KUUMA-SELVITYSKUUMA-seminaari 29.5.2013

Teija OjankoskiSelvityshenkilö

MAL-SOPIMUKSEN KIRJAUS

• ARA-tuotannosta voi KUUMA -kunnissa enintään puolet olla asumisoikeusasuntoja edellyttäen, että ao. kunnat selvittävät sitovan yhteistyön käynnistämisen tai yhteisen toimijan perustamisen sosiaalisen vuokra-asuntotuotannon turvaamiseksi sekä sitoutuvat selvityksen pohjalta toimenpiteisiin

MAL-SOPIMUKSEN KIRJAUS SELVENNETTYNÄ

• Vuosittaisesta asuntotuotannosta 20 % pitää MAL-sopimuksen mukaan olla ara-tuotantoa

• Ara-tuotannolla on tähän asti tarkoitettu vain pitkällä korkotuella tuotettuja vuokra-asuntoja

• Nyt tästä 20 %:sta voi puolet olla asumisoikeutta, mutta vain sillä ehdolla, että KUUMA-kunnat sitoutuvat keskinäiseen yhteistyöhön asuntotuotannossaan

Muu kehittämistarve

• Tarve lisätä vuokra-asuntokantaa

• Vuokrataloyhtiöiden yhteistyötarve lisääntynyt– Uudistuotanto– Peruskorjaustoiminta– Osaamisresurssit

Tavoite

• tarkoituksena on nimenomaan hakea yhteistyötapoja, joilla voidaan helpottaa kuntien viranomaisten ja vuokrataloyhtiöiden toimintaa ja edistää vuokra-asuntotilanteen paranemista KUUMA-alueella

Ohjausorganisaatio

Seurantaryhmä- KUUMA-hallitus

Johtoryhmä- KUUMA-komissio

TyöryhmäKUUMA-asuntoryhmä

Pienryhmä

Hallinnollinen ohjausryhmä- KUUMA-hallintojohtajat ja Uudenmaanliiton edustaja

Projektin aikataulu

PROJEKTIN AIKATAULU

2012 201311 12 1 2 3 4 5 6

Taustaselvitykset

Vaihtoehtojen etsintä

Tulosten esittely

Päätöksenteko jatkosta

Selvityksen toteutus• Helsinginseudun ja KUUMA-alueen tilastollinen tarkastelu

– Väestötiedot– Asumisen tilastot

• Vuokrataloyhtiöiden tarkastelu• Haastattelut

– Asuntoviranomaiset– Kuntien konserniohjauksesta vastaavat– Vuokrataloyhtiöt (kunnalliset, muut)– Asumisoikeusyhtiöt– ARA, Vuokralaiset ry

Haastatellut tahot• Asokodit Oy• Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus• Asuntosäätiö• AVAIN Asumisoikeus Oy• AVARA Oy• Hyvinkään kaupunki• Hyvinkään Vuokra-asunnot Oy• Icecapital • Järvenpään Mestariasunnot Oy• Keravan kaupunki• Kirkkonummen kunta• Kirkkonummen Vuokra-asunnot• Kruunuasunnot Oy• Kunta-asunnot Oy• Kuntaliitto• Mäntsälän kunta

• Mäntsälän Vuokra-asunnot Oy• KOy Nikkarinkruunu• Nurmijärven kunta• Nurmijärven Vuokra-asunnot Oy• Pornaisten kunta• Sato-Yhtymä Oyj• Sipoon kunta• TA-Yhtymä Oy• Tuusulan kunta• Tuusulan kunnan kiinteistöt Oy• Vihdin kunta• Vuokralaiset ry• Vuokraturva Oy• VVO-yhtymä Oyj

KUUMA-kunnat erilaistuvat…• Väestömäärä kasvaa

– Muuttovoitto merkittävä Mäntsälässä, Nurmijärvellä, Sipoossa, Pornaisissa ja Vihdissä

– Järvenpäässä syntyvyys kasvattaa väestöä• Yksin asuvien määrä kasvussa

– Eritoten vuokra-asunnoissa• Muuttoliike seudulle on ollut hyvin valikoivaa koulutuksen

ja työllisyyden suhteen– Heijastuu edelleen kuntien kehitykseen ja asuntomarkkinoihin

• Ok-talorakentamiskauden jälkeen syntynyt kysyntää eritoten vuokra-asuntotuotannolle

…KUUMA-kunnat erilaistuvat…

• Valtaosa asunnoista omistusasuntoja (60-83%)

• Vuokra-asuntojen osuus vähäinen

• Asumisoikeusasuntoja vielä vähemmän

Vuokra- ja asoasunnot

Hyvinkää Järvenpää Kerava Kirkkonummi Mäntsälä Nurmijärvi Pornainen Sipoo Tuusula Vihti0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

29872744 2739

1785

613

1585

33 438

1617

841

460592 786

652

50

194

76

616

185

Asumisoikeus-asunnot

Vuokra-asunnot

Rajoitusten piirissä oleva ARA-asuntokanta vuonna 2012

Lähde: Tilastokeskus 2012

Vuokra-asuntokäytössä olevat asunnot

Espoo

Helsinki

Vantaa

Hyvinkä

ä

Järven

pääKera

va

Kirkko

nummi

Mäntsä

lä

Nurmijä

rvi

Pornain

enSip

oo

Tuusu

laVihti

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

34.2

47.2

34.7

30.2 28.432.6

21.8

16.3 17.3

7.2

13.3

18.5 18.8

Vuokra-asuntokäytössä olevien asuntojen osuus, %

Vuokra-asuntokäytössä olevien asuntojen osuus koko asuntokannasta, %

Lähde: Tilastokeskus 2012

Kuntayhtiöiden vuokrataso

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

8.75 8.96

9.35

9.8510.16

10.5111.00

11.42

8.68

8.96

9.86

10.27

10.72 10.9711.31

11.59

7.40 7.758.03

8.65

9.35

9.73

10.24

10.55

8.70 8.909.15

9.43

9.7310.00

10.40 10.70

9.509.66 9.79

10.16

10.60

11.03

11.47 11.62

8.118.32

8.63

9.14

9.529.52

9.83

10.23

Keskivuokra eur/asm2/kkJärvenpää Kerava Mäntsälä Nurmijärvi Tuusula Hyvinkää

Vertaa vapaarahoitteisten asuntojen keskivuokra kehyskunnissa 11,77 €/m2/kk

Vuokra-asuntojen kysyntä

• Vaihtelee vuosittain ja suhdanteittain• Väheni vuosia, nyt kasvussa• Kehyskunnissa hakijan tilanne selvästi parempi

kuin PKS:lla• 80 % hakijoista hakee 1-2 h+k asuntoa• Erittäin kiireellisten hakijoiden määrä kasvussa

– Viestii vuokra-asuntotilanteen vaikeutumisesta• Patoutunutta vuokra-asuntokysyntää, joka ei näy

ara-asuntojen hakutilastoissa

Erittäin kiireellisessä asunnon tarpeessa olevat ara-asuntojen hakijat

Kunta 2008 2009 2010 2011 2012 Espoo 41,5 43,1 44,1 41,1 43,5Helsinki 43,7 39,5 49,0 48,0 49,0Vantaa 32,6 30,6 38,0 32,2 33,1 Hyvinkää 5,1 5,7 7,7 9,6 9,1Järvenpää 18,0 7,7 29,5 30,2 31,3Kerava 11,5 16,2 16,9 15,3 15,7Kirkkonummi 4,7 7,3 9,2 6,6 9,3Mäntsälä 2,0 3,2 4,5 6,5 4,5Nurmijärvi 6,2 17,7 16,7 19,3 23,5Pornainen 0 0 0 18,2 0,0Sipoo 15,4 4,1 6,5 2,3 1,5Tuusula 21,3 10,3 12,1 11,4 7,5Vihti 5,8 12,6 14,0 9,5 4,1 Lähde: ARA

% kaikistahakijoista

Asuntojen vaihtuvuus ara-asunnoissa (% vuodessa)

Kunta 2008 2009 2010 2011 2012 Espoo 13,1 13,8 11,1 12,3 13,1Helsinki 10,9 10,0 10,0 9,4 9,3Vantaa 14,9 13,1 11,5 12,5 10,0 Hyvinkää 25,2 24,0 33,0 19,5 13,7Järvenpää 20,5 18,6 16,9 16,7 18,2Kerava 26,0 24,3 20,2 17,7 19,8Kirkkonummi 21,0 20,8 18,5 18,7 18,2Mäntsälä 20,0 22,4 14,7 19,5 19,6Nurmijärvi 20,1 19,5 22,8 20,5 20,4Pornainen 27,0 30,0 25,0 25,0 27,3Sipoo 29,0 *) *) 32,0 34,0Tuusula 25,1 24,7 25,6 25,9 25,5Vihti *) *) *) *) 26,3 *) ei tietoa

Asumisoikeusasuminen

• Vuokra-asumisen ja omistusasumisen välimuoto

• Kysyntä kasvanut eniten PKS:lla, myös kehysalueella

• Aso-asunnoille eniten kysyntää siellä, missä omistusasunnot kalliita ja pulaa vuokra-asunnoista

• Perheiden suosiossa

Asumisoikeusasuntojen näkymät

• Aso-asuntoja halutaan toteuttaa Keravalle, J:päähän, Klaukkalaan ja Tuusulaan– Muualle toteutetaan hiljalleen

• Tonttitarjonta koetaan vaihtelevaksi– Tontin mikrosijainti tärkeä

• Yhtiöt arvostelevat valtion halua rajoittaa aso-tuotantoa• Aso-järjestelmän ongelmiin tarpeen puuttua• Aso:n viranomaistehtävät halutaan keskitettäväksi

Helsingin seudulla

Kunta-asunnot

• Toimii Vihdissä, Sipoossa ja Pornaisissa– Vihti 532 asuntoa– Sipoo 333 asuntoa– Pornainen 33 asuntoa

• Yhtiön toimintaan kohdistunut arvostelua Sipoossa ja Pornaisissa– Asuntojen korkea vuokrataso

Muut vuokra-asuntotoimijat…

• Toteuttavat uusia vapaarahoitteisia ja ara-asuntoja lähes kaikkiin KUUMA-kuntiin

• Tuotannossa keskitytään lähinnä radanvarsikuntiin– Kysyntä erinomaista – Ei näkyvissä omistamisen ja sijoittamisen riskejä

• Rakentavat enää vain kerrostaloja • Ara-tuotantoa ei epäedullisten tukiehtojen takia

tällä hetkellä tehdä

…Muut vuokra-asuntotoimijat

• Hyvistä tonteista pulaa• Yhtiöiden kokemus, että muutamassa kunnassa

vuokra-asuntotuotanto ei ole toivottua• AVARA ilmoittanut olevansa kiinnostunut

ostamaan kuntien asunto-omaisuutta KUUMA-alueelta– Haluaa palata YH-juurilleen asuntopulan

helpottajana ja ara-asuntojen omistajana

Kerava68.3

Tuusula70.3

Vantaa55.1

Sipoo66.5

Helsinki22.3

Espoo49.9

Kauniainen78.4

Inkoo61.9

Porvoo32.5

Kerava68.3

Tuusula70.3

Vantaa55.1

Sipoo66.5

Helsinki22.3

Espoo49.9

Kauniainen78.4

Inkoo61.9

Porvoo32.5

Askola64.9

Hyvinkää43.5

Järvenpää65

Kirkkonummi66

Lohja36.8

Mäntsälä58.7

Nurmijärvi63.2

Pornainen72.7

Riihimäki46.1

Siuntio72.2

Vihti59.6

Lähtöpendelöinti %Kunnan ulkopuolella työssäkäyvien osuus työllisistä

70,0 -50,0 - 69,930,0 - 49,90 - 29,9

Kuntarajan ulkopuolella työskentelevien osuus (%) työllisistä Helsingin työssäkäyntialueella 31.12.2008

Lähde: Tilastokeskus, työssäkäyntitilasto

Pääkaupunkiseudulla pendelöidään moneen suuntaan

Vuokra-asuntokysyntä tiivistetysti

• Kuuma-kuntien suhteellinen sijainti vuokra-asuntomarkkinoilla paranee koko ajan

• ARA-asuntoja määrällisesti eniten radanvarsikunnissa• Radanvarsikunnissa myös suurimmat kysyntä- ja

tuotantopaineet – Kaupunkimaisissa kunnissa parhaat liikenneyhteydet ja

työpaikkakehitys• Maaseutumaisissa kunnissa vuokra-asuntokysyntää ei

ole samalla tavalla kuin hyvien joukkoliikenneyhteyksien kunnissa

…Vuokrataloyhtiöiden toiminta

• Asuntokanta painottuu perheasuntoihin, mutta kysyntä yksiöihin ja kaksioihin

• Peruskorjauksen tarve suuri• Yksittäisistä kiinteistöistä tarpeen luopua• Asuntokantaa tarpeen uudistaa• Rakentamisen ja korjauksen hinnat kalliita• Yhtiöt perustehtävien hoito kunnossa

(isännöinti, vuokrankanto jne.)

Yhtiöiden tunnuslukuja

Tilinpäätös 2011 HyvinkääJärvenpä

ä KeravaKirkkonu

mmi MäntsäläNurmijär

vi Tuusula

Asuntoja 1825 1638 1136 1032 532 1245 740

Vieraspääoma (M€) 47,9 94,2 43,6 42,9 10,8 45,7 37,4Vieraspääoma (€/m2) 470 1033 688 715 401 173 948

Omavaraisuusaste 13,0 6,0 12,5 11,6 6,2 3 2,3Vuokrasaamiset % /liikev. 2,3 1,2 1,7 1,9 1,34 1,0 0,57

Liikevaihto (M€) 11,9 11,1 8,97 7,4 3,1 8,3 5,3

Käyttöaste 98,8 99,8 99,6 98,5 99,6 99,3 99,5

Vuokrataloyhtiöiden yhteistyötarpeet

• Rakennuttamisosaamisessa osalta puuttuu riittävät resurssit • Osa yhtiöistä ei rakennuttanut uusia asuntoja

vuosikymmeneen (Hyvinkää, Kirkkonummi, Mäntsälä, Sipoo (KAS), Pornainen (KAS), ja Vihti (KAS))

• Yhteinen rakennuttamisen järjestäminen usean yhtiön toive• Yhteisesti kilpailuttaminen voisi tuoda etua mm. erilaisissa

hankinnoissa• Ei halua yhtiöiden yhdistämiseen• Ylikunnallisesta yhtiöstä ei nähtävissä merkittäviä hyötyjä

Vuokrataloyhtiöiden yhdistäminen?

• Vuokrataloyhtiöiden yhdistäminen ei nykytilanteessa perusteltu– Ylikunnallisen yhtiön ongelmat nykyisellä

kuntarakenteella– Ei vaikutusta kysynnän ja tarjonnan alueelliseen

suuntautumiseen• Sosiaalitoimen ja vuokrataloyhtiön kiinteä

yhteistyö merkittävin ero muihin yhtiöihin– Kuntataloudelliset kustannusvaikutukset – Asukasvalinta aina myös kuntalaiseksi valitsemista

Yhteisen vuokrataloyhtiön tunnusluvut

Yhteisen vuokrataloyhtiön tunnusluvut Asuntoja 8148Vieraspääoma (M€) 322,5Vieraspääoma (€/m2) 632,6Omavaraisuusaste % 7,8Luottotappio (€) 258699Vuokrasaamiset (€) 850955Vuokrasaamiset % /liikev. 1,43Liikevaihto (M€) 56,07Kunnan takausvastuut (M€) 162,6Asuinneliöt 646811,5Käyttöaste 99,3

(luvut perustuvat v. 2011 tilinpäätöstietoihin, pl. KAS)

Yhteinen kilpailutettu rakennuttaja

• Yhteistä rakennuttajayhtiöitä ei kannata perustaa– Vaatii pääomia, onnistuneita rekrytointeja ja vie aikaa– Ylikunnallisen yhtiön ongelmat

• Järkevää kilpailuttaa osaava rakennuttajaorganisaatio– Nopein keino saada uudistuotanto käyntiin– Ei volyymivaihteluiden ali/yliresurssiongelmia– Helppo tarvittaessa vaihtaa– Yksinkertaisin ratkaisu, kun kuntarakenneratkaisua

odotetaan

Toimenpide-ehdotukset (1)

• Kilpailutetaan KUUMA-kuntien vuokrataloyhtiöille yhteinen rakennuttajaorganisaatio, joka toteuttaa kuntien yhtiöiden tilauksesta uusien vuokratalokohteiden rakennuttamisen. Kilpailutettu toimija hoitaisi rakennuttamisen sen ajan kunnes ratkaisu Helsingin seudun kuntarakenteesta selviää. Mahdollinen kuntarajojen muuttuminen toisi kuntien vuokrataloyhtiöiden fuusion uudesta tilanteesta lähtien selvitettäväksi.

Toimenpide-ehdotukset (2)

• Selvitetään vuokrataloyhtiöiden hankintaosaamisen parantamiseksi hankintapalveluiden tarjoamisen mahdollisuudet yhtiöille keskitetysti yhdestä KUUMA-kunnasta

Kaavavarannot

• Kaavavarantotilanne kokonaisuudessaan hyvä• Varantoa syntynee 2020 mennessä n. 6 milj. k-

m2• Valmista varantoa n. 2 milj. k-m2

– 1/3 ok-taloja, 1/3 kerrostaloja, 1/3 rivitaloja• Pääosa asemakaava-alueille• Hajarakentamista joissakin kunnissa jopa 1/3

Tontinluovutus

• Maankäyttöä ja asuntopolitiikkaa ohjataan kuntien strategioilla

• Tontinluovutus vuokratuotantoon pyritty turvaamaan joissakin kunnissa, osassa kuntia tontinluovutus jäsentymätöntä

• Tontit pääsääntöisesti myydään vuokratuotantoon, osa myös vuokraa

• Kaavoitussopimuksissa ei pääsääntöisesti velvoiteta vuokra-asuntotuotantoon

Tonttitarjonta vuokratuotannolle

• Kaikissa kunnissa ei selkeitä konkreettisia asuntopoliittisia tavoitteita

• Maapoliittiset yleiset tavoitteet tarpeen sovittaa yhteen konkreettisten asuntopoliittisten tavoitteiden kanssa– Kuntien tonttivarannon sijainti ei aina hyvä, jolloin

turvauduttava yksityisten omistamiin maihin– Maapoliittisten keinojen käyttö

• Tonttitarjonta vuokra-asuntotuotantoon ollut enemmän satunnaista kuin säntillistä– Yli puolessa kuntia omalle yhtiölle ei ole tarjottu tontteja yli

10 vuoteen

Toimenpide-ehdotukset (3)

• Kunnat sovittavat nykyistä selkeämmin yhteen maapoliittiset ja asuntopoliittiset tavoitteensa vuokra-asuntotuotannon edellytysten varmistamiseksi

Toimenpide-ehdotukset (4)

• Kunnat laativat säännönmukaisesti päivitettävän tonttiohjelman, jolla turvataan tonttitarjonnan jatkuvuus sekä omalle vuokrataloyhtiölle että muulle vuokra-asunto- ja asumisoikeustuotannolle

Viranomaistehtävät• ASO-tehtävät eivät edellytä asioiden hoitoa kuntatasolla (vrt.

vero-asiat)• Osaamista vaativa, mutta työtehtävämäärältä melko

vähäinen• Asiakaskunta vaatii nopeaa ja yhdenmukaista palvelua,

samoin ASO-yhtiöt• Keskittämällä saadaan yhdenmukaiset käytännöt ja

vaikutusvaltaa ASO:n kehittämiseen• Helsingissä osaaminen korkeatasoista ja ASO-yhtiöiden

arvostamaa– Hoitaa nyt jo Vantaankin ASO-asiat

Viranomaistehtävät

• Asumisen viranomaistehtävien kirjo on laaja, mutta tehtävien todellinen määrä vähäinen

• Korjaus- ja energia-avustusasioiden keskittämisestä voidaan odottaa volyymi- ja asiakashyötyjä

Toimenpide-ehdotukset (5)

• Aloitetaan KUUMA-kuntien ja Helsingin kaupungin väliset neuvottelut asumisoikeusasioiden viranomaistehtävien keskittämiseksi Helsinkiin

Toimenpide-ehdotukset (6)

• Käynnistetään neuvottelut asumisoikeuden jononumerojärjestelmän laajentamiseksi yhteiseksi koko Helsingin seudulle tai vähintään oman yhteisen jononumerojärjestelmän luomiseksi KUUMA-alueelle

Toimenpide-ehdotukset (7)

• Aloitetaan neuvottelut energia- ja korjausavustusasioiden viranomaistehtävien keskittämisestä kahteen eri kuntaan KUUMA-alueella

Lopuksi…

• Kunnat ovat erilaisia ja eriytymiskehitys jatkunee tulevaisuudessakin

• Kuntien lähtötasot ARA-tuotannon lisäämiselle ovat hyvin erilaiset ja epäsuhdassa PKS-kuntiin verrattuna

• Kunnat ovat valmiita työperäisen sekä oman kunnan sisältä syntyvän vuokra-asuntotarpeen hoitamiseen– MAL-sopimuksen 20 % tavoitetta pidettiin hyvänä

• Kunnat eivät katso pystyvänsä hoitaamaan PKS:n vuokra-asuntopulaa

…lopuksi…

• Oma yhtiö on kunnalle ainoa konkreettinen asuntopolitiikan väline tontinluovutuksen lisäksi

• Yhtiöstä ei haluta luopua • Valtion tuotantotuet ja rajoitukset epäsuhdassa

toisiinsa – merkittävin este ara-tuotannon syntymiselle

• Asunnon hakijat määräävät markkinat ja heistä suurin osa keskittyy omasta halustaan PKS:lle eikä KUUMA-alueelle

Lopuksi

• Pakottamalla toteuttamaan vuokra-asuntojen ylituotantoa sinne, missä niille ei ole luontaista kysyntää, tuhlataan yhteiskunnan resursseja ja hidastetaan yhdyskuntarakenteen tiivistymistä

KIITOS