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COLEGIO DE ESCRIBANOS DE LA PROVINCIA DE CÓRDOBA

REVISTA NOTARIAL 1999-1 Nro. 77

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DERECHO REGISTRAL

LA OBSERVACIÓN REGISTRAL

Daniel E. Ahumada *

1. INTRODUCCIÓN

Aquellos que "transitamos" nuestro registro de la propiedad1 encontramos

a diario situaciones en las cuales el registrador invoca la existencia de obstácu-

los que imposibilitan la registración definitiva de los documentos. Estos obstá-

culos u "observaciones" se ocasionan por diversos motivos, de mayor o menor

entidad, pero cuando los usuarios están disconformes con el criterio registral,

generalmente prefieren evitar la solución que consiste en presentar el recurso

pertinente, y se inclinan por soluciones alternativas. En muchos de estos casos,

la negativa a utilizar los "recursos registrales" radica en el convencimiento del

usuario en el sentido que la observación efectuada es, por decirlo de alguna

manera, desacertada, y por ello se hace más conveniente apelar a otro camino

que el recursivo.

Así sucede cuando elegimos asistir personalmente al registro para hacer

contacto con el registrador o su superior, o bien recurrimos al sector destinado

a entender en los casos de desinteligencias entre los usuarios y el registro

(consultoría). Concurrimos en esa instancia a la oficina que se nos asigne para

entender en el caso, acompañados del "título" o documento donde consta

asentada la observación, y allí expresamos nuestro parecer con los fundamen-

tos correspondientes; a continuación de ello, si el agente registral entiende que

* Notario. Profesor Adjunto de Derecho Civil IV en la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad Na-cional de Córdoba1 Refiriéndonos al registro de la propiedad inmueble de la Provincia de Córdoba. Por estar nuestro sis-tema registral regido por una única ley nacional, podríamos pensar sobre la existencia de cierta "uni-formidad" de actuaciones o criterios registrales, pero ello no es así ya que cada registro provincial nodeja de ser un compartimento estanco con sus propias reglas o códigos: lo que es acertado para unajurisdicción no lo es tanto para otras; aunque es de reconocer que las diferencias no son tan marcadasfruto de los encuentros jurídicos registrales y principalmente de las reuniones de directores de registrosde la propiedad inmueble. La aclaración previa es válida por cuanto este aporte se centra principalmen-te en la realidad registral cordobesa, la que últimamente tiene claros rasgos de excentricidad, calificati-vo para nada común en los ámbitos jurídicos.



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tenemos razón en nuestra posición nos sugerirá reingresemos el documento

por mesa de "movimientos" para continuar con el proceso que culminará con su

inscripción definitiva, y en algunas ocasiones, previo a ello, consignará con su

firma y sello en el sector correspondiente de la carátula rogatoria a modo de

explicación, que la observación efectuada no corresponde o que el caso mere-

ce una solución distinta a la expresada por el calificador registral. Cumplido que

fuere tal procedimiento y con el devenir de los días gene eral mente obtendre-

mos la inscripción del documento, pero en otros casos se demostrará como

insuficiente la gestión realizada y nuevamente nos devolverán el documento

observado, no por una nueva causal, sino insistiendo en la primera observación

(aquella que creíamos ya solucionada).

En otras ocasiones el registrador suele consignar al lado de la observa-

ción alguno de los siguientes textos: "consultar a fulano" o "preguntarle a pe-

rengano" o "ver resolución ... " o simplemente "inscríbase" (muchas veces sin

firma o aclaratoria de su autor); incluso se llega a situaciones donde no se con-

signa nada por escrito pues el registrador nos manifiesta verbalmente que

tendrá presente el caso y que debemos dar por superados los supuestos

obstáculos para la inscripción definitiva del documento. En estos ejemplos no

queda prueba suficiente de la "ineficacia" de la observación realizada, y corre-

mos el riesgo que el registrador mantenga ulteriormente su criterio originario, o

hasta incluso que quién nos atendió en consultoría y consignó la nota "pre-

guntarle a sutano" adolezca del ascendiente necesario sobre el registrador ob-

servante.

Hay otras situaciones en las que optamos por una salida distinta: algunas

veces ante la observación practicada y su manifiesta improcedencia, nos incli-

namos por colocar una nota al registrador advirtiéndole de la impertinencia de

la observación, citando -si fuere necesario- los textos legales correspondientes,

o agregando al título la documentación que hace a nuestro derecho.

En todos los casos ejemplificados decidimos desechar el camino del re-

curso registral, y nuestro obrar, pese a no estar previsto en los tex tos legales

no fue contrario a derecho, ya que utilizamos una solución admitida desde an-



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tes de la entrada en vigencia de la Ley Nacional Registral 17801 (L.N.R.), Y

aún con ella vigente se prolongó su uso de la misma manera, como si nada

hubiera cambiado; y aunque normalmente estas salidas las aplicamos en aque-

llos casos menores o de errores materiales en la actividad registral, ello no qui-

ta que en algunas situaciones técnicamente hubiera correspondido presentar

recursos registrales. Sin embargo, no podemos interponer recursos ante cual-

quier observación del registrador, ya que en algunos casos podría no corres-

ponder estrictamente, o si bien en principio el recurso podría ser pertinente, su

presentación sólo demoraría innecesariamente la inscripción del documento:

son aquellos casos en que las constancias registrales son defectuosas o insufi-

cientes y precisan o es "imprescindible" de algún complemento para hacer

"viable" el asiento registral.

Hay otros casos en que hubiera correspondido el recurso pero no fue in-

terpuesto porque la observación fue formulada incorrecta o insuficientemente.

Por falta de claridad o fundamentos adecuados el rogante entiende que la ob-

servación registral es desacertada o errónea, producto de la equivocación del

registrador como consecuencia de un error o ignorancia de hecho y hasta in-

cluso de derecho. Al igual que en las otras situaciones, es usual efectuar una

aclaración al costado de la observación y reingresar el documento, pero puede

suceder que este sea devuelto por el registrador más allá de los treinta días2 de

la primera observación con la constancia de que se insiste justamente en la

misma observación; en estos casos, para la opinión de algunos ya sería dema-

siado tarde para interponer los recursos legales.

Aunque las circunstancias relatadas no estén regladas por la ley son co-

munes en los procesos registrales inmobiliarios, de allí su dificultad para en-

cuadrarlos jurídicamente. Pero también se producen observaciones ocasiona-

dos por motivos que tienen encuadre jurídico de fondo, no obstante éste solo

requisito puede no ser suficiente para generar la "validez" del acto del registra-

dor, ya que si la formulación de la observación adolece de los otros requisitos

dispuestos en las leyes, la observación no resultará oponible.

2 El art. 16 de la Ley Registral de la Provincia de Córdoba (L.P.R.) 5771 establece el término de 30 díaspara interponer el recurso de rectificación.



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La intención de este trabajo es justamente aportar elementos que ayuden

a clarificar estas facetas del panorama registral, así como los requisitos que

deben contener las observaciones registrales, pero con ello no pretendemos

agotar todo el tema en tanto nos limitaremos solo a algunos aspectos de esta

problemática.

2. Calificación registral y legalidad.

Muchos autores se refieren a la calificación registral y a la legalidad como

si fueran la misma cosa3, cuando en verdad son dos cuestiones bien distintas

que comparten puntos en común.

El registrador ejerce su función a través de la "calificación registral", pero

esta actividad está delimitada por el principio de legalidad, o sea, únicamente

podrá calificar lo que el marco legal le permita.

La "legalidad" no es solo el encuadre o alcance de la función registral sino

que también significa cumplir con los preceptos legales; es decir, los documen-

tos que ingresan al registro deben cumplir con las formalidades que disponen

las leyes, y si ello no acontece, no tendrán recepción registral, quedarán ex-

cluidos del registro.

Por calificación registral entendemos al conjunto de “facultades y obliga-

ciones”4 que tiene el registrador en virtud de las cuales está investido de la po-

testad de determinar que documentos están en condiciones de registrarse y

lograr publicidad registral. La aplicación de este principio significa que el regis-

trador estudia (califica) los instrumentos, los interpreta a través de las normas

legales, y si considera que las ha cumplido, procede a su registración.

Nosotros creemos que si bien "las funciones" llevan incorporadas el con-

cepto de deber u obligación, ello no es obstáculo para que también importe fa-

cultades, por el contrario, ellas son imprescindibles para muchas funciones. Si

3 En este sentido Felipe Pedro Villaro, "Elementos de Derecho Registral Inmobiliario", La Plata 1980, pág.59 y ss.4 Para Villaro (ob. cit. pág. 60) solo se trataría "de una función y no de una facultad, pues ella lleva implí-cita en su contenido la noción de deber y, además, es una manifestación particularizada de la funciónadministrativa".



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la ley no le hubiera otorgado al registrador las facultades que tiene pues no

podría calificar con la extensión que lo hace; y en caso de que omitiera cumplir

con sus funciones, sería acreedor de las sanciones correspondientes.

Decimos que el registrador tiene tanto la "facultad" para calificar como la

"obligación" de hacerla. La "facultad" porque la ley le confiere las facultades

para ejercer esta actividad, así es como el art. 8 de la L.N.R. dice expresamen-

te "El registrador calificará... "; es decir, si bien se le reconoce y adjudica esta

potestad no podrá aplicarla de manera arbitraria sino dentro del marco legal

predeterminado. La ley adjudica esta facultad de calificar sólo a los registrado-

res, y con las calidades de personal, indelegable y excluyente, de allí que los

registradores no podrán actuar por interpósita persona, encomendar, participar

o transferir sus atribuciones. El registrador está investido de ellas con carácter

"privativo".

La aptitud de calificar y registrar constituye una "obligación", porque al

atribuirle la ley al registrador tales facultades lo hace para que sean aplicadas

en todos los casos, tanto sin excepciones como sin interferencias, y solo los

jueces podrán cambiar las decisiones del registrador o los asientos practicados,

aunque siempre lo será previa tramitación de los procedimientos estatuidos

legalmente. La actividad dispuesta para el registrador es "integralmente irre-

nunciable", en el sentido que no podrá tan siquiera decidir si la ejerce totalmen-

te o acepta que parte de ella la cubra un tercero: notario, juez, etc.; es decir,

por ejemplo, que aún en los casos de documentos judiciales el registrador con-

serva sus facultades, salvo que el juez libre una orden dentro de lo permitido

por la legalidad.

Por otra parte la actividad del registrador es considerada "función pública"

y es ejecutada dentro del marco estatal, ya que el Registro es un organismo

perteneciente al Estado y es productor de actos administrativos; en este senti-

do, la función del registrador también es exclusiva y excluyente.

3. Naturaleza jurídica de la actividad del registrador.

El registrador es un funcionario público cuya actividad se desarrolla en la



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órbita estatal que cada reglamentación provincial (o local) disponga, así lo es-

tablece en su articulado la L.N.R.:

Art. 38. La organización, funcionamiento y número de los registros de la

propiedad... serán establecidas por las leyes y reglamentaciones locales.

En consecuencia los registros podrán depender del poder ejecutivo, y de-

ntro de este conformar el ministerio de gobierno o de economía5 o el que fuere;

o también estar incluidos en la estructura del poder judicial6. Pero dependiendo

de quién fuere y en cualquier caso, a la tarea o actividad del registrador le

serán de aplicación las normas correspondientes a la actividad administrativa7

porque ellos son agentes administrativos que conforman la administración

pública local. Esta situación se mantendrá en tanto no se modifique radicalmen-

te el régimen de publicidad inmobiliario y se confiera a los registros otros atribu-

tos8

Aunque solo se les exija título de escribano o abogado a aquellas perso-

nas que ocupan cargos registrales jerárquicos, los agentes registrales en gene-

ral9 deben ser considerados como profesionales del derecho. Su función se

ocasiona con motivo del derecho de fondo, en este caso el que está contenido

en el Código Civil y sus leyes complementarias, y su actividad está dirigida a

causar efectos en el campo de la oponibilidad de los derechos reales; por ello

es que las decisiones que adopta el registrador no deben ser revisadas por el

5 En la Provincia de Córdoba a partir de la sanción de la Ley 5771 (L.P.R.), reglamentaria de la L.N.R., elregistro inmobiliario estuvo en la órbita del Ministerio de Gobierno, pero a mediados de la década del80 pasó a formar parte del Ministerio de Economía, la razón poco tuvo que ver con lo jurídico o con elmejor funcionamiento del organismo: en esa época circulaba un proyecto de ley para lograr la "autarqu-ía" financiera del organismo y no depender de los presupuestos generales. El poder político (influencia-do por los conductores de la economía provincial) no solo que abortó tal posibilidad sino que pareciótomar conciencia de las "utilidades" que le proporcionaba esa repartición, y en consecuencia decidiótrasladarla al área económica, que por supuesto nada entiende de lo jurídico.6 En la Provincia de Mendoza el registro depende del poder judicial.7 Villaró (ob. cit. pág. 61) para quién "la calificación constituye una manifestación particularizada de lafunción administrativa."8 Tal cosa acontecería si impusiéramos un sistema similar al registro australiano, más conocido por elnombre de Torrens.9 En los registros inmobiliarios encontramos agentes que desempeñan tareas jurídicas y otros que tienena su cargo tareas administrativas (por ejemplo quienes se desempeñan en la oficina de personal, e inclu-so los denominados ordenanzas), aquellos son "registradores" pero estos últimos no.



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procedimiento "contencioso - administrativo", sino ante la justicia ordinaria10, ya

que están en juego cuestiones de fondo: los asuntos atinentes al derecho de

propiedad hacen al derecho civil (privado), y no al derecho administrativo

(público).

La actividad del registrador se desarrolla dentro del ámbito estatal, él es

un funcionario administrativo al cual, y ante la ausencia de normas expresas en

las leyes que regulan su actividad, debe aplicársele los principios generales así

como las soluciones que rigen en la órbita administrativa11 en tanto ellos no se

contrapongan con las disposiciones registrales. Tanto por sus atribuciones y

funciones como por las normas que regulan su actividad, consideramos al re-

gistrador como un funcionario administrativo.

10 Así lo entendió el pleno del Tribunal Superior de Justicia de Córdoba en Auto Interlocutorio 429 del 7de diciembre de 1993 recaído en autos "BROCAL S.A.C.I.F. y A. C/CIRIO FRANCISCO SCAGLIOITI y OTRA -HIPOTECARIO- INTERPONE RECURSO DE RECTIFICACION y APELACION EN SUBSIDIO - EXPTE. ADMINIS-TRATIVO NRO. 003216971/91- CUESTION DE COMPETENCIA" ('b" - 19/93). En esta resolución el T.S.J.siguió el criterio de la Cámara Contencioso Administrativo de 1ª Nominación, la cual sostuvo que “Si bienel Registro de la Propiedad desempeña una indudable actividad administrativa, el régimen jurídico quenormalmente aplica para el ejercicio de su función sustantivo es el prescripto por los principios y normasdel derecho privado (derechos reales en la especie), razón por la cual no corresponde la vía Contenciosoadministrativa. Distinto es lo que sucedería en caso de ejercer la potestad disciplinaria contra sus em-pleados o cuando celebre Contratos de suministros u obras públicas y como tales están sujetos a la juris-dicción contencioso administrativa”.

Recientemente la Cámara 8ª en lo Civil y Comercial de la ciudad de Córdoba en autos "EXPEDIENTE0032-25662/98 INICIADOR ESCRIB. REG. 739, SRA. MARIA LUISA VOCOS - REC. JUD. EN CONTRA DE RE-SOL. Nº 73/98 DE LA DIREC. DEL REG. GRAL DE LA PCIA (EN RELACION AL DOM. HIPOT. 2224/94 ESCRIT.6 AÑO 1994", en Auto Interlocutorio 291 del 14 de octubre de 1998 se expidió por mayoría para otor-garle la competencia al fuero contencioso administrativo, desoyendo así el claro voto del vocal disidentedoctor Miguel A. Bustos Argañaras, quién siguió el mismo camino del plenario precitado. El caso fueelevado al Tribunal Superior de Justicia, el que también en plenario aunque con una composición distin-ta, por Auto lnterlocutorio 31 del 3 de marzo de 1999 llegó a la misma conclusión que su antecesor; deesta manera queda (así lo entendemos) claramente establecido que corresponde a la justicia ordinariala competencia para entender en cuestiones registrales.

En los dos casos citados se pretendía no aplicar el art. 19 L.P.R. que dispone como última etapa de losrecursos registrales, la intervención de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial en turno de laCapital, aduciendo que la norma había sido modificada por la ley posterior número 6658 de Procedi-miento Administrativo que somete toda la actividad jurídico-pública del Estado (excepto en materiatributaría) a su ámbito. Pero esta posición es correctamente neutralizada con el razonamiento del T.SJ. yel dispositivo de la Ley 7182 de Código de Procedimiento ContenciosoAdministrativo, que en el art. 2inc. c dispone: "No corresponde la vía ContenciosoAdministrativa: ... c) A cuestiones que deban resolver-se aplicando exclusivamente normas de derecho privado o del trabajo ".11 "No es que el Ordenamiento jurídico-administrativo sea de aplicación incuestionable en todo aquelloque no se regule especialmente por la ordenación especifica del Registro de la Propiedad. Pero si quepuede serlo sin forzar tanto las cosas como lo sería aplicar la Ley de Enjuiciamiento Civil"; Jesús GonzálezPérez, "El recurso gubernativo contra la calificación del registrador de la propiedad", en Revista Criticade Derecho Inmobiliario, numero 516 año 1976, pág. 1031.



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Este funcionario administrativo al cual denominamos registrador produce

actos jurídicos administrativos12 que a su vez originan consecuencias en el de-

recho privado13; todo ello sin dejar de tener en cuenta que los actos jurídicos

producidos por el registrador difieren de los actos jurídicos del particular, ya

que entre ellos hay una gran diferencia.

Siguiendo a Fiorini14 sostenemos que "el acto jurídico privado aparece

desprovisto de los motivos, los antecedentes psicológicos y los hechos que

determinaron su manifestación ... El acto jurídico de derecho privado es mani-

festación psicológica de la intención íntima del sujeto", sin embargo "el acto

administrativo como expresión de acto estatal, no puede ser producto de nin-

guna intención o voluntad natural sino resultado objetivo y previsto de normas

legales previas imputadas a un órgano, y a una función estatal a través del pro-

ceso respectivo", por ello sostiene que "la diferencia radical de los regímenes

jurídicos sobre los actos proviene de que los privados se fundamentan en la

voluntad natural e individual, mientras que el acto jurídico administrativo se sus-

tenta en la juridicidad y en la legalidad"15.

12 Tomando una definición en tantas, diremos que el acto administrativo es "un acto voluntario del po-der público, dentro de la esfera de su competencia, que tiene por objeto crear una relación exorbitantedel derecho privado", tomada de José Canasi, Derecho Administrativo, Vol. II parte especial, pág. 100,Ed. Depalma, Buenos Aires, 1974.13 Manuel María Diez, Derecho Administrativo tº II, 2" Edición, Plus Ultra, Buenos Aires 1976, pág. 209dice que "la doctrina sostiene que pueden existir actos emanados del órgano ejecutivo en ejercicio de lafunción administrativa que se rigen parcialmente en cuanto a su objeto, por el derecho privado", y dacomo ejemplo el registro civil, y agrega "se trata entonces de un acto administrativo único en su natura-leza, pero doble en sus efectos”.14 Bartolomé A. Fiorini, "Teoría jurídica del acto administrativo", Ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires 1969,págs. 15, 17 y 5415 Este autor al referirse a norma constitucional y juridicidad, cita la doctrina administrativista en estostérminos: (él) "administrador público no puede tener iniciativa funcional ni actividad concreta sin unaprevia norma legislativa" (Fiorini, ob. cit. pág. 57).

Ante tan claros conceptos, y saliéndonos del campo específico de la observación registral pero sinabandonar el acto jurídico administrativo, no podemos dejar pasar por alto el gran número de re-soluciones generales de la dirección del registro inmobiliario cordobés con fundamentos absolutamenteopuestos a los enunciados sostenidos por la doctrina y las leyes. Así es como en la Resolución General 16del 26 de mayo de 1998 por la cual se amplían los plazos de vigencia de las certificaciones registrales (endesacuerdo con los plazos fijados por el art. 25 de la Ley 17801), o la Resolución General 31 del 4 denoviembre de 1998 por la cual se extiende la figura de la propiedad horizontal a los clubes de campo,transgrediendo abiertamente el principio del numerus clausus de los derechos reales establecido en elart. 2502 del Cód. Civ. (el aspecto más curioso de este decisorio es que se fundamenta en "aras de laseguridad jurídica", cuando justamente es esta la que resulta afectada por el registrador), o la Resolu-



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4. El objeto de la observación registral.

Calificado que fuera el documento, el registrador debe registrarlo definiti-

vamente u observarlo; es decir, si considera que se han cumplido todos los re-

quisitos legales procederá a su inscripción definitiva, pero si no lo entiende así

deberá observarlo, o sea, aplazar su registración hasta que se cumplimenten

los requisitos faltantes, y mientras tanto practicará la inscripción provisoria.

La observación registral16 implica denegación, pero no toda negativa de

registración se formula como "observación" ya que en algunos casos esa de-

negación es más que aquella y constituye un "rechazo", siendo las consecuen-

cias jurídicas de cada una de estas calificaciones bastante distintas. Pese a ello

entendemos que cuando el registrador no inscribe es porque -genéricamente-

observa, y dentro de esta actividad se distinguen distintos grados, es decir, di-

ferentes "tipos de observaciones",

La actividad del registrador deviene en tres resultados posibles: registra-

ción definitiva, registración provisoria o rechazo.17 En el primer caso no hay

negación por el registrador, sino actitud positiva frente al documento (acepta-

ción), y por más que la registración definitiva se hubiere operado de forma insu-

ficiente o errónea y ello ocasione ulteriores peticiones del rogante, estas no

pueden ser consideradas consecuencia de la observación registral, sino como

insuficiencias producidas por el registrador en el ejercicio de su actividad.

La "observación registral" -en sentido estricto- se origina por la falta de

cumplimiento de algún requisito que impide el posicionamiento registral definiti-

vo del instrumento, falta que a su vez no alcanza la gravedad necesaria para

ción General 36 del 26 de noviembre de 1998 que introduce la posibilidad de manifestar la voluntadpara constituir bien de familia en instrumento privado con certificación notarial de firmas (transgrede elart. 2 de la Ley Provincial 6074 que establece la recepción de la voluntad "en instrumento público auto-rizado por el Registro General o en escritura pública”)16 La observación registra! se produce con motivo de las faltas subsanables o faltas insubsanables, y sibien compartimos esta división de las faltas, en esta oportunidad no desarrollaremos estos conceptospara no alejamos de la temática propuesta.17 Sin perjuicio de la actividad del registrador el documento en proceso de registración va a estar encua-drado en cualquiera de tales posibilidades (registración definitiva, provisoria o rechazo) aunque puedanmediar en el interín situaciones suspensivas del proceso, tal como sería la orden judicial de status quo oprohibición de innovar con motivo de denuncias penales.



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estar incluida en alguna de las causales de rechazo previstas en la ley. El re-

gistrador si bien no acepta definitivamente al documento pues considera que

adolece de algún requisito o elemento, entiende que esta falta no reviste una

gravedad extrema y por ello lo observa; ahora bien, si el rogante no subsana la

falta en los plazos legales los resultados serán gravísimos pues caerá la pro-

tección (pérdida de la prioridad) que el documento tenía por su ingreso al re-

gistro. En este último aspecto la "observación" termina por equipararse al "re-

chazo" ya que concluyen en la misma solución.

Estas actuaciones del registrador, tal como lo expresáramos ante-

riormente, deben estar debidamente fundadas: sus decisiones deberán basarse

en derecho. Si procede a inscribir definitivamente el documento estaremos ante

una "presunción"18 de cumplimiento de las normas legales, pero si lo observa

deberá fundar su dictamen de manera suficiente para permitir1e al interesado

proceder al cumplimiento de lo solicitado u optar por las acciones legales (re-

cursos registrales); es decir, debe darle la posibilidad al rogante de ejercer tan-

to formal como sustancialmente su derecho de defensa.

El "rechazo" registral -en sentido estricto- del documento constituye la

antítesis de la "inscripción", en cambio la observación está a medio camino de

ambos extremos pues participa de las características de ambos19. En la obser-

vación por una parte encontramos un "rechazo parcial", hay una oposición para

registrar, pero por otra parte el registrador considera que las causales de esta

negativa no son absolutas sino relativas, en estas circunstancias el documento

accede a la denominada "inscripción o anotación provisional", antesala de la

inscripción definitiva.

La inclusión del concepto de rechazo dentro del de "observación" se debe

posiblemente a que en ambos supuestos se producen anotaciones provisorias:

en el caso del inc. b, se dispone en el mismo texto la registración provisional

por 180 días; y en el caso del inc. a, se resuelve según el art. 18 inc. a, el cual

18 Presunción "juris tantum" y nunca "jure et de jure", ya que según el 3rt. 4 de la L.N.R. "Ia inscripciónno con valida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes19 Cuando la L.N.R. en el comienzo del art. 9 se refiere a la observación, lo hace comprendiendo el recha-zo (inc. a) y la existencia de defecto subsanable u observación (inc. b).



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establece que también se registrará por el mismo plazo. En este último caso es

más acertada la solución de la ley cordobesa que en el art. 15 dispone para los

casos de rechazo por nulidad absoluta y manifiesta que la registración provi-

sional se concede por el término necesario para interponer el recurso registral.

En cuanto a los motivos de las observaciones, estas pueden ser múltiples

y de muy variada índole tal como lo expresáramos al comienzo, y la riqueza de

posibilidades nos impulsa a sostener que si bien todos los casos son estricta-

mente de "observación registral", según las causales o motivos que constituyan

el impedimento en algunos casos nos encontraremos ante verdaderos obstácu-

los para registrar mientras que en otros estaremos ante una auténtica observa-

ción. Pero tanto en uno como en otro caso el registrador debe tener la posibili-

dad legal de advertir o resaltar estos "defectos" (facultad de calificarlos), ya que

podría darse el supuesto de faltas que aunque detectadas o conocidas por el

registrador no puedan constituir motivo de calificación20; en estos casos el pro-

ceso de registración deberá continuar, pero si el registrador considera que se

está en presencia de un ilícito de instancia pública, estará obligado a denun-

ciarlo a las autoridades competentes.

4.1. Obstáculos para la inscripción.

Algunos documentos no están en condiciones de inscribirse por carecer

de requisitos "materiales" tales como la "solicitud de inscripción o rogatoria", o

porque esta se adjunta sin rellenar en todos sus apartados o rellenados con

errores. En estos casos estamos en presencia de un obstáculo material u obje-

tivo para registrar.

También encontramos supuestos de diferencias manifiestas entre los con-

tenidos del instrumento y del asiento registral, como lo son las distintas medi-

20 Ramón M. Roca Sastre y Luis Roca - Sastre Muncunill, "Derecho Hipotecario", Séptima edición, Tomo IIpág. 304 y ss, Bosch, Barcelona 1979; bajo el titulo de "Defectos de los títulos que no tienen la considera-ción de faltas”. dicen "Existen defectos en los títulos que carecen de trascendencia hipotecaria. Unos,porque a pesar de su gravedad escapan a la función calificadora del registrador, tales como los deriva-dos de la simulación, falsificación, error obstativo, dolo, error, fuerza y miedo, inoficiosidad legitimaria,insuficiencia de los bienes reservados por el donante, etc. Otros defectos son irrelevantes hipotecaria-mente por constituir meras faltas reglamentarias que no dificultan la inscripción".



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das lineales o superficie, o discordancias en los números de documentos de

identidad; todo ello en cuanto del mismo documento no surja la causa de la

diferencia que permita la rectificación registral. En estos casos también esta-

mos frente a un "obstáculo" para registrar.

En otras situaciones la traba se origina por cuanto el registrador se en-

cuentra funcionalmente en la imposibilidad de registrar porque, por ejemplo,

figura como disponente quién no es titular registral del derecho real: adquirió la

propiedad por instrumento simultáneo que aún no se inscribió21 O figura anota-

da orden judicial de "indisponibilidad" aún no cancelada, o se transfiere parte

de una mayor superficie que aún no fue dividida registralmente.

Otros casos que se presentan son aquellos en que es necesario acompa-

ñar documentación, como es en las circunstancias en que es exigible presentar

planos, sin los cuales no se podrá registrar documentos que contengan una

configuración distinta de la cosa a la contenida en el registro; o cuando fuere

necesario acompañar certificados catastrales.

En todas estas circunstancias existen auténticos obstáculos para registrar,

ya no es una cuestión de criterios de interpretación sino de: a) discordancia

entre la realidad registral y la extrarregistral, es decir, no se da la equivalencia

necesaria; o, b) falta algún elemento tangible. En estas ocasiones encontramos

21 A propósito damos este ejemplo y no el de venta con constitución simultánea de hipoteca u otrosderechos reales desmembrados, ya que para estos casos y por lo menos en Capital Federal, se resuelvela cuestión de otra manera. El art. 41 del Decreto Ley 2080180 dispone que "tratándose de transferen-cias de dominio con constitución simultánea sobre el mismo inmueble de otros derechos reales (hipoteca,usufructo, etc.) se practicará el registro definitivo de éstos, si así se pidiera El documento respectivo de-berá bastarse a sí mismo en cuanto a la relación de antecedentes que legitimen al disponente del dere-cho y el asiento se practicará indicándolos a partir del titular inscripto y con mención de la escritura deadquisición (número, fecha, escribano). La titularidad del dominio solo variará con el registro definitivodel documento transmisivo correspondiente, el que se regirá en cuanto a su prioridad por las reglas ge-nerales (artículos 5, 9, 17, 18 y 19 LN.R),"

La solución citada no respeta el principio de tracto sucesivo del art. 15 L.N.R., más aún, diríamos quelo transgrede abiertamente, aunque trate de justificar su "legalidad" en el respeto al principio de priori-dad. La norma capitalina solo pretende una protección funcional, la del autorizante del segundo instru-mento que se encontraría imposibilitado de registrar su acto porque el anterior todavía no corrió lamisma suerte. Reglamentaciones como la transcripta complican la situación registral ya que le restanclaridad, alteran el orden jurídico porque lo violan, y hasta generan una imagen ficticia, pues el benefi-ciario del segundo acto portador del documento lo exhibirá como plenamente oponible, cuando ello aúnestá en el campo de la incertidumbre



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que el "elemento objetivo" tiene una primacía absoluta sobre el subjetivo, ya

que el registrador solo basa su dictamen o calificación en las diferencias apun-

tadas.

En estos casos no corresponde estrictamente la presentación de recursos

registrales, ya que el registrador es ajeno al arreglo de las diferencias existen-

tes, la solución depende de la actividad extrarregistral. Estas situaciones son

tenidas generalmente en claro por el rogante, que en lugar de plantearse la

necesidad de interponer recursos registrales prefiere buscar los elementos o

disponer las actuaciones necesarias para superar las diferencias. En estos ca-

sos la observación del funcionario no se interpreta como una negativa a regis-

trar, no se observa al registrador como un contendiente, la atención del usuario

se concentra en la veracidad o razonabilidad de la situación, y por ello se en-

tiende que la solución a la "observación" debe generarse fuera del ámbito con-

tencioso, con exclusión del proceso recursivo.

Sin perjuicio de todo lo dicho para estas situaciones consideradas como

obstáculos, el rogante debe quedar en condiciones de presentar los recursos

registrales y si así decidiere hacerlo, a los que presentare se les debe imprimir

el curso legal correspondiente. Ello es así por cuanto el art. 9 L.N.R. sólo con-

templa dos posibles actuaciones del registrador frente al documento que no

puede inscribirse: lo rechaza o lo observa, y cuando procediere este último ca-

so si el interesado estuviere en desacuerdo con la actuación del registrador, sin

importar las causales de la diferencia, tiene el derecho de interponer los recur-

sos pertinentes. Esta solución es correcta ya que -tal como lo expresáramos-

sin perjuicio del éxito o no del recurso, al rogante deben adjudicársele todas las

defensas necesarias para hacer valer lo que considere son sus derechos.

Entre estas situaciones a las que hemos dado en llamar "obstáculos" en-

contramos algunos casos que no podrían originar propiamente la instancia re-

cursiva pero tampoco podríamos decir que estrictamente son casos de obser-

vación; son esas ocasiones en las cuales es necesario acompañar otros docu-

mentos o simples e informales "notas aclaratorias" para superar la cuestión. Un

ejemplo de estos casos (bastante común en nuestro registro) se presenta



[14]

cuando en el asiento registral del titulo precedente se consignó erróneamente

la fecha del instrumento que le dio origen, y para salvar la situación acompa-

ñamos copia del documento antecedente para que el registrador "de oficio"

proceda a efectuar la rectificación. Una situación que suele presentarse con

mayor asiduidad que la deseable, es la observación del documento con la ex-

cusa que el asiento registral del titular del dominio no se encuentra firmado por

el "jefe"22; este caso es bastante curioso ya que el anterior titular registral dejó

de serlo23 y el actual parece que solo lo es a "medias", ya que se puede em-

bargar, expedir informes o certificados con reserva de prioridad, etc., pero ¡no

se pueden inscribir las transferencias realizadas por el titular!.

4.2. Observación registral estricta.

En otras oportunidades si bien el motivo de la observación conserva la ca-

racterística objetiva (o hay una remisión a una cuestión objetiva), se le agrega

un elemento, es el elemento subjetivo o la opinión o parecer del registrador, es

el dictamen que emite sobre el documento, es su juicio de valor. Es lo que no-

sotros denominamos "observación registral estricta" que constituye la represen-

tación más acabada del principio de calificación registral.

Este "parecer" del registrador puede recaer tanto sobre el mismo instru-

mento a registrarse como sobre la documentación aneja al mismo, y siempre

que esta última fuere necesaria para el proceso registral. Pero recayendo en

uno o en otro elemento le corresponde al registrador relacionar el motivo de la

observación con las constancias existentes en el registro, o enlazándolos con

los mismos documentos presentados.

Algunos autores entienden que la calificación del instrumento sólo puede

recaer sobre sus "formalidades extrínsecas" entendiendo por tales a los requisi-

tos de los instrumentos públicos (o a los que no deben faltar en los instrumen-

tos privados que pueden acceder al registro), y para llegar a tal conclusión

22 En el registro cordobés, los asientos registrales practicados en las matriculas llevan dos firmas, la delagente registral y la del Jefe o firma autorizada.23 Sobre él anterior titular registral no pueden recaer medidas cautelares. Tampoco el registro emiteconstancia de su titularidad dominial pues ya no le corresponde (el asiento se cruza simbólicamentepara denotar la pérdida de su vigencia).



[15]

hacen una interpretación de la L.N.R. limitada a su art. 8. Otros autores (con

quienes compartimos sus ideas) consideran que constituyen motivo de califica-

ción por parte del registrador tanto los casos de nulidad absoluta y manifiesta

como los defectos subsanables que pudieran contener tanto los actos como los

instrumentos, y a tal efecto hacen una interpretación extensiva con los incs. a y

b del art. 9 de la L.N.R.24

5. El contenido de la observación registral.

La legislación de fondo no derrocha palabras para establecer que debe

contener la observación registral, y solo se refiere a ella como "observación

formulada", así es como en el art. 9 L.N.R. se dispone:

"Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante de-

ntro de los treinta días de presentado para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello

lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días,

contados desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por per-

íodos determinados a petición fundada del requirente. Si este no estuviere de

acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al Registro que rectifi-

que la decisión... ".

La reglamentación local es más explícita y en dos artículos la L.P.R. se re-

fiere a la cuestión de la siguiente forma:

"Art. 11. Cualquier observación que formulara el Registro, después de

haberse cumplimentado las observaciones que motivaron la devolución del do-

cumento... ".

24 Así para Villaró (ob. cit. pág. 70) "los límites que adjudicamos a la función calificadora del Registro, vanmás allá de las formas extrínsecas y penetran en la validez de los actos dispositivos a través de lo queresulte de los respectivos documentos, pero con la limitación del artículo 9, inc. a): esto es en la medidaque exista una nulidad absoluta y manifiesta. "

Para Luis Moisset de Espanés, Publicidad Registral, Ed. Advocatus, Córdoba 1991, pág. 141 "Cual-quier nulidad manifiesta del documento -sea que afecte a las formas extrínsecas, o al contenido del actoinstrumentado- tendrá que ser observada por el registrador; y cuando esa nulidad, además de ser mani-fiesta, sea absoluta, es decir insubsanable, tendrá que rechazar el documento (inc. a, art. 9); mientrasque si se tratase de defectos manifiestos, pero subsanables, es decir de aquellos que provocan una nuli-dad relativa, los devolverá para que se salven los vicios que afectan al acto (art. 9, inc. b). En resumen, elregistrador solamente formulará observaciones al documento cuando existan defectos manifiestos".



[16]

Y el

"Art. 16. En los casos que mediara observación motivada, el interesado

podrá interponer recursos de... ".

En los dos artículos se hace referencia a la "observación motivada", es

decir, que el acto producido por el registrador debe contener basamentos sufi-

cientes, debe estar fundado: el registrador no puede denegar la registración sin

más, debe explicar las circunstancias que obstan a producir la actividad solici-

tada por el rogante. Estas explicaciones del registrador son actos, actos admi-

nistrativos, y como tales deben cumplir sus requisitos; de allí que debamos re-

currir al derecho administrativo para desarrollar el tema.

Cuando en el derecho administrativo se estudia el significado de la "moti-

vación" los autores se ocupan de distinguirla del término "motivos", ya que ca-

da cual tiene su propio significado. Siguiendo a Marienhoff decimos que "moti-

vos" son la causa o razón y "motivación" es la expresión de que el motivo exis-

te, este último equivale a "los considerandos" del acto, y el autor la equipara a

la justificación del mismo25; para Canasi motivo es la "causa impulsiva" que

determina la voluntad y motivación es acción y efecto de motivar26 Es decir, en

principio no es suficiente con invocar la causa o motivo del acto, sino que se

necesita exponer los razonamientos que lo validan. La exposición consiste en

"la expresión de los antecedentes de hecho y de derecho que preceden y justi-

fican el dictado del acto"27.

25 Miguel S. Marienhoff, Tratado de Derecho Administrativo, 3ª edición, tomo II pág. 323 y 324, Ed. Abe-ledo Perrot, Buenos Aires 1981.

Para Diez, Ob. cit. pág. 258: "Por motivación del acto administrativo debe tomarse la expresión de lasrazones que han llevado al órgano administrativo a dictar el acto, como también a la expresión de losantecedentes de hecho y de derecho que preceden y lo justifican ", y más adelante sostiene que "lasrazones que han movido a la administración a dictar el acto serían la finalidad que ha tenido al hacerla.De allí que un vicio en las razones dará origen al recurso de desviación de poder”.26 Ob. cit. págs. 180 y 181.27 Juan Carlos Cassagne, "El acto administrativo". Ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires 1978, 2° Ediciónactualizada, pág. 212.

Para este autor no hay diferencia entre motivación y justificación, y agrega que "la motivación es unrequisito que integra el elemento forma y consiste en la exteriorización de las razones que justifican yfundamentan la emisión del acto, que versan tanto en las circunstancias de hecho y de derecho (causa)como en el interés público que se persigue con el dictado del acto (finalidad) ", pág. 214.



[17]

Por otra parte, estos términos no integran el "contenido" del acto, concep-

to distinto que consiste en la resolución del registrador: como no se cumplió

con determinada cuestión se "observa" el documento. Es decir, el contenido

consiste "en la medida o resolución concreta que mediante el acto adopta la

autoridad, siendo ello lo que diferencia un acto de otro acto28. De allí entonces

que motivo, motivación y contenido tienen distinto significado.

Si bien las leyes administrativas se refieren a "motivación" es indudable

que el "motivo" también debe estar presente, aunque muchas veces se en-

cuentre incorporado en la "motivación", ello es así por cuanto sin causa no

podría haber acto; pero la falta de expresión de la causa no implica inexistencia

de motivación, si esta fue formulada correctamente. En consecuencia: se cum-

ple con la norma legal cuando se expresa la motivación aunque esta no tenga

motivos o causa, y en tal caso debemos tener al acto administrativo como co-

rrectamente formulado.

Pero también puede suceder que el "motivo" contenga a la "motivación" y

no se precise de esta última justificación para cumplir con la ley. En tal caso

también tendremos por cumplido el mandamiento legal.

Más adelante, al referimos a los vicios de la observación registral, retorna-

remos el problema de la motivación.

6. La extensión de la observación registral.

Aunque los arts. 8 y 9 L.N.R. como el art.15 L.P.R. hacen referencia a la

calificación de los documentos que se registrarán, las causales de estudio que

estos contienen no son los únicos elementos pasibles de observación, ya que

pueden observarse los otros documentos que acompañan al instrumento a ins-

cribirse. Es decir, la observación registral se extiende más allá del instrumento

objeto de la inscripción29.

Así es como el art. 7 de la L.N.R. se refiere a la petición de registración,

28 Marienhoff (ob. cit. pág. 244).29 Hasta tanto se sigan exigiendo elementos complementarios al título la calificación -necesariamente-deberá extenderse también a ellos.



[18]

disposición que tiene su correlación en el art. 7 de la L.P.R., en estas normas

se exigen30 diversos requisitos para proceder a la inscripción del documento, y

en caso de no cumplirse con ellos el documento será objeto de observación.

También tenemos el caso de la registración de la propiedad horizontal

donde se requiere de requisitos especiales, así es como los arts. 2 y 3 del de-

creto provincial 24.913/51, reglamentario de la Ley 13512 de la Propiedad Hori-

zontal, establecen que la Dirección General de Catastro debe expedir certifica-

do de cumplimiento de la ley de propiedad horizontal31 certificación que acredi-

tará la existencia del objeto del derecho según la configuración consignada en

el plano que obligatoriamente debe confeccionarse.

Asimismo las leyes catastrales establecen la visación de la configuración

física de la cosa, utilizándose normalmente como petición al catastro la misma

rogatoria de registración, y en la misma se consignan las atestaciones catastra-

les. En algunas provincias van más allá de la certificación catastral y llegan a

exigir la confección de un nuevo plano de mensura cada vez que se transfiere

la cosa.

Pero en algunos casos es muy discutible el derecho del registrador de ca-

lificar o exigir ciertos elementos. En nuestra provincia era común hasta no hace

30 En ambas leyes se establece la necesidad que la petición sea "redactada", es decir, que lo sea porescrito, pero sin determinar el contenido o las formas que deben reunir. Normalmente son las direccio-nes de los registros quienes establecen tales requisitos en relación directa con las técnicas de registra-ción o particularidades de trabajo que cada cual haya elegido31 El Decreto 24.913/51 se refiere a "plano final de obra", en nuestra provincia los planos no constituyenfinales de obra, estos se expiden por cuenta separada. La modalidad provincial es perfectamente váliday no constituye más que una variante del cumplimiento de este decreto.

Pese a la clara disposición legal, la Resolución General 35 del 24 de noviembre de 1998 del registroinmobiliario cordobés dispone que no se calificará (no se exigirá) el certificado de cumplimiento de la ley13512, debiéndose conformar el registrador con el plano aprobado. En esta circunstancia el registro noadvirtió las particularidades de la propiedad horizontal, para la cual el plano solo constituye una opera-ción técnica a cargo del profesional habilitado y el certificado de catastro (certificado final de obra)acredita la "existencia del contenido" del plano, y hasta que ese certificado no se produzca, el registrono puede conocer si el objeto del derecho existe y es más que una mera expectativa.

Nosotros tenemos en claro la confusión del registrador, ya que no advirtió que en la Provincia deCórdoba no hay "plano final de obra" ni siquiera cuando este se confecciona con la obra terminada. ysiempre se requiere de otro elemento (certificado final de obra) para completar el plano y determinarcomo real o existente al contenido del mismo.



[19]

mucho tiempo32 exigir que se acompañara al titulo la certificación registral pe-

dida al efecto, exigencia desmedida por cuanto el certificado le corresponde al

autorizante del acto y para él se expide, pero también porque las constancias

que emanan del mismo deben estar transcriptas en el documento autorizado

(art. 23 L.N.R.).

Otro ejemplo es el art. 41 L.N.R. que dispone "no podrá restringirse o limi-

tarse la inmediata inscripción de los títulos en el Registro mediante normas de

carácter administrativo o tributario", y pese a la claridad del precepto, es común

observar que los registros deniegan el ingreso de documentos que no han

acreditado el pago de los impuestos o tasas de inscripción por el acto, o de los

honorarios de los profesionales intervinientes, llegándose incluso a exigir que

los tributos sobre el inmueble estén al día. Es decir, llegan a calificar aspectos

extrajurídicos que están expresamente prohibidos en la ley de fondo.

En consecuencia, el ámbito de la calificación registral comprende tanto al

instrumento con vocación de registración, como a los elementos que configuran

el principio de rogación, así como a los otros elementos o requisitos que se

dispongan en las respectivas leyes33,

7. Vicios de la observación registral.

Según lo venimos desarrollando, en la observación registral debe haber

"motivación", o sea, deben consignarse los considerandos o fundamentos por

los cuales se produjo determinada respuesta del registrador, pero a más de ello

deben satisfacerse otros requisitos para que produzca efectos, y si ello no ocu-

rre, estaremos en condiciones de hablar de los vicios de la observación regis-

tral. La existencia de tales "vicios" nos permitirá solicitar la impugnación de la

observación por la vía recursiva correspondiente, y en algunos casos, sin ne-

cesidad de entrar a la causa o fondo de la observación.

32 El 30 de octubre de 1997 se dictó la Resolución General 16 que acertadamente establece que no debeacompañarse el certificado al título.33 Las leyes registrales delegan en los directores de registro ciertas atribuciones para imponer requisitosque fueren necesarios para los procesos de registración. Por ello, las exigencias pueden emanar tanto delas leyes como de disposiciones técnico-registrales o resoluciones generales.



[20]

Por vicio del acto administrativo, siguiendo a Marienhoff34 entendemos

"las fallas o defectos con que éste aparece en el mundo del derecho y que, de

acuerdo al orden jurídico vigente, afectan la perfección del acto, sea en su vali-

dez o en su eficacia, obstando ello a la subsistencia o a la ejecución del acto".

Para Diez35 los vicios de los actos administrativos se relacionan con los

elementos de los mismos, y por ello los vicios serían respecto del elemento

subjetivo (la competencia y la capacidad), del objetivo (objeto cierto y posible,

licito, moral, etc.), de la causa (fundado en hechos existentes y verdaderos), de

la forma (formación del acto, exteriorización y comunicación a los interesados),

de la motivación (razones que inducen a emitirlo) y del fin (intención del legisla-

dor cuya violación ocasiona el vicio de desviación de poder). Aunque la volun-

tad en los actos administrativos no juegue el mismo papel que en los actos pri-

vados, también podemos hablar de vicios en la voluntad ocasionados por el

error, el dolo o fraude, la violencia o intimidación, la simulación, en las cláusu-

las accesorias (la condición, el modo y el término), la lesión, la arbitrariedad y la

razonabilidad.

De los "vicios" citados nos detendremos solo en algunos de ellos, a saber:

la competencia, la forma, la motivación y la arbitrariedad.

7.1. Competencia.

Siguiendo a Marienhoff36, la observación registral debe producirse tanto

por el "órgano institución" como por el "órgano persona" (funcionario o emplea-

do con competencia funcional adecuada); y por ello clasifica a la competencia

de la siguiente manera: a) por materia, b) por grado y c) por territorio.

En el ámbito registral la interpretación de la competencia por razones de

materia o de territorio no presenta mayores problemas, ya que es muy impro-

bable que las cuestiones atinentes al registro de la propiedad se resuelvan, por

ejemplo, en el catastro o en la dirección de rentas, o que se pretenda registrar

34 Ob. cit. pág. 457.35 Ob. cit. pág. 311 y ss.36 Ob. cit. pags. 617 y 518.



[21]

un acto referido a inmueble ubicado en una provincia vecina.

En cuanto a la competencia por el grado, esta se encuentra directamente

vinculada al "principio de jerarquía" en virtud del cual "las funciones aparecen

distribuidas jerárquicamente, de modo que el órgano inferior no puede ocupar-

se de materias reservadas al órgano superior y viceversa "37, y en consecuen-

cia de ello, por ejemplo, el Director del Registro no podría observar un docu-

mento, pero si lo puede inscribir ya· que si bien funcional mente tiene esa atri-

bución, la misma estará decididamente restringida cuando ello ocasione la

pérdida de derechos a los interesados: en este caso, la pérdida del derecho

consistiría en no poder ejercitar todas las etapas del procedimiento recursivo

registral. En este sentido Diez38 manifiesta que "en el supuesto de que el acto

lo dictara el superior jerárquico que se avocaría al conocimiento del asunto,

pensamos que el acto puede ser válido, siempre que el superior no hubiera

utilizado atribuciones que se le han conferido específicamente al inferior. En tal

supuesto entendemos que el acto es nulo de nulidad absoluta por haber inva-

dido el superior jerárquico una esfera que le estaba reservada al inferior". En

muchos casos los superiores no pueden actuar en lugar de los inferiores por-

que no reúnen las calidades técnicas de estos, así es como si el Secretario de

37 Marienhoff, ob. cit. pág. 518.

Un claro ejemplo de violación del principio de competencia por razón de grado, lo constituye la Re-solución General 12 del 1 de abril de 1998 por la cual el director del registro inmobiliario de Córdobadelega la potestad de rechazar documentos en los siguientes términos: "Los Sres. jefes de Departamen-to, División o Sección del Registro General, como así también Personal con Firma Autorizada, serán com-petentes para suscribir el despacho de los rechazos de los documentos judiciales ordenatorios de medi-das cautela res, en los términos indicados en Resolución Gral... "; esta resolución está en abierta contra-dicción con el art. 15 L.P.R. el cual dispone que "El rechazo del documento por estar viciado de nulidadabsoluta y manifiesta será dispuesto por la Dirección General, suscribiendo el acto el titular o quién loreemplace a ese efecto ".

Marienhoff también se refiere a la "incompetencia absoluta que constituye un acto nulo de nulidadabsoluta ", como cuando el Poder Ejecutivo se arroga facultades legislativas o judiciales. En este aspectotambién tenemos un ejemplo del ámbito registral para proporcionar, tal es la Resolución General 31 del4 de noviembre de 1998 por la cual el director del registro inmobiliario de Córdoba instituyó un nuevoderecho real al que denomina "countries o barrios privados", y basa su creación en que "resulta incon-cebible que los titulares de dichos derechos todavía continúen con una incertidumbre jurídica ... no sien-do posible -por ende y por decirlo de alguna forma- que se mantengan derechos en el aire, lo cual ennada favorece a la circulación de los bienes y la mentada seguridad jurídica y agilidad del tráfico jurídico... " (considerando 7º de la resolución). La resolución dictada por el registrador y sus fundamentoshablan por sí mismos: su nulidad es tan manifiesta como insubsanable.38 Ob. cit. pág. 314



[22]

Hacienda no es abogado o escribano39 no podría suplir al director del registro

de la propiedad en la toma de decisiones de contenido jurídico40.

En otro sentido, entendemos que la competencia atribuida a los funciona-

rios del registro de la propiedad se corresponde con la denominada "compe-

tencia exclusiva" por la cual se "establece en forma expresa el órgano que de-

be desarrollarla sin relación de dependencia jerárquica y con exclusión de la

intervención de cualquier otro órgano"41. Esta competencia exclusiva corres-

ponde cuando los órganos administrativos desarrollan funciones técnicas en-

tendiendo la doctrina que tal competencia exclusiva debe estar determinada en

forma expresa por la ley o por "una norma que prohíba la intervención de cual-

quier otro órgano en la realización de sus actividades"42. Nosotros pensamos

que en materia registral inmobiliaria, y principalmente en Córdoba donde el re-

gistro está en el área económica del Poder Ejecutivo, la falta de precepto "ex-

preso" que consigne una prohibición en ese sentido no es obstáculo para con-

siderar que estamos en este supuesto, ya que es evidente que no hay ningún

otro órgano estatal tan siquiera en las mínimas condiciones para prestar el ser-

vicio registral, pues el grado de tecnicismo es excluyente; por otra parte así lo

exige la superlativa importancia de la función registral cual es la de resguardar

la seguridad dinámica del tráfico jurídico.

7.2. Forma.

Por forma entendemos tanto a la exteriorización del acto como la de su

comunicación a los interesados43; y por ello nos referiremos a la necesidad que

se exprese por escrito, así como cual es la modalidad utilizada por la ley para

que la observación se tenga por conocida por quién solicitó la registración del

documento.

39 El art. 60 L.P.R. exige la calidad de abogado o notario para ejercer el cargo de Director General delregistro inmobiliario.40 Esta cuestión si bien está vinculada más con la capacidad que con la competencia, consideramos opor-tuna la referencia.41 Fiorini, ob. cit. pág. 104.42 Fiorini, ob.cit. pág. 10443 Diez, ob. cit. págs. 318 y 319.



[23]

7.2.1. Escritura.

Tanto en la L.N.R. como en la L.P.R. no encontramos disposición alguna

que determine como se debe exteriorizar la observación ni el lugar en que se

consignará: la forma escrita no está dispuesta expresamente aunque se supo-

ne que la verbal no es la adecuada, ya que la forma común de expresar los

actos administrativos es a través de la escritura44; más aún "por principio el ac-

to administrativo es escrito "45 ya que "la forma escrita es una garantía para los

administrados, porque allí podrán encontrar ellos la certeza respecto al conte-

nido de los deberes y derechos que de tal acto emanan "46, Por las particulari-

dades de la actividad registral, su procedimiento y los intereses en juego, en-

tendemos que la forma escrita constituye un requisito esencial para configurar

la observación registral, y pese a no estar este requisito dispuesto por la ley

especial (L.N.R. y L.P.R.)47, la obligatoriedad de la forma escrita si está recep-

tada para los actos de los organismos administrativos, y al registro inmobiliario

-tal como lo dijimos- se le aplican tales disposiciones.

Así es como el requisito de la escritura es dispuesto en la Ley 6658 de

Procedimiento Administrativo provincial en los siguientes términos:

Art. 94. Los actos administrativos se producirán o consignarán por escrito

cuando su naturaleza o circunstancias no exijan o permitan otra forma más

adecuada de expresión y constancia.

En los casos en que los órganos administrativos ejerzan su competencia

en forma verbal, y no se trate de resoluciones la constancia escrita del acto,

cuando sea necesaria, se efectuará y firmará por el órgano inferior que la reci-

44 "La manera de exteriorizarse la forma del acto administrativo puede ser verbal, que se presenta concarácter excepcional y referida a órdenes de servicio y actividades policiales"; Fiorini, ob. cit. pág. 121.

La ley registral de Catamarca expresamente exige la forma escrita. El art. 22 de la ley 3343 dice"Cuando el departamento jurídico no inscriba o anote los documentos o lo haga en forma provisoria,deberá expresar por escrito las causas que lo motivan".45 Marienhoff, ob. cit. pág. 311.46 Diez, ob. cit. pág. 319.47 Marienhoff, ob. cit. pág. 112, dice que la forma escrita puede surgir tanto por disposición de la normacomo "cuando la índole del asunto sí lo requiera", aseverando que "la frecuencia de la forma escrita nosignifica que el acto administrativo sea esencialmente formal''.



[24]

ba oralmente, expresando en la comunicación del mismo la autoridad de que

procede, mediante la fórmula "Por orden de...".

Si se tratare de resoluciones, el titular de la competencia deberá autorizar

con su firma una relación de las que haya dictado en forma verbal, con expre-

sión de su contenido48

La norma determina claramente que la forma escrita es la solución adop-

tada, y ella es de aplicación en el ámbito registral ya que en el mismo cuerpo

legal (y a falta de otra solución en la ley especial) se establece:

Art. 1. Se· regulará por las normas de esta ley, el procedimiento para ob-

tener una decisión o una prestación de la Administración en la Provincia de

Córdoba, y el de producción de sus actos administrativos. Será, en consecuen-

cia, aplicable con relación a la actividad jurídico-pública de los Poderes Legisla-

tivo, Ejecutivo y Judicial del Estado Provincial, del Tribunal de Cuentas de la

Provincia; de las entidades descentralizadas autárquicas y de cualquier otro

órgano o ente dotado de potestad pública y que actúe en ejercicio de la función

administrativa...

En defensa de la necesidad de la forma escrita apuntamos la mecánica

para el desarrollo del proceso de registración. Una vez ingresado el documento

al registro se lo asigna a alguno de los tantos calificadores, a quiénes normal-

mente les han impartido una serie de pautas comunes para ejercer su activi-

dad49, pero pese a ello es de observar una nada despreciable incidencia del

48 Una redacción más clara y terminante la encontramos en la Ley de Procedimientos Administrativos dela Nación 19.549 y sus modificaciones, en la que establece claramente la solución de la escritura al deci-dir en el art. 8 que: "El acto administrativo se manifestará expresamente y por escrito; indicará el lugar yfecha en que se lo dicta y contendrá la firma de la autoridad que lo emite; solo por excepción y si lascircunstancias lo permitieren podrá utilizarse una forma distinta ".49 Una de las falencias más notables del registro cordobés es la carencia casi absoluta de cursos de pre-paración o perfeccionamiento de su personal. A los "nuevos" registradores se les proporcionan "algu-nas" enseñanzas siempre muy limitadas y se los pone a producir porque las necesidades son siempreimperiosas, la consecuencia de ello es que terminan aprendiendo por intermedio de los documentosque les toca y/o por vía de corrección de los errores que cometen. Esta realidad constituye una claraprueba de la existencia de un "estado experimental permanente en la actividad registral", pero no expe-rimental por probar para mejorar, sino por re-descubrir o comprobar continuamente lo ya aceptado; esinquietante la falta de previsión de las autoridades ...

Con los agentes permanentes del registro la situación no es mucho mejor, ya que los progresos ensus conocimientos o mayor efectividad en sus labores se explica solo por el mérito de los propios regis-



[25]

componente subjetivo en la calificación de cada agente registral, es decir, la

unidad de criterio para calificar no es una constante50. Observado que fuere el

documento accede a la "mesa de movimientos" y es puesto a disposición del

rogante, quién no tiene contacto directo con el registrador actuante ya que los

ámbitos físicos de ambos están delimitados y claramente separados. Entonces

si la relación entre el rogante y el inscriptor no es personal o directa, sino a

través de cada documento; si los criterios para calificar dependen de cada ins-

criptor; y si es a través de dicho inscriptor, y no a través de otros agentes como

son los de consultoría o relatoría, que debemos conocer el contenido de la ob-

servación; concluimos que la forma escrita es esencial para formar el acto re-

gistral denominado "observación", y es insuficiente cualquiera de las otras mo-

dalidades51

Esta exteriorización escrita está revestida a su vez de ciertos "requisitos

implícitos y cuya exigencia expresa incluso podría resultar redundante. Así,

aparte de la referencia clara al contenido u objeto del acto, éste debe contener

la fecha y lugar de su emisión, como también la firma bien legible del funciona-

rio de quién emana el acto"52. La falta de fecha, lugar o firma ocasionan efectos

jurídicos distintos; así es como consideramos que la falta de mención del lugar

no invalida el acto registral, pues debe entenderse por tal al lugar de asiento

del registro; en cuanto a la fecha, si esta no hubiera sido consignada en la

misma observación, se tendrá por fecha de la observación a la de su notifica-

tradores (aunque no a todos les interesa perfeccionarse), ya que no se les imparten nuevos conocimien-tos ni se les perfeccionan los adquiridos, como tampoco hay ningún interés por modificar las decadentesy superadas estructuras de trabajo y técnicas de registración

50 Parece ser que no hay un solo registro, sino tantos registros como registradores tenga.51 Las otras modalidades pueden ser las verbales o las tácitas, las primeras ya las hemos desechado yestas últimas podrían producirse en caso de reintegro del documento en calidad de observador aunquesin especificar ningún motivo por el cual no se lo inscribió definitivamente. Esta circunstancia podríainterpretarse como una observación tácita (tal tomo interpretaríamos el transcurso del tiempo sin res-ponder algún recurso interpuesto, pese a que en esta incidencia lo determinante es el silencio y en laotra hay un acto positivo), pero en estos casos pese a existir una actividad del registrador no estamos enpresencia de observación alguna porque es evidente la falta o inexistencia de motivación (art. 16 L.P.R.).52 Marienhoff, ob. cit. pág. 315.



[26]

ción al rogante53 La ausencia de firma del registrador ocasiona para algunos la

nulidad absoluta de la actuación54 pero para otros es la "prueba (de) la presen-

cia de un acto sin existencia definitiva; podrá calificárselo como un acto prepa-

ratorio, por lo tanto despojado de consecuencias. Mientras la firma no exista el

acto se encuentra aún en la etapa preparatoria, es decir no es definitivo, por

ende se encuentra desprovisto de toda eficacia jurídica y ejecutoria "55

Las disposiciones legales tampoco establecen en que lugar del documen-

to se debe consignar la observación, por el contrario, parece ser que justamen-

te el mismo documento con vocación de registración es el menos indicado para

asentar la observación56. Normalmente la observación se materializa en el es-

pacio especialmente asignado en la "carátula rogatoria" o en los formularios

preimpresos que se adjuntan al documento en el registro, aunque no siempre

ello sucede así. En numerosos casos las observaciones se colocan en peque-

ños papeles que se adhieren al documento, o se instalan en la tapa de la cará-

tula rogatoria o en cualquier otro sector. Pero fuere de la manera que fuere,

consideramos que mientras la observación esté consignada dentro del "expe-

diente sujeto a inscripción"57, y reúna los requisitos que formal y sustan-

53 Sin perjuicio del juicio que emitimos, común a los administrativistas consultados, es importante resal-tar lo expresado por Mónica Buj Montero en "Manual de Derecho Administrativo" dirigido por IsmaelFerrando (h) y Patricia R. Martínez, Ed. Depalma, 1996, quién sostiene que "hay casos en que la fecha esnecesaria para determinar si no se ha excedido el límite temporal de una competencia o para determinarsi se han cumplido los requisitos de sesión y quórum de los órganos colegiados ... " (pág. 213).54 Diez, ob. cit. pág. 318.55 Fiorini, ob. cit. pág. 122. Más adelante este autor resalta la importancia de la firma expresando que"todo acto administrativo de cualquier valor e importancia debe llevar la firma del órgano competenteque lo ha emitido adquiriendo así la responsabilidad de su autoría" (pág. 126).56 Es criterio aceptado que en el documento registrable solo deben consignarse las constancias de ins-cripción, sean definitivas o provisorias, pero no las observaciones que recaigan en el proceso de regis-tración. El argumento esgrimido es que las "observaciones" constituyen cuestiones circunstanciales, ypor tal motivo no corresponden queden plasmadas en el documento57 Lo que denominamos "expediente sujeto a inscripción" está conformado por todos los elementos,tanto principales como secundarios, necesarios para formular una rogación completa de registración.

Tanto en la L.N.R. como en la L.P.R. se habla de rogación de "documentos" y si bien es cierto que sonestos los que se registrarán, también es cierto que ellos están acompañados por varios elementos comoson los formularios, carátulas, etc., necesarios para arribar al resultado deseado; incluso en ciertas cir-cunstancias en que no se exige carátula u otros documentos complementarios, como en el ejemplo deuna cancelación de medida precautoria ordenada por un juzgado federal, en caso de ser observada ladisposición judicial se le agregará una planilla con la observación, y entonces también nos encontrare-mos con más de un elemento en estos casos, y por ello también podremos extender el concepto de



[27]

cialmente correspondan, es plenamente válida y produce los efectos que le son

propios.

7.2.2. Notificación.

La forma también implica la comunicación al interesado de la existencia

de la observación, porque si bien la observación como acto existe y hasta in-

cluso puede ser válido, no producirá sus efectos hasta tanto llegue a conoci-

miento o se tenga por conocida por el rogante; a partir de allí el acto tiene o

adquiere plena eficacia jurídicas58

Aún cuando la actividad registral está dirigida a toda la comunidad, los ac-

tos del registrador solo requieren de una publicidad "dirigida" a la parte intere-

sada, razón por la cual la notificación de la observación no está necesitada de

una publicidad general59".

Si llevamos la notificación al derecho administrativo (aplicado supletoria-

mente en sede registral) encontramos que la "notificación" solo es obligatoria

cuando se trate de comunicar una resolución definitiva, así lo dispone la Ley

6658 de Procedimiento Administrativo provincial:

Art. 56. Se notificarán solamente las resoluciones de carácter definitivo,

los emplazamientos, citaciones, apertura a prueba, y las providencias que con-

fieran vista o traslado o decidan alguna cuestión planteada por el interesado.

En esta ley varias son las modalidades permitidas para notificar.

Así el art. 55 permite que las notificaciones se hagan personalmente en el

expediente pero "con entrega de copia íntegra del acto notificado" o por cédula

"expediente" a estas ocasiones.

El expediente (segunda acepción en el Diccionario de la Real Academia Española de la Lengua) es el"conjunto de todos los papeles correspondientes a un asunto o negocio".

58 "El acto sin el recaudo de eficacia no crea ningún derecho a favor o en contra de la administración. Elacto existe, tiene la presunción de lo legítimo, pero no tiene efecto, no puede obligarse su cumplimiento,no puede ser demandable, puede ser aniquilado, destruido, sin crear responsabilidad alguna ", Fiorini,ob. cit. pág. 132.59 Este concepto no siempre fue aplicado en tal sentido, ya que hasta no hace mucho tiempo se publica-ban en periódicos de circulación masiva, por ejemplo, las afectaciones a bien de familia.



[28]

en "que esté transcripta la resolución que deba notificarse" (art. 57), o por cual-

quier otro medio, pero en todos los casos es sustancial "tener constancia de la

fecha de recepción y de la identidad del acto notificado". A su vez, la identidad

del acto notificado se logra cuando la notificación contiene "la pertinente moti-

vación del acto y el texto íntegro de su parte resolutiva, con la expresión de su

carátula y numeración correspondiente" (art. 54). Todas las notificaciones se

deben dirigir "al domicilio constituido o, en su defecto, al domicilio real" (art. 54).

Entendemos que la observación registral no constituye una "resolución

definitiva"60 y por ello y basándonos en la norma de procedimiento administrati-

vo transcripta no se requeriría de una determinada actividad del registro para

notificar, por el contrario, es el propio rogante quién tiene que concurrir al regis-

tro para notificarse y tomar allí conocimiento de la observación y de su conteni-

do; la obligación del registrador en estos casos consistirá entonces en colocar

la documentación a disposición del interesado en el lugar predestinado para

ello. Esta es la solución que se aplica en el registro inmobiliario cordobés, pero

esta "interpretación en la práctica" parece no coincidir con lo dispuesto en la ley

especial61.

Efectivamente, el art. 16 de la L.P.R. claramente establece que:

En los casos en que mediara observación motivada, el interesado podrá

interponer recurso de rectificación fundado ante el registrador interviniente, de-

ntro de los treinta días de haber sido notificado formalmente de la observación

60 Si constituyen resoluciones definitivas aquellas producidas con motivo de recursos registrales, ya seanresueltos ellos positiva como negativamente.61 Si constituyen resoluciones definitivas aquellas producidas con motivo de recursos registrales, ya seanresueltos ellos positiva como negativamente.

61 Algunas reglamentaciones provinciales son más explícitas. Así el art. 10 de la Ley 3394 de San Luisdice: "Las resoluciones de la Dirección del Registro que rechacen la inscripción de títulos conforme al art.9º inc. a) o dispongan la inscripción provisoria de los mismos conforme al art. 9 inc. b) de la Ley 17.801,deberán ser fundadas y notificadas al peticionante de la inscripción en el domicilio que hubiere constitui-do para el trámite, mediante pieza postal certificada con aviso de retorno o personalmente en la oficinadel registro". Y el art. 22 de la Ley 3343 de Catamarca que dispone: "Cuando el Departamento Jurídico noinscriba o anote los documentos o lo haga en forma provisoria, deberá expresar por escrito las causasque lo motivan. El peticionante no podrá retirar el documento observado sin previamente notificarse delas causas que motivan la observación; dicha observación se practicará en formulario por duplicado queserá firmado por el calificador y agregado este último al expediente, quedando el original archivado enla forma que determine el reglamento interno".



[29]

que impugna, debiendo acompañar todos los elementos de prueba que hagan

a su derecho.

En virtud de esta norma el plazo para interponer el recurso debe contarse

a partir de la notificación formal62, es decir, a partir que el interesado ciertamen-

te tomó conocimiento de la observación, y no desde que el documento fue

puesto a disposición del "público" (puesto en "casillero" según la jerga regis-

tral). Este artículo se da de bruces con la interpretación que hicimos anterior-

mente y con la forma de actuar del registro provincial, pero la disposición no

debe ser interpretada aisladamente, y por ello debemos recurrir a otras normas

de la L.P.R. para encontrar la solución correcta a esta cuestión, y saber a partir

de cuando se considera "notificada" la observación; a tal fin, comenzaremos

por referimos a los plazos fijados en la L.N.R. y a la interpretación que les dan

sus leyes reglamentarias.

Suele entenderse que los plazos para interponer los recursos registrales

están directamente relacionados con los plazos de las registraciones provisio-

nales, aunque nosotros no lo creemos así ya que no siempre se los pueda

identificar: consideramos que ellos son cuestiones distintas que corren por ca-

62 Hugo Ramacciotti, Compendio de Derecho Procesal Civil y Comercial, Ed. Depalma 1978, Tomo 1, pág.318 y ss., nos proporciona claros conceptos sobre las notificaciones. Así sostiene que "Coincide la doc-trina en que son dos los sistemas en materia de notificaciones: a) los litigantes se trasladan a la sede deltribunal, practicándose allí los actos de comunicación, o bien: b) el tribunal se traslada al domicilio deIitigantes". Luego, siguiendo a Ramiro Podetti distingue "entre notificaciones expresas en las cualesexiste un acto real, que puede dar origen a un conocimiento cierto o a un conocimiento presunto, yfictas, que son las cumplidas sin un acto real ni transmisión expresa de conocimiento, ya que la ley lasimpone sin admitir prueba en contrario en ciertas circunstancias". Menciona que las expresas puedenser por cédula, telegrama o carta, o diligencia; y las "fictas" o "Ministerio Legis. Constituye la formatípica de la llamada notificación tácita o ficta, que necesariamente los ordenamientos procesales handebido instituir como el solo medio de evitar las gravosas consecuencias que -en dispendio de tiempo yfondos- traía aparejada la indefinida multiplicación de las notificaciones por cédula, y teniendo en cuen-ta que no siempre la parte interesada estará dispuesta a concurrir al juzgado para notificarse personal-mente o por diligencia. Por consiguiente, y si como certeramente apunta Colombo, si bien lo ideal seríaque el destinatario de la notificación tuviera siempre conocimiento directo de la providencia, sea com-pleta y derechamente, leyéndola en el expediente, o bien por medio de una comunicación que se leremita, estos dos medios aparecen como insuficientes, ya que el primero dependería exclusivamente dela voluntad de quién va a ser notificado, y el segundo -como se ha apuntado- no puede ser generalizadopor las demoras y gastos que ocasionaría. No cabe pues, sino establecer un arbitrio mediante el cual laspartes queden notificadas automáticamente, para decirlo de un modo gráfico, esto es, con indepen-dencia de su conocimiento y voluntad reales y efectivas".

La notificación formal a que hace mención la L.P.R., evidentemente, no puede ser la ficta



[30]

rriles separados. Si bien el inc. b del art. 9 de la L.N.R. establece que el regis-

trador deberá calificar el documento dentro de los 30 días de su presentación, y

luego dispone su registración provisoria por el término de 180 días a partir de la

fecha de presentación del documento, no hay unidad en la interpretación de

estos plazos, ya que las reglamentaciones provinciales los aprecian con dispar

criterio, tal como lo veremos más adelante. Pero también en el mismo inc. b del

art. 9 de la L.N.R. se establece la posibilidad de presentar recursos en caso de

no estar de acuerdo con la observación formulada, dejándose a las reglamen-

taciones locales la regulación del número, requisitos y plazos de cada uno de

los recursos; y este otro elemento tampoco es reglamentado de manera uni-

forme por las provincias. Sintetizando, tanto la manera de contar el plazo de

inscripción provisional como para entablar los recursos se cuentan de la forma

que establezca cada reglamentación provincial.

Para el primer asunto, es decir la manera de contar el plazo de la inscrip-

ción provisoria, advertimos -por lo menos- dos interpretaciones legales: a) En

Capital Federal el art. 43 del Decreto Ley 2080/80 dispone que. el plazo se

cuenta a partir de la fecha de presentación, no reconociendo esta reglamenta-

ción la concesión de prorrogas automáticas originadas por demoras atribuidas

al registrador, y si el interesado quiere prorrogar los efectos de la misma, antes

del vencimiento de los 180 días deberá pedir expresamente la extensión del

plazo; es decir, en este caso no se necesita de notificación alguna, él interesa-

do está notificado desde el mismo ingreso del documento al registro de cual es

la fecha de vencimiento de su inscripción provisoria; y, b) En Córdoba el art. 10

de la L.P.R. también reconoce el plazo de 180 días a partir de la presentación

del documento pero hace una distinción en virtud de la cual los primeros 30

días le corresponden o son adjudicados al registrador para su actividad y los

restantes 150 días son atribuidos al solicitante, y por ello, si el registrador se

excede en su plazo de 30 días, esta demora no podrá perjudicar el plazo del

interesado, en consecuencia la normativa reconoce en estos casos una

“prórroga automática”63, de los 180 días igual a la misma cantidad de días que

63 La L.P.R. habla de "prórroga de pleno derecho".



[31]

el registrador se excedió en los 30 que le correspondían. En este caso, adver-

timos que con tal criterio divisor, la prorroga automática realmente está esta-

blecida en función del registrador y no del interesado.

En cuanto a los plazos para entablar los recursos también reconocemos

dos soluciones: a) El art. 44 del Decreto Ley 2080/80 de Capital Federal otorga

al interesado la posibilidad de presentar recurso "dentro de los noventa días de

su ingreso (del documento) al Registro de la Propiedad, fundando su pedido";

aquí tampoco se requiere notificación alguna, y dentro de los noventa días de

ingresado debe recurrirse; y, b) La L.P.R. en el art. 16 y conc. establece que el

recurso puede presentarse "dentro de los treinta días de haber sido notificado

formalmente de la observación que impugna", en este otro ordenamiento la fe-

cha de inicio del cómputo queda condicionada a la "notificación" del interesado.

Es decir, en una reglamentación se cuenta el plazo desde el ingreso al registro

y por ello está determinado de antemano; sin embargo en la otra se cuenta a

partir de la siempre incierta fecha de la observación, y por ello en éste el inicio

del cómputo es indeterminado.

En el caso de Capital Federal el inicio del cómputo del plazo de la inscrip-

ción provisoria y de los recursos aunque coincidan con la fecha de ingreso del

documento al registro corre por cuerda separada, pero en Córdoba no es así, y

se ligan ambas cuestiones como si fueran una sola. A esta conclusión llegamos

si al ya mencionado art. 16 de la L.P.R. le agregamos que el art. 10 dispone la

citada "prórroga de pleno derecho" y la extiende "por un plazo igual a contar

desde la fecha de notificación de la observación", es decir que mientras no se

tenga por notificada la observación no podremos comenzar a contar el plazo de

150 días de inscripción provisoria que le corresponden al interesado para sub-

sanar las observaciones del documento, ni se inicia el computo del plazo para

interponer recursos.

De lo expuesto surge claramente la gran importancia que tiene para la re-

gistración inmobiliaria cordobesa determinar como y cuando se tienen por noti-

ficadas las observaciones, ya que la fecha de ingreso del documento al registro

no nos proporciona la solución al problema.



[32]

Para ayudar a resolver la cuestión y fundar nuestra tesis, nos per-

mitiremos hacer una breve referencia histórica64 aunque limitándola exclusiva-

mente a la legislación que rigió en la Provincia de Córdoba antes de la imple-

mentación del régimen de publicidad registral inmobiliario. Con posterioridad a

ello, terminaremos de resolver la cuestión a la luz de la L.P.R.

7.2.2.1. Referencia registral histórica.

Antes de la sanción de la Ley nacional 17.801 y su reglamentación pro-

vincial, en el ámbito registral inmobiliario cordobés regían las disposiciones de

la Ley 3364 Orgánica del Poder Judicial y sus modificaciones.

En esta ley se le ordenaba al registrador cumplir con su actividad en un

plazo máximo determinado, y sostenía que “Todo expediente deberá ser trami-

tado en el Registro en el término de cuatro días hábiles, a contar desde el día

de su presentación”65 pero también le imponía plazos al interesado para retirar

la documentación: "Todo título presentado para su inscripción debe retirarse

del Registro en el término de ocho días hábiles desde la fecha en que fuese

devuelto por las secciones respectivas a la Mesa de Entradas y Salidas "66. Es

decir, al fijarle la ley cuatro días al registrador, le determinaba al interesado la

fecha de salida del documento, y a partir de dicha fecha debía concurrir al re-

gistro a retirar el título cuidándose de excederse los ocho días a partir de la

64 Pese a que desde el año 1968 rige la Ley 17801 y es aplicable en todo el país, su implementación -tanto técnica como jurídicamente- no ha seguido igual suerte en cada jurisdicción. Particularmente enCórdoba la ley aún no se implementó técnicamente en su totalidad: a más de treinta años de su sanciónmenos de la mitad de las parcelas inmobiliarias se encuentran incorporadas a folio real; y en cuanto a laaplicación de su normativa tampoco fue una cuestión rápida. Para demostrar esta última aseveraciónmencionaremos que recién en el año 1983 se empezaron a aplicar las caducidades de oficio (aunque noen los plazos de la ley nacional sino en otros bastante más holgados), o recién (lo que es más grave) afines de esa década se inició la aplicación de la Ley 11.357 (sancionada ¡en el año 1926!) de "derechosciviles de la mujer", y por ello se dejó de exigir el pedido de inhibición del esposo cuando la esposa (titu-lar dominial) dispone.

Cuestiones como las relatadas y principalmente teniendo en cuenta que más de la mitad de los in-muebles existentes en la provincia se encuentran registrados según las disposiciones vigentes con ante-rioridad a la L.N.R., nos demuestran la necesidad de "buscar" en la historia las soluciones o interpreta-ciones que hoy se aplican.

65 Art. 344 de la Ley 3364.66 Art. 345 de la Ley 3364.



[33]

misma, pues si ello ocurría estaba en falta y le podían aplicar multas.

El procedimiento aplicable se complementaba con las disposiciones del

Decreto 17181 B del 24 de febrero de 1937, denominada Ley de Trámite Admi-

nistrativo, que respecto a las notificaciones establecía que "serán hechas en la

Mesa de Entradas y Salidas donde estuviere radicado el expediente"67, y se

podía conocer si los rogantes se habían presentado porque "Los interesados

deberán acreditar su asistencia, poniendo su firma en el libro que se llevará al

efecto y que estará de manifiesto en dicha oficina"68, y en particular sobre la

fecha de notificación decía que "Toda resolución se considerará notificada des-

de el primer día designado de conformidad al articulo 25, subsiguiente a aquel

en que hubiera sido dictada; debiendo el empleado correspondiente hacer

constar en diligencia la inasistencia del interesado, corriendo el expediente

según su estado"69; por último agregaba que "De las notificaciones que se

hagan personalmente en la oficina, se extenderá diligencia en el expediente,

que será firmada por el empleado y por el notificado, o por un testigo hábil, si

éste no quisiera o no pudiera hacerlo"70.

También se llegó a aplicar en el registro inmobiliario las disposiciones del

antiguo Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial que ordenaba: "Las

partes están obligadas a concurrir a la oficina los días martes y viernes para

tomar conocimiento de las providencias y actuaciones cumplidas en los juicios

en que intervengan" y "Salvo los casos en que proceda la notificación a domici-

lio, las resoluciones judiciales se considerarán notificadas por ministerio de la

ley, el primer martes o viernes posterior a aquel en que hubieren sido dicta-

das"71.

Estas normativas solucionaban la cuestión de la forma y fecha de la ob-

servación, ya que se determinaba con claridad todo lo atinente a las notifica-

ciones; y aún con todo ello, y es interesante resaltarlo, en esas épocas las "re-

67 Art. 25 Decreto 17181/B/3768 Art. 26 Decreto 17181/B/3769 Art. 27 Decreto 17181/B/3770 Art. 28 Decreto 17181/B/3771 Arts. 55 y 56 de la Ley 1419 del 9 de diciembre de 1896 (y sus modificaciones).



[34]

gistraciones provisorias" no tenían fecha de vencimiento72, es decir, no se les

aplicaba plazo alguno: se sabía cuando comenzaba aunque no cuando termi-

naba, o más bien, terminaban con la inscripción definitiva.

7.2.2.2. La Ley provincial 5771.

En la L.P.R. nada se dice directamente sobre la cuestión, como tampoco

se lo hace en la Ley de Procedimientos Administrativos; pese a ello y desde la

sanción de la L.P.R. en el año 1974 se aplica sin interrupciones la mecánica

por la cual la notificación de la observación no requiere de una notificación es-

pecial, sino que la misma se da por cumplida cuando se coloca el documento

"en el casillero registral" del interesado.

El citado proceder solo se justifica en la particular asignación de los pla-

zos que efectúa el art. 10 de la L.P.R., en efecto, esta norma -tal como lo ex-

presáramos- divide el plazo de 180 días en dos y los adjudica: los primeros 30

días para el registrador y los restantes 150 días para el interesado o rogante;

de allí que a partir de los 30 días de ingreso del documento el interesado "de-

ba" conocer si el mismo está calificado y en consecuencia tiene que concurrir al

registro a retirarlo: una vez que expiró el plazo del registrador, durante el cual

se supone que este cumplió con su función, comienza el plazo del rogante para

subsanar, de allí que deba estar "atento" al egreso del documento. Pero esta

concurrencia solo sería "necesaria" a partir del día 30 y no antes, y por ello

tendríamos que hacer el distingo: si el documento fuera observado entre el día

1 y el 30 de su ingreso, la observación solo se considerará notificada en la ofi-

cina (registro) a partir del día 30, ya que el interesado no tiene obligación de

concurrir con anterioridad al cumplimiento de tal plazo porque el mismo le co-

rresponde al registrador; y en consecuencia para considerarse notificada antes

del día 31 se deberá hacerlo de manera expresa.

Otra cuestión se plantea cuando pretendemos establecer la forma que el

interesado tiene para conocer -después de los 30 días del ingreso que el do-

72 La extensión ilimitada de la vigencia de la "inscripción provisoria" para algunas interpretaciones tam-bién constituía un "bloqueo" o prioridad también ilimitada.



[35]

cumento se encuentra observado: los mayores usuarios73 registrales disponen

-aunque compartido- de un casillero propio donde se colocan los documentos

que les corresponden, de tal manera que cada vez que concurran al registro no

necesiten preguntar por cada uno de los documentos74 que tengan en proceso

de registración y se limiten a retirar los depositados en el "casillero". Pero la

salida a casillero pudo haber sido consignada en los libros y el documento no

encontrarse en el casillero correcto porque por error se lo dejó en otro, en tal

caso el interesado desconocería la existencia de la observación y puede ocurrir

que se venzan los plazos de la inscripción provisional o para interponer recur-

sos. Este ejemplo75 pone en evidencia una falla del sistema, y deberían tomar-

se los recaudos para que ello no ocurra, posiblemente la adopción y efectivo

uso76 de un "libro de asistencia" como establecía el derogado decreto de

"Trámite Administrativo" constituya una solución.

También es importante determinar en este orden de ideas si la fecha de

notificación coincide con el día en el cual se colocó el documento en casillero o

no. En la L.P.R. y en la Ley de Procedimientos Administrativos no encontramos

disposición alguna, y por ello se podría considerar que la notificación se produ-

ce el martes o viernes posterior a la fecha en que se colocó el documento en el

casillero, tal como lo hacía el viejo Código de Procedimientos en lo Civil y Co-

73 La amplia mayoría de documentos que se procesan en los registros inmobiliarios son de procedencianotarial, y por ende, son los notarios quiénes regularmente disponen de casilleros "propios".74 El seguimiento de los documentos en proceso de registración, por lo menos los notariales, suele serdistinto que el de expedientes judiciales en los juzgados. En estos los procuradores preguntan por elexpediente en particular, en cambio en el registro se pide "casillero". Por supuesto que cuando se ad-vierte en los documentos retrasos mayores a los de otros documentos se procede a averiguar su estado,pero estos "retrasos" no son uniformes y depende de la "época" del registro, aunque en Córdoba seanormal que el registrador se tome unos cuantos meses a partir de los 30 días iniciales.75 El ejemplo es más que una situación hipotética, ya que en más de una oportunidad se ha recibido"quejas" por haber sucedido ello, y que no llegaron a elevarse a denuncias o acciones legales justamentepor carecer de elementos suficientes. Sin perjuicio de la veracidad o no de tales expresiones, el sistemaofrece puntos débiles que deben superarse76 El sistema del "libro de asistencia" está vigente pero no se utiliza. La Resolución General 12 del regis-tro cordobés del 9 de abril de 1976 dispone en el art. 2º que "Los interesados podrán acreditar su asis-tencia a las Oficinas competentes, mediante su firma en libro que se llevará al efecto. El jefe de Depar-tamento habilitará el mismo y el jefe de División cerrará cada día la lista de firmas". La disposición trans-cripta, pese a no haber sido derogada en la práctica lo está, ya que no se permite al usuario acceder al alas "divisiones intervinientes en la registración", ya que al "publico" o "los interesados" les está vedadoel acceso a los mismos.



[36]

mercial ya citado77; pero la citada Resolución General 12 del año 1976 dispone:

Artículo primero. Toda observación a documentos en proceso registral se

tendrá por notificada desde el primer día de la semana siguiente a la fecha en

que se formuló y el documento quedó a disposición del interesado en el casille-

ro de la Oficina de ingresos y salidas de la División interviniente.

La solución propuesta en la Resolución carece de sustento legal y extien-

de los plazos fijados en la legislación específica. Por ello entendemos que esta

solución es incorrecta y ante la falta de precepto legal expreso, la notificación

debe tenerse por realizada el día siguiente78 al que fue colocado el documento

a disposición del usuario.

Por último y si bien el registrador debería formular todas las observacio-

nes de una sola vez, sucede que luego de reingresado el documento con sus

faltas subsanadas, nuevamente se lo pueda observar por otros motivos79. En

estos casos consideramos que deben aplicarse las mismas soluciones antedi-

chas y desde el reingreso del documento al registro nuevamente debemos con-

77 El actual Código de Procedimientos Civil y Comercial, Ley 8465 del año 1995, establece en el art. 153lo siguiente: "Ministerio Legís. Salvo los casos en que proceda la notificación a domicilio, las resolucionesse considerarán notificadas, por ministerio de la ley, el primer martes o viernes posterior al día en quehubieren sido dictadas, o el siguiente día hábil, si alguno de aquellos fuere inhábil. No se considerarácumplida la notificación si el expediente no se encontrare en secretaria y se hiciere constar esa circuns-tancia en el libro especial que se llevará al efecto, bajo la firma del letrado o de la parte y el secretario.78 Así lo dispone el art. 24 del Código Civil: "El día es el intervalo entero que corre de media noche a me-dia noche; y los plazos de días no se contarán de momento a momento, ni por horas, sino desde la medianoche en que termina el día de su fecha”.79 En la L.P.R. no encontramos disposición que establezca que la calificación del registrador debe conte-ner la totalidad de las observaciones efectuadas al documento. Sin embargo el Decreto Ley 2080/80 sicontempla esta situación y ordena en el art. 26 que el registrador "hará saber al peticionario la califica-ción efectuada con la totalidad de las observaciones que merezca ".

Tanto en el caso de Córdoba como en el de Capital Federal no hay prohibición para efectuar "nue-vas" observaciones, en consecuencia el registrador podrá formular otros motivos para no registrar eldocumento en cualquiera de los nuevos reingresos que tenga el documento en calidad observado -reingresado. Esta posibilidad del registrador no excluye el derecho del peticionante de exigirle al Estadolas reparaciones correspondientes por la incorrecta prestación del servicio registral; así lo hice el art.1112 del Código Civil.

La Corte Suprema de Justicia de la Nación se expide en este sentido en el caso "TERRABON S.A. c.PROVINCIA DE BUENOS AIRES", fallo del 13 de julio de 1997 (Doctrina Judicial, año XIV nº 24 del 17 dejunio de 1998), y dice "La obligación de prestar un servicio público -en el caso, de registración dominialde bienes- se debe cumplir en condiciones adecuadas para satisfacer el fin para el que ha sido estableci-do, en caso contrario nace la responsabilidad por los perjuicios causados por su incumplimiento o suejecución irregular. Esta idea objetiva de la falta de servicio encuentra fundamento en la aplicación porvía subsidiaria del art. Artículo 1112 del Cód. Civil".



[37]

tar 30 días para que el registrador se expida, y a partir de allí las opiniones ya

vertidas también son plenamente aplicables.

7.3. Motivación80

La exigencia legal de que los actos administrativos sean escritos ocasiona que

deban motivarse81. Así es como en la Ley 6658 de Procedimiento Administrati-

vo provincial se dispone:

Art. 98. Todo acto administrativo final deberá ser motivado, y contendrá una

relación de hechos y fundamentos de derecho, cuando:

a) Decida sobre derechos subjetivos.

b) Resuelva recursos.

c) Se separe del criterio seguido en actuaciones precedentes, o del dicta-

men de órganos consultivos.

Esta ley se refiere a los actos "finales"82 y si bien la observación registral

no puede considerarse un "acto final", la ley especial (L.P.R.) determina como

exigencia de la actividad del registrador la motivación de las observaciones que

produzca (arts. 11 y 16 L.P.R.). Valoramos positivamente la solución de la ley

cordobesa ya que la trascendencia de la documentación que procesa el regis-

trador precisa de garantías suficientes para la protección y defensa de los ro-

gantes e interesados: si bien los derechos nacen fuera del registro83 y su ins-

80 Respecto al concepto de motivación y sus diferencias con "motivos" y "contenidos" ver punto 581 Diez, ob. cit. pág. 310.

Cassagne (ob.cit. pág. 114) dice que "en general. a nivel doctrinario se niega que exista la obligacióngenérica de motivar todos los actos administrativos salvo que la respectiva exigencia surge de una nor-ma expresa -o bien- de la naturaleza de ciertos actos... No compartimos esta generalización según ladoctrina consultada y según la doctrina legal citada82 El inc. e del art. 7 de la Ley nacional 19.549 de Procedimientos Administrativos no distingue entreactos finales o no.

"En realidad, la motivación es propia de todos los actos jurídicos del Estado, tanto en decisiones ad-ministrativas como en las decisiones judiciales o sentencias, y en los actos generales...", Canasi, ob. cit.pág. 177.83 La adquisición por título y modo no sufrió alteraciones con el advenimiento de la publicidad registral,o sea, la registración no constituye ningún derecho real inmobiliario (aunque si lo sea en la propiedad delos automotores); aunque también es correcto aseverar que algunos "derechos", aunque no sean reales,nacen con la registración: el acreedor embargante no es tal hasta tanto se registre su derecho, y por



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cripción no agrega nada a su constitución, también es cierto que sin la inscrip-

ción serán inoponibles84 y como tales no producirán efectos frente a los terce-

ros (a quienes justamente les está dirigida la publicidad registral), para quienes

en principio se tendrán por no constituidos tales derechos.

Tal como expresáramos, la motivación es un requisito impuesto en la

L.P.R., es decir, la norma legal entiende que todas las observaciones registra-

les necesitan de la motivación para tener eficacia jurídica, y si así no fuere, el

interesado puede solicitar la impugnación de la actuación registral. Entendemos

que la exigencia legal de motivar está plenamente justificada porque la obser-

vación constituye una restricción de la "esfera jurídica de los particulares"85,

Así como apoyamos la resolución de la ley cordobesa también entende-

mos que el principio no es absoluto86 ya que en ciertos supuestos la motivación

o bien no es necesaria o puede resultar redundante. No sería necesaria la mo-

tivación cuando la observación consista en solicitar el formulario de rogación

pertinente, o cuando se solicita la cancelación de una prohibición de disponer

que fue consignada en la certificación registral utilizada para el acto, o cuando

se observa la descripción del inmueble en el instrumento por no coincidir con el

asiento registral. Pero entendemos que si será necesaria formular la motivación

cuando el registrador deniegue la inscripción definitiva fundado en la existencia

de una medida cautelar previa al acto pero que no fue consignada en la certifi-

cación registral respectiva: el interesado desconoce la existencia de tal medida

precautoria y la simple relación del calificador de ella no constituye suficiente

motivación; por regla general lo no pub licitado es inoponible.

En cuanto a los efectos que produce la falta de motivación del acto, en-

más que el mandamiento judicial haya ingresado al registro, si no accede a su registro definitivo eseacreedor no tendrá derecho sobre el valor de la cosa.84 Esta inoponibilidad nunca es absoluta, ya que el acto aún sin inscribirse es oponible a algunos terceros(art. 10 L.N.R.).85 Cassagne (ob. cit. pág. 215).86 Canasi (ob. cit. pág. 179) sostiene que "No sería necesaria la motivación en los casos en que no haynecesidad jurídica; cuando la motivación surge de los propios dictámenes de los asesores jurídicos otécnicos; cuando se funde en las disposiciones que se apliquen (edad, título, situación, etc.) ".



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contramos variadas opiniones, así para Diez87 "la omisión de la motivación da

origen a la nulidad absoluta del acto, ya que no solamente nos encontraríamos

frente a un vicio de forma, sino también frente a un vicio de arbitrariedad... La

motivación ha de ser concomitante con el acto y estar incluida en el mismo tex-

to en que se inserta la parte dispositiva"88; en cambio para Marienhoff89 confi-

gura un acto anulable "temperamento que se explica fácilmente, pues no se

trataría de la falta de un elemento esencial del acto administrativo (forma, en

este acto), sino tan solo de un vicio de tal elemento, pues la motivación vincú-

lase a la forma del acto administrativo”.

Sobre esta cuestión nuestra posición coincide con lo resuelto por la dis-

posición legal aplicable según la Ley de Procedimientos Administrativos de

nuestra provincia, la cual dispone:

Art. 104. Son nulos los actos administrativos cuando hubieren sido dicta-

dos por autoridad incompetente, o se hubieren violado sustancialmente los

principios que informan los procedimientos y normas establecidas legal o re-

glamentariamente para su dictado.

7.4. Arbitrariedad

No hay opinión unánime sobre el concepto de la arbitrariedad en el acto

administrativo.

Para Fiorini90 la arbitrariedad del acto administrativo consiste en la "distor-

sión en el proceso de razonamiento sobre los elementos de prueba, norma o

juicio que se presentan en el mismo proceso", y distingue esta arbitrariedad de

aquellas propias de las sentencias arbitrarias, sosteniendo que la arbitrariedad

del acto administrativo está en la "distorsión del proceso de razonabilidad y

puede incidir sobre distintos elementos del acto administrativo", en cambio la

sentencia arbitraria está en "función de la litis y del derecho de defensa ", y con

87 Ob. cit. pág. 320,88 Cassagne (ob. cit. pág. 292) entiende que hay nulidad absoluta en los casos de "falta de motivación,cuando ella fuera exigida expresa y concretamente por la norma".89 Ob. cit. pág. 53490 Fiorini, ob. cit. pág. 196.



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ello arriba a la conclusión de que son distintos porque "la litis no corresponde al

acto administrativo y no siempre el acto administrativo significa el ejercicio del

derecho de defensa ". En consecuencia, para este autor la arbitrariedad consis-

tiría en la falta de razonabilidad ocasionada por la sobrevaloración de hechos, o

porque se agregan hechos, o hay contradicción entre la resolución y sus ante-

cedentes, etcétera.

Diez91, sin decir que la sentencia arbitraria y el acto administrativo arbitra-

rio son lo mismo, toma los conceptos de aquella para construir la arbitrariedad

de éste, y fundamenta tal concepción en que el art. 1 de la Decreto-Ley

19.549/72 de Procedimientos Administrativos de la Nación en su inc. f) estable-

ce el "debido proceso adjetivo", otorgando los derechos a ser oído, a ofrecer y

producir pruebas y a una decisión fundada. Por ello la arbitrariedad puede pro-

ducirse en el trámite procesal previo al acto (in procedendum) que la equipara

al derecho de defensa (aunque también puede referirse a otros aspectos), o en

el acto definitivo (in judicandum) cuando se excede la mera ilegitimidad, o tam-

bién en ambos casos. Por último, este autor enumera una serie de ejemplos de

casos de arbitrariedades judiciales que son aplicables en sede administrativa

como no decidir cuestiones sustanciales, prescindir de textos legales, aplicar

normas no vigentes, contradecir constancias del expediente, etc.

La falta de equivalencia de estos autores radica en que se refieren a

cuestiones distintas, ya que uno se refiere a lo que suele llamarse razonabili-

dad y el otro a lo que algunos denominan arbitrariedad, aunque ellos terminen

por coincidir en algunos ejemplos como es el de contradecir las "constancias

existentes en los expedientes". Creemos que la arbitrariedad se da tanto cuan-

do no se puede ejercer el derecho de defensa o cuando hay ilegitimidad en la

resolución, pero también se da la arbitrariedad cuando hay carencia de razona-

bilidad; es decir, la falta de razonabilidad constituye uno de los tantos supues-

tos de arbitrariedad.

8. Subsanación de la observación registral.

91 Ob. cit. pág. 335.



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La subsanación de la observación producida por el registrador se produce

tanto por la vía del cumplimiento de lo solicitado como a través del ataque al

acto registral para dejarlo sin efecto. La última modalidad tiene determinada de

antemano su dirección: los recursos registrales; pero la primera no tiene una

resolución legal en particular92, y se cumplirá según las circunstancias de cada

caso.

La solución de los "defectos subsanables" dependerá del elemento del

"expediente sujeto a inscripción" que se hubiera observado, el cual puede ser:

a) el documento a inscribirse, o b) la rogatoria o documentación complementa-

ria.

Si la observación recayere en el documento sujeto a inscripción93, y salvo

que hubiere algún defecto en la confección del testimonio correspondiente que

posibilitare su corrección material, se deberá acompañar el documento com-

plementario o subsanatorio correspondiente.

Hasta aquí las soluciones previsibles aunque no siempre suceda así, ya

que en más de una oportunidad la observación es tan manifiestamente impro-

cedente o su formulación es tan defectuosa que el interesado o rogante la con-

testa en la misma "carátula rogatoria" a continuación de la observación, en tan-

to considera que la afirmación del registrador es errónea. A continuación el re-

gistrador suele confirmar la observación o la confirma y le agrega fundamentos

o elementos que no se presten a la confusión, y reintegra el documento al peti-

cionante más allá de los 30 días de notificada por primera vez la observación;

en estos particulares casos entendemos que a partir de esta última observación

deberá contarse el plazo para interponer los recursos registrales.

La posición vertida precedentemente si bien no tiene acogida legal expre-

sa, constituye el "tratamiento regular" que suelen darle a las observaciones tan-

92 No sucede lo mismo en España, donde el art. 110 del Reglamento Hipotecario dispone "las faltassubsanables, cualquiera que sea su procedencia, podrán subsanarse por instancia de los interesados, quese archivará en el Registro, siempre que no fuere necesario un documento público u otro medio espe-cialmente adecuado".93 Roca Sastre y Roca-Sastre Muncunill, ob. cit. pág. 310, consideran como "una simple adición en eltítulo" cuando el registrador solicite el cumplimiento de "firmar la copia o testimonio del título (por) laAutoridad, Notario o funcionario autorizante y cuya firma se omitió, etc. ".



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to el usuario como el registrador, y de allí nuestros fundamentos para proponer

dicha solución.

9. Conclusiones.

9.1. El registrador es un funcionario administrativo al cual se le aplica, subsidia-

riamente, la Ley de Procedimientos Administrativos de la Provincia.

9.2. La calificación registral es una función propia del registrador, constituye

una facultad y una obligación, es indelegable e irrenunciable.

9.3. Los actos registrales son actos administrativos, y deben cumplir sus forma-

lidades.

9.4. En el proceso de calificación registral deben distinguirse los "obstáculos"

para registrar, de las observaciones registrales estrictas.

9.5. La observación registral debe estar "motivada".

9.6. En la Provincia de Córdoba, la fecha de inicio para el cómputo del plazo de

la vigencia de la inscripción provisoria y para interponer recursos registrales,

comienza a partir de la notificación "formal" al interesado.

9.7. La fecha de notificación de la observación es la del día siguiente a que el

documento fue puesto en casillero, siempre que ello ocurra después de los 30

días de ingreso del documento al registro.

9.8. En caso que el documento observado fuere puesto en casillero antes de

cumplirse los primeros 30 días desde su ingreso al registro, la notificación se

tendrá por realizada a partir del día 31, salvo que con anterioridad ella fuere

notificada fehacientemente al solicitante.

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