Embed Size (px)
Citation preview
吉林省信托有限责任公司
吉信·汇融【129】号霸州鼎兴贷款集合资金信托计划
尽职调查报告
业务部门：天津信托部
报告日期：2018 年 9 月 7 日
声 明 与 保 证
我们在此声明与保证：本报告是按照《吉林省信托有限责任公司信托业务合规管理规定》
及有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，
并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户
及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理
性负责。
直接调查人签字：
年 月 日
直接调查人签字：
年 月 日
调查人部门经理签字：
年 月 日
[尽职调查报告]
1
目 录
一、信托计划背景及方案概述.........................................................................................................................2
二、 融资主体分析...........................................................................................................................................4
（一）融资主体基本概况.............................................................................................................................4
（二）组织架构.............................................................................................................................................5
（三）股权关系.............................................................................................................................................6
（四）公司高管.............................................................................................................................................6
（五）经营现状.............................................................................................................................................7
三、融资人财务情况分析...............................................................................................................................17
（一） 近两年审计报告及近一期财务报表数据....................................................................................17
（二） 财务数据分析.................................................................................................................................20
（三）对外借款及对外担保情况说明...................................................................................................... 28
（四）征信系统查询情况...........................................................................................................................28
（五）涉诉情况...........................................................................................................................................28
五、霸州市情况...............................................................................................................................................37
六、担保人情况...............................................................................................................................................40
（一）基本概况...........................................................................................................................................40
1、企业概况.................................................................................................................................................40
（二） 财务情况分析.................................................................................................................................51
其中，收到的其他与经营活动有关的现金：..........................................................................................78
支付的其他与经营活动有关的现金：...................................................................................................... 79
（三）征信系统查询情况...........................................................................................................................79
（四）涉诉情况...........................................................................................................................................80
（五）评级情况...........................................................................................................................................80
七、抵押物情况介绍.......................................................................................................................................81
八、还款来源有效性分析...............................................................................................................................83
九、风险揭示及风险防范措施.......................................................................................................................84
十、需要调查的其他内容...............................................................................................................................87
（一）业务事项当事人及其主体资格合法性分析..................................................................................87
（二）业务开展合规性分析.......................................................................................................................88
（三）关联交易分析...................................................................................................................................88
十一、结论....................................................................................................................................................... 88
[尽职调查报告]
2
一、信托计划背景及方案概述
一、信托计划背景及方案概述
（一）信托计划背景
吉林省信托有限责任公司（以下简称“吉林信托”或“受托人”）结合自身业务特点
及霸州鼎兴园区建设发展有限公司（以下简称“霸州鼎兴”或“融资人”）具体情况，
拟发行吉信·汇融【129】号霸州鼎兴贷款集合资金信托计划。
委托人将其合法资金委托给受托人，受托人将信托资金用于向霸州鼎兴园区建设发
展有限公司发放信托贷款，霸州鼎兴使用信托资金用于霸州经济技术开发区路网建
设及提升工程的道路建设，廊坊炽盛房地产开发有限公司等 3家公司持有的位于固
安县永和路东侧等共 9宗土地（面积约 62332.88 平方米，评估价值 55115.15 万元。）
提供抵押担保，抵押率为 41.73%，融资人实际控制人华夏幸福基业股份有限公司
（600340.SH）为融资人还本付息提供连带责任保证担保。信托计划到期后融资人还
本付息，信托计划结束。
（二）信托计划方案
1、信托计划
信托规模：约【23000】万元；信托计划募集满 5000 万元，信托计划可提前成立。
信托期限：【24】个月
融资方式：【信托贷款】
融资总成本：
委托人预期收益率：【100 万-300 万-600 万： 9.3%-9.6%-9.8%】 %/年（税前），另
每半年还款 10万元，按委托人份额比例分配
付息方式：按季支付
信托报酬率：【2.29、1.99、1.79（100-300-600）】%/年（税前）
保管银行：九台农商行惠泽分理处
银行保管费率：【0.01】%/年（税前）
监管银行：光大银行（待定）
[尽职调查报告]
3
信托保障基金：由融资人缴纳
还款资金来源：霸州鼎兴经营收入。
2、交易结构
资金运用方式：信托贷款
资金退出方式：信托计划到期后融资人偿还贷款本金及利息，信托计划结束。
3、风险防范措施
（1）廊坊京御房地产开发有限公司将其持有的位于固安县孔雀大道南侧、家和路西
侧等 2宗住宅用地（面积合计 17832.68 平方米，总价为 15816.33 万元）提供抵押
担保；
（2）廊坊炽盛房地产开发有限公司将其持有的位于固安县永和路东侧 5宗住宅土地
（面积合计 23521.26 平方米，评估总价为 20837.35 万元）提供抵押担保；
（3）固安京御幸福房地产开发有限公司将其持有的位于固安县信息道南侧、凯旋路
东侧和西侧 2宗住宅用地（面积合计 20978.94 平方米，评估总价为 18461.47 万元）
提供抵押担保；
（4）融资人以其与河北霸州经济开发区管理委员会形成的应收账款为其到期还本付
息提供质押担保，质押金额不低于4.4亿元，信托计划存续期间质押率不高于52.3%。
（5）华夏幸福基业股份有限公司（600340.SH）为融资人还本付息提供连带责任保
证担保；
（6）融资人及项目承包方设立共管账户用于贷款资金监管，信托贷款发放至共管账
户并直接用于霸州经济技术开发区路网建设及提升工程的道路建设，资金监管至支
付给华夏幸福集团外部企业。
[尽职调查报告]
4
4、信托结构图
担保
合格投资者
吉信·汇融 129 号霸
州鼎兴贷款集合资
金信托计划
霸州鼎兴园区建设发展有限公司
霸州经济技术开发区路网建
设及提升工程的道路建设
华夏幸福基业股
份有限公司
固安县
62332.88 土地
抵押，评估总价
为 55115.15 万
元，抵押率为
41.73%
认购信托计划
发放信托贷款
用于
担保
融资人以其与河
北霸州经济开发
区管理委员会形
成的应收账款为
其到期还本付息
提供质押担保
二、融资主体分析
（一）融资主体基本概况
融资公司 霸州鼎兴园区建设发展有限公司
法定住所 河北省廊坊市霸州市开发区泰山路黎昌假日酒店 5#别墅
法定代表人 胡学文
企业类型 其他有限责任公司
注册资本 10600 万元
实收资本 10600 万元
经营范围 园区产业服务;招商代理服务;企业管理咨询;园区基础设施建设施工(凭资质经
营),市政设施管理,土地整理。(法律、行政法规禁止的项目不得经营;法律、行政
法规限制的项目取得许可后方可经营)。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后
方可开展经营活动)。
经营期限 2013-09-16 至 2033-09-15
[尽职调查报告]
5
（二）组织架构
企业下设董事会，由股东选派 3名董事组成董事会，负责企业重大事项决策，
同时任命监事 1名，董事会聘任总经理，领导各部门负责公司的日常经营工作。公
司下设公用事业部、投资服务中心、人事行政部、财务部、运营管理部。霸州鼎兴
依照华夏集团经营规划开展业务，受集团统一指挥，资金上与集团往来较多，建设
资金不足时由母公司补充。
[尽职调查报告]
6
（三）股权关系
九通基业投资有限公司持有霸州鼎兴 94.34%股权，霸州市恒昌路桥建设发展有
限公司持有霸州鼎兴 5.66%股权，霸州市恒昌路桥建设发展有限公司系霸州市交通
运输管理局地方道路管理站（机关法人）全资控股企业。
（四）公司高管
胡学文，男，身份证号：220222195912010758，毕业于吉林省舒兰矿务局职工
大学工程监理专业。
工作简历：
1、1984 年 8 月至 1996 年 8 月就职于吉林省舒兰矿务局直属建安公司任副总经
理；
2、1996 年 8 月至 1998 年 10 月就职于廊坊市设计院监理公司副总经理；
3、1998年 10月至 2007年 10月任职于廊坊市华夏房地产开发有限公司总经理；
[尽职调查报告]
7
5、2007 年 10 月至今，任职于华夏幸福基业控股股份公司，历任董事、副总裁；
4、2013 年 9 月至今任霸州鼎兴园区建设发展有限公司法定代表人兼总经理。
（五）经营现状
1、主营业务
霸州鼎兴主营业务为建设、运营和管理霸州经济技术开发区，为政府提供基
础设施建设、规划设计、土地整理、公共配套建设、产业发展服务（招商引资）、城
市运营。公司于 2013 年成立后，受霸州市政府委托开始开展霸州经济技术开发区产
业园区的招商引资及建设管理工作，并分别于 2014 年 7 月 16 日及 2015 年 7 月 28
日与霸州市政府签署《关于整体合作开发建设经营河北省霸州市约定区域的合作协
议》及《范围调整的补充协议》,委托面积 124 平方公里，实际开发区域面积 98.9
平方公里，融资人主营业务连年被列入霸州市政府工作报告。
2、经营业绩
自成立以来，园区业务发展迅速，2015 年园区内道路完工 3条，新增道路面
积 11.8 万平方米，新增景观面积 210 万平方米。2016 年霸州城市规划展馆主体完
工，津保高铁站前广场形象展示工程完工，中央公园等重点项目建设启动，龙江道
[尽职调查报告]
8
城市轴线景观展示工程完工，新增道路完工 4.8 公里，新增景观面积 36 万平方米。
2017 年霸州城市规划展馆精装完成，展馆公园同步建成；OLED 配套东路南路、西环
路铺油改造、三横一纵道路升级、裕华道给水工程完工，供水厂完工，城市承载能
力得到全面提升，新增道路完工 11.8 公里，新增景观面积 32万平方米。
该公司近三年主营业务收入增长较快，由 2015 年的 1.29 亿元增长至 2017 年的
8.79 亿元，复合增长率 141.12%，资产总额由 2015 年的 8.44 亿元增至 92.71 亿元，
复合增长率 817.99%。主营业务收入及资产实力实现了较快增长，展现了强劲的持
续盈利能力。
截至 2017 年末累计引进签约项目 477 个，累计签约投资额达 258.2 亿元，其中
单笔投资额 1亿元以上项目列表如下：
序号 项目 签约日期 签约落投
1 益海嘉里（霸州）食品工业公司航空食品、面粉、挂面生产项目 2017-6-30 200000
2 霸州市云谷电子科技有限公司第 6代有源矩阵有机发光显示器件（AMOLED）模组生产线项目 2016-6-28 180000
3 北京稻香村（霸州）食品有限公司年产五万吨食品生产基地项目 2016-5-7 150000
4 华安美和 2018-3-29 100000
5 北京海阳顺达玻璃有限公司 2018-5-31 70000
6 河北秀江机械有限公司航天智能制造项目 2017-3-29 63000
7 廊坊奥悦明食品科技有限公司中央厨房生产项目 2017-6-20 55000
8 邦壮电子材料有限公司年产 240000KK 粒 BGA 无铅焊球项目 2016-6-29 50000
9 河北捷雄包装科技有限责任公司塑料包装制品生产项目 2016-12-15 50000
10 河北国泰鸿源食品有限公司新辣道火锅底料生产项目 2017-1-20 50000
11 河北昊月食品有限公司中央厨房生产项目 2017-6-6 50000
12 河北布鲁艾诺科技发展有限公司智能机器人、零产件生产项目 2017-5-31 40000
13 霸州市新明机械制造有限公司塑料成型挤出机床及冷轧丶冷弯机床设备生产项目 2014-4-2 30000
14 霸州市新明机械制造有限公司塑料成型挤出机床及冷轧丶冷弯机床设备生产项目 2014-4-2 30000
15 河北奇昂智能科技有限公司五金机械制造项目 2016-9-28 30000
16 河北四季香食品有限公司休闲食品生产项目 2017-3-9 28000
17 河北凯绅光电科技有限公司防静电材料生产研发基地项目 2016-4-8 24000
18 北京牛氏（霸州）食品有限公司馅料、糕点生产项目 2014-6-20 20000
19 北京百味和缘霸州食品有限公司 2017-7-24 20000
20 河北润玺食品有限公司休闲食品生产加工基地项目 2014-10-13 15000
21 五度欧润 2017-12-4 15000
22 饭美美网络科技（北京）有限公司 2018-5-8 15000
[尽职调查报告]
9
23 廊坊康润医疗设备有限公司医疗设备生产研发中心 2016-1-25 14085
24 小仙炖 2017-12-18 12000
25 廊坊泰顺电力设备有限公司年产 1.5万台机床控制变压器项目 2014-3-27 10000
26 霸州市志盈机电公司年产五万套数控机床零部件项目 2014-5-26 10000
27 河北兆丰科源航天设备有限公司航天机械及零配件生产 2014-7-7 10000
28 廊坊泰顺电力设备有限公司年产 1.5万台机床控制变压器项目 2014-3-27 10000
29 春凯龙（霸州）制冷设备有限公司制冷设备生产研发基地项目 2016-1-20 10000
30 霸州市天成祥清真食品有限公司 2017-7-24 10000
31 河北信昌盛发食品有限公司 2017-9-25 10000
32 康佳源 2017-11-15 10000
33 优嘉 2017-11-15 10000
34 金特力 2017-12-4 10000
35 陶家熟食 2017-12-4 10000
36 北京红果时代营销有限公司 2018-5-31 10000
合计 1431085
3、产业园区运营模式
霸州鼎兴创造性地采用“政府主导、企业运作”的运营机制，在明确责、权、
利的基础上，按照“市场化运作、企业化经营、专业化招商、标准化管理、个性化
服务”的市场化运作合作开发模式，由该公司来负责组织并实施各工业园区的开发
建设。
华夏幸福与霸州市人民政府签署《关于整体合作开发建设经营河北省霸州市约
定区域的合作协议》和《关于整体合作开发建设经营河北省霸州市约定区域的合作
协议的专项结算补充协议》，霸州鼎兴作为 SPV 成为园区开发主体，委托期限 50
年。
政府委托霸州鼎兴全面负责城市规划、土地利用规划、产业规划；从事基础设
施建设、土地整理、招商引资、园区综合服务等，公司负责园区的投资建设和运营，
收益与政府共享。
[尽职调查报告]
10
工业园区运营模式图
从公司运作模式整体分析，公司收入与园区建设紧密相关，且目前该模式确保
每年公司能够形成稳定可持续的现金流。
4、公司收入来源
根据霸州鼎兴与当地政府或开发区管委会签署的委托开发协议，霸州鼎兴主要
从事五类区域开发业务：包括基础设施建设、土地整理、产业发展服务（招商引资
服务）、园区综合服务、规划设计咨询。
借款人的收入来源主要是以下五个板块：
[尽职调查报告]
11
（1）基础设施建设：霸州鼎兴负责在委托区域组织道路建设及供水、供电、供暖、
供气、通信基础、排水等“九通一平”、场站及厂房建设等项目，由具备相关工程
建设资质的施工单位承担前述各个工程项目的施工任务。
（2）土地整理：霸州鼎兴主要参与土地征转计划及征转补偿方案的拟定，组织、督
导、跟进以政府部门为主体进行集体土地征转补偿以及形成建设用地的相关工作，
并承担土地征转过程中的土地整理成本（主要为土地补偿款、新增建设用地有偿使
用费、耕地开垦费等）。不直接从事土地征转工作。
（3）产业发展服务（招商引资服务）：霸州鼎兴对委托区域内工业园区进行宣传、
推广，进行招商引资项目的洽谈，以及对入园企业提供“全程无忧式管家服务”，
协助企业快速实现生产运营。
（4）园区综合服务：由霸州鼎兴负责在委托区域组织有资质的服务单位，承担物业
管理服务、道路清洁、绿化等公共项目维护。
（5）规划设计、咨询：霸州鼎兴为园区产业研究、空间规划、规划变更等提供设计
咨询服务。
企业在政府部门实施土地征转过程中主要承担相关土地整理成本，组织有相关
资质的单位承担委托区域内基础设施建设、园区综合服务，以及开展招商引资专业
化服务，符合河北省关于鼓励开发区开发建设采用“市场化运作”的创新开发模式
的规定及委托开发协议的约定。
业务类型 结算方式 支付方式
基础设施建设基础设施建设费(含税，以审计结果为准)
加成 15%一次性支付或分期支付
土地整理上一年度土地整理费(含税，以审计结果为
准)加成 15%一次性支付或分期支付
产业发展服务 上一年度新增落地投资额 45% 一次性支付或分期支付
园区综合服务按照国家定价执行；无国家定价的，按照
政府指导价格或甲方审计的市场价确定一次性支付或分期支付
[尽职调查报告]
12
规划设计、咨询 按照成本费用加成10% 一次性支付或分期支付
以下为五个板块的支付节点：
（1）基础设施建设收入，原则上是建设项目竣工交付后 60 个工作日内完成结算。
（2）土地整理、产业发展服务、园区综合服务、规划设计咨询，主要依托委托区域
内所新产生的收入的地方留成部分的实际能力予以支付，原则上应于双方确认结算
金额后第二年内完成结算。
5、公司结算方式
华夏幸福同霸州市人民政府签订委托开发协议，并投资成立霸州鼎兴接受政府
委托，对委托区域进行开发建设运营。霸州鼎兴负责投入全部资金全面协助政府进
行委托区域的开发建设及管理工作，包括在委托区域的开发中进行土地整理投资有
关工作、基础设施建设与维护、公共设施建设与维护、产业发展服务及其他与委托
区域开发建设相关的工作。
本着“谁投资，谁受益”原则，政府承诺将委托区域内所新产生的收入的地方留
成部分按照约定比例支付霸州鼎兴，作为偿还霸州鼎兴垫付的投资成本及投资回报
的资金来源。委托区域内所新产生的收入是指委托期限内委托区域内企业与单位经
营活动新产生的各类收入，主要包括税收收入、土地使用权出让收入、非税收入、
专项收入、专项基金。相关费用的结算，由霸州鼎兴和园区管理委员会共同委托的
投资审计评审单位进行审计，并出具相关项目评审结果认定和项目结算认定文件，
由霸州市财政于第二年度编制财政支出时予以支付。基础设施建设项目、土地整理
业务、产业发展服务（招商引资）园区综合服务业务的委托结算费用，霸州市财政
可以选择一次性支付，也可以选择分期支付，视委托区域内的财政收入情况确定。
当地政府与霸州鼎兴每年都进行资金结算，该结算是分批次按阶段进行的。自
公司成立至 2017 年累计投入资金 84亿元，自 2015 年当地政府每年均按约向霸州鼎
兴支付结算资金，截止 2017 年末结算额总计 22.25 亿元，其中产业发展收入 17.56
亿元，占比 78.91%，基建及土地整理收入 4.05 亿元，占比 18.20%。（详见下表，
[尽职调查报告]
13
单位：亿元）
年份 2014 2015 2016 2017 合计
产业园区总收入 - 1.29 11.64 9.31 22.25
其中：产业招商收入 - 0.27 7.97 9.31 17.56
园区综合服务及公用事业收入 - 0.39 0.25 0.64
基建及土地整理收入 - 0.63 3.42 4.05
产业园区总投入 3.05 2.27 9.92 69.09 84.33
注：因 2016 年二季度开始全面实行营改增，因此 2017 年结算金额中含增值税
销项税额，适用税率 6%。
6、借款人未来业务发展规划：
霸州园区依托优越的区位条件，对接京津高端要素，已经初步形成以食品、智
能制造、新型显示为主导的产业集群。海底捞、稻香村、益海嘉里、新辣道等知名
企业已入驻食品产业园，智能测控产业港 1.1 期建成投入运营并签约完成，电子信
息园区龙头企业霸州云谷项目已主体封顶。目前，霸州园区内的特色产业园有：
（1）休闲食品产业园
霸州休闲食品产业园占地 1260 亩，作为华北地区唯一的主题式休闲食品产业园
区，以休闲食品制造龙头企业为聚焦，形成综合性的休闲食品产业基地。产业园凭
借着得天独厚的区域位置优势，结合当地丰富的农产品和食品产业资源，以及完善
的平台服务保障和商务生活文化配套，吸引着越来越多的食品企业落户霸州。世界
500 强益海嘉里，中华老字号稻香村，全国知名品牌海底捞、新辣道、牛氏运昌等
一批大型产业项目相继落地，入驻企业达到 24家，总投资达到 101 亿元，2018 年
上半年新增签约北京西餐食品有限公司、饭美美网络科技（北京）有限公司等入园
企业 13 家，新增签约投资额 26.3 亿，为霸州区域发展高端产业奠定良好基础。。
（2）电子信息产业园
国内规模最大的 AMOLED 模组生产线将在这里建成。“未来霸州云谷生产的模组
将以柔性产品为主，涵盖可穿戴设备、智能手机、VR 显示等应用领域。”项目单体
总投资 60 亿元，被录入国家重大项目建设库，代表了全球 OLED 产业的最高水平。
（3）智能装备制造产业园
[尽职调查报告]
14
借力国家级重大政策支持推进协同发展，打造京南战略性新兴产业高地，霸州
产业新城一手抓战略性新兴产业重大项目落地，打造经济发展新引擎，抢占未来发
展制高点，培育转型升级新动能；一手抓优化布局、完善配套、提升城市功能，打
造承载高端、重大产业项目的坚实平台，加快建设“京津冀枢纽城市”，推动产业升
级。
目前入园的企业主要有：北京颐和中威精密机器有限公司多年专注于塑料成型
机生产，在行业内拥有保持世界同步领先地位的 GF 标准机系列、BM 系列手机专用
注塑机和 SE 双色手机专用机系列，同时还拥有 CE 润滑油桶专用机系列等近 50 种规
格型号的塑料成型机床及医疗器械等配件产品。北京颐和中威精密机器有限公司项
目将带动霸州塑料成型机床及配件企业，并成为当地相关行业新的产业龙头，为霸
州经济社会的发展注入全新的活力。
合肥恩斯盟防静电材料有限公司，受到国内最大的光电显示技术、产品与解决
方案提供商京东方的指派，将投入电视机背板的生产加工，并在未来三年内成为京
东方在国内最大的配套商。合肥恩斯盟防静电材料有限公司在全国已有 3个生产基
地，分别位于成都、合肥和固安，发展势头迅猛，将在霸州产业新城建起全国第 4
个生产基地。
青岛海日洁环保设备有限公司目前产品远销东南亚、南美洲、非洲及东欧等 40
多个国家。旗下的“科蓝牌”“博顿牌”自动化空气净化设备荣获国家环保认证。此
外，与环保净化相关产品还包括自动化工业净化设备、自动水循环净化设备等，排
污设施设备等 50 多个品种 200 多种规格，产品净化效率达 98%以上，净化效率优于
国家级排放标准。
北京春凯龙制冷设备有限公司，则专注于自动螺杆式、活塞式压缩机并联机组、
增发式冷凝器等一系列大中型冷库制冷成套装备，曾连续两年荣获冷冻冷藏行业全
国十佳企业，并跻身中小企业 100 强行列。
综上，霸州园区位于京津冀经济圈内，在京津冀协同发展战略的大背景下，区
域发展前景广阔，未来将有大量入园企业投产，可有效保障园区形成稳定的收入来
[尽职调查报告]
15
源；市场化运作和政府的推介整体提升了园区的品牌，霸州园区已进入快速发展期。
注：霸州市区位图及霸州园区规划图：
（1）霸州地理位置
[尽职调查报告]
16
（2）霸州在环首都经济圈的区位优势
（3）霸州总体规划及园区分布
[尽职调查报告]
17
三、融资人财务情况分析
（一） 近两年审计报告及近一期财务报表数据
融资人提供了近两年经中兴财光华会计师事务所审计的财务报告及 2018 年 6
月末的母公司口径财务报表：
资产负债表 单位：元
项 目 2018-6-30 2017-12-31 2016-12-31
流动资产：
货币资金 6,738,864.50 6,215,770.53 218,385,727.95
应收账款 1,503,483,545.26 931,376,958.13 73,458.13
预付款项 405,000.00 405,000.00
其他应收款 515,178,920.00 510,178,920.00 698,553,593.92
存货 8,095,197,672.50 7,767,367,684.49 1,061,979,415.09
其他流动资产 21,454,184.13 38,080,238.85 21,121,141.51
流动资产合计 10,142,053,186.39 9,253,624,572.00 2,000,518,336.60
非流动资产：
固定资产 227,824.84 205,200.66 342,022.64
无形资产 16,936,007.89 17,113,959.85 17,469,863.77
递延所得税资产 0.00 19,170.00 6,390.00
非流动资产合计 17,163,832.73 17,338,330.51 17,818,276.41
资产总计 10,159,217,019.12 9,270,962,902.51 2,018,336,613.01
流动负债：
应付票据 14,098,240.11 15,735,579.76 0
应付账款 925,955,631.09 1,015,483,939.03 355,247,505.35
应付职工薪酬 1,698,489.58 5,626,279.46 2,421,193.40
应交税费 65,737,174.14 138,388,266.18 119,975,780.22
其他应付款 7,406,084,259.86 7,046,704,971.90 904,249,131.41
流动负债合计 8,433,573,794.78 8,221,939,036.33 1,381,893,610.38
非流动负债：
长期借款 480,000,000.00 - -
非流动负债合计 480,000,000.00 - -
负债合计 8,913,573,794.78 8,221,939,036.33 1,381,893,610.38
所有者权益：
股本 106,000,000.00 106,000,000.00 106,000,000.00
[尽职调查报告]
18
盈余公积 53,044,300.27 53,044,300.27 53,044,300.27
未分配利润 1,086,598,924.07 889,979,565.91 477,398,702.36
归属于母公司所有者权益合计 1,245,643,224.34 1,049,023,866.18 636,443,002.63
所有者权益合计 1,245,643,224.34 1,049,023,866.18 636,443,002.63
负债和所有者权益总计 10,159,217,019.12 9,270,962,902.51 2,018,336,613.01
利润表 单位：元
项 目 2018-6-30 2017-12-31 2016-12-31
一、营业收入 539,723,195.41 878,588,207.54 1,164,266,011.11
减：营业成本 208,640,893.81 203,576,208.35 376,303,588.86
税金及附加 74,223.40 848,177.64 48,768,575.08
销售费用 43,475,026.70 45,957,041.61 4,468,988.95
管理费用 25,420,733.77 74,433,610.41 47,917,828.65
财务费用 -46,825.49 -68,008.30 144,324.18
资产减值损失 0 51,120.00 12,780.00
二、营业利润（亏损以“－”号填
列） 262,159,144.22 553,790,057.83 695,649,925.39
加：营业外收入 0 10,000.00 500.19
减：营业外支出 0 3,104,635.72
三、利润总额（亏损总额以“－”
号填列） 262,159,144.22 550,695,422.11 695,650,425.58
减：所得税费用 65,539,786.06 138,114,558.56 174,038,282.00
四、净利润（净亏损以“－”号填
列） 196,619,358.16 412,580,863.55 521,612,143.58
（一）持续经营净利润（净亏损
以“-”号填列） 0 412,580,863.55 521,612,143.58
（二）终止经营净利润（净亏损以
“-”号填列） 0
五、其他综合收益的税后净额 0 0
六、综合收益总额 196,619,358.16 412,580,863.55 521,612,143.58
归属于母公司所有者的综合
收益总额 196,619,358.16 412,580,863.55 521,612,143.58
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 1.85 3.89 4.92
（二）稀释每股收益(元/股) 3.89 4.92
[尽职调查报告]
19
现金流量表 单位：元
项 目 2018-6-30 2017-12-31 2016-12-31
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现
金 14,539,600.00 0 199,842,725.00
收到其他与经营活动有关的现
金 1,158,516,914.33 8,352,350,191.11 1,526,038,484.98
收到内部单位往来款 1,070,392,501.34 7,475,193,955.11
收到外部单位往来款 88,122,674.34 877,086,227.70
其他--经营活动流入 1,738.65 70,008.30
经营活动现金流入小计 1,173,056,514.33 8,352,350,191.11 1,725,881,209.98
购买商品、接受劳务支付的现
金 680,518,193.34 6,794,737,657.00 788,563,576.98
支付给职工以及为职工支付的
现金 524,021.01 25,471,419.63 7,883,692.48
支付的各项税费 139,593,957.40 127,292,282.90 98,775,871.53
支付其他与经营活动有关的现
金 831,147,248.61 1,617,018,789.00 666,776,760.12
支付内部单位往来款 820,493,578.90 1,565,701,400.00
支付外部单位往来款 5,000,000.00 39,282,392.50
期间费用 3,482,300.76 12,034,996.50
其他--经营活动流出 2,171,368.95
经营活动现金流出小计 1,651,783,420.36 8,564,520,148.53 1,561,999,901.11
经营活动产生的现金流量净额 -478,726,906.03 -212,169,957.42 163,881,308.87
二、投资活动产生的现金流量：
投资活动现金流入小计 0 0
购建固定资产、无形资产和其
他长期资产支付的现金 0 0 5,431,261.97
投资活动现金流出小计 0 0 5,431,261.97
投资活动产生的现金流量净额 0 0 -5,431,261.97
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 0 0 6,000,000.00
取得借款收到的现金 500,000,000.00 0
筹资活动现金流入小计 500,000,000.00 0 6,000,000.00
[尽职调查报告]
20
分配股利、利润或偿付利息支
付的现金 20,750,000.00 0
筹资活动现金流出小计 20,750,000.00 0
筹资活动产生的现金流量净额 479,250,000.00 0 6,000,000.00
四、汇率变动对现金及现金等价物
的影响 0 0
五、现金及现金等价物净增加额 523,093.97 -212,169,957.42 164,450,046.90
加：期初现金及现金等价物余
额 6,215,770.53 218,385,727.95 53,935,681.05
六、期末现金及现金等价物余额 6,738,864.50 6,215,770.53 218,385,727.95
（二） 财务数据分析
1、资产负债结构
（1） 应收账款
应收账款全额由河北霸州经济开发区管理委员会产生，系与政府结算款项，预
计能够全额收回。
应收账款期末余额前五名单位情况：
单位名称 金额 账龄
占应收账款总额
的比例
河北霸州经济开发区管理委员会 931,303,500.00 一年以内 99.99%
河北霸州经济开发区管理委员会 73,458.13 1-2 年 0.01%
合计 931,376,958.13 100%
融资方提供其 2017 年与河北霸州经济开发区管理委员会形成的应收账款为
其到期还本付息提供质押担保，质押金额不低于 4.4 亿元，信托计划存续期
间质押率不高于 52.3%。
（2） 其他应收款
其他应收款期末余额前五名单位情况：
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 占比 坏账准备
霸州市新利钢 土地保证金 510,000,000.00 1 年以内 99.95% 0.00
[尽职调查报告]
21
铁有限公司
国网霸州市供
电分公司 押金 255,600.00 2-3 年 0.05% 76,680.00
合计 510,255,600.00 100% 76,680.00
（3） 存货
存货的分类包括土地整理、基础设施建设、产业发展服务、综合服务、工程施
工、开发成本。
土地成立包括在委托工业园区内进行的土地拆迁及整理。
基础设施建设包括在受托工业园内进行的道路、供水、供电、供暖、排水设施、
公共项目等建设支出。
产业发展服务包括在受托工业园区内进行的产业定位、产业规划、城市规划、
招商引资、投资服务等的服务成本。
园区综合服务包括在受托工业园区内进行的园区绿化、保洁、公共项目经营与
维护等的服务成本。
工程施工是指承接工业园区内基础设施建设施工的工程建设，包括道路、供水、
供电、供暖、排水设置、公共项目等支出。
存货期末余额明细：
根据对存货成本整理，存货中金额较大（1000 万元以上）的明细如下：
记账日期 业务日期凭证
字号摘要 借方
贷
方余额
2017-01-1
1
2017-01-1
117 预付河北聚仁土方平整费用 300,000,000.00 借
1,364,786,136.
87
项目 账面余额 跌价准备 账面价值
土地整理成本 6,635,638,710.81 6,635,638,710.81
产业服务成本 208,640,893.81 208,640,893.81
基础设施建设 804,713,142.46 804,713,142.46
综合服务成本 118,374,937.41 118,374,937.41
合计 7,767,367,684.49 7,767,367,684.49
[尽职调查报告]
22
2017-01-2
0
2017-01-2
0102 收土地平整发票冲已付暂估款 18,175,675.66 借
1,397,438,837.
01
2017-01-2
2
2017-01-2
2113 曹猛经手支付河北聚仁土方整理款 67,500,000.00 借
1,444,763,837.
01
2017-03-1
3
2017-03-1
320 收土地整理发票冲已付暂估 40,090,090.05 借
1,401,966,172.
77
2017-03-2
3
2017-03-2
337 收土地平整发票冲已付暂估 38,964,864.90 借
1,396,874,693.
97
2017-04-1
0
2017-04-1
05 曹猛经手支付土地整理款项
1,000,000,000.
00借
2,360,526,698.
93
2017-04-2
0
2017-04-1
962 张路璐经手支付入园企业补偿款 10,680,000.00 借
2,373,478,125.
30
2017-04-2
5
2017-04-2
575 收土地平整发票冲已付暂估款 39,639,639.60 借
2,414,137,028.
64
2017-04-2
6
2017-04-2
688
曹猛经手支付河北霸州经济开发区管
理委员会款项
1,500,000,000.
00借
3,870,210,669.
10
2017-04-2
6
2017-04-2
693 收土地整理收据冲已付暂估款
1,000,000,000.
00借
4,874,616,902.
10
2017-04-2
7
2017-04-2
5104 曹猛经手支付河北聚仁土地整理款 20,000,000.00 借
3,903,012,296.
56
2017-05-1
8
2017-05-1
862 收管委会收据冲已付暂估款
1,500,000,000.
00借
5,403,678,817.
50
2017-05-2
5
2017-05-2
598 收土地整理发票冲已付暂估 39,189,189.15 借
3,951,951,310.
30
2017-05-3
1
2017-05-3
1130 预付河北聚仁工程款 17,000,000.00 借
3,933,048,117.
27
2017-06-2
9
2017-06-1
33
曹猛经手支付河北霸州经济开发区管
理委员会款项34,864,100.00 借
3,989,316,505.
34
2017-06-3
0
2017-06-3
035 确认产业新城综合服务费 22,722,223.00 借
4,015,577,301.
78
2017-07-1
2
2017-07-1
212 收土地平整发票冲已付暂估款 11,711,711.70 借
3,842,699,508.
31
2017-07-3
1
2017-07-3
1108 收土地平整发票冲已付暂估款 14,864,864.85 借
3,848,121,328.
64
2017-08-2
2
2017-08-2
2201 杨利经手支付前进钢铁有限公司款项 500,000,000.00 借
4,335,760,397.
47
2017-08-2
4
2017-08-2
4191 杨利经手支付前进钢铁有限公司款项
1,000,000,000.
00借
5,336,579,288.
43
[尽职调查报告]
23
2017-08-3
1
2017-08-3
1199 收管委会收据冲已付暂估款 41,652,357.00 借
5,379,943,770.
30
2017-08-3
1
2017-08-3
1177 收土地平整发票冲已付暂估款 36,036,036.00 借
5,378,291,413.
30
2017-09-1
3
2017-09-1
3222
河北霸州经济开发区管理委员会土地
补偿款款项
CRS157-SB20170913104118281
1,000,000,000.
00借
6,340,584,549.
79
2017-09-2
6
2017-09-2
674
关于王国众 2017-09-15 提交的政物
业 2017 年 8 月份合同付款单
CRS157-HF20170915132303106
19,371,592.54 借6,365,817,925.
22
2017-09-2
7
2017-09-2
7160
城市运营部 关于王国众 2017-09-15
提交的市政物业2017年7月份合同付
款单 CRS157-HF20170915131648743
24,469,025.61 借6,390,509,682.
53
2017-09-2
9
2017-09-2
9206
河北霸州经济开发区管理委员会土地
补偿款款项
CRS157-SB20170927104945365
500,000,000.00 借6,890,528,657.
66
2017-09-3
0
2017-09-3
0270 与华夏新城工程结算 449,502,824.11 借
7,356,588,790.
56
2017-09-3
0
2017-09-3
0231 确认产业新城综合服务费 15,111,111.00 借
6,905,911,363.
46
2017-10-1
6
2017-10-1
6157
廊坊邦壮电子材料有限公司招商代理
费款项CRS157-HF2017100910065824513,581,450.00 借
7,370,402,967.
87
2017-10-1
8
2017-10-1
8165
张璐璐经手支付颐海（上海）食品有
限公司补偿款项
CRS157-HF20171011090955820
14,618,375.00 借7,391,311,472.
87
2017-10-2
6
2017-10-2
668 收土地平整发票冲已付暂估款 40,540,540.50 借
7,433,368,938.
02
2017-11-2
1
2017-11-2
1103
幸福基业物业服务有限公司霸州分公
司物业服务费款项
CRS157-HF20171110100421076
15,000,000.05 借7,411,140,297.
09
2017-11-2
9
2017-11-2
9135 收土地平整发票冲已付暂估款 55,855,855.80 借
7,469,477,251.
94
2017-12-0
7
2017-12-0
7230 支付聚仁土地整理款 39,240,425.00 借
7,448,769,342.
17
2017-12-2
1
2017-12-2
143 收土地平整发票冲已付暂估款 21,621,621.60 借
7,470,866,101.
94
2017-12-3
1
2017-12-3
1238
调整与产业新城 930结算成本至具体
项目393,210,038.87 借
7,927,741,493.
11
[尽职调查报告]
24
2017-12-3
1
2017-12-3
1234 与新城结算成本确认 96,435,291.08 借
7,645,446,499.
56
2017-12-3
1
2017-12-3
1195
大厂九通基业投资顾问有限公司产业
服务收入69,182,358.49 借
7,518,788,986.
48
2017-12-3
1
2017-12-3
1200 确认产业新城综合服务费 30,222,222.00 借
7,549,011,208.
48
（4） 应付账款
应付账款余额明细：
单位名称 款项性质 原值
廊坊华夏新城建设发展有限公司 内部往来款 435,023,069.87
大厂九通基业投资顾问有限公司 内部往来款 256,597,708.60
应付账款_应付暂估 应付暂估 232,015,977.25
华夏幸福基业股份有限公司 内部往来款 84,959,946.54
幸福基业物业服务有限公司霸州分公司（市政物业服务中心） 内部往来款 2,246,652.74
易兰（北京）规划设计股份有限公司 应付工程款 2,200,500.00
应付账款_挂账中转 管理费 868,497.60
北京清雅华苑模型有限公司 应付工程款 500,000.00
廊坊市万诚工程招标咨询有限责任公司 应付工程款 344,802.22
北京市施必安华兴开关厂 应付工程款 137,602.92
北京市住宅建筑设计研究院有限公司 应付工程款 130,000.00
亿雷东方教学仪器设备（北京）有限公司 应付工程款 77,942.80
弗曦照明设计顾问（上海）有限公司 应付工程款 60,000.00
扬州市江都区园林工程有限公司 应付工程款 56,526.57
北京倍佳伲照明工程有限公司 应付工程款 42,499.27
北京云图鼎新数字科技有限公司 应付工程款 40,000.00
伯特利伟业（北京）家具有限公司 应付工程款 38,960.00
固安县东湾乡五义桥第二井队 应付工程款 38,922.60
邯郸市新赵市政工程监理有限公司 应付工程款 34,474.46
盛世正华（北京）广告有限公司 应付工程款 26,129.28
北京兴中海建工程造价咨询有限公司 应付工程款 18,484.10
五矿二十三冶建设集团有限公司 应付工程款 10,000.00
中盟联国际建设集团有限公司 应付工程款 7,509.21
廊坊市伊琳商贸有限公司 应付工程款 6,000.00
中冶地勘岩土工程有限责任公司 应付工程款 1,733.00
合计 1,015,483,939.03
[尽职调查报告]
25
（5） 其他应付款
按款项性质分类其他应付款明细：
其中，内部往来主要应收方为舒城鼎兴园区建设发展有限公司、武汉鼎鸿园区建设
发展有限公司、长葛鼎鸿园区建设发展有限公司、华夏幸福基业股份有限公司。
其中，账龄超过 1年的大额其他应付款主要为代收代付入园企业土地款，重要
项目明细：
单位名称 期末余额 产生原因
河北合舜机械科技有限公司 15,047,508.00 未达到结算条件
河北恩斯盟防静电材料有限公司 9,136,820.00 未达到结算条件
青岛海日洁环保设备有限公司 6,779,150.00 未达到结算条件
三河市华鑫塑料制品有限公司 6,000,000.00 未达到结算条件
北京春凯龙制冷设备有限公司 5,554,080.00 未达到结算条件
霸州奥锐机械设备有限公司 5,092,395.00 未达到结算条件
合计 47,609,953.00
（6） 长期借款
企业于 2018 年 1 月 19 日向民生信托借款 50000.00 万元，期限 24个月，增信
措施为华夏幸福保证担保，截至目前，贷款余额 48000.00 万元。
2、偿债能力分析：
项目 2018/6/30 2017/12/31
2016/12/3
1
短期偿债能力
流动比率 120.26% 112.55% 144.77%
速动比率 24.27% 18.08% 67.92%
现金比率 0.08% 0.08% 15.80%
项目 期末余额 占比
内部往来 6,956,734,525.24 98.72%
代收代缴款 88,760,885.36 1.26%
其他暂收款 5,260.66 0.00%
预提费用 82,441.64 0.00%
押金及保证金 1,120,000.00 0.02%
员工代垫款 1,859.00 0.00%
合计 7,046,704,971.90 100.00%
[尽职调查报告]
26
长期偿债能力
资产负债率 87.74% 88.68% 68.47%
产权比率 715.58% 783.77% 217.13%
企业报告期内各时点流动比率分别为 1.44、1.12、1.20，主要流动资产为
存货，占流动资产比例为 53.08%、83.94%、79.82%，速动比率较低，连续三期
分别为 67.92%、18.08%、24.27%，2017 年末速动比率降低是由于 2017 年其他
应付款大量增加，由此可见短期偿债能力较弱。企业自 2017 年开始现金比率较
低，可见企业现金流紧张。
企业在 2017 年由母公司提供资金进行了大量土地平整、基础设施建设等项
目，导致存货、其他应付款大量增加，资产负债率上升，近两年一致保持在 88%
左右，水平较高，但波动较小，说明企业对资金筹措以及偿还控制能力较强，
长期还款能力较弱。
3、盈利能力分析：
2018/6/30 2017/12/31 2016/12/31
毛利率 61.34% 76.83% 67.68%
总资产报酬率 2.70% 9.75% 48.61%
销售净利率 36.43% 46.96% 44.80%
净资产收益率 15.78% 39.33% 81.96%
企业 2016、2017 及 2018 年 6 月连续毛利率均在 60%以上，净利率均维持在 40%
左右，2016 年末、2017 年末净利润分别为 5.22 亿与 4.13 亿元，盈利能力较强。
4、营运能力分析：
项目
2018/6/30 2017/12/31 2016/12/31
应收账款周转期（天） 0.44332987 190.83 0.01
总资产周转期（天） 0.055555141 2312.885485 442.55738
[尽职调查报告]
27
存货周转期（天） 13685.05336 7806.818345 716.94739
融资人 2016 年应收账款较少，相关周转率不具实际意义，可以看出企业总
资产周转期与存货周转期均超过一年，鉴于企业与政府签订合同的有效期为 50
年，因此可以看出相关周转率与企业实际业务相符。
5、现金流分析：
项 目 2018/6/30 2017/12/31 2016/12/31
一、经营活动产生的现金流量：
经营活动现金流入小计 1,173,056,514.33 8,352,350,191.11 1,725,881,209.98
经营活动现金流出小计 1,651,783,420.36 8,564,520,148.53 1,561,999,901.11
经营活动产生的现金流量净额 -478,726,906.03 -212,169,957.42 163,881,308.87
二、投资活动产生的现金流量：
投资活动现金流入小计 0 0
投资活动现金流出小计 0 0 5,431,261.97
投资活动产生的现金流量净额 0 0 -5,431,261.97
三、筹资活动产生的现金流量：
筹资活动现金流入小计 500,000,000.00 0 6,000,000.00
筹资活动现金流出小计 20,750,000.00 0
筹资活动产生的现金流量净额 479,250,000.00 0 6,000,000.00
四、汇率变动对现金及现金等价物
的影响0 0
五、现金及现金等价物净增加额 523,093.97 -212,169,957.42 164,450,046.90
六、期末现金及现金等价物余额 6,738,864.50 6,215,770.53 218,385,727.95
截止至 2016 年末，企业经营活动产生现金流量净额 16388.13 万元；投资活动
产生现金流量净额-543.13 万元；筹资活动现金流量净额 600 万元，吸收借款等导
致现金流入 600 万元；期末现金及现金等价物净增加额 16445.00 万元，期末现金及
现金等价物余额 21838.57 万元。
截止至 2017 年末，企业经营活动产生现金流量净额-21217.00 万元，主要原因
为 2017 年度企业与集团签订《应收账款转让协议》，将当年应收政府收入用于偿还
集团借款导致企业未收入现金（截止至 2018 年 6 月末，该笔应收账款已结清）；未
[尽职调查报告]
28
进行投融资活动；期末现金及现金等价物净增加额-21217.00 万元，期末现金及现
金等价物余额 621.57 万元。
截止至 2018 年 6 月末，企业经营活动产生现金流量净额-47872.69 万元，主要
原因为政府确认收入尚未支付导致；筹资活动现金流量净额 47925.00 万元，吸收借
款等导致现金流入 50000 万元。
由此可见企业大量资金均投入到生产中，利润较大部分均用于偿还往来款，资
金较为紧张，但利润较大，若产生外部债权可确保足额还款。
（三）对外借款及对外担保情况说明
截至 2018 年 8月 13 日，融资人对外借款 50000 万元，借款时间为 2018 年 1 月
19 日，到期日为 2020 年 1 月 17 日，贷款性质为固定资产贷款，融资人对外无担保。
（四）征信系统查询情况
2018 年 8月 13 日查询企业征信情况，融资人无不良信用记录。
（五）涉诉情况
经过在“中国执行信息公开网”对融资人霸州鼎兴园区建设发展有限公司（统
一社会信用代码：9113108107876780XP）及其法定代表人胡学文（身份证号：
220222195912010758）的查询，融资人及法定代表人均无被执行信息。
[尽职调查报告]
29
三、项目情况介绍
1、项目名称：河北霸州经济开发区路网建设及提升工程
2、项目建设地点：霸州市经济技术开发区
3、项目规划总面积：3281057 平方米（约 4921.6 亩）
4、建设内容：霸州市经济技术开发区内 15 条道路，开展路面铺设、景观提升、给
排水管网等工程，明细如下：
序
号
项目
类型项目名称
项目情况投资情况
（万元）
工程
进度长
（米
）
宽
（米
）
占地
面积
占地
面积总投资
（平
方米）（亩）
1基础
设施
泰山路南延（裕华道-迎宾
道）965 50 48250 72.4 1,970
已完
工
2基础
设施
迎宾西道西延（泰山路-西
环路）1211 70 84770 127.2 5,354
已完
工
[尽职调查报告]
30
3基础
设施
西环路北延（龙江道-艺术
大道）1560 90
14040
0210.6 7,348
已完
工
4基础
设施
西环路景观提升及排水（龙
江道-112 国道）4460 90
40140
0602.1 9,317 75%
5基础
设施
泰山路南延（迎宾道-112
国道）1307 50 65350 98 4,610
剩余
300
6基础
设施龙江道升级 6650 160
10640
001596 11,572
完工
5200
7基础
设施中德路（龙江道-海河道） 1370 60 82200 123.3 4,205
未开
工
8基础
设施
西环路大修（龙江道-112
国道）4460 16 71360 107 4,509
施工
中
9基础
设施珠江道（泰山路-西环路） 1220 50 61000 91.5 4,172
已完
工
10基础
设施环湖路（龙江道-石油路） 2441 85
20748
5311.2 9,922
未开
工
11基础
设施
燕山路南延（112 国道-津
保高铁站）2142 50
10710
0160.7 5,286
已完
工
12基础
设施
香江道及排水（西环路--
一支渠）2015 40 80600 120.9 6,760
完工
700
13基础
设施
112 国道排水（污水处理厂
--京九铁路）6380 50
31900
0478.5 10,199
未开
工
14基础
设施
石油路升级（龙江道-胜利
路）半幅2397 86
20614
2309.2 11,554
未开
工
15基础
设施
裕华西道给排水（西环路-
霸州净水厂）3800 90
34200
0513 3,885
给排
水
合
计
4237
8
32810
57
4921.
6100663
[尽职调查报告]
31
5、建设规模：路面铺设工程 71.25 万平方米、绿化工程 73.94 万平方米、雨水
排水工程 35493 米、污水排水工程 35493 米、给水工程 30693 米、路灯工程 1041
个、电力工程 25928 米、通讯工程 19291 米。
6、实施进度计划：项目建设期为 36 个月，于 2016 年 3 月份开工建设，2019
年 2 月全部竣工并投入运营。
7、项目投资估算：项目总投资 100663 万元（资本金 4.35 亿元），其中建设投
资费用 84205 万元，工程建设及其他费用 758 万元，预备费用 5900 万元，建设期利
息 9800 万元。
投资估算详见下表： 单位：万元
序号 工程或费用名称
建筑工
程费 设备购置费安装工程费 其他费用合计
1 工程费用 84205 84205
1.1 路面工程 25885
1.2 绿化工程 19915
1.3 雨水排水工程 10958
1.4 污水排水工程 11393
1.5 给水工程 3069
1.6 路灯工程 1562
1.7 电力工程 7372
1.8 通讯工程 4051
2 工程建设其他费用 758 758
2.1 建设项目前期工作咨询 55
2.2 设计费 260
2.3 勘察费 150
2.4 工程监理 230
2.5 环境影响咨询服务费 35
2.6 联合试运转费 28
2.7 职工培训费
3 预备费 5900 5900
3.1 基本预备费 5900
[尽职调查报告]
32
3.2 价差预备费
4 建设期利息 9800
5 建设投资合计 100663
8、项目审批文件
[尽职调查报告]
33
[尽职调查报告]
34
[尽职调查报告]
35
[尽职调查报告]
36
[尽职调查报告]
37
五、霸州市情况
1、霸州市情况介绍
霸州市地处河北省冀中平原东部，是省辖县级市（由廊坊市代管，是河北省首
批扩权县市之一），位于京、津、保三角地带中心，属环京津、环渤海城市群。北距
首都北京 80 公里，东临海港城市天津 70 公里，西距古城保定 65公里。
2017 年全市地区生产总值完成 433.7 亿元，排名廊坊第二，同比增长 3.4%。全
部财政收入完成 46.8 亿元，同比增长 18.9%。其中，一般公共预算收入完成 23.35
亿元。全社会固定资产投资完成 367.8 亿元，排名廊坊第二，同比增长 11.8%。2018
年上半年全部财政收入 27.8 亿元，占全年任务数 60.5%，同比增长 10.7%
[尽职调查报告]
38
2、霸州市财政情况
霸州市近三年一般公共收入预算表
单位：万元
项 目 2018 年预算 2017 年预算 2016 年预算
合 计 641645 468463 356139
一、一般公共预算收入 252000 233500 204400
（一）税收收入 189000 190500 165600
1.增值税（营业税） 66500 66530 68200
2.企业所得税 19098 4000 11600
3.个人所得税 3141 2100 4800
4.资源税 2721 70 0
5.城市维护建设税 10200 12000 9000
6.房产税 6550 15000 10000
7.印花税 7500 7800 6000
8.城镇土地使用税 12000 15000 12000
9.土地增值税 25000 28000 12000
10.车船税 3000 4000 5000
11.耕地占用税 5290 11000 12000
12.契税 28000 25000 15000
（二）非税收入 63000 43000 38800
1.专项收入 35080 13865 12915
2.行政事业性收费收入 14542 16200 16200
3.罚没收入 11578 11935 9000
4.国有资源（资产）有偿使用收入 630 450 300
5.政府住房基金收入 300 260 85
6.捐赠收入 420 120 0
7.其他收入 450 170 300
二、上级补助收入 142345 116963 129338
三、调入资金 247300 118000 22401
霸州市近三年政府性基金收入预算表
单位：万元
项 目 2018 年预算 2017 年预算 2016 年预算
合 计 440673 382383 189150
一、政府性基金收入 440370 382010 188228
[尽职调查报告]
39
1.新型墙体材料专项基金收入 500
2.城市公用事业附加收入 1500 1500
3.国有土地收益基金收入 43000 37000 18000
4.农业土地开发资金收入 840 700 700
5.国有土地使用权出让收入 377000 334800 162000
6.彩票公益金收入 1300 1300 1300
7.城市基础设施配套费收入 15000 3000 1500
8.污水处理费收入 3000 3000 3000
9.彩票发行机构和彩票销售机构的
业务费用230 210 228
二、上级补助收入 303 373 922
霸州市近三年一般公共支出预算表
单位：万元
项 目 2018 年预算 2017 年预算 2016 年预算
合 计 641645 468463 365081
一、一般公共预算支出 632488 459474 356139
1.一般公共服务 59074 46934 35912
2.外交
3.国防 684 394 566
4.公共安全 34326 27355 20488
5.教育 137602 117007 99186
6.科学技术 2563 2858 419
7.文化体育与传媒 10466 5870 4970
8.社会保障和就业 48548 38849 34750
9.医疗卫生 44025 47671 39053
10.节能环保 71541 33986 8944
11.城乡社区事务 74960 45164 37330
12.农林水事务 25781 27442 18175
13.交通运输 10487 6786 6468
14.资源勘探电力信息等事务 5712 6724 13869
15.商业服务业等事务 268 499 541
16.金融监管等事务支出 14000
17.地震灾后恢复重建支出
18.援助其他地区支出 24 24
19.国土资源气象等事务 7265 8841 3408
20.住房保障支出 23957 20030 1220
[尽职调查报告]
40
21.粮油物资储备事务 207 235 352
22.预备费 6000 5000 6000
23.国债还本支出 15130 4330 0
24.国债付息支出 3597 2690 5898
25.债务发行费用支出 37 42 24
26.其他支出 36257 10743 18542
二、对下税收返还和转移支付 0 0 0
1.税收返还
2.转移支付
其中：一般性转移支付
专项转移支付
三、上解上级支出 9157 8989 8942
霸州市近三年政府性基金支出预算表
单位：万元
项 目 2018 年预算 2017 年预算 2016 年预算
合 计 440673 382383 189150
一、政府性基金支出 395173 336683 170150
1.文化体育与传媒 30 190
2.社会保障和就业支出 3
3.资源勘探信息等支出 500
4.城乡社区支出 393340 334300 168565
5.其他支出 1800 1693 1585
二、对下补助支出
三、调出资金 45500 45700 19000
六、担保人情况
（一）基本概况
1、企业概况
名 称 华夏幸福基业股份公司
住 所 河北省固安县京开路西侧三号路北侧一号
法定代表人 王文学
类 型 股份有限公司（上市）
[尽职调查报告]
41
注册资本 295494.6709 万元人民币
成立日期 1993 年 5 月 28 日
经营范围 对房地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介服务；提供
施工设备服务；企业管理咨询；生物医药研发，科技技术推广、服
务。
统一社会信用代码 911310006096709523
经营期限 无固定期限
华夏幸福基业股份公司成立于 1993 年 5 月 28 日，于 2003 年 12 月 30 日上市，
注册资本 295494.6709 万元人民币，法定代表人王文学，公司经营范围包括：对房
地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介服务；提供施工设备服务；企业
管理咨询；生物医药研发，科技技术推广、服务。
2、股权关系
3、法定代表人（实际控制人）简介
王文学：男，汉族，出生于 1967 年 5 月 24 日，现年 51 岁，河北省霸州市人，
研究生学历，经济师。2000 年 4 月毕业于北京大学光华学院工商管理专业，后进修
获得清华大学经管学院 EMBA 学位，2002 年被河北省委、河北省人民政府评为“优
秀民营企业家”， 2005 年获得“河北省关爱员工优秀民营企业家”称号，2007 年 1
月被河北省委统战部评为“第三届河北省优秀中国特色社会主义建设者”称号，同
年还被评为“河北 IT 经济年度人物”，2008 年 1 月当选河北省人大代表，同时还担
任廊坊市政协常委、廊坊市工商联副会长、第十一届河北省人大代表、廊坊市国土
[尽职调查报告]
42
资源局常务理事等社会职务。
主要简历如下：
1987-1994 河北省廊坊市运输公司
1994-1998 廊坊市川崎酒家有限公司 总经理
1998-2002 廊坊市华夏房地产开发有限公司 总经理
2002-2011 廊坊京御房地产开发有限公司 法定代表人
2011-至今 华夏幸福基业股份有限公司 法定代表人
4、经营现状
（一）主营业务
企业主要经营产业新城的投资、开发、建设与运营，已成长为中国领先的产业
新城运营商。企业通过 PPP 市场化运作，从规划设计、土地整理、基础设施建设、
公共配套建设到产业发展、城市运营等领域，为城市提供可持续发展的解决方案。
以“产业优先”为核心，为所布局区域导入、培育产业集群；同步建设并运营居住、
商业、教育、医疗、休闲等城市配套，最终实现区域的经济发展、社会和谐、人民
幸福，推动城市的高质量、可持续发展。
主要业务分为产业园区业务和房地产开发业务两大板块，其中产业园区业务包
括产业新城与产业小镇两大核心产品，是公司的核心业务与核心竞争优势所在。
（1） 产业园区业务
产业园区业务分为产业新城和产业小镇，探索并实现所在区域的可持续发展。
（1.1）业务模式
[尽职调查报告]
43
公司产业新城业务的业务模式可以概括为：公司依托 PPP 市场化运作机制，接
受合作区域地方政府委托，与其签订长期性的的合作开发协议，提供包括规划设计
与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展以及城市运营在内的
全流程的综合解决方案。产业发展服务是公司产业新城业务的核心组成部分，具体
包括公司在委托园区内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服
务、产业升级等服务。公司依据园区经济发展定位，结合自有资源和渠道，聚焦电
子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等 10
大产业，多种形式并举，满足企业和地方发展要求，实现企业的园区落地。
产业新城业务的收入和盈利模式一般包括以下内容：
1）就提供的规划设计与咨询等服务，由地方政府支付服务费，该等服务费用包
含服务成本和服务收益两部分，服务收益一般按服务成本的 10%计算；
2）就提供的土地整理服务，由地方政府支付土地整理服务费用，具体包括土地
整理投资成本和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土地整理投资
成本的 15%计算；
3）就提供的基础设施建设、公共设施建设项目，由地方政府支付建设服务费用，
具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的 15%
计算；
4）就提供的产业发展服务，由地方政府支付产业发展服务费用，当年产业发展
服务费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的 45%计算（不
含销售类住宅项目）；
5）就提供的城市运营维护等服务，由地方政府支付服务费用，该等费用中政府
付费部分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场
价确定，最终以第三方中介机构审计报告为准。
上述土地整理费用、基础设施建设和公共设施建设费用、当年产业发展服务费
[尽职调查报告]
44
用、当年规划与咨询服务和城市运营维护服务费用等各项费用，按照协议双方约定
的方式和时间进行结算。
地方政府承诺将合作区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至
地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算
支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障企业各项
服务费用的顺利支付。合作区域内所新产生的收入是指合作期限内，合作区域内单
位与个人经营活动新产生的各类收入，主要包括税收收入（原有企业原址产生的税
收收入除外）、土地使用权出让收入、其他非税收入、专项收入和专项基金。
产业新城开发业务承担着县域经济转型及城市竞争力提升的重任，能有效帮助
地方政府尤其是县域政府提升城市综合实力，受到各地政府的广泛欢迎，市场前景
广阔，增长潜力可期。固安、大厂、怀来等京津冀城市群区域继续保持快速发展。
与此同时，产业新城异地复制成果彰显，杭州、南京、郑州、合肥、武汉等区域已
跻身公司业绩增长极，新能源汽车、高端装备制造、物流电商等产业集群已较成规
模。
已建成产业园区：
地区 产业园名称
河北固安
固安肽谷生物医药产业园、固安航天产业基地、固安卫星导航产业
港、清华大学重大科技项目（固安）中试孵化基地、电子商务产业
园、固安新型显示产业园
河北大厂 影视小镇、总部商务产业集群、人工智能产业集群
河北香河 机器人小镇
河北怀来 信息技术产业集群、航空航天产业集群、智能制造产业集群
河北霸州 食品园区、智能制造园区、新型显示园区
河北永清 智能控制产业产业港
浙江嘉善 科技研发、影视传媒、商贸服务、软件信息四大产业集群
江苏无锡 物联网产业集群、传感设备产业园
安徽来安 新能源汽车及零部件、智能制造装备三大产业集群
江苏溧水 下一代汽车、智能制造、现代服务业三大产业集群
安徽和县 机器人、集成电路、新能源汽车及零部件、新材料四大产业集群
[尽职调查报告]
45
安徽舒城 光电显示产业、新能源汽车产业、智能制造装备产业三大产业集群
辽宁苏家屯 汽车零部件制造与智能制造装备两大产业集群
除此之外，河北文安、河北邢台、河北邯郸、河北北戴河、河北昌黎、江苏江
宁、浙江南浔、河南长葛、河南武陵、湖北嘉鱼、湖北新洲、广东江门、四川彭山、
四川蒲江、浙江南湖、浙江德清、河北逐鹿、河南新郑等地产业园区项目已经开始
建设；武汉江夏、广东清远、安徽博望、江苏南京、江苏高淳、安徽含山、安徽巢
湖、广东惠东、广东惠阳、广东佛山、湖北黄陂、广东中山、珠海斗门、重庆合川、
安徽长丰、安徽六安、湖南云龙、河南获嘉、河南新密、湖北团风、安徽肥东、湖
南雨湖、贵阳清镇、嘉善经开、绍兴柯桥、杭州萧山、陕西泾阳等地产业园区也在
规划定位过程当中。
（1.2）产业小镇
产业小镇与产业新城一脉相承，依托产业集群优势，以“PPP 市场化运作”为
机制推进产业小镇产品，凭借在产业新城领域深耕所积累的开发和运营经验，整合
优质的产业资源和强大的产业发展能力、城市发展能力，聚焦科技智造、现代服务、
文化旅游等产业主题，打造特色产业鲜明、人文气息浓厚、生态环境优美、兼具旅
游与社区功能的产业小镇发展平台。
产业小镇产品与产业新城产品在业务模式和盈利模式上类似，已打造出一系列
产业小镇。大厂影视小镇、香河机器人小镇、昌黎葡萄小镇等已初具规模并广受认
可。2018 年 6 月 19 日，河北省发展和改革委员会正式公布《河北省特色小镇创建
类和培育类名单（2018）》，华夏幸福打造运营的香河机器人小镇、大厂影视小镇成
功入围创建类名单。此外，多个产业小镇项目已经取得中标通知书，正稳步推进。
（2）房地产开发业务
企业依托产业园区发展房地产开发业务，为园区提供住宅及配套服务设施。住
[尽职调查报告]
46
宅品牌“孔雀城”，深耕京津冀区域，并积极布局长江经济带和粤港澳大湾区等全国
热点经济地区，其中，非京津冀区域已经开始贡献成规模业绩，杭州、南京、郑州、
合肥、武汉等区域签约销售增长迅速。未来，孔雀城将继续以“为产业新城、产业
小镇提供宜居生活”作为驱动，为客户构建幸福社区体系，配备全系生活配套设施，
继续深入贯彻经营理念，实现差异化定制产品，提升服务品质，提升市场竞争力。
（3）产业园区业务与房地产开发业务协同发展
企业通过开展产业园区业务，对委托区域进行整体规划，完善区域基础设施、
公共设施建设，通过产业发展服务和园区运营服务实现区域产业、人口的导入，提
升区域价值，创造房地产、商业等第三产业消费需求；通过开展房地产业务，为所
在园区提供更好地居住环境，服务产业人口，提升区域粘性。综合来看，产业园区
开发业务和房地产业务相辅相成，互相促进，共同支撑公司业务发展。
（二）核心竞争力
(1)战略布局能力优势显著
企业聚焦核心城市群，具备卓越的布局选址能力。立足京津冀一体化，积极开
拓长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等国
家重点城市群和一带一路等热点区域，先发优势明显。作为河北省企业，凭借在京
津冀积累的十余年产业新城运营经验，积极推进产业新城的“异地复制”，事业版图
从区域性逐渐扩展至全国核心城市群，助力所布局城市的高质量、可持续发展。 国
内产业新城与产业小镇主要分布图：
[尽职调查报告]
47
(2)产业发展能力持续领先
产业是经济增长的动力之源，更是产业新城的立根之本。公司坚持以“产业优
先”作为核心策略，凭借约 4600 人的产业发展团队，从产业的研究规划、落地谋划、
资源匹配、载体建设到服务运营，为区域提供产业升级的全流程综合解决方案，构
建完整的产业发展创新生态体系。公司通过龙头引领产业集聚，结合科技驱动、创
新驱动与资本驱动的创新产业发展方式，为区域打造科技含量高、示范带动强的高
新产业集群，为区域发展注入活力。公司产业发展服务作为产业新城业务的重要组
成部分，能力强劲，成绩斐然，得到各级政府广泛认可和赞誉。 积极整合资源，以
龙头企业为引领，因地制宜为区域打造科技含量高、示范带动强的高端产业集群。
佛吉亚（沈阳）汽车部件系统有限公司等世界 500 强企业和绵阳华晨瑞安汽车零部
件有限公司、沈阳长江源科技发展有限公司、BRAND FIELD LIMITED、上海上福塑料
制品有限公司、杭州恒立制造科技有限公司、深圳市耀德科技股份有限公司、深圳
市优利麦克科技开发有限公司、北京燕拓减振科技有限公司等规模型龙头企业陆续
[尽职调查报告]
48
入园签约，以龙头企业为引领推动产业链上下游企业集群集聚，扩大区域产业影响
力。 根据区域特色有针对性地引进创新资源，为区域打造定制化的创新集群。在香
河打造智能技术与机器人协同创新平台，实现科技成果垂直孵化；联合嘉善县政府、
以色列企业共同启动“中以大健康示范基地”，推动两国在大健康创新领域的合作交
流。产学研合作方面，与新加坡国立大学搭建国际产业和智慧城市领域的合作体系，
共同探索出国际智慧产业新城的创新性综合解决方案；与吉林大学搭建平台促进智
能网联汽车产业科技成果转化；与北京第二外国语学院探讨设立“国家文化贸易学
术研究平台固安研究院”，推动文化产业国际创新合作。
(3)建设宜居城市能力突出
企业坚持“以人为本、可持续发展”的城市发展模式。坚持活力生长、产城融
合、宜居共享、绿色生态四大理念，统筹兼顾城市价值、空间系统、高端产业、智
慧城市、新型社区、配套设施、生态活力和可持续发展八大要素，构建产业新城城
市产品体系，以先进理念引领城市发展。以“战略前瞻性的规划、多专协同化的设
计、精益高效化的建设、智慧可持续的运营”四位一体，全生命周期推动城市发展。
围绕产业新城居民需求，建设高品质新型社区，推动产业新城在民生领域实现“有
人员资金保障、有社会组织联动、有就业促进帮扶、有长效收入机制、有慈善基金
资助、有丰富社群活动”，并配合社会保障以推进政府医保全覆盖、养老全龄化计划
的实施，脚踏实地做好民生保障工作，实现产业新城居民生活安居乐业，社区邻里
互通有无。
(4)产业新城 PPP 模式优异
企业秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，
通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的 PPP 市场化运作模式，打造“产
业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城、“产业鲜明、绿色生态、
美丽宜居”的产业小镇，在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、
产业发展、城市运营六大领域，为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案。
[尽职调查报告]
49
作为国内民营企业中最早按照 PPP 模式整体开发建设工业园区的先行者，十几年深
耕区域的实践探索证明，这一模式对发挥政企优势、加快区域经济社会发展具有重
要的作用，是经得起时间检验的市场化运作模式，为政府与企业合作开展 PPP 模式
开发产业新城提供了优秀范例,受到国家有关部门和社会各界的广泛认可。 2018 年
2 月，湖北省黄冈市团风县产业新城项目、浙江省湖州市南浔区产业新城项目、河
南省郑州市新郑市产业新城项目入选财政部第四批 PPP 示范项目，华夏幸福产业新
城 PPP 模式再获认可。
(5)多元化融资能力强劲
企业凭借稳健的经营与业务模式的优异性，已经形成畅通的多元化融资渠道，
融资能力强劲，为公司的持续高质量发展提供了坚实保障。与国内多家银行及其他
金融机构建立了长期、稳定的战略合作伙伴关系，授信额度充足、贷款利率稳定；
2018 年 5 月与中信银行签署《战略合作协议》，由中信银行提供总额达 315 亿元的
集团授信额度。截至报告期末，公司合并口径获得的集团授信额度合计为 3,565 亿
元，其中已使用授信额度约为 632.68 亿元。 公司积极开拓利用公司债券、中期票
据、超短期融资券、PPP 资产证券化等多渠道、多种类融资工具；报告期内公司及
子公司成功发行 84 亿元公司债券，25 亿元超短期融资券，2亿美元境外债。此外，
公司已获得中诚信、联合、东方金诚等多家国内顶级评级公司“AAA”主体信用评级，
报告期内获得国际信用评级机构惠誉“BB+”独立公司评级，展望为稳定。
（三）近期动向
1、主营业务快速增长
截止至 2018 年 6 月末，主营业务实现增长，营业收入 349.74 亿元，比上一年
同期增长 57.13%；实现归属于上市公司股东的净利润 69.27 亿元，比上一年同期增
长 29.05%。总资产 3,871.36 亿元，归属于上市公司股东的净资产 404.73 亿元，分
别比上一年度末增长 3.00%、9.11%。 实现销售额 805.04 亿元，较上年同期增长
[尽职调查报告]
50
15.63%，其中，产业新城业务园区结算收入额 151.44 亿元，房地产业务签约销售额
638.12 亿元，其他业务（物业、酒店）销售额 15.48 亿元；公司签约销售面积共计
712.37 万平方米；公司期末储备开发用地规划计容建筑面积约为 887.63 万平方米。
2、财务状况保持稳健
截止至 2018 年 6 月末，货币资金 425.89 亿元，大于一年内到期的有息负债
275.65 亿元，偿债能力有充分保障；经营活动产生的现金流量金额为-78.18 亿元，
其中第二季度为 17.85 亿元，与一季度项目开始出现好转情况；预收款项 1433.15
亿元，预计将在未来二三年内逐步结转为营业收入与利润，有利于锁定未来三年的
经营业绩。
3、异地复制成效显著
（1）近半年内，企业持续优化产业新城与产业小镇产品，加强拓展布局，提出
核心城市群聚焦战略，重点聚焦精耕全国范围内核心城市群，新增签署产业新城与
产业小镇 PPP 正式协议 10 个，其中 8个为产业新城项目，2个为产业小镇项目，全
部位于非京津冀区域。
（2）投资运营的园区新增签约入园企业 445 家，新增签约投资额约为 965.6
亿元。京津冀以外的区域，如苏家屯、南浔、新郑等区域陆续引进了佛吉亚（沈阳）
汽车部件系统有限公司、鸿富晋精密工业（太原）有限公司等世界 500 强企业和绵
阳华晨瑞安汽车零部件有限公司、沈阳长江源科技发展有限公司、BRAND FIELD
LIMITED、上海上福塑料制品有限公司、杭州恒立制造科技有限公司等规模型龙头企
业，形成了以龙头企业为引领，因地制宜为区域打造科技含量高、示范带动强的高
端产业集群。
（3）随着企业产业园区业务的快速发展和异地复制的逐渐突破，京津冀以外区
域的销售面积和销售金额快速增长。京津冀以外区域销售面积 325 万平方米，占总
销售面积比例达到 45.68%，较去年同期增长 293.88%；环南京、环杭州、环郑州区
[尽职调查报告]
51
域 1-6 月销售面积占比分别达到 15.78%、7.30%、10.69%，环郑州区域继环南京和
环杭州区域之后成为异地复制新的业绩增长极；京津冀以外区域的核心业务销售额
占比达到 38.63%，较去年同期提升 25 个百分点。
公司主营业务在京津冀以外地区的快速突破，充分印证了公司产业新城模式的
可复制性，彰显出公司高质量快速打造产业新城的能力。
（二） 财务情况分析
1、近两年审计报告及最近一期财务报表概述
华夏幸福提供了经中兴财光华会计师事务所审计的 2016 年度、2017 年度审计
报告以及 2018 年半年报。
资产负债表 单位：元
项 目 2018/6/30 2017/12/31 2016/12/31
流动资产：
货币资金 42,588,738,104.77 68,104,884,888.2645,503,088,103.3
0
应收票据 60,000.00
应收账款 28,145,407,994.72 18,910,317,711.12 9,500,775,321.78
预付款项 5,335,343,537.18 1,620,448,175.48 3,551,329,933.91
应收利息 935,741,742.48 521,993,180.94 192,159,338.46
其他应收款 16,141,617,089.33 10,587,301,292.05 6,936,742,521.63
存货244,177,234,772.9
7229,794,385,400.09
147,344,749,271.
05
一年内到期的非流动资产 5,840,714,903.00 6,240,448,303.00 3,000,000,000.00
其他流动资产 15,457,885,139.40 12,706,505,211.84 7,532,268,640.53
流动资产合计358,622,683,283.8
5
348,486,284,162.7
8
223,561,173,130.
66
非流动资产：
可供出售金融资产 620,054,213.61 595,301,530.65 683,832,195.30
长期股权投资 4,198,264,183.54 4,038,432,803.24 1,182,146,402.12
投资性房地产 2,788,991,415.90 2,874,208,628.29 1,373,268,058.00
固定资产 2,902,846,245.61 2,842,166,493.70 2,670,129,708.38
[尽职调查报告]
52
在建工程 4,797,042,365.57 4,266,765,319.31 3,338,486,244.21
无形资产 5,063,951,446.12 5,193,043,637.73 6,140,026,263.39
开发支出
商誉 541,616,937.71 541,616,937.71 325,107,550.51
长期待摊费用 2,102,808,426.24 1,790,278,960.42 1,404,812,618.72
递延所得税资产 2,520,621,528.14 2,362,674,733.19 1,273,050,482.09
其他非流动资产 2,977,190,974.73 2,873,940,646.90 7,951,296,139.48
非流动资产合计 28,513,387,737.17 27,378,429,691.1426,342,155,662.2
0
资 产 总 计387,136,071,021.0
2
375,864,713,853.9
2
249,903,328,792.
86
流动负债：
短期借款 7,228,383,500.00 6,845,781,500.07 300,000,000.00
应付票据 8,621,030,189.13 8,467,028,435.64 1,296,416,549.67
应付账款 25,820,625,027.30 25,422,040,582.9620,425,430,164.9
8
预收款项143,314,719,208.1
6132,476,321,299.94
102,548,395,448.
16
应付职工薪酬 589,578,683.79 2,185,840,779.17 949,836,980.65
应交税费 5,460,836,642.01 5,251,696,295.66 3,618,131,143.21
应付利息 720,419,133.68 1,276,228,295.70 980,638,410.85
应付股利
其他应付款 17,665,287,064.16 16,634,076,589.6110,555,123,593.1
0
一年内到期的非流动负债 17,881,334,066.13 19,425,265,255.8117,220,947,402.6
0
其他流动负债 5,149,034,109.87 10,079,409,941.33 1,804,331,468.74
流动负债合计232,451,247,624.2
3
228,063,688,975.8
9
159,699,251,161.
96
非流动负债：
长期借款 40,631,086,378.06 37,073,977,982.0020,291,377,985.0
0
应付债券 43,549,316,492.08 38,967,060,290.5131,341,663,910.1
7
长期应付款 1,136,737,808.64 666,932,392.54 472,776,921.78
长期应付职工薪酬
专项应付款 44,318,804.62 41,872,804.62 45,072,804.62
[尽职调查报告]
53
预计负债
递延收益 11,536,135.10 11,716,773.69 5,897,999.97
递延所得税负债 6,911,299.71 6,911,299.71 7,191,986.84
其他非流动负债 8,390,695.72
非流动负债合计 85,379,906,918.21 76,768,471,543.0752,172,372,304.1
0
负 债 合 计317,831,154,542.4
4
304,832,160,518.9
6
211,871,623,466.
06
股东权益（或所有者权益）：
股本 2,954,946,709.00 2,954,946,709.00 2,954,946,709.00
其他权益工具 9,000,000,000.00 9,000,000,000.00 1,000,000,000.00
其中：永续债 9,000,000,000.00 9,000,000,000.00 1,000,000,000.00
资本公积 3,042,681,588.91 3,437,306,224.89 5,882,258,774.50
其他综合收益 -220,283,314.35 -1,105,958.86 244,614,207.36
盈余公积 1,505,142,360.03 1,505,142,360.03 1,102,854,173.67
未分配利润 24,190,826,461.92 20,198,730,632.2214,176,238,779.8
5
归属于母公司所有者权益
合计40,473,313,805.51 37,095,019,967.28
25,360,912,644.3
8
少数股东权益 28,831,602,673.07 33,937,533,367.6812,670,792,682.4
2
所有者权益合计 69,304,916,478.58 71,032,553,334.9638,031,705,326.8
0
负债和所有者权益总计387,136,071,021.0
2
375,864,713,853.9
2
249,903,328,792.
86
合并利润表 单位：元
项 目 2018/6/30 2017 年度 2016 年度
一、营业收入 34,974,327,940.8059,635,420,323.1
9
53,820,587,475.8
7
减：营业成本 19,001,768,100.0331,051,803,033.9
2
36,045,154,218.0
3
税金及附加 1,798,904,929.02 5,183,801,445.19 3,134,770,456.54
销售费用 740,912,157.89 1,962,929,299.67 1,875,219,848.67
管理费用 3,416,037,748.66 7,487,502,649.19 3,622,756,852.61
[尽职调查报告]
54
财务费用 625,444,631.65 980,026,079.23 563,018,066.21
资产减值损失 572,662,831.13 832,251,530.04 176,363,119.50
投资收益 682,150,362.45 734,479,556.56 414,970,061.10
其中：对联营企业和合营企业的
投资收益-9,934,675.20 -7,595,049.13 -59,317,981.68
资产处置收益（损失以“-”号
填列）-23,982,300.37 114,582.76 4,183,108.79
其他收益 20,466,200.00 6,097,759.89
二、营业利润 9,497,231,804.5012,877,798,185.1
68,822,458,084.20
加：营业外收入 9,646,586.66 71,145,356.52 193,812,852.09
减：营业外支出 70,077,236.82 149,863,265.86 40,753,144.88
三、利润总额 9,436,801,154.3412,799,080,275.8
28,975,517,791.41
减：所得税费用 2,495,742,415.08 3,992,509,285.31 2,807,399,515.98
四、净利润 6,941,058,739.26 8,806,570,990.51 6,168,118,275.43
归属于母公司所有者的净利润 6,926,570,090.03 8,780,805,977.79 6,491,579,082.35
少数股东损益 14,488,649.23 25,765,012.72 -323,460,806.92
五、其他综合收益的税后净额 -219,197,119.96 -248,198,972.43 210,322,171.39
六、综合收益总额 6,721,861,619.30 8,558,372,018.08 6,378,440,446.82
归属于母公司所有者的综合收
益总额6,707,392,734.54 8,535,085,811.57 6,701,901,253.74
归属少数股东的综合收益总额 14,468,884.76 23,286,206.51 -323,460,806.92
七、每股收益
（一）基本每股收益 2.25 2.83 2.22
（二）稀释每股收益 2.25 2.83 2.22
合并现金流量表 单位：元
项目 2018-6-30 2017-12-31 2016-12-31
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金36,855,566,741.7
8
78,049,396,624.5
990,132,071,862.37
收到其他与经营活动有关的现
金1,230,112,786.66 3,543,125,762.54 3,725,703,809.36
[尽职调查报告]
55
经营活动现金流入小计38,085,679,528.4
4
81,592,522,387.1
393,857,775,671.73
购买商品、接受劳务支付的现金29,061,640,622.2
6
70,962,496,116.6
566,160,878,175.69
支付给职工以及为职工支付的
现金7,270,983,247.10 8,277,783,127.35 4,634,350,682.73
支付的各项税费 7,261,255,810.7011,012,111,210.7
08,805,390,064.16
支付其他与经营活动有关的现
金2,309,833,589.30 7,567,860,959.92 6,494,092,542.86
经营活动现金流出小计45,903,713,269.3
6
97,820,251,414.6
286,094,711,465.44
经营活动产生的现金流量净额-7,818,033,740.9
2
-16,227,729,027.
497,763,064,206.29
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 3,596,749,672.17 6,103,120,000.00 12,006,800,000.00
取得投资收益收到的现金 268,351,066.28 412,240,763.21 309,847,380.19
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产收回的现金净额15,850,000.00 29,998,162.00 97,461,182.49
处置子公司及其他营业单位收
到的现金净额51,572,452.99 30,534,647.94
收到其他与投资活动有关的现
金10,000,000.00 1,559,462,142.81 1,751,000,000.00
投资活动现金流入小计 3,942,523,191.44 8,135,355,715.96 14,165,108,562.68
购建固定资产、无形资产和其他
长期资产支付的现金1,600,065,285.64 4,932,148,953.38 3,820,015,290.39
投资支付的现金 6,943,782,794.47 6,523,700,567.09 15,580,030,306.40
取得子公司及其他营业单位支
付的现金净额1,763,608,054.11
14,722,462,822.9
812,699,900,162.11
支付其他与投资活动有关的现
金200,000,000.00 1,986,956,960.31 7,127,482,453.09
投资活动现金流出小计10,507,456,134.2
2
28,165,269,303.7
639,227,428,211.99
投资活动产生的现金流量净额-6,564,932,942.7
8
-20,029,913,587.
80
-25,062,319,649.3
1
三、筹资活动产生的现金流量：
[尽职调查报告]
56
吸收投资收到的现金 4,079,864,156.0940,070,848,268.1
217,529,248,154.12
其中：子公司吸收少数股东投资
收到的现金4,079,864,156.09
32,070,848,268.1
29,635,507,344.80
取得借款收到的现金17,094,369,244.6
8
42,268,278,930.1
427,886,277,981.99
发行债券收到的现金15,299,139,041.1
0
18,696,126,342.8
824,668,964,985.00
收到其他与筹资活动有关的现
金526,950,795.33 1,081,101,120.28
筹资活动现金流入小计36,473,372,441.8
7
101,562,204,336.
4771,165,592,241.39
偿还债务支付的现金29,876,043,293.2
6
20,527,863,902.6
929,885,228,269.09
分配股利、利润或偿付利息支付
的现金6,808,909,730.76 7,512,496,320.20 6,049,604,647.93
其中：子公司支付给少数股东的
股利、利润607,200,330.30
支付其他与筹资活动有关的现
金9,508,719,637.71
16,423,521,302.8
29,837,008,462.41
筹资活动现金流出小计46,193,672,661.7
3
44,463,881,525.7
145,771,841,379.43
筹资活动产生的现金流量净额-9,720,300,219.8
6
57,098,322,810.7
625,393,750,861.96
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响6,592,082.40 39,527,051.75 34,174,999.12
五、现金及现金等价物净增加额-24,096,674,821.
16
20,880,207,247.2
28,128,670,418.06
加：期初现金及现金等价物余额64,204,874,650.6
0
43,324,667,403.3
835,195,996,985.32
六、期末现金及现金等价物余额40,108,199,829.4
4
64,204,874,650.6
043,324,667,403.38
[尽职调查报告]
57
2、资产负债结构
（1）货币资金
项目 期末余额（元） 期初余额（元）
库存现金 523,795.17 352,456.19
银行存款40,766,242,477.
39
66,428,856,304.0
1
其他货币资金1,821,971,832.2
11,675,676,128.06
合计42,588,738,104.
77
68,104,884,888.2
6
其中：存放在境外的款项总额3,634,795,017.1
97,708,439,308.28
截止至 2018 年 6 月 30 日，货币现金总额 425.89 亿元，其中，本期银行存款较
上期减少 38.63%,主要系偿还债务所致；其他货币资金为购房按揭担保保证金
1,690,367,127.37 元， POS 机结算款 23,904,704.84 元，保函保证金余额
107,700,000.00 元；本期存放在境外的款项较上期减少 52.85%，主要是投入使用
所致。
（2）应收账款
截止至 2018 年 6 月 30 日，应收账款余额 281.45 亿元，主要为各产业园区与政府结
算所致。大额明细如下：
应付方 金额（元） 占应收账款比例
固安新兴产业示范区财政分局 4,842,580,269.95 17.21%
大厂回族自治县财政局 4,648,576,276.95 16.52%
固安工业区财政分局 4,184,855,633.50 14.87%
河北沙城经济开发区管理委员会 2,663,457,486.68 9.46%
河北香河经济开发区管理委员会财政局 2,270,750,894.08 8.07%
长三角嘉善科技商务服务区管理委员会 1,709,020,010.14 6.07%
沈水生态科技创新城管理委员会 1,627,754,327.75 5.78%
河北霸州经济开发区管理委员会 1,503,483,545.26 5.34%
南京经济技术开发区管理委员会 1,344,800,000.00 4.78%
[尽职调查报告]
58
河北文安经济开发区管理委员会 785,726,732.43 2.79%
溧水经济技术开发总公司 743,051,553.60 2.64%
无锡南华投资发展有限公司 418,380,436.25 1.49%
和县和州新城现代产业园区管委会 173,377,386.22 0.62%
昌黎工业园区管理委员会 159,655,438.71 0.57%
德清县雷甸镇人民政府 296,290,909.00 1.05%
成眉石化园区管理委员会 108,451,473.00 0.39%
河北永清工业园区管理委员会 90,638,489.21 0.32%
嘉鱼县财政局 56,467,310.39 0.20%
武汉市新洲区财政局 93,753,002.05 0.33%
蒲江县工业园区管理委员会 29,048,024.56 0.10%
江门高新技术产业开发区珠西产业新城建设工
作办公室 11,031,532.80 0.04%
合计 27,761,150,732.53 98.63%
（3）预付款项
截止至 2018 年 6 月 30 日，预付款项 53.35 亿元，主要为预付工程款等款项尚
未达到结转条件所致。按金额排名前五名如下：
单位名称 金额占预付账款总
额的比例（%）账龄 未结算原因
北京泽人合物资有限公司1,473,229,508.
5627.61 1 年以内 尚未达到结算条件
江苏标龙建设集团有限公司 342,341,113.01 6.42 1 年以内 尚未达到结算条件
固安县财政局 269,208,315.76 5.05 1 年以内 尚未达到结算条件
PT Delta Manunggal Raharja 84,432,761.57 1.58 1 年以内 尚未达到结算条件
廊坊经济技术开发区云鹏道
办事处下庄头村村民委员会70,000,000.00 1.31
1 年至 2
年尚未达到结算条件
合计2,239,211,698.
9041.97
（4）其他应收款
截止至 2018 年 6 月 30 日，其他应收款 161.42 亿元，较年初增长 54.39%，主要原
因系本期支付合作保证金、收购保证金等增加所致。其中计提坏账准备其他应收款
按账龄分类：
[尽职调查报告]
59
账龄 其他应收款 坏账准备
计提比
例（%）
1 年以内 8,960,389,870.30 448,019,493.57 5
1 至 2 年 3,925,433,747.59 392,543,374.77 10
2 至 3 年 394,030,907.76 118,209,272.34 30
3 至 5 年 156,193,056.04 78,096,528.04 50
5 年以上 87,885,330.42 87,885,330.42 100
合计 13,523,932,912.11 1,124,753,999.14 8.32
不计提坏账准备其他应收款大额明细：
其他应收款 期末余额 备注
霸州市新利钢铁有限公司 510,000,000.00 合作意向保证金
PT.Delta Mega Persada 471,866,475.33 履约保证金
河北香河经济开发区管理委员会财政局 442,278,425.32 园区建设垫付款
珠海东方隆昇投资管理中心（有限合伙） 241,105,000.00 信托业保障基金
武陟县公共资源交易中心 213,900,000.00 土地保证金
深圳前海联捷商业保理有限公司 208,109,762.43 资金归集
上海富诚海富通资产管理有限公司 155,980,277.63 资金归集
平安信托有限责任公司 139,406,076.38 信托业保障基金
邯郸市丛台区财政局 136,640,000.00 园区建设垫付款
南京经济技术开发区管理委员会 135,240,000.00 园区建设垫付款
中信证券股份有限公司 130,378,571.44 信托业保障基金
新华信托股份有限公司 100,312,500.00 信托业保障基金
来安县土地储备中心 80,000,000.00 土地保证金
廊坊市广阳区南尖塔镇财政集中收付中
心 69,000,000.00 拆迁保证金
华能贵诚信托有限公司 61,070,000.00 信托业保障基金
湖州市公共资源交易中心国土资源和产
权分中心 58,800,000.00 土地保证金
中国证券登记结算有限责任公司上海分
公司 54,375,744.84 履约保证金
中信信托有限责任公司 49,225,500.00 信托业保障基金
香河县土地储备中心 42,800,000.00 土地保证金
天津市武清区大王古庄镇财政所 40,000,000.00 履约保证金
昌黎县财政局 40,000,000.00 园区建设垫付款
英大国际信托有限责任公司 30,691,666.67 信托业保障基金
固安县牛驼镇财政所 30,000,000.00 土地保证金
[尽职调查报告]
60
承德金山岭生态文化旅游经济区管理处 24,700,000.00 园区建设垫付款
交银国际信托有限公司 23,525,200.00 信托业保障基金
光大兴陇信托有限责任公司 20,300,000.00 信托业保障基金
中国民生信托有限公司 20,000,000.00 信托业保障基金
西藏信托有限公司 20,000,000.00 信托业保障基金
滦平县发展改革局 20,000,000.00 开工保证金
廊坊市广阳区建设局 20,000,000.00 拆迁保证金
武汉市公共资源交易管理办公室 18,200,000.00 拆迁保证金
中国金谷国际信托有限责任公司 15,386,250.00 信托业保障基金
中国外贸金融租赁有限公司 15,000,000.00 信托业保障基金
渤海国际信托股份有限公司 15,000,000.00 信托业保障基金
北京东富厚德投资管理中心（有限合伙） 10,700,694.44 信托业保障基金
中铁信托有限责任公司 10,000,000.00 信托业保障基金
安徽正奇融资租赁有限公司 10,000,000.00 履约保证金
国通信托有限责任公司 9,600,000.00 信托业保障基金
香河县财政局 8,590,000.00 园区建设垫付款
吉林省信托有限责任公司 8,000,000.00 信托业保障基金
瑞凯达实业有限公司 7,159,310.28 收购保证金
银华财富资本管理（北京）有限公司 6,420,416.67 信托业保障基金
中原信托有限公司 5,240,000.00 信托业保障基金
建信信托有限责任公司 5,000,000.00 信托业保障基金
大业信托有限责任公司 4,280,277.78 信托业保障基金
嘉善县公共资源交易中心 2,000,000.00 土地保证金
北京市财政局 1,215,827.15 园区建设垫付款
廊坊市国土资源局科技谷分局 517,000.00 园区建设垫付款
霸州市财政局 423,200.00 园区建设垫付款
合计 3,742,438,176.36
按款项性质分类其他应收款：
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金 346,792,134.33 267,670,531.01
代垫款 2,092,370,944.27 1,061,554,202.69
个人借款 84,910,390.84 41,417,292.69
保证金 13,975,088,930.55 9,472,102,028.97
其他 772,741,206.98 344,643,399.97
合计 17,271,903,606.97 11,187,387,455.33
[尽职调查报告]
61
按金额排名前五名：
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄
占其他
应收款
比例(%)
天津汇鑫丰企业管理有限
公司 收购保证金 2,000,000,000.00 1 年以内 11.58
大厂回族自治县世昌能源
设备有限公司 收购保证金 2,000,000,000.00 1 年以内 11.58
前进控股有限公司 股权收购保证金 960,000,000.00 1 年以内 5.56
天津爱德斯蒂尔国际贸易
有限公司 股权收购保证金 540,000,000.00 1 年以内 3.13
霸州市新利钢铁有限公司 合作意向金 510,000,000.00 1 年以内 2.95
合计 / 6,010,000,000.00 / 34.8
（5）存货
截止至 2018 年 6 月 30 日，存货余额 2441.77 亿元，主要内容为各园区及地产
项目材料及开发成本，
项目 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 501,312.60 - 501,312.60
库存商品 75,965,933.25 - 75,965,933.25
周转材料 4,723,971.88 - 4,723,971.88
消耗性生物资产 20,102,403.62 - 20,102,403.62
基础设施建设 22,913,635,883.21 - 22,913,635,883.21
土地整理 65,223,878,259.61 - 65,223,878,259.61
产业服务成本 2,513,466,947.11 - 2,513,466,947.11
综合服务 2,837,225,158.49 - 2,837,225,158.49
工程施工 3,651,351,574.51 - 3,651,351,574.51
开发成本 141,486,647,983.26 340,935,912.75 141,145,712,070.51
完工开发产品 5,883,751,814.31 93,080,556.13 5,790,671,258.18
合计 244,611,251,241.85 434,016,468.88 244,177,234,772.97
（6）其他流动资产
截止至 2018 年 6 与末，保证人其他流动资产 154.58 亿元，主要内容为预交税
[尽职调查报告]
62
费及待抵扣进项税。
项目 期末余额 期初余额
预交税费 7,537,394,170.88 6,431,772,230.44
待抵扣进项税 6,196,590,968.52 4,572,832,981.40
委托廊坊银行对南京东方大唐置业公司贷款 500,000,000.00 500,000,000.00
委托三河蒙银村镇银行对三河市燕郊空港物
流有限公司委托贷款 290,000,000.00 340,000,000.00
委托中国银行对长城重型机械制造有限公司
贷款 286,900,000.00 286,900,000.00
委托上海银行对南京东方大唐置业公司贷款 200,000,000.00 200,000,000.00
委托廊坊银行对北京中城辉煌房地产开发有
限公司贷款 172,000,000.00
委托三河蒙银村镇银行对百世金谷实业有限
公司贷款 110,000,000.00 160,000,000.00
委托上海银行南京分行对南京东方大唐置业
公司贷款 100,000,000.00 100,000,000.00
大业信托.华夏幸福投资 4 号集合资金信托
计划 65,000,000.00 65,000,000.00
委托民生银行北京分行对河北雄威化工公司
的委托贷款 50,000,000.00
合计 15,457,885,139.40
（7）短期借款
截止至 2018 年 6 月末，保证人短期借款余额 72.28 亿元，较年初增加 3.73 亿
元，分类如下：
项目 期末余额 期初余额
质押借款 392,850,000.00 865,781,500.07
抵押借款 134,000,000.00 420,000,000.00
保证借款3,445,533,500.
002,560,000,000.00
信用借款3,256,000,000.
003,000,000,000.00
合计7,228,383,500.
006,845,781,500.07
[尽职调查报告]
63
明细如下：
贷款单位 期末数 借款日 到期日 期限
增
信
措
施
广东农村商业银行股份有限公司 100,000,000.00 2017-9-7 2018-8-30 1
保
证
交银国际信托有限公司 560,000,000.00 2017-12-13 2018-9-13 1
保
证
大业信托有限责任公司 274,850,000.00 2018-6-11 2019-3-20 1
质
押
渤海国际信托股份有限公司 200,000,000.00 2017-8-30 2018-8-29 1
信
用
北京银行股份有限公司 300,000,000.00 2017-7-20 2018-7-17 1
保
证
交银国际信托有限公司 500,000,000.00 2017-12-27 2018-12-26 1
保
证
中国光大银行股份有限公司 50,000,000.00 2018-3-9 2019-3-8 1
保
证
中国光大银行股份有限公司 30,000,000.00 2018-4-27 2019-3-8 1
保
证
九江银行股份有限公司 110,000,000.00 2018-2-21 2019-1-23 1
保
证
九江银行股份有限公司 30,000,000.00 2018-3-21 2019-1-23 1
保
证
九江银行股份有限公司 60,000,000.00 2018-2-21 2019-1-23 1
保
证
吉林省信托有限责任公司 795,000,000.00 2017-8-31 2018-8-31 1
保
证
北京银行股份有限公司 100,000,000.00 2018-2-1 2019-1-29 1
保
证
长城国瑞证券有限公司 700,000,000.00 2018-6-22 2018-12-24 1
信
用
长城国瑞证券有限公司 800,000,000.00 2018-6-22 2018-12-24 1
信
用
[尽职调查报告]
64
中国光大银行股份有限公司 118,000,000.00 2018-6-27 2019-6-26 1
质
押
上海银行股份有限公司 66,000,000.00 2018-6-8 2019-3-21 1
信
用
上海银行股份有限公司 590,000,000.00 2018-6-1 2019-5-31 1
信
用
上海银行股份有限公司 900,000,000.00 2018-5-25 2019-5-25 1
信
用
上海银行股份有限公司 134,000,000.00 2018-6-22 2019-6-21 1
抵
押
汇丰银行 148,873,500.00 2017-11-20 2018-11-9 1
保
证
澳门国际银行 661,660,000.00 2018-6-28 2018-11-9 0
保
证
合计
7,228,383,500.0
0
（8）应付账款
截止至 2018 年 6 月末，保证人应付账款 258.21 亿元，较年初增加 3.99 亿元，
分类如下：
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 18,074,955,267.97 21,870,130,705.16
1 至 2 年 5,586,413,174.91 3,336,277,789.92
2 至 3 年 1,962,051,221.01 130,628,383.62
3 年以上 197,205,363.41 85,003,704.26
合计 25,820,625,027.30 25,422,040,582.96
（9）预收款项
截止至 2018 年 6 月末，保证人预收款项 1433.15 亿元，主要内容为房地产开发
业务预售收入尚未结转所致，账龄如下：
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 66,384,227,497.08 65,831,157,132.12
1 至 2 年 43,048,693,158.40 52,397,157,261.94
2 至 3 年 28,818,953,778.39 12,322,371,006.16
[尽职调查报告]
65
3 年以上 5,062,844,774.29 1,925,635,899.72
合计 143,314,719,208.16 132,476,321,299.94
（10）其他应付款
截止至 2018 年 6 月末，保证人其他应付款 1766.53 亿元，较年初增加 103.12
亿元，主要内容如下：
项目 期末余额 期初余额
押金 818,283,266.43 631,957,111.88
保证金 3,388,600,349.64 2,994,808,945.78
代收代缴款 3,084,791,693.69 3,391,273,885.52
预提费用 808,869,514.04 1,096,729,305.13
承债收购未偿还原股东借款 1,411,375,910.94 1,438,295,587.42
股权收购款 2,476,827,941.01 3,198,140,744.00
合作方往来 1,609,210,950.65
其他暂收款 4,067,327,437.76 3,882,871,009.88
合计 17,665,287,064.16 16,634,076,589.61
（11）一年内到期的非流动负债
截止至 2018 年 6 月末，保证人一年内到期的非流动负债金额为 178.81 亿元，
较年初减少 15.44 亿元，一年内还款压力减小；其中，一年内到期的长期借款占比
较高，金额为 148.08 亿元，占比 82.81%，分类如下：
项目 期末余额 期初余额
质押借款 3,687,256,000.00 5,735,610,000.00
抵押借款 3,726,500,000.00 4,193,828,762.34
保证借款 7,384,503,337.00 6,416,488,496.12
信用借款 10,132,918.70
一年内到期的长期借款明细如下：
贷款单位 期末数 借款日 到期日 期限增信
措施
中国光大银行股份
有限公司 200,000,000.00 2016-8-19 2018-8-18 2 保证
中国建设银行股份 200,000,000.00 2017-3-3 2020-3-3 3 保证
[尽职调查报告]
66
有限公司
中国农业银行股份
有限公司 60,000,000.00 2017-3-8 2022-2-20 5 保证
中国建设银行股份
有限公司 600,000,000.00 2017-3-2 2019-3-1 2 保证
恒丰银行股份有限
公司 2,000,000.00 2017-3-10 2020-3-10 3 保证
中国光大银行股份
有限公司 400,000,000.00 2017-6-6 2020-6-5 3 质押
交银国际信托有限
公司 1,322,500,000.00 2017-7-5 2019-7-4 2 保证
中原信托有限公司 1,000,000.00 2017-9-28 2019-9-28 2 保证
中国工商银行股份
有限公司 120,000,000.00 2018-4-1 2023-3-20 5 保证
哈尔滨银行股份有
限公司 100,000,000.00 2018-6-27 2021-6-24 3 抵押
中国工商银行股份
有限公司 62,500,000.00 2016-2-1 2020-12-25 5 保证
中国民生信托有限
公司 10,000,000.00 2017-6-28 2019-6-28 2 信用
中国光大银行股份
有限公司 150,000,000.00 2016-10-20 2018-10-19 2 保证
河北银行股份有限
公司 10,000,000.00 2017-1-20 2020-1-19 3 保证
沧州银行股份有限
公司 10,000,000.00 2017-7-30 2019-7-26 2 保证
中信银行（国际）有
限公司 66,166,000.00 2017-1-10 2020-1-10 3 质押
中国工商银行股份
有限公司 60,000,000.00 2014-3-25 2018-7-9 4 保证
中国工商银行股份
有限公司 25,000,000.00 2014-9-25 2018-12-20 4 质押
中国工商银行股份
有限公司 50,000,000.00 2014-9-25 2018-12-20 4 质押
安徽正奇融资租赁
有限公司 8,333,337.00 2015-8-14 2018-8-14 3 保证
中国工商银行股份
有限公司 75,000,000.00 2017-6-30 2027-6-30 10 保证
[尽职调查报告]
67
南京银行股份有限
公司 1,540,000.00 2018-2-1 2021-2-1 3 保证
农村信用合作联社 85,000,000.00 2016-7-29 2018-7-19 2 保证
中国民生信托有限
公司 20,000,000.00 2018-1-19 2020-1-19 2 质押
中国农业银行股份
有限公司 50,000,000.00 2016-4-26 2021-3-20 5 抵押
中国民生信托有限
公司 470,000,000.00 2016-9-14 2018-9-14 2 质押
河北银行股份有限
公司 10,000,000.00 2017-1-20 2020-1-19 3 保证
中国民生信托有限
公司 400,000,000.00 2017-3-7 2019-3-7 2 质押
南洋商业银行（中
国）有限公司 360,000,000.00 2017-3-10 2019-3-9 2 保证
温州银行股份有限
公司 198,000,000.00 2017-6-28 2019-6-28 2 保证
邯郸银行股份有限
公司 10,000,000.00 2017-9-30 2020-8-4 3 保证
农村信用合作联社 100,000,000.00 2016-7-29 2018-7-3 2 保证
中国农业发展银行 300,000,000.00 2016-4-13 2021-3-23 5 保证
招商银行股份有限
公司 90,000,000.00 2016-6-6 2019-6-5 3 质押
渤海国际信托股份
有限公司 500,000,000.00 2017-3-3 2019-3-2 2 保证
中信银行股份有限
公司 94,500,000.00 2017-2-20 2020-2-19 3 质押
招商银行股份有限
公司 42,000,000.00 2017-5-24 2020-5-23 3 质押
中国建设银行股份
有限公司 2,000,000.00 2016-12-20 2019-12-16 3 保证
中国建设银行股份
有限公司 2,000,000.00 2017-2-3 2020-1-17 3 抵押
恒丰银行股份有限
公司 10,000,000.00 2017-3-20 2020-3-21 3 保证
中国建设银行股份
有限公司 2,000,000.00 2017-5-31 2020-5-31 3 保证
渤海银行股份有限 200,000,000.00 2016-12-15 2018-9-11 2 抵押
[尽职调查报告]
68
公司
平安银行股份有限
公司 420,000,000.00 2016-12-20 2019-10-9 3 抵押
渤海银行股份有限
公司 200,000,000.00 2016-12-15 2018-9-11 2 抵押
渤海银行股份有限
公司 300,000,000.00 2017-8-1 2019-7-31 2 抵押
平安银行股份有限
公司 60,000,000.00 2017-11-20 2020-8-15 3 抵押
中信信托有限责任
公司 30,000,000.00 2017-11-17 2020-11-17 3 抵押
渤海银行股份有限
公司 300,000,000.00 2017-11-29 2019-11-13 2 保证
中国农业银行股份
有限公司 100,000,000.00 2017-11-30 2020-10-15 3 抵押
华宝信托有限责任
公司 100,000,000.00 2018-4-27 2019-10-15 1 保证
中国农业银行股份
有限公司 16,700,000.00 2018-5-11 2020-3-20 2 保证
中国工商银行股份
有限公司 100,000,000.00 2016-4-4 2023-3-30 7 质押
中国工商银行股份
有限公司 114,000,000.00 2017-6-22 2022-6-20 5 质押
中国工商银行股份
有限公司 80,000,000.00 2017-6-26 2022-6-20 5 质押
中国工商银行股份
有限公司 20,000,000.00 2017-12-29 2022-11-28 5 抵押
中信银行股份有限
公司 31,500,000.00 2018-3-29 2021-3-6 3 抵押
招商银行股份有限
公司 10,800,000.00 2018-5-15 2021-3-30 3 保证
中国建设银行股份
有限公司 2,000,000.00 2016-10-28 2019-10-27 3 保证
北京农村商业银行
股份有限公司 30,000,000.00 2016-12-22 2019-12-21 3 保证
中国工商银行股份
有限公司 220,000,000.00 2017-1-5 2019-12-11 3 保证
中国工商银行股份 300,000,000.00 2016-9-30 2018-9-8 2 保证
[尽职调查报告]
69
有限公司
渤海银行股份有限
公司 300,000,000.00 2017-6-27 2020-6-27 3 质押
渤海银行股份有限
公司 63,630,000.00 2017-8-29 2020-8-28 3 保证
渤海银行股份有限
公司 31,820,000.00 2017-9-29 2020-8-28 3 质押
渤海银行股份有限
公司 95,450,000.00 2017-10-9 2020-8-28 3 质押
渤海银行股份有限
公司 35,000,000.00 2018-2-28 2020-8-28 3 质押
渤海银行股份有限
公司 300,000,000.00 2016-7-5 2019-7-4 3 抵押
中国工商银行股份
有限公司 330,000,000.00 2016-12-7 2018-12-7 2 保证
渤海银行股份有限
公司 900,000,000.00 2017-1-18 2019-1-17 2 保证
中国工商银行股份
有限公司 49,500,000.00 2017-12-29 2020-12-21 3 保证
中国建设银行股份
有限公司 645,000,000.00 2015-12-4 2018-12-4 3 抵押
中国建设银行股份
有限公司 202,000,000.00 2016-6-3 2019-3-14 3 抵押
中国工商银行股份
有限公司 500,000,000.00 2016-9-18 2019-9-18 3 抵押
中信信托有限责任
公司 170,000,000.00 2016-12-16 2018-12-14 2 抵押
中国光大银行股份
有限公司 150,000,000.00 2017-4-17 2019-4-16 2 保证
中国工商银行股份
有限公司 136,000,000.00 2016-11-23 2019-8-8 3 抵押
中信信托有限责任
公司 200,000,000.00 2017-6-20 2019-6-19 2 质押
中信信托有限责任
公司 500,000,000.00 2017-7-1 2019-6-19 2 质押
中信信托有限责任
公司 200,000,000.00 2017-6-20 2019-6-14 2 质押
中国建设银行股份 2,000,000.00 2017-7-1 2020-6-18 3 保证
[尽职调查报告]
70
有限公司
中信信托有限责任
公司 100,000,000.00 2017-8-11 2019-8-9 2 质押
渤海银行股份有限
公司 160,000,000.00 2017-12-21 2019-12-20 2 质押
平安银行股份有限
公司 54,799.24 2015-8-31 2020-8-30 5 信用
平安银行股份有限
公司 78,119.46 2014-10-14 2019-10-11 5 信用
渤海银行股份有限
公司 62,500,000.00 2017-9-5 2020-9-4 3 抵押
渤海银行股份有限
公司 31,250,000.00 2017-9-22 2020-9-4 3 抵押
渤海银行股份有限
公司 31,250,000.00 2017-10-18 2020-9-4 3 抵押
渤海银行股份有限
公司 125,000,000.00 2017-11-23 2020-9-4 3 抵押
中国建设银行股份
有限公司 10,000,000.00 2018-3-1 2027-8-31 10 抵押
渤海银行股份有限
公司 83,320,000.00 2018-6-22 2021-1-25 3 质押
中国光大银行股份
有限公司 450,000,000.00 2017-1-6 2019-1-5 2 保证
江门新会农村商业
银行股份有限公司 30,000,000.00 2018-6-29 2021-6-19 3 质押
合计 14,808,392,255.70
（12）长期借款
截止至 2018 年 6 月，保证人长期借款 406.31 亿元，较年初增加 35.57 亿元，
分类如下：
项目 期末余额 期初余额
质押借款 10,170,325,200.00 17,409,490,000.00
抵押借款 18,145,627,982.00 13,244,128,762.34
保证借款 26,343,296,706.47 22,766,286,478.12
信用借款 780,228,745.29
减：一年内到期长期借 -14,808,392,255.70 -16,345,927,258.46
[尽职调查报告]
71
款
合计 40,631,086,378.06 37,073,977,982.00
剔除一年内到期的长期借款后，明细如下：
贷款单位 期末数 借款日 到期日 期限 增信措施
中国建设银行股份有限
公司 950,000,000.00 2017-3-3 2020-3-3 3 保证
中国农业银行股份有限
公司 763,000,000.00 2017-3-8 2022-2-20 5 保证
恒丰银行股份有限公司 696,000,000.00 2017-3-10 2020-3-10 3 保证
华夏久盈资产管理有限
责任公司 2,000,000,000.00 2017-5-25 2022-5-25 5 保证
中国光大银行股份有限
公司 400,000,000.00 2017-6-6 2020-6-5 3 质押
中原信托有限公司 523,000,000.00 2017-9-28 2019-9-28 2 保证
中国工商银行股份有限
公司 480,000,000.00 2018-4-1 2023-3-20 5 保证
哈尔滨银行股份有限公
司 900,000,000.00 2018-6-27 2021-6-24 3 抵押
中国工商银行股份有限
公司 250,000,000.00 2016-2-1 2020-12-25 5 保证
中国民生信托有限公司 470,000,000.00 2017-6-28 2019-6-28 2 信用
渤海国际信托股份有限
公司 300,000,000.00 2017-8-30 2019-8-29 2 信用
华宝信托有限责任公司 500,000,000.00 2017-9-30 2022-9-29 5 保证
河北银行股份有限公司 275,000,000.00 2017-1-20 2020-1-19 3 保证
沧州银行股份有限公司 185,000,000.00 2017-7-30 2019-7-26 2 保证
西藏信托有限公司 2,000,000,000.00 2018-1-12 2021-1-12 3 保证
中信银行（国际）有限
公司 595,494,000.00 2017-1-10 2020-1-10 3 质押
ChinaMinshengBanking
Corp.,LtdShanghaiPil
otFreeTradeZoneBranc
h 476,395,200.00 2017-2-14 2022-2-14 5 质押
中国工商银行股份有限
公司 925,000,000.00 2017-6-30 2027-6-30 10 保证
南京银行股份有限公司 166,116,540.00 2018-2-1 2021-2-1 3 保证
[尽职调查报告]
72
中国民生信托有限公司 480,000,000.00 2018-1-19 2020-1-19 2 质押
中国农业银行股份有限
公司 330,000,000.00 2016-4-26 2021-3-20 5 抵押
光大永明资产管理股份
有限公司 950,000,000.00 2016-8-19 2019-8-26 3 保证
河北银行股份有限公司 575,000,000.00 2017-1-20 2020-1-19 3 保证
邯郸银行股份有限公司 485,000,000.00 2017-9-30 2020-8-4 3 保证
中国光大银行股份有限
公司 200,000,000.00 2018-6-26 2020-6-24 2 保证
北京农村商业银行股份
有限公司 788,377,982.00 2016-5-19 2029-5-17 13 抵押
中国工商银行股份有限
公司 2,043,260,000.00 2018-3-23 2033-3-23 15 抵押
中国农业发展银行 300,000,000.00 2016-4-13 2021-3-23 5 保证
中信银行股份有限公司 157,500,000.00 2017-2-20 2020-2-19 3 质押
招商银行股份有限公司 70,000,000.00 2017-5-24 2020-5-23 3 质押
中国工商银行股份有限
公司 1,500,000,000.00 2017-6-16 2032-12-15 16 抵押
中国建设银行股份有限
公司 393,990,000.00 2017-9-28 2022-9-27 5 抵押
上海银行股份有限公司 500,000,000.00 2017-11-15 2024-11-15 7 保证
中国工商银行股份有限
公司 250,000,000.00 2018-2-28 2033-2-8 15 保证
中国建设银行股份有限
公司 195,000,000.00 2016-12-20 2019-12-16 3 保证
中国建设银行股份有限
公司 1,496,000,000.00 2017-2-3 2020-1-17 3 抵押
恒丰银行股份有限公司 480,000,000.00 2017-3-20 2020-3-21 3 保证
中国建设银行股份有限
公司 496,000,000.00 2017-5-31 2020-5-31 3 保证
中信信托有限责任公司 250,000,000.00 2017-8-15 2019-8-14 2 保证
中国工商银行股份有限
公司 302,000,000.00 2018-3-5 2021-1-9 3 保证
中国工商银行股份有限
公司 380,000,000.00 2018-3-5 2021-1-9 3 保证
平安银行股份有限公司 699,000,000.00 2016-12-20 2019-10-9 3 抵押
渤海银行股份有限公司 200,000,000.00 2017-8-1 2019-7-31 2 抵押
平安银行股份有限公司 339,000,000.00 2017-11-20 2020-8-15 3 抵押
[尽职调查报告]
73
中信信托有限责任公司 1,455,000,000.00 2017-11-17 2020-11-17 3 抵押
渤海银行股份有限公司 100,000,000.00 2017-11-29 2019-11-13 2 保证
中国建设银行股份有限
公司 400,000,000.00 2018-4-2 2021-4-2 3 保证
华宝信托有限责任公司 100,000,000.00 2018-4-27 2019-10-15 1 保证
中国农业银行股份有限
公司 83,300,000.00 2018-5-11 2020-3-20 2 保证
华宝信托有限责任公司 50,000,000.00 2018-5-16 2019-10-15 1 保证
中国农业银行股份有限
公司 100,000,000.00 2018-5-30 2020-10-15 2 保证
中国工商银行股份有限
公司 1,360,000,000.00 2016-4-4 2023-3-30 7 质押
中国光大银行股份有限
公司 450,000,000.00 2016-12-27 2021-12-21 5 质押
中国工商银行股份有限
公司 342,000,000.00 2017-6-22 2022-6-20 5 质押
中国工商银行股份有限
公司 350,000,000.00 2017-6-26 2022-6-20 5 质押
中国工商银行股份有限
公司 910,000,000.00 2017-12-29 2022-11-28 5 抵押
中信银行股份有限公司 283,500,000.00 2018-3-29 2021-3-6 3 抵押
招商银行股份有限公司 33,776,829.47 2018-5-15 2021-3-30 3 保证
中国建设银行股份有限
公司 295,000,000.00 2016-10-28 2019-10-27 3 保证
北京农村商业银行股份
有限公司 285,000,000.00 2016-12-22 2019-12-21 3 保证
中国工商银行股份有限
公司 880,000,000.00 2017-1-5 2019-12-11 3 保证
渤海银行股份有限公司 350,000,000.00 2017-6-27 2020-6-27 3 质押
渤海银行股份有限公司 118,190,000.00 2017-8-29 2020-8-28 3 保证
渤海银行股份有限公司 59,090,000.00 2017-9-29 2020-8-28 3 质押
渤海银行股份有限公司 177,280,000.00 2017-10-9 2020-8-28 3 质押
渤海银行股份有限公司 90,910,000.00 2018-1-19 2020-8-28 3 保证
渤海银行股份有限公司 65,000,000.00 2018-2-28 2020-8-28 3 质押
渤海银行股份有限公司 263,630,000.00 2018-6-20 2020-8-28 2 质押
平安银行股份有限公司 599,000,000.00 2016-4-25 2019-4-25 3 抵押
渤海银行股份有限公司 250,000,000.00 2016-7-5 2019-7-4 3 抵押
中国工商银行股份有限 150,500,000.00 2017-12-29 2020-12-21 3 保证
[尽职调查报告]
74
公司
中国工商银行股份有限
公司 170,000,000.00 2016-9-18 2019-9-18 3 抵押
中国工商银行股份有限
公司 32,000,000.00 2016-11-23 2019-8-8 3 抵押
中国建设银行股份有限
公司 1,196,000,000.00 2017-7-1 2020-6-18 3 保证
中信信托有限责任公司 100,000,000.00 2017-8-11 2019-8-9 2 质押
广州银行股份有限公司 990,000,000.00 2018-4-27 2021-4-27 3 抵押
中信信托有限责任公司 150,000,000.00 2017-8-11 2019-8-9 2 质押
渤海银行股份有限公司 100,000,000.00 2017-12-21 2019-12-20 2 质押
平安银行股份有限公司 68,699.19 2015-8-31 2020-8-30 5 信用
平安银行股份有限公司 27,127.40 2014-10-14 2019-10-11 5 信用
渤海银行股份有限公司 237,500,000.00 2017-9-5 2020-9-4 3 抵押
渤海银行股份有限公司 118,750,000.00 2017-9-22 2020-9-4 3 抵押
渤海银行股份有限公司 118,750,000.00 2017-10-18 2020-9-4 3 抵押
渤海银行股份有限公司 475,000,000.00 2017-11-23 2020-9-4 3 抵押
中国建设银行股份有限
公司 90,000,000.00 2018-3-1 2027-8-31 10 抵押
渤海银行股份有限公司 166,680,000.00 2018-6-22 2021-1-25 3 质押
江门新会农村商业银行
股份有限公司 370,000,000.00 2018-6-29 2021-6-19 3 质押
合计 40,631,086,378.06
（13）应付债券
截止至 2018 年 6 月，保证人应付债券 435.49 亿元，明细如下：
贷款单位 期末数 借款日 到期日 期限 增信措施
15 华夏 02-125848-非公开
发行公司债-2015 第二期 473,037,117.25 2015-9-8 2019-8-30 4
15 华夏 03-125837-非公开
发行公司债-2015 第三期 388,205,627.61 2015-9-17 2019-9-11 4
15 华夏 05-122494-公开发
行公司债 3,982,838,574.12 2015-10-22 2022-9-28 7
16 华夏 136167-公开发行
公司债 1,491,177,218.03 2016-1-21 2023-1-20 7
16 华夏 02-136244-公开发 1,991,070,520.79 2016-3-3 2021-3-3 5
[尽职调查报告]
75
行公司债
16 华夏 01-135082-非公开
发行公司债-2016 2,791,452,598.03 2016-3-9 2021-3-9 5
16 华夏 04-135302-非公开
发行公司债-2016 2,990,764,643.41 2016-3-24 2021-3-24 5
16 华夏 05-135391-非公开
发行公司债-2016 1,993,909,856.95 2016-4-19 2021-4-18 5
16 华夏 06-135465-非公开
发行公司债-2016 3,987,580,506.93 2016-5-13 2021-5-13 5
16 华夏 07-135507-非公开
发行公司债-2016 292,718,934.92 2016-6-10 2020-6-10 4
16 华夏 08-135557-非公开
发行公司债-2016 1,496,646,766.91 2016-6-18 2020-6-18 4
17 幸福基业
MTN001-101780003 1,891,809,049.49 2017-5-23 2022-5-23 5
18 华夏 01-143550 2,462,811,293.57 2018-5-31 2024-5-31 4
18 华夏 02-143551 522,403,270.73 2018-5-31 2025-5-31 5
18 华夏 03-143693 1,990,020,394.61 2018-6-22 2022-6-22 4
17 九通 01-非公开债 995,181,594.60 2017-8-18 2021-8-17 4
17 九通 03-非公开债 596,820,077.30 2017-10-30 2022-10-30 5
17 华夏 A2-固安 PPP 498,471,195.78 2017-12-19 2019-6-30 2 保证+质押
17 华夏 A3-固安 PPP 498,153,077.31 2017-12-19 2020-6-30 3 保证+质押
17 华夏 A4-固安 PPP 498,404,463.15 2017-12-19 2021-6-30 4 保证+质押
17 华夏 A5-固安 PPP 497,941,364.92 2017-12-19 2022-6-30 5 保证+质押
17 华夏 A6-固安 PPP 497,879,305.68 2017-12-19 2023-6-30 6 保证+质押
17 华夏次级债-固安 PPP 200,000,000.00 2017-12-19 2023-6-30 6 保证+质押
18 九通 01 1,085,555,612.10 2018-3-9 2023-3-9 5
18 九通 02 1,393,929,710.62 2018-5-31 2021-5-31 3
18 九通 03 905,913,357.45 2018-6-11 2021-6-11 3
16 幸福 A4-131921 488,831,376.03 2016-7-14 2020-6-15 4 保证
16 幸福 A5-131922 528,443,210.96 2016-7-14 2021-6-15 5 保证
16 幸福次-131923 99,734,750.00 2016-7-14 2021-6-15 5 保证
5亿美元优先票据 3,278,930,313.82 2017-12-22 2020-12-21 3 保证
1.5 亿美元优先票据 991,220,151.53 2017-12-29 2020-12-21 3 保证
2亿美元优先票据 1,182,271,939.22 2018-7-31 2021-7-31 3
17 固安九通 A3-142798 101,613,771.07 2017-3-10 2020-3-9 3 保证
17 固安九通 A4-142799 127,401,487.19 2017-3-10 2021-3-9 4 保证
17 固安九通 A5-142800 142,254,813.82 2017-3-10 2022-3-9 5 保证
[尽职调查报告]
76
17 固安九通 A6-142801 158,114,262.27 2017-3-10 2023-3-9 6 保证
17 固安九通次-142802 35,804,283.91 2017-3-15 2023-4-24 6 保证
合计 43,549,316,492.08
3、财务数据分析
（1）偿债能力分析
项目 2018/6/30
2017/12/3
1
2016/12/3
1
短期偿债能力
流动比率 154.28% 152.80% 139.99%
速动比率 49.23% 52.04% 47.72%
现金比率 18.32% 29.86% 28.49%
长期偿债能力
资产负债率 82.10% 81.10% 84.78%
产权比率 458.60% 429.14% 557.09%
2016-2018 年 6 月末，保证人流动比率分别为 1.40、1.53 和 1.54，速动比率分
别为 0.48、0.52 和 0.49。总体上看，企业流动比率和速动比率较为稳定，反映出
公司资产流动性较好，短期偿债能力较强。现金比率分别为 28.49%、29.86%和
18.32%，虽有下降趋势，但仍高于 15%，企业资产负债率分别为 84.78%、81.10%和
82.10%，整体呈现下降趋势，长期偿债能力较弱。
截止至 2018年 6月末保证人公司融资总金额1,128.82亿元，较年初增加 23.39
亿元，其中银行贷款余额 454.78 亿元，较年初增加 42.30 亿元，债券(票面)融资规
模 487.91 亿元，债券期末余额 485.06 亿元，较年初减少 4.49 亿元，信托、资管等
其他融资余额 188.98 亿元，较年初减少 14.42 亿元。对外担保金额 707.86 亿元，
其中 706.36 亿为对控股子公司担保。未出现还款违约情况。
（2）盈利能力分析
[尽职调查报告]
77
2018/6/30 2017/12/31
2016/12/3
1
毛利率 45.67% 47.93% 33.03%
总资产报酬率 2.64% 4.40% 4.56%
销售净利率 19.85% 14.77% 11.46%
净资产收益率 10.02% 12.40% 16.22%
2016-2018 年 6 月末，保证人毛利率为 33%、47.93%、45.67%，近三期净利率为
11.46%、14.77%、19.85%，企业盈利能力较好，毛利率、净利率均逐年上升，呈现
增长趋势。
截止至 2018 年 6 月末，保证人主营业务呈现增长趋势，预收账款充足：保证人
上半年实现营业收入 349.74 亿元，同比增长 57.13%；实现归母净利润 69.27 亿元，
同比增长 29.05%，业绩增长迅速。主要原因系公司主营业务扩张、房地产收入增加。
按行业分，产业园区业务营业收入 157.67 亿，房地产业务收入 189.71 亿元，分别
占主营业务收入的 45.39%和 54.61%，相较 2017 年产业园区业务营业收入 303.69
亿、房地产业务营业收入 289.30 亿，比例 51.24%：48.76%，房地产业务营业收入
有较大增长，主要原因为前 1到 2 年的房地产销售业务大量增长，于今年结转所致。
按地区分，环北京区域、环上海区域、华南区域营收占主营业务收入比例分别
为 78.3%、18.3%、3.4%，环北京区域仍是主营业务重点，其中环北京、环上海区域
营业收入同比增速分别为 38%、169%；2018 年上半年，新增签署产业新城和产业小
镇 PPP 项目协议 10 个，其中包括 8个产业新城，2个产业小镇，全部位于非京津冀
区域；新增签约入园企业 445 家，同比增长 100.45%；新增签约投资额约 965.6 亿
元，同比增长 32%，其中非京津冀区域新增签约投资占总签约投资的 77.26%；可以
看到产业园区业务模式的“异地复制”取得成效。截止到 2018 年上半年末，预收账
款 1433.15 亿元，预计后续逐步结转为营业收入与利润。
（3）现金流分析
[尽职调查报告]
78
现金流量表摘要 单位：元
项目 2018-6-30 2017-12-31 2016-12-31
一、经营活动产生的现金流量：
经营活动现金流入小计38,085,679,528.4
4
81,592,522,387.1
3
93,857,775,671.
73
经营活动现金流出小计45,903,713,269.3
6
97,820,251,414.6
2
86,094,711,465.
44
经营活动产生的现金流量净额-7,818,033,740.9
2
-16,227,729,027.
49
7,763,064,206.2
9
二、投资活动产生的现金流量：
投资活动现金流入小计 3,942,523,191.44 8,135,355,715.9614,165,108,562.
68
投资活动现金流出小计10,507,456,134.2
2
28,165,269,303.7
6
39,227,428,211.
99
投资活动产生的现金流量净额-6,564,932,942.7
8
-20,029,913,587.
80
-25,062,319,649
.31
三、筹资活动产生的现金流量：
筹资活动现金流入小计36,473,372,441.8
7
101,562,204,336.
47
71,165,592,241.
39
筹资活动现金流出小计46,193,672,661.7
3
44,463,881,525.7
1
45,771,841,379.
43
筹资活动产生的现金流量净额-9,720,300,219.8
6
57,098,322,810.7
6
25,393,750,861.
96
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响6,592,082.40 39,527,051.75 34,174,999.12
五、现金及现金等价物净增加额-24,096,674,821.
16
20,880,207,247.2
2
8,128,670,418.0
6
六、期末现金及现金等价物余额40,108,199,829.4
4
64,204,874,650.6
0
43,324,667,403.
38
其中，收到的其他与经营活动有关的现金：
项目 本期发生额 上期发生额
往来款项 252,244,120.61 283,013,902.12
押金 157,616,953.43 382,595,561.16
利息收入 157,018,168.88 104,788,076.84
[尽职调查报告]
79
备用金 233,358,196.62 396,805,330.11
代收代付款项 429,875,347.12 205,892,919.84
合计 1,230,112,786.66 1,373,095,790.07
支付的其他与经营活动有关的现金：
项目 本期发生额 上期发生额
付现费用 740,912,157.89 730,479,395.85
往来款项 674,813,375.53 733,135,645.97
捐款 34,020,929.14 80,979,600.00
支付备付金 747,022,964.21 423,018,586.96
押金及保证金 113,064,162.53 243,534,534.05
合计 2,309,833,589.30 2,211,147,762.83
现金及现金等价物构成：
项目 期末余额 期初余额
一、现金 40,108,199,829.44 64,204,874,650.60
其中：库存现金 523,795.17 352,456.19
可随时用于支付的银行存款 38,393,404,202.06 62,540,113,527.14
可随时用于支付的其他货币
资金1,714,271,832.21 1,664,408,667.27
三、期末现金及现金等价物余
额40,108,199,829.44 64,204,874,650.60
综合来看，截止至 2018 年 6 月末，保证人货币现金充足，货币资金 425.89 亿
元，大于一年内到期的有息负债 275.65 亿元，偿债能力充分；保证人自 2017 年度
经营活动现金流开始出现负值，主要原因是产业园区业务大量异地复制，初始投入
大量增加，2018 年上半年经营活动产生的现金流量金额为-78.18 亿元，其中第二季
度为 17.85 亿元，已开始出现正向经营性现金流，表明保证人经营活动产生的现金
流情况出现好转；同时，上半年度保证人短期借款、长期借款以及应付债券余额均
较期初有所增长，筹资活动现金净流量为负主要原因是少数股权回购价款支付
95.09 亿元；
（三）征信系统查询情况
[尽职调查报告]
80
经查询人民银行企业征信系统，截止至 2018 年 8 月 13 日，担保人未结清贷款
395,400 万元，当前对外保证担保金额 5,663,799.01 万元，当前对外抵押金额为 0
万元，质押金额为 559,159.98 万元。，无不良信用记录，企业信用状况良好。
（四）涉诉情况
经过在“中国执行信息公开网”对担保人华夏幸福基业控股股份公司、法定代
表人王文学的查询，担保人担保人华夏幸福基业控股股份公司、法定代表人王文学
无涉诉信息。
（五）评级情况
2018 年 5 月，大公国际资信评估有限公司对公司主体及相关债券（包括 15华
夏 05/16 华夏债/16 华夏 02/15 华夏债/15 华夏 02/15 华夏 03/15 华夏 04/16 华夏
01/16 华夏 04/16 华夏 05/16 华夏 06/16 华夏 07/16 华夏 08）进行跟踪评级，对公
司主体信用等级维持 AAA 级，各债券信用等级维持 AAA，相关评级报告于 2018 年 5
月 31 日刊登于上海证券交易所网站。
[尽职调查报告]
81
2018 年 5 月，东方金诚国际信用评估有限公司对公司主体及“18 华夏 01”债券
出具评级报告，评定公司主体信用等级为 AAA 级，“18 华夏 01”信用等级为 AAA 级。
2018 年 6 月，中诚信证券评估有限公司及东方金诚国际信用评估有限公司对公
司主体及“18华夏 02“及“18 华夏 03”债券分别出具评级报告，评定公司主体信
用等级为 AAA 级，“18 华夏 02“及“18 华夏 03”信用等级为 AAA 级。
三家评级机构对公司主体评定级别结果一致。
七、抵押物情况介绍
廊坊炽盛房地产开发有限公司等 3家公司持有的位于固安县永和路东侧等共 9
宗土地（面积约 62332.88 平方米，总价值约 55115.15 万元）提供抵押担保，具体
如下：
[尽职调查报告]
82
：
权利人 位置 土地证编号土地属
性
取得价
格
（万元）
容积
率
面积
(㎡）
评估值
（万元）
单位地价
（元/平）
楼面地价
（元/平）
廊坊京
御
固安县孔雀大
道南侧、家和路
西侧
冀（2018）固安县
不动产权第
0024696 号
住宅用
地12584 2.0 14828 13066.0 8812 4406
廊坊京
御
固安县东方街
北侧、家和路西
侧
冀（2018）固安县
不动产权第
0023524 号
商务金
融用地2600 3.0 3005 2750.3 9152 3051
廊坊炽
盛
固安县永和路
东侧
冀（2017）固安县
不动产权第
0000460 号
商业、住
宅4597.84 2.7 10308 9126.74 8854 3243
廊坊炽
盛
固安县永和路
东侧
冀（2017）固安县
不动产权第
0000459 号
商业、住
宅1101.36 2.7 2412 2135.41 8854 3243
廊坊炽
盛
固安县永和路
东侧
冀（2017）固安县
不动产权第
0000463 号
住宅 243.36 2.7 492 438.40 8913 3265
廊坊炽
盛
固安县永和路
东侧、永盛路西
侧
冀（2018）固安县
不动产权第
0022327 号
商业、住
宅3981.12 2.7 8831 7818.97 8854 3243
廊坊炽
盛
固安县永和路
东侧
冀（2017）固安县
不动产权第
0000461 号
住宅 684.32 2.7 1479 1317.83 8913 3265
固安京
御
信息道南侧、凯
旋路东侧
冀（2017）固安县
不动产第 0002374
号
城镇住
宅用地7090.72 2.0 13856
12193.2
88800 4400
固安京
御
信息道南侧、凯
旋路西侧
冀（2017）固安县
不动产第 0002032
号
城镇住
宅用地3676.4 2.0 7123 6268.19 8800 4400
[尽职调查报告]
83
八、还款来源有效性分析
1、还款来源有效性分析
融资人还款资金来源为霸州市政府按照《关于整体合作开发建设经营河北省霸
州市约定区域的合作协议》及其补充协议（以下统称“《合作协议》”）进行结算的结
算款及相关利润，具体为：
（1）基础设施建设，基础设施建设费加成 15%；
（2）土地整理，上一年度土地整理费加成 15%；
（3）产业发展服务，上一年度新增落地投资额 45%；
（4）园区综合服务，参照国家定价执行；
（5）规划咨询，按照成本费用加成 10%。
按照合作协议约定，本项目建设费用 100663.00 万元加成 15%合计为 115762.45
万元为本项目建成合作后霸州市政府需要支付的基础设施建设费用，此为本项目最
直接的还款来源。
同时，霸州市政府在土地整理、产业发展服务、园区综合服务及规划咨询方面
分别按照上述《合作协议》结算相关费用。截止至目前，2015、2016、2017 年度连
续三年经霸州市政府与华夏幸福共同审计的上述费用（基础设施建设费用为 0）分
别为 116426.60 万元、93130.35 万元以及 11835.00 万元（截止至 2018 年 6 月 30
日，数据来源为上市公司半年报，融资人半年报表体现为 53972.32 万元），截止目
前，霸州市政府已经将 2016 年费用全额支付，2017 年费用预计于 2018 年全部支付
完毕。根据霸州市政府的财政预算情况，2016、2017、2018 年用于城乡社区支出总
金额分别为 205895 万元、379464 万元以及 468300 万元，可见当地财政收入足以支
持向华夏幸福结算。
[尽职调查报告]
84
因此，融资人第一还款来源充足，具备还款能力。
九、风险揭示及风险防范措施
（一）风险揭示
1、政策风险
国家的政策如税收政策、产业政策以及价格政策的变化，或者因汇率波动、市
场经济周期等因素，可能会直接影响到投资环境的变化，进而影响委托人的投资收
益，从而使信托财产有面临损失的风险。
2、法律风险
因相关法律法规的修订、制定，或在生产经营中融资人或保证人因法律纠纷等
不可预测的突发事件，造成其资产或股权被冻结，如果发生上述情况会影响融资人
的还款能力或保证人保证义务的履行，由此产生的风险由信托财产承担。
3、信用风险
在信托存续期间，由于融资人和担保方管理水平、财务状况、人员素质、市场
波动等原因，可能存在融资人预期收入无法实现，使得无力偿还信托贷款，或者融
资人故意拒绝偿还，担保方拒绝代偿，导致信托收益无法实现，由此产生的风险由
信托财产承担。
4、管理风险
由于受托人的经验、技能等因素的限制，可能会影响其在管理信托财产的过程
中对信息的占有和经济形势的判断，导致信托财产管理运用的风险，将会影响到信
托收益或给信托财产造成损失，从而使委托人或受益人遭受损失。
[尽职调查报告]
85
5、 担保能力风险
本信托计划的担保人为华夏幸福基业股份有限公司（上市公司），若出现负面消
息，可能影响其股价，进而影响其担保能力，由此产生的风险有信托财产承担。
6、处置期风险
若融资人无法偿还贷款本息，我公司作为受托人虽有权处置抵押物和向担保方
追索债务，但担保措施的实施会对信托计划造成期限延误，从而导致委托人无法按
期退出，由此产生的风险由信托财产承担。
7、担保债权未就抵质押物全部优先受偿的风险
在办理抵质押登记过程中，抵质押登记部门通常要求填写被担保的债权数额，
且要求必须将该数额填具为信托资金本金数额。而一旦涉诉，存在个别审判机关将
被担保的债权数额与担保范围相混淆，仅将本金部分判定为可就抵质押物优先受偿
的可能性，从而影响信托利益的全部实现；
8、税收风险：
信托文件中关于信托利益的核算暂未考虑财政部和国家税务总局《关于明确金
融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税【2016】140 号文）、《关于
资管产品增值税政策有关问题的补充通知》（财税【2017】2 号文）及其后续颁布的
具体征收管理办法等相关文件（若有）中规定的“资管产品运营过程中发生的增值
税应税行为”需缴纳的增值税及附加，若后续需要根据相关法律法规缴纳增值税，
则受托人按规定缴纳的该增值税由信托财产承担，即委托人面临因税收政策导致预
期信托利益减少的风险。
[尽职调查报告]
86
9、其他风险
战争、自然灾害、重大政治事件等不可抗力、其它不可预知的意外事件以及金
融市场危机、行业竞争等超出受托人自身直接控制能力之外的风险，可能对信托财
产带来风险。
（二）风险防范措施
1、廊坊炽盛房地产开发有限公司将其持有的位于固安县永和路东侧 5宗住宅土
地（面积合计 23521.26 平方米，评估总价为 20837.35 万元）提供抵押担保；
2、固安京御幸福房地产开发有限公司将其持有的位于固安县信息道南侧、凯旋
路东侧和西侧 2宗住宅用地（面积合计 20978.94 平方米，评估总价为 18461.47 万
元）提供抵押担保；
3、廊坊京御房地产开发有限公司将其持有的位于固安县孔雀大道南侧、家和路
西侧等 2宗住宅用地（面积合计 17832.68 平方米，评估总价为 15816.33 万元）提
供抵押担保；
4、融资人以其与河北霸州经济开发区管理委员会形成的应收账款为其到期还本
付息提供质押担保，质押金额不低于 4亿元，信托计划存续期间质押率不高于 52%。
5、华夏幸福基业股份有限公司（600340.SH）为融资人还本付息提供连带责任
保证担保；
6、融资人及项目承包方设立共管账户用于贷款资金监管，信托贷款发放至共管
账户并直接用于霸州经济技术开发区路网建设及提升工程的道路建设，资金监管至
支付给华夏幸福集团外部企业。
[尽职调查报告]
87
十、需要调查的其他内容
（一）业务事项当事人及其主体资格合法性分析
本信托计划业务当事人包括融资人——霸州鼎兴园区建设发展有限公司，是经
廊坊市霸州市工商行政管理局核准登记的企业法人，注册号：9113108107876780XP，
具备借款人主体资格。
本信托计划业务当事人包括抵押人——廊坊京御房地产开发有限公司，是经廊
坊市固安县工商行政管理局核准登记的企业法人，注册号：91131022738712557M，
具备抵押人主体资格。
本信托计划业务当事人包括抵押人——固安京御幸福房地产开发有限公司，是
经廊坊市固安县工商行政管理局核准登记的企业法人，注册号：
91131022699230546W，具备抵押人主体资格。
本信托计划业务当事人包括抵押人——廊坊炽盛房地产开发有限公司，是经廊
坊市固安县工商行政管理局核准登记的企业法人，注册号：91131022MA07UQG187，
具备抵押人主体资格。
本信托计划业务当事人包括担保人——华夏幸福基业股份有限公司，是经廊坊
市工商行政管理局核准登记的企业法人，注册号：911310006096709523，具备担保
人主体资格。
本信托计划业务当事人包括股权出质人——九通基业投资有限公司，是经廊坊
市固安县工商行政管理局核准登记的企业法人，注册号：911310226690734639，具
备出质人主体资格。
本信托计划业务当事人包括股权出质人——霸州市恒昌路桥建设发展有限公
司，是经廊坊市霸州市工商行政管理局核准登记的企业法人，注册号：
91131081MA07MNHY2R，具备出质人主体资格。
[尽职调查报告]
88
本信托计划业务当事人包括受托人——吉林省信托有限责任公司，企业性质为
国有有限责任公司，是经吉林省工商行政管理局核准登记的企业法人，是经中国银
行业监督管理委员会核准的非银行金融机构，具备信托业务主体资格。
（二）业务开展合规性分析
本信托业务开展符合国家相关法律、法规及行业监管要求。
（三）关联交易分析
本信托计划各参与方与受托人无关联交易。
十一、结论
本信托计划融资人为华夏幸福与霸州市政府合作成立的项目主体，主要负责霸
州经济开发区整体园区建设，项目符合雄安新区政治概念，且融资人与政府关系融
洽，又有合法合规合同文件支撑，盈利能力强，还款能力较强。另融资人实际控制
人为华夏幸福基业股份有限公司（上市），资产情况较好，具备一定的担保能力，抵
押物足值，且为净地，有利于及时变现，综上，基于对本次融资的综合分析后认为：
本信托计划规模适中，预期收益明确。通过一系列控制及保障措施，本信托项目具
有较高的安全性，风险相对可控，建议发行本信托计划。
吉林省信托有限责任公司
2018 年 9月 7 日
