублей

999 рублей990 рублей

http://www.mojeznacka.cz/wp-content/themes/gazette/logotypes/cropp-town.png

http://images.yandex.ru/yandsearch?text=H&M logo&img_url=http://www.248am.com/images/hm.gif&pos=0&rpt=simage&nojs=1

http://s2-design.narod.ru/logo/camelot.jpg

http://ukraineonline.com.ua/images/logo/6952_logo_2011_11_22_05_31_54.png

http://boomerang-club.ru/magazini/i (2).jpg


MARKETBEATQ1 2013

ОБЩЕЕ КОЛИЧЕСТВОТОРГОВЫХ ТОЧЕК В 9 ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ - 865

…. ИЗ НИХУНИКАЛЬНЫХБРЕНДОВ - 552


КОЛИЧЕСТВО БРЕНДОВМного или мало


MARKETBEATQ1 2013

WAREHOUSE & INDUSTRIAL

2013 Прогноз

Новое строительство в Московском регионе 1.2 mn sq m

Объем заключенных сделок купли и продажи в Московском регионе

1 млн. кв. м

Доля вакантных площадей на конец года в классе A 1%


MARKETBEATQ1 2013

ПРЕДЛОЖЕНИЕ В МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕНовое строительство (Класс A and B) тыс. кв. м

Q1 2013– Новое строительство138,000 sq m

2013–Всего будет построено за

год1,200,000 sq m

• Доля свободных площадей в классеА составляет 1% с 3 кв. 2011 года

• Доля вакантных площадей всегменте качественных складскойнедвижимости в краткосрочномпериоде не изменится.

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013F


MARKETBEATQ1 2013

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯРаспределение предложения в Московском регионе (класс А и B)

СУЩЕСТВУЮЩИЕ СКЛАДСКИЕ ПЛОЩАДИ НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО 2013 ГОД

0

200

400

600

800

1 000

Дмитровскоешоссе (A104)

Ярославскоешоссе (M8)

Щелковскоешоссе (A103)

Горьковскоешоссе (M7)

Новорязанскоешоссе (M5)

Каширскоешоссе (M4)

Симферопольскоешоссе (M2)

Калужскоешоссе (A101)

Киевскоешоссе (MЗ)

Минскоешоссе (M1)

Новорижскоешоссе (M9)

Ленингралскоешоссе (M10)

30+ km 10-30 km 0-10 km Moscow

0

50

100

150

200

250

300

Дмитровскоешоссе (A104)

Ярославскоешоссе (M8)

Щелковскоешоссе (A103)

Горьковскоешоссе (M7)

Новорязанскоешоссе (M5)

Каширскоешоссе (M4)

Симферопольскоешоссе (M2)

Калужскоешоссе (A101)

Киевскоешоссе (MЗ)

Минскоешоссе (M1)

Новорижскоешоссе (M9)

Ленингралскоешоссе (M10)

30+ km 10-30 km 0-10 km Moscow


MARKETBEATQ1 2013

СТАВКИ АРЕНДЫ В МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕЧистые ставки аренды в классе А в $ за кв. м в год и условия аренды

$132

$130

$140

$105

$110

$135

$135

$135

$80

$90

$100

$110

$120

$130

$140

$150

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013F

КЛАСС A КЛАСС B КЛАСС C

Чистая арендная ставка,

Долл. США/

кв. м/год130 -140 120-130** 170**

Операционные расходы

Долл. США/

кв. м/год30-40 20-30 -

Коммунальные платежи

Долл. США/

кв. м/год10-15 10 -

Ежегодная индексация CPI-3% 8-10% n/d

Минимальный срок аренды

лет 5-10 1-5 -

Депозит, месяцев месяцев 3-6 1-3 -

Предоплата, месяцев месяцев 1-3 1-3 1

Валюта договора USD/EUR RUB RUB

Минимальная арендуемая

площадькв. м 3 000 500 -


MARKETBEATQ1 2013

СпросОбъем заключенных сделок по покупке и продаже.

Объем арендованных и купленныхкачественных складских площадей 1кв. 2013 года в Московском регионесоставил в 115 тыс. кв. m, в регионах51 тыс. кв. м.

Объем заключенных сделок былменьше, чем в I кв. 2013 года, носоответствует среднему показателю2008-2012 гг.

По нашей оценке, в этом году в регионебудет арендовано и куплено вмосковском регионе около 1 млн .кв м, в регионах 250,000 - 300,000 кв. мкачественных складских площадей.

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1 000,00

1 200,00

1 400,00

2008 2009 2010 2011 2012 2013F

Москва Регионы Прогноз


MARKETBEATQ1 2013

РЕГИОНЫЧистые ставки аренды $ за кв. м в год.

ГОРОД

Средняя чистая арендная

ставка,

Долларов США / кв.м/

год

Средняя арендуемая

площадь,

кв. м

Москва 130-140 10,000-15,000Санкт-Петербург 125-135 2,000-10,000Екатеринбург 115-125 5,000-10,000Нижний Новгород 115-120 3,000-5,000Самара 110-115 3,000-5,000Казань 90-100 3,000-5,000Ростов-на-Дону 115-120 3,000-5,000Краснодар 115-120 3,000-5,000Новосибирск 110-115 2,000-5,000Уфа 90-100 3,000-5,000

$0

$20

$40

$60

$80

$100

$120

$140

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Санкт Петербург Екатеринбург Ростов-на-Дону

• В большинстве регионов доля вакантных площадей падает, ставки аренды растут.


MARKETBEATQ1 2013

CAPITAL MARKETS

2013 FORECAST

TOTAL VOLUME OF INVESTMENTS US$ 8 bn

FORECAST UNCHANGED


MARKETBEATQ1 2013

• В I КВ 2013 ОБЪЕМ ИНВЕСТИЦИЙ СОСТАВИЛ 3,39 МЛРД. ДОЛЛ. США

• ЭТО ОЧЕРЕДНОЙ РЕКОРД НА ИНВЕСТИЦИОННОМ РЫНКЕ РОССИИ

НАШ ПРОГНОЗ НА 2013 ГОД

8 МЛРД ДОЛЛ США

ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ РОССИИ

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

9,000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 F2013

mn

USD

Office Retail Industrial Other Forecast

4,560

5,3545,798

2,256

3,994

7,547 7,4378,000

3,392

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

-200%

-100%

0%

100%

200%

300%

400%

500%

2008

Q1

2008

Q2

2008

Q3

2008

Q4

2009

Q1

2009

Q2

2009

Q3

2009

Q4

2010

Q1

2010

Q2

2010

Q3

2010

Q4

2011

Q1

2011

Q2

2011

Q3

2011

Q4

2012

Q1

2012

Q2

2012

Q3

2012

Q4

2013

Q1

YoY % change Office % of total Retail % of totalТорговые центры, %Офисы, % % изменений


MARKETBEATQ1 2013

СРЕДНЕКВАРТАЛЬНЫЙ ОБЪЕМ ИНВЕСТИЦИЙ С 2007 ГОДА ВЫРОС ПОЧТИ В ДВА РАЗА

ДОЛЯ СДЕЛОК С ОФИСНЫМИ И ТОРГОВЫМИ ОБЪЕКТАМИ СОСТАВЛЯЕТ ОКОЛО 80%

СРЕДНИЕ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ НА РЫНКЕ МОСКВЫ:

ОФИСЫ 8.50%

ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ 9.25%

СКЛАДЫ 11.5%

ГЕОГРАФИЯ ИНВЕСТИЦИЙ

СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Q1 2013

Moscow S. Peterburg OtherМосква С. Петербург Регионы

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Q1

'13

CBR refinancing rate Office primeShopping center prime W&I Prime

Ставка рефинансирования ЦБР

Торговые центры

Офисные здания

Склады

ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ РОССИИ


MARKETBEATQ1 2013

$950.4

$431.4 $351.2

$552.9

$674.0

$527.0

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1,000

2007 2008 2009 2010 2011 2012

млрд

. дол

л. С

ША

Весь мир EMEA AsiaPac Americas

МИРОВОЙ РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙ

• Размер мирового рынка инвестиций в коммерческую недвижимость в 2012 году составил около 530 млрд. долларов США.

• Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 7,44 млрд. долларов США (около 1,5%)

• Основную положительную динамику обеспечивают развивающиеся рынки


MARKETBEATQ1 2013

МИРОВОЙ РЫНОК ИНВЕСТИЦИЙЛидеры

EMEA135,6 млрд. долл. США

Америка154,4 млрд. долл. США

ОфисыТорговые центрыСкладыГостиницыДругое

• Лидеры мирового инвестиционного рынка 2012 г. – Нью-Йорк ($47 млрд.), Лондон ($36 млрд.), Токио ($26 млрд.).Это наиболее крупные и стабильные рынки.

• Азия – крупнейший инвестиционный рынок, НО

• Офисы, ритейл и склады формируют только 25% всего инвестиционного рынка Азии.

• Гонконг и Токио – лидеры в сегменте торговой недвижимости

• Токио, Гонконг, Сеул и Шанхай – лидеры в офисном сегменте

• Токио, Гонконг и Тайвань – лидеры складского сегмента

• Китай формирует более половины инвестиционного рынка региона, НО в основном это земельные участки и бумажные проекты

Азия / Тихоокеанский регион284,7 млрд. долл. США


MARKETBEATQ1 2013

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ РИСКИ

• Офисный, торговый искладской сегментыплохо развиты, малоинвестиционныхвозможностей

• Доходность ~4% науровне гособлигаций

• Большоеколичество денегне подкрепленноереальнымиобъектами.

• Рынок перегрет

• Арендные ставкиноминированы внациональной валюте

• Валютные риски

• Большое количествоинвестиционныхвозможностей

• Стабильный рынок

• Низкая доходность: около 3% на торговыеобъекты и 4% на офисные

• Лидер по количествуофисных площадей вЕвропе

• Стабильный рынок

• Низкая доходность: около 3% на торговыеобъекты и 4% на офисные

• Слабо развитрегиональный рынок

• Только два крупныхинвестиционных рынка: Москва и Санкт-Петербург

• Экономикаподвержена сильнымколебаниям

• Высокая доходность

ВеликобританияЗап. Европа(без Великобритании)

Бразилия КитайРоссия

Офисы Склады Торговые центры Отели Другое

www.cushmanwakefield.com

RESEARCH [email protected]

Documents

Рынок коммерческой недвижимости 1 квартал 2013 г