2015. 9. 8 시큐아이 매각

BUY(Maintain) 목표주가: 111,000원

주가(9/7): 89,300원

시가총액: 33,933억원

건설/부동산

Analyst 라진성

02) 3787-5226

jsr@kiwoom.com

Stock Data

KOSPI(9/7) 1,883.22pt

52주 주가동향 최고가 최저가

최고/최저가 대비 97,200원 67,500원

등락률 -8.13% 32.30%

수익률 절대 상대

1W 3.2% 10.2%

1M 13.8% 21.6%

1Y 16.1% 26.4%

Company Data

발행주식수 37,999천주

일평균 거래량(3M) 95천주

외국인 지분율 46.10%

배당수익률(12E) 1.34%

BPS(12E) 29,846원

주요 주주 일본SECOM 25.65%

삼성에스디아이(주) 외4인 20.93%

투자지표

(억원, IFRS 연결) 2013 2014 2015E 2016E

매출액 12,741 17,183 18,650 20,359

보고영업이익 1,291 1,723 1,946 2,199

핵심영업이익 1,291 1,723 1,946 2,199

EBITDA 2,335 3,137 3,500 3,909

세전이익 1,223 1,520 2,273 2,073

순이익 860 1,186 1,728 1,564

지배주주지분순이익 792 1,118 1,690 1,540

EPS(원) 2,084 2,943 4,447 4,053

증감률(%Y Y) -21.5 41.2 51.1 -8.9

PER(배) 35.9 24.2 20.1 22.0

PBR(배) 2.9 2.6 3.0 2.7

EV/EBITDA(배) 11.9 9.1 9.8 8.7

보고영업이익률(%) 10.1 10.0 10.4 10.8

핵심영업이익률(%) 10.1 10.0 10.4 10.8

ROE(%) 10.0 13.1 18.1 14.9

순부채비율(%) -10.6 12.9 -0.1 -3.0

Price Trend

-10

0

10

20

30

40

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

'14/9 '15/1 '15/5 '15/9

(%)(원) 수정주가(좌)

상대수익률(우)

에스원 (012750) 시큐아이 매각, 동사에게 악재가 아니다!

<장 전 발표> 7일 동사는 삼성SDS에게 보유 중인 시큐아이 지분을 전량을 970억원

에 매각했다. 신수종 사업으로 IT정보보안사업을 추진중인 삼성SDS와 동사의 핵심

사업부문 집중 전략이 맞물리면서 매각이 결정됐다. 동사는 핵심사업으로 기존의 시

스템보안 ‘SECOM’과 건물관리 ‘블루에셋’을 선택했다. 사업전략과 실적의 방향성

을 감안하면, 시큐아이 매각이 동사의 펀더멘털을 훼손할 것으로 보이지 않는다.

Point 1. 시큐아이 매각은 동사에게 악재가 아니다!

7일 동사는 보유 중인 시큐아이 지분 52.18%(600만주)를 삼성SDS에게 970

억원에 전량 매각했다. 2012년 이후로 시큐아이의 실적은 부진에 빠졌고, 동

사는 정보보안에 대한 향후 전략을 고민하고 있는 국면이었다. 이런 상황에서

삼성SDS가 신수종 사업으로 추진중인 IT정보보안사업 강화 의지와 동사의 핵

심 사업부문 집중 전략이 맞물리면서 매각이 결정됐다. 당사는 시큐아이를 통

해 해킹에 대한 정보보호 체계를 구축함으로써 사물인터넷 사업을 선도해 나

가는 장기 전략을 기대하고 있었기 때문에, 이번 매각이 뜻밖이었다. 하지만

가만히 생각해보면, 해킹사고에 대한 방지와 정보보안 사업이 유망하다는 건

생각보다 오랜 시간이 지난 후 의미있는 사업화가 될 수 있다. 오히려 비전문

분야를 적절한 가격에 매각하고, 잘 할 수 있는 분야에 집중하는 게 합리적인

판단일 수 있다. 시큐아이 역시 동사 보다는 삼성SDS에서 사업적으로 성공할

확률이 더 높다고 생각된다. 서로 윈윈이 가능한 딜이었다는 판단이다.

Point 2. Two Track PLAY! ‘SECOM’ & ‘블루에셋’ 동사는 핵심사업으로 기존의 시스템보안 ‘SECOM’과 새롭게 브랜드를 런칭한

건물관리 ‘블루에셋’을 선택했다. ‘SECOM’은 최근 SKT와 MOU를 맺으면서

IoT에 집중하고 있고, 건물관리는 ‘블루에셋’ 브랜드를 런칭하고 부동산 종합

서비스를 확대하는데 집중하고 있다. 매각자금으로 동사가 잘 할 수 있는 분

야를 선택해 집중하겠다는 전략이다. 매각대금은 1) 시스템보안부문에서 리텐

션 마케팅을 통한 상업용 고객 유지 및 가정용 시장 확대, 2) 건물관리부문의

비관계사 진출 및 종합부동산서비스 제공을 위한 투자, 3) 정보보안부문의 보

안장비 소싱 다각화를 통한 유통망 확대 및 신사업 진출에 사용할 예정이다.

Point 3. 투자의견 BUY, TP 111,000원, Top pick 유지

개별 실적을 분석해 보면 시큐아이를 포함한 연결 실적 보다 개선폭이 크다.

작년 기준으로 매출 비중은 5%에 불과하며, 영업이익 기여도는 9.6%이다.

즉, 시큐아이가 동사의 실적에 미치는 영향은 생각보다 크지 않다는 결론이

다. 3분기 실적은 시큐아이의 실적이 7, 8월 분만 동사에 반영됨에도 불구하

고, 다른 사업부문들이 양호한 실적을 기록할 것으로 전망한다. 시큐아이를

매각한다고 해서 동사의 펀더멘털이 훼손될 것으로 보이지 않는다. 투자의견

BUY, 목표주가 111,000원, 부동산업 Top pick을 유지한다.

에스원 (012750) 2015. 9. 8

2

시큐아이

매각 배경

동사의 정보보안부문, 즉 시큐아이는 사실 동사가 컨트롤 하는 회사는 아니었다. 동사의

핵심사업은 ‘SECOM’이라는 시스템보안이었고, 시큐아이가 자회사로 편입된 후 정보보

안에 대한 기술력이 탁월한 상황도 아니었고, 마케팅 포인트도 달라서 영업에 대한 노하

우를 공유할 수 있는 부분도 사실상 없었다. 과거 시큐아이의 성장기는 온전히 스스로의

힘이었고, 동사는 연결로 붙이면서 실적이 개선되는 관계였다.

하지만 2012년부터 현재까지 시큐아이의 실적은 부진에 빠졌고, 동사는 정보보안부문에

대한 향후 전략을 고민하고 있었다. 정보보안 관련 외사들이 국내에 진출하고 있었고,

peer 대비 R&D투자도 상당히 부족한 상황(peer 그룹 약 10%, 동사 약 3%)이었다.

이런 상황에서 삼성SDS가 신수종 사업으로 추진중인 IT정보보안사업 강화 의지와 동사

의 핵심 사업부문 집중 전략이 맞물리면서 매각이 결정됐다.

시큐아이

가치 산정

동사는 보유 중인 시큐아이 지분 52.18%(600만주)를 삼성SDS에게 970억원에 전량 매

각했다. 이는 주당 16,167원으로 DCF를 통해 산정됐다. 시큐아이의 2014년 실적 기준

PER 12.97배(윈스 ‘15E 기준 14.32배), 장부가가 약 38억원 수준인 걸 감안하면 나쁘

지 않은 가격에 매각한 것으로 판단된다. 세금을 제하고 나면 약 500억원 수준의 매각

차익이 발생할 것으로 추정된다.

매각대금

사용처

1) 시스템보안부문에서 리텐션 마케팅을 통한 상업용 고객 유지 및 가정용 시장 확대

2) 건물관리부문에서 비관계사 진출 및 종합부동산서비스 제공을 위한 투자

3) 정보보안부문에서 보안장비 소싱 다각화를 통한 유통망 확대 및 신사업 진출

시큐아이 매각 내용

구분 내용

발행회사

회사명 주식회사 시큐아이

자본금(원) 5,749,770,000

발행주식총수(주) 11,499,540

처분내역

처분주식수(주) 6,000,000

처분금액(원) 97,000,000,000

자기자본(원) 928,287,196,789

자기자본대비(%) 10.4

처분목적 기존 주력사업의 경쟁력 강화 및 신사업 육성 등을 위한 투자재원 확보

처분예정일자 2015-09-08

거래상대방 삼성에스디에스(주)

자료: 에스원, 키움증권

선택과 집중 동사는 핵심사업으로 기존의 시스템보안 ‘SECOM’과 새롭게 브랜드를 런칭한 건물관리

‘블루에셋’을 선택했다. ‘SECOM’은 최근 SKT와 MOU를 맺으면서 IoT에 보다 집중하고

있고, 건물관리부문은 ‘블루에셋’ 브랜드를 런칭하고 부동산 종합서비스를 확대하는데

집중하고 있다. 매각자금을 활용해 동사가 잘 할 수 있는 분야를 선택해 집중하겠다는

전략이다.

동사가 시큐아이를 글로벌 경쟁력을 갖춘 업체로 성장시킬 수 있다면 매각하지 않는 것

도 방법이다. 하지만 그러기 위해서는 투자를 많이 해야 하는데 현재 여력이 충분하지

않은 상황에서 동사가 잘 할 수 있는 분야에 투자하는 게 적합하다는 판단이다.

에스원 (012750) 2015. 9. 8

3

실적에 미치는 영향 개별 실적을 분석해 보면 시큐아이를 포함한 연결 실적 보다 개선폭이 크다. 작년 기준

으로 매출 비중은 5%에 불과하며, 영업이익 기여도는 9.6%이다. 즉, 시큐아이가 동사

의 실적에 미치는 영향은 생각보다 크지 않다는 결론이다.

3분기 실적은 시큐아이의 실적은 7, 8월 분만 동사에 반영됨에도 불구하고, 다른 사업부

문들이 양호한 실적을 기록할 것으로 전망한다. 순이익은 매각차익으로 인해 컨센서스를

크게 상회할 것으로 추정된다. 시큐아이를 매각한다고 해서 동사의 펀더멘털이 훼손될

것으로 보이지 않는다.

매출액 성장(개별 yoy 10%, 연결 yoy 9%) 영업이익 성장(개별 yoy 12%, 연결 yoy 7%)

7,823

8,601

8,205

8,967

7,000

7,500

8,000

8,500

9,000

1H14 1H15

(억원) 개별

연결 9%(10%)

736

821815

869

650

700

750

800

850

900

1H14 1H15

(억원) 개별

연결 7%(12%)

자료: 에스원, 키움증권 자료: 에스원, 키움증권

에스원 분기별 수익추정 (단위: 억원)

1Q14 2Q14 3Q14 4Q14 2014 1Q15 2Q15 3Q15E 4Q15E 2015E

매출액 3,880 4,325 4,299 4,680 17,183 4,271 4,696 4,757 4,926 18,650

보안시스템 서비스 3,155 3,424 3,360 3,546 13,485 3,403 3,699 3,788 4,045 14,935

건물관리 서비스 763 919 922 1,031 3,635 954 1,023 1,047 1,082 4,106

정보보안솔루션개발 및 공급 156 230 219 335 941 140 207 160 76 583

콜센터 서비스 및 텔레마케팅 24 23 23 26 95 24 23 25 24 96

영업이익 412 404 375 533 1,723 404 465 501 575 1,946

영업이익률 10.6% 9.3% 8.7% 11.4% 10.0% 9.5% 9.9% 10.5% 11.7% 10.4%

당기순이익 305 316 257 308 1,186 291 333 737 367 1,728

지배주주지분 당기순이익 298 293 249 279 1,118 287 320 726 367 1,701

ARPU(천원) 128 128 128 126 126 122 121 121 121 121

유지계약건수(천건) 506 520 531 553 553 569 583 596 612 612

자료: 에스원, 키움증권

연도별 수익 추이 (단위: 억원)

2010 2011 2012 2013 2014 2015E

매출액 8,979 10,261 10,965 12,741 17,183 18,650

보안시스템 서비스 8,693 9,966 10,624 12,461 13,485 14,935

건물관리 서비스 0 0 0 0 3,635 4,106

정보보안솔루션개발 및 공급 544 831 941 1,036 941 583

콜센터 서비스 및 텔레마케팅 0 85 114 118 95 96

영업이익 1,404 1,603 1,346 1,291 1,723 1,946

영업이익률 15.6% 15.6% 12.3% 10.1% 10.0% 10.4%

당기순이익 1,185 1,349 1,092 860 1,186 1,728

지배주주지분 당기순이익 1,150 1,263 1,009 792 1,118 1,701

EPS(원) 3,026 3,324 2,656 2,084 2,943 4,476

ARPU 133 134 132 130 126 121

유지계약건수(천건) 386 415 457 493 553 612

자료: 에스원, 키움증권

에스원 (012750) 2015. 9. 8

4

<Two Track PLAY>

1. SECOM

1-1. 시스템보안

동사는 지난 1일 가정용 상품인 ‘세콤 홈블랙박스’를 SKT의 ‘스마트홈’ 앱에 연동하는

MOU를 체결했다. SKT의 스마트홈 앱은 가전·비가전 기기들과의 연동을 통해 원격제어

및 모니터링 할 수 있는 서비스다. 이 서비스의 가장 큰 특징은 기존과 달리 오픈 플랫

폼을 기반으로 해 브랜드 생태계 구분 없이 모든 기기들에 적용 가능하다는 점이다. 해

외 사례를 살펴보면, ALARM.COM은 오픈 플랫폼을 만들어 놓고 주변 센서들을 붙일

수 있도록 제공하고 있다.

동사는 이번 MOU를 통해, 1) 상업용 대비 부진했던 가정용 시장에 보다 손쉽게 진입할

수 있는 마케팅 채널을 확보했고, 2) 경쟁사인 ADT보다 가정용 사물인터넷 시장을 선점

할 수 있었으며, 3) SKT가 국내 1위 업체들을 중심으로 제휴를 맺고 있다는 홍보를 통

해 국내 1위 보안업체라는 브랜드 이미지 제고 효과까지 덤으로 얻었다.

특히, 1) 국내 시장점유율 50%를 차지하고 있는 SKT 고객들에게 에스원의 보안서비스

상담이 가능하도록 하는 영업채널을 확보했다는 점, 2) SKT가 경비보안업체인 NSOK를

인수했음에도 불구하고 동사와 제휴를 맺었다는 점에서 상당히 의미 있는 MOU라는 판

단이다.

가정용 사물인터넷의 핵심은 가전기기를 사물인터넷 단말기로 변신시키는 것이다. 아직

은 초보적인 수준으로 보안이나 가전기기를 원격제어 하는 수준에 그치고 있다. 향후에

는 기기간 상호 통신, 빅데이터 결합 등 다양한 서비스가 제공될 것으로 전망된다. 가트

너는 2015년 ‘인터넷 연결 기기(connected things)’의 대수가 지난해보다 30% 증가한

49억대, 2020년에는 250억대에 이를 것이라고 예측했다.

동사는 이에 대비해 다양한 스마트홈 관련 협업을 준비 중에 있으며, 삼성전자 역시 독

자적인 사물인터넷 생태계를 꾸리고 있고 여기에 동사도 중요한 역할을 담당할 것으로

전망된다.

급성장하는 국내 스마트홈 시장(원격제어 기능 보유) ALARM.COM의 Home Automation

8.6

19.0

0

5

10

15

20

2014 2018

(조원)

CAGR21.9%

자료: 한국스마트홈산업협회, 키움증권 자료: ALARM.COM, 키움증권

에스원 (012750) 2015. 9. 8

5

1-2. 보안솔루션 당사는 사물인터넷 및 스마트홈 시대의 핵심은 보안과 센서(센싱 기술)라고 생각한다.

동사는 지난 8월 글로벌 센서 전문업체인 옵텍스 코리아와 UWB(Ultra Wide Band) 센

서 공급계약을 체결하고 이달부터 미주지역을 시작으로 해외 시장에 공급할 계획이다.

러시아 연구소에서 자체 개발한 UWB 센서는 오보 발생률을 99.9%까지 떨어뜨려 동사

의 출동 오류에 대한 비용 감소에도 효과적이다.

이번 계약은 동사가 자체 개발한 제품을 해외에 처음 공급하는 것으로 향후 유럽, 남미,

동남아시아 등으로 공급 지역 확대가 전망된다. 미국 시장 내 이동통신매장, 귀금속점,

총기상 등 보안이 각별히 요구되는 장소에 적용될 예정이다. 향후 IoT와의 접목을 통해

TV, 에어컨, 자동차 등 다양한 응용분야에 적용 가능해 지속적인 수요 증가가 기대된다.

이외에도 동 사업부문은 삼성전자의 평택 고덕산업단지 대규모 투자에 대한 수혜주이다.

건설 기간 동안에는 건설현장 보안 수주가 가능하고, 완공 후에는 삼성전자로부터 건물

보안 + 건물관리 + 통합보안 수주가 가능할 것으로 전망된다.

급성장하는 센서 시장(레이더 감지기 포함) 글로벌 스마트홈 보급률 추이

890

1,417

0

300

600

900

1,200

1,500

2013 2020

(조원)

CAGR

6.9%

13

25

38

8

18

27

48

12

0

10

20

30

40

2013 2016 2019

(%) 미국

영국

글로벌

자료: 산업통상자원부, 에스원, 키움증권 자료: 비즈니스와치, Strategy Analytics('14.4), 키움증권

<Two Track PLAY>

2. 블루에셋

2-1. 건물관리

동사는 ‘14년 1월 삼성에버랜드로부터 건물관리사업을 양수한 후 지난달 ‘블루에셋’이

라는 건물관리사업 브랜드를 런칭했다. 동 건물관리부문은 관계사 비중이 매출 기준

90%, 사이트 수 기준 70%로 상당히 높고, 1분기 기준으로 사이트의 55%가 FM, 41%

가 FM&PM, 4%가 PM으로 구성되어 있다.

최근에는 중구 YG타워, 광화문 트윈트리타워, 시티센터타워 등 비관계사 및 PM 수주를

확대하고 있다. 또한 트윈시티 남산 주택임대관리 프로젝트 수주를 시작으로 보안과 건

물관리를 결합한 주택임대관리 사업에 본격적으로 진출하고 있다. 또한 ‘9.2 서민·중산

층 주거 안정강화 방안’ 발표 등 정부의 New Stay 활성화 정책에 힘입어, 기업형 주택

임대사업 시장이 점차 커질 것으로 예상돼 동 사업부문의 성장과 이익개선이 기대된다.

동사는 이번 ‘블루에셋’ 런칭으로 기획, 매입부터 운영, 매각, 처분까지 건물의 Life

Cycle 전반에 대한 다양한 서비스를 제공할 예정이다. 또한 오피스 빌딩뿐만 아니라 주

택, 공장, 도로, 교량 등으로의 사업 영역 확대 및 기존 보안사업과 건물관리사업의 시

너지를 통한 부동산 종합서비스를 제공하기 위해 매각자금으로 추가 투자를 진행할 예

정이다. 특히 PM부문과 임대관리를 보다 강화할 것으로 보이며, 중국, 베트남 등 해외

진출 및 부동산 중개업도 추진할 것으로 파악되고 있다.

에스원 (012750) 2015. 9. 8

6

건물관리 서비스 사업

구분 사업 내용

FM사업

(Facility Management)

시설운영, 유지보수, 보안, 미화, 주차, 안내 등 건물 시설관리 전반의 운영 및

유지관리 서비스를 제공하는 사업

PM사업

(Property Management)

건물의 예산 수립 및 관리, 임대차관리, 빌딩 운영수익 향상방안 수립,

부동산 운영 리스크관리, 투자자문, 기타 수입관리 등 고객의 부동산 가치를 극대화하는 사업

에너지 관리사업

원격관제 및 현장 설비관리 노하우를 ICT기술로 융합한 네트워크 기반의 24시간 건물설비

원격관리 서비스와, 성과보증 기반의 건물 에너지관리 시스템인

BEMS(Building Energy Management System) 구축 및 운영이 중심이 되는 사업

- 아직 국내는 시장 개화 단계이나 향후 관련 정책 강화 및 시장의 니즈 확대로 높은 성장 전망

자료: 에스원, 키움증권

부동산관리 서비스(Property & Facility Management) 현황

구분 오피스 연수소 연구소 공장 후생/요양 기타 합계

동수 140 13 17 6 5 24 205

면적(천㎡) 3,632 388 1,965 1,386 262 1,071 8,704

자료: 에스원(2015년 6월 말 기준), 키움증권

에스원의 Life Cycle에 따른 부동산 종합서비스 제공

신축/매입 인수 운영 노후 처분

물건 Sourcing

수익성 분석

적정가 매입 검토

상권 및 입지 분석

설계 검토

시설물 실사

자산인수

운영전략수립

계약 검토

임대마케팅

수익률 관리

시설관리

(건축/기계/전기/방재)

미화, 보안, 주차관리

리모델링

시설장비 교체

매수자 발굴

매각가 산정

시설물 실사

자료: 에스원, 키움증권

임대차 컨설팅

사전 준비 단계 시장 분석 단계 협의 및 계약 단계 마케팅 단계

•임대 대상 빌딩 제반 사항 파악

•빌딩 Grade 및 Target 업종 선정

•마케팅 홍보물 제작

•현장 임대 사무실 설치

•대상 빌딩의 특징 및 강점 발굴

•경쟁 빌딩 분석 및 대안 결정

•이전 기업 동향 및 시장 현황 분석

•표준 임대차 계약서 준비

•임차 의향서(LOI) 접수

•임대인 협의

•계약서(案) 협의 및 검토

•임대차 계약 체결

•Target 업종별 업체 접촉

: 방문 미팅, DM/TM 실시

•이전 수요 발굴 및 접촉

•임대 Favor 활용

•임대인 정기 보고 및 중간 보고

자료: 에스원, 키움증권

주택임대관리의 장점

임차인 임대인

임대인과의 갈등 없이 수준높은 서비스 제공 전문업체의 위탁관리를 통해 임차인 유치, 시설물 관리, 임대료 징수 등을 손쉽게 해결

자료: 언론정리, 키움증권

에스원 (012750) 2015. 9. 8

7

2-2. 국내 건물

관리의 한계

국내 건물관리업은 굉장히 폐쇄적이다. LG서브원, 현대엠코, 아이서비스(현대산업 계열),

교보리얼코 등 대기업들은 대부분 건물관리 자회사를 소유하고 있다. 그러다 보니 경쟁

에 따른 양질의 서비스 보다는 말 그대로 관리만 해주고 있는 상황이다. 초고층 빌딩의

경우는 까다로운 법적 자격 등 진입장벽이 높아, 국내에서는 대부분 미국 CBRE Korea,

미국 JLL Korea, 영국 Savills Korea, 영국 DTZ Korea 등 외국계 업체가 담당하고 있

다. 따라서 동사를 비롯해 국내 업체가 경쟁을 통해 진출 할 수 있는 빌딩의 수가 현재

로서는 제한적이다.

국내 자산관리 업체로는 신영에셋, 메이트플러스 등이 잘 하고 있는 것으로 알려지고 있

으며, 동사를 제외한 건물관리 상장업체로는 C&S자산관리가 있다.

2-3. 국내 건물관리의

성장 가능성

하지만 점차 IT 시스템을 갖춘 대형 빌딩이 증가하면서 이에 따른 체계적이고 효율적인

시설 유지 및 운영 관리에 대한 필요성이 커지고 있다. 또한 IBS(지능형빌딩시스템)의

등장으로 시장규모는 계속해서 증가하는 추세이며, 공공기관 건물관리를 위탁관리로 전

환하는 정부 방침에 따라 신규 시장도 조성되고 있다.

2-4. 동사의 강점 동사는 안정적인 관계사 물량을 바탕으로 비관계사로 고객을 확대하고 있으며, 수도권에

서 전국으로 영역을 확대하고 있다. 동사가 타사 대비 건물관리부문에서의 강점은 첫째,

센싱기술이다. 빌딩들이 최첨단화 되는 상황에서 동사는 센싱기술을 빌딩관리에 접목해

유기적인 건물관리를 준비하고 있다. 둘째, ‘보안 + 건물관리 + 에너지 효율화’를 엮는

비즈니스 모델을 구상중이며 이 모든 서비스를 함께 제공할 있는 업체는 현재 동사가

유일하다. 따라서 향후 시장이 크게 열렸을 때 이와 같은 이점을 바탕으로 성장 가능성

이 높다고 판단된다.

부동산서비스사업 주요 수주 현황

기간 건물

건물관리

삼성화재 전국 연수원, 메디포스트 판교사옥, 영등포 타임스퀘어, 시그니처 타워, 봉래동 HSBC 빌딩, 교직원공제회 전국 빌딩,

SM 엔터테인먼트 사옥, 삼성전자 서천연수원, 종로 시그너타워, 삼성서울병원 양성자센터, 판교 NC 소프트신사옥, 종로 그랑서울,

중구 YG 타워(FM&PM), 광화문 트윈트리타워 4개동(PM), 시티센터타워(PM&LM)

기술 컨설팅 롯데월드타워, 해운대 LCT PJT, 한국도로공사 신사옥, 우면 R&D 센터, 삼성전자 기흥 부품연구소

임대차 컨설팅 97개동, 344만㎡에 대한 임대마케팅 서비스 수행 중 (2015년 6월 말 기준)

자료: 에스원, 키움증권

에스원 (012750) 2015. 9. 8

8

2-5. 최근 선진업체

동향

글로벌 업체인 CBRE는 자동차 부품 업체인 존슨컨트롤즈(JCI)의 빌딩시설관리(FM) 업

체인 '글로벌워크플레이션솔루션스(GWS)'를 약 15억 달러에 인수 추진 중이다. GWS는

현재 55개국에 진출해 있으며 주로 빌딩의 냉난방·소방·안전·에너지 관련 시스템을 구

축하고 관리하는 역할을 하고 있다. CBRE와 JCI 모두 국내에 진출해 있기 때문에 국내

시장에도 영향을 미칠 것으로 예상된다. 그동안 CBRE는 주로 오피스나 물류 임대 대

행, 매각 자문을 주로 해왔던 만큼 GWS 인수는 사업영역을 빌딩 관리로까지 확대하는

것으로 판단된다.

그동안 PM에 특화되어 있던 외국계 업체들이 FM에 관심을 나타내고 있다. 국내의 경

우 FM 시장은 굉장히 경쟁강도가 심한 것으로 알려져 있다. 건물관리 관련 협회에 등록

된 기업만 약 2,640여개이다. 선진화된 외국계 업체들마저 FM 시장에 진출하게 되면

경쟁강도는 보다 심해질 수 있다. 다만, 이를 선진 업체들이 전세계적으로 FM에도 시장

성이 있다고 판단하고 있는 것으로 해석해 볼 수도 있다는 생각이다.

아래 주요 글로벌 업체들의 매출액 추이를 보면 전세계적으로 건물관리업은 여전히 성

장하고 있는 산업이며, 이익률 또한 양호하다는 것을 판단할 수 있다.

미국 CBRE 사업부문별 매출액 비중 미국 CBRE 지역별 매출액 비중

Asia

Pacific,

11%

Global

Investment

Management

, 50%

Development

Services, 1%

EMEA, 26%

Americas,

57%

U.S,

11%

U.K, 18%

All other

countries,

26%

자료: Bloomberg, 키움증권 자료: Bloomberg, 키움증권

미국 CBRE 매출액 추이 미국 CBRE 영업이익률 추이

0

2

4

6

8

10

12

14

2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016E

(십억달러)

8.3

3.8

8.3

12.8

13.6

11.2

6.9

5.8

8.77.8

9 8.6 8.89.7

9.2

0

5

10

15

2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016E

(%)

자료: Bloomberg, 키움증권 자료: Bloomberg, 키움증권

에스원 (012750) 2015. 9. 8

9

미국 존스 랭 라살(JLL) 사업부문별 매출액 비중 미국 존스 랭 라살(JLL) 지역별 매출액 비중

Real Estate

Services,

80%

Investment

Management

, 8%

Reclassifica

tion of Equity

Earning, 12%

Americas,

42%

Europe,

Middle East

and Africa,

30%

Asia Pacific,

20%

Global,

7%

Reclassifica

tion of Equity

Earnings, 1%

자료: Bloomberg, 키움증권 자료: Bloomberg, 키움증권

미국 존스 랭 라살(JLL) 매출액 추이 미국 존스 랭 라살(JLL) 영업이익률 추이

0

1

2

3

4

5

6

7

2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016E

(십억달러)

8.1

77.7

9.6

12.1 12.9

6.7

4.7

8.9

7 7.48.3 8.6

9.3 9.5

0

2

4

6

8

10

12

14

2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016E

(%)

자료: Bloomberg, 키움증권 자료: Bloomberg, 키움증권

영국 세빌스(Savills) 사업부문별 매출액 비중 영국 세빌스(Savills) 지역별 매출액 비중

Transaction

al Advice,

46%Property &

Facilities

Management

, 31%

Consultancy,

20%

Fund

Management

, 3%

United

Kingdom,

48%Asia

Pacific,

33%

America,

10%

Rest of

Europe, 9%

자료: Bloomberg, 키움증권 자료: Bloomberg, 키움증권

에스원 (012750) 2015. 9. 8

10

영국 세빌스(Savills) 매출액 추이 영국 세빌스(Savills) 영업이익률 추이

0

2

4

6

8

10

12

14

2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016E

(억달러)

10.6

11.7

14.4

14.614.5

12.7

3.9

1.8

5.4 55.7

7

8.88 8.5

0

5

10

15

20

2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016E

(%)

자료: Bloomberg, 키움증권 자료: Bloomberg, 키움증권

일본 미쓰비시부동산 사업부문별 매출액 비중 일본 미쓰비시부동산 지역별 매출액 비중

53%34%

7%

3%

2%

1%Building Business

Residential Property Business

International Business

Hotel Business

Real Estate Services

ETC

Japan, 100%

자료: Bloomberg, 키움증권 자료: Bloomberg, 키움증권

일본 미쓰비시부동산 매출액 추이 일본 미쓰비시부동산 영업이익률 추이

0

200

400

600

800

1,000

1,200

2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016E

(십억엔)

14.1

15.3 15.2

16.3

17.5

22.6

14.7 14.7

1614.4

12.8

1514.1 14

14.8

0

5

10

15

20

25

2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016E

(%)

자료: Bloomberg, 키움증권 자료: Bloomberg, 키움증권

에스원 (012750) 2015. 9. 8

11

<향후 전망 >

4. 정보보안

시큐아이의 주식을 매각했다고 해서 정보보안사업을 안 한다는 건 아니다. ‘SECOM’과

‘블루에셋’ 두 축을 핵심 비즈니스로 가져가면서 정보보안부문은 1) 안심폰, UVIS 등 이

동체보안 인프라 투자 및 솔루션을 확보하고, 2) 정보보안 유통 및 관제서비스 중심으로

확대해 나갈 예정이다.

사실 당사는 시큐아이를 통해 해킹에 대한 정보보호 체계를 구축함으로써 사물인터넷

사업을 선도해 나가는 장기 전략을 기대하고 있었다. 시큐아이 매각으로 이 부분은 아쉽

게 됐지만, 다양한 보안장비 소싱이 가능해져 정보보안 유통 사업을 보다 확대할 수 있

을 것으로 전망된다. 기존에 시큐아이가 자회사로 있었을 경우에는 장비 소싱이 굉장히

제한적이었던 반면, 이제는 안랩, 시만텍 등 보다 선진 업체를 다각화해서 정보보안 유

통을 진행할 수 있고 사업범위도 자유롭게 넓힐 수 있게 되었다. 또한 동사의 강점인 관

제서비스 중심의 정보보안 등 사업 포트폴리오를 다각화 할 것으로 전망된다.

해킹사고에 대한 방지와 정보보안 사업이 유망하다는 건 생각보다 오랜 시간이 지난 후

의미있는 사업화가 될 수도 있다. 그리고 이에 대한 성공 가능성은 동사 보다는 삼성

SDS에서 더 높다고 생각된다. 서로 윈윈이 가능한 딜이었다는 판단이다.

융합보안 관제 서비스 구성도

자료: 에스원, 키움증권

<향후 전망 >

5. 배당

시큐아이 매각으로 인해 약 500억원의 매각차익이 발생할 것으로 추정되며, 금일 매각

대금이 입금되면 순차입에서 바로 순현금 상태로 돌아서게 된다. 내년에는 배당을 보다

공격적으로 할 수 있을 것으로 전망된다.

에스원 (012750) 2015. 9. 8

12

포괄손익계산서

(단위: 억원) 재무상태표

(단위: 억원)

12월 결산, IFRS 연결 2013 2014 2015E 2016E 2017E 12월 결산, IFRS 연결 2013 2014 2015E 2016E 2017E

매출액 12,741 17,183 18,650 20,359 22,625 유동자산 5,573 3,740 5,014 5,755 6,492

매출원가 8,397 11,766 12,957 14,255 15,937 현금및현금성자산 904 698 663 833 981

매출총이익 4,345 5,417 5,694 6,104 6,689 유동금융자산 2,432 604 1,721 2,162 2,547

판매비및일반관리비 3,053 3,694 3,748 3,906 4,193 매출채권및유동채권 1,667 1,771 1,865 1,939 2,057

영업이익(보고) 1,291 1,723 1,946 2,199 2,495 재고자산 484 564 643 690 763

영업이익(핵심) 1,291 1,723 1,946 2,199 2,495 기타유동비금융자산 87 104 121 131 143

영업외손익 -68 -203 328 -126 -95 비유동자산 5,935 10,820 10,377 10,823 11,418

이자수익 103 39 72 90 106 장기매출채권및기타비유동채권 742 752 765 774 792

배당금수익 1 1 0 0 0 투자자산 104 110 112 122 136

외환이익 19 26 26 26 26 유형자산 4,407 4,654 4,833 5,713 6,681

이자비용 0 99 34 26 15 무형자산 646 5,211 4,594 4,135 3,721

외환손실 27 38 38 38 38 기타비유동자산 36 93 73 79 88

관계기업지분법손익 0 0 0 0 0 자산총계 11,508 14,561 15,391 16,578 17,910

투자및기타자산처분손익 -66 -64 436 -64 -64 유동부채 2,230 4,609 3,571 3,686 3,808

금융상품평가및기타금융이익 0 0 -26 -28 -28 매입채무및기타유동채무 1,043 1,255 1,429 1,568 1,708

기타 -99 -67 -108 -86 -81 단기차입금 0 1,900 650 490 290

법인세차감전이익 1,223 1,520 2,273 2,073 2,400 유동성장기차입금 0 0 0 0 0

법인세비용 364 334 546 509 590 기타유동부채 1,188 1,454 1,492 1,629 1,810

유효법인세율 (%) 29.7% 21.9% 24.0% 24.6% 24.6% 비유동부채 741 669 1,601 1,548 1,403

당기순이익 860 1,186 1,728 1,564 1,811 장기매입채무및비유동채무 0 0 0 0 0

지배주주지분순이익(억원) 792 1,118 1,701 1,564 1,811 사채및장기차입금 0 0 0 0 0

EBITDA 2,335 3,137 3,500 3,909 4,377 기타비유동부채 741 669 1,601 1,548 1,403

현금순이익(Cash Earnings) 1,903 2,600 3,283 3,274 3,692 부채총계 2,971 5,278 5,172 5,234 5,211

수정당기순이익 906 1,237 1,418 1,633 1,880 자본금 190 190 190 190 190

증감율(%, YoY)

주식발행초과금 1,929 1,929 1,929 1,929 1,929

매출액 16.2 34.9 8.5 9.2 11.1 이익잉여금 7,564 8,265 9,179 10,298 11,636

영업이익(보고) -4.1 33.4 12.9 13.0 13.5 기타자본 -1,516 -1,525 -1,515 -1,515 -1,515

영업이익(핵심) -4.1 33.4 12.9 13.0 13.5 지배주주지분자본총계 8,167 8,860 9,784 10,903 12,241

EBITDA 7.3 34.3 11.6 11.7 12.0 비지배주주지분자본총계 370 423 435 441 458

지배주주지분 당기순이익 -21.5 41.2 52.1 -8.1 15.8 자본총계 8,537 9,283 10,219 11,344 12,699

EPS -21.5 41.2 52.1 -8.1 15.8 순차입금 -904 1,202 -13 -343 -692

수정순이익 -19.8 36.5 14.7 15.1 15.1 총차입금 0 1,900 650 490 290

현금흐름표

(단위: 억원) 투자지표

(단위: 원, 배, %)

12월 결산, IFRS 연결 2013 2014 2015E 2016E 2017E 12월 결산, IFRS 연결 2013 2014 2015E 2016E 2017E

영업활동현금흐름 1,649 2,817 3,730 3,356 3,648 주당지표(원)

당기순이익 860 1,186 1,728 1,564 1,811 EPS 2,084 2,943 4,476 4,115 4,765

감가상각비 1,043 1,413 1,555 1,710 1,881 BPS 25,601 27,415 29,874 32,878 36,483

무형자산상각비 0 0 0 0 0 주당EBITDA 6,144 8,255 9,212 10,287 11,518

외환손익 -1 2 12 12 12 CFPS 4,340 7,413 9,816 8,831 9,600

자산처분손익 66 64 -436 64 64 DPS 1,100 1,150 1,200 1,300 1,350

지분법손익 0 0 0 0 0 주가배수(배)

영업활동자산부채 증감 -766 -520 -985 -296 -266 PER 35.9 24.2 20.0 21.7 18.7

기타 448 670 1,856 302 145 PBR 2.9 2.6 3.0 2.7 2.4

투자활동현금흐름 -1,067 -4,546 -1,713 -2,588 -2,844 EV/EBITDA 11.9 9.1 9.8 8.7 7.7

투자자산의 처분 847 1,836 146 -450 -399 PCFR 14.9 10.4 10.3 10.4 9.2

유형자산의 처분 2 2 1 0 0 수익성(%)

유형자산의 취득 -1,861 -1,431 -2,355 -2,590 -2,849 영업이익률(보고) 10.1 10.0 10.4 10.8 11.0

무형자산의 처분 -55 -6 0 0 0 영업이익률(핵심) 10.1 10.0 10.4 10.8 11.0

기타 -0 -4,948 -0 -7 -9 EBITDA margin 18.3 18.3 18.8 19.2 19.3

재무활동현금흐름 -439 1,523 -2,052 -598 -655 순이익률 6.7 6.9 9.3 7.7 8.0

단기차입금의 증가 0 1,900 -1,250 -160 -200 자기자본이익률(ROE) 10.0 13.1 18.2 15.1 15.6

장기차입금의 증가 0 0 0 0 0 투하자본이익률(ROIC) 17.3 20.9 17.4 16.5 18.1

자본의 증가 0 0 0 0 0 안정성(%)

배당금지급 -431 -380 -802 -438 -455 부채비율 34.8 56.9 50.6 46.1 41.0

기타 -8 3 -0 0 0 순차입금비율 -10.6 12.9 -0.1 -3.0 -5.4

현금및현금성자산의순증가 143 -206 -35 170 149 이자보상배율(배) N/A 17.4 57.3 86.0 164.9

기초현금및현금성자산 761 904 698 663 833 활동성(배)

기말현금및현금성자산 904 698 663 833 981 매출채권회전율 9.5 10.0 10.3 10.7 11.3

Gross Cash Flow 2,609 3,522 5,490 4,348 4,720 재고자산회전율 26.9 32.8 30.9 30.5 31.1

Op Free Cash Flow -731 802 -307 482 648 매입채무회전율 13.6 15.0 13.9 13.6 13.8

에스원 (012750) 2015. 9. 8

13

- 당사는 9월 7일 현재 ‘에스원’ 발행주식을 1% 이상 보유하고 있지 않습니다.

- 당사는 동 자료를 기관투자가 또는 제3자에게 사전 제공한 사실이 없습니다.

- 동 자료의 금융투자분석사는 자료 작성일 현재 동 자료상에 언급된 기업들의 금융투자상품 및 권리를 보유하고 있지 않습니다.

- 동 자료에 게시된 내용들은 본인의 의견을 정확하게 반영하고 있으며, 외부의 부당한 압력이나 간섭없이 작성되었음을 확인합니다.

투자의견 변동내역(2개년) 목표주가 추이

종목명 일자 투자의견 목표주가

에스원 2015/04/13 Buy(Initiate) 111,000원

(012750) 2015/04/24 Buy(Maintain) 111,000원

2015/06/19 Buy(Maintain) 111,000원

2015/07/24 Buy(Maintain) 111,000원

2015/09/08 Buy(Maintain) 111,000원

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

'13/9/8 '14/9/8 '15/9/8

(원) 주가

목표주가

투자의견 및 적용기준

기업 적용기준(6개월) 업종 적용기준(6개월)

Buy(매수)

Outperform(시장수익률 상회)

Marketperform(시장수익률)

Underperform(시장수익률 하회)

Sell(매도)

시장대비 +20% 이상 주가 상승 예상

시장대비 +10∼+20% 주가 상승 예상

시장대비 +10∼-10% 주가 변동 예상

시장대비 -10∼-20% 주가 하락 예상

시장대비 -20% 이하 주가 하락 예상

Overweight (비중확대)

Neutral (중립)

Underweight (비중축소)

시장대비 +10% 이상 초과수익 예상

시장대비 +10∼-10% 변동 예상

시장대비 -10% 이상 초과하락 예상

투자등급 비율 통계 (2014/7/1~2015/6/30)

투자등급 건수 비율(%)

매수 182 91.92%

중립 16 8.08%

매도 0 0.00%