BELGIE-BELGIQUE

P.B. GENT X

3/7039

Confederatie van Immobiliënberoepen van België

Terugblik op Vastgoedcongres 2004Vastgoedmakelaardij na de BIV verkiezingen

CIB info 26driemaandelijks infoblad januari-februari-maart 2005

www.cib.be

Colofon Voorwoord

CIB infoConfederatie van Immobiliënberoepen van BelgiëDriemaandelijks infobladjanuari-februari-maart 2005

Inhoud2 Column van de voorzitter3 Terugblik vastgoedcongres 20045 De vastgoedmakelaardij na

de BIV-verkiezingen7 Opleidingen in de kijker8 Maak uw concurrent tot collega10 Enkele voorbeelden uit de rechtspraak12 CIB en Luminus slaan de handen

in elkaar13 Nieuws uit de afdelingen14 Bestelbon modelcontracten15 Bestelbon naslagwerken

Redactie voor dit nummer:Teksten:Winand Bloemen, Jan Jassogne, Mark Van deWoestijne, Frank Burssens en Dimitri Boone

Verantwoordelijke uitgever: Winand Bloemen

Layout: Scriptics, 09 225 52 02

Hebt u interesse in de diensten van CIB?Contacteer ons op het nummer 09 222 06 22Wij heten u graag welkom!

Niets uit deze uitgave mag verveelvuldigd wordenen/of openbaar gemaakt worden door middel vandruk, fotocopie, micro-film/video of op welke ande-re wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijketoestemming van de uitgever of de auteur.

CIB VlaanderenDerbystraat 241 Blok B9051 GentTel. 09 222 06 22Fax 09 222 28 95info@cib.bewww.cib.be

Ook het jaar 2004 is geschiedenis. Nieuwe uitdagingen staan voor de deur.

De BIV verkiezingen hebben ons niet het verhoopte resultaat opgeleverd. Nochtans

heeft onze beroepsvereniging het allesbehalve slecht gedaan. Onder normale

omstandigheden zou ieder CIB-lid fier moeten en kunnen zijn met de behaalde resul-

taten. In de Nationale Raad sleepten we acht van de negen effectieve zetels in de

wacht. In de Uitvoerende Kamer behaalde onze beroepsvereniging vijf van de zes

effectieve mandaten en in de Kamer van Beroep missen wij slechts één mandaat.

Door het tanende imago van onze Franstalige CIB-collega’s, die noch in Wallonië noch

in Brussel enig succes behaalden, en mede door een groep niet CIB gezinde makelaars

is de kans groot dat wij, Vlaamse vastgoedmakelaars, die toch de ruime meerderheid

van het beroepsinstituut uitmaken, vanop de zijlijn moeten toezien hoe ons

Beroepsinstituut geweld zal worden aangedaan. Tenzij, nu de buit binnen lijkt te zijn,

onze opponenten al hun verkiezingsslogans vergeten en ondanks alles een beleid

voeren dat het voortbestaan van het Beroepsinstituut niet in het gedrang zal bren-

gen.

Het leven gaat verder, we zien wel wat de toekomst brengt. CIB Vlaanderen zal zich in

elk geval blijven inzetten voor de belangen van de vastgoedmakelaar en voor de vast-

goedmakelaardij in het algemeen. Dit zijn wij, als meest representatieve beroepsor-

ganisatie binnen de vastgoedsector, aan u verschuldigd. Iedere ernstige vastgoedma-

kelaar weet immers maar al te goed dat dankzij het BIV en de reglementering van ons

beroep de vastgoedmakelaardij vandaag een sterk verbeterde reputatie geniet en dat

sedert de oprichting ervan, het marktaandeel van de vastgoedmakelaar sterk is toe-

genomen. CIB Vlaanderen mag er bijzonder fier op zijn dat het aan haar vertegen-

woordigers binnen al de organen van het Beroepsinstituut te danken is, dat dit kon

gerealiseerd worden. Namens CIB wens ik hen allen hiervoor te feliciteren.

Uiteraard zijn sommige door het Beroepsinstituut genomen initiatieven voor verbe-

tering vatbaar. Maar laten we daarom toch niet vergeten dat we onze huidige markt-

positie en imago voor een groot stuk te danken hebben aan het BIV.

CIB Vlaanderen zal zich ook in de toekomst verder blijven inzetten om al de verwor-

venheden veilig te stellen en zal zich positief blijven positioneren omdat voor haar al

de vastgoedmakelaars belangrijk zijn en blijven.

Graag wil ik van deze gelegenheid ook gebruik maken om al onze kandidaten bij de

laatste verkiezingen van harte te feliciteren met het behaalde resultaat. CIB

Vlaanderen zal ondanks alles steeds meer op de voorgrond treden als professionele

dienstenverstrekker. Zo zullen al de eerder aangekondigde vernieuwingen met nog

meer kracht en overtuiging op korte termijn gerealiseerd worden. Ook de vastgoed-

opleiding zal nog verder verfijnd en uitgebouwd worden. Zonder per-

manente opleiding geen professionele dienstverlening. Wie ons beroep

kent, zal dit beamen.

Via deze weg wens ik u allen, namens CIB Vlaanderen, VIVO en

mijzelf, een goede gezondheid en een vredig en succesvol 2005 toe.

W. Bloemen, Algemeen Voorzitter

CIB Vlaanderen

2

Terugblik op Vastgoedcongres 2004

Hoogdag voor Vlaamse vastgoed-makelaars in Brussel

Het jaarlijkse Vastgoedcongres van CIB, de Confederatie vanImmobiliënberoepen van België vzw, was dit jaar reeds aanhaar vijfde editie toe. Op vrijdag 19 november zakten zo’nduizend Vlaamse vastgoedmakelaars af naar het Kinepolis-complex in Brussel. Dé gelegenheid bij uitstek om collega's teontmoeten, ervaringen uit te wisselen, nieuwe ideeën op tedoen en meteen ook heel wat op te steken over de hot topicsvan de sector, lieten de Vlaamse vastgoedmakelaars natuurlijkniet zomaar aan hun neus voorbijgaan.

Vrijdag 19 nov-ember stondal maandenop voorhandmet rood aan-gekruist in deagenda van deVlaamse vast-g o e d m a k e -laar. Voor dag

en dauw verzamelden de eerste congresgangers aan hetindrukwekkende Kinepolis-complex. Na een snel maar hartigontbijt kon opnieuw à la carte gekozen worden uit een ruimaanbod van 12 boeiende workshops die alle deelaspecten vande vastgoedmakelaardij behandelden.

De workshops “Ruimtelijke Ordening: uitdovend karakter vanbouwovertredingen”, “Vastgoedfiscaliteit: verleden, heden entoekomst” en “Concurrent of conculega? Niet-exclusiviteit enco-exclusiviteit van dichtbij bekeken” konden op de meestebelangstelling rekenen en waren zelfs al weken op voorhandhelemaal volzet.Tijdens de pauze en de walking lunch kregen de makelaarsruimschoots de tijd om bij te praten met hun collega’s. De ver-kiezingen voor het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars(BIV), de heisa rond het rapport van de consumentenorganisa-tie Test Aankoop en de daarop volgende uitspraken van deminister van Consumentenzaken Freya Van den Bossche, lever-den meer dan genoeg stof op voor levendige discussies op defoyervloer. Ook op de standen van de sponsors heerste eengezellige drukte.

De plenaire zitting in de namiddag stond helemaal in hetteken van de informatieplicht van de vastgoedmakelaar.Vlaams minister van Bestuurszaken, Buitenlands beleid, Mediaen Toerisme, Geert Bourgeois, lichtte de vorderingen op hetgebied van e-government en administratieve vereenvoudigingtoe en zette de nieuwe beleidsinitiatieven uiteen die eenimpact zullen hebben op de vastgoedsector. Mr. Ludo Ockier,vastgoeddeskundige en juridisch adviseur van CIB Vlaanderen,belichtte de meest recente informatie over de informatieplicht

van de vast-g o e d m a k e -laars.

Winand Bloemen, algemeen voorzitter van CIB Vlaanderen,onthulde tijdens de plenaire zitting de nieuwe huisstijl van CIBen VIVO en lichtte nog eens de nieuwe initiatieven van onzeberoepsorganisatie toe. De meeste aandacht ging daarbij naaraha.be, de nieuwe aanbodwebsite van alle erkende vastgoed-makelaars. Verder onderstreepte Bloemen het belang van deBIV verkiezingen.

BIV laureaat Pieter Pourbusprijs

De plenaire zittingwerd afgesloten metde uitreiking van dejaarlijkse Pieter Pour-busprijs van CIBVlaanderen. De prijsgaat naar een politi-cus, bestuurlijke in-stantie of organisa-tie, die zich verdien-stelijk heeft gemaaktvoor de vastgoedsec-tor in Vlaanderen. Deprijs wordt toege-kend door de Raadvan Beheer van CIB

Vlaanderen en werd voor het eerst in 1984 uitgereikt.

3

Dit jaar ging de Pieter Pourbus-prijs naar het Beroepsinstituutvan Vastgoedmakelaars. Dat devastgoedmakelaars en de vast-goedmakelaardij in het algemeen,vandaag een ruim toegenomenerkenning genieten, is in belang-rijke mate te danken aan de cor-recte invulling die het Beroeps-instituut aan de haar bij wetopgedragen taken heeft gegeven.

Een gepaste controle op de voorwaarden inzake toegang tot het beroepen de organisatie ervan, de maatregelen inzake beroepsvervolmaking,de organisatie en de controle op de naleving van de plichtenleer en hetstagereglement alsook het optreden als tuchtorgaan hebben hiertoe inhoge mate bijgedragen.

Moe maar tevreden

Met de “Nacht van het vastgoed”,waarvan de organisatie dit jaar inhanden was van CIB Vlaams-Brabant, in het Constant VandenStockstadion in Anderlecht, werdde meer dan goedgevulde con-gresdag feestelijk afgesloten.

Het Vastgoedcongres 2004 heeft de gespannen verwachtingen zekeringelost en mag zonder twijfel een groot succes genoemd worden. Datbewijzen ook de vele reacties die CIB Vlaanderen tijdens en na afloopvan het congres ontving. Het aftellen naar de zesde editie is nu reedsbegonnen!

Dimitri Boone

Verzekeringsmakelaars

in • Verzekeringen

• Hypotheken

• Beleggingen

• Sparen

UW BETROUWBARECIB PARTNER

Vraag nu vrijblijvend een volledigdocumentatiepakket aan.

Bel, schrijf of mail met concrete vragen.

Telefoonnummer: 059.80.28.02Faxnummer: 059.70.51.96

e-mailadres: oostende@atelia.be

Atelia nv - Kantoor OostendeTorhoutsesteenweg 54

8400 Oostende

Een regionale dienst

Een nationale kracht

Een internationale dimensie

N°1

vervolg

4

De vastgoedmakelaardij in Vlaanderen en België na de BIV-verkiezingen

Hier nog eens de verkiezingsresultaten toelichten en bespre-ken zou niet meer zijn dan herhalen wat reeds is gezegd engeschreven. Uit de verkiezingsuitslagen valt voor de onmid-dellijke toekomst vooral te onthouden dat Réflexions Immo-bilières (RI) in Franstalig België met 33 mandaten op 38 en CIBVlaanderen in Nederlandstalig België met 28 mandaten op 38de verkiezingen hebben gewonnen.

De gevolgen van deze verkiezingsuitslag voorhet besturen van het BIVDe wettelijke regels voorzien dat de voorzitter van het BIVafwisselend een Franstalige en een Nederlandstalige moetzijn. In de bestuursperiode 2005-2008 moet de Voorzitter wor-den gekozen onder de Franstalige effectieve leden van deNationale Raad. Bij staking van stemmen, bijvoorbeeld met 9Franstaligen voor en met 9 Nederlandstaligen tegen, is destem van de Voorzitter doorslaggevend.

In de praktijk komt deze wettelijke regeling erop neer dat deFranstaligen in de Nationale Raad van het BIV elke beslissingkunnen nemen, zonder rekening te moeten houden met demening van de Nederlandstalige leden.

Het bureau, zowat het dagelijks bestuur van het BIV, is samen-gesteld uit een voorzitter, een ondervoorzitter en een penning-meester. In de bestuursperiode 2005-2008 moet de voorzitterFranstalig zijn, de ondervoorzitter Nederlandstalig en de pen-ningmeester kan zowel Nederlandstalig als Franstalig zijn.Door de wijze waarop in de Nationale Raad van het BIV debeslissingen worden genomen kunnen de Franstaligen alleenbeslissen wie voorzitter, ondervoorzitter en penningmeesterwordt.

De komende vier jaar kunnen de 9 Franstalige effectieve ledenvan de Nationale Raad alle beslissingen nemen zonder reke-ning te houden met de mening van de Nederlandstalige ledenvan de Nationale Raad. Statutair zou een dergelijke houdingperfect legaal zijn. Door stelselmatig de mening van deNederlandstalige gekozenen te negeren zou er een democra-tisch en politiek probleem ontstaan.

Laat ons evenwel hopen dat er in de loop van de maand janu-ari 2005 gesprekken zullen worden gevoerd over een bestuurs-akkoord voor de periode 2005-2008 tussen RI voor deFranstaligen en CIB Vlaanderen voor de Nederlandstaligen.

Vaststellen van de BIV-bijdrage 2005Op 16 december 2004 kwam de Nationale Raad van het BIVsamen om de begroting en bijdrage 2005 te bespreken. Dedoor de penningmeester voorgelegde begroting en voorstelvan bijdrage (361,35 euro + 13,35 euro voor de witwascel) wasrealistisch opgesteld, rekening houdend met de kostenstijgingvan lonen en werkingskosten en met het alsmaar afnemendaantal bij het BIV ingeschreven vastgoedmakelaars. Zo houdtde begroting 2005 ook rekening met een vermindering van hetaantal bij het BIV ingeschreven vastgoedmakelaars en stagiair-vastgoedmakelaars van 8200 in 2004 tot 7800 in 2005.

De Nationale Raad kon de begroting goedkeuren alsmede debijdrage 2005 van 374,70 euro. Van de 18 leden die aanwezigwaren (9 CIB Nederlandstalig, 6 CIB Franstalig en 3 RIFranstalig) waren er slechts 2 die herkozen zijn als effectief lidvan nieuwe Nationale Raad. De uittredende CIB leden van deNationale Raad waren de mening toegedaan dat de nieuwsamengestelde Nationale Raad die in functie treedt op 1 febru-ari 2005 best zelf kan beslissen over de begroting en de defini-tieve bijdrage 2005.

Om de continuïteit van de werking van het BIV te garanderenen de nieuw samengestelde Nationale Raad de nodige tijd tegeven om de begroting 2005 te bespreken en goed te keuren,hebben de 15 CIB gekozenen in de uittredende Nationale Raadbeslist om een voorschot van 175 euro op te vragen. Met ditvoorschot is de volledige werking van het BIV gegarandeerd totde zomer van 2005. Van zodra de nieuw samengesteldeNationale Raad de begroting en bijdrage 2005 zal hebbengoedgekeurd, kan het BIV het saldo van de bijdrage opvragen.

Plichtenleer en consumentenwetgevingDe “Commissie voor onrechtmatige bedingen” heeft op 3 juni2004 een aanbeveling gepubliceerd over de “algemene voor-waarden van vastgoedmakelaars in contracten tot verkoopbe-middeling”. Deze juridisch knap onderbouwde aanbeveling iseerder technisch van aard. CIB Vlaanderen heeft rekening hou-dend met de aanbevelingen van de Commissie, reeds enkelestandaarddocumenten gewijzigd. Tussen de Commissie en CIBVlaanderen is er ook reeds gesproken over wat er met de aan-bevelingen kan gebeuren.

Enkele maanden terug meende Test Aankoop harde kritiek temoeten leveren op de vastgoedmakelaars. De titel in hetmaandblad Budget en Recht was veelzeggend “vastgoedmake-laars maken er een potje van”.

5

Toeval of niet, maar enkele uren voor de persconferentie vanTest Aankoop kondigde Minister Freya Van den Bossche,bevoegd voor onder meer consumentenzaken, aan dat er, geletop de vastgestelde misbruiken in de sector, een gedragscodevoor de vastgoedmakelaars diende opgesteld te worden.

Intussen heeft Minister Freya Van den Bossche de beroepsver-enigingen van vastgoedmakelaars, het BIV, Test Aankoop, eige-naarsverenigingen, ambtenaren van de FOD economie enanderen uitgenodigd voor een overleg. Het resultaat van hetoverleg is dat Minister Van den Bossche twee commissies zalsamenstellen om zich te buigen over regelgeving voor de vast-goedmakelaars.

CIB Vlaanderen zal constructief meewerken in de op te richtencommissies maar heeft er de Minister toch reeds op gewezendat het beroep van vastgoedmakelaar reeds streng geregle-menteerd is en dat de vastgoedmakelaars bij het uitoefenenvan hun beroep geen tekort hebben aan te respecteren federa-le en regionale wetgeving.

In een procedure voor de Raad van State heeft de Auditeur eenadvies geformuleerd om in de plichtenleer alle verwijzingennaar richtlijnen te schrappen en om ook artikel 12 te schrappendat de vastgoedmakelaar de verplichting oplegt om metgeschreven opdrachten te werken. De Raad van State kan ditadvies nu volgen maar kan ook een uitspraak doen die ditadvies niet volgt.

Het advies van de Auditeur van de Raad van State, de aanbeve-ling van de Commissie voor onrechtmatige bedingen, het ini-tiatief van Minister Freya Van den Bossche, de aanval van TestAankoop en de onzekerheid over een deugdelijk bestuur bij hetBIV zijn er allemaal gekomen binnen een tijdsbestek van min-der dan zes maanden. Elke verdeeldheid onder de vastgoed-makelaars zal door sommigen worden aangegrepen om devastgoedmakelaars nieuwe regels op te leggen.

Is het een toeval dat de voorbije maanden zoveel instantiesaandacht hadden voor de vastgoedmakelaar? Wellicht. Desnelheid waarmee sommige acties een vervolg krijgen is geentoeval. De buitenwereld heeft ook vastgesteld dat de vast-goedmakelaars druk bezig waren met hun verkiezingen, methet mekaar bevechten via internet en zelfs via kranten … Vandeze verdeeldheid wordt door anderen gebruik gemaakt om erregels door te drukken die nadelig zijn voor ons beroep.

Zal het BIV er de komende maanden in slagen om de krachtenin het Noorden (Vlaanderen) en in het Zuiden (FranstaligBrussel en Wallonië) te bundelen om de rechtmatige belangenvan de vastgoedmakelaars te verdedigen? Hopelijk wel. Zekeris dit niet.

CIB Vlaanderen staat vandaag sterker dan ooit om de recht-matige belangen van de (Vlaamse) vastgoedmakelaars teverdedigen. Deze belangenverdediging gebeurt op velefronten: Vlaamse en Federale regelgeving, het BIV, andereberoepsverenigingen, onderwijs en vorming, media …

CIB Vlaanderen zal nodig zijn … indien sommige voorstellenvan onder meer Test Aankoop wet zouden worden, dan is ditschadelijk voor de uitoefening van ons beroep. Schadelijk voorde vastgoedmakelaar maar evenzeer voor de consument. Ophet overleg bij Minister Van den Bossche merkte de vertegen-woordiger van het Algemeen Eigenaarssyndicaat overigensfijntjes op dat Test Aankoop zich wel opwierp als de belangen-verdediger van de eigenaars maar dat het AlgemeenEigenaarssyndicaat en de andere eigenaarsverenigingenmisschien wel beter waren geplaatst om de stem van deeigenaars te verwoorden. De eigenaarssyndicaten lieten ookverstaan dat zij het niet eens waren met het oordeel van TestAankoop over de vastgoedmakelaars en ook niet met de voor-stellen geformuleerd door Test Aankoop.

Op dit overleg werd door iedereen, Test Aankoop, Eigenaars-syndicaat en alle beroepsverenigingen gewezen op het grotebelang van de permanente vorming van de vastgoedmakelaar.Diegenen die ter gelegenheid van de BIV verkiezingen de ver-plichte permanente vorming hebben bestreden, kwamen dezepermanente vorming bij de Minister van Consumentenzakenbejubelen als een belangrijke realisatie voor de kwaliteits- enimagoverbetering van de vastgoedmakelaar.

Jan JassogneAlgemeen secretaris CIB Vlaanderen

vervolg

6

Opleidingen in de kijker

7

Financieel en administratief beheer in mede-eigendom:softwarepakketten in de dagelijkse kantoorpraktijk!

Efficiënt, correct en klantvriendelijk (mede-eigenaarvriendelijk) werken zonder automatisering is quasi onmogelijk geworden. Eenwerkgroep van syndici stelde een checklist op met vereisten waaraan softwarepakketten moeten voldoen die specifiek werden ont-wikkeld voor beheer in mede-eigendom. Onder begeleiding van een onafhankelijk consultant zullen vier softwareleveranciers aanto-nen of hun pakket aan deze door syndici vastgestelde criteria voldoen. Bovendien krijgt u ook informatie over updates, ondersteuning,opleiding, enz.Softwarepakketten die worden toegelicht: Syn4Win, Conqist, SNDWin, PdP, Allegro, M2M, Mabema Syndic

Plaats DatumGent woensdagen 2/03 & 9/03/2005, telkens van 19u tot 22uLeuven maandagen 14/02 & 21/02/2005, telkens van 14u tot 17u

Deze opleiding is goed voor 6 BIV-erkende opleidingsuren!Doelgroep: vastgoedbeheerders en hun bediendenDocent: Cees de Lange, informatica trainer / adviseurNiveau: Basiskennis en -ervaring op het gebied van administratief en financieel beheer in mede-eigendom is noodzakelijkPrijs (inclusief syllabus):Ω Niet CIB-leden: € 180 (of 6 opleidingscheques) + 21% BTWΩ CIB-leden: € 120 (of 4 opleidingscheques) + 21 % BTW

Kortlopende opleidingen Ω Geschillenregeling voor de vastgoedmakelaarΩ Vastgoedpromotie Ω Brandpreventie en eerste –interventie in appartements-

gebouwenΩ Samenstellen van een onaanvechtbaar verkoopdossierΩ Huwelijksstelsel en samenlevingscontract in het kader

van vastgoedΩ VochtproblemenΩ Basiscursus fiscaliteit: de personenbelastingΩ Fiscaal stelsel van meerwaarden in onroerend goed

+ actuele topicsΩ Uitdieping huurrecht: rechtspraak en juridische knelpuntenΩ Werken met PowerPoint en een multimediaprojectorΩ Bevoegdheden en taken van de syndicus in het gerechtΩ De ruilovereenkomst en de promotieruilovereenkomstΩ Het ereloon van de vastgoedmakelaar onder de loep!Ω Technisch beheer in mede-eigendomΩ Overzicht algemene knelpunten in de verkoop

Langlopende opleidingen

Ω PraktijkschattingΩ Mede-eigendomΩ PlaatsbeschrijvingΩ MateriaalleerΩ Photoshop ElementsΩ Landpacht (4 sessies) - NIEUW!!!Ω Workshop verkooptrainingΩ Workshop inkooptrainingΩ Workshop managementΩ Leiderschap en coaching - NIEUW!!!Ω W.S. handleiding bij de in- en verkoopΩ Follow-up praktijkschatting

Worden nog verwacht vanaf half februari:

Meer informatie over deze opleidingen vindt u op www.vivo.be

Maak uw concurrent tot collega!

8

I. DEONTOLOGISCH KADER

De harde concurrentie leidt geregeld tot conflicten tussenvastgoedmakelaars, die eenzelfde goed prospecteren of tekoop aanbieden. Om deze zaak eens en voor altijd te regelen,hebben artikel 19 van de plichtenleer en de bijkomende verdui-delijkingen van richtlijn 17, getracht een regeling te brengenvoor alle mogelijke betwistingen.Artikel 19 van de deontologie1 legt aan de makelaar de ver-plichting op, zich ervan te vergewissen of er nog een confratermet een lopende opdracht is. Vormelijk wordt opgelegd dat hetcontact met de collega schriftelijk moet gebeuren, zodat ditachteraf kan bewezen worden.Richtlijn 17 verduidelijkt de te volgen werkwijze, vanuit de zorgdat de consument dupe zou kunnen worden van de naijver tus-sen twee vastgoedmakelaars. Het is duidelijk, dat hoeveelmakelaars er ook in de bemiddeling samenwerken, deopdrachtgever hiervan nooit de bezwaren of de nadelen magondergaan.

Richtlijn 17

Met betrekking tot de relaties met confraters, met als voor-werp artikel 19 van de deontologie.

1. Indien de vastgoedmakelaar vaststelt dat er een exclusiefcontract bestaat met betrekking tot dezelfde opdracht enhetzelfde goed, zal hij zich onthouden – voor de geheleperiode van exclusiviteit – een opdracht als vastgoedmake-laar te aanvaarden, behoudens schriftelijk akkoord van deconfrater die houder is van de exclusiviteit.

2. Indien hij vaststelt dat de opdrachtgever reeds gebonden isdoor een niet-exclusief contract met een confrater, zal devastgoedmakelaar zich ervan onthouden een exclusieveopdracht aan te nemen voor de contractuele periode vanzijn confrater.

3. In afwezigheid van een exclusieve overeenkomst zal devastgoedmakelaar ervoor zorgen dat er geen bezwaren ennadelen voortvloeien uit de gelijktijdige tussenkomst vanmeerdere vastgoedmakelaars en onder meer:Ω de gehele verantwoordelijkheid die de vastgoedmake-

laar draagt voor de uitvoering van de opdracht,Ω de risico’s van dubbele verkopen of opties, ten nadele van

de opdrachtgevers en van de kandidaten,Ω de risico’s van dubbele betalingen van erelonen,

Ω de praktijken om eenzelfde goed aan verschillende prij-zen aan te kondigen, ten nadele van de transparantie vande markt,

Ω de risico’s van conflicten omtrent de verdeling van detaken en van de verantwoordelijkheden ten opzichte vande opdrachtgevers en van de kandidaten, de risico’s vannalatigheden inzake de samenstelling van de dossiers eninzake de verdediging van de belangen van de opdracht-gevers.

Gezien het voorgaande, en in het belang van beide partijen,moet de vastgoedmakelaar er naar streven een (co)-exclusieveovereenkomst te onderhandelen. Wettelijk is daartegen geenenkel bezwaar. Laten wij even de verschillende soorten bemid-delingsopdrachten tegen elkaar afwegen:

Ω Zonder exclusiviteitWanneer, behalve de aangeduide makelaar, de verkoop ooknog tot stand mag gebracht worden door de eigenaar-opdrachtgever, of de bemiddeling ook werd toevertrouwdaan een notaris of één of meer andere vastgoedmakelaars,dan is er een niet-exclusieve opdracht.De makelaar zal slechts zijn recht op ereloon kunnen latengelden als hij het bewijs van zijn tussenkomst kan leveren.

De nadelen van een niet-exclusiviteit:ΩΩ elke makelaar zal zelf een verkoopdossier moeten

samenstellen en de kosten ervan dragen zonder zeker tezijn hiervoor ook een vergoeding te ontvangen

ΩΩ de verstrekte informatie bij de verschillende vastgoed-makelaars riskeert niet éénduidig te zijn

ΩΩ handige kandidaat-kopers zullen de verschillendebemiddelaars tegen elkaar uitspelen om de prijs naarbeneden te halen

ΩΩ er zijn geen of onduidelijke afspraken rond vraagprijsΩΩ de kans bestaat dat geen enkele makelaar zich echt ten

volle zal inzetten, omdat niet gegarandeerd wordt dat hijbij realisatie ook effectief zal betaald worden

Ω Met exclusiviteitIndien de vastgoedmakelaar beschikt over een exclusieveopdracht, mag alleen hij de verkoop tot stand brengen.De rechtspraak is niet éénduidig of het hier gaat om eenexclusiviteit van bemiddeling ten voordele van de vastgoed-makelaar en of deze exclusiviteit tevens een beperkinginhoudt van het recht van de eigenaar om zelf zijn onroe-rend goed te verkopen. De exclusiviteit slaat in deze opiniealleen op de bemiddelingsopdracht en niet op het recht zelf

Door Mark Van de Woestijne

te verkopen.Indien men latere betwistingen daarover wenst te vermij-den, moet van bij de aanvang duidelijk zijn of deze exclusi-viteit de eigenaar al of niet uitsluit. Indien dat de bedoelingis, moet deze uitsluiting, duidelijk geformuleerd, in de ver-koopopdracht worden opgenomen.

Een volledig exclusieve opdracht is enkel bruikbaarΩΩ als de opdrachtgever ermee instemt om zelf niet te ver-

kopenΩΩ als geen enkele andere makelaar of notaris nog een

lopende opdracht heeftΩΩ als voorheen geen optie werd verleend, die nog van

kracht is

De belangrijkste voordelen van de exclusiviteit zijn:ΩΩ dat de makelaar zich meer zal kunnen inzetten, omdat hij

weet dat hij bij realisatie zeker beloond wordt. Dezegrotere inzet komt ook de opdrachtgever ten goede.

ΩΩ dat hij vrijuit publiciteit kan maken, affiches aanbrengenenz., zonder te moeten vrezen dat de eigenaar zelf ver-koopt of zijn verkoopinspanningen doorkruist

ΩΩ dat de makelaar, bij realisatie, niet het bewijs van zijntussenkomst zal moeten leveren

Ω Met co-exclusiviteitHet gebeurt meer en meer dat de exclusiviteit toever-trouwd wordt aan één of meer vastgoedmakelaars, die zichertoe verbinden op collegiale wijze samen te werken.Men spreekt van een co-exclusieve opdracht wanneer meer-dere makelaars – in één overeenkomst – gelijktijdig eenopdracht krijgen tot bemiddeling voor hetzelfde (dezelfde)onroerend(e) goed(eren).Co-exclusiviteit betekent m.a.w. dat de aangeduide vast-goedmakelaars samen een exclusiviteit hebben. Dergelijkeopdrachten moeten niet veralgemeend worden voor alleopdrachten, maar zijn zeker verantwoord voor moeilijkepanden, grotere projecten, bouwpromoties, enz..De co-exclusieve makelaars zullen onder elkaar de nodigeafspraken moeten maken over hun samenwerking betref-fende o.a. prestaties, publiciteit, te gebruiken documenten,kosten- en commissieverdeling, ...Het is aanbevolen hiervoor gebruik te maken van het nieu-we charter voor samenwerking tussen vastgoedmakelaarsdat door CIB Vlaanderen werd uitgewerkt. Te vinden op dedocumentensite van CIB of te bekomen op het secretariaat.

De voordelen van een co-exclusiviteit:ΩΩ De vastgoedmakelaars zullen kunnen tussenkomen in

zaken, die hen anders nooit zouden worden toever-trouwd. Een goed voorbeeld hiervan is CIB-net. Daarinwordt momenteel de verkoop van de gebouwen van L&Hnaar alle aangesloten CIB-vastgoedmakelaars openge-trokken.

ΩΩ De co-exclusieve makelaars kunnen gerust zijn omdat deopdrachtgever gedurende de termijn van de opdrachtniet éénzijdig één of meer bijkomende vastgoedmake-laars met een gelijkaardige opdracht voor hetzelfde goedzal kunnen gelasten.

ΩΩ Co-exclusiviteit dwingt de vastgoedmakelaars, in eigenbelang, tot collegiale samenwerking.

Nadelen:ΩΩ Indien geen goede afspraken worden gemaakt, zal de

gediversifieerde verkoopstrategie van de verschillendemakelaars in de kaart spelen van de gegadigden.

ΩΩ Pluraliteit van makelaars leidt vaak tot ongezonde rivali-teit, omdat meestal degene, die de opdracht realiseert,het ereloon binnenhaalt

ΩΩ Co-exclusiviteit heeft de schijn tegen dat de opdrachtge-ver meerdere makelaars moet inschakelen omdat hij hetpand niet aan de straatstenen kwijt kan.

Wellicht vergt de co-exclusieve samenwerking een groterematuriteit en openheid naar de collega, maar er kan zekerniet aan voorbijgegaan worden dat deze samenwerkings-vorm, mits correct uitgevoerd, alleen maar de professionali-teit van de vastgoedbemiddeling kan bevorderen.Mark Van de Woestijne

Voetnoten bij pagina 8-9 en 10-111. Art. 19 De vastgoedmakelaar moet er zich bij zijn opdrachtgever van vergewissen dat

de opdracht die hem wordt voorgesteld niet reeds aan een andere confrater werd toe-vertrouwd. Indien een confrater gelast werd met een opdracht van dezelfde aard enmet betrekking tot hetzelfde goed, moet de vastgoedmakelaar deze laatste hiervanschriftelijk informeren en nagaan welke bezwaren tegen zijn tussenkomst zoudenkunnen worden ingeroepen. Hij dient er bovendien voor te zorgen dat de opdracht-gever geen nadelen ondervindt die zouden kunnen voortvloeien uit de tussenkomstvan meerdere vastgoedmakelaars.

2 Bergen, 27 juli 1996, J.T. 1997, p. 203.3 Luik, 24 juni 1993, J.L.M.B. 1994, p. 1285, noot B. LOUVEAUX.4 Zie Cass., 30 november 2001, nr. D.00.0008.F, www.cass.be; T. App. 2002, afl. 13, p. 12;

Cass., 23 januari 2003, nr. D.02.0015.F, www.cass.be; Cass., 23 januari 2003, nr.D.02.0017.F, www.cass.be.

5 Brussel, 2e kamer, 28 januari 1982, R.J.I. 1982, p. 137.6 Brussel, 4e kamer, 22 december 1992, R.J.I. 1993, p. 129.7 Art. 8 § 1, 4e Kaderwet 1 maart 1976, B.S. 27 maart 1976.8 Vonnis vermeld door R. TIMMERMANS in Vastgoedmakelaar en electronic commerce,

deontologie en cyberlaw, Kluwer 2001, p. 195.9 Zie bvb. Gent, 7 april 2004, N.J.W. 2004, p. 1171.10 Gent, 7 april 2004, N.J.W. 2004, p. 1171. In de opmerkingen bij het arrest wordt verwe-

zen naar de artikelen 11 en 12 van de wet van 13 april 1995 betreffende de handels-agentuur die de commissie bij voorrang aan de eerste handelsagent toekennen, tenzijwanneer het billijk is de commissie te verdelen.

9

Enkele voorbeelden uit de rechtspraak

10

Dat het gebrek aan goede afspraken tussen makelaars onder-ling en tussen makelaars en hun opdrachtgevers een regelma-tig voorkomend probleem is, blijkt uit het groot aantal uit-spraken die in deze materie in de vakbladen wordt gepubli-ceerd. Hierna volgen daarvan enkele voorbeelden.

a. Aansprakelijkheid van de makelaar die een eer-der contract met een andere makelaar negeert

Reeds van vóór de invoering van het reglement van plichten-leer hebben de rechtbanken steeds het principe gehuldigd datop een vastgoedmakelaar een informatieplicht rust. Hij dientop actieve wijze na te gaan of de opdrachtgever niet eerder een(al dan niet exclusief) bemiddelingscontract sloot met eenandere makelaar. Deze opsporingsplicht geldt in het bijzonderwanneer de opdrachtgever een particulier is.De makelaar die deze verplichting miskent, maakt zich aan-sprakelijk en dit niet alleen jegens zijn confrater maar moge-lijks ook ten opzichte van de opdrachtgever.

Zo oordeelde het Hof van Beroep te Bergen dat, wanneer eraanwijzingen zijn dat de opdrachtgever reeds een contract hadgesloten met een andere makelaar, de tweede makelaar zichkopij van het eerste contract diende te laten overhandigen. Hetstelde dat de tweede makelaar hoe dan ook op de hoogte dien-de te zijn van het bestaan van een eerder gesloten bemidde-lingscontract nu de eerste makelaar op het gebouw in kwestiezijn naamborgen had aangebracht.Volgens het Hof beging de tweede makelaar dus een fout bijhet afsluiten van het contract (‘culpa in contrahendo’). Voordeze fout was de makelaar voor drie vierden verantwoordelijken de opdrachtgever zelf ook voor één vierde. De bemidde-lingsopdracht werd geldig verklaard maar de makelaar hadslechts recht op één vierde van zijn ereloon jegens de opdracht-gever2.In een eerder arrest had het Hof van Beroep van Luik ook reedsde informatieplicht van de makelaar naar een eerder bemidde-lingscontract bevestigd. Het contract met de tweede makelaar(in casu weliswaar een aankoopoptie) werd nietig verklaard opgrond van de pre-contractuele fout van de makelaar3.Deze twee genoemde arresten dateren zoals gezegd van vóórhet bestaan van het reglement der plichtenleer. Telkensbaseerde het Hof zich op de eerlijke beroepsgebruiken, zijndede ongeschreven principes van deontologie die de makelaarverplichten het beroep uit te oefenen met waardigheid, recht-schapenheid en kiesheid. Deze principes bestaan immers losvan iedere formele bekrachtiging4.

b. Meerdere makelaars: verdeling van het ereloon

Wanneer er geen voorafgaand akkoord bestaat en er bij derealisatie van de bemiddelingsopdracht nog steeds geenakkoord kan worden gevonden omtrent de verdeling van hetereloon, zullen de betrokken makelaars hun geschil dienen uitte vechten voor de rechtbank.

Veelal is de opdrachtgever daarbij betrokken partij gezien hijdan door verschillende makelaars wordt aangesproken en hijaldus dreigt meer te betalen dan normaal.De rechtbanken, die, bij gebrek aan conventionele of wettelijkebepaling, uitspraak doen met verwijzing naar de ‘gebruikenvan het beroep’ of zich baseren op de billijkheid, blijken uiteen-lopende standpunten in te nemen.

In een arrest van 28 januari 1982 kende het Hof van Beroep vanBrussel de helft van het bekomen ereloon toe aan de makelaardie de verkoper had aangebracht en de helft aan de makelaardie de uiteindelijke koper had aangebracht. De eerste makelaarhad zich tegen dergelijke verdeling verzet omdat de opdracht-gever het ereloon eenzijdig had gereduceerd omdat hij eenlagere verkoopprijs had ontvangen dan voorzien. Het Hof wasvan oordeel dat de eerste makelaar hieraan zelf schuld had nuhet perceel aanzienlijk kleiner bleek te zijn dan door hem wasmedegedeeld aan de tweede makelaar. Het feit dat de verko-per hem had verzwegen dat een deel van het perceel vroegerreeds was afgesplitst, deed daaraan geen afbreuk nu hij, aldushet Hof, zelf maar de juistheid van de gegevens had moetennagaan5.

Tien jaar later kwam hetzelfde Hof tot geheel ander resultaat.In een geval waarbij twee vastgoedmakelaars verschillendetussenkomsten hadden gedaan ten aanzien van dezelfde kan-didaat-koper voor dezelfde eigendom, kwam het tot een ver-deling van het ereloon a rato van 1/3 voor de makelaar die alseerste de klant had voorgesteld aan de projectontwikkelaar en2/3 voor de makelaar wiens tussenkomst bepalend was voorhet afsluiten van de verkoop6. Het Hof stelde dat de opdracht-gever uitdrukkelijk had ingestemd met de tussenkomst vaneen tweede makelaar bij de verkoop van een appartement, als-ook met een proportionele commissieverdeling en derhalvebeide makelaars diende te vergoeden, ook al werkten zij zon-der exclusiviteit.

De rechtbank kan bij tussenvonnis tevens advies vragen aan deUitvoerende Kamer van het BIV, en zich daardoor laten leidenbij de einduitspraak. Deze adviserende bevoegdheid is voorzien

Door Frank Burssens, advocaat te Gent

11

in de Kaderwet van 1 maart 19767. In dit opzicht adviseerde deUitvoerende Kamer met Nederlands als voertaal, daartoe ver-zocht door de rechtbank van koophandel te Brugge, afdelingBrugge, bij tussenvonnis van 27 juni 2001, een volgende verde-ling:Ω 20% van het bedongen commissieloon voor de vastgoed-

makelaar die de klant (in casu de verkoper) heeft aange-bracht;

Ω 20% van het bedongen commissieloon voor de makelaar diede koper heeft aangebracht;

Ω 60% van het bedongen commissieloon voor de makelaardie de bemiddelingsopdracht heeft uitgevoerd met nameheeft ingestaan voor het voeren van de publiciteit, hetafleggen van de bezoeken en het onderhandelen over deprijs en de andere verkoopsvoorwaarden8.

c. Recht op ereloon bij opvolging

Een ander heikel punt betreft het recht op betaling van kostenen ereloon bij de uitdoving of vroegtijdige stopzetting van demakelaarsovereenkomst en de verderzetting van de opdrachtdoor een andere makelaar9.

In de rechtspraak wordt aanvaard dat een vastgoedmakelaarrecht heeft op het bedongen commissieloon, indien het onroe-rend goed, dat het voorwerp is van zijn opdracht, wordt ver-kocht aan een koper die hij heeft aangebracht, ook al gebeurtde verkoop zelf door de bemiddeling van een andere makelaar.Maar wat dan met het ereloon van de tweede makelaar? Ookhij heeft immers gepresteerd.In een recent arrest oordeelde het Hof van Beroep te Gent datin dergelijk geval de tweede makelaar geen recht op commis-sie had. Volgens het Hof had de eerste makelaar recht op zijnvolledige ereloon, en had de tweede makelaar “pech” dat hetpand uiteindelijk werd verkocht aan kandidaten aangebrachtdoor de eerste makelaar. Het Hof stelde, met verwijzing naarart. 19 van het reglement van plichtenleer, dat de opdrachtge-ver niet kon gehouden zijn om aan de beide makelaars com-missie te betalen. Evenmin vond het Hof een rechtsgrond omde eerste makelaar te verplichten om het commissieloon tedelen met de tweede makelaar, alhoewel, aldus het Hof, eenverdeling van het commissieloon “wellicht een billijke oplos-sing was geweest”10.

De tweede makelaar moet zich tegenover deze problematiekwapenen.

Hij kan dit doen door zich door de opdrachtgever de eventuelelijst van kandidaten, aangebracht door de eerste makelaar, telaten overhandigen. In de bemiddelingsopdracht laat hij daar-enboven best een clausule opnemen waarin wordt bepaalddat, wanneer hij prestaties van bemiddeling levert ten aanzienvan kandidaten die reeds werden aangebracht door de eerstemakelaar wiens opdracht is beëindigd, hij recht heeft op eenbepaalde commissie.

In het bestaande type-document van het CIB zou in dit opzichteen volgend artikel kunnen worden ingelast (bvb als art. 3bis):

“Indien met betrekking tot het onroerend goed de opdracht-

gever eerder een makelaar met een bemiddelingsopdracht

heeft belast wiens mandaat intussen is beëindigd, zal hij zo

snel mogelijk een lijst van kandidaat – kopers waaraan de

eerste makelaar reeds informatie heeft verschaft overmaken

aan de makelaar. Wanneer de makelaar de verkoop realiseert

met een koper die vermeld staat op deze lijst heeft hij recht op

de bedongen commissie verminderd met de helft, ongeacht de

aanspraken op commissie van eerste makelaar naar de

opdrachtgever toe.

De vraag is of dergelijke clausule geen inbreuk maakt op detekst van art. 19 van het reglement van plichtenleer, nu daarinis bepaald dat de opdrachtgever geen nadelen mag ondervin-den die zouden kunnen voortvloeien uit de tussenkomst vanmeerdere makelaars.Volgens mij is dit niet het geval nu dit artikel enerzijds enkel desituatie lijkt te voorzien van samenloop van makelaars, en nietde situatie van opvolging. Bovendien kan worden geargumen-teerd dat het nadeel voor de opdrachtgever – namelijk de bet-aling van twee commissies, de tweede commissie weliswaarverminderd met de helft - nog groter zou zijn indien, gelet opde onzekerheid van recht op ereloon, hij geen makelaar meerbereid zou vinden om nog te bemiddelen met de kandidaat-kopers aan wie de eerste makelaar reeds inlichtingen heeftverstrekt.Om deze rechtsonzekerheid te vermijden lijkt het aangewezendat de tekst van art. 19 van het reglement van plichtenleer als-ook richtlijn 17 die deze uitlegt, wordt aangevuld met een spe-cifieke bepaling omtrent de problematiek van de opvolgingvan makelaars en het recht op ereloon van elk van hen.

Frank Burssens

Really, you're putting too much energy

into elevators

OTIS introduces online services to help you save energy, time and money.

Plan your Project enables lightning fast calculations from any computer with internet

access. 24 hours a day, 7 days a week. Curious? Visit www.otis.com for a demo.

www.otis.com

CIB en Luminus slaan de handen in elkaar

12

Luminus, de tweede grootste energieleverancier op deBelgische markt met 800.000 elektriciteits- en gasklanten,blikt tevreden terug op 2004 na een succesvolle samenwer-king met CIB Limburg. Voor 2005 plant Luminus een verderegroei binnen de immo-markt via een samenwerking met CIBover heel Vlaanderen.

Omdat de makelaar regelmatig geconfronteerd wordt met vra-gen van zijn klanten over gas- en elektriciteitaansluitingen enLuminus steevast geloofde in hetbelang van de vastgoedsector als ini-tiator van klantentevredenheid,startten in de lente van 2004 de eer-ste gesprekken tussen de beide par-tijen. De voordelen voor de make-laars en Luminus lagen voor de handen al snel was de samenwerking eenfeit.Sinds de start van de overeenkomst vloeide er al heel watwater naar de zee. Zoals bij ieder nieuw project moest er eenleercurve doorlopen worden. Maar dit heeft ertoe bijgedragendat we nu van een solide en goed draaiende samenwerkingkunnen spreken. Zo heeft Luminus een helpdesk in het levengeroepen waar uitsluitend CIB-leden terecht kunnen. Op ditunieke telefoonnummer staan gespecialiseerde Luminus-medewerkers iedere CIB-makelaar met een samenwerkings-overeenkomst graag te woord. Dit initiatief zorgde voor een

snellere contractverwerking en deed het aantal klachten spec-taculair dalen.Daarnaast lanceerde Luminus een speciale website voor devastgoedsector. Op deze site kunnen alle makelaars algemeneinformatie vinden, maar de CIB-leden krijgen in een afge-schermde zone bevoorrechte informatie. Via een paswoordkrijgt u meer uitleg over hoe u het best de bestaande docu-menten invult, kan u de exacte prijs berekenen voor uw klanten kan u de nodige documenten downloaden. Dit laatste

bespaart u natuurlijk veel tijd en ubent zeker dat u steeds de laatstenieuwe versie van de documentenheeft. Dit alles heeft tot doel dat u alsCIB-makelaar van de voordelen vanone stop shopping kan genieten.Later dit jaar worden de diensten viadeze site nog verder uitgebreid.

Na deze geslaagde start plannenLuminus en het CIB een verdere samenwerking over heelVlaanderen. In de komende maanden zijn er dan ook reeds ver-gaderingen gepland met de lokale CIB-besturen. Hierbij zullende beide partijen naar elkaars noden en vragen luisteren.Tegelijkertijd zullen de Luminus-medewerkers de samenwer-kingsovereenkomst en de processen achter dit succesverhaalook verder in detail toelichten. Vanaf maart verwachten wedan een volledige roll-out van onze samenwerking in heelVlaanderen en voor alle CIB makelaars.

CIB West-Vlaanderen in de schijnwerpers

13

In de zes provinciale kamers (de vijf Vlaamse provincies en deKust) die CIB Vlaanderen rijk is, bruist het van activiteit. In dezereeks stellen we de afdelingen graag (opnieuw) aan u voor enhouden we op u de hoogte van wat er binnen de kamers alle-maal reilt en zeilt. In deze editie zijn we aanbeland bij West-Vlaanderen. Op vraag van CIB Info vertelt de fiere voorzitterGuy Delbecque honderduit over zijn afdeling.

Reeds een kwart eeuw actief als vastgoedmakelaar, kent GuyDelbecque als geen ander de klappen van de zweep. Samenmet zijn echtgenote startte Delbecque in 1979 met een eigenvastgoedkantoor. Het kantoor van Guy Delbecque is gevestigdop de Leopold I-laan in Brugge, telt naast het echtpaarDelbecque nog zes medewerkers en is behalve op de residen-tiële markt (verkoop en verhuur) ook actief als syndicus.Overtuigd van het belang van de ondersteuning door een pro-fessionele beroepsorganisatie die de belangen van makelaarsén klanten behartigt, sloot Guy Delbecque zich al vlug aan bijCIB.

Uitgelezen exposésDe voorbije jaren werd de clubwerking van CIB West-Vlaanderen in Brugge, Kortrijk en Roeselare afgebouwd.Omdat de uiteenzettingen vaak op drie vergaderingen moes-ten worden herhaald, ging heel wat tijd en energie verloren.Daarom werd een vijftal jaar geleden beslist om alleen nog opprovinciaal niveau te vergaderen. Alleen voor zuiver lokale aan-gelegenheden, bijvoorbeeld de recente bespreking van hetRuimtelijk Structuurplan Vlaanderen, komen de clubs nog bij-een.

Elke maand wordt op de algemene vergadering in Roeselareeen gastspreker uitgenodigd om, na het afwerken van de dag-orde van de provinciale kamer, een actueel thema uit te diepen.CIB West-Vlaanderen besteedt aan deze exposés de grootstezorg, zowel wat betreft de keuze van de thema’s als de gast-sprekers. “Het is niet altijd gemakkelijk een spreker te vindendie een thema in al haar finesses beheerst en dit ook nog eensgoed naar het publiek kan overbrengen”, weet Delbecque.Afgaand op de massale opkomst lusten de leden er wel papvan. CIB West-Vlaanderen is dan ook vragende partij om aandeze vergaderingen erkende opleidingsuren voor het BIV toe tekennen.

UitwisselingscontactenBovenal wil CIB West-Vlaanderen haar leden samenbrengen.Daarom voorziet de afdeling, buiten de algemene vergaderin-gen, nog verschillende momenten waarop de collega-make-laars elkaar kunnen ontmoeten om in een informeel kaderervaringen uit te wisselen.

Guy Delbecque hecht ook veel belang aan de betrokkenheidvan de leden bij de werking van de afdeling. Een goed functio-nerende beheerraad is hiervoor essentieel. Ieder lid van debeheerraad, die eveneens maandelijks bijeenkomt, heeft eenspecifieke bevoegdheid: secretariaat, penningmeester, verant-woordelijke voor de algemene vergaderingen (selectie onder-werpen en sprekers), verantwoordelijke voor de contacten metCIB Vlaanderen, VIVO, CIB-net. Daarnaast vaardigt CIB West-Vlaanderen ook een aantal vertegenwoordigers af naar de ver-schillende commissies (federaties, adviesgroep rond opstartaha.be, …) die CIB Vlaanderen rijk is. Zo kunnen de leden en col-lega’s tijdens de algemene vergaderingen perfect op de hoog-te gehouden worden van het reilen en zeilen binnen de CIB-familie.

Een nieuw jaar, dezelfde prioriteitenOok Guy Delbecque heeft als voorzitter van de West-Vlaamseafdeling goede voornemens gemaakt voor 2005. Bovenaan zijnlijstje prijken het verder uitbouwen van de samenwerkingonder de leden op professioneel vlak en de vorming, met boei-ende en tot in de puntjes voorbereide lezingen. Verder wil

vervolg

Delbecque zowel op lokaal als provinciaal niveau een aan-spreekpunt zijn voor de overheden, dit hoofdzakelijk in hetkader van hun beleid. Zo wil hij met CIB een stempel kunnendrukken op de onderwerpen die het beroep makelaar aanbe-langen.

CIB, een noodzaakTenslotte onderstreept Guy Delbecque nogmaals de noodzaakvan onze beroepsfederatie voor zowel makelaars als consu-menten. Het imago van het beroep van vastgoedmakelaar, dekwaliteit van de dienstverlening en de bescherming van deconsument behoren tot de topprioriteiten van CIB. Een CIB-makelaar is een goed opgeleide en goed geïnformeerdeberoepsbeoefenaar, die op de hoogte blijft van de evoluties opde markt en zich geregeld bijschoold. Mede dankzij de inspan-ningen van CIB geniet de makelaardij een sterk verbeterdimago en daar plukken alle makelaars nu de vruchten van.

CIB komt op alle niveau’s op voor de belangen van de make-laars. De erkenning van ons beroep, het RuimtelijkStructuurplan Vlaanderen, verschillende wetten die eeninvloed hebben op ons beroep, ... het is slechts een greep uit devele dossiers waarin de CIB-vertegenwoordigers zo goedmogelijk de stem en bekommernissen van alle makelaars laathoren. En niet zonder succes. Ook CIB West-Vlaanderen volgtde evoluties op gemeentelijk en provinciaal niveau op de voet.

Daarom betreurt Delbecque de moddercampagne die tijdensde campagne voor de recente BIV verkiezingen door sommigepersonen en organisaties werd gevoerd en waarbij op allemogelijke manieren geprobeerd werd CIB in een slecht dag-licht te stellen.

Dimitri Boone

Facturatiegegevens:

(het opmaken van een latere creditnota zal leiden tot het aanreke-nen van € 25 administratiekosten.)

Bedrijfsnaam: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Straat & huisnr.: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Postnr. & gemeente: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Tel.: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Fax: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

BTW-nr.: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Lid CIB: " Neen " Ja, afdeling: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

CIB-Kennismakingspakket: " Neen " Ja (voor meer info over CIB-lidmaatschap of het CIB-kennismakingspakket,zie www.cib.be)

Bestelt hierbij de opgegeven artikelen en betaalt contant naontvangst van een pro forma factuur. Aansluitend wordt debestelling aangetekend verstuurd samen met de factuur voorvoldaan.

Datum: Handtekening:

Ingevuld en ondertekend te versturen naar:CIB-onthaal, Derbystraat 241 Blok B, 9051 GENTTel. 09 222 06 22, fax 09 222 28 95

Bij uw bestelling wordt een nieuwe bestelbon gevoegd.

Documenten voor Vlaanderen Kies taal / aantal sets

Verkoop200 Exclusieve opdracht verkoop onroerend goed . . . . . N . . . . . F . . . . . E . . . . . D201 Co-exclusieve opdracht verkoop onroerend goed . . . . . N . . . . . F . . . . . E . . . . . D202 Eenzijdig aanbod tot aankoop algemeen . . . . . N . . . . . F203 Aanbod tot aankoop appartement . . . . . N . . . . . F204 Aanbod tot aankoop appartement in opbouw . . . . . N . . . . . F205 Optie tot aankoop algemeen . . . . . N . . . . . F206 Optie tot aankoop van een appartement . . . . . N . . . . . F207 Optie tot aankoop van een appartement in aanbouw . . . . . N . . . . . F210 Onderhandse verkoopovereenkomst + keuzeclausules . . . . . N . . . . . F . . . . . E . . . . . D211 Onderhandse verkoopovereenkomst appartement . . . . . N . . . . . F . . . . . D212 Overeenkomst verkoop woning op plan of in aanbouw . . . . . N . . . . . F . . . . . D213 Overeenkomst verkoop appartement op plan/in aanbouw . . . . . N . . . . . F . . . . . D214 Overeenkomst voor de verkoop van grond . . . . . N . . . . . F

Verhuur220 Exclusieve opdracht verhuur van onroerend goed . . . . . N . . . . . F . . . . . D221 Co-exclusieve opdracht verhuur onroerend goed . . . . . N . . . . . F . . . . . D222 Eenzijdige huurverbintenis . . . . . N . . . . . F . . . . . D230 Huurovereenkomst naar gemeen recht . . . . . N231 Huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats . . . . . N . . . . . F . . . . . E235 Handelshuurovereenkomst . . . . . N

Beheer240 Overeenkomst syndicus van mede-eigendom . . . . . N . . . . . F241 Overeenkomst van rentmeesterschap . . . . . N . . . . . F242 Arbeidsovereenkomst voor een conciërge . . . . . N . . . . . F245 Volmacht syndicus . . . . . N . . . . . F

Handelsfondsen250 Exclusieve opdracht verkoop handelsfonds . . . . . N . . . . . F251 Co-exclusieve opdracht verkoop handelsfonds . . . . . N . . . . . F255 Overdracht van een handelszaak . . . . . N . . . . . F281 Erfpachtovereenkomst . . . . . N . . . . . F282 Opstalovereenkomst . . . . . N . . . . . F

CIB • MODELCONTRACTEN Per set van 10 exemplaren. Elke set kost € 40 inclusief portkosten, excl. BTW

Onze tools voor de professionele vastgoedmakelaar

Bestelbon 2005

20/0

1/20

05

CIB-leden: -50%

14

15

Facturatiegegevens:

(het opmaken van een latere creditnota zal leiden tot het aanrekenen van€ 25 administratiekosten.)

Bedrijfsnaam: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Straat & huisnr.: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Postnr. & gemeente: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Tel.: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Fax: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

BTW-nr.: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Lid CIB: " Neen " Ja, afdeling: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

CIB-Kennismakingspakket: " Neen " Ja (voor meer info over CIB-lidmaatschap of het CIB-kennismakingspakket,zie www.cib.be)

Bestelt hierbij de opgegeven artikelen en betaalt contant na ont-vangst van een pro forma factuur. Aansluitend wordt de bestel-ling aangetekend verstuurd samen met de factuur voor voldaan.

Datum: Handtekening:

Ingevuld en ondertekend te versturen naar:VIVO vzw, Derbystraat 241 Blok B, 9051 GENT Tel. 09 245 54 07, fax 09 388 44 21Prijzen exclusief BTW en verzendingskosten.Bij uw bestelling wordt een nieuwe bestelbon gevoegd.

Nr. Titel document Prijs e Aantal

501 Basisbeginselen, inleiding tot het beroep 16,00 ..........Deontologie, plichtenleer, Tarifiëring, barema’s vd vastgoedmakelaar

502 a Vastgoedbeheer (deel 1) met wettelijke bepalingen 35,00 ..........502 b Vastgoedbeheer (deel 2) 25,00 ..........

Administratief, financieel & technisch beheer mede-eigendom (+ vb. voor syndicus)502 c Vastgoedbeheer (deel 3) Rechtspraak 38,00 ..........502 d Vastgoedbeheer (deel 1 + deel 2) 55,00 ..........503 Huren en verhuren (Rechten en plichten van beide partijen) 16,50 ..........504 Kopen en verkopen van vastgoed 25,00 ..........505 De gemene muur 9,50 ..........506 Handelshuur (modaliteiten – rechtspraak - modellen) 14,00 ..........507 Kantoororganisatie voor de vastgoedmakelaar 15,50 ..........508 Publiciteit in de vastgoedsector 10,00 ..........515 Moeten de statuten in mede-eigendom aangepast worden? 10,00 ..........517 Verkooptraining 10,00 ..........522 Nieuwe huurwet 12,00 ..........526 Publiciteitsmarketing 11,00 ..........531 Scenario van een algemene vergadering in mede-eigendom 14,00 ..........533 Overdracht van een handelsfonds 12,00 ..........535 Prospectietechnieken 12,00 ..........536 De Wet Breyne 12,00 ..........537 Veiligheidscoördinatie 9,50 ..........542 Huurschade 13,00 ..........544 Inleiding tot de plaatsbeschrijving 10,00 ..........545 Problematiek rond niet-betalende mede-eigenaars 14,00 ..........546 Veilig stellen van erelonen 12,00 ..........547 Industrieel vastgoed 12,00 ..........548 a Internet en e-mail voor de vastgoedmakelaar (beginners) 14,00 ..........548 b Internet en e-mail voor de vastgoedmakelaar (gevorderden) 10,00 ..........551 Verkoopbelettende en -bevorderende punten in vastgoed 12,50 ..........552 Vochtproblemen: detectie, schadebeperking en oplossingen 12,00 ..........554 Het invullen van de onderhandse verkoopovereenkomst 13,00 ..........555 Invordering achterstallige huurgelden en uitbatingkosten 12,00 ..........556 Aansprakelijkheid van de syndicus bij bestellingen voor derden 12,00 ..........557 Veiligheid in residentiële gebouwen 14,50 ..........558 Onroerende leasing 12,00 ..........559 Fiscale rechtspraak in onroerend goed 12,00 ..........560 De kantoormarkt 12,50 ..........561 Inbreng onroerend goed in vastgoedvennootschappen 16,00 ..........562 Publiciteit in vastgoed (2001) 12,00 ..........563 Actuele aspecten van de makelaarsopdracht en recente rechtspraak 15,00 ..........564 Internet en kantooromgeving 13,00 ..........566 Schenking & andere overdrachtvormen v. vastgoed onder levenden 15,00 ..........568 Deontologie - uitdieping verzekering en waarborg 12,00 ..........569 Balansanalyse: jaarrekeningen beoordelen en kritisch benaderen 22,00 ..........571 Onroerend goed uit vennootschappen halen 18,00 ..........572 Successie- en vermogensplanning 12,00 ..........573 Decreet RO en stedenbouw 18,00 ..........574 Ontbindende & opschortende voorwaarden vd VKovereenkomst 15,00 ..........575 Mede-eigendom technisch: betonrot 15,00 ..........576 Deontologie: opdrachten en mandaten + publiciteit 20,00 ..........577 Verkoopsovereenkomst van woning/appartement in aanbouw 15,00 ..........578 Liften: algemeen + nieuwe wetgeving 14,00 ..........579 Verkoopdossier - update 15,00 ..........580 Rentmeesterschap 14,00 ..........581 Het hypotheekkantoor 14,00 ..........582 Specifieke verkoopovereenkomst: natuurgebieden 15,00 ..........583 Specifieke verkoopovereenkomst: bosdecreet & landbouwgronden 20,00 ..........584 Gerechtsexpertise 15,00 ..........585 Hoe uw vakantiewoningen efficiënt in de kijker zetten op internet 12,00 ..........586 De vereniging van mede-eigenaars / Syndicus als opdrachtgever 20,00 ..........587 Verzekering alle bouwrisico’s + 10-jarige aansprakelijkheid 14,00 ..........588 Woonkrediet en fiscale voordelen 12,00 ..........589 2 nieuwe fiscale ordonnanties in het hoofdstedelijk gewest Brussel 16,00 ..........590 Aansprakelijkheid van de syndicus 15,00 ..........591 Facility management 15,00 ..........592 Gebruik van de digitale camera 15,00 ..........593 BTW-aspecten en vastgoed 13,00 ..........594 Vergadervaardigheden in de vastgoedsector 12,00 ..........595 Constructieschade 10,00 ..........596 Vastgoedcontracten: Verkoopsovereenkomst, Optie, Eenzijdig bod 16,00 ..........597 Vastgoedcontracten: Huur hoofdverblijfplaats, Bemiddeling verhuring 16,00 ..........598 Vastgoedcontracten: Verkoopopdrachten en -mandaten 12,00 ..........599 Dwangbuis van de handelswetpraktijk 20,00 ..........600 Het kadaster 15,00 ..........601 Relocation 12,00 ..........602 Bezoek van de belastingsinspectie 9,00 ..........603 De reglementering van zwembaden 15,00 ..........604 Bodemsanering in Vlaanderen 16,00 ..........605 Bijzondere aspecten van huren en verhuren 15,00 ..........606 Nieuwe Reglementering van liften 14,00 ..........607 Handelsfonds: de waardebepaling van het KMO-bedrijf 12,00 ..........608 Brandbeveiliging van appartementsgebouwen 12,00 ..........609 Handelshuur: jurisprudentie 10,00 ..........610 Vruchtgebruik/Tontine/beding van aanwas 14,00 ..........

Bestelbon 2005: VIVO • NASLAGWERKEN

20/0

1/20

05

CIB-leden: -20%

Nr. Titel document Prijs e Aantal

611 Overname en verkoop van KMO’s en handelsfondsen 16,00 ..........612 De wet op handelspraktijken 14,00 ..........613 Vastgoed en Water 18,00 ..........614 De Verkoopovereenkomst in het Frans 12,00 ..........615 Prospectie - telefonische verkoop 12,00 ..........616 Brandverzekering 15,00 ..........617 Toegankelijkheid vastgoedinformatie inzake R.O.: de nieuwe piste 12,00 ..........618 Isolatie van gebouwen 15,00 ..........619 Deontologie van de Syndicus 20,00 ..........620 Hoe opzetten van een financieel plan in mede-eigendom 15,00 ..........621 Verkoop op lijfrente 22,00 ..........622 Asbestproblematiek in gebouwen 14,00 ..........623 Alternatieve vormen van verkoop 19,00 ..........624 Bouwakoestiek 15,00 ..........625 Brandschadesanering 9,50 ..........626 BTW en vastgoed 25,00 ..........627 Incasso achterstallige huurgelden 12,00 ..........628 Lastgeving 15,00 ..........629 Update overeenkomst en verkoopopdracht 17,00 ..........630 Verkoopovereenkomst in Brussel 14,00 ..........631 VGM en de bouw 19,00 ..........632 Verkooprechten in Vlaanderen 14,00 ..........633 Wetgeving speelpleinen 14,00 ..........634 Witwaswetgeving en fiscale amnestie 15,00 ..........635 Vastgoedtransacties met vennootschappen 25,00 ..........636 MS Word: toegespitst op gebruik door vastgoedmakelaar & -beheerder 12,00 ..........637 Opzegmogelijkheden bij huur 18,00 ..........638 Aansprakelijkheid vastgoedmak. in vastgoedtransacties + rechtspraak 15,00 ..........639 Aannemingscontracten in de bouw 14,00 ..........640 Beroeps- en bestuurdersaansprakelijkheid: je kan er niet omheen 10,00 ..........641 Leegstandbelastingen: Hoe ze vermijden, hoe erop reageren 17,00 ..........642 Overzicht milieurechtelijke aspecten bij evaluatie van onroerend goed 13,00 ..........643 Bouwschade 14,00 ..........644 Balkons: een zorgenkind 14,00 ..........645 Efficiënt zoeken op internet met focus op vastgoed 15,00 ..........646 Fiscale amnestie en vastgoed 15,00 ..........647 Het postinterventieplan 16,00 ..........648 Klachtenbehandeling in een vastgoedkantoor 12,00 ..........649 Gis-Vlaanderen 16,00 ..........650 Oplevering van appartementsgebouwen 15,00 ..........651 Update registratie- en successierechten 16,00 ..........652 Access databank op kantoor 18,00 ..........653 Outlook 14,00 ..........654 Samenstellen van een onaanvechtbaar verhuurdossier 20,00 ..........655 Update vastgoedrecht 2004 30,00 ..........656 Update Stedenbouw en RO: perspectieven najaar 2004 18,00 ..........

Gegarandeerd het juiste spoorvoor de vastgoedmakelaar

www.aha.beWEGWIJS IN VASTGOED

aha.be wordt dé vaste stek voor vastgoedmakelaars. Het is niet alleen de ideale manier omuw vastgoedportefeuille bekend te maken aan het grote publiek, met de professioneleelementen van aha.be bent u bovendien perfect gewapend om uw contacten succesvol af tesluiten. Opvolgingen van dossiers, bijhouden van informatieaanvragen,... u heeft alle troevenin handen om een schitterende omzet te realiseren. Kortom, aha.be wordt ùw sleutel tot suc-ces.