Тема: Инструменты оценки инвестиционной

привлекательности проекта

Цели урока:- дидактическая: определить факторы,

влияющие на инвестиционную привлекательность оцениваемого объекта недвижимости;

- развивающая: рассмотреть систему показателей инвестиционной привлекательности; раскрыть методы расчёта показателей инвестиционной привлекательности;

- воспитательная: проанализировать преимущества и недостатки показателей инвестиционной привлекательности.

Ход занятия:1. Проверка домашнего задания

(самостоятельная работа по решению задач по теме «Временная оценка денежных потоков») – 10 мин.

2. Рассмотрение показателей инвестиционной привлекательности объектов недвижимости: срок окупаемости, чистая текущая стоимость доходов и др. – 68 мин.

3. Закрепление изученного материала решением задач – 10 мин.

4. Домашнее задание – 2 мин.

Изучаемые вопросы по теме:

1. Оценка привлекательности инвестиций 2. Период (срок) окупаемости

первоначальных инвестиций 3. Чистая текущая стоимость доходов 4. Ставка доходности проекта 5. Внутренняя ставка доходности проекта 6. Модифицированная ставка доходности

проекта

1. Оценка привлекательности инвестиций

Привлекательность инвестиционного проекта может быть оценена по множеству факторов:

ситуация на рынке инвестиций; состояние финансового рынка; профессиональные интересы и навыки

инвестора; финансовая состоятельность проекта; геополитический фактор и т.д.

Простые (статические) методы оценки

Простые методы раcчета экономической эффективности капитальных вложений предусматривают систему показателей:

1. Коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений (Эо):

Эо= П / К, где П - годовая прибыль; К — капитальные вложения.2. Срок окупаемости (Т): Т= К / П

Простые (статические) методы оценки

3. Показатель сравнительной экономической эффективности (Эс), основанный на минимизации приведенных затрат:

Эс= С+ Ен*К , где К — капитальные вложения по

каждому варианту; С — текущие затраты (себестоимость) по

тому же варианту; Ен - нормативный коэффициент

эффективности капитальных вложений

Усложнённые методы оценки

Техника усложненных методов базируется на выводе о том, что потоки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плане, несопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы

Показатели инвестиционной привлекательности проекта:

срок (период) окупаемости; чистая текущая стоимость доходов; ставка доходности проекта; внутренняя ставка доходности проекта; модифицированная ставка доходности.

2. Период (срок) окупаемости первоначальных инвестиций

Период окупаемости — это число лет, необходимых для полного возмещения первоначальных инвестиций за счет приносимого дохода

Схема расчёта срока окупаемости:

1) определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения;

2) рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчёт ведётся до первой положительной величины;

Схема расчёта срока окупаемости 3) определить срок окупаемости

(Ток) по формулеТок = Тi+НС/ДДП, где

Тi - число лет, предшествующих году окупаемости;

НС - невозмешенная стоимость на начало года окупаемости;

ДДП - дисконтированный денежный поток в год окупаемости

Пример

Объект недвижимости «Восток» требует вложений в размере 1000 тыс.руб.

Доходы составят: в первый год — 200 тыс.руб., во второй— 500 тыс. руб., в третий —600 тыс.руб.,

в четвертый — 800 тыс руб., в пятый — 900 тыс. руб. Ставка дисконтирования – 15%.

Расчёт срока окупаемости (выполнить самостоятельно)

Период, лет 0 1 2 3 4 5

Денежный поток, тыс.руб. 1000 200 500 600 800 900

Дисконтирован-ный денежный поток, тыс.руб.

1000

Накопленный дисконтирован-ный денежный поток, тыс.руб.

-1000

РезультатыПериод, лет 0 1 2 3 4 5

Денежный поток, тыс.руб. 1000 200 500 600 800 900

Дисконтирован-ный денежный поток, тыс.руб.

1000 174 378 395 457 447

Накопленный дисконтирован-ный денежный поток, тыс.руб.

-1000 -826 -448 -53 +404

Подставив значения в формулу, получим:

Ток = 3+ 53 / 457 = 3,1 (года)

Недостатки показателя:1. В расчётах не участвуют доходы,

получаемые после предлагаемого срока окупаемости проекта.

2. Использование этого показателя для анализа инвестиционного портфеля требует дополнительных расчётов.

3. Результат расчётов зависит от использованной ставки дисконтирования.

Задача по изученному материалу (использовать простой метод расчёта) Определить срок окупаемости проекта по

следующим данным: проект требует вложений 1000 тыс.руб., прогнозируемый поток доходов: 1-й год 200 тыс.руб. 2-й год 500 тыс.руб. 3-й год 600 тыс.руб. 4-й год 800 тыс.руб. 5-й год 900 тыс.руб.

Решение:

1. Определяем среднюю величину доходов

(200+500+600+800+900)/5 =600 тыс.руб.

2. Определяем срок окупаемости проекта 1000 / 600 =1,7 года.

3. Чистая текущая стоимость доходов

Чистая текущая стоимость доходов показывает прирост капитала от реализации проекта.

Этапы расчёта показателя:

1. Расчёт текущей стоимости каждой величины потока доходов исходя из ставки дисконтирования и периода возникновения доходов;

2. Суммирование приведённых доходов по проекту;

3. Сравнение суммарных приведённых доходов с величиной затрат по проекту

ЧТСД = ∑ ДДП – ЗП, где ∑ ДДП – суммарные приведённые

доходы, ЗП – приведённые затраты по проекту

4. Проекты, имеющие отрицательную величину ЧТСД, инвестор отклоняет.

При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдаётся проекту с максимальной величиной данного показателя.

Недостатки показателя:

1. Осложняет инвестиционный выбор в случае, если альтернативные проекты имеют одинаковое значение прироста капитала.

2. На результаты оказывает влияние ставка дисконтирования, а оценка уровня риска проводится достаточно субъективно.

Пример расчёта ЧТСД

Дано: 1. Суммарные приведённые доходы 1851 тыс. руб.2. Затраты по проекту 1000 тыс. руб.Решение:1851 – 1000 = + 851 тыс. руб.

4. Ставка доходности проекта

Ставка доходности проекта (СДП) показывает величину прироста капитала на единицу инвестиций.

Этот показатель отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются по величине затрат и потокам доходов.

Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение ЧТСД по проекту к величине инвестиций:

СДП = ЧТСД / ПР * 100% Возможен иной вариант расчёта – как

отношение суммы приведённых доходов к приведённым расходам:

СДП = ПД / ПР

Пример расчёта СДП , если в проектах ЧТСД одинакова

Проект Х требует инвестирования 900 тыс. руб. и обеспечивает поток доходов в сумме 300, 400, 600 тыс. руб.

Проект Y стоит 325 тыс. руб., а предполагаемый поток доходов составит 100, 200, 300 тыс. руб.

Ставка дисконтирования 10%

Решение: 300 * 0,9091 = 273 тыс. руб. 400 * 0,8265 = 331 тыс. руб. 600 * 0,7513 = 451 тыс. руб.Суммарный приведенный доход по проекту Х

= 1055 тыс. руб. 100 * 0,9091 = 91 тыс. руб. 200 * 0, 8265 = 165 тыс. руб. 300 * 0, 7513 = 225 тыс. руб.Суммарный приведённый доход по проекту Y

= 481 тыс. руб.

Таблица расчёта ЧТСДПоказатели Проект Х Проект YСуммарный приведённый доход, тыс. руб.

1055

481

Затраты по проекту, тыс. руб.

900 325

ЧТСД, тыс. руб.

+155 +156

Рассчитаем показатель СДП для проекта Х: СДП = 155 / 900 * 100 % = 17,2 % Рассчитаем показатель СДП для проекта Y: СДП = 156 / 325 * 100 % = 48 %

Для инвестора более выгодным является проект Y, так как он имеет ставку доходности в 2,8 раза больше, чем по проекту Х.

Преимущества показателя СДП:

1) является относительным и отражает эффективность единицы инвестиций;

2) позволяет сформировать наиболее эффективный инвестиционный портфель.

Основной недостаток показателя СДП:

зависимость результатов расчёта от ставки дисконта.

5. Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП)

ВСДП – это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму приведённых доходов от проекта к величине инвестиций (затрат), при которой ЧТСД = 0.

Данный метод оценки инвестиционных проектов основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.

Методика расчёта ВСДП:

1) выбирается произвольная ставка дисконтирования и на её основе рассчитывается суммарная текущая стоимость доходов по проекту;

2) затраты по проекту сопоставляются с полученной приведённой суммой доходов.

3) если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не даёт нулевой ЧТСД, то выбирается вторая ставка дисконтирования по следующему правилу:

- если ЧТСД больше нуля, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;

- если ЧТСД меньше нуля, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной.

4) подбор второй ставки дисконтирования следует проводить до тех пор, пока не получим суммарную текущую стоимость доходов как больше, так и меньше затрат по проекту;

5) рассчитаем внутреннюю ставку доходности проекта методом интерполяции:

Максимальные суммарные приведённые доходы (∑ДДПmax)

Ставка дисконтирования для ∑ДДПmin (R1)

Затраты по проекту ЗП

Х

Минимальные суммарные приведённые доходы (∑ДДПmin)

Ставка дисконтирования для ∑ДДПmin (R2)

Пример расчёта ВСДП

Затраты - 1200 тыс. руб.Доходы: 1-й год - 50 тыс. руб.2-й год - 200 тыс. руб.3-й год - 450 тыс. руб.4-й год -500 тыс. руб.5-й год - 600 тыс. руб.

Решение:

1. Сумма потока доходов, дисконтированного по ставке дисконтирования 6% составит:

50 * 0,9434 = 47 тыс. руб.200 * 0,8900 = 178 тыс. руб.450 * 0,8396 = 378 тыс. руб.500 * 0,7921 = 396 тыс. руб.600 * 0,7473 = 448 тыс. руб.∑ДДПmax = 1447 тыс. руб.

2. Определим ЧТСД:1447 – 1200 = 247 тыс. руб., т.е. ЧТСД 0ح .3. Выберем новую ставку дисконтирования.Она должна быть больше 6 %, т. к. ЧТСД 0ح . 4. Рассчитаем суммарный поток доходов,

дисконтированных по ставке 17 %50 * 0,8547 = 43 тыс. руб.200 * 0,7305 = 146 тыс.руб.450 * 0,6244 = 281 тыс. руб.500 * 0,5337 = 267 тыс. руб.600 * 0,4561 = 274 тыс. руб.∑ДДПmin = 1011 тыс. руб.

5. Определяем ЧТСД:1011 – 1200 = - 189 тыс. руб., т.е. ЧТСД 0ے .

1447 -1200 / 1447 -1011 = 6 –х / 6 – 17 х = 12.2 %

∑ДДПmax = 1447 тыс. руб.

R1 = 6 %

ПЗ = 1200 тыс. руб.

ВСДП = х

∑ДДПmin = 1011 тыс. руб.

R2 = 17 %

Недостатки показателя ВСДП:

1. Показатель ВСДП сложно использовать для оценки инвестиционного портфеля в целом.

2. Требует особого применения при анализе проектов, имеющих несколько крупных оттоков денежных средств в течении экономической жизни проекта ( например, приобретение недвижимости в рассрочку).

3. Оценка проекта исходит из гипотетического предположения о том, что потоки доходов от анализируемого проекта реинвестируются по математически рассчитанной ставке, равной ВСДП. На практике совпадение расчётной величины ВСДП с доходностью, которую может обеспечить рынок, маловероятно.

6. Модифицированная ставка доходности (МСД)

МСД инвестиционного проекта позволяет устранить существенные недостатки ВСДП, которые возникают в случае неоднократного крупного оттока денежных средств и предположения о реинвестировании доходов от проекта по математически рассчитанной ставке, не связанной с рынком, по ВСДП.

Если затраты по проекту осуществляются в течение нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен будет вложить в проект в будущем, можно инвестировать в другой второстепенный проект. Основные требования к таким временным инвестициям – это безопасность и ликвидность, т. к. вложенные средства должны быть возвращены точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту.

Схема расчёта МСД:

1) определение безопасной ликвидной ставки доходности;

2) дисконтирование затрат последующих периодов к нулевому периоду по безопасной ликвидной ставке и расчёт суммарных затрат по инвестиционному проекту;

3) определение круговой ставки доходности;

4) накопление доходов от проекта по «круговой» ставке доходности к последнему году жизненного цикла проекта и их суммирование;

5) составление модифицированного денежного потока;

6) расчёт модифицированной ставки доходности по формуле ставки доходности бескупонной облигации:

MIRR = n √∑FYn / ∑PYo – 1,где n – анализируемый период,∑FYn – суммарные накопления на конец

анализуруемого периода,∑PYo –суммарные дисконтированные затраты.

Пример расчёта МСД проекта

Дано:1. Затраты по бизнес – плану:1-й год 750 тыс. руб.2-й год 750 тыс. руб.2. Доходы по бизнес – плану:1-й год 400 тыс. руб.2-й год 500 тыс. руб.3-й год 700 тыс. руб.4-й год 600 тыс. руб.

Решение: Средства, предназначенные для вложения в

проект во втором году, могут быть помещены на один год в безопасный проект, например в государственные ценные бумаги. Если они обеспечивают доход 4% годовых, то инвестор в первый год должен вложить:

1) 750 тыс. руб. в основной проект;2) 750 │PY│ 4% = 750 * 0,9615 = 721 тыс. руб. в

государственные ценные бумаги. Таким образом, суммарные инвестиции составят

1471 тыс. руб.

Определим будущую стоимость доходов от проекта, если «круговая» ставка доходности равна 8% :

400│FY│(8%, 3 года) = 400 * 1,2597 =504 тыс. руб.500 │FY│(8%, 2 года) = 500 * 1,1664 =583тыс. руб.700 │FY │(8%, 1 год) = 700 * 1,08 = 756 тыс. руб.600 │FY│= 600 * 1,0 = 600 тыс. руб. Рассчитаем суммарные накопленные доходы:504 + 583 +756 +600 = 2443 тыс. руб.

Рассмотрим модифицированный денежный поток по проекту

Показатели 0

1

2 3 4 5

Денежный поток из

бизнес- плана

750

750

400

500

700 600

Внутренняя ставка доходности, %

13,0

Модифициро-ванный денежный поток, тыс. руб.

1471

0

0

0

0 2443

Модифициро-ванная ставка доходности, %

10,7

Оценка недвижимости: учебник/под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2007.

Задание для самостоятельной работы студента:

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!!!