I

海口市城市规划管理技术规定（2015）

（征求意见稿）

2

目 录

第 1 章 总则.......................................................................................................................................41.1 目的及依据.........................................................................................................................41.2 适用范围.............................................................................................................................41.3 与详细规划的关系.............................................................................................................41.4 分区管理.............................................................................................................................41.5 坐标系统和高程系统.........................................................................................................4

第 2 章 建设用地规划管理............................................................................................................ 52.1 城市用地分类.....................................................................................................................52.2 使用性质及兼容.................................................................................................................52.3 建设内容.............................................................................................................................52.4 开发强度控制...................................................................................................................162.5 工业仓储用地管理...........................................................................................................162.6 公共服务设施配建...........................................................................................................162.7 建设地块管理...................................................................................................................17

第 3 章 建筑工程规划管理.......................................................................................................... 183.1 建筑布局...........................................................................................................................183.2 建筑退让...........................................................................................................................183.3 建筑间距...........................................................................................................................203.4 建筑高度...........................................................................................................................213.5 建筑面宽...........................................................................................................................213.6 场地竖向...........................................................................................................................213.7 停车设施配建...................................................................................................................21

第 4 章 景观与环境规划管理........................................................................................................ 244.1 城市景观控制要求...........................................................................................................244.2 场地景观控制要求............................................................................................................244.3 建筑物景观控制要求........................................................................................................244.4 辅助性建（构）筑物及设施景观设计要求.................................................................. 25

第 5 章 市政道路及管道线工程规划管理.................................................................................... 265.1 城市道路...........................................................................................................................265.2 机动车出入口设置...........................................................................................................265.3 公交停靠站.......................................................................................................................275.4 道路交叉口.......................................................................................................................275.5 人行天桥及地下通道.......................................................................................................285.6 电力线...............................................................................................................................285.7 城市排水工程...................................................................................................................295.8 城市综合管线...................................................................................................................30

第 6 章 附则.....................................................................................................................................326.1 解释权................................................................................................................................326.2 生效日期............................................................................................................................32

附录 1：计算规则............................................................................................................................331.1 建筑面积...........................................................................................................................33

3

1.2 基底面积...........................................................................................................................361.3 绿地面积...........................................................................................................................361.4 建筑间距...........................................................................................................................361.5 建筑高度...........................................................................................................................37

附录 2：海口旧城区范围............................................................................................................... 39

4

第 1章 总则

1.1 目的及依据

为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡

规划法》、《海南省城乡规划条例》、《海口市城乡规划条例》等相关法律法规、技

术规范，结合本市实际，制定本规定。

1.2 适用范围

本规定适用于海口市主城区内除个人住宅、临时建筑、历史建筑外各项建设

工程的规划方案设计和规划管理。

主城区外镇区内各项建设工程的规划方案设计和规划管理可参照本规定执

行。

1.3 与详细规划的关系

各项建设工程的规划方案设计和规划管理，除应符合经批准的控制性详细规

划、修建性详细规划外，还应符合本规定的要求。

各项建设工程的规划方案设计和规划管理，除执行本规定外，还应符合国家、

省和市有关法律、法规及其它强制性标准的规定。

1.4 分区管理

根据城市发展历史和实际情况，主城区划分为新城区和旧城区。旧城区北片

为长堤路、白龙路、海府一横路、蓝天路、西沙路、龙昆北路围合区域；旧城区

南片为红城湖路、琼州大道、凤翔路、龙昆南路围合区域。新城区为主城区内除

旧城区外的其它区域。

1.5 坐标系统和高程系统

各项建设工程的规划方案设计和规划管理，应采用海南海口独立坐标系统和

国家 85 高程。

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第 2 章 建设用地规划管理

2.1 城市用地分类

海口市城市用地分类与规划建设用地标准，执行《城市用地分类与规划建设

用地标准》（GB 50137—2011）。

2.2 使用性质及兼容

2.2.1 建设用地的规划用地性质应按照经批准的控制性详细规划确定。

2.2.2 建设用地的规划用地性质为两类或两类以上的，如控制性详细规划已

明确各类用地的规模或者各类建设内容计容建筑面积的比例的，应按控制性详细

规划执行；如控制性详细规划未明确，但土地出让时规划条件已明确各类用地比

例的，按规划条件执行；如控制性详细规划和规划条件均未明确的，每一类建设

内容计容建筑面积应不小于总计容建筑面积的 15%。

2.2.3 零售商业用地（B11）、批发市场用地（B12）、餐饮用地（B13）之间

可相互兼容；金融保险用地（B21）、艺术传媒用地（B22）、其它商务用地（B29）

之间可相互兼容；住宅用地（R11、 R21、 R31）可兼容服务设施用地（R12 、

R22、 R32）。

2.2.4 村集体留用地在控制性详细规划中的规划用地性质为居住或商住用

地的，其规划用地性质均按商住用地控制，住宅计容建筑面积不得超过总计容建

筑面积的 30%。

2.3 建设内容

2.3.1 建设用地的规划用地性质为单一用地性质的，允许建设、使用的建筑

与设施用途应符合表 2.3.1 和表 2.3.2 适建用途的范围。主导用途指一般情况

下允许建设、使用的建筑与设施用途，其建筑面积（或多项建筑面积之和）应占

地块总建筑面积的主导。附设用途是指在符合相关规范、政策等前提下，经研究

后允许建设、使用的辅助配套等功能。

为保障用地的主导用途、避免功能混杂，单一用地性质允许建设、使用的功

能比例，应结合具体地块的建设条件与开发需求，综合考虑相关要求经专题研究

确定。其中，居住用地、商业服务业设施用地、工业用地和仓储物流用地主导用

途的建筑面积不应低于总建筑面积的 85%。

2.3.2 建设用地的使用性质为两类或两类以上的，各类使用性质主导用途的

建筑面积占比应符合确定比例的要求，并可建设不超过总建筑面积的 15%的可附

设市政设施、可附设交通设施、其它配套辅助设施。

6

表 2.3.1 城市建设用地分类和使用

类别代码类别名称 内容 适建用途

大类 中类 小类

R 居住用地 住宅和相应服务设施的用地

R1一类居住用地

设施齐全、环境良好，以低层住

宅为主的用地

R11 住宅用地住宅建筑用地及其附属道路、停

车场、小游园等用地

主导用途：住宅、公

共服务设施

其它用途：商业建

筑、可附设市政设

施、可附设的交通设

施、其它配套辅助设

施

R12 服务设施用地

居住小区及小区级以下的幼托、

文化、体育、商业、卫生服务、

养老助残设施等用地，不包括中

小学用地

主导用途：公共服务

设施

其它用途：可附设市

政设施、可附设的交

通设施

R2二类居住用地

设施较齐全、环境良好，以多、

中、高层住宅为主的用地

R21 住宅用地

住宅建筑用地（含保障性住宅用

地）及其附属道路、停车场、小

游园等用地

主导用途：住宅、公

共服务设施

其它用途：商业建

筑、可附设市政设

施、可附设的交通设

施、其它配套辅助设

施

R22 服务设施用地

居住小区及小区级以下的幼托、

文化、体育、商业、卫生服务、

养老助残设施等用地，不包括中

小学用地

主导用途：公共服务

设施

其它用途：可附设市

政设施、可附设的交

通设施

R3

三类居住用地

设施较欠缺、环境较差，以需要

加以改造的简陋住宅为主的用

地，包括危房、棚户区、临时住

宅等用地

7

类别代码类别名称 内容 适建用途

大类 中类 小类

R31 住宅用地住宅建筑用地及其附属道路、停

车场、小游园等用地

主导用途：住宅、公

共服务设施

其它用途：商业建

筑、可附设市政设

施、可附设的交通设

施、其它配套辅助设

施

R32 服务设施用地

居住小区及小区级以下的幼托、

文化、体育、商业、卫生服务、

养老助残设施等用地，不包括中

小学用地

主导用途：公共服务

设施

其它用途：可附设市

政设施、可附设的交

通设施

A 公共管理与公

共服务设施用

地

行政、文化、教育、体育、卫生

等机构和设施的用地，不包括居

住用地中的服务设施用地

A1 行政办公用地党政机关、社会团体、事业单位

等办公机构及其相关设施用地

主导用途：行政办公

建筑

其它用途：可附设市

政设施、可附设的交

通设施、其它配套辅

助设施

A2文化设施用地

图书、展览等公共文化活动设施

用地

A21 图书展览用地

公共图书馆、博物馆、档案馆、

科技馆、纪念馆、美术馆和展览

馆、会展中心等设施用地

主导用途：文化设施

其它用途：可附设市

政设施、可附设的交

通设施、其它配套辅

助设施

A22 文化活动用地

综合文化活动中心、文化馆、青

少年宫、儿童活动中心、老年活

动中心等设施用地

主导用途：文化设施

其它用途：游乐设

施、可附设市政设

施、可附设的交通设

施、其它配套辅助设

施

A3

教育科研用地

高等院校、中等专业学校、中学、

小学、科研事业单位及其附属设

施用地，包括为学校配建的独立

地段的学生生活用地

主导用途：教育科研

设施

其它用途：宿舍、可

附设市政设施、可附

设的交通设施、其它

配套辅助设施

8

续表 2.3.1

类别代码类别名称 内容 适建内容

大类 中类 小类

A31 高等院校用地

大学、学院、专科学校、研究

生院、电视大学、党校、干部

学校及其附属设施用地，包括

军事院校用地

A32 中等专业学校用地

中等专业学校、技工学校、职

业学校等用地，不包括附属于

普通中学内的职业高中用地

A33 中小学用地 中学、小学用地

A34 特殊教育用地聋、哑、盲人学校及工读学校

等用地

A35 科研用地 科研事业单位用地

A4

体育用地

体育场馆和体育训练基地等

用地，不包括学校等机构专用

的体育设施用地

主导用途：体育设施

其它用途：游乐设

施、可附设市政设

施、可附设的交通设

施、其它配套辅助设

施

A41 体育场馆用地

室内外体育运动用地，包括体

育场馆、游泳场馆、各类球场

及其附属的业余体校等用地

A42 体育训练用地为体育运动专设的训练基地

用地

A5

医疗卫生用地医疗、保健、卫生、防疫、康

复和急救设施等用地

主导用途：医疗卫生

设施

其它用途：宿舍、可

附设市政设施、可附

设的交通设施、其它

配套辅助设施

A51 医院用地综合医院、专科医院、社区卫

生服务中心等用地

A52 卫生防疫用地卫生防疫站、专科防治所、检

验中心和动物检疫站等用地

A53 特殊医疗用地对环境有特殊要求的传染病、

精神病等专科医院用地

A59 其它医疗卫生用地 急救中心、血库等用地

9

类别代码类别名称 内容 适建内容

大类 中类 小类

A6 社会福利用地

为社会提供福利和慈善服务

的设施及其附属设施用地，包

括福利院、养老院、孤儿院等

用地

主导用途：社会福利

设施

其它用途：宿舍、可

附设市政设施、可附

设的交通设施、其它

配套辅助设施

A7 文物古迹用地

具有保护价值的古遗址、古墓

葬、古建筑、石窟寺、近代代

表性建筑、革命纪念建筑等用

地。不包括已作其它用途的文

物古迹用地

主导用途：文物古迹

其它用途：可附设市

政设施、可附设的交

通设施、其它配套辅

助设施

A8 外事用地外国驻华使馆、领事馆、国际

机构及其生活设施等用地

A9 宗教用地 宗教活动场所用地

主导用途：宗教建筑

其它用途：宿舍、可

附设市政设施、可附

设的交通设施、其它

配套辅助设施

B商业服务业设施用

地

商业、商务、娱乐康体等设施

用地，不包括居住用地中的服

务设施用地

B1商业用地

商业及餐饮、旅馆等服务业用

地

B11 零售商业用地以零售功能为主的商铺、商

场、超市、市场等用地

主导用途：商业建筑

其它用途：可附设市

政设施、可附设的交

通设施、其它配套辅

助设施

B12 批发市场用地 以批发功能为主的市场用地

主导用途：商业建筑

其它用途：可附设市

政设施、可附设的交

通设施、其它配套辅

助设施

B13 餐饮用地 饭店、餐厅、酒吧等用地

主导用途：商业建筑

其它用途：可附设市

政设施、可附设的交

通设施、其它配套辅

助设施

10

类别代码类别名称 内容 适建内容

大类 中类 小类

B14 旅馆用地宾馆、旅馆、招待所、服务型

公寓、度假村等用地

主导用途：旅馆建筑

其它用途：可附设市

政设施、可附设的交

通设施、其它配套辅

助设施

B2商务用地

金融保险、艺术传媒、技术服

务等综合性办公用地

B21 金融保险用地银行、证券期货交易所、保险

公司等用地

主导用途：商务办公

建筑

其它用途：可附设市

政设施、可附设的交

通设施、其它配套辅

助设施

B22 艺术传媒用地文艺团体、影视制作、广告传

媒等用地

主导用途：商务办公

建筑

其它用途：可附设市

政设施、可附设的交

通设施、其它配套辅

助设施

B29 其它商务用地贸易、设计、咨询等技术服务

办公用地

主导用途：商务办公

建筑

其它用途：可附设市

政设施、可附设的交

通设施、其它配套辅

助设施

续表 2.3.1

类别代码类别名称 内容 适建内容

大类 中类 小类

B3 娱乐康体用地 娱乐、康体等设施用地

B31 娱乐用地

剧院、音乐厅、电影院、歌舞

厅、网吧以及绿地率小于 65%

的大型游乐等设施用地

主导用途：文化娱乐建

筑

其它用途：小型商业、

可附设市政设施、可附

设的交通设施、其它配

套辅助设施

11

类别代码类别名称 内容 适建内容

大类 中类 小类

B32 康体用地

赛马场、高尔夫、溜冰场、跳

伞场、摩托车场、射击场，以

及通用航空、水上运动的陆域

部分等用地

主导用途：康体运动场

地及设施

其它用途：可附设市政

设施、可附设的交通设

施、其它配套辅助设施

B4 公用设施营业网点

用地

零售加油、加气、电信、邮政

等公用设施营业网点用地

主导用途：公用设施营

业网点

B41 加油加气站用地零售加油、加气、充电站等用

地

B49其它公用设施营业

网点用地

独立地段的电信、邮政、供水、

燃气、供电、供热等其它公用

设施营业网点用地

B9 其它服务设施用地

业余学校、民营培训机构、私

人诊所、殡葬、宠物医院、汽

车维修站等其它服务设施用地

主导用途：其它服务设

施

其它用途：可附设市政

设施、可附设的交通设

施、其它配套辅助设施

M

工业用地

工矿企业的生产车间、库房及

其附属设施用地，包括专用铁

路、码头和附属道路、停车场

等用地，不包括露天矿用地

M1 一类工业用地

对居住和公共环境基本无干

扰、污染和安全隐患的工业用

地

主导用途：厂房

其它用途：仓库（堆

场）、小型商业、宿舍、

可附设市政设施、可附

设的交通设施、其它配

套辅助设施

M2 二类工业用地

对居住和公共环境有一定干

扰、污染和安全隐患的工业用

地

主导用途：厂房

其它用途：仓库（堆

场）、可附设市政设施、

可附设的交通设施、其

它配套辅助设施

M3 三类工业用地

对居住和公共环境有严重干

扰、污染和安全隐患的工业用

地

同上

W

物流仓储用地

物资储备、中转、配送等用地，

包括附属道路、停车场以及货

运公司车队的站场等用地

12

类别代码类别名称 内容 适建内容

大类 中类 小类

W1 一类物流仓储用地

对居住和公共环境基本无干

扰、污染和安全隐患的物流仓

储用地

主导用途：仓库（堆场）

及物流建筑

其它用途：厂房、小型

商业、宿舍、可附设市

政设施、可附设的交通

设施、其它配套辅助设

施

W2 二类物流仓储用地

对居住和公共环境有一定干

扰、污染和安全隐患的物流仓

储用地

主导用途：仓库（堆场）

及物流建筑

其它用途：厂房、可附

设市政设施、可附设的

交通设施、其它配套辅

助设施

W3 三类物流仓储用地易燃、易爆和剧毒等危险品的

专用物流仓储用地同上

S道路与交通设施用

地

城市道路、交通设施等用地，

不包括居住用地、工业用地等

内部的道路、停车场等用地

S1 城市道路用地快速路、主干路、次干路和支

路等用地，包括其交叉口用地，

S2 城市轨道交通用地独立地段的城市轨道交通地面

以上部分的线路、站点用地

S3 交通枢纽用地

铁路客货运站、公路长途客运

站、港口客运码头、公交枢纽

及其附属设施用地

主导用途：交通设施

其它用途：可附设市政

设施、其它配套辅助设

施

S4交通场站用地

交通服务设施用地，不包括交

通指挥中心、交通队用地

S41 公共交通场站用地

城市轨道交通车辆基地及附属

设施，公共汽（电）车首末站、

停车场（库）、保养场，出租汽

车场站设施等用地，以及轮渡、

缆车、索道等的地面部分及其

附属设施用地

主导用途：交通设施

其它用途：可附设市政

设施、其它配套辅助设

施

S42 社会停车场用地

独立地段的公共停车场和停车

库用地，不包括其它各类用地

配建的停车场和停车库用地

同上

13

续表 2.3.1

类别代码类别名称 内容 适建内容

大类 中类 小类

S9其它交通设施

用地

除以上之外的交通设施用地，包

括教练场等用地同上

U

公用设施用地 供应、环境、安全等设施用地

主导用途：公用设施

其它用途：可附设交

通设施、其它配套辅

助设施

U1供应设施用地

供水、供电、供燃气和供热等设

施用地

U11 供水用地

城市取水设施、自来水厂、再生

水厂、加压泵站、高位水池等设

施用地

U12 供电用地

变电站、开闭所、变配电所等设

施用地，不包括电厂用地。高压

走廊下规定的控制范围内的用

地应按其地面实际用途归类

U13 供燃气用地

分输站、门站、储气站、加气母

站、液化石油气储配站、灌瓶站

和地面输气管廊等设施用地，不

包括制气厂用地

U14 供热用地集中供热锅炉房、热力站、换热

站和地面输热管廊等设施用地

U15 通信用地

邮政中心局、邮政支局、邮件处

理中心、电信局、移动基站、微

波站等设施用地

U16 广播电视用地

广播电视的发射、传输和监测设

施用地，包括无线电收信区、发

信区以及广播电视发射台、转播

台、差转台、监测站等设施用地

U2环境设施用地

雨水、污水、固体废物处理等环

境保护设施及其附属设施用地

U21 排水用地

雨水泵站、污水泵站、污水处理、

污泥处理厂等设施及其附属的

构筑物用地，不包括排水河渠用

地

U22 环卫用地

生活垃圾、医疗垃圾、危险废物

处理（置），以及垃圾转运、公

厕、车辆清洗、环卫车辆停放修

理等设施用地

U3安全设施用地

消防、防洪等保卫城市安全的公

用设施及其附属设施用地

14

类别代码类别名称 内容 适建内容

大类 中类 小类

U31 消防用地消防站、消防通信及指挥训练中

心等设施用地

U32 防洪用地防洪堤、防洪枢纽、排洪沟渠等

设施用地

U9其它公用设施

用地

除以上之外的公用设施用地，包

括施工、养护、维修等设施用地

G

绿地与广场用

地

公园绿地、防护绿地、广场等公

共开放空间用地

主导用途：公共绿地、

公共活动场地

其它用途：可附设市

政设施、可附设交通

设施、其它配套辅助

设施

G1 公园绿地

向公众开放，以游憩为主要功

能，兼具生态、美化、防灾等作

用的绿地

G2 防护绿地具有卫生、隔离和安全防护功能

的绿地

G3 广场用地以游憩、纪念、集会和避险等功

能为主的城市公共活动场地

表 2.3.2

序

号类别名称 范围

1 住宅 供家庭居住使用的建筑

2 公共服务设施居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助

残设施等

3 行政办公建筑 供党政机关、社会团体、事业单位从事行政办公及相关业务活动的建筑

4 文化设施

包括图书、展览、文化活动建筑等文化类公共建筑，如公共图书馆、博

物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆、展览馆、会展中心、综合文

化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等

5 教育设施高等院校、中等专业学校、职业学校、特殊学校、中小学、九年一贯制

学校、职业技术培训及其它教育设施的教学、办公以及辅助建筑

6 体育设施

社区以上级别的体育场馆和体育训练基地，如篮球场、足球场、网球场、

游泳场（馆）等体育场馆及附属更衣室、淋浴、室外运动设施、体育活

动场地等

7 医疗卫生设施

社区以上级别的各类医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施的建筑，

如综合性医院、专科医院、卫生防疫站、专科防治所、疗养院、检验（化

验中心、急救中心、血库等

8 社会福利设施社区以上级别的为社会提供福利和慈善服务的建筑及其附属设施，如养

老院、护理中心、社区老年人日间照料中心、社区居家养老服务中心、

15

儿童福利院、残疾人社交及康乐中心、救助站等

9 文物古迹

除了非物质文化遗产外，规划需要保护的，具有文化、艺术、历史价值

和意义的建筑、构筑物及其环境要素，包括不可移动文物、近现代与当

代重要史迹和代表性建筑、构筑物等

10 宗教建筑用于宗教活动的场所，包括清真寺、教堂、修道院、庵堂、道观、寺庙

等

11 商业建筑提供各类型商业、服务如零售商业（商铺、商场、超市、市场）、批发市

场、餐饮（饭店、餐厅、酒吧）等活动的建筑。

12 娱乐设施 剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧等

13 旅馆建筑 宾馆、旅馆、酒店、招待所、青年旅社、度假村等

14 商务办公 供各类企业单位从事办公及相关业务活动的建筑

15康体运动场地及

设施

赛马场、高尔夫、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场，以及通用航空、

水上运动的陆域部分及其配套设施

16公用设施营业网

点零售加油、加气、电信、邮政等公用设施营业网点

17 其它服务设施独立地段的电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等其它公用设施营业

网点

18 厂房 从事工业生产为主的建筑。

19 仓库（堆场） 以货物储藏为主的库房建筑及堆场。

20 物流建筑用于进行物品储存、运输、配送、物流加工、物流管理等综合功能的建

筑类型

21 交通设施

主要是指机场、铁路、港口、口岸、长途客运站等区域交通设施；轨道

交通区间线路、站点、车辆基地、车辆段、停车场以及附属设施；道路

公共交通的首末站、中途站、综合车场、修理厂；道路设施、停车场库、

货运站场和其它货运交通设施、加油、加气站、充电站、驾驶训考场、

人行天桥、地道、无障碍设施、交通标志标识等。

22 市政设施 主要指给水、排水、电力、通信、燃气、环卫、消防站等设施。

23 小型商业为所在社区提供日常基本商业服务的各类小型便利店、服务营业网点、

小型餐饮、肉菜市场、日常服务等设施

24 宿舍供学生、员工使用，集中管理的无独立厨房的住宿建筑，如集体宿舍、

学生宿舍等

25可附设的市政设

施

在满足功能、安全与环境条件下可附设的市政设施，包括泵站、110 千

伏变电站、通信机房、无线电主干（次干、一般）监测站、有线电视分

中心、瓶装气便民服务点、垃圾转运站、公共厕所、再生资源回收站、

环卫工人作息场所等

26可附设的交通设

施

在一定条件下可附设的交通设施，包括公共交通的首末站、中途站，配

建及社会公共停车场库（楼）、自行车库、人行天桥、地道、无障碍设施、

交通标志标识等

27其它配套辅助设

施

为生活生产配套服务的小型、辅助型设施，如配套管理服务设施（社区

居委会、社区警务室、社区服务中心、社区服务站、配套管理、配套办

公等）、文体活动设施（社区文化中心、文化室、社区体育活动场地、室

内外运动设施、社区绿地等）、小型卫生福利设施（社区健康服务中心、

16

诊所、救助站）、食堂等设施

2.4 开发强度控制

2.4.1 各类建设用地的规划指标应按批准的控制性详细规划执行。

2.4.2 控制性详细规划确定的建设用地容积率指标为上限指标（工业、仓储

用地除外），若规划设计方案不能满足国家技术规范和本规定的建筑退线、建筑

间距及停车位等技术要求，容积率应相应核减，直至满足要求为止。

容积率的计算公式为：容积率=计容建筑面积/规划建设用地面积。

建设项目的建筑面积计算执行《建筑工程建筑面积计算规范 》

（GB/T50353-2013）。计容建筑面积的计算规则详见附录 1.1。

2.4.3 控制性详细规划确定的建设用地建筑密度指标为上限指标（工业、仓

储用地除外），若居住用地或商住用地临规划道路设置裙房，用于增加公共服务

配套功能，在满足退线、间距、绿地率要求前提下，建筑密度可适当放宽，但不

得超过 30%，且裙房层数不宜超过三层。塔楼建筑密度按控制性详细规划执行。

建筑密度的计算公式为：建筑密度=建筑基底面积/规划建设用地面积。

建筑基底面积计算规则详见附录 1.2。

塔楼建筑密度=塔楼标准层水平投影面积/规划建设用地面积。

2.4.4 控制性详细规划确定的建设用地绿地率指标为下限指标（工业、仓储

用地除外），应符合控制性详细规划要求。

绿地率的计算公式为：绿地率=绿地面积/规划建设用地面积。

绿地面积计算执行《海南省城镇建设项目配套绿地面积计算规定》（琼建城

[2010]167 号，附录 1.3）。

2.4.5 各类建设项目建筑限高按控制性详细规划执行。控制性详细规划明确

场地竖向标高的，建筑限高以控制性详细规划场地竖向标高为起算点；控制性详

细规划未明确场地竖向标高的，建筑限高以项目相临的最宽市政道路设计标高基

础上增加 30CM 为起算点。

2.5 工业仓储用地管理

2.5.1 工业、仓储用地，除应符合控制性详细规划要求外，还应按《工业项

目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24 号）执行。

2.5.2 工业、仓储用地主导用途的计容建筑面积不应低于总计容建筑面积的

85%，其它用途中所需配套办公及生活服务设施的用地面积和建筑面积均不得超

过总用地面积和总建筑面积的 7%；严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、

专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

2.5.3 厂房、库房的建筑高度可根据生产工艺需要局部提高，其它建筑的建

筑高度按控制性详细规划执行。

2.6 公共服务设施配建

2.6.1 建设项目须按控制性详细规划要求配建相应的公共服务设施，并与项

17

目同步规划、同步建设、同时投入使用。

2.6.2 控制性详细规划同一地块中包含二个或二个以上的开发地块时，公共

服务设施应在未开发地块内配建，并遵循先建先配的原则。

2.6.3 建设项目应按规定要求配建物业服务用房。物业服务用房的面积：不

少于小区总建筑面积的 2‰，但最低不少于 50 平方米，最高不超过 500 平方米。

物业服务用房的位置：应当为地面以上能够独立使用的房屋，具备水、电、通风、

采光等使用功能，没有配置电梯的物业，所在楼层不得高于 4层。分期开发的小

区可分期配置物业服务用房，但须符合以上标准。

2.6.4 建设项目应按规定要求设置垃圾收集点，并在方案总平面图中明确具

体位置。

2.6.5 底层架空作为公共开放活动空间的项目，其架空部分宜结合户外场地

设施配置要求适当安排老年人健身场地、儿童游戏场地等内容。

2.7 建设地块管理

2.7.1 为优化建筑布局，合理利用土地资源，鼓励同一街坊内邻接的建设用

地整合开发或者整合规划。整合开发是指多个权属地块合并成一个土地权属地块

进行规划建设。整合规划是指在不改变各个权属地块的用地性质和容积率指标前

提下，对建筑密度、绿地率、退线、间距、出入口、停车位、内部交通及公共服

务设施等内容进行统筹安排的一种规划形式。

整合规划时地上建筑物不得跨用地界线布置，地块间不得设置围墙。

2.7.2 建设用地面积未达到表 2.7.2 规定最小面积的，一般不得单独开发建

设，宜与邻接用地整合开发或者整合规划。如邻接土地为道路、河道、公共绿地、

市政公用设施用地等类似情况，或者邻接土地已经完成建设等，确实无法整合开

发或者整合规划的，在符合控制性详细规划和技术规定的前提下，可进行单独建

设。

表 2.7.2 地块最小面积指标

建设项目类型 旧区（m2） 新区（m

2）

低层住宅建筑 500 1000

多层住宅建筑 1000 1500

中高层、高层住宅建筑 2000 2500

高层公共建筑 2500 3000

18

第 3章 建筑工程规划管理

3.1 建筑布局

3.1.1 建筑布局应开敞、通透，满足通风、节能、日照、采光要求，并与周

边环境景观相协调，符合海南地域特色。

3.1.2 临近海、江、河的滨水区域，以及山峦、市级公园等自然景观资源的

街区应进行建筑高度分区及视线通廊控制。

3.2 建筑退让

3.2.1 沿城市道路、建设用地边界、绿地、水系、铁路以及电力线路和文物

保护区等建设的建筑，其退让距离除应符合本规定外，还应同时满足文物保护、

风景园林、市政管线、消防、环保、防震、防汛和交通安全等方面的要求。

3.2.2 地上建筑退让规划道路红线最小距离须满足表 3.2.2 规定。

表 3.2.2

规划道路红线宽度

（L）

主干路 次干路

40≥L＞24

支路

24≥L＞12

小区路

L≤12L＞60 60≥L＞40

新

城

区

H<24 15 12 10 8 6

24≤H≤54 18 15 12 10 8

H>54 20 18 15 12 10

旧

城

区

H<24 10 8 6 5

24≤H≤54 12 10 8 6

H>54 15 12 10 8

注：L为规划道路红线宽度；H为建筑高度（米）。

○1 临街新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、综合体等有大量人流、车流

集散的建筑，其主入口退让临规划道路红线的距离宜不小于 35 米，并应当留出

与城市道路相连的停车或回车场地。

○2 建筑的基础、台阶、管线、阳台檐口和附属设施，不得逾越规划道路红线。

在退让规划道路红线范围内，不得设置雨篷、阳台等建筑物和构筑物。

○3 受用地条件限制，拟建建筑退让城市规划道路红线难以满足要求时，如相

邻两侧地块项目已规划许可或建成，经专题研究在与已规划许可或建成建筑相协

调的前提下，退让距离可适当减少，但不得小于已规划许可或建成建筑的退让距

离。

3.2.3 地上建筑退让用地边界最小距离须满足表 3.2.3 规定。

表 3.2.3

退让距离

主要朝向 次要朝向

19

新

城

区

住宅建筑

低层住宅 ≥6M ≥4M

多层住宅 ≥9M ≥6M

中高层住宅 0.5H 且最小退让距离≥12M ≥8M

高层住宅 H≤54 0.35H 且最小退让距离≥15M ≥10M

H>54 ≥0.35×54+0.2×（H-54）M ≥12M

非住宅建筑

H<24 ≥6M

24≤H≤50 ≥9M

H>50 ≥12M

旧

城

区

住宅建筑

低层住宅 ≥6M ≥4M

多层住宅 ≥9M ≥6M

中高层住宅 0.4H 且最小退让距离≥10M ≥8M

高层住宅 H≤54 0.35H 且最小退让距离≥15M ≥10M

H≥54 ≥0.35×54+0.15×（H-54）M ≥12M

非住宅建筑

H<24 ≥5M

24≤H≤50 ≥7M

H>50 ≥10M

注：H指建筑高度

○1 建筑高度超过 100 米的其退让用地边界距离按 100 米高度标准控制。

○2 建筑与用地边界退让距离不等时，其退让用地边界平均距离应达到规定值

要求，且最窄处退让距离不少于规定值的三分之二。

○3 当用地形状不规则时，其相邻建筑已规划许可，拟建项目退让其用地边界

距离宜与相邻建筑相协调,且满足消防和日照要求。

○4 某些毗邻用地的建设项目，考虑沿街景观、土地利用等情况，在满足消防、

交通及建筑功能等要求及相邻权属同意的前提下，经市城市规划行政主管部门核

定，可允许其在界线（用地红线）处接建。

○5 危险品库、油库、液化气瓶库、加油加气站及其他危及四邻安全的建筑、

构筑物，其安全防护距离应在其用地范围内预留。

○6 建设项目内设置的环卫设施，其正投影外缘退用地红线距离不得小于 3

米。

3.2.4 沿规划路绿化带新建建筑物，宜满足表 3.2.4 要求：（其 H<24 米以下

部分宜退让绿化带≥8米，以上部分宜退让绿化带≥10 米。）

表 3.2.4

建筑高度绿化带≤10 米 绿化带＞10米

纯住宅 非住宅 纯住宅 非住宅

H＜24 米 ≥5米 ≥8米 ≥6米 ≥10 米

H≥24 米 ≥5米 ≥10 米 ≥6米 ≥12 米

20

3.2.5 地下室外墙面退让规划道路红线、用地边界、规划紫线、水体规划蓝

线距离不应小于 3米。半地下室外墙露出室外地面高度大于 1.5 米时，按地上建

筑退线要求控制。

3.2.6 建筑退让城市基础设施规划黄线、规划紫线、水体规划蓝线、规划黑

线距离须按照批准的控制性详细规划和专项规划执行，且符合相关专业规范要

求。

3.3 建筑间距

3.3.1 本规定所指的建筑间距是指同一建设用地或者整合规划用地内部建

筑之间的距离。建筑间距计算规则详见附录 1.4。

3.3.2 低层、多层和中高层住宅建筑间距控制宜符合下列规定：

（1）住宅建筑间距应综合考虑日照、采光、通风、消防、防灾、管线埋设

和视觉卫生等要求，并结合建设用地的实际情况而确定。除了国家标准规定的以

满足日照要求为基础外，通风、安全及视线干扰等问题也应作为主要因素。

（2）住宅建筑间距除满足日照标准外，还宜符合表 3.3.2 规定。

表 3.3.2

区域 建筑高度平行布置 垂直布置 山墙间距

南北朝向 东西朝向 南北朝向 东西朝向 最小值

新城区低层 1.2H 1.0H 0.8H 0.8H

按消防间距

控制

多、中高层 1.0H 0.9H 0.7H 0.7H

旧城区低层 1.0H 0.9H 0.7H 0.7H

多、中高层 0.8H 0.8H 0.6H 0.6H

注：

①“平行布置”或“垂直布置”时：朝向为南北向的 H指南侧建筑的高度；

朝向为东西向的 H指较高建筑的高度。建筑高度的计算规则详附录 1.4。

②南北朝向指正南北向和南偏东（西）45°（含 45°）角以内的建筑朝向；

东西朝向指正东西向和东（西）偏南 45°以内的建筑朝向。

③点式住宅建筑的东（西）侧有居室主要采光窗户的，其与相邻住宅建筑东

西向的间距按东西朝向平行布置的有关规定进行间距控制。

3.3.3 高层住宅建筑与高、多、低层住宅建筑的间距除须满足日照标准外，

还宜符合以下规定：

（1）平行布置的间距

1.南北向布置南侧为高层建筑时，不小于 27+0.35（H-27）米；H 超过 100

米高度的，其最小间距按 100 米高度标准控制。H指南侧建筑的高度。

2.东西向布置时，不小于 25+0.3（H-25）米；H超过 100 米高度的，其最小

间距按 100 米高度标准控制。H指较高建筑的高度。

3.若南侧为中高层及以下住宅建筑、北侧为高层住宅建筑时，其间距按表

3.3.2 的规定执行，且最小间距不应小于 18 米。

（2）垂直布置的间距

21

其间距不小于不小于 19+0.2（H-19）米；H超过 100 米高度的，其最小间距

按 100 米高度标准控制。H指较高建筑的高度。

（3）山墙（包含卫生间、储藏间开窗）间距按照消防间距控制。

3.3.4 非住宅建筑之间的间距，应当符合有关专业管理要求。

3.3.5 非住宅建筑与住宅建筑的间距，宜符合下列规定：

（1）非住宅建筑位于住宅建筑东、西、北侧时，按非住宅建筑间距控制。

（2）非住宅建筑位于住宅建筑南侧时，按住宅建筑间距控制。

3.3.6 建筑间距除符合本规定外，还应符合消防、视觉卫生、环保、防灾、

工程管线和建筑保护等方面的要求。

3.4 建筑高度

3.4.1 在机场、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、文物保护单

位、军事设施等特殊区域周围的建设项目，建筑高度除应满足控制性详细规划的

建筑限高要求外，还应符合特殊区域的限制要求。

3.4.2 在建筑方案设计和规划管理过程中，为优化城市界面，丰富城市轮廓，

地块内局部建筑的高度可适当提高，但应结合地块的建设条件与开发需求，综合

考虑相关要求经专题研究论证后确定，提高幅度不得超过控制性详细规划建筑限

高的 30%。

3.4.3 建筑高度计算规则详见附录 1.5。

3.5 建筑面宽

3.5.1 为避免因面宽过大而形成屏风效应和视线遮挡，建筑最大面宽应按不

同的建筑高度区域严格控制：

（1）建筑高度大于 24 米且小于或等于 54 米的建筑，其最大面宽不得大于

80 米。

（2）建筑高度大于 54 米且小于 100 米的高层建筑，其最大面宽不得大于

70 米。

（3）建筑高度大于或等于 100 米的高层建筑，其最大面宽不得大于 60 米。

3.6 场地竖向

3.6.1 竖向设计应充分利用原始的地形、地貌，形成项目特色。应根据周边

市政道路标高、场地的地形地貌合理确定场地标高，减少土石方开挖量，尽量实

现就地土石方平衡。

3.6.2 室外最大高程不宜超过相邻市政道路中心高程 0.3 米；宜与相邻用地

的室外高程基本保持一致，如与周边道路有高差时，应与人行道进行无障碍连接。

3.6.3 场地结合园林设计进行景观堆坡的，可以根据需要适当进行地形改

变，但不得影响周边景观、日照和周边地块雨水排放。

3.7 停车设施配建

3.7.1 新建、扩建、改建建筑应按表 3.7.1 所列要求配置相应的机动车、非

机动车停放场（库），并与主体工程同时设计、同时施工、同时使用。

表 3.7.1

22

用途 分类 单位 标 准

住宅

公租房或廉租

房车位/每户 机动车取 0.2; 非机动车取 1

住宅车位/120 ㎡建

筑面积

新城区机动车取 1, 非机动车取 1；旧城区取

0.5，非机动车取 2

独立式及联排

式住宅车位/户 机动车取 2.0

商

业

商业建筑（区）车位/100m2 建

筑面积

小于等于 2000 m2 部分机动车取 2.0，超过

2000 m2 的新城区取 0.8～1.0；旧城区取

0.4～0.6

非机动车新城区取 1.5，旧城区取 2

批发交易市场车位/100m2 建

筑面积

机动车取 1.5～2.0,旧城区取 0.5～0.6

非机动车新城区取 1.5，旧城区取 2

农贸市场车位/100m2 建

筑面积

机动车取 1.0；旧城区取 0.5～0.6；

非机动车取 3

旅馆（含配套用

房）车位/客房

四、五星级宾馆机动车取 0.4～0.6 车位/每间

客房，其他星级宾馆 0.3～0.5 车位/每间客房

非机动车取 0.2

办

公

行政办公楼车位/100m2 建

筑面积

机动车取 1.5～2.0,旧城区取 0.6～1.0

非机动车新城区取 1，旧城区取 2.0

其它办公楼车位/100m2

建筑面积机动车取 1.2～2.2 非机动车取 0.6～1.0

工

业

厂 房车位/100m2

建筑面积机动车取 0.2～0.6

仓 库车位/1000m2

建筑面积机动车取 0.4～0.6

用途 分类 单位 标 准

医

疗

设

施

区以下医院车位/100 ㎡

建筑面积机动车取 0.2～0.4；非机动车取 3.0

区以上医院车位/100 ㎡

建筑面积机动车取 0.4～0.8；非机动车取 1.5

教

育

设

施

中等专业、高等

院校

车位/100 ㎡

学位

机动车取 0.7～1.5; 非机动车取 30～70；校

址范围内宜设置校车停车处

中 学车位/100 ㎡

学位

机动车取 0.7～1.5; 非机动车取 30～70；校

址范围内宜设置校车停车处

小 学车位/100 ㎡

学位

机动车取 0.5～1.2; 非机动车取 20～50；校

址范围内宜设置校车停车处

23

用途 分类 单位 标 准

幼 儿 园车位/100 ㎡

学位

机动车取 0.5～1.2; 非机动车取 5～10；校址

范围内宜设置校车停车处

备注：

○1 表中建筑面积是指计容建筑面积，地下经营性用房须按照使用面积计算停

车位。

○2 表中所列配建指标均为建筑物应配建停车位的最低指标。

○3 表中停车位均指小型汽车停车位。

○4 学校校门应考虑停车场，并设接送学生的缓冲空间。

○5 每个子母车位可作为单一车位 1.5 倍计入停车位数量，但不能超过规划总

停车位数量的 20%。

○6 机械停车位不应超过规划总停车位的 50%。新能源汽车停车位不少于总停

车位的 5%。

3.7.2 应当开展交通影响评价的文体设施、交通设施等大型公共建筑项目，

根据交通影响评价报告配建停车位。

24

第 4 章 景观与环境规划管理

4.1 城市景观控制要求

4.1.1 城市规划区内各项建设工程的方案设计和规划管理，应当符合片区控

制性详细规划以及城市设计中对城市景观和空间环境的要求。

4.1.2 城市景观应反映海口热带滨海地区的地理和气候特征，体现地方地方

民俗和文化特色。

4.2.3 沿城市主干道、海岸线等重要城市界面的建筑群体应构成丰富活泼、

自然流畅的天际线变化，并留出视线通廊，丰富城市界面景观。

4.2.4 城市广场

新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等较大规模的公共建筑，

应在主入口设置绿化休闲广场，广场内应当设置绿化、建筑小品、休息座椅、垃

圾箱、广场灯及夜景照明系统等配套设施；

沿城市道路、广场设置的建筑物前广场的铺设材质及形式应当与周边道路、

广场相协调。

4.2.5 绿化带

宽度 10 米以上的道路两侧绿化带应划为独立绿地进行管理，不计入建设项

目的用地面积。

宽度 10 以下（含 10 米）的道路两侧绿化带可计入建设项目的用地面积，但

应作为公共开敞绿带，纳入公共绿地管理。

滨水绿带应充分开敞，结合滨水自然环境创造宜人的市民休闲活动的场所。

4.2 场地景观控制要求

4.2.7 建设工程设计方案总平面图应当包括场地环境设计的内容，场地环境

设计应充分考虑地形特点，合理规划设置绿地、水体、铺地和景观小品等景观元

素，创造适宜的人居环境。

4.2.6 鼓励在建设用地范围内开辟场地公共开放空间。能全天开放供公众使

用的建筑空间，在计算容积率时可不计入建筑面积或计容建筑面积，具体要求详

见附录 1.1。

4.3 建筑物景观控制要求

4.3.1 建筑造型、立面及色彩应进行多方案比较，充分考虑海南地域特征，

建筑风格宜通透、明快、轻巧，注意与相邻空间环境的协调。

4.3.2 建筑物临街、滨水一侧不得设置锅炉房、烟囱、烧火道、垃圾道、污

水池、化粪池等有碍市容景观的附属设施及晾晒衣物的生活性阳台等。

4.3.3 沿街、滨水的建筑物立面，不得设置空调室外机等影响建筑立面的附

着物；确需设置的，必须结合立面造型，统一设计，隐蔽处理。

25

4.3.4 建筑屋顶需要设置水箱、冷却塔、电梯间等设备用房时，应进行建筑

形式处理，不得直接外露。

4.3.5 独立设置的地上配变电室、泵房等设施应根据消防、降噪等规定进行

布置，其建筑形式应与周围景观环境相协调，并进行绿化遮蔽，进出线路应埋入

地下。

4.3.6 在 CBD 区域、滨水地区、商业街、景观道路、城市主干路两侧、广场

周边建筑物的建筑立面和空间设计应考虑城市夜景景观设计

4.4 辅助性建（构）筑物及设施景观设计要求

4.4.1 围墙

4.4.1.1 体育设施、影剧院、旅游宾馆、图书馆等对社会公众开放的大、中

型公共建筑，临街面原则上不得修建围墙,应当以花台、绿化带等建筑小品作为

隔离带或者隔离墙；确需修建围墙的，应当设计成透空型，高度不得超过 1.6

米;

4.4.1.3 涉及安全、保密等有特殊要求的项目，可以修建封闭式围墙，但应

当进行绿化、美化处理, 其高度原则上不宜超过 6米.

4.4.1.4 建设工地可以利用原有围墙作为临时围墙，也可以设置围墙或者围

档，但应当进行美化处理；在使用期结束时必须无偿拆除。

4.4.2 大门、岗亭

4.4.2.1 大门、岗亭在材料、色彩、造型等方面应与建筑立面保持统一和协

调。

4.4.3 室外挡土墙、护坡

4.4.3.1 室外挡土墙、护坡的尺度和线型应有利于环境协调；地形复杂的室

外自然地坪，其挡土墙、护坡、梯道等室外设施的形式和尺度宜有韵律感。

4.4.3.2 位于城市公共活动区内高于 1.5 米的挡土墙以及位于城市生活、生

产区内高于 2米的挡土墙，宜作艺术处理或绿化遮蔽。

4.4.4 城市公共厕所

4.4.4.1 城市公共厕所宜以独立式和附建式公共厕所为主、活动式公共厕所

为辅，其设置应满足规范及使用要求，需在总平面图纸中明确标注。

4.4.4.2 独立式公共厕所与周围建筑物的距离不应小于 5米，周围宜设置绿

化带。附建式公共厕所应结合主体建筑设计和建造，临街设置，并应有单独的出

入口和管理室。

4.4.5 垃圾收集与处理站

4.4.5.1 垃圾收集与处理站的设置应满足相关规范及使用要求，需在总平面

图纸中明确标注。

4.4.5.2 居住组团内需设置垃圾收集点，宜与再生资源回收点（站）组合设

置，并宜位于住宅区的下风向处和较偏僻隐蔽处；宜单独设置，不应与住宅单元

直接贴邻，并应紧邻道路。如附设于地下室或半地下室时，应满足卫生、消防、

运输等要求，并采取防护措施，避免对周围环境造成影响。

4.4.5.3 垃圾收集站及垃圾转运站与周围建筑物的距离应不小于 5米，周围

应设置绿化带。如条件受限，可附设于其他建筑物内。

4.4.5.4 垃圾卫生填埋场和垃圾焚烧场应防止对环境造成二次污染，并应设

置卫生防护带。

26

第 5章 市政道路及管道线工程规划管理

5.1 城市道路

5.1.1 市政工程设计和建设应当以相应的城市规划为依据、与相关专业规划

相衔接，并符合有关标准、规定，采用统一的城市坐标系统和高程系统。

5.1.2 城市道路规划红线控制应严格按照城市总体规划、分区规划要求执

行。

5.1.3 新建、改建及扩建城市道路必须设计和建设无障碍设施。

5.1.4 各级城市道路的设计行车速度应符合表 5.1.4 的要求。

表 5.1.4 城市道路设计行车速度表

道路类别 快速路 主干路 次干路 支路

设计车速

（km/h）60-100 40-60 30－50 20-40

5.1.5 道路网的通行能力应与用地性质及土地开发的容积率相协调，通行能

力取值应根据《城市道路工程设计规范》确定；快速路及主、次干路应进行交通

专项设计。

5.1.6 单向机动车道 3 车道以上（含 3 车道），或单向机动车道路幅总宽不

小于 11 米的城市主干道宜设置公交专用车道。

5.1.7 道路断面调整

道路断面在不改变规划红线的基础上，宜按批准的控制性详细规划确定，以

下情况可做调整：

（1）不符合《城市道路工程设计规范》规定；

（2）未划设非机动车道的快速路、主、次干路断面；

（3）与现状或已批建的顺接道路断面连接不顺畅；

（4）不能满足两侧既有建筑物使用用途，如商住用地两侧人行道应适当

加宽；

（5）经专家评审或其他市政府专题会议确定的断面。

5.2 机动车出入口设置

5.2.1 周边有一条以上城市道路的地块，出入口应设置在较低等级道路上。

同一条道路上相邻出入口的间距一般不小于 100 米（以上起算点为两相邻出入口

中心线之间的距离）。城市主干道上不宜开设地块出入口。不得在道路展宽段、

港湾式公交站场、道路交叉口设置出入口。

5.2.2 道路交叉口附近的地块或建筑物出入口应满足下列要求：

（1）主干路上，距平面交叉口停止线不应小于 100 米，或在地块最远端，

且应右进右出；

（2）次干路上，距平面交叉口停止线不应小于 80 米，或在地块最远端，且

应右进右出；

（3）支路上，距离与主干路相交的平面交叉口停止线不应小于 50 米，距离

27

与次干路相交的平面交叉口不应小于 30 米，距离同支路相交的平面交叉口不应

小于 30 米；

（4）距离桥隧坡道起止线不应小于 30 米。

（5）距离人行横道线、过街天桥、过街地道不应小于 30 米。

（6）距离公交车站不应小于 15 米。

5.2.3 在城市道路上设置的机动车出入口数应符合下列规定：

（1）当机动车停车位小于等于 100 辆时，如必须在主干路上设置有出入口

的，则出入口总数不应超过 1个，出入口均设置在次干路和支路的，则出入口总

数不应超过 2个。

（2）当机动车停车位大于 100 小于等于 300 辆时，如必须在主干路上设置

有出入口的，则出入口总数不应超过 2个，出入口均设置在次干路和支路的，则

出入口总数不应超过 3个。

（3）当机动车停车位大于 300 辆时，且地块位于主干路与次干路，或与支

路相交的道路，主干路上不应设置出入口，且总出入口数不应超过 3个，并应分

别设置在主干路以外的不同城市道路上，如必须在主干路上设置有出入口的，则

主干路的出入口不应超过 2个，总出入口数不应超过 3个。

（4）非机动车不应单独设置出入口。

（5）设置超高的道路不应设置出入口。

（6）机动车出入口之间的净距不应小于 30 米。

（7）相邻两块地块在用地分界线两侧分别设置出入口时，两个出入口宜合

并成一个。

5.2.4 公共停车场（库）出入口宜设置在次干路和支路上，如需设在主干路

上，则应设专用通道与主干路相连。

5.2.5 出入口的宽度一般为 6～10 米，出入口处的道路机非分隔带开口在出

入口宽度基础上放宽 6米。

5.2.6 出入通道与城市道路相交的角度应为 75-90 度。

5.3 公交停靠站

5.3.1 道路红线宽度 40 米以上的城市道路，宜布置供公共交通车辆使用的

港湾式停靠站。同侧停靠站的间距宜为 400 米至 800 米。

5.3.2 长途客运站、火车站、机场、客运码头的主要出入口 50 米范围内应

设公交停靠站，有条件时应与对外客运站（场）相结合。

5.3.3 立交道口、桥梁的坡道两端、以及隧道进出口外 50 米范围内，严禁

设置公交停靠站。

5.4 道路交叉口

5.4.1 主干路与主干路交叉口，须设置安全岛，以渠化交通，确保交叉口的

通行秩序及行人安全。

5.4.2 交叉口设计应满足视距要求，海口市西海岸新区南片区、长流起步区

交叉口视距应按最新城市道路交叉口视距规范设置，其余规划片区按 5.4.2 视距

控制表控制。

表 5.4.2 城市道路交叉口视距控制表

道路 A红线宽 道路 B红线宽 视距三角形 A边 视距三角形 B边

28

度 度

L≥60m

L≥60m 100m 100m

40m≤L<60m 100m 75m

20m≤L<40m 100m 50m

12m≤L<20m 75m 25m

40m≤L<60m

40m≤L<60m 75m 75m

20m≤L<40m 75m 50m

12m≤L<20m 50m 25m

20m≤L<40m20m≤L<40m 50m 50m

12m≤L<20m 50m 25m

12m≤L<20m 12m≤L<20m 25m 25m

5.5 人行天桥及地下通道

5.5.1 城市快速道路与主干道，主干道与主干道，主干道与次干道的人行过

街设施应修建人行天桥或人行地道，近阶段无法设置的，应采用分期实施的设置

方式，预留人行天桥或人行地道位置。

5.5.2 城市道路上设置人行天桥的净高不得小于 5米，人行地下通道净空不

得小于 2.5 米。人行天桥净宽不应小于 2.5 米，人行地道净宽不宜小于 5米；人

行天桥和人行地道应考虑与公交车辆站点结合设置。

5.6 电力线

5.6.1 电力线路原则上沿城市道路、河流平行布置，形成相对集中、对城市

用地和景观干扰较小的高压走廊，不得斜穿、横穿地块。电力线路宜同沟敷设。

5.6.2 除 110 千伏和 220 千伏的电力管线外，规划新建的电力管线应采取地

埋敷设，现有架空管线应当逐步改造为地下敷设。

5.6.3 110 千伏和 220 千伏的电力管线在下列情况下，应采用地下电缆：

（1）在市中心地区、高层建筑群区、市区主干道、繁华街道等；

（2）重要风景旅游景区和对架空裸导线的严重腐蚀性地区。

5.6.4 市区内 110KV 电力线（含 110KV）以上架空电力线路应同杆架设，做

到一杆多用。

5.6.5 城区范围内单杆单回水平排列或单杆多回垂直排列的 35～500 千伏

高压架空电力线路的规划走廊宽度，应不小于按表 5.6.5 规定：

表 5.6.5 110～500 千伏高压架空电力线路规划走廊宽度

线路电压等级 高压线走廊宽度（m）

500kv 60-75

330kv 35-45

220kv 30-40

66-110kv 15-25

35kv 12-20

5.6.6 架空电力线路保护区：导线边线向外侧水平延伸并垂直于地面所形成

的两平行线内的区域。

29

（1）在一般地区各级电压导线的边线延伸距离不小于表 5.6.6 的规定：

表 5.6.6

线路电压等级 边线延伸距离

500KV 20 米

220KV 15 米

35—110KV 10 米

1—10KV 5 米

（2）在电力线路保护区范围内不得新建、改建、扩建建筑物及其他设施。

在架空电力线路两侧新建、改建、扩建建筑物，其后退线路中心线距离除有关规

划规定外，不得小于以上距离。当空中安全间距无法满足以上要求时，应入地敷

设。

（3）中心城区和郊区城镇人口密集地区，沿架空电力线路两侧新建、改建、

扩建建筑物，其后退线路中心线距离可适当缩小，但应符合电力设施保护的有关

规定。

5.7 城市排水工程

5.7.1 雨水量预测应符合如下规定：

(1)雨水规划设计流量应按下列公式计算：

Q=q·ψ·F

式中：Q ——雨水设计流量（升/秒）

q ——设计暴雨强度（升/秒·公顷）

ψ ——径流系数

F ——汇水面积（公顷）

(2)径流系数应符合表 5.7.1.1 的规定，区域内综合径流系数应符合表

5.7.1.2 的规定。

表 5.7.1.1 径流系数

地面种类 径流系数

城市建筑密集区（城市中心城区） 0.60～0.85

城市建筑较密集区（一般规划区） 0.45～0.60

城市建筑较稀疏区（公园、绿地等） 0.20～0.45

表 5.9.1.2 综合径流系数

地区 综合径流系数

城市中心城区 0.60～0.85

一般规划区 0.45～0.60

(3)设计暴雨强度按海口市暴雨强度公式计算：

q=2338(1+0.4LgP)/(t+9)0.65

式中：q——暴雨强度（升/（秒?公顷））

P——设计降雨重现期（年）

t——降雨历时（分钟）

(4)雨水管渠设计重现期，应根据汇水地区用地性质、地形特点等因素确定。

城市道路下埋设的雨水管渠设计重现期不应小于 2年，立交桥、重要地区及短期

积水即能引起严重后果地区不应小于 3～5年。

30

5.8 城市综合管线

5.8.1 城市各类管线设置应当符合以下规定：

（1）各类管线原则上应采取地下敷设的方式；

（2）应根据各类管线的不同特性和设置要求综合布置。综合布置的各类管

线相互间的水平和垂直净距，应当符合《城市工程管线综合规划规范》及有关专

业规范规定。

5.8.2 城市管线应按控制性详细规划布置，以下情况可进行调整：

（1）管线布置不符合《城市工程管线综合规划规范》规定要求；

（2）规划管线与现有管线冲突无法移除的；

（3）规划位置遇已建建筑物无法拆除的；

（4）规划位置遇文物保护单位或古树名木等需避让的；

（5）管线布置不符合本技术规定的其他有关内容的。

5.8.3 城市道路红线两侧绿化带不应占用，如确需占用，应退道路红线不小

于 4米，同时应预留覆土厚度不小于 5米，已满足市政管线敷设要求。

5.8.4 在城市主、次干路中埋设管道，必须按照城市规划要求的规模埋设，

除临时施工管道和直埋电力、通信电缆外，不得少于、小于以下数量及规模：

（1）电力电缆不少于 6 条；

（2）通信和视频电缆不少于 6 孔；

（3）燃气管道直径不小于 100 毫米；

（4）供水管道直径不小于 200 毫米，排水管道直径不小于 400 毫米。

5.8.5 各类工程管线设置次序为：

（1）工程管线在规划道路下的位置，宜布置在人行道或非机动车道下。电

信电缆、给水输水、燃气输气、雨、污水等工程管线宜布置在非机动车道或机动

车道下。

（2）城市的各类管线敷设前应进行管线综合规划，并应与道路同步设计和

施工，不能同步建设的，应当预留管线通过的位置。沿道路设置的管线（包括架

空），应依次由道路红线向道路中心线方向排列。污水、给水、电力管线原则上

在道路东侧或南侧敷设，雨水、煤气、电信管线原则上在道路西侧或北侧敷设。

宽度在 40 米以上的道路，采用双管线布置。

（3）管线从道路边线向道路中心线方向平行布置，依次为电力、电信、燃

气配气、给水配水、热力、燃气输气、给水输水、雨水、污水管线；管线确需交

叉的，按照由浅入深布置，依次为电信、热力、电力（低压电线在高压电线上）、

燃气、给水、污水、雨水管线。

5.8.6 在城市道路下性质相同的多种管线应同沟敷设，减少城市地下空间的

占用，各种电信管线、有线电视管线和各种数字传输线路均应统一安排，同沟敷

设，检修井可以错开布置。

5.8.7 管线应当按照以下规定避让:

（1）临时管线避让永久管线；

（2）小管线避让大管线；

（3）压力管线避让重力自流管线；

（4）可弯曲管线避让不可弯曲管线；

（5）分支管线避让主干管线；

（6）技术要求低的管线避让技术要求高的管线。

31

5.8.8 管线走向应当与道路平行。管线与管线、管线与铁路、管线与道路之

间应当减少交叉；必须交叉的，原则上采用直角相交，斜交的交角不得小于 45

度。

5.8.9 管线的埋设深度应当根据外部荷载、管材强度以及与其他管道的交叉

等因素确定。

5.8.10 管线穿越河道时，应当满足通航、河道整治要求以及有关专业技术

规定。

5.8.11 地下管线检查井盖的设置，不得妨碍相邻管线通过或者影响附近建

筑物、构筑物的使用功能和安全，并与道路衔接平顺。

5.8.12 宽度 30 米以上道路（含 30 米）交叉口处除雨污水管道外，其余管

线应沿道路视距口敷设，30 米以下道路可直线敷设。

32

第 6章 附则

6.1 解释权

本规定由海口市规划局负责解释。

6.2 生效日期

本规定自 2015 年 月 日起施行。《海口市城市规划管理技术规定（试行）》

同时废止。

33

附录 1：计算规则

1.1 建筑面积

本条款提及的建筑面积适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程建设

过程中技术经济指标的核算，不适用于产权登记中房产测绘的建筑面积计算。

建筑面积计算按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）执行。

计容面积指计入容积率建筑面积，按照海南省住房和城乡建设厅《关于规范

我省计入容积率建筑面积计算规则的通知》(琼建规函[2014]523 号)执行。

按《海南省民用建筑应用太阳能热水系统补偿建筑面积管理暂行办法》、《海

口市新建住宅小区配套教育设施建设管理办法》等规范性文件进行补偿或奖励的

建筑面积不计入计容建筑面积。

上述规范和规范性文件未明确的情况，执行以下规则：

（1）超高楼层、阳台

超高楼层、阳台建筑面积的计算规则参照海南省住房和城乡建设厅《关于规

范我省计入容积率建筑面积计算规则的通知》(琼建规函[2014]523 号)第一条中

有关层高及阳台计容建筑面积计算规则执行，即超高楼层、阳台的建筑面积等于

超高楼层、阳台的计容建筑面积。

（2）架空层、架空区域

架空层定义为仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。

架空层中非架空区域建筑面积应计入计容建筑面积。

不计容的架空区域除满足以上架空层定义外还需同时满足四个条件：

1、功能：用作通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施及连续雨廊等公

共、非营利功能；

2、位置：设置在建筑底层、塔楼底层或建筑屋顶；

3、开敞面：开敞方向大于或等于两个；

4、层高：层高大于或等于 3.9 米；

以上四个条件必须同时满足，否则该架空区域应按其顶板水平投影面积计入

计容建筑面积。

坡地建筑物吊脚架空层，如用作通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施

等公共、非营利功能，该架空区域建筑面积可不计入计容建筑面积。

独立式、联排式住宅设置架空层，如架空区域不能满足公共服务功能，其建

筑面积应计入计容建筑面积。

（3）停车楼、停车楼层、电梯

单幢建筑整体作为停车楼的，其建筑面积不计入计容建筑面积。

建筑中利用局部开敞楼层专门用于停放机动车公共服务的，该楼层停车位、

行车道及专用于停车服务的附属区域建筑面积可不计入计容建筑面积。

老旧住宅建筑加装电梯的，其建筑面积不计入计容建筑面积。

34

（4）避难层、避难空间

避难层中的避难空间建筑面积可不计入计容建筑面积，避难层中的非避难空

间建筑面积应计入计容建筑面积。

（5）设备层

本条款提及的设备层定义为建筑物中专用于布置暖通、空调、给排水和电气

等专业的设备和管道且供人员进入操作的空间层。

整层作为设备层的，该层建筑面积可不计入计容建筑面积；

利用某一楼层局部区域作为设备层的，布置设备的区域面积可不入计容建筑

面积；其他区域建筑面积应计入计容建筑面积。

设备层兼作避难层的，避难空间与布置设备的区域面积可不入计容建筑面

积；其他区域建筑面积应计入计容建筑面积。

（6）屋顶层、裙楼屋面层

突出建筑屋顶层、裙楼屋面层的电梯前室、楼梯间、电梯间、水箱间、管道

井、通风井、烟道，其建筑面积可不计入计容建筑面积。

突出建筑屋顶层、裙楼屋面层的装饰性结构构件，如有顶盖且围合面大于或

等于三面的，应按其顶板投影面积计算其建筑面积并计入计容建筑面积。

（7）空中花园、入户花园

空中花园、入户花园视同阳台，其建筑面积及计容建筑面积算法参照《建筑

工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）与海南省住房和城乡建设厅《关于

规范我省计入容积率建筑面积计算规则的通知》(琼建规函[2014]523 号)中有关

阳台计容面积计算规定执行。

（8）花池

本条款提及的花池定义为悬挑于建筑主体结构外、未设置栏杆或栏板、与相

邻结构内地板高差大于或等于 0.45 米且覆土厚度大于或等于 0.3 米的非地面花

池。

住宅套内、酒店客房及办公、商业套内用房，设置有符合以上定义花池的，

如挑出宽度小于或等于 0.8 米时、该花池不计算建筑面积，否则按其结构底板水

平投影面积的 1/2 倍计算建筑面积并计入计容建筑面积。

建筑的公共区域，含有符合以上定义花池的，如挑出宽度小于或等于 1.0

米时、该花池不计算建筑面积，否则按其结构底板水平投影面积的 1/2 倍计算建

筑面积并计入计容建筑面积。

主体结构内花池按其结构底板水平投影面积计算建筑面积并计入计容建筑

面积。

（9）室外结构板、装饰性飘板（以下简称飘板）

由于结构或造型需要而设计的位于建筑外围的飘板，按以下方法计算建筑面

积及计容建筑面积：

与阳台、外走廊相邻且仅以围护设施（栏杆或栏板）相隔的室外飘板，当飘

板与阳台、外走廊地板高差大于或等于 0.45 米且宽度小于或等于 0.8 米时，该

35

飘板不计建筑面积，否则按其结构底板水平投影面积的 1/2 倍计算建筑面积并计

入计容建筑面积。

因结构要求必须设置且与室内空间不相连通的室外结构板不计建筑面积。

（10）空调搁板、设备平台（以下简称平台）

由于放置空调外机等设备需要而设计的位于建筑外围的敞开式平台，按以下

方法计算建筑面积及计容建筑面积：

与阳台、外走廊相邻且仅以围护设施（栏杆或栏板）相隔的室外平台，当平

台与阳台、外走廊地板高差大于或等于 0.45 米且宽度小于或等于 0.8 米时，该

平台不计建筑面积，否则按其结构底板水平投影面积的 1/2 倍计算建筑面积并计

入计容建筑面积。

依附于建筑物外墙且与室内空间不相连通的敞开式平台不计建筑面积。

（11）骑楼底层柱廊空间

本条款提及的骑楼是一种近代商住建筑，它的沿街部分二层以上出挑至道路

红线处，用立柱支撑，形成内部的人行道，立面形态上建筑骑跨人行道。

符合以上定义的骑楼底层柱廊空间不计建筑面积。

因城市规划主管部门要求必须设置、未压占道路红线、表现形式类似骑楼的

对外开放的公共服务类建筑底层连续柱廊空间，按其柱外围水平投影面积的 1/2

倍计算建筑面积，该建筑面积可不计入计容建筑面积。

（12）公共（消防）通道

穿越建筑的公共（消防）通道，当公共（消防）通道为市政道路或为小区公

共道路的一部分（以公共通道的地面标高、材料识别）时，该通道不计算建筑面

积。

穿越建筑的公共（消防）通道，当其地面标高与建筑内部标高一致，或本身

即为建筑架空层的一部分时，无论其高度如何，该通道按其顶板水平投影面积计

算建筑面积，该建筑面积可不计入计容建筑面积。

（13）花架

本条款提及的花架一般指用刚性材料构成一定形状的格架供攀缘植物攀附

的园林设施，又称棚架、绿廊。当格架宽度小于或等于 0.3 米且格架间镂空距离

大于或等于 0.3 米时，视为无顶盖，花架底下覆盖空间不计算建筑面积；否则视

为有顶盖的外走廊计算建筑面积及计容建筑面积。

（14）无顶盖架空连廊

无顶盖、无围护结构、有围护设施的的建筑物间的架空走廊，其建筑面积不

计入计容建筑面积。

（15）存在少量顶盖的露台

设置在地（屋）面或雨篷顶、有围护设施、可出入的平台，其上层为不同体

量阳台时，该阳台在平台的投影部分需计算建筑面积，其余部分视为露台不计算

建筑面积。

36

设置在地（屋）面或雨篷顶、有围护设施、可出入的平台，其上层为挑檐（廊）

时，如挑出宽度大于或等于平台宽度的 1/2，该挑檐（廊）在平台的投影部分需

计算建筑面积，其余部分视为露台不计算建筑面积。

设置在地（屋）面或雨篷顶、有围护设施、可出入的平台，其上层为挑檐（廊）

时，如挑出宽度小于 2.1 米且小于平台宽度的 1/2，该平台不计算建筑面积；如

挑出宽度小于 2.1 米但大于或等于平台宽度的 1/2，该挑檐（廊）在平台的投影

部分需计算建筑面积，其余部分视为露台不计算建筑面积。

（16）独立门岗

设置于小区出入口的独立门岗，如建筑面积小于 10 平方米，其建筑面积可

不计入计容建筑面积，否则其建筑面积须计入计容建筑面积。

（17）独立的地下室及人防楼梯出入口

主体建筑外独立设置的地下室及人防楼梯出入口，其建筑面积可不计入计容

建筑面积。

1.2 基底面积

平地建筑基底面积为首层结构外围水平投影面积；坡地建筑基底面积为半地

下室露出地面部分与建筑首层直接接触地面部分的结构外围水平投影面积之和。

（1）落地阳台或首层阳台底面与室外与其水平投影范围内室外地面之间最

小净高差小于 0.6 米时，其结构外围水平投影面积应计入建筑基底面积。

（2）无柱架空连廊底面与其水平投影范围内室外地面之间最小净高差大于

4米时，其结构外围水平投影面积可不计入建筑基底面积。

（3）地下车库的引道，其无上盖部分不计入建筑基底面积。

（4）建筑面积小于 10 平方米的独立门岗不计入建筑基底面积。

（5）独立的地下室及人防楼梯出入口不计入建筑基底面积。

1.3 绿地面积

绿地面积计算按《海南省城镇建设项目配套绿地面积计算规定》（琼建城

[2010]167 号）执行。

1.4 建筑间距

1.4.1 除另有规定外，建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间的最小垂直距

离。

1.4.2 建筑物有每处不超过 3 米长的凸出部分（如楼梯间），凸出距离不超

过 1米，且其累计总长度不超过同一面建筑外墙总长度的 1/4 者，其最小间距可

忽略不计凸出部分。

1.4.3 建筑主体结构外阳台累计总长度不超过同一建筑外墙总长度 1/2 的，

其最小间距仍以建筑外墙计算；超过 1/2 的，应以阳台外缘计算建筑间距。主体

结构内阳台应以阳台外缘计算建筑间距。

1.4.4 建筑外挑无柱走廊（无柱雨篷）累计总长度不超过同一建筑外墙总长

37

度 1/2 的，其最小间距仍以建筑外墙计算；超过 1/2 的，应以走廊（雨篷）外缘

计算建筑间距。有柱外走廊（有柱雨篷）应以走廊（雨篷）外缘计算建筑间距。

1.4.5 坡度大于 45 度的坡屋面建筑，其建筑间距是指自屋脊线在地面上的

垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间最小的垂直距离。

1.5 建筑高度

1.5.1 在计算建筑限高时，建筑高度按第 2 章 2.4.5 计算起算点，按附录

1.5.2 计算最高点。

1.5.2 在计算建筑退线与建筑间距时，建筑高度按下列规定计算：

平屋面建筑：挑檐屋面自室外地面算至檐口顶，加上檐口挑出宽度；有女儿

墙的屋面，自室外地面算至女儿墙顶（附图 1）。

坡屋面建筑：屋面坡度小于或等于 45 度的，自室外地面算至檐口顶加上檐

口挑出宽度；坡度大于 45 度的，自室外地面算至屋坡顶高度一半处（附图 1）。

附图 1

1.5.3 突出屋面的电梯机房、电梯间前室、楼梯间、水箱等附属建筑，其突

出屋面的高度小于或等于 8 米、且水平投影面积之和小于或等于屋面面积 1/4

的，不计入建筑高度；否则其附属建筑的高度应计入建筑高度。

1.5.4 相临两幢建筑室外自然地坪存在高差的，应按（附图 2）所示，确定

建筑高度。

38

附图 2

1.5.5 在同一用地单位的建设用地内，如两幢建筑物首层均为架空层，南向

（或东向）建筑物的建筑高度可自北面（或西面）建筑物架空层的楼面标高起计

（附图 3）。

附图 3

39

附录 2：海口旧城区范围

北片

南片

40

编写单位：海口市规划局

编写组长：刘涌涛

编写副组长：林尤干

参编人员：李志斌、任崇华、邓志敏、粘婷、余小兵

陈晨、牟妍琰、王雅、毛红杰、毛建鹏

编写时间：2015 年