УЛААНБААТАР ХОТЫН ОРОН СУУЦНЫ ГАЗРЫН ҮНИЙН ЯЛГААТАЙ БАЙДАЛД

НӨЛӨӨЛӨГЧ ХҮЧИН ЗҮЙЛС1

Д.Ган-Очир2

Хураангуй

Энэхүү дипломын ажлаар Улаанбаатар хотын орон сууцны газрын

үнийн ялгаатай байдалд байршлын болон орчны ямар хүчин зүйлс

голлон нөлөөтэй байгааг илрүүлэх, одоогийн газрын үнэлгээний

аргачлал нь эдийн засгийн үүднээс хэр нийцтэй байгаад үнэлт өгөхийг

зорьсон. Судалгааны үр дүн нь Улаанбаатар хотын орон сууцны

газрын үнийг тус газар аль дүүрэгт байрлаж байгаа, хотын төв (төв

шуудан)-өөс ямар зайнд алслагдсан, автобусны буудал, тээврийн

сүлжээнд ойр эсэх, тус байршил орчмын аюулгүй байдал (гэрэлтүүлэг,

хөл хөдөлгөөнтэй эсэх), тус байршлын эргэн тойронд дуу, шуугиан

ихтэй эсэх зэргээс нь хамааруулан ялгаатай тогтоох ёстойг харуулсан.

Судалгааны ажлын онцлог нь Улаанбаатар хотын шинэ орон сууцны

үнийн ялгаатай байдлыг тайлбарлах, шинээр баригдах орон сууцны

байршлын талаарх мэдээллийг ашиглан үнийг нь тодорхойлох

аргалчлал боловсруулсан, одоогийн газрын суурь үнэлгээ нь эдийн

засгийн үүднээс учир дутагдалтай байгааг эмпирик түвшинд нотлон

харуулсан зэрэгт оршино.

2012.12

1 Монгол улсын их сургууль, ЕХ-ны темпус хөтөлбөр, Хөдөө аж, ахуйн их

сургуулийн хамтарсан Газрын эдийн засаг, эрх зүйн магистерын ангийг

төгсөхөд 2007 онд бичсэн дипломын ажил. Энэхүү дипломын удирдагчаар

ажиллаж, үнэтэй санал, зөвлөмж өгч, судалгааг сайжруулахад байнга

дэмжин ажилласан Ч.Хашчулуун /Ph.D/ багшид талархал илэрхийлье. 2 Монголбанкны Ерөнхийлөгчийн зөвлөх бөгөөд Санхүүгийн тогтвортой

байдлын зөвлөлийн Ажлын албаны дарга

АГУУЛГА Хуудасны дугаар

ХУРААНГУЙ ................................................................................................................................... 3

I. ОРШИЛ………………………………………………………………......................................... 4

II. ОНОЛЫН ХЭСЭГ ....................................................................................................................... 6

2.1 Сэдвийн судлагдсан байдал, зарим ишлэл .................................................................. 6

2.2 Онолын загвар: Хотын эдийн засаг дахь газар ашиглалт, бүсчлэлийн загвар.... 8

2.3 Орон сууцны үнийг судалснаар газрын үнийн ялгаатай байдлыг

тайлбарлах онолын үндэслэл......................................................................................... 19

III. СУДАЛГААНЫ ХЭСЭГ ......................................................................................................... 23

3.1 Улаанбаатар хотын шинэ орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин

зүйлсийн эконометрик загвар....................................................................................... 23

3.2 Судалгаанд ашигласан тоон үзүүлэлтүүд, тэдгээрийн тайлбар .......................... 28

3.3 Улаанбаатар хотын шинэ орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн

эконометрик шинжилгээний үр дүн .......................................................................... 36

3.4 Улаанбаатар хотын газрын үнийн ялгаатай байдлыг орон сууцны үнэнд

нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг ашиглан тайлбарлах нь .............................................. 41

3.5 Одоогийн газрын үнэлгээний аргачлалыг боловсронгуй болгох санал,

зөвлөмж.............................................................................................................................. 46

IV. СУДАЛГААНЫ ҮР ДҮН ........................................................................................................ 55

V. ДҮГНЭЛТ, САНАЛ .................................................................................................................. 57

АШИГЛАСАН БОЛОН ДУРЬДАГДСАН ЭХ БИЧГҮҮД ......................................................... 59

ХАВСРАЛТ 1. A) Хотын газрын рент ба газрын ашиглалтын график, B) Улаанбаатар

хотын шинэ орон сууцны үнэ байршил, ая тухтай байдлаас хамаарах нь, C) Зарим

түүвэрлэсэн тооны нэгдсэн статистик

ХАВСРАЛТ 2. A) Шинэ орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн эконометрик

үнэлгээний үр дүнгүүд, B) Шинэ орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн

бусдаасаа сайн үнэлгээ харуулсан регрессийн үр дүн, диагностик тестийн үр дүн,

коэффициентийн тогтвортой байдал C) Нэмэлт эконометрик үнэлгээний үр дүн

ХАВСРАЛТ 3. Одоогийн газрын суурь үнэлгээ, газрын үнэнд нөлөөлөгч хүчин

зүйлсийн хоорондын хамаарал

- 3 -

ХУРААНГУЙ

Энэхүү дипломын ажлаар Улаанбаатар хотын орон сууцны газрын үнийн ялгаатай

байдалд байршлын болон орчны ямар хүчин зүйлс голлон нөлөөтэй байгааг

илрүүлэх, одоогийн газрын үнэлгээний аргачлал нь эдийн засгийн үүднээс хэр

нийцтэй байгаад үнэлт өгөхийг оролдсон болно. Үүнийг орон сууцны газрын эрэлт

нь орон сууцны эрэлтээс уламжлагддаг гэсэн онолын таамаглал дээр суурилан,

эконометрик шинжилгээний аргазүйгээр судалсан. Ийнхүү судлахдаа Улаанбаатар

хотын орон сууцны газрын үнийн ялгаатай байдалд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг

William J.Stull (1974)-ын боловсруулсан онолын загварт суурилан тодорхойлсон.

Харин орон сууцны газрын үнийн ялгаатай байдлыг эмпирик түвшинд судлахдаа

ашиглаж буй орон сууцны газрын эрэлт нь орон сууцны эрэлтээс уламжлагддаг гэсэн

хотжилтын эдийн засгийн суурь таамаглалыг холбогдох бусад онолын загвар,

эмпирик судалгаанд суурилан тайлбарласан.

Эмпирик судалгаагаар орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг 2006-2007 онд

Улаанбаатар хотод шинээр ашиглалтанд орсон орон сууцнуудын мэдээллээр cross

section тоон өгөгдөл үүсгэн эконометрик шинжилгээний аргазүйгээр судалсан. Харин

Улаанбаатар хотын орон сууцны газрын үнийн ялгаатай байдалд нөлөөлөгч хүчин

зүйлсийг тодорхойлохдоо орон сууцны үнэ, эрэлтэнд нөлөөлөгч байршлын болон

орчны хүчин зүйлс (ая тухтай байдал, орон зайн болон дүүрэг, бүсийн байршил)-ийг

тодорхойлж, эдгээр хүчин зүйлсээр бий болсон орон сууцны эрэлт нь орон сууцны

газрын эрэлтийг бий болгодог гэж судалсан.

Судалгааны үр дүн нь Улаанбаатар хотын орон сууцны газрын үнийг тус газар аль

дүүрэгт байрлаж байгаа, хотын төв (төв шуудан)-өөс ямар зайнд алслагдсан,

автобусны буудал, тээврийн сүлжээнд ойр эсэх, тус байршил орчмын аюулгүй

байдал (гэрэлтүүлэг, хөл хөдөлгөөнтэй эсэх), тус байршлын эргэн тойронд дуу,

шуугиан ихтэй эсэх зэргээс нь хамааруулан ялгаатай тогтоох ёстойг харуулсан. Мөн

тус судалгааны ажлын онцлог нь Улаанбаатар хотын шинэ орон сууцны үнийн

ялгаатай байдлыг тайлбарлах, шинээр баригдах орон сууцны байршлын талаарх

мэдээллийг ашиглан үнийг нь тодорхойлох аргалчлал боловсруулсан, одоогийн

газрын суурь үнэлгээ нь эдийн засгийн үүднээс учир дутагдалтай байгааг эмпирик

түвшинд нотлон харуулсан зэрэгт оршино.

- 4 -

I. ОРШИЛ

Монгол улсад иргэнд газар өмчлүүлэх тухай хууль 2002 оны 6 дугаар сарын 27-нд

батлагдаж, 2003 оны 5 дугаар сарын 1-нээс хэрэгжиж эхэлсэн. Энэ хуулиар газрыг

иргэнд нэг удаа үнэгүйгээр өмчлүүлэх болсон. Ингэснээр Монгол улсад газрыг эдийн

засгийн эргэлтэнд оруулах үндэс суурь нь тавигдсан гэж үздэг. Газрыг ийнхүү бусад

үл хөдлөх хөрөнгийн адилаар барьцаалах, түүнийг хоёрдагч зах зээл дээр

худалдаалах, эдгээр зах зээлүүдийг хөгжүүлэхэд олон суурь нөхцлийг бий болгохыг

шаардахаас гадна гол нь ямар үнийн дүнгээр барьцаалах, худалдаалах зэрэг

тодорхойгүй байдал нь зах зээлийн идэвхижилд сөргөөр нөлөөлж байгаа тул газрын

үнийг нарийвчлан, судалгааны үндсэн дээр тодорхойлох шаардлага зүй ёсоор

тавигдаж байна.

Одоогоор Монгол улсад мөрдөгдөж буй газрын суурь үнэ, иргэнд өмчлүүлэх газрын

үнэлгээ1, газар эзэмших, ашиглах эрхийн гэрчилгээний дуудлага худалдааны анхны

үнэ2, төлбөрийн хэмжээг тогтоосон аргачлал нь тухайн аймаг, сум, дүүргийн хүн

амын тооноос л хамааруулан тогтоож, итгэлцүүрийг ашиглан тогтоосон байдаг. Мөн

ерөнхий үнэлгээг тодорхойлох итгэлцүүр нь газар эзэмшил, ашиглалтын төрөл,

бүсчлэл, хөрсний шинж чанар, төлөв байдлаар засварласан (итгэлцүүрээр үржүүлэн)

байдаг. Эдгээр аргачлал, тогтоосон үнэ нь газрын эдийн засгийн үүднээс учир

дутагдалтай бөгөөд газрын үнэ, рент, тэдгээрийн ялгаатай байдлыг эдийн засгийн

онолын суурь ойлголт, нөлөөлөгч хүчин зүйлсэд суурилан тодорхойлох нь чухал юм.

Үүний тулд газрын үнэнд нөлөөлж болох хүчин зүйлсийг өөрийн эдийн засгийн

хөрсөнд буулган загварчилж, тэдгээр хүчин зүйлсийн үнэнд үзүүлэх нөлөөллийг

албан ёсны тоон мэдээллийг ашиглан статистик, эконометрик болон бусад

шинжилгээний аргачлалаар судлах шаардлагатай байна. Ингэснээр одоогийн суурь

үнэлгээ, итгэлцүүрийн үндсэн дээр тогтоож буй аргачлал нь эдийн засгийн хувьд хэр

нийцтэй үнэлгээ байгаад үнэлэлт өгөх, газрын үнэлгээний аргачлалыг сайжруулах

шаардлагатай эсэхийг тодорхойлоход ач холбогдолтой.

Эдийн засгийн онолын үүднээс аливаа газрын үнэ нь түүний эрэлт, нийлүүлэлтийн

харьцаагаар тодорхойлогддог. Нийт газрын нийлүүлэлт харьцангуй тогтмол буюу

нийт талбайн хэмжээ өөрчлөгддөггүй, гэхдээ газрын ашиглалтын зориулалт

өөрчлөгдөх боломжтой тул тухайн нэг зориулалтын хувьд газрын нийлүүлэлтийн

хэмжээ өөрчлөгдөж болдог. Гэхдээ ихэнхи судлаачид газрын үнийг тодорхойлогч

хүчин зүйлсийг судлахдаа газрын эрэлтийн өөрчлөлт нь үнийн өөрчлөлтийн

шалтгаан болдог гэж үзэн судалдаг. Газрын эдийн засгийн онолд газрын эрэлт нь

тухайн газрыг ашиглан бий болгох гарц (бараа бүтээгдэхүүн, үйлчилгээний)-ын

эрэлтээр уламжлагдан бий болдог гэж үздэг. Жишээ нь: үр тарианы эрэлт, үнэ өндөр

байх нь үр тариа тариалах газрын эрэлт, үнийг өндөр байхад хүргэнэ, мөн хотын

тухайн нэг газрын орон сууцны эрэлт, үнэ өндөр байх нь тус байршил орчмын

газрын эрэлт, үнийг өндөр байхад хүргэнэ. Иймд богино хугацааны газрын үнийн

өөрчлөлт, үнийн ялгаатай байдал нь нийлүүлэлтийн өөрчлөлтөөс илүүтэй бараа

бүтээгдэхүүн, үйлчилгээний эрэлт, түүний өөрчлөлтөөр уламжлагдсан газрын

1 ЗГ-ын 2003 оны 103 дугаар тогтоолын 3 дугаар хавсралт

2 ГХГЗЗГ-ын даргын 2003 оны 218 дугаар тушаалын 1-р хавсралт

- 5 -

эрэлтийн өөрчлөлт, түүний ялгаатай байдлаас нөхцөлддөг гэж үзэн судлах хандлага

сүүлийн жилүүдэд өргөн нэвтэрч байна.

Энэхүү дипломын ажлын зорилго нь өөрийн орны тоон мэдээллийн боломжийн

хүрээнд Улаанбаатар хотын орон сууны газрын үнийн ялгаатай байдал нь орон

сууцны үнэнд нөлөөлөгч байршлын болон орчны хүчин зүйлс (ая тухтай байдал,

орон зайн болон дүүрэг, бүсийн байршил)-ээс хамаарч байгаа эсэхийг харьцуулалт

болон статистик, эконометрик шинжилгээний аргазүйг ашиглан илрүүлэх, одоогийн

газрын үнэлгээний аргачлал нь эдийн засгийн үүднээс хэр нийцтэй байгаад үнэлт

өгөхөд оршино. Ийнхүү судлахдаа хотжилтын эдийн засгийн онолын суурь

таамаглалыг ашигласан буюу Улаанбаатар хотын орон сууны газрын үнийн ялгаатай

байдлыг судлахдаа орон сууцны эрэлт нь орон сууцны газрын эрэлтийг бий болгоно

гэж үзэн судалсан. Орон сууцны эрэлт, үнэнд нөлөөлөгч байршлын болон орчны

хүчин зүйлсийг 2006-2007 онд Улаанбаатар хотод шинээр ашиглалтанд орсон орон

сууцны 1 м2-ын үнэ, орон зайн байршил (хотын төвөөс алслагдсан зай), орчны ая

тухтай байдал, дүүрэг, бүсийн ангилал болон тус барилгыг барьсан компанийн нэр

хүнд (барилгын чанар), зар сурталчилгаа хэр хийлгэдэг байдал зэрэг тоон мэдээллээр

cross section тоон өгөгдөл үүсгэн эконометрик шинжилгээний аргазүйг ашиглан

судалсан.

Энэхүү судалгааны ажлын манай оронд хийгдсэн бусад энэ төрлийн судалгааны

ажлуудаас ялгагдах онцлог нь нэг талаас газрын суурь үнэнд нөлөөлөгч хүчин

зүйлсийг эдийн засгийн талаас тодорхойлж одоогийн газрын үнэлгээ нь эдгээр хүчин

зүйлсийн нөлөөллийг агуулж чадаж буй эсэхэд хариулт өгөхийг оролдсон, нөгөө

талаас Улаанбаатар хотын орон сууцны газрын үнийн ялгаатай байдалд нөлөөлөх

хүчин зүйлсийг хотжилтын эдийн засгийн онолын суурь таамаглал дор, онолын

загварт суурилан эконометрик шинжилгээний аргазүйг ашиглан судалсан зэрэгт

оршино. Энэ утгаараа манай орны хувьд анхдагч, шинэлэг судалгааны ажил гэж үзэх

талтай юм.

Дипломын ажил нь дараахь бүтэцтэй: 2 дугаар буюу онолын хэсэгт тус судалгааны

өөрийн болон бусад орнуудад судлагдсан байдал, хотын орон сууцын газрын эрэлт,

үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг илрүүлэх хотын эдийн засаг дахь газар ашиглалт,

бүсчлэлийн William J.Stull (1974)-ны загвар, бусад холбогдох онолын хандлага болон

манай орны тоон мэдээллийн хязгаарлагдмал хүрээнд орон сууцны газрын үнийн

ялгаатай байдлыг орон сууцны үнийн ялгаатай байдлаас тайлбарлах онолын

үндэслэл3 зэргийг авч үзсэн. 3 дугаар буюу судалгааны хэсэгт Улаанбаатар хотын

орон сууцны үнэ, түүний ялгаатай байдлыг тайлбарлах эконометрик загвар, тус

судалгаанд ашигласан тоон үзүүлэлтүүд, түүний эх сурвалж, мөн Улаанбаатар хотын

орон сууцны үнэ, түүний ялгаатай байдлыг тайлбарлах эконометрик шинжилгээний

үр дүн, орон сууцны газрын үнийн ялгаатай байдалд нөлөөлөгч хүчин зүйлс болон

одоогийн газрын суурь үнэлгээ, газрын эдийн засгийн үүднээс суурь үнэлгээнд

3 Улаанбаатар хотын орон сууцны газрын эрэлт нь орон сууцны эрэлт, тэр дундаа байршлын болон

орчны хүчин зүйлсээс бий болсон орон сууцны эрэлтээс уламжлагддаг гэсэн хотжилтын эдийн

засгийн суурь таамаглал дор шинээр ашиглалтанд орж буй орон сууцны үнийн ялгаатай байдалд

нөлөөлдөг орчны хүчин зүйлсийг тодорхойлж, эдгээр хүчин зүйлс орон сууцны газрын үнийн

ялгаатай байдалд нөлөөтэй гэж үзэн судалж болох юм.

- 6 -

нөлөөлөгч хүчин зүйлстэй хэр нийцтэй байдлын танадалтыг авч үзсэн болно. Харин

4 дүгээр хэсэгт судалгааны ажлын чухал үр дүнгүүдийг нэгтгэж, эцэст нь 5 дугаар

хэсэгт дүгнэлт, зөвлөмж саналаа дурьдсан болно.

II. ОНОЛЫН ХЭСЭГ

2.1 СЭДВИЙН СУДЛАГДСАН БАЙДАЛ, ЗАРИМ ИШЛЭЛ

Энэ судалгаандаа хотын орон сууцны газрын эрэлт, үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг

тодорхойлохдоо хотын эдийн засаг дахь газар ашиглалт, бүсчлэлийг оновчтой

байдлаар тодорхойлох William J.Stull (1974)-ны загварыг суурь болгон ашигласан.

Энэхүү загвар нь хотын газрын үнэ, эрэлт, рент болон байршил, эдгээрийн

хоорондын уялдааг сайн ойлгоход туслах юм. Энэ төрлийн суурь загваруудад

Richard Muth (1969) болон William Alonso (1964) нарын загварыг нэрлэдэг. Эдгээр

ажлыг олон судлаачид өргөтгөн судалсан байдгаас William J.Stull (1974) болон

William C.Wheaton (1977)-ны судалгаа нь эмпирик судалгаанд өргөн ашиглагддаг.

Wheaton (1977) өрхийн орлого болон хотын орон сууцны байршил, байршил сайтай

орон сууцны эрэлтийн талаас нь илүүтэй судалсан байдаг. Тэрээр хотжилтын эдийн

засгийн онолд өргөн ашиглагддаг өндөр орлоготой өрх гэрүүд хотоос зайдуу дэд

хотуудад буюу ая тухтай байдал-байгаль (нөхцөл) сайтай газарт амьдрах

сонирхолтой байдаг гэсэн таамаглал дээр суурилан судалсан байдаг. Судалгааны үр

дүн нь энэ нөхцөл үнэн байхын тулд орлогоос хамаарсан газрын эрэлт (хэрэглээ)-ийн

мэдрэмж нь орлогоос хамаарсан тээврийн зардал (тээврийн хэрэгслээр зорчихдоо

зарцуулах цаг хугацааны өртгийг оруулсан)-ын мэдрэмжээс илүү байх ёстой болно.

Cross section тоон өгөгдөл дээр хийсэн Wheaton (1977)-ны судалгааны үр дүнгээр

эдгээр 2 мэдрэмж нь маш ойролцоо буюу ялгаатай орлоготой хүмүүсийн эзэмшиж

буй газар нь бараг адилхан байгааг харуулсан.

Hansberg (2002) энэ төрлийн загварчлалыг William J.Stull (1974), Borukhov болон

Hochman (1977), Dixit (1973), Hochman болон Pines (1982), Helpman болон Pines

(1977) нарын загварууд дээр суурилан хөгжүүлсэн. Тэрээр эмпирик судалгаагаар

бодлогын болон гадаад параметр (тэтгэвэр, тэтгэмж, газрын татвар, бүсчлэлийн

хязгаарлал)-ын өөрчлөлтүүд нь тэнцвэрт буюу үр ашигтай газрын байршил эсвэл

оновчтой газрын байршил болон тэнцвэрт газрын байршлын зөрүүнд ямар нөлөө

үзүүлж байгааг судалсан. Судалгааны үр дүн нь зах зээлд оролцогчдын оновчтой үйл

хөдлөлөөр бизнесийн газар хотын төвдөө илүү төвлөрсөн байх бөгөөд тээврийн

зардал өндөр байх нь оновчтой болон тэнцвэрт байршлуудын хоорондын зөрүүг

өсгөдөг болохыг харуулсан.

Хотжилтын эдийн засгийн сурах бичиг, судалгаануудад хотын газрын үнэ өндөр

байх нь орон сууцны үнэ өндөр байгаагаар тайлбарлагдаг (Энэ нь хотын орон сууцны

эрэлт өндөр байх нь орон сууцны газрын эрэлтийг өндөр байлгахад хүргэдэгтэй

холбоотой) бөгөөд үүнийг Muth (1969), Mills (1967) болон Alonso (1964) нар

өөрсдийн судалгаагаар баталгаажуулан харуулсан байдаг. Тэдний загварыг

Brueckner (1983) хотын ая тухтай байдлыг оруулан өргөтгөн загварчилсан. Эдгээр

хотын эдийн засгийн шинэ сонгодог загварыг ашиглан Aaron (2004) эрчимгүй болон

эрчимтэй газрын ахиу өртгүүдийг эмпирик байдлаар судалсан. Судалгааны үр дүн нь

- 7 -

АНУ-ын Калифорни мужийн орон сууцны барилгуудын хувьд газрын эрчимгүй ахиу

өртөг нь эрчимтэй ахиу өртгөөс өндөр бөгөөд эдгээр ахиу өртгүүдийн зөрүү нь орон

сууцны үнийн 15-20% -тай байгааг харуулсан. Мөн орон сууцны үнэ өндөр байх нь

газрын хомсдол, барилгын зардал өндөр байхаас голлон хамаардаггүй болохыг

харуулжээ.

Elies болон бусад (2006) хотын орон сууцны үнийн өөрчлөлт нь газрын үнийн

өөрчлөлттэй хүчтэй хамааралтай гэдэг онолын урсгалыг эмпирик түвшинд шалгасан

байдаг. Өөрөөр хэлбэл, газрын үнэ хэлбэлзэл өндөртэй байх нь газрын нийлүүлэлт

мэдрэмжгүй тул эрэлтийн өөрчлөлтөөр тайлбарлагдана гэж үзэх явдал буюу хотын

газрын эрэлт нь орон сууцны эрэлтээр уламжлагддаг гэж үзсэн явдал юм. Үүнийг

өмнө нь Davis болон Heathcode (2005) нар эмпирик байдлаар судалж, AНУ-ын

газрын үнийн хэлбэлзэл өндөртэй байдал нь газрын үнэ эрэлтээрээ

тодорхойлогддогтой холбоотой гэж харуулсан бөгөөд газар болон орон сууцны

үнийн хоорондын ижил цаг хугацааны корреляци нь өндөр буюу 0.94 байгааг

тодорхойлсон байдаг. Elies болон бусад (2006) нар эмпирик судалгаандаа Финлянд

улсын 1985-2005 оны хоорондын улирлын тоон өгөгдлийг ашигласан. Судалгааны үр

дүн орон сууцны үнийн өөрчлөлт нь газрын үнийн өөрчлөлтийн гранжер шалтгаан

болж байгааг харуулсан. Мөн газрын үнэ орон сууцны үнийг бодвол илүү хэлбэлзэл

өндөртэй байгаа нь хүүгийн түвшин болон өрхийн орлогын шоконд илүү хүчтэй

хариу үйлдэл үзүүлж байдгийг илэрхийлж байна. Ирээдүйн газрын үнийн

өөрчлөлтийг таамаглахдаа орон сууцны үнийн одоогийн болон хугацааны

хоцролттой утгад суурилах боломжтой болохыг харуулсан байдаг.

Иймд орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч байршлын болон орчны хүчин зүйлсийг судлах

нь газрын уламжлагдсан эрэлтээр дамжин газрын үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг

судалсантай адил үр дүнд хүрч болох юм. Энэхүү судалгаанд орон сууцын үнэн

нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг судлахдаа Chen болон Patel (1998), Allen болон бусад

(1997) болон Zhong болон бусад (2002) нарын судалгаанд ашигласан эконометрик

аргазүйд суурилан судалсан. Манай судалгаанд хотын эдийн засаг дахь газрын

бүсчлэл гэсэн байдлаар судалсан бол, үүнийг цааш нь тухайн хотын гудамжны

оновчтой газар ашиглалт ямар байх вэ гэсэн байдлаар судлах боломжтой бөгөөд энэ

талын онолын суурь судалгааг Robert M. Solow (1973) хийсэн байдаг.

Манай оронд өмнө нь газрын эдийн засаг, хот төлөвлөлтийн чиглэлээр Т. Хоролжав,

“Хот байгуулалтанд нөлөөлөх хүчин зүйлсийн нөлөө”, Ж.Наранцацралт (1998),

“Нийгэм-эдийн засгийн шинэ нөхцөл дэх газрын менежментийн үндсэн асуудал”,

Д.Ганхуяг, “Газрын харилцааны эдийн засгийн шинэтгэлийн зарим асуудал”,

Ц.Даваадорж (2004), “Монгол улс дахь газрын эдийн засгийн зарим асуудал”,

Д.Хишгээ, “Газрын харилцааны түүхэн уламжлал ба газар өмчлөлийн зарим асуудал”

зэрэг судалгаанууд хийгдэж байсан. Манай судалгааны эдгээр судалгааны ажлаас

ялгагдах гол онцлог нь хотжилтын эдийн засгийн онолын загварчлалд суурилан,

хотын орон сууцны газрын үнийн ялгаатай байдлыг орон сууцны газрын эрэлт нь

орон сууцны эрэлтээр уламжлагдсан гэсэн таамаглал дор эконометрик

шинжилгээний аргазүйг ашиглан судалсанд оршино.

- 8 -

2.2 ХОТЫН ЭДИЙН ЗАСАГ ДАХЬ ГАЗАР АШИГЛАЛТ, БҮСЧЛЭЛИЙН ЗАГВАР

Хотын газрын үнийн ялгаатай байдалд нөлөөлөгч хамгийн гол чухал хүчин зүйл нь

байршил байдаг. Учир нь байршил гэдэг ойлголтонд тухайн газрын орон зайн болон

орчны бүхий л хүчин зүйл орно. Жишээ нь: Ажилладаг газраас хэр зайтай буюу

ажилдаа очихдоо ямар хугацаа зарцуулдаг (орон зайн байршил), автобус, тээврийн

сүлжээний буудалд ойр эсэх, дэлгүүр, үйлчилгээний цэгт хэр ойр, тухайн газрын

эргэн тойронд хэр дуу чимээтэй (Зам, баар цэнгээний газарт хэр ойр) эсэх, агаарын

бохирдол (гэр хорооллын утаа хэр ирдэг)-той эсэх, тэр орчмын аюулгүй байдал

(гэрэлтүүлэг хангалттай байдаг эсэх, хүн, хөдөлгөөн хэр байдаг эсэх) гэх мэт.

Иймд өөрийн судалгаандаа газрын рент, үнэ болон байршил (орон зайн болон орчны

нөхцөл) хоорондын хамаарлыг судалсан, энэ төрлийн судалгаанд өргөн ашиглагддаг

суурь загвар болох William J.Stull (1974)-ны “Хотын эдийн засаг дахь газар ашиглал

болон бүсчлэл”-ийн загварыг ашигласан. Учир нь William J.Stull (1974)-ны загвар

орон сууц болон үйлдвэрлэлийн газрын рент, үнэнд байршил (орон зайн болон

орчны нөхцөл) ямар нөлөөтэй болохыг, мөн өрх гэр болон пүүсийн сонирхлоос

шалтгаалан (газрын рентэд ямар хэмжээний төлбөр төлөхөд бэлэн байгаагаас

хамааран) хотын газрын оновчтой байршил хэрхэн тогтдог, эцэст нь хот төлөвлөгчид

хотын зохион байгуулалтыг хийхдээ эдийн засгийн үндэслэлтэйгээр хэрхэн өрх гэр,

пүүсийн байршил (хот төлөвлөлт)-ыг тодорхойлох ёстой болдгийг онолын

загварчлалаар харуулснаараа онцлог юм.

Иймд William J.Stull (1974)-ны загвар нь судалгааны зорилго болох хотын орон

сууцны газрын үнэнд ямар хүчин зүйлс голлон нөлөөтэй болохыг онолын түвшинд

тайлбарласнаараа манай судалгаанд чухал байрыг эзэлнэ.

William J.Stull (1974)-ны загварын таамаглал нь:

1. Энэхүү загварын хувьд бид хотыг төвөөсөө 2 тийш байрлах шугам гэж

таамаглана. Ийнхүү таамаглах нь хотын төвөөс тодорхой зайтай тэнцүү

радиус бүхий орон зайд тус бүс нутаг оршино гэж үзэх явдал юм.4

2. Хотын эдийн засгаг нь хөдөлмөрийн зах зээл, бараа үйлчилгээний зах зээлээс

бүрдэх бөгөөд эдгээр зах зээлүүд нь хотын төвд байрлана гэж таамагласан.

3. Энэ эдийн засаг дахь газрын зөвхөн эдийн засгийн 2 зорилгоор ашиглагдана.

Үүнд: орон сууц болон үйлдвэрийн байршил

Эдгээрийн нэгтгэвэл газар ашиглалт нь дараахь байдалтай байна.

4 Энэ нь стандарт таамаглал бөгөөд үүний анхны жишээг William Alonso (1964)-ээс харах боломжтой.

C bt

*

bt at *

at

- 9 -

Энд C нь хотын төв, үйлдвэрийн газрын интерваль нь ( *

bt , *

at ) буюу хотын төвөөс

зүүн тийшээ *

bt , баруун тийш *

at зайд үйлдвэрийн газар байрлах бол орон сууцны

газар нь ( bt ,*

bt ) болон ( *

at , at ) орон зайнд оршино. Харин bt -ны зүүн тал болон at -

ны баруун талын газар нь хотын гаднах буюу хөдөөгийн газрыг илэрхийлнэ. Эдгээр

байршлууд нь рентэд төлж буй төлбөрийн тэнцвэрээр тодорхойлогдоно.

Газрын зах зээлийн загварт хөдөлмөрийн зах зээлийг өрсөлсөөнт зах зээл гэж үзсэн

бөгөөд хөдөлмөрийн эрэлтийг үйлдвэрүүд бий болгох буюу энэ нь тэнцвэрт хотын

цалингийн түвшин, дэлхийн зах зээл дээрх эцсийн бүтээгдэхүүний үнэ, түүний

үйлдвэрлэл, үйлдвэрлэлийн байрлаж буй газрын хэмжээнээс хамаарна. Харин

хөдөлмөрийн нийлүүлэлтийг өрх гэрүүд хангах бөгөөд нийлүүлэлт нь цалингийн

түвшин, орон сууцны газраа нэмэгдүүлэхийг “хүсч” буй газрын хэмжээнээс

хамаарна.

A. Хотын орон сууцны газар

Хотын бүх хэрэлэгчид (өрх гэр) дараахь хэлбэрийн адилхан ханамжийн функцтэй

гэж таамаглая.

),,,,......,,( *

21 tttqxxxuu n (1)

Энд ix =i төрлийн энгийн бүтээгдэгдэхүүний тоо хэмжээ, q= Рентлэсэн газрын

хэмжээ, t= Хотын төв (C)-өөс хэрэглэгчийн орон сууц хүртэлх зай, *t = хотын төв

(C)- өөс үйлдвэр хүртэл байрлах зай.

ix болон q нь ханамжинд нөлөөлөх стандарт хувьсагчид бөгөөд харин t-ыг (1)-д

оруулсан нь хэрэглэгчдийн дэлгүүр болон ажил руугаа явахад зарцуулах хугацаа (цаг

бол алт буюу цаана нь алдагдсан боломжийн зардал байгаа)-г илэрхийлнэ, харин *tt нь өрх гэрүүд үйлдвэрийн газраас хол эсвэл ойр амьдрахыг илүүд үзэхийг

илэрхийлэх буюу үйлдвэрийн газруудад ойр байрлах нь ая тухтай байдлыг муутгана,

харин хол байрлах нь ая тухтай байдлыг сайжруулна гэж үзсэн. Ийнхүү

таамагласнаар эдгээр хүчин зүйлсийн ахиу ханамжийн хүлээгдэж буй тэмдэгүүд нь

дараахь байдалтай байна. Үүнд:

0

0

0

),......,2,1(0

*

tt

t

q

x

u

u

u

niui

(2)

Өөрөөр хэлбэл, өрх гэр хэрэглээний барааг илүү хэрэглэх нь ханамжийг өсгөнө

( 0ixu - үл цадах аксиом), өрх гэр их хэмжээний газрыг эзэмшин амьдрах нь

ханамжийг өсгөнө ( 0qu ), өрх гэр хотын төвөөс хол амьдрах нь хотын төвд байрлах

ажил, төв биенесийн газарт очиход хугацаа алдах, тээврийн зардал өндөр байх

- 10 -

зэрэгтэй холбоотой ханамжийг бууруулдаг ( 0tu ) бол өрх гэрийн үйлдвэрийн

газраас зайдуу амьдрах нь ая тухтай байдлыг сайжруулах тул ханамж өсдөг ( *ttu

)

гэж үзсэн.

Хэрэглэгч бүр нь төсвийн хязгаарлалтандаа багтаан хэрэглээний барааны болон орон

сууцны байршлын сонголтоо хийнэ:

thmqxpyii (3)

Энд y - Хотод хэрэглэгч (өрх гэр)-ийн жилийн цалингийн орлого, ip - Энгийн i

төрлийн бараа, үйлчилгээний үнэ, m - нэг нэгж газарт жилд төлж буй газрын рентийн

төлбөр, h -тээврийн зардлын функц 0h .

(3) нь өрх гэр нийт орлогоо энгийн бараа, үйлчилгээ худалдан авах, амьдарч буй

орон сууцныхаа рентийн төлбөр төлөх, тээврийн зардалд бүрэн зарцуулахыг

илэрхийлнэ.

Өрх гэрүүдийн рентлэн ашиглаж буй газрын хэмжээ өөрчлөгдөхгүй тогтмол буюу

бүх байршилд тогтмол гэж гэж таамаглана.

*qq (4)

Өрх гэрүүд ийнхүү *q газрын рентлэн наандаж u ханамж авах байдлаар нэгж газрын

жилийн рентийн төлбөр ( m )-ийг хамгийн их байх шийдвэр гаргадаг гэж үзнэ.

**

21 ,,,,.......,, tttqxxxuu n (5)

Манай эдийн засаг дахь өрх гэрийн тэнцвэрт үйл хөдлөлд дараахь 3-н функцын

хязгаарлалт байдаг. Эхнийх нь, өрх гэрийн төсвийн шугам нь (3) хэлбэртэй байх

ёстой. Хоёрдахь нь, бүх байршилд өрх гэрийн ашиглаж буй газрын хэмжээ нь

тогтмол буюу (4) хэлбэртэй байх, Гурав дахь нь, өрх гэрийн авах ханамж нь тогтмол

(5) хэлбэртэй байх. Эдгээр 3 таамаглал зэрэг хангагдаж байгаа үед өрх гэрүүдийн үйл

хөдлөл нь рациональ байх ба нэгж орон сууцны газрын рентийн хотын төвөөс

алслагдсан зайнаас хамаарсан градиентыг тодорхойлох боломжтой юм.

Нэгж газрын жилийн рентын градиентыг дараахь байдалтай гэж үзэж болно5.

*,; tytmm (6)

5 Газрын рентийн функц нь ерөнхий хэлбэрт ),,,,,,...,( **

1 ttytquppmm n байдлаар тодорхойлогдох

бөгөөп судалгааны зорилго өөрөө газрын рентэд орон зайн байршил болон орчны ая тухтай байдлын үзүүлэх

нөлөөллийг судалж байгаа тул энэ төлийн шинжилгээнд u болон ip -ийн нөлөөллийг шууд оруулалгүй, газрын

рентын функцыг *,; tytmm байдлаар загварчлан судалдаг (Alonso (1964), William J.Stull (1973)).

- 11 -

(6) буюу рентийн төлбөр нь өрх гэрийн хотын төвөөс алслагдсан зай ( t ),

үйлдвэрлэлийн бүсэд хэр ойрхон байрладаг эсэх ( *tt ) болон өрхийн орлого ( y )-

оос хамаарахыг илэрхийлнэ. Нэгж өрх гэрийн газрын хотын төвөөс алслагдсан

зайнаас хамаарсан муруй нь y эсвэл *t -ийн өөрчлөлтөнд дээш эсвэл доош шилжилт

хийнэ.

Энэ (6-д харуулсан) функц хэрхэн олдсоныг харахын тулд өрх гэр t зай дахь

байршлыг сонгосон бөгөөд тухайн агшин дахь ),....,2,1(,,, * niputy i болон th нь

өгөгдсөн гэж таамаглана.6 Үүний дараагаар, (4)-ыг (3)-д орлуулан Өрх гэрийн

газрын рент болох m -ыг тодорхойлно:

thxpyqm ii */1 (7)

Хэрэглэгчдийг рациональ гэж таамагласан тул өрх гэрүүдийн тухайн байршлын нэгж

газарт төлсөн тэнцвэрт рент нь u ханамжийн түвшинд тухайн байршлын нэгж газарт

төлж чадах хамгийн их рент байх болно7. Өөрөөр хэлбэл, өрх гэрийн ханамжинд

байршил болон орчны ая тухтай байдал чухал нөлөөтэй тул u ханамжийг авахад

шаардлагатай хэрэглээний барааны зардал болон t зайнд байрласнаас гарах тээврийн

зардлыг төлсны дараа үлдсэн орлогыг өрх гэр сайн байршил, орчинд амьдрахын тулд

газрын рентэд төлөхөд бэлэн байна. Иймд өрх гэр u ханамжийг авахуйц, тухайн

байршилд төлөхөд бэлэн байгаа газрын рент нь хамгийн их байх өрх гэрийн

оновчтой хэрэглээний барааны хэмжээг тодорхойлохын тулд дараахь Лагранжийн

функцыг ашиглана.

**

21

* ,,,,........,,/1 tttqxxxuuthxpyqR nii (8)

Энд t нь тогтмол өгөгдсөн гэж таамагласан тул өрх гэрүүдээр хянагдах ганцхан

шийдвэрийн хувьсагч нь ix байна. Иймээс хамгийн их байх нэгдүгээр эрэмбийн

нөхцлийг бичвэл:

),.....,2,1(

0*

ni

uqpxR iii

(9)

0,,,,........, **

1 tttqxxuuR n

Эдгээр n+1 тэгшитгэлийн системээс n+1 төрлийн ( болон ялгаатай n ширхэг ix ) үл

мэдэгдэх хувьсагчдыг тодорхойлж чадна. Ийнхүү u ханамжийг авахуйц, тухайн

байршилд төлөхөд бэлэн байгаа газрын рент нь хамгийн их байх нөхцлөөс

тодорхойлогдсон бүх оновчтой ix -ыг (7) тэгшитгэлд орлуулснаар өрх гэрийн

6 ),....,2,1(,,,, * niputyt i болон th бүгд мэдэгдэнэ гэж үзнэ.

7 Эдийн засгийн онолд энэ таамаглал өргөн хэрэглэгддэг бөгөөд бусад хэрэглээний зардлаа төлсний

дараа үлдэх орлогыг газрын рентэд төлөхөд бэлэн байна гэж үздэг.

- 12 -

нэгж газарт төлсөн тэнцвэрт рент буюу өрхийн орлого, хотын төвөөс алслагдсан

зай, хотын төвөөс үйлдвэрийн газар хүртэлх зайнаас хамаарсан газрын рентийн

функц гарч ирнэ ((6) тэгшитгэл).

(6) тэгшитгэл буюу өрх гэрийн газрын рентэд нөлөөлөгч хүчин зүйлс ( *,, tyt )-ийн

үзүүлэх нөлөөллийг тодорхойлох үүднээс дугтуйн теорем (envelope theorem)-ыг

ашигласан:

Rm (10)

Дугтуйн теорем ёсоор аливаа -ын хувьд (10) нөхцөл үнэн байна. Үүнийг ашиглан

газрын рентийн хотын төвөөс алслагдсан зайнаас хамаарсан градиентын налалт

( tm )-ыг тодорхойлбол:

*

*1ttt uuthqtRtm

(11)

Энд 0)(

,0**

ttd

uu

t

uu

ttt . (11)-ийн тэмдгийг нэгэн утгатайгаар

тодорхойлоход хүндрэлтэй байна. Учир нь 0* ttu тул 01 * tuthq болон

0* ttu -ийн аль нь их байхыг шууд хэлэх боломжгүй. Хэрвээ өрх гэрүүд

үйлдвэрийн газруудаас ямар зайнд байрлахыг анхаарч үздэггүй бол 0* ttu байх

бөгөөд ердийн үр дүн буюу орон сууцны газрын рентийн хотын төвөөс алслагдсан

зайнаас хамаарсан градиент ( 0 tm ) нь доош буурсан (сөрөг) налалттай байна.8

Зураг 1. Үйлдвэрлэл болон орон сууцны газрын рентийн градиент

8 (9) тэгшитгэлээс -ийн тэмдгийг эерэг гэдгийг харж болно.

C *t

t t

),;( * tytm

);( * ytM

);( ytMM

),;( * tytmm

,,mM

- 13 -

Харин ерөнхий хэлбэрт өрх гэрүүд үйлдвэрийн газарт ойр байхын хэрээр ханамж нь

буурдаг буюу үйлдвэрийн газраас зайдуу байх нь ханамжийг өсгөдөг ( 0* ttu ),

нөгөө талаас өрх гэрүүд хотын төвөөс хол амьдрах нь ажил, төв бизнесийн район

хүртэл явахдаа хугацаа алдах тул ханамжийг бууруулдаг ( 0tu ) зэргийг харгалзвал

газрын ренттйн функц ( ),,( *tytmm ) нь байршил ( t )-аас Зураг 1-д харуулсан

байдлаар хамаарна. Зураг 1-т хотын нэг хагасын байршлын рентийн градиентыг

харуулсан. Энэхүү муруйн налалт нь үйлдвэрийн газар, өрх гэрийн зааг газраас

тодорхой хэмжээний зайнд эерэг байна (тус орон зай нь хамгийн сайн байршил

байна: тээврийн зардал, цаг хугацаатай холбоотой алдагдсан боломжийн зардал

хамгийн бага, орчны ая тухтай байдал сайн). Харин түүнээс цааших байршилд

газрын рент нь буурч байна (хотын төвөөс холдож тээврийн зардал, цаг хугацааны

алдагдасан боломжийн зардал өндөр). (11)-ээс харахад тээврийн зардал өндөр байх

тохиолдолд 0* ttu -ээс шалтгаалахгүйгээр өрх гэрийн газрын рентийн функц

сөрөг налалттай байхаар байна.

Харин одоо хот төлөвлөгч нь үйлдвэрүүд болон орон сууцны (өрх гэр)-ны зааг газар

( *t )-ыг өөрчлөх шийдвэр гаргавал өрх гэрийн рентийн муруйд ямар өөрчлөлт

гарахыг судалсан. Өмнөх дугтуйн теорем (envelope theorem)-ын процедуртай адилаар *t -ын өөрчлөлтөнд m хэрхэн өөрчлөгдөхийг тодорхойлбол:

0*

* tt

utm (12)

Энэхүү үр дүн нь хот төлөвлөгчид нь үйлдвэрлэл эрхлэх газар ( *t )-ыг нэмэгдүүлэх

тусам оршин суугч бүрийн одоогийн байршилдаа төлөх рентийн түвшин өмнөхөөсөө

бага байхыг харуулж байна (цалин болон бусад хүчин зүйлс хэвээр байхад). Учир нь

өрх гэрүүд үйлдвэрийн газарт ойр байрлах нь ая тухтай байдал мууддагтай (дам

нөлөө) буюу (2) тэгшитгэлд харуулсан ёсоор 0* ttu байдагтай холбоотой байна.

Өөрөөр хэлбэл, өрх гэрийн одоогийн байршил анх үйлдвэрийн газраас зайтай буюу

ая тухтай байдал (дам нөлөө) сайтай байсан бол одоо ойрхон болж ая тухтай байдал

муудах тул төлөх рентийн хэмжээ буурна. Иймд Зураг 1-д харуулснаар *t өсөх нь

оршин суугчдын рентийн градиентийн муруй зүүн доош нь шилжилт хийнэ. Үүнийг

дараахь байдлаар илэрхийлж болох юм (орон сууцны газрын рентийн мурайг t-ээс

хамааруулан зурсан тул бусад хүчин зүйлс өөрчлөгдөхөд муруйн шилжилт хийнэ).

0* tt9 (13)

Бид хотын эдийн засаг дахь бүх өрх гэрүүд цалингийн орлоготой бөгөөд энэхүү

орлогыг тогтмол гэж таамагласан. Хэрвээ энэхүү цалингийн түвшин өсөх нь газрын

рентийн грандиент яаж шилжих вэ? гэсэн асуултын хариултыг олохын тулд өмнөх

дугтуйн теорем (envelope theorem)-ын процедуртай адилаар y -ын өөрчлөлтөнд

9 Энэ үр дүн нь загвараас шууд дифферинциаль авч тодорхойлогдохгүй бөгөөд эдгээрийн хооронд

сөрөг хамааралтай байна гэдэгт суурилж бичсэн болно.

- 14 -

m хэрхэн өөрчлөгдөхийг тодорхойлбол (бусад хүчин зүйлс тогтмол буюу хэвээр гэж

таамагласан):

01 * qym (14)

(14)-ын үр дүн нь өрх гэр өрхийн орлого өсөх нь газрын рент өндөр байж болох

нөхцөл болохыг харуулж байна. Учир нь өрх гэр тухайн нэг ханамжийн түвшинд

газрын рентийг хамгийн их байлгахыг зорьдог тул нэмэгдсэн орлогыг бүгдийг нь

газрын рентэд зарцуулах болно. Иймд өрхийн орлого өссөнөөр Зураг 1-д харуулсан

газрын рентийн градиентын муруй баруун дээш шилжилт хийнэ. Энэхүү санааг (13)-

д тайлбарласантай адилаар дараахь байдалтай бичиж болно.

0 yt (15)

B. Үйлдвэрлэл эрхлэгчийн газар

Энэ хэсэгт хотын эдийн засаг дахь үйлдвэрлэлийн салбар дахь газрын рентийг авч

үзсэн. Үйлдвэрлэлийн газар нь пүүс бүрт тэнцүү *q хэмжээтэй байхаар хуваагдсан

гэж үзье. Пүүс бүр адилхан үйл хөдлөлтэй гэж үзсэн. Иймд тухайн нэг пүүсийн

үйлдвэрлэлийн функцыг дараахь байдалтай гэж үзнэ.

),( *qLFZ (16)

Энд Z- Үйлдвэрлэгдсэн гарцын хэмжээ, L- Хөдөлмөрийн орцын хэмжээ

Хүчин зүйлсийн үйлдвэрлэлийн хэмжээнд үзүүлэх нөлөөллийг тодорхойлбол :

0

0

11

1

F

F (17)

Энэ нь хөдөлмөрийн хэмжээ нэмэгдэх нь үйлдвэрлэлийг нэмэгдүүлнэ, мөн үр өгөөж

буурах үзэгдэл тухайн пүүсэд ажиглаггдаг болохыг харуулна.

Пүүс бүр нь хотын цалингийн түвшинд ажиллах хүчнийг авч ажиллуулан

үйлдвэрлэсэн бүтээгдэхүүнээ дэлхийн зах зээлийн үнээр борлуулдаг. Пүүсүүд нь

үйлдвэрлэсэн бүтээгдэхүүнээ борлуулахаас өмнө, үйлдвэрээсээ хотын төврүү

зөөвөрлөх (шилжүүлэх) ёстой болно. Учир нь хотын төв нь бизнес, худалдаа,

үйлчилгээний төв, мөн хот доторхи тээвэрлэлтийн уулзвар цэг болдог. Иймд пүүс нь

тухайн тээврийн зардлыг хариуцах ёстой болох тул пүүсийн жилийн ашгийн

функцыг дараахь байдлаар бичиж болно.

*)( MqyLZtkWP (18)

Энд: W- Бүтээгдэхүүний дэлхийн зах зээл дээрх үнийн түвшин, k- тээврийн зардлын

функц 0k , y - нэгж хөдөлмөрийн жилийн цалин ( өрх гэрийн хувьд орлого); t-

- 15 -

тухайн пүүсээс хотын төв хүртэлх зай, M- нэгж газрын рентийн жилийн төлбөр; P-

компаний жилийн ашиг,

Үйлдвэрлэлийн газрын хэсэг бүр нь дуудлага худалдааны хамгийн өндөр үнэ хаясан

пүүсэд рентлэгдэнэ. Иймд бид пүүсийн нийлүүлэлт нь төгс мэдрэмжгүй гэдгээс

“хэвийн“ буюу тэг ашигтай гэж таамаглах хэрэгтэй болно. Учир нь пүүс бүр

дуудлага худалдаанд оролцож хамгийн сайн, ашигтай байршил дахь газар

рентлэхийн тулд ашиг тэг байх хамгийн их рентийг санал болгох буюу төлж чадна.

Энэ тохиолдолд байршил бүрд дараахь хамаарал оршин байна (P=0 гэдгээс).

** qLyqZtkWM (19)

Энэхүү үр дүн нь (18) дахь пүүсийн ашиг (P)-ийг тэг тохиолдолд пүүс газрын

жилийн рентэд төлөх боломжтой хамгийн их түвшинг илэрхийлнэ. Ийнхүү пүүс

ашиг тэг байхад төлөх боломжтой хамгийн их рентэд хөлсөлсөн хөдөлмөрийн тоо нь

цорын ганц шийдвэрийн хувьсагч байгаа бөгөөд пүүс бүрийн хувьд дараахь 1 дүгээр

эрэмбийн нөхцөл хангагдаж байхаар шийдвэр гаргана. Учир нь эдийн засгийн онолд

пүүсийн үйлдвэрлэлийн орлогоос үйлдвэрлэлтэй холбогдох бүх шууд зардлыг хасаад

үлдсэн дүнг л газрын рентэд төлөх боломжтой буюу тус дүнг газрын рент гэж үздэг.

Иймд газрын рент болохын хувьд хөдөлмөрийн тооны өөрчлөлтөөс хамаарч

өөрчлөгдөхгүй.

0**

1 qyqFtkWLM (20)

(16),(19), болон (20) гэсэн гурван тэгшитгэлийн системд M , L , болон Z гэсэн 3 үл

мэдэгдэх хувьсагч байна. Хэрвээ тухайн систем тэгшитгэлийг бодож M болон L -

ын тэгшитгэлийг t болон y параметрээс хамааруулан тодорхойлж болно. Эдгээр

хамаарлуудаас M -ын хамаарлыг тодорхойлбол:10

),( ytMM (21)

Пүүсийн газрын рент нь хотын цалин ( y ) болон пүүсээс хотын төв хүртэлх зайнаас

хэрхэн хамаарч өөрчлөгдөхийг тодорхойлох үүднээс дараахь нөхцлийг шалгана.

0

0,)(

*

**

qLyM

qLFqtktM (22)

Эндээс харахад үйлдвэрлэлийн газрын рентын градиент нь үйлдвэрийн бүсэд сөрөг

налалттай байна (Зураг 1). Харин хотын цалин өссөнөөс шалтгаалан газрын рентын

градиентын цэг бүхэн доош шилжих болно.

Энэ загварын санааг хотжилтын эдийн засгийн онолд ерөнхий хэлбэрт судалдаг

бөгөөд гол нь хотын бүсчлэл зах зээлийн хуулиар хэрхэн тогтох ёстой болдогийг

харуулахад ашигладаг Өөрөөр хэлбэл, хотын төвд аль өндөр рент төлөх агент

10

Энэхүү хамаарал нь зөвхөн хотын нэг талыг илэрхийлэх градиант бөгөөд хотын нөгөө тал нь үүнтэй

адил симметрик тодорхойлогдоно.

- 16 -

байрлах бөгөөд өндөр рент төлж хотын төвд байрлах нь тус газрыг ашиглах эрэлт

(шаардлагаас)-ээс урган гарна. Жишээ нь: байгууллагын хувьд харилцагч, олон

нийтэд ойр байх, үйлчилгээгээ хүргэх, тээврийн зардал, цаг хугацаа хэмнэх, өрх

гэрийн хувьд ая тухтай байдлыг эрхэмлэх гэх мэт. Энэхүү рентийн ялгаатай функц

нь өөрөө зах зээлийн хуулиар тогтож буй бүсчлэлийг тодорхойлно. Бусад улсын

хотын бүтцийг харахад хотын төвөөс албан оффис, аж үйлдвэр, орон сууцны

хороолол гэсэн байдлаар бүсчлэгдэх бөгөөд ХАА-ын салбарын үйлдвэрлэл хотын

төвд ойр байх шаардлага бага, орлогын өгөөж нь харьцангуй багатай зэргээс

хамааран хөдөөгийн газрыг бий болгоно (Хавсралт 1 A). Энэхүү судалгааны эмпирик

хэсэгт зөвхөн хотын орон сууцны газрыг голчлон судалсан. Харин бусад газрыг

энэхүү онолын дагуу цаашид дэлгэрнгүй судлах нь сонирхолтой бөгөөд чухал ач

холбогдолтой юм.

C. Нийт газрын рентыг хамгийн их байлгах нь: бодлого боловсруулагч (Хот

төлөвлөгч)-ийн шийдвэр

Энэ хэсэгт хотын эдийн засгийн энгийн загварын бүтцийн төлөв байдлыг илүүтэй

сонирхох болно. Өөрөөр хэлбэл, тус загварт бодлого боловсруулагчийн хот

төлөвлөлт болон хотын бүх байршлын шийдвэр гаргалтын талаархи үйл хөдлөлийг

илүүтэй судлана. Энэхүү шийдвэр нь аж үйлдвэрүүд болон өрх гэрүүд ямар

байрлалыг сонгох вэ? гэдэг асуулттай адил бөгөөд бодлого боловсруулагчийн

стратегийн хувьд нийт газрын рентийг хамгийн их байлгах тэрхүү байршлыг сонгох

болно. Иймд бодлого боловсруулагч нийт газрын рент, V хамгийн их байх *t -ыг

сонгодог гэж таамаглая. Энд

t

t

t

dttytmdtytMV*

*

),;();( *

0

(23)

(23)-ын эхний хэсэг нь аж үйлдвэрийн байршлаас орж ирэх нийт рент, хоёрдохь хэсэг

нь өрх гэрүүдийн байршлаас орж ирэх нийт рент (эдгээр нь зөвхөн хотын нэг талыг

илэрхийлэх бөгөөд нийт хотын хувьд 2-оор үржүүлнэ). V хамгийн их байх нөхцөл

нь *t -ын өөрчлөлтөөс бий болох нийт газрын рентын өөрчлөлт нь тэг байх явдал юм.

Иймд V -ын функцээс *t -ээр дефферинциаль авбал:

t

t

dttmtytmytMdtdV*

***** ),;();( (24)

Энэхүү өөрчлөлт нь тэг буюу нийт газрын рент нь хамгийн их байх оновчтой *t нь

дараахь нөхцлөөр тодорхойлогдоно.

t

t

dttmtytmytM*

**** ),;();( (25)

(25) нь нэг адил цэг дээр аж үйлдвэр болон өрх гэрийн нэгж газарт төлөх рентын

хязгаарлалтыг илэрхийлнэ. Харин Зураг 1-д үзүүлснээр );( * ytM нь *t -ын зүүн талд

байрлах пүүсийн төлөх рентийн түвшин бол ),;( ** tytm нь *t -ын баруун талд

байрлах өрх гэрүүдийн төлөх рентийн түвшинг илэрхийлнэ. Хэрвээ эдийн засаг дээр

- 17 -

дам нөлөө (externalities) байдаггүй байсан бол (25)-ын баруун гар тал дахь интеграл

нь тэгтэй тэнцүү буюу нийт газрын рент нь хамгийн их байх нөхцөл нь өрх гэр,

пүүсүүд гэсэн 2 газар ашиглагчийн төлөх рент нь тэнцүү гэж гарах байсан. Хэрвээ

эдийн засаг дээр дам нөлөө байгаа гэвэл, тус интеграл нь сөрөг байна. Энэ

тохиолдолд хамгийн их байх нөхцөл нь *t цэг дээрх пүүсийн төлөх рент нь өрх

гэрийн төлөх рентээс өндөр байна. Өөрөөр хэлбэл, тухайн цэг дээр өрх гэрийн

рентийн градиент тус интералтын хэмжээгээр доош шилжсэн хэмжээнээс эхлэнэ.

Бодлого боловсруулагчийн хувьд өрх гэрүүд болон үйлдвэрүүд хаана байрлах хотын

газрын оновчтой байршлыг (25) нөхцлөөс *t -ыг тодорхойлох замаар шийдвэрлэнэ.

Газрын эдийн засгийн онолд газрын зах зээлийн өртөг нь газрын рентийн орлогын

өнөөгийн үнэ цэнэтэй тэнцүү байж болно гэж үздэг. Учир нь нэгж газрын рентээс

ирээдүйн n жилд олох 1 жилийн хүлээгдэж буй орлого нь жил бүхэн тогтмол

0 1 2 ..... nR R R R R гэж үзвэл энэхүү орлогын өнөөгийн үнэ цэнэ

нь

n

tni

RPV

0 )1( болно. Энд i - зах зээлийн урт хугацааны хүүгийн хувь (ирээдүйн

n жилийн хүлээгдэж буй богино хугацааны хүүний дундаж)

Газрыг хязгааргүй жил ашиглана гэж үзэх тул газрын өнөөгийн өртөг нь

0 )1(tnland

i

RPVP байх ёстой болох бөгөөд энэ нь газрыг n жилийн рентийн

орлогын өнөөгийн үнэ цэнээр өнөөдөр газраа худалдах нь тус газрыг эзэмшигчийн

олох орлогод ялгаагүй. Иймд төгсгөлгүй буурах геометр прогрессийн нийлбэр ёсоор

газрын үнэ ньi

RPland байх боломжтой гэж үздэг. Энд R - 1 жилийн газрын рент, i -

зах зээлийн урт хугацааны жилийн хүү болно.11

Иймд William J.Stull (1974)-ны загвар дахь өрх гэрийн газрын үнэ нь

i

tytmPm

land

),;( *

, харин үйлдвэрлэл эрхлэгчийн газрын үнэ нь i

ytMPM

land

);(

байдлаар тодорхойлогдох ёстой болно. Өрх гэр болон үйлдвэрлэл эрхлэгч (пүүс) нь

нэг эдийн засаг дээр ажиллаж байгаа тул зах зээлийн урт хугацааны хүүгийн хувь нь

адил байна.

William J.Stull (1974)-ны загвараар өрх гэр болон пүүсийн газрын рент, газрын

үнэ болон тэдгээрийн ялгаатай байдалд орон зайн байршил (хотын төвөөс

алслагдсан зай), тус байршлын орчны ая тухтай байдал чухал ач холбогдолтой

болохыг харуулсан. Үүнд:

11

O’Sullivan, Urban Economics, 5th

edition. McGraw-Hill– Irwin, 2003, Chapter 7, “Introduction to Land

rent and Land Use”

- 18 -

Өрх гэрийн газрын эрэлт буюу орон сууцны газрын эрэлтэнд:

Хотын төвөөс ямар зайнд байрладаг– Тээврийн зардал, бүх зах зээлээс хэр

алслагдсан байдлыг илэрхийлнэ. Энэ утгаараа хотын төвөөс зайдуу байх

нь тус газрын эрэлт, рент, үнэ бага байх ёстой.

Үйлдвэрүүд оршиж буй байрлалд хэр ойрхон байрлаж буй байдал- Өрх

гэрийн ая тухтай байдлыг эрхэмлэлт буюу дуу чимээ, агаарын бохирдол

зэрэг орчны нөхцөл зэргийг илэрхийлнэ. Иймд үйлдвэрийн байрлалд ойр

байх нь хотын төвдөө ойрхон боловч ая тухтай байдал муутай тул пүүсийн

байрлалд ойр байх нь пүүсээс бага зэрэг зайтай байрлах байршилтай

харьцуулахад газрын эрэлт үнэ, рент үнэ бага байхад хүрнэ.

Өрх гэрийн орлого нь газрын рент, үнэ болон өрх гэр хаана орон сууц

худалдаж авах байршилд чухал нөлөөтэй.

Үйлдвэрлэл эрхлэгчийн газрын эрэлтэнд:

Хотын төвөөс хэр алслагдсан байдал- Пүүсийн хувьд зах зээлд буюу

хотын төвд ойрхон байхыг илүүд үзнэ. Учир нь бараа, үйлчилгээг хотын

төвдөө худалдаадна, мөн тээврийн сүлжээний төв цэг хотын төвдөө

байрлах тул зах зээлдээ ойртох, тээвэрлэлтийн зардлаа хэмнэхийг

эрмэлздэгтэй холбоотой.

Мөн өрх гэрийн орлого нь пүүсийн хувьд хөдөлмөрийн зардал болж ирнэ,

энэ утгаараа цалин өндөр байх нь зардлыг өсгөх тул рентэд төлөх

боломжит зардлыг бууруулна иймд хотын төвөөс зайдуу байхад хүргэнэ.

Иймд газар, хотжилтын эдийн засгийн онолын үүднээс Улаанбаатар хотын орон

сууцны газрын эрэлт, рент, үнийн ялгаатай байдалд дараахь хүчин зүйлс

нөлөөтэй буюу газрын рент, үнийг тодорхойлохдоо дараахь хүчин зүйлсийг

харгалзах нь чухал байна. Үүнд:

Орон зайн байршил буюу хотын төв болох захиргаа, бизнесийн газраас ямар

зайнд байрлаж байгаа (тээврийн зардал, хотын төв хүртэл очихдоо зарцуулах

цаг хугацаа)

Өрх гэрийн орлогын түвшин

Орчны ая тухтай байдал буюу тус байршлын давуу, сул тал, үүнд:

o Тухайн газрын эргэн тойронд хэр дуу чимээтэй (Үйлдвэрийн газар,

зам, баар цэнгээний газарт хэр ойр)

o Агаарын бохирдол (үйлдвэрийн хорт бодис, утаа, гэр хорооллын утаа

хэр ирдэг)

o Автобусны буудал, тээврийн сүлжээнд ойр эсэх

o Томоохон худалдаа, үйлчилгээний төвд ойр эсэх

o Тэр орчмын аюулгүй байдал (гэрэлтүүлэг хангалттай байдаг эсэх, хүн,

хөдөлгөөн хэр байдаг эсэх) гэх мэт.

Хотын орон сууцны газрын эрэлт, үнэ, түүний ялгаатай байдлыг эмпирик түвшинд

судлахдаа тус загвараас тодорхойлогдсон эдгээр чухал үр дүнг ашиглана. Гэхдээ

эмпирик судалгаанд тус загварт тодорхойлогдсон үр дүнгээр хотын газрын үнийн

- 19 -

ялгаатай байдлыг шууд судлах боломжгүй байна. Учир нь манайд одоогоор газрын

зах зээлийн үнийн талаархи албан ёсны тоон мэдээлэл хомс, бараг байхгүй байсаар

байна (дараагийн хэсэгт тодорхой тайлбарлана).

Иймд дараагийн хэсэгт хотын орон сууцны газрын эрэлт орон сууцны эрэлтээр

тодорхойлогддог гэсэн онолын үндэслэл, яагаад орон сууцны эрэлт, үнийн ялгаатай

байдлыг судалснаар газрын үнийн ялгаатай байдалд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг

илрүүлэх боломжтой болж байгааг бусад орнуудад хийгдсэн хотжилтын эдийн

засгийн онолын загвар болон эмпирик судалгаануудад үндэслэн тайлбарласан болно.

2.3 ХОТЫН ОРОН СУУЦНЫ ҮНЭНД НӨЛӨӨЛӨГЧ ХҮЧИН ЗҮЙЛСИЙГ СУДАЛСНААР

ОРОН СУУЦНЫ ГАЗРЫН ҮНИЙН ЯЛГААТАЙ БАЙДЛЫГ ТАЙЛБАРЛАХ ОНОЛЫН

ҮНДЭСЛЭЛ

Манай орны хувьд одоогоор газрын талаарх статистик мэдээлэл маш хомс, албан

ёсны статистик мэдээлэл олох нь нийлээд хүндрэлтэй байгаа талаар дотоодод

хийгдсэн олон судалгааны ажлуудад тодорхой бичсэн байдаг. Газрын нийлүүлэлтийн

хувьд ГХГЗЗГ-аас газрын нэгдмэл сангийн ангилалаар жилийн давтамжтайгаар

тооцдог бол, харин эрэлтийн хувьд албан ёсны статистик байхгүй байна.

Ц.Даваадорж (2004) “Сүүлийн үед газрын дуудлага худалдаа зохион байгуулж байгаа

нь газрын эрэлтийг тооцох боломж олгож байгаа бөгөөд газрын үнийг бодитойгоор

тогтооход тодорхой нөлөө үзүүлнэ гэж үзэх үндэстэй” гэж үзсэн хэдий ч нэг талаар

энэ нь газрын яг өмчилж авахдаа төлж буй үнэ биш, нөгөө талаар дуудлага

худалдааны давтамж хол, тогтмол биш байдгаас дуудлага худалдааны тоон өгөгдөл

статистик, эконометрик шинжилгээ хийх шаардлага хангахгүй байсаар байна.

Мөн бусад улс орнуудын хувьд газрын эрэлтийг ашиглалтын зориулалт бүрийн

хувьд тооцдог. Жишээ нь, өрх гэрийн газрын эрэлтийг тодорхойлохын тулд өнгөрсөн

үеийн нэг өрх эсвэл нэг хүнд ногдох өрх гэрийн газрын дундаж хэмжээг тодорхойлж,

түүнийг өрх гэр эсвэл хүн амын ирээдүйн таамаглагдаж буй утгаар үржүүлэх

байдлаар тодорхойлдог. Харин аж ахуйн зориулалттай газрын эрэлтийг

тодорхойлохдоо нэг аж ахуйн нэгжид дунджаар ногдох газрын хэмжээг тодорхойлж,

түүнийг аж ахуйн нэгжийн ирээдүйд таамаглагдаж буй тоогоор үжүүлэх байдлаар

тооцдог. Манай орны хувьд ийм байдлаар тооцоход хүн ам, өрх гэрийн тоо нь

жилдээ нэг л тоологдох тул энэ аргаар тооцох өрх гэр, хүн ам, газрын статистик

мэдээллүүд давтамж хол, ангилал нь яг газрын эрэлтийг зориулт бүрийн хувьд

тооцоход хангалттай хэмжээнд бус байна. Энэ талын статистик мэдээлэл хөгжихгүй

байгаа нь газрыг хувийн өмчлөлд шилжүүлэх ажил дөнгөж байгаа, газрын зах

зээлийн бүтэц бүрэн тогтоогүй буюу үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл бүрэлдээгүй

байгаа зэрэгтэй холбоотой юм. Манай орны хувьд маш цөөхөн тоон дээр үндэслэн

эрэлт, нийлүүлтийн тэнцвэрийг судлах нь онолын хувьд боломжгүйд хүргэж, ахисан

түвшний шинжилгээний аргазүйгээр судлах бололцоог хаагдуулж байна.

Эдгээрт үндэслэн манай орны хувьд газар, хотжилтын эдийн засгийн онолд хотын

орон сууцны газрын эрэлт нь орон сууцны эрэлтээс уламжлагддаг гэж үздэг тул орон

сууцны эрэлт, үнийн ялгаатай байдлыг судалсанаар хотын орон сууцны газрын

үнийн ялгаатай байдалд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг илрүүлсэнтэй адил үр дүнд хүрч

- 20 -

болно гэж үзсэн. Учир нь яг газрын албан ёсны статистик мэдээлэл хомс байгаа

хэдий ч сонин, сэтгүүл, хэвлэлээр хашаа байшин зарах, шинэ болон хуучин орон

сууц зарах, түрээслэх, тэдгээртэй холбоотой дэлгэрэнгүй мэдээллүүд (үнэ, орон зайн

болон орчны байршилтай холбогдолтой мэдээллүүд гэх мэт) гардаг болсон нь орон

зайн байршил болон орчны ая тухтай байдал орон сууцны эрэлтэнд хэр нөлөөлж

байгааг судласнаар орон сууцны газрын эрэлтэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг

илрүүлэх бололцоог бий болгож байгаа юм.

Хотжилтын эдийн засгийн онолд газрын эрэлт нь гарцын эрэлт (үр тариа, лууван,

орон сууц, жижиглэнгийн худалдаа гэх мэт)-ээр тодорхойлогддог гэж үздэг. Үүнийг

ойлгохын тулд газрын зах зээл болон гарцын зах зээл хоорондын хамаарлыг нарийн

судлах шаардлагатай болдог. Газрын зах зээл дээр өндөг анхдагч уу? тахиа анхдагч

уу? гэдэг асуулт нь: газрын үнэ өндөр байгаагаас шалтгаалан гарцын үнэ өндөр

байна уу? эсвэл гарцын үнэ өндөр байгаагаас шалтгаалан газрын үнэ өндөр байна уу?

гэсэн байдлаар буудаг. Зураг 2-т орон сууц болон газрын зах зээлийн хоорондын

уялдааг харуулсан.

Зураг 2. Орон сууц болон газрын зах зээлийн харилцан уялдаа12

Орон сууцны эрэлт өсөх ( 21 dd ) нь орон сууцны үнийг өсгөх ( 21 PP ) (Зураг 2-

ын A) тул барилгын компаниуд тэр хэмжээгээр их орон сууц барих ( 21 CC )-ын

тулд орон сууцны газрыг их хэмжээгээр худалдаж авах болно. Иймд орон сууцны

газрын эрэлт нэмэгдэж ( 21 DD ), улмаар орон сууцны газрын үнэ өсдөг

( 21 RR )(Зураг 2-ын B). Өөрөөр хэлбэл, орон сууцны эрэлт өсөх, өндөр байх нь

орон сууцны газрын үнийг өсөх, өндөр байхад хүргэнэ13

. Энэхүү орон сууцны газрын

12

O’Sullivan, Urban Economics, 5th

edition. McGraw-Hill– Irwin, 2003, Chapter 7, “Introduction to Land

rent and Land Use”, Figure 7-9. The Corn Laws Debate 13

Энэ нь орон сууцны газрын эрэлт нь орог сууцны эрэлтээс уламжлагддаг болохыг илэрхийлнэ.

1d

2d

Орон сууцны

нийлүүлэлт

Орон сууцны

газрын нийлүүлэлт

1R

2R

Орон сууцны хэмжээ Газрын хэмжээ L

₮ ₮

А. Орон сууцны зах зээл

2D

1C 2C

1P

2P

1D

B. Орон сууцны

газрын зах зээл

- 21 -

үнийн өсөлт нь барилгын компанийн зардал, улмаар орон сууцны нийлүүлэлтэнд

нөлөөлөх замаар орон сууцны үнийг илүү өсгөж болно. Гэхдээ яг ямар хэмжээгээр

өсөх нь барилгын компанийн үйл хөдлөлөөс хамаарах буюу орон сууцны үнийн

өсөлтөөс бий болох нэмэгдэл орлогоос газрын үнийн өсөлтөөс бий болох нэмэгдэл

зардал өндөр болох тохиолдолд (барилгын компанийн ашиг буурч) барилгын

компанийн санал болгох орон сууцны үнэ өсөх замаар (нийлүүлэлтийн муруй зүүн

гар тийш шилжилт хийж) орон сууцны зах зээл дээр үнэ өсөх болно.

Орон сууцны үнийн өсөлтөөс бий болох нэмэгдэл орлого нь газрын үнийн өсөлтөөс

бий болох нэмэгдэл зардлаас өндөр тохиолдолд барилгын компанийн ашиг өсч

байгаа тул орон сууцны үнээ өсгөхгүй байж болох, гэхдээ газрын зах зээл дээрх

үнийн өсөлтийн талаарх мэдээллийг ашиглан илүү өндөр ашиг олох зорилгоор орон

сууцны зарахаар санал болгох үнээ өсгөж болох юм. Ийнхүү орон сууцны зах зээл

дээрх нийлүүлэлтийн муруйн шилжилтээр бий болох үнийн өсөлт нь орон сууцны

газрын зах зээл дээрх эрэлт, үнэнд нөлөө үзүүлэхгүй14

. Харин хотжилтын эдийн

засгийн онолд орон сууцны эрэлт нь орон сууцны газрын эрэлтийг бий болгоно

гэдгийн эсрэгээр газрын үнэ, эрэлт өсөх, өндөр байх нь орон сууцны эрэлт, түүнээс

үүдэлтэй орон сууцны үнэ өсөх шалтгаан болдоггүй гэж үздэг.15

William J.Stull (1974)-ны загвар хотын орон сууцны газрын эрэлт, үнийн ялгаатай

байдал нь тус газрын байршил хотын төвөөс ямар зайнд байрлах (тээврийн зардал,

хотын төв хүртэл очихдоо зарцуулах цаг хугацаа) болон тэр орчмын ая тухтай

байдал (агаарын бохирдол, аюулгүй байдал, дуу чимээтэй байдал, тээврийн сүлжээнд

ойр эсэх, томоохон худалдаа, үйлчилгээний төвд ойр эсэх)-аас хамаардаг болохыг

харуулсан. Иймд орон сууцны болон газрын зах зээлийн харилцан уялдаа (Зураг 2)

ёсоор орон сууц хотын төвд ойр байрладаг эсэх болон тэр орчмын ая тухтай байдал

сайн эсэх нь орон сууцны эрэлт, үнэнд нөлөөлж, улмаар орон сууцны газрын эрэлт,

үнэнд нөлөөлдөг гэж үзэж болно. Өөрөөр хэлбэл, хотын төвд ойр, ая тухтай байдал

сайтай байршилд баригдаж буй орон сууцны эрэлт өндөр байх тул тэр байршил

орчмын орон сууцны газрын эрэлт өсч, үнэ нь өндөр байдаг гэж үзэх явдал юм. Энэ

нь бодит амьдралд ойрхон таамаглал бөгөөд хүмүүс хотын төвд ойр, ая тух сайтай

байршил дахь орон сууцанд амьдрахыг илүүд үздэг. 16

Иймд хотын орон сууцны үнэ (эрэлт)-нд тус орон сууцны хотын төвөөс

алслагдсан зай, бусад байршлын хүчин зүйл болон тэр орчмын ая тухтай байдал

ямар нөлөөтэй болохыг нарийвчлан судалснаар эдгээр хүчин зүйлсийн орон

14

Учир нь барилгын компаниуд орон сууцны зах зээл дээрх үнийн өсөлт эрэлтээс улбаатай байна уу?,

нийлүүлэлтээс улбаатай байна уу? гэдэгт шинжилгээ хийх тохиолдолд газрыг эрэлтийг өсгөхгүй. 15

Барилгын компани өндөр үнэтэй газар худалдан авч орон сууц барьсан хэдий ч тэр газар барьсан

орон сууцны эрэлт муу бол орон сууцны үнэ бага байхад хүрч барилгын компани алдагдал орж

болзошгүй.

16

Сайн байршил дахь орон сууцны эрэлт өсч, үнэ нь өндөр байхад хүрэх бөгөөд барилгын компаниуд

тэрхүү байршил сайтай газарт орон сууц барих зорилгоор орон сууцны газрын эрэлтийг өсгөж, улмаар

үнэ нь өндөр байхад хүргэдэг.

- 22 -

сууцны газрын зах зээлийн эрэлт, үнийн ялгаатай байдалд нөлөөтэй эсэхийг

судалсантай адил үр дүнд хүрч болохоор байна.

Нөгөөтэйгүүр хотын орон сууцны үнийн өөрчлөлт нь газрын үнийн өөрчлөлттэй

хүчтэй хамааралтай байдаг болохыг олон эмпирик судалгаанууд баталгаажуулсан

байдаг. Үүнийг орон сууцыг барих зардал нь харьцангуй тогтвортой, харин газрын

үнэ нь илүү хэлбэлзэлтэй байдгаар тайлбарладаг. Өөрөөр хэлбэл, газрын зах зээлийн

үнэ өндөр байх нь орон сууцны болон газрын үнийн хоорондын хамаарал илүү өндөр

байх нөхцөл гэж үздэг. Иймээс орон сууц болон газрын үнийн хооронд коинтеграци

хамаарал буюу урт хугацааны тэнцвэр дэх хамаарал орших магадлал өндөр гэж

олонхи судлаачид үздэг. Газрын үнэ хэлбэлзэл өндөртэй байх шалтгаан нь газрын

нийлүүлэлт мэдрэмжгүй байдаг, иймд газрын үнэ нь эрэлтээрээ тодорхойлогддогтой

холбоотой болохыг Elies болон бусад (2006)-д дэлгэрэнгэй тайлбарласан байдаг.

Davis болон Heathcode (2005) нар эмпирик судалгаагаар AНУ-ын газрын үнэ

хэлбэлзэл өндөртэй байдал нь эрэлтээрээ тодорхойлогддогтой холбоотой гэж

харуулсан, мөн газар болон орон сууцны үнийн хоорондын ижил цаг хугацааны

корреляци нь өндөр буюу 0.94 байгааг тодорхойлсон байдаг.17

Мөн Hendry (1984)

болон Cheng (1998) урт хугацаанд газрын үнэ болон орон сууцны үнэ нь адилхан

өөрчлөгддөг болохыг time series өгөгдлөөр эконометрик шинжилгээ хийж харуулсан

байдаг.

Elies болон бусад (2006) нарын судалгааны ажилд газар болон орон сууцны үнэ

хоорондын хамаарлыг энгийн байдлаар загварчилсан байдаг. Шинэ баригдсан орон

сууцны зарагдах нэгжийн үнэ нь CPP LH байдалтай байна. Энд HP нь шинээр

баригдсан орон сууцны нэгжийн үнэ, LP нь газрын нэгжийн үнэ, C нь тус барилгын

нэгжийн зардал (энэ нь дотроо ашгийг багтаасан). Мөн орон сууцны барилгын

компаниудын хоорондын өрсөлдөөн нь тус зардалд шингэнэ. Эндээс нэгж газрын үнэ

нь CPP HL байдлаар тодорхойлогдоно.

Дээр тайлбарласан ёсоор барилгын нэгжийн зардал ( C ) нь харьцангуй тогтвортой

буюу шинээр баригдсан орон сууцны нэгжийн үнэ ( HP ) –ийн өөрчлөлтөөс багаар

өөрчлөгдөх тул HP -ын өсөлт нь газрын нэгжийн үнэ ( LP ) өсөхөд голлон нөлөөлнө.

Өөрөөр хэлбэл, тухайн байршил дахь орон сууцны эрэлт өндөр байх нь орон сууцны

үнийг өндөр байх нөхцөл болох бөгөөд барилгын компаниуд тухайн байршилд орон

сууц ихээр барихыг эрмэлзэх тул тус газрын эрэлтийг өсгөж, улмаар тус эрэлтийн

газрын үнийг өсгөнө. Орон сууцны эрэлт өндөр байх нь газрын эрэлтийг өсгөн

газрын үнийг өндөр байх шалтгаан болдог, харин газрын үнэ өндөр байна гэдэг

нь орон сууцны үнэ өндөр байх нөхцөл болдоггүй гэж онолын хувьд үздэг.

Elies болон бусад (2006) нар эмпирик судалгаандаа Финлянд улсын 1985-2005 оны

хоорондын улирлын тоон өгөгдлийг ашигласан. Судалгааны үр дүн нь орон сууцны

үнийн өөрчлөлт нь газрын үнийн өөрчлөлтийн гранжер шалтгаан болж байгааг

харуулсан. Мөн газрын үнэ орон сууцны үнийг бодвол илүү хэлбэлзэл өндөртэй

17

Ихэнхи судалгаануудад газрын үнэ болон орон сууцны үнийн хоорондын хамаарал нь хугацааны

хоцролттгүй байдаг гэж үздэг. Учир нь орон сууцны үнийн үндсэн хэсгийг нь газрын үнэ

тодорхойлдогоор тайлбарладаг.

- 23 -

байгаа нь хүүгийн түвшин болон өрхийн орлогын шоконд илүү хүчтэй хариу үйлдэл

үзүүлж байдгийг илэрхийлж байна. Ирээдүйн газрын үнийн өөрчлөлтийг

таамаглахдаа орон сууцны үнийн одоогийн болон хугацааны хоцролттой утгад

суурилах боломжтой болохыг харуулсан байдаг.

Эдгээр нь Улаанбаатар хотын шинэ орон сууцны үнэ (эрэлт)-нд тус орон сууцны

хотын төвөөс алслагдсан зай болон тэр орчмын ая тухтай байдал ямар нөлөөтэй

болохыг эконометрик шинжилгээгээр судалснаар орон сууцны газрын зах

зээлийн эрэлт, үнийн ялгаатай байдалд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг судалсантай

адил үр дүнд хүрч болохыг онолын болон эмпирик түвшинд харуулж байна.

Дараагийн буюу судалгааны хэсэгт орон сууцны эрэлт, үнэнд нөлөөлөгч хүчин

зүйлсийн эконометрик загварыг өөрийн орны онцлог байдал болон бусад эмпирик

судалгааны ажлуудад суурилан тодорхойлж, Улаанбаатар хотод 2006-2007 онд

шинээр ашиглалтанд орсон орон сууцны бодитой үнэ, бусад мэдээллээс cross section

өгөгдөл үүсгэн эконометрик шинжилгээгээр нөлөөллийг тооцсон.

III. СУДАЛГААНЫ ХЭСЭГ

3.1 УЛААНБААТАР ХОТЫН ШИНЭ ОРОН СУУЦНЫ ҮНЭНД НӨЛӨӨЛӨГЧ ХҮЧИН

ЗҮЙЛСИЙН ЭКОНОМЕТРИК ЗАГВАР

Улаанбаатар хотын шинэ орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн

эконометрик загварыг онолын хэсэгт дурьдсан William J.Stull (1974)-ны загварт

тодорхойлогдсон чухал үр дүнгүүдэд суурилан босгох болно. Гэхдээ эконометрик

загварын хэлбэр, нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг сонгохдоо энэ төрлийн бусад

судалгааны ажлуудад ашигласантай адил байдлаар сонгох нь зүйтэй үзсэн. Орон

сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг тодорхойлсон олон загвар байдгаас Chen

болон Patel (1998), Аllen болон бусад (1997) нарын боловсруулсан эконометрик

загвар энэ төрлийн судалгаанд түгээмэл ашиглагддаг.18

Иймд эхлээд эдгээр

эконометрик загварыг танилцуулж, дараагаар нь өөрийн судалгаанд ашиглах

эконометрик загвараа босгох болно.

Chen болон Patel (1998)-ны судалгаа нь орон сууцны үнийг орон сууцны зах

зээлийн микро үндэслэлтэй макро хандлагаар судалсан байдаг. Тэдний судалгаанд

орон сууцны үнийг тодорхойлогч хүчин зүйлсийг макро эдийн засгийн тэнцвэрийн

хамаарлыг илэрхийлсэн шинэ сонгодог эдийн засгийн онолын загвараас

тодорхойлсон байдаг. Шинэ сонгодог эдийн засгийн онолын хандлагад орон сууцны

үнийн өөрчлөлт нь түүний эрэлт, нийлүүлэлтийн тэнцвэргүй байдлын үр дагавар гэж

үздэг. Орон сууцны эрэлтийн функц нь хүн амзүйн хүчин зүйлс, орлого, моргэйжийн

хүүгийн түвшин болон орон сууцны өртөгөөс хамаарах (Dougherty болон Van Order

(1982), болон Meen (1990)) бол, орон сууцны нийлүүлэлтийн функц нь газрын

18

Эконометрик шинжилгээнд ХБКА-ыг ашиглах үед тоон өгөгдлийн шинж чанартай холбоотойгоор

диагностик тестүүдийг хангахгүй тохиолдол гардаг буюу үнэлэгдсэн коэффициентэд итгэх

боломжгүйд хүрэх тохиолдол гардаг. Энэ тохиолдолд тус алдааг засварлах байдлаар эконометрик

үнэлгээг хийдэг бөгөөд энэ төрлийн судалгаанд heterosкedasticity problem үүсдэг тул хэрхэн

засварлахыг эдгээр эконометрик аргачлалд тодорхой дурьдсан байдаг.

- 24 -

зардал, барилгын зардал болон барилгын компанийн зээл авах боломж зэргээс

хамаарна гэж тус судалгаанд авч үзсэн.

Иймд орон сууцны зах зээл дээрх тэнцвэрт үнэ нь эрэлт, нийлүүлэлтийн талын

дараахь хүчин зүйлсээс хамаарна гэж үзсэн.

),,,,,),(,( LCCCSPIMSHCDPhGriPYfPh e (26)

Энд Ph - бодит орон сууцны үнэ, i - бодит хүүгийн түвшин, ePhGr - орон сууцны

хүлээгдэж буй бодит ашгийн норм, өрхийн бодит тогтмол орлого ( PY ) болон хүн

амзүйн хүчин зүйлс ( D ), мөн нэмэгдэж баригдсан орон сууцны тоо ( HC ), мөнгөний

нийлүүлэлтийн хурдацтай өсөлт ( MS ), хөрөнгийн үнийн индекс ( SPI ), орон сууцны

зах зээл дээрхи орон сууцны нийлүүлэлт нь барилгын зардал ( CC ) болон газрын

зардал ( LC )-аас хамаарна. Мөн орон сууцны зах зээлийн бүтцийн өөрчлөлтийн

нөлөө, орчны ая тухтай байдлыг илэрхийлэх хүчин зүйлийн ялгаатай байдал зэргийг

засварлах зорилгоор дамми хувьсагчдыг ашиглах ёстой болох бөгөөд үүнийг Hendry

(1984) болон Drake (1993) нарын ажлаас харах боломжтой. Chen болон Peton (1998)

Тайван улсын тоон өгөгдөл (1973 оны 2 дугаар улирлаас 1994 оны 4 дүгээр улиралын

хоорондын time series өгөгдлийг ашиглан судалсан. Судалгааны үр дүн нь эдгээр

нөлөөлөгч хүчин зүйлс нь орон сууцны үнийн Гранжер шалтгаан болдог бөгөөд

эрэлтийн талын хувьсагчид нийлүүлэлтийн талын хувьсагчдаас илүүтэй орон сууцны

үнийн өөрчлөлтийг тайлбарлаж байгааг харуулсан байдаг.

Аllen болон бусад (1997)-ын ажилд хувийн орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч

хүчин зүйлсийг дараахь 6-н дэд бүлэгт хуваан ангилан судалсан.

( , , , , , )hP P L S N A R t (27)

Энд hP -Хувийн орон сууцны үнэ, L- Газрын шинж чанар (орон сууцны газрын

хэмжээ, газрын хэлбэр, усны хоолой, газар нутгийн байдал); S- Барилгын төлөв

байдал (нийт талбайн хэмжээ, амьдрах ашигтай талбайн хэмжээ, унтлагын өрөөний

тоо, ариyн цэврийн өрөө болон бусад өрөөний тоо; халаалтын төрөл болон агаар

цэвэршүүлэгч, гаражтай эсэх, ил зуухтай эсэх, мини баартай эсэх болон бассейн

байгаа эсэх); N-Дүүргийн төлөв байдал (өрхийн дундаж орлого, коллейжийн

боловсролтой өрхийн нийт өрхөд эзлэх хувь, ажил мэргэжилтэй хүн амын нийт хүн

амд эзлэх хувь, дүүргийн оршин суухад зориулагдсан талбайн нийт талбайд эзлэх

хувь); A- Тухайн байршлын давуу тал/хялбар дөхөм байдал (төвийн бизнесийн

дүүргээс алслагдсан зай, төв тээврийн сүлжээ хүртэлх зай, дэлгүүр, үйлчилгээ болон

амралт, чөлөөт цагаа өнгөрүүлэх газар хүртэлх зай); R- Дам нөлөөллийг

төлөөлүүлэх нь (дүүргийн засаг захиргааны нэгж хүртэлх зай, иргэд үл оршин суух

газар хүртэлх зай, дуу шуугиан болон агаарын бохирдол, бусад дам нөлөөллүүд);

Мөн орон сууцны үнийн функцэд t- орон сууцны үнэ болон нөлөөлөгч хүчин

зүйлсийн мэдээллийг цуглуулсан үе (хугацаа)-ыг оруулсан. Allen болон бусад (1997)-

ын судалгааны ажлын үр дүн нь АНУ-ын Даллас мужийн 1984-өөс 1985 оны

хоорондох 8476 хувийн орон сууцны борлуулалтын мэдээллийг ашиглан үнэлсэн

дээр тодорхойлсон загвар нь хувийн орон сууцны үнийн логарифмын вариацын 80-

- 25 -

аас дээш хувийг нь тайлбарлаж байгааг харуулсан. Мөн үнэлэгдсэн регрессүүдэд

ашиглагдсан жилээс үүдэлтэй heteroskedasticity алдаа 18 дэд захын (хотын) талд нь

ажиглагдаж байгааг харуулсан байдаг.

Өөрийн судалгаанд ашиглах эконометрик загварыг нэг талаас онолын хэсэгт

танилцуулсан William J.Stull (1974)-ны загварын чухал үр дүн, нөгөө талаас энэ

төрлийн эмпирик судалгаанд ашиглагддаг суурь хүчин зүйлс болон манай орны

онцлогийг илтгэх “Тэнхлэг зууч” сэтгүүлд дурьдсан19

хүчин зүйлсэд суурилсан.

Өөрийн орны онцлог шинж болон тоон үзүүлэлтүүдийн хязгаарлагдмал байдлаас

шалтгаалан шинэ орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн эконометрик

загварыг дараахь байдлаар сонгох нь тохиромжтой гэж үзлээ.

( , , , , )HP P X S CT C A R (28)

Энд HP - Шинэ орон сууцны 1 м.кв-ын үнэ;

S- Нэг орон сууцны нийт тайлбайн хэмжээ.20

Энэхүү хувьсагчийг 3 өрөө байрны

тайлбайн хэмжээгээр төлөөлүүлсэн (тоон мэдээллийн хязгаарлагдмал байдалд

суурилан ийнхүү сонгосон буюу cross section өгөгдлийг цуглуулахад 3 өрөө байрны

талбай л бүрэн олдоцтой байсан). Энэ хувьсагч нь нэгж орон сууцны тайлбайн

зардлыг эконометрик үнэлгээнд төлөөлнө;

CT- Барилгын төлөв байдал. Энэхүү хувьсагчийг a) Орон сууцны нийт айлын тоо

(an), b) Тухайн барилгын чанар- барьсан компанийн нэр хүнд (ажилласан жил)

( 1

CTD ), c) Барилгын компанийн тус шинэ орон сууцаа суртчилдаг байсан эсэх ( 2

CTD )-

ийн дамми хувьсагчаар төлөөлүүлсэн. Үүнд:

b) 1

1

0

CTD

c) 2

1

0

CTD

C- Хотын дүүрэг, бүсийн ангилал. Энэхүү хувьсагчийг а) Шинэ орон сууц

Улаанбаатар хотын 6 дүүрэг ( i Хан-Уул, Баянгол, Чингэлтэй, Сүхбаатар,

Сонгино хайрхан болон Баянзүрх )-ийн хаана баригдаж байгаа( 1

C

iD ) эсвэл b)

Улаанбаатар хотын бүсчлэл (1-ээс 5-р бүс)21

-ийн хаана (Нийслэл хотын газрын

19

“Тэнхлэг зууч” сэтгүүлийн харьцуулалт хийсэн судалгаагаар шинээр ашиглалтанд орсон орон

сууцны үнийн хувьд дараахь хүчин зүйлс голлон нөлөөлдөг болохыг тодорхойлсон байдаг. Үүнд: 1)

Барилгын компанийн нэр хүнд, 2) Барилгын хийц, 3) Орчны тохижилт

20

“Тэнхлэг зууч” сэтгүүлийн харьцуулалт хийсэн судалгааны үр дүнгээс харахад Улаанбаатар хотын

баруун, зүүн, төвийн бүсүүдийн орон сууцны үнэ нэгж жилийн хугацаанд дунджаар 14 хувиар буюу

өрөөний тооноос хамааран 1.5 саяас 3.5 сая төгрөгийн өсөлттэй байсан байна. 21

Улаанбаатар хотод шинээр баригдаж буй орон сууцны дийлэнх нь 1-р бүсэд үлдсэн цөөн хэсэг нь 2-

р бүсэд баригдаж байна.

- Нэр хүндтэй компани

- Бусад компани

- Сурталчилгаа сайн хийсэн

- Сурталчилгаа бага хийсэн

- 26 -

үнэлгээний одоогийн 5 бүсийн тоог хот байгуулалтын өнөөгийн ерөнхий

төлөвлөгөөг үндэслэн тогтоосон гэж үзэхээр байгаа, одоогоор бүсчлэл тогтоох

тодорхой шинжлэх ухааны нухацтай аргачлалыг хараахан боловсруулаагүй байна.22

)

баригдаж байгаагаар нь дамми хувьсагч ( 2

C

jD )-ийг сонгосон болно. Үүнд:

a) 1

1

0

C

iD

b) 2

1

0

C

jD

A- Тухайн байршлын давуу тал/хялбар дөхөм байдал. a) Хотын төвөөс алслагдсан

зай (dis), b) Автобусны буудал, тээврийн сүлжээнд ойр эсэх ( 1

AD ), с) Томоохон

худалдаа, үйлчилгээ болон амралт, чөлөөт цагаа өнгөрүүлэх газарт ойр эсэх ( 2

AD ); d)

Орон сууц орчмын аюулгүй байдал (хотын төвөөс зайдуу: гэрэлтүүлэг, хөл

хөдөлгөөн ихтэй эсэх) ( 3

AD ) зэргээс хамаааран дамми хувьсагчийг сонгосон болно.

Үүнд:

b) 1

1

0

AD

с) 2

1

0

AD

d) 3

1

0

AD

R- Дам нөлөөлөл (ая тухтай байдал)-ийг төлөөлөх хүчин зүйл. a) Тухайн орон

сууцны эргэн тойронд дуу, шуугиан ихтэй эсэх (Үйлдвэрийн газар, зам, баар

цэнгээний газарт хэр ойр) ( 1

RD ), b) Агаарын бохирдол (гэр хорооллын утаа хэр

ирдэг, үйлдвэрийн хорт бодис) ихтэй эсэх ( 2

RD )-ийн дамми хувьсагчийг сонгосон

(Улаанбаатар хотын бохир ус цэвэрлэх байгууламжийн ойролцоох талбар газрын үнэ

илэрхий бага байгаа нь судалгаанаас харагдсан юм.23

). Үүнд:

a) 1

1

0

RD

b) 2

1

0

RD

22

Д. Ганхуяг (2005), “Үл хөдлөх хөрөнгийн эдийн засаг, үнэлгээ”, Улаанбаатар, 62-63-р хуудас 23

Д. Ганхуяг (2005), “Үл хөдлөх хөрөнгийн эдийн засаг, үнэлгээ”, Улаанбаатар, 66-р хуудас

- i дүүрэг бол

- i-аас бусад дүүрэг

- 2-р бүс бол

- 1-р бүс

- Автобусны буудал,

тээврийн сүлжээнээс хол

- Томоохон худалдаа,

үйлчилгээний цэгт ойр - Автобусны буудал,

тээврийн сүлжээнд ойр

- Томоохон худалдаа,

үйлчилгээний цэгээс хол

- Хотын төвөөс зайдуу, эргэн

тойрон гэрэлтүүлэг муу

- Хотын төвд ойр, эргэн тойрон

гэрэлтүүлэг сайтай бол

- Дуу, шуугиан харьцангуй

ихтэй

- Дуу, шуугиан харьцангуй

бага

- Агаарын бохирдол (утаа)

харьцангуй ихтэй

- Агаарын бохирдол (утаа)

харьцангуй багатай

- 27 -

Тус судалгаанд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн хамаарлыг бусад энэ төрлийн судалгаатай

адилаар Hedonic функцын хэлбэрээр сонгосон. Hedonic регрессийн параметрүүд нь

хагас-логарифм функцын хэлбэрт үнэлэгддэг. Регрессийн шинж чанар ёсоор

түүвэрлэгдэх үнийн логарифм нь орон сууцны шинж чанарыг илэрхийлсэн

хувьсагчдаас шугаман хамаарна. Иймд хагас логарифм буюу hedonic функцын

хэлбэрт хүчин зүйлсийн хамаарал нь дараахь байдлаар тодорхойлогдоно.

Hedonic хэлбэрийн хамаарал: Xb e

HP e (29)

Энд HP - орон сууцны 1 м.кв-ын үнэ, , , , ,X S CT C A R - орон сууцны төлөв

байдлыг илэрхийлсэн вектор хувьсагчид, b - үл мэдэгдэх hedonic

коэффициентүүдийн вектор, болон e - hedonic регрессийн үлдэгдэл. Hеdonic

функцын 2 талаас натурал логарифм авбал cross section өгөгдлөөр үнэлэгдэх

регрессийн тэгшитгэл нь дараахь байдлаар тодорхойлогдоно.

ln HP Xb e ( 29 )

буюу

1 3 2 4 2

0 1 2 3 4 5

1 1 1 1 1

ln( ) ,i j ij k ik l il f if z iz i

j k l f z

P S CT C A R

(30)

Энд ),0( 2 N - Регрессийн үлдэгдэл, 0 - Нөлөөлөгч хүчин зүйлс

( , , , ,X S CT C A R )-ээр тайлбарлагдахгүй орон сууцны суурь үнэ, j1 ,…, 5z -

нөлөөлөгч хүчин зүйлс ( , , , ,X S CT C A R )-ийн орон сууцны үнэнд үзүүлэх

нөлөөллийн параметр;

Судалгааны 3.3 хэсэгт j1 ,…, 5z параметрүүдийг cross section өгөгдөл ашиглан

эконометрик аргаар үнэлж, орон сууцны үнэнд хотын дүүрэг, бүсийн ангилал (C),

Дам нөлөөллийг төлөөлүүлэх хүчин зүйл (R) Тухайн байршлын давуу тал/хялбар

дөхөм (ая тухтай) байдал (А) зэрэг хүчин зүйлс ямар нөлөөтэй, статистикийн хувьд

хүлээж авах боломжтой эсэхийг тодорхойлно. Үүний дараагаар эдгээр хүчин

зүйлсээс орон сууцны үнэнд үзүүлж буй нөлөөллөөр нь орон сууцны эрэлтийг

өсгөдөг, бууралдаг эсэхийг нь тодорхойлж, 2.3 хэсэгт тайлбарласан онолын дагуу

Улаанбаатар хотын орон сууцны газрын үнийн ялгаатай байдлыг 3.4 хэсэгт

тайлбарлах болно. Улаанбаатар хотын орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн

эконометрик загварыг үнэлэхдээ ашигласан тоон үзүүлэлтүүдийг өөрөө тооцон,

түүвэрлэсэн бөгөөд энэ тухай дараагийн хэсэгт дэлгэрэнгүй тайлбарлав.

3.2 СУДАЛГААНД АШИГЛАСАН ТООН ҮЗҮҮЛЭЛТ, ТЭДГЭЭРИЙН ТАЙЛБАР

Энэхүү судалгаанд 2006-2007 онд Улаанбаатар хотод шинээр ашиглалтанд орсон

орон сууцны 1 м2-ын үнэ, 3 өрөө байрны тайлбайн хэмжээ, орон зайн байршил

(хотын төвөөс алслагдсан зай), орчны ая тухтай байдал (тухайн байршлын давуу,

хялбар байдал болон дам нөлөөллийн хүчин зүйл), дүүрэг, бүсийн ангилал болон тус

барилгыг барьсан компанийн нэр хүнд (барилгын чанар), тус орон сууцны талаар зар

- 28 -

сурталчилгаа хэр хийгддэг байсан зэрэг тоон мэдээллээр 118 түүвэртэй cross section

тоон өгөгдөл үүсгэн ашигласан. Эдгээр тоон үзүүлэлтийг үүсгэхдээ орон сууцны

мэдээллээр төрөлжсөн сонин, сэтгүүл, Улаанбаатар хотын газрын зураг болон Google

Earth программыг ашигласан болно. Эдгээр сурвалжаас дараахь байдлаар тоон

мэдээллийг түүвэрлэсэн болно. Үүнд:

Сонин, сэтгүүл. Энэхүү судалгаанд шинэ орон сууцны талаархи мэдээллээр

төрөлжсөн “Тэнхлэг зууч” сэтгүүлийн 2006 оны 1,2 дугаарт нийтлэгдсэн шинэ орон

сууцны 1 м2-ын үнэ, 3 өрөө байрны талбайн хэмжээ, айлын тоо зэрэг мэдээллийг

шууд авч ашигласан. Мөн барилгын компанийн нэр хүнд (барилгын чанар), тус орон

сууцны талаар зар сурталчилгаа хэр хийгддэг байсан эсэхийн тоон мэдээллийг

үүсгэхдээ “Тэнхлэг зууч” сэтгүүл болон бусад сонин сэтгүүлд байршуулсан орон

сууцны талаархи зар суртчилгаа, барилгын компаниудын танилцуулгад суурилсан.

Улаанбаатар хотын газрын зураг. Хотын төв (Төв шуудан)-өөс орон сууц хүртэлх

зайг хэмжих болон тус байршлын хялбар дөхөм байдал, ая тухтай байдлын дамми

хувьсагчийг үүсгэхдээ шинээр баригдаж буй орон сууцны байршлыг “Тэнхлэг зууч”

сэтгүүл дээрх тайлбарт үндэслэн Улаабаантар хотын 1:25000 масштабтай газрын

зурагт24

тэмдэглэн, хойно дурьдах аргалчлалыг баримталсан болно. Ашигласан

газрын зургийг хойно Зураг 4-т харуулсан болно.

Google Earth программ. Google Earth программ нь манай дэлхийн бүхий л

гадаргуйн байршлын зургийг сансарын хиймэл дагуулаас авч (дурын байршлын

зургийг эргэн тойронтой нь харах боломжтой), дээрээс нь болон 3 хэмжээст байдлаар

харах боломжтойгоор интернетийн орчинд ажилладаг программ юм. Иймд тус

программыг Улаанбаатар хотын 1:25000 масштабтай газрын зурагтай хамтатган25

тухайн байршлын хялбар дөхөм байдал, ая тухтай байдлын дамми хувьсагчийг

үүсгэхдээ ашигласан болно. Байршлын талаарх мэдээллийг “Тэнхлэг зууч” сэтгүүл

дээрх тэмдэлэлээс авсан.

Тоон мэдээллийг үүсгэхдээ дараахь аргачлалыг ашигласан. Үүнд:

1. Шинэ орон сууцны үнэ ( HP ) болон нэг орон сууцны нийт тайлбайн хэмжээ (S).

a) Шинэ орон сууцны 1 м.кв-ын үнэ ( HP )- “Тэнхлэг зууч” сэтгүүл дэхь шинэ орон

сууцны зарлалаас ам.доллараар түүвэрлэн авсан болно.

b) Нэг орон сууцны нийт талбайн хэмжээ (S). 3 өрөө байрны тайлбайн хэмжээгээр

төлөөлүүлсэн (тоон мэдээллийн хязгаарлагдмал байдалд суурилан ийнхүү сонгосон

буюу cross section өгөгдлийг цуглуулахад 3 өрөө байрны талбай л бүрэн олдоцтой

байсан) бөгөөд “Тэнхлэг зууч” сэтгүүл дэхь шинэ орон сууцны зарлалаас метр.кв-аар

түүвэрлэн авсан болно. 2006-2007 онд ашиглалтанд орсон 3 өрөө орон сууцны

24

Нийслэлийн газрын албанаас 2007 оны эхний байдлаар хэвлүүлж авсан. 25

Улаанбаатар хотын 1:25000 машстабтай газрын зургаас агаарын бохирдол, хотын төвөөс алслагдсан

зай зэргийн хувьсагчийг үүсгэхэд хялбар байсан бол бусад хувьсагчийг үүсгэхэд Google Earth

программыг ашиглах нь хялбар дөхөм байсан.

- 29 -

хамгийн бага нь 52.2 м2, хамгийн их нь 192.0 м2, дунджаар 88.9 м2 тайлбайтай байна

(Хавсралт 1 B).

2. Тухайн байршлын давуу тал/хялбар дөхөм байдал (А)

a) Хотын төвөөс алслагдсан зай (dis). Тус судалгааг хийхдээ хотын төвийг төв

шуудан (МЦХ компанийн байр)-гаар сонгосон. Учир нь хотын төв гэдэгт 1) Тус

улсын түүхэн, дурсгалт үл хөдлөх хөрөнгө байрладаг байх, 2) Төр, захиргааны төв

байрладаг байх (1 ба 2 нь хотын уламжлалт тайлбар буюу эдгээр нөхцлийг

Сүхбаатарын талбай хангана), 3) Төв бизнесийн район буюу худалдаа, үйлчилгээний

төв байх, 4) Төв тээврийн бүхий л зангилаа сүлжээ байрлах цэг (эдийн засгийн хувьд)

зэрэг нөхцлүүд хангах цэгийг сонгох ёстой болно. 3 нөхцлийг УИД, түүний байрлах

гудамж бүхэлд нь хангах боломжтой бол МУ-ын авто замын 00 цэг төв шуудангийн

зүүн талд байрладаг, Ленин клубын урд болон замын эсрэг талд байрлах автобусны

буудал нь автобусны зангилаа буудал байж чадна. Мөн төв шуудан (орон нутгаас

ирсэн хүмүүс хотын төвд буюу төв шууданд уулздаг) нь өөрөө харилцаа, холбооны

төв тул Сүхбаатарын талбай, УИД-ын голд нь байрлах Төв шуудан бүх талаар

Улаанбаатар хотын төв байх боломжтой гэж үзсэн. Иймд хотын төвөөс алслагдсан

зайг хэмжихдээ шинээр баригдаж буй орон сууц, төв шуудан хоорондын зайг

шугамаар хэмжиж (шулуунаар хэмжсэн), түүнийг 1:25000 масштабтай газрын зураг

ашиглаж буй тул 250-иар үржүүлж метрт шилжүүлсэн болно. 2006-2007 онд

ашиглалтанд орсон орон сууцны хамгийн ойр нь хотын төвөөс 275 метрт байрлаж

байгаа бол хамгийн хол нь 7.53 км-т байрлаж байна. Шинээр ашиглалтанд орж

байгаа орон сууц дунджаар хотын төвөөс 2.2 км-т байрлаж байна (Хавсралт 1B).

b) Автобусны буудал, тээврийн сүлжээнд ойр эсэхийн дамми хувьсагч ( 1

AD )- ийг

Улаанбаатар хотын 1:25000 масштабтай газрын зураг дахь тэмдэглэл болон Google

Earth программын ашиглан шинэ орон сууцны ойролцоо (300 метр дотор) автобусны

буудал байгаа бол 0, харин байхгүй бол 1 гэсэн утга авахаар үүсгэсэн.

c) Томоохон худалдаа, үйлчилгээний газарт ойр эсэхийн дамми хувьсагч( 2

AD )-

ийг Улаанбаатар хотын 1:25000 масштабтай газрын зураг дахь тэмдэглэл болон

Google Earth программын ашиглан шинэ орон сууцны ойролцоо (300 метр дотор)

томоохон худалдаа, үйлчилгээний цэг ойр байгаа бол 0, харин байхгүй бол 1 гэсэн

утга авахаар үүсгэсэн.

d) Орон сууц орчмын аюулгүй байдал (хотын төвөөс зайдуу: гэрэлтүүлэг, хөл

хөдөлгөөн ихтэй эсэх)-ын дамми хувьсагч ( 3

AD )-ийг Улаанбаатар хотын 1:25000

масштабтай газрын зураг дахь тэмдэглэл болон Google Earth программын ашиглан

шинэ орон сууц хотын төвд ойр, гэрэлтүүлэг сайтай, хөл хөдөлгөөн ихтэй бол 0,

хэрэв хотоос зайдуу, эргэн тойрон гэрэлтүүлэг муутай (байхгүй) бол 1 гэсэн утга

авахаар үүсгэсэн.

- 30 -

3. Хотын дүүрэг, бүсийн ангилал (C)

a) Шинэ орон сууц Улаанбаатар хотын 6 дүүргийн хаана байрлаж байгаа дамми

хувьсагч ( 1

C

iD )-ийг Улаанбаатар хотын 1:25000 масштабтай газрын зураг дахь

тэмдэглэл болон “Тэнхлэг зууч” сэтгүүл дэхь шинэ орон сууцны байршлын дүүргээр

ангилсан тэмдэглэлийг ашиглан тус орон сууц i-р дүүрэгт ( i Хан-Уул, Баянгол,

Чингэлтэй, Сүхбаатар, Сонгино хайрхан болон Баянзүрх ) орших бол 1, бусад

дүүрэгт орших бол 0 гэсэн хувьсагчийг 6 дүүрэг бүрийн хувьд үүсгэсэн болно.

Улаанбаатар хотын дүүргийн бүсчлэлийг хойно Зураг 4-т харуулсан болно.

b) Шинэ орон сууц Улаанбаатар хотын аль бүсчлэл (1-ээс 5-р бүс)26

-д баригдаж

байгаа дамми хувьсагч ( 2

C

jD )-ийг Улаанбаатар хотын 1:25000 масштабтай газрын

зураг дахь тэмдэглэлийг ашиглан (тус газрын зурагт 1 болон 2-р бүсийг ГХГЗЗГ-ын

2006 оны байдлаарх бүсчлэлийн ангилалыг зурж тэмдэглэсэн) шинээр баригдаж буй

орон сууц 2-р бүсэд баригдаж буй бол 1, 1-р бүсэд баригдаж буй бол 0 гэсэн утга

авахаар үүсгэсэн болно. Улаанбаатар хотын бүсчлэлийг Зураг 3-т харууллаа.

Зураг 3. Улаанбаатар хотын бүсчлэл

Эх сурвалж: ГХГЗЗГ

4. Дам нөлөөлөл (ая тухтай байдал)-ийг төлөөлүүлэх хүчин зүйл (R).

a) Тухайн орон сууцны эргэн тойронд дуу, шуугиан ихтэй эсэх (үйлдвэрийн

газар, авто зам (машины дуу, сигнал), баар цэнгээний газарт хэр ойр)-ийн

дамми хувьсагч ( 1

RD )-ийг Улаанбаатар хотын 1:25000 масштабтай газрын зураг

дахь тэмдэглэл, Google Earth программ болон Улаанбаатар хотын дуу шуугианыг

хэмжсэн талаархи сонин сэтгүүл дэх мэдээллийг ашиглан шинэ орон сууцны эргэн

26

Улаанбаатар хотод шинээр баригдаж буй орон сууцны дийлэнх нь 1-р бүсэд үлдсэн цөөн хэсэг нь 2-

р бүсэд баригдаж байна.

3-р бүс

2-р бүс

2-р бүс

3-р бүс

1-р бүс

- 31 -

тойронд үйлдвэрийн газар, авто зам (машины дуу, сигнал), баар цэнгээний газар ойр

(200 метр дотор), дуу шуугиан зөвөөрөгдөх хэмжээнээс өндөр бол 1, дуу чимээ нь

ирэхээргүй зайтай (200 метр-ээс хол) буюу дуу шуугиан зөвшөөрөгдөх хэмжээнд

байдаг бол 0 гэсэн утга авахаар үүсгэсэн.

b) Агаарын бохирдол (гэр хорооллын утаа хэр ирдэг, үйлдвэрийн хорт бодис)

ихтэй эсэхийн дамми хувьсагч ( 2

RD )-ийг хотын 1:25000 масштабтай газрын зураг

дахь тэмдэглэл, Google Earth программ болон ҮСГ-ын статистикийн мэдээлэл дэхь

агаарын бохирдлын талаархи статистик, өдрийн сонин дахь агаарын бохирдлын

хэмжилтийн талаархи мэдээллийг ашиглан шинэ орон сууц гэр хороололд ойр (1000

метр дотор) буюу гэр хорооллын утаа харьцангуй их ирдэг, агаарын бохирдол

зөвшөөрөгдөх хэмжээнээс өндөр байсан байршил бол 1, гэр хорооллоос зайдуу,

харьцангуй бага утаа ирдэг, агаарын бохирдол зөвшөөрөгдөх хэмжээнд байсан бол 0

гэсэн утга авахаар үүсгэсэн.

5. Барилгын төлөв байдал (CT).

a) Шинэ орон сууцны нийт айлын тоо (an)-г “Тэнхлэг зууч” сэтгүүлийн орон

сууцны зарлалаас авсан болно.

b) Тухайн барилгын чанар- барьсан компанийн нэр хүндийн дамми хувьсагч

(ажилласан жил) ( 1

CTD )-ийг “Тэнхлэг зууч” сэтгүүл болон бусад сонин, сэтгүүл дэх

шинэ орон сууцыг барьж буй компаниудын талаархи танилцуулгаас ажилласан жил,

салбарын шагнал болон иргэдийн сэтгэгдэл (ажилласан жил харьцангуй урт,

салбарын шагналтай барилгын компанийн барьсан барилгад амьдардаг оршин

суугчидтай ярилцлага хийсэн)-ээр чанартай орон сууц барьдаг гэж үздэг барилгын

компаниуд (Алтай констракшн, Цаст констракшн, Жигүүр гранд, Гангар инвэст,

Авзага, Баян констракшн)-ын хувьд 1, харин бусад компанийн хувьд 0 гэсэн утга

авахаар үүсгэсэн. Энэ өгөгдлийг бусад оронд барилгын компанийн рейтинг

ангилалаар нь төлөөлүүлж оруулдаг бөгөөд манай орны хувьд цаашдын судалгаанд

Улсын мэргэжлийн хяналтын газраас тус барилгад өгсөн үнэлтийг суурилах

боломжтой юм.

c) Барилгын компанийн тус шинэ орон сууцаа суртчилдаг байсан эсэхийн

дамми хувьсагч ( 2

CTD )-ийг “Тэнхлэг зууч” сэтгүүл болон бусад сонин, сэтгүүлд

шинэ орон сууц суртачлагддаг байсан бол 1, үгүй бол 0 гэсэн утга авахаар үүсгэсэн.

Харин эмпирик судалгааны 3.4 хэсэг буюу “Одоогийн газрын үнэлгээний аргачлал

нь газрын эдийн засгийн үүднээс газрын үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн

нөлөөллийг агуулж чадаж буй эсэх: Аймгийн төвүүдийн газрын суурь үнэнд

нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн харьцуулалт”-ыг судлахдаа Үндэсний Статистикийн

Газар (ҮСГ)-ын статистикийн жилийн эмхтгэл (Аймгуудын хотын төвөөс алслагдсан

зай, хүн амын тоо, нэг хүнд ногдох ДНБ болон хүн амын нягтшил) болон Газрын

төлбөрийн хуулийг хэрэгжүүлэх зарим арга хэмжээний тухай ЗГ-ын тогтоол № 152-

ийн хавсралт (Аймаг, нийслэлийн суурь үнэлгээ, жилийн төлбөрийн дээд, доод

хязгаар), ГХГЗЗГ-ын даргын 2003 оны 218 дугаар тушаалын 1-р хавсралт (1 м2 газар

- 32 -

эзэмших, ашиглах эрхийн гэрчилгээний дуудлага худалдааны анхны үнэ)-аас

холбогдох тоон мэдээллийг авч ашигласан болно.

Шинэ орон сууцны талаар түүвэрлэсэн тоон үзүүлэлтээс дараахь хэд хэдэн

сонирхолтой хамаарлууд энгийн шинжилгээгээр харагдаж байна. Үүнд:

Улаанбаатар хотын дүүрэг, бүсийн ангилал (C), байршлын давуу тал/ хялбар дөхөм

байдал (A) болон дам нөлөөлөл (ая тухтай байдал)-ийг төлөөлөх хүчин зүйл (R)-ээс

шалтгаалан Улаанбаатар хотын шинэ орон сууцны үнэ ямар ялгаатай байгааг 2006-

2007 онд ашиглалтанд орсон шинэ орон сууцны үнийн бодит тоон өгөгдлөөр тооцож

Хүснэгт 3-д харуулсан. Тооцооны үр дүнгээс харахад:

Хотын дүүрэг, бүсийн ангилал (C). Хан-Уул дүүрэгт баригдаж байгаа орон сууцны

дундаж үнэ бусад дүүрэг дэх орон сууцны үнээс өндөр байгаа бол Сонгино хайрхан

дүүрэгт баригдаж байгаа орон сууцны дундаж үнэ хамгийн хямд байдаг байна.

Харин Хан-Уул, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн орон сууцны дундаж үнэ

Улаанбаатар хотын нийт шинэ орон сууцны дундаж үнээс өндөр, Сонгинохайрхан,

Баянгол, Баянзүрх дүүргийн орон сууцны дундаж үнэ дунджаас доогуур байдаг

байна.

Тухайн байршлын давуу тал/ хялбар дөхөм байдал (A). Автобусны буудал,

тээврийн сүлжээнээс хол байршил дахь орон сууцны 1 м2-ын үнэ дундаж үнээс 24.0

ам.доллараар хямд, хотын төвөөс зайдуу, эргэн тойрон гэрэлтүүлэг муутай орон

сууцны үнэ дундаж үнээс 40.9 ам.доллараар хямд байдаг байна. Энэ нь эдгээр хүчин

зүйлийн нөлөө орон сууцны үнэнд дам тусаж байгааг илтгэж байна. Харин томоохон

худалдаа, үйчилгээний цэгээс хол байршил дахь орон сууцны үнэ дундаж үнээс 0.7

ам.доллараар хямд буюу энэ хүчин зүйлийн нөлөө орон сууцны үнэнд тийм хүчтэй

нөлөөлдөггүй байхаар байна.

Дам нөлөөлөл (ая тухтай байдал)-ийг төлөөлөх хүчин зүйл (R). Орон сууцны

эргэн тойронд дуу, шуугиан ихтэй бол орон сууцны үнэ дундаж үнээс 40.6

ам.доллараар хямд, агаарын бохирдол (Гэр хорооллын утаа) ихтэй бол орон сууцны

үнэ дундаж үнээс 46.1 ам.доллараар хямд байхаар байна. Харин дуу, шуугиан ихтэй

атлаа мөн агаарын бохирдол өндөртэй байршил дахь орон сууцны үнэ дундаж үнээс

51.7 ам доллараар хямд байдаг байна. Энэ нь эдгээр хүчин зүйлс орон сууцны үнэнд

дам байдлаар нөлөөлдөг болохыг илтгэж байна. Харин автобусны буудал, тээврийн

сүлжээнээс хол, хотын төвөөс зайдуу, эргэн тойрон гэрэлтүүлэг муутай, томоохон

худалдаа, үйчилгээний цэгээс хол, эргэн тойронд дуу, шуугиан ихтэй, агаарын

бохирдол өндөртэй (эдгээр хамт илрэх) орчин дахь орон сууцны 1 м2-ын үнэ дундаж

үнээс 98.9 ам. доллараар хямд байна.

Эдгээр хүчин зүйлс болон орон зайн байршил (хотын төвөөс алслагдсан зай),

барилга, барилгын компанитай холбоотой нэмэлт хувьсагчдын орон сууцны үнэнд

үзүүлэх нөлөөллийн эконометрик шинжилгээг 3.2 хэсэгт хийсэн болно. Эконометрик

шинжилгээг хийхдээ Eviews 5.1 программ ашигласан болно.

- 33 -

3.3 УЛААНБААТАР ХОТЫН ШИНЭ ОРОН СУУЦНЫ ҮНЭНД НӨЛӨӨЛӨГЧ ХҮЧИН

ЗҮЙЛСИЙН ЭКОНОМЕТРИК ШИНЖИЛГЭЭНИЙ ҮР ДҮН

Энэхүү хэсэгт онолын 2.4 хэсэгт тодорхойлсон Улаанбаатар хотын шинэ орон

сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн (27) хэлбэрийн тэгшитгэлийг үнэлсэн

болно. Ийнхүү эконометрик үнэлгээ хийснээр 1) Шинэ орон сууцны үнэнд

нөлөөлөгч байршлын болон орчны хүчин зүйлсийг илрүүлнэ, 2) Байршлын болон

орчны хүчин зүйлсээс хамааран үнэ хэрхэн (яг ямар хэмжээгээр) ялгаатай тогтож

байгааг бодит тоогоор тодорхойлох, 3) Байршлын болон орчны хүчин зүйлсийн

үнэлэгдсэн коэффициентийг ашиглан шинээр баригдаж буй орон сууцны үнийг

тодорхойлох27

боломжтой болох юм.

3.3.1 Шинэ орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг илрүүлэх

Шинэ орон сууны үнийг нөлөөлөгч хүчин зүйлсээс нь хамааруулан үнэлсэн

регрессийн боломжит сайн үнэлгээ харуулсан үр дүнгүүдийг Хавсралт 2.A болон

Хавсралт 2.B-д харууллаа. Эдгээр үр дүнгүүдээс бусдаасаа тайлбарлах чадвар

өндөртэй, статистикийн хувьд хүлээж авах боломжтой, коэффициентүүд нь

хүлээгдэж буй утгатайгаа нийцтэй, загварын алдаа нь хамгийн бага (AIC

шинжүүрээр) байгаа үнэлгээний үр дүнг Хүснэгт 1-д ялган харууллаа.

Хүснэгт 1. Шинэ орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн үнэлгээний

үр дүн#

Хамаарах хувьсагч: LOG(PRICE)- Шинэ орон сууцны үнийн логарифм

Үнэлгээний арга: Хамгийн бага квадратын арга (ХБКА)

Түүвэр: 118 түүврээр байгуулсан cross section

Түүврийн тоо: 118

Тайлбарлагч хувьсагч

Коэффициент

Магадлал##

C (Сул гишүүн)

6.22 0.0000*

Орон сууц орчмын аюулгүй байдал

(гэрэлтүүлэг, хөл хөдөлгөөн)(DA3)

-0.11

0.0006*

Автобусны буудал, тээврийн сүлжээнд ойр эсэх (DA1)

-0.07

0.0268**

Тус орон сууц сурталчлагддаг байсан эсэх (DCT2)

0.07

0.0240**

Хотын төвөөс алслагдсан зай (LOG(DIS))

-0.16

0.0000*

Хан-Уул дүүрэгт орших эсэх (XU)

0.21

0.0000*

27

Барилгын компанийн тогтоосон үнэ эдгээр хүчин зүйлсийг тооцсон орон сууцны үнэтэй ойролцоо

байгаа эсэхэд хяналт тавиахад ч ашиглах боломжтой. Өөрөөр хэлбэл, барилгын компани эдгээр хүчин

зүйлсийг тооцож орон сууцны үнээ тогтоосон эсэхийг шалгахад ашиглах боломжтой.

- 34 -

Нэг орон сууцны тайлбайн хэмжээ (LOG(S)) 0.28 0.0001*

Дуу, шуугиан ихтэй эсэх (DR1)

-0.06

0.0710***

2R 0.60

2R 0.58

Дутуу оруулсан хувьсагч байгаа эсэх: DA2, DR2 0.34

Илүүдсэн хувьсагч бий эсэх: log(dis), DR1, DA1 0.00

White Heteroskedasticity тест 0.12

Durbin-Watson статистик 1.98

#- Eviews программын гарц болон үлдэгдлийн диагностик тест болон коэффициентийн

тогтвортой эсэхийн шалгуурыг Хавсралт 2.B-д харууллаа.

##- H0 буюу тухайн хүчин зүйл орон сууцны үнэнд нөлөөгүй гэсэн таамаглал үнэн байх

магадлал

*,**,***- 1%, 5%,10%-ийн ач холбогдлын түвшинд Н0 таамаглалыг няцааж байна.

Энэхүү эконометрик үнэлгээний үр дүнг дараахь байдлаар нэгтгэж болохоор байна

(Дэлгэрэнгүй үр дүнг Хавсралт 2.A). Үүнд:

- Шинэ нэг орон сууцны талбайн хэмжээ (3 өрөө байрны) их байх нь орон сууцны

үнэ өндөр байхад нөлөөлж байна. Өөрөөр хэлбэл, орон сууцны тайлбай том байх

нь орон сууцны зардал өндөр байхад хүргэх тул түүнийг 1м2-ын үнэнд шингээх

болно (Гэхдээ тайлбай өссөнөөр нэгж талбайн зардал буурдаггүй буюу тайлбайг 1

хувиар өсгөхөд зарцуулах зардлын өсөлт түүнээс өндөр байдаг байна, эсвэл пүүс

ашгаа нэмэгдүүлж байж болзошгүй28

), эконометрик үнэлгээнд зардлыг

оруулаагүй тул зардлын нөлөө тус хувьсагчид илэрч гарсан. A орон сууцны

дундаж талбай B орон сууцны дундаж тайлбайгаас 10 хувиар том бол A орон

сууцны үнэ B орон сууцны үнээс 2.8 хувиар илүү үнэтэй байна.

- Шинээр баригдаж буй орон сууцны талаар зар сурталчилгаа их хийгддэг байсан

бол үнэ нь өндөр байх хандлагатай байдаг байна. Өөрөөр хэлбэл, нэг талаас зар

сурталчилгааны зардал орон сууцны үнэнд шингэнэ, нөгөө талаар зар

сурталчилгаа явуулах нь үнэ өндөртэйгээс шалтгаалан эргэлзэж байсан худалдан

авагчийг худалдан авахад нөлөөлдөг байж болох юм. Энэ нь зар сурталчилгаа

хийх нь орон сууцны үнэ өндөр байсан ч борлогдоход нөлөөтэй гэсэн үг.

- Бусад дүүрэгтэй харьцуулахад Хан-Уул дүүрэгт баригдаж буй орон сууц илүү

үнэтэй байдаг (Хүснэгт 3)-ийг статистикийн хувьд нотолж байна. Энэ нь 2006-

2007 онд ашиглалтанд орж буй шинэ орон сууцнууд Хан-Уул дүүрэг дэх сайн

байршилд хотгон байдлаар (Нарлаг, Жаргалан хотхон гэх мэт) баригдаж, энэ

утгаараа үнэтэй зарагдсантай холбоотой юм.

- Тус орон сууц автобусны буудал, тээврийн сүлжээнээс зайдуу, орон сууц нь

хотын төвөөс хол, эргэн тойронд нь гэрэлтүүлэг муутай болон орон сууцны

орчим дуу, чимээ ихтэй (Үйлдвэрийн газар, авто замын дэргэд, баар цэнгээний

газарт ойр) бол тус орон сууцны 1 м2-ын үнэ дундаж суурь үнэ (сул гишүүн)-ээс

бага байдгийг статистикийн хувьд харуулж байна.

28

Том тайлбайд амьдрах сонирхолтой өрх гэрийн орлого өндөр, үнээс харьцангуй мэдрэмжгүй тул үнэ

нь өндөр байдаг байж болох юм.

- 35 -

- Шинэ орон сууц хотын төвд ойр байх тусам үнэтэй, хотын төвөөс холдох тусмаа

хямд байдаг болохыг үнэлгээний үр дүн илтгэж байна. Өөрөөр хэлбэл, хотын

төвөөс A байрлал хүртэлх зай B байрлал хүртэлх зайнаас 10 хувиар хол бол A

байрлал дахь орон сууцны үнэ B байрлал дахь орон сууцны үнээс 1.6 хувиар илүү

хямд байдаг байна.

- Тус үнэлгээнд хотын төвөөс алслагдсан зай, автобусны буудал, тээврийн

сүлжээнд ойр эсэх болон дуу, шуугиан ихтэй эсэх нь шинэ орон сууцны үнэнд

нөлөөгүй буюу регресст илүүдсэн эсэхийг шалгахад тус таамаглалыг 1 %-ийн ач

холбогдлын түвшинд няцааж байна.

- Эдгээр үр дүн нь Хавсралт 2.А -д харуулсан бүх үнэлгээнд статистикийн хувьд ач

холбогдолтой, хүлээгдэж буй утгатайгаа нийцтэй байгаа тул тус хүчин зүйлс нь

тухайн шинэ орон сууцны эрэлт, үнэнд нөлөөтэй гэж үзэх бүрэн боломжтой

байна.

Хүснэгт 1-д харуулсан үнэлгээний үр дүнгээс гадна агаарын бохирдол (гэр

хорооллын утаа хэр ирдэг, үйлдвэрийн хорт бодис)-тай орчинд баригдаж буй шинэ

орон сууцны үнэ суурь үнэ (сул гишүүн29

)-ээс бага байдаг үр дүнг статистикийн

хувьд хүлээж авч болохоор байна (Хавсралт 2.A-ын тэгшитгэл (2), (4) болон (5)).

Гэхдээ Хүснэгт 1-д харуулсан үнэлгээнд хамт оруулан үнэлэхэд агаарын бохирдол

нөлөөгүй байна. Энэ нь одоогоор хотын бараг бүх байршилд утаатай байдаг

болсонтой холбоотой байж болох юм.

Мөн эконометрик үнэлгээний үр дүн нь орон сууцны үнэ дараахь дүүргүүдэд өсөх

эрэмбэтэй байгааг статистикийн хувьд харуулсан. Үүнд: 1) Сонгино хайрхан, 2)

Баянгол, 3) Баянзүрх, 4) Сүхбаатар, 5) Чингэлтэй, 6) Хан-Уул (Хавсралт 2.A-ын

тэгшитгэл (3)).

Эдгээрийг нэгтгэвэл, эконометрик загварт тодорхойлсон нэг орон сууцны нийт

талбайн хэмжээ (S), барилгын төлөв байдал (шинэ орон сууцаа сурталчилдаг

байсан эсэх (DCT2)), хотын дүүрэг, бүсийн ангилал (шинэ орон сууцны үнэ орон

сууц аль дүүрэгт баригдаж байгаагаас хамаардаг эсэх (DC1)), тухайн байршлын

давуу тал/хялбар дөхөм байдал (A, хотын төвөөс алслагдсан зай (dis), автобусны

буудал, тээврийн сүлжээнд ойр эсэх (DA1), орон сууц орчмын аюулгүй байдал

(DA3)), дам нөлөөллийг төлөөлөх хүчин зүйл (R, дуу, шуугиан ихтэй эсэх (DR1),

агаарын бохирдол (DR2)) зэрэг нь Улаанбаатар хотын шинэ орон сууцны үнэнд

нөлөөтэй болохыг статистикийн хувьд нотолж байна.

Харин дараахь хүчин зүйлс Улаанбаатар хотын шинэ орон сууцны үнэнд

нөлөөлдөггүй байна. Үүнд:

- Улаанбаатар хотын өнөөгийн үнэлгээний бүсчлэлийн 2-р бүсэд баригдаж буй

орон сууц болон 1-р бүсэд баригдаж буй орон сууцны үнийн хувьд ялгаа байгаа

эсэхийг шалгахад статистикийн хувьд ач холбогдолгүй буюу ялгаагүй байна.

29

Хавсралт 2.A-д харуулсан бүх үнэлгээний сул гишүүн буюу эдгээр хүчин зүйлсээс хамаарахгүй

суурь үнэлгээг илэрхийлэх параметр нь статистикийн хувьд ач холбогдолтой байна. Энэ нь сул

гишүүнийг суурь үнэлгээ болгон ашиглах боломжтой байгааг давхар илтгэх юм.

- 36 -

- Орон сууц томоохон, худалдаа үйлчилгээний цэгээс хол байрлах нь орон сууцны

үнэ хямд байхад нөлөөтэй эсэхийг шалгахад тийм хандлага байгаа хэдий ч

статистикийн хувьд хүлээж авах боломжгүй байна.

- Барилга барьсан компанийн нэр хүнд орон сууцны үнэнд нөлөөлдөг байх гэсэн

таамаглал тавьж шалгахад статистикийн хувьд нөлөөгүй байна.

- Тус орон сууцны нийт айлын тоо нь барилгын онцлогийг илтгэх тул орон сууцны

үнэнд дам нөлөөлж болно гэсэн таамаглалыг шалгахад нөлөөлдөггүй байна.

3.3.2 Байршлын болон орчны хүчин зүйлсээс хамааран орон сууцны үнэ яг ямар

хэмжээгээр ялгаатай тогтож байгааг тодорхойлох

Эконометрик шинжилгээгээр үнэлэгдсэн коэффициентүүд нь гажилтгүй хамгийн

сайн шугаман үнэлэгч (BLUE) байхын тулд регрессийн үлдэгдэл нь диагностик

тестүүдийг хангасан байх ёстой болдог. Өөрөөр хэлбэл, диагностик тестүүдийг

хангасан тохиолдолд тухайн коэффициентэд эх олонлогийг төлөөлөх боломжтой гэж

итгэж болох юм. Иймд Хүснэгт 1-д харуулсан сайн (бусадтайгаа харьцуулахад)

үнэлгээ диагностик тестүүдийг хангаж байгаа эсэхийг шалгаж Хавсралт 2.B.3-д

харууллаа. Диагностик тестийн үр дүн нь үлдэгдэл нь нормаль тархалттай (Jarque

Bera тест), Hеteroskedasticity алдаа (White Hеteroskedasticity тест) болон

автокорреляци алдаа (Үлдэгдлийн коррелограм) үүсээгүй болохыг харуулж байна.

Мөн үнэлэгдсэн коэффициентийг цаашдын тооцоонд ашиглахын тулд тогтвортой

байхыг шаарддаг тул түүнийг CUSUM тест, CUSUM квадрат тест, Recursive

үлдэгдлүүд болон Recursive коэффициентээр шалгасан (Хавсралт 2.B.3.4). Эдгээр

тестийн үр дүн нь үнэлэгдсэн параметрүүд ерөнхийдөө тогтвортой гэсэн үр дүн

харуулж байна. Иймд Хүснэгт 1-д харуулсан үнэлэгдсэн коэффициентийг

цаашдын тооцоонд ашиглах бүрэн боломжтой байна.

Шинэ орон сууцны үнэ түүнд статистикийн хувьд нөлөөтэй гарсан хүчин зүйлсээс

хамааран хэрхэн ялгаатай тогтож байгааг тодорхойлох нь сонирхолтой юм. Ийнхүү

судлах онолын болон эмпирик судалгааны үндэслэлийг Жеффри Сакс болон бусад

(1998)30

-аас харах боломжтой. Тэрээр тухайн орны нэг хүнд ногдох ДНБ-ний

боломжит хэмжээ (хүрч болох хамгийн их хэмжээ), ДНБ-ний өсөлт нь газарзүйн

байршил, байгалийн нөхцөл, төр, нийгмийн тогтолцооноос хэрхэн хамаарч, эдгээр

нөхцөл өөрчлөгдөхөд яг ямар хэмжээгээр нэг хүнд ногдох боломжит ДНБ буурч

байгааг cross section өгөгдлийн эконометрик үнэлгээний үр дүнд суурилан гаргасан

байдаг.

Манай судалгааны хувьд шинэ орон сууцны үнэ түүнд нөлөөтэй хүчин зүйлсээс

хамааран хэрхэн ялгаатай тогтож байгааг тодорхойлохын тулд Хүснэгт 1-д

үнэлэгдсэн коэффициентүүдийг ашиглан Улаанбаатар хотын шинэ орон сууцны

суурь (эдгээр хүчин зүйлсээр тайлбарлагдахгүй тогтох үнэ) үнийг тогтоож, эдгээр

хүчин зүйлийн нөлөө (ялгаатай байдал)-гөөр тус суурь үнэ хэрхэн өөрчлөгдөж

тухайн нэг орон сууцны үнэ тогтож байгааг судалсан. Үүний тулд үнэлэгдсэн

30

J.Sachs, J.Gallup and A. Mellinger (1998), “Geography and Economic Development”, NBER Working

paper

- 37 -

коэффициентүүдийг ашиглан Улаанбаатар хотын шинэ орон сууцны үнийн

функцийг тодорхойлсон:

(6.22 0.21 0.07 2 0.11 3 0.07 1 0.06 1) 0.16 0.28( ) ( )XU DCT DA DA DR

HP e dis S

Энэхүү үнийн функцийг ашиглан Хүснэгт 2-т шинэ орон сууцны 1м2-ын суурь үнэ

(эдгээр хүчин зүйлсээр тайлбарлагдахгүй тогтох үнэ) барилгын онцлог, байршлын

болон орчны хүчин зүйлийн нөлөө (ялгаатай байдал)-өөр ямар хэмжээгээр

өөрчлөгдөж байгааг харууллаа. Өөрөөр хэлбэл, шинэ орон сууцны суурь үнийг

харгалзах индексээр үржүүлж тус хүчин зүйлийн нөлөөг тооцсон ерөнхий үнийг

тодорхойлно. Харин тус хүчин зүйлийн нөлөөнөөс хамаарч үнэ хэдэн хувиар

ялгаатай байгааг индексийн 1-ээс их эсвэл бага байгаа (100-аар үржүүлж) хувь

илэрхийлнэ.

Хүснэгт 2. Шинэ орон сууцны үнэ орчны болон байршлын хүчин зүйлээс

хамааран ялгаатай тогтох нь (Өөрөөр заагаагүй бол индексээр)

А. Нөлөөлөгч хүчин зүйлс (нөхцөл)

Орон сууцны үнэнд үзүүлэх нөлөө

1) Суурь үнэ (Эдгээр хүчин зүйлсээр

тайлбарлагдахгүй тогтох үнэ), 1м2-ын үнэ,

ам.доллараар

6.22 502.7e

2) Нэг орон сууцны талбайн хэмжээ

0.28S

3) Хотын төвөөс алслагдсан зай 0.16dis

(1-3)-ын хамтын суурь үнэ (нэг орон сууцны

тайлбайн хэмжээ болон хотын төвөөс

алслагдсан зайг оруулан тооцсон)31

, 1м2-ын

үнэ, ам.доллараар

6.22 0.16 0.28(2152.7) (89) 517.4e

4) Хан-Уул дүүрэгт оршдог бол (XU=1)

0.21 1.234XUe (638.5$, зөрүү 121.1$)

32

5) Тус орон сууц сурталчлагддаг байсан

бол (DCT2=1)

0.07 2 1.073DCTe (555.2$, зөрүү 37.7$)

6) Орон сууц орчмын аюулгүй байдал (хотын

төвөөс зайтай, гэрэлтүүлэг муу бол) (DA3=1)

0.11 3 0.896DAe (463.6$, зөрүү 53.8$)

31

Тус нөлөөллийг тооцохдоо тухайн үзүүлэлтүүдийн түүврийн дунджийг авч ашигласан. Өөрөөр

хэлбэл, нийт талбайн хэмжээнд 89 м2-ыг, хотын төвөөс алслагдсан зайнд 2152.7 метр-ыг ашиглалаа.

Хавсралт 1C-ыг харна уу. 32

Хаалтанд байгаа тоонууд нь индексээр засварлагдсан үнэ, түүний түүврийн дунджаар тооцсон суурь

үнэ (нэг орон сууцны тайлбайн хэмжээ болон хотын төвөөс алслагдсан зайг оруулан тооцсон) буюу

517.4 ам.доллараас зөрж буй зөрүүг илэрхийлнэ.

- 38 -

7) Автобусны буудал, тээврийн сүлжээнээс

хол бол (DA1=1)

0.07 1 0.932DAe (482.2$, зөрүү 35.2$)

8) Дуу, шуугиан ихтэй бол (DR1=1)

0.06 1 0.942DRe (487.4$, зөрүү 30.0$)

B. Хүчин зүйлсийн хамтын нөлөө

Шинэ орон сууцны тогтох үнэ:

4-өөс 8 хүртэлхи нөхцөл бүгд биелэх

тохиолдолд шинэ орон сууцны үнэ (1-3)-ын

хамтын суурь үнийн (Хан-Уул дүүрэгт)

1.042 (539.1$)

Хан-Уул дүүргээс бусад дүүрэг дэхь буюу 5-аас

8 хүртэлх нөхцөл хангагдсан шинэ орон сууцны

үнэ (1-3)-ын хамтын суурь үнийн

0.844 (436.7$)

Эх сурвалж: Хүснэгт 1-д үнэлэгдсэн параметрыг ашиглан судлаачийн тооцсон тооцоо

Хүснэгт 1 болон Хүснэгт 2-т тооцсон үр дүнгээс харахад эконометрик загварт

тодорхойлсон хүчин зүйлс шинэ орон сууцны үнийг ерөнхийд нь тайлбарлаж байна33

Хүснэгт 3-д Улаанбаатар хотын шинэ орон сууцны үнэ хүчин зүйлсийн нөлөөгөөр

бодитоор хэр ялгаатай тогтож байгаа болон энэ судалгаанд тодорхойлогдсон

загвараар бодогдсон утгыг хооронд нь харьцуулан харууллаа.

Хүснэгт 3. Улаанбаатар хотын шинэ орон сууцны үнэ байршил, ая тухтай

байдлаас хамаарах нь (1м2-ын үнэ, ам.доллараар)

Ялгаатай байдал Шинэ орон сууцны

дундаж үнэ

Загваар бодогдсон

үнэ

Улаанбаатар хотын дундаж 493.9 488.3

Хотын дүүрэг, бүсийн ангилал (C)

Дүүрэг

Сонгино хайрхан (SX) 383.3 386.9

Хан-Уул (XU) 600.1 586.3

Сүхбаатар (SB) 513.7 506.9

Баянгол (BG) 423.3 418.4

Баянзүрх (BZ) 454.4 446.6

Чингэлтэй (CH) 549.3 463.7

Тухайн байршлын давуу тал/ хялбар дөхөм байдал (A)

Автобусны буудал, тээврийн

сүлжээнээс хол (DA1) 469.9

465.1

Томоохон худалдаа

үйлчилгээний цэгээс хол (DA2) 493.2 503.9

Орон сууц хотын төвөөс алс, тэр

орчим гэрэлтүүлэг муу (DA3) 453.0

456.6

33

“Тэнхлэг зууч” сэтгүүлийн газраас хийсэн судалгаагаар 2004, 2005 онд шинэ орон сууцны

захиалгын дундаж үнэ 1м.кв 300$-с 450 $ байсан бол 2006 онд 450$-600$ байсан байна. Хүснэгт 2-т

харуулсан үр дүн тус үнийн интервалд оршиж байна.

- 39 -

Дам нөлөөлөл (ая тухтай байдал)-ийг төлөөлөх хүчин

зүйл (R)

Эргэн тойрон дуу, шуугиан ихтэй

(DR1) 453.3 470.9

Агаарын бохирдол ихтэй (DR2) 447.8 447.0

Эргэн тойрон дуу, шуугиан ихтэй

атлаа агаарын бохирдол (утаа) ихтэй

(DR1 болон DR2 хамт)

442.2 436.3

DA1, DA2, DA3 болон DR1, DR2

нөлөөллүүд хамт илэрсэн 395.0 385.6

Эх сурвалж: Түүвэрлэсэн бодит тоон мэдээллийг ашиглан судлаачийн тооцсон тооцоо

Харьцуулалтаас харахад загвараар бодогдсон утга нь бодит утгатайгаа ойролцоо

буюу Хүснэгт 1-д үнэлэгдсэн загвар нь Улаанбаатар хотын орон сууцны үнэ, түүний

ялгаатай байдлыг сайн тайлбарлаж байна.

Хүснэгт 2-т тооцсон үр дүн нь Улаанбаатар хотын шинэ орон сууцны 1 м2-ын

суурь үнэ (эдгээр хүчин зүйлсээр тайлбарлагдахгүй тогтох үнэ) дунджаар 502.7

ам доллар байна. Нэг орон сууцны талбайн хэмжээ болон хотын төвөөс

алслагдсан зайг түүврийн дунджаар авч, эдгээр нөлөөллийг тооцсон суурь үнэ

517.4 ам.доллар байна.

Харин Хан-Уул дүүрэгт байрладаг эсэх (хотын ангилал), тус орон сууц

сурталчлагддаг байсан эсэх (барилгын төлөв байдал) болон нэг орон сууцны талбайн

хэмжээнээс хамааран орон сууцны үнэ тус суурь үнээс өсдөг бол байршил (орон сууц

орчмын аюулгүй байдал, автобусны буудал, тээврийн сүлжээнээс хол байрладаг

эсэх), орчин (дуу, шуугиан ихтэй эсэх) болон хотын төвөөс алслагдсан зайнаас

хамааран орон сууцны үнэ тус суурь үнээс буурдаг байна. Эдгээр нь эдгээр хүчин

зүйлсийн шинэ орон сууцны үнэнд үзүүлэх нөлөөг илэрхийлэх юм. Жишээ нь, шинэ

орон сууц Хан-Уул дүүрэгт байрладаг бол бусад дүүргийн суурь үнэ

( 0.16 0.28502.7( ) ( )dis S : нэг орон сууцны талбайн хэмжээ болон хотын төвөөс

алслагдсан зайг тооцсоны дараах)-ээс 23.4 хувиар (121.1 ам.доллар)34

, тус орон

сууцны талаар сурталчилгаа их хийгддэг байсан бол тус суурь үнээс 7.3 хувиар

(38.0 ам.доллар) үнэтэй байдаг байна. Харин шинэ орон сууц хотын төвөөс

зайдуу, тэр орчим гэрэлтүүлэг муу бол тус суурь үнээс 10.4 хувиар (53.8

ам.доллар), автобусны буудал, тээврийн сүлжээнээс хол байрладаг бол тус суурь

үнээс 6.8 хувиар (35.2 ам.доллар), орон сууц орчим дуу, шуугиан ихтэй бол суурь

үнээс 5.8 хувиар (30.0 ам. доллар) бага үнэтэй байдаг байна (Хүснэгт 2-ын А

хэсэг).

Эдгээрээс харахад орон сууцны үнэнд хотын төвөөс зайдуу, гэрэлтүүлэг муутай

орчны нөлөө бусдаасаа илүүгээр буюу 10.4 хувиар (53.8 ам.доллар) орон сууцны

үнийг бууруулж байна. Харин сурталчилгаа хийгддэг орон сууц (7.3 хувиар (38.0

34

Хаалтанд байгаа тоо нь түүврийн дунджаар тооцсон суурь үнэ (нэг орон сууцны тайлбайн хэмжээ

болон хотын төвөөс алслагдсан зайг оруулан тооцсон) буюу 517.4 ам.доллараас ямар хэмжээгээр

зөрүүтэй байгааг илэрхийлнэ.

- 40 -

ам.доллар) өндөр) нь автобусны сүлжээ, тээврийн сүлжээнээс хол (6.8 хувиар (35.2

ам.доллар) бага) эсвэл дуу, шуугиан ихтэй орчинд ойролцоо бол (5.8 хувиар (30.0 ам.

доллар) бага) орон сууцны үнэ нь суурь үнэ орчимдоо (зөрүү нь 7.3-6.8=0.5 хувь (2.8

ам.доллар), 7.3-5.8=1.5 хувь (ам.доллар 8.0 ам.доллар) нь харьцангуй бага) буюу

дунджаар 522.8 ам.доллар байхаар байна. Бас нэг сонирхолтой үр дүн нь орон сууц

Хан-Уул дүүрэгт оршдог л бол (23.4 хувиар (121.1 ам.доллар)) орон сууцны үнийг

бууруулдаг хүчин зүйлс бүгд илэрсэн (-23.0 хувь (-119.0 ам.доллар)) ч шинэ орон

сууцны үнэ суурь үнэ орчимд (23.4-23.0=0.4 хувь (121.1-119.0=2.1 ам.доллар)) буюу

519.5 ам.доллар байхаар байна. Харин эдгээр хүчин зүйлсийн хамтын орон сууцанд

үнэнд үзүүлэх нөлөөг зарим боломжит хувилбараар тогтоож Хүснэгт 2-ын B хэсэгт

тооцон харууллаа.

Хүчин зүйлс бүрийн орон сууцны үнэнд үзүүлэх нөлөөллийг ам.доллараар

илэрхийлэн харуулахын тулд шинэ орон сууцны суурь үнэ ( 0.16 0.28502.7( ) ( )dis S : нэг

орон сууцны талбайн хэмжээ болон хотын төвөөс алслагдсан зайг тооцсоны дараах)-

ийг ашигласан. Өөрөөр хэлбэл, тус суурь үнийг тооцохдоо сул гишүүн (эдгээр хүчин

зүйлсээр тайлбарлагдахгүй үнэ) дээр нэг орон сууцны тайлбайн хэмжээ болон хотын

төвөөс алслагдсан зайн нөлөөллийг оруулан (тооцоонд түүврийн дунджаар) тооцсон.

Энэ нь орон зайн байршил (хотын төвөөс алслагдсан зай) болон орон сууцны

талбайн хэмжээ нь шинэ орон сууцны үнэ бүрдэлтэнд дан дангаараа ямар нөлөөтэйг

харах боломжгүйд хүргэж байна. Иймд эдгээр нөлөөллийг ялган харах үүднээс

Хүснэгт 1-д харуулсан статистикийн хувьд нөлөөтэй хүчин зүйлсийн энгийн

(логарифм авалгүй) хэлбэрт үнэлэх шаардлагатай болсон (Үр дүнг Хавсралт 2 C-д

харуулав).

Үнэлгээний үр дүнгээс харахад шинэ орон сууц 1м2-ын үнэ нь хотын төв (Төв

шуудан)-өөс холдох 100 метр зай тутамд суурь үнээс дунджаар 2.75 ам.доллараар

буурдаг байна. Тодруулбал, 3 км-т баригдаж буй шинэ орон сууцны үнэ хол

байрлаж байгаа нөлөөллөөр шинэ суурь үнэ (449.0 ам доллар)-ээс 82.5

ам.доллараар хямд байхаар байна. Харин шинэ орон сууцны талбайн хэмжээ 1

м2-аар томорход орон сууцны 1м2-ын үнэ дунджаар 1.65 ам.доллараар нэмэгддэг

байхаар байна. Өөрөөр хэлбэл, шинэ орон сууцны талбай 80 м2 бол тус орон

сууцны 1м2-ын үнэ тус хүчин зүйл (дээр тайлбарласан)-ийн нөлөөгөөр суурь үнэ

(449.0 ам доллар)-ээс 132 ам.доллараар үнэтэй байхаар байна.

Орон сууцны үнэ хотын төвд ойр байх тусмаа үнэтэй, харин тэр орчим дуу, шуугиан

ихтэй бол үнэ нь хямдардаг үр дүн харуулсан. Орон сууц хотын төвдөө ойр байх

тусмаа дуу, шуугиан ихтэй орчинд байх магадлал өндөртэй байдаг. Иймд хотын төвд

ойр байснаас нэмэгдсэн үнэ, дуу, шуугиан ихтэй байршилд байснаас буурсан үнэ

тэнцэх байршлыг тодорхойлох нь сонирхолтой юм. Дуу, шуугиан ихтэй байршил

дахь орон сууцны үнэ суурь үнээс дунджаар 30.0 ам.доллараар хямд байдаг гэвэл

тэнцвэрт байршил (дуу, шуугиан ихтэйгээс нэмэгдсэн үнэ, хотын төвд ойр байснаас

нэмэгдсэн үнэ тэнцэх) хотын төвөөс 1100 метрт байхаар байна.

Энэ хэсэгт тодорхойлсон байршил, орчны нөхцлөөс шалтгаалан шинэ орон сууцны

үнэ ялгаатай тогтож буй үр дүн нь бодит байдалтай нийцтэй үр дүн харуулж байна.

Өөрөөр хэлбэл, “Тэнхлэг зууч” сэтгүүлийн 4000 гаруй орон сууцны үнийн талаарх

- 41 -

бодитой мэдээлэлд хийсэн судалгаагаар 5, 11, 13 хороолол орчмын орон сууцнууд

хамгийн үнэтэй, эрэлт ихтэй байдаг. Ийнхүү үнэтэй байдлыг эдгээр хорооллууд

хотын төвд ойр, орчин нөхцөл сайтай, худалдаа үйлчилгээндээ ойр зэрэг давуу

талуудтай холбон тайлбарласан байдаг. Мөн 3 ба 4-р хорооллуудад дулаан

хангамжийн бэрхшээл урд жилүүдийнхээс эрс багассан, худалдаа үйлчилгээ

төвлөрсөн байдагаас шалтгаалж орон сууцны үнэ өсөх хандлагатай байна. 19-р

хороолол, 120 мянгат буюу Энхтайвны гүүрнээс урд хэсэгт утааны түвшин

харьцангуй бага байдаг тул эдгээр хорооллууддад орон сууц худалдан авах захиалга

сүүлийн үед нэмэгдэх болсныг онцолсон байдаг. Манай судалгааны үр дүн ч үүнтэй

адил үр дүн харуулж байгаагийн дээр хүчин зүйл бүрээс хамааран шинэ орон сууцны

үнэ яг ямар хэмжээгээр ялгаатай тогтож байгааг тодорхойлсноороо онцлог юм.

3.3.3 Шинэ орон сууцны үнийг хаана баригдаж байгаа талаархи мэдээллийг

ашиглан тооцох нь

Тус судалгаанд тодорхойлогдсон Улаанбаатар хотын шинэ орон сууцны үнийг

тодорхойлогч загвар (Хүснэгт 1-д үнэлэгдсэн загвар)-ын бодит байдалд хэр нийцэж

байгааг шалгах зорилгоор мэдэгдэж байгаа орон сууцны мэдээллийг ашиглан тус

орон сууцны үнийг загвараар тооцож, бодит мэдэгдэж буй үнэтэй нв харьцуулсан

(Backcast хийсэн). Үүний тулд Улаабаатаар хотын газрын зурагт шинэ орон

сууцнуудын байршлыг үнийн хувьд 280-450 ам доллар (улааг өнгөтэй), 460-600

ам.доллар (ногоон өнгөтэй), 600 ам.доллар (хөх өнгөтэй)-аас дээш үнэтэй гэсэн 3

ангилалд хувааж Зураг 4-т харууллаа. Харин загвараар бодогдсон шинэ орон сууцны

үнийг тус агилалд хувааж Зураг 5-д харуулсан.

Зураг 4 болон Зураг 5-аас ажиглагдаж буй нэг зүйл бол шинэ орон сууцны үнэ хотын

төвд ойр байх тусмаа үнэтэй байдаг хандлага илт харагдаж байгаа бөгөөд харьцангуй

үнэтэй орон сууцнууд хотын төв (төв шуудан)-гаас баруун тийш баруун 4-н зам, зүүн

тийш 4-н дөрвөн зам, урагшаа ХАА-н их сургууль, хойшоо их тойруун зам хүртэлх

энэхүү тэгш өнцөгтөд байрлаж байна. Харин бусад орон сууцнууд хотын төв (Төв

шуудангаас) зүүн (Талх чихэр компаний дэргэд) болон баруун тийш (Оффицеруудын

ордон) хүртэл тарж байрласан байгаа бөгөөд эдгээр орон сууцны үнэ хотын төвөөс

холдох тусам хямд байна.

Зураг 4 болон Зураг 5-аас харахад тухайн нэг байршил дахь бодитой үнэ болон

загвараар бодогдсон үнийн хооронд зөрүү бараг байхгүй байна. Энэ нь Хүснэгт 1-д

үнэлэгдсэн загварыг прогнозчлол буюу шинэ орон сууцны хаана баригдаж байгаа

мэдээллийг ашиглан үнийг нь урьдчилан тооцох бүрэн боломжтойг илтгэж байгаа

юм.

Шинэ орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн эконометрик шинжилгээг

хийсний бас нэг давуу тал нь шинээр баригдаж буй орон сууцны талаархи анхдагч

мэдээлэлд суурилан хүчин зүйлсийн нөлөөллийг тооцсон тус орон сууцны үнэ ямар

байхыг тодорхойлох (урьдчилан таамаглах) боломжтойд оршдог. Өөрөөр хэлбэл,

эконометрик үнэлгээний үр дүнг орон сууцны үнэ тогтоох аргачлал байдлаар

- 42 -

ашиглах боломжтой юм.35

Ийнхүү үнийг тодорхойлохын тулд Хүснэгт 1-д

харуулсан үнэлэгдсэн коэффициентүүд болон орон сууц хаана баригдаж байгаа

талаарх мэдээлэлээс тооцсон хувьсагчийг ашиглана. Жишээ болгож хэрвээ МУИС-

ын ЭЗС-ын байр (МУИС-ын IV байр)-ны оронд шинэ орон сууц баригдаж

байгаа гэвэл тус орон сууцны 1м2-ын үнэ ямар байхыг тооцож үзүүллээ.36

Тус орон сууцны талаархи анхдагч мэдээлэл дараахь байдалтай байна. Үүнд:

1. Орон сууцны талбайн хэмжээ – S=80 м2 гэж үзье.

2. Аль дүүрэгт байрладаг- Сүхбаатар дүүрэг (XU=0)

3. Хотын төв (төв шуудан)-өөс алслагдсан зай- dis=1200 метр

4. Автобусны буудал, тээврийн сүлжээнд ойр эсэх дамми хувьсагч- DA1=0

5. Орон сууц орчмын аюулгүй байдлын дамми хувьсагч

(гэрэлтүүлэг сайн, хөл хөдөлгөөн ихтэй)- DA3=0

6. Дуу, шуугиан ихтэй эсэхийн дамми хувьсагч

(баар, цэнгээний газар, авто замд ойр)- DR1=1

7. Тус орон сууц сурталчлагддаг байсан гэж үзье- DCT2=1

8. Агаарын бохирдол (100 айлд ойр буюу гэр хорооллын утаа их)-DR2=1

Эдгээр тоон мэдээллийг ашиглан тус орон сууцны үнэ бүрдэлтийг хүчин зүйл бүрээр

задлан Хүснэгт 3-т харууллаа.

35

Үнэлэгдсэн коэффициентүүд тогтвортой, статистикийн хувьд хүлээж авах боломжтой, үнэлгээний

үлдэгдэл диагностик тестүүдийг хангасан. 36

Бодит байдалд ийм явдал хэзээ ч болохгүй байх, гэхдээ МУИС-ЭЗС-ийн байршилд орон сууц

байсан бол ямар үнэтэй байх байсан нь өөрөө сонирхолтой юм.

УЛААНБААТАР ХОТЫН ГАЗРЫН ЗУРАГ Зураг 4. Шинэ орон сууцны байршил: Үнийн ялгаатай байдлаар (бодитой үнэ)

- 44 -

УЛААНБААТАР ХОТЫН ГАЗРЫН ЗУРАГ Зураг 5. Шинэ орон сууцны байршил: Үнийн ялгаатай байдлаар (загвараар)

Хүснэгт 3. Шинэ орон сууцны үнэ бүрдэлт, хүчин зүйл бүрээр

(Өөрөөр заагаагүй бол индексээр)

Нөлөөлөгч хүчин зүйлс (нөхцөл)

Орон сууцны үнэнд үзүүлэх нөлөө

1) Суурь үнэ (Эдгээр хүчин зүйлсээр

тайлбарлагдахгүй тогтох үнэ), 1м2-ын үнэ,

ам.доллараар

6.22 502.7e

2) Нэг орон сууцны талбайн хэмжээ

0.28 0.2880 3.41S

3) Хотын төвөөс алслагдсан зай 0.16 0.161150 0.324dis

(1-3)-ын хамтын суурь үнэ (нэг орон сууцны

тайлбайн хэмжээ болон хотын төвөөс

алслагдсан зайг оруулан тооцсон), 1м2-ын

үнэ, ам.доллараар

6.22 0.16 0.28(1150) (80) 555.4e

4) Хан-Уул дүүрэгт оршдог бол (XU=0)

0.21 ( 0) 1XUe

5) Тус орон сууц сурталчлагддаг байсан

бол (DCT2=1)

0.07 ( 2 1) 1.073DCTe

6) Орон сууц орчмын аюулгүй байдал (хотын

төвөөс зайтай, гэрэлтүүлэг муу бол) (DA3=0)

0.11 ( 3 0) 1DAe

7) Автобусны буудал, тээврийн сүлжээнээс

хол бол (DA1=0)

0.07 ( 1 0) 1DAe

8) Дуу, шуугиан ихтэй бол (DR1=1)

0.06 ( 1 1) 0.942DRe

Эдгээр хүчин зүйлийг тооцсон шинэ орон

сууцны үнэ

1*2*3*4*5*6*7*8=561.4

Эх сурвалж: Хүснэгт 1-д харуулсан үнэлгээний үр дүн болон орон сууцны талаарх анхдагч

мэдээлэлд суурилан судлаачийн тооцсон тооцоо

Тооцооны үр дүнгээс харахад МУИС-ын ЭЗС-ын байр (МУИС-ын IV байр)-ны

оронд шинэ орон сууц баригдаж байгаа гэвэл тус байршлын хүчин зүйлсийн

нөлөөг тооцсон орон сууцны 1м2-ын үнэ дунджаар 561.4 ам.доллар байх

боломжтой байна.

Энэхүү үнэ нь Улаанбаатар хотод 2006-2007 онд ашиглалтанд орсон нийт орон

сууцны дундаж үнээс 67.5 ам.доллараар, Сүхбаатар дүүрэгт ашиглалтанд орсон шинэ

орон сууцны дундаж үнээс 47.7 ам.доллараар үнэтэй байхаар дүр зураг харагдаж

байна. Энэхүү үнэ (561.4 ам.доллар) нь 2006-2007 онд ашиглалтанд орсон орон

сууцны cross section өгөгдөлийн эконометрик үнэлгээний үр дүнд суурилж гарч

- 46 -

байгаа тул дунджаар үнэ энэ орчим тогтох боломжтойг илтгэх бөгөөд бодитой тогтох

үнэ нь үүнээс их эсвэл бага байж болно. Өөрөөр хэлбэл нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн

нөлөөг тооцсон үнэ дунджаар ийм байх боломжтой болохоос тус байршилд баригдах

шинэ орон сууц зайлшгүй ийм байх ёстой гэж нэгэн утгатай хэлэх нь бас учир

дутагдалтай юм. Харин барилгын компанийн тогтоох бодитой үнэ яг ямар тогтох нь

барилгын компанийн үйл хөдлөл, тэр үеийн барилгын материалын үнэ, худалдан

авагчийн худалдан авах чадвар, бусад хүчин зүйлс (агаарын бохирдол гэх мэт)-ээс

хамаарах юм.

3.4 УЛААНБААТАР ХОТЫН ГАЗРЫН ҮНИЙН ЯЛГААТАЙ БАЙДЛЫГ ОРОН СУУЦНЫ

ҮНЭНД НӨЛӨӨЛӨГЧ ХҮЧИН ЗҮЙЛСИЙГ АШИГЛАН ТАЙЛБАРЛАХ НЬ

Онолын 2.3 хэсэгт хотын орон сууцны үнэ (эрэлт)-нд тус орон сууцны хотын төвөөс

алслагдсан зай, бусад байршлын хүчин зүйлс болон тэр орчмын ая тухтай байдал

ямар нөлөөтэй болохыг нарийвчлан судалснаар эдгээр хүчин зүйлсийн орон сууцны

газрын зах зээлийн эрэлт, үнийн ялгаатай байдалд нөлөөтэй эсэхийг судалсантай

адил үр дүнд хүрч болохоор байгааг тайлбарласан.

Улаанбаатар хотын шинэ орон сууцны үнэ, эрэлтэнд дараахь байршлын болон орчны

хүчин зүйлс статистикийн хувьд хүлээж авахуйц нөлөөтэй болохыг эмпирик

судалгааны 3.1 хэсэгт харуулсан. Үүнд:

Хан-Уул дүүрэгт баригдаж буй орон сууц үнэтэй буюу тус орон сууцны эрэлт

нь өндөр байдаг.

Шинээр баригдаж буй орон сууц хотын төвөөс хол байрлах бол үнэ нь хямд

буюу тус орон сууцны эрэлт нь доогуур, хотын төвд ойр байрлах бол үнэтэй

буюу тус орон сууцны эрэлт нь өндөр байдаг.

Автобусны буудал, тээврийн сүлжээн сүлжээнээс хол байрлах шинэ орон

сууцны үнэ хямд буюу тус орон сууцны эрэлт нь доогуур байдаг.

Орон сууц орчмын аюулгүй байдал муутай (гэрэлтүүлэг муутай, хөл

хөдөлгөөн багатай хотоос зайдуу) бол үнэ нь хямд буюу тус орон сууцны

эрэлт нь доогуур байдаг.

Шинэ орон сууц дуу, шуугиан ихтэй орчинд баригдаж байгаа бол үнэ нь хямд

буюу тус орон сууцны эрэлт нь доогуур байдаг.

Шинэ орон сууц агаарын бохирдол ихтэй орчинд байрлах бол үнэ нь хямд

буюу тус орон сууцны эрэлт нь доогуур байдаг.

Онолын 2.3 хэсэгт тайлбарласан онолын үндэслэлийн дагуу орон сууцны эрэлт, үнэ

өндөр байгаа (байршил, орчны хүчин зүйлийн давуу (таатай) байдлаас шалтгаалан)

байршил орчмын орон сууцны газрын эрэлт өндөр байдаг. Учир нь барилгын

компаниуд тус байршилд орон сууц барих (тэр байршилд орон сууцны эрэлт, үнэ

өндөр тул)-ын тулд тус газрын эрэлтийг өсгөнө. Ийнхүү тус газрын эрэлт өндөр байх

нь үнийг илүү өндөр байхад хүргэнэ. Харин байршил, орчны хүчин зүйлсийн таагүй

байдлаас шалтгаалан орон сууц эрэлт, үнэ бага байх нь тус байршил орчмын газрын

эрэлт, үнэ бага байхад нөлөөлнө.

- 47 -

Иймд дараахь хүчин зүйлс Улаанбаатар хотын орон сууцны газрын эрэлтэнд

нөлөөтэй буюу орон сууцны газрын үнийн ялгаатай байдлыг тайлбарлахаар

байна. Тухайлбал:

Хан-Уул дүүргийн одоогоор орон сууц баригдаж буй байршил орчмын орон

сууцны газар нь бусад дүүргийн тус зориулалтын газраас илүү үнэтэй

байхаар;

Улаанбаатар хотын орон сууцны газрын үнэ нь тус байршлын хотын төв (төв

шуудан)-өөс алслагдсан зайнаас хамааран ялгаатай тогтоно. Хотын төвөөс

хол орших орон сууцны газрын үнэ хямд, ойр орших газрын үнэ үнэтэй

байхаар;

Орон сууцны газрын үнэ автобусны буудал, тээврийн сүлжээнд хэр ойр

байрлаж байгаагаас хамаарахаар байна. Автобусны буудал, тээврийн

сүлжээнээс хол байрладаг орон сууцны газрын үнэ илүү хямд (ойр орших

байршлын орон сууцны үнээс) байхаар;

Орон сууцны газрын үнэ нь тус байршил орчмын аюулгүй байдал

(гэрэлтүүлэг, хэр хөл хөдөлгөөнтэй)-аас хамаарна. Аюулгүй байдал муутай

байршил орчмын орон сууцны үнэ нь аюулгүй байдал сайтай байршил

орчмын орон сууцны үнээс хямд байхаар;

Дуу, шуугиан ихтэй байршил орчмын орон сууцны газрын үнэ дуу, шуугиан

багатай байршил орчмын орон сууцны үнээс хямд байхаар;

Агаарын бохирдол ихтэй (гэр хорооллын утаа их ирдэг) байршил орчмын

орон сууцны газрын үнэ бохирдол багатай байршил орчмын орон сууцны

газрын үнээс хямд байхаар;

Улаанбаатар хотын хамгийн үнэтэй орон сууцны газар нь одоогоор Хан-Уул

дүүргийн хотын төв (төв шуудан)-д хамгийн ойр, эргэн тойрон гэрэлтүүлэг

сайтай, хөл хөдөлгөөн ихтэй, дуу, шуугиан багатай (авто зам, баар цэнгээний

газар шууд ирэхээргүй), гэр хорооллын утаа бага ирдэг байршилд байхаар

байна.

Харин эдгээр хүчин зүйлс хангагдахгүй байхын хэрээр орон сууцны үнэ

боломжит хамгийн өндөр үнээсээ буурах болно.

Орон сууцны суурь (боломжит буюу бүх хүчин зүйлс хамгийн сайн байх) үнийг

тогтоож, хүчин зүйлсийн нөлөөгөөр үнэ нь хэрхэн буурч байгааг өмнөх хэсэгт

харуулсан. Үүнтэй адилаар орон сууцны газрын суурь (боломжит буюу бүх хүчин

зүйлс хамгийн сайн байх) үнийг тогтоож, эдгээр хүчин зүйлс өөрчлөгдөхөд

(муудахад) орон сууцны газрын үнэ хэрхэн тогтох ёстой үнэлгээний аргачлалыг

боловсруулах боломжтой. Гэхдээ үүний тулд газрын үнийн албан ёсны статистик

хэрэгтэй болно, эсвэл орон сууцны үнэ болон орон сууцны газрын үнийн хоорондын

тогтвортой хамаарлыг тодорхойлох хэрэгтэй болно.

Манай орны хувьд орон сууцны газрын үнийг тогтоохдоо дээрх хүчин зүйлсийн

нөлөөг зайлшгүй оруулан тооцох ёстой байна. Гэтэл одоогийн үнэлгээний аргачлал

энэ талын нөлөөллийг огт тооцдоггүй бөгөөд суурь үнэ, итгэлцүүр ашиглан тооцдог.

Эндээс одоогийн газрын үнэлгээний аргачлал нь газрын үнэ зах зээлээс

тодорхойлогдох ёстой буюу газрын эрэлт, үнэ гарцын эрэлт, үнээс уламжлагддаг

гэсэн зарчимтай хэр нийцтэй байгаа вэ гэсэн асуулт урган гарна. Иймд одоогийн

- 48 -

үнэлгээний аргачлал, түүн дотроо газрын суурь үнэлгээ (суурь үнэлгээ буруу тогтсон

байгаа бол итгэлцүүрээр засварлагдсан ерөнхий үнэлгээ угаасаа худлаа гарна) нь

эдийн засгийн талаасаа хэр нийцтэй тогтсон эсэхийг дараагийн хэсэгт судалж,

түүнийг боловсронгуй болгоход анхаарах зөвлөмж, саналыг гаргасан болно.

3.5 ОДООГИЙН ГАЗРЫН ҮНЭЛГЭЭНИЙ АРГАЧЛАЛЫГ БОЛОВСРОНГУЙ БОЛГОХ

САНАЛ, ЗӨВЛӨМЖ

Газрын эдийн засгийн үүднээс аймгийн төвүүдийн газрын үнэ, түүний ялгаатай

байдалд ямар хүчин зүйлс нөлөөлдөг болон хот-хөдөөгийн газрын байршил

(бүсчлэл) нь юунаас хамаардаг болохыг ойлгохын тул онолын хандлага, загварыг авч

үзэх ёстой болдог. Иймд эдгээрийг нэгтгэн харуулсан онолын загвар болох Aliza

Fleischer болон Yacov Tsur (1999) нарын “ХАА-ын газрын үржил шимийн өртөг

болон хот-хөдөөгийн газрын байршил”-ын загварын үр дүнг тус судалгаанд

ашигласан.

Энэхүү загвар нь хот, хөдөөгийн газрын эрэлтийн функцыг тодорхойлж, тухайн

эрэлтээс хамааран нэгж газарт ямар хэмжээний рент төлөхөд бэлэн байгааг

тодорхойлсноор зах зээлийн болон нийгмийн оновчтой сонголт дээр хот- хөдөөгийн

газрын байршил хэрхэн тогтохыг харуулсан. Мөн хотын хүн амын тоо өсөх, өрх

гэрийн орлого өссөнөөр энэхүү байршил хэрхэн өөрчлөгдөж болохыг судласан

онцлог загвар бөгөөд энд тодорхойлогдсон үр дүнг эмпирик судалгаанд өргөн

ашиглах боложтой загвар юм.

Fleischer болон Yacov Tsur (1999) нарын загварын үр дүнгээр манай судалгаанд

хамгийн чухал нь МУ-ын нийслэл, аймгийн төвүүдийн газрын эрэлт, рент, үнийн

ялгаатай байдалд тухайн аймгийн эдийн засгийн чадавхи буюу орлогын

түвшин, тус аймгийн төвийн хүн амын тоо болон хүн амын нягтшил чухал

нөлөөтэй болохыг харуулсан байдаг. Мөн тухайн улсын болон аймгийн бүсчлэл

эдийн засгийн зарчмаар хэрхэн тогтох ёстой болдогийг тус газрын ашиглалт (давуу

байдал), түүнээс улбаатай бий болох эрэлт, эрэлтийн ялгаатай байдлаас тогтож буй

рент, үнийн ялгаатай байдлаар харуулсан (илүү рент төлж байгаа нь илүү газар

эзэмших боломжтой болно)37

-аараа тус загвар нь манай судалгаанд чухал байр

эзлэнэ. Мөн аймгийн төвүүдийн газрын рент, үнийн ялгаатай байдалд нөлөөлөгч

хамгийн гол нэг хүчин зүйл бол нийслэл хотоос буюу хөгжлөөс алслагдсан зай юм.

Энэ талын онолын үндэслэл нь газрын болон бүс нутгийн эдийн засгийн загваруудад

тээврийн зардал (цаг бол алт зарчим) болон хөгжлийн эерэг дам нөлөө (spillover)-

гөөр тайлбарлагдан гарч ирдэг.38

37

Нийслэлийн хүн ам, орлого, хүн амын нягтшил өндөр тул газрын эрэлт, рент өндөр байна. Харин

орон нутгийн хувьд аймгийн төвийн хүн ам, орлого, хүн амын нягтшил өндөр байх тул сумуудтай

харьцуулахад газрын эрэлт, үнэ өндөр байна. Харин аймгийн төвүүд хоорондын газрын үнийн

ялгаатай байдал нь хүн амын тоо, нягтшил, орлогын ялгаатай байдал болон нийслэлээс алслагдсан

зайнаас хамаарах ёстой болно. 38

Онолын хэсэгт тайлбарласан William J.Stull (1974)-ны загварт мөн газрын эрэлт, рент, үнэнд хүн

амын орлого, орон зайн байршил (хотын төвд ойр байх нь тээврийн зардлыг хэмнэх тул газар үнэтэй

байхад хүргэнэ) чухал нөлөөтэй болохыг харуулсан.

- 49 -

Эхний буюу нийслэл хотоос алс байх нь нийслэлд очиж ирэх тээврийн зардал

(цаг бол алт зарчим)-ыг өндөр болгож, газрын үнэ бага байх ёстой болно гэсэн

загварын жишээг M. Chishlm (1961), W.G. Waters (1968), F.Muth (1961),

C.Wheaton (1977), Maoch et al (2005) нарын ажлаас харах39

боломжтой. Энэ

төрлийн загваруудын гол санааг өөрийн судалгааны зорилго дээр буулган

тайлбарлая. Аймгийн төвийн иргэд зарим бараа, үйлчилгээг нийслэл хотоос ирж

авах, эндээс зарим барааг аймгийн төвдөө зөөвөрлөн худалдаалдаг гэж үзвэл хотын

төвөөс хол байх тусам тээврийн зардал өндөр байх тул тэрхүү худалдан авч буй

бараа, үйлчилгээний үнэ орон нутагт очихдоо наандаж тээврийн зардлаар нэмэгдэж

очих болно. Иймд өрх гэрүүдийн хувьд орлого нь тогтмол гэж үзвэл энэ төрлийн

барааны хэрэглээний үнэ өндөр болж, газрын рент (газрын эдийн засгийн онолд

газрын рентийг нийт орлогоос бусад бүх зардлыг хассаны дараа үлдэх хэсэг гэж

үздэг)-д бага хөлс төлж хол орших аймгийн төвдөө амьдрах эсвэл нийслэлд арай ойр

орших аймгийн төв эсвэл нийслэлд ирж суурьшин тэрхүү бараа, үйлчилгээний

тээврийн зардал багатай, газрын рент, үнэ өндөртэй зах зээл, хөгжилд ойрхон

амьдрах гэсэн 2 сонголт гарч ирнэ. Иймээс эдийн засгийн талаасаа нийслэлээс хол

орших тусам тэрхүү аймгийн төвийн газрын рент, үнэ нь бага байх ёстой болно.

Хоёрдох буюу нийслэл хотоос хол байх нь хөгжлийн эерэг дам нөлөө (spillover)-

ийг харьцангуй бага хүртэх тул тус аймгийн төвийн газрын үнэ бага байх ёстой

болно гэсэн онолын загварын жишээг бүс нутгийн эдийн засгийн загварууд

(Fagerberg (1988), Verspagen болон бусад (2000), Verspagen (1999), D.Kirchert

(2001))-аас харах боломжтой байдаг. Эдгээр загваруудын гол санаа нь нийслэл, зах

зээлд төрийн удирдах дээд байгууллага, бүхий л томоохон компаниуд үйл ажиллагаа

явуулдаг тул түүнд ойрхон байгаа аймгийн төвүүдэд нийслэлийн шинэ технологи,

хөгжил (мэдлэг) нь хол аймгуудтай харьцуулахад илүү хурдан тархдаг гэж үздэг.

Иймд нийслэлд ойрхон байгаа аймгуудын хувьд хурдацтай хөгжих, орлого өндөр

байх боломж бүрдэнэ. Манай орны хувьд энэ шинж бас илүүтэй анзаарагддаг.

Жишээ нь:

Дэд бүтэц тухайлбал зам, цахилгаан, харилцаа холбоо нийслэлд ойр байгаа

аймгуудад илүүтэй бүрдсэн нь тэнд амьдрах таатай орчин нөхцлийг

бүрдүүлнэ.

Нийслэлээс ойр орших аймгийн төв, суурингуудад засмал зам тавигдсан бол

харин одоо хүртэл нийслэлээс хол орших аймгуудад засмал зам тавигдаагүй,

энэ байдал нь зам тээвэр, ачаа эргэлтэнд сөргөөр нөлөөлж байна

Гар утасны сүлжээ, кабелийн сүлжээ төв оператор нь нийслэлд байдагтай

холбоотой аль ойр аймгуудаас эхэлж холбогддог.

Нийслэлд ойр байдаг аймгууд нийслэлийн 3, 4-р цахилгаан станцаас

цахилгаан авдаг, энэ утгаараа үйлдвэрлэл, үйлчилгээг явуулах, мэдээлэл

хүртэх боломж нийслэлээс хол, ОХУ-аас хараат цахилгаантай аймгуудаас

илүүтэй бүрддэг.

Манай улсын аймгуудад эдийн засаг, үйлдвэрлэл, үйчилгээний хувьд

төрөлжилт байхгүйгээс бүгд адил байдалтай, энэ нь хөгжлийн эерэг дам нөлөө

(spillover)-ийг муу дамжуулдаг. Зөвхөн нийслэлээс ойр орших аймгийн төвд

39

Эдгээр судалгааны ажлуудын бүрэн нэр, ямар эх сурвалжаас авах боломжтой ашигласан ном,

дурьдагдсан эх бичиг хэсэгт харуулсан болно.

- 50 -

очлоо гэхэд тэр аймагтай хил залгаа аймгийн төвд энэ нь тархах боломж нь

харьцангуй хомс, гэх мэт

Иймд нийслэл, түүнд ойрхон аймгийн төвийн газрын суурь үнэ нь харьцангуй өндөр,

харин хол орших аймгийн төвүүдийн газрын суурь үнэ доогуур байх шаардлагатай

болно.

Газрын эдийн засгийн үүднээс нийслэл, аймгийн төвүүдийн газрын үнийн

ялгаатай байдалд дараахь хүчин зүйлс нөлөөтэй буюу газрын үнийг

тодорхойлохдоо дараахь хүчин зүйлсийг харгалзах нь чухал байдаг байна. Үүнд:

Нийслэл, аймгийн эдийн засгийн чадавхи буюу орлогын түвшин;

Нийслэл, аймгийн нийт болон төвийн хүн амын тоо;

Нийслэл, аймгийн хүн амын нягтшил;

Аймгийн төвүүдийн нийслэлээс алслагдсан зай зэрэг болно.

Нийслэл, аймгийн төвүүдийн газрын суурь үнэлгээг тодорхойлохдоо эдгээр

хүчин зүйлсэд харгалзан жин өгснөөр40

эдгээр хүчин зүйлсийн жигнэсэн дундаж

байдлаар тодорхойлж болох юм. Харин энэ судалгааны ажлаар яг ямар жин

өгөх вэ гэдэгт голлон анхаараагүй бөгөөд харин одоогийн нийслэл, аймгийн

суурь үнэлгээ нь эдгээр хүчин зүйлсийг харгалзан тооцсон үнэлгээ байж чадаж

байгаа эсэхэд дүн шинжилгээ хийж, хэрэв харгалзан үзээгүй үр дүн харуулбал,

ямар хүчин зүйлийн нөлөөг нэмж тооцох нь чухал байгааг илрүүлэхэд оршино.

Одоогоор Монгол улсад албан ёсоор мөрдөгдөж буй газрын суурь үнэ, иргэнд

өмчлүүлэх газрын үнэлгээ (ЗГ-ын 2003 оны 103 дугаар тогтоолын 3 дугаар

хавсралтын дагуу), газар эзэмших, ашиглах эрхийн гэрчилгээний дуудлага

худалдааны анхны үнэ болон газрын төлбөрийн хэмжээг тогтоосон аргачлал

(ГХГЗЗГ-ын даргын 2003 оны 218 дугаар тушаалын 1-р хавсралтын дагуу) нь тухайн

аймаг, сум, дүүргийн хүн амын тооноос л хамааруулан газрын суурь үнэлгээ41

(Газрын төлбөрийн хуулийг хэрэгжүүлэх зарим арга хэмжээний тухай МУ-ын ЗГ-ын

тогтоол № 152-ийн 2-р хавсралтаар тогтоосон байдаг), 1 м2 газрын эзэмших, ашиглах

эрхийн гэрчилгээний дуудлага худалдааны анхны үнэ42

тогтоож, итгэлцүүрийг

ашиглан иргэнд өмчлүүлэх газрын үнэ болон газрыг эзэмших, ашиглах эрхийн

гэрчилгээний дуудлага худалдааны үнийг тогтоосон байдаг. Энэхүү газрын ерөнхий

үнэлгээг тодорхойлох итгэлцүүр нь иргэнд өмчлүүлэх газрын үнэлгээний хувьд

хөрсний шинж чанар, төлөв байдлаас хамаардаг бол газар эзэмших, ашиглах

гэрчилгээний дуудлага худалдааны анхны үнийн хувьд газар эзэмшил, ашиглалтын

төрөл болон газрын үнэлгээний тойргийн зэрэглэл (бүсчлэл)-ээс хамаардаг бөгөөд

эдгээр итгэлцүүрээр суурь үнэлгээг засварлан (итгэлцүүрээр үржүүлэн) газрын

үнэлгээг тогтоодог.

40

Энэхүү жинг тээврийн зардал, эдийн засгийн чадавхийн ялгаа гэх мэт-д суурилан тодорхойлох

боломжтой. 41

Иргэнд өмчлүүлэх газрын үнэлгээг тодорхойлох суурь үнэлгээ 42

Газар эзэмших, ашиглах эрхийн гэрчилгээний дуудлага худалдааны анхны үнэ тодорхойлох суурь

үнэлгээ

- 51 -

Энэхүү аргачлалаар тооцсон аймгийн төвүүдийн суурь үнэлгээ болон газар эзэмших,

ашиглах эрхийн гэрчилгээний дуудлага худалдааны анхны үнэ нь газрын эдийн

засгийн хувьд газрын үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлс (аймгийн эдийн засгийн чадавхи

буюу орлогын түвшин, аймгийн төвийн хүн амын тоо, аймгийн хүн амын нягтшил,

аймгийн төвийн нийслэлээс алслагдсан зай)-ийг харгалзан тооцсон үнэлгээ байж

чадаж байгаа эсэхийг шалгасан. Үүний тулд Хавсралт 3-ын Хүснэгт 1 болон Хүснэгт

2-т аймаг бүрийн хүн амын тоо, Улаанбаатар хотоос алслагдсан зай, нэг хүнд ногдох

ДНБ, хүн амын нягтшил болон газрын суурь үнэлгээ, 1м2 газрын эзэмших, ашиглах

эрхийн гэрчилгээний дуудлага худалдааны анхны үнийг харьцуулан харуулсан.

Одоогийн суурин газрын суурь үнэлгээ болон газар эзэмших, ашиглах эрхийн

гэрчилгээний дуудлага худалдааны анхны үнэ нь зөвхөн аймаг, нийслэл, сум

дүүргийн хүн амын тоонд суурилсан байдаг тухай дээр өгүүлсэн, харин бусад хүчин

зүйлсийн нөлөөллийг тооцоогүй байдаг. Иймд одоогийн суурин газрын суурь

үнэлгээ түүнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг хэр агуулж байгааг шалгах үүднээс Зураг

6-д газрын суурь үнэлгээ болон хүчин зүйлсийн хоорондын хамаарлыг харууллаа.

Зураг 6-ын а)-аас харахад одоогийн суурь үнэлгээ нь хүн амын тоонд суурилж

хийгдсэний хувьд ерөнхийдөө суурь үнэлгээ болон хүн амын тооны хооронд эерэг

хамаарал ажиглагдаж байна. Энэхүү эерэг хамаарал нь Дархан, Эрдэнэт, Чойбалсан

аймгуудын хамаарлаас үүдэлтэй байна. Гэхдээ Өндөрхаан, Сайншанд, Арвайхээр

болон Баянхонгорын хувьд хүн амын тоо ихтэй атлаа газрын суурь үнэлгээ нь бага,

харин Улиастай, Цэцэрлэгийн хүн амын тоо цөөн атлаа газрын суурь үнэлгээ нь

өндрөөр тогтсон байна. Энэ нь газрын суурь үнэлгээг яг хүн амын тоонд суурилсан

гэдэгтэй харшилдаж байна.43

Зураг 6-ын b)-ээс харахад газрын суурь үнэлгээ болон нийслэлээс аймгийн төв

хүртэлх зайны хооронд онолын хэсэгт тодорхойлсонтой адил буюу сөрөг хамаарал

ажиглагдаж байна. Гэхдээ зарим аймгийн төвүүд болох Өлгий, Ховд, Улаангом,

Улиастай, Мөрөний хувьд нийслэлээс хол байрладаг атлаа бусад аймгийн төвүүдтэй

харьцуулахад суурь үнэлгээ нь өндөр, харин Зуунмод, Чойр, Мандалговь, Булган,

Өндөрхаан нийслэлд бусад аймгийн төвийг бодоход харьцангуй ойр атлаа газрын

суурь үнэлгээ нь багаар тогтсон байна. Иймд аймгийн төвөөс нийслэл хүртэлхи зайг

газрын суурь үнэлгээнд харгалзан үзээгүй байхаар үр дүн харуулж байна.

Зураг 6-ын c)-ээс харахад газрын суурь үнэлгээ болон тус аймгийн нэг хүнд ногдох

ДНБ-ний хооронд онолын хэсэгт тайлбарласантай адил эерэг хамааралтай мэт дүн

харуулж байгаа нь цэвэр Эрдэнэтийн тооноос хамаарч байна. Даланзадгад, Чойр,

Мандалговь, Баруун-Уртын нэг хүнд ногдох ДНБ өндөр байхад газрын суурь үнэлгээ

багаар, харин Өлгий, Улиастайн нэг хүнд ногдох ДНБ бусад аймгийн төвтэй

харьцуулахад бага байхад газрын суурь үнэлгээ нь өндрөөр тогтсон байна. Энэ

байдал нь газрын суурь үнэлгээ нь тус аймгийн эдийн засгийн чадавхийг харгалзан

тооцсон үнэлгээ байж чадахгүй байгааг илтгэж байна.

43

Одоогийн газрын суурь үнэлгээг нийслэл, аймгуудын хүн амын тоогоор нь нийслэл, улсын, аймгийн

зэрэглэлтэй хотуудад хувааж тогтоосон байдаг.

- 52 -

Зураг 6. Одоогийн суурин газрын суурь үнэлгээ ба түүнд нөлөөлөгч хүчин

зүйлсийн хоорондын хамаарал

0

50

100

150

200

250

300

350

0 10 20 30 40 50 60 70 80

POP

BP

RIC

E

BPRICE vs. POP

0

50

100

150

200

250

300

350

0 400 800 1200 1600 2000

DIS

BP

RIC

E

BPRICE vs. DIS

a) Суурь үнэлгээ ба хүн амын тоо b) Суурь үнэлгээ ба нийслэл хүртэлх зай

0

50

100

150

200

250

300

350

0 1000 2000 3000 4000

PERGDP

BP

RIC

E

BPRICE vs. PERGDP

0

50

100

150

200

250

300

350

0 20 40 60 80 100

NYAGTSHIL

BP

RIC

EBPRICE vs. NYAGTSHIL

c) Суурь үнэлгээ ба нэг хүнд ногдох ДНБ d) Суурь үнэлгээ ба хүн амын нягтшил

Эх сурвалж: Тус судалгаанд зориулан судлаачийн тооцсон тооцоо

Зураг 6-ын d)-ээс харахад газрын суурь үнэлгээ болон хүн амын нягтшилын хооронд

онолын хэсэгт тодорхойлсны дагуу эерэг хамааралтай байхаар үр дүн харуулж байна.

Энэ нь голлон Эрдэнэт, Дарханы тоон мэдээллээс хамаарч байна. Гэхдээ Чойбалсан,

Улиастай, Ховд, Улиастайн нягтшил бага байхад газрын суурь үнэлгээг бусад

аймгийн төвтэй харьцуулахад өндрөөр, харин Чойр, Булганы хүн амын нягтшил

өндөр байхад газрын суурь үнэлгээ нь багаар тогтсон байна. Энэ нь одооггийн

газрын суурь үнэлгээ нь тус аймгийн хүн амын нягтшилыг харгалзсан үнэлгээ байж

чадахгүй байгааг харуулж байна.

Эдгээрээс нэгтгэн хэлэхэд одоогийн суурин газрын суурь үнэлгээ нь газрын

эдийн засгийн үүднээс газрын суурь үнэлгээг тогтоохдоо харгалзах хүчин

зүйлсийн нөлөөллийг бүрэн харгалзсан үнэлгээ байж чадахгүй байна. Үүнтэй

Эрдэнэт

Дархан

Чойбайлсан

Эрдэнэт

Дархан

Чойбайлсан

Даланзадгад

Эрдэнэт

Дархан

Чойбайлсан

Мөрөн

Ховд

Дархан

Эрдэнэт

Чойбайлсан

Өлгий Ховд

Улаангом Зуунмод

- 53 -

адилаар 1м.кв газрын эзэмших, ашиглах эрхийн гэрчилгээний дуудлага

худалдааны анхны үнэ болон эдгээр хүчин зүйлсийн хамааралд танадалд хийхэд

(Хавсралт 3-ын Зураг 7 ) мөн л эдгээр хүчин зүйлсийг харгалзан үзсэн үнэлгээ

байж чадахгүй байна.

Харин одоогийн үнэлгээгээр Дархан, Эрдэнэт, Чойлбалсаны газрын суурь үнэлгээ

бусад аймгуудаас өндөр байдаг бөгөөд бусад аймгийн газрын суурь үнэлгээг үндсэн

2 бүлэгт (1 га газар 40 сая, 50 сая) л хуваасан байдаг. Магадгүй эдгээр хүчин

зүйлсийн нөлөөллийг тооцсон газрын суурь үнэлгээний хувьд Дархан, Эрдэнэт,

Чойлбалсаны үнэлгээ бусад аймгуудтай харьцуулахад өндөр байхаар байгаа хэдий ч

одоогийн түвшнээс ялгаатай тогтох юм (Одоогийн суурь үнэлгээгээр энэ 3 аймаг

болон бусад аймгийн суурь үнэлгээний хоорондын зөрүү бодит түвшингээс хэт

өндөр байж болзошгүй). Мөн бусад аймгуудын хувьд ч зөвхөн 2 янзаар ангилагдах

бус нөлөөлөгч хүчин зүйлийн давуу, сул талаас хамааран тус бүрдээ ялгаатай суурь

үнэлгээтэй байх юм. Иймд одоогийн аймгийн төвүүдийн газрын суурь үнэлгээнд

эдгээр нөлөөлөгч хүчин зүйлсээс алийг нь тооцоогүй байгааг илрүүлэх болон

одоогийн суурь үнэлгээ эдгээр хүчин зүйлсээр (хамтад нь) хэрхэн тайлбарлагдаж

байгааг танадах үүднээс 21 аймгийн тоон мэдээлэл (cross section түүвэх үүсгэсэнтэй

адил)-ээр регресс үнэлсэн (Хавсралт 3-ын Хүснэгт 3).

Регрессийн үр дүнгээс харахад нийслэлээс алслагдсан зай (Нийслэлээс 100 км зай

тутамд газрын суурь үнэ 2.5 сая төгрөгөөр буурна) болон одоогийн суурь үнэлгээний

хоорондын хамаарлын хүлээж авах магадлал хамгийн бага байна. Хүн амын тоо, хүн

амын нягтшил (хүн амын тоо 1000 хүнээр нэмэгдэх тутам газрын суурь үнэ 1.68 сая

төгрөгөөр нэмэгдэнэ, хүн амын нягтшил 1 нэгжээр нэмэгдэхэд газрын суурь үнэлгээ

4.98 сая төгрөгөөр нэмэгдэнэ)-ын өмнөх тэмдэг нь эдийн засгийн утгатайгаа тохирч

байгаа бол харин аймгийн эдийн засгийн чадавхийг илэрхийлсэн нэг хүнд ногдох

ДНБ-ний өмнөх тэмдэг эсрэг байна (Эндээс зөвхөн хандлага л харахыг зорьсон,

коэффициентэд ач холбогдол өгөөгүй учир нь түүврийн тоо бага). Энэ нь одоогийн

суурь үнэлгээ нь эдийн засгийн чадавхитай огт нийцэхгүй байгаа, нийслэлээс

алслагдсан зайн нөлөөллийг бүрэн тусгаж чадахгүй байгаа (график

шинжилгээний үр дүн мөн адил үр дүн харуулсан)-г илэрхийлж байна.

Иймд энэхүү хүчин зүйлсийн нөлөөллийг газрын суурь үнэлгээнд нэмж тооцох,

бусад хүчин зүйлсийн нөлөөллийг оруулж аймгийн төвүүдийн суурь үнэлгээг

ялгаатай зөв тооцох, шинэ боловсронгуй үнэлгээний арагчлалыг бий болгох нь чухал

байна. Учир нь суурь үнэлгээг зөв тооцсоноор түүнийг итгэлцүүрээр засварлан

ерөнхий үнэлгээг зөв тооцох боломжтой болох юм. Магадгүй одоогийн итгэлцүүр нь

мөн бусад хүчин зүйлсийн нөлөөллийг бүрэн хамарч чадахгүй байж болох талтай тул

үүнийн мөн үргэлжлүүлэн судлах шаардлага гарна. Гэхдээ итгэлцүүр ашигладаггүй

бусад үнэлгээ, шинжилгээний аргачлалыг газрын үнэлгээнд ашиглах бололцоо бүрэн

бий. Жишээ нь энэ судалгааны эконометрик шинжилгээнд ашигласан hedonic

үнэлгээний аргыг бусад орны үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд ашиглагдаг.

- 54 -

Хүснэгт 4. Одоогийн суурь үнэлгээ болон нөлөөлөгч хүчин зүйлсээр

тайлбарлагдаж буй үнэлгээ

Аймгийн

төвүүд

Газрын суурь үнэлгээ, сая төг-өөр Газар эзэмших, ашиглах эрхийн гэрчилгээний

дуудлага худалдааны анхны үнэ, төг-өөр

Одоогийн

үнэлгээ

(1 га-ын)

Эдгээр хүчин зүйлсээр

тайлбарлагдаж буй

үнэлгээ (1 га-ын)

Зөрүү

Одоогийн

үнэлгээ

(1 м2-ын)

Эдгээр хүчин зүйлсээр

тайлбарлагдаж буй

үнэлгээ (1 м2-ын)

Зөрүү

1 2 1-2 1 2 1-2

Дархан 300 264 36 1500 1320 180

Эрдэнэт 200 209 -9 1000 1044 -44

Чойбалсан 120 76 44 600 378 222

Улиастай 50 46 4 250 231 19

Өлгий 50 59 -9 250 294 -44

Мөрөн 50 82 -32 250 408 -158

Цэцэрлэг 50 54 -4 250 268 -18

Ховд 50 49 1 250 244 6

Улаангом 50 40 10 250 200 50

Сүхбаатар 50 76 -26 250 378 -128

Баянхонгор 40 68 -28 200 340 -140

Өндөрхаан 40 61 -21 200 305 -105

Зуунмод 40 55 -15 200 274 -74

Баруун-Урт 40 17 23 200 87 113

Сайшанд 40 58 -18 200 292 -92

Даланзадгад 40 7 33 200 33 167

Арвайхээр 40 75 -35 200 373 -173

Мандалговь 40 30 10 200 152 48

Алтай 40 37 3 200 186 14

Булган 40 41 -1 200 205 -5

Чойр 40 8 32 200 39 161

Эх сурвалж: Тус судалгаанд зориулж судлаачийн тооцсон тооцоо (Хавсралт 3-ын Хүснэгт 3-д

харуулсан эконометрик үнэлгээнд суурилсан)

Одоогийн газрын суурь үнэлгээ эдгээр нөлөөлөгч хүчин зүйлсээр хэр тайлбарлагдаж

байгааг танадсан эконометрик үнэлгээний үр дүнгээс харахад зарим аймгийн

төвүүдийн газрын суурь үнэлгээ эдгээр хүчин зүйлсээр тайлбарлагдаж буй байдал нь

нэлээд зөрүүтэй байна (Хүснэгт 4). Өөрөөр хэлбэл, Дархан, Чойбалсан, Баруун-Урт,

Даланзадгад, Чойрын эдгээр хүчин зүйлсээр тайлбарлагдаж буй үнэлгээ нь одоогийн

үнэлгээнээс нэлээд доогуур үнэлэгдэж байгаа бол, Мөрөн, Баянхонгор, Өндөрхаан,

Сайшанд, Арвайхээр, Сүхбаатарын эдгээр хүчин зүйлсээр тайлбарлагдаж буй

үнэлгээ нь үнэлгээнээс нэлээд өндрөөр үнэлэгдэж байна. Энэ нь одоогийн

үнэлгээний аргачлал учир дутагдалтай байгааг давхар нотолж байна.

- 55 -

IV. СУДАЛГААНЫ АЖЛЫН ҮР ДҮН

Энэхүү судалгааны ажлаар Улаанбаатар хотын шинэ орон сууцны үнэ, орон сууцны

газрын үнийн ялгаатай байдалд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг илрүүлэх, эдгээр хүчин

зүйлсийн орон сууцны үнэнд үзүүлэх нөлөөллийг бодит тоогоор хэмжих болон

одоогийн газрын үнэлгээний аргачлал нь эдийн засгийн үүднээс хэр нийцтэй байгаад

үнэлт өгч, цаашдын газрын үнэлгээний аргачлалд анхаарах зарим санал гаргахыг

оролдлоо. Судалгаанаас дараахь сонирхолтой, чухал үр дүнгүүд гарсан. Үүнд:

William J.Stull (1974)-ын загвараар орон сууц газрын рент, үнэнд орон зайн

байршил болон орчны ая тухтай байдал ямар нөлөөтэй болохыг тайлбарлаж, тус

загварын үр дүн болон өөрийн орны онцлог шинж, тоон мэдээллийн боломжийн

хүрээнд Улаанбаатар хотын шинэ орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг

cross section өгөгдлөөр судлах эконометрик загварыг боловсруулсан.

Улаанбаатар хотын орон сууцны үнэнд нэг орон сууцны талбайн хэмжээ, шинэ

орон сууцаа сурталчилдаг байсан эсэх, шинэ орон сууцны үнэ орон сууц аль

дүүрэгт байригдаж байгаа, хотын төвөөс алслагдсан зай, автобусны буудал,

тээврийн сүлжээнд ойр эсэх, орон сууц орчмын аюулгүй байдал, тэр орчимд дуу,

шуугиан ихтэй эсэх, агаарын бохирдол ямар зэрэг нь 5%-ийн ач холбогдлын

түвшинд нөлөөтэй, коэффициентүүд нь хүлээгдэж буй утгатайгаа нийцтэй байна.

Эдгээр хүчин зүйлсээр шинэ орон сууцны үнийг тайлбарлан судлах боломжтой

байгааг үнэлгээний диагностик тестүүд, коэффициентийн тогтвортой байдлын

тест харуулсан.

Хотын төвөөс A байрлал хүртэлх зай B байрлал хүртэлх зайнаас 10 хувиар хол

бол A байрлал дахь орон сууцны үнэ B байрлал дахь орон сууцны үнээс 1.6

хувиар хямд байдаг байна. Харин A орон сууцны дундаж талбай B орон сууцны

дундаж тайлбайгаас 10 хувиар том бол A орон сууцны үнэ B орон сууцны үнээс

2.8 хувиар илүү үнэтэй байна.

Улаанбаатар хотын шинэ орон сууцны 1 м2-ын суурь үнэ (эдгээр хүчин зүйлсээр

тайлбарлагдахгүй тогтох үнэ) дунджаар 502.7 ам доллар байна. Нэг орон сууцны

талбайн хэмжээ болон хотын төвөөс алслагдсан зайн нөлөөллийг түүврийн

дунджаар тооцсон шинэ орон сууцны 1м2-ын суурь үнэ 517.4 ам.доллар байна.

Улаанбаатар хотод баригдаж буй шинэ орон сууц Хан-Уул дүүрэгт байрладаг бол

суурь үнээс 23.4 хувиар (121.1 ам.доллар)44

, тус орон сууцны талаар сурталчилгаа

их хийгддэг байсан бол суурь үнээс 7.3 хувиар (38.0 ам.доллар) үнэтэй байдаг

байна. Харин шинэ орон сууц хотын төвөөс зайдуу, тэр орчим гэрэлтүүлэг муу

бол суурь үнээс 10.4 хувиар (53.8 ам.доллар), автобусны буудал, тээврийн

сүлжээнээс хол байрладаг бол суурь үнээс 6.8 хувиар (35.2 ам.доллар), орон сууц

орчим дуу, шуугиан ихтэй бол суурь үнээс 5.8 хувиар (30.0 ам. доллар) бага

үнэтэй байдаг байна.

44

Хаалтанд байгаа тоо нь түүврийн дунджаар тооцсон суурь үнэ (нэг орон сууцны тайлбайн хэмжээ

болон хотын төвөөс алслагдсан зайг оруулан тооцсон) буюу 517.4 ам.доллараас ямар хэмжээгээр

зөрүүтэй байгааг илэрхийлнэ.

- 56 -

Шинэ орон сууц 1м2-ын үнэ нь хотын төв (Төв шуудан)-өөс холдох 100 метр зай

тутамд суурь үнээс дунджаар 2.75 ам.доллараар буурдаг байна. Харин шинэ орон

сууцны талбайн хэмжээ 1 м2-аар томорход орон сууцны 1м2-ын үнэ 1.65

ам.доллараар нэмэгддэг байна.

Дуу, шуугиан ихтэй байршил дахь орон сууцны үнэ суурь үнээс дунджаар 30.0

ам.доллараар хямд байдаг гэвэл тэнцвэрт байршил (дуу, шуугиан ихтэйгээс

нэмэгдсэн үнэ, хотын төвд ойр байснаас нэмэгдсэн үнэ тэнцэх) хотын төвөөс

1100 метрт байхаар байна.

Эконометрик үнэлгээний үр дүнг (тодорхойлогдсон индекс (итгэлцүүр))

Улаанбаатар хотын шинэ орон сууцны үнэ тогтоох аргачлал болгон ашиглах

боломжтой юм. Жишээ нь, МУИС-ын ЭЗС-ын байр (МУИС-ын IV байр)-ны

оронд шинэ орон сууц баригдаж байгаа гэвэл тус байршлын хүчин зүйлсийн

нөлөөг тооцсон 80 м2 орон сууцны 1м2-ын үнэ дунджаар 561.4 ам.доллар байх

боломжтой байна. Иймд тус үнэлгээний аргалчлалыг цаашид ашиглахыг санал

болгож байна.

Улаанбаатар хотын орон сууцны газрын үнийг аль дүүрэгт байрлаж байгаа,

хотын төв (төв шуудан)-өөс алслагдсан зай, автобусны буудал, тээврийн

сүлжээнд ойр эсэх, тус байршил орчмын аюулгүй байдал (гэрэлтүүлэг, хөл

хөдөлгөөнтэй эсэх), тус байршлын эргэн тойрны дуу, шуугиан ихтэй эсэх зэргээс

нь хамааруулан ялгаатай тогтоох ёстой байна.

Орон сууцны газрын суурь (боломжит буюу бүх хүчин зүйлс хамгийн сайн байх)

үнийг тогтоож, эдгээр хүчин зүйлс өөрчлөгдөхөд (муудахад) орон сууцны газрын

үнэ хэрхэн тогтох ёстой (яг ямар хэмжээгээр) үнэлгээний аргачлалыг энэ

судалгаанд орон сууцны үнийн хувьд хийж танилцуулсантай адил аргачлалаар

боловсруулах боломжтой. Гэхдээ үүний тулд газрын үнийн албан ёсны нэгдсэн

статистик time series болон cross section хэлбэрээр байх шаардлагатай болно.

Иймд энэ чиглэлийн судалгааг цаашид гүнзгийрүүлэн судалж эконометрик

аргачлалаар үнэ тогтоох боломжийг эрэлхийлэх нь тоон мэдээллийг чанараас

ихээхэн хамаарахаар байна.

Одоогийн суурин газрын суурь үнэлгээ болон газар эзэмших, ашиглах эрхийн

гэрчилгээний дуудлага худалдааны анхны үнэ нь газрын эдийн засгийн үүднээс

газрын суурь үнэлгээг тогтоохдоо зайлшгүй харгалзах суурь хүчин зүйлсийн

нөлөөллийг бүрэн харгалзсан үнэлгээ байж чадахгүй байна. Тухайлбал, одоогийн

үнэлгээ эдийн засгийн чадавхитай огт нийцэхгүй, нийслэлээс алслагдсан зайн

нөлөөллийг бүрэн тусгаж чадахгүй байна. Иймд эдгээр нөлөөллийг оруулан

тооцсон шинэ газрын суурь үнэлгээ, үнэлгээний аргачлалыг боловсруулах

шаардлагатай байна.

- 57 -

V. ДҮГНЭЛТ, САНАЛ

Манай оронд үл хөдлөх хөрөнгө тэр дундаа орон сууцыг иргэдэд хувьчилснаар

түүнийг энгийн таваар адилаар хоорондоо арилжаалах боломжтой болсон, мөн өндөр

хэвээр байгаа эрэлтээ даган шинэ орон сууц олноор баригдаж орон сууцны зах зээл

хурдацтай тэлж байгаатай холбоотойгоор шинэ болон хуучин орон сууцны үнэ,

байршил болон бусад нөхцлийн талаарх тоон мэдээллүүд төрөлжсөн байдлаар сонин,

сэтгүүлд олноор нийтлэгдэх болсон. Энэ нь орон сууцны зах зээл, түүнээс

хамааралтай орон сууцны газрын зах зээл болон эдгээрийн хоорондын харилцан

хамаарал, нөлөөллийг нийтэд хүлээн зөвшөөрөгдсөн онолын загвар, судалгааны

аргачлалыг ашиглан судлах бололцоог олгож байна.

Иймд тус судалгаагаар Улаанбаатар хотын орон сууцны газрын зах зээлийн үнийн

ялгаатай байдлыг тайлбарлах хүчин зүйлсийг илрүүлэх, одоогийн газрын үнэлгээний

аргачлал нь эдийн засгийн үүднээс хэр нийцтэй байгаад үнэлт өгөхдөө энэ талын

шинжилгээнд өргөн ашигладаг William J.Stull (1974)-ын онолын загвар, cross section

өгөгдлөөрх эконометрик шинжилгээний аргуудыг ашиглалаа.

Энэхүү орон сууцны үнэ, орон сууцны газрын үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг 2006-

2007 оны хооронд Улаанбаатар хотод шинээр ашиглалтанд орсон орон сууцны

талаархи бодитой тоон өгөгдлийг ашиглан судлахад үнэлгээ, шинжилгээний үр дүн

нь бодит байдалд нийцтэй, манай орны хувьд энэ төрлийн онолын загвар,

хамааралыг эмпирик байдлаар илүү нарийн судалж үр дүнгүүдийг цаашид орон сууц,

орон сууцны газрын үнийг байршлын болон орчны хүчин зүйлсийн нөлөөллийг

тооцсон байдлаар тодорхойлох, хот төлөвлөлтийн бодлогын шийдвэрт ашиглах

бүрэн боломжтой байгааг харуулж байна.

Улаанбаатар хотын орны орон сууц, түүний газрын үнэнд нөлөөлөгч бусад орнуудын

адилаар хотын төвөөс алслагдсан зай, байршлын давуу хялбар байдал, орчны ая

тухтай байдал нь статистикийн хувьд хүлээж авахуйц нөлөөтэй байна. Үнэлэгдсэн

коэффициентүүдийг цаашдын тооцоололд ашиглах боломжтой гэсэн үр дүн

харуулсан тул орон сууцны үнэ эдгээр хүчин зүйлсээс хамааран хэрхэн ялгаатай

тогтохыг тайлбарлах, эконометрик үнэлгээний үр дүнг Улаанбаатар хотын шинэ

орон сууцны үнийг тогтоох нэгэн төрлийн аргачлал болгон ашиглах боломжтой

байна.

Иймд тус аргачлалыг Улаанбаатар хотын орон сууц болон орон сууцны газрын

үнэлгээнд ашиглахыг санал болгож байна. Гэхдээ тус үнэлгээг цаашид зөвхөн орон

сууцны үнийг тогтоох нарийн аргачлал болгон ашиглахын тулд орон сууцны үнэнд

чухал нөлөөтэй барилгын дизайн, сантехникийн холболт зэрэг барилгын онцлогийг

илэрхийлэх хувьсагчдыг оруулан тооцох шаардлагатай. Мөн тус үнэлгээний

аргачлалыг цаашид орон сууц барих зорилгоор гэр хорооллын газрыг худалдан авах

тохиолдолд тус газрыг ямар үнээр худалдан авах тал руу чиглүүлэн судлах нь

Улаанбаатар хотын агаарын бохирдол (утаа), 40 мянган айлын орон сууц, оновчтой

хот төлөвлөлт яригдаж буй өнөө үед чухал ач холбогдолтой байхаар байна.

- 58 -

Харин одоогийн газрын үнэлгээний аргачлал нь эдийн засгийн үүднээс хэр нийцтэй

байгаад танадалт хийхэд аймгийн төвүүдийн суурь үнэлгээнд зайлшгүй харгалзах

зарим суурь хүчин зүйлс, тухайлбал эдийн засгийн чадавхи, нийслэлээс алслагдсан

зайн нөлөөллийг бүрэн тусгаж чадахгүй байна. Иймд газрын суурь үнэлгээ болон

дуудлага худалдааны анхны үнийг дахин харж үзэх, одоогийн итгүүлцүүрээр

тооцдог аргачлал оночтой эсэхийг эргэн харж газрын үнэлгээг нэг мөр шийдэх нь

газрын зах зээл хөгжиж, газрыг эдийн засгийн эргэлтэнд чухал үүрэгтэйгээр

хүлээгдэж байна.

Эцэст нь тэмдэглэхэд орон сууц, газрын талаарх тоон мэдээллийн чанар сайжрахын

хирээр эдгээр загвар, хамаарлын үнэлгээг цаашид сайжруулах нь дамжиггүй. Иймд

цаашид энэ төрлийн үнэлгээний аргачлалыг үргэлжлүүлэн нарийн судалж, албан

ёсны газрын суурь болон ерөнхий үнэ тогтоох аргачлалыг эдийн засгийн нөхцлийг

харгалзсан байдлаар шинэчлэн боловсруулах, манай судалгааны үр дүнг хот

төлөвлөлтийн бодлогын шийдвэрт ашиглахын тулд онолын хэсэгт тодорхойлсон (25)

тэгшитгэл дэх үйлдвэрлэл эрхлэгч, өрх гэрийн газрын рентийн тэнцвэрт нөхцлийг

илүү нарийвчлан судлах шаардлагатай байна.

- 59 -

АШИГЛАСАН БОЛОН ДУРЬДАГДСАН ЭХ БИЧГҮҮД

[1] Ц.Даваадорж, “Монгол улс дахь газрын эдийн засгийн асуудал”, ЭДИЙН ЗАСАГ:

онол, практик, 2004 # 230(12)

[2] Д.Хишгээ, “Газрын харилцааны түүхэн уламжлал ба газар өмчлөлийн зарим

асуудал”, ЭДИЙН ЗАСАГ: онол, практик, 2004 # 230(12)

[3] Д.Ганхуяг, “Үл хөдлөх хөрөнгийн эдийн засаг, үнэлгээ”, Улаанбаатар хот. 2005

он

[4] William Alonso, Location and Land Use, Cambridge 1964

[5] O’Sullivan, Urban Economics, 5th

edition. McGraw-Hill– Irwin, 2003,

[6] Richard Muth, Cities and Housing, Chicago 1969

[7] Aliza Fleicher and Yacov Tsur, “Amenity Value of Agricultural Landscape and Rural-

Urban Land Allocation”, The Center for Agricultural Economic Research, Discussion

Paper No.5.04, August 2005

[8] C. Tsuriell Somerville, “The Contribution of Land and Structure to Builder Profits and

House Prices”, Journal of Housing Research, Volume 7, Issue 1, 1996

[9] PJohn Ise, “Monopoly Elements in Rent”, The American Economic Review, Vol. 30,

No. 1 (Mar., 1940)

[10] Thomas J. Anderson, Jr. “Competition and Monopoly in Land Markets”, The

American Economic Review, Vol. 31, No. 2 (Jun., 1941)

[11] William J.Stull, “Land Use and Zoning in an Urban Economy”, The American

Economic Review, Vol. 64, No. 3 (Jun., 1974)

[11] Fred Harrison, “The Land Monopoly Game”, The American Economic Review,

[12] Wallace E.Oates& Robert M. Schab, “The impact of urban land taxation: The

Pittsburgh experience”, National Tax Journal, Vol 50 no.1 (March 1997)

[13] H.F.Maoh, P.S.Kanaroglou and R.N.Buliung, “Modeling the Location of Firms within

an integrated Transport and Land-use Model for Hamilton, Ontario”, McMaster

University, January 2005,

[14] W.G.Waters II, “Location and Land rent over Time: A Correction”,Oxford Economic

papers, New Series, Vol.20, No.1 (Mar., 1968), pp133-135

[15] Arthur M. Hyde, “The Concept of Price- Determining Rent”, The Journal of Political

Economy, Vol.6, No.3. (Jun., 1898)

- 60 -

[16] Joseph J.Spengler, “Monopolistic Competition and the Use and Price of Urban Land

Service”, The Journal of Political Economy, Vol.54, No.5. (Oct., 1946)

[17] Harry Gunninson Brown, “Land Rent as a Function of Population Growth”, The

Journal of Political Economy, Vol.34, No.3. (Jun., 1926)

[18] Robert M.Solow, “Congestion Cost and the Use of Land for Streets”, The Bell Journal

of Economics and Management Science, Vol. 4, No.2 (Autumn, 1973)

[19] W.G. Waters II, “Location and land Rent over Time: A Correction”, Oxford Economic

Papers, New Series, Vol.20, No.1. (Mar., 1968)

[20] Richard F.Muth, “Economic Change and Rural-Urban Land Cobversions”,

Econometrica, Vol 29, No.1. (Jan., 1961)

[21] William C.Wheaton, “Income and Urban Residence: An Analysis of Consumer

Demand for Location”, The American Economic Review, Vol.67, No.4. (Sep., 1977)

[22] G.J.Wilson, “The Land Tax Problem”, The Economic History Review, New Series,

Vol.35, No.3. (Aug., 1982)

[23] Esteban Rossi-Hansberg, “Optimal urban land use and zoning”, Elsevier, Review of

Economic Dynamics 7 (2004) 69-106

[24] Richard F.Muth, “Economic Change amd Rural-Urban Land Conversions”,

Econometrica, Vol.29,No.1. (jan., 1961), pp.1-23

[25] Thilak mallawaarachchi and John Quiggin, “Modelling socially optimal land

allocations for sugar cane growing in North Qeensland: a linked mathematical

programming and choice modeling study”, January 1999

[26] Daniel da Mata & all, “Determinants of City Growth in Brasil“, The World Bank

Policy Research Working Paper 3723, September 2005

[27] Vernon Henderson, “How Urban Concentration Affects Economic Growth”, The

World Bank Policy Research Working Paper 2326, April 2000

[28] Frank F.K. Byamugisha, “How Land Registration Affects Financial Development and

Economic Growth in Thailand”, The World Bank Policy Research Working Paper

2241, November 1999,

[29] Jenny N.Lye and Joseph G.Hirschberg, “Tests of Inference for Dummy Variables in

Regressions with Logarithmic Transformed Dependent Variables”, University of

Melbourne, Australia, 2002

[30] Anthony Pennington-Cross, “The Value of Foreclosed Property: House Prices,

- 61 -

Foreclosure Laws, and Appraisals”, OFHEO working papers, January 2004

[31] Christian A.L.Hilber and Christopher J.Mayer, “Land Supply, House Price

Capitalization, and Local Spending on Schools”, University of Pennsylvania,

November 2002

[32] Daniel Kirchert (2001), “The impact of knowledge diffusion and absorptive capacity

on regional economic development in China 1978 to 1998”, ICCE - Institute for

Comparative Research into Culture and Economic Systems, University Witten-

Herdecke

[33] Verspagen, B. and W. Schoenmakers (2000). The spatial dimension of knowledge

spillovers in europe: Evidence from firm patenting data. MERIT Working Papers

(2000-016).

[34] CaniЁels, M. (1999). Regional Growth Differentials - The Impact of Locally Bounded

Knowledge Spillovers. Ph. D. thesis, MERIT Maastricht.

[35] Fagerberg, J. (1988). Why growth rates differ. In G. Dosi (Ed.), Technical Change and

Economic Theory. Edward Elgar, London.

[36] J.Sachs, J.Gallup and A. Mellinger (1998), “Geography and Economic Development”,

NBER Working paper

[37] David E. Dowall, John D. Landis (1982), “Land-Use Controls and Housing Costs: An

Examination of San Francisco Bay Area Communities”, Real Estate Economics 10

(1), 67–93.

[38] Цахим хуудас:

Тэнхлэг зууч сэтгүүл: http://www.zuuch.mn

Орчлон констракшн: http://www.orchlon-const.tz.mn

- 62 -

ХАВСРАЛТ 1 A. ГАЗРЫН РЕНТ БА ГАЗРЫН АШИГЛАЛТ: Рентийн функцууд ба

хотын газар ашиглалт

Эх сурвалж: ’Sullivan, Urban Economics, 5th

edition. McGraw-Hill– Irwin, 2003,

Chapter 7

Албан байгууллагын

рентийн функц

Аж їйлдвэрийн рентийн

функц

$

Хувийн сууцны рентийн

функц

Ro

RM

Rh

Хотын тєвєєс байрлах зай

1 Г

а-и

йн

рен

тий

н т

єлб

єр

Албан байгууллага

Бүтээгдэхүүн үйлдвэрлэх

пүүсүүд

Хувийн сууц

Хєдєє аж ахуйн рентийн

функц

- 63 -

ХАВСРАЛТ 1 B. ЗАРИМ ТООН ҮЗҮҮЛЭЛТИЙН НЭГДСЭН СТАТИСТИК

Шинэ орон сууцны үнэ

(PRICE), ам.доллар

Хотын төвөөс алслагдсан

зай (DIS), метрээр

3 өрөө орон сууцны

тайлбай (S), м2-аар

Mean 493.8729 2152.669 88.95703

Median 480.0000 1922.500 86.50500

Maximum 1050.000 7525.000 192.0000

Minimum 280.0000 275.0000 52.20000

Std. Dev. 123.1098 1260.420 20.27537

Skewness 1.610234 1.639924 1.760862

Kurtosis 7.161825 6.822548 8.671657

Jarque-Bera 136.1533 124.7323 219.1370

Observations 118 118 118

Эх сурвалж: Түүвэрлэсэн бодит тоон өгөгдөлд Eviews 5.1 программаар тооцсон тооцоо

- 64 -

ХАВСРАЛТ 2. A.1 ШИНЭ ОРОН СУУЦНЫ ҮНЭНД НӨЛӨӨЛӨГЧ ХҮЧИН ЗҮЙЛСИЙН ЭКОНОМЕТРИК ҮНЭЛГЭЭ

Хамаарах хувьсагч: Шинэ орон сууцны 1 м2-ын үнийн логарифм, түүврийн тоо: 118, Үнэлгээний арга: ХБКА

(1) (2) (3) (4)

Хувьсагч Коэффициент Магадлал# Коэффициент Магадлал# Коэффициент Магадлал# Коэффициент Магадлал#

C (Сул гишүүн) 6.37 0.0000* 5.77 0.0000* 4.75 0.0000* 4.83 0.0000*

Нэг орон сууцны тайлбайн

хэмжээ (log(S)) 0.27 0.0016* 0.39 0.0000* 0.30 0.0004* 0.34 0.0001*

Улаанбаатар хотын дүүрэг, бүсийн ангилал (C)

Дүүрэг

Сонгино хайрхан (SX)

Хан-Уул (XU) 0.21 0.0303** 0.35 0.0001*

Сүхбаатар (SB) -0.04 0.7093 0.26 0.0030*

Баянгол (BG) 0.01 0.8992 0.14 0.0836***

Баянзүрх (BZ) 0.02 0.8004 0.20 0.0175**

Чингэлтэй (CH) 0.03 0.7482 0.35 0.0001*

Бүсчлэл (DC2) 0.01 0.8579 -0.12 -0.1185

Тухайн байршлын давуу тал/ хялбар дөхөм (ая тухтай) байдал (A)

Хотын төвөөс

алслагдсан зай (log(dis)) -0.17 0.0001* -0.17 0.0000*

Автобусны буудал, тээврийн

сүлжээнд ойр эсэх (DA1) -0.07 0.0575*** -0.03 0.4334

Томоохон худалдаа

үйлчилгээний цэгт ойр эсэх (DA2) -0.02 0.5214 -0.01 0.7941

Орон сууц орчмын аюулгүй

байдал (DA3) -0.11 0.0014* -0.09 0.0121** -0.15 0.0000* -0.15 0.0001*

Дам нөлөөллийг төлөөлөх хүчин зүйл (R)

Дуу, шуугиан ихтэй эсэх (DR1) -0.06 0.1048*** -0.10 0.0060* -0.08 0.0381** -0.12 0.0042*

Агаарын бохирдол ихтэй эсэх (DR2) -0.04 0.2450 -0.09 0.0133** -0.06 0.1350 -0.09 0.0111**

Барилгын төлөв байдал (CT)

Орон сууцны нийт айлын тоо (log(AN)) 0.003 0.8549 0.02 0.2051

Барилгын чанар: Барилга барьсан

компанийн нэр хүнд (DCT1) -0.04 0.3213 -0.04 0.4245

Тус орон сууц сурталчлагддаг

байсан эсэх (DCT2) 0.07 0.0500** 0.07 0.0571*** 0.06 0.1510

Akaike info criterion (AIC), DW AIC=-0.851, DW=2.08 AIC=-0.746, DW=2.07 AIC=-0.718, DW= 2.01 AIC=-0.534, DW= 1.78 2R 0.571 0.510 0.488 0.370

#- H0 буюу тухайн хүчин зүйл орон сууцны үнэнд нөлөөгүй гэсэн таамаглал үнэн байх магадлал

*, **,***- 1 %, 5%, 10%-ийн ач холбогдлын түвшинд H0 таамаглалыг няцааж байна.

- 65 -

ХАВСРАЛТ 2. A.2 ШИНЭ ОРОН СУУЦНЫ ҮНЭНД НӨЛӨӨЛӨГЧ ХҮЧИН ЗҮЙЛСИЙН ҮНЭЛГЭЭ

Хамаарах хувьсагч: Шинэ орон сууцны 1 м2-ын үнийн логарифм, түүврийн тоо: 118, Үнэлгээний арга: ХБКА

(5) (6) (7) (8)

Хувьсагч Коэффициент Магадлал# Коэффициент Магадлал# Коэффициент Магадлал# Коэффициент Магадлал#

C (Сул гишүүн) 5.96 0.0000* 6.22 0.0000* 7.68 0.0000* 6.68 0.0000*

Нэг орон сууцны тайлбайн

хэмжээ (log(S)) 0.36 0.0000* 0.28 0.0006* 0.23 0.0011*

Улаанбаатар хотын дүүрэг, бүсийн ангилал (C)

Дүүрэг

Сонгино хайрхан (SX)

Хан-Уул (XU) 0.21 0.0000* 0.25 0.0013* 0.22 0.0000*

Сүхбаатар (SB) -0.08 0.0451** -0.07 0.0785***

Баянгол (BG)

Баянзүрх (BZ)

Чингэлтэй (CH)

Бүсчлэл (DC2)

Тухайн байршлын давуу тал/ хялбар дөхөм (ая тухтай) байдал (A)

Хотын төвөөс

алслагдсан зай (log(dis)) -0.17 0.0000* -0.16 0.0000* -0.19 0.0000* -0.20 0.0000*

Автобусны буудал, тээврийн

сүлжээнд ойр эсэх (DA1) -0.07 0.0268** -0.08 0.0180** -0.07 0.0273**

Томоохон худалдаа

үйлчилгээний цэгт ойр эсэх (DA2)

Орон сууц орчмын аюулгүй

байдал (DA3) -0.09 0.0110** -0.11 0.0006* -0.10 0.0013* -0.11 0.0006*

Дам нөлөөллийг төлөөлөх хүчин зүйл (R)

Дуу, шуугиан ихтэй эсэх (DR1) -0.09 0.0142** -0.06 0.0710***

Агаарын бохирдол ихтэй эсэх (DR2) -0.08 0.0163**

Барилгын төлөв байдал (CT)

Орон сууцны нийт айлын тоо (log(AN))

Барилгын чанар: Барилга барьсан

компанийн нэр хүнд (DCT1)

Тус орон сууц сурталчлагддаг

байсан эсэх (DCT2) 0.08 0.0208** 0.07 0.0240** 0.09 0.0067* 0.09 0.0057*

Akaike info criterion (AIC), DW AIC=-0.802, DW=2.09 AIC=-0.931, DW=1.98 AIC=-0.849, DW= 2.00 AIC=-0.929, DW= 2.03 2R 0.518 0.580 0.540 0.579

#- H0 буюу тухайн хүчин зүйл орон сууцны үнэнд нөлөөгүй гэсэн таамаглал үнэн байх магадлал

*, **,***- 1 %, 5%, 10%-ийн ач холбогдлын түвшинд H0 таамаглалыг няцааж байна.

- 66 -

ХАВСРАЛТ 2В. ШИНЭ ОРОН СУУЦНЫ ҮНЭНД НӨЛӨӨЛӨГЧ ХҮЧИН ЗҮЙЛСИЙН

БУСДААСАА САЙН ҮНЭЛГЭЭ ХАРУУЛСАН РЕГРЕССИЙН ҮР ДҮН

2.B.1 Шинэ орон сууцны үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийг тодорхойлох

үнэлгээний үр дүн:

Dependent Variable: LOG(PRICE)

Method: Least Squares

Date: 03/06/07 Time: 22:46

Sample: 1 118

Included observations: 118

Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.

C (Сул гишүүн) 6.215623 0.364834 17.03687 0.0000

Орон сууц орчмын

аюулгүй байдал (DA3)

-0.106752

0.030283

-3.525116

0.0006

Автобусны буудал, тээврийн

сүлжээнд ойр эсэх (DA1)

-0.071449

0.031827

-2.244962

0.0268

Тус орон сууц сурталчлагддаг

байсан эсэх (DCT2)

0.072683

0.031762

2.288383

0.0240

Хотын төвөөс

алслагдсан зай (LOG(DIS))

-0.164156

0.027512

-5.966624

0.0000

Хан-Уул (XU) 0.209994 0.043050 4.877935 0.0000

Нэг орон сууцны тайлбайн

хэмжээ (LOG(S))

0.279771

0.071119

3.933845

0.0001

Дуу, шуугиан ихтэй эсэх (DR1) -0.061736 0.033865 -1.823027 0.0710

R-squared 0.604915 Mean dependent var 6.175454

Adjusted R-squared 0.579774 S.D. dependent var 0.226824

S.E. of regression 0.147038 Akaike info criterion -0.930862

Sum squared resid 2.378221 Schwarz criterion -0.743019

Log likelihood 62.92084 F-statistic 24.06020

Durbin-Watson stat 1.979370 Prob(F-statistic) 0.000000

2.B.2 Тус эконометрик үнэлгээнд илүүдсэн, дутагдсан хувьсагч байгаа эсэхийг

шалгасан тестийн үр дүн:

2.B.2.1 LOG(DIS) DR1 DA1 үзүүлэлтүүд илүүдсэн үү?

Redundant Variables: LOG(DIS) DR1 DA1

F-statistic 21.50799 Probability 0.000000

Log likelihood ratio 54.46663 Probability 0.000000

Test Equation:

Dependent Variable: LOG(PRICE)

Method: Least Squares

Date: 03/07/07 Time: 01:34

Sample: 1 118

Included observations: 118

Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.

C 5.255656 0.373147 14.08468 0.0000

DA3 -0.183516 0.034947 -5.251310 0.0000

DCT2 0.068170 0.038407 1.774913 0.0786

- 67 -

XU 0.199674 0.046986 4.249674 0.0000

LOG(S) 0.218023 0.084029 2.594599 0.0107

R-squared 0.373166 Mean dependent var 6.175454

Adjusted R-squared 0.350977 S.D. dependent var 0.226824

S.E. of regression 0.182733 Akaike info criterion -0.520128

Sum squared resid 3.773241 Schwarz criterion -0.402726

Log likelihood 35.68752 F-statistic 16.81777

Durbin-Watson stat 1.573312 Prob(F-statistic) 0.000000

Хотын төвөөс алслагдсан зай (log(dis)), автобусны буудал, тээврийн сүлжээнд ойр

эсэх (DA1) болон дуу, шуугиан ихтэй эсэх зэрэг хүчин зүйлс нь орон сууцны үнэнд

чухал нөлөөтэй байна.

2.B.2.1 Агаарын бохирдол (DR2), томоохон худалдаа, үйлчилгээний цэгээс хол

эсэх (DA2) зэрэг хүчин зүйлс орон сууцны үнэнд нөлөөтэй юу?

Omitted Variables: DA2 DR2

F-statistic 1.093162 Probability 0.338834

Log likelihood ratio 2.364903 Probability 0.306526

Test Equation:

Dependent Variable: LOG(PRICE)

Method: Least Squares

Date: 03/07/07 Time: 01:48

Sample: 1 118

Included observations: 118

Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.

C 6.248326 0.365474 17.09649 0.0000

DA3 -0.100274 0.031904 -3.142988 0.0022

DA1 -0.067237 0.032039 -2.098579 0.0382

DCT2 0.070725 0.031803 2.223841 0.0282

LOG(DIS) -0.159123 0.027727 -5.738882 0.0000

XU 0.207735 0.048457 4.286983 0.0000

LOG(S) 0.269698 0.071425 3.775968 0.0003

DR1 -0.058626 0.033972 -1.725740 0.0873

DA2 -0.036720 0.029815 -1.231592 0.2208

DR2 -0.030675 0.033487 -0.916041 0.3617

R-squared 0.612755 Mean dependent var 6.175454

Adjusted R-squared 0.580484 S.D. dependent var 0.226824

S.E. of regression 0.146914 Akaike info criterion -0.917005

Sum squared resid 2.331032 Schwarz criterion -0.682201

Log likelihood 64.10329 F-statistic 18.98811

Durbin-Watson stat 1.996815 Prob(F-statistic) 0.000000

Тестийн үр дүнгээс харахад агаарын бохирдол (DR2), томоохон худалдаа,

үйлчилгээний цэгээс хол эсэх (DA2) нь шинэ орон сууцны үнэнд нөлөөлдөггүй гэсэн

үр дүн харуулж байна.

- 68 -

2.B.3 Эконометрик үнэлгээний үлдэгдлийн диагностик тестүүд:

2.B.3.1 Үнэлгээний үлдэгдлийн нормаль тархалттай эсэхийг шалгасан Jarque-

Bera тестийн үр дүн:

0

2

4

6

8

10

12

-0.250 -0.125 0.000 0.125 0.250 0.375

Series: Residuals

Sample 1 118

Observations 118

Mean -4.41E-15

Median -0.000776

Maximum 0.466068

Minimum -0.328130

Std. Dev. 0.142572

Skewness 0.381567

Kurtosis 3.087431

Jarque-Bera 2.900916

Probability 0.234463

Jarque-Bera тестийн үр дүн үлдэгдэл нь нормаль тархалттай байгааг илтгэж байна.

2.B.3.2 Үнэлгээний үлдэгдэлд Heteroskedasticity алдаа үүсч байгаа эсэхийг

шалгасан White Heteroskedasticity тестийн үр дүн (Тохиргоог White

Heteroskedasticity/ cross terms-ээр сонгосон болно):

White Heteroskedasticity Test:

F-statistic 1.435133 Probability 0.101570*

Obs*R-squared 37.88820 Probability 0.124842*

Test Equation:

Dependent Variable: RESID^2

Method: Least Squares

Date: 03/06/07 Time: 23:42

Sample: 1 118

Included observations: 118

Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.

C -2.034219 1.455560 -1.397551 0.1658

DA3 -0.115870 0.209258 -0.553717 0.5812

DA3*DA1 0.031004 0.015010 2.065516 0.0418

DA3*DCT2 -0.011284 0.014938 -0.755383 0.4520

DA3*(LOG(DIS)) -0.005249 0.015444 -0.339877 0.7348

DA3*XU -0.060313 0.021167 -2.849445 0.0055

DA3*(LOG(S)) 0.034720 0.039542 0.878055 0.3823

DA3*DR1 -0.027500 0.016456 -1.671095 0.0983

DA1 -0.236842 0.237154 -0.998688 0.3207

DA1*DCT2 0.026152 0.016439 1.590785 0.1152

DA1*(LOG(DIS)) 0.021467 0.018275 1.174661 0.2433

DA1*XU -0.032938 0.029942 -1.100037 0.2743

DA1*(LOG(S)) 0.010990 0.041681 0.263668 0.7927

DA1*DR1 -0.000570 0.018110 -0.031484 0.9750

- 69 -

DCT2 -0.022591 0.204317 -0.110567 0.9122

DCT2*(LOG(DIS)) -0.002719 0.015145 -0.179531 0.8579

DCT2*XU -0.006822 0.019901 -0.342818 0.7326

DCT2*(LOG(S)) 0.009976 0.042164 0.236599 0.8135

DCT2*DR1 -0.015877 0.017923 -0.885816 0.3781

LOG(DIS) 0.096064 0.175965 0.545928 0.5865

(LOG(DIS))^2 -0.003207 0.008650 -0.370708 0.7117

(LOG(DIS))*XU 0.022780 0.031831 0.715672 0.4761

(LOG(DIS))*(LOG(S)) -0.011001 0.027275 -0.403347 0.6877

(LOG(DIS))*DR1 -0.005184 0.013883 -0.373389 0.7098

XU -0.111444 0.384752 -0.289653 0.7728

XU*(LOG(S)) 0.004494 0.062071 0.072404 0.9424

LOG(S) 0.779878 0.540384 1.443192 0.1525

(LOG(S))^2 -0.080336 0.055743 -1.441186 0.1531

(LOG(S))*DR1 0.043617 0.047451 0.919200 0.3605

DR1 -0.130629 0.231652 -0.563903 0.5743

R-squared 0.321086 Mean dependent var 0.020154

Adjusted R-squared 0.097354 S.D. dependent var 0.029243

S.E. of regression 0.027783 Akaike info criterion -4.113640

Sum squared resid 0.067928 Schwarz criterion -3.409228

Log likelihood 272.7047 F-statistic 1.435133

Durbin-Watson stat 1.945940 Prob(F-statistic) 0.101570

*-10%-ийн ач холбогдлын түвшинд Heteroskedasticity алдаа үүссэн гэсэн таамаглал (H1)-ыг няцааж

байна. Өөрөөр хэлбэл, Heteroskedasticity алдаа үүсээгүй гэсэн H0 таамагалыг үл няцааж байна.

- 70 -

2.B.3.3 Үнэлгээний үлдэгдэлд Автокорреляци алдаа үүсч байгаа эсэхийг

шалгасан коррелограмын үр дүн: Автокорреляци алдаа cross section өгөгдөл

харьцангуй бага илэрдэг, ихэвчлэн time series өгөгдөлд илэрдэг (serial correlation

гэдэг)-ийг анхаарах хэрэгтэй. Иймд time series-т ашигладаг коррелограмыг cross

section-ны i-р алдаа нь бусад алдаатай хамааралтай байгаа эсэхийг шалгахад ашиглаж

болно гэж үзсэн.

Коррелограмаас харахад үлдэгдлүүдийн хооронд автокорреляци алдаа үүсээгүй гэж

үзэж болохоор байна.

- 71 -

2.B.3.4 Үнэлэгдсэн коэффициентын тогтвортой байдлыг шалгах нь:

Recursive үлдэгдлүүд CUSUM тест Квадрат CUSUM тест

-0.4

-0.2

0.0

0.2

0.4

0.6

20 40 60 80 100

Recursive Residuals ± 2 S.E.

-40

-20

0

20

40

20 40 60 80 100

CUSUM 5% Significance

-0.2

0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

1.2

20 40 60 80 100

CUSUM of Squares 5% Significance

Recursive коэффициентүүд:

3

4

5

6

7

8

20 30 40 50 60 70 80 90 100 110

Recur sive C( 1) Est im at es ± 2 S. E.

- 0. 4

- 0. 3

- 0. 2

- 0. 1

0. 0

0. 1

20 30 40 50 60 70 80 90 100 110

Recur sive C( 2) Est im at es ± 2 S. E.

- 0. 30

- 0. 25

- 0. 20

- 0. 15

- 0. 10

- 0. 05

0. 00

0. 05

20 30 40 50 60 70 80 90 100 110

Recur sive C( 3) Est im at es ± 2 S. E.

- 0. 1

0. 0

0. 1

0. 2

0. 3

20 30 40 50 60 70 80 90 100 110

Recur sive C( 4) Est im at es ± 2 S. E.

- 0. 25

- 0. 20

- 0. 15

- 0. 10

- 0. 05

0. 00

0. 05

20 30 40 50 60 70 80 90 100 110

Recur sive C( 5) Est im at es ± 2 S. E.

0. 0

0. 1

0. 2

0. 3

0. 4

0. 5

20 30 40 50 60 70 80 90 100 110

Recur sive C( 6) Est im at es ± 2 S. E.

0. 0

0. 2

0. 4

0. 6

0. 8

20 30 40 50 60 70 80 90 100 110

Recur sive C( 7) Est im at es ± 2 S. E.

- 0. 4

- 0. 3

- 0. 2

- 0. 1

0. 0

0. 1

0. 2

20 30 40 50 60 70 80 90 100 110

Recur sive C( 8) Est im at es ± 2 S. E.

Эдгээр шалгуураас харахад үнэлэгдсэн коэффициентүүд харьцангуй тогтвортой

гэсэн үр дүн харуулж байгаа тул уг коэффициентыг ашиглах боломжтой байна.

- 72 -

ХАВСРАЛТ 2C. ОРОН ЗАЙН БАЙРШИЛ БОЛОН НЭГ ОРОН СУУЦНЫ ТАЛБАЙН

ХЭМЖЭЭ ШИНЭ ОРОН СУУЦНЫ ҮНЭ БҮРДЭЛТЭНД ЯМАР НӨЛӨӨ

ҮЗҮҮЛДЭГИЙГ ТОДОРХОЙЛОХ НЬ

2 C.1 Регрессийн үр дүн Dependent Variable: PRICE

Method: Least Squares

Date: 03/08/07 Time: 00:51

Sample: 1 118

Included observations: 118

Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.

C 449.0798 39.01488 11.51048 0.0000

DIS -0.027492 0.007233 -3.800938 0.0002

S 1.657283 0.432207 3.834466 0.0002

XU 114.1447 25.55168 4.467211 0.0000

DA1 -46.74869 18.79418 -2.487402 0.0144

DA3 -74.02063 17.50946 -4.227466 0.0000

DCT2 31.29228 18.75877 1.668142 0.0981

DR1 -28.07559 20.30083 -1.382977 0.1695

R-squared 0.527953 Mean dependent var 493.8729

Adjusted R-squared 0.497914 S.D. dependent var 123.1098

S.E. of regression 87.23318 Akaike info criterion 11.84044

Sum squared resid 837059.0 Schwarz criterion 12.02828

Log likelihood -690.5857 F-statistic 17.57541

Durbin-Watson stat 1.995818 Prob(F-statistic) 0.000000

2 C.1 Регрессийн үлдэгдэлд Heteroskedasticity алдаа үүссэн эсэхийг шалгасан

тестийн үр дүн

White Heteroskedasticity Test:

F-statistic 1.426566 Probability 0.105307

Obs*R-squared 37.73435 Probability 0.128358

White Heteroskedasticity тестийн үр дүн нь үлдэгдэлд Heteroskedasticity алдаа

үүсээгүйг харуулж байна.

- 73 -

ХАВСРАЛТ 3. ОДООГИЙН ГАЗРЫН СУУРЬ ҮНЭЛГЭЭ, ГАЗРЫН ҮНЭНД

НӨЛӨӨЛӨГЧ ХҮЧИН ЗҮЙЛСИЙН ХООРОНДЫН ХАМААРАЛ: Одоогийн газрын

үнэлгээний аргачлал нь газрын эдийн засгийн үүднээс газрын үнэнд нөлөөлөгч

хүчин зүйлсийн нөлөөллийг агуулж чадаж буй эсэх

Хүснэгт 1. Хот тосгон бусад суурины газрын зэрэглэл, тэдгээрийн нэг гекторын

суурь үнэлгээ, дуудлага худалдааны анхны үнэ болон нэг хүнд ногдох ДНБ, хүн

амын нягтшил

Зэрэглэл Нэр

Нэг хүнд

ногдох ДНБ

(мян.төг)

Хүн амын

нягтшил

(1кв.км-т

ногдох хүн)

Суурь

үнэлгээ

/сая. төг/

1м.кв газрын эзэмших,

ашиглах эрхийн

гэрчилгээний дуудлага

худалдааны анхны үнэ

(төг)

Нийслэл Улаанбаатар 1271.6 205.38 440 2200

Улсын

зэрэглэлтэй

хот

Дархан 557.6 26.57 300 1500

Эрдэнэт 3911.4 98.75 200 1000

Чойбалсан 500 0.59 120 600

Аймгийн

зэрэглэлтэй

хот

Улиастай 362 0.97

50 250

Өлгий 360 2.19

Мөрөн 436.3 1.21

Цэцэрлэг 475.5 1.7

Ховд 452.8 1.16

Улаангом 447.9 1.16

Сүхбаатар 525.1 2.42

Баянхонгор 364.8 0.72

40 200

Өндөрхаан 570.6 0.88

Зуунмод 519.5 1.18

Баруун-Урт 617.9 0.68

Сайшанд 538.5 0.49

Даланзадгад 733.2 0.28

Арвайхээр 354.1 1.18

Мандалговь 604.8 0.66

Алтай 455.3 0.43

Булган 545.9 1.23

Чойр 770.5 2.22

Сумдын төв тосгон 8 150

Бусад суурин 5 100

Эх сурвалж: Тус судалгаанд зориулан албан ёсны статистикт суурилан судлаачийн тооцсон тооцоо

- 74 -

Хүснэгт 2. Хот тосгон бусад суурины газрын зэрэглэл, тэдгээрийн нэг гекторын

суурь үнэлгээ, жилийн төлбөрийн дээд, доод хязгаар болон хүн амын тоо, хотоос

алслагдсан зай

Суурин газрын

Жилийн төлбөрийн

хязгаар /мян.төг/

Зэрэглэл Нэр

Хүн амын тоо

/мян. хүн/

(2005 он)

Хотын төвөөс

алслагдсан зай

Суурь

үнэлгээ

/сая. төг/

Доод Дээд

Нийслэл Улаанбаатар 965.3 0 440 440 4400

50.0-500.0

хүртэлх

Улсын

зэрэглэлтэй

хот

Дархан 72.3 223 300 300 900

Эрдэнэт 73.1 373 200 200 600

Чойбалсан 39.3 661 120 120 360

Аймгийн

зэрэглэлтэй

хот

30.0-50.0

хүртэлх

Улиастай 16.0 1023

50 50 100

Өлгий 30.1 1709

Мөрөн 38.2 779

Цэцэрлэг 18.3 477

Ховд 30.6 1487

Улаангом 23.9 1417

Сүхбаатар 30.6 321

15.0-30.0

хүртэлх

Баянхонгор 24.2 639

40 40 80

Өндөрхаан 30.1 338

Зуунмод 17.3 43

Баруун-Урт 11.5 565

Сайшанд 29.0 450

Даланзадгад 14.9 575

Арвайхээр 22.8 431

Мандалговь 14.0 275

Алтай 19.3 1037

Булган 15.3 336

Чойр 7.3 223

Томоохон

суурин

сумын төв Сумдын төв

0.5-15.0

хүртэлх 8 8 8

Бусад суурин 0.5 хүртэлх 5 5 5

Эх сурвалж: ҮСГ, ГХГЗЗГ-ын албан ёсны статистик тоо

- 75 -

Зураг 7. 1 м.кв газрын эзэмших, ашиглах эрхийн гэрчилгээний дуудлага

худалдааны анхны үнэ ба түүнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн хамаарал

-400

0

400

800

1200

1600

0 10 20 30 40 50 60 70 80

POP

FIR

ST

PR

ICE

FIRSTPRICE vs. POP

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

0 400 800 1200 1600 2000

DIS

FIR

ST

PR

ICE

FIRSTPRICE vs. DIS

a) Анхны үнэ ба хүн амын тоо b) Анхны үнэ ба нийслэл хүртэлхи зай

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

0 1000 2000 3000 4000

PERGDP

FIR

ST

PR

ICE

FIRSTPRICE vs. PERGDP

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

0 20 40 60 80 100

NYAGTSHIL

FIR

ST

PR

ICE

FIRSTPRICE vs. NYAGTSHIL

c) Анхны үнэ ба нэг хүнд ногдох ДНБ d) Анхны үнэ ба хүн амын нягтшил

Эх сурвалж: Тус судалгаанд зориулан судлаачийн тооцсон тооцоо

Хүснэгт 3.1 Аймгийн төвийн газрын суурь үнэлгээ, газрын үнэнд нөлөөлөгч

хүчин зүйлсийн хоорондын хамаарал

Dependent Variable: BPRICE- Аймгийн төвийн газрын суурь үнэлгээ

Method: Least Squares

Date: 03/05/07 Time: 16:33

Sample: 2 22

Included observations: 21

Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.

C (Сул гишүүн) 84.86475 35.85120 2.367138 0.0309

DIS (Нийслэлээс аймгийн төв

хүртэлх зай, км) -0.025202 0.013266 -1.899720 0.0756

Дархан

Эрдэнэт Чойбайлсан

Мөрөн

Дархан

Эрдэнэт

Чойбайлсан

Өлгий

Зуун мод

Ховд

Улаангом

Дархан

Эрдэнэт

Чойбайлсан

Дархан

Эрдэнэт

Чойбайлсан

- 76 -

POP (Хүн амын тоо, мян) 1.674696 0.771850 2.169716 0.0454

PERGDP (1 хүнд ногдох ДНБ, мян төг) -0.122888 0.041936 -2.930386 0.0098

NYAGTSHIL (Хүн амын нягтшил) 4.977990 1.775710 2.803380 0.0128

R-squared 0.870928 Mean dependent var 67.14286

Adjusted R-squared 0.838660 S.D. dependent var 65.12625

S.E. of regression 26.15933 Akaike info criterion 9.570546

Sum squared resid 10948.97 Schwarz criterion 9.819242

Log likelihood -95.49073 F-statistic 26.99052

Durbin-Watson stat 2.093646 Prob(F-statistic) 0.000001

Хүснэгт 3.2 Газар эзэмших, ашиглах эрхийн гэрчилгээний дуудлага худалдааны

анхны үнэ, газрын үнэнд нөлөөлөгч хүчин зүйлсийн хоорондын хамаарал

Dependent Variable: FIRSTPRICE- Газар эзэмших, ашиглах эрхийн гэрчилгээний

дуудлага худалдааны анхны үнэ

Method: Least Squares

Date: 03/05/07 Time: 16:34

Sample: 2 22

Included observations: 21

Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.

C (Сул гишүүн) 424.3238 179.2560 2.367138 0.0309

DIS (Нийслэлээс алслагдсан зай, км) -0.126009 0.066331 -1.899720 0.0756

POP (Хүн амын тоо, мян) 8.373478 3.859251 2.169716 0.0454

PERGDP (1 хүнд ногдох ДНБ, мян төг) -0.614439 0.209678 -2.930386 0.0098

NYAGTSHIL (Хүн амын нягтшил) 24.88995 8.878552 2.803380 0.0128

R-squared 0.870928 Mean dependent var 335.7143

Adjusted R-squared 0.838660 S.D. dependent var 325.6313

S.E. of regression 130.7967 Akaike info criterion 12.78942

Sum squared resid 273724.3 Schwarz criterion 13.03812

Log likelihood -129.2889 F-statistic 26.99052

Durbin-Watson stat 2.093646 Prob(F-statistic) 0.000001