Якушев А.М. НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

267

11. ЖИЛИЩНОЕ, СЕМЕЙНОЕ ПРАВО

НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И

ЖИЛИЩНОГО ЛИЗИНГА Якушев Артур Михайлович, к.э.н. Несмотря на финансовый кризис, российская эконо-

мика находится в состоянии поиска расширения секто-ров финансового рынка. Ипотечное кредитование яв-ляется одним из секторов, который расширяет сферу возможностей приобретения жилья в России. Кардинальные изменения, происшедшие в экономи-

ческом и социальном укладе России за годы реформ, вызвали потребность в использовании таких граждан-ско-правовых институтов, которые могли бы содейст-вовать удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего в слоях мало-имущего населения. В числе таких институтов особое внимание вызывает институт залога недвижимости, способный служить средством привлечения кредитов для реализации различных социальных проектов, осо-бенно в жилищной сфере. Зарубежная практика применения ипотеки в качестве

способа обеспечения обязательств, и целый ряд ма-териалов, опубликованных российскими исследовате-лями, показывают, что сама по себе конструкция зало-га, как и любая иная юридическая конструкция, не мо-жет вызвать экономического оживления, притока инвестиций, оздоровления социальной инфраструкту-ры, повышения занятости и достижения целей, жиз-ненно важных для экономического и общественного развития любой страны. Для реализации таких целей необходим целый комплекс мероприятий, воплощаю-щих эффективную экономическую политику государст-ва. В то же время, даже самая продуманная политика не станет действенной, если для ее реализации не ис-пользуются надежные правовые инструменты. Предпринимаемые до сего времени усилия в этой

области увенчались несколькими законодательными инициативами, к сожалению, так и не получившими своего развития в полной мере, а в условиях мирового финансового кризиса, не обошедшего стороной и Рос-сию, и эти достижения сведены на ноль. Между тем, проблемы, связанные с формированием

вторичного рынка ипотечного кредитования, настоя-тельно требуют своего решения. В различных регио-нах России предпринимаются попытки создания цело-стной системы ипотечного кредитования, содержащей элементы рефинансирования выданных ипотечных кредитов. К сожалению, такие попытки наталкиваются на отсутствие адекватной нормативной базы и долж-ного теоретического обоснования. При выдаче банками ипотечных кредитов, средством

обеспечения которых является залог недвижимости, образуется первичный рынок ипотечного кредитова-ния, на котором формируются имущественные требо-вания, обеспеченные правом залога недвижимого имущества (ипотечные активы). Но, выдавая ипотеч-ные кредиты, банки испытывают недостаток кредитных ресурсов. Эта задача решается путем функциониро-вания вторичного рынка ипотечного кредитования. Рефинансирование кредиторов производится за счет размещения среди инвесторов ценных бумаг, имею-щих особое обеспечение, - ипотечные активы в виде

имущественных прав требования по кредитам и пра-вам залога недвижимого имущества. На вторичном рынке ипотечного кредитования по-

средством использования специальных ценных бумаг происходит привлечение средств, необходимых для выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке. Обеспечением исполнения обязательств по таким ценным бумагам служит имущество в виде прав тре-бования по ипотечным кредитам, в том числе по их обеспечению, полученное в процессе осуществления ипотечного кредитования на первичном рынке. Таким образом, первичный и вторичный рынки ипо-

течного кредитования взаимосвязаны. На первичном рынке ипотечного кредитования производится выдача ипотечных кредитов, т.е. образуется имущество, необ-ходимое для обеспечения прав кредиторов по ценным бумагам на вторичном рынке ипотечного кредитова-ния. На вторичном рынке ипотечного кредитования привлекаются средства, необходимые для выдачи ипотечных кредитов на первичном ипотечном рынке. Вторичный рынок ипотечного кредитования - явление сложное и многоплановое, обладающее большой спе-цификой. Экономические отношения субъектов вто-ричного рынка ипотечного кредитования регулируются правовыми нормами, закрепляющими особенности правового положения субъектов ипотечного рынка, правового режима недвижимого имущества, ценных бумаг, регулирования залога недвижимости, механиз-мов переуступок и др. Нельзя не отметить, что современное российское за-

конодательство значительно двинулось вперед в об-ласти регулирования отношений в сфере недвижимо-сти, в том числе, ее залога. Но это только первый шаг. Без должного решения остались вопросы организации целостной системы ипотечного кредитования, вклю-чающей рефинансирование ипотечных кредитов и ме-ханизмы регулирования вторичного рынка ипотечного кредитования. Построение такой системы требует совершенствова-

ния правовой регламентации отношений, складываю-щихся при предоставлении кредитов и их обеспечении посредством залога недвижимости, привлечении средств в область ипотечного кредитования с финан-совых рынков. Наиболее прогрессивной формой залога является

ипотека. В современном праве термин "ипотека" упот-ребляется для обозначения формы залога с оставле-нием предмета залога у залогодержателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество явля-ется предметом залога. А также для обозначения осо-бого вещного права на движимое и недвижимое иму-щество, позволяющего обеспечить требования креди-тора путем распоряжения объектом ипотеки. Ипотека представляет собой разновидность залога,

выделенного по критерию предмета - недвижимого имущества. Юридические особенности ипотеки обу-словлены спецификой правового режима и предмета. В свою очередь, специфика правового режима - след-ствие экономической значимости недвижимости1. В соответствии со ст. 334 ГК РФ залог - это правоот-

ношение, в котором кредитор (залогодержатель) при

1Роньжин А.А. Залог недвижимости по российскому праву. Ав-

тореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 13.

Бизнес в законе 5'2009

268

неисполнении или ненадлежащем исполнении обес-печенного залогом обязательства имеет право полу-чить удовлетворение из стоимости заложенного иму-щества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными законом. В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ ипотекой призна-

ется залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущест-ва. Согласно ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по

договору об ипотеке может быть заложено недвижи-мое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, право на которое зарегистрировано в порядке, установлен-ном для государственной регистрации прав на недви-жимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, со-стоящие из одной или нескольких изолированных ком-нат. Одним из наиболее распространенных видов ипоте-

ки является ипотека жилых домов и квартир. Связано это в первую очередь с развитием системы ипотечного инвестирования. Ипотечное кредитование - один из самых проверен-

ных в мировой практике и надежных способов привле-чения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать инте-ресы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффек-тивной и прибыльной работе, строительного комплек-са - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономиче-ском росте. Системы ипотечного инвестирования предусматри-

вают механизм накопления и долгосрочного кредито-вания под невысокий процент. Ипотечные ссуды ис-пользуются для финансирования, приобретения, по-стройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Залоговое имущество при этом является надежным обеспечением ссуды. В настоящее время складываются несколько видов

систем ипотечного кредита2. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижи-мость не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объектов нового строительства. Другая система основана на оформлении закладной

на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство. Существуют системы ипотечного кредита, которые

предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную, использование ряда дополнительных ис-точников финансирования, в частности приватизаци-онных сертификатов, дотаций муниципалитетов, фи-нансовых средств предприятий и граждан, дополни-тельных кредитов банков под дополнительные закладные под земельный участок, дачу, гараж и дру-гую недвижимость. В зависимости от срока, объекта, цели при кредито-

вании строительства (реконструкции), приобретении жилья в собственность банком предоставляются три вида жилищных кредитов. Земельный кредит - краткосрочный или долгосроч-

ный кредит, предоставляемый физическим или юри-

2 Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы // Хозяйство и

право. 1997. N 9. С. 17.

дическим лицам на приобретение и обустройство зем-ли под предстоящее жилищное строительство. Строительный кредит - краткосрочный кредит на

строительство (реконструкцию) жилья, предоставляе-мый юридическим и физическим лицам для финанси-рования строительных работ. Кредит на приобретение жилья - долгосрочный кре-

дит, предоставляемый физическим и юридическим ли-цам для приобретения жилья. На практическое развитие и организацию ипотечного

кредитования в той или иной стране огромное влияние оказывает целый комплекс условий и факторов. Первоочередное влияние на развитие ипотечного

кредитования оказывают политические факторы. К ним относятся: общая стабильность общественной системы, предсказуемость или непредсказуемость по-литических режимов, наличие или отсутствие внешней угрозы, военной или экономической экспансии других государств, возможность или недопустимость экспро-приационных мер. При этом нестабильность и непредсказуемость по-

литической ситуации, как правило, угнетающе влияют на развитие ипотечного кредитования. Это подтвер-ждает экономическая ситуация в России в настоящее время. Успешному развитию ипотеки может значительно

способствовать включение в государственную полити-ку целой системы возможных протекционистских мер, таких как предоставление целевых кредитных ресур-сов, предоставление государственных гарантий в обеспечение ипотечных кредитов и займов, осуществ-ляемых в рамках эмиссии ценных бумаг для вторично-го рынка, а также многообразных форм адресной под-держки конкретных граждан, получающих ипотечные кредиты на строительство жилья или на развитие биз-неса. Правовые факторы определяются общим состояни-

ем правовой среды общества. При этом ключевое влияние на развитие ипотеки оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности и, прежде всего, объекты недвижимости. Огромную роль играет также обеспечение законных способов на-ложения взыскания и отчуждения имущества, являю-щегося объектом залога. К этой же группе факторов следует отнести наличие

или отсутствие четкой системы регистрации недвижи-мости, а также регистрации залога и иных обремене-ний на недвижимое имущество. Как правило, успешное развитие ипотеки становится

возможным лишь при выделении специального блока законов и постановлений, регламентирующих содер-жание и порядок осуществления ипотечных операций с их участниками. К экономическим факторам, влияющим на развитие

ипотечного кредитования, относятся: общее развитие кредитно-финансового рынка и рынка ценных бумаг в стране, твердость валюты и уровень инфляции, пла-тежеспособность населения, определяющая общий масштаб и динамику рынка недвижимости. Особое значение в этой группе факторов имеет развитие сис-темы страхования всевозможных экономических рис-ков, связанных с ипотекой. При этом для нормального развития ипотеки необходимым является страхование самих объектов недвижимости, жизни заемщиков и выдаваемых ему кредитов, а также страхование лик-видности и доходности ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Якушев А.М. НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

269

Исторические условия и факторы также могут ока-зать определенное влияние на развитие и формы ипо-течного кредитования. Особую роль при этом играют традиции накопления средств или их отсутствие, а также отношение к кредиту у населения. Значительное влияние на конкретные формы развития ипотеки ока-зали особенности истории формирования государст-венного строя, специфические моменты в реализации экономического развития. Многообразие всех рас-смотренных выше факторов послужило основой для образования в мире десятков разновидностей и вари-антов организации ипотечного кредитования. Изучая и анализируя мировой опыт ипотечного кре-

дитования, нужно понимать тот факт, что принципи-ально различающихся между собой моделей органи-зации ипотечного кредитования как целостных систем в сущности всего три и различаются они, прежде все-го, в принципах формирования общего портфеля кре-дитных ресурсов ипотечного кредитования3. Таким образом, основными проблемами в области

ипотечного кредитования выступают: 1) предлагаемая система ипотечного кредитования

носит нерыночный характер, что проявляется в сле-дующих факторах: а) предполагается внедрение ипотеки на дотацион-

ных, а не рыночных условиях; б) неясны реальные источники дотаций; в) отсутствуют достаточные условия для рефинан-

сирования на вторичном рынке; г) отсутствуют равные конкретные условия для эф-

фективного развития рынка ипотечного кредитования; д) отсутствуют равные конкурентные условия для

эффективного развития рынка жилья; 2) несовершенство нормативно-правовой базы; 3) велики риски всех участников рынка, прежде всего

банков-кредиторов и непрофессиональных участников различных накопительных финансовых систем;

4) единые проработанные стандарты и процедуры по оформлению и регистрации ипотечных сделок только формируются;

5) отсутствие системы государственных гарантий и льгот, как для профессиональных, так и для непро-фессиональных участников рынка жилищного финан-сирования;

6) недостаток (отсутствие) высокопрофессиональных специалистов (организаций) в центре и регионах, спо-собных оказывать квалифицированные посредниче-ские услуги при формировании различных финансо-вых и ипотечных схем с учетом страхования возмож-ных рисков. Теоретически недвижимость можно получить не

только способом кредитования, но и с помощью лизин-га, который распространяет свое действие только на сферу предпринимательской деятельности. Но, в от-личие от жилищных кредитов, банки пока неохотно кредитуют приобретение коммерческой недвижимости. В специфическую группу риска отнесены именно ма-лые и средние компании, для которых получить в бан-ке целевой кредит практически невозможно. На Запа-де же небольшие компании могут рассчитывать на кредит при наличии простого бизнес-плана. В качестве обеспечения выступают акции предприятия либо дру-гая недвижимость. В России условия коммерческого кредита совершенно иные.

3 Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотеч-

ного кредитования: Учеб пособие. М., 1998. С. 36.

Преимущество лизинга состоит в том, что лизинго-получателю нет необходимости делать большой пер-воначальный взнос. Лизинг предполагает 100% креди-тование и не требует немедленного начала платежей. При лизинге арендатор может рассчитывать поступле-ние своих доходов и выработать с арендодателем со-ответствующую, удобную для него схему финансиро-вания. Но, к сожалению, немногие лизинговые компа-нии решаются работать в сфере недвижимости без аванса. Существует тенденция к уменьшению размера аванса, требуемого лизинговой компанией, до 10 - 20%. Хотя, безусловно, лизинговая компания является для банка более надежным заемщиком, чем отдель-ный предприниматель. В регионах лизинг недвижимости пока не пользуется

особой популярностью в связи с отсутствием опыта у лизинговых компаний и недостаточным объемом предложений на региональном рынке коммерческой недвижимости. Как правило, если одна компания в ре-гионе начинает заниматься лизингом недвижимости, то остальные первое время следят за достигнутыми ею результатами. Предмет лизинга, т.е. объект коммерческой недви-

жимости, ставится на баланс лизингодателя и только по истечении срока право собственности на объект передается лизингополучателю. Правда, в некоторых случаях объект может быть поставлен и на баланс ли-зингополучателя. Это решается каждой компанией по-своему. Если лизингополучатель перестает платить лизинговой компании, то имущество у него отбирается вне зависимости от того, на чьем балансе оно нахо-дится. Лизинговые компании, связанные с банками, ставят передаваемое в лизинг имущество на свой ба-ланс, так как оно одновременно выступает в качестве залога для банка, выдавшего лизинговой компании кредит на приобретение предмета лизинга. Выбирать между лизингом или кредитом приходится

почти всегда, когда достать необходимую для приоб-ретения оборудования или недвижимости сумму не получается. По мнению экспертов, зная текущие условия компа-

нии и точный предмет лизинга или кредита, в каждом конкретном случае дать ответ, что выбрать, можно. Но предложить общую схему - нет. Как и невозможно да-же примерно рассчитать, какой из вариантов более выгоден, не зная финансового положения и кредитной истории компании, состояния предмета лизинга и це-лого ряда факторов, которые могут перевесить чашу весов в ту или иную сторону. Как правило, лизинг обходится чуть дороже по пря-

мому расчету. Но и кредит зачастую обходится компа-нии-заемщику на 4 - 5% дороже, чем декларируется, за счет регистрации и нотариального заверения сдел-ки, страховки и титула собственности. Учитывая налоговые послабления, возникающие при

лизинговых отношениях, и возможность внести мень-ший первоначальный взнос, чем при кредите, ситуация вполне может повернуться в пользу лизинга. А если взять в расчет нематериальные факторы, такие как большая доступность для малого и среднего бизнеса, то лизинг станет более выгодным.