Финансирование развития недвижимости, жилищно-коммунальной и транспортной инфраструктуры

Внешторгбанк, [email protected]

Финансирование развития недвижимости, жилищно-

коммунальной и транспортной инфраструктуры

Сергей БаёвВице-президент ОАО Внешторгбанк

Инвестиционный Форум Чувашской Республики

24 июня 2005 г., Чебоксары

Внешторгбанк, [email protected] 2

Финансирование Недвижимости: Актуальные вопросы 2005

Потенциал роста рынка снижается при увеличении объема рынка -> Рост спроса и предложения. Но, … Предложение объектов под Доходность ~ 12-13% при ожиданиях Инвесторов ~ 15-16% в год.

Макроэкономика -> удлинение сроков окупаемости проектов -> обострение внутренней конкуренции, консолидация и активизация крупных застройщиков

Приоритеты строительства - жилье в «Золотой миле», офисные и торговые центры, инфраструктура «сетевого» бизнеса, логистика, однако управление строительными решениями и недвижимостью важнее -> интерес к «Сити»-проектам в региональных центрах …

Повышение инвестиционных рейтингов, изменения в законодательстве -> Ускоренный рост и изменение структуры пассивов институциональных инвесторов -> Неразвитость финансовых инструментов для вложений

Важна стабильность законодательной базы и процедур поручения прав в регионах. Отсутствие льгот и стандартизация требований при реализации программ девелопмента \ ре-финансирования -> только в плюс …


Инвестиционная стратегия: Доход\риск + Типы инвесторов

Дох

од, C

F/NA

V,

%

Риск, стандартное отклонение, %

12 | 6 - Лизинг офисов\торговых площадей

16 | 13 - Массовое жилье

10 | 14 - Промышленные зоны

16 | 16 - Досуговые сети

17 | 15 - Офисные комплексы

15 | 18 - Гостиницы 14,5 | 12 - Торговые площади

20 | 24 - Права на развитие грин-филдов

22 | 28 - Права на развитие браун-

филдов

11 | 6 - Инфраструктура и гос.нужды

6 | 1,5 - Гос.долг

Life

Non-life

Pension

Opportunity -CREIT’sМуниципалитеты

Банки

СпекулянтыКорпорации: growth

Корпорации: пользователи

Розница: пользователи

Источники: Ассоциация инвесторов, MосПроект, Система Галс, Интеко, Тема, Knight Frank, Stiles & Riabokobylko ,Capital Group, Colliers, JonesLangLassale


Работа в рамках инвестиционно-строительных консорциумовЗастройка жилыми кварталами в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Самаре, Ставрополе, Волгограде, Киеве, других регионах. От 100 тыс.кв.м. и\или 600 млн. руб. кредитного финансирования по стадиям.Совместная работа Инвестиционного блока, Клиентских управлений, подразделений по потреб.кредитованию в филиалах Внешторгбанка Продукт Консорциума

•Качественное жильё квартальной застройки с улучшенной функциональностью, планировкой•Возможность синдицирования ипотечных и лизинговых программ с другими институтами: Национальная ипотечная компания, Газпромбанк, Сбербанк, Промстройбанк, Промсвязьбанк, Петрокоммерц, АИЖК.•Минимальная себестоимость строительства и последующей эксплуатации недвижимости < - новые материалы и строительные решения, установка систем комплексного учета коммунальных услуг, полный перечень коммунальных, телекоммуникационных и социальных услуг•Корпоративные клиенты: крупные корпорации (Роснефть, Газпромнефть, Лукойл, Алроса, и ведомства (Минобороны России, ФДА России и др.), в том числе, через ЗПИФы

Строительство жилья и ипотечное кредитование


Организационно-функциональные условия девелопмента

Субъекты Предварительные участники Роль и условия взаимодействие

Инвестор\Со-инвестор в капитал

Девелопери\или с Со-инвесторами

аренда участка и эксклюзивные права на строительство + функция Заказчика на всю Программу!

Кредитор\ (мезонинное финансирование)

Внешторгбанк и\или сторонние кредитные организации

Члены Синдиката могут участвовать в качестве Со-инвестора в Капитал

Агент,Маркетинговая концепция

DTZ, Colliers, Cushman&Wakefield, GVA Sawyer, JonesLangLaSalle, Knight Frank, Noble Gibbons, др.

Проведение тендера на Агента по каждому из Объектов. Условия вознаграждения – не более 1/12 от суммы Договора аренды при сроке не менее 3-х лет

Архитектурно- строительное решение и стройка

Европейский и\или российский проектный институт

Тендер на Агента по каждому из Объектов Адресной программы. Условия Затрат на проект – не более 40 Евро на кв.м общей площади. Независимый тех.надзор !

Управляющая компания

Аффилированная с Девелопером, или международный оператор

В тендере на УК - представители Банка. Условия вознаграждения УК – < 8% от ДВД, < 30% от превышения ДВД к Плану


Собственники коммерческой недвижимости: Система, Крокус, Гарант, Торговый квартал, Виктор и Ко,

ДиамантГрупп, Капитал-Групп, Мирекс, Энка, Синдика-О, Атлант-М и др. - > реализация и\или получение ликвидных форм владения через 1) зПИФ недвижимости, 2) портфель коммерческой ипотеки. Традиционные инвесторы и со-инвесторы: Сбер, ВТБ, ММБ,МКБ, МПБ, РосБанк, АльфаБанк,

Раффайзенбанк; Российские «нишевые» банки: («кэптивные», региональные, в особом состоянии и др.)«Новые» инвесторы: Газфонд, РОСНО, Росгосстрах, НПФ Электроэнергетики и другие; WL Immobilen, Euroрypo,

DB Real Estate, Euro hypo, Aareal, HSH, Nationwide, Parigi, Generale, RBS, ING Real Estate, Heitman, GE Capital - только у ВТБ > 1.2 млрд.eвро от со-инвесторов в недвижимость и инфраструктуру

Примеры формирования портфелей: пока на первичном рынкеДевелопер более 6 ТРК ~ 30 - 80 тыс.квм. каждый в рег. центрах с рынком ~ 400-600тыс. потребителейСбалансированный портфель в регионе (логистика\офисная\торгово-развлекательная) > 250 млн.ЕвроПортфель «интеллектуальных» складов (НЛК, AIG, PGP, Кулон, SVT) – > 200 млн.ЕвроПортфель одного Клиента: рефинансирование девелопера - > 100 млн.долл.

Рынок Продукта: «Девелопмент + Рефинансирование»


Управление рисками девелопмента и рефинансированияСбалансированность объектами: Малые офисные объекты интересны лишь в сочетании

с другими бизнес-функциями Сбалансированность участвующих сторон: российские И(!) зарубежные инвесторы +

инфраструктура: Аудитор, Оценщик, Юрист, Спецдепозитарий\Спецрегистратор (для ПИФа) -> Затраты на владение недвижимостью как собственностью и капитальным активом могут различаться в разы

Нужен аудит ДО введения в эксплуатацию - для расчета резерва на замещение, будущих эксплуатационных затрат и др.

Дополнительные риски правового характера (214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…») в работе с со-инвесторами

• Анализ разрешительных условий на этапе строительства, условия получения разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, условия государственной регистрации, согласие кредитующего Банка и т.д.

• Сервитуты прав на возводимый объект ( в залоге у третьих лиц – дольщиков) -> затруднителен маркетинг объекта во время строительства. -> снижение экспозиционного периода и увеличение времени на рефинансирование

• Ожидание правового режима ПИФа как «юр.лица» для работы с НДС, Налогом на имущество и землю


Достройка Комплекса в «Сити» крупного городаНаименование

объектаПол щадь

арендопригодна ДВД, $ в год CapEx'History,

$ CapEx'05-07, $

ЧОД'2006 $ ЧОД'2007 $ ЧОД'2008 $ FMV по капитализации

Действующе объектыБизнес-центр 800 480,000 - 360,000 396,000 435,600 2,722,500(ТРЦ) 4,800 1,920,000 - 1,440,000 1,584,000 1,742,400 10,890,000

Объекты Комплекса "Домен" 1,800,000 1,980,000 2,178,000 13,612,500 Лимит Кредит

Достраиваемый бизнес-центр

15,200 5,624,000 - 5,000,000 - 8,000,000 - 1,000,000 4,218,000 28,120,000 6,000,000

Проект офисного блока

8,480 2,968,000 - - 7,200,000 - - 2,226,000 14,840,000 5,500,000

Башня под Офисы\Жилье (?)

21,870 8,748,000 - - 24,000,000 - - 6,561,000 43,740,000 19,000,000

Законченный бизнес-центр

11,200 3,584,000 - 12,000,000 - 2,688,000 2,956,800 3,252,480 21,683,200 17,000,000

Проект офисного блока

10,552 3,693,200 - - 9,000,000 - - 2,769,900 18,466,000 6,600,000

Проект гаража 400 мест - - 4,800,000 - - 6,400,000 6,400,000 3,000,000Итого, портфель 51,032 - 17,000,000 - 53,000,000 25,427,380 133,249,200 57,100,000

Лимит кредитных линий по объектам $ Потенциально 40,100,000 в т.ч., организуемый ИБ ВТБ по Операции 30,500,000

Покрытие по Кредиту ВТБ минимум 1.74 С "действующим" портфелем 2.19


Реформа ЖКХ, возможности регионов и малой энергетики

Сокращение коммерческих и технологических потерь в системе ресурсогенерации Инструментальное подтверждение балансов энергоснабжения и водоснабжения “Прозрачность” местного самоуправления и РЭК в структуре затрат на производство

производимых и распределяемых ресурсов Переход от нормативного к сквозному фактическому учету энергоресурсов и оперативный

контроль по экономическим критериям генерации энергоресурсов

Дополнительные возможности после ратификации Россией Киотского протокола Внедрение энергосбережения -> уменьшение выбросов (до 30% от общих потерь) ->

Получение Администрациями субъектов РФ депозитов в уполномоченный банк в качестве уплаты за созданные квоты.

Снижение сроков окупаемости проектов в среднем на 25%. (!) Особенно важно для инновационных проектов (Пример: производство нефти из сланца

на ОАО «Ленинградсланец» - до 8 млн.долл на комплекс или 100 млн.$ на программу по Северо-Западу ->“инновационная” утилизация до 1.3 млн.тонн сланцев в год.)


ЖКХ: учет распределения и сбыта в энергетике Сочетание положительных социально-экономических целей с финансовой и технико-

экономической целесообразностью Улучшение обслуживания малоимущих, Управление бюджетом при компенсации льгот Повышение эффективности средств, выделяемых на эксплуатацию и модернизацию ЖКХ, Снижение

дебиторской задолженности за оказанные жилищно-коммунальные услуги Формирование конкурентного рынка сбыта энергоресурсов, Формирование экономически обоснованных

цен и тарифов на ЖКХ Вменение потребителям задачи экономии потребляемых услуг

Главное для Кредитора модернизации: Неоспоримая система учета «с одного счетчика» обязательств за поставленную энергию и коммунальные услуги

Высокая себестоимость ЦКУ и передачи данных (40-60 млн.$ только по электроэнергии Туле, Иркутске, Нижнем Новгороде, Рязани и др. в крупных городах) -> Целесообразно делать по всем видам ЖКХ-услуг

Использование новейших технологий, математических и аппаратных решений в массовом порядке –> комбинирование импортных и российских решений и повышение инвестиционного интереса к электротехническим предприятиям

Привлечение инвестиций в создание высокотехнологичной инфраструктуры сбыта Секьюритизация денежных потоков Не только Реакция на процессы реформирования в электроэнергетике , сколько Прорыв в

технологическом развитии ЖКХ–корпораций -> ПОЯВЛЕНИЕ Intrinsic Value


Автоматизация сбыта коммунальных услуг и ресурсов + расчетно-кассовое обслуживание

СчетаУслуга 1….50Услуга 2 …..10Услуга 3…..11Услуга 4…45Услуга 5…25

Выпуск и доставка счетов

Приём и распределение платежей

водоснабжение

теплоснабжение

электроснабжение

газоснабжение

Расчёт за услуги

Расчётно-аналитический центр

Информационно-сервисное обслуживание

• Раздельный учёт предоставленных и потребленных услуг

• Учёт льгот и субсидий

• Учёт дебиторской задолженности

• Контроль оплаты услуг

• Претензионная работа

ПОТРЕБИТЕЛИ: ЖКХ, ФОРЭМ, РЖД, Газпром, Транснефть

и другие

П

О

С

Т

А

В

Щ

И

К

И

ЗАГСПаспортныйстол БТИ Органы

соц. защиты

Кредитные организации

(тендер в субъектах РФ)Рег.

палатаОрганыУМНСВоенкомат Пенсионный

фонд

Финансирование модернизации

http://www.abb.com/GLOBAL/RUABB/RUABB053.NSF/viewUNID/4A5F4457E713BA26C325689400518D54!OpenDocument


Реформа ЖКХ, возможности регионов и малой энергетики

Рынки: города Московской области, Санкт-Петербург, Самарской области, Башкирии, Оренбургской области, Ставропольского края и других регионов (включая «полярные»)

Решение: Газопоршневые теплоэлектростанции или ГТУ: Производитель: «Невский Завод» (SIEMENS , Россия), GE JENBACHER (Австрия), Caterpillar (США), Kawasaki, Mitsubishi (Япония), предприятия группы «Пермские Моторы», ОАО «Звезда-Энергетика».

По опыту установки в 2002 году в Башкирии, Ставрополя срок службы оборудования более 20 лет, Окупаемость – 6 лет.

Пример: г.Буденновск (140 тыс) и г.Похвистнево (120 тыс) Стоимость каждого проекта (разработка проекта, приобретение оборудования, строительство

зданий, подведение коммуникаций) - 14 млн.долл. Стоимость оборудования - 10 млн.долл. Мощность: 1) электрической энергии в объеме 12 мегаватт/в час (105 тыс мегаватт/в год),2)

тепловой энергии в объеме до 20 Гкал/ч. Объем необходимой городу электроэнергии – 15 мегаватт/час

Окупаемость - 5 лет, включая период изготовления, монтажа и пуска оборудования. Проекты поддерживаются Администрациями -> и федеральным бюджетом …

Со снятием кросс-субсидирования услуг и внедрением 3-летних тарифных планов появляется мотивация у значительно большего числа регионов ... -> …- > …


МинфинРоссии

Администрация региона

Управляющая компания (SPV) 50% \ 50%

Пункты взимания платы

за проезд

Генеральный заказчик

Инвестиции в строительство

Передача Объекта в платную эксплуатацию

Перечислениеплаты за проезд

Придорожнаяинфраструктур

а

Доходы от арендыПлата за право деятельности

Обслуживание долга (гарантии)

Кредит!!! – НУЖНО Решение

бюджетной части

финансирования на ВЕСЬ период строительства

– Через Инвест.Фонд РФ

Транспортная инфраструктура: Потенциал реализации растет, но …

Перечислениеприбыли от эксплуатации

ПогашениеВыплаты

Генеральный Подрядчик

Источники по секьюритизации

ЕБРР, Calyon, LGT, Deutsche

Investment Trust,

Ford Pensions …


Карта операций

Филиалы Ассоциированные банки

Дополнительные офисы

Планируемые

AUSTRIA

ITALY

GERMANY

UKRAINESWITZERLAND

BELARUS

CYPRUS

ARMENIAGEORGIA

GREAT BRITAIN

FRANCEMOLDOVA

ВТБ - «Инвест.Портал» для российского и мирового фин.рынков

Банки-партнёры

http://www.eurohypo.com/en/index.php


ECA-финансирование + Проектное и торговое финансирование + Лизинг

Продажа непрофильных активов с одновременной консолидацией в других направлениях

«Сезонное» размещение облигаций Факторинг и секьюритизация прав требования, потоков от

эксплуатации недвижимости Экспансия «отобранных» точечных сервисных решений с

ИнвестФондом РФРасширение российского бизнеса на зарубежных рынкахIPO? Приватизация? ГЧП? …Залог успеха - поставить «нестандартные» сделки на конвейер, + не high tech в

инвестициях, а снижение затрат при подготовке и реализации Операций.

Инвестиционный бизнес: перспективы развития в 2005 – 2006 …

Внешторгбанк, [email protected]

Внешторгбанк, Инвестиционный блок Москва, ул. Новослободская д. 41

Tel +(7095) 783 2126, Fax (+7095) 783 [email protected] www.vtb.ru

Надеемся, что лаконичное изложение позиции Инвестиционного блока Внешторгбанка лишь

усилило Вашу уверенность в процессе

Развитие Инфраструктуры для трансформации в КапиталЪ

Сергей А. Баёв, СFA CIIA Ph.D.

mailto:[email protected]

Documents

Финансирование развития недвижимости, жилищно-коммунальной и транспортной инфраструктуры