News 01/2015

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Schweizer Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland Zürich New York Sydney

März 2015

Portland, Oregon © davidgn / canstockphoto.com

Schweizer Pensionskassen sind schon seit län-gerem mit einem anspruchsvollen Investitions-umfeld konfrontiert und eine Besserung ist nicht in Sicht. Seit der Gründung setzt AFIAA in ihrem Portefeuille auf die Diversifikation von Immobilien im Ausland und hält dabei an ihren hohen Qualitätsansprüchen sowie an der Er-zielung einer Mindestrendite fest. Dass wir mit dieser Strategie vor 10 Jahren den richtigen Weg eingeschlagen haben, bestätigt uns der Erfolg. Core und Core+ werden nämlich auch in den kommenden Jahren als die besten Rendite-Risi-ko-Profile gehandelt.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr haben wir unse-ren Immobilienbestand weiter optimiert, indem wir Leerstände reduzierten und Objekte, die nicht mehr unserer Strategie entsprachen, auf den Markt brachten. So ist es uns Ende Januar 2015 gelungen, das Objekt Rohr Road, ein Lo-gistikobjekt in Columbus, Ohio, USA zu einem Kaufpreis von gut 6% über dem Buchwert zu veräussern und fast gleichzeitig, mit dem Kauf

Folgen Sie uns – wir sind auf dem richtigen Wegder Objekte „Brondankulma“, einem Landmark-Bürogebäude in Helsinki, Finnland sowie „Arch Square“, einer Gewerbeliegenschaft in Washing-ton D.C., USA, mit einem totalen Investitionsvo-lumen von rund CHF 160 Mio., weiter zu wach-sen.

Die Wachstumsstrategie schlägt auch dank der Partnerschaft mit Avadis neue Wellen. Die Ver-doppelung der Kundenbasis in der Westschweiz, die Erweiterung des Investorenkreises um sechs neue Vorsorgeeinrichtungen sowie Eigenkapi-talzusagen von rund CHF 190 Mio. (von neuen aber auch bestehenden Investoren) stimmen uns positiv. Dass die Umsetzung der Strategie das Vertrauen unserer Investoren voraussetzt, die uns die für die Akquisition benötigten Mittel zur Verfügung stellen, ist uns dabei bewusst.

Wir freuen uns, im neuen, laufenden Geschäfts-jahr die Partnerschaft mit Avadis zu konsolidie-ren und ein beschleunigtes Wachstum anzustre-ben. Dabei möchten wir in erster Priorität unser

In dieser Ausgabe:

Das AFIAA Investment Committee 2Akquisitionen 3Bewertungspraxis 4/5Interview mit Jari Luoto, finnischer Botschafter in der Schweiz

6/7

Pensionskasse Manor 8Neuer Global Head of Asset Management

9

BigBiz C, Wien 10Devestitionen 11Notizen aus dem Asset Management 12

Portfolio in Nordamerika weiter ausbauen, aber auch weltweit im Rahmen unserer Risi-kofähigkeit antizyklische Chancen nutzen. Der Wegweiser für die nächsten 10 Jahre ist also gesetzt.

Ich wünsche Ihnen eine interessante Lektüre.Norbert Grimm, CEO AFIAA

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AFIAA Investment Committee

Die Ver ant wor tung ist uns bewusst

und eine Zeitverschiebung sind nur ein be-dingtes Vergnügen. Am späten Nachmittag in Washington gelandet, traf er sich kurz später mit Martin Brendel, Head of Acquisitions Glo-bal direkt vor dem Objekt Arch Square. Nach der Besichtigung von aussen – es war bereits dunkel – führte ihn Martin Brendel durch das Quartier am Eingang zur Chinatown. Am zwei-ten Tag traf man sich frühmorgens mit Mak-ler und Facility Manager um die kompletten Räumlichkeiten von innen zu besichtigen, die Mieter kennen zu lernen sowie die Substanz der Immobilie von nahem unter die Lupe zu nehmen. Die Zeit vor dem Rückflug nutzte Dr. Christoph Caviezel dann für eine Markt-Tour mit Matt Scholl, unserem Head of Acquisi-tions, North America um sich ein Bild über die Hauptstadt der USA zu machen.

Im Anschluss an eine solche Besichtigung erstellt das entsprechende IC-Mitglied einen detaillierten Objektbericht, welcher zusammen mit dem Antrag des Akquisitionsteams eine wesentliche Rolle im Prozess sowie für den Entscheid des Komitees spielt.

„Die Grundregeln bei der Objektbesichtigung sind überall gleich“, so Christoph Caviezel, der aus seiner Zeit bei Intershop die internationa-le Liegenschaftenwelt bestens kennt. „Erstes

Kriterium ist die Lage und davon abgeleitet die Mikrolage, also die Erschliessung für den privaten und öffentlichen Verkehr. Danach kommen Struktur und Qualität des Gebäudes. Ideal sind grosszügige Raumhöhen, flexible Nutzungsmöglichkeiten sowie gut dimensio-nierte Lifte und Treppenhäuser. Heikel sind dagegen Gebäude, die spezifisch auf einen einzelnen Mieternutzen zugeschnitten sind. Schliesslich ist ein Blick auf die Mieter und ihre Bonität unabdingbar. Es stellt sich immer die Frage, ob sie den Mietzins auch langfristig entrichten können.“

Es ist unübersehbar, dass die AFIAA eine gros-se Gesellschaft geworden ist. Alles ist gut do-kumentiert und professionell strukturiert. Das Milliarden-Portefeuille hat mit seiner Konzen-tration auf die Core-Liegenschaften zu seiner Identität gefunden, Ankäufe aus der Aufbau-phase werden ausgesteuert.

Das zweite Jahrzehnt der AFIAA ist angebro-chen. Dass das IC eine grosse Verantwortung trägt, ist ihm sehr bewusst, betonte Dr. Tho-mas Wetzel, Präsident des IC, erst jüngst im Jahresbericht. AFIAA verlangt und bietet Dy-namik, viel Einsatz und Flexibilität. Nur so ist es möglich sich gegen internationale Investo-ren durchzusetzen.

Akquisitionserfolg in Washington D.C.

Besuch bei Präsident Obama

Für die erfolgreiche Akquisition sind neben einer umfassenden Angebots-pipeline auch die Beziehungsnetzwerke unserer lokalen Mitarbeiter und Part-ner wesentlich.

Matt Scholl, unser Head of Acquisitions, North America (im Bild rechts) führte die ausschlaggebenden Verhandlungen beim Kauf der Immobilie Arch Square, Washington D.C., welche im Februar 2015 ins Portfolio von AFIAA Global überging. Ob der Erfolg dem Treffen zwischen Matt Scholl und dem Präsi-denten Barack Obama letzten November 2014 zu verdanken ist, sei dahin gestellt. Fakt ist: wir freuen uns über die gelungene Akquisiti-on und das gemeinsame Foto mit dem Staats-chef – denn wer kann schon sagen, dass er den Präsidenten der Vereinigten Staaten von Amerika persönlich getroffen hat?

Das Investment Committee (IC), Teil der Führungs- und Kontrollorganisa-tion von AFIAA, ist für den Kauf und Verkauf sowie die Verwaltung des Im-mobilienvermögens verantwortlich. Es setzt die vom Stiftungsrat gemäss An-lagerichtlinien vorgegebene Strategie um und achtet dabei auf die sorgfältige und professionelle Bewirtschaftung der Objekte.

Dem siebenköpfigen Gremium gehören fünf unabhängige Liegenschaftsexperten, ein Ver-treter aus dem Stiftungsrat sowie neu eine Vertreterin von Avadis an. Ordentlich trifft sich das Komitee drei Mal im Jahr für Sitzun-gen in Zürich sowie einmal zu einem Work-shop in den lokalen Märkten. Bei wichtigen Akquisitions- und Devestitionsentscheiden schaltet es sich zusätzlich für Telefonkonfe-renzen zusammen und schickt die Mitglieder vor Ort.

Am Beispiel unserer neusten Akquisition in Washington:

Dr. Christoph Caviezel, CEO Mobimo und Vi-zepräsident des Investment Committee reiste kürzlich nach Übersee. Die kurzfristige Um-stellung der Agenda, zwei Transatlantikflüge

AFIAA plant im 3. Quartal 2015

einen Investoren-Workshop.

Machen Sie sich ein Bild über den

Markt und die Qualität unserer

Anlageobjekte.

Bei Interesse freuen wir uns über

Ihre Kontaktaufnahme.

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Für langfristige Immobilieninvestoren wie die AFIAA Anlagestiftung liegt der Fokus nach wie vor auf der nachhalti-gen Ertragskraft und Attraktivität ih-rer Anlagen. Die klare Core-Strategie, auf die sich AFIAA festgelegt hat, ist die Richtschnur für die Akquisitionsarbeit.

In den letzten Monaten konnte AFIAA gleich zwei erfolgreiche Käufe abschliessen. Im De-zember 2014 setze sich AFIAA in einem hart umkämpften Bieterwettbewerb gegenüber re-nommierten internationalen Investoren durch und sicherte so mit der Immobilie „Brondan-kulma“ ein Landmark-Bürogebäude in Helsin-ki, Finnland. Für das Objekt „Arch Square“ in Washington D.C., USA, eine Gewerbeliegen-schaft an erstklassiger Retail-Lage, wurde be-reits im Oktober 2014 ein bedingter Kaufver-trag unterzeichnet. Die Eigentumsübertragung erfolgte im Februar 2015.

Akquisitionen

Ankäufe in Helsinki und Washington D.C.

„Brondankulma“ in Helsinki, Finnland„Brondankulma“ gehört innerhalb des Ge-schäftszentrums von Helsinki zu einem der modernsten Gebäude unmittelbar am Es-planadi-Park. Die rund 8 200 Quadratmeter grosse Liegenschaft wurde 1975 erstellt und im Jahr 2013 umfassend saniert. Sie ist fast vollständig und langfristig an Mieter bester Bonität vermietet. Knapp 70% der Mieterträge stammen aus dem Bürobereich, Hauptmieter ist die bekannte Anwaltskanzlei Hannes Snell-mann. Der Einzelhandelsbereich ist aufgeteilt in ein Restaurant und zwei Läden. Das Restau-rant „Bronda“ wird von den bekannten finni-schen Gastronomen Matti Wikberg und Tomi Björk geführt.

Für den Kauf waren für AFIAA die regionale Diversifikation, die hohe Lagequalität sowie die überdurchschnittlich langen Laufzeiten der Mietverträge ausschlaggebend. Des Weiteren stellte dies eine absolut seltene Gelegenheit dar, eine hochwertig sanierte Büroimmobilie

an Bestlage Helsinkis zu akquirieren. AFIAA erhofft sich zudem, von der sich wieder bele-benden Wirtschaftsentwicklung in Finnland profitieren zu können.

„Arch Square“ in Washington D.C., USA„Arch Square“ befindet sich an erstklassiger Retail-Lage direkt am Eingang zur Chinatown in Washington D.C., USA. Die rund 5 100 Qua-dratmeter grosse Liegenschaft wurde vor dem Ersten Weltkrieg erbaut und 2012 umfassend kernsaniert. Sie ist vollständig und sehr lang-fristig an Mieter mit bester Bonität vermietet. Die gut diversifizierte und ausgewogene Mie-terstruktur sowie die zeitlich gestaffelt abge-schlossenen Mietverträge erhöhen die Objekt-qualität zusätzlich.

Im Erd- und ersten Obergeschoss befinden sich die Retailflächen, die weiteren Stockwer-ke werden als Büroflächen genutzt. 80% der Mieterträge generieren die Einzelhandelsge-schäfte, die bekanntesten sind die Drogerie-kette Walgreens (Hauptaktionärin der Schwei-zer Galenica), Sports Zone Elite sowie Panera Bread Company. Der gesamte Bürobereich ist an die Alliance of Automobile Manufacturers, den amerikanischen Verband der Automobil-hersteller vermietet. Dieser hat seinen Haupt-sitz im „Arch Square“.

„Arch Square“ befindet sich an der Ecke 7th Street / H Street, Washington, eine der fre-quenzstärksten Lagen des gesamten Districts of Columbia überhaupt. Die unmittelbare Um-gebung weist ein sehr hohes gewerbliches und touristisches Fussgängeraufkommen auf. Im Radius von einer Meile (1.6 Kilometer) arbei-ten mehr als 270 000 Menschen. Die Distanz zum Weissen Haus beträgt weniger als eine Meile.

Durch den Erwerb der Liegenschaft „Arch Square“ realisiert AFIAA mit der Erhöhung des US-Anteils im Portefeuille ein strategi-sches Ziel. Die bevorzugte Retail-Lage und die langfristige Vollvermietung machen „Arch Square“ als Anlage sehr attraktiv.

Das totale Investitionsvolumen für beide Ob-jekte beträgt rund CHF 160 Mio. Mit den bei-den Zukäufen umfasst das AFIAA Portfolio aktuell 31 Direktanlagen, das Gesamtanlage-volumen beträgt rund CHF 1.3 Mia.

Brondankulma, Helsinki

Arch Square, Washington D.C.

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Pascal Marazzi-de Lima, Partner bei Wüest & Partner

Die Bewertung von Auslandsimmobilien

Wussten Sie, dass die Mietflächen in Japan auch heute noch in Tsubo ge-messen werden? Ein Tsubo entspricht der doppelten Grösse eines Tatamis, und ein Tatami ist eine japanische Reis-strohmatte zur Bodenbedeckung in den traditionellen Häusern. Und wussten Sie, dass die chilenische Immobilien-wirtschaft eine spezielle Währung ver-wendet? Die „Unidad de Fomento“ ist eine inflationsbereinigte Währung, die neben der offiziellen Landeswährung Peso geführt wird.

Diese beiden Beispiele illustrieren die spezi-ellen Herausforderungen an das Management von multinationalen Immobilieninvestments. Wegen anderen Masseinheiten, unterschied-lichen Standards, aber auch aufgrund poten-zieller Währungsrisiken, neuer Rechtssysteme und fehlender Marktinformationen steigt bei grenzüberschreitenden Immobilienanlagen die Komplexität stark an. Das betrifft auch die korrekte Konsolidierung und Interpretation der Finanzzahlen, die ein wichtiger Bestand-teil bei der Bewertung der Assets sind, sowohl beim Ankauf als auch bei deren Bilanzierung.

Die AFIAA Anlagestiftung ist aktuell in neun Ländern investiert, entsprechend vielfältig sind die Bewertungsmethoden und -reports. Im Folgenden wird aufgezeigt, welche Metho-den in den verschiedenen Ländern zur An-wendung kommen und welche Rolle Wüest & Partner im Bewertungsprozess spielt.

Grundsätzlich haben sich weltweit drei Grup-pen von Bewertungsmethoden etabliert:

• Sachwertmethode („Cost approach“)• Vergleichswertmethode („Sales compa-

rison approach“)• Ertragswertmethode („Income ap-

proach“)

Die drei Methoden dienen der Ermittlung des Marktwerts, der sich in den International Va-luation Standards (IVS) wie folgt definiert:

„Market value – the estimated amount for which an asset or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm‘s length tran-saction, after proper marketing and where the

parties had each acted knowledgeably, pru-dently and without compulsion.“

Sinngemäss lässt sich diese Definition folgen-dermassen übersetzen:

„Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Wertermittlung zwischen einem verkaufsbe-reiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermark-tungszeitraum, in einer marktüblichen Trans-aktion ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“

Neben dem Marktwert gibt es diverse andere Wertdefinitionen und zugehörige Bewertungs-methoden, auf die hier aber nicht eingegan-gen werden soll.

Sachwertmethode (in der Schweiz auch Realwertmethode genannt)Die Sachwertmethode kommt hauptsäch-lich dort zur Anwendung, wo die Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung im Vor-dergrund stehen. Damit steht hier nicht der Markt für Renditeliegenschaften im Fokus, vielmehr werden mit dieser Methode selbst genutzte Objekte wie Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, aber auch Betriebslie-genschaften (Corporate Real Estate) bewertet. Bei der Sachwertmethode werden die Erstel-lungskosten des zu bewertenden Gebäudes (Neuwert) mittels Benchmarks (Kosten pro Bauteil, pro Kubikmeter umbauter Raum oder pro Quadratmeter Geschossfläche) ermittelt. Anhand von Alterungskurven wird der Neu-wert anschliessend um die Abnutzung (Alte-rung) korrigiert und es resultiert der Zeitwert der Anlage. Zum ermittelten Wert der bauli-chen Anlagen ist der – im Regelfall im Ver-gleichswertverfahren ermittelte – Wert des Grunds und Bodens zu addieren, sodass sich der Wert des bebauten Grundstücks ergibt.

VergleichswertmethodeBei der Vergleichswertmethode wird der Lie-genschaftswert mithilfe von Informationen über vergleichbare, bekannte und kürzlich gehandelte Immobilien ermittelt. Da insbe-sondere Renditeliegenschaften sehr heterogen sind, wird versucht, die einzelnen wertbeein-flussenden Parameter (Lage, Qualität, Zu-stand etc.) durch Zu- und Abschläge zu nor-

mieren und damit die einzelnen Objekte für eine Stichprobe vergleichbar zu machen. Eine Kennzahl, die sehr häufig zum Vergleich her-angezogen wird, ist der Marktwert pro Fläche (je nach Definition Mietfläche, Geschossflä-che, Grundstücksfläche etc.). Ebenso häufig und den Anlageaspekt besser berücksichti-gend werden Renditen verglichen. Allerdings ist es entscheidend zu wissen, wie die jeweili-gen Renditen berechnet wurden.

ErtragswertmethodeDas Ertragswertverfahren dient der Werter-mittlung von Renditeobjekten durch die Ka-pitalisierung der Reinerträge, die mit diesen Objekten dauerhaft erwirtschaftet werden. Dabei definiert sich der Ertragswert als Bar-wert der zukünftigen Überschüsse von Ertrag und Aufwand bzw. von Einzahlungen und Auszahlungen. Es wird insbesondere bei der Bewertung eines Unternehmens oder eines vermieteten bzw. verpachteten Grundstücks angewendet.

Vereinfacht kann man zwei unterschiedliche Arten der Ertragswertmethode unterschei-den: eine statische und eine dynamische. Bei der statischen, auch „Direct capitalization“ genannt, wird die Nettomiete nach Kosten (NOI) mit einem geeigneten Satz kapitalisiert (CAP rate). Die dynamische Methode, „Dis-counted cashflow-Methode“ (DCF) genannt, ist vor allem dafür geeignet, Veränderungen in den Cashflows auf der Zeitachse darzu-stellen und zu modellieren. So können ins-besondere erwartete Sanierungen und deren Auswirkungen auf die Mietpreise sowie auch befristete Mietverträge detailliert abgebildet werden. Die DCF-Methode ist in vielen Län-dern, so auch in der Schweiz, die verbreitetste Bewertungsmethode von Renditeliegenschaf-ten.

Die Rolle von Wüest & Partner im BewertungsprozessAFIAA hat sich entschieden, bei der Bewer-tung zweigleisig zu fahren. In einem ersten Schritt werden bei lokal ansässigen renom-mierten Unternehmen Bewertungsgutachten in Auftrag gegeben. Es handelt sich dabei um vollständige Bewertungen inklusive Vor-Ort-Besichtigung und ausführlichem Textteil mit Angaben zum lokalen Immobilienmarkt. Die-se Gutachten werden im Anschluss Wüest & Partner zur Verfügung gestellt. Die Aufgabe

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von Wüest & Partner besteht darin, die An-nahmen in den Reports sowie die angewandte Methode zu prüfen und in einem kurzen Be-richt Stellung dazu zu nehmen. Damit wer-den verschiedene Anforderungen erfüllt: Zum einen erleichtert es die Arbeit der Revisions-gesellschaft (die im Rahmen des Revisions-mandats und auf Basis eines Mehrjahresplans jährlich einzelne Bewertungen durch eigene Immobilienspezialisten plausibilisiert), denn die lokalen Berichte sind teilweise sehr um-fangreich und textlastig. Dabei ist es oft auch schwierig, die relevanten Informationen zu den Bewertungsannahmen zu finden. Zum anderen lassen sich so allfällige Fehler in den Annahmen oder im Zahlengerüst frühzeitig aufdecken und in Zusammenarbeit mit den lokalen Experten korrigieren. Aus juristischen und nicht zuletzt aus Gründen der Corpora-te Governance erhöht es die Glaubwürdig-keit und das Vertrauen der Anleger, wenn ein angesehenes Schweizer Bewertungsunterneh-men die lokalen Gutachten geprüft hat.

Wüest & Partner hat 2003 das Mandat für die Bewertung des Credit Suisse REFI über-nommen und bringt somit entsprechendes Knowhow für internationale Bewertungen mit. Seither konnte Wüest & Partner dieses Geschäftsfeld kontinuierlich ausbauen. Pa-rallel wurde eine umfangreiche Datenbank aufgebaut, die unter anderem Benchmarks zu Büro- und Retailmieten enthält sowie einen Überblick zu den weltweiten Renditen für rund 400 Standorte gibt. Diese Daten dienen auch als Basis für das halbjährlich erschei-nende „Metropolenrating“. Das Ziel dieses

AFIAA Organisation

StiftungsratProf. Dr. Peter Forstmoser, Präsident; Partner Niederer Kraft & Frey Rechts-anwälte; VR-Mitglied PSP Swiss Pro perty Prof. Dr. Alfred Storck, Vizepräsident; Präsident Avadis Anlagestiftung Beat Bommer, Mitglied; Leiter Immobi-lienanlagen und stv. Leiter Vermögensanla-gen bei der Pensionskasse Basel Stadt Carlo Garlant, Mitglied 1; Leiter Vermö-gensverwaltung ASGA Pensionskasse Christoph Oeschger, Mitglied; Geschäftsführer der Avadis Vorsorge AG Adrian Wipf, Mitglied; Leiter Anlagen BVK

Investment Committee (Immobilien experten)Dr. Thomas Wetzel, Präsident; Partner Wenger Plattner Rechtsanwälte; Vize präsi dent Swiss Prime Site Dr. Christoph Caviezel, Vizepräsident; CEO Mobimo-Gruppe Beat Bommer, Mitglied 2; Leiter Immobi-lienanlagen und stv. Leiter Vermögensanla-gen bei der Pensionskasse Basel Stadt Thomas Frutiger, Mitglied; Inhaber Fru ti ger Bauunternehmung Dr. Steffen Metzner, Mitglied; Privatdo-zent Uni Leipzig; CEO RES Con sult GmbH Ivana Reiss, Mitglied 2; Geschäftsführerin Avadis Anlagestiftung Stefan Schädle, Mitglied; Abteilungschef Real Estate Management BVK

GeschäftsführungNorbert Grimm, CEO Martin Brendel, Head of Acquistions Global Bardo Magel, Global Head of Asset Ma-nagement Reto Schnabel, CFO Gabriele Wolfram, Head of Portfolio Management

RevisionsstelleErnst & Young AG, Zürich

SchätzungsexperteWüest & Partner AG, Zürich Pascal Marazzi-de Lima

DepotbankZürcher Kantonalbank, Zürich

1 Designiertes Stiftungsrats-Mitglied der Avadis Anlagestiftung und Avadis Anlage-stiftung 2 (neu, unter Vorbehalt der Zustim-mung der Anlegerversammlung)

2 Ohne Stimmrecht

Im AFIAA Portfolio angewandte Methoden

Land Vergleichs wert­methode

Ertrags wertmethode

Sales com parison Direct capitalization Discounted cashflowDeutschland • * •Österreich •Finnland •Grossbritannien • •Frankreich • • •Spanien •Portugal •USA • • •Australien • • •Schweiz (zum Vergleich) •

Pascal Marazzi-de Lima, 45, ist seit Januar 2014 Part-ner bei Wüest & Partner. Der diplomierte Architekt stu-dierte an der ETH Zürich und EPFL Lausanne und absol-vierte sein Diplom 1996 in

Zürich. Er ist Member of the Royal Institu-tion of Chartered Surveyors (MRICS). Herr Marazzi-de Lima leitet die Bewertung von diversen Immobilienportfolios institutionel-ler Investoren in der Schweiz (Pensionskas-sen, Anlagestiftungen, Versicherungen u.a.). Daneben ist er verantwortlicher Partner für das internationale Team.

Wüest & Partner, gegründet 1985, ist heute ein international tätiges Beratungsunterneh-men mit über 100 Mitarbeitern für den Im-mobilien- und Baumarkt sowie Raum- und Standortentwicklung.

Ratings ist, die für Immobilieninvestitionen weltweit wichtigsten Metropolen zu identifi-zieren. Für die einzelnen Metropolen werden übersichtliche Factsheets erstellt, die den in-ternational tätigen Investoren erste Anhalts-punkte zu einem Standort liefern und Verglei-che zulassen.

* ImmoWertV

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Hohe Berechenbarkeit, gute Ausbildung und solide Aussichten

Finnland

Jari Luoto, Botschafter Finnlands in Bern, über Finnlands Qualitäten, seine pragmatische Konsenskultur und einen Liegenschaftenmarkt, der Einstiegs-chancen bietet.

Finnland hat eine schwierig zu erlernende Landessprache und einen exzellenten Ruf. Worauf gründet er sich?Ich denke, ich kann Sie beruhigen. Niemand in Finnland erwartet von einem ausländischen Besucher, er sei der Landessprachen mäch-tig. Mein Land ist zweisprachig. 90% der Be-völkerung sind finnischer Muttersprache, 5% wachsen daheim mit schwedisch auf. Englisch ist ebenfalls fester Bestandteil des finnischen Schulplans. Deutsch und Französisch wird lei-der immer weniger gelernt.

Als Finnland vor bald 100 Jahren selbstän-dig wurde, war es ein armes Agrarland. Den Weg aus der Armut führte das Erziehungs-system mit seinen weiterbildenden Schulen und den höheren Lehranstalten. Die Ausbil-dung der finnischen Ingenieure ist sehr aner-kannt. Finnland belegt bei den PISA-Studien regelmässig einen Platz im vorderen Feld. Ein Merkmal dieses Erziehungssystems ist, dass es auch die Schwachen gezielt fördert. Die Finnen sind sich der Bedeutung guter Schu-len sehr bewusst. Besonders in einer Zeit, die keine lebenslange Bindung an einen einzigen Beruf mehr kennt.

Finnland ist ein EU-Staat und hat als Wäh-rung den Euro übernommen. Wie lebt es sich zwischen russischem Rubel und schwedi-scher Krone?Das Land übernahm den Euro nach einer schweren Rezession. Der Euro brachte eine nicht gekannte Währungsstabilität und nied-rigere Zinsen. Dies war wichtig für die Indu-strie, aber auch für die Privathaushalte. Bei der alten Währung kam es in schwierigen Zeiten und auf Drängen der Exportindustrie regelmässig zu Abwertungen, was indirekt mit einem höheren Zinsniveau bezahlt wurde. Dies ist jetzt vorbei. Die schwedische Krone neigte früher zur Abwertung, hat sich aber mit dem Euro weitgehend stabilisiert. Den Rubelkurs spürt die Wirtschaft weniger, auch wenn Russ-land mit 8% ein wichtiger Aussenhandelspart-ner ist. Der Rubel ist aber eine wichtige Tou-ristenwährung. St. Petersburg hat 5 Millionen Einwohner, so viele wie Finnland. Wenn die

in Finnland weniger einkaufen, spürt es der Einzelhandel.

Finnland ist bekannt für strikte Ausgaben-disziplin. Wie sieht es mit den mittel- und langfristigen demographischen Perspektiven und wie mit der wirtschaftlichen Entwicklung aus?Es ist richtig, dass die Staatsverschuldung in Finnland im Rahmen geblieben ist. Sie liegt unter 60% GDP. Die Bevölkerung wächst wei-ter, allerdings in einem ruhigen Rhythmus. Sie wird aber auch zunehmend älter. Eine Antwort auf diese Herausforderungen ist eine Gebietsreform bei den Gemeinden. Derzeit gibt es noch 400. Die Gemeinden haben – wie in der Schweiz – eine hohe Autonomie. Sie fi-nanzieren sich über eigene Steuern. Die armen Gemeinden erhalten Subventionen. Dann die Reform im Gesundheitswesen, um die Ausga-ben unter Kontrolle zu halten. Alles in allem durchläuft derzeit ein Paket von gut 100 Ge-setzesänderungen und Neuerungen den parla-mentarischen Prozess. Darin inbegriffen eine Anpassung des Pensionssystems an die ge-stiegene Lebenserwartung. Dafür wurde eine komplizierte Formel entwickelt. In der Sub-stanz läuft sie derzeit darauf hinaus, dass sich die Lebensarbeitszeit um 2 Jahre verlängert.

Wie kam es zum Ausgleich der unterschiedli-chen Interessen?Die Diskussionen liefen über 5 bis 6 Jahre. Die Arbeitnehmer haben in Finnland institutionell eine starke Stellung und damit auch eine gros-se Verantwortung. Sie sind sehr interessiert an einer wettbewerbsfähigen Wirtschaft. Finn-land ist ein grosser Exporteur. Entsprechend empfänglich waren sie für die Hinweise der Rating-Agenturen, der EU-Kommission und der Banken, bei den Pensionsverpflichtungen über die Bücher zu gehen. Dafür war es sicher eine Hilfe, dass Finnen traditionell keine kon-frontative Kultur pflegen, sondern eine kon-sensorientiert pragmatische.

Das vorherrschende Finnland-Bild in der Schweiz ist etwas diffus. Papierindustrie, Mobiltelefonie, der Wärtsilä-Konzern mit seinen schweren Dieselmotoren (für die Schifffahrt) und den Gasturbinen, weiter sehr kompetente Bau-Ingenieur-Unternehmun-gen, welche unter anderem in aller Stille die alte Elektrowatt übernommen hatten: Wo lie-

gen die Stärken und Chancen der finnischen Wirtschaft? Die Stärke ist auch ihre Schwäche. Sie ist stark exportorientiert, aber damit auch abhängig vom Wohlergehen der Exportmärkte. Dies sind vor allem Schweden und andere EU-Märkte wie Deutschland. Rückblickend gese-hen hätte die Forstwirtschaft sicher schneller auf den Strukturwandel in der Zeitungsindu-strie reagieren können. Aber dies holt man jetzt mit innovativen Produkten nach, bei denen Holz Kunststoff ablöst und bei denen für die Verpackungsindustrie neue Lösungen entwickelt werden. Die IT-Branche hat sich nach einer echten Krise neu aufgestellt. Me-tall- und Maschinenindustrie sowie der Schiff-bau müssen am meisten kämpfen. Für ihre Erzeugnisse fehlt derzeit auf den Weltmärkten die klare Wachstumsperspektive. Aber sie hat ihre Nischen – wie Spezialschiffe für die Arktis oder Luxusliner für Pleasure Cruises – und sie erschliesst sich neue Märkte in Asien und La-teinamerika. Derzeit schauen sich die mittle-ren Unternehmen intensiv auf den Weltmärk-ten nach Exportmöglichkeiten um. Reserven bietet auch noch das Service-Geschäft, das Wärtsilä derzeit stark forciert.

Wenn der Staat heutzutage für die Unter-nehmungen ein Hotelier ist, der im Wettbe-werb mit anderen Hoteliers um seine Gäste kämpfen muss: Was macht den spezifischen Standortcharme Finnlands aus?Zunächst einmal hat die echte Hotellerie eine gute Auslastung und ein solides Geschäft. Finnlands Standortcharme leitet sich ab aus der Nähe zu den grossen Märkten im Bal-tikum, einer gut qualifizierten Bevölkerung dank des erwähnten Erziehungssystems, einer hohen Arbeitsfreude und einer sehr berechen-baren Konsenskultur. In Finnland muss nie-mand mit dummen Überraschungen rechnen. Finnland wird in Krisenzeiten auch zuneh-mend als Safe Haven entdeckt.

Wie überschaubar ist das Rechtssystem?Es ist absolut überschaubar. Ich kenne auch niemanden, der sich über ein schleppendes Tempo oder mangelnde Durchsetzung von Rechtstiteln beschwert hätte. Was man nicht unterschätzen sollte: Finnen haben eine hoch entwickelte Tradition, Abmachungen einzu-halten und Verträge zu respektieren.

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AFIAA Partner

MitgliedschaftenDie AFIAA Anlagestiftung ist Mitglied in fol-genden Fachverbänden und Vereinigungen:

Wie wichtig ist für Helsinki die Nähe zu St. Petersburg und zu den Hauptstädten der baltischen Staaten?Die Bedeutung kann man an der neuen Eisen-bahnverbindung nach St. Petersburg ablesen. Mit dem Zug dauert die Reise zwischen den beiden Städten noch 3.5 Stunden. Es gibt 4 TGV-Verbindungen pro Tag. Tallinn, die estni-sche Hauptstadt, liegt am Meer genau gegen-über von Helsinki. Mit 19 Schnellfährenver-bindungen am Tag ist es beinahe so etwas wie eine Vorortgemeinde geworden. Überhaupt sind die Verbindungen zu Estland sehr inten-siv. Wirtschaftsgeographisch gesehen bilden Finnland und Estland weitgehend eine Einheit mit einer Bevölkerung von 7 Millionen.

Wer sind die grossen institutionellen In-vestoren in Finnland? Gibt es ein Vorsorge-system wie in der Schweiz?Das Vorsorgesystem mit seinen zwei Säulen hat gewisse Ähnlichkeiten mit dem schweizeri-schen, wobei es eine steuerfinanzierte Grund-versicherung, aber keine Pensionskassen gibt. Der Staat steckt bei der 2. Säule vielmehr den Rahmen ab, überlässt es aber den Arbeit-gebern und Arbeitnehmern, sich dafür eine – intensiv beaufsichtigte – Versicherungsge-sellschaft auszusuchen. Die Versicherungsge-sellschaften sind entsprechend die grössten Investoren auf dem Liegenschaftenmarkt. Anders als in der Schweiz sind Finnen jedoch meist Eigentümer ihres Hauses oder ihrer Wohnung. Es sind 70%, wobei 55% schon zwischen 25 und 36 Jahren in den eigenen vier Wänden wohnen. Damit halten sich die institutionellen Investitionen in Wohnraum in überschaubaren Grenzen. Die Investitions-nachfrage nach Prime Space Büroraum – ins-besondere in Helsinki – blieb auch in der Krise stabil. Allerdings sind 90% des leerstehenden Büroraums über 10 Jahre alt. Es baut sich also langsam Erneuerungsbedarf auf. Viele finni-sche Unternehmungen verkaufen derzeit ihre Geschäftssitze und leasen sie anschliessend, um Liquidität zu schaffen.

Jari Luoto, finnischer Botschafter in der Schweiz

Botschafter Jari Luoto hat seinen Auftrag als Botschafter von Finnland in der Schweiz im vergangenen September 2014 angetre-ten. Zuvor war er als Botschafter in Brasilien tätig. Weiter war er Botschafter für Angele-genheiten der Baltischen See im Aussenmi-nisterium in Helsinki. Zwischen 2003 und 2008 arbeitete er als Staatssekretär und Un-terstaatssekretär für EU-Angelegenheiten im Büro des Premierministers.

AFIAA Positionierung

Die AFIAA-Investment-philosophie

• Risikoarmer Core und Core+ Ansatz mit dem Ziel angemessener Ertrags aus schüt-tung und kontinuierlichem Kapital wachs-tum

• Langfristig wachstumsstarke Regionen als Portfolio beimischung

• Konjunkturelle Diversifikation gegenüber dem Heimatmarkt Schweiz

• Stabile Länder mit transparenten Märk-ten, Integrität, Rechtssicherheit und makro öko nomischer Attraktivität

• Führende Wirtschafts- und Ent schei-dungs zen tren mit attraktiven und liqui-den Im mobilien märkten

• Zentrumslagen (keine Peripherie)

• Neue oder kernsanierte und wenn mög-lich energie- und umweltzertifizierte Ob-jekte in der Grösse von CHF 40 bis 200 Millio nen

• Institutionelle und bonitätsstarke Mieter (Büros, Einzelhandel) mit langlaufenden Verträgen

• Nettoanfangsrendite in CHF von aktuell mindestens 4.5%

Finnland kompaktAmtssprachen Finnisch, SchwedischHauptstadt HelsinkiStaatsform parlamentarische

RepublikStaatoberhaupt Präsident Sauli Niinistö

Drängt mehr Geld in die Immobilien? Ein wachsendes Interesse der internationa-len Investoren ist spürbar. Das Marktvolumen ist in diesem Jahr auf über 4 Milliarden Euro gewachsen. Der Markt hat sicher seinen Boden gefunden, der Ausblick für die nächsten fünf Jahre ist gut, und der erzielbare Yield liegt im Raum Helsinki, also dem wichtigsten Teil-markt, bei 6 bis 6.5%. In diesem Umfeld ist ein zunehmendes Interesse nur natürlich.

Finnland SchweizFläche 338 432 km2 41 285 km2

Einwohner 5 429 894 8 112 200BIP/Einw. USD 49 350 USD 81 161Währung Euro Schweizer

Franken

Helsinki

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Martin Roth, Geschäftsführer der Pensionskasse Manor

Pensionskasse Manor

Kennzahlen per 31. Dezember 2014Versicherte 8 800 PersonenRentenbeziehende 3 900 PersonenVorsorgevermögen 1.7 Mia. CHF Deckungsgrad 112%Verzinsung Altersguthaben 2%Performance 2014 7.95% Gesamtvermögen

Mit vier Prozent engagiertPensionskasse Manor

Martin Roth, Geschäftsführer der Pen-sionskasse Manor, über Alternativen zur Yield Compression, seine Rendite-erwartungen an Auslandsimmobilien, die Bedeutung der Kosten und die nöti-ge Währungskurssicherung.

Alle leiden unter der Yield Compression. Was machen Sie dagegen?Wir leiden auch darunter. Der risikolose Zins liegt bei -0.1%, die Rendite, die wir anstreben, dagegen bei 3%. Wir sind dazu übergegangen, die in- und ausländischen Obligationen auf das absolute Minimum von 15% herunterzu-fahren. Das ist die Hälfte der Quote, welche die Pensionskassen im Allgemeinen halten. Die Aktienquote haben wir aus Risikoüber-legungen nicht erhöht. Vielmehr haben wir bei den Wandelanleihen und den Hedgefonds aufgestockt und in bisher nicht genutzte Anla-gekategorien wie Infrastruktur oder die Aus-landsimmobilien investiert.

Bislang neigen die Pensionskassen nicht dazu, die zulässigen Anlagequoten für Aus-landsimmobilien auszunutzen. Wie sieht es bei der Pensionskasse Manor aus?Bis letztes Jahr hatten wir überhaupt nicht in diese Anlagekategorie investiert. Wir hatten sie 2007 geprüft, fanden aber intuitiv den Zeit-punkt nicht ideal. Nach der grossen Korrektur 2008 haben wir diese Asset Class dann wieder angeschaut. Derzeit sind wir mit 4% engagiert.

Unterscheidet sich das Manor-Investment-profil erheblich vom üblichen Profil für ver-gleichbare Pensionskassen (also solche mit einem starken Aktivenstamm)?Nicht wesentlich. Die Manor Pensionskasse hat heute 8 800 Aktive und 3 900 Pensions-bezieher. Sie hat einen ausgeglichenen Cash Flow, verwaltet ein Vorsorgevermögen von CHF 1.7 Mia. und erreicht einen Deckungsgrad von 112%.

Wie entwickelte sich bislang die annualisier-te Performance bei den Liegenschafteninve-stitionen (Schweiz und Ausland)?Unsere Gesamtperformance des Immobilien-portefeuilles Schweiz (direkte und indirekte Anlagen) liegt über die letzten 10 Jahre im Durchschnitt bei 5.5% pro Jahr. Von einem Investment in Auslandsimmobilien erwarten wir aufgrund des höheren Risikos 1% mehr

Rendite als bei einem Investment in schweize-rische Liegenschaften.

Was waren die Motive für die Investition in Auslandsimmobilien? Und welche Alterna-tiven zum AFIAA-Investment wurden erwo-gen? Das Tiefzinsumfeld in der Schweiz und das Gebot maximaler Risikodiversifikation wa-ren die beiden treibenden Motive. Alternati-ven zum AFIAA-Investment wurden nicht nur erwogen, sondern auch praktiziert. Wir haben uns für zwei Core-Investments entschieden, eines davon ist AFIAA. Daneben haben wir in zwei Satelliten investiert, und zwar in Real Estate in Asien und in ein Vehikel für Logistik-Immobilien in Europa.

Nach welchen Kriterien erfolgte der Ent-scheid über das Investitionsvehikel?Die Kriterien sind bei uns im Wesentlichen die vier P (People, Performance, Pricing, Product) sowie das Risk Management. Wir haben uns verschiedene Vehikel angeschaut. Für AFIAA sprachen die gute Objektdiversifikation, die lokale Präsenz und ein im Vergleich zu einer Fund-of-Funds Struktur substanziell tieferes Pricing. Uns gefällt auch das Modell der An-lagestiftung für Pensionskassen und die damit einhergehende Interessenssymmetrie der An-leger. Beeindruckt haben uns auch die profes-sionelle Struktur und die Qualität der Objekte. Für unsere Infrastruktur- und Private Equity Investitionen nutzen wir ein ähnliches Anla-gevehikel.

Welche Bedeutung hat dabei der jeweilige Investitionsstil?AFIAA ist für uns ein Core-Investment und eben kein Satellit. Wir erwarten keine Höhen-flüge, sondern stetige Erträge.

Können Sie sich vorstellen, die Quote weiter aufzustocken?Mit dem Ergebnis der Immobilien Ausland im laufenden Jahr sind wir sehr zufrieden. Wir sind jetzt über 12 Monate investiert und konn-ten im 2014 eine Performance in CHF von 9% verbuchen. Das ist sehr erfreulich. Im Allge-meinen warten wir drei Jahre, bevor wir eine Investition aufstocken. In drei Jahren hat man unweigerlich auch Schwächeperioden erlebt und damit die nötige Visibilität für eine um-fassende Beurteilung.

Wie geht die Manor-Pensionskasse mit den unvermeidlichen Währungsrisiken um?Die Währungssicherung ist ein grosses Thema. Eines unserer vier Investitionsinstrumente für Auslandsimmobilien ist zum Franken kursge-sichert. Generell steuern wir das Währungsri-siko über das Gesamtportefeuille. Wir sichern 50% unserer Dollar- und 100% unserer Euro-Investitionen ab. Mit den Auslandsimmobilien haben wir erstmals auch grössere Exposures in australischen Dollars und britischen Pfund. Erfahrungsgemäss lohnt es sich nicht, Wäh-rungsrisiken einzugehen.

PKE Pensionskasse Energie Genossenschaft

PKE Vorsorgestiftung Energie

KPMG Personal-vorsorge stiftung

AFIAA News 01/2015 9

Die bestehenden Anleger...

...begrüssen die neuen Anleger!

Verstärkung der Geschäftsleitung

Neuer Global Head of Asset Management

Per 1. Dezember 2014 hat Bardo Magel die Verantwortung als Global Head of Asset Management übernommen und ergänzt gleichzeitig als fünftes Mitglied die Geschäftsleitung von AFIAA.

Herr Magel ist verantwortlich für die Bewirt-schaftung der Bestandesliegenschaften, die Si-cherstellung einer soliden Finanzierungsstra-tegie sowie, als Mitglied der Geschäftsleitung, für die professionelle Umsetzung der strategi-schen Zielvorgaben des Stiftungsrates. Bardo Magel führt das globale Asset Management mit Teams in Zürich, New York und Sydney.

Zuletzt war er als Head of Transactions bei Corpus Sireo Investment Management in Lu-xemburg tätig und verantwortlich für die Steu-erung von zwei paneuropäisch investierten Immobilienfonds. Zuvor verantwortete er bei

Steckbrief Bardo Magel

Geburtsdatum 10. Februar 1966Nationalität DeutschlandWohnort ZürichZivilstand verheiratetKinder Noah und Nicolas

der Commerz Real AG ein weltweites Portfo-lio von über 200 Büro-, Retail-, Logistik- und Hotel immobilien mit einem Volumen von rund 20 Mia. Euro.

Seine Immobilien-Kompetenz ist praktisch durch die langjährige Erfahrung im internatio-nalen Umfeld in den Bereichen Asset Manage-ment, Akquisition und Transaction Manage-ment sowie theoretisch durch die Abschlüsse als Immobilien Manager (Executive Education Programm an der EBS Universität für Wirt-schaft und Recht, Wiesbaden) und Ausbildung zum Immobilienkaufmann dokumentiert.

Wir sind überzeugt, mit Herrn Bardo Magel einen ausgewiesenen Immobilienfachmann gefunden zu haben, der in der Umsetzung der Wachstumsstrategie bei AFIAA wichtige Im-pulse setzen wird.

AFIAA News 01/2015 10

Wien

BigBiz C – unser Flaggschiff in Österreich befindet sich auf Kurs

Das imposante Gebäude-Ensemble „BigBiz“ (200 m lang und 45 m breit) aus dem Jahr 2005, besteht aus insge-samt drei rechtlich selbstständigen, je-doch baulich miteinander verbundenen Bauteilen. AFIAA hat im Jahr 2007 den Bauteil C mit ca. 18 891 m² vermietba-rer Fläche erworben. Die Gebäudeteile A und B sind im Eigentum einer deut-schen Fondsgesellschaft. „BigBiz C“ ist die grösste der total acht Immobilien im Portefeuille von AFIAA in Österreich.

Das „BigBiz“ befindet sich im nordöstlichen Zentrum von Wien an der Dresdner Strasse im Wiener Gemeindebezirk Brigittenau. Die-ser moderne und sehr zentrale Büroteilmarkt ist ein Symbol für den erfolgreichen Struktur-wandel vom Industrie- und Gewerbe- hin zum Dienstleistungsstandort und wird von heraus-ragenden Bauten gekennzeichnet (u.a. Millen-nium Tower mit 202 m Höhe eines der Wahr-zeichen Wiens).

Mit fussläufig entfernten Haltestellen für U-Bahn, Bus und Strassenbahn ist das „BigBiz“ ebenso wie durch die schnelle Verbindung zur Donauuferautobahn A22 infrastrukturell sehr gut angebunden.

Die sehr modern ausgestatteten Büroflächen (Kühlung, aussenliegender Sonnenschutz, BUS-System zur vollelektronischen Steuerung von Licht, Heizung und Kühlung, 3 m De-ckenhöhe) verteilen sich auf insgesamt sieben Geschosse.

Im Jahr 2013 wurde, nachdem sich einzelne verglaste Elemente aufgrund von Planungs-

und Ausführungsfehlern des Generalunter-nehmers gelöst hatten, ein Komplettaustausch der Fassade in allen drei Gebäudeteilen erfor-derlich. Die Austauscharbeiten an der Fassa-de verliefen termingerecht und innerhalb des vereinbarten Budgetrahmens, wobei bauseits grösstmögliche Rücksicht auf die vorhande-nen Mieter im Gebäude genommen wurde. Im Zusammenhang mit dem Fassadenaustausch wurden nicht nur die neuesten energetischen Standards berücksichtigt, sondern auch als optisches Highlight, in einem Teilbereich zur Dresdner Strasse, LED-Spotlights installiert. Diese LED-Elemente sind zeitabhängig steu-erbar und können verschiedene Farben dar-stellen.

Vermietungen 2014 Mit dem Mieter G4S wurde eine vorzeitige Vertragsverlängerung um weitere fünf Jahre bis Mitte 2027 (Mietfläche rund 2 400 m²) so-wie eine zusätzliche Neuanmietung von 500 m² (ebenfalls bis Mitte 2027) verhandelt. Der bereits langjährige Mieter Continental (DAX notiertes Unternehmen) verlängerte sei-nen Mietvertrag um weitere sechs Jahre (bis Ende 2021) und expandierte mit einer zusätz-lichen Neuanmietung von 665 m² auf total 4 765 m². Somit ist Continental nach der Stadt Wien (mit rund 22% Mietfläche) der zweit-grösste Mieter im „BigBiz C“. Amadeus Aust-ria Marketing GmbH, führender Anbieter von IT-Lösungen in der Reisebranche, verlängerte den Mietvertrag einer Fläche von 600 m² bis Mitte 2019.

Bei einer Hauptnutzfläche von ca. 18 891 m² konnte mit diesen Vermietungserfolgen die Vermietungsquote von ca. 90% auf nun na-

hezu Vollvermietung (97%) gesteigert wer-den. Gleichzeitig wurde die Restlaufzeit der Mietverträge deutlich erhöht. Hilfreich für die erzielten Mietvertragsverlängerungen mit den Bestandsmietern war nach Aussage der Mieter auch die neue, modern gestaltete Glas-Fassade.

Facility ManagementNach erfolgter Neuausschreibung konnte in den vergangenen Monaten auch der umfang-reiche Facility Management Vertrag neu ab-geschlossen werden. Im Ergebnis werden die Leistungen mit dem renommierten Facility Manager Porr Real beibehalten, die Ausgaben konnten jedoch um rund 20% p.a. reduziert werden.

Kenndaten BigBiz CBaujahr 2005Vermietbare Fläche 18 891 m²Bewertung CHF 64 731 410∅ Restmietlaufzeit 4.1 JahreAnteil Marktwert am Portfolio

5.45%

Besonderes Neue Fassade mit LED­Elementen

BigBiz, Wien

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Portfolio Management

Devestitionen

Wir nutzen den aktuellen Immobilien-zyklus zur strategischen Bereinigung unseres Portfolios. AFIAA versteht sich dabei nicht als Trader sondern inter-pretiert den Auftrag der Anleger dahin-gehend, die bestmöglichen strategie-konformen Objekte zu identifizieren, kritisch zu durchleuchten und für eine nachhaltige Anlage zu sichern. Dabei hält AFIAA an hohen Qualitätsansprü-chen und an der Erzielung einer Min-destrendite fest.

Market Street, Philadelphia (USA)In nächster Priorität haben wir das Objekt „Market Street“, Philadelphia in einem struk-turierten Bieterprozess in den Verkauf geführt. Die Immobilie genügt aufgrund der Objekt-grösse, den atypisch hohen Nebenkosten, dem Instandhaltungsstau und vor allem den hohen lokalen Vermietungskosten nicht mehr unse-ren Qualitätsansprüchen.

Auch wenn das Objekt „Market Street“ nicht mehr in unsere Core Strategie passt, spricht es insbesondere institutionelle sowie Privatinve-storen an. Bei unserem lokalen Verkaufspart-ner haben sich bereits über 100 (!) Kaufinter-essenten gemeldet, wir dürfen daher von einer schnellen und erfolgreichen Verkaufsabwick-lung ausgehen.

Datacolor, Lüneburg (DE)2008 erwarb AFIAA die Logistikobjekte Lüne-burg und Öhringen mit dem Hauptmieter Da-tacolor. Nach Insolvenzanmeldung von Data-color in Öhringen per Ende Januar 2014 sowie in Lüneburg per Ende Mai 2014, zog der Mie-ter aus den Objekten aus. Der Konkurs bean-spruchte erhebliche Ressourcen und belastete auch die Leerstandskennzahlen von AFIAA.

Der Verkauf des Logistikobjektes in Lüne-burg wurde im November 2014 vollzogen. Die durch den Konkurs des Mieters bedingt vorge-nommenen Rückstellungen konnten erfolgs-wirksam aufgelöst werden, der positive Perfor-manceeffekt beläuft sich auf rund EUR 1 Mio.

Sold

Sold FoR SAlEFoR SAlE

Rohr Road, Columbus

Datacolor, Lüneburg Datacolor, Öhringen

Market Street, Philadelphia

Rohr Road, Columbus, Ohio (USA)Das in den Jahren 2006/2007 erbaute und 2008 durch AFIAA erworbene Logistikge-bäude „Rohr Road“ (111 436 m² vermietbare Fläche) wurde per 30. Januar 2015 verkauft. Der Logistikmarkt in den USA befindet sich im Aufschwung, moderne, neuwertige Objekte sind bei Investoren derzeit sehr gefragt. Den Verkaufszeitpunkt hat AFIAA bewusst ge-wählt, da das Objekt nicht mehr unserer Stra-tegie entsprach. Wir freuen uns, dass die Im-mobilie zu einem Kaufpreis von gut 6% über dem Buchwert veräussert werden konnte.

Datacolor, Öhringen (DE)Für das Objekt in Öhringen zog sich ein ernst-hafter Interessent leider unmittelbar vor der notariellen Beurkundung zurück. Aktuell sind wir mit weiteren Interessenten in Verhand-lung, einem Abschluss im laufenden Ge-schäftsjahr sehen wir positiv entgegen.

AFIAA News 01/2015 12

HerausgeberAFIAA Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland Gartenhofstrasse 17, 8004 Zürich, Schweiz Tel.: +41 44 245 49 44 Fax: +41 44 245 49 49 office@afiaa.com www.afiaa.com

Redaktionelle Verantwortung: Melanie Fatzer, Kommunikation/PR

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handlungen gehen wir davon aus, in den kom-menden Monaten wieder Vollvermietung zu verzeichnen.

Quartermile 2, Edinburgh (GB)In unserem Objekt „Quartermile 2“ stehen wir kurz vor der Vollvermietung. Die Landschafts-architekten Optimised Ltd. mieteten per De-zember 2014 rund 500 m² Büroflächen an. Der Vertrag wurde über 10 Jahre mit mieter-seitiger Kündigungsoption nach 5 Jahren un-terzeichnet. Für die letzten Flächen im 1. OG (rund 630 m²) stehen wir in Verhandlung und sehen einer Vollvermietung per Frühjahr 2015 positiv entgegen.

Tudor Street, London (GB)Die internationale Anwaltskanzlei Jones Day, Single Tenant der Liegenschaft „Tudor Street“, renovierte einen Grossteil ihrer Mietflächen inkl. Lobbybereich und eröffnete neu im Un-tergeschoss eine Kantine für ihre Mitarbeiter. Diese Mieterinvestitionen führten zu einer deutlichen Steigerung der Objektattraktivität.

400 West 15th Street, Austin (USA)Intensivierte Vermietungsaktivitäten und der wirtschaftliche Aufschwung in den USA haben in unserem Objekt in Austin zu einer Vielzahl von Vermietungserfolgen geführt. Im abge-laufenen Geschäftsjahr 2013/2014 bis heu-te konnten Mietverträge von über 6 000 m² abgeschlossen oder verlängert werden. Zu den grössten Vermietungen zählen die Moody National Bank (ca. 600 m² für 10.5 Jahre), der Staat Texas (ca. 1 200 m² für 5 Jahre), Cap Gemini (ca. 640 m² für 4 Jahre) sowie Austin Digital, Tochtergesellschaft von GE Aviation (ca. 1 850 m² für 5 Jahre). Somit ist die Ver-

mietungsquote seit März 2014 von 78% auf rund 92% gestiegen. Das Objekt „400 West 15th Street“ war beim Erwerb als „Wells Far-go Tower“ bekannt, benannt nach dem dama-ligen Hauptmieter. Nachdem Wells Fargo im vergangenen Jahr ihre Flächen verkleinerten, gingen die Namensrechte am Gebäude verlo-ren. Die Moody National Bank, Nachmieter von Wells Fargo, hat zwar die Beschilderungs-flächen auf dem Dach übernommen, nicht aber die Namensrechte am Gebäude. Dieses firmiert nunmehr unter dem neuen Brand „400 West 15th Street“ www.400w15th.com.

Market Street, Philadelphia (USA)Aufgrund von internen Umstrukturierungen hat die Citibank die Filiale in unserem Ob-jekt „Market Street“ geschlossen. Der gültige Mietvertrag wurde ausserordentlich und ge-gen eine hohe Ablösesumme vorzeitig aufge-löst. Die Mietflächen konnten nahtlos an den amerikanischen Telekom-/Mobilfunkanbie-ter Sprint Telecom für 10 Jahre nachvermie-tet werden. Mit Sprint Telecom haben wir ein renommiertes amerikanisches Unternehmen als langfristigen Mieter gewonnen, dies mit Mieteinnahmen leicht über dem Marktniveau. Damit haben wir auch nach Abzug der Neu-Vermietungskosten einen deutlichen Zusatz-ertrag aus der Ablöse erzielt.

525 Flinders Street, Melbourne (AUS)In unserem Objekt „Flinders Street“ in Mel-bourne konnten wir mit dem zweitgrössten Mieter der Liegenschaft, dem Architekturbüro Peddle Thorp Group (ca. 17% der Hauptnutz-flächen), den per Mai 2015 auslaufenden Ver-trag langfristig für weitere 6 Jahre zu Markt-konditionen verlängern. Damit sichern wir im Objekt in Melbourne weiterhin Vollvermie-tung.

Asset Management

Notizen aus dem Asset Management

Westfalen Center, Dortmund (DE)In unserem Objekt „Westfalen Center Dort-mund“ konnte die Vermietungsquote von ca. 87% auf rund 90% per Jahresende 2014 gesteigert werden. Das Multi-Tenant-Office Center bietet seinen Mietern neben einer verkehrsgünstigen Lage zusätzliche Service-leistungen wie Seminarräume, Catering und Besucherparkplätze in der Tiefgarage an. Das Hotel Steigenberger (Hauptmieter im „WCD“ mit einem Mietvertrag bis 31. Dezember 2031) und diverse Restaurants runden das Konzept und Angebot der Immobilie ab. Derzeit befin-den wir uns zudem in weiterführenden Ver-tragsverhandlungen mit diversen Interessen-ten und erwarten in den kommenden Monaten weitere Vertragsabschlüsse.

Romeo & Julia, Frankfurt (DE)In unserem 2013 erworbenen Bürohochhaus „Romeo & Julia“ konnten wir für die beiden obersten Etagen (18. und 19. OG, 435 m²) ei-nen langfristigen Mietvertrag (über 10 Jahre) mit einer bereits in Frankfurt ansässigen M&A Boutique abschliessen. Die Büroflächen wer-den zurzeit für den Mieter ausgebaut, Einzug und Mietbeginn erfolgen gegen Ende des ers-ten Quartals 2015.

Gusswerk „Lofts“, Salzburg (AT)Die „Lofts“, bestehend aus sechs aneinander gebauten zweistöckigen Gebäuden, befinden sich auf dem Gusswerk-Areal, einem nördli-chen Stadtteil Salzburgs. Nach dem Auszug eines der Hauptmieter Ende April 2014 fiel die Vermietungsquote von 100% auf 80%. Dank neuer Vertragsabschlüsse konnte diese zum Jahresende wieder auf knapp 90% gesteigert werden. Aufgrund konkreter Mietvertragsver-

Tudor Street, London