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整体策划报告. 盛世新江湾商业 商业 I 期部分. 2008 年 1 月. 《2008 房地产营销策划大全 》 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789. 项目篇 周边市场研究篇 定 位 Key Point 篇 业态策划篇 招商执行篇 商业运营 Idea 篇. 经营管理职能概述. 项目篇. 项目概况. 产品概况. 项目概况. 产品示意. 《2008 房地产营销策划大全 》 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 - PowerPoint PPT Presentation
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整体策划报告2008 年 1 月
盛世新江湾商业 商业 I 期部分
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项目篇 周边市场研究篇 定位 Key Point 篇 业态策划篇 招商执行篇 商业运营 Idea 篇 经营管理职能概述
项目篇
项目概况
产品概况
项目概况
产品示意
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产品示意
项目概况
项目概况
现场实景
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项目概况
现场实景
项目概况
现场实景
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铺号 位置系数 面积系数 房型系数 层高系数 功能系数 均价 建筑面积 总价 备注
579 116.18 98.8 107.96 110.32 94.42 38638 75.62 292.18
581 101.65 98.8 107.96 110.32 94.42 38421 62.69 240.86
583 101.65 98.8 107.96 110.32 104.91 36655 72.13 264.39
585 101.65 98.8 107.96 110.32 104.91 36655 70.86 259.74
587 101.65 98.8 107.96 110.32 104.91 36655 78.46 287.59
589 101.65 88.92 107.96 110.32 94.42 35229 117.14 412.67
591 99.67 98.8 107.96 110.32 94.42 35782 60.01 214.73
593 97.07 108.69 107.96 110.32 94.42 36292 50.62 183.71
595 95.09 108.69 107.96 110.32 99.66 36520 50.62 184.87
597 93.1 108.69 107.96 110.32 99.66 36670 50.62 185.62 可设置餐饮
599 91.11 108.69 107.96 110.32 99.66 36470 50.62 184.61 可设置餐饮
601 89.12 108.69 107.96 110.32 99.66 36103 48.72 175.89 可设置餐饮
603 89.12 108.69 107.96 110.32 104.91 36470 48.72 177.68 可设置餐饮
605 89.12 108.69 107.96 110.32 104.91 36470 50.62 184.61 可设置餐饮
项目概况
铺号 位置系数 面积系数 房型系数 层高系数 功能系数 均价 建筑面积 总价 备注
607 87.13 108.69 107.96 110.32 104.91 36331 50.62 183.91 可设置餐饮
609 87.13 108.69 107.96 110.32 104.91 36331 50.62 183.91 可设置餐饮
611 87.13 108.69 107.96 110.32 104.91 36331 50.62 183.91 可设置餐饮
613 87.13 108.69 107.96 110.32 104.91 36331 50.62 183.91 可设置餐饮
615 89.12 108.69 107.96 110.32 104.91 36470 50.62 184.61 可设置餐饮
617 89.12 108.69 107.96 110.32 104.91 36470 50.62 184.61 可设置餐饮
619 89.12 108.69 107.96 110.32 104.91 36470 50.62 184.61 可设置餐饮
621 91.97 108.69 107.96 110.32 104.91 36670 50.62 185.62 可设置餐饮
623 91.97 98.8 95.92 110.32 94.42 34400 66.15 227.56
625 91.97 98.8 107.96 110.32 94.42 35243 74.07 261.04
627-629
96.81 79.04 75.57 66.19 94.42 28842 162.94 469.95 627 为住宅格
局
631 96.81 79.04 75.57 66.19 94.42 28842 153.57 442.93 有夹层
633 96.81 79.04 75.57 66.19 94.42 28842 152.94 441.11 有夹层
635 96.81 74.1 75.57 66.19 94.42 28496 235.72 671.71
项目概况
铺号 位置系数 面积系数 房型系数 层高系数 功能系数 均价 建筑面积 总价 备注
637 96.81 98.8 107.96 110.32 99.66 35949 88.22 317.14
639 96.81 98.8 107.96 110.32 104.91 36316 90.97 330.37
641 91.57 98.8 107.96 110.32 104.91 35949 82.48 296.51
643 91.57 98.8 107.96 110.32 104.91 35949 62.74 225.55
645 91.57 98.8 95.92 110.32 104.91 38106 79.67 303.59
647 91.57 88.92 107.96 110.32 104.91 38256 132.49 506.85
649 87.13 98.8 107.96 110.32 94.42 34904 70.98 247.75
651 87.13 98.8 107.96 110.32 94.42 34904 70.98 247.75
653 87.13 98.8 107.96 110.32 99.66 35271 68.82 242.73
655 87.13 108.69 107.96 110.32 99.66 35963 48.54 174.57 可设置餐饮
657 91.57 108.69 107.96 110.32 99.66 36274 50.7 183.91 可设置餐饮
659 91.57 108.69 107.96 110.32 104.91 36642 50.7 185.77 可设置餐饮
661 91.57 108.69 107.96 110.32 104.91 36642 50.7 185.77 可设置餐饮
663 91.57 108.69 107.96 110.32 104.91 36642 50.7 185.77 可设置餐饮
项目概况
铺号 位置系数 面积系数 房型系数 层高系数 功能系
数 均价 建筑面积 总价 备注
665 96.81 108.69 107.96 110.32 104.91 37008 50.7 187.63 可设置餐饮
667 96.81 108.69 107.96 110.32 104.91 37008 50.7 187.63 可设置餐饮
669 106.5 108.69 107.96 110.32 104.91 37687 50.7 191.07 可设置餐饮
671 106.5 108.69 107.96 110.32 104.91 37687 50.7 191.07 可设置餐饮
673 106.5 108.69 107.96 110.32 104.91 37687 50.7 191.07 可设置餐饮
675 106.5 108.69 107.96 110.32 99.66 37319 50.7 189.21 可设置餐饮
677 106.5 108.69 107.96 110.32 99.66 37319 50.7 189.21 可设置餐饮
679121.0
288.92 107.96 110.32 104.91 38319 121.39 465.15
681121.0
298.8 107.96 110.32 94.42 37276 69.62 259.52
683121.0
288.92 75.57 66.19 94.42 31228 129.78 405.28 有夹层
685121.0
298.8 75.57 110.32 94.42 35009 53.97 188.94
687122.0
298.8 75.57 110.32 94.42 35079 53.97 189.32
689123.0
288.92 75.57 66.19 94.42 31368 134.24 421.09 有夹层
691125.8
669.16 91.76 132.38 104.91 36685 302.52 1109.79 有夹层
项目概况
铺号 位置系数 面积系数
房型系数
层高系数 功能系数 均价 建筑面
积 总价 备注
1 号 101 116.18 88.92 75.57 44.13 94.42 29345 118 346.28 有夹层
1 号 102 116.18 98.8 75.57 44.13 94.42 30037 64.88 194.88 有夹层
2 号 101 116.18 98.8 75.57 44.13 94.42 30037 70.79 212.63 有夹层
2 号 102 116.18 88.92 75.57 44.13 94.42 29345 118 346.28 有夹层
3 号 101 116.18 98.8 75.57 44.13 94.42 30037 70.79 212.63 有夹层
3 号 102 116.18 88.92 75.57 44.13 94.42 29345 118 346.28 有夹层
项目概况
●50-80 平米小面积分割
●盛世新江湾一、二期社区，新江湾成熟社区常住人口消费力旺盛 五角场城市副中心辐射商业区
●紧邻新江湾城高档大型生活区，未来消费力及消费档次乐观
●整个杨浦区已摆脱“下只角”形象，对于投资与商家均有较大吸引力
项目卖点
●常住人群处生活日常消费外，其他消费需前往距离较远的五角 场
●周边零星的商业档次底、形式陈旧，仅勉强满足生活需求。
●临近新江湾城生态湿地，未与之住宅区域直接接壤．
●项目向北为规划的八车道道路，很难利用其引发消费潜在力
劣势研究
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●中原住宅区为早年开发的老社区，社区内人口已形成固有的消费习惯．对于新商业区域需时间来接受．
●新江湾作为大型的新兴生活区，很多项目都将有自身的配套商业项目，将分流一部分消费力．
●区域以档次低、分布分散的商业为主，中高档次消费地五角场又有相当距离，因此中档生活消费成为市场空缺。
●小面积的分割形式，不利于招商，但十分利于产权销售
其他问题
从上述种种来看，对比现今中国传统商业理念对商铺产品的认知和考量因素来
说，盛世商业产品都存在一定的优势，但也有着客观环境而引起的先天不足，如何把
客户引来，也是我们需要解决的问题。
产品总汇
周边市场研究篇
值得借鉴与深思的五角场商业
业态展示
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业态展示
业态展示
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业态展示
业态展示
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业态展示
业态展示
◆ 五角场北靠约有 30 多万人口的中原社区；◆ 周围是复旦大学、同济大学、体育学院、二军大等东方大学城的十余所高校 黄兴路段有长白、延吉、控江、鞍山、辽源几大老社区以及文化佳园、黄兴绿园、
公元 3000 等一批高品质住宅小区；◆ 未来还有规划占地近 10 平方公里的现代化大型居住区——新江湾城；◆ 作为一个四通八达的交通枢纽，五角场地区的人流量巨大；◆ 据统计目前平均每天人流量在 60 万左右；
人流分布
◆ 五角场目前有近 20 几条公交线路可直达人民广场、陆家嘴、张江高科技园区、浦东机场，交通线路较多；
◆ 高峰时段公交线路较为拥堵，中环线五角场附近车辆上下匝道设置较远；◆ 轨道交通较为便利；◆ 贯穿五角场中心的 10 号线至 2010 年开通；
交通状况
现在的万达商业广场、百联又一城、东方商厦等大型商业基本集中于环岛
中心，占据了五角场的黄金地带，也是整个五角场商业中心的支柱。五角场
的零散型商业也可圈可点。国宾路、国定路等道路两旁都密密麻麻的布满了
各种零散型商铺，囊括了服饰、餐饮、音像、医药、文娱、图书等各个方面
商业分布
分布图
万达商业广场是大连万达集团在上海投资的第一个项目，项目总投资 30亿元，总建筑面积 33 万平方米，也是五角场最主要的核心建筑。广场地上划分为五个大型商业业态和三幢甲级高层办公楼，地下一层为地下大型商城，地下二层为大型停车场。 目前，万达商业广场招商的沃尔玛购物广场、巴黎春天百货、 HOLA家居、上海黄金珠宝城、上海书城、宝大祥青少年儿童购物中心、颐高数字生活馆、万达国际影城、大歌星量贩KTV、上海第一食品等大型知名店铺基本都已开始营业。整个商业广场将购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，真正体现了“一站式”的特点。
万达商业广场
1-5F1-5F第一食品第一食品1-5F1-5F第一食品第一食品
3F3F 万达国际城 大歌星万达国际城 大歌星 KTVKTV2F2F国美电器 上海书城国美电器 上海书城1F1F 宝大祥青少年购物中心宝大祥青少年购物中心
3F3F 万达国际城 大歌星万达国际城 大歌星 KTVKTV2F2F国美电器 上海书城国美电器 上海书城1F1F 宝大祥青少年购物中心宝大祥青少年购物中心
1-5F1-5FHOLA.HOLA. 特力屋特力屋1-5F1-5F
HOLA.HOLA. 特力屋特力屋
1-7F1-7F巴黎春天巴黎春天1-7F1-7F巴黎春天巴黎春天
写字楼写字楼 BB写字楼写字楼 BB
1F1F 黄金珠宝城黄金珠宝城2-4F2-4F 沃尔玛超市沃尔玛超市1F1F 黄金珠宝城黄金珠宝城2-4F2-4F 沃尔玛超市沃尔玛超市
写字楼写字楼 CC写字楼写字楼 CC
写字楼写字楼 AA写字楼写字楼 AA
万达平面图
万达商业广场（巴黎春天）
楼 层 业 态1 F1 F 化妆品、珠宝金饰、流行女鞋、面包新语化妆品、珠宝金饰、流行女鞋、面包新语2 F2 F 品牌服饰旗舰店、时尚手表、流行配饰品牌服饰旗舰店、时尚手表、流行配饰
3 F3 F 流行女装、女士正装、女士内衣、手袋、流行女装、女士正装、女士内衣、手袋、伞袜帕帽配件品、王磊形象美发 伞袜帕帽配件品、王磊形象美发
4 F 4 F 男士正装、男士休闲服饰、精品配饰皮件、男士正装、男士休闲服饰、精品配饰皮件、男士皮鞋、男士内衣、真锅咖啡男士皮鞋、男士内衣、真锅咖啡
5 F5 F 运动服饰用品、户外休闲服饰用品、运动服饰用品、户外休闲服饰用品、男女休闲服饰、味千拉面男女休闲服饰、味千拉面
6 F6 F 童装、玩具、床品、居家用品、童装、玩具、床品、居家用品、十元均一小铺、文具十元均一小铺、文具
7 F7 F 品牌折扣店、大型特卖促销场品牌折扣店、大型特卖促销场
万达商业广场（巴黎春天）
万达商业广场（第一食品）
楼 层 业 态
1 F生活时尚区精品区、滋补区、甜点区、零食吧、山崎面包、星巴克、港丽甜点、味千拉面、美珍香、宜芝多
2 F居家美食区 美食区、生鲜区和居家商品区
3 F休闲餐饮区 萨丽亚匹萨、斗牛士牛排、洋葱餐厅、新旺茶餐厅
4 F商务餐饮区 徐家私房菜
5 F大型 餐饮 未开业
万达商业广场（第一食品）
万达商业广场（第一食品）
餐 饮： 麦当劳、肯德基、必胜客、棒约翰、大家乐、蕉叶咖喱屋 云南美食园、干锅居、东方既白、三商巧福、晋面 3000饭 蚂蚁食坊、永和豆浆、吉野家、克莉丝订、味之都、思得客 路客、糖皇、爱茜茜里、 DQ冰淇淋、禾绿寿司
服装服饰： C&A、优衣库、 LEE、麦考林、简GEN、 EV.CODE、美卡拉 海澜之家、申格体育、过路人、卡宾、天使园、怪诞城之夜 诸氏方圆、小茜子、东艺鞋业、 HOT WIND、卡斯高、其乐大帝 达芙妮、上海故事、海盗船、梵希娜、古今
万达商业广场（万达城中城）
主 力 店：宝大祥青少年儿童购物中心、屈臣氏美 容：SASA、金太子、伊美娜、柔婷、张霞美甲、汇美会数码家电：颐高数码电 玩：汤姆熊特 色 店：巴黎三城、睛彩眼镜、一代眼镜、明仁眼镜、艾视迪时间廊、瑞丽摄影、 THE DOG、 HELLP KITTY
万达商业广场（万达城中城）
其位于万达商业广场的对面，总建其位于万达商业广场的对面，总建筑面积筑面积 12.612.6 万平方米，作为该区域万平方米，作为该区域的另一个大型商业设施。的另一个大型商业设施。 该购物中心是由上海百联集团投该购物中心是由上海百联集团投资资 1010亿元精心打造，分为地上亿元精心打造，分为地上 99层层和地下和地下 33 层，吸收精品百货、迷你层，吸收精品百货、迷你电影院及小吃广场等在这里落户，电影院及小吃广场等在这里落户，在又一城的在又一城的 7-87-8 层，将建造一个模仿层，将建造一个模仿香港太古广场的真冰溜冰场，成为香港太古广场的真冰溜冰场，成为另一个集购物、餐饮、休闲、娱乐另一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、展示等多种功能于一体的、健身、展示等多种功能于一体的大型都市型购物中心。 大型都市型购物中心。
百联又一城
cadini 意大利 男装
夏蒙 (shar Moon) 中国 男装
里奥 (LEO) 中国 男装 ,配件
康奈 (KANGNAI) 中国 男装 ,鞋类
温馨鸟 中国 女装
斯可飞得 (Scofield) 韩国 女装 ,男装
EQ:IQ 香港 女装 ,鞋类 ,箱包 ,配件 ,家居用品
银镇 (GINKGO) 台湾 配件 ,珠宝 /手表 /饰品
瑞恩 (RAINRING) 中国 珠宝 /手表 /饰品
百联又一城名品时尚廊 1F
卡纷 (CARVEN) RO'OLAR 索菲娅 (SAFIYA)迪莱克丝 (DILAKS) 卡莉诗玛 喜来登 (Sheridan)海睐氏 (HILASSY) 卡文 思加图 (STACCATO)DG artemis FED(fed international)森达 (SENDA) 莱思丽 斯艾依 (cne)密丝罗妮 沙驰 千百度
爱意 (Aee) U.S.POLO ASSON
佐天奴
哈森 (HARSON) 皮尔卡丹 圣伽步星期六 (ST&SAT) 沙驰 GEOX
米兰春天 (Spring Milan) 森泰斯 ecco奥卡索 (Walkershop) 卡迪娜
百联又一城（职场生活廊 2F）
澳西奴 (AUSSINO) 玛瑞丽娅 (MARINIA) 舒雅 (schiesser) ESPRIT(edc)
安莉芳 (Embry form) 巧帛 (chaber) 埃斯普利特 (ESPRIT) E.LAND
古今 桑芭丝 (SONPASY) 堡狮龙 (bossini) Chaber
25Y 莎莎 佛罗伦 (Fornari) 伊华·欧秀 (EVA OUXIU)
b2 台绣 (TGGC) 史努比 (SNOOPY) 合绣
KAJA 维莎曼 (VERO MODA) 她 (ELLE) fornari
ZUKKA 箱子 (Et Boite) ONLY Veeko
艾迪米嘉 (EDEMEGA) 伊华·欧秀 (EVA OUXIU) 厚木 bossini style
艾衣人 (TAKE-IT) 中中 (J.JONG) 浪漫故事 拉夏贝尔 (La Chapelle)
法妮 (F.NY) 华歌尔 (Wacoal) 乐印 (BRANDR) 箱子
法韵 欧迪芬 (Ordifen) 维·弗拉士 (V.FRAAS) SINO
古克 (KUGEL) 奇丽尔 (CHILIER) 黛安芬 (triumph) Vero Moda
拉夏贝尔 (La Chapelle) ev 曼妮芬 (maniform) BASIC HOUSE
百联又一城（风情丽人廊 3F）
ELLE F.NY 龙笛
维弗拉士 仙踪林 KAKO
厚木 RED EARTH 艺之卉莎莎 CIRCLE 粉红玛丽雪绒花 柯莱蒂尔 诗篇极光 邦宝 ZIGE
法韵 X M ESPRIT
FaNal 纳帕佳 雅莹PIERRE GARROUDI Teenine Weenine 影儿elemi EIN 窈窕淑女JONGJONG COLLECTION 精美私衣 古今SNOOPY 大渔料理 伊维斯奇妮 爱茜茜里甜品 梦特娇
百联又一城（风情丽人廊 3F）
保罗 丹尼 保罗哈博 卡丹狄诺 波司登
帝爵 (DIGAULES) 圣大保罗 皇冠 九牧王 (JOE︱ ONE)
金利欧文 日驰尼 新秀丽 浪吉唯特乔奇阿玛尼 皮尔卡丹 外交官 琼道登圣罗马 (ST.ROME) 梵高迪尼 US.POLO 弗洛莎帝伊夫罗兰 USPOLO 比华利保罗 地牌美国马球协会 (U.S POLO ASSN) 世爵 卡尔丹顿 曼克顿雅戈尔 (youngor) 海谰之家 森岛 卡奥斯
欢腾 (HANGTEN) 保罗世家 (BAOLUOSHIJIA) 黄金熊 AMARNI
皮尔 .卡丹 (Pierre cardin) 雅戈尔 金狐狸 保罗丹尼班尼路 (baleno) JENY 苏格兰飞人 USPOLO
FOX 伊夫罗兰 小鲨鱼 百圣鸟德尊 圣罗马 酷
百联又一城（绅士用品廊 4F ）
TOMMY JACKJONES FOX
皮尔卡丹 流行牛仔 I.P.ZONE
恒适 名品汇 Y.PAY.NORE
安德鲁 ELLE 佐丹奴禾禄寿司 DIDIBOY 柏化多格OLYMP 度文 思博高卓凡里诺 GALAXY HANGTEN
华伦天奴 沙驰 百世吉萨托尼 爵士丹尼 美特斯邦威蓝豹 Gentle S.K
吉田格 风尚绅士 BALENO
雷曼 唐狮 BALENO URBAN
ESPRIT 威鹏 SAMUEL
百联又一城（绅士用品廊 4F ）
梦特娇 (MONTAGUT) NIKE 特力威 LACOSTE ADIDAS
洲克 (ZOKE) 迪斯尼 LEE LOTTOUS
POLO
依革思儿 (EXR) PAWINPAW WRANGLERNEW
BALANCE
BALAENO
浩沙 (HAOSHA) 小河马 LEVIS 好家庭 NIKE
黄色小鸭 OSHKOSH KAPPA 麦斯卡 F1
派克兰蒂 加菲猫 RAPIDO 威尔胜 DIODITE
小阿迪达斯 (adidas Kids) ROBERTA NIKE360 浩瀚 DIADORA
哥伦布 依恋 可爱宝贝 日高 L'ALPINA
多尼克 史努比 (SNOOPY) 姚明－ OBC 奥索卡 格伦堡
三和松石 巴比豆 UNBORNORTHLAN
DPLAYBO
Y
耐克 (NIKE) 芭比 美津农（MIZUNO） 哥伦比亚 来氏
保日达 (borida) 丽婴房 PUMA 李宁 贺曼热浪 好孩子 ADIDAS 乔丹 阿迪达斯芙儿优 小王子 REEBOK 匡威 红树林
百联又一城（阳光活力廊 5F ）
喜来登 芝宝 (zippo) 明进工房 贝塔斯曼 松下
罗莱 毕加索 (PICASSO) 隆达 思妍丽 夏普简爱家具 迪信通 OQO 知音琴行 温馨家居
多样屋 傲胜 (OSIM) 象印 伊莱克斯 米枝膳魔师 柔嘉居 雷澳娜 伟嘉 文艺复兴朗俪 卡诺·马林 玛格隆特 亚都 凯盛
博而卡特 福沁 梦洁 东芝 金数码纪梵喜 (G-FANS) LOTUS 司派罗 亲妮 思雅书画佳丽斯 (JALICE) 宝斯奥莎 锦吉 德龙 约克
水星 派克、维氏 猫猫 博朗 维科壹朵抽纱 DISCOVER ESPRIT 特福 发艾特拉歌 维科 恐龙 好运达
梦兰家纺 樱礼 波希米亚 惠谊 飞利浦 斯林百兰 晶盟 鳄鱼 虎松下
百联又一城（现代家居廊 6F ）
大诚料理 餐饮
肯德基 餐饮
东方既白 餐饮
冠军溜冰场 娱乐
九龙冰室 餐饮
味千拉面 餐饮
蜀菜行家 餐饮
今津咖喱 餐饮
现代厨坊 餐饮
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今典世纪放影院 电影
一兆韦德 健身
随意鸟茶餐厅 游艺
汤姆熊 娱乐
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一兆韦德 健身
好乐迪 量贩式 KTV
紫颖美胸美体专业机构 美容健身
知音琴行培训中心 音乐、培训
EF英孚教育 英语培训
百联又一城购物中心有限公司
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百联又一城（时尚娱乐廊 9F ）
ENZO 珠宝 /手表 /饰品 潮宏基 珠宝 /手表 /饰品 美津侬 (MIZUNO)
女装 ,男装 ,鞋类 ,运动 ,箱包
LEE 男装 帝豪 床上用品 米技 家居用品
NIKE KIDS
鞋类 ,童装 /孕妇 /婴幼 东华美钻 珠宝 /手表 /饰品 名勋 男装
OQO 家居用品 鄂尔多斯 (ERDOS)
女装 ,男装 ,家居用品 ,床上用品 ,内衣
皮皮狗 (PiPiGou)
女装 , 男装 ,家居用品 , 床上用品
OSH KOSH
童装 /孕妇 /婴幼 海澜之家 男装 千百度 (C.banner)
女装 , 鞋类
POLOCLUB
男装 佳乐喜 (GALAXY) 男装 群工羊绒 女装 ,男
装
RO\'OLAR
鞋类 健乐士 (GEOX) 男装 , 鞋类 ,运动 田崎配件 ,珠宝 /手表 /饰品
U.S.POLO
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Wrangler
女装 ,男装 酷 (KUHLE) 女装 ,男装 雅多 (YADUO) 童装 /孕妇 /婴幼
百联又一城（休闲情趣廊 B1F）
楼层 租金 （元 /平方米 /天）
B1F 25.00
1F 25.00
2F 10.00
3F 10.00
百联又一城（休闲情趣廊 B1F）
A. 大型商业提升五角场整体的人气的同时，对周围的零散商业起到了很好的促进 作用；零散商业从商业布局、经营业态、设施配套等多方面差异化竞争，与大型 商
业项目形成了互补型的特色商业；
B. 高涨的租金使店铺经营成本上升，而大型商业业态的进入又压缩了零散商铺的利 润空间，店铺的盈利空间很小，增大了个体经营者的风险；
C. 人流量大，多为外区消费者，商业档次中上、属典型的市级商业中心；
D. 和本案相比，由于今后商业定位上的差别，客源并不存在冲突
商圈总结
★ 五角场 5 条特色主题商业街的建设满足普通市民和不同层次消费者的消费需求。
★ 五角场形成一个人群相对比较集中的商业综合区。
★ 个性化、特色化商业，互相补充成为城市副中心消费升的推动力之一。
★从随着交通的开发，大学、生态、现代化的商业设施等优势，五角场这个未来的城 市副中心成为上海新的“上只角”。
★ 五角场的商铺经历“无量空涨”：单价、租金飙升，接盘的中小投资者、商户压力也 日益增长。
★如今，五角场已进入爆发性增长阶段，投资价值有质的提升，因此出现了盲目提高 售价、租金价格的现象。面对开发商和前期投资者趁机抬价，一些欲进入五角场的 投资客只能望铺兴叹。
五角场印象
无论是从市场现状还是发展趋势来看
本案都存在着巨大的机会
那么从消费市场现状来说
又是否存在着同样的契机呢？
研究证明，诸多因素和实际人口消费需求决定了如下几点实际情况：
1.新江湾城的商业存在巨大机会
2. 餐饮娱乐仍旧是本区域输出消费的重点
3.区域内并不存在实际意义上的竞品
4.外出消费的主要原因是本地无法满足其需求
如此我们的定位方向也就相继明确——
定位 Key Point 篇
那么我们的具体执行思路是什么？
首先，明确了我们的消费者在哪里 ?
————展望新江湾
•我们的地理位置决定了我们的消费客源•目前新江湾稀缺的商业形态决定了我们的潜
在客源•庞大的消费基数风情业态可能带来的潜在客源
商业辐射范围
中原区域、未来新江湾城目的性消费人群中原区域、未来新江湾城目的性消费人群周边常住习惯性消费人群周边常住习惯性消费人群
小区住户小区住户
当地人的消费习惯又如何呢？
对此，我们进行了详细的抽样面谈调查——
面谈人数： 173人
综合年龄区间： 20～ 50岁
问题统计 1：节假日最常去消费的地方（可多选）
人民广场： 62.2%、徐家汇： 60.6%、淮海路： 51.5%、五角场： 47.2%、 问题统计 3：出去主要消费什么？（可多选）
服饰类： 89.3% 餐饮类： 91.4% 娱乐类： 84.1% 体育类： 11.3% 问题统计 4：外出消费的原因？ ( 可多选）
本地没有： 93.7% 习惯： 54.2% 喜欢： 67.6% 其他 : 12.1%
我们的消费者需要什么？
————这些是区域内所没有的
•品牌大面积集中餐饮业态•品牌休闲娱乐集中业态•高品质生活类业态•经济酒店•整体规划与专业的经营管理
可行性研究
第三、我们发展商家的机会：区域在发展 对新中心区域商业的建设提出了需求
业态要补充 对新中心区域商业的建设提出了需求
数量要丰富 对新中心区域商业的建设提出了需求
客群要增加 对新中心区域商业的建设提出了需求
商家要拓展 对新中心区域商业的建设提出了需求
———— 商家还是急需分享这块蛋糕
可行性研究
“精品餐饮娱乐商业风情街区” ——
城市商业副中心
我们的定位呼之欲出：
那么我们该要怎么做？
方案方案 11：生活类兼顾方向：生活类兼顾方向
大卖场＋主力店＋特色商业大卖场＋主力店＋特色商业
目前最流行的区域商业模式目前最流行的区域商业模式
1.1.周边已有欧尚、家乐福等生活大卖场周边已有欧尚、家乐福等生活大卖场2.2.车位不足：若卖场占据地下面积后车位不足：若卖场占据地下面积后 ,, 车位将严重不足车位将严重不足3.3.商铺的规划与面积不适合此方案商铺的规划与面积不适合此方案
由此，综合考虑我们推出第二方案——
面临的难题
：：
服务于社区的商业形态服务于社区的商业形态
中档的商业定位中档的商业定位
具有些“都市调调”的商业类型具有些“都市调调”的商业类型
我们的商业定位
方案方案 22：餐饮娱乐结合特色零售：餐饮娱乐结合特色零售
餐饮娱乐主力店＋特色商业餐饮娱乐主力店＋特色商业
拾遗补缺、最适合的业态组合拾遗补缺、最适合的业态组合
我们对今后的整体定位思路做了如下总结：
整体思路
变——
在商业塑造思路上要改变
——倡导能最大限度发挥产品本身风格特色，却又能符合中国人消费习惯和好奇心的新商业模式！
•我们要改变去适应市场
——我们要改变一贯的大社区商业打造思路，调整立足点，组合出新的大带小商业模式。
•传统人气商业与我案的特色商业产品需要完美结合，因此我们要变 ——上海目前的现代传统商业模式还是最具人气和最具接受度的商业模式，那么为了保证整体商业的良性发展，广场商业还是必须要回归到以现代集中性商业为主打的传统商业模式上从而最大限度的聚集人气，带动长街特色商业的发展。
關鍵点 1►
丰富、现代——
广场
五角场的业态很全有效的地理位置，具有足够的可塑性这就是我们的机会所在因此我们可以做到目前无可争议的丰富因为以大带小的中心思想需要聚集巨大人气和人流而现代商业依旧是人气巨大的主流商业模式因此我们的集中商业、人气商业还是要以现代商业为主如此才能保证错位经营，以及今后的综合发展
關鍵点 2►
增、补——
广场
区域内十分匮乏集中大面积餐饮娱乐业态而原有的商业业态因商业量体的制约，也急需得到改善这就是我们的机会所在增加原有业态的数量，补齐原先匮乏的业种外加今后风情商业业态的完善做到独一无二且错位竞争，也就确保了我案商业长期的良性发展可能
關鍵点 3►
风情、独特——
街区
那我们就要最大限度利用产品本身优势
结合建筑本身的异国风情，配合即符合中国人消费习惯，又能引起一定猎奇心理和好奇心的特色异国风情商业业态
独此一家的业种形式
以特色的经营管理手段普及并推广在确保生存与发展的同时，又提升了产品本身的档次与价值
關鍵点 4►
文化、精致——
街区
为了保证区别于传统商业的特色商业的长久生命力同时提升商业本身的档次与潜在品牌价值
赋予其一种全新的文化诠释并以此为基调，全面推广使其成为一种流行
如此既能保证自身的商业地位、站稳脚跟
同时又规避了经营者对此类产品存在较大抗性的可能
我们将要打造的是……
小资专属孵化時尚氣質
波迪客專屬Design Hotel
創新主題
需求艺术完美结合人与
商业的塑造 荷兰风情演绎生活新文化
专业运营生命因活力而长久不衰
精致打造十年磨剑紧追
发展步伐
品质 CLUB体味魅力与活力的
独特舞台
新型態商圈時尚新舞台
永远的精致生活“Novel Block”
业态策划篇
价值的创造——
在解决了生存和发展的主题之后、商业的第二个主题就在于价值的创造。
如果 产品＝ 1
则 产品＋管理＋“概念与创新”＝ 100
一期商业街业态布局一期商业街业态布局
精品区精品区 生活区生活区休闲区休闲区
HH区、区、 GG 区区 EE区、区、 DD区区 CC 区区 AA、、 BB 区区FF 区、区、 GG 区区
特色餐饮
、休闲娱
乐
康体健身、特
色零售
便利生活 自给自足
Part 1:
生活区
生活区
生活区
业态细分：业态细分：干洗店 干洗店 2424 小时便利店 小时便利店 西点面包店 西点面包店 鲜花店 鲜花店 烟酒专营店 烟酒专营店 美容美发中心 美容美发中心 银行银行诊所诊所邮局邮局齿科齿科…………
生活区
休闲娱乐 时尚先锋
Part 2:
Nightclub ►
——广场休闲餐饮、量贩 KTV 桌球、电玩、足浴、 SPA、桑拿会馆
——畅快
——殊荣
——涵养
——现代
——满足
酒店健身、桑拿
室內 : 瑜珈 +FITNESS+ JACCUZI
桑拿健身会所——
业态细分：女子沙龙美容会所形象设计健身俱乐部 保健按摩棋牌室溜冰馆 品牌咖啡茶坊冷饮吧水果吧……
休闲区
《 2008 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
——释放灵魂的潜能，蒸腾生活的热力、品质生活永远趋之若鹜……
Special Restaurant ►——精品生活 主流时尚
Part 3
西 点
茶坊
咖啡
西餐
烟酒糖果
酒吧
特色
业态细分：
休闲类：特色餐饮 日本料理 工艺品店 宠物店 数码产品店 手机专卖 陶吧 书吧 茶艺馆 进口食品 影像店 玩具店 礼品店 等
服饰类：运动服饰店 内衣店 香水店 化妆品专卖 首饰店 水晶店 箱包鞋帽 眼镜店 名品钟表行
家居类：艺术画廊 文具店 名牌餐厨 床上用品店 ……
休闲区
商业策划报告 2008.1124
１ . 三大分区是功能上的划分，具体操作中需结合经营条件综合
考虑。届时为满足商家经营需要，实际情况必将发生变化。
因此，在商业总体功能定位不变的前提下，推广中须严格把
握宣传尺度。如：现场包装明确“暂定”标注，宣传资料中加
注警示语等，避免日后纠纷。
２ .先引进主力店，有限条件下，尽可能吸引目标性消费，提升商业档次同时，化
点成片，动小商业进驻。主力店的引进需根据商家经营需要打破少部分面积分
隔。
补充说明
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商业策划报告 2008.1125
肯德基、必胜客、东方既白、麦当劳、真功夫、
PAPAJOHN’S、德克士炸鸡、满记甜品、汉堡王
康师傅私房牛肉面、味千拉面、
香港避风塘料理、上岛咖啡、星巴克咖啡
可颂坊、克莉丝汀、 A 里西饼
部分战略合作伙伴
商业策划报告 2008.1126
澳门豆捞、廊亦舫、鲜墙坊、小南国、
好乐迪、上海歌城、麦迪森、
JUST IN桌球俱乐部、益冠轩英式桌球沙龙
绿色动力网吧、自游空间游艺城、
天上人间、一兆韦德健身会所
首旅建国酒店管理、莫泰酒店管理
部分战略合作伙伴
商业策划报告 2008.1127
商业策划报告 2008.1128
商业策划报告 2008.1129
商业策划报告 2008.1130
我们追求塑造一种文化
商业策划报告 2008.1132
商业策划报告 2008.1133
商业策划报告 2008.1135
——新的生活从此处开始……
招商执行篇
商业运作模式：先租后售（带租约销售）
招商策略：
１、严格控制业态档次，大局出发，追求匹配商街整体定位的高档次；
２、专业商业管理公司统一管理。确保商业氛围秩序井然。
３、免租期：目前项目周边商业氛围不成熟，预留免租期可用作店面装 修，也可观察市场培育的效果。本案免租期为 6 个月，特殊铺面、主力店品牌商家另行协商考虑，最长不超过 12 个月。
５、优先权：小区住户自营或投资商铺，在同等条件下享有优先权；
６、招商时机选择：建议８月中上旬商业推广，９月招商工作启动；
租金付款方式设定：
1 、一次性缴纳 1 年租金者，次年起租金递增 5%；第三年起租金 递增 6%；第四年租金递增 7%；
2 、一次性缴纳 3 年租金者，奖励“免租期延长 3 个月”。从第四年 起租金递增 5%；第五年租金递增 6%；第六年租金递增 7%；
3 、一次性缴纳 5 年租金者，奖励 “免租期延长 6 个月”。从第六 年起租金递增 5%；第七年递增 6%；第八年递增 7%；
4 、以上方式，总体租金递增比例均不超过原租金水平的 20%。
商业运作模式：先租后售（带租约销售）
《 2008 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 www.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
销售策略原则：
1. 购买本案商铺者，获赠其所购铺面的租凭合同，享受未来租金收益
2.销售时机选择：在 50%以上招商任务完成后即开始，此阶段投资者 对经营前景具较大想象空间。但商家开业后经营是否稳定存在一定 不确定性，须在商铺开业前完成销售任务
3. 优先权：主营商家在同等条件下拥有商铺的优先续签权和购买权。
商业运作模式：先租后售
均价： 36938总价： 279 万定价原因：转角处商业，延展面好， 5.6米层高，面积适中，不可做餐饮
均价： 29345总价： 346 万
均价： 30037总价： 195 万
均价： 30037总价： 212 万
均价： 29345总价： 346 万
均价： 30037总价： 212 万
均价： 29345总价： 346 万
定价原因：住宅下底商房型不规整，不可做餐饮。但沿翔殷路位置较好
均价： 35921总价： 225 万定价原因： 5.6米层高，面积适中，不可做餐饮
均价： 36655总价： 264 万
均价： 36655总价： 260 万
均价： 36655总价： 288 万
定价原因：面积适中，房型规整，层高 5.6米，但是不临马路和广场位置较差
均价： 35229总价： 413 万定价原因：面积偏大，房型有尖角
均价： 35782总价： 215 万
均价： 36292总价： 184 万
均价： 36520总价： 185 万
均价： 36381总价： 184 万
均价： 36241总价： 183 万
均价： 36470总价： 178 万
均价： 36103总价： 176 万
591-603 定价原因：面积小市场接受度高，价差主要是由于使用功能和位置影响有微小浮动
均价： 36470总价： 185 万
均价： 36331总价： 184 万
均价： 36331总价： 184 万
均价： 36470总价： 185 万
均价： 36470总价： 185 万
均价： 36331总价： 184 万
均价： 36331总价： 184 万
均价： 36470总价： 185 万
均价： 36670总价： 186 万
均价： 34400总价： 228 万
均价： 35243总价： 261 万
605-621 定价原因：面积小市场接受度高，价差主要是由于使用功能和位置影响有微小浮动
623-625 定价原因：虽临近广场，位置较好，但是 623 房型不方正，若考虑两个店铺一起出售，价格受影响
均价： 28842总价： 470 万
均价： 28842总价： 443 万
均价： 28842总价： 441 万
均价： 28496总价： 672 万定价原因：面积偏大，有部分面积位于住宅下使用功能差
均价： 35949总价： 317 万
均价： 36316总价： 330 万
627-633 定价原因：住宅下底商，房型不规整，不可做餐饮637-639 定价原因：面积适中，位置对着广场，较好， 5.6米层高。
均价： 35949总价： 297 万
均价： 35949总价： 226 万
均价： 35106总价： 280 万
均价： 35258总价： 467 万
均价： 34904总价： 248 万
均价： 34904总价： 248 万
均价： 35271总价： 243 万
定价原因：面积适中， 643 、 641 位置较好面积适中， 645 位置最好但是面积偏大，房型不规整， 647-653 因面积和位置不同，售价略有差异
均价： 35963总价： 175 万
均价： 36642总价： 186 万
均价： 36642总价： 186 万
均价： 37008总价： 188 万
均价： 37687总价： 191 万
均价： 37319总价： 189 万
均价： 36274总价： 184 万
均价： 36642总价： 186 万
均价： 37008总价： 188 万
均价： 37687总价： 191 万
均价： 37687总价： 191 万
均价： 37319总价： 189 万
均价： 37319总价： 453 万
均价： 37276总价： 260 万
定价原因： 655-677 面积小层高 5.6米，价差由位置和使用性不同有所差异。 679处于转角，商业延展面好， 681紧邻住宅，使用功能受限。
均价： 31228总价： 405 万
均价： 35009总价： 189 万
均价： 35079总价： 189 万
均价： 31368总价： 421 万
均价： 36684总价： 1110 万
定价原因：所有商铺当中位置最好，但 683 、 689 房型不规整，层高低， 685 、 687 层高 5.6米，但房型不规整使用性差。691-695 位置最好但面积过大
商业运营 Idea 篇
•运营管理
—— 完善的经营管理，造就良好好的经营环境，能保证商家经营的持续性，这将对开发商品牌价值的体现更加具体，这也将给招商的推动带来积极作用。
；
•活动推广 ———引进高品质的各种文化交流活动、提供品牌进行时尚发
布活动、公益演出等提高项目文化氛围拉动项目知名度； 突出项目的景观和人文资源以吸引商家和消费者的眼球。以项目荷兰风情铺垫项目文化底蕴，以便形成文化艺术氛围
执行篇
•持续招商，优化商家组合 ——签约长短期相结合，通过不断的招商和优胜劣汰
及主动筛选，不断晚上项目业态和品牌建设。如：好品牌签长期，以稳稳留住，不太好的现签短期，以备后续替换优化
执行篇
举办“产品推介会”举办“产品推介会”选择五角场附近的星级酒店举办选择五角场附近的星级酒店举办邀请意向知名商家及定向商家邀请意向知名商家及定向商家
以多媒体的形式介绍项目以多媒体的形式介绍项目与意向商家当场签定“经营意向书”与意向商家当场签定“经营意向书”
邀请媒体，就项目及商家签约进行新闻报道，扩大知名度邀请媒体，就项目及商家签约进行新闻报道，扩大知名度
多媒体介绍重点多媒体介绍重点
消费人群数量、消费人群的消费力、消费辐射区域消费人群数量、消费人群的消费力、消费辐射区域
区域内同类商业的投资回报、项目的商业定位、业种业态规划区域内同类商业的投资回报、项目的商业定位、业种业态规划
招商推广
《上海楼市》、《租售情报》、搜房，系列软文抄作《上海楼市》、《租售情报》、搜房，系列软文抄作
商业样板区罗马旗、店招、灯箱广告商业样板区罗马旗、店招、灯箱广告
社区内罗马旗广告社区内罗马旗广告
五角场附近星级酒店招商产品推介会五角场附近星级酒店招商产品推介会
住宅产品户外巡展时派发商铺海报住宅产品户外巡展时派发商铺海报
推广渠道
业务策略业务策略
地下车位：可售可租地下车位：可售可租
地上车位：临时停车位地上车位：临时停车位
推广策略推广策略
住宅推广海报上增加车库信息住宅推广海报上增加车库信息
软文抄作中增加车库信息软文抄作中增加车库信息
地下车位营销攻略
活动推广Key Point：
Step 1 : Custom异国风情
(独有＋活力＋时尚 )
Idea 1 :荷兰狂欢节
Idea 1 :荷兰狂欢节
活动推广Key Point
Step 2 : Style
經得起挑剔的時尚品味( 優雅 + 时尚 + 流行 )
以合作形式
時尚晚会演出
Idea 2 :时尚派对、时装SHOW、啤酒节
名模之夜主題派對
啤酒节
活动推广Key Point
Step 3 : Sports健康的 ,感性的(活力 +运动 + 激情 )
航模大赛
花色长跑
经营管理职能概述
•完善管理租户档案；•审定商家经营内容、经营能力、商铺装修风格；•租户协调，了解商家的情况，制定合理的商家、顾客服务内容，协助商家良好经营；•监测商家运营，适时去腐存善，促使商业持久运营；
推广渠道
•扩大项目受众面，提升项目知名度，美誉度，市场影响力；•举办各类活动，提升人气，促进商家营业额增长，从而提升租金收入，提升资产的价值。
营销 /公关、活动推广
在项目第一次成功招商后，经过项目的持续运营，经营团队在项目运营的各个时间阶段，根据各商家的运营状况以及各个阶段的商家品牌调整策略，对商家进行部分调整及整体调整，使商业具有持久活力。
商家替换，持续招商
•制定和管理预算、处理应收账款和应付账款；•审定经营绩效，处理项目运营中的各种法律事务，包括违约欠租、隐瞒真实销售额等，维护业主的利益。
财务管理、绩效管理、法务支持
報告完畢 , 謝謝 THE END.
