Taloyhtio.Nyt 2014 syyskuu

HYÖTYTIETOA SINUN KOTISI PARHAAKSI

2Kartoita korjaustarpeet suunnitelmallisesti

3Saako osakas hyvitystä, kun taloyhtiö korjaa?

8Tupakointikielto kuumentaa tunteita

Korjaushankehaltuun

KIINTEISTÖLIITON TEEMALEHTI TALOYHTIÖIDEN HALLITUKSILLE JA ASUKKAILLE 2/2014

Kuva: Rodeo, Mika Petäjä

2 Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille ILMOITUSLIITE

ILMOITUSLIITE

Kartoita korjaustarpeet suunnitelmallisesti

Ensiksikin teknisen käyttöiän saavuttaminen edellyttää, että rakennusosa, järjestelmä tai lai-te on suunniteltu ja toteutettu

rakennusajankohtana voimassa olevien lakien, asetusten, määräysten ja ohjeiden mukaisesti. Lisäksi tulee olla noudatet-tu hyvää rakennustapaa ja asianmukaiset kunnossapito-, hoito- ja huoltotoimen-piteet tulee olla tehty sekä käyttöohjeita noudatettu.

Asunto-osakeyhtiölain mukainen korjaustarpeiden suunnitelmallinen kar-toittaminen edellyttää varsinaisessa yh-tiökokouksessa esitettävää hallituksen kunnossapitotarveselvitystä. Tämä on kirjallinen selvitys sellaisesta yhtiön ra-kennusten ja kiinteistöjen kunnossapi-

totarpeesta, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövas-tikkeeseen tai muihin osakehuoneistos-ta aiheutuviin kustannuksiin seuraavan 5 vuoden aikana.

Suositeltavinta yhtiön kunnossapi-totarveselvitykseksi on teettää yhtiölle ammattilaisten kuntoarvio. Jos kuiten-kin yhtiö päättää tehdä kunnossapitotar-veselvityksen itse, ”tee-se-itse-versiona”, löytyy siihen jäsenkiinteistöille apu talo-yhtiöiden nettisivuilta osoitteesta www.taloyhtio.net (vaatii jäsennumerolla re-kisteröitymisen). Täältä löydät valmiin lo-makepohjan sekä esitäytetyn mallin.

Jos yhtiössä halutaan selvittää tilanne puolueettomalla ammattilaisella, tulee ky-seeseen kuntoarvion tilaaminen kohtee-

PÄÄKIRJOITUS

Kotisi asiallaKaupunki, kaupunginosa, kortteli, taloyhtiö, yhtiökokous, taloyhtiön hallitus, osake, osakas, asukas, koti. Siinä paljon sanoja, jotka kaikki liittyvät toisiinsa. Eniten lämpöä näistä herättää kuitenkin sana koti.

ETENKIN KAUPUNGEISSA suomalaisen koti on tyypillisesti taloyhti-össä. Kuinka taloyhtiö voi ja kuinka sen asioita on hoidettu, kaik-ki tuo vaikuttaa myös kotien hyvinvointiin ja niiden arvoon.

Taloyhtiöiden asioista niiden omista lähtökohdista Suomes-sa huolehtii taloyhtiöiden oma järjestö, Suomen Kiinteistöliitto. Siksi onkin luonnollista, että Kiinteistöliiton tunnuslauseena on vuosia ollut ”Kotisi asialla”.

TÄMÄ TEEMALEHTI on koottu Kiinteistöliiton ja sen lähipiirin asiantuntijoiden artikkeleista. Niistä useat tällä kerralla valottavat

haasteita, joita taloyhtiöt kohtaavat viedessään läpi vääjäämättä eteen tulevia vaativia korjaushankkeita.

Lehti haluaa avata myös osakkaille ja asukkaille niitä käy-täntöjä ja hyviä ratkaisuja, joita taloyhtiöissä kannattaa noudat-taa, jotta meille kaikille tärkeän rakennetun omaisuuden kunto ja käytettävyys pysyy tasolla, jota tänä päivänä on lupa odottaa.

Asunto- ja rakennuskannan vaaliminen on jatkuvaa työtä, joka ei koskaan lopu. Ja oikeaoppisesti hoidettuna tuo työ haittaa jokapäiväistä elämää mahdollisimman vähän.

– säästäminen voi tulla kalliiksiKiinteistön teknisen elinkaaren saavuttaminen jokaisen rakennusosan, järjestelmän ja laitteiston osalta edellyttää tiettyjä asioita. Nämä antavat selkeän pohjan suunnitelmalliseen korjaamiseen.

seen. Kuntoarvio on kiinteistön tilojen, rakennusosien, taloteknisten järjestel-mien ja ulkoalueiden kunnon aistinva-rainen selvittäminen ja korjaustarpeiden yleispiirteinen arviointi. Kuntoarviossa kiinteistö-, rakennus-, LVI- sekä sähkö-alan ammattilaiset arvioivat kiinteistön rakenteista, rakennusosista, järjestelmistä ja laitteistoista niiden: kunnon, korjaus-tarpeen, korjausten kiireellisyyden ja eri korjausmenetelmät.

Näkyvien vaurioiden korjaaminen ei riitäVaikka kuntoarvio onkin tekninen kat-selmus, keskitytään siinä riskianalyysin tavoin osakkaiden/asukkaiden terveel-lisyyteen ja turvallisuuteen vaikuttaviin tekijöihin, kustannuksiltaan ja laajuudel-taan merkittävien rakennusosien korja-ustarpeen määrittelyyn sekä riskivaiku-tuksiltaan merkittäviin asioihin. Lisäksi kuntoarviossa huomioidaan tarkastettavi-en kohteiden energiataloudellinen kunto, kohteen sisäolot ja ympäristövaikutukset.

Kiinteistöllä tapahtuvassa tarkastuk-sessa etsitään systemaattisesti merkkejä vaurioprosesseista ja toimivuuspuutteista. Pelkkä näkyvien vaurioiden passiivinen kirjaaminen ei riitä, vaan kuntoarvioitsi-joiden täytyy tietää vaurioprosessin vai-heet sekä sen eteneminen.

Oikeaa ja puolueetonta lisätietoa kuntoarviosta on saatavana Rakennus-tietosäätiön (RT) julkaisuista Asuinra-kennukset/ohjeistus: Asuinkiinteistön kuntoarvion (KH 90-00489) tilaajan ohje sekä kuntoarvioijan ohje (KH 90-00490).

Mikäli kiinteistö on saanut raken-nusluvan vuoden 1999 jälkeen, tilanne kiinteistössä pitäisi olla teknisesti hallus-sa, sillä kohteessa pitäisi olla huoltokir-ja. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan huoltokirja on laadittava sellaisiin uu-disrakennuskohteisiin tai rakennuslupaa vaativiin korjauskohteisiin, joita käytetään pysyvään asumiseen tai työskentelyyn.

LYHYESTI

Jäsenkiinteistöille käyttöikälaskuriHaluatko tietää suuntaa antavasti missä kunnossa kiinteistösi rakenteiden ja järjes-telmien kunto on? Tämän maksuttoman laskurin avulla voit arvioida tärkeimpien rakenteiden ja järjestelmien kuntoa asen-nusvuoden, peruskorjausten ja käyttöiän perusteella. Laskuri on jäsensivuilla www.taloyhtio.net ja sen käyttö on helppoa. Laskuri ei korvaa kuntoarviota, vaan on suuntaa antava ja tarkoitettu helpoksi

työkaluksi. Voit myös tulostaa taulukon kokoukseen mukaasi.

RT-kortti avuksiHyvä apu korjaustarpeen ennakoinnissa sekä kiinteistön teknisen elinkaaren vai-heen määrityksessä on Rakennustietosää-tiön (RT) tammikuussa 2008 julkaisema Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossa-pitojaksot -kortti(numero LVI 01-10424 sekä KH 90-00403).

Teksti: Jari Hännikäinen

Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan neuvontainsinööri.

Taloyhtiö.Nyt on Kiinteistöliiton julkaisemateemalehti taloyhtiöiden asukkaille,hallituksille ja isännöitsijöille.

Uudenmaan alueella ilmestyvässälehdessä käsitellään taloyhtiöiden jaasumisen ajankohtaisia asioita.

Teemalehti rakentuu Kiinteistöliittoyhteisönammattilaisten artikkeleista,vinkeistä ja muusta sisällöstä.

Julkaisu: syyskuu 2014Julkaisija: Suomen Kiinteistöliitto ryKustantaja: Kiinteistöalan Kustannus OyPainopaikka: Sanomapaino OyPäätoimittaja: Asko SirkiäToimituksen sihteeri: Marjo ParkkinenGraafi nen toteutus: T-Media Oy

Seuraava Taloyhtiö.Nyt ilmestyy keväällä 2015.

ISSN: 2242-5209 (painettu)ISSN: 2242-5217 (verkkolehti)

Kuva: Rodeo

Asko Sirkiä

ILMOITUSLIITE

ILMOITUSLIITE

| | Digilehti |

Asiantuntija-artikkeleita muun muassa: hyvästä asumisesta talotekniikasta nykyaikaisesta isännöinnistä hyvästä hallinnosta ja lainsäädännöstä.

Suomen Kiinteistölehti on täynnätuoretta tietoa asumisen maailmasta.

Kiinteistölehti

SUOM

EN

Säädetään kiinteistö kesäänToiminnantarkastajienkertomuksia

Vihreää katoille ja pihoille

Parveke kuntoon

L U O T E T T A V A A S I A N T U N T I J A T A L O Y H T I Ö N P Ä Ä T T Ä J I L L E

4/2014 8 €

ILMOITUSLIITE

V äärin. Kaikkien osakkaiden pitää osallistua yhtiön korjaushankkeen kustannuksiin vastiketta maksamalla. Vastiketta voidaan kuitenkin alentaa

eli osakasta ”hyvittää” silloin, kun yhtiölle syntyy säästöä siitä syystä, ettei sen tarvitse tehdä kun-nossapito- tai uudistustyötä, esimerkiksi kylpy-huoneen uusimista, jossain huoneistossa.

Yhtiö ei hyvitystilanteessa maksa mitään kyl-pyhuoneensa jo remontoineelle osakkaalle. Osak-kaan osuus yhtiön korjaushankkeen kustannuk-sista on vain hyvityksen edellytysten täyttyessä pienempi kuin mitä se normaalilla, yhtiöjärjes-tyksestä ilmenevän vastikeperusteen mukaan las-kettuna olisi.

Hyvityksen edellytykset Hyvityksen myöntäminen edellyttää, että osak-keenomistajan huoneistossa aiemmin tehty työ vähentää yhtiölle korjaushankkeesta aiheutuvia kustannuksia. Tällöin huoneistossa on nykyisen tai aiemman osakkeenomistajan toimesta jo tehty vastaava työ, jota yhtiö on nyt teettämässä kaikis-sa muissa huoneistoissa, ja tämä osakkaan työ on edelleen hyödynnettävissä suhteessa yhtiön urak-kaan.

Osakkaan tulee olla hyvityksen vaatimises-sa aktiivinen jo hyvissä ajoin korjaushankkeen suunnitteluvaiheessa. Yhtiö voi edellyttää osak-keenomistajalta selvitystä siitä, koska ja miten työ on tehty sekä riittävää dokumentointia työn suo-ritustavoista ja käytetyistä materiaaleista. Selvi-tyksen saatuaan yhtiön on arvioitava, voidaanko osakkeenomistajan huoneistossa aiemmin tehty

työ hyväksyä korvaavaksi työksi vai ei. Päätökset tehdään yhtiökokouksessa. Yhtiökokous voi – ja käytännön sujuvuuden vuoksi sen myös kannat-taa – valtuuttaa hallitus päättämään osakkaiden hyvittämisen tarkemmista reunaehdoista sekä hyvityksen määrästä, osakkaiden yhdenvertaista kohtelua unohtamatta.

Paljonko hyvitetään?Asunto-osakeyhtiölain mukaan hyvityksen mää-rää laskettaessa on otettava huomioon yhtiöl-le syntyvä säästö. Hyvityksen enimmäismäärä on osakkeenomistajan vastikeperusteinen osuus yhtiön kyseisen hankkeen kustannuksista. Sillä, kuinka paljon osakas on aikoinaan itse maksa-nut omasta remontistaan, ei ole merkitystä. Yksi-tyiskohtaisempaa säännöstä hyvityksen määrästä laissa ei ole, joten se on viime kädessä yhtiökoko-uksen tai sen valtuuttaman hallituksen arvioita-vissa.

Taloyhtiölle syntyvän säästön arvioinnissa kannattaa hyödyntää yhtiön urakoitsijan näke-mystä säästön määrästä. Syntyvän säästön lisäksi tulee huomioida ns. ikävähennys. Hyvitys on si-ten sitä pienempi, mitä vanhemmasta osakkeen-omistajan kunnossapito- tai uudistustoimesta on kysymys. Laskelmassa vähentävänä tekijänä on huomioitava myös se osuus, jolla yhtiö on jo mahdollisesti aiempaan osakasremonttiin osal-listunut. Käytännössä syntyvä säästö on aina pie-nempi kuin osakkaan vastikeperusteinen osuus hankkeen kustannuksista ja siksi myös hyvitet-tävä osakas osallistuu hankkeen kustannuksiin, vaikkakin pienemmällä maksuosuudella.

HALLÅALLT VÄL I ERT HUSBOLAG?

DET LÖNAR SIG ATT VARA MEDLEM

VI FINNS TILL

TELEFONRÅDGIVNING SAMT INFORMATION

Är bolaget redan medlem? www.fastighetsforbundet.fi/fsf

STÖD TILL STYRELSE OCH DISPONENT

Saako osakas hyvitystä kun taloyhtiö korjaa?Tuttu tilanne monessa taloyhtiössä: yhtiö suunnittelee mittavaa kylpyhuonesaneerausta, koska märkätilat ovat tulleet käyttöikänsä päähän. Muutamat osakkeenomistajat ovat jo itse kylpyhuoneensa remontoineet ja katsovat, ettei heidän enää tarvitse yhtiön korjaushankkeen kustannuksiin osallistua. Oikein vai väärin?

Teksti: Katriina Sarekoski

Kirjoittaja on varatuomari ja Kiinteistöliitto Uusimaan lakimies.

Kuva

: Mar

jo P

arkk

inen


ILMOITUSLIITE

laaturemontti.fiPuh. 03 3398 6722

Helsinki Tampere Turku Oulu Pori

:

laaturemontti.fiPuh. 03 3398 6722

Helsinki Tampere Turku Oulu Pori

:

o

Kestävän kehityksen uutiset ja taustat

Ympäristö-lehti on ympäristöministeriön ja Suomen ympäristökeskuksen luotettava

tiedonvälittäjä.

Tilaa: www.kiinkust.fi, p. 075 757 8599

SaneeraustuotteetKATOILLE

murto-osalla katon vaihdon hinnasta.

Säästä taloyhtiösi rahaa!

Asennukset hoitaa sertifi oidut asennusliikkeet.

TURVALLISUUS

• Ab RoofTech Finland Oy • Kilonkallio 5, 02610 Espoo • p. 0400 188 796 • www.rooftech.fi • [email protected]

T iedot tulee toimittaa verottajalle koh-dekuukautta seuraavan kuukauden 5. päivänä. Heinäkuun osalta tiedot piti ilmoittaa verottajalle 5.9.2014. Taloyh-

tiö voi toimittaa tiedot vain sähköisesti.Rakennustyön tilaajan, kuten taloyhtiön, on

ilmoitettava Verohallinnolle tiedot kaikista niistä urakoista, jotka on tilannut. Ilmoitus on tehtävä, kun sopimuksen arvo on yli 15 000 euroa ilman arvonlisäveroa. Raja-arvon ylittymistä arvioidaan sopimuskohtaisesti. Ilmoitusta ei tarvitse antaa esimerkiksi vuosisopimuksen perusteella tehtä-vistä kiinteistönhoitotöistä. Samoin velvoitteen

ulkopuolelle jäävät sellaiset kiinteistöhuoltoyhti-ön kanssa sovittuun vuosisopimukseen kuuluvat korjaustyöt, jotka kuuluvat kiinteän veloituksen piiriin.

Urakkatietojen tiedonantovelvollisuus jatkuu työn vastaanottamiseen saakka.

Päätoteuttajan nimeäminen tärkeää taloyhtiölleTaloyhtiö on velvollinen antamaan tietoja myös yhteisen työmaan työntekijöistä, jos taloyhtiö toi-mii tällaisella työmaalla rakennuttajana, eikä pää-toteuttajaa ole. Yhteinen työmaa muodostuu, jos

Kuinka korjaushankkeen kustannukset jaetaan

A sunto-osakeyhtiössä ei noudateta niin sa-nottua hyötyperiaatet-

ta. Hyötyperiaate tarkoittaisi sitä, että osakas osallistuisi vain sellaisten hankkeiden kustan-nusten kattamiseen, jotka vä-littömästi hyödyttäisivät häntä itseään.

Asunto-osakeyhtiön toi-minta perustuu periaatteeseen,

että kaikki osakkeenomistajat ovat velvolliset maksamaan vas-tiketta yhtiön kunnossapitovas-tuulle kuuluvien rakennuksen osien korjaushankkeiden kus-tannusten kattamiseksi.

Merkitystä ei siten ole sil-lä, hyödyttääkö korjaus välit-tömästi tiettyä osakkeenomis-tajaa. Siksi parvekkeetonkin osakas maksaa vastiketta parve-

kekorjausten kustannusten kat-tamiseksi ja liikehuoneisto- ja autotalliosakas kylpyhuonesa-neerauksen, vaikkei kyseises-sä huoneistoissa kylpyhuonetta edes ole.

Tilanne on erilainen silloin, kun on kyse osakkeenomis-tajan kunnossapitovastuulle kuuluvista rakennuksen osis-ta. Tällainen voisi olla esimer-

Korjaushankkeet puhuttavat taloyhtiöissä. Parvekekorjaushankkeissa parvekkeettomien huoneistojen osakkaita ihmetyttää, miksi heidän täytyy osallistua muiden huoneistojen parvekkeiden korjauskustannuksiin. Vastaavasti kylpyhuonesaneerauksen kustannuksia maksavat myös yhtiön liikehuoneisto- ja autotalliosakkaat.

Uusi velvollisuus ilmoittaa tietoja rakennusurakoista ja yhteisen työmaan työntekijöistä tuli voimaan 1.7.2014. Heinäkuun alun jälkeen tehdystä työstä tai tuon hetken jälkeen maksetuista urakkasuorituksista onkin ilmoitettava Verohallinnolle. Tiedonantovelvollisuus voi koskea taloyhtiötä, yhteisen työmaan päätoteuttajaa sekä osakkeenomistajaa.

Teksti: Jenni Hupli

Teksti: Mia Pujals

Rakentamiseen liittyvä ilmoitusvelvollisuus vaatii valppautta

Kuva

: Rod

eo

ILMOITUSLIITE

ILMOITUSLIITE

PUTKISANEERAUKSET LUOTETTAVASTI JA ASIANTUNTEVASTI HELSINGIN, TAMPEREEN JA OULUN SEUDUILLA

TALOTEKNISET HUOLTOPALVELUT KOKO RAKENNUKSEN ELINKAAREN AJAN

VAKAVARAINEN PERHEYRITYS PALVELUKSESSANNE VUODESTA 1954

WWW.AROSYSTEMS.FI

samalla urakka-alueella työskentelee samanai-kaisesti tai viivytyksettä peräkkäin useampi kuin yksi työnantaja (tai itsenäinen ammatinharjoit-taja) ja asunto-osakeyhtiön tilaamien urakoiden arvo työmaalla ylittää 15 000 euroa ilman arvon-lisäveroa.

Yhteinen työmaa voi muodostua myös, jos sa-malla urakka-alueella toimii samanaikaisesti talo-yhtiön ja osakkaan urakoitsija. Raja-arvo määräy-tyy tällöinkin taloyhtiön työmaan kokonaisarvon perusteella.

Taloyhtiön kannalta on tärkeää, että urakka-sopimuksessa nimetään pääurakoitsija tai muu urakoitsija päätoteuttajaksi. Tällöin vastuu yhtei-sen työmaan työntekijätietojen ilmoittamisesta Verohallinnolle siirtyy taloyhtiöltä ko. urakoitsi-jalle.

Työntekijätietojen raportointivelvollisuus kos-kee myös takuuajan jälkitöitä tai korjausten suo-

rittamista, jos yhteinen työmaa on töiden suorit-tamisen aikaan käynnissä.

Kotitaloudet ilmoittavat tiedot kerran en-nen loppukatselmustaOsakkaat ovat velvollisia toimittamaan Verohal-linnolle tiedon kotitalouksiaan koskevista remon-teista, jos työt vaativat rakennuslupaa. Tiedot on ilmoitettava Verohallinnolle ennen loppukatsel-musta.

Kotitalouksien on toimitettava Verohallin-nolle tiedot siitä, mitkä yritykset ovat tehneet ra-kennustyötä ja millaisia korvauksia yrityksille on maksettu. Jos kotitalous on itse palkannut työn-tekijät ja maksanut palkat, tiedot on annettava työntekijöistä ja työntekijöille maksetuista pal-koista.

kiksi huoneistoon jälkikäteen muutostyönä rakennettu sauna. Osakkaan muutostyön kunnos-sapito ja kustannukset kuuluvat silloin lähtökohtaisesti huoneis-ton osakkeenomistajalle.

Vastikkeenmaksuvelvolli-suus, osakkeenomistajan keskeinen velvollisuusVastikkeenmaksuvelvollisuus on keskeinen osakeomistukses-ta seuraava velvollisuus. Asun-to-osakeyhtiö rahoittaa toi-mintansa osakkeenomistajilta perittävillä vastikkeilla. Asun-to-osakeyhtiölaki puolestaan sisältää säännökset siitä, mihin taloyhtiö voi vastikkeena pe-rittyjä tuloja käyttää. Tällaisia ovat esimerkiksi juuri taloyh-tiön erilaisten korjaushankkei-den kustannukset. Tavallista on, että merkittävän korjaushank-keen kulut katetaan ensisijaises-ti yhtiön ottamalla lainalla, jota osakkeenomistajat lyhentävät

pääomavastikkeen muodossa.

Yhtiöjärjestys määrää vastikkeen perusteenMillä perusteella kustannukset sitten jaetaan osakkeenomistaji-en kesken? Osakkeenomistajan vastikkeenmaksuvelvollisuuden sisältö ja vastikkeen peruste käyvät ilmi yhtiöjärjestyksestä. Usein vastikkeen perusteena on huoneiston pinta-ala, mutta se

voi olla esimerkiksi osakeluku-määrä. Tällöin osakkeenomista-jan osuus hankkeen kustannuk-sista vastaa hänen huoneistonsa pinta-alan tai osakelukumäärän suhteellista osuutta huoneis-tojen kokonaispinta-alasta tai osakkeiden kokonaismäärästä. Liikehuoneistojen kohdalla vas-tikkeenmaksuvelvollisuus saat-taa myös olla korotettu siten, että (hoito) vastiketta makse-taan esimerkiksi kertoimella 1,5 asuinhuoneistoihin verrattuna.

Erityistä huomiota oike-aan kustannusten jakoon tulee kiinnittää silloin, kun hoitovas-tikkeen ja pääomavastikkeen peruste poikkeavat toisistaan. Tällöin laajat peruskorjaus- ja perusparannushankkeet kate-taan pääomavastikeperusteella ja muu rakennuksen kunnossa-pito hoitovastikeperusteella.

Kirjoittaja on Suomen Kiinteistöliiton päälakimies.

Kirjoittaja on varatuomari ja Kiinteistöliitto Uusimaan johtava lakimies.

1. Käsittele hallituksessa.

Hallituksen tulee käsitellä kokouksessaan viivytykset-tä, mitä tiedonantovelvollisuus merkitsee asunto-osa-keyhtiölle.

2. Tilaa palvelu ulkopuoliselta.

Hallituksen kannattaa tehdä päätös tiedonantovel-voitteen täyttämiseen liittyvän palvelun tilaamises-ta urakoitsijalta/rakennuttajakonsultilta/valvojalta/isännöitsijältä. Sovittaessa velvoitteen täyttämisestä, kannattaa sopia myös palvelun mahdollisesta hinta-vaikutuksesta sekä vastuista. Sopimus ja sitä koske-va muutos kannattaa tehdä kirjallisesti ja käsitellä hallituksessa. Esitoimena kannattaa varmistaa, onko velvoitteen täyttämisestä jo sovittu esimerkiksi isän-nöintisopimuksessa.

3. Huolehdi ohjeistuksesta.

Osakkeenomistajille tulisi laatia selkeät ohjeet siitä, mitä tiedonantovelvollisuus merkitsee yhtiön ja osak-keenomistajan kannalta. Erityisen tärkeää ohjeistuksen laatiminen on yhteisen työmaan muodostumisen va-

ralta. Hallituksen kannattaa huolehtia, että palvelun-tuottaja laatii tiedonantovelvoitteesta asianmukaisen ohjeistuksen.

4. Käytä Veronumero.fi -palvelua.

Kiinteistöliitto suosittaa käyttämään tiedonantovel-voitteen täyttämisessä Tilaajavastuu Oy:n Veronumero.fi-palvelua www.veronumero.fi. Palvelun käyttö aloite-taan rekisteröitymisellä.

5. Seuraa velvoitteen täyttämistä.

Tiedonantovelvoitteen asianmukaisen täyttämisen seuranta kannattaa lisätä hallituksen kokouksissa sään-nöllisesti käsiteltäväksi asiaksi. Hallituksen kannattaa huolehtia, että sillä on käytössään asunto-osakeyhtiön käyttäjätunnukset tarpeen vaatiessa.

6. Vältä riskit.

Tulkinnanvaraisessa tilanteessa tiedonantovelvoite kannattaa täyttää laiminlyöntimaksun välttämiseksi. Ilmoituskohtaisen laiminlyöntimaksun määrä on 15 000 euroa.

KIINTEISTÖLIITTO SUOSITTAA TALOYHTIÖILLE SEURAAVIA TOIMENPITEITÄ:

Kiinteistöliiton suositus jäsentaloyhtiöille

Kiinteistöliiton antama Rakentamiseen liittyvä tiedonantovelvollisuus -ohje on kokonaisuudessaan jäsentaloyhtiöiden hallitusten ja isännöitsijöiden

saatavissa osoitteesta: www.taloyhtio.net/omaetusivu/oppaat.


ILMOITUSLIITE

U usi rakennusten energiatodistuksia kä-sittelevä laki sekä lakiin liittyvä ympäris-töministeriön asetus (asetus rakennuk-sen energiatodistuksesta) astui voimaan

1.6.2013 muuttaen oleellisesti rakennusten energiate-hokkuuden arviointia ja esitystapaa.

Myös rakennusten korjaus- ja muutostöille ase-tettiin valtiovallan toimesta energiatehokkuusvaa-timuksia, kun kyse on rakennuksen luvanvaraisesta korjaamisesta, käyttötarkoituksen muuttamisesta tai teknisten järjestelmien muuttamisesta.

Ympäristöministeriön asetus rakennuksen ener-giatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutos-töissä astui voimaan viranomaisten käytössä olevien rakennusten osalta 1.6.2013 ja muiden rakennusten osalta 1.9.2013.

Se, ovatko muutokset kiinteistön omistajan kan-nalta hyviä ja kannustavia, herättää voimakkaita tun-teita ja paljon erilaisia mielipiteitä.

Elämmekö teoriassa vaiko todellisuudessa?Vuoden 2014 aikana on uuden lain mukaisia ener-giatodistuksia laadittu ympäri Suomen alati kasva-vaan tahtiin. Vaikka monet isännöitsijätoimistot ja taloyhtiöt pyrkivät hoitamaan asian kuntoon vanhan lain puitteissa, on Suomessa arviolta jopa yli 100 000 asunto-osakeyhtiötä ja pientaloa, joille tullaan laati-maan energiatodistus kesäkuussa 2013 voimaan astu-neen lain mukaisesti.

Energiatodistusten laadintaan käytetään siis vuo-den 2014 kuluessa pahimmillaan jopa 50 miljoonaa euroa asunto-osakeyhtiöiden ja pientalojen omistaji-en rahaa energiatodistusten hinnan vaihdellessa koh-teesta riippuen useimmiten 400–1500 euron välillä.

Nykyisessä energiatodistuksessa siirryttiin ole-massa olevien rakennusten osalta aiemmasta, ra-kennuksen toteutuneeseen energiankulutukseen perustuvasta toteutustavasta, laskennalliseen / teoreettiseen energiatehokkuuden tarkasteluun. Energiatodistuksessa esitetään nykyisin kaikille rakennuksille energianmuotokertoimilla korjattu las-kennallinen arvio siitä, kuinka paljon rakennus ku-luttaisi energiaa, jos se on toteutettu suunnitelmien mukaisesti ja rakenteet ja tekniset järjestelmät ovat uutta vastaavassa kunnossa.

Energiatehokkuutta kuvaamaan tarkoitettu ener-giatehokkuusluvun laskentatapa ei valitettavasti kui-tenkaan huomio millään tavoin rakennuksen ylläpi-toon ja käyttöön liittyviä tekijöitä, jotka ensisijaisesti ovat merkittäviä rakennuksen todelliseen energiate-hokkuuden hyvyyteen/heikkouteen vaikuttavia pe-rustekijöitä. Energiatodistus ei siis välttämättä kerro

onko rakennus toteutettu suunnitelmien mukaan,mikä on ollut rakentamisen ”laatu”,

mikä on rakenteiden todellinen kunto ja energiatehokkuus,mikä on taloteknisten järjestelmien todellinen kunto ja energiatehokkuus,vastaako rakennuksen oikea energiatehokkuus todistuksessa esitettyä ”teoreettista” kulutustasoa.

Rakennusten energiatehokkuuden kannalta olisi-kin paljon kustannustehokkaampaa, jos kattava ja ongelmiin reagoiva kulutusseuranta ja rakenteiden sekä taloteknisten järjestelmien kunnon ja toimin-nan säännöllinen tarkastaminen olisivat lakisääteisiä nykymuotoisten energiatodistusten laadinnan ollessa vapaaehtoista.

Mihin energia rakennuksessa kuluu – Keskitymmekö oleelliseen?Kun taloyhtiöissä mietitään keinoja rakennuksen energiatehokkuuden parantamiseksi, on tärkeää ymmärtää mihin rakennukseen ostettu energia ku-luu, jotta rajalliset resurssit voidaan kohdistaa järkevästi ja taloudellises-ti kannattavimpiin toimenpiteisiin. Asukkaat harvoin tiedostavat, että ra-kennukseen ostetusta lämpöenergias-ta kuluu keskimäärin n. 20–25 % läm-pimän käyttöveden tuottamiseen ja joutuu lopulta viemäriin, n. 30–35 % johdetaan ilmanvaihdon kautta läm-pimänä ilmana ulos samalla kun ul-koseinien sekä ikkunoiden lämpöhä-viöiden osuus rakennukseen ostetusta kokonaislämpömäärästä on yhteensä vain n. 25 % (Kuva 1).

Kun tämän tiedon pohjalta arvi-oimme eri toimenpiteiden aikaansaa-mia säätövaikutuksia, havaitaan, että jo 20 % vedensäästöllä vaikutetaan rakennuksen lämmitysenergiankulu-tukseen yhtä paljon kuin ikkunoiden vaihdolla tai ra-kennuksen ulkovaipan lisäeristämisellä.

Toki jos rakennuksen julkisivu on siinä tilassa, että siihen joudutaan joka tapauksessa suorittamaan laajoja korjaustoimenpiteitä, on ikkunaremontin sekä ulkovaipan lisäeristämisen mahdollisuus tällöin jär-kevää ja tarkoituksenmukaista selvittää. Tätä nyt voi-maan astuneet laki ja asetuskin edellyttävät.

Rakennuksen käytön ja energiatehokkuuden kan-nalta on oleellisinta huolehtia siitä, että kulutusseu-ranta on ajantasaista ja olemassa olevat tekniset jär-jestelmät ovat kunnossa ja niitä käytetään oikein.

Tavoitteena energiatehokas kiinteistöSuunniteltaessa, ylläpidettäessä ja korjattaessa ra-kennuksia ei energiatehokkuuden parantamista pidä

koskaan toteuttaa asumisen ja sisäilman laadun tai muiden asukkaiden terveyteen ja/tai asumisviihty-vyyteen vaikuttavien tekijöiden tai turvallisuuden kustannuksella.

Kiristyneiden määräysten myötä kiinteistöjen ra-kenteet muuttuvat entistä haastavimmiksi ja talotek-niset järjestelmät monimutkaisemmiksi. Uudisra-kentamisessa ollaan siirtymässä matalaenergiatalojen kautta ”nollaenergiataloihin”, joissa rakennus tuottaa lähestulkoon kaiken tarvitsemansa energian. Erilaiset hybridijärjestelmät sekä lämpöpumput yleistyvät niin rakennusten lämmityksessä kuin myös ilmanvaihdon lämmöntalteenotossa.

Muutokset asettavat entistä suurempia haasteita niin suunnittelijoille, urakoitsijoille kuin myös kiin-teistöjen käyttöön ja ylläpitoon osallistuville osapuo-lillekin. Rakennusten rakenteiden ja teknisten jär-jestelmien monipuolistuessa korostuu kiinteistön ennakoivan huollon ja oikean käytön merkitys aiem-

paa enemmän. Väärin suunnitelluilla tai toteutetuilla ratkaisuilla sekä huollon ja ylläpidon laiminlyönnillä kasvatetaan mm. kosteus- ym. ongelmien riskejä.

Kesällä 2013 voimaan astuneen asetuksen myö-tä myös olemassa olevassa kiinteistössä suoritettavil-le luvanvaraisille korjaus- ja muutostöille on asetettu energiatehokkuuden vähimmäisvaatimukset, jotka tulee täyttyä jos ja kun hankkeisiin ryhdytään.

Päätös mahdollisiin korjaus- ja muutostöihin säi-lyy edelleen kiinteistön omistajalla, eli kiinteistön omistaja päättää, milloin ja missä laajuudessa hän ryhtyy korjaamaan ja mitkä ovat parhaat keinot pa-rantaa energiatehokkuutta säädösten puitteissa.

Energiatehokkuutta parantavia toimenpiteitä ei tarvitse toteuttaa, mikäli ne eivät ole teknisesti, toi-minnallisesti tai taloudellisesti toteutettavissa.

Keskitymmekö jatkossa energiatehokkuuteen?Kiinteistöjen rakentamista ja korjaamista ohjaavat määräykset ja ohjeet muuttuvat kiihtyvällä vauhdilla. Varsinkin vuosi 2013 toi uusien energiatehokkuusvaatimuksien myötä suuria muutoksia korjausrakentamiseen ja olemassa olevien rakennusten energiatehokkuuden arviointiin. Rakennusten energiatehokkuuden kuvaamisessa ja laskennassa on siirrytty ns. kokonaisenergiatarkasteluun ja energiamuotokertoimien käyttöön.

Teksti: Matti Hellgrén

LVIJ-URAKOINTI LVI-PÄIVYSTYS JA HUOLTO JÄLKIVAHINKOTORJUNTA KARTOITUS- JA KUIVAUSPALVELUT

PP-PUTKI Oy

PP-Putki OyMestarintie 301730 Vantaa

Päivystys puh. 010-2327 209Toimisto puh. 010-2327 205/ 010-2327 203www.pp-putki.com

ILMOITUSLIITE

ILMOITUSLIITEILILILILILILILILILILILILILILLILILLLLLILI MMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMMOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOIIIIIIIIIIIIITUSLTUSTUSTUSTUSTUSLTUSLTUSLTUSTUSLTUSTUSTUSLTUSLTUSLTUSLTUSLTUSLTUSLTUSTUSLTUSLTUSLTUSLSLTTUSLSU IIIIIIIIIIIIIIIIIIIITETETETETETETETETEETETETETETETEEEEEE

Oppaassa kerrotaan käytännönläheisesti millaisia korjausvaihtoehtoja on tarjolla

ja miten ne eroavat toisistaan miten osakas voi osallistua päätöksen-

tekoon miten taloyhtiön vesi- ja viemäriputkien

korjaustarvetta voi selvittää.

TULOSSA 10/2014, A5, n. 50 s.

www.kiinkust.fi

JOKAISEN PUTKIREMONTTIOPAS

15 €

TIEDÄTKÖ, MITÄ OLET TILAAMASSA?

Iso säästö kattoremontissa!

VUOTAAKO KATTO?KATTOREMONTTI TULOSSA?

Saneeraustuotteet katoilleEnkopur®– takuutiivistykset • Enke Multi Protect – suojaväri katollesi

Housetek OyArkadiankatu 8 LH 4, 00100 Helsinki 050 594 5923, www.housetek.fi

Asennukset hoitaa

Maahantuonti

Myös huoneistojen sisäpuolella yhti-ön vastuu on merkittävä, sillä laissa kunnossapitovastuu on pääsääntöi-

sesti määrätty taloyhtiölle. Asunto-osakeyh-tiölain mukaan hallitus huolehtii yhtiön hal-linnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjes-tämisestä. Kiinteistönpito on mainittu lais-sa nimenomaisesti sen takia, että lainsäätäjän mielestä on tärkeää, että yhtiön toiminta ja tavoitteet eivät rajoitu vain välttämättömään kunnossapitoon. Hallituksen tulee siis aktii-visesti selvittää tulevia korjaustarpeita. Lain vaatimus yhtiökokoukselle joka vuosi esitettä-västä kunnossapitotarveselvityksestä on hyvä lähtökohta.

ValmisteluvaiheessaKorjaus- ja perusparannushankkeissa hal-lituksen tehtävät liittyvät toisaalta päätök-sen valmisteluun yhtiökokoukselle ja toisaal-ta hankkeen toteuttamiseen yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti. Hallituksen tehtävänä on valmistella asia sellaiseen kuntoon, että yh-tiökokous voi tehdä siitä päätöksen. Usein käy-tännön selvitystyön tekee kuitenkin isännöit-sijä ja vie tuloksen ensi vaiheessa hallituksen käsiteltäväksi. Hallituksen rooli on erityisen tärkeä hankesuunnitteluvaiheessa, sillä siinä määritellään merkittävä osa hankkeen kustan-nuksista.

Hallituksella on toki talousarvion puitteissa omaakin päätösvaltaa korjaustoimenpiteiden tilaamisessa ja käynnistämisessä. Lain mukaan hallituksen on kuitenkin vietävä yhtiökokouk-sen päätettäväksi asiat, jotka ovat epätavallisia tai laajakantoisia, vaikuttavat olennaisesti huo-neistojen käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai käyttökustannuksiin. Hallituksen toiminnan kannalta helpointa on, jos yhtiökokous antaa hallitukselle hankkeen toteuttamiseen koko-naisvaltuudet määrittämällä hankeen keskeisen sisällön ja kokonaisbudjetin.

HankevaiheessaVaikka hallituksen on korjaushankkeissa luo-tettava eri asiantuntijoihin, kuten projektin-johtaja ja valvoja, ei omaa valvontavastuuta pidä unohtaa. Hallituksen on pidettävä itsen-sä ajan tasalla urakan etenemisestä ja urakka-hinnan maksuaikatauluista ja suorituksista. Hallituksen edustajan on hyvä osallistua työ-maakokouksiin ja muita hallituksen jäseniä on informoitava kokouksissa käsitellyistä asioista. Erityisen tärkeää nykyään on myös se, että hal-litus varmistuu turvallisuuskoordinaattorin ni-meämisestä, tilaajavastuulain säännösten nou-dattamisesta ja siitä, että verottajalle tehdään asianmukaiset ilmoitukset urakoista ja työ-maalla työskentelevistä henkilöistä.

Hankkeiden onnistumisen kannalta on kes-keistä, että hallitus on itse sitoutunut esitettä-viin korjaushankkeisiin ja sillä on tärkeä tehtä-vä sitouttaa myös muut osakkeenomistajat.

Hallituksen rooli

korjaushankkeissa Taloyhtiöissä korjaustoimenpiteet kohdistuvat joko yhteisiin tiloihin tai huoneistoihin ja näissä oleviin rakenteisiin, järjestelmiin ja laitteisiin. Yhteisten tilojen osalta taloyhtiö vastaa korjaushankkeiden toteutuksesta ja kustannuksista.

Teksti: Kai Haarma

Viimekädessä kuitenkin mahdollisen teknisen ja taloudellisen toteutettavuuden arviointi jää paikal-listen rakennusvalvontaviranomaisten arvioitavaksi / tulkittavaksi tilanteissa, joissa kiinteistön omista-jan selvitysten mukaan energiatehokkuuden paranta-minen ei ole perusteltua. On mielenkiintoista nähdä kuinka eri alueiden rakennusvalvontaviranomaiset tästä selviävät käytettävissä olevilla resursseilla ja alu-eellisesti vaihtelevalla osaamisella. Osaaminen avaintekijä energiatehokkuuteenJotta kiinteistön omistaja ja käyttäjä voivat var-mistaa, että kiinteistö toimii suunnitellusti / ener-giatehokkaasti ja mahdolliset kiinteistössä suori-tettavat korjaus- ja muutostyöt suunnitellaan ja toteutetaan kiinteistön ja sen osakkaiden kannalta parhaalla mahdollisella tavalla, on erityisen tärkeää käyttää hankkeissa alusta alkaen apuna ammattitai-toista ja pitkän kokemuksen omaavaa asiantuntija-apua.

Valitettavan usein ulkopuolisten asiantuntijoiden käyttäminen koetaan edelleenkin kustannuksena, jota pyritään minimoimaan, on sitten kyse suunnitte-lusta, valvonnasta tai kiinteistön käyttöön, ylläpitoon tai energianhallintaan liittyvistä asioista. Väärässä kohdassa lyhyellä aikavälillä säästetty euro muuttuu useimmiten kiinteistölle kuitenkin pitkällä tähtäimel-lä kustannukseksi.

Suomalaisissa taloyhtiöissä tulisikin käydä osak-kaiden kesken arvokeskustelu siitä, mikä on yhtiön tahtotila kiinteistön arvon ylläpitämiseksi ja kehittä-miseksi. Onko tavoitteena minimoida investointikus-tannukset vai pitkän aikavälin energiakustannukset ja halutaanko toimenpitein vaikuttaa energiatehok-kuuteen, viihtyvyyteen, turvallisuuteen ja terveelli-syyteen tms.

Jos yhtiöissä ollaan valmiita panostamaan suun-nitelmallisiin jatkuvan kunnossapidon ja energian-hallinnan palveluihin, voi omistaja varmistua siitä, että mahdolliset käyttötekniset ongelmat ja laitteiden vikaantumiset havaitaan ajoissa ennen kuin ne aihe-uttavat kustannuksia.

Mahdollisissa korjaushankkeissa riittävän ajoissa suoritettujen esiselvitysten (mm. kuntoarviot, kunto-tutkimukset), hankesuunnittelun, suunnittelun sekä valvonnan ja vastaanoton myötä päätöksentekoa var-ten saadaan yhtiön kannalta parhaat toteutusvaih-toehdot arvioitaviksi / päätettäviksi sekä hankkeet to-teutetuksi kustannustehokkaasti ja laadukkaasti.

Tietoa, apua ja ammattiosaamista on saatavilla jos sitä vain halutaan ja ymmärretään käyttää.

Kirjoittaja on oikeustieteiden kandidaatti ja Kiinteistöliitto Uusimaan toiminnanjohtaja.

Kirjoittaja on Talokeskus Yhtiöt Oy:n energia-asiantuntija.

Taloyhtiöissä tulisikin käydä osakkaiden kesken arvokeskustelu siitä, mikä on yhtiön tahtotila kiinteistön arvon ylläpitämiseksi ja kehittämiseksi


ILMOITUSLIITE

Sijaitsee näkyvällä, vilkkaalla ja helposti lähialueen asukkaille

ja jalankulkijoille saavutettavalla paikalla

On kokonaispinta-alaltaan 300 – 700 m2

Sijaitsee yhdessä tasossa ja on pohjaltaan selkeä

On myös päivittäisen tavarahuollon kannalta kaupalle sopiva

Kerro meille vapaasta tai vapautumassa olevasta liiketilasta.

Suomen Lähikauppa Oy

Hanna Santasalo (Helsinki-Vantaa) puh. 020 700 3182, [email protected]

Pekka Leskinen (Espoo) puh. 020 700 3781, [email protected]

Olisiko Sinun kiinteistössäsi sopiva paikka lähikaupalle?Haluatko parantaa oman asuinalueesi palvelutasoa ja haluatko kiin-teistöösi pitkäaikaisen sekä luotettavan kumppanin? Kaupan läheisyys on

tärkeä asuinpaikan valintaperuste – riittävät palvelut lisäävät koko alueen ja kiinteistösi

arvoa sekä kiinnostavuutta. Lähikauppaketju Siwa kasvaa ja kehittyy lähivuosina voimak-

kaasti. Etsimme Helsinki-Espoo-Vantaa-alueelta jatkuvasti useita uusia päivittäistavara-

kaupan käyttöön soveltuvia liiketiloja. Meille sopiva liiketila

Lähikauppa

kuuluu hyvään

asuin-

ympäristöön.

Taloyhtiö voi kieltää tai rajoittaa tupakointia ta-loyhtiön yhteisissä tai yleisissä tiloissa, kuten yhteisillä piha- ja leikkialueilla, rakennuksen

ilmanottoaukkojen läheisyydessä sekä taloyhtiön tuule-tusparvekkeilla. Nykyinen tupakkalaki ei koske yksityis-asunnon parvekkeilla eikä sisällä asuinhuoneistoissa ta-pahtuvaa tupakointia.

Tupakointi koettelee naapurisopuaNaapurin tupakointi parvekkeellaan tai huoneistonsa si-sällä usein haittaa tai ainakin ärsyttää muita taloyhtiön asukkaita, mutta tällä hetkellä lainsäädäntö ei tarjoa te-hokkaita keinoja millä asiaan voisi puuttua. Taloyhtiöt voivat joutua tupakoitsijoiden ja ei-tupakoitsijoiden väli-sissä kiistoissa taistelutantereeksi ilman, että taloyhtiössä on välineitä riitatilanteiden ratkaisemiseksi tai rauhoitta-miseksi.

Tupakoinnista syntyy helposti koko taloyhtiötä kos-kettava ongelmavyyhti, johon laki antaa tällä hetkellä vä-

hän keinoja puuttua. Tupakkasodassa ”poliisin” tai ”tuo-marin” roolia ei tule jättää asunto-osakeyhtiölle eikä sen hallitukselle ja isännöitsijälle, mutta ”rauhanvälittäjäksi” taloyhtiön johto kyllä soveltuu luontevasti. Taloyhtiön hallituksen tulee tarvittaessa saada poliisilta tai terveys-viranomaisilta virka-apua tupakointikiistoihin.

Uudet puuttumiskeinot tarpeenKiinteistöliitto selvitti taloyhtiöiden näkemyksiä siitä, millaisia oikeussuojakeinoja taloyhtiön hallituksella tu-lisi olla mahdollisten laajentuvien tupakointikieltojen noudattamisen varmistamiseksi. Elokuussa toteutettuun Kiinteistöliiton kyselyyn hallitusohjelmaan 2015–2019 vaikuttamiseksi vastasi kaikkiaan 481 taloyhtiöpäättäjää.

Nykyisen lainsäädännön mahdollistama huoneis-ton hallintaanottomenettely sai vain 24 % kannatuk-sen taloyhtiöiden toimijoilta. Huoneiston hallintaanotto edellyttää häiriöltä aina olennaisuutta. Onkin epäsel-vää, millaisissa tapauksissa tupakointi voisi ylittää tämän

kynnyksen ja hallintaanotto olla taloyhtiön käytettävissä.Selkeästi suurimman kannatuksen – yhteensä 54 % –

sai viranomaismenettelyn vireillepano-oikeus, jonka lop-putuloksena viranomainen esim. tupakkalain tai muun lain perusteella kieltäisi tupakoinnin uhkasakon uhalla tai sakottaisi kiellon rikkojaa. Tupakointiriidat halutaan sel-keästi ratkottaviksi viranomaisen toimesta tai tuomiois-tuimissa eikä taloyhtiöiden sisäisen hallinnon toimesta.

Jos tupakointikiellon asettaminen osakehuoneistoissa ja huoneistoparvekkeilla olisi määritelty asunto-osakeyh-tiön päätösvaltaan, tulisi kyselyyn vastanneiden mielestä päätös tupakointikiellosta tehdä yhtiökokouksessa. Enem-mistöpäätös yhtiökokouksessa riittäisi 47 prosentille vas-taajista ja isomman määräenemmistön tahtoisi 23 % vas-taajista. Kaikkien asunto-osakkeenomistajien suostumusta edellyttäisi 14 % taloyhtiöpäättäjistä. Taloyhtiön hallituksel-le antaisi päätösvallan tupakointikiellosta 14 % vastaajista.

Nykyisen tupakkalain mukaan tupakointi on kiellettyä mm. päiväkodeissa, kouluissa, julkisrakennuksissa, sekä asuintalojen yhteistiloissa. Laki kieltää sauhuttelun rappukäytävissä sekä muissa yhteiskäytössä olevissa tiloissa kuten ullakoilla, pyöräkellareissa, saunoissa, kellari-, kerho- ja säilytystiloissa.

Tupakoinnin puutteelliset puuttumiskeinot

Kirjoittaja on Suomen Kiinteistöliiton yhteysjohtaja.

Teksti: Timo Tossavainen

Kuva

: Rod

eo

ILMOITUSLIITE

ILMOITUSLIITE

U utta lähivuosien kehityk-sessä on se, että käytettävis-sä olevat tulot kasvavat vain hitusen. Kiinteistöliiton ja

Omakotiliiton PTT:llä teettämä selvitys paljastaa, että asumismenot jatkavat kas-vua jo nykytietojenkin valossa runsaat kolme prosenttia vuosittain.

Asunnon omistaminen ja asuminen omistusasunnossa on yhä kalliimpaa. Val-tio ja kunnat omilla päätöksillään ovat merkittävästi nostaneet asumismenoja viime vuosina. Veroratkaisut ovat kurit-taneet asumista varsin kovalla kädellä mm. kiinteistöveron ja energiaverotuksen muodossa.

Taloyhtiön tulot ovat osakkaiden menojaTaloyhtiöiden osakkeenomistajat mak-savat asumiseensa kohdistuvat veron-korotukset ja muiden maksujen nousut kohoavien vastikemaksujen muodossa. Taloyhtiöt saavat rahat menojen katta-

miseen pääosin vastikemaksuina asun-to-osakkeenomistajilta. Siksi asunto-osakkaiden kannattaa olla kiinnostuneita taloyhtiönsä maksettaviksi kohdistuvista veroista ja muista menoista.

Hallitusten ja osakkaiden tulee ta-loyhtiöissä kiinnittää erityistä huomio-ta kustannuskehitykseen ja miettiä kuin-ka menojen kasvuvauhtia omassa talossa saadaan hillittyä. Taloyhtiön hoitokulujen seurantaa on hyvä tehostaa, koska hoito-menojen kasvu tarkoittaa yleensä osak-kailta perittävien hoitovastikkeiden nou-sua.

Hoitokulut ripeässä kasvussaAsunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat vuonna 2013 keskimäärin 3,99 euroa huo-neistoneliöltä kuukaudessa. Hoitokulut nousivat edellisvuodesta 6,4 prosenttia.

Kerrostaloasunto-osakeyhtiöiden hoi-tokulut olivat keskimäärin 4,54 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa. Lämmitys vei hoitokuluista suurimman osuuden eli

Asuminen vie kuluttajien, palkansaajien ja asunnonomistajien tuloista leijonan osuuden. Yksinasuvan eläkeläisen tuloista nyt jo liki 40 prosenttia kuluu asumiseen, ja osuus vain kasvaa lähivuosina. Asumismenojen osuus käytettävissä olevista tuloista kasvaa – toki erilaisilla kotitalouksilla ja eri asumismuodoissa hieman toisistaan poikkeavaan tahtiin.

Teksti: Jukka Kero

Asuminen nielee leijonan osan tuloista

6VUODEN

NIBETURVA

LÄMPÖPUMPUN ETÄHALLINTA NIBE UPLINK™

NIBE Uplink™ on helppokäyttöinen ja tehokas työkalu,

jolla voidaan hallinnoida lämpöpumppua Internetin

kautta. Urakoitsijoille ja huoltoyhtiöille NIBE Uplink™

on avannut aivan uusia mahdollisuuksia ottaa eri kiin-

teistöjen lämmitysjärjestelmät keskitetysti valvontaan.

Huoletonta lämpöä vuosiksi eteenpäin!

Lue lisää NIBE kiinteistölämmitysratkaisuista ja löydä

lähin NIBE jälleenmyyjä osoitteessa www.nibe.fi

NIBE lämpöpumpun avulla taloyhtiön hukkalämpö voidaan siirtää

lämpöenergiana olemassa olevaan lämmitysjärjestelmään.

POISTOILMAN LÄMMÖNTALTEENOTTO Vähentää hukkalämpöä ja säästää energiaa!

Lämmöntalteenottojärjestelmä sopii

kaikkiin kerrostaloihin, joissa on

koneellinen poistoilma ilman lämmön-

talteenottoa.

Järjestelmä sopii hyvin kaukolämmön

rinnalle. Toteutuneissa kohteissa on

kaukolämmön kulutus jopa puolittunut.

5 HYVÄÄ SYYTÄ VALITA NIBE LTO-JÄRJESTELMÄ:

Energiaa säästyy jopa 40 %

Lämmityskulut pienenevät

Hukkalämpö vähenee

Vaivaton saneeraus

Taloyhtiön arvo nousee

23,8 prosenttia. Korjausten osuus hoito-kuluista oli 22,5 prosenttia ja vedenkäy-tön 7,9 prosenttia.

Pääkaupunkiseudulla hoitokulut oli-vat kerrostaloyhtiöissä keskimäärin 5,26 euroa/m2/kk ja muualla Etelä-Suomessa 5,16 euroa/m2/kk.

Rivitaloyhtiöiden hoitokulut olivat keskimäärin 3,25 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa. Pääkaupunkiseudulla hoi-tokulut olivat rivitaloyhtiöissä keskimää-rin 3,47 euroa/m2/kk ja muualla Etelä-Suomessa 3,41 euroa/m2/kk. Vastikemaksut nousseet myösKerrostaloasunto-osakeyhtiöiden pää-asiallisen tulonlähteen muodostavat hoi-tovastikkeet, jotka olivat vuonna 2013 keskimäärin 3,75 euroa neliöltä kuukau-dessa. Asuinhuoneistojen hoitovastikkeet nousivat 4,3 prosenttia vuodesta 2012.

Hoitovastikkeiden osuus yhtiöiden varsinaisista tuotoista oli 84,7 prosenttia. Vuokrien osuus oli 5,6 prosenttia ja käyt-tökorvausten 9,5 prosenttia. Taloyhtiön tuotot muodostuvat siten pääosin osak-kaiden maksamista vastikkeista ja hoito-menojen kasvu koituu osakkaiden sekä asukkaiden maksettavaksi.

Kustannukset selville säästöjä etsittäessäTaloyhtiön hallituksen tulee yhdessä isännöitsijän ja osakkaiden kanssa pe-rehtyä oman taloyhtiönsä kustannusra-

kenteeseen ja -kehitykseen sekä miettiä, kuinka kustannusten nousupaineita voi-daan hillitä. Taloyhtiön omilla ratkaisuil-la voidaan vaikuttaa mm. energia- ja ve-simenoihin, jotka nielevät yhteensä miltei kolmanneksen menoista.

Hallitusten tulee kiinnittää huomiota osto-osaamiseen sekä käydä läpi taloyh-tiön sopimukset, joista voi löytyä säästö-mahdollisuuksia. Vanhoissa sopimuksissa voi olla asioita ja tehtäviä, joita ei nyky-ään tarvita ja joista maksetaan turhaan. Jätehuollon osalta jäteastioiden koot ja tyhjennysvälit kannattaa tarkistaa, sa-moin kuin kaukolämmön tulovesivirran mitoitus.

Taloudenpitoon tavoitteellisuuttaTaloyhtiöiden taloudenpitoon tarvitaan tavoitteellisuutta. Yhtiövastike ei jatkossa voi määräytyä enää siten, että taloyhtiön menoihin tehdään vuosittain korotusar-viot ja siitä vain lasketaan, paljonko vas-tikkeen tulee olla menojen kattamiseksi alkavalla tilikaudella.

Taloyhtiön talouden suunnittelun tu-lee olla pitkäjänteisempää toimintaa, jos-sa asetetaan myös taloudellisia tavoitteita ja pyritään niiden saavuttamiseen. Muu-ten ajelehditaan ajopuuna talouden vir-rassa, joka syö taloyhtiön ja osakkaiden euroista yhä suuremman osuuden.

Kirjoittaja on Suomen Kiinteistöliiton pääekonomisti.


ILMOITUSLIITE

T aloyhtiön jokapäiväisessä elämässä avoimella ja jatkuvalla viestinnällä helpotetaan asioiden päättämistä ja lisätään asukastyytyväisyyt-tä. Niukka tiedottaminen taas saa helposti

huhut pyörimään. Mitä vähemmän kerrotaan, sitä helpompi on luulla jonkun pimittävän tietoja ja asioiden olevan retuperällä. Viestintään panosta-malla vähennetään siis epätietoisuuteen perustu-via turhia kyselyitä ja juoruja.

Korjaushankkeessa viestintä saattaa vaikuttaa positiivisesti myös hanketta vastustaviin asukkaisiin, jotka kokevat muutok-set ylivoimaisen epämiellyttävinä. Avoin ennakkoviestintä esimerkik-si putkiremontin haitoista ja omis-ta vaikutusmahdollisuuksista saattaa tehdä vastustajasta kan-nattajan. Kannattaa kokeilla!

Viestintä onnistumisen avaimenaHallitus vastaa taloyhtiön vies-tinnästä. Tehtävää hoitamaan voidaan nimetä esimerkiksi joku hallituksen jäsenistä, mutta usein se on annettu isännöitsijälle. Kor-jaushankkeessa taas tulisi laatia oma erillinen viestintäsuunnitelma, josta

ilmenee, miten viestintä organisoidaan ja millä resurs-seilla. Suunnitelmassa on huomioitava erikseen sisäinen

viestintä sekä asukasviestintä.Suurissa korjaushankkeissa viestintäkokonai-

suutta olisi hyvä saada hoitamaan ulkopuolinen, palkattu viestinnän ammattilainen tai esimer-kiksi siihen vihkiytynyt urakoitsijan työntekijä. Myös taloyhtiön sisältä voidaan valita viestintä-

vastaava. Korvausta vastaan henkilöltä voidaan odottaa sitoutumista ja työpanosta. Viestintä on

syytä ottaa mukaan myös urakka-asiakirjoi-hin, jolloin se ei pääse unohtumaan ura-

koitsijaltakaan.Viestinnässä tulee aina panos-

taa vuorovaikutteisuuteen, jota ovat muun muassa erilaiset tiedotustilai-suudet ja asukasillat. Näissä pohjus-tetaan yhtiökokouksissa tapahtu-vaa päätöksentekoa sekä kerrotaan asioiden etenemisestä.

Viestintää joka vaiheessaValmistelu- ja suunnitteluvaihees-

sa on mietittävä, mitä viestinnällä ha-lutaan saada aikaan ja kenelle puhutaan; tulee ymmärtää osakkaita ja kartoittaa heidän odotuksensa. Viestintää tukevat kyselyt, joilla selvitetään osakkaiden mieli-

Viestintä – korjaushankkeen apu vai riesa Jokainen taloyhtiöissä tehty tutkimus osoittaa, että viestinnässä on puutteita

ja sille tulisi tehdä jotain. Silti moni edelleen kokee, että tieto luo tuskaa ja lisää kysymystulvaa. Mistä taloyhtiön korjaushankkeen aikana olisi sitten syytä tiedottaa ja mistä ei.

Teksti: Marika Sipilä

Tarvitseeko pieni ja nuori taloyhtiö samanlaista hoitoa kuin suuri ja vanha? Ei tie-

tenkään! Lukuisat suomalaiset taloyhtiöt tulisivat hoidetuiksi paljon edullisemmin

pelkillä hallintopalveluilla, sillä lakihan ei isännöitsijän valintaan velvoita. SKH Hal-

lintopalvelut kattavat asiakkaan tarpeen mukaan asukasneuvonnan, taloushallin-

non, taloyhtiön kotisivujen ylläpidon, rekisterit, vastikevalvonnan ja monta muuta

tehtävää. Taloyhtiön hallitukselle jää käytännössä

omien päätöstensä valmistelusta sopiminen.

Uudet hallintopalvelut helpottavat ja turvaa-

vat arkea huolehtimalla pakollisista, kuormitta-

vista rutiineista. Jos sitten huominen tuo arkeen

yllätyksiä, isännöitsijämme, teknisen isännöinnin

osaajamme ja muut asiantuntijamme ovat valmiina

paikalla tilannekohtaisiin tehtäviin. Apua saa aina,

ja siitä maksetaan vain tarvittaessa.

Tästä sinun on luettava lisää: skh.fi

ISÄNNÖINTI-PALVELUT

HALLINTO-PALVELUT

Uusi palvelu taloyhtiöille, jotka haluavat laskea vastikkeitaan.

KOKOOOKOKOOOK KKOKOKKKO

SUSUOMOMII PÄPÄÄKÄKAUAUPUPUNKNKI-I-AUPUNNK

PÄPÄÄKÄKAUAUAÄÄ

UAUPAUÄÄÄ AUA PPUPUUNPUNKN

UPUNNKKIIU

I-

SESEUTUTUU

Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan asiakkuuspäällikkö.

LYHYESTI

yy y yyminen taas saa helposti

män kerrotaan, sitä mittävän tietoja ja estintään panosta-oisuuteen perustu-

ä saattaa vaikuttaa astustaviin uutok-vinä. kik-

mis-sta n-

u einKor-oma

josta

Suurissa korjsuutta olisi hyvpalkattu viestikiksi siihen viMyös taloyhtiö

vastaava. Korvodottaa sitoutu

syytä ottaa hin, jol

koitsiV

taamusuuteva

VV

sa onlutaan satulee ymheidän okyselyt, jo

Kiinteistöliiton maksuton lakineuvonta jäsenille (vaatii jäsennumeron)

Palvelee jäsenkiinteistöjen isännöitsijöitä, hallituk-sen jäseniä, tilintarkastajia sekä toimialajärjestö-jen edustajia ma-to klo 9-15 ja pe klo 10-15 puheli-mitse numerossa (09) 1667 6300.

Kiinteistöliiton kaikille avoin maksullinen neuvontapalvelu

Palvelu toimii numerossa 0600 0 1122, palveluai-ka on ma-to klo 12-16. Neuvontaa saavat osakkaat, vuokranantajat sekä isännöitsijät. Neuvontapalvelun hinta on 1,98 euroa minuutissa + paikallisverkkomaksu.

piteitä hankkeesta ja sen rahoituksesta sekä asuntokoh-taisista remonteista. Tarkoituksena on motivoida asuk-kaita myönteiseen suhtautumiseen.

Hankkeen alkuvaiheessa asioita pohditaan lähinnä taloyhtiön sisällä, mutta suunnittelun ja toteutuksen ai-kana viestintä jakautuu sisäiseen ja ulkoiseen viestintään. Sisäistä viestintää toteuttavat ammattilaiset, kuten suun-nittelijat ja urakoitsijat keskenään. Ulkoinen viestintä on vuorovaikutteista asukasviestintää, jossa ovat mukana asukkaat ja osakkaat, taloyhtiön hallitus, isännöitsijä ja korjaushankkeen toteuttajat.

Välineillä on väliä Netti on avainsana avoimeen ja nopeaan viestittämiseen. Sen avulla tieto saadaan salamannopeasti asukkaille ja vuorovaikutteinenkin viestintä onnistuu. Sähköposti ja tekstiviesti ovat myös nopeita työkaluja reaaliaikaisessa viestinnässä.

Vaikka tänä päivänä tietotekniikka antaa paljon vaih-toehtoja viestin perille viemiseen, ei perinteisiä paperitie-dotteita tule kuitenkaan unohtaa. Taloyhtiön asukaskirjo ohjaa viestintävälineiden valitsemisessa ja mitä useampia käyttää, sitä varmemmin saa viestin menemään perille. Oli viestintätapa sitten mikä tahansa, tulisi siinä aina olla mukana riittävät yhteystiedot, jos kysyttävää ilmenee.

Kuinka saa viestin perilleKorjaushankkeelle valitun viestintävastaavan yksi tär-keimmistä tehtävistä on kääntää insinöörikieli sellaiseksi, että kaikki sitä ymmärtävät. Suurin virhe mitä voi tehdä, on vähätellä ongelmia tai pimittää tietoa.

Korjaushankkeen edistymisestä on viestittävä aktii-visesti ja säännöllisesti. Itse viestin kirjoittajan ei tarvitse olla äidinkielen taituri, kunhan vaan on lyhyt- ja selke-äsanainen. Kannattaa myös muistaa, että alkutekstit lue-taan loppua tarkemmin, joten tärkein sanottava on syytä laittaa aina viestin alkuun.

ILMOITUSLIITE

ILMOITUSLIITE

4 vinkkiä taloyhtiön remonttiviestintään

Kattavat ohjeet taloyhtiön remonttiviestintään saat Katastrofin ainekset – Opas taloyhtiön remonttiviestintään -kirjasta (Kiinteistöalan Kustannus Oy, 2014).

Katleena Kortesuon kirjoittamaa kirjaa voi tilata osoitteesta www.kiinkust.fi.

Teksti: Annika Jaatinen

020 7403 200

Lumon parvekelasitus– Sijoita asumisviihtyvyyteen ja rakennuksen hyvinvointiin

Meiltä saa koko paketin – parvekelasitukset, kaiteet, auringonsuojaverhot ja huolto

Viestinnällä on tärkeä rooli taloyhtiön remonteissa. Sillä voidaan muun muassa auttaa asukkaita selviytymään remontista paremmin. Seuraavassa on neljä vinkkiä, jotka kannattaa hyödyntää taloyhtiön remonttiviestinnässä.

1. PÄÄTÄ, KUKA VIESTINNÄN HOITAA

Taloyhtiön viestinnästä vastaa periaat-teessa hallitus. Mikäli urakoitsijoilla on kuitenkin paremmat resurssit remont-tiviestintään, viestinnän voi antaa ura-koitsijan vastuulle.

Myös isännöintiyritys voi periaatteessa hoitaa remonttiviestinnän. Hallituksen on aina varmistettava, että remonttiviestintä tulee hoidetuksi. Huono viestintä voi pahimmillaan pila-ta muuten hyvin sujuneen remontin.

2. VIESTI ASUKKAITA KIINNOSTAVISTA ASIOISTA

Suunniteltaessa taloyhtiön remontti-viestintää kannattaa miettiä, mistä asi-oista asukkaat tarvitsevat tietoa.

Asukkaita kiinnostavat etenkin remon-tin eteneminen ja kustannukset sekä vaikutukset asumiseen. Aikataulut ovat tärkeitä; jos asunnoista on esimerkiksi lähdettävä evakkoon remontin takia, tämä tulee kertoa hyvissä ajoin.

Myös remontin odottamattomista

käänteistä (esim. lisäkustannukset) tu-lee viestiä asukkaille.

3. HYÖDYNNÄ ERI VIESTINTÄKANAVIA

Taloyhtiöissä asuu erilaisia ihmisiä, ja tämä on otettava huomioon viestin-nässä. Varmin tapa tavoittaa kaikki asukkaat on viestiä tarpeeksi usein ja eri viestintäkanavissa.

Perinteisten paperitiedotteiden rinnalla kannattaa käyttää sähköisiä viestintä-kanavia. Etenkin nuoremman polven asukkaat hakevat tietoa isännöintiyri-tyksen nettisivuilta ja Facebookista. Myös sähköpostia voi hyödyntää.

Suurten remonttien yhteydessä kan-nattaa lisäksi järjestää infotilaisuuksia.

4. PANOSTA VIESTINNÄN KIELEEN

Asukkaille tarkoitetut viestit tulee laa-tia huolellisesti. Viesteissä kannattaa keskittyä olennaisiin asioihin, ja asiat tulee kertoa yleiskielellä. Ammattiter-mit pistävät helposti asukkaan pään pyörälle.

Kirjoittaja on Kiinteistöalan Kustannus Oy:n kustannustoimittaja.

KATASTROFINAINEKSET

Katleena Kortesuo

– Opas taloyhtiön remonttiviestintään

Hyvin isännöidyssä taloyhtiössäasuu tyytyväisempiä asukkaita?

Oletko samaa mieltä?Pyydä tarjous!

ww

w.is

anno

itsija

kont

tori.

fi


ILMOITUSLIITE

www.oras.com

EASYEtäkäytettävä Smart Bidetta toimii hanaan koskematta

ECOKaikki veden kanssa kosketuksissa olevat materiaalit ovat lyijyttömiä

SAFEÄlykäs Bidetta sulkeutuu automaattisesti

Optima

Toimivat yhteydet tuovat lisäarvoa niin taloyhtiön asukkaille kuin osakkaillekin. Nyt onkin hyvä hetki liittyä Soneran kattavaan valokuituverkkoon ja ottaa käyttöön taloyhtiö- laajakaista. Valokuituverkossa tieto liikkuu jopa 1000 Mbit/s:n vauhdilla ja taloyhtiön asukkaat saavat monipuolisimmat laajakaista- ja TV-palvelut sekä huomattavat edut Soneran laajakaista-, TV- ja matkapuhelinpalveluista.

Asumismukavuutta lisää myös Sonera Kaapeli-TV. Se tarjoaa monipuolisen valikoiman maksuttomia televisio- ja radiokanavia, ja tarjontaa on helppo täydentää sopivilla maksullisilla kanavapaketeilla.

Lisää tietoa ja tarjouksen huippunopeasta taloyhtiölaajakaistasta ja Sonera Kaapeli-TV:stä saat osoitteesta www.sonera.fi/taloyhtio tai numerosta 0200 32 333 (mpm/pvm) ma–pe 9–15.

Enemmän arvoa asunnoille.Vähemmän huolia asukkaille.

Soneran Kaapeli-TV

3 vuotta veloituksetta!www.sonera.fi/ kiinteistoliitto

ILMOITUSLIITE

ILMOITUSLIITE

järkisyytä valita

Bauer Watertechnology OyJaakonkatu 2, 01620 Vantaa I puh. (09) 276 99 556www.bauer-wt.com I email: [email protected]

vedenkäsittely

1. Lisää putkiston käyttöikää 2. Suojaa putkistojärjestelmää 3. Vähentää energiankulutusta 4. Varmistaa erinomaisen vedenlaadun 5. Tuo merkittävää kustannussäästöä

Olemme mukana Finnbuild-messuilla

Helsingin Messukeskuksessa 1.–3.10.2014. Tervetuloa osastollemme 7c20!

Kontulan Huolto Oy tarjoaa isännöintipalveluita Helsingin ja

Vantaan alueilla. Yhdessä asiakkaittemme kanssa haluamme

huolehtia turvallisesta ja viihtyisästä elinympäristöstä. Viiden-

kymmenen vuoden kokemus isännöinnistä on yksi tae ammatti-

laisuudestamme.

Isännöinnin asiakastyytyväisyystutkimuksessa saimme huippuar-

vosanat kaikissa asiakkaille tärkeimmiksi luokitelluissa kohdissa.

Tarjoamme nyt isännöintipalveluitamme myös teille. Ota yhteyttä

niin keskustellaan, kuinka voimme olla avuksi.

Toimitusjohtaja Juha Karjula

Kontulan Huolto OyPuhelin (09) 3424 200

[email protected]

Kontulankaari 1 b, 00940 Helsinkiwww.kontulanhuolto.fi

U sein kaikkein pienimmissä yhtiöissä isännöinnin hoitavat asukkaat, mut-ta harvemmin suurten yhtiöiden isän-

nöinti on sivutoimisesti asiaa hoitavan hallin-nassa. Yhtiön iästä ja korjaustarpeesta riippuen, kannattaa ammattilaisen käyttöä miettiä ja asia nostaa keskusteluun myös pienten yhtiöiden hal-lituksissa.

Harvempi osakkeenomistaja antaa hampaan-sa paikattavaksi tai autonsa huollettavaksi hen-kilölle, jolla ei ole riittävää alan koulutusta. Mik-si tähän ollaan valmiita oman kodin ja samalla suuren henkilökohtaisen omaisuuden kohdal-la? Mikään lainsäädäntö tai määräys ei edellytä isännöitsijältä koulutusta tai kokemusta, mutta ammattilaisen käyttö maksaa usein itsensä ta-kaisin asumisen huolettomuutena ja hyvänä yh-teistyönä hallituksen kanssa. Keskeinen tekijä asunto-osakeyhtiön toiminnan kannalta onkin hallituksen ja isännöitsijän välinen yhteistyö ja luottamus.

Näin tunnistat ammattilaisenMistä sitten tietää onko isännöitsijä ammatti-lainen? Oli kyseessä yhden miehen toimisto tai suuren ketjun edustaja, kannattaa aina varmis-taa, että isännöitsijällä on yhtiön kokoon ja ikään nähden riittävä alan koulutus ja pyytää myös re-ferenssejä isännöintikohteista. Koulutuksesta isännöitsijällä voi olla todistus esim. isännöinnin ammattitutkinnosta ja kokeneimmilla ammat-tilaisilla todistus joko ITS®- tai AIT®-tutkinnon suorittamisesta.

Isännöitsijällä tulee myös olla vahva verkos-

to-osaaminen ja ymmärrys sopimusasioista. Koska isännöitsijän keskeinen tehtävä on johtaa taloyhtiön hallintoa, taloutta sekä teknistä ylläpi-toa, on varsin selvää, että taloyhtiön asioita isän-nöitsijä ei voi hoitaa itse.

Asiantuntijapalveluiden käyttö ja valvonta sekä niitä edeltävät toimet, kuten kilpailuttami-nen ja sopimusten laadinta, edellyttävät kuiten-kin erittäin laaja-alaista asioiden ymmärrystä ja hallintaa. Kaiken tämän lisäksi isännöitsijän työstä suuri osa on asukasviestintää, neuvotte-luissa istumista, teknisten kysymysten hoitamis-ta esim. kulutusseuranta veden ja lämmityksen osalta ja toimenpide-ehdotusten laadinta halli-tusten ja yhtiökokousten käsiteltäväksi.

Katse tulevaisuuteenKaikella toiminnallaan hyvä ammatti-isännöitsi-jä varmistaa taloyhtiön arvon säilymisen ja kat-soo pitkälle tulevaisuuteen osakkaiden ja asuk-kaiden eduksi.

Niin, ja kun on laskun aika, kannattaa miettiä mikä on investointi asuinneliötä kohti siitä, että remontit suunnitellaan ajoissa ja huolella, auto-paikkojen jako ja saunavuorot hoituvat sujuvasti ja talvikunnossapito on hoidettu – vakuutusasi-oita myöten. Vain muutamia asioita mainitakse-ni.

Hyvin hoidetusta taloyhtiöstä on myös hel-pompi saada asunto kaupaksi, ja kun myynnin aika koittaa, kannattaa kääntyä kiinteistönväli-tyksen ammattilaisen puoleen.

Suomessa on poikkeuksellinen tilanne muuhun Eurooppaan nähden, koska olemme ainoa maa, jossa on oma lainsäädäntö määrittelemään asunto-osakeyhtiöiden toimintaa ja vastuunjakoa.

Teksti: Katja Haarma

Kirjoittaja toimii koulutuspäällikkönä Kiinteistöalan Koulutussäätiön ammatillisessa oppilaitoksessa.

LYHYESTI

Korjaushanke haltuun -tilaisuudet Vantaalla, Hyvinkäällä ja PorvoossaKiinteistöliiton järjestämien Korjaushanke haltuun -tapahtumien tavoitteena on edistää taloyhtiöiden korjaushankkeiden onnistumista. Seminaariohjelma jakaantuu isännöitsijöille tarkoitettuun ammattilaisiltapäivään sekä taloyhtiöiden hallituksille suunnattuun koulutusil-taan. Tapahtuma sisältää seminaariohjelman lisäksi näyttelyalueen, josta osallistujat saavat lisätietoa erilaisista korjaushankkeista, ratkaisuista ja materiaaleista sekä muista asuintalon korjaushankkeisiin liittyvistä asioista.

Osallistujat saavat Korjaushanke haltuun -kirjan maksutta mukaansa tapahtumasta. Myös tapahtumat ovat osallistujille maksuttomia, mutta edellyttävät ennakkoilmoittautumista. Uudenmaan alueella pidetään tilaisuudet kolmessa kaupungissa:• Vantaalla ma 27.10.2014, Tiedekeskus Heureka• Hyvinkäällä ti 4.11.2014, Rantasipi Sveitsi• Porvoossa ke 14.1.2015, Taidetehdas

Lue lisää ja ilmoittaudu: www.taloyhtio.net/korjaushankehaltuun

Kuka paikkaa hampaasi – kuka hoitaa omaisuuttasi?

Kuva: Rodeo


ILMOITUSLIITE

TAKUU JOPA 5 VUOTTA!

SÄÄSTÄ ENERGIAA, SÄÄSTÄ RAHAA!• Maalämpöpumput suuriin kiinteistöihin ja pientaloihin.

• Lämmöntalteenottoratkaisut vanhemmissa kerrostaloissa.• Lämmitysjärjestelmien tasapainotus.

VT-ENERGIA OY | www.vt-energia.fip. 040 708 1870 | [email protected]

I lagen om bostadsaktiebo-lag finns bestämmelser för beslutsfattandet gällande bolagets underhållsåtgär-

der. Enligt lagen ankommer det på bolagstämman att fatta beslut om underhåll som är vittsyftan-de eller som väsentligt inverkar på boendet eller boendekostna-derna. Bolagets styrelse har så-ledes behörighet att fatta beslut enbart om underhållsåtgärder av mindre natur. Bolagstämman fattar beslut om underhållsåtgär-den med majoritetsbeslut, dvs. som bolagsstämmans beslut gäl-ler det förslag som har biträtts med mer än hälften av de avgiv-na rösterna.

KostnadsfördelningKostnaderna som uppkommer vid underhåll av husbolagets byggnader täcks med bolagsve-derlag. Då husbolaget genomför omfattande underhållsåtgärder innebär det vanligtvis en väsent-lig höjning av bolagsvederla-get. Då underhållsåtgärderna är nödvändiga, kommer dock inte

omfattningen av kostnaderna för åtgärden att utgöra ett hin-der för varken beslutsfattande eller genomförande av under-hållsåtgärden. Då det handlar om nödvändigt underhåll av bo-lagets byggnader, förutsätter inte ett lagligt beslut att aktieägarnas betalningsskyldighet skall hål-las skälig. Trots detta bör dock bolagets ledning sträva efter ett arrangemang enligt vilket ak-tieägarnas betalningsbörda hålls skälig även vid dyra underhålls-åtgärder. Detta kan arrangeras exempelvis genom att ta ett till-räckligt långfristigt lån till bola-get, vilket aktieägarna därefter betalar bort genom bolagsveder-laget.

Jämn fördelningKostnaderna som uppkommer vid underhåll fördelas som hu-vudregel mellan alla aktieägare enligt de grunder som framkom-mer ur bolagsordningen. Vissa undantag gällande denna regel utgörs exempelvis av en så kall-lad jämn fördelning mellan ak-

tieägarna samt gottgörelse till ak-tieägarna.

Jämn fördelning innebär att de kostnader som underhållet förorsakar fördelas jämnt mel-lan aktieägarna. Jämn fördelning kan komma på fråga om under-hållsåtgärden riktar sig till aktie-lägenheterna och om den fördel som underhållet medför för varje aktielägenhet och kostnaden för varje lägenhet är lika stora (ex-empelvis underhåll av ytterdör-rar). Beslut om jämn fördelning fattas på bolagstämman med kvalificerad majoritet. Om ett be-slut ska fattas med kvalificerad majoritet, gäller som bolagsstäm-mans beslut det förslag som har biträtts med minst två tredjedelar av de avgivna rösterna och de vid stämman företrädda aktierna.

GottgörelseGottgörelse/nedsättning av det bolagsvederlag som tas ut av en aktieägare, kommer på fråga då aktieägares arbete som tidiga-re utförts i lägenhet minskar de kostnader som bolaget orsakas vid bolagets underhållsåtgärder. Exempelvis kan aktieägaren ti-digare i sin lägenhet låtit utföra inglasning av sin balkong och då bolaget i senare skede beslu-ter om inglasning av husbolagets balkonger kan gottgörelse kom-ma på fråga. Beslut om gottgörel-se fattas med enkel majoritet.

Vid beslutsfattandet lönar det sig också att komma ihåg even-tuella bestämmelser i bolagsord-ningen gällande beslutsfattan-deproceduren. Bolagsordningen innehåller dock sällan sådana bestämmelser gällande besluts-fattandet, som skulle komma att påverka beslut gällande under-hållsåtgärder.

Beslutsfattande vid underhåll av bolagets byggnader Finlands åldrande fastighetsbestånd och därpå följande underhållsåtgärder, såsom stambyte samt fasadrenovering, medför nya utmaningar för bostadsaktiebolag. En av utmaningarna utgörs av beslutsfattandet om underhållsåtgärden.

Text: Kristel Pynnönen

Kristel Pynnönen arbetar som äldre jurist vid Fastighetsförbundet.

KIINTEISTÖLIITTOUusimaa

ILMOITUSLIITE

ILMOITUSLIITE

Ota heti ensimmäinen askel,tilaa Vesikaton Kuntotarkastus:

010 680 4010 Puhelut kiinteästä verkosta 8,35 snt/puhelu + 7,02 snt/min. Matkapuhelimesta 8,35 snt/puhelu + 17,17 snt/min.

Ota heti ensimmäinen askel,

Tarkastamme, korjaamme ja huollam-me pelti-, tiili- ja huopakatot yli 20 vuo-den kokemuksella. Varmista katon kun-to talveksi. Tarvittavat täsmäkorjaukset ehditään tehdä vielä ennen talvea!

Tervetuloa Finnbuild-osastolle

kuulemaan lisää teidänkin

vesikattonne hyvinvoinnista7d16

040 8315 8350400 688 191

1. VESILUKKOJEN PUHDISTUS

Vesilukkoihin kertyy ajan mittaan ruoantähteitä, hiuksia ja muuta likaa. Vesilukot pitää puhdistaa säännöllisesti, jotta vältyttäisiin putkitukoksilta ja vesivahingoilta.

Puhdista vesilukot 1–2 kertaa vuodessa – vaikka ne vetäisivät vielä kunnolla. Jos vesilukkoon on yhdistetty pyykinpesuko-neen poistoletku, puhdista se vieläkin useammin.

2. LATTIAKAIVOJEN PUHDISTUS

Myös asunnon lattiakaivoihin kerääntyy hiuksia ja muuta li-kaa. Ellei kaivoja puhdisteta, ne tukkeutuvat ennen pitkää ja aiheuttavat vesivahinkoriskin.Puhdista lattiakaivot vähintään 3 kertaa vuodessa ja aina, jos kaivo ei vedä vettä normaalisti.

3. LIESITUULETTIMEN RASVASUODATTIMEN PUHDISTUS

Rasvasuodattimeen kertyy rasvaa ja likaa ruoanlaiton yhtey-dessä. Suodatin ei poista ruoankäryjä kunnolla, jos se on likai-nen. Likainen suodatin aiheuttaa myös palovaaran.

Puhdista rasvasuodatin joka toinen kuukausi. Noudata puh-distuksessa aina laitevalmistajan ohjeita.

4. PESUKONEIDEN LIITÄNTÖJEN TARKISTUS

Astian- tai pyykinpesukoneen liitännän pettäminen voi aihe-uttaa kalliin vesivahingon. Älä jätä siksi koskaan pesukonetta yksin päälle asuntoon.

Pidä pesukoneiden liitäntöjä silmällä ja tarkista niiden kunto useamman kerran vuodessa. Liitännät pysyvät pidempään kunnossa, kun suljet pesukoneiden hanat aina käytön päät-teeksi.

5. ILMANVAIHTOVENTTIILIEN PUHDISTUS

Asuntojen ilma vaihtuu poisto- ja korvausilmaventtiilien kaut-ta. Ilmanvaihto toimii oikein vain, jos asukas pitää venttiilit puhtaana. Toimimaton ilmanvaihto johtaa pahimmillaan kos-teusongelmiin.

Puhdista poisto- ja korvausilmaventtiilit ainakin 2 kertaa vuo-dessa. Jos venttiilissä on suodatin, sen voi joutua vaihtamaan monta kertaa vuodessa.

Kodin huoltotöiden top 5 – oletko muistanut tehdä nämä?Teksti: Annika Jaatinen

Lisää asunnon huoltotöistä voit lukea Joka kodin huoltovihosta (Kiinteistöalan Kustannus Oy, 2014). Oppaassa on myös kuvitetut ohjeet huoltotöiden tekemiseen.

Opasta voi tilata osoitteesta www.kiinkust.fi.

Kirjoittaja on Kiinteistöalan Kustannus Oy:n kustannustoimittaja.


ILMOITUSLIITE

Putkiremontit

Julkisivuremontit

Valvonta ja

rekennuttaminen

Kuntoarviot, PTS

Energiatodistukset

Kosteusmittaukset

Kuntotutkimukset

Huoltokirjat

Kulutusseuranta ja

energianhallinta

Pelastussuunnitelmat

Putkiremontti tulossa?Tiedätkö kiinteistösi kunnon?

Haluatko säästää energiaa?

Asiantuntijamme satojen projektien kokemuksella käytettävissänne:

Talokeskuksesta kaikki palvelut ja tuotteet taloyhtiöllesi:

Katso lisää www.talokeskus.fi

Markku Hyvärinenliiketoimintajohtaja,suunnittelu ja rakennuttaminen040 543 [email protected]

Timo Haapeayksikön päällikkö,linjasaneerauspalvelut040 730 [email protected]

Tapio Matilayksikön päällikkö,tarkastukset040 504 [email protected]

Matti Hellgrénasiakaspalvelupäällikkö,energia-asiantuntija050 533 [email protected]

Pertti Virtanenliiketoimintajohtaja,Tampuuri-palvelut0400 422 [email protected]

Jari Halonenyksikön päällikkö,kunnossapito0400 232 [email protected]

Ari Alkilamyyntijohtaja040 570 [email protected]

Juha Hartikkayksikön päällikkö,julkisivusaneerauspalvelut040 590 [email protected]

Juha Salmivaarayksikön päällikkö,huoltokirjat0400 457 [email protected]

Päivi Pääkkönenyksikön päällikkö,energia050 517 [email protected]

Suunnittelu ja rakennuttaminen Tampuuri-palvelut

Myynti

Harri Lassilayksikön päällikkö,kiinteistön turvallisuus0400 703 [email protected]

Documents

Taloyhtio.Nyt 2014 syyskuu