Upload
-
View
264
Download
3
Embed Size (px)
Citation preview
7/21/2019 גוש 6619 חלקה 7 גלילות דרום
http://slidepdf.com/reader/full/-6619-7- 1/11
ב "
אבנר . M.Aגר יע ץ קיד ם פר יקטים כלכל שמאי מקרקעי
,9434יר שלים ,845משרד97מרכז כלל, רח ב יפ
&יי "4%7%#פק$!"4937##טל! #5#"88344
"ירושליםתש
בשבט
'יב
1בפברואר
2015
1
שמאי
הערכת
תקן
לפי
22הראש
הממשלתי
השמאי
של
קרקע המיוע ת לתכנון
פרויקט מתוכנן רום גלילות
גוש
6619חלקה
7
7/21/2019 גוש 6619 חלקה 7 גלילות דרום
http://slidepdf.com/reader/full/-6619-7- 2/11
לכבוד
נובוטני
רון
ד
"ו
מ
"ב
טריגו
חברת
תל-אביב
,מכובדי
: !כויות בעלות בקרקע בפרוייקט מתוכנן רום גלילות גוהנ ון הערכת שווי
של השמאי הממשלתי הראשי22#על פי תקן 7חלקה6619
ברצון
ממוכר
,במכיר
דנן
בנכס
זכויות ב לות
שווי
את
ל ריך
ידכ
שתי ל
!תב
"תש
בשבט
' ראשון
ביו
בנכס
רתי
!בי
#ברצון
ונ
!ל
25בינואר
2015ול ל
$
%רכתי
#דנן
בנכס
זכויות ב לות
שווי
ל ניין
צו ית
!ד תי מ
חוות
בז
נותן
גרון
אבנר
מ
"אני ח
!'שכל) פרטאל'
2001 &#(#בירושלי
,!יור
)ניו
& 'ולג
!טורו
אוניברסיטת
שלוחת
,בינלאומי
מימון
#
2000 'מס
רישיון
,ין
!ר
!שמאי מ
ס
!בפנ
רישו
)*+*#
1-#בירושלי
למנ ל
מכלל
&ין
!ר
!מ
ושמאות
נכסי
ני ול
)
19$%-19$& .#(#,סטייט
טאוסון
אוניברסיטת
,מימון
,י
!במנ ל ס
#ב
"אר
,מרילנד
בולטימור
19$2-19$&:"אר
,מסצוסטס
,ווסטר
,!לר
!אוניברסיטת
י
!ומנ ל ס
כלכל
לימודי
-197$# יולי197%פטמברבירושלי
ליד אוניברסיט
ס
"בי
)
(197%#יולי'197פטמברב אג
אי
!ס תיכון אמרי
"בי
)
!&$י & פרטאל'
2)1' (2))7#פרטי
משרד
ב ל
ין
!ר
!מ
שמאי
שבב לו2((2) 7((2
ני ול נכסי
#באוצר
בחשב כללי
נכסי דיור ממשלתי
מרכז
#דיור ממשלתי
בנו1((2-(199
,ן
"נדל
בני ול
ת
!ל וס
"!!של
בת
חברת
מ
"ב
חברת ימנותא
מנ ל
#גדול
/!ב י
ות
!ר
!ו
למשכנתאו19$9-19$$
ירושלי
!בבנ
חוזי
ורך
19$7-19$$"אר
,וסטס
'מסצ
,בוסטון
,!בנ
סטריט
בסטייט
!צד
רנות
!ב
מס
חשב
ט19$6-19$7
'מסצוס
בוסטון
,בוסטון
/או
!בנ
,גביי
/אג
מנ ל
סגן
שומו7((2-%((2
כולל ריכת
,/וד ור
!פי
של
ציבי
!ת
/באג
מילואי
שירות
#/וד ור
!פי
בשימוש
ין
!ר
!למ
אסטרטגיות
ותוכניות בוד
ין
!ר
!מ
2
7/21/2019 גוש 6619 חלקה 7 גלילות דרום
http://slidepdf.com/reader/full/-6619-7- 3/11
1 *: הקובע להערכה המוע
)כנת
יו
1#2#2015שנ
חצי
וא ד
רבי
שמאי
אצל
ובל
!לפי מ
רכ
/!תו
#
שינויי
בגלל
את שומ
ל דכן
יש
זו
ופ
!ת
לאחר
#ובל לי
!מ
ז
/!ותו
כנת
מיו
לפי
#ששורר יו
ברור
במצב כלכלי לא
בייחוד
!במחירי שו
ושינויי
תכנוניי
!ר
שומ
ומוזמן דכון
שלמ
לשנ
שומ יא
/!תו
במשרד אוצר
בחשב כללי
נ לי
תכופי
בגלל שינויי
#שני
שלוש
לאחר
!ר
מוזמנת
חדש
שומ
#זו
ופ
!ת
לאחר
של
רכ
/!תו
וחותיי ל
!לל
ממלי
אני
ן
"נדל
!שו
ומצב
ישראל
כלכלת
של
במצב
#זו
שומ
של
ר
!במ
ג
ממלי
אני
,וכך
שנ
חצי
2 #: מקורות המי ע שעמ ו לרשות מערי+ השווי
#י
"ממ
ובאתר
רמת שרון
ובניי
לתכנון
ומית
!בוו ד מ
תכנונית
!בדי
#א
אביב
תל
ין
!ר
!מ
רישו
מלשכת
באינטרנט
צפיי
טאבו
נסח
!ת
#ב
#'ב
נספח
,דיור
!פר
טרכטנברג
ו דת
ח
"דו
#ג
מיו
גלובס
ב יתון
כתב
#ד
1+#-#200+#
#אביב
רמת
באזור
לי
אות מוכרות
!ו ס
שבח
מס
אות
!מ ס
מחירי שווא
#
& *: !יהוי הנכ
גוש בפרויי!ט מתוכנן דרו גלילות# !ר! נכ חל! --1נכס נשוא שומ וא #
ל יות מוגשת בתוך נמכר וא זכויות למימוש תידי בתוכנית דרו גלילות ש תיד
#טרכטנברג
ו דת
ל מלצות
ב תא
כשנ
תיאור ה ביבה:* '
של כ( !ר! וא שטח ורד תולילג חתמ1,*00ימנ ךרדב וחת חטש #נוד
שטח כול5במ רב, נתיבי איילון במזרח, כביש #ורדב ביבא תמר תנוכשו ןופצב
,ייטרפ ידי ל כפר ירו!" וכן, " ל ידי בית ספר ידבו מ יחותפ ייאל!ח יחטש
!ברות וכן, כ( משמשי למת!ני גז ו דל! של פי גלילות#1-שטח לבית דונ! ר!
)כ
ברובו
נמצא
שטח
*0)כ
ובמי וטו
רמת שרון
בתחו
$20אבי
)תל
בתחו
$
ציבוריי
שטחי
כולל
!ולת סו
למגורי
גדול
מיז
ו
!ל
מתוכנן
ל שטח
#יפו
#!ופאר
% *: הקרקע
של
בשטח
!בחל
מדובר
5+,1*+#ר
"מ
#פיתוח
וללא
מ ובדת
לא
!ר
!ינ
!רוב חל
ז
באזור
,גלילות
חוות מיכלי
של
אזור דרומי
יי
! !של חל
מזרחי
צפון
!בחל
#חדשות
מכוניות
לאחסון
גדול
מגרש
כיו
ישנו
+
7/21/2019 גוש 6619 חלקה 7 גלילות דרום
http://slidepdf.com/reader/full/-6619-7- 4/11
3
7/21/2019 גוש 6619 חלקה 7 גלילות דרום
http://slidepdf.com/reader/full/-6619-7- 5/11
6 *: מ,ב משפטי
בב לות פרטית# נסח טאבו מצור/# !ר! רא
מ,ב תכנוני:* 7
#:'(( 9112פר ום תוק. ברשומות(($תוכנית רשא פי-גלילות
מגורי
של
מ ורב
רוב
לפיתוח
!ר
!יי ודי
בי ת
!י
" של שטח
מתארי
תכנון
#ציבור
לצורכי
שטחי
כולל
,
!ות סו
#ו גז
!ני דל
!מת
פינוי
לבית
שטח
,למלונאות
שטח
,לאי
!ח
שטח
,!דל
לאחסנת
שטח
של
יי
! שינוי יי וד
#בדרך
נופי כלול
ל יצוב
ושטח
ברות
!
מתו+ תשריט מ,ב מו,ע:
ימנים מנחים בלב : טירשתה פ"ע
#$צ וב
למגורי
דיפות
מ ורב
אזור
& !מ חל
!$#בחל
כחול
!לת סו
דיפות
מ ורב
אזור
& !מ חל
!בחל
5
7/21/2019 גוש 6619 חלקה 7 גלילות דרום
http://slidepdf.com/reader/full/-6619-7- 6/11
ירו!$# בחל! מ חל! & שצ"פ
#$ודא בחל! מ חל! & בניני ציבור
י$# תת(!ר! ממזרח למ רב בשטח חל! !ל תווי רכבת
#אחרת
תכנית
פ
" ברות
!בית
& !של חל
מזרחי
דרו
באזור
#- רובע עירוני גלילות רום 2992))%פר ום תוק. ברשומות2$12תוכנית תאב
%חלק רומי
!של חל
מזרחי
יי וד שטח דרו
שינוי
#
מגורי
אזור
#חדש
!ר
!י וד
בי ת
!ידי
של שטח ל
מתארי
תכנון
מטרות תוכנית ן
של
מירבי
מספר
בי ת
! ,ציבור
בשטחי
מ ורב
+,000י י
ציבור
לצרכי
שטח
,ד
"יח
-0ויי ו
ברות
!לבית
מיי וד
יי
! יי וד שטח
את
משנ
תוכנית
#משטח תוכנית
פתוחי
ציבוריי
שטחי
,ציבור
לצרכי
שטחי
,
!ת סו
שטחי
,למגורי
ליי וד
לאי
!ח
תוך
ו גז
!ני דל
!מת
פינוי
לביצו תוכנית
תנאי
#ומחלפי
כבישי
,וכן
15מיו
שנ
)כ
בניי
זכויות
#אישור תוכנית
+00,000)ב
למגורי
רי
!שטח י
ר
"מ
+,000#ד
"יח
מ ל
בגוב
בבנייני
#דב
בשד
ת ופ
מגבלות
בגלל
סימלי
!מ
בניי
גוב
מגבלות
55
#ומשרד ביטחון
מנ לת ת ופ
אישור
נדרש
מטר
-
7/21/2019 גוש 6619 חלקה 7 גלילות דרום
http://slidepdf.com/reader/full/-6619-7- 7/11
מתו+ תשריט מ,ב מו,ע:
#ג
רש
תוכנית
$))א
1ברשומות
.תוק
פר ום
6$2)1&פריקי
מבנים
הקמת
(%ו!מניים
ימיי! ינבמב שמתש לו ,יינמזו י!ירפ ינבמ י! ל תורשפא וז תינכתב תש!ובמ
בתחו רש4 ד מתן תו!/ לתכנית מפורטת ראשונ יחותפ יחטשבו*00#
מתן תו!/ לתכנית מפורטת ראשונ ותפור! "פ תכנית זו תפונ שתבוצ בניי
*00#בתחו רש4
של חומרי ואחסנ של כלי רכב# מכיר ו שכר מכיר & אחסון, תצוג , !ניי שימוש
גינון#
#ד
: /ב
נ פח
ות
,ההמל
עיקרי
ה יור
פרק
טרכטנברג
וע ת
ות
,וב המל
!וו ד
גלילות לוז ל גשת תוכני 12,000דונ יתוכנן ל(1,*00ששטח רוב יחידות דיור#
7/21/2019 גוש 6619 חלקה 7 גלילות דרום
http://slidepdf.com/reader/full/-6619-7- 8/11
ו ד מ!ומית רמת שרו2012ד נובמבר ברמת תוכנית מתאר# תוכנית ת י #
יינוחטב ינ!תמ תלבגמ ,לארשי תבכר % חסמי לתוכנית מליצ ל פ!דת תוכנית#
של יריית תל(אביב# נדרש שיתו/ פ ול דב# משד ומגבלות ת ופ
$ *: נכ י השוואה משכונת רמת אביב
1#שלמ
/יוס
בן
'רח
21בינואר
נמכר
ומות
!בבית
דיר
#2013)ב
+,1*0,000
%10בניי
שנת
,ר
"מ
10,3ומ
! ,חדרי
1מתוך
3#
2#אבר
בויאר
'רח
2בינואר
נמכר
ומות
!בבית
דיר
#2013)ב
3,5*5,000%
100בניי
שנת
,ברוטו
ר
"מ
2005,3ומ
! ,חדרי
-מתוך
1,5*דירו
#בבניין
+#אבשלו
חביב
'רח
+במר
נמכר
ומות
!בבית
דיר
#2013)ב
+,250,000%
110בניי
שנת
,ברוטו
ר
"מ
201+,3ומ
! ,חדרי
1מתוך
15# 3#ב
!י
וייס
'רח
2באפריל
נמכר
ומות
!בבית
דיר
#2013)ב
+,30,000%
10בניי
שנת
,ר
"מ
1*-,5ומ
! ,חדרי
1+מתוך
1,-0#בבניין
דירות
5#פיינשטיין
'רח
10בנובמבר
נמכר
ומות
!בבית
דיר
#2013)ב
3,500,000%
115בניי
שנת
,ר
"מ
10,5ומ
! ,חדרי
5מתוך
#
9 *: גורמים ושיקולים
:א# יש פר! של מלצות בנושהמל,ות וע ת טרכטנברג של וו ד דיור בפר!
דיור מדובר בשטח לתכנון של נספח ב' לפר! לפי דונ ומספר יחידו1,*00דיור#
פוטנציאליות וא
12,000בתו
מפורטת
תוכנית
ת
!ל פ
זמני
לוח
וב ת
!וו ד
#
שנ #
נמכרת יא בב לות פרטימ,ב משפטי:ב# !ר!
:ג# לבנות במ!ו יש צורך ב כנת תוכנית מפורטת שמ,ב תכנוני ל מנת שניתן י י
תיי ד למגורי ולשימושי אחרי וכן, שתיי ד מגרשי לבניי מחדש איחוד וחלו!
וחלט ל פינוי מת!ני גז ו דל! בפי גלילות# כשלב כמו כן, מגרשי לצרכי ציבור#
יבכרב רחסמלו ןוסחאל ישרגמ תולילג)יפ בו יו מת!ני ביניי אושר ל!יי באזור
ובחומרי גינון#
)כ
,
!מ חל
כמחצית
יי
! פ תכנון
"
+00#פ
"לשצ
ו שאר
למגורי
מיו די
,דונ
#ד
:השבחה
גהיטל
ן
!ומת
ברות
!בית
,לאי
!כח
ממצב
ין
!ר
!יי וד מ
שינויי
ל
של
בשי ור
יחול יטל שבח
50#מ שבח
1) #: !ו ) המתו ולוגיה באומ ן הערכת שווי שיטות מקובלות להערכת שווי
%ין
!ר
!מ
נכסי
של
!שו
שווי
ל רכת
ריות
!שיטות י
שלוש
יימות
!
: ידשיטת ההשוואה
ל
,ין
!ר
!מ
נכס
של
!שו
שווי
מבוססת ל רכת
שיט
,אופיי
,ומ
!במי
לנכס מו רך
דומי
,אחרי
בנכסי
שנ שו
אות
!ל ס
שוואתו
שניתן
ככל
רוב
!ל שות
צריך
את שווא
#ו וד
תכנוני
מצב
,משפטי
מצב
*
7/21/2019 גוש 6619 חלקה 7 גלילות דרום
http://slidepdf.com/reader/full/-6619-7- 9/11
בנמצא ניתן ל שוות לנכסי אחרי ול שות את כאשר אין נכסי כאל מבחינת זמן#
תאמות נדרשות#
: שווי נכס נ!בשיטת היוון ההכנ ות נותן פירות# ל סכנ תא ימדמ וז בשיט
נ שית
פ ולת וון
#זמן
לאורך
ממנו
בל
!ל ת
או שוי
בלת
!ידי יוון כנס מת
ל
ב כנס שוטפת
ורמת סיכון גלומ
לאופי
ב תא
ב
!נ
ששי ורו
ריבית
ש ר
לפי
שכר
את
ולגבות
את נכס
ל שכיר
מנת
י ל
!ל ש
שצריך
בתשומות בוד
,וכן
מ נכס
#דיר
השווי הפי!י# : לפי לושיטת העלויות
יו רך
זו
שיט
לפי
נכס
של
!שווי שו
לפי
#של נכס צמו
אפילו לות
או
לנכס מו רך
נכס דומ
מת
!ל
אלטרנטיבית
מ לות
#ל נכס
חלי
ומיסי
יזמות
,
!ר
! לות
, את לות בניי
מ ריכי
ז
שווי
#רכ
ליו
ו ד
נבנ
מאז
לנכס
שנגרמו
ותכנוניי
פיזיי
פחתי
מפחיתי
זו
משווי
גבו
שלו
ש לות בניי
נכס
יבנ
לא
ש יז
זו יא נח
לשיט
רציונאל
#שלו
!שו
: !ו המתו ולוגיה ששימשה באומ ן הערכת שווי
!ר
!ב
שווי זכויות
חול
לפיו
שיטת לויות שווי פיזי
זו תבססתי ל
ב רכ
#אביב
רמת
באזור
בנוי
נכס
שווי
מתוך
11 *: חישוב השווי
לאור אמור ל ייל נני מ ריך את שווי זכויות ב לות בשטח נספח$ % שווי לדונ רא
ממוכר ברצון ל!ונ1של דונ מתוך חל! , בנכס נשוא שומ , במצבו יו ,במכיר
של
בגבולות
,ברצון
6))))))0#0 שישה מליון
7%))))0ו ה"כ 1*2%מ"ר נתתי מק ם'$ליחי ת שטח קטנה של
12 *: ההערכה
לאור אמור ל ייל נני מ ריך את שווי זכויות ב לות ב( שווי דונ! ר! % דונ1א#
% --1בגושמתוך חל!
6))))))0#0 שישה מליון
שווי קרקע ליחי ת יור :'$ב* מ"ר
7%))))#0 .לא םישימח תואמ עבש 0
7/21/2019 גוש 6619 חלקה 7 גלילות דרום
http://slidepdf.com/reader/full/-6619-7- 10/11
: ול ורתכולת אחריות בל די של מזמיני שומ שומישל חוות ד ת זו מיו דת
ב שו מחויבות או אחריות מכל סוג ש וא כלפי כל אד אשר י ש לא ת י שומ
זאת, כמוצג ב תדיינות משפטית# לצד ג' ו4או צגת שימוש כל ש וא לרבות צגת
#חוות ד ת
מ ורך
לכך
בכתב
אישור
יבל
!ש
ללא
!ו נעשתה לפי מיטב הנני לה,היר כי אין לי כל עניין אישי בנכ נן וכי הערכתי
י יעותיי ושיקוליי המק,ועיים*
,באתי ל חתו
ולראי
גרון
אבנר
ין
!ר
!מ
שמאי
'מס
רישיון
*+*
10
7/21/2019 גוש 6619 חלקה 7 גלילות דרום
http://slidepdf.com/reader/full/-6619-7- 11/11
נ פח חישוב שווי הנכ
)כ
של
שטח
כוללת
!חל
-00אל יא
באזורי
ובלת
!מ
בניי
צפיפות
#דונ
23"יח
)כ
&יחסית
גדול
יא
!מתוכנן פ
!שטח פאר
בגלל
#לדונ
50#
של
בשי ור
יטל שבח
לשל
צורך
י י
בניי
בל יתר
!ל
מנת
ל
50מ שבח
של
גודל
בסדר
י י
ל רכתי יטל שבח
#ובל
!ב ליך מ
ב
!שיי
כפי
25משוו
!ר
!
)כ
של
דחיי
לתת
יש
ל רכתי
5של
שי ור יוון
לפי
למימוש תוכנית
שני
-לשנ
%תחשיב
טבלת
ל לן
#0עי. מחיר
לפי
!ר
! דונ
שווי
23ברוט
לדונ
ד
"יח
בתוספת
10במיד
נוספת
כפרמי
יותר
טנות
!ליחידות
!תחול
!ר
!ו
2361,*00,00061#173,520,000
25$,2+3,000$יטל שבח
(((&$2$6שווי יתרה לאחר היטל השבחה
((( 191'&הפקע%)שווי לאחר
%שווי ונם ברוטו לאחר חייה של כ-
לשנ6שנים לפי שיעור היוון
1'&)')))
,פוי מראש ((()*6%6)'&מק ם בלתי
11