《国有土地上房屋征收与补偿条例》解读

《国有土地上房屋征收与补偿条例》解读

瓯海区征迁办徐小霞

两大内容

一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》解读

二、我区重点工程房屋征收政策 1 、住宅优惠政策 2 、工业补偿细则 3 、工业优惠政策 4 、工业用房征收补偿安置测算


第一章总则第二章征收决定第三章补偿第四章法律责任第五章附则


第一章总则总则在整个条例中起着总揽全局的重要作用，一般来说

，贯穿条例始终的基本原则和基本制度都要在总则中规定。

总则主要对立法目的、使用范围、基本原则、管理体制、委托实施、监督与指导、举报与监察等内容做了规定。


新老条例关于总则的不同点：1 、规定了只有为了公共利益的需要，才能征收单位、个人

的房屋，并且强调应当对被征收人给予公平补偿。2 、明确了房屋征收与补偿的原则，用于指导整个房屋征收

与补偿工作。3 、规定了房屋征收与补偿的主体是政府，改变了原来由取

得拆迁许可证的单位作为拆迁主体实施拆迁的做法。4 、规定了房屋征收部门可以委托实施单位承担房屋征收与

补偿的具体工作，但接受委托的房屋征收实施单位不得以营利为目的。


第二章征收决定本章主要对公共利益的界定、征收程序、被征收人的救

济权、社会稳定风险评估、征收补偿费用、被征收房屋情况的调查登记以及房屋征收范围确定后被征收人的禁止活动等内容作了规定。


1 、公共利益的界定①、国防和外交的需要；②、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的

需要。③、由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环

境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

④、由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；⑤、由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中

、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；⑥、法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。


2 、房屋征收一般程序①、要实施房屋征收的项目必须符合三要件（国民经济和社

会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划）②、由征迁办拟定征收补偿方案，并公示征求公众意见（不少于 30天，可以组织听证会、协调会等），同时开展社会稳定风险评估工作及调查摸底、丈量建档等前期工作。

③、补偿方案的征求意见情况及公众意见修改情况公布。 ④、被征收房屋户数涉及较多的，需经政府常务会议讨论决

定。⑤、征收补偿费用足额到位。 ⑥、作出房屋征收决定。

房屋征收流程图


3 、社会稳定风险评估由房屋征收部门出具，对可能影响社会稳定的因素开展系统的调查、科学的预测、精确的分析和全面的评估，制定风险应对策略和预案，通过风险评估及早发现征收项目中存在的影响社会稳定的隐患，并采取有效措施予以化解，从源头上预防和减少征收矛盾纠纷，把问题解决在基层、解决在萌芽状态的重要举措。


4 、征收补偿费用征收补偿费用在作出征收补偿决定前应当足额到位

、专户存储、专款专用。征收补偿费用的足额到位，是保障房屋征收实施工

作顺利进行的前提条件，也是保护被征收人利益的重要前提。包括实物和货币两部分。

专户存储、专款专用时保证补偿费用不被挤占、挪用的重要措施。


第三章补偿主要对房屋征收补偿原则、补偿内容、补偿方式选择、评

估机构选定、评估争议处理、被征收人住房保障、违法建筑认定与处理、停产停业损失补偿、搬迁与临时安置费支付、房屋征收补偿决定以及申请人民法院强制执行等内容作了规定。


新老条例关于补偿的不同点：1 、明确了征收补偿内容2 、明确了因征收房屋造成的停产停业的补偿3 、要求地方政府加强各项建设活动规划的管理4 、明确了征收评估争议的处理机制5 、明确因旧城区改建征收个人住宅的，应当提供改建地或就近地段的房屋

6 、明确规定被征收房屋的价值补偿不低于征收决定公告之日类似房地产市场价格


1 、征收补偿内容①、被征收房屋价值的补偿②、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿③、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿④、市、县级人民政府制定的补助和奖励


2 、房地产价格评估机构房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选

定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

①、对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。

②、被征收房屋的价值由房地产价格评估机构评估确定 ③、对评估确定的被征收房屋价值有异议可申请复核评

估、鉴定 ④、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》


3 、房屋征收补偿方式①、货币补偿与房屋产权调换②、产权调换房屋结算差价③、因旧城区改建需要征收个人住宅的，政府应当在改建地

段或者就近地段予以安置

★产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。评估时点应当是房屋征收决定公告之日。


4 、搬迁费、临时安置费①房屋面积在 100㎡以下的，搬迁费每户 600元。房屋面积在 100㎡ ~200㎡的，搬迁费每户 700元。房屋面积在 200㎡以上的，搬迁费每户 800元。②临时安置费标准由市人民政府根据当地物价水平确定，每年公布一次。今年我区各街道、乡镇的临时安置费的标准是：梧田、三垟、景山、娄桥、新桥是 10元 /㎡ . 月，南白象、茶山、仙岩、丽岙、潘桥、郭溪、瞿溪等街道是8 元 /㎡ . 月，泽雅是 6 元 /㎡ . 月。

5 、停产停业损失，双方协商确定或评估机构评估确定


6 、加强建设活动管理①、市、县级人民政府加强建设活动管理②、征收范围内组织有关部门依法对未进行登记的建筑进行

调查、认定和处理。

7 、补偿决定①、签约期内达不成协议的，由市、县级人民政府作出补偿

决定。补偿决定应当公平。②、被征收人对补偿决定不服的救济途径可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。


8 、征收房屋坚持先补偿、后搬迁的原则。

9 、补偿决定强制执行的规定①、申请法院强制执行②、法院强制执行申请书的必备内容补偿金额、专户存储账号、产权调换房屋地点、周转用

房地点及面积等③、申请人民法院强制执行的是补偿决定而不是征收决定

10、征收补偿档案备案及公布分户补偿情况。


第四章法律责任关于违反本条例规定所应承担的法律责任。

第五章附则老条例废止，但新条例实施前已取得房屋拆迁许可证

的项目，继续沿用原有规定，但不得责成有关部门强制拆迁。

我区重点工程房屋征收优惠政策

目前我区已作出征收决定的项目1 、瓯海区铁路建设指挥部①、站西路二期（河西 - 瓯海大道）②、铁路新客站站前区中央大道③、铁路新客站站前区宁波路二期（陈庄段）④、金华至温州铁路扩能改造工程（泽雅段）2 、瓯海区城市中心区建设开发指挥部①、公安局瓯海分局、检察院等单位综合用房建设工程②、城市中心区三桥路（娄东大街）一、二期③、商务区三期西首（ c-05、 c-10）地块

我区重点工程房屋征收优惠政策 —— 住宅

我区重点工程房屋征收优惠政策—住宅

优惠政策：★★前提条件：在规定的期限前签订补偿协议并搬迁腾空房

屋。

1 、选择货币补偿的，可根据市场评估价格再增加 10%的奖励予以补偿。

2 、选择产权调换的，被征收住宅房屋按补偿价评估房屋价值，住宅安置用房给予优惠价购买。

（举例：被征收住宅房屋的补偿价为 2200元 /㎡，住宅安置用房优惠价为 2266元 /㎡。）


3 、被征收人属征收范围内常住农业户口住房困难家庭的，其被征收合法房屋属原始取得，结构未到三层的，可向房屋征收部门申请增购。在房源许可且房屋征收部门同意给予增购的前提下，原房拆除建筑面积加上增购的建筑面积最多不得超过房屋建筑占地面积的三倍。增购价格按住宅安置用房优惠价的 50%计算，增购面积部分不计算临时安置费。

4 、被征收人要求增购的，在房源许可的条件下，经房屋征收部门审核后，每户可申请 50㎡以下增购，增购价格按住宅安置用房优惠价计算。增购面积部分不计算临时安置费。


5 、营业房①营业房的认定及补偿营业房具备的条件： 1990年 4 月 1 日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后用途延续使用的，根据房屋所有人的申请，按改变后的用途认定，由房管、国土资源部门变更登记；其中改为商业用房的，应当持有合法有效营业执照。

1990年 4 月 1 日《中华人民共和国城市规划法》施行后改为营业房延续使用的，被征收人持有合法有效营业执照，并持有原产权性质为市店或临时营业用房规划许可证的，根据房屋所有人的申请，由房管、国土资源部门变更登记。


我区营业房认定优惠政策：根据老办法去确认“三证”或者“二证”予以补偿安置。

“三证”：具有营业功能的临街底层房屋 ①、持有 2007年 8 月 20日前核发并至今有效的商业营业

许可证，并一直实际营业至今 ②、持有房屋所有权证（含视同合法）或公房使用证（调配

单） ③、商业营业执照负责人必须是私房所有人或公房使用人的

房主或其家庭成员并具有当地常住正式户口；单位自管营业房的营业执照负责人须是本单位法定代表人。

“二证”：具备①②条件或者①③条件（违章鉴定为 98年前）


6 、无产权房屋认定及补偿房屋征收范围内的无产权住宅房屋面积以实地丈量面积为准

，房屋征收部门根据被征收人提供的有关房屋建设时间的证据，以及有关历史测绘资料、档案资料，确定被征收无产权住宅房屋建设时间，并进行公示。

分档补偿：（ 1 ）： 86档 1986年 12月 31日前建造（ 2 ）： 90档 1987年 1 月 1 日至 1990年 3 月 31日建造（ 3 ）： 94档 1990年 4 月 1 日至 1994年 9 月 30日建造（ 4 ）： 98档 1994年 10月 1 日至 1998年 11月 30日建造（ 5 ）： 98后（不予补偿） 1998 年 12月 1 日后建造


7 、被征收人安置用房众用分摊面积的结算：（ 1 ）原征收房屋产权上已注明众用分摊面积的，安置用房

（不包括增购）的众用分摊面积与其相同面积部分按差价计算；超过部分按安置用房优惠价的 50%计算。

（ 2 ）原征收房屋没有众用分摊面积的，新安置用房的众用分摊面积按安置用房优惠价的 50%计算。

（ 3 ）因套型内超面积部分按市场价购买的安置用房而增加的众用分摊面积，按其自身类型的增购价格计算。


8 、提前腾空奖励：提前腾空奖励期限 20天。合法住宅用房和工业用房奖励最高额度为 60元 /㎡，最低为 20元 /㎡，即每提前1 天增加 2 元 /㎡。

合法商业用房提前腾空奖励为 3000元 / 户。新增奖励：被征收房屋在指定日期前由房地产评估机构

评估，并经被征收人确认的，每户可给予 3000元的评估奖励。

我区重点工程房屋征收政策 —— 工业

我区重点工程房屋征收政策—工业

补偿有关规定：1 、被征收人选择货币补偿的，对被征收房屋价值的补偿，

不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

2 、被征收人选择房屋产权调换的 ( 异地迁建、调换标准厂房、调换办公用房 ) 。


① 异地迁建：被征收人选择异地迁建的，必须符合以下条件，并按以下规定予以

补偿安置：(1)被征收人必须具备法人资格。(2)新建安置厂房的生产功能，必须符合城市规划和产业发展要求，有

利于生态环境和可持续发展。(3)被征收房屋的合法净用地面积必须达到 3 亩以上。(4)房屋征收部门原则上应提供具备可建设和生产条件的 , 与被征收人

原合法房屋净用地面积相同的净安置工业用地给被征收人用于迁建安置用房 , 并根据相应的工业级别基准地价 , 结合土地使用权类别和使用年限评估确定 , 结算差价。按规划设计要求应分摊的道路、绿化用地面积部分的征地费用由房屋征收部门承担。

(5)被征收房屋的价值及房屋装修补偿金额，由具备相应资质的房地产价格评估机构评估确定，房屋征收部门按评估金额予以补偿。新建工业安置用房的费用由被征收人承担。


② 调换标准厂房被征收人选择调换标准厂房安置的 , 其被征收房屋的价值及房屋装修补偿金额 , 由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。房屋征收部门按评估金额予以补偿 , 并全额转为首期购房款。被征收人可按被征收合法房屋的建筑面积向房屋征收部门购买相同面积的标准厂房 , 标准安置厂房的价格按房屋的建设成本计算 ( 不包括征地费用 )。


③ 调换办公用房被征收人选择调换办公用房安置的 , 分别按以下标准予

以补偿安置。(1)选择调换办公用房安置的 , 其土地使用权按每亩合法用

地调换 350平方米办公用房 , 并互不计算差价。(2)被征收的房屋及装修由相应资质的房地产价格评估机构按重置价结合成新评估 , 房屋征收部门按评估价支付补偿款。


3 、工业临时安置费 ①合法房屋： 10元 / 月 . ㎡ ②货币补偿临时安置费一次性支付 4 个月 ③产权调换异地迁建：从搬迁之日到安置用地支付使用之日止支付临时安置费。另再支付 12个月临时安置费。

④产权调换标准厂房：从搬迁之日到安置用地支付使用之日止支付临时安置费。另再支付 4 个月临时安置费。

⑤调换办公用房安置：从搬迁之日到安置用地支付使用之日止支付临时安置费。另再支付 4 个月临时安置费。

※超过补偿协议规定未安置的按原标准 2 倍支付临时安置费


优惠政策：★★前提条件：在规定的期限前签订补偿协议并搬迁腾空房

屋。

1 、选择货币补偿的，给予货币补偿金额 20%标准支付一次性补助（不包括设备搬迁、报废及停产停业损失）。

2 、被征收人选择调换标准厂房的，如购买的标准厂房建筑面积未达到被征收房净用地面积 1.8容积率的，可按标准厂房的建设成本予以增购补足。


3 、被征收人选择调换办公用房安置的，房屋征收部门可按被征收房屋及装修补偿金额 20﹪ 的标准 , 支付一次性补助给被征收人。被征收人可以房屋及装修补偿款、及一次性补助款等额回购办公用房 , 其价格可按房地产市场评估价格 60﹪ 的优惠价购买。

4 、提前腾空奖励 20~60元 / ㎡


工业用房征收补偿安置测算（以 2011 年每亩工业用地）


一、设定1 、工业用地市场评估价约 180万元 / 亩2 、办公用房市场评估价： 1.1万元 / ㎡3 、地上建筑物装修补偿每亩约 70万元

二、土地部分货币补偿方式征收的可得金额180万元×（ 1+20%） =216万元


三、合法用地以地换房可得办公用房面积

办公用房 60%优惠价 : 1.1万 ×65%=0.715万元 /㎡ 216万元÷（ 1.1万×65%） =302 ㎡

拟置换 330㎡办公用房


四、房屋装修补偿等额回购面积 70万元×（ 1+20%） =84万元 84万元÷（ 1.1×65%） =117㎡（办公用房）每亩土地以地换房、装修补偿两项相加可等额回购办公面积： 117㎡ +330㎡ =447㎡


五、各类无产权土地面积以地换房可得面积 1 、 1987年— 1990年档以合法用地的 90%计算：办公用房 330㎡ ×90%=297㎡ 2 、 1990年— 1998年档以合法用地的 80%计算：办公用房 330㎡ ×80%=264㎡

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