of 15/15
library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id i PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMILIKAN SATUAN RUMAH SUSUN DENGAN HAK GUNA BANGUNAN YANG BERAKHIR JANGKA WAKTUNYA DI ATAS HAK PENGELOLAAN PERUM PERUMNAS TESIS Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan Mencapai Derajat Magister Program Magister Kenotariatan Oleh: ANNISA NUR PRATIWI NIM: S351608003 PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2019

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMILIKAN SATUAN RUMAH … · PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMILIKAN SATUAN RUMAH SUSUN DENGAN HAK GUNA BANGUNAN YANG BERAKHIR JANGKA WAKTUNYA DI ATAS HAK

  • View
    8

  • Download
    0

Embed Size (px)

Text of PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMILIKAN SATUAN RUMAH … · PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMILIKAN...

  • library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

    i

    PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMILIKAN

    SATUAN RUMAH SUSUN DENGAN HAK GUNA BANGUNAN

    YANG BERAKHIR JANGKA WAKTUNYA DI ATAS HAK

    PENGELOLAAN PERUM PERUMNAS

    TESIS

    Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan Mencapai Derajat Magister

    Program Magister Kenotariatan

    Oleh:

    ANNISA NUR PRATIWI

    NIM: S351608003

    PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN

    FAKULTAS HUKUM

    UNIVERSITAS SEBELAS MARET

    SURAKARTA

    2019

  • library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

    ii

  • library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

    iii

  • library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

    iv

  • library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

    v

    MOTTO

    “Tak ada yang mudah, tapi tak ada yang tak mungkin.”

    (Napoleon)

    “Waktu bagaikan pedang. Jika engkau tidak memanfaatkannya dengan baik ,

    maka ia akan memanfaatkanmu.”

    (Hadist Riwayat Muslim)

    “Tiada suatu pemberian yang lebih utama dari orang tua kepada anaknya selain

    pendidikan yang baik.”

    (H.R. Al Hakim)

    Penulisan Hukum ini kupersembahkan untuk :

    1. Keluarga besar yang telah memberi dukungan

    dan motivasi selama menjalankan studi;

    2. Teman-teman Magister Kenotariatan;

    3. Almamater Fakultas Hukum Universitas

    Sebelas Maret Surakarta.

  • library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

    vi

    KATA PENGANTAR

    Puji dan syukur kepada Allah SWT yang telah memberikan rahmat dan

    karunia-Nya, sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis dengan judul

    “PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMILIKAN SATUAN

    RUMAH SUSUN DENGAN HAK GUNA BANGUNAN YANG BERAKHIR

    JANGKA WAKTUNYA DI ATAS HAK PENGELOLAAN PERUM

    PERUMNAS”, sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar magister pada

    Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret

    Surakarta.

    Pada kesempatan ini penulis dengan segenap rasa hormat dan kerendahan

    hati ingin mengucapkan terima kasih kepada pihak-pihak yang telah membantu

    dan memberikan dukungan dalam penulisan dan penyusunan tesis kepada :

    1. Bapak Prof. Dr. Jamal Wiwoho, SH, M.Hum., selaku Rektor

    Universitas Sebelas Maret Surakarta;

    2. Bapak Prof. Drs. Sutarno, M.Sc., Ph.D., selaku Direktur Pascasarjana

    Universitas Sebelas Maret Surakarta;

    3. Ibu Prof. Dr. I Gusti Ayu Ketut Rachmi Handayani, S.H.,M.M., selaku

    Dekan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta;

    4. Bapak Dr. Hari Purwadi, S.H., M.Hum., selaku Kepala Program Studi

    Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret

    Surakarta;

    5. Bapak Dr. Lego Karjoko, S.H., M.H. Selaku Dosen Pembimbing tesis

    yang telah memberikan petunjuk, dorongan, serta semangat dengan

    sabar dalam pembuatan tesis ini;

    6. Bapak Burhanudin Harahap, S.H., M.H., M.Si., Ph.D., Bapak Dr. Lego

    Karjoko, S.H., M.H., Dr. Isharyanto, S.H., M.Hum. dan Bapak

    Dr.Mulyoto, S.H.,M.Hum., selaku Dewan Penguji yang telah

    memberikan saran-saran dan masukan untuk penyempurnaan tesis ini;

  • library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

    vii

    7. Bapak Novendri A, S.H., SpN. Selaku Dosen Pembanding yang telah

    memberikan pengarahan demi kesempurnaan tesis saya;

    8. Bapak dan Ibu Dosen serta seluruh Civitas Akademika Fakultas Hukum

    Universitas Sebelas Maret Surakarta, khususnya Program Studi Magister

    Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta yang

    tidak bisa penulis sebutkan satu per satu, terima kasih banyak atas ilmu

    dan bimbingannya yang telah diberikan kepada penulis selama penulis

    berkuliah di Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta;

    9. Suranto dan Enny Pratiwi orang tuaku atas kasih sayang, doa, dukungan,

    dan segala yang telah diberikan yang tidak ternilai, sehingga Penulis

    dapat menyelesaikan penulisan hukum (tesis) ini;

    10. Nafisa Berliana Indah Pratiwi dan Fadhila Diah Ayu Pratiwi adik-adikku

    terkasih atas bantuan, dukungan dan doa kalian;

    11. Damaiana S.H., M.Kn yang telah memberikan semangat, bantuan,

    dukungan;

    12. Keluarga besarku, yang telah memberikan dukungan serta doa;

    13. Teman-Teman seperjuangan di Magister Kenotariatan Universitas

    Sebelas Maret, Audina Noor Arifa, Maharani Nerissa Kusuma, Dian

    Ayu Istyaningrum, Ihda Amannati Munawwaroh, Lusia Savitri, Rosian

    Yuliato, Jeremy Rich, Pudhyarto, Hajral Aswadi, Lidya Indah Sari,

    terima kasih untuk motivasinya dan telah memberikan dukungan

    semoga setelah ini kita semua menjadi Notaris yang dilancarkan dan

    diberkahi;

    14. Teman-teman angkatan IX, khususnya kelas A dan B 2016 Magister

    Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta yang

    tidak bisa disebutkan satu persatu dan selalu memberikan dukungan,

    semangat dan motivasi kepada penulis;

    15. Seluruh Keluarga Besar Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas

    Sebelas Maret Surakarta serta seluruh pihak yang telah banyak

    membantu dan mendukung penulis hingga terselesaikannya tesis ini;

  • library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

    viii

    16. Terima kasih banyak kepada seluruh pihak yang telah membantu dan

    mendukung penulis yang tidak bisa penulis sebutkan satu per satu.

    Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan tesis ini masih banyak

    kekurangan, oleh karena itu penulis mengharapkan kritik dan saran yang

    membangun. Penulis berharap semoga tesis ini dapat membawa manfaat bagi

    penulis maupun bagi para pembaca dan apabila di dalam tesis ini terdapat

    kekeliruan, penulis mohon maaf yang sebesar-besarnya.

    Surakarta, Mei 2019

    Penulis,

    Annisa Nur Pratiwi

    NIM. S351608003

  • library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

    ix

    DAFTAR ISI

    HALAMAN JUDUL ...................................................................................... i

    HALAMAN PENGESAHAN PEMBIMBING ........................................... ii

    HALAMAN PENGESAHAN TESIS ......................................................... iii

    HALAMAN PERNYATAAN ...................................................................... iv

    MOTTO .......................................................................................................... v

    KATA PENGANTAR .................................................................................... vi

    DAFTAR ISI ................................................................................................... ix

    ABSTRAK ...................................................................................................... xiv

    ABSTRACT .................................................................................................. xv

    BAB I PENDAHULUAN

    A. Latar Belakang ............................................................................ 1

    B. Rumusan Masalah ...................................................................... 8

    C. Tujuan Penelitian ....................................................................... 9

    D. Manfaat Penelitian ..................................................................... 9

    BAB II TINJAUAN PUSTAKA

    A. Landasan Teori ........................................................................... 11

    1. Asas Pemisahan Horizontal ................................................. 11

    2. Tinjauan Hak Atas Tanah Berdasarkan UUPA ................... 12

    a. Hak Milik ........................................................................ 16

    b. Hak Guna Bangunan ....................................................... 20

    3. Hak Pengelolaan ................................................................. 25

    4. Rumah Susun ....................................................................... 32

    a. Pengertian Rumah Susun ............................................... 32

    b. Asas-Asas Pembangunan Rumah Susun ........................ 34

    c. Tujuan Pembangunan Rumah Susun .............................. 37

    d. Klasifikasi Rumah Susun................................................ 39

    e. Syarat Pembangunan Rumah Susun ............................... 41

    f. Sistem Kepemilikan Satuan Rumah Susun ..................... 42

  • library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

    x

    g. Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun 43

    h. Bukti Kepemilikan Satuan Rumah Susun ...................... 44

    5. Teori Hukum ........................................................................ 45

    a. Teori Perlindungan Hukum ............................................ 45

    B. Penelitian yang Relevan .............................................................. 49

    C. Kerangka Berpikir ....................................................................... 53

    BAB III METODE PENELITIAN

    A. Jenis Penelitian ........................................................................... 56

    B. Sifat Penelitian ............................................................................ 56

    C. Pendekatan Penelitian ................................................................ 57

    D. Jenis dan Sumber Bahan Hukum ................................................ 57

    E. Teknik Pengumpulan Bahan Hukum ......................................... 59

    F. Teknik Analisis Bahan Hukum ................................................... 59

    BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

    A. Hasil Penelitian ........................................................................... 61

    1. Profil Perum Perumnas ........................................................ 61

    2. Kasus Posisi ........................................................................ 67

    B. Pembahasan ................................................................................ 70

    1. Dasar Rasionalitas Pemberian Hak Guna Bangunan Untuk

    Rumah Susun Diatas Hak Pengelolaan Perum Perumnas ... 70

    2. Perlindungan Hukum Bagi Pemilik Satuan Rumah Susun

    Dengan Hak Guna Bangunan Di Atas Hak Pengelolaan ..... 83

    3. Kewenangan Perhimpunan Pemilik Dan Penghuni Satuan

    Rumah Susun Dalam Rangka Mewakili Kepentingan

    Pemilik Rumah Susun Untuk Memohon Perpanjangan

    Hak Guna Bangunan Yang Berakhir Jangka Waktunya ..... 103

    BAB V PENUTUP

    A. Kesimpulan ................................................................................. 122

    B. Implikasi....................................................................................... 124

    C. Saran............................................................................................. 124

  • library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

    xi

    DAFTAR PUSTAKA

    LAMPIRAN

  • library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

    xii

    DAFTAR LAMPIRAN

    1. Surat Rekomendasi Perpanjangan Sertifikat Hak Guna Bangunan Induk

    atas nama Perum Perumnas Tahun 2012.

    2. Edaran Perhimpunan Penghuni Rumah Susun Kebon Kacang.

    3. Surat Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional.

    4. Surat Perpanjangan Hak Guna Bangunan Tahun 2015.

    5. Surat Klarifikasi Perum Perumnas.

    6. Permohonan Surat Hak Guna Bangunan.

    7. Surat Sekertariat Negara.

    8. Surat Tanggapan Sekertariat Negara.

    9. Surat Sosialisasi.

    10. Surat Mohon Petunjuk Pembaharuan Hak Guna Bangunan Badan

    Pertanahan Nasional Republik Indonesia Kantor Pertanahan Administrasi

    Jakarta Pusat.

    11. Surat Petunjuk Kementrian Agraria dan Tata Ruang / Badan Pertanahan

    Nasional.

    12. Surat Keterangan Melakukan Penelitian di Lokasi Project Kebon Kacang.

    13. Surat Keterangan Melakukan Penelitian di Kementerian Agraria dan Tata

    Ruang/Badan Pertanahan Nasional Kantor Pertanahan Kota Administrasi

    Jakarta Pusat.

    14. Surat Keterangan Melakukan Penelitian di Dinas Cipta Karya, Tata

    Ruang dan Pertanahan Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

  • library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

    xiii

    DAFTAR GAMBAR

    Gambar 1: Kerangka Pemikiran……………………………………………. 53

  • library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

    xiv

    ABSTRAK

    Annisa Nur Pratiwi, S351608003, Perlindungan Hukum Terhadap Pemilikan

    Satuan Rumah Susun Dengan Hak Guna Bangunan Yang Berakhir Jangka

    Waktunya Di Atas Hak Pengelolaan Perum Perumnas. 2019. Program

    Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret.

    Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui dan menganalisis dasar

    rasionalitas pemberian Hak Guna Bangunan untuk rumah susun diatas Hak

    Pengelolaan Perum Perumnas, untuk mengetahui dan menganalisis perlindungan

    hukum bagi pemilik satuan rumah susun dengan hak guna bangunan di atas hak

    pengelolaan serta untuk mengetahui dan menganalisis kewenangan perhimpunan

    pemilik dan penghuni satuan rumah susun dalam memohon perpanjangan hak

    guna bangunan yang berakhir jangka waktunya.

    Penelitian ini menggunakan metode penelitian hukum normatif.

    Pendekatan yang digunakan dalam penelitian hukum ini ada 2 (dua) yaitu

    pendekatan undang-undang dan pendekatan konseptual. Sumber bahan hukum

    menggunakan data sekunder yang dibedakan atas bahan hukum primer, bahan

    hukum sekunder, dan bahan hukum tersier. Teknik pengumpulan bahan hukum

    dalam penelitian ini menggunakan studi pustaka. Teknik analisis yang digunakan

    dalam penelitian ini adalah silogisme deduksi dan interpretasi.

    Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan dihasilkan simpulan bahwa

    Dasar rasionalitas pemberian Hak Guna Bangunan untuk rumah susun diatas Hak

    Pengelolaan Perum Perumnas adalah Pasal 17 huruf c Undang-Undang Nomor 20

    Tahun 2011 tentang Rumah Susun mengatur bahwa rumah susun dapat dibangun

    diatas tanah Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan. Namun

    pemberian Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan terkait dengan asas

    pemisahan horizontal yang dianut oleh UUPA yang berpengaruh terhadap

    kempemilikan bangunan dan tanah. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011

    tentang Rumah Susun mengenal sistem hak milik atas satuan rumah susun yang

    terdiri dari hak perorangan atas unit satuan rumah susun dan hak bersama atas

    bagian bersama, tanah bersama, dan benda bersama yang kesemuanya merupakan

    satu kesatuan tidak terpisahkan, sehingga asas pemisahan horizontal tidak dapat

    diterapkan dalam pemilikan hak milik atas satuan rumah susun. Perlindungan

    pemilik satuan rumah susun dengan hak guna bangunan di atas hak pengelolaan

    sudah diatur dalam peraturan perundang-undangannya namun belum memberikan

    rasa keadilan dan kepastian hukum. Kewenangan perhimpunan pemilik dan

    penghuni satuan rumah susun dalam rangka mewakili kepentingan pemilik rumah

    susun untuk memohon perpanjangan hak guna bangunan yang berakhir jangka

    waktunya diatur dalam Pasal 52 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988

    tentang Rumah Susun.

    Kata Kunci : Rumah Susun, Hak Guna Bangunan, Hak Pengelolaan

  • library.uns.ac.id digilib.uns.ac.id

    xv

    ABSTRACT

    Annisa Nur Pratiwi, S351608003, Legal Protection for the Ownership of

    Apartment Unit with Expired Building Rights Title on Perum Perumnas’s Right of

    Management 2019. Program of Notary, Faculty of Law of Sebelas Maret

    University

    The current study was aimed at finding out and analyzing the rational

    basis of the granting of Building Rights Title for apartment under the Perum

    Perumnas’s Right of Management, finding out and analyzing the legal protection

    for the owner of apartment unit with building rights title under the right of

    management, as well as at finding out and analyzing the authority of the

    association of the owner and the occupant of the apartment unit in requesting

    renewal for the expired Building Rights Title.

    The present study employed normative legal research method. There were

    two approaches used in the study, statute approach and conceptual approach. The

    source of legal material of the study was secondary data namely primary legal

    material, secondary legal material, and tertiary legal material. Legal material

    collection technique of this study was library research. Deductive syllogism and

    interpretation emerged as the analysis technique of the study.

    Following the result of the study and the discussion, it could be concluded

    that The rational basis of the granting of Building Rights Title for apartment upon

    the Perum Perumnas’s Right of Management is article 17 letter C of Act no. 20 of

    2011 on apartment which regulates that an apartment can be built on the land

    under Building right title or Right to Use Title upon the Right of Management.

    However, the granting of Building Rights Title upon the Right of Management is

    associated with the Horizontal scheiding adhered to by BAL which affects the

    land and building ownership. Act no. 20 of 2011 on Apartment recognizes the

    system of ownership on apartment unit, it consists of personal ownership on

    apartment and joint right on joint part, joint land, and joint property which

    cannot be separated, accordingly, horizontal scheiding cannot be implemented in

    the apartment unit ownership right. The protection for the owner of apartment

    with building right title has been regulated in the regulatory legislation, however

    it has not satisfied the sense of equity and legal certainty. The authority of the

    association of the apartment owner and occupant of the apartment unit in

    representing the apartment unit owner to request a renewal for the expired

    building right title is regulated in article 52 of Governmental Regulation no. 4 of

    1988 on Apartment.

    Keywords: Apartment, Building Rights Title, Right of Management